Le déficit foncier

Le déficit foncier n'est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parlé mais un outil de droit commun qui permet de ne pas être imposé sur vos revenus fonciers !

Le déficit foncier correspond à un ensemble de charges excédent vos revenus fonciers et se mettant en report pour être déduit les années suivantes. En maitrisant les différentes charges lors d'un investissement il est possible de ne pas être imposé sur vos revenus fonciers pour plusieurs années

Hagnéré Patrimoine fait le point pour vous sur cet outil de défiscalisation !

Déficit Foncier
Dégradé Violet Bleu

Durée maximale de report

10 ans

Efface IR et PS

Réduction d'impôts sur les revenus fonciers illimitée

Efficacité fiscale

- Découvrez votre éligibilité au déficit foncier -

Vous souhaitez savoir si le déficit foncier est pertinent par rapport à votre situation ? 

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Les bases du déficit foncier en 2021

 

Le déficit foncier n’est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parlé. Il ne s’agit pas d’incitations fiscales pour orienter ou subventionner un domaine en particulier comme cela pourrait être le cas des logements neufs en loi Pinel par exemple. Non le déficit foncier fait partie de notre droit et est régit par le code général des impôts. Il s’agit d’une doctrine fiscale, ayant pour but de garantir une imposition juste. Le déficit foncier n’est donc pas un dispositif mais bel et bien un mécanisme fiscal.

Origine :

Le déficit foncier a pour objectif de garantir une imposition juste et éviter une double imposition.

En réalité, le déficit foncier correspond à un excédent de charges financières et/ou de charges d’exploitation par rapport à vos revenus fonciers. Cela signifie tout simplement que vous avez eu plus de charges que de recettes. Ces charges correspondent à la rémunération d’une entreprise vous ayant fourni un service. Il peut s’agir de la banque (lorsque vous déclarer les intérêts d’emprunt ou l’assurance du crédit) mais aussi d’une agence immobilière (les frais d’agence que vous déclarez comme une charge déductible) ou bien encore des travaux réalisés par une entreprise (que vous déclarez également comme une charge déductible)

 

Ces charges représentent donc bien une sortie de trésorerie de votre part et une entrée de trésorerie pour l’entreprise que vous rémunérez. Les recettes des entreprises sont déjà taxées dans leur propre compte d’exploitation, ainsi il serait injuste de vous faire payer des impôts sur l’intégralité de vos revenus fonciers alors que vous avez eu des charges pour les percevoir.

Ce serait comme taxé une entreprise sur son chiffre d’affaires sans tenir compte de ses charges, ce serait un non-sens fiscal.

 

Ainsi, en location nue vos charges financières et vos charges d’exploitation viennent en déduction de vos revenus fonciers et lorsque ces dernières sont plus importantes que vos recettes, le code général des impôts à prévu des règles bien spécifiques pour régir le déficit.

 

Zonage géographique : 

Le déficit foncier est une règle de droit commun qui concerne toutes les propriétés louées nues. Il n’y a pas de zonage spécifique, la règle de droit commun s’applique à tous le territoire Français.

Logements concernés : 

Tous les logements sont concernés par le mécanisme du déficit foncier tant qu’ils sont loués nus.

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La fiscalité en déficit foncier

L’avantage de bien maitriser le mécanisme du déficit foncier est très important pour les personnes ayant déjà ou souhaitant acquérir un logement (appartement, maison, immeuble…).

 

Ce mécanisme permet de faire des économies d’impôts très importantes sur vos revenus fonciers et dans une moindre mesure sur vos autres revenus. Si vous n’avez pas de logements loués nus ou que vous recherchez simplement à diminuer votre imposition sur vos salaires alors vous serez probablement plus intéressé par le dispositif Pinel, Denormandie, Malraux ou encore Monuments historiques. En revanche pour bien appréhender la loi Malraux ou le monument historiques il est conseillé de bien comprendre le fonctionnement du dispositif foncier.

 

L’imposition :

 

Pour rappel, lorsque vous percevez des revenus de location nue vous avez une double imposition.

