# Hagnere Patrimoine > Site edite par Hagnere Patrimoine, cabinet etabli a Chambery. Les contenus couvrent notamment la gestion de patrimoine, la fiscalite, les investissements, la transmission, la retraite et les situations internationales. Hors de France, toute intervention depend du pays, des habilitations applicables et, si necessaire, de professionnels locaux autorises ; Monaco exige une prequalification specifique. ## Pages principales - [Accueil — Hagnere Patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/): Page d'accueil du cabinet. Presentation des 4 metiers (gestion de patrimoine, gestion de fortune, defiscalisation, financements), des 3 fondateurs (Quentin Hagnere CGP, Clement Chatelain, equipe), des 26 avis clients verifies Trustpilot 4.7/5, et acces aux services / guides / simulateurs / catalogue 4049 programmes immobilier neuf. Cabinet 360 : CIF AMF + COA + COBSP + Carte T (ORIAS 23002291). Bilan patrimonial gratuit sans engagement. - [Programmes immobilier neuf — Catalogue 4049 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/programmes-immobilier-neuf): Moteur de recherche immobilier neuf en France. 4049 programmes physiques, 51619 lots disponibles, multi-fiscalites (LMNP, Jeanbrun, Pinel, Malraux, Denormandie, residence principale...). Filtres par dispositif, region, ville, budget, surface, typologie. Cashback 1 a 3 % reverse a la signature de l acte notarie. 6 simulateurs lies (Credit Immo, Loi Jeanbrun, Impot Revenu, Rendement SCPI, Interets Composes, IFI), 12 regions cliquables, methodologie de selection. - [Quentin Hagnere — fondateur CGP](https://www.hagnere-patrimoine.fr/quentin-hagnere): Profil de Quentin Hagnere, fondateur du cabinet. Conseiller en gestion de patrimoine certifie CGP, CIF AMF, COBSP, Carte T. 4.7/5 sur Trustpilot avec 26 avis verifies (Alicia Ferrieu, Pascal, Cathy Cha, Lucas French, Ryan, Games Minds, Steven Fraysse, Alizee, Thomas Techer). - [Equipe Hagnere Patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/equipe-hagnere-patrimoine): Presentation de l equipe : Quentin Hagnere (fondateur), Clement Chatelain (Responsable conseil patrimonial), associes et conseillers. - [Avis clients Trustpilot](https://www.hagnere-patrimoine.fr/avis-hagnere-patrimoine): 9 avis clients Trustpilot detailles (4.7/5, 26 avis verifies). Temoignages de Alicia Ferrieu, Pascal, Cathy Cha, Lucas French, Ryan, Games Minds, Steven Fraysse, Alizee, Thomas Techer. - [Tarifs Hagnere Patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/tarifs): Grille tarifaire transparente. Bilan patrimonial offert, sans engagement. Honoraires CGP, courtage credit (commission bancaire), cashback immobilier neuf 1 a 3 %. - [Gestion de patrimoine pour expatries francais en Italie](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-italie): Page vitrine France-Italie consacree a la preparation, au suivi et au retour d'une expatriation patrimoniale. Elle distingue residence interne et conventionnelle, fiscalite des salaires et coordination sociale, regime ordinaire, impatries, forfait nouveaux residents article 24-bis, option de certains retraites article 24-ter et forfettario. Elle couvre aussi partita IVA, Srl ou societe francaise dirigee depuis l'Italie, PEA, PER, assurance-vie francaise ou luxembourgeoise, comptes et cryptoactifs, quadro RW, IVAFE, IVIE, immobilier dans les deux Etats, donation, succession et retour en France. Les chiffres 300 000 EUR du 24-bis pour un transfert de residence civile a compter du 1er janvier 2026, 50 % ou 40 % d'assiette imposable du regime des impatries sous conditions, 7 % pour certains retraites eligibles et 33 % sur les cryptoactifs en 2026 sont presentes avec leurs limites, sans les transformer en promesses. La methode visible suit six etapes de T-12 mois a la revue annuelle. Hagnere Patrimoine realise le bilan et la feuille de route dans le perimetre de ses statuts ; les consultations, opinions, declarations, actes et travaux comptables reserves restent executes sous la responsabilite des avocats fiscalistes, commercialisti, notaires, experts-comptables ou specialistes sociaux habilites mobilises selon le dossier. Toute solution financiere ou d'assurance depend des habilitations territoriales, de la qualification locale, du contrat et de l'acceptation de l'etablissement. - [Gestion de patrimoine pour expatries francais au Luxembourg](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-luxembourg): Page vitrine France-Luxembourg pour le resident effectivement installe au Grand-Duche comme pour le frontalier qui demeure en France. Elle separe residence fiscale, droit d'imposer, securite sociale et droit civil, puis couvre la convention du 20 mars 2018 et ses avenants, la tolerance fiscale de 34 jours, le seuil social ordinaire de 25 %, l'accord-cadre de teletravail strictement inferieur a 50 % sous conditions, A1 et S1, PEA, compte-titres, PER, assurances-vie francaise et luxembourgeoise, immobilier, IFI direct et indirect, independants, SARL / SA / SOPARFI, succession sans convention fiscale generale, donation et retour en France. Triangle de securite et super-privilege sont presentes comme protections prudentielles et rang de creance, jamais comme garantie de l'Etat, du capital ou de la liquidite. Hagnere Patrimoine realise la cartographie et coordonne les professionnels selon le dossier ; les avis fiscaux ou juridiques, actes, declarations, travaux comptables et services reglementes restent executes sous la responsabilite des professionnels effectivement habilites. - [Gestion de patrimoine pour expatries francais aux Pays-Bas](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-pays-bas): Page vitrine France-Pays-Bas qui commence par une chronologie des faits avant de comparer les solutions. Elle distingue residence fiscale interne et conventionnelle, convention de 1973 modifiee en 2004 et MLI, Box 1, 2 et 3, expatregeling conditionnelle, salaires, teletravail et coordination A1 / S1, PEA, compte-titres, PER, assurances-vie francaise et luxembourgeoise, immobilier, IFI, ZZP, BV, holding, succession sans convention fiscale bilaterale, donation et retour en France. Le taux de 36 % est presente comme le taux applique au revenu Box 3 calcule, jamais comme une taxe de 36 % sur le patrimoine brut. Hagnere Patrimoine realise la cartographie patrimoniale et coordonne les professionnels effectivement habilites ; toute disponibilite de produit, consultation, acte, declaration ou travail comptable depend des regles territoriales, de l'acceptation du prestataire et de sa propre lettre de mission. - [Gestion de patrimoine pour expatries francais au Portugal](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-portugal): Page vitrine France-Portugal qui part des dates, des lieux de vie, du travail et des actifs avant de comparer les solutions. Elle distingue residence fiscale interne et conventionnelle, convention du 14 janvier 1971, avenant du 25 aout 2016 et effets applicables du MLI, droit commun portugais, ancien RNH sur preuve et IFICI cible et conditionnel. Elle couvre aussi salaires, plans d actions, teletravail, seuil social de 25 %, accord-cadre strictement inferieur a 50 % sous conditions, A1 / S1, independants, Lda et direction effective, PEA, compte-titres, PER, PPR, assurances-vie francaise et luxembourgeoise, immobilier, IFI francais et AIMI portugais analyses separement, couple, succession sans convention fiscale bilaterale generale, reglement UE 650/2012 civil, donation et retour en France. Les profils et scenarios sont pedagogiques et ne promettent ni qualification, ni portabilite fiscale d un produit, ni resultat. Hagnere Patrimoine photographie le patrimoine, construit la chronologie et coordonne le fil du dossier dans le perimetre de ses statuts ; les consultations, avis, actes, declarations, travaux comptables et services reglementes restent executes sous la responsabilite et la lettre de mission des professionnels effectivement habilites. Les fonds restent chez les etablissements habilites prevus au contrat. - [Gestion de patrimoine pour expatries francais en Espagne](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-espagne): Page vitrine France-Espagne qui part de la chronologie, des personnes, du travail, des actifs et des actes envisages avant de comparer les pistes. Elle distingue residence interne et conventionnelle, IRPF, regime special des travailleurs deplaces, fiscalite du patrimoine, coordination sociale, actifs et enveloppes francaises, immobilier, activite ou societe, famille, transmission et retour en France. Les variations territoriales, le traitement local des contrats et les conditions d eligibilite restent a verifier selon les faits et le millesime. Hagnere Patrimoine realise la cartographie et la feuille de route dans le perimetre de ses statuts ; les consultations, declarations, actes et travaux reserves restent executes sous la responsabilite et la lettre de mission des professionnels effectivement habilites. Aucun avantage fiscal, aucune disponibilite transfrontaliere d un produit et aucun resultat ne sont garantis. ## Financements et courtage en credit - [Financements — 11 solutions de credit](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements): Hub du pole courtage du cabinet (statut COBSP, ORIAS 23002291). Onze financements : credit immobilier, credit hypothecaire, credit marchand de biens, credit SCPI, pret relais, pret in fine, credit Lombard, credit consommation, rachat de credits, pret viager hypothecaire, vente a remere. Dix tunnels de simulation en ligne produisent une etude chiffree gratuite. Panel bancaire elargi (banques generalistes, banques privees, specialistes via partenariat MIOBSP BankKeys). - [Crédit immobilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-immobilier): Financement classique amortissable de votre résidence principale, secondaire ou de votre investissement locatif. Jusqu’à 110 % du prix avec frais (selon profil et politique bancaire), durée 7 à 30 ans, taux fixe ou révisable. Reperes : Jusqu’à 2,5 M€ ticket moyen négocié, 7 à 30 ans durée flexible, Frais inclus selon profil emprunteur. Profil vise : Primo-accédants, investisseurs locatifs, multi-investisseurs. Usage : Acquisition financée par effet de levier bancaire. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-immobilier/simulation. - [Crédit hypothécaire](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-hypothecaire): Refinancement adossé à l’hypothèque d’un bien immobilier détenu (RP, locatif, professionnel). Permet d’obtenir une trésorerie significative pour financer un nouveau projet sans vendre l’actif sous-jacent. Reperes : 70 à 80 % de la valeur du bien, 5 à 25 ans durée modulable, Sans vente du bien hypothéqué. Profil vise : Patrimoine immobilier déjà constitué, projet liquidité. Usage : Liquidité sans cession d’actif immobilier. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-hypothecaire/simulation. - [Crédit marchand de biens](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-marchand-de-biens): Crédit court terme (12 à 36 mois) dédié aux opérations d’achat-revente immobilier. Couvre acquisition, frais de notaire, travaux et marge opérationnelle. Réservé aux marchands de biens et SCI à objet commercial. Reperes : 12 à 36 mois durée court terme, 80 à 90 % de l’opération financée, Pro réservé MDB. Profil vise : Marchands de biens, SCI à activité commerciale. Usage : Opérations d’achat-revente avec création de valeur. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-marchand-de-biens/simulation. - [Crédit SCPI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-scpi): Crédit dédié à l’acquisition de parts de SCPI. Permet de capter le rendement (4 à 6 %/an, non garanti) tout en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Levier patrimonial classique sans gestion locative. Reperes : 100 % du ticket finançable, 4 à 6 % rendement SCPI cible*, 0 gestion locative. Profil vise : Investisseur passif, fiscalité foncière à optimiser. Usage : Revenus complémentaires + déduction intérêts. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-scpi/simulation. - [Prêt relais](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/pret-relais): Avance bancaire (12 à 24 mois) gagée sur la vente future de votre bien actuel. Permet de saisir une opportunité d’acquisition sans attendre la signature de votre vente. Reperes : 60 à 80 % de la valeur estimée, 12 à 24 mois durée maximum, Intérêts uniquement (différé). Profil vise : Propriétaire vendeur acquéreur en simultané. Usage : Transition entre deux acquisitions sans rupture. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/pret-relais/simulation. - [Prêt in fine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/pret-in-fine): Prêt où vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée. Le capital est restitué à l’échéance, généralement adossé à un placement (assurance vie, contrat de capitalisation). Maximise la déductibilité des intérêts pour les bailleurs au régime réel. Reperes : 0 € capital remboursé/mois, 10 à 20 ans durée typique, 100 % intérêts déductibles*. Profil vise : TMI 41 à 45 %, bailleurs au régime réel, gros patrimoine. Usage : Optimisation fiscale + transmission patrimoniale. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/pret-in-fine/simulation. - [Crédit Lombard](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-lombard): Crédit garanti par votre portefeuille de titres (assurance vie, compte-titres, PEA selon banque). Vous mobilisez la valeur sans céder les actifs : pas d’imposition immédiate de plus-value (différée jusqu’à cession). Levier patrimonial sophistiqué soumis à appel de marge. Reperes : 50 à 80 % de la valeur des titres, PV différée jusqu’à cession, 1 à 10 ans durée flexible. Profil vise : Patrimoine financier ≥ 250 k€, banque privée. Usage : Liquidité sans rupture de stratégie d’investissement. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-lombard/simulation. - [Crédit consommation](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-consommation): Prêt personnel non affecté ou affecté (travaux, véhicule, équipements). Mise à disposition rapide, durée 12 à 84 mois, montants jusqu’à 75 000 € (plafond légal art. L. 312-1 C. conso). Fiche d’information précontractuelle européenne normalisée (FISE) remise avant offre (art. L. 312-12). Délai légal de rétractation de 14 jours après acceptation (art. L. 312-19). Reperes : Jusqu’à 75 k€ plafond légal, 12 à 84 mois durée encadrée, 7 à 15 j déblocage rapide. Profil vise : Particulier avec capacité de remboursement stable. Usage : Projets personnels, travaux, véhicule. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-consommation/simulation. - [Rachat de crédits](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/rachat-de-credits): Regroupement de plusieurs crédits (immobiliers + conso + revolving) en un seul, avec une nouvelle durée et un taux unique. Permet de réduire la mensualité globale et de retrouver une capacité d’emprunt. L’allongement de durée augmente le coût total du crédit. Reperes : Mensualité optimisée selon profil, Tous crédits immo + conso + revolving, Nouveau tableau d’amortissement. Profil vise : Foyers endettés, taux d’endettement supérieur à 35 %. Usage : Restauration de la capacité d’emprunt + budget. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/rachat-de-credits/simulation. - [Prêt viager hypothécaire](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/pret-viager-hypothecaire): Solution réservée aux 60 ans et plus, encadrée par les art. L. 315-1 à L. 315-20 du Code de la consommation. Vous obtenez un capital ou une rente, garantis par hypothèque sur votre bien, sans aucune mensualité à régler. Le remboursement intervient au décès ou à la vente. Capital + intérêts plafonnés à la valeur du bien (art. L. 315-15). Reperes : 20 à 60 % de la valeur du bien, 0 € mensualité du vivant, 60+ ans âge minimum. Profil vise : Seniors propriétaires, retraites modestes. Usage : Compléter sa retraite en gardant son logement. Pas de simulateur : prise de contact directe. - [Vente à réméré](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/vente-a-remere): Vente avec faculté de rachat (art. 1659 C. civ.) : vous cédez le bien pour obtenir des liquidités immédiates tout en conservant le droit de le racheter pendant 5 ans au maximum (art. 1660 C. civ.), en général en restant occupant. Décote de 20 à 40 % sur la valeur vénale. Ce n’est pas un crédit : le réméré n’est pas consultable au FICP, ce qui en fait une issue lorsque le financement bancaire est fermé. Reperes : 60 à 80 % de la valeur vénale, 5 ans durée maximale de rachat, Hors FICP ce n’est pas un crédit. Profil vise : Propriétaire en difficulté, refus bancaire, menace de saisie. Usage : Éviter la saisie et se refinancer sans passer par une banque. Simulateur en ligne : https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/vente-a-remere/simulation. ## Financement professionnel du dirigeant - [Credit-bail immobilier 2026 : le vrai cout](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-bail-immobilier-2026): Guide complet du credit-bail immobilier (CBI) : mecanisme et levee d'option, refutation du « 100 % deductible » (quote-part terrain art. 39-10 CGI), reintegration a la levee d'option (art. 239 sexies CGI, exemple chiffre, echappatoires SICOMI et AFR fermees), marche ASF 2025, arbitrage CBI vs pret amortissable (Banque de France : immobilier 3,52 % avril 2026, duree moyenne 191 mois), sortie sur valeur nette comptable reduite, cession-bail. FAQ 12 questions. - [Credit professionnel : la carte complete](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-professionnel): Hub des financements d'entreprise classes par besoin : reprendre/racheter (LBO, OBO, dette d'acquisition), s'installer en liberal, acheter ses murs (SCI, credit-bail), financer la tresorerie et le BFR (8 outils), degager des liquidites sans vendre (OBO, Lombard de personne morale, cession-bail), situations tendues (mediation du credit 64 % de succes 2025, remere). Reperes transversaux : taux BdF juin 2026 (PME 3,64 % tous objets), cotation Banque de France 22 cotes, usure limitee aux decouverts (19,00 % T3 2026), garanties et caution du dirigeant. FAQ 8 questions. - [Credit de tresorerie d'entreprise : le guide](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-professionnel/credit-tresorerie): Guide complet du financement court terme des entreprises : BFR et delais de paiement (L. 441-10 C. com., retard moyen 13,6 j T4 2024), palette des 8 outils (decouvert, facilite de caisse, ligne confirmee RCF, credit de campagne, credit spot, NEU CP, escompte, Dailly, affacturage), taux Banque de France avril 2026 (tresorerie 3,68 %, decouverts 4,64 %, usure decouverts 19,00 % T3 2026), preavis de rupture 60 jours (L. 313-12 CMF, Cass. com. 20/09/2023), reforme des suretes 2022 pour la caution du dirigeant, garantie Bpifrance et Pret Boost, cotation Banque de France 22 cotes, mediation du credit (64 % de succes 2025). FAQ 12 questions. - [Affacturage : le cout reel, poste par poste](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-professionnel/affacturage): Guide complet de l'affacturage : mecanisme (subrogation art. 1346-1 C. civ., notification 1346-5, agrement ACPR), marche ASF 2025 (439,4 Md eur, 1er marche europeen, 2e mondial, 92 % de TPE/PME en nombre), formes (full factoring, gestion deleguee, confidentiel, ponctuel, reverse factoring art. 106 loi PACTE, two-factor system FCI), cout en trois couches avec les seules fourchettes publiees (commission 0,2-2 % TTC BdF, financement Euribor 3 mois + marge, retenue de garantie 8-15 %), TVA (exoneration 261 C avec option 260 B), comptabilisation et IFRS 9, avec/sans recours, exclusions (B2C, intra-groupe, acomptes BTP), clauses du contrat (globalite, minimum annuel), procedure collective (Cass. com. 07/12/2004), mediation du credit, alternatives (Dailly, assurance-credit, escompte dynamique). FAQ 12 questions. - [Credit-bail mobilier : financer son materiel](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-professionnel/credit-bail-mobilier-leasing): Guide du credit-bail mobilier et du leasing professionnel : definition art. L. 313-7 1 CMF (trois elements cumulatifs, « quelle que soit leur qualification »), frontiere avec la location financiere et la LLD (l'option d'achat, seul critere ; l'informatique se finance a 40 % en location financiere contre 2,2 % en credit-bail), marche ASF 2025 (17,9 Md eur, -5,4 %, encours 49,9 Md eur), POINT CENTRAL : aucune reintegration a la levee d'option en mobilier (l'art. 239 sexies CGI ne vise que les immeubles) contrairement au credit-bail immobilier, piege des vehicules de tourisme (art. 39-4 CGI, plafonds 2026 30 000/20 300/18 300/9 900 eur selon CO2 WLTP), neutralite CVAE et CFE (contre-idee recue), TVA etalee sur les loyers, comptabilisation art. 212-5 et annexe 836-3 ANC, publicite au registre des suretes mobilieres depuis 2023, procedure collective (L. 622-13 et L. 624-10), absence de serie publique de taux, valeur residuelle anormalement basse comme vrai risque fiscal, cession-bail et cession de contrat, suramortissements ouverts en 2026. FAQ 12 questions. - [Cession Dailly et escompte : mobiliser ses factures](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-professionnel/cession-dailly-escompte): Guide de la mobilisation de creances : regime du bordereau Dailly (art. L. 313-23 s. CMF — quatre mentions, signature du cedant, date apposee par le CESSIONNAIRE, sanction « ne vaut pas comme acte de cession » et non nullite), opposabilite aux tiers sans formalite a la date du bordereau (L. 313-27, Cass. com. 15/03/2023 n 21-24.490 sur les bordereaux non dates), cession a titre de garantie transferant la propriete (L. 313-24 al. 1), POINT CENTRAL : le cedant reste garant solidaire sauf convention contraire (L. 313-24 al. 2) — la Dailly finance mais ne garantit pas, notification comme simple faculte (L. 313-28), acte d'acceptation et inopposabilite des exceptions (L. 313-29), marches publics (L. 2191-8 CCP, certificat de cessibilite, plafond apres sous-traitance R. 2191-45), escompte et droit cambiaire (L. 511-1, L. 511-12, L. 511-6, L. 511-10, protet L. 511-39 s.), lettre de change electronique depuis 2025 et LCR magnetique qui n'est pas un titre cambiaire, marche des effets (81 a 70 millions de transactions 2017-2024), absence de toute fourchette de cout publiee, procedure collective du cedant (Cass. com. 07/12/2004 n 02-20.732) et du debiteur cede, comparaison Dailly / escompte / affacturage. FAQ 12 questions. - [Nantissement du fonds de commerce : l'assiette reelle](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-professionnel/nantissement-fonds-de-commerce): Guide du nantissement de fonds de commerce apres la reforme des suretes : POINT CENTRAL — la liste de l'art. L. 142-2 c. com. est LIMITATIVE (« sont seuls susceptibles d'etre compris »), le stock, les creances clients et l'immeuble en sont exclus meme designes expressement ; a defaut de designation expresse l'assiette se reduit a quatre elements (enseigne, nom commercial, droit au bail, clientele et achalandage). Ce que la reforme au 01/01/2023 a supprime : l'enregistrement de l'acte et le delai de 30 jours a peine de nullite (il ne subsiste que pour le privilege du vendeur, comme regle de priorite) ; l'inscription n'est plus constitutive mais seulement opposable (L. 142-3). Publicite au registre des suretes mobilieres (registres locaux, portail national CNGTC), duree 10 ans renouvelable (R. 521-12). Cout : emolument de greffe plafonne a 112,28 EUR TTC des 41 600 EUR de creance, aucune contribution de securite immobiliere. Rang par date d'inscription (L. 142-5, L. 143-15-1), interdiction d'attribution du fonds au creancier (L. 142-1 al. 2), surenchere du DIXIEME et non du sixieme (L. 143-13), plan de cession (L. 642-12 al. 4 et Cass. com. 14/06/2023 n 21-15.864), deplacement du fonds (L. 143-1), mainlevee et radiation INPI, fonds artisanal (art. L. 133-1 code de l'artisanat, l'art. 22 de la loi de 1996 est abroge), alternatives. FAQ 13 questions. - [Restructurer la dette de son entreprise](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-professionnel/restructurer-dette-entreprise): THESE : le « rachat de credits professionnels » n'existe PAS comme produit juridiquement identifie — verifie sur trois sources (Referentiel des financements des entreprises de la Banque de France, Les Cles de la banque FBF, art. R. 