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Le taux d'endettement

Le taux d'endettement est un calcul essentiel lorsque vous avez un projet d'investissement nécessitant un crédit immobilier.

Les établissements bancaires regardent votre taux d'endettement car c'est un indicateur qui leur permet d'évaluer les charges que vous remboursez chaque mois par rapport à vos revenus. Cela leur permet d'évaluer le risque et de ne pas prêter des fonds à des ménages ne pouvant assumer sur le long terme le remboursement des mensualités de crédit.

Pour calculer votre taux d'endettement, les établissements bancaires divisent vos mensualités de crédit par l'ensemble de vos revenus réguliers. La plupart des banques ne prennent pas en compte l'intégralité de vos revenus locatifs. En effet, ces dernières estiment qu'en moyenne le taux d'occupation de vos logements peut être de 70% à l'année et ne retiennent donc que 70% de vos revenus locatifs.

Formule de calcul du taux d'endettement :

(Mensualités de crédits / Ensemble des revenus réguliers) * 100

Simulateur et calculatrice

Le différentiel foncier

Savez-vous pourquoi les conditions d'octroie de crédits ont été divisés par 5 sur l'année 2020 par rapport à l'année 2019 pour des crédits immobiliers d'investissement locatif ?

A cause d'une simple méthode de calcul... Le différentiel foncier !

Auparavant, les banques utilisaient une méthode de calcul simple et logique. Lorsque vous aviez un crédit de 500€ sur un appartement loué, alors si votre loyer était de 500€ également la banque considérait que c'était une charge nulle et donc cela n'avait pas d'impact sur votre taux d'endettement. Aujourd'hui la banque prend votre mensualité de crédit comme une charge et votre loyer comme un revenu. Ainsi même si vous aviez 600€ de loyer pour un crédit de 500€ par mois la banque appliquerait le calcul suivant :

(500€ de crédit / 600€ de loyer) * 100 =  83,33%

Vous pouvez donc aujourd'hui vous retrouvez avec des taux d'endettement dépassant les 80% pour les gros investisseurs qui étaient en dessous des 20% avant. Votre accès au crédit est donc limité.

Existe-t-il encore des banques prenant en compte le différentiel foncier ?

Le changement du mode de calcul des banques vient principalement des recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui a durci les amendes à l'encontre des organismes bancaires ne respectant pas les recommandations fixées. Cela faisait pourtant plusieurs années qu'aucun établissement bancaire ne respectait les préconisations du HSCF mais début 2020, l'organisme à décidé de sévir et mettre en place un système de sanctions à l'encontre des établissements rebelles.

En France, moins de 1% des crédits étaient en défaut de paiement ! Aujourd'hui il existe encore quelques organismes bancaires qui prennent le différentiel foncier en compte pour leur méthode de calcul d'octroie de prêts bancaires.

Vous pouvez faire votre demande sur l'onglet financement pour être mis en relation avec nos partenaires pouvant déposer vos dossiers de prêt dans les établissements utilisant le différentiel foncier dans leur méthode de calcul de l'endettement

Le différentiel foncier va-t-il revenir ? Va-t-on retrouver les mêmes conditions qu'en 2019 ?

Il est impossible de prédire l'avenir et se prononcer sans doute sur le sujet mais nous sommes convaincus chez Hagnéré Patrimoine que les conditions bancaires et les méthodes de calcul de 2019 vont revenir d'ici 2022. En faisant face à une recrudescence de refus de financement, c'est tout un pan de l'économie qui est affecté et en cette période post-covid, l'économie à plus besoin que jamais de repartir pour retrouver de la croissance et de l'emploi.

Nous pensons donc qu'il faudra attendre courant 2022 pour qu' à nouveau tous les établissements bancaires refinancent des investissements immobiliers !