 

Impôt sur le revenu :

Vos revenus fonciers viennent s’ajouter à vos autres revenus, comme vos salaires ou vos pensions de retraite par exemple. Ainsi votre impôt sur le revenu correspond à l’ensemble de vos revenus et est imposé selon un barème progressif.

 

Si vos seuls revenus sont des revenus fonciers alors dans votre avis d’imposition n’apparaitra que la case ‘’Revenus fonciers : X€’’

 

Les revenus fonciers qui apparaissent dans votre avis correspondent à vos revenus fonciers nets. C’est-à-dire après avoir déduit vos charges.

 

Prélèvements sociaux :

 

Les prélèvements sociaux sont dus pour les revenus issus du patrimoine et les revenus fonciers provenant de biens que vous possédez en font partie. Ainsi vous devez en plus de l’impôt sur le revenu soumettre vos revenus fonciers nets aux prélèvements sociaux imposés au taux de 17,2%

 

Lorsque vous faites votre déclaration vous avez le choix entre deux modes de déclaration de vos revenus

 

Les régimes déclaratifs :

 

Rappeler-vous, nous avons vu que dans le cas de revenus issus de locations nues vous aviez le choix entre deux régimes pour déclarer vos charges :

 

- Le microfoncier

- Le régime réel

 

Le micro foncier :

 

Cette option n’est valable que pour les personnes percevant moins de 15 000€ de revenus fonciers par an. Le microfoncier correspond à un forfait pour charge de 30%. C’est-à-dire que l’état enlève 30% à vos revenus fonciers et vous impose sur le résultat. Ainsi pour une personne déclarant 1 000€ de loyers à l’année l’état enlèvera 300€ au titre des charges et seulement 700€ seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

 

Le régime réel :

 

Le régime réel est un peu différent car vous avez la possibilité de déclarer vos charges réelles. C’est-à-dire l’ensemble des dépenses occasionnées durant l’année pour vos biens en location nue.

 

Pour rappel il y a deux catégories de dépenses. Tout d’abord vous avez les charges financières. Dans votre déclaration de revenus fonciers 2044, cela correspond à la ligne 250 également appelée ‘’ intérêts d’emprunt ‘’. Le terme ‘’ Intérêts d’emprunt ‘’ est selon moi trop généraliste et je préfère parler de charges financières comme c’est le cas en location meublée. Et dans un second temps vous avez les charges déductibles, également appelées charges d’exploitation ou ‘’ Frais et charges ‘’ dans la déclaration 2044.

 

Les charges financières (ou intérêts d’emprunts) comprennent :

 

- Intérêts d’emprunt du crédit en cours affectés au(x) bien(s) en location nue

- Primes d’assurance du crédit en cours affecté au(x) bien(s) en location nue (exemple l’assurance du prêt payée chaque mois sur vos échéances de prêt)

- Frais de constitution d’un dossier bancaire

- Frais de garantie (Hypothèque, Privilège de prêteur de deniers)

- Honoraires de notaire TTC liés à un acte de garantie

- Sommes versées à un organisme de cautionnement (à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit)

- Frais de main levée d’hypothèque

 

 

Les charges d’exploitation (ou frais et charges) :

 

- Les dépenses d’entretien, d’amélioration et de réparation :

- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires 

- Les provisions pour charges de copropriétés

- Les impôts et taxes inhérentes au logement 

- Les cotisations d’assurance

- Les charges de gestion

- Frais administratif 

 

Il est important de noter que cette liste n’est pas exhaustive et que le code général des impôts prévoit que ‘’ Toutes les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu ‘’ sont également concernées.

 

Ainsi, seul le régime réel permet la création de déficit foncier.