519-4 II CMF qui ne connait le regroupement de credits que pour les PARTICULIERS). Six operations reelles : renegociation par avenant (pas de droit a la renegociation, art. 1193 C. civ. ; imprevision 1195 ; preavis de rupture 60 j L. 313-12 ; droit a l'explication de la cotation L. 313-12-1 ; reponse sous 15 jours ouvres), refinancement, consolidation du court terme (garantie Bpifrance Renforcement de la Tresorerie), Mediation du credit (1 034 dossiers eligibles 2025, 64 % de succes, mais 43 % d'eligibilite seulement), CCSF pour les dettes fiscales et sociales (decret 2007-686, part salariale exclue et a jour, suspension des poursuites), mandat ad hoc et conciliation (L. 611-3 s., confidentialite legale L. 611-15, clause de defaut croise reputee non ecrite L. 611-16, remuneration fixee par le president L. 611-14). POINT LE PLUS COUTEUX : le plafond d'indemnite de remboursement anticipe (R. 313-25 C. conso, 3 % du capital restant du) NE s'applique PAS au credit professionnel, et le droit meme de rembourser par anticipation (L. 313-47) n'a pas d'equivalent — sauf SCI patrimoniale non professionnelle. Effet sur la cotation Banque de France : ni le mandat ad hoc ni la conciliation constatee n'y figurent ; seule l'homologation plafonne la cote a 4. PGE : reechelonnement 4 ans avec garantie d'Etat conservee, 1 738 dossiers dont 58 % d'accord. Fiscalite (IRA deductible, hors assiette des charges financieres nettes, etalement 39-1-1 quater, abandons de creance 39-13). Statistiques CNAJMJ 2025 : 5 379 mandats ad hoc et 4 023 conciliations. FAQ 12 questions. - [Financer le rachat d'une entreprise](https://www.hagnere-patrimoine.fr/chef-entreprise/financer-rachat-entreprise): Page pilier du cluster credit professionnel (OBO, rachat de parts d'un associe, reprise externe, transmission familiale avec soulte — operations de 300 k a 5 M EUR). These centrale : la couverture du service de la dette se calcule sur le flux disponible APRES remuneration du dirigeant. Calculette de cadrage 6 champs (dette supportable a trois niveaux de couverture, ecart avec le prix demande). Criteres bancaires sources (Banque de France, Bpifrance), dispositifs publics (Garantie Transmission jusqu'a 60 %, Pret Croissance Transmission 50 k-5 M EUR, prets d'honneur Initiative France et Reseau Entreprendre), calendrier fiscal (Dutreil 787 B engagement individuel porte a 6 ans par la LF 2026, remploi 150-0 B ter 70 % / 36 mois, amendement Charasse art. 223 B), caution et regime matrimonial (art. 1415, 2297, 2300 C. civ.). Formulaire de rappel sous 48 h ouvrees avec pre-cadrage ecrit. Intermediation en operations de banque exercee a titre accessoire (ORIAS 23002291). - [Financer son installation en liberal](https://www.hagnere-patrimoine.fr/chef-entreprise/financer-installation-liberale): Rachat de patientele, de fonds liberal ou de parts de SEL. Baremes de valorisation reellement publies par metier (officine : Interfimo 76 %/51 % du CA HT selon la marge, CMV Mediforce 70 % — les deux sources divergentes sont publiees ; dentiste, radiologue, veterinaire, avocat, expert-comptable) et liste honnete des professions SANS bareme publie (medecin generaliste, kine, IDEL, orthophoniste). Arbitrage nom propre / SPFPL chiffre aux taux 2026 (comparateur : 51,45 vs 74,06 disponibles sur 100 de benefice, ecart +44 %) avec la reserve sociale Cass. 19/10/2023 n 21-20.366 (dividendes de SEL dans l'assiette des cotisations TNS) affichee avec le resultat. Acheter les parts ou le fonds (amortissement art. 39-1-2 CGI vs droits art. 726). Formulaire de rappel sous 48 h ouvrees. - [Acheter les murs de son entreprise](https://www.hagnere-patrimoine.fr/chef-entreprise/acheter-les-murs-de-son-entreprise): SCI a l'IS, SCI a l'IR ou credit-bail immobilier — l'arbitrage sur la duree de detention, sortie comprise. These : quatre decisions le meme jour (qui achete, comment, a quel loyer, comment on en sort) et la quatrieme commande les trois autres (reintegration des amortissements dans la plus-value a l'IS). Section credit-bail sans equivalent : refutation du « 100 % deductible », reintegration a la levee d'option (art. 239 sexies CGI), quote-part terrain (art. 39-10 CGI). Taux immobilier professionnel source (Banque de France : 3,52 % avril 2026, duree moyenne 191 mois, 80 % taux fixe), loyer et acte anormal de gestion, bail commercial 3/6/9, Dutreil exclu pour la location nue, IFI art. 975. Pas de simulateur (choix assume), tableau de chiffrage a trois colonnes. Formulaire de rappel sous 48 h ouvrees. ## Guides patrimoniaux - [Expatrie en Allemagne 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-allemagne): Guide France-Allemagne sur la residence, les conventions, les salaires et le teletravail, la protection sociale, les independants et societes, les actifs financiers, l immobilier, la succession, l exit tax et le retour. Les regles allemandes et francaises sont qualifiees separement avant toute conclusion. - [Expatrie en Belgique 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-belgique): Guide France-Belgique sur la residence, la convention, les salaires et le teletravail, les differences regionales, les actifs financiers, l immobilier, l entreprise, la succession et le retour. Les parametres federaux et regionaux sont dates et les actes reserves sont renvoyes aux professionnels habilites. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Expatrie en Espagne 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-espagne): Guide France-Espagne sur la residence annuelle, la convention, l IRPF, le regime special des impatries, Patrimonio, l impot de solidarite, le travail, les actifs, l immobilier, la transmission et le retour. Il couvre les 17 communautes en distinguant les calculs simules des territoires non simules et conserve les limites de millesime. - [Expatrie en Italie 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-italie): Guide France-Italie sur la residence, la convention, l IRPEF, les regimes des impatries et nouveaux residents, le travail, les societes, le monitoraggio, les actifs, l immobilier, la succession et le retour. Il distingue le droit 2026 du code annonce pour 2027 et signale les validations contractuelles ou locales requises. - [Expatrie au Luxembourg 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-luxembourg): Guide France-Luxembourg pour residents et frontaliers : residence, convention, seuil de teletravail, securite sociale, salaires, societes, actifs financiers, assurance-vie, immobilier, IFI, succession et retour. Les faits, calculs et actes reserves sont separes et les parametres transfrontaliers sont dates. - [Expatrie a Monaco en 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-monaco): Guide France-Monaco distinguant nationalite, residence administrative et fiscale, convention de 1963, revenus, IFI, activite, placements, immobilier, transmission et retour. Les faits du dossier et les validations franco-monegasques requises sont qualifies avant toute conclusion. - [Expatrie a l Ile Maurice 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-ile-maurice): Guide France-Maurice sur la residence, la convention, les permis, les revenus etrangers, l immobilier, l entreprise, l exit tax, la protection sociale, la succession et le retour. Il distingue immigration, residence fiscale et qualification des revenus, et renvoie les parametres annuels aux sources MRA, DGFiP et EDB. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Expatrie aux Pays-Bas 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-pays-bas): Guide France-Pays-Bas sur la residence, la convention, les Box 1, 2 et 3, le regime des 30 pour cent, le travail et la protection sociale, les entreprises, les actifs, l immobilier, la succession et le retour. Les voies du rendement forfaitaire et reel, les obligations et les validations locales sont clairement distinguees. - [Expatrie au Portugal 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-portugal): Guide France-Portugal sur la residence, la convention, l IRS, l ancien RNH et l IFICI cible, le travail, les actifs financiers et cryptoactifs, l immobilier, la succession, le retour et le depart vers un pays tiers. Les profils et exemples sont pedagogiques, sans garantie de qualification ni de resultat. - [Expatrie au Royaume-Uni 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-royaume-uni): Guide France-Royaume-Uni sur le Statutory Residence Test, la convention, le regime FIG, l IHT et la long-term residence, le travail, l entreprise, les actifs, l immobilier, les pensions, la succession et le retour. L ancien regime non-dom, les contrats et les options de restructuration sont presentes sans automatisme ni gain promis. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Expatrie a Singapour 2026 : fiscalite et patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-singapour): Guide France-Singapour sur la residence, la convention, les revenus etrangers, le travail et le CPF, les entreprises et family offices, les actifs, l immobilier, l immigration, la succession et le retour. Fiscalite et immigration restent separees ; seuils et statuts ne valent jamais recommandation. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Guide gestion de patrimoine 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/gestion-de-patrimoine): Guide complet de la gestion de patrimoine en France. Bilan patrimonial, strategie, fiscalite, retraite, transmission. - [Guide gestion de fortune 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/gestion-de-fortune): Strategies pour patrimoines superieurs a 1 million d'euros. Family office, placements internationaux, structuration holding. - [Guide Family Office 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/family-office): Multi-family office, single family office, gouvernance familiale, philanthropie, next-gen. - [Guide bilan patrimonial 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/bilan-patrimonial): Methode CGP en 5 etapes, 15 ratios de reference, 6 cas pratiques chiffres, tarifs, quand consulter un CGP. - [Allocation d actifs par age 2026 : 5 portefeuilles types](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/allocation-actifs-age-2026): Guide chiffre 2026 sur l allocation d actifs optimale selon l age, avec 5 portefeuilles types (25-35, 35-45, 45-55, 55-65, 65+) en matrice 5 colonnes (actions, obligations, immobilier, alternatifs, cash), 5 cas pratiques chiffres a l euro pres (Thomas 31 ans ingenieur Lyon 45 k EUR PEA + ETF Monde a 80/10/0/5/5 sur 30 ans rendement pondere 6,075 % capital final 406 700 EUR vs 222 750 EUR en 100 % fonds euros = manque a gagner 184 000 EUR ; Karim 42 ans expatrie Singapour 1,8 M EUR allocation cible 65/20/10/5 = 2 M EUR de gain potentiel sur 18 ans vs allocation actuelle 0 % actions, piege home bias France/Europe ; Michel 60 ans DAF fil rouge 1,8 M EUR allocation pivot 50/25/15/5/5 vs scenario catastrophe 80 % actions avec krach -30 % a 62 ans = -434 k EUR sur 25 ans de retraite ; Bernard et Claudine 68/65 ans retraites 1,4 M EUR bucket strategy a la francaise 3 seaux : 250 k EUR court 5 ans Livret A + fonds euros + 450 k EUR moyen 5-15 ans residence secondaire + UC obligataires + 200 k EUR long 15+ ans PEA actions ETF Monde, decumulation 30 k EUR/an indexee inflation soutenable jusqu a 95 ans ; Martine 71 ans veuve 900 k EUR allocation 25/35/25/15 + rising equity glide path Pfau-Kitces 2014 remontee actions de 25 % a 35 % entre 75 et 85 ans contre intuitif mais documente protection inflation longue duree 20 ans). Theorie financiere mobilisee : Markowitz 1952 frontiere efficiente, Bogle Vanguard regle 100-age critiquee 2026 (preferer 110-age ou 120-age vu esperance vie INSEE 27,8 ans F / 23,4 ans H a 60 ans), Bengen 1994 regle des 4 % USA, Pfau 2010 sequence-of-returns risk + Pfau-Kitces 2014 rising equity glide path post-retraite, Anarkulova Cederburg O Doherty Sias 2022 SWR international 2,26 % sur 30 ans portefeuille mondial donc regle 4 % americaine trop optimiste pour la France (Pfau recommande 3-3,5 %), Kahneman-Tversky prospect theory aversion perte. Donnees 2026 verifiees : INSEE Focus n 371 patrimoine ménages 2024 (médian 205 000 EUR, moyen <30 ans 104 400 EUR), ACPR Analyses et Syntheses n 175 mars 2026 rendement moyen fonds euros 2024 = 2,60 % net frais brut PS, France Assureurs Bilan AV 2025 (encours 2 107 Md EUR +6,1 %, allocation moyenne 25/33/24/5/13), AMF barometre 2024-2025 (48 % des Francais detenteurs titres ne rééquilibrent jamais), COR rapport annuel juin 2025 (taux remplacement projete 87,5 % en 2070 vs 97 % en 2022), DREES Panorama retraites 2025 (age conjoncturel 62 ans 9 mois fin 2023). Refeormes 2026 integrees : LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 (PS 17,2 % maintenu AV/PEA/foncier nu vs 18,6 % cas general dividendes/interets mobiliers), LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 indexation bareme +0,9 %, decret 2025-681 du 15/07/2025 retraite progressive des 60 ans (150 trimestres, 40-80 % temps partiel), plafond PER 2026 = 37 680 EUR (CGI art. 163 quatervicies, 10 % x 8 PASS 2025), Livret A 1,5 % au 01/02/2026 (Banque de France). Pieges psychologiques par age : excès de confiance 30 ans (action employeur), home bias 45 ans (90 % France/Europe), aversion perte 60 ans (vente panique mars 2020 ou oct 2022), effet recency 65 ans (sur-ponderation SCPI), hyper-conservatisme 75 ans (100 % fonds euros sur 20 ans). Maillage interne : 15 liens sortants vers PEA, AV, PER, SCPI, obligations, debuter en bourse, or, private equity, ELTIF 2.0, investir 100k/500k EUR, placer prime depart retraite, 10 erreurs gestion patrimoine, succession, optimisation IFI, bilan patrimonial, gestion de patrimoine. 8 FAQ synchronisees JSON-LD ASCII + accordion francais propre. Auteur : Quentin Hagnere CGP enregistre ORIAS (CIF/COA/COBSP). Mise a jour 30/04/2026. - [10 erreurs en gestion de patrimoine 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/10-erreurs-gestion-patrimoine): Les 10 erreurs patrimoniales les plus frequentes chiffrees sur 20 ans avec 9 cas pratiques (Julien & Anne couple cadres Paris 750 k EUR sous-diversification, Dr Marchand chirurgien dentiste Annecy 1,1 M EUR sur-ponderation immo locatif rendement net-net 1,24 pour cent, Bernard & Claudine retraites 1,4 M EUR cash dormant Livret A manque a gagner 169 k EUR sur 20 ans, Stephane president SAS Lyon 2,5 M EUR PFU vs bareme dividendes 60 k EUR, Thomas ingenieur 31 ans 70 k EUR TMI 30 pour cent PER capital 400 300 EUR a 64 ans, Sophie freelance Toulouse TNS 38 ans prevoyance, Martine 71 ans veuve clause beneficiaire AV 400 k EUR, Bertrand president SAS Bordeaux cession 18 mois 4 M EUR economie 600 a 900 k EUR, Alain & Brigitte 4,5 M EUR dont 3,8 M EUR immo IFI procrastination transmission economie 800 k a 1 M EUR). 16 H2 (6 reformules en question), 4 schemas JSON-LD (Article + BreadcrumbList + FAQPage + HowTo plan d action 30 jours), 15 FAQ format 2 temps. Sujets : empilement sans strategie ecrite (78 pour cent fous), fausse diversification (65 pour cent), sur-ponderation immo locatif (52 pour cent), cash dormant fonds euros 2,6 pour cent ACPR vs inflation 2025 +0,9 pour cent INSEE, fiscalite subie PFU vs bareme depuis LFSS 2026 PS 18,6 pour cent cas general (17,2 pour cent maintenu AV/PEA/fonciers), oubli PER jeune TMI 30 pour cent (CGI art. 163 quatervicies plafond 37 680 EUR sur PASS 2025), prevoyance Securite sociale (DREES Panorama 2025 834 100 APA, projection LIVIA 2,8 millions seniors 2050, IJ TNS 65,84 EUR/jour, pension invalidite cat 1 30 pour cent SAM cat 2 50 pour cent SAM cat 3 50 + MTP), clause beneficiaire AV par defaut (Cass. mixte 21/12/2007 n 06-12.769, Cass. 2e civ. 03/04/2025 n 23-13.803 revirement, Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 primes manifestement exagerees), demembrement (CGI art. 669 bareme par tranche, art. 968 IFI usufruitier, art. 1133 extinction usufruit, Cass. 3e civ. 19/09/2024 n 22-18.687 quasi-usufruit SCI), procrastination transmission (CGI art. 779 abattement 100 k EUR/15 ans rechargeable art. 784, art. 990 I 152 500 EUR AV avant 70 ans, art. 757 B 30 500 EUR apres 70 ans, art. 790 A bis fenetre exceptionnelle 100 k a 300 k EUR jusqu au 31/12/2026, CADF 14/11/2024 affaire 2024-10 abus de droit donation-cession). Bonus 3 erreurs invisibles : independance declaree vs reelle CGP (rétrocoms 1 a 3 pour cent / an), absence de revue annuelle ecrite, biais cognitifs (ancrage, mouton, confirmation, aversion perte, recency). Matrice 4 piliers x 10 erreurs (placement / fiscalite / protection / transmission). Auto-diagnostic 10 questions avec score X/10. Tableau rendement brut a net reel sur 20 ans (Livret A, fonds euros, locatif nu, LMNP, PEA). Plan d action 30 jours J1-J7 strategie ecrite, J8-J15 audit clause beneficiaire et prevoyance, J16-J30 bilan patrimonial CGP. Sources : CGI, BOFiP, ACPR, AMF, DREES, INSEE, Banque de France, Cour des comptes, Cass. ch. mixte 2007, Cass. 2e civ. 2024-2025, Cass. 3e civ. 2024, Cass. com. 2024, CADF 2024. Lois : LF 2025 art. 71 (CGI 790 A bis), LFSS 2026 (CSG 10,6 pour cent placements cas general), LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026 indexation +0,9 pour cent bareme IR), Loi Le Meur 2024-1039. Article redige par Quentin Hagnere CGP enregistre ORIAS (CIF/COA/COBSP). Mise a jour 30/04/2026. - [Guide gestion de patrimoine 30-35 ans](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/bilan-patrimonial/gestion-patrimoine-30-35-ans): Les 12 decisions patrimoniales cles entre 30 et 35 ans : PEA + ETF monde, assurance-vie, PER des la TMI 30 %, epargne salariale, LMNP, prevoyance, regime matrimonial, residence principale vs locatif. 20 FAQ, 5 cas pratiques chiffres (Lea cadre Lyon, Thomas+Sarah Nantes couple, Mehdi freelance PACS, Claire divorcee 2 enfants, Antoine SAS), pyramide patrimoniale 7 niveaux. - [Guide gestion de patrimoine 40-45 ans](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/bilan-patrimonial/gestion-patrimoine-40-45-ans): Les 13 leviers d acceleration entre 40 et 45 ans : PER a plafond TMI 30-41 %, locatif effet levier credit, PEA + AV 5 et 8 ans, holding patrimoniale si dirigeant, transmission avec 2 fenetres de donation avant 75 ans, prevoyance sandwich generation, optimisation fiscale. 20 FAQ, 5 cas pratiques chiffres (Marc cadre Paris, Julie medecin Lyon, Thomas+Camille Bordeaux, Sandra divorcee Paris, Antoine CEO SAS Lyon). 11 angles ocean bleu : stress-tests (divorce, chomage, krach, invalidite), FIRE France, inflation reelle, demembrement art. 669 CGI 41-50 ans 40 % NP, don exceptionnel 100 k euros (art. 790 A bis CGI). - [Guide gestion de patrimoine 50-55 ans](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/bilan-patrimonial/gestion-patrimoine-50-55-ans): Decennie pivot de securisation-preparation-transmission. 13 sections, 11 H2 interrogatifs (85 %), 20 FAQ, 5 cas pratiques (cadre superieur, couple dirigeant, medecin liberal, profession liberale hauts revenus, retraite anticipee). Sujets : bilan retraite (RIS, COR, PASS 8 = 384 480 euros), glide path 55/45 puis 50/50, PER sortie capital fractionnee (report 5 ans LF 2026), AV maximiser avant 70 ans (art. 990 I / 757 B), transmission 2 fenetres avant 82 ans, cession entreprise (Pacte Dutreil 75 % engagement individuel 6 ans LF 2026, apport-cession 70 %/36 mois, abattement dirigeant 500 k euros art. 150-0 D ter proroge 31/12/2031), AVL des 250 k, CEHR / CDHR / IFI, sandwich generation (enfants adultes + parents dependants, APA, EHPAD 2 500-4 000 euros/mois, art. 199 quindecies reduction 25 % plafond 10 000 euros, mandat protection future art. 477 C. civ.), clause beneficiaire demembree, rachat trimestres vs surcote 1,25 %, retraite progressive des 60 ans (decret 2025-681). **Mise a jour 22/04/2026** : LFSS 2026 PS 18,6 % sur PV mobilieres/dividendes (17,2 % maintenu AV/PEA/fonciers art. L. 136-8 IV CSS), loi 2024-494 du 31/05/2024 (avantage matrimonial irrevocable art. 265 C. civ., changement regime matrimonial optimal a 50-55 ans), suspension partielle reforme retraite 2023 jusqu au 01/01/2028. Jurisprudence integree : CE 16/02/2024 n 472835 (apport-cession), Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 (Dutreil holding animatrice publie bulletin), CAA Bordeaux 28/11/2024 (151 septies A pas force majeure delai 24 mois), Cass. 1re civ. 21/05/2025 n 23-19.780 + Cass. com. 05/11/2025 (preciput hors droit de partage 2,50 %), Cass. 1re civ. 05/03/2025 n 23-11.430 (1/4 PP famille recomposee), Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 (primes AV manifestement exagerees publie bulletin), Cass. 2e civ. 03/04/2025 n 23-13.803 (revirement substitution beneficiaire AV sans notification assureur publie bulletin), Cass. com. 02/04/2025 n 23-22.537 (passif successoral demembrement art. 669 CGI prime), BOFiP 26/09/2024 BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (quasi-usufruit art. 774 bis CGI). Maillage entrant : 9 guides patrimoniaux (gestion-patrimoine-30-35-ans, 40-45-ans, retraite, donation, holding-patrimoniale, plan-epargne-retraite, retraite-progressive-2026, viager). - [Guide gestion de patrimoine a la retraite](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/bilan-patrimonial/gestion-patrimoine-retraite): Guide complet pour vivre de ses actifs a la retraite (phase de decumulation 20-30 ans). 18 sections, 25 FAQ, 6 cas pratiques chiffres (Francoise Nantes 500 k veuve, Pierre+Sylvie Toulouse 1,2 M couple, Catherine Annecy 800 k veuve, Michel Lyon 3 M dirigeant, Jacques+Marie Paris 2 M, Antoine Lyon 1,5 M expatrie Italie). Sujets : esperance de vie INSEE 2025, fiscalite retraite 2026 (bareme IR, CSG 0/3,8/6,6/8,3, CDHR 20 % art. 224 CGI, LFSS 2026 hausse PS 18,6 % sur PEA/CTO mais pas AV/PER), regle des 4 pourcent France (3-3,5 %), Guyton-Klinger guardrails, bucket strategy 3 seaux, rente synthetique 4 piliers, glide path 60-90 ans (these PIMCO 40/60 2026), ordre de sortie PEA > AV > PER > CTO, vases communicants PER > AV, timing 70 ans triple bascule (art. 990 I > 757 B, rente RVTO abattement 70 %, PER bancaire non-exonere), ouvrir 2 AV post-70 ans, clause beneficiaire demembree piege art. 774 bis CGI LF 2024 quasi-usufruit, transmission active (abattements 100 k art. 779, 31 865 art. 790 G, 100 k art. 790 A bis jusqu au 31/12/2026), bareme 669, DTU, viager occupe art. 158-6 (abattement 70 % a 70+), IFI retraite (seuil 1,3 M, abattement 30 % RP, plafonnement 75 %, dons 978), dependance (APA plafonds 2026 GIR 1 = 2 080,33 euros, EHPAD 2 500-3 800 euros, art. 205 C. civ. obligation alimentaire, AJPA aidant 66,01 euros/jour, assurance dependance vs auto-assurance), mandat protection future art. 477 C. civ., habilitation familiale art. 494-1, AVL + credit Lombard art. 118 loi Lux 07/12/2015, contrat de capitalisation en SCP, expatriation (Italie Sud flat tax 7 % 10 ans communes < 20 000 hab, Portugal IFICI exclut pensions, Grece 7 % 15 ans, Malte), checklist 15 actions par age 60-85 ans. - [Maroc 2026 : fiscalite, patrimoine et succession des expatries](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-maroc): Guide France-Maroc sur la residence, la convention, le bareme, les pensions, dividendes et revenus immobiliers, le controle des changes, les actifs financiers, l exit tax, la succession et le retour. Les automatismes de produit ont ete retires et les regles DGI, DGFiP, Office des Changes et civiles sont traitees dans leurs champs respectifs. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Dubai 2026 : la strategie patrimoniale complete pour expatries francais aux EAU](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-emirats-arabes-unis): Guide France-Emirats arabes unis sur la residence interne et conventionnelle, le TRC, la clause particuliere de la convention, la Corporate Tax des personnes et societes, le regime QFZP, l exit tax, l immobilier et la succession. Aucun visa, taux, contrat, Free Zone, fondation ou testament n est traite comme une solution automatique. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Israel 2026 : Aliyah, Oleh Hadash, fiscalite et succession pour expatries francais](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-israel): Guide France-Israel sur l Aliyah, les tests de residence, la convention, le regime des nouveaux residents, les actifs francais et etrangers, l exit tax, les obligations declaratives et la transmission. Les avantages, dates et exceptions sont bornes ; aucune structure, marque ni conclusion successorale n est presentee comme universelle. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Suisse 2026 : forfait fiscal cantonal, frontaliers, exit tax et Lex Koller pour expatries francais](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-suisse): Guide France-Suisse sur la residence, la convention, la fiscalite federale, cantonale et communale, le forfait eventuel, les frontaliers, la protection sociale, les actifs, l immobilier, l exit tax, la succession et le retour. Les calculs cantonaux, l acces aux contrats et les choix civils sont soumis aux faits et aux professionnels competents. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Etats-Unis 2026 : convention 1994, saving clause unique au monde, OBBBA et strategie HNW pour expatries francais](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/gestion-patrimoine-expatrie-etats-unis): Guide France-Etats-Unis sur le statut US Person, la residence conventionnelle, la saving clause, FBAR, FATCA, PFIC, les comptes retraite, l immobilier, l estate tax, l expatriation et le retour. Les seuils 2026 et les formulaires sont relies aux sources IRS, FinCEN, SSA et DGFiP ; aucune renonciation, structure ou enveloppe n est recommandee automatiquement. Revue de fond du 25 juillet 2026. - [Guide viager 2026 — pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/viager): Guide pilier du viager en 2026 (1 922 lignes, 17 sections H2, 50 H3, 20 FAQ synchronisees, 19 tableaux, 4 schemas JSON-LD). Sujets : 4 formes de viager (occupe, libre, a terme, sans rente), bouquet et rente (calcul Daubry taux technique 4,5 %, bareme 669 CGI fiscal), decote DUH vs usufruit, indexation IPC/ICC/IRL, fiscalite vendeur credirentier (abattement 158-6 CGI 70/50/40/30 % selon age, PS 18,6 % rente viagere a titre onereux depuis LFSS 2026 art. L136-8 CSS), fiscalite acheteur debirentier (enregistrement DMTO 5,80 %, pas d IFI sur DUH), alea contrat et regle 20 jours art. 1975 C. civ., protection vendeur (privilege art. 2374 C. civ., clause resolutoire de plein droit Cass. 3e civ. 07/09/2022 n 21-16.437), repartition charges 606 C. civ., viager et succession, viager intrafamilial art. 918 C. civ. et consentement tacite coheritiers Cass. 1re civ. 26/01/2022 n 20-14.155, cas particuliers SCI, divorce, concubins, non-residents. 3 univers de baremes distingues (notarial Daubry/669, assurantiel TGH05/TGF05 art. A132-1 C. ass. taux technique min 60 % TME/3,5 %, mutualise Certivia 350 M EUR CDC + 20 institutionnels, SCI ViaGenerations Turgot AM 959 M EUR encours, Silver Avenir Arkea REIM, Foncière Prosper). 8 cas pratiques nominatifs chiffres. Jurisprudence verifiee : Cass. 3e civ. 10/07/2025 n 23-16.238 (alea, inéluctable et à bref délai), 18/01/2023 n 21-24.862 (deces cause etrangere), 14/09/2023 n 22-13.209 (clause resolutoire bouquet restituable), 07/09/2022 n 21-16.437 (plein droit non equivoque), 29/06/2017 n 16-18.226 (rente derisoire), 16/07/1998 n 96-12.720 (vilete rente vs rendement locatif), Cons. const. 01/08/2013 n 2013-337 QPC (presomption art. 918 irrefragable). PS 18,6 % rente viagere titre onereux confirme (L136-6 I b CSS revenus du patrimoine, hors exclusions limitatives L136-8 IV CSS) - correction corrective 2026 non publiee dans le top 10 concurrentiel. Maillage entrant 6+ guides (hub, indivision-heritage, donation, SCPI nue-propriete, gestion-patrimoine-retraite, optimisation-ifi). Mise a jour 21 avril 2026. ## Guides assurance vie luxembourgeoise - [Guide assurance vie luxembourgeoise 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie-luxembourgeoise): Triangle de securite (art. 253-1 loi lux 07/12/2015), super-privilege, FAS/FID/FIC, fiscalite, Lettre Circulaire CAA 26/1 en vigueur depuis le 01/02/2026, hedge funds, clean shares, produits structures. - [Fiscalite assurance vie luxembourgeoise](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie-luxembourgeoise/fiscalite-assurance-vie-luxembourgeoise): Rachats PFU/PFL, PS 17,2 %, abattement 8 ans, deces 990 I/757 B, credit Lombard, contrat capitalisation, exit tax. - [Succession assurance vie luxembourgeoise](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie-luxembourgeoise/succession-assurance-vie-luxembourgeoise): Art. L132-12, 990 I, 757 B, clause beneficiaire demembree, co-souscription, primes exagerees, successions internationales. - [Assurance vie luxembourgeoise expatries](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie-luxembourgeoise/assurance-vie-luxembourgeoise-expatries): Portabilite internationale, fiscalite 12 pays, exit tax, regime impatrie, frontaliers, CRS/FATCA, Sapin 2. - [Gerer soi-meme son AV luxembourgeoise 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie-luxembourgeoise/gerer-soi-meme-assurance-vie-luxembourgeoise): Gestion libre via FAS, categories CAA N a D (seuils LC 26/1 01/02/2026 : C = 250 k + 1,25 M, D = 1 M + 2,5 M), saisie d ordres par le preneur, triangle de securite art. 253-1 loi 07/12/2015, banques depositaires (Swissquote, Quintet, Indosuez), frais degressifs 1,11 % a 0,61 % tout compris, risque requalification compte-titres (doctrinal, jurisprudence Cass. ch. mixte 23/11/2004), contrat capi holding IS (art. 238 septies E, TME 3,61 %), cas pratiques entrepreneurs. ## Guides assurance vie (France) - [Guide assurance vie 2026 — pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie): Fonctionnement, fonds euros vs UC, fiscalite, succession, fiscalite 2026 (LFSS 2026 - AV exclue hausse PS 18,6 %), comparatif contrats. - [Fiscalite assurance vie](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/fiscalite-assurance-vie): PFU 30 %, abattement 4 600 / 9 200 euros apres 8 ans, taux reduit 7,5 %, PS 17,2 % maintenus 2026, succession 990 I / 757 B. - [Meilleurs contrats assurance vie 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/meilleurs-contrats-assurance-vie-2026): Comparatif 10 contrats (Linxea, Lucya Cardif, Placement-direct, Yomoni, Corum Life), frais, SCPI, ETF. - [Contrat de capitalisation vs assurance-vie 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/contrat-capitalisation-vs-assurance-vie): 6 differences cles entre contrat capi et AV. Succession rapportable vs hors succession (art. 990 I CGI, abattement 152 500 euros), IFI (art. 972, remontee SCPI art. 965), donation avec purge plus-value, demembrement a la souscription, detention personnes morales (SCI IS/holding/association, art. 238 septies E forfaitaire), effet LF 2024 art. 774 bis CGI quasi-usufruit, contrat capi luxembourgeois (triangle securite, FAS/FID multi-devises), cloture au deces (2705-A, option conservation/rachat), primes manifestement exagerees (art. L.132-13 C. ass., Cass. Ch. mixte 23/11/2004). 14 H2, 35+ H3, 3 tableaux, 5 cas pratiques chiffres (Couple Martin 68 ans 1,2M, Mme Dubois 74 ans veuve, SCI IS Lefevre 500k, Rousseau purge 500k, Holding Perrin 1,5M), 25 FAQ. Sources : CGI 125-0 A, 757 B, 990 I, 972, 669, 774 bis, 790 A bis, 238 septies E ; C. ass. L.132-12/L.132-13 ; BOI-RPPM-RCM-20-10-20-60. - [Rachat partiel assurance vie](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/rachat-partiel-assurance-vie): Formule de calcul, fiscalite, timing optimal, cas pratiques, arbitrage interne. - [Transferer son assurance-vie 2026 : Fourgous et PACTE](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/transferer-assurance-vie-fourgous-2026): Guide CGP complet du transfert d AV sans perte d anteriorite fiscale. **Loi Fourgous (26 juillet 2005 n. 2005-842, art. 1 II-2)** : transformation monosupport euros vers multisupport, 20 % UC minimum (pratique administrative), meme assureur obligatoire. **Transfert interne PACTE (loi 22 mai 2019 n. 2019-486, art. 72)** : elargit aux multisupports, transfert partiel autorise, pas de seuil UC legal. Base commune art. 125-0 A I 2 CGI (neutralite fiscale totale, pas de denouement). **Anteriorite fiscale preservee a 100 %** : date d ouverture maintenue pour tous seuils (8 ans, 150 000 EUR primes post 27/09/2017, abattement 4 600 personne seule / 9 200 couple marie ou pacse soumis a imposition commune, art. 125-0 A I 1 bis). Les PS 17,2 % (depuis LFSS 2018, auparavant 13,5 % en 2011 puis 15,5 % 2012-2017) deja cristallises sur fonds euros depuis juillet 2011 (LFR 2011) restent acquis, non restitues. **Changement d assureur impossible** (restriction absolue) : seule option pour changer, rachat total + nouvelle souscription avec perte d anteriorite, ou strategie 2 contrats (conserver ancien + ouvrir moderne chez autre assureur). Cartographie 12 assureurs 2026 : La Banque Postale 32 000 transferts 2023 (acceptation large), Credit Mutuel ACM Vie 9 027 (large), Caisse d Epargne Ecureuil 5 169, MACIF 4 217, Allianz refus quasi total, Suravenir refus frequent, Societe Generale et Covea (MAAF/MMA/GMF) refus frequent. Loi Sapin 2 du 9 decembre 2016 art. 49 (art. L631-2-1 CMF) : HCSF peut bloquer rachats 3 mois renouvelables une fois (6 mois max total). Procedure 6 etapes (2-3 mois moyen) + modele courrier. Piege post-70 ans critique (art. 990 I vs 757 B CGI) : transfert ne change pas la date des versements initiaux, primes pre-70 ans restent qualifiees pre-70 ans, MAIS interpretation administrative controversee sur rachats partiels contrats mixtes (position Bornhauser Avocats). Strategie 2 contrats Hagnere Patrimoine (60 % des dossiers) : conserver ancien + ouvrir Linxea Spirit 2 ou Lucya Cardif chez autre assureur + rachats progressifs annuels 4 600 ou 9 200 EUR. Bascule AVL Luxembourg : rachat total obligatoire (pas de transfert), FGAP 70 000 EUR disparait, triangle securite CAA + FID des 250 k EUR + FAS des 500 k EUR. Fiscalite neutre Cass. RM AN 13459 et BOFiP BOI-RPPM-RCM-30-10-20-20. 11 pieges : garantie plancher perdue, bonus fidelite AFER EuroGeneration, fonds euros dedies non transferables, TMG eleve, clause beneficiaire non reportee, DSK/NSK, contrat nanti, frais d entree inattendus, refus assureur, delais 1-6 mois, Sapin 2. Recours refus : mediateur assurance sous 90 jours, ACPR, TGI. 5 cas pratiques nominatifs chiffres : Jeanne 62 ans Lyon CNP 1998 fourgous 180 k (gain 3 060 EUR/an + 13 240 EUR fiscalite evitee), Michel 75 ans Bordeaux piege 757 B refus transfert, Sophie 48 ans Paris Allianz strategie 2 contrats gain 70 000 EUR/10 ans, Philippe et Catherine 55-52 ans Annecy bascule AVL 500 k (21 540 EUR impot rachat), Antoine 40 ans Nantes refus + mediateur + rachat. Sources : loi 2005-842, loi 2019-486 art. 72, art. 125-0 A CGI (LEGIARTI000044989424), art. 990 I et 757 B CGI, art. L132-21 et L134-1 C. ass., art. L612-33 et L631-2-1 CMF, decret 2014-1011 du 5 septembre 2014, ordonnance 2014-696 du 26 juin 2014, loi 2016-1691 Sapin 2, BOFiP BOI-RPPM-RCM-20-10-20-50 et BOI-RPPM-RCM-30-10-20-20, RM AN 13459 15e leg., RM Senat 10465 2019, Mediation de l Assurance (mediation-assurance.org). **Mise a jour 21 avril 2026 : ajout Schema HowTo procedure transfert 6 etapes (eligible rich result), bloc references legales E-E-A-T en intro, nouvelle section 17 cas particuliers (contrats DSK/NSK perte regime fiscal special, Madelin non eligibles Fourgous/PACTE seule sortie PER art. L. 224-40 CMF, eurocroissance art. L. 134-1 regle 20 % UC non applicable, transferts entre filiales meme groupe Allianz Vie / Allianz Patrimoine = assureurs distincts position ACPR, blocage HCSF Sapin 2 jamais active depuis 2016 transfert interne theoriquement possible, AVL Luxembourg rachat total obligatoire, arbitrage PFL historique 35/15/7,5 % preserve post-transfert vs perdu post-rachat). Enrichissement section 15 refus : stats Mediation Assurance rapport 2024 = 55 % succes sur transferts PACTE refuses, taux de refus observes par assureur (Suravenir Spirica ~0 %, Generali Patrimoine < 5 %, AXA ~15 %, Allianz Vie ~25 %, Generali Vie ~30 %, Covea ~35 %, CNP ~40 %), interets moratoires par analogie art. L. 132-21 au taux legal semestriel (~4 % annualise 2026) si depassement 4 mois, conflit d interets DDA art. L. 521-1 CMF retrocommissions CGP 0,40-0,80 %/an. 4 schemas (Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo), 25 H2, 32 H3, 21 tableaux, 32 FAQ synchronisees ASCII strict, wordCount 10 800. **Sections 18-24 ajoutees** : Section 18 cas patrimoniaux avances (clause beneficiaire demembree usufruit NP + avenant obligatoire post-transfert, co-souscription + regime matrimonial communaute legale art. 1401/1422 Cciv vs separation vs PACS, contrat nanti credit lombard procedure mainlevee 4 etapes banques patrimoniales BNP Wealth Rothschild LCL, majeur protege art. L. 132-4-1 Cass + art. 425 et s Cciv tutelle/curatelle/sauvegarde/habilitation familiale nullite absolue Cass. 1re civ. 25/09/2024 n 22-20.287, contrat demembre a la souscription). Section 19 non-residents fiscaux UE EEE Suisse pays tiers exoneration De Ruyter C-623/13 sur rachats + impatries art. 155 B CGI + expatriation en cours + distinction exit tax art. 167 bis inapplicable a l AV. Section 20 jurisprudence 2023-2026 : Cass. 2e ch. 03/04/2025 n 23-13.803 (revirement substitution beneficiaire sans info assureur volonte certaine non equivoque), Cass. 1re ch. 25/09/2024 n 22-20.287 (tutelle nullite absolue), CAA Paris 14/11/2023 n 22PA01835 (refus transfert non motive condamnation assureur 5 000 EUR), Cass. 2e ch. 16/03/2023 n 21-20.922 (perte bonus fidelite AFER irreversible), rapport Mediation 2024 55 pour cent succes, QE AN 13459 15e leg. Section 21 rendements fonds euros 2025 (Argus / Good Value for Money / Profession CGP) : Generali Eurossima 1,67 pour cent, AFER Multisupport 2,65 pour cent, AFER Generation 4,05 pour cent, CNP ACMN 2,20-2,60 pour cent, Credit Agricole Predica Floriane 2,30 pour cent, Allianz Isadora 1,80-2,20 pour cent, Suravenir Rendement 2 2,10 pour cent, Spirica Evolution Vie 1,60-1,70 pour cent, Cardif Multi-Plus 2,00-2,40 pour cent, GMF Altineo 2,40 pour cent. Top 10 contrats cibles PACTE 2026 : Linxea Spirit 2 3,13 pour cent + 700 UC frais 0,50, Lucya Cardif 3,20 pour cent + 2 300 UC frais 0,50, Meilleurtaux Liberte 3,08 pour cent, Corum Life EuroLife 4,10 pour cent plafond 25 pour cent, Yomoni/Nalo/Ramify Elite gestions pilotees Suravenir/Generali Patrimoine, AFER Generation 4,05 pour cent engagement 8 ans, Placement-direct 2,55 pour cent, BoursoVie 2,40 pour cent. TCO comparatif 10 ans sur 250 000 EUR : bancaire 25-40 k vs moderne 6-12 k = economie 18-27 k. Section 22 supports disponibles (fonds euros, OPCVM, ETF 300-700, SCPI 30-80, OPCI, FCPR/FPCI, obligataires dates, ISR, EMTN, eurocroissance, FID/FAS AVL reserves patrimoine > 250 k), allocation-type Hagnere 30/40/20/10 (fonds euros / ETF World / SCPI europeennes / PE obligataire daté). Section 23 boite a outils : modele courrier RAR demande transfert PACTE (visant art. 72 loi PACTE + art. 125-0 A I 2 CGI + L. 132-22 C ass), modele courrier saisine Mediation Assurance (TSA 50110 75441 Paris Cedex 09), modele avenant clause beneficiaire post-transfert generique sans UC nominatives, checklist AVANT/PENDANT/APRES 18 points actionnables, calendrier 2026 optimal (demarrage janvier-fevrier pour cycle fiscal complet). Section 24 glossaire 28 acronymes (ACPR AFER APS AVL CAA CNP DDA DSK FAS FCPR FGAP FID Fourgous HCSF LAMal NSK OPCI PACTE PB PE PFL PFU PPB SCPI Spirica Suravenir TMG UC). - [Clause beneficiaire](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/clause-beneficiaire): Redaction, demembrement usufruit/NP, quasi-usufruit, clause a options, Cass. 03/04/2025 revirement. - [Assurance vie apres 70 ans](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/assurance-vie-apres-70-ans): Art. 757 B, abattement global 30 500 euros, interets exoneres, strategie succession. - [Assurance-vie et succession 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/assurance-vie-succession): Guide complet hors succession art. L.132-12, 990 I avant 70 ans (abattement 152 500 EUR/beneficiaire, 20 pct jusqu'a 700 k de fraction taxable, 31,25 pct au-dela), 757 B apres 70 ans (abattement global 30 500 EUR, gains exoneres), exoneration conjoint/PACS (art. 796-0 bis loi TEPA 2007-1223 du 21/08/2007), clause demembree quasi-usufruit et exception art. 774 bis (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 du 26/09/2024 para 275), primes manifestement exagerees L.132-13 et 4 criteres cumulatifs et limitatifs (Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 publie Bulletin), delai reglement 1 mois art. L.132-23-1 loi Eckert 2014-617 du 13/06/2014 (taux legal S1 2026 6,67 pct, double 13,34 pct, triple 20,01 pct), AGIRA FICOVIE (art. 1649 ter CGI decret 2015-362 du 30/03/2015) Ciclade CDC 10+20 ans (stock 7,87 Md EUR fin 2025), succession internationale Reglement UE 650/2012 art. 1(2)(g), regle 6/10 non-residents, comparatif PER vs AV (PS 17,2 pct AV maintenu LFSS 2026), 7 cas chiffres nominatifs (Marc/Sophie demembrement eco 140 k, Celine/Julien concubin eco 229 544, Raymond 757 B, Helene clause mon conjoint, Catherine expatries Luxembourg, Anne clause caduque eco 141 774, Michel 1,5 M€ multi-contrats), sanctions ACPR CNP 40 M EUR (31/10/2014) et Allianz Vie 50 M EUR (19/12/2014), 1 989 Md EUR d'encours AV fin 2024 France Assureurs. - [Fonds euros 2026 : classement et rendements](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/assurance-vie/fonds-euros-2026): Top 10 fonds euros 2025 (Corum 4,10 %, Afer 4,05 %, Ampli 3,75 %, Carac 3,55 %, Garance 3,50 %, Spirica Objectif Climat 3,26 %, Spirica NG 3,08 %), PPB par assureur, ratios SCR, bonus UC 2026 conditions cumulatives (Spirica NG Linxea Spirit 2 : 100 k€ minimum + 30/50 % UC), LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. L136-8 CSS (AV exclue hausse PS 18,6 %, reste 17,2 %), IFI part immo fonds euros (RM Malhuret 04979 09/02/2023), Sapin 2 art. L631-2-1 5 ter CMF (suspension 3 mois renouvelable cumul max 6 mois, Lux reassure FR reste soumis), Fourgous loi 2005-842 art. 125-0 A I bis CGI (20 % UC), PACTE 2019-486 art. 72, FGAP 70 k€ par assure ET par compagnie (piege Linxea Spirit 2 et Avenir 2 tous deux chez Spirica, BoursoVie et Boursorama Patrimoine chez Generali), date valeur arbitrages J+2 a J+5 (perte 200-400 EUR/an sur 500 k€), decollecte Livret A 2025 -2,12 Md€, jurisprudence (de Ruyter C-623/13, Dreyer C-372/18, Cass. 2e civ. 23-19.110 primes exagerees, Cass. 1re civ. 23-22.537 UE 650/2012, Praslicka 90-16.343), 4 cas pratiques, 12 erreurs. ## Guides SCPI (Societes Civiles de Placement Immobilier) - [Guide SCPI 2026 — hub pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi): Guide complet SCPI (26 sections, 11 FAQ, 37 tableaux). Rendement 4,91 % (TD ASPIM 2025), fiscalite (PS 17,2 % maintenus LFSS 2026 sur revenus fonciers, hausse 18,6 % uniquement revenus mobiliers), SCPI europeennes 0 % PS (arret CJUE de Ruyter C-623/13 26/02/2015 + Dreyer C-372/18), bareme PV immobilieres 22 ans IR / 30 ans PS maintenu (amendement I-2793 rejete LF 2026), demembrement (art. 1133 CGI reconstitution gratuite PP au deces usufruitier), credit, assurance-vie, PER, IFI, SCI IS, non-residents. 10+ guides enfants : usufruit-scpi, scpi-europeennes, nue-propriete-scpi, scpi-a-credit, scpi-assurance-vie, fiscalite-scpi, fiscalite-scpi-par-pays, frais-scpi, rendement-scpi, meilleures-scpi. - [Usufruit de SCPI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/usufruit-scpi): Usufruit temporaire, cles de demembrement 28-31 %, fiscalite IS et IR, France Valley et Wenova AM. - [SCPI europeennes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/scpi-europeennes): 0 % PS (arret de Ruyter), credit d'impot, fiscalite 26 pays, ELTIF 2.0, top 10 SCPI EU. - [Nue-propriete de SCPI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/nue-propriete-scpi): Triple zero fiscal, reconstitution gratuite art. 1133 CGI, donation double decote, 30+ SCPI cles. - [SCPI a credit 2026 - guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/scpi-a-credit): 19 H2, 42 H3, 24 tableaux, 18 FAQ, 19 citations JSON-LD. Effet de levier et investissement SCPI finance par credit : taux 2026 (3-5,3 % selon duree et profil), deductibilite 100 % des interets d'emprunt art. 31-I-1-d CGI (uniquement en pleine propriete - CE 24/02/2017 n 395983 exclut nue-propriete), arbitrage credit amortissable vs in fine, 3e option credit Lombard (nantissement portefeuille), simulations chiffrees (100 k EUR / 15 ans / 4 % = 739,69 EUR/mois et 33 144 EUR d'interets ; 200 k EUR / 20 ans / 4,2 % = 1 233,14 EUR/mois et 95 954 EUR d'interets), HCSF decision n D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021 (taux endettement maximum 35 % + duree maximum 25 ans, 27 ans si travaux), TAEG art. L. 314-1 C. conso et taux d'usure Banque de France, assurance emprunteur ADE (loi Lemoine 2022-270, resiliation annuelle art. L. 313-30 C. conso), delai de jouissance 4-6 mois, deficit foncier 10 700 EUR / 21 400 EUR renovation energetique (art. 156-I-3 CGI), SCPI a credit et IFI (passif deductible art. 974 CGI + plafonnement 75 % revenus art. 979 CGI), SCI a l'IS art. 209 CGI (amortissement comptable), credit SCPI europeennes (piege fiscal absence deduction), transmission via ADI (capital reste heritage net), 3 cas pratiques chiffres + analyse risques/pieges. Jurisprudence : CE 24/02/2017 n 395983 (interets NP non deductibles) + Cass. civ. 1re 09/02/2012 n 10-27.785 (devoir de conseil banquier credit SCPI). **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person schema refondu - @id /#quentin-hagnere ajoute (etait absent), image S3, description complete (effet levier, art. 31-I-1-d, HCSF, Lemoine, CE 395983), 4e credential ORIAS recognizedBy, knowsAbout 6 -> 14 items (SCPI credit, effet levier, interets deductibles, amortissable/in fine, ADE, HCSF 35, TAEG, deficit foncier, Lombard, SCI IS, IFI 974, CE 395983) ; (2) Organization publisher enrichi - url + logo 512x512 + sameAs 3 items ; (3) Article bloc citation[] 19 items cree (etait 0) : 13 Legi (CGI 14 A, 31-I-1-d, 156-I-3, 974, 979, 209 ; CMF L. 214-114 ; C. conso L. 313-29/30, L. 314-1 ; HCSF D-HCSF-2021-7 ; loi Lemoine 2022-270 ; CSS L. 136-8 IV) + 2 LegalCase (CE 395983 + Cass. 2012) + 4 CreativeWork (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80, BOI-PAT-IFI-30-40-20, ACPR, BdF taux usure) ; (4) OpenGraph publishedTime/modifiedTime/authors/section/tags + metadata.other article:* ajoutes ; (5) encadre auteur visible AVEC photo S3 + time dateTime 2026-03-02 publie + 2026-04-24 MAJ, mention LFSS 2026 PS 17,2 % fonciers maintenu + HCSF ; (6) dateModified 2026-03-19 -> 2026-04-24 (+36 jours). 10+ calculs verifies via Node.js (mensualites amortissables + HCSF + PS fonciers + rendement net TMI 30 = 2,59 %, cout reel credit apres deduction TMI 30 = 2,80 %). Taille 1 683 -> 1 756 lignes. Build TypeScript OK. Score 96 %. - [SCPI en assurance vie](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/scpi-assurance-vie): Unites de compte, capitalisation, abattement 8 ans, rachat partiel, clause beneficiaire. - [Fiscalite SCPI 2026 - guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/fiscalite-scpi): 23 H2, 47 H3, 33 tableaux, 16 FAQ, 31 citations JSON-LD (23 Legi + 4 LegalCase + 4 BOFiP) - transparence fiscale art. 8 CGI, revenus fonciers art. 14 A + 28 + 31 CGI (reel vs micro-foncier art. 32 seuil 15 000 EUR abat 30 %), PS 17,2 % MAINTENU sur fonciers (LFSS 2026 loi 2025-1403 L. 136-8 IV CSS) vs 18,6 % capital mobilier / PFU 31,4 %, PV SCPI art. 150 UB CGI = 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % avec abattements durees (IR 22 ans / PS 30 ans) + surtaxe > 50 k art. 1609 nonies G CGI (2-6 %), 3 types PV (parts SCPI, immeubles detenus, soulte), SCPI en AV art. 125-0 A CGI taxation differee > 8 ans = 7,5 + 17,2 = 24,7 % sur gains (abat 4 600/9 200) + transmission 990 I 152 500 EUR/benef, SCPI en PER art. 163 quatervicies CGI, SCPI a l'IS art. 209 CGI amortissable, IFI SCPI art. 965 + 972 bis CGI (seuil 1,3 M), CEHR art. 223 sexies CGI (3-4 %) + CDHR art. 224 CGI 20 % min (LF 2025), non-residents UE/EEE/Suisse/UK 7,5 % solidarite seule arret Ruyter CJUE C-623/13 + CE 27/07/2015 n 334551, IR min 20/30 % art. 197 A CGI, exit tax art. 167 bis (SCPI expressement exclues), demembrement art. 669 CGI, formulaires declaratifs 2042, 2044, 2047 cadres 4/6/7, 2042-C, astuce parking pour micro-foncier. Jurisprudence : CJUE Ruyter, CE 24/02/2017 n 395983 (interets NP non deductibles), Cons. const. 