Investir dans un immeuble de rapport à très haut rendement...

Un immeuble de rapport ?

Les immeubles de rapport sont des immeubles de ville de taille variable. Le terme '' de rapport '' fait référence au fait que l'immeuble est acheté dans un objectif de rendement, de rapport.

Les immeubles de rapport sont les meilleurs investissements pour un très grand nombres de raisons que nous vous détaillons ci-dessous.

Hagnéré Patrimoine est la seule entreprise en France à proposer des solutions d'investissement sur-mesure pour permettre à ses clients d'avoir des rendements locatifs supérieurs à 10% et pouvant monter jusqu'à + de 15% pour les plus gros projets.

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Unique en France et accessible à tous !
(Y compris aux résidents étrangers) 

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Il n'existe aujourd'hui aucune entreprise en France proposant un projet clé en main dans des immeubles de rapport à très haut rendement. La pluspart des programmes proposés aujourd'hui dans l'acquisition d'appartements font appel à des promoteurs qui prennent une commission très importante, ce qui dégrade complétement la rentabilité du projet. 

Hagnéré Patrimoine vous propose aujourd'hui des investissement capables de générer entre 600€ et 6 000€ de cash-flows par mois. C'est à dire, de bénéfices mensuels après avoir payé votre crédit et vos charges !

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Sécurisé

Nos projets d'investissement sont 100% sécurisés et vous n'avez aucun engagement à prendre tant que vous n'avez pas vous même validé le projet en présentiel avec des professionnels

Rentable

Les projets que nous vous proposons vous permettent d'avoir des cash-flows importants chaque mois pour vous constituer un patrimoine et augmenter vos revenus immédiatement

Rapide

A partir du moment ou nous avons validé ensemble le cahier des charges du projet, nos recherches débutent immédiatement et les visites se font très rapidement. Votre projet peut-être aboutis en quelques mois seulement

Le principe du projet

Pour avoir de bons rendements, il faut créer de la valeur...

... Pour créer de la valeur, il faut aménager, rénover, bonifier, découper des biens !

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Acheter un immeuble ancien constitué de plusieurs appartements

En achetant un immeuble ancien situé dans des régions ou le prix du foncier n'est vraiment pas cher, vous pouvez acquérir des batiment de plusieurs centaines de mètres carrés de surface habitable pour des prix dérisoires. Les batiments anciens ont souvent besoin de rénovations, ce qui vous donne une marge de négociation supplémentaire pour acquérir plusieurs appartement d'un seul coup et ainsi réaliser une grosse économie d'échelle. De plus, plus le prix du bien est bas, moins vous payez de frais de notaire.

Rénover intégralement les appartements pour leur ajouter de la valeur

En rénovant intégralement les appartements qui constituent votre immeuble , vous allez investir une somme d'argent (financée à crédit) pour que vos appartements se louent très facilement et à des prix très élevés. La création de valeur réside dans le fait qu'en investissant à peine 30 000€ pour un appartement vous pouvez le rendre moderne et attractif et le louer dans la fourchette haute des loyers du marchés. En faisant cela sur l'ensemble des appartements, vous allez ainsi obtenir un immeuble flambant neuf capable de vous rapporter plusieurs miliers d'euros tous les mois. Pourtant, votre crédit, lui ne vous coutera que quelques centaines d'euros par mois.