L’intérêt fiscal du déficit foncier :

 

Le déficit foncier permet, lorsque l’ensemble des charges est supérieur aux recettes de réduire votre imposition de deux manières :

 

1/ En s’imputant sur votre revenu global

2/ En gommant vos futurs revenus fonciers et ainsi en neutralisant votre résultat imposable

 

Lorsque vous allez déclarer vos revenus au régime réel vous allez obtenir une déclaration similaire à celle-ci :

Dans cet exemple, nous avons un résultat foncier positif, ce qui veut dire que les 6 000€ viendront s’ajouter à vos autres revenus imposables et seront soumis à l’impôt sur le revenu au même titre que vos salaires. Si vous n’avez pas de salaire (Que vous vivez sur vos dividendes par exemple) alors ces 6 000€ constitueront votre seule source de revenus et seront donc imposés dans une tranche à 0% (car inférieur aux 10 084€ minimum pour commencer à être imposé à 11%)

 

Mais ces 6 000€ seront également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% soit :

= 6 000 € * 17,2%

= 1 032 €

 

Maintenant prenons un exemple en déficit foncier :

Dans cet exemple, nous avons 2 000€ de loyers. Il faut par ordre de priorité d’abord déduire les intérêts d’emprunt et seulement ensuite les charges déductibles.

 

Cela donne donc :

 

2 000€ - 1 500€ = 500€

500€ - 2 500€ = - 2 000€

 

Nous avons dans cet exemple un déficit foncier de 2 000€. Rappelez-vous, nous avions vu que le déficit foncier s’imputait sur votre revenu global pour les premiers 10 700€.

 

Ainsi si vous avez perçu 20 000€ de salaire sur l’année, alors les 2 000€ de déficit foncier viendront les diminuer. Vous n’aurez alors un revenu imposable que de 18 000€.

 

Voyons maintenant combien d’impôt cela vous a fait économiser :

 

Impôt sur le revenu dû pour 20 000€ de salaires imposables (hors déduction de 10% pour frais et après décotte) = 805€

 

Impôt sur le revenu dû pour 18 000€ de salaires imposables (hors déduction de 10% pour frais et après décotte) = 486€

 

Dans notre exemple, le déficit foncier vous a permis de réduire votre revenu imposable et 2 000€ et vous a ainsi fait économiser 319€ d’impôts. Mais ce n’est pas tout, car grâce à vos charges déductibles vous ne payez pas d’impôts sur vos revenus fonciers. En réalité en percevant 2 000€ de revenus fonciers si vous n’aviez pas eu de charges financières ou de charges d’exploitation vous auriez dû payer :

 

2 000€ * 11% (tranche marginale d’imposition) = 220€

2 000€ * 17,2% (prélèvements sociaux) = 344€

Total : 564€

 

Il est important de noter que dans les règles fiscales de déficit foncier, les charges financières (ou intérêts d’emprunt) ne peuvent jamais s’imputer sur votre revenu global, ils seront toujours mis en report pour effacer vos revenus fonciers des années à venir. Ainsi les 10 700€ qui s’imputent sur votre revenu global ne peuvent être composés que de charges d’exploitation (ou frais et charges).

 

Prenons maintenant un exemple typique de ce qu’il se passe l’année où vous achetez un logement nu :

- L’année où vous achetez un logement, vous avez souvent des revenus fonciers faibles car il est rare d’acquérir un bien dès le 1er janvier et par conséquent vous ne percevez que quelques mois de loyers.

 

- Vous avez également des charges financières importantes (si vous achetez à crédit) car en plus de devoir payer les intérêts d’emprunt, vous avez des frais de garantie, des frais de dossier, des frais de courtage etc.

 

- Vos charges d’exploitation peuvent être plus ou moins importantes en fonction du logement. En effet ce qui coute le plus cher dans les charges d’exploitation ce sont les frais d’agence et les travaux si vous en avez.

 

Dans notre exemple, les revenus fonciers sont de 3 000€ pour 4 000€ de charges financières. Cela nous donne donc :

 

3 000€ - 4 000€ = - 1000 €

 

Ces 1 000€ se mettront automatiquement en report pour gommer les revenus fonciers des années futures car ils sont issus des charges financières et ne peuvent sous aucun prétexte s’imputer sur votre revenu global.

 

Si nous prenons ensuite les 2 000€ de charges d’exploitation, étant donné qu’il n’y a plus de revenus fonciers à gommer (car les charges financières l’ont déjà fait) alors ces 2 000€ s’imputeront sur votre revenu global et ce dans la limite de 10 700€.