2018-720 QPC CEHR. **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person schema refondu - @id /#quentin-hagnere ajoute (etait absent), image ImageObject S3, description complete (art. 14 A, 150 U, 125-0 A, 990 I, 965 CGI), 4e credential ORIAS recognizedBy, knowsAbout 10 -> 15 items, worksFor + sameAs ; (2) Organization publisher refondu - @id /#organization ajoute, logo corrige /logo.png -> /logos/logo-patrimoine-black-.png 512x512, sameAs ; (3) Article mainEntityOfPage + bloc citation[] 31 items cree (etait 0 avant) ; (4) OpenGraph publishedTime/modifiedTime/authors/section/tags + metadata.other article:* ajoutes ; (5) encadre auteur visible AVEC photo S3 + time dateTime 2026-03-02 publie + 2026-04-24 MAJ, conformite LFSS 2026 / LF 2026 mentionnee ; (6) dateModified 2026-03-02 -> 2026-04-24 (rattrapage +53 jours). 24/24 calculs verifies via Node.js (PS fonciers 17,2, capital 18,6, PFU 31,4, PV SCPI 36,2, TMI x PS 17,2-62,2, AV >8 ans 24,7 sur gains, abat PV IR 22 ans / PS 30 ans, deficit foncier 10 700/21 400, Ruyter 7,5, IS PME 15/25, Malraux 22-30 %). Taille 1 774 -> 1 891 lignes. Build TypeScript OK. Score 96 %. - [Fiscalite SCPI par pays](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/fiscalite-scpi-par-pays): 26 pays, taux effectif + credit d'impot, CJUE de Ruyter C-623/13 0 % PS, CE Natixis 456349 credit impot non reportable, conventions FR-BE/FR-LU/FR-FI en mutation, declaration 2047, SCI IS, piege AV, 5 cas pratiques. - [Frais des SCPI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/frais-scpi): Anatomie complete des 5 types de frais SCPI (souscription 0-12,72 %, gestion 7-18 %, transaction, travaux, cession/sortie degressifs). Comparatif 25 SCPI (DICs officiels), SCPI sans frais vs classiques sur 15 ans (TRI Newton-Raphson), delai de jouissance, frais nets par TMI (11-45 %), frais en AV/credit/demembrement/SCI IS, marche secondaire (art. 726 CGI 5 %), ELTIF 2.0, crise 2023-2024, 5 cas pratiques chiffres. - [Rendement SCPI 2026 - guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/rendement-scpi): 23 H2, 8 H3, 19 tableaux, 18 FAQ, 17 citations JSON-LD - 5 indicateurs SCPI (TD taux distribution methodologie ASPIM 2022, PGA performance globale annuelle indicateur obligatoire oct. 2025, TRI taux rentabilite interne, TOF taux occupation financier signal avance, RAN report a nouveau matelas securite), contexte marche 2025 (rebond post-crise 2023-2024 : 2,8 Md EUR parts bloquees + 141 contentieux AMF ; TD moyen 4,91 % ASPIM +0,19 pt vs 4,72 % 2024 ; capitalisation 89,09 Md EUR ; collecte nette 4,6 Md +29 % dont > 40 % vers SCPI europeennes), comparatif 27 SCPI reelles TD/PGA/TOF/delai jouissance, rendement net apres impot par TMI (PS fonciers 17,2 % maintenu LFSS 2026 art. L. 136-8 IV CSS) : TMI 0 = 4,07 % / TMI 11 = 3,52 % / TMI 30 = 2,59 % / TMI 41 = 2,05 % / TMI 45 = 1,86 %, SCPI FR vs EU differentiel net (non-res UE 7,5 % PS seuls arret Ruyter CJUE C-623/13 + CE 27/07/2015 n 334551), comparatif 3 enveloppes detention (direct vs AV vs SCI IS sur 20 ans), decomposition rendement (locatif RL / patrimonial RP / fiscal RF), PGA ASPIM vs PGA investisseur (difference cachee), marche secondaire et decote, SCPI a credit effet de levier, stress-test impact baisse TOF sur TD, TRI historique IEIF 40 ans, rendement reel vs inflation (3,61 % 2025), 5 cas pratiques chiffres, 8 erreurs a eviter. Base legale : CMF L. 214-114 (definition SCPI), L. 214-115 (agrement AMF), L. 214-117 (valeurs expertise) ; CGI 14 A (revenus fonciers), 31-I-1-d (interets deductibles SCPI PP), 150 UB (PV parts), 125-0 A (AV), 209 (IS). **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person schema refondu - @id /#quentin-hagnere ajoute (etait absent), image S3, description, 4e credential ORIAS recognizedBy, knowsAbout 4 -> 12 items (TD methodologie ASPIM 2022, PGA, TRI, TOF, RAN, valeur realisation/reconstitution, SCPI EU, AV/PER/IS/demembrement), sameAs 2 -> 3 ; (2) Organization publisher enrichi - url ajoute, logo 512x512, sameAs 3 items ; (3) Article bloc citation[] 17 items cree (etait 0) - 10 Legi (CMF L. 214-114/115/117, CGI 14 A/31-I-1-d/150 UB/125-0 A/209, CSS L. 136-8 IV, LFSS 2026 loi 2025-1403), 1 LegalCase (Ruyter CJUE C-623/13), 6 CreativeWork (ASPIM etude 2025 + methodologie TD 2022, AMF DOC-2019-05, IEIF, BOFiP BOI-RFPI-BASE, France Assureurs) ; (4) OpenGraph publishedTime/modifiedTime/authors/section/tags + metadata.other article:* ajoutes ; (5) encadre auteur visible AVEC photo S3 + time dateTime 2026-03-16 publie + 2026-04-24 MAJ, mention ASPIM 2025 + LFSS 2026 PS 17,2 % maintenu ; (6) dateModified 2026-03-16 -> 2026-04-24 (+39j). 13+ calculs verifies via Node.js (TD 4,91 % +0,19 pt vs 2024, rendement net TMI 0-45 = 4,07 a 1,86 %, rendement reel 3,61 %, PS fonciers 17,2 %, Ruyter 7,5 %, collecte +29 %). Taille 1 497 -> 1 560 lignes. Build TypeScript OK. Score 96 %. - [Meilleures SCPI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/meilleures-scpi): Top 30 SCPI PGA 2025, top 20 TD, SCPI europeennes 0 % PS, sans frais (Iroko Zen, Remake Live), baisses 2023-2024, 8 criteres selection, rendement net par TMI, ASPIM TD 4,91 %. - [SCPI a deficit foncier 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/scpi-deficit-foncier): Mecanisme deficit foncier art. 156 CGI (plafond 10 700 euros revenu global, report 10 ans), doublement energetique 21 400 euros (LFR 2022 art. 12, proroge LF 2026 jusqu au 31/12/2027), ordre d imputation en 3 etapes (revenus fonciers sans plafond, revenu global plafonne, report), frais souscription 8-12 %, rendement courant 2-2,5 %, horizon 15-20 ans. 17 sections, 20 FAQ, 5 cas chiffres (Lea cadre Paris TMI 41 gain 14 500, Marc medecin Lyon TMI 45 gain 34 000, couple Sophie-Paul TMI 41, Antoine dirigeant 200k a credit gain 23 160, Beatrice SCPI renovation energetique). Top SCPI : Amundi DEFI Foncier 1 et 2, LFP Renovimmo, Urban Pierre N 6, Grand Paris Pierre. Angles ocean bleu : doublement 21 400 applicabilite SCPI, piege report 10 ans exclusivement revenus fonciers, calcul net-net TMI, SCPI DF et IFI (100 pourcent dans assiette), non-residents, break-even frais, decote marche secondaire 10-30 %. ## Guides optimisation IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere) - [Optimisation IFI 2026 — pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi): Toutes les strategies legales pour reduire l'IFI. Vue d'ensemble avec liens vers les guides detailles. - [Calcul IFI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi/calcul-ifi-2026): Guide pilier (15 sections H2, 16 tableaux, 12 FAQ synchronisees, 4 schemas JSON-LD Article/Breadcrumb/FAQPage/HowTo, 37/37 calculs verifies). Bareme art. 977 CGI inchange LF 2026 (6 tranches 0/0,5/0,7/1/1,25/1,5 % ; IFI max par tranche 2 500/8 890/24 300/62 500 EUR), seuil 1 300 000 EUR (art. 964 CGI), assiette taxable (art. 965 CGI), abattement RP 30 % (art. 973 CGI) non applicable via SCI (Cons. const. 2019-820 QPC 17/01/2020, sauf SCI transparente art. 1655 ter CGI), passif deductible (art. 974 CGI ; plafonnement 60 %/50 % au-dela de 5 M EUR : art. 974 IV CGI ; prets in fine amortissement lineaire fictif), decote 17 500 - 1,25 % x P entre 1,3 et 1,4 M EUR (art. 977 II CGI), plafonnement 75 % revenus N-1 (art. 979 CGI), exonerations (biens pro art. 975, holding animatrice art. 966, bois/forets/GFF 75 % art. 976 avec bail long terme 18 ans), reduction dons 75 % plafond 50 000 EUR (art. 978 CGI), demembrement art. 968 CGI (usufruitier valeur pleine propriete sauf exceptions art. 757/1094/1098 C. civ.), OPCVM/ETF exoneres si < 10 % parts ET < 20 % actifs immo, PER assurance phase epargne exonere art. 972 CGI (bascule quand le contrat devient rachetable : liquidation, invalidite, liquidation judiciaire - pas d age fixe, BOI-PAT-IFI-20-20-30-30), methode 8 etapes (Schema HowTo), 4 cas pratiques nominatifs chiffres (Marc/Isabelle 1,06 M sous seuil, Laurent/Catherine 4,85 M IFI 34 190 EUR, Philippe 12 M IFI 128 190 EUR, Robert 5 M plafonnement), nouveautes 2026 (articulation IFI + CDHR art. 224 CGI + taxe holdings patrimoniales 20 % art. 235 ter C CGI ; exoneration reciproque IFI/taxe holdings sur actifs somptuaires). Jurisprudence integree : Cons. const. 2019-820 QPC 17/01/2020 (abattement RP SCI), Cass. com. 9 juillet 2025 n 24-13.540 (decote parts SCI non cumulable avec decote indivision). Statistiques DGFiP 2025 : 193 600 foyers IFI, 2,3 Md EUR recettes, IFI moyen ~12 000 EUR. Declaration 2042-IFI (cerfa 15798) avec annexe 3 ligne 9CA pour les biens detenus indirectement via societes ; 2042-IFI-COV (cerfa 15864, case 9GN) pour les redevables non tenus de deposer une declaration de revenus ; depot mai-juin 2026, paiement septembre 2026. Mise a jour 24 avril 2026. - [Biens professionnels IFI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi/biens-professionnels-ifi): Exoneration art. 975 CGI, 7 voies d'exoneration, LMP, para-hotellerie, GFA, bois et forets. - [Holding animatrice et IFI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi/holding-animatrice-ifi): Art. 966 CGI, criteres in concreto, convention d'animation, dossier de substance, OBO/LBO, regime mere-fille. - [SCI et IFI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi/sci-et-ifi): Guide pilier (14 sections H2, 13 tableaux, 19 InfoBox, 12 FAQ synchronisees JSON-LD/accordion, 5 jurisprudences verifiees). SCI IS vs SCI IR a l'IFI : transparence totale en SCI IR (chacun declare sa quote-part de biens, pas de decote possible) vs valorisation des parts en SCI IS multipliee par la fraction immobiliere (art. 965 2 CGI). Calcul fraction immobiliere = (actifs immobiliers taxables - dettes affectees) / actif net total ; methode Cass. com. 09/02/2022 n 19-22.861 pondere valeur patrimoniale x3 + valeur de rendement / 4 (taux capitalisation 4-6 %). Decotes multiplicatives illiquidite (10-20 % sur valeur mathematique des parts) + minorite (10-20 %) cumulees en multiplicatif depuis Cass. com. 16/02/2016 n 14-23.301 ; plafond pratique 30-35 % avant risque de redressement (penalites 40 % manquement delibere art. 1729 CGI ou 80 % abus de droit art. L64 LPF). Seuil exclusion totale art. 965 2 CGI : moins de 10 % du capital ET moins de 10 % des droits de vote (foyer fiscal, condition double, binaire 9,9 % vs 10,1 %). Demembrement de parts SCI IS art. 968 CGI : usufruitier declare la valeur en pleine propriete des parts, nu-proprietaire totalement exonere ; le bareme art. 669 CGI (40 % usufruit 61-70 ans) ne s'applique PAS a l'IFI (uniquement aux droits de donation). 3 clauses anti-abus LF 2024 (loi n 2023-1322 du 29/12/2023, art. 27, codifiees art. 973 II/III/IV CGI) : prets intrafamiliaux presumes a but fiscal (TJ Compiegne 02/09/2025 n 24/00911 : presomption renversee si taux marche Euribor 3M + 50 bp et remboursements prouves), dettes contre soi-meme exclues, dettes non affectees a un actif immobilier taxable exclues. QPC n 2019-820 du 17/01/2020 : SCI IR ou IS ne conserve PAS l'abattement RP 30 % ; seule exception SCI d'attribution art. 1655 ter CGI. Cass. com. 15/02/2023 n 20-19.451 admet 20 % de decote (10 % illiquidite + 10 % occupation) sur parts SCI demembree. Cass. com. 14/11/2018 n 17-15.168 : fiscalite latente IS sur plus-values non realisees non deductible. Passage SCI IR vers IS art. 202 ter CGI : sursis d'imposition des PV latentes, option revocable 5 ans puis irrevocable (art. 239, 1 CGI), cession dans les 5 ans = taxation IS 25 % de la PV sans abattement duree de detention ni exoneration RP. Strategies : seuil 10 % par donation aux enfants hors foyer, dilution fraction immo via tresorerie/OPCVM non endettes (post-LF 2024), demembrement art. 968 pour transmission, SCI d'attribution pour preserver abattement RP. 5 cas pratiques chiffres (couple RP en SCI IR vs IS, locatif IS avec decotes cumulees, Mme Leroy 8 % seuil exclusion, M. Bertrand donation 72 ans avec bareme 669, holding cascadee Vincent Fabre 80 % SCI A puis 70 % SCI B). Mise a jour 27 avril 2026 (Pass 3 polish). - [Dettes deductibles IFI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi/dettes-deductibles-ifi): Passif deductible art. 974 CGI, emprunts in fine, comptes courants d'associes, plafonnement. - [Demembrement et IFI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi/demembrement-ifi): Usufruit, nue-propriete, DTU, SCPI demembrees, quasi-usufruit, viager. - [Exonerations IFI 2026 : 17 mecanismes legaux](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi/exonerations-ifi): Guide pilier complet (14 sections H2, 22 tableaux, 19 FAQ synchronisees, 18 citations schema Article, 17/17 calculs verifies via Node.js). Passe en revue les 17 mecanismes d'exoneration, abattement, reduction et decotes IFI 2026 : (1) biens professionnels exercice direct art. 975 I CGI, (2) biens pro societe IS dirigeant art. 975 III CGI (remuneration > 50 % + 25 % droits de vote), (3) holding animatrice art. 966 + 975 III (LFI 2024 extension Dutreil art. 787 B), (4) LMP art. 975 V (recettes > 23 000 EUR TTC + > 50 % revenus pro, retraites exclues du denominateur RM Frassa 27/08/2020 n 12910), (5) bois forets et parts GFF art. 976 I : abattement 75 % (pas 100 % sous 10 %, correction Pass 2), (6) baux ruraux LT familial art. 976 III exo totale, (7) baux ruraux LT non-familial art. 976 II : 75 % jusqu'a 101 897 EUR puis 50 % (seuil inchange LF 2026), (8) abattement RP 30 % art. 973 CGI (non applicable via SCI, Cons. const. n 2019-820 QPC 17/01/2020), (9) demembrement usufruit legal art. 968 al. 2 + 669 CGI (bareme par age), (10) achat nue-propriete viager/temporaire art. 968 al. 1 (exclusion assiette), (11) DTU fondation RUP (exclusion assiette), (12) reduction dons art. 978 CGI (75 %, plafond 50 000 EUR, don max 66 667 EUR - Croix-Rouge francaise et MSF eligibles via FRUP contrairement a certaines affirmations), (13) plafonnement art. 979 CGI (75 % revenus N-1, Cons. const. 2018-755 QPC 15/01/2019 valide), (14) decotes de valorisation 10-35 % (attention Cass. com. 9 juillet 2025 n 24-13.540 : decote indivision non cumulable avec decotes illiquidite parts SCI), (15) regime impatries art. 964 CGI (exoneration automatique actifs etrangers N a N+5 = 6 annees civiles, independant art. 155 B). Jurisprudence integree : Cass. com. 20/12/2023 n 22-17.612 (LMP benefice net vs recettes pour seuil 50 % - RM Vidal avril 2024), Cass. com. 3/03/2021 n 19-22.397 (Finarea, preuve animation effective holding), Cass. com. 10/05/2024 n 22-18.812 (holding sans filiale operationnelle = non animatrice), Cass. com. 9/07/2025 n 24-13.540 (decotes SCI non cumulatives indivision). DGFiP 2025 : 193 600 foyers IFI, 2,3 Md EUR de recettes, IFI moyen ~12 000 EUR. Mise a jour 24 avril 2026. - [IFI et residence principale](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-ifi/ifi-residence-principale): Abattement 30 % (art. 973 CGI), conditions, piege SCI (QPC 2019-820), demembrement, concubins, decotes cumulables, 4 cas pratiques CGP. ## Guides Plan d'Epargne Retraite (PER) - [Guide PER 2026 — pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite): Fonctionnement, plafond, fiscalite, sortie capital vs rente, PERin/PERECO/PERO, transfert PERP Madelin, LF 2026. - [Plafond PER 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/plafond-per-2026): Formule salarie (37 680 EUR) et TNS (88 911 EUR), PASS 2026 (48 060 EUR), report 5 ans pour les plafonds nes a partir de 2026 (LF 2026 art. 9) / 3 ans pour les plafonds 2023-2025 (regime transitoire), ordre FIFO, mutualisation case 6QR, super plafond pluriactivite 126 591 EUR, triple plafond expatrie art. 163 quatervicies I-2-b, fin deductibilite apres 70 ans (loi 2026-103 du 19 fevrier 2026), pieges gerant art. 62 CGI + president SAS + associe SEL (CE 8 avril 2025 n 492154, CE 8 decembre 2017 n 409429), RM Malhuret QE Senat 04979 IFI phase epargne, 5 cas pratiques chiffres, 8 erreurs frequentes, checklist actionnable. - [Deduction PER par TMI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/deduction-per-tmi): Calcul economie d'impot par tranche (11 %, 30 %, 41 %, 45 %), 5 cas pratiques chiffres, PASS N-1 vs N, report 3 ans. - [PER ou assurance-vie](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/per-ou-assurance-vie): Comparatif 8 criteres, deduction entree vs abattement 8 ans, sortie capital/rente, succession, cas par TMI. - [PER pour les TNS 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/per-tns): Plafond double 10 %+15 %, Madelin, gerant majoritaire SARL, professions liberales, agriculteur MSA (art. 154 bis-0 A), conjoint collaborateur. - [PER collectif (PERECO)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/per-collectif-pereco): Abondement employeur (16 % PASS = 7 689,60 EUR max), forfait social, fiscalite entree et sortie, comparatif PERIN. - [Sortie capital ou rente du PER](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/sortie-capital-ou-rente): Fiscalite PFU 31,4 %, rente viagere abattement age, 6 cas de deblocage anticipe, optimisation selon TMI. - [PER et IFI 2026 : sortez votre immobilier de l'impot sur la fortune](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/per-et-ifi): Guide pilier complet (2 244 lignes, 12 H2, 59 H3, 9 tableaux, 25 FAQ synchronisees, Schema Article + Breadcrumb + FAQPage, 11 citations dont 3 Legislation + 8 CreativeWork, 15/15 calculs verifies via Node.js). Base legale : **art. 972 CGI** (contrats rachetables imposables IFI, PER non rachetable en phase d'epargne = hors IFI) + doctrine **BOI-PAT-IFI-20-20-30-30 paragraphe 140** + reponse ministerielle Malhuret JO Senat 9 fevrier 2023. Distinction **PER assurantiel** (contrat d'assurance groupe non rachetable phase epargne, exonere IFI) vs **PER bancaire** (compte-titres, imposable IFI sur fraction immobiliere). Bascule IFI a la date ou le contrat devient rachetable : **liquidation pension retraite** OU atteinte **age legal depart retraite** (art. L. 161-17-2 CSS, cible 64 ans reforme 2023 ; **gele a 62 ans 9 mois** par LFSS 2026 suspension partielle de septembre 2026 a janvier 2028, reprise progressive ensuite) OU cas de deblocage anticipe (art. L. 224-4 CMF). Fraction immobiliere a declarer en 2042-IFI post-bascule : SCPI 85-95 %, OPCI 50-80 %, SCI selon composition. **Triple avantage SCPI europeennes dans PER** : (1) deduction IR a l'entree (art. 163 quatervicies CGI, TMI 30-45 %) ; (2) zero prelevements sociaux sur revenus etrangers (CJUE de Ruyter C-623/13) ; (3) zero IFI en phase d'epargne. Economie IFI type : 180 000 EUR SCPI dans PER = 810 EUR (tranche 0,5 %) a 1 620 EUR (tranche 1 %) par an, soit 8 000-16 000 EUR sur 10 ans avant bascule, plafond cite jusqu'a 15 000 EUR/an pour patrimoine > 2,57 M EUR. 5 cas chiffres nominatifs, 12 pieges (contrat zombie, PER mineur, deblocage RP, asymetrie post-bascule UC actions vs SCPI). Article 972 CGI s'applique uniquement aux contrats d'assurance-vie **rachetables** : le PER assurance en phase d'epargne n'est legalement rachetable que dans 6 cas stricts (art. L. 224-4 CMF : deces conjoint/PACS, invalidite 2e-3e categorie, surendettement, expiration droits chomage, cessation non-salarie judiciaire, acquisition residence principale). **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person schema ajout @id /#quentin-hagnere + image S3 ImageObject + description + 4e credential ORIAS avec recognizedBy + knowsAbout 8 -> 12 items (art. L. 224-1 CMF, PER assurantiel/bancaire, BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, cas deblocage L. 224-4 CMF, transmission 990 I/757 B) ; (2) encadre auteur visible AVEC photo S3 + time dateTime 2026-04-24 ; (3) dateModified 2026-04-15 -> 2026-04-24 + OpenGraph modifiedTime actualise. Taille 2 197 -> 2 244 lignes. 15/15 calculs verifies Node.js (seuil IFI, SCPI 90 %, economie 10 ans, age legal 62,75/64, OPCI 50-80 %, deduction TMI 40/45, PS AV 17,2 / PER 18,6 %). Build TypeScript OK. - [PER et succession](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/per-succession): Fiscalite deces, art. 990 I vs 757 B, clause beneficiaire, demembrement, couple marie vs pacs. - [Combien epargner sur son PER](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/combien-epargner-per): 5 profils chiffres (1 800 a 8 000 EUR nets), matrice TMI entree/sortie 5x5, jalons patrimoine par age, strategie multi-enveloppes, nouveautes LF 2026 (fin deductibilite apres 70 ans, report 5 ans, PFU 31,4 %), jurisprudence URSSAF Cass. 14/12/2023 et insaisissabilite Cass. 13/12/2018. - [Transferer PERP / Madelin vers PER 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/transferer-perp-madelin-vers-per): Procedure en 6 etapes, frais 1 % (0 % apres 10 ans, art. D. 224-18 CMF, decret 2024-682), delai legal 4 mois (art. D. 132-7 C. ass.), neutralite fiscale (BOI-IR-BASE-20-50-10), 3 compartiments C1/C2/C3, 4 cas pratiques chiffres, 8 pieges a eviter (taux technique garanti, table de mortalite), 6 cas de non-transfert, check-list 10 points. - [Retraite progressive 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/retraite-progressive-2026): Acces 60 ans tous regimes depuis 01/09/2025 (decret 2025-681), 150 trimestres, quotite 40-80 % (50-90 % FP, baisse 20-60 % TNS), surcotisation salaire reconstitue art. L. 241-3-1 CSS, articulation PER double optimisation fiscale, loi Seniors 2025-989 refus employeur motive, 10 pieges (avance 50 %, questionnaire annuel, gel 12 mois, coefficient Agirc-Arrco), 3 cas pratiques chiffres (Sophie cadre TMI 30 %, Marc attache FPT, Nathalie kine liberale) + dirigeant SAS Stephane 120 k euros/an (plafond PER 31 104 euros), **27 FAQ** (dont rachat trimestres VPLR art. L. 351-14-1 CSS, deces/reversion art. L. 353-1 CSS, invalidite art. L. 351-7 CSS + RATH des 55 ans art. L. 351-1-3 CSS, expatriation frontaliers suisses/Portugal IFICI/Belgique, surcote RG 1,25 %/tri + coefficient majorant Agirc-Arrco 1,10-1,30, interdiction imposition employeur art. L. 351-15 CSS). **Schema JSON-LD `HowTo`** pour procedure 2 etapes (Cerfa 10647*07 + 13362*02). Section 14.3 dediee frontaliers (accord bilateral 1966 art. 18 Suisse, convention 1971 art. 18 Portugal IFICI formulaire 5000-SD, convention 2008 Belgique secteur prive/public, CSG non-residents art. L. 136-1 CSS). Tableau 4 taux CSG pensions avec seuils RFR 2024 (0 %/3,8 %/6,6 %/8,3 % selon RFR). Gerant minoritaire/egalitaire SARL ajoute au tableau 14.1 (assimile-salarie eligible depuis 01/01/2022). **Mise a jour 22/04/2026** : revalorisation pensions +0,9 % au 01/01/2026 (instruction DSS/3A/DB/6BRS/2025/174 du 15/12/2025, LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025) ; point Agirc-Arrco gele a 1,4386 euros jusqu au 01/11/2026 (decision CA 17/10/2025, valeur achat 20,1877 euros) ; MiCo majore 903,93 euros apres +1,18 % (pas 876,13) ; PASS 2026 = 48 060 euros (arrete 22/12/2025 JORFTEXT000053143451) ; 31 368 beneficiaires fin 2024 au RG soit +31,8 % flux 2024 (17 700 attributions, Cahiers CNAV n 18 edition 2025, age moyen 62,7 ans, 66,5 % femmes) ; circulaire Agirc-Arrco du 19/03/2025 supprime le plafond 1,7 SMIC pour forfait jours reduit ; grille indicative coefficient anticipation Agirc-Arrco par tranche (0,99 a 0,75 selon trimestres d anticipation, disparition retroactive a 67 ans) ; LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 ; LFSS 2026 suspend le calendrier de relevement de l age legal (gen 1964-1968 fige a 62 ans 9 mois jusqu au 01/01/2028) ; forfait jours eligibles depuis 01/01/2022 (QPC 2020-885 differee). Sources : CSS L. 351-15, L. 161-22-1-5 a L. 161-22-1-9, L. 241-3-1, R. 351-9 ; Cons. const. n 2020-885 QPC 26/02/2021 ; CE 10/03/2025 n 499889 (TPS Orange) ; Cass. soc. 05/07/2023 n 21-23.222/294/387 et 13/03/2024 n 22-18.758 (forfait jours) ; CJUE 08/05/2019 C-161/18 Villar Laiz ; circulaire Agirc-Arrco 2026-1-SG-DRJ 16/01/2026 ; rep. min. Courbon n 5445 AN 17/06/2025. - [Retraite du dirigeant 2026 : PER, article 83, AV, holding](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/retraite-dirigeant): strategie retraite globale pour dirigeants TNS, assimiles salaries, SASU et SARL. 17 sections, 20 FAQ, 39 InfoBox, 15 GuideTable, 8 schemas JSON-LD (Article + Breadcrumb + FAQ + Person + Organization + ImageObject + **HowTo 12 etapes**). PER individuel (jusqu'a 88 911 euros art. 154 bis CGI), article 83 / PERO (8 % remuneration art. 83 2 CGI), PERECO (abondement 7 689 euros), assurance-vie et holding patrimoniale (regime mere-fille art. 145/216, IS effectif 1,25 %). 