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Louer les appartements au prix plancher

Hagnéré Patrimoine à developpé une méthode marketing qui à depuis longtemps fait ses preuves pour louer vos appartements à des prix supérieurs à ceux du marché, pour maximiser la rentabilité de votre opération. Nous pouvons ainsi vous dire, moins de deux semaines après la visite à quel prix précisément vous pourrez louer chaque appartement et ce, avant même d'avoir fait le moindre travaux ou acquis le bien. Cette méthode s'appelle la méthode TORDD (Test et Optimisation de la Rentabilité par la Demande Dégressive)

Profiter de vos revenus passifs

Les investissements à haut-rendement ont pour but de vous générer une rentabilité comprise entre 9 et 15%. Cela signifie que si vous avez une rentabilité à 10% et que vous investissez 

250 000€, alors vous serez en mesure de générer un peu plus de 25 000€ annuels de loyers. Bien sur, si vous achetez à crédit vous devrez payer vos mensualités, ainsi que les charges courantes (Taxe foncière, assurance PNO) mais malgré cela vous aurez toujours des bénéfices mensuels. Ainsi en plus de vous constituer un patrimoine financier vous augmenter instantanément vos revenus.

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Les avantages d'un immeuble de rapport

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Ramenés au mètre carré, les frais pesant sur un immeuble sont nettement inférieurs à un seul appartement en co-propriété

Le prix d'achat au m2 est plus intéressant par le jeu des économies d'échelles

Les frais de notaire sont moins important une fois ramenés au m2

L'impôt foncier est moins élevé

Vous êtes monopropriétaire, il n'y a aucun frais de syndic

Négociation de prix de gros pour les travaux de rénovation

Les déplacements et la gestion administrative sont limités à un seul bien au même endroit

L'acquisition d'un immeuble permet d'acquérir plusieurs appartements en une seule fois et en une seule démarche (performance maximale)

Les travaux de rénovations permettent de générer du déficit foncier et cela permet de ne pas payer d'impôt sur vos loyers pendant plusieurs années

Les travaux de rénovations vous permettent d'ajouter une valeur collossale à votre bien et maximisent la rentabilité de l'opération

En revandant les appartements individuellement vous augmenter votre marge et donc la rentabilité de votre opération

Les cash-flows vous créés des revenus mensuels passifs dès le premier mois

Un investissement performant vous permet de gagner la confiance des banques et pouvoir réinvestir très rapidement (même si vous dépassez l'endettement des 33%)

En cas de loyers impayés sur un appartement, les autres continuent à vous asssurer des revenus réguliers

Grâce à la rentabilité des immeubles de rapport vous vous constituer un patrimoine immobilier très important sans effort d'épargne

Il est possible de tester la demande locative avant même d'avoir signer le compromis de vente

En rénovant des appartements à neuf, vous vous assurer que le design et le style corresponde à la demande locative locale

Les assurances PNO des immeubles sont à des prix dérisoires

Le report de crédit vous permet de vous constituer une trésorerie de plusieurs dizaines de miliers d'euros en moins d'un an

Vous pouvez revendre uniquement un lot sur l'ensemble pour vous générer un gros apport en trésorerie

... Et tant d'autres avantages encore...

Le fonctionnement du projet...

Liste des étapes d'un projet complet

01 : Etude patrimoniale

02 : Capacité d'emprunt

03 : Cahier des charges

04 : Rédaction d'une lettre de mission

05 : Début des recherches

06 : Visite des biens

07 : Sélection d'un bien

08 : Expertise du bien

09 : Test de la demande locative

10 : Négociation

11 : Signature du compromis

12 : Mise en concurrence des entreprises de rénovation

13 : Recherche de financement avantageux

14 : Signature de l'acte de vente

15 : Supervision des travaux de rénovation

16 : Accompagnement dans la mise en place des locataires

17 : Accompagnement dans les démarches administratives

18 : Fin du projet

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Acquisition

Rénovation

Revenus passifs

Etape 01 : Le RDV d'étude patrimoniale

01 : Etude patrimoniale

La première étape du projet, consiste à organiser un rendez-vous de découverte patrimoniale pour nous assurer que l'investissement dans un immeuble de rapport conrresponde à vos attentes et à vos projets.

02 : Capacité d'emprunt

Pour déterminer le budget global que vous pouvez emprunter (si vous souhaitez financer l'acquisition à crédit) et allouer à l'opération, nous procéderons à une analyse de votre endettement. Cela nous permettra de connaitre vos capacités d'emprunt et ainsi définir ensemble une fourchette d'investissement.