 

Dans cet exemple, nous avons une situation similaire exceptée les charges qui sont de 18 000€ et non 2 000€.

 

Ainsi 10 700€ s’imputeront sur votre revenu global et le reste ira en report avec les intérêts d’emprunt.

 

Votre revenu imposable passerait ainsi de :

 

20 000€ - 10 700€ = 9 300€

 

Et le reste des charges :

 

18 000€ - 10 700€ (imputés sur votre revenu global) = 7 300€ restants

 

Iront se mettre en report avec les intérêts d’emprunt non utilisés. Cela vous donnera ainsi une enveloppe de :

 

7 300€ + 1 000€ = 8 300€ pour les revenus fonciers des années à venir.

Durée de vie du déficit :

 

La mise en report du déficit foncier n’est pas éternelle et dure maximum 10 ans. Dans notre exemple vous avez 10 ans pour utiliser 8 300€ de déficit.

Si l’année suivante vous avez un résultat de 7 500€ alors votre déficit de l’année N-1 viendra l’effacer et vous ne payerez aucun impôt cette année la non plus. D’ailleurs il vous restera encore un peu de déficit pour l’année N+2 :

 

8 300€ - 7 500€ = 800 €

 

Si vous êtes dans une situation un peu particulière et que vous n’avez pas ou peu de revenus par exemple. Alors le déficit qui aurait dû s’imputer sur votre revenu global se mettra en report et pourra s’imputer sur votre revenu global les années suivantes mais uniquement pour une durée de 6 ans.

 

Si l’on reprend notre premier exemple et que vous auriez dû avoir 10 700€ qui s’imputent sur votre revenu global et que pour une raison ou une autre cette année-là vous ne déclariez que 5 000€ de salaires, alors les 10 700€ viendront gommer vos 5 000€ de salaire et les 5 700€ restants se mettront en report pour gommer vos revenus des années à venir. Vous avez 6 ans pour l’utiliser sinon il est perdu. Nous parlons dans ce cas d’un déficit global.

 

Comme vous pouvez le constater, le déficit foncier est très utile pour effacer les revenus fonciers et ainsi percevoir des revenus issus de location nue sans fiscalité, mais son efficacité sur le revenu global et donc votre impôt sur le revenu est assez limité. C’est donc un mécanisme très puissant et performant pour investir dans l’immobilier en limitant l’impact fiscal.

Tous les travaux peuvent-ils générer du déficit foncier ?

 

Dans le cadre de la location nue, nous avons vu l’ensemble des charges financières et des charges d’exploitation qui venaient diminuer le résultat imposable de vos loyers. Vous avez des charges récurrentes chaque année comme les intérêts et assurance du crédit mais également la taxe foncière, l’assurance du bien et les frais d’agence qui représentent la plupart du temps environ 20% à 30% des loyers perçus. Autrement dit, le seul poste de dépense capable de vraiment vous générer du déficit foncier, ce sont les travaux que vous pouvez réaliser qui peuvent représenter plusieurs années de loyers cumulés.

 

Seulement est ce que tous les travaux sont considérés comme des charges déductibles de vos revenus ?

 

Eh bien non ! Voici ce que dit le code général des impôts sur le sujet :

 

Les seuls travaux pouvant être considérés comme des charges déductibles sont :

 

Travaux de réparation et d’entretien : éligibles 

 

C’est-à-dire des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

 

Par exemple :

 

– Traitement des bois ou des structures

– Dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante

– Remise en état de murs peints, ou de sols posés etc.