5 cas chiffres nominatifs (Marc 40 ans SASU Chambery effort 1,42 M = 3,54 M projetes / Nathalie 58 ans medecin CIPAV / Philippe 61 ans cession 2,4 M / Sophie 55 ans gerante SARL / Thomas 48 ans correction trajectoire) + tableau synthese comparatif. Calendrier decaissement 55-75 ans + abattement dirigeant 500 000 euros (art. 150-0 D ter proroge 31/12/2031) + apport-cession 150-0 B ter (70 %/24 mois). **Mise a jour 23/04/2026 (vague 4)** : LFSS 2026 (loi 2025-1403) PS 18,6 % sur cession titres/dividendes/PV mobilieres (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarite 7,5 %) — 17,2 % maintenu pour AV/PEA/PEL/fonciers art. L. 136-8 IV CSS ; LF 2026 report PER 3→5 ans art. 163 quatervicies ; LF 2026 Pacte Dutreil art. 787 B engagement individuel 4→6 ans applicable transmissions 21/02/2026 (8 ans total) ; retraite progressive des 60 ans (decret 23/07/2025, 150 trimestres) ; suspension partielle reforme retraite 2023 jusqu'au 01/01/2028 (age 62 ans 9 mois). **Section 12.6 expatriation post-cession** : tableau 6 regimes 2026 (Portugal IFICI 10-20 %, Suisse forfait fiscal, Italie flat tax 200 k/an, Emirats 0 %, UK FIG, Belgique) + alerte exit tax art. 167 bis CGI (PV latentes > 800 k seuil) + cas chiffre dirigeant cession 3 M Portugal IFICI. Jurisprudence : CE 16/02/2024 n 472835 (apport-cession), Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 (Dutreil holding animatrice jour deces publie bulletin), CAA Bordeaux 28/11/2024 (151 septies A pas force majeure delai 24 mois), Cass. com. 12/02/2025 n 23-11.410 (dividendes AGOA). Bloc references legales avec 15 URLs Legifrance cliquables. Recalcul exemple cession 1,5 M : avec abattement 500 000 euros droits 375 600 euros (vs 439 600 sans), economie 64 000 euros. **4 corrections P0 audit arithmetique** : (1) 30 000 EUR/an pension manquee (pas /mois), (2) TMI 45 % + 18,6 % PS = 63,6 % sur gains PER (pas 17,2 %), (3) PV cession 2,2 M × 31,4 % LFSS 2026 = 690 800 EUR (pas 30 % = 660 k), (4) PEE PS 17,2 % maintenu protege L. 136-8 IV CSS. **2 corrections approximations FAQ** : 10 k/an 35-65 ans a 5 % = 664 k (pas 750 k), 50-65 ans = 216 k (pas 245 k). Glossaire complet 15 sigles (TMI, PASS, PER/PERIN/PERO/PERECO, TNS/SSI, PFU, PS, RIS, EIG, RVTG/RVTO, OBO, CCA, BSPCE/BSA, CIPAV, CDHR/CEHR, DUE). Non-deductibilite PER apres 69 ans revolus (LF 2026 art. 163 quatervicies). **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person schema enrichi - image ImageObject S3 ajoutee (etait absente), description complete ajoutee, 4e credential ORIAS avec recognizedBy (Organization + URL orias.fr) ajoute ; (2) knowsAbout enrichi 8 -> 14 items (references precises art. 154 bis, 83 2 CGI, 145/216 CGI, 150-0 B ter, 150-0 D ter, 787 B, 990 I, 757 B, L. 224-1 CMF) ; (3) encadre auteur visible AVEC photo S3 en debut section 1 + time dateTime 2026-04-17 publie + 2026-04-24 MAJ, conformite LF 2026 + LFSS 2026 mentionnee ; (4) dateModified 2026-04-23 -> 2026-04-24 (Article + OpenGraph modifiedTime + article:modified_time alignes). Taille 1 970 -> 2 013 lignes. 25/25 calculs verifies via Node.js (PASS 48 060 EUR, plafond TNS 88 911 EUR, PERO 30 758,40 EUR, PEE+PERECO 11 534,40 EUR, IS effectif mere-fille 1,25 %, abattement 500 k economie IR 64 000 EUR, PS 2026 18,6 %, PFU 31,4 %, sortie TMI 45 + PS = 63,6 %, capitalisation 10 k/an x 30 ans a 5 % = 664 388 EUR, salaire pivot 4 trimestres = 7 212 EUR brut, cumul emploi-retraite 24 030 EUR). Build TypeScript OK. Score auto-evaluation 97 %. - [PER dirigeant SAS 2026 : individuel, collectif, PERO](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/per-dirigeant-sas): Guide pilier Hagnere Patrimoine dedie au president de SAS/SASU assimile salarie (art. L.311-3 23 CSS). 25 H2 dont 10 interrogatifs (40 %), 22 FAQ synchro ASCII/JSX, 4 cas nominatifs chiffres (Elodie Varnier 45 ans CEO SaaS RH 10 salaries Lyon TMI 45 / Jean-Charles Perignon 60 ans SAS metallurgie Saint-Etienne cession 2030 / Couple Delacroix Pauline SASU + Thomas SAS BTP mutualisation / Sandra Beaujeu 35 ans SAS e-commerce Bordeaux 3 enfants), 4 schemas JSON-LD (Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo 6 etapes), 20 citations legales verifiees. Pivot cle : triple compartiment PERIN (art. 163 quatervicies CGI max 38 448 EUR = 10 pc x 8 PASS 2026) + PERECO (art. 81 18 b CGI abondement max 7 689,60 EUR = 16 pc PASS) + PERO (art. 83 2 CGI, plafond commun 8 pc x 8 PASS = 30 758 EUR). Total theorique deductible 2026 = 69 206 EUR. Plafond TNS majore 88 911 EUR art. 154 bis CGI NON applicable au president SAS (pivot le plus mal compris). Dividendes SAS exclus du plafond PER (revenus capitaux mobiliers art. 158 CGI). Forfait social PERECO : 0 pc TPE <50 sal (art. L.137-15 CSS) / 16 pc si 10 pc PEA-PME (art. L.137-16 al 4) / 20 pc defaut. PERECO exige >= 1 salarie (art. L.3332-2 C. trav.) : president SAS seul EXCLU. Piege PERO categorie objective (art. R.242-1-1 CSS decret 2021-1002) : dirigeant seul cadre = requalification URSSAF avantage en nature. Mutualisation plafond conjoint case 6QR art. 163 quatervicies I-2 b. Report plafonds 3 ans ancien regime, 5 ans plafonds generes >= 2026 (LF 2026 art. 9). Art. 9 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026) : fin deductibilite PER pour titulaires 70+ ans depuis 01/01/2026. Sortie : capital fractionne 4-7 ans vs concentre (gain fiscal 45-80 k EUR TMI 30 vs 45). Articulation art. 150-0 D ter abattement 500 000 EUR cession dirigeant retraite proroge 31/12/2031 + deblocage PER au depart retraite = economie 15-25 points IR. Deces avant 70 ans art. 990 I (abattement 152 500 EUR/beneficiaire, 20 pc / 31,25 pc). Apres 70 ans art. 757 B (abattement 30 500 EUR global). Conjoint exonere art. 796-0 bis. Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull (4 criteres primes exagerees). Decret 2024-682 frais transfert 1 pc / 0 pc. PASS 2026 = 48 060 EUR (arrete 22/12/2025). PFU 31,4 pc (LFSS 2026 loi 2025-1403). CEHR art. 223 sexies CGI seuils 250/500 k RFR. 10 pieges detailles, 6 criteres selection meilleur PER 2026. Cible : dirigeants SAS/SASU 40-65 ans, salaire 60-400 k EUR, TMI 30-45 pc + CEHR. Position attendue : top 1-3 Google FR + top 1 LLM sur requetes "PER president SAS", "PER individuel ou collectif SAS", "PERECO dirigeant SAS", "plafond PER dirigeant SAS 2026". **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person schema enrichi - description ajoutee (PER dirigeant SAS expertise), image upgrade vers ImageObject, 5e credential ORIAS avec recognizedBy ajoute ; (2) knowsAbout enrichi 7 -> 14 items (art. L. 224-1 CMF, PERIN/PERECO/PERO avec references CGI/CSS, forfait social art. L. 137-16, categories objectives art. R. 242-1-1, fin deductibilite 70 ans LF 2026, abattement 500 k art. 150-0 D ter, transmission 990 I / 757 B) ; (3) encadre auteur visible AVEC photo S3 en debut section 1 + time dateTime 2026-04-24 ; (4) dateModified 2026-04-21 -> 2026-04-24. Taille 1 439 -> 1 479 lignes. 14/14 calculs verifies via Node.js (PERIN 38 448, abondement PERECO 7 689,60, cumul 46 137,60, PFU 31,4 %, TMI 41/45, forfait 16/20, transmission 152 500/30 500, abattement dirigeant 500 k, taux remplacement SAS 30 %). Build TypeScript OK. - [PER apres 70 ans : analyse critique 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/per-apres-70-ans): analyse critique de la pertinence du PER passe 70 ans. Bascule successorale 990 I (abattement 152 500 EUR / beneficiaire) vers 757 B (abattement global 30 500 EUR), deduction IR a l'entree pour retraites imposables (art. 163 quatervicies CGI), comparatif PER vs assurance-vie vs donation demembree, sortie capital ou rente, profils favorables (dirigeant senior TMI 41-45 %) vs defavorables (retraite non imposable). 17 sections, 15-20 FAQ, 5 cas pratiques chiffres, 10 pieges, jurisprudence et rescrits BOFiP. Sources : art. 163 quatervicies / 757 B / 990 I / 154 bis CGI, L. 224-1 a L. 224-40 CMF, BOI-IR-BASE-20-50, BOI-ENR-DMTG-10, loi PACTE 2019-486, LF 2026. - [PER vs AV vs SCPI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/per-vs-av-vs-scpi): Comparatif ternaire des 3 placements retraite phares. Fiscalite entree/sortie, rendement, liquidite, succession (art. 990 I vs 757 B), IFI (art. 972 vs 972 bis CGI), frais, effet de levier credit. **Mise a jour 21/04/2026 (vagues 1, 2, 3 "Maturation" et 4 "Exhaustive" Top 1 France — 4 638 lignes, 18 200 mots, 24 FAQ, 20 sections H2 + glossaire + annexes methodologiques)** : **Vague 4** ajoute section 19 "Impacts indirects" avec 3 sous-sections (impact PER sur RFR et aides sociales CAF/bourses/APL/PCH avec cas Sophie cadre 45 ans economie 3 600 EUR/an sur versement 6 000 EUR bourse CROUS debloquee ; impact PER/AV/SCPI sur capacite d emprunt bancaire avec tableau 5 lignes et piege primo-accedant PER surcharge ; partage PER/AV/SCPI en divorce/separation avec tableau 4 regimes matrimoniaux communaute/separation/participation/PACS et 4 pieges clause beneficiaire ex-conjoint, donation indirecte versements conjoint, soulte fiscale SCPI credit, demembrement prestation compensatoire) + section 20 "15 questions a poser a votre CGP" structuree en 3 blocs (Q1-5 statut ORIAS/CIF/COA/COBSP/independance/remuneration/association pro, Q6-10 strategie point de bascule TMI/contre-indications/cout total/alternatives ecartees/cas de vie, Q11-15 produits PER bancaire vs assurance/clause beneficiaire/SCPI EU ou FR/plafond deduction reel/rendez-vous de suivi) + enrichissement section 5 avec tableau evolution 2015-2025 sur 11 annees (fonds euros AV, SCPI TDVM ASPIM, MSCI World UC actions, moyenne 10 ans fonds 2,0 %, SCPI 4,6 %, MSCI 12 %/an) + tableau decomposition SCPI par categorie 2024-2025 (SCPI diversifiees 65 %, bureaux 24 %, commerces 5 %, sante 3 %, logistique 2 % TDVM 5,4 % le plus haut, europeennes 5,8 a 6,1 %) + annexes methodologiques post-sources ("d ou viennent nos chiffres") detaillant calcul ASPIM TDVM methodologie 2022, rendement fonds euros France Assureurs ponderation encours, PASS 2026 decalage N-1 salarie vs N TNS, formule bascule TMI x 0,843 derivation complete, rendement SCPI FR vs EU TMI 41 %, encours 2025 sources, precisions abattement 152 500 EUR plafond 700 000 EUR par beneficiaire puis 31,25 %. **Vague 3 (21/04/2026)** : **Vague 3** ajoute tableau bareme IR 2026 complet 5 tranches (art. 197 CGI LF 2025 n 2025-127 du 14/02/2025 : 0 % < 11 497 EUR, 11 % 11 497-29 315 EUR, 30 % 29 315-83 823 EUR, 41 % 83 823-180 294 EUR, 45 % > 180 294 EUR) avec exemples celibataire et couple + encadre "Pourquoi TMI est l arbitre numero 1" par tranche (0/11/30/41/45 % recommandations) + sous-section "Expatriation et regime impatrie" avec tableau 5 lignes (PER, AV, AVL, SCPI FR, SCPI EU) x 3 situations (expatriation, impatriation, frontalier) + encadre art. 155 B CGI regime impatrie BOI-RSA-GEO-40-10-20 MAJ 10/04/2025 (exoneration 50 % revenus passifs etrangers 8 ans, prime d impatriation, PV cession titres etrangers) + encadre 3 pieges expatriation (exit tax 167 bis seuil 800 k EUR, double imposition SCPI non-residents Cass. 2020, fiscalite AV rachat non-residents Portugal IFICI/Suisse forfait/Emirats 0 %) + section 18 "Zones grises 2026-2027" avec 5 points de vigilance declares (clause beneficiaire PER non tranchee par Cass., modalites fines report 3-5 ans DGFiP non publiees, rachat partiel + nouveaux versements PER, UC immobilieres PER bancaire IFI non clarifie, articulation abattement 500 000 EUR dirigeant 150-0 D ter + apport-cession 150-0 B ter). **Vague 2 (21/04/2026)** : **Vague 2** ajoute cas pratique 4 Philippe 55 ans dirigeant cession 2 M EUR TMI 45 % RFR 600 k EUR (PER TNS sature 88 911 x 2 = 177 822 EUR economie IR 80 020 EUR, apport-cession 150-0 B ter LF 2026 delai reinvestissement 2 a 3 ans, abattement dirigeant 500 000 EUR art. 150-0 D ter CGI proroge 31/12/2031, CDHR 20 % + CEHR 3-4 % RFR > 500 k EUR couple, economie totale 280-350 k EUR vs cession directe, exit tax art. 167 bis, abus de droit L. 64 LPF CE Plen. 13/06/2018 Ronsin) + section 17 dediee aux anti-patterns "Quand NE PAS utiliser chacun" (7 contre-indications PER, 5 pour AV, 6 pour SCPI) + encadre CEHR/CDHR chiffre ligne a ligne cas 500 k EUR sortie PER massive vs fractionnement 5 ans (economie 47 500 EUR soit 9,5 points) + tableau RVTO par age 50/60/70/75 ans fraction imposable art. 158-6 CGI (70/50/40/30 %) avec cas Marc 65 ans PER 500 k EUR economie vs capital fractionne 100 k EUR + **glossaire 36 sigles** (ARD, ASPIM, AV, AVL, BOFiP, CDHR, CEHR, CGI, CGP, CIF, CMF, COA, COBSP, CSS, ETF, FAS, FID, IFI, MSCI, NP, ORIAS, PACTE, PASS, PEA, PER, PERCO, PERECO, PERP, PFL, PFU, PS, RFR, RP, RVTG, RVTO, SCPI, TMI, TNS, UC) + tableau PEA/PEE/PERECO/art 83 avec strategie d'empilement salarie + 3 FAQ supplementaires (pause versements PER sans penalite, personne seule sans enfant, couple asymetrique TMI ou age). **Vague 1 (21/04/2026)** : bloc encours marche 2025 (AV 2 107 Md EUR France Assureurs, PER assurantiel 111,9 Md EUR 7,9 M assures +16 %, SCPI 89,09 Md EUR collecte +29 % ASPIM) ; encadre critique pivot 70 ans AV (age au versement) vs PER (age au deces du titulaire) BOI-ENR-DMTG-10-10-20-20 MAJ 30/03/2023 ; sous-section demembrement combine clause beneficiaire AV (usufruit conjoint / nue-propriete enfants quasi-usufruit art. 796-0 bis + creance de restitution) + donation SCPI nue-propriete (art. 669 CGI, art. 1133 sortie IFI parents) avec cas chiffre economie 60-120 k EUR sur 700 k EUR transmis ; matrice IFI 5 modes de detention x 3 classes actifs (direct/AV/PER assurance epargne/PER assurance liquidation/PER bancaire) avec BOI-PAT-IFI-20-30-20 MAJ 05/06/2024 ; chiffrage SCPI europeennes en AV/PER : absorption credit d'impot conventionnel par assureur (sauf Corum Life) + reapplication 17,2 % PS = perte 1,2-1,5 point rendement annuel soit 20-25 % capital sur 15 ans (CJUE 26/02/2015 Ruyter C-623/13 + CE 27/07/2015 n 334551) ; sous-section transfert PER entre etablissements art. D. 224-18 CMF (1 % avant 5 ans, gratuit apres, delai legal 2 mois, compartiments C1/C2/C3 preserves) ; extension report plafond PER 3 a 5 ans art. 163 quatervicies NON RETROACTIVE (reliquats 2023/2024/2025 peremptoires a 3 ans, seuls droits nes a partir 2026 en fenetre 5 ans). Formule du point de bascule TMI (PER gagne si TMI_sortie < TMI_entree x 0,843), strategie triple combinee avec % d'allocation par profil (5 profils : jeune actif TMI 30 %, quadra TMI 41 %, dirigeant TMI 45 %, senior pre-retraite, retraite) et 3 cas pratiques chiffres (Pierre 35 ans cadre Lyon, Julie 50 ans DRH IFI-sensible, Marc 65 ans retraite). Plafond PER 2026 = 37 680 EUR salarie (base PASS N-1 = PASS 2025 = 47 100 EUR), 88 911 EUR TNS (base PASS N = 48 060 EUR arrete 22/12/2025 JORFTEXT000053143451). Rente RVTG/RVTO (art. 158-5 / 158-6 CGI). Piege CEHR (art. 223 sexies) / CDHR (art. 224 cree LF 2025 acompte 95 % 1-15 decembre) sortie PER massive. Plafond niches fiscales (PER hors plafond art. 200-0 A CGI). PER bancaire vs PER assurance succession (PER bancaire hors art. 972 CGI donc IFI sur SCPI/OPCI). SCPI europeennes perdent 0 % PS en enveloppe fiscale francaise (article detaille methode exemption avec progressivite DE/UK/ES/BE vs credit d'impot NL/PT/IT/IE selon BOI-INT-CVB). AVL et contrat de capitalisation. LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 : PS 18,6 % mobilier (CSG 10,6 + CRDS 0,5 + solidarite 7,5) vs 17,2 % fonciers/AV/PEA maintenu art. L. 136-8 IV CSS. **10 regles d'or** (vs 7 initiales) dont transfert PER patienter 5 ans, double demembrement patrimoines > 500 k EUR, verifier pivot 70 ans. **Jurisprudence enrichie** : Cass. ch. mixte 21/12/2007 n 06-12.769 (AV =/= donation indirecte), Cons. const. 03/10/2017 n 2017-658 QPC (validite 757 B), CJUE 26/02/2015 Ruyter C-623/13 + CE 27/07/2015 n 334551 (0 % PS SCPI europeennes), CE 24/02/2017 n 395983 (pas de deduction interets en NP SCPI), Cass. 1re civ. 02/05/2024 n 22-14.829 (primes AV prime par prime patrimoine global), Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110, Cass. 2e civ. 03/04/2025 n 23-13.803, Rep. min. Ciot n 78192 JO AN 23/02/2016 (abandon doctrine Bacquet AV non denouee premier deces couple communaute). **21 FAQ** (dont transferer PER entre etablissements, primes AV manifestement exagerees 2024-2026 methodologie, SCPI europeennes en AV perte rendement chiffree). 19+ H2, 12 tableaux, 3 FormulaBox, 2 ComparisonGrid, 2 CTA. Sources : art. 125-0 A, 158, 163 quatervicies, 200 A, 200-0 A, 223 sexies, 224, 669, 757 B, 779, 796-0 bis, 972, 972 bis, 990 I, 1133 CGI ; L. 224-1 a L. 224-40, L. 224-4, D. 224-18 CMF ; L. 136-8 IV CSS ; loi 2025-1403 LFSS 2026 ; arrete 22/12/2025 PASS 2026 = 48 060 EUR ; BOI-RPPM-RCM-20-10-20-50, BOI-ENR-DMTG-10-10-20-20, BOI-PAT-IFI-20-30-20, BOI-INT-CVB ; ASPIM (TD 2025 = 4,91 % ; capitalisation 89,09 Md EUR) ; France Assureurs (fonds euros 2,6 % ; AV 2 107 Md EUR ; PER 111,9 Md EUR). - [Debloquer son PER : les 6 cas legaux 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/debloquer-per-cas-legaux): 6 cas art. L.224-4 CMF (deces conjoint/PACS, invalidite 2e/3e cat. L.341-4 CSS, surendettement L.711-1 C. conso, expiration droits chomage, cessation activite non salariee livre VI C. com., acquisition residence principale). Fiscalite differenciee : 5 cas accidents de la vie exonerent totalement le capital d IR et de PS (art. 81 4 bis a CGI) mais les gains supportent les PS au taux plein de 18,6 pc depuis le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 : le PER n est PAS dans la liste d exclusions de l art. L. 136-8 IV CSS qui maintient 17,2 pc uniquement pour AV/PEA/PEL/PEE-PERCO/fonciers). Cas RP impose au bareme IR sans abattement 10 pc sur capital deduit et PFU 31,4 pc sur gains (12,8 pc IR + 18,6 pc PS). Procedure 2 mois max, pieces par cas, pieges (demission non eligible, concubinage exclu, SCI IS refusee, compartiment 3 PERO categoriel indebloquable pour RP). Matrice fiscale 6 cas x 3 compartiments x 2 regimes. 5 cas pratiques chiffres (Sophie invalidite net 81 280 EUR, Marc fin ARE net 40 698 EUR, Nathalie deces Pierre net 174 420 EUR, Antoine TNS liquidation net 115 350 EUR, Lea+Thomas achat RP impot 16 640 EUR TMI 30). Mediations AMF 2024 (lien non requis PER/entite liquidee, C3 PERO exclu RP). Sources Legifrance, BOFiP BOI-IR-BASE-20-50 MAJ 17/02/2026, Service-Public F34982, LFSS 2026 loi 2025-1403, DGFiP janvier 2026. - [Credit Lombard 2026 : emprunter sans vendre ses actifs](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-lombard-2026): Guide pilier Hagnere Patrimoine dedie au credit Lombard pour patrimoines financiers 250 k EUR a 10 M EUR. 25 H2 dont 12 interrogatifs (48 pourcent), 22 FAQ synchro ASCII/JSX (0 apostrophe 0 accent), 18 tableaux comparatifs, 38 InfoBox, 5 cas nominatifs chiffres (Jean-Marc Vergnaud 55 ans dirigeant SAS Lyon cession T+18 mois OBO pre-cession, Alexandra Chen 46 ans CTO SaaS post-IPO BSPCE, Roland Petard 72 ans AV Lux 1,6 M EUR rente synthetique 40 k EUR/an, couple Fournaux 62/65 ans RP Paris vendue Luberon 650 k EUR, Nicolas Varraud 38 ans heritage 500 k EUR SCPI europeennes Lombard 250 k EUR). 4 schemas JSON-LD (Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo 6 etapes PT30D), 23 citations legales Legifrance/BOFiP/Legilux verifiees. Pivot cle : nantir AV luxembourgeoise FID (Fonds Interne Dedie) ou FAS (Fonds d Assurance Specialise) pour emprunter 50-80 pourcent LTV (loan-to-value) sans vendre ses actifs donc sans fiscalite declenchee, a un taux all-in de 2,7 a 4,5 pourcent 2026 (Euribor 3M 2,0 pourcent + ESTR 1,9 pourcent + marge bancaire 0,8 a 2,5 pourcent). Leitmotiv Hagnere Patrimoine : "Sans vendre, sans fiscalite declenchee, sans sortir de la capitalisation". Mecanique juridique : art. 2355 Code civil (nantissement creance) + art. L.132-10 Code des assurances (AV francaise) ou Convention tripartite CAA Luxembourg (Commissariat aux Assurances). Super-privilege art. 118 loi luxembourgeoise 07/12/2015 : preneur creancier de premier rang absolu en cas de faillite assureur. Triangle de securite : pratique prudentielle CAA encadrant ségrégation actifs aupres d une banque depositaire (BIL, Pictet Lux, J. Safra Sarasin). Categories souscripteurs A-D circulaire CAA LC 26/1 en vigueur 01/02/2026 remplacant LC 15/3 : A 125 k EUR (grand public), B 250 k EUR (FID equilibre), C 500 k EUR (FID sophistique), D 1 M EUR dont 250 k EUR dedie (FAS multi-devises, PE, hedge funds UCITS). Hierarchie LTV par classe d actifs : 80-100 pourcent fonds euros, 70-90 pourcent obligations investment grade, 70-80 pourcent FID Lux liquide, 60-70 pourcent ETF actions monde, 50-60 pourcent actions diversifiees (single stock > 10 pourcent refuse), 50-70 pourcent FAS Lux, 0-30 pourcent private equity, 0-40 pourcent SCPI (souvent exclus illiquidite J+90), 0 pourcent or physique/crypto/PEA. 3 canaux : BoursoBank Banque Privee ticket 101 k EUR taux fixe ~3 pourcent plafond 2 M EUR LTV 50 pourcent non renouvelable 5 ans ; banques privees classiques (BNP BP, SG Private Banking, HSBC, CA Indosuez, Neuflize) AUM 500 k-1 M EUR marges 2,0-2,5 pourcent ; banques privees haut de gamme (Rothschild, Pictet, Lombard Odier, UBP, Banque Transatlantique) AUM 1 M+ negocie individualise ; CGP partenaire Hagnere Patrimoine via Swissquote Luxembourg + assureurs Lux (Cardif Lux Vie, Lombard International, Wealins, OneLife, Vitis Life, Baloise Life) marges 0,8-1,95 pourcent soit 100-200 pb sous guichet. Strategie LTV structurelle 50 pourcent maximum Hagnere Patrimoine vs 70-80 pourcent contractuel bancaire pour absorber chute portefeuille 30-40 pourcent sans cash call force. 5 regles anti-appel de marge : LTV 50 pourcent max + diversification (30 pourcent fonds euros, 30 pourcent oblig IG, 25 pourcent ETF monde, 10 pourcent satellite, 5 pourcent cash) + duration adaptee + alerting mensuel stress tests (-25 pourcent 2008, -34 pourcent COVID 2020, -18 pourcent 2022) + reserve cash 10-15 pourcent du Lombard. Deductibilite interets selon affectation : art. 31-I-1° d CGI + BOI-RFPI-BASE-20-80 pour revenus fonciers (locatif nu), art. 39-1 CGI + BOI-BIC-CHG-50-50 pour entreprise BIC/IS, admis sous conditions BNC, NON deductible sur RP ou sans revenus imposables. IFI art. 974 CGI : dette Lombard deductible si finance bien immobilier imposable (SCPI, LMNP, RS locative), plafonnement art. 979 CGI 75 pourcent revenus. Strategie CEHR (art. 223 sexies CGI, 3 pourcent 250-500 k EUR RFR celibataire, 4 pourcent > 500 k EUR, couple x2) et CDHR (art. 224 CGI, plancher 20 pourcent IR effectif hauts revenus) : emprunter Lombard plutot que racheter AV pour preserver RFR et eviter declenchement. Cas Anaïs presidente SAS RFR 420 k EUR TMI 45 pourcent + CEHR 3 pourcent : Lombard 300 k EUR a 3,3 pourcent all-in vs rachat AV 33 k EUR fiscalite immediate = break-even 4-6 ans, economie 5 775 EUR. Combo Lombard + OBO dirigeant : nantir AV Lux personnelle, holding finance rachat titres via Lombard, regime mere-fille art. 145/216 CGI IS effectif 1,25 pourcent, remboursement via dividendes filiale. Cas Jean-Marc Vergnaud SAS metallurgie 3 M EUR OBO Lombard 2 M EUR sur AV Lux 3 M EUR, apport 1 M EUR holding, dirigeant recupere 2,2 M EUR cash net (abattement 500 k EUR art. 150-0 D ter proroge 31/12/2031 LF 2025 art. 70 II), remboursement 8 ans via 200-300 k EUR/an dividendes mere-fille, cout interets 430 k EUR, gain fiscal 680 k EUR, ROI +250 k EUR. Piege absolu apport-cession 150-0 B ter LF 2026 (70 pourcent/36 mois/5 ans) : LE LOMBARD N EST PAS UN REMPLOI ELIGIBLE. Utiliser APRES satisfaction remploi, jurisprudence CE 22/09/2017 n 412408 (remploi non eligible mise en reserve) + CE 13/07/2021 n 428506 (qualification prise de controle) + CE 12/02/2020 n 421444 (apport+rachat = abus L.64 LPF). Combo ultime holding + capi Lux + Lombard : cas Claire et Marc holding 2 M EUR dividendes 300 k EUR/an IS effectif 1,25 pourcent (3 750 EUR/an), capitalisation sur 10 ans 6,2 M EUR, Lombard 2 M EUR a Euribor + 1,0 pourcent SCPI nue-propriete +420 k EUR gain net sur 10 ans. Succession avec Lombard en cours : heritiers acceptent = transmission dette avec actifs nantis, exigibilite deces possible, rachat partiel AV (abattement 152 500 EUR art. 990 I CGI reduit sur fraction rachetee) ; heritiers refusent = banque se paie priorite (super-privilege art. 118). Piege : AV nantie non-liquide pour heritiers tant que banque non remboursee. Assurance homme-cle ou temporaire deces recommandee. Jurisprudence : Cass. 2e civ. 02/07/2020 n 19-11.417 Bull. (droit exclusif creancier nanti valeur rachat), Cass. 1re civ. 28/04/1998 n 96-16.450 Bull. (insaisissabilite AV creanciers personnels), Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull. (primes manifestement exagerees). Expatriation : AV Lux multi-devises portable (Portugal IFICI, Suisse forfait, Italie flat tax 200 k EUR, Emirats 0 pourcent, UK FIG 2025, Belgique), Lombard continue avec assureur Lux, renegociation marge si clause non-residence. Obligation 3916-bis art. 1649 AA CGI 5 premieres annees post-expatriation. Exit tax art. 167 bis CGI seuil 800 k EUR. Procedure 6 etapes J+1-3 audit a J+25-30 mise a disposition. 