Les immeubles de rapport à haut-rendement sont disponibles à partir de 150 000€ tout frais compris (soit une mensualité de crédit à environ 610€ / mois pour des loyers mensuels d'environ 900€)

03 : Cahier des charges

Après avoir pris connaissance de votre situation personnelle, financière et avoir échangé sur vos projets. Nous allons ensemble définir un cahier des charges pour votre investissement. Nous allons ainsi définir ensemble : 

  • Le budget à allouer à l'opération

  • La zone géographique

  • Le délais de réalisation de l'opération

Le budget à allouer à l'opération : 

Le budget à allouer à l'opération sera définit dans un premier temps par votre capacité d'emprunt. Si cette dernière vous permet d'emprunter plus que vous ne souhaitez allouer à l'opération alors nous conviendrons d'un budget maximum définit par vos soins.

Exemple : Pour un couple souhaitant allouer 230 000€ à l'opération il faudrat compter une mensualité de crédit d'environ 940€ pour environ 1 800€ de loyers mensuels. Votre crédit est donc intégralement payé par vos locataires mais vous avez également des centaines d'euros de cashflows chaque mois

La zone géographique d'investissement

Nous pouvons tout à fait définir ensemble la zone géographique d'investissement de votre choix. Simplement vous devez être conscient que pour obtenir des rentabilités supérieures à 10% il faut nécéssairement investir dans certaines régions et en éviter d'autres à tout prix.

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Le délais de l'opération

Une opération comme celle-ci peut prendre plusieurs mois à cause des délais de signature des compromis de vente et d'acte chez le notaire. Nous utiliserons ce laps de temps pour sécuriser votre opération et ainsi s'assurer que vous ne soyez jamais engagé sans que toutes les étapes soient parfaitement maitrisées et chiffrées.

Les départements en vert sont ceux ou il est possible de réaliser des opération à haut-rendement. Ceux en rouge sont ceux ou le foncier est devenu trop cher pour cela.

Etape 02 : La lettre de mission

04 : Rédaction de la lettre

Immédiatement après notre rendez-vous, nous vous rédigerons une lettre de mission reprennant l'ensemble des critères que nous avons défini ensemble. La lettre de mission est un support juridique pour détailler le but de la mission et surtout nous engager sur les produits que nous allons vous présenter. Cela vous permet d'être certain que nous ne vous présenterons que des produits extrêmement rentables, des immeubles ne générant aucun impôt pendant plusieurs années, et situés dans la zone géographique de votre choix

Signature de la lettre

La lettre de mission nous permet d'établir un contrat et de commencer activement les recherches. Nous vous demandons un acompte de 30% de notre commission finale pour nous assurer de ne pas travailler plusieurs semaines à tort. Si nous ne parvenons pas à vous présenter des biens rentables, nous vous remboursons par virement bancaire et le contrat devient caduque.

Nous ne sommes payés qu'au résultat, ce qui signifie que nous ne serons pas payés si votre projet d'investissement n'aboutit pas.

Etape 03 : Les recherches

05 : Les recherches

Dès lors que nous commençons nos recherches, nous allons repérer des biens avec un fort potentiel sur les sites d'annonces et par le biais de nos agences partenaires. Après avoir pris quelques renseignements au téléphone nous allons rapidement éliminer les biens qui ne permettraient pas d'atteindre la rentabilité escomptée ou qui nécessiteraient une enveloppe de travaux trop important.

06 : Les visites

Après avoir sélectionné plusieurs biens, nous allons organiser une journée de visites et nous rendre sur place pour visiter les lieux. Toutes nos visites se font accompagnés d'expert en rénovation qui peuvent nous donner un premier chiffrage et un premier avis d'expert sur le bien. En effectuant la visite nous pouvons nous rendre compte du potentiel du bienet estimer une première fourchette de loyers envisageable après avoir rafraichit ou rénové les lieux.