– Remise en état du gros-œuvre (toiture, façades, etc.), des canalisations ou de l’installation électrique

– Remise en état de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs)

– Remise en état du mur d’une propriété

– Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs

– Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures

– Remplacement de la chaudière du chauffage central

– Dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste

– Frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérés comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou la réparation de l’immeuble nu);

 

 

Travaux d’amélioration : éligibles 

 

C’est-à-dire des travaux qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

 

Par exemple :

 

– L’installation initiale ou le remplacement du chauffage central ; d’une salle d’eau ; d’une cuisine ; du tout-à-l’égout ; d’un ascenseur ; d’une antenne collective de télévision ;

– Agrandissement des fenêtres et pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées) ;

– Reprise des fondations de l’immeuble ;

– Asphaltage du trottoir attenant à la propriété ;

– Réfection de l’installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable ;

– Réparation de la toiture d’un bâtiment, par remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l‘ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement des cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants.

 

Ces travaux n’ont pas apporté de modifications importantes au gros-œuvre et n’ont pas augmenté la surface des lieux d’habitation.

 

Les autres travaux, et plus particulièrement les travaux de construction, reconstruction, et d’agrandissement ne peuvent pas être considérés comme des charges déductibles.

 

Travaux de construction, reconstruction et agrandissement : non éligibles 

 

Cela comprend par exemple :

 

- La transformation d’un grenier en appartement moderne

- Les travaux entrepris en vue de transformer des grands appartements en petits studios

- Les travaux ayant transformé des locaux commerciaux en local d’habitation

- Les travaux ayant transformé un garage en rez-de-chaussée en appartement

- Les travaux qui ont eu pour vocation de consolider les murs extérieurs, détruire des cloisons et des conduits de cheminée etc.

 

L’administration fiscale ne fournit pas une liste exhaustive des travaux éligibles ou non mais vous pouvez retrouver une liste de jurisprudences pour vous aiguiller en cas de besoin sur le site du BOFIP.

 

Mais pour résumer tous les travaux qui englobent la construction nouvelle, la reconstruction ou encore l’agrandissement des biens ne sont pas éligibles… C’est donc une minorité de travaux qui n’est pas éligible à la déduction des revenus fonciers.

 

Si par exemple vous rénover une salle de bain en changeant le sol, changeant les vasques et en mettant une superbe douche à l’italienne alors tous les travaux sont éligibles.

 

ATTENTION :  Si vous décidez de faire les travaux vous-même vous pouvez déduire le prix d’achat des matériaux mais vous ne pouvez pas vous facturer des heures de mains d’œuvres. La main d’œuvre n’est déductible que lorsqu’il s’agit d’une entreprise professionnelle qui effectue les travaux.

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Créer de la valeur dans l’immobilier sans fiscalité 

 

Si votre objectif est d’investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine important tout en générant des cash-flows positifs alors je vous conseille de vous référer à mon livre ‘’ Immobilier locatif – Comment réussir son premier investissement sans stress ‘’ paru en août 2020 aux éditions Maxima. Je vous explique dans ce livre exactement comment créer de la valeur dans l’immobilier et acquérir les biens qui vous permettront d’avoir des cash-flows, c’est-à-dire que l’ensemble de vos charges et vos mensualités de crédit soient inférieures à vos recettes pour que vous ayez non seulement des biens qui s’autofinancement mais également qui vous rapportent de l’argent chaque mois ! Au travers de ce livre je vous donne également des techniques pour vous permettre de vous constituer une trésorerie de plusieurs dizaines de milliers d’euros en moins d’un an, mais également pour savoir exactement comment louer vos biens au prix le plus élevé et ainsi maximiser la rentabilité par exemple

 

Exemple :

Prenons l’exemple de M Dupont pour vous illustrer les différents avantages à investir dans l’immobilier en utilisant le levier du déficit foncier.

Nous allons imaginer que M Dupont est célibataire et perçoit 40 000€ de salaires annuels. Il est propriétaire de sa résidence principale et d’un studio qu’il loue nue dans le centre de Lyon pour 500€ par mois (6 000€ par an). Monsieur Dupont souhaite anticiper sa retraite en se constituant un patrimoine immobilier qui lui générera des revenus complémentaires d’ici 20 ans à 25 ans en fonction de la durée de son emprunt. Pour l’exemple nous allons admettre 20 ans.