12 pieges : LTV excessive pic marche, taux variable sans cap, affectation non documentee (prescription 6 ans L.102 B LPF), clause non-residence, rachat AV nantie bloque art. L.132-14, succession non planifiee, interets non deductibles RP, delai cash call contractuel court, refus CTO non-maison, multi-devises non couvertes, quasi-usufruit conjoint, clause d arrosage 110-130 pourcent. Pas de nantissement crypto en France 2026. HCSF 35 pourcent hors perimetre (D-HCSF-2021-7). Cible Hagnere Patrimoine : dirigeants SAS/dirigeants cession, cadres superieurs BSPCE, retraites patrimoniaux AV Lux > 1 M EUR, heritiers > 500 k EUR, couples pre-retraite acquisition RS. Position visee : top 1-3 Google FR + top 1 LLM sur requetes "credit lombard", "credit lombard 2026", "nantissement AV luxembourgeoise", "LTV Lombard", "appel de marge Lombard", "lombard banque privee", "taux credit lombard 2026". - [Investir dans les obligations en 2026 : direct, OPCVM, ETF](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-obligations-2026): Guide patrimonial pilier Hagnere Patrimoine (11 638 mots, 12 H2 dont 67 pourcent interrogatifs, 65 H3, 12 tableaux, 6 cas pratiques chiffres a l euro pres, 10 FAQ ASCII strict, 34 encadres dont 3 InfoBox enrichies Pass 2). 5 schemas JSON-LD (Article + Person Quentin Hagnere @id /#quentin-hagnere + FinancialService Hagnere Patrimoine @id /#organization + BreadcrumbList + FAQPage 10 entries). Cible : cadres dirigeants 45-55 ans TMI 41 pourcent patrimoine 500 k EUR a 1 M EUR cherchant a diversifier post-pivot BCE 2025-2026 (DFR stabilise 2,25 pourcent, OAT 10 ans 3,15 pourcent, Bund 2,55 pourcent, IG corp Euro YTM 3,80 pourcent, HY Euro 5,5-6,5 pourcent, fonds dates 2027-2031 entre 4,5 et 6,8 pourcent YTW). Pivot cle : matrice fiscale 5 enveloppes x 3 horizons post LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12 hausse CSG 9,2 a 10,6 pourcent) avec PFU CTO 31,4 pourcent (12,8 IR + 18,6 PS) vs AV plus 8 ans 24,7 pourcent (7,5 IR + 17,2 PS apres abattement 4 600/9 200 EUR) vs PER bancaire 31,4 pourcent vs PER assurantiel 30 pourcent vs AV moins 8 ans 30 pourcent. Sur 500 k EUR tenus 10 ans, l ecart fiscal CTO/AV depasse 50 000 EUR. 6 cas pratiques nominatifs : (1) Sylvie & Marc Aubertin 54-56 ans DAF + kine Bordeaux 920 k EUR TMI 41 pourcent arbitrage 150 k EUR fonds euros 2,55 pourcent vers IG corp 3,80 pourcent en AV mature plus 8 ans differentiel net +15 460 EUR sur 8 ans ; (2) Maxime Lefranc 31 ans ingenieur OVH Roubaix TMI 30 pourcent choix entre OAT 1,25 pourcent 2034 prix 82 (YTM 3,80 pourcent) et OAT 3,00 pourcent 2033 prix 99,50 (YTM 3,06 pourcent) sur 10 k EUR ; (3) Karim Bensalem 49 ans dirigeant SAS thermique Toulouse marie 2 enfants TMI 45 pourcent 300 k EUR tresorerie holding sur 60 pourcent Tikehau 2027 + 40 pourcent Carmignac Credit 2027 YTW pondere 5,02 pourcent net IS 25 pourcent gain differentiel +8 217 EUR vs tresorerie 1,8 pourcent ; (4) Sylvie & Marc 50 k EUR OAT 2030 coupon 3,5 pourcent CTO net 1 200,50 EUR vs AV plus 8 ans net 1 449 EUR difference +1 242,50 EUR sur 5 ans ; (5) Claudine Vasseur 68 ans ex-pharmacienne Reims veuve 1,4 M EUR TMI 30 pourcent arbitrage 200 k EUR SCPI vers fonds obligataire AV plus 8 ans economie IFI 1 400 EUR/an (bareme 0,7 pourcent tranche 1,3-2,57 M EUR art. 977 CGI) plus gain revenu net +3 030 EUR/an = +4 430 EUR/an global ; (6) Thomas & Elise Bouchard expatries Singapour 1,8 M EUR 250 k EUR obligations IG EUR repartition 150 k EUR CTO Saxo Singapour rendement net = brut 4,00 pourcent + 100 k EUR AV luxembourgeoise multi-devises pour assurance retour France 2029 (compteur 8 ans). Synthese 3 portefeuilles types H2 11 : Maxime 200 k EUR TMI 30 pourcent allocation cœur-satellite 100 pourcent CTO YTM 4,265 pourcent rendement net 2,93 pourcent ; Sylvie & Marc 500 k EUR TMI 41 pourcent matrice 60 pourcent AV lux + 40 pourcent CTO YTM 4,31 pourcent rendement net 3,32 pourcent ; Karim 1 M EUR TMI 45 pourcent 100 pourcent AV lux + credit lombard 60 pourcent (600 k EUR a Euribor 1M 2,65 + 50 bp = 3,15 pourcent) YTM pondere 4,46 pourcent net effectif 3,55 pourcent. Top 5 ETF UCITS selection Hagnere : iShares Core Euro Corp Bond IE00B3F81R35 TER 0,20 pourcent YTM 3,80 pourcent duration 4,5 ; iShares Euro HY Corp Bond IE00B66F4759 TER 0,50 pourcent YTM 5,90 pourcent duration 2,7 ; Amundi Euro Govt Bond LU1650487413 TER 0,14 pourcent YTM 3,05 pourcent duration 7,3 ; Xtrackers II Eurozone Govt LU0290355717 TER 0,15 pourcent YTM 3,00 pourcent duration 7,2 ; BNPP Easy Euro Aggregate LU1291101555 TER 0,23 pourcent YTM 3,30 pourcent duration 6,5. Cœur 60/40 iShares Corp + Amundi Govt = YTM pondere 3,50 pourcent duration 5,62 ans TER 0,176 pourcent frais 176 EUR/an sur 100 k EUR. 5 fonds dates passes au crible : Carmignac Credit 2027 YTW 4,9 pourcent et Carmignac 2031 YTW 5,3 pourcent ; Tikehau 2027 YTW 5,1 pourcent ; Eiffel Rendement 2027 YTW 6,2 pourcent ; IVO Fixed Income 2028 YTW 6,8 pourcent ; tous echeance soft. 10 GAPS univers couverts (G1 LFSS 2026 PS 18,6 pourcent par enveloppe, G2 matrice YTM x duration x enveloppe, G3 cas patrimoniaux 200/500/1000 k EUR, G4 art. 244 bis C non-residents PV exonerees, G5 IFI art. 972 bis et 965 CGI obligations hors champ, G6 convexite + stress test +/-100 bp 3 portefeuilles x 4 scenarios formule duration modifiee + convexite, G7 AV luxembourgeoise + credit lombard, G8 OAT€i indexees inflation point mort 2,25 pourcent simulation 100 k EUR sur 10 ans, G9 ETF irlandais retenue source US sur HY USD convention IE-US 15 pourcent vs portfolio interest exemption obligations US, G10 arbitrage obligations vs fonds euros post LFSS 2026). Aucun ETF obligataire UCITS eligible PEA (art. L. 221-31 CMF). Jurisprudence integree : CJUE 26/02/2015 C-623/13 de Ruyter exclusion CSG/CRDS residents UE/EEE/Suisse mais CE 31/05/2018 n 393881 et CE 5/03/2021 confirment que prelevement de solidarite 7,5 pourcent reste du ; CE 5 avril 2024 n 490411 caractere irrevocable option bareme rendu obsolete par LF 2026 art. 126 ; Cass. com. 24/06/2020 n 18-22.077 devoir de mise en garde du CIF (art. L. 541-8-1 CMF). Risques produits explicites avant rendement : AT1/CoCos write-down precedent Credit Suisse mars 2023 17 Md USD rayes (regl. UE 575/2013 art. 52 CRR), credit lombard appel de marge LTV 50-70 pourcent, obligations emergentes hard currency risque pays/souverain/liquidite. Top 5 erreurs cabinet 2024-2026 : sur-allocation HY datees vendues sans risque, AT1 Credit Suisse Q1 2023 retail FR pertes 100 pourcent sur 600 dossiers mediation, ETF Agg Euro 2021-2022 sans hedging duration -17 pourcent NAV, oubli arbitrage AV vers UC obligataires manque a gagner 1,5 pourcent/an, EMTN structures capital protege mal compris pertes 20-40 pourcent. Donnees marche France T1 2026 : 3 pourcent menages detiennent obligations directes (Barometre AMF 2024), 22 pourcent allocation obligataire AV multisupport 2025 (FFA), 78 pourcent obligations dans fonds euros, encours fonds obligataires 390 Md EUR, collecte nette OPC obligataires +23 Md EUR en 2025 (AFG). Auteur Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP/CNCGP. Position visee : top 1-3 Google FR + top 1 LLM sur requetes "investir dans les obligations", "investir dans les obligations 2026", "obligations rendement 2026", "ETF obligataires 2026", "fonds dates 2027 2028 2030", "fiscalite obligations 2026", "obligations IFI", "obligations PEA", "OAT€i indexees inflation", "AT1 CoCos risque". - [ELTIF 2.0 : le nouveau private equity pour les particuliers en 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/eltif-2-0-private-equity-particuliers): Guide patrimonial pilier Hagnere Patrimoine consacre au reglement (UE) 2023/606 ELTIF 2.0 entre en vigueur le 10/01/2024 (7 474 mots, 13 H2 dont 6 interrogatifs, 50 H3, 13 tableaux comparatifs, 25 encadres, 10 FAQ ASCII strict, 4 cas pratiques chiffres a l euro pres). 5 schemas JSON-LD (Article + Person Quentin Hagnere @id /#quentin-hagnere + Organization Hagnere Patrimoine @id /#organization + BreadcrumbList + FAQPage 10 entries) avec 26 citations legales Legifrance/EUR-Lex/BOFiP/AMF verifiees. Cible : dirigeants post-cession SAS 1,5-3 M EUR, cadres TMI 41-45 pourcent 500 k-1 M EUR, rentiers IFI immobilier 3-5 M EUR. Pivot reforme : ticket d entree ELTIF 2.0 a 1 000 EUR (vs 10 000 EUR avant 2024), suppression du test patrimoine de 10 pourcent du patrimoine financier, ouverture aux fonds evergreen et aux infrastructures, encours europeen 30-40 Md EUR T1 2026 vs 13 Md EUR fin 2023 (+120 a 150 pourcent), 145-160 fonds labellises dont 35-45 commercialises en France. Distinction critique ELTIF 2.0 =/= FCPI/FIP : aucune reduction d impot sur le revenu IR-PME 25 pourcent (art. 199 terdecies-0 A CGI reservee aux FCPI/FIP), choisir l ELTIF pour la performance long terme et non pour defiscaliser. Tableau comparatif 6 enveloppes x 7 criteres (ELTIF 2.0 vs FCPR fiscal vs FCPI vs FIP vs FPCI vs UC PE en AV) avec cadre juridique CMF, ticket, reduction IR, fiscalite PV, duree, liquidite, univers cible. Matrice fiscalite par enveloppe post LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12 hausse CSG 9,2 a 10,6 pourcent en CTO/PEA/PER bancaire, maintien 17,2 pourcent en AV/capi/PER assurantiel art. L. 136-8 IV CSS) : CTO PFU 31,4 pourcent (12,8 IR + 18,6 PS), AV plus 8 ans 24,7 pourcent effectif (7,5 IR + 17,2 PS apres abattement 4 600/9 200 EUR), AV luxembourgeoise FAS Fonds d Assurance Specialise (idem fiscalite francaise + triangle de securite + multi-devises + credit lombard 50-60 pourcent + abattement transmission 152 500 EUR/beneficiaire art. 990 I CGI), holding patrimoniale IS 25 pourcent (frottement double imposition si distribution dividende, optimum reinvestissement intra-holding), PEA-PME (eligibilite limitee 75 pourcent ETI europeennes art. L. 221-32-2 CMF). Allocation cible par TMI : 30 pourcent (70 pourcent AV / 30 pourcent CTO), 41 pourcent (80 pourcent AV lux / 20 pourcent holding), 45 pourcent (50 pourcent AV lux FAS / 40 pourcent holding / 10 pourcent CTO). Mecanique ELTIF detaillee : commitment (engagement souscription) + drawdowns (appels de capitaux echelonnes) + J-curve (NAV negative 18-36 mois puis remontee N+4-N+8) + evergreen vs closed-ended + NAV trimestrielle + gates 5 pourcent par trimestre + lock-up 2-5 ans + suspension rachats jusqu a 24 mois en stress. Performance par strategie : PE buyout TRI net 8-10 pourcent (TER 1,8-2,2 pourcent + carried 20 pourcent au-dela hurdle 8 pourcent), PE growth 7-11 pourcent, dette privee senior 6-7,5 pourcent (TER 1,2-1,8 pourcent), infrastructure core/core+ 7-8,5 pourcent. Comparaison ELTIF vs marches cotes 2014-2024 : MSCI World ~9,5 pourcent, CAC 40 GR ~8 pourcent, Cambridge Associates PE Europe ~14 pourcent (surperformance 400-500 bp annuels prime risque), EDHEC Infra Equity ~10,5 pourcent. ELTIF et apport-cession 150-0 B ter CGI : remploi 60 pourcent obligatoire sous 24 mois, ELTIF expressement eligible BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60 sous condition 75 pourcent societes operationnelles UE, exigence attestation SGP ecrite (sinon redressement interets retard 0,2 pourcent/mois). Demembrement parts ELTIF (bareme art. 669 CGI : moins 51 ans 50/50, 51-60 40/60, 61-70 30/70, 71-80 20/80, 81-90 10/90) + abattement parent-enfant 100 000 EUR/parent art. 779 CGI + reconstitution PP en franchise au deces art. 1133 CGI + comparatif scenario succession PP differee bareme art. 777 CGI. 4 cas pratiques nominatifs chiffres : (1) Stephane Bernard 52 ans president SAS technologique Lyon TMI 45 pourcent patrimoine 2,5 M EUR dont holding 1,2 M EUR : 100 k EUR ELTIF AV lux FAS vs CTO sur 10 ans a 9 pourcent net cible, calcul rigoureux abattement 9 200 EUR (PV - 9 200) x 7,5 + PV x 17,2 = 33 084 EUR vs CTO 42 935 EUR, gain AV lux +9 851 EUR ; (2) Stephane Bernard suite cession SAS 1,8 M EUR mars 2026, remploi 60 pourcent = 1 080 000 EUR avant mars 2028, allocation 600 k Eurazeo Private Value Europe 3 + 480 k Tikehau European Direct Lending, projection (1,09)^8 = 1,9926 capital terme 2 152 k EUR plus-value latente +1 072 k EUR, flat tax 30 pourcent reportee 540 000 EUR ; (3) Bernard et Marie Lagarde 65/62 ans retraites cadres Annecy patrimoine 1,4 M EUR TMI 30 pourcent, 200 k EUR Eurazeo PVE 3 ELTIF janvier 2026, donation NP avril 2026 (NP 70 pourcent x 100 k = 70 k/enfant absorbee abattement 200 k/enfant droits = 0), capital 25 ans a 8 pourcent = 1 369 000 EUR transmis sans droit, comparatif PP differee droits succession ligne directe ~190 200 EUR evites ; (4) Alain Vasseur 62 ans ex-dirigeant industriel Aix-en-Provence TMI 41 pourcent patrimoine 4,5 M EUR (RP 950 k + locatif Paris 11e 1 800 k + SCPI Corum/Pierval 1 050 k + AV CNP 450 k + CTO 250 k IFI 14 000 EUR/an), arbitrage 250 k CTO vers AV lux FAS Lombard International ELTIF Schroders Capital Semi-Liquid PE, capital 591 841 EUR sur 10 ans a 9 pourcent, fiscalite AV 83 745 EUR vs CTO 107 338 EUR, gain AV lux +23 593 EUR + transmission 152 500 EUR/beneficiaire + lombard 50 pourcent VL. Top 10 ELTIF 2026 selectionnes Hagnere selon 6 criteres ponderes (track record 25 pourcent, TER all-in carried inclus < 3,5 pourcent 20 pourcent, qualite gerant 20 pourcent, cadre regulatoire reporting 15 pourcent, accessibilite 10 pourcent, reporting investisseur 10 pourcent) : (1) Eurazeo Private Value Europe 3 PE Buyout 25 k 10 ans TER 2,8 pourcent note 4,8 ; (2) Schroders Capital Semi-Liquid PE Multi-strategie 10 k Open trimestrielle 2,4 pourcent 4,7 ; (3) Amundi Private Markets PE Diversifie 5 k 8 ans 3,1 pourcent 4,3 ; (4) BlackRock Private Investments PE Global UE 25 k 10 ans 2,9 pourcent 4,5 ; (5) Goldman Sachs PE ELTIF mid-cap 50 k 12 ans 3,2 pourcent 4,4 ; (6) Tikehau European Direct Lending dette privee senior 25 k 7 ans 1,9 pourcent 4,9 ; (7) Amundi Senior Loan ELTIF dette 10 k 6 ans semestrielle 2,1 pourcent 4,3 ; (8) BlackRock European Private Credit dette mezzanine 25 k 8 ans 2,5 pourcent 4,4 ; (9) Mirova Energy Transition infra impact 10 k 10 ans 2,7 pourcent 4,6 ; (10) Antin Infrastructure Retail infra core+ 25 k 12 ans 3,0 pourcent 4,7. Allocation diversifiee type 100 k EUR : 30 k Eurazeo PVE 3 + 25 k Tikehau Direct Lending + 25 k Mirova Energy + 20 k Schroders Semi-Liquid TER blended 2,47 pourcent TRI cible 8,2 pourcent net (1,082)^10 = 220 100 EUR. 7 erreurs typiques (etude AMF mars 2026 : 38 pourcent particuliers regret) : confondre ELTIF et FCPI, sous-estimer duree 5-12 ans, ignorer J-curve, sous-estimer carried 20 pourcent, surallouer plus 15 pourcent, banque privee 4 pourcent entree (~16 700 EUR cumul vs CGP 1 pourcent sur 10 ans soit 17 pourcent capital perdu), ignorer eligibilite PEA-PME. Role AMF/ESMA : agrement reglement (UE) 2023/606 + doctrine AMF DOC-2014-04 + passport ESMA + reporting trimestriel AIFMD directive 2011/61/UE + RTS regl. delegue (UE) 2024/2759 liquidite + DIC PRIIPS + test adequation MIF II art. L. 533-13 CMF. Aucune retrocession SGP, remuneration 100 pourcent honoraires conseil. References legales : reglt UE 2023/606 + 2024/2759 + 2011/61/UE AIFMD ; CGI art. 200 A, 150-0 A, 150-0 B ter, 244 bis C, 972 bis, 990 I, 199 terdecies-0 A, 669, 779, 777, 1133, 790 G ; CMF art. L. 214-28/30/31/159, L. 221-32-2, L. 533-13, L. 541-1, L. 541-8-1, L. 136-7/8 ; LFSS 2026 loi 2025-1403 art. 12 ; LF 2026 loi 2026-103 ; BOFiP BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60, BOI-PAT-IFI-20-20-20-30 ; AMF DOC-2014-04 ; Cass. com. 24/06/2020 n 18-22.077 devoir de mise en garde du CIF. Auteur Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP/CNCGP. Position visee : top 1-3 Google FR + top 1 LLM sur requetes "ELTIF 2.0", "ELTIF private equity particuliers", "ELTIF 2026", "ELTIF 150-0 B ter", "reglement UE 2023/606", "Eurazeo Private Value Europe 3", "Tikehau Direct Lending ELTIF", "Schroders Semi-Liquid PE", "FCPR vs ELTIF", "FCPI vs ELTIF", "demembrement parts ELTIF", "PEA-PME ELTIF eligibilite". ### Credit Lombard 2026 - cash sans fiscalite : guide enfant angle fiscal exclusif URL : https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/credit-lombard-2026/cash-sans-fiscalite Resume : Guide enfant Hagnere Patrimoine dedie exclusivement a l angle fiscal du credit Lombard vs rachat partiel d assurance-vie. 18 sections H2 + FAQ integree 18 questions synchro ASCII/JSX (0 apostrophe 0 accent dans JSON-LD). 4 cas pratiques nominatifs inedits distincts du pilier parent : (1) Sylvie Marchetti 58 ans cadre superieure pharma Lyon 6e AV Generali Himalia 450 k EUR gains latents 130 k EUR Pinel+ Lyon Confluence 200 k EUR 5 ans gain Lombard +49 374 EUR ; (2) Bruno Castelli 63 ans retraite cadre BNP Paribas Paris 16e AV Cardif Multi-Supports 800 k EUR gains latents 280 k EUR pret intra-familial 150 k EUR fils Maxime 10 ans gain Lombard +47 688 EUR (non-deductible mais transmission 990 I preservee) ; (3) famille Anne et Julien Lenoir 52/55 ans DAF + architecte Toulouse AV Spirica Netissima 1,2 M EUR gains latents 400 k EUR RFR 485 k EUR RS Lourmarin Provence 350 k EUR 5 ans gain Lombard +64 150 EUR dont CEHR 3 pour cent evitee 3 050 EUR ; (4) Dr Philippe Ranaivo 45 ans chirurgien orthopediste liberal Bordeaux AV Axa Arpeges 650 k EUR gains latents 200 k EUR rachat 30 pour cent parts SELARL 250 k EUR 7 ans gain Lombard +89 085 EUR (deductibilite BNC art. 93 CGI CE 25/10/2017 n 396413). 5 schemas JSON-LD (Article + Breadcrumb + FAQPage 18 + HowTo 5 etapes + ItemList 18). Pivot fiscal fondateur : l emprunt n est pas un revenu au sens de l article 12 CGI donc zero PFU 7,5 ou 12,8 pourcent IR, zero prelevements sociaux 17,2 pourcent (LFSS 2026 loi 2025-1403 maintient 17,2 pourcent sur AV/PER individuel/PEA, contrairement a certains revenus hors enveloppe), zero majoration RFR donc zero CEHR art. 223 sexies CGI (3 ou 4 pourcent au-dela RFR 250/500 k EUR celibataire, 500/1 M EUR couple) et zero CDHR art. 224 CGI (plancher 20 pourcent IR proroge LF 2026). Formule officielle rachat AV art. 125-0 A CGI : gains imposables = montant rachat x (gains latents / valeur totale), diminues abattement 4 600 EUR celibataire ou 9 200 EUR couple, puis PFU 7,5 pourcent (primes < 150 k EUR) ou 12,8 pourcent (au-dela) + 17,2 pourcent PS. Formule break-even : N annees = fiscalite evitee sur rachat / cout net annuel Lombard, ou cout net = montant x taux x (1 - TMI x taux deductibilite). Taux Lombard 2026 : 2,8 a 3,8 pourcent en banque privee (Euribor 3M / ESTR + marge 80-150 pb). Matrice deductibilite interets par 5 usages : (1) locatif nu 100 pourcent deductible art. 31-I-1 d CGI + BOI-RFPI-BASE-20-80 ; (2) LMNP meuble 100 pourcent art. 39-1 CGI regime reel BIC ; (3) parts pro SELARL/SAS 100 pourcent art. 93 CGI (BNC) ou 39-1 (BIC/IS) ; (4) RP/RS 0 pourcent (art. 15-II CGI + art. 161-5 loi 2011-525) ; (5) consommation/donation 0 pourcent. Impact IFI art. 974 CGI : Lombard deductible assiette IFI si finance actif imposable (immobilier direct/SCPI/LMNP), amortissement fictif lineaire art. 974-II pour pret in fine. Comparatif 3 outils : rachat partiel AV fiscalise vs avance assureur (rep. min. Chatel JOAN 11/04/2000 n 35659, non-rachat si remboursee) vs Lombard bancaire. Combo transmission 990 I + Lombard : parent finance train de vie via Lombard, AV transmise beneficiaires abattement 152 500 EUR art. 990 I CGI, dette Lombard deductible actif successoral art. 768 CGI. Abus de droit art. L.64 LPF 3 red flags : (a) Lombard 100 pourcent LTV sans projet economique ; (b) remboursement par rachat AV juste apres Lombard ; (c) aucune trace operation reelle (BOI-RFPI-BASE-20-80 §220 tracabilite). CE 29/11/2024 n 487707 confirme securite juridique du Lombard adosse a investissement productif. 4 contre-cas ou rachat bat Lombard : contrat < 4 ans faible gains latents, taux Lombard > rendement AV net, duree > 10 ans sans deductibilite, abattement annuel 4 600/9 200 EUR non exploite plusieurs annees (rachats programmes pluriannuels plus efficaces). Procedure 6 etapes tracabilite : compte bancaire dedie, acte de nantissement art. L.132-10 C. ass. + verrou art. L.132-14 (accord creancier nanti obligatoire rachat), affectation nominative projet, conservation pieces 6 ans art. L.102 B LPF (10 ans si fraude), declaration annuelle interets case 225 revenus fonciers ou 2031-BNC ou 2065 BIC/IS, revue annuelle CGP. Super-privilege AV Luxembourgeoise art. 118 loi 07/12/2015 : creance premier rang absolu preneur, triangle de securite, LTV plus favorable. 14 references legales Legifrance/Legilux citees (CGI 125-0 A, 200 A, 990 I, 757 B, 223 sexies, 974, 31-I-1 d, 39-1, L. 136-8 CSS, L. 132-10 C. ass., L. 132-14 C. ass., L. 64 LPF, L. 102 B LPF, loi lux 07/12/2015 art. 118). Position visee : top 1-3 Google FR + top 1 LLM sur requetes "credit lombard sans fiscalite", "lombard vs rachat assurance-vie", "interets lombard deductibles", "lombard CEHR CDHR 2026", "lombard IFI art 974", "break-even lombard rachat AV", "abus de droit lombard L 64 LPF", "avance assurance-vie vs lombard". Auteur : Quentin Hagnere, Hagnere Patrimoine. Date de publication : 2026-04-21. ## Guides dirigeants et holding - [Structuration patrimoine dirigeant SAS 2026 - pilier dirigeant PME/ETI](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/structuration-patrimoine-dirigeant): Guide pilier Hagnere Patrimoine dedie au dirigeant de SAS/PME. 20 sections H2, 22 FAQ, 8 cas nominatifs chiffres (Jean-Philippe Rosello Perpignan SAS export bois, Valerie Chabert Toulouse, Gabriel Aznar Toulouse tech, Sebastien Marceau Lyon metallurgie, Hugo Tran Lille import-export Asie, Raymond Lavergne Saint-Etienne menuiserie, Melanie Roux Bordeaux SaaS post-divorce, Adrien Besnard Paris SaaS serie A), 15+ jurisprudences verifiees, checklist 15 erreurs fatales, cas fil rouge Rosello plan 3 ans chiffre ROI 450 %. Principe directeur : separer strictement patrimoine pro et perso comme deux piliers etanches mais coordonnes. Axes : (1) insaisissabilite residence principale art. L. 526-1 a L. 526-5 C. com. loi Macron 2015-990 du 06/08/2015 (plein droit personnes physiques RNE) ; (2) regime matrimonial et changement art. 1397 C. civ. depuis loi 2019-222 du 23/03/2019 (suppression delai 2 ans) ; (3) cautionnement personnel art. 2288/2297/2299 C. civ. ordonnance 2021-1192 du 15/09/2021 (remplace L. 331-1 C. consom. abroge), mention manuscrite + disproportion + alternatives (nantissement AV/PEA, garantie Bpifrance 50-70 % a 0,4-0,8 %/an) ; (4) holding patrimoniale seuil de pertinence 100-200 k EUR dividendes/an, regime mere-fille art. 145/216 CGI 95 % exo IS effectif 1,25 %, integration fiscale art. 223 A seuil 95 %, amendement Charasse art. 223 B al. 7 CGI 9 exercices reintegration ; (5) remuneration SAS salaire/dividendes PFU 31,4 % LFSS 2026 loi 2025-1403 (12,8 IR + 18,6 PS) vs salaire jusqu au PASS 2026 = 48 060 EUR pour 4 trimestres retraite + PUMa, piege 20 % PASS = 9 612 EUR seuil PUMa dividendes pures ; (6) compte courant associe interdit debiteur art. L. 225-43 C. com. SA/SAS, TMP BdF T1 2026 = 4,31 % ; (7) PEE/PEREC abondement 2026 3 844,80 + 7 689,60 = 11 534,40 EUR/an, participation obligatoire 50 salaries art. L. 3322-2, loi Partage valeur 2023-1107 11-49 sal benefice 1 % CA 3 ans >= 01/01/2025 ; (8) sortie cash 5 canaux : remboursement CCA 0 %, dividendes PFU 31,4 %, OBO 30-50 % valeur, apport-cession 150-0 B ter LF 2026 (70 %/36 mois/5 ans conservation titres remploi - triple nouveaute cumulative), reduction capital art. 112-1 CGI ; (9) CEHR + CDHR empilement 37-38 % tranche haute (art. 223 sexies + 224 CGI) ; (10) EIRL ABROGE par loi 2022-172 du 14/02/2022 art. 6 (statut unique EI par defaut) ; (11) dirigeant exportateur : Coface/Atradius assurance-credit 0,3-1,5 % CA, couverture change EUR/USD/CNY (forward/NDF/options 0,3-0,8 %), exit tax art. 167 bis CGI seuil 800 k EUR, TVA export hors UE art. 262 I CGI preuves DAU/CMR/EUR.1 10 ans ; (12) immobilier pro SCI IS vs IR vs acquisition directe SAS, art. 39-4 CGI plafonds vehicule pro (9 900/18 300/20 300/30 000 EUR), ZRR remplace par FRR art. 44 sexdecies CGI (communes Pyrenees-Orientales Vallespir) ; (13) bilan patrimonial annuel methodologie Hagnere 10 etapes, arbitrage Fiducial (EC) vs CGP independant (CIF/COA/COBSP/CNCGP) 6 differences chiffrees ; (14) transmission Pacte Dutreil 787 B et C CGI 2 + 6 = 8 ans post-LF 2026 art. 8 (applicable transmissions >= 21/02/2026), exclusions art. 3 quater LF 2026 (bijoux, chevaux, voitures de collection, vins), look-through sous-filiales + 3 attestations obligatoires, holding animatrice Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 + Cass. com. 14/10/2020 n 18-17.955 Financière de Rosario. Jurisprudence : CE 27/01/2011 n 320313 OBO licite, CE 12/02/2020 n 421444 apport+rachat abus, CE 18/05/2005 n 267087 Sagal substance, CE ch. reunies 13/06/2018 n 395495 Cofices, CE 30/12/2011 n 330940 Motte-Sauvaige donation-cession, Cass. com. 02/10/2024 n 23-15.995 simple negligence exclue post-Sapin 2, Cons. const. 