Etape 04 : Le chiffrage

07 : Sélection d'un bien

Après avoir effectué plusieurs visites, nous vous transmettons toutes les photos, vidéos, et informations nécéssaires pour nous concentrer sur le produit avec le meilleur potentiel. La sélection se fait ensemble en collaboration et en échangeant sur nos points de vue respectifs. C'est toujours vous qui serez décideur dans ce projet.

08 : expertise du bien

Une fois qu'un bien à retenu notre attention et que nous y voyons un vrai potentiel, nous allons demander à nos experts en rénovation de nous chiffrer précisément le coût des travaux et nous allons ensemble évaluer les travaux les plus pertinents à réaliser pour augmenter la rentabilité de l'opération. Faut-il découper des appartements ? Les rénover intégralement ? Les rénover partiellement ? etc... Le but sera de vous garantir une bonne rentabilité et aucun ennui par la suite.

09 : Test de la demande

Après avoir reçus le chiffrage des travaux, nous avons maintenant toutes les données nécéssaires pour évaluer votre coût d'achat avant la négociation du bien. Nous pouvons d'ors et déjà calculer le prix de revient du bien ajoutant les frais de notaire au prix de vente et en y ajoutant le prix des travaux. Nous nous chargeons ensuite d'appliquer une méthode marketing très précise qui permet d'évaluer avec précision le montant des loyers que vous pourrez obtenir après la rénovation de vos appartements. Une fois que nous avons nos résultats nous connaissons la rentabilité de l'opération avant la négociation du prix de vente du bien. 

Avant même d'avoir engagé la moindre démarche vous connaissez  la rentabilité finale de l'opération. Cela vous permet de prendre la décision d'avancer sur ce bien ou repartir sur un autre.

Etape 05 : La négociation

10 : La négociation

Après avoir validé un bien d'après les calculs réalisés lors des étapes précédentes, il est maintenant temps d'engager la négociation du prix du bien. Les marges de négociation varient en fonction de la demande, du bien, et de son emplacement. Hagnéré Patrimoine vous représente lors de la négociation et applique son savoir faire dans la négociation de biens immobiliers. Bien entendu la négociation commence avant cette étape, notamment par quelques astuces à appliquer lors des premières étapes. En moyenne nous arrivons à réduire le prix d'acquisition des biens de 8% à 15%.

Etape 06 : Le compromis

11 : Signature du compromis

Après avoir mener à bien la négociation, il est temps de signer le compromis de vente. Nous incluons bien entendu toujours des conditions suspensives pour vous permettre de vous désengager sans risquer de perdre de l'argent. Pour rappel, au moment ou vous signez le compromis de vente vous connaissez déjà avec certitude :

  • Le prix de vente définitif du bien

  • Le montant et l'ampleur des travaux de rénovation

  • Le montant exact des loyers que vous pourrez encaisser après les travaux

Lorsque vous signez le compromis, en réalité toute l'opération est déjà planifiée ce qui est extrêmement rassurant pour vous et vous permet d'appréhender l'opération avec sérénité. 

Etape 07 : La mise en concurrence

12 : Les entreprises de rénovation

La mise en concurrence des entreprises de rénovation se fait entre le compromis et la signature de l'acte authentique de vente. En effet, en se basant sur le premier devis et en faisant visiter le bien à d'autres entreprises de rénovation nous allons aller chercher les prix les plus bas pour obtenir un meilleur rendement. Hagnéré Patrimoine à une entreprise partenaire qui s'occupe de 90% des rénovations des biens de nos clients. Libre à vous de les sélectionner ou non. Quoi qu'il en soit, nous mettrons toujours les entreprises en concurrence pour vous assurer le meilleur rendement qualité/prix.

13 : Le financement

Si vous financez votre bien à crédit, nous allons également nous occuper de la recherche du meilleur financement pour votre opération. Nous travaillons avec de nombreux partenaires en courtage de prêt immobilier qui vous aideront à obtenir les meilleurs taux et surtout les meilleurs montages financiers. (Durée, Report, Intérêts intercalaires, différentiel foncier...)

Etape 08 : L'acte de vente

14 : Signature de l'acte de vente

Il est maintenant temps de signer l'acte authentique de vente et de devenir propriétaire de votre immeuble de rapport

Etape 09 : La supervision des travaux

15 : Les travaux de rénovations

Hagnéré Patrimoine vous accompagne dans la supervision des travaux de rénovation. Nous nous assurons du respect des délais et de la réalisation du cahier des charges définit avec l'entreprise de travaux. Nous nous assurons également du travail de détails qui à beaucoup d'importance dans la rénovation locative. 

Notre objectif est simple, vous livrer un immeuble intégralement rénové à votre convenance. Evidemment, nous procédons de manière méthodique lors de la réalisation des travaux et nous intervenons appartement par appartement pour vous permettre de louer vos biens le plus rapidement possible.

Etape 10 : La gestion locative

16 : Mise en place des locataires

Votre immeuble est maintenant intégralement rénové. Nous vous accompagnons dans la mise en place des locataires et nous sélectionons nous même (en consultation avec vous) les locataires qui vont occuper les lieux. Nous procédons à une sélection très stricte pour vous éviter des ennuis.

La gestion locative

Concernant la gestion locative de votre bien, vous êtes libre de sélectionner l'option qui vous convient le mieux entre :

  • Aucune gestion - vous gérez vous même le bien

  • Gestion intermédiaire - Une agence s'occupe des entrées et sorties des locataires uniquement

  • Gestion intégrale - Une agence s'occupe de tout et vous leur déléguer l'intégralité de la gestion du bien

Etape 11 : Les démarches administratives

17 : Les démarches administratives

Hagnéré Patrimoine vous propose un accompagnement dans les démarches administratives et notamment la mise en place des contrats d'eau, électricité, assurance PNO du bien. Mais également dans les déclarations d'impôts annuelles pour déclarer vos loyers, vos travaux, vos charges financières etc...

Fin du projet

Quelques astuces financières

Le report du crédit: 

Nous allons reporter le remboursement de votre crédit pendant une durée comprise entre 6 mois et 2 ans. Pendant cette période vous ne rembourserez que les intérêts du crédit et vous encaisserez l'intégralité de vos loyers. 

Cela vous permet de vous constituer une trésorerie de sécurité importante.

Gain immédiat en cash : 

Vous souhaitez profitez de votre investissement pour vous constituer un apport de trésorerie important ? Pour cela, rien de plus simple, nous devons estimer un montant de travaux plus important que prévus et vous vous faites ensuite rembourser le surplus sur votre compte courant.

Cela permet de faire financer cet apport financier sur 20 ou 25 ans par vos locataires.

Le différentiel foncier :

Votre endettement oscille autour des 33% ? Vous pensez ne plus pouvoir emprunter ? 

Rassurez-vous, nous avons une solution. En montant une SCI à l'IR et en passant par la banque du CFCAL vous pourrez profiter de l'ancienne méthode de calcul du différentiel foncier. En effet, votre investissement vous générant des cash-flows, vous pouvez ainsi contourner l'endettement traditionnel.

Aucun impôt :

Les travaux de rénovation que vous allez réalisez seront déductibles de vos revenus et viendront diminuer votre revenu imposable de 10 700€ la première année. Cela constitue une économie d'impôts importante. Par la suite, le montant de vos travaux viendront en déduction de vos loyers et vous assureront ainsi des loyers non-fiscalisés pendant plusieurs années.

Vous souhaitez également investir dans un immeuble de rapport ?

Contactez-nous immédiatement !

Quelques exemples de rénovations entrepris par Hagnéré Patrimoine

Avant

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Après

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