Monsieur Dupont avec ses salaires et son studio se situe dans une tranche marginale d’imposition à 30%. Il va donc concentrer ses recherches pour se créer une enveloppe de déficit foncier et ainsi ne pas payer d’impôts sur ses loyers pendant plusieurs années. Cela englobe donc l’appartement qu’il va acquérir mais également son studio de Lyon qui lui génère un supplément d’impôt sur le revenu mais également des prélèvements sociaux actuellement.

Monsieur Dupont est très pris par son travail et n’a pas le temps de faire ses propres recherches d’appartement, d’entreprise de rénovation etc. Il décide donc de faire appel à son conseiller en gestion de patrimoine pour l’aider à trouver un programme adapté à ses besoins. Son conseiller en gestion de patrimoine lui propose ainsi un programme clés en main (réalisé par un promoteur) en plein cœur de la ville d’Annecy.

 

Le principe est simple, le promoteur a acquis un immeuble et le rénove intégralement en revendant chaque appartement individuellement. Cela permet au promoteur de fournir au client un appartement entièrement rénové tout en lui permettant de déclarer les travaux éligibles comme une charge déductible et ainsi générer du déficit foncier.

 

Dans ce programme l’investissement total est de 200 000€.

 

- Il y a 93 000€ qui porte sur le foncier, c’est-à-dire le prix d’acquisition de l’appartement

- Il y a 7 000€ de frais de notaire (j’ai arrondi le résultat pour que les calculs soient plus simples)

- 95 000€ de travaux éligibles au déficit foncier

- 5 000€ de travaux non éligibles

 

Le promoteur annonce un loyer mensuel après rénovation qui sera de 850€ ce qui donne un total annuel de :

 

850 * 12 = 10 200€

Mais il y a également l’appartement de Lyon qui lui génère déjà un loyer de 6 000€.  Cela donnera ainsi à M Dupont des revenus fonciers annuels de 16 200€.

 

Si l’on décompose les charges déductibles avant travaux par appartement cela donne ceci (par soucis de simplification je ne prends que trois charges mais il faudrait déduire l’ensemble des charges déductibles comme les charges de copropriété, l’assurance du bien, les frais administratifs etc.) :

 

Appartement Lyon :

Appartement (futur) Annecy :

Total

Si l’on admet que M Dupont est imposé dans une tranche marginale d’imposition de 30% alors voici comment se calcule son imposition sur ses revenus fonciers sans les travaux :

Si monsieur Dupont avait acheté un appartement déjà rénové et sans travaux il aurait dû s’acquitter d’un montant de 5 286€ par an.

 

Or nous savons que les travaux déductibles représentent un montant de 95 000€ MAIS que la première année vous devez imputer 10 700€ sur votre revenu global. Cela donne donc une économie d’impôt en deux temps :

 

Tout d’abord il faut savoir que les travaux seront imputés sur votre revenu global l’année où vous allez les déclarés mais cela ne correspond pas forcément à l’année ou vous allez commencer à louer votre bien. Par exemple dans le cas de M Dupont si l’on imagine que le promoteur commence la rénovation de l’immeuble en septembre 2022, alors le promoteur va faire un appel de fonds auprès des investisseurs au mois de juin (par exemple). Ce qui fiscalement correspondra bien à une sortie de 100 000€ de travaux en juin 2022 pour M Dupont mais son appartement ne sera probablement pas fini avant avril 2023. Ainsi la première année il n’aura que des charges financières et des charges d’exploitation pour son bien d’Annecy sans avoir aucune entrée d’argent. En revanche son appartement de Lyon lui continue d’être loué sans interruption cela donnerait ainsi ceci :

 

Enveloppe de déficit de foncier générée en 2022 : 100 000€

- Les travaux non déductibles : 5 000€

= Enveloppe de déficit foncier déductible en 2022 = 95 000€

 

Revenus fonciers nets en 2022 = 4 000€ (uniquement Lyon)

 

95 000€ de déficit

- 10 700€ imputables sur le revenu global

Calculons maintenant la réduction d’impôts obtenue par M Dupont sur l’année 2022.

 

Réduction liée à l’imputation sur le revenu global :

 

Salaires perçus en 2022 = 40 000€

Impôt sur le revenu dû = 6 005€

 

Imputation sur le revenu = 10 700€

 

Revenus imposables après imputation = 29 300€ (40 000€ - 10 700€)

Impôt sur le revenu dû = 2 795€

 

Economie d’impôts totale = 3 210€

 

Réduction liée au déficit foncier effaçant les revenus fonciers de Lyon :

 

Revenus fonciers imposables = 4 000€

 

Impôt sur le revenu dû = 1 200€ (4 000€ * 30%)

Prélèvements sociaux dus = 688€ (4 000€ * 17,2%)

Total = 1 888€

 

Revenus fonciers imposables après imputation du déficit = 0€ (4 000€ - Travaux déductibles)

 

Economie d’impôts totale = 1 888€

 

Sur l’année 2022, le déficit foncier généré par M Dupont lui permet d’économiser 5 098€ d’impôts et de prélèvements sociaux. Les années suivantes, les travaux ne s’imputeront plus sur le revenu global mais gommeront uniquement les revenus fonciers.

 

A la fin de l’année 2022, l’enveloppe restante de déficit est de 80 300€ et il y a un total de 11 200€ de revenus fonciers imposables à gommer chaque année. Cela donne donc :

 

 

80 300€ / 11 200€ = 7,17 années

 

Pendant 7,17 années M Dupont ne payera aucun impôt sur ses revenus fonciers. Cela correspond au total à une économie d’impôt totale sur la durée de détention d’un peu plus de 40 000€ ! Ce qui est très intéressant !

De plus, en achetant dans des villes comme Lyon ou Annecy ou l’inflation de l’immobilier peut atteindre plus de 8% dans certains quartiers, M Dupont peut tout à fait revendre ses appartements dans 8 ans pour récupérer un capital qu’il réinvestira dans une nouvelle opération de déficit foncier important pour ne pas payer d’impôt pendant à nouveau 8 ans par la suite.

 

Il est possible d’acquérir des biens et les rénover et créer un déficit foncier plus important qui génère une économie d’impôt encore plus longue…

 

Dans notre exemple nous avons imaginé que M Dupont faisait appel à un promoteur qui vend un programme clé en main. Cela signifie que la rentabilité de l’opération tournera autour de 4% à 6%, mais il aurait tout à fait été possible pour M Dupont de faire ses propres recherches et acheter un appartement en ruine pour le faire rénover par une entreprise de ses soins et ainsi aller chercher un rendement supérieur à 6%.

 

Ce qu’il faut bien comprendre c’est qu’en général en achetant un appartement à 150 000€ rénové que vous louerez 600€ par mois ou un appartement que vous achetez 100 000€ dans lequel vous allez injecter 50 000€ de travaux il y a fort à parier que vous louiez votre appartement un peu plus cher car il sera fraichement rénové et très moderne, mais surtout vous aurez plusieurs années de loyers non fiscalisés… Donc en soit il est préférable d’opter pour la deuxième option.

Du déficit foncier couplé à un dispositif de défiscalisation ?

 

Comme nous l’avons vu, le déficit foncier ne peut s’imputer sur votre revenu global à part la première année et à hauteur de 10 700€ maximum. Cela veut dire que vous pouvez gommer vos impôts sur le revenu et vos prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers mais que votre imposition liée à vos revenus du travail elle ne sera pas impactée.

 

Ainsi il est judicieux dans certaines situations, notamment lorsque votre endettement le permet de coupler une opération en déficit foncier avec un dispositif de défiscalisation immobilier pour travailler votre imposition sur plusieurs axes.

 

Il est également courant que des personnes investissent dans des résidences services (ou appartements) en LMNP pour percevoir des loyers non fiscalisés et mettent également en place un dispositif de défiscalisation pour effacer ou réduire l’impôt sur leurs revenus.

 

Parfois, certaines personnes cumulent jusqu’à trois ou quatre dispositifs de défiscalisation pour profiter des niches fiscales au maximum et ainsi mettre leur imposition au service de leur patrimoine.

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