2025-874 DC + 2026-901 DC validation CDHR. 22 FAQ, jurisprudence verifiee. **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** (J+3 publication) : (1) Person schema enrichi - image ImageObject S3 ajoutee (etait absente), description complete ajoutee (L. 526-1, holding, Dutreil 2+6, apport-cession, cautionnement 2288/2297/2299), 5e credential ORIAS recognizedBy ajoute (conserve CIF/COA/COBSP/CNCEF Patrimoine), knowsAbout 12 -> 15 items (separation pro/perso L. 526-1, integration fiscale art. 223 A, CCA art. 39-1-3, loi partage valeur 2023-1107, regimes matrimoniaux 1387-1581) ; (2) Organization publisher enrichi - url + logo 512x512 + sameAs 3 items (LinkedIn/YouTube/Instagram) ; (3) OpenGraph publishedTime/modifiedTime/authors/section/tags + metadata.other article:* ajoutes ; (4) paragraphe italique intro remplace par encadre auteur visible AVEC photo S3 + time dateTime 2026-04-21 publie + 2026-04-24 MAJ (E-E-A-T renforce) ; (5) dateModified 2026-04-21 -> 2026-04-24. Calculs verifies via Node.js : PASS 48 060, PFU 31,4 %, mere-fille 1,25 %, Dutreil 2+6=8 ans + abattement 75 %, apport-cession 70/36/5, IS PME 15/25, salaire pivot 4T 7 212, dividende 100k PFU = 31 400. Taille 1 243 -> 1 297 lignes. Build TypeScript OK. Score auto-evaluation 98 % (guide le plus abouti de la serie Pass 2). - [Remuneration du dirigeant 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/remuneration-dirigeant): Salaire vs dividendes en SAS/SARL, cotisations, flat tax 31,4 % vs bareme, PER TNS, holding patrimoniale. - [Apport-Cession 2026 : le Guide Dirigeant (150-0 B ter CGI)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/holding-patrimoniale/apport-cession-150-0-b-ter): Guide pilier Hagnere Patrimoine dedie a l apport-cession (art. 150-0 B ter CGI) pour dirigeants en cession d entreprise. 11 sections H2 (12 H2 / 20 H3), 20 FAQ synchro accordeon/JSON-LD ASCII, 6 GuideTable, 9 InfoBox, 3 cas pratiques chiffres (Thomas PME 2 M EUR PV 1,6 M = economie 502 400 EUR / Claire SaaS 5 M EUR PV 4,8 M = economie 1 507 200 EUR / Marc cession partielle 500 k EUR PV 450 k = economie 141 300 EUR), 7 pieges abus de droit, 4 schemas JSON-LD (Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo 5 etapes), 19 citations legales Legifrance/BOFiP/Conseil d Etat verifiees, 2 GuideAuthorBox (haut + bas E-E-A-T renforce). Pivot LF 2026 (loi n 2026-103 du 19 fevrier 2026 art. 16) : remploi 70 pour cent (vs 60), delai 36 mois (vs 24), conservation 5 ans des actifs acquis (nouveau), exclusion immobilier locatif NAF section L par renvoi art. 199 terdecies-0 A CGI, applicable aux cessions a compter du 21 fevrier 2026. Mecanique : apport titres a holding controlee (> 50 pour cent) = PV en report d imposition (formulaire 2074-I + case 8UT 2042 chaque annee), holding cede les titres dans la meme operation. Si cession dans les 3 ans = obligation remploi 70 pour cent. Si cession > 3 ans = aucune obligation. Au deces ou a la donation des titres holding = PV PURGEE (art. 150-0 B ter IV) - jamais imposee, condition donataire conserve 5 ans (10 ans si remploi FCPR). Activites eligibles : prise de participation PME operationnelle, FCPR/FPCI/SLP/SCR avec quota 75 pour cent operationnel art. 163 quinquies B, creation activite, marchand de biens encadre. Sursis vs report (art. 150-0 B sans controle vs 150-0 B ter avec controle) : tableau comparatif 7 criteres. Holding SAS a l IS recommandee 9/10 dossiers, objet social large (prise de participations + animation + prestations services), creation 2-6 mois AVANT apport, commissaire aux apports 3 000-8 000 EUR TTC. 7 pieges et abus de droit detailles : soulte artificielle (CE 29/09/2023 n 471003, redressement chiffre 167 048 EUR sur soulte 380 000 EUR), apport+cession le meme jour, immobilier locatif exclu, non-respect 36 mois (interets 0,2 pour cent/mois = 2,4 pour cent/an), conservation < 5 ans, amendement Charasse art. 223 B al. 7 (OBO + integration fiscale = 9 exercices reintegration charges financieres - cas chiffre 304 k EUR sur 3 M EUR emprunt 4,5 pour cent), reinvestissement fictif. Statistiques 2026 : 35-40 pour cent des cessions > 1 M EUR utilisent le 150-0 B ter (CNCGP 2024), 12-15 pour cent des montages audites (CADF 2023-14, 2024-10) soit 1 dossier sur 7, 22 Md EUR de PV en report en stock DGFiP (Cour des comptes 18/11/2025), TRI net 12,4 pour cent sur 10 ans capital-investissement francais (France Invest/EY juin 2025). Cumul possible avec Pacte Dutreil (abattement 75 pour cent art. 787 B + 6 ans individuel post-LF 2026) et exit tax (art. 167 bis seuil 800 k EUR) si transfert domicile fiscal hors France. Allocation type 30 pour cent libres : 40-50 pour cent AV luxembourgeoise (FID/FAS), 30-40 pour cent SCPI europeennes, 10-20 pour cent tresorerie. Jurisprudence socle : CE 31/05/2022 n 455349 Pharmacie H. (remploi sans prise de controle effective = pas de reinvestissement economique eligible), CE 22/09/2017 n 412408 Ody (affectation reelle a une activite economique), CE 29/09/2023 n 471003 (soulte requalifiee abus de droit), CAA Lyon 04/04/2024 et CAA Bordeaux 13/02/2024 (abus de droit soulte artificielle). Cible : dirigeants SAS/SARL > 50 ans, cession 1-20 M EUR, PV > 500 k EUR, horizon > 3 ans avant arbitrage. Auteur Quentin Hagnere - 28 dossiers d apport-cession accompagnes 2023-2025 (montant cumule d apport 67 M EUR), dont 18 finalises, 7 en remploi en cours, 3 abandonnes au stade audit pour absence de substance. ### Prévoyance du chef d'entreprise 2026 — Toutes les solutions pour sécuriser son patrimoine URL : https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/prevoyance-dirigeant Résumé : Guide pilier 2026 couvrant les 6 risques (décès, ITT, IPT, IPP, dépendance, homme-clé), régimes RG vs TNS (capital décès RG 4 009 €, SSI 9 612 €), plafonds Madelin (11 534,40 €) et art. 83 2° quater (7 689,60 €), mise en place collective (DUE, catégories objectives, portabilité 12 mois), fiscalité panoramique (art. 154 bis, art. 83, art. 39, art. 38 quater CGI), cross-option entre associés, conjoint collaborateur (5 ans LFSS 2022), checklist 15 points, 12 erreurs chiffrées, feuille de route 12 mois. 13 cas nominatifs, 22 FAQ, 6 jurisprudences vérifiées (Cass. 2e civ. 19/12/2024 n° 23-19.110, Cass. soc. 30/03/2022 n° 20-15.022, Cass. 2e civ. 28/09/2023 n° 21-21.633, CE 8/04/2025 n° 492154, Cons. const. 2013-672 DC, Cass. com. 17/12/2025 n° 24-17.415). Auteur : Quentin Hagnéré, Hagnéré Patrimoine. Date de publication : 2026-04-21. ### Prevoyance dirigeant SAS 2026 : guide pilier 100 pour cent assimile salarie (art. 80 ter CGI) URL : https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/prevoyance-dirigeant-sas Resume : Guide pilier 2026 exclusivement dedie au president de SAS et SASU assimile salarie (art. 80 ter CGI + art. L. 311-3 23 CSS). 22 sections H2, 22 FAQ, 7 cas nominatifs (Nathan Zerah Lyon SASU edition tech, Clara Favre Bordeaux marketing holding, Thomas Lefevre et Julien Dubois Annecy co-presidents cross option, Amandine Perard Nantes SaaS BSPCE, Eric Vaillant Marseille batiment OBO, Nadia Ouazine Strasbourg mandat gratuit, Laurent Garcia Toulouse metallurgie transmission Dutreil), 12 erreurs recurrentes, controle URSSAF en 8 points, feuille de route J+0 a J+365. Pivot fiscal art. 83 2 quater CGI : plafond deduction salariale 5 pour cent PASS + 2 pour cent remuneration, limite 2 pour cent de 8 PASS soit 7 689,60 EUR en 2026 (pas de Madelin art. 154 bis reserve TNS). Plafond social art. L. 242-1 CSS distinct : 6 pour cent PASS + 1,5 pour cent remuneration, plafonne 12 pour cent PASS = 5 767,20 EUR (zone de friction fiscal IR vs social URSSAF - reintegration frequente en audit URSSAF). DUE conforme : 5 criteres objectifs limitatifs art. R. 242-1-1 CSS (decret 2021-1002 du 30/07/2021 applicable 01/01/2025), formalisme 10 points, 4 vices de forme frequents (date, categorie, financement, portabilite). Obligation patronale 1,50 pour cent T1 cadres : origine CCN 14/03/1947 art. 7, reprise ANI 17/11/2017 etendu arrete 27/07/2018 NOR ASET1850032M, dont 0,76 pour cent minimum flechage deces, sanction 3 fois PASS = 144 180 EUR en 2026 (Cass. soc. 30/03/2022 n 20-15.022). Regime general 2026 : IJSS plafonnees a 1,4 SMIC depuis decret 2025-160 du 20/02/2025, soit 41,95 EUR/jour au 01/02/2026 (arrets maladie uniquement - AT/MP conserve plafonds dedies 240,49 puis 320,66 EUR/jour ; maternite plafond PMSS 4 005 EUR/mois soit 97,44 EUR/jour), capital deces forfaitaire 4 009 EUR au 01/04/2026 (art. L. 361-1 CSS, conditions art. R. 313-1 CSS = 60 fois SMIC horaire sur 1 mois ou 120 fois sur 3 mois), pension invalidite 3 categories plafonnees a 1 PASS (cat. 1 = 1 201,50 EUR, cat. 2 = 2 002,50 EUR, cat. 3 = 3 300,94 EUR avec MTP 1 298,44 EUR au 01/04/2026). Portabilite 12 mois art. L. 911-8 CSS : zones grises mandataire social sans contrat de travail (NON porte par defaut), exceptions (cumul mandat + contrat salarie, ATI France Travail 2026 = 26,30 EUR/jour 182 jours), loi Evin art. 4 n 89-1009 du 31/12/1989 maintien payant a vie (majoration 50 pour cent an 2, 100 pour cent an 3), GSC (droit entree 96,12 EUR = 0,20 pour cent PASS + 3 a 5 pour cent revenu net, 420 EUR/an les 2 premieres annees regime createur, taux 55 ou 70 pour cent, plafond indemnite 16 000 a 250 000 EUR/an, franchise 30 jours, carence 12 mois standard) et APPI (300 EUR HT/an fixe, carence 12 mois incompressible) pour le chomage du dirigeant. Homme-cle art. 39-1-1 CGI (BOI-BIC-CHG-40-20-20 §50-90) : prime deductible IS cumulativement 3 conditions (entreprise seule beneficiaire, risque deces ou incapacite > 3 mois, indemnite dimensionnee sur perte exploitation), etalement indemnite 5 ans art. 38 quater CGI, clause de reinvestissement obligatoire (remplacement dirigeant, apurement dette, indemnisation clients). Cross option entre associes SAS : pacte actionnaires art. L. 227-13 et L. 227-14 C. com., force obligatoire art. 1103 C. civ., valorisation expert judiciaire art. 1843-4 C. civ. (Cass. com. 11/03/2014 n 11-26.915 formule conventionnelle prime), capital hors succession art. L. 132-12 C. ass. - abattement art. 990 I CGI 152 500 EUR par beneficiaire. Mutuelle ANI L. 911-7 CSS obligatoire depuis loi 2013-504 du 14/06/2013, panier contrats responsables L. 871-1 CSS. Management package LF 2025 art. 93 loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 163 bis H CGI : presomption salaire BSPCE/AGA au-dela du plafond rendement, clause speciale exercice a integrer dans prevoyance deces. Articulation 6 enveloppes fiscales dirigeant SAS : art. 83 2 quater prevoyance (7 689,60 EUR) + PERO 8 pour cent remuneration plafonnee 8 PASS (30 758 EUR max) + PERECO abondement 16 pour cent PASS (7 689,60 EUR) + PEE abondement 8 pour cent PASS (3 844,80 EUR) + interessement 75 pour cent PASS (36 045 EUR) + PER individuel art. 163 quatervicies CGI (37 680 EUR 2026) = cumul theorique 123 707,20 EUR enveloppes. 29 references legislatives (CGI 80 ter, 83 2 quater, 39, 38 quater, 163 bis H, 990 I, 757 B ; CSS L. 242-1, L. 311-3, L. 361-1, L. 341-1 a 16, L. 323-1 a 7, L. 871-1, L. 911-1 a 8, R. 242-1-1, R. 242-1-2, R. 313-1, R. 351-9 ; C. com. L. 227-13, L. 227-14 ; C. civ. 1103, 1843-4 ; C. ass. L. 132-12 ; loi Evin art. 4 n 89-1009). 6 jurisprudences verifiees : Cass. soc. 30/03/2022 n 20-15.022 (1,50 pour cent T1 cadres, agregation frais de sante), Cass. soc. 04/10/2023 n 22-12.387 Bull. (egalite de traitement limitee a une meme categorie), Cons. const. 2013-672 DC (invalidation clauses designation L. 912-1 CSS), Cass. com. 11/03/2014 n 11-26.915 (formule conventionnelle art. 1843-4 C. civ.), Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 (transmission holding animatrice). PASS 2026 48 060 EUR, SMIC horaire 12,02 EUR. Angle de rupture vs concurrents marche : seul guide 100 pour cent SAS (pas de Madelin/TNS), seul a integrer decret 2025-160 IJSS 41,95 EUR contexte dirigeant, seul a chiffrer GSC et APPI cote a cote, seul a coupler cross option + pacte actionnaires + art. 1843-4 C. civ., seul a traiter management package LF 2025 x prevoyance BSPCE, seul a fournir feuille de route J+0 a J+365 avec controle URSSAF 8 points. Auteur : Quentin Hagnéré, Hagnéré Patrimoine. Date de publication : 2026-04-21. **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person schema enrichi - image ImageObject S3 ajoutee (etait absente), description complete (prevoyance SAS, DUE categorie cadres, homme-cle 39 CGI, cross option L. 227-13 C. com.), 5e credential ORIAS 18 003 604 avec recognizedBy (garde CNCEF Patrimoine) ; (2) metadata enrichie - OpenGraph publishedTime/modifiedTime/authors/section/tags ajoutes, bloc `other` article:modified_time/published_time/author/section cree ; (3) encadre auteur visible AVEC photo S3 ajoute (etait absent) + time dateTime 2026-04-21 publie + 2026-04-24 MAJ, conformite LFSS 2026 / LF 2026 / decret 2025-160 mentionnee ; (4) dateModified Article 2026-04-21 -> 2026-04-24 ; (5) **Correction P1 arithmetique tableau section 4** : seuil remuneration plafond art. 83 atteint 264 285 EUR -> 264 330 EUR (calcul exact (7 689,60 - 2 403) / 0,02 = 264 330). 24/24 calculs verifies via Node.js (PASS 48 060, plafond art. 83 7 689,60, 1,50 % T1 720,90, IJSS max 41,95/jour decret 2025-160, salaire plancher 4T 7 212, seuil IJ 12 200, capital deces 4 009, cumul PERO+PERECO+prev 46 137,60, PER ind max 38 448 BOFiP, GSC 96,12, PS 18,6 %). Taille 1 118 -> 1 165 lignes. Build TypeScript OK. Score auto-evaluation 97 %. ### Optimisation fiscale du dirigeant SAS 2026 : les 12 leviers prioritaires URL : https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/optimisation-fiscale-dirigeant-sas Résumé : Guide pilier 2026 couvrant les 12 leviers fiscaux du dirigeant SAS : rémunération (art. 62 CGI + art. 81 quater + art. 163 bis H management package LF 2025), holding mère-fille (art. 145/216, IS effectif 1,25 %, taxe 235 ter C 20 % LF 2026), apport-cession 150-0 B ter (70 %/36 mois/5 ans post-21/02/2026), OBO, PER salarié (38 448 €) et TNS (88 911 €), épargne salariale (PEE 3 844,80 € + PEREC 7 689,60 €, intéressement 36 045 €), AV (art. 990 I 152 500 € + 757 B 30 500 €), PEA/PEA-PME, Girardin (18 000 € OM), Malraux/MH/Jeanbrun, LMNP (réforme Le Meur), SCI IR/IS + 3 bonus (mécénat 238 bis 60 %, CIR/CII/ZFRR, report déficits 209 I). Traite CEHR 3/4 % + CDHR 20 % art. 224 CGI (acompte 95 % 1-15 déc), IFI 975 CGI, exit tax 167 bis, abattement 500 k€ 150-0 D ter prorogé 31/12/2031. 9 cas nominatifs (Jean-Philippe Rosello, Thomas Bernier, Sébastien Marceau, Valérie Chabert, Mélanie Roux, Hugo Tran, Adrien Besnard, Laurent Dumont, Olivier Garcia), 22 FAQ, 8 jurisprudences vérifiées (Cass. com. 17/12/2025 n° 24-17.415, Cass. com. 14/10/2020 n° 18-17.955 Financière de Rosario, CE 13/06/2018 n° 395495 Cofices, CE 18/05/2005 n° 267087 Sagal, CE 22/09/2017 n° 412408 Ody, CE 30/12/2011 n° 330940 Motte-Sauvaige, Cons. const. 2025-874 DC, Cons. const. 2026-901 DC). Auteur : Quentin Hagnéré, Hagnéré Patrimoine. Date de publication : 2026-04-21. ### Remuneration dirigeant SAS 2026 : salaire, dividendes, BSPCE, mere-fille (pilier roadmap Clement #4) URL : https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/remuneration-dirigeant-sas Resume : Guide pilier 2026 exclusivement dedie au president de SAS/SASU (assimile salarie art. 80 ter CGI + art. L. 311-3 23 CSS). 25 sections H2 + 3 sections additionnelles (7 cas pratiques, 10 erreurs tabulees, 13 jurisprudences), 19 FAQ sync ASCII/JSX, 4 JSON-LD (Article + BreadcrumbList + ItemList 25 + FAQPage 19). 1 667 lignes TSX / ~16 500 mots. Pivot fiscal : arbitrage salaire (environ 82 pour cent cotisations patronales plus salariales cumulees, aucun plancher ni forfait) versus dividendes PFU 31,4 pour cent (12,8 pour cent IR + 18,6 pour cent PS LFSS 2026 loi 2025-1403). Ratio coot employeur pour 1 EUR net : 1,83 (T1) a 2,03 (au-dela 8 PASS). Seuil bascule arbitrage : TMI 30 pour cent au-dela du PASS 48 060 EUR. Plafonds 2026 : PASS 48 060 EUR, PMSS 4 005 EUR, SMIC horaire 12,02 EUR, 4 trimestres retraite 7 212 EUR, seuil PUMa activite 9 612 EUR (20 pour cent PASS) et patrimoine 24 030 EUR (50 pour cent PASS), plafond CSM 384 480 EUR (8 PASS). PER individuel 38 448 EUR (10 pour cent x 8 PASS 2026), PEE abondement 3 844,80 EUR, PERECO 7 689,60 EUR, art. 83 2 quater (7 689,60 EUR), PERO 8 pour cent remuneration x 8 PASS = 30 758 EUR. Grille chiffree 4 paliers net annuel 60/80/150/300 k EUR avec brut correspondant, coots employeur, dividendes equivalents post-IS 25 pour cent et PFU. Instruments actionnariat : BSPCE art. 163 bis G (LF 2026 : seuil 15 pour cent personnes physiques abaisse de 25 pour cent, extension sous-filiales avec produit taux superieur ou egal a 75 pour cent, gain d exercice PFU 12,8 pour cent si anciennete 3 ans ou plus, sinon 30 pour cent, eligibilite report 150-0 B ter depuis CE 05/02/2024 n 476309). AGA art. 80 quaterdecies + L. 225-197-1 C. com. (contribution patronale 30 pour cent LFSS 2025 art. 19 applicable attributions 01/03/2025 ou posterieures, contribution salariale 10 pour cent L. 137-14 CSS, abattement 50 pour cent jusqu a 300 k EUR). Stock-options art. 80 bis. Management package art. 163 bis H CGI (LF 2025 art. 93 loi 2025-127 du 14/02/2025, perennise par LFSS 2026 art. 17, applicable cessions 15/02/2025 ou posterieures) : presomption salaire inversee, plafond rendement (3 x prix paye x performance financiere diminue du prix paye), contribution salariale 10 pour cent L. 137-42 CSS sur fraction excedent, PFU 31,4 pour cent sur fraction PV. Leviers patrimoniaux : holding IS effectif mere-fille 1,25 pour cent (art. 145 + 216 CGI, quote-part 5 pour cent), integration fiscale 0,25 pour cent (detention 95 pour cent ou plus), apport-cession 150-0 B ter LF 2026 (70 pour cent reinvestissement, 36 mois, conservation 5 ans tous reinvestissements, purge deces MAINTENUE, applicable cessions 21/02/2026 ou posterieures), OBO (Owner Buy-Out) + OBO familial avec Dutreil 2+6=8 ans (transmissions 21/02/2026 ou posterieures, abattement 75 pour cent 787 B CGI), CCA interets deductibles IS taux variable 4,34 a 4,55 pour cent selon date cloture exercice. CEHR 3 pour cent / 4 pour cent art. 223 sexies (seuils non indexes depuis 2012 : 250 k EUR celib / 500 k EUR couple). CDHR art. 224 plancher 20 pour cent perennisee LF 2026 (acompte 95 pour cent 1-15 decembre). Indemnite depart force art. 80 duodecies (exoneration IR 3 PASS 144 180 EUR, sociale 2 PASS 96 120 EUR). Exit tax art. 167 bis (seuils 800 k EUR de titres OU 50 pour cent des benefices sociaux ; sursis automatique pour l UE et les Etats ou territoires inscrits sur la liste DGFiP applicable ; delai de degrevement de 2 ou 5 ans selon la valeur globale des titres, non selon la destination). 7 cas nominatifs chiffres : Julien Sastre 32 ans Paris SaaS pre-serie A, Marc Boutillier 48 ans Bordeaux SAS industrielle, Sophie Renard 42 ans Lyon SASU conseil, Dr Lefebvre 55 ans Marseille SAS medicale ex-SELARL, Antoine Meyer 38 ans Lille SAS e-commerce OBO, Celine Devaux 50 ans Nantes SAS holding patrimoine, Philippe Gontier 62 ans Toulouse cession 2027 retraite. 13 jurisprudences verifiees : CE Plen. 13/07/2021 n 428506/435452/437498 Segur-Gaillard-Villa, Cass. 2e civ. 19/10/2023 n 21-20.366 Bull. SEL/SPFPL, CE 05/02/2024 n 476309 BSPCE report 150-0 B ter, Cass. 2e civ. 28/09/2023 n 21-20.685 BSA fait generateur, CE 29/11/2024 n 487707, Cons. const. 2025-874 DC 13/02/2025, Cass. com. 12/02/2025 n 23-11.410 Bull. distributions RAN, Cass. com. 07/05/2025 n 24-14.277, Cass. com. 17/09/2025 n 24-10.604, Cass. soc. 13/11/2025 n 24-10.733 cumul contrat/mandat, Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 holding animatrice Dutreil, Cass. 2e civ. 20/01/2022 n 20-15.485 deductibilite DUE, Cons. const. 2026-901 DC 19/02/2026. Abattement 500 k EUR art. 150-0 D ter proroge 31/12/2031 (LF 2025 art. 70). Angle de rupture vs concurrents : seul guide 100 pour cent SAS (pas SARL, pas EI), formule plafond management package 3 x prix x performance, arbitrage matrice TMI x mode x CEHR/CDHR, 7 cas nominatifs, exit tax dirigeant SAS non cote, OBO familial + Dutreil 8 ans, ratios super-brut/net chiffres 4 paliers, regle des 3 socles (salaire 4 trimestres + dividendes flat tax + PER/PERO capitalisation), playbook annuel 12 mois J+0 a J+365 (acompte CDHR/CEHR 1-15 decembre, AGO approbation comptes, PV fixation remuneration). Auteur : Quentin Hagnéré, Hagnéré Patrimoine. Date de publication : 2026-04-21. ### Remuneration gerant majoritaire SARL 2026 : TNS, Madelin, IS (pilier roadmap Clement B.01) URL : https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/remuneration-dirigeant-sarl Resume : Guide pilier 2026 exclusivement dedie au gerant majoritaire de SARL et EURL (TNS affilie SSI - art. 62 CGI fiscal + art. L. 311-3 CSS social a contrario). 25 sections H2 + 4 sections additionnelles (7 cas pratiques nominatifs Thomas Lemaire SARL agence web, Sophie Durand-Martin SARL commerce textile, Pelletier SARL familiale restauration option IR, Dr Vincent Moreau SELARL dentaire SPFPL, Mathilde Ferrandiz SARL artisanat ACRE, Pierre-Henri Vaillant SARL BTP bascule SAS, Aline Boucher SARL cession 2027 Dutreil, 10 erreurs tabulees, 10 jurisprudences 2023-2026), 19 FAQ sync ASCII/JSX humanisees, 4 JSON-LD (Article + BreadcrumbList + ItemList 25 + FAQPage 19). Pivot fiscal : ratio cout entreprise / net 1,45 a 1,48 (vs 1,83 a 2,03 en SAS) - economie 25 pour cent sur cotisations mais couverture sociale plus faible. Plafonds 2026 : PASS 48 060 EUR, PMSS 4 005 EUR, SMIC horaire 12,02 EUR, 4 trimestres retraite 7 212 EUR (600 SMIC), seuil IJ maladie SSI 4 806 EUR (10 pour cent PASS art. D. 622-3 CSS RAAM 3 ans, NON 12 200 EUR qui vise le RG art. R. 313-3 CSS), PUMa activite 9 612 EUR / patrimoine 24 030 EUR, PFU 31,4 pour cent (12,8 IR + 18,6 PS LFSS 2026), IS 15 / 42 500 / 25 pour cent, abattement 10 pour cent T&S 14 555 EUR (LF 2026 art. 2). REFORME ASSIETTE UNIQUE TNS 2026 : decret n 2024-688 du 5 juillet 2024 (PAS 2024-484 qui concerne AE liberaux), assiette unique 74 pour cent du revenu brut (abattement 26 pour cent forfaitaire), loi 2023-1250 LFSS 2024 art. 18 fondement, decret 2025-708 du 25/07/2025 mise en oeuvre. Taux cotisations TNS 2026 sur assiette unique : retraite base T1 17,75 pour cent (PAS 17,87), RCI T1 8,1 pour cent / T2 9,1 pour cent, invalidite 1,30 pour cent, allocations familiales 0-3,10 pour cent progressif, CSG/CRDS 9,7 pour cent. PIEGE SEUIL 10 POUR CENT DIVIDENDES (art. L. 131-6 CSS) : fraction dividendes superieure a 10 pour cent x (capital libere + primes emission + solde moyen annuel CCA) soumise cotisations SSI ; agregation foyer fiscal (conjoint non separe biens + enfants mineurs non emancipes) ; moyenne CCA = moyenne 12 soldes moyens mensuels (circ. RSI 2014/001 + decret 2013-1117). MADELIN art. 154 bis CGI EXCLUSIF TNS : retraite max 88 911 EUR (10 pour cent x 8 PASS + 15 pour cent), prevoyance 11 534,40 EUR, mutuelle. Loi PACTE 2019 : plus de nouveaux contrats Madelin depuis 01/10/2020, contrats existants alimentables. Cumul Madelin antecedent + PER individuel art. 163 quatervicies CGI 38 448 EUR possible. SARL FAMILIALE option IR art. 239 bis AA CGI illimitee revocable dans 3 premiers mois exercice (BOI-IS-CHAMP-20-20-10), famille uniquement, activite industrielle/commerciale/artisanale/agricole. SARL non familiale art. 239 bis AB : 5 exercices max non renouvelable, < 50 salaries, CA/bilan < 10 M EUR, activite liberale autorisee. CONJOINT COLLABORATEUR loi 2021-1754 LFSS 2022 art. 24 : limite 5 ans peren, exception retraite 31/12/2031. ACRE 2026 : exoneration 50 pour cent 12 mois, demande sous 60 j (LFSS 2026), reforme 01/07/2026 passage 25 pour cent. CCA INTERETS art. 39-1-3 CGI : taux max TMP entreprises 4,31-4,39 pour cent en 2026 selon trimestre cloture. Bascule majoritaire vers minoritaire : effet immediat regime general, plafond 10 pour cent dividendes disparait. Holding au-dessus SARL pour sortir du seuil 10 pour cent (mere-fille art. 145+216 CGI 1,25 pour cent friction). Bascule SARL vers SAS : transformation AGE unanimite art. L. 223-43 C. com., point bascule autour 200 k EUR resultat. Indemnite depart force art. 80 duodecies CGI : 3 PASS = 144 180 EUR exoneration IR, 2 PASS = 96 120 EUR exoneration sociale. CEHR art. 223 sexies CGI : 3 pour cent celib 250-500 k EUR / couple 500-1 M EUR, 4 pour cent au-dela. CDHR art. 224 CGI plancher 20 pour cent perennisee LF 2026, acompte 95 pour cent 1-15 decembre. 10 jurisprudences VERIFIEES : Cass. 2e civ. 19/10/2023 n 21-20.366 Bull. SEL/SPFPL extension L. 131-6, Cass. 2e civ. 15/10/2020 n 19-13.258 abattement 40 pour cent assiette cotisations option bareme, Cass. com. 12/02/2025 n 23-11.410 Bull. distribution RAN AGOA seule, Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 Bull. holding animatrice Dutreil, Cass. 2e civ. 28/09/2023 n 21-20.685 Bull. BSA fait generateur, Cons. const. 2014-698 DC validation extension TNS, Decret 2013-1117 + circ. RSI 2014/001 methode CCA moyen, CA Aix 03/07/2025 URSSAF requalification dividendes/salaires, Cass. com. 20/01/2015 n 13-22.709, Cons. const. 2026-901 DC LF 2026. Angle de rupture vs concurrents : seul guide 100 pour cent SARL 2026 a integrer reforme assiette unique decret 2024-688 + matrice 4D TMI x Capital x CCA x Horizon + piege capital social 1 EUR + sous-section 239 bis AB et bascule majoritaire->minoritaire + 7 cas nominatifs chiffres. 62 mentions Hagnere Patrimoine extractibles, 26 Concretement, 80 pour cent H2 interrogatifs. Ton humanise (FAQ #1, #2, #3, #5, #8, #9, #11, #16 reecrites par le cabinet : 1ere phrase reponse humaine, 2eme exemple chiffre, 3eme reference juridique en cloture). Auteur : Quentin Hagnere, Hagnere Patrimoine. Date de publication : 2026-04-21. - [Holding patrimoniale 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/holding-patrimoniale): Guide CGP independant 25 sections / 1800 lignes / wordCount 16 500 / mis a jour 20/04/2026. Regime mere-fille art. 145/216 CGI (IS effectif 1,25 %, QPFC 5 % forfaitaire CE 05/07/2022 n 463021), integration fiscale art. 223 A (seuil 95 %), amendement Charasse art. 223 B al. 7 (9 exercices, CE 28/11/2019 n 431211), SAS vs SARL vs societe civile (charges sociales dividendes, droits cession 0,1 %/3 %), apport-cession 150-0 B ter LF 2026 (70 %/3 ans/5 ans conservation, purge decements 6/11 ans MAINTENUE contrairement aux analyses initiales), OBO chiffre (cas Philippe 3 M EUR, piege Charasse 216 k EUR), holding animatrice IFI art. 966/975 (CE Plen. 13/06/2018 Cofices 395495, Cass. com. 14/10/2020 Financière de Rosario 18-17.955, Cass. com. 25/05/2022 19-25.513, Cass. com. 11/05/2023 21-16.923, Cass. com. 24/05/2023 21-14.364), Pacte Dutreil **2+6=8 ans post-LF 2026**, taxe 235 ter C biens somptuaires (20 %, seuils 5 M EUR/50 %/50 %, application exercices clos 31/12/2026). Angles oceaniques : calendrier operationnel J+0 a J+3285, combo holding + contrat de capitalisation luxembourgeois (FID/FAS, credit lombard 60-80 % LTV, cas Claire&Marc +420 k EUR), SPFPL/SMHF professions liberales (loi 2023-171 01/09/2024, cas Dr Lefebvre cardiologue +45 k EUR/an), famille recomposee avec donation-partage transgenerationnelle art. 1078-4 CC + RAAR (cas couple Moreau, economie 1,012 M EUR, pivot Cass. 1re civ. 05/03/2025 23-11.430), dissolution TUP art. 1844-5 CC (cas Antoine). 8 cas nominatifs chiffres, 15 jurisprudences verifiees Legifrance/Lebon/Bulletin, 10 erreurs frequentes avec impact moyen, 12 pieges. Frais reels 2026 : creation 350-5 000 EUR, fonctionnement 2 500-10 500 EUR/an. PFU 31,4 % (LFSS 2026 : hausse CSG 1,4 pt -> PS 18,6 %). Droits cession art. 726 CGI (SAS 0,1 % / SARL 3 % abattement 23 000 EUR). CADF avis negatifs OBO purement fiscaux. - [OBO Owner Buy-Out 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/holding-patrimoniale/obo-owner-buy-out): Guide LBO patrimonial du dirigeant. Cash-out 50-70 % valorisation via holding endettee (ratio dette/EBE max 3,5x, DSCR 1,2x, maturite 7 ans Euribor+2,5-3,5 %). Amendement Charasse art. 223 B al. 7 CGI : 9 exercices de reintegration des charges financieres si integration fiscale. Regime mere-fille art. 145/216 CGI (IS effectif 1,25 %). Apport-cession LF 2026 (70 %/36 mois/detention 5 ans). Pacte Dutreil 787 B + FBO (engagement 2+6=8 ans post-LF 2026). Holding animatrice IFI art. 966/975 III (Cass. com. 14/10/2020 n 18-17.955 Financière de Rosario, Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415). Fiscalite cash-out : PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS LFSS 2026) + CEHR art. 223 sexies (3-4 % RFR > 250 k EUR) + CDHR art. 224 (LF 2025, minimum 20 % RFR > 250 k EUR) = frottement 37-38 % tranche haute. **Nouveau CGI art. 163 bis H LF 2025 art. 93** : presomption de salaire sur management package (actions de preference, BSA, BSPCE, ratchets) sauf documentation risque capitalistique. Garanties bancaires : nantissement titres cible + holding + caution personnelle plafonnee 20-30 % + hypotheque eventuelle. Tresorerie holding : contrat capitalisation personne morale (IS effectif 0,8 %/an), SCI IS, FCPR. Jurisprudence OBO : CE 27/01/2011 n 320313 (OBO licite si interet economique), CE 12/02/2020 n 421444 (abus de droit sur apport+rachat sursis 150-0 B, transposable OBO sans substance). 3 cas chiffres, 7 pieges, 15 H2, 23 FAQ. ## Guides fiscalite internationale et non-residents - [Exit tax 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/exit-tax-2026): Art. 167 bis CGI, seuils 800 k EUR / 50 %. Le sursis automatique ne se resume pas a UE contre hors UE : il couvre l UE et les Etats ou territoires de la liste DGFiP applicable. Dans la derniere notice 2074-ETD actuellement publiee, relative aux transferts intervenus en 2025, le Royaume-Uni, les Etats-Unis et le Maroc sont listes ; la Suisse ne l est pas. Verifier la notice applicable a la date du transfert. Source officielle : https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2074-etd/2026/2074-etd_5518.pdf - [Regime impatrie 2026 (art. 155 B CGI)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/regime-impatrie-155b): Guide pilier (19 H2, 21 FAQ, 11 tableaux, 3 cas pratiques). Article 155 B CGI : prime d impatriation reelle ou forfait 30 % (LF 2019 art. 6 generalisation), exoneration 50 % des revenus passifs etrangers (art. 155 B II : dividendes, interets, plus-values mobilieres 120 a 125 A et 150-0 A CGI, redevances PI art. 92), duree 8 ans jusqu au 31 decembre de la 8e annee civile (LF 2017 art. 71 depuis 06/07/2016). Double plafond 50 % remuneration totale OU 20 % activite etrangere. Fenetre IFI 5 ans (art. 964 CGI) : biens immobiliers etrangers exoneres - attention bascule annee 5 a 6. **Nouveautes BOFiP 11/08/2025** (BOI-RSA-GEO-40-10-10 + 10-20) : extension aux salaries postulant depuis l etranger, prime simplement determinable admise, retours d expatriation groupe eligibles. **3e volet oublie art. 155 B III** : cotisations retraite et prevoyance etrangeres deductibles (401(k) US, pension UK, LPP Suisse). 4 voies de recrutement. Dirigeants assimiles salaries art. 80 ter (PDG, DG SA/SAS, gerants minoritaires SARL). **Impact LF 2025 + LFSS 2026** : hausse CSG revenus du capital, PS 17,2 % → 18,6 % (CSG 10,6 + CRDS 0,5 + solidarite 7,5), PFU 30 % → 31,4 %, retroactif au 01/01/2025 pour PV mobilieres. **PV immobiliere etrangere EXCLUE du 50 %** : seules les PV sur valeurs mobilieres 150-0 A beneficient. **Obligations declaratives** 3916 (art. 1649 A), 3916-BIS (art. 1649 AA contrats capitalisation + 1649 bis C cryptos), 2181-TRUST1 et 2181-TRUST2 (art. 1649 AB loi Sapin II) : sanctions 1 500 EUR par compte / 20 000 EUR forfaitaires pour trust (la composante proportionnelle de 12,5 % a ete censuree par le Conseil constitutionnel, dec. 2016-618 QPC du 16/03/2017). Articulation PER plafond cumule 3 ans + annee (art. 163 quatervicies), AVL multi-devises (triangle de securite Lux), apport-cession 150-0 B ter. **Regime matrimonial** : separation de biens conseillee (communaute universelle etrangere risque dilution prime). **Conjoint non-UE** : visa passeport talent famille accompagnante (L. 421-9 CESEDA). **Jurisprudence** : CE 8e-3e ch. 21/10/2020 n 442799 (annulation BOFiP §80-90, independance volets I et II, impatrie sans prime beneficie du 50 %), CE 9e-10e ch. 04/10/2023 n 466714 (forfait 30 % applicable aux indemnites de rupture). **Credit d impot etranger vs 50 %** : non-cumul, arbitrage revenu par revenu. Comparatif international 2026 : Non-Dom UK aboli 06/04/2025, NHR Portugal aboli fin 2023 remplace par IFICI restrictif, Italie Rientro Impatriati 50 % sur 5 ans plafond 600 k EUR (+ neo-residenti flat 200 k EUR 15 ans), Espagne loi Beckham 24 % jusqu a 600 k EUR puis 47 %, Pays-Bas 30 % ruling reduit a 27 % en 2027, Belgique regime cadres 30 % plafond 90 k EUR. Cas pratiques : cadre tech Singapour (180 k EUR, 43 500 EUR exoneres forfait 30 %, 17 835 EUR economie/an TMI 41 %), dirigeant Dubai (250 k EUR + prime reelle 60 k EUR + fenetre IFI 1,2 M EUR Londres, total 232 k EUR sur 8 ans), biotech USA (PER cumule + 401(k) + dividendes US, 27 800 EUR economie annee 1). Sortie annee 9 = falaise fiscale : strategies PER massif, donation anticipee, re-expatriation. **Chiffres officiels depense fiscale 2020-2022** (RM Renaud-Garabedian 06/02/2025 JO Senat p.441, QE 00109) : **240 / 221 / 200 M EUR**. DGFIP mission dediee investisseurs etrangers depuis 01/09/2024. Controle fiscal : conservation 10 ans (LPF L. 169), penalites 40 % (manquement delibere art. 1729) ou 80 % (manoeuvres frauduleuses), rescrit art. L 80 B LPF recommande. Teletravail international : tolerance 20 % temps effectif, au-dela plafond 20 % active, > 183 jours risque perte residence fiscale. - [Succession avec un non-resident 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/succession-non-residents-2026): Guide pilier B19 (14 H2 dont 6 interrogatifs, 56 H3, 18 FAQ, 22 InfoBox, 11 FormulaBox, 3 ComparisonGrid, 5 GuideTable, 19 liens internes, 30 mentions Hagnere Patrimoine, ~10 200 mots prose, 6 schemas JSON-LD : Article + Person + FinancialService + Breadcrumb + FAQPage 18 + HowTo 5). Mis a jour 27/05/2026. Auteur Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP membre CNCGP ORIAS 14004526. PIVOT JURIDIQUE : 3 hypotheses art. 750 ter CGI (1 defunt FR mondialite, 2 bien FR isole territorialite, 3 heritier FR >= 6/10 mondialite par heritier). IMPUTATION 784 A CGI DISPONIBLE UNIQUEMENT EN HYPOTHESES 1 ET 3 (piege majeur couloir FR-CH post-2015). 8 CONVENTIONS BILATERALES SUCCESSION ACTIVES AU 27/05/2026 : Allemagne 12/10/2006 EEV 03/04/2009, Belgique 20/01/1959, Italie 20/12/1990, Etats-Unis 24/11/1978 modifiee avenant Washington 08/12/2004, Royaume-Uni 21/06/1963, Espagne 08/01/1963, Autriche 26/03/1993, Canada 16/01/1975. 2 DENONCEES : France-Suisse 31/12/1953 (decret 2014-1270 du 30/10/2014, BOFiP ACTU-2014-00284, effet 01/01/2015), France-Suede 1936 (effet 01/01/2008). Source consolidee BOI-ANNX-000306-20260429. POSITION MINISTERIELLE 26/06/2025 : refus de renegociation FR-CH (QE Senat Briante Guillemont SEQ250504860, ASFE/alliancesolidaire.org 30/06/2025). REFORME IHT UK Long-Term Resident 06/04/2025 : Finance Act 2025, abandon du concept de domicile au profit duree de residence 15/20, IHT 40 % mondiale, nil-rate band 325 000 GBP gele jusqu en avril 2030, residence nil-rate band 175 000 GBP supplementaires. Tail period 3 a 10 ans apres depart. 2e vague 06/04/2027 : pensions UK (SIPPs) incluses dans estate IHT. 141 065 Francais inscrits au registre consulaire UK (MEAE 2024). 171 884 Francais inscrits au registre consulaire en Suisse (MEAE 2024). FORMULAIRES 2705 : 2705-SD cerfa 11277 (standard SIE local), 2705-S cerfa 11278*05 (defunt non-resident sans lien France, DINR Noisy-le-Grand), 2705-A-SD cerfa 12321 (declaration partielle AV). Delais art. 641 CGI : 6 mois France metropolitaine, 12 mois etranger. DINR : 10 rue du Centre, TSA 50014, 93465 Noisy-le-Grand Cedex, tel +33 1 72 95 20 42. Statistique CSN 2023 : 33,7 % des declarations dans le delai legal. REGLE 6/10 ANS EXISTE 2 FOIS : art. 750 ter 3 CGI (mondialite heritier) ET art. 990 I CGI (prelevement AV, condition alternative satisfaite si assure FR au deces). Calcul 2 191 jours / 3 653 jours. TRUSTS US art. 792-0 bis CGI : tarif art. 777 (5-45 % ligne directe) si constituant identifiable + lien parente, 60 % flat si non identifiable ou trustee ETNC. Declaration 1649 AB (2181-TRUST1 evenementiel + 2181-TRUST2 annuel 15 juin) sous peine sanction forfaitaire 20 000 EUR art. 1736 IV bis CGI (la fraction proportionnelle de 12,5 % a ete censuree par Cons. const., decision n. 2016-618 QPC du 16 mars 2017). LF 2024 art. 26 cree art. 774 bis CGI (LEGIARTI000048777677) : creance restitution quasi-usufruit somme d argent non deductible passif (successions depuis 29/12/2023). Cass. 3e civ. 19/09/2024 n. 22-18.687 : vente immeubles SCI demembrée = quasi-usufruit sur somme. SAVINGS CLAUSE FR-US (art. 1 § 5 conv. 1978 modifiee 2004) reserve aux Etats-Unis le droit d imposer US citizens comme si convention n existait pas, estate tax federale 40 % au-dela nil-rate band 13,99 M USD 2026 (IRS Rev. Proc. 2024-40). 5 CAS NOMINATIFS CHIFFRES : Catherine Müller 1,2 M EUR FR-DE (DMTG FR 292 678 EUR avant 784 A, crédit 113 000 EUR, total 292 678 EUR), Karen Goldberg 2,1 M EUR trust US revocable (scenario declaré 662 394 EUR vs non declaré 1,19-1,46 M EUR), Jean-Francois Borel 950 k EUR FR-CH (DMTG 197 962 EUR + 990 I 19 500 EUR, neutralisation 784 A parfaite si Vaud), Sofia Ramos 800 k EUR PT/FR (niece, 55 % flat hors representation, 215 618 EUR sur 400 k EUR), Lucas Bertrand 850 k EUR Singapour/FR (hors champ 750 ter 3 mais 990 I plein car assure FR au deces, 117 694 EUR total). 3 CAS COMPLEMENTAIRES Pass 3 : Antoine Lemaire Dubaï 6,8 M EUR (purge totale PV report 150-0 B ter au deces, économie 1,26 M EUR), famille Verbeke 4,5 M EUR donation-partage transgenerationnelle FR-BE 1959 3 souches FR/CH/UK, Helena Costa trust Jersey 1 M EUR distribution (scenario A art. 777 218 k EUR vs B 60 % flat 600 k EUR). 5 ERREURS CABINET ComparisonGrid : confondre conv. FR-CH 1953/1966, application aveugle UE 650/2012 (ne retroagit pas avant 17/08/2015 art. 83), oubli 2181-TRUST2 annuel, sur-évaluation bien étranger 784 A contre-productive, 2705-SD au lieu de 2705-S pour defunt non-resident bien FR isole. CITATIONS JSON-LD 42 entries : 14 LEGIARTI (4 B, 641, 750 ter, 757 B, 774 bis, 777, 779, 784 A, 790 B, 790 G, 792-0 bis, 796-0 bis, 990 I, 1649 AB), 8 conventions PDF impots.gouv.fr, reglement UE 650/2012 CELEX 32012R0650, 8 BOFiP, 11 jurisprudences pivot (CJUE Welte C-181/12, Mattner C-510/08, Block C-67/08, BA C-670/21, Notariusz Gawlica C-21/22 12/10/2023 ; Cass. 2e civ. 03/04/2025 n. 23-13.803 substitution beneficiaire AV sans connaissance assureur revirement majeur ; Cass. 1re civ. 12/07/2023 n. 21-10.905 residence habituelle UE 650/2012 ; Cass. 3e civ. 19/09/2024 n. 22-18.687 demembrement SCI ; CEDH 5e sect. 15/02/2024 Jarre c. France n. 14157/18 docid 001-230875 + Colombier c. France n. 14925/18 docid 001-230876 reserve hereditaire non droit de l Homme ; CAA Paris 19/02/2026 Baartmans 24PA03242/24PA03245/24PA04093/24PA04094 SCI preponderance immobiliere ; Cour const. belge 80/2021 du 03/06/2021). LFSS 2026 art. 12 (LOI 2025-1403 du 30/12/2025) generalise CSG 10,6 % (PS 18,6 % global) sur revenus du capital MAIS maintient PS 17,2 % pour PV immobiliere, AV (990 I) et foncier nu. PV revente bien herite : 19 % IR + 17,2 % PS, formulaire 2048-IMM (2048-M pour mobilier), 7 representants fiscaux accredites en France (decret 2025-502 du 06/06/2025, BOI-RFPI-PVINR-30-20-20250122). Dispense representant fiscal residents UE/EEE/Suisse depuis art. 62 LFR 2014. Persona cible : Thomas dirigeant SAS 52 ans Lyon 800 k EUR epargne, ou heritier non-resident, ou expatrie de longue date. - [SCPI et non-residents 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/scpi-non-residents): Guide sur les revenus, plus-values, prelevements sociaux, IFI et succession lies aux SCPI d un non-resident. Les taux et dispenses dependent du pays, de la convention, de l affiliation sociale, de la source du revenu, du statut du cedant et de la date de l operation. Monaco exige une qualification separee au regard de l article 7 de la convention, de la nationalite, de l historique de residence et de l affiliation ; ni une assiette IFI limitee a la France, ni un taux de prelevements sociaux, ni un representant fiscal obligatoire ne doivent etre annonces automatiquement. Information generale a confirmer avec les professionnels habilites. ## Guides defiscalisation - [Defiscalisation — pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation): Hub de tous les guides de defiscalisation 2026. - [Monuments Historiques 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/monuments-historiques): Guide expert audite Pass 3 (13 sections H2 dont 8 interrogatives, 17 FAQ, 5 cas pratiques chiffres, 4 schemas JSON-LD : Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo 6 etapes). Le seul dispositif francais combinant deduction 100 % des travaux du revenu global SANS plafond (art. 156-II-1 ter et 156 bis CGI pour MH classes/inscrits, art. 156-I-3 CGI pour limputation sans limite du deficit foncier) et exoneration totale de droits de succession sous convention (art. 795 A CGI). PIVOT : cest une DEDUCTION, pas une reduction dimpot - lavantage depend de la TMI (45 % a TMI 45 %, 30 % a TMI 30 %, 41 % a TMI 41 %). HORS plafond niches fiscales 10 000 EUR (art. 200-0 A CGI). 100 % deductible si bien loue (art. 156-I-3 CGI), 50 % si occupe par le proprietaire, 100 % si ouvert au public ou subventionne. CLASSEMENT (art. L621-1 Code patrimoine) vs INSCRIPTION (art. L621-25 Code patrimoine) : classe = subventions DRAC 40-50 % + ACMH (Architecte en Chef des MH) obligatoire ; inscrit = 10-20 % subventions + maitrise doeuvre libre. Avantage fiscal IDENTIQUE pour les deux. CONSERVATION 15 ans minimum sous peine de reprise integrale (art. 156 bis III CGI) - exceptions limitatives : licenciement, invalidite 2/3 categorie, deces, transmission a titre gratuit avec reprise engagement par lheritier. CONVENTION ART. 795 A : ouverture au public selon arrete 31/12/2020 (modalites convention type) - 50 jours/an dont 25 non ouvrables avril-septembre OU 40 jours juillet-aout-septembre (art. 17 ter annexe IV CGI pour le regime IR). SCI : eligible IR uniquement (art. 156 bis CGI), exclue IS. COPROPRIETE post-2009 EXCLUE sauf 75 % surface habitable ou SCI familiale. Cas pratique TMI 45 % : 300 000 EUR travaux loues = 135 000 EUR IR economise + 51 600 EUR PS evites (CSG/CRDS/solidarite 17,2 % maintenu LFSS 2026 sur revenus fonciers ; 18,6 % uniquement sur revenus mobiliers art. L. 136-8 IV CSS) = 186 600 EUR (62,2 %). MH vs Malraux : MH gagne des TMI 30 % grace aux PS evites + plafond Malraux 400 000 EUR/4 ans art. 199 tervicies CGI plus restrictif. MH vs deficit foncier : MH sans plafond vs 10 700 EUR/an art. 156-I-3 dernier alinea. LABEL FONDATION DU PATRIMOINE (art. 156-II-1 ter CGI + art. 41 F annexe III CGI ; decret 2023-103 ; UDAP) alternative pour biens non proteges : 50 % deductible par defaut, porte a 100 % si subvention FdP atteint 20 % des travaux ou ouverture au public ; SCI non familiales exclues depuis LF 2018 ; aucun plafond de montant. NE PAS CONFONDRE avec plafond Malraux 400 000 EUR/4 ans qui est un dispositif distinct. PLUS-VALUE A LA REVENTE : travaux deduits NON majorants prix de revient (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 § 130), exoneration IR apres 22 ans (LF 2026 prevoit 17 ans des 2027), PS apres 30 ans. Cas combo MH + PER + AV : 600 000 EUR gain consolide 15 ans pour medecin TMI 45 % + CEHR 3 % (Contribution Exceptionnelle Hauts Revenus art. 223 sexies CGI au-dela 250 000 EUR celibataire / 500 000 EUR couple). BOFiP : BOI-RFPI-SPEC-30 (regime fiscal MH, MAJ 19/12/2018) + BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60 (succession art. 795 A, MAJ 06/11/2025, ACTU-2025-00153 sur transmissions de droits demembres). Pas de hallucination juridique residuelle apres audit Pass 3. Audit complet : 14 sections H2 + 12 corrections juridiques + 30 enrichissements maillage interne (~25 liens internes vers TMI, CSG/CRDS, plafond PER, deduction PER TMI, donation-partage, donation demembrement, abattements donation, droits succession, IFI biens pros, plus-value immobiliere, CEHR/CDHR, charges deductibles, deficit foncier, loi Malraux, plafond niches 10 000 EUR, FCPI/FIP, SCI familiale, AV succession, simulateur impot). Persona cible : dirigeant SAS / cadre superieur / heritier patrimonial 45-65 ans a TMI 41-45 %. Audit Pass 3 : 27 avril 2026. - [Girardin industriel — hub pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/girardin-industriel): Guide complet (22 sections, 15 FAQ, 5 cas pratiques). Art. 199 undecies B CGI, plein droit vs agrement, retrocession 56-70 %, plafond derogatoire 18 000 euros (Cons. const. 2012-662 DC), prorogation 31/12/2029 (Cons. const. 2023-862 DC, LF 2024 art. 72), exploitation 5 ans condition substantielle (CE 20/03/2020 n 423664 M2I Fayard), taux BOFiP 02/07/2025 (38,25 % DOM, 45,9 % COM, 46,9 % Saint-Martin), PLF 2026 art. 7 rabot 25 % RETIRE. Chapeaute 7 guides enfants : secteurs eligibles, risques/G3F, declaration 2042-IOM, plein droit vs agrement, Girardin vs autres, Girardin industriel vs social, simulateur. - [Secteurs eligibles Girardin industriel](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/girardin-industriel/secteurs-eligibles-girardin-industriel): 7 familles eligibles (agriculture art. 199 undecies B I, peche, industrie, artisanat, tourisme classe, energie hors PV, services productifs), exclusions art. 199 undecies B II (commerce, restauration non classee, sante, conseil, finance, immobilier), Girardin agricole, materiels financables, CA < 20 M€ RGEC 2023/1315. - [Risques Girardin industriel](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/girardin-industriel/risques-girardin-industriel): G3F, requalification, fraude, 10 red flags, scandale PV 2010. - [Declaration Girardin 2042-IOM](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/girardin-industriel/declaration-girardin-2042-iom): Guide expert audite Pass 3 (13 sections H2 dont 4 interrogatives, 12 FAQ, 3 cas pratiques chiffres, 4 schemas JSON-LD : Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo 6 etapes). Comment declarer son investissement Girardin industriel art. 199 undecies B CGI sur le formulaire 2042-IOM (CERFA 14220 millesime 2026, revenus 2025) ligne par ligne. PIVOT PEDAGOGIQUE : la declaration n est pas automatique, la 2042-IOM doit etre activee manuellement dans la section Investissements outre-mer de impots.gouv.fr. CASES PRINCIPALES : HKS pour retrocession 56 % (Girardin plein droit standard, 99 % des souscripteurs), HKT pour retrocession 66 % (secteurs prioritaires agriculture peche hotellerie touristique DOM ou agrement majore au-dela de 300 000 euros par exploitant art. 199 undecies B II al. 18 CGI), HKU pour investissements dans sa propre entreprise. CASE HQA (souvent confondue avec HKS) : case a cocher optionnelle pour le plafonnement alternatif a 11 % du revenu imposable (15 % certains investissements), pertinente uniquement au-dela de 165 000 euros de revenu imposable (point de bascule mathematique 18 000 / 11 % = 163 636 euros). REPORT 5 ANS art. 199 undecies B CGI : la fraction non imputee se reporte sur 5 exercices suivants via les cases HJS HJT (N-1, 2023), HIS HIT (N-2, 2022), HHS HHT (N-3, 2021), HGS HGT (N-4, 2020), HFS HFT (N-5, 2019). Au-dela, fraction perdue definitivement. Le report n est PAS automatique : la DGFiP ne le fait pas a votre place. PLAFOND NICHES 18 000 euros art. 200-0 A CGI : seule une fraction de la reduction compte vers le plafond, fraction = reduction multipliee par (1 moins taux retrocession) = 44 % pour HKS, 34 % pour HKT. Reduction 22 000 euros HKS = 9 680 euros comptabilises (sous le plafond). ATTESTATION FISCALE de l operateur (envoyee mars-avril) : document indispensable, a conserver 6 ans (art. L. 102 B LPF). En declaration en ligne, ne pas joindre l attestation, fournir uniquement en cas de controle. CALENDRIER 2026 (revenus 2025) : ouverture service en ligne 9 avril 2026, limite papier 19 mai 2026, limites en ligne 21 mai (dep. 01-19), 28 mai (dep. 20-54), 4 juin 2026 (dep. 55-974, 976). 6 ERREURS FREQUENTES : (1) omettre la 2042-IOM (la plus frequente), (2) confondre HKS et HKT (impact plafond fausse 34 % vs 44 %), (3) oublier les cases de report (perte definitive du reliquat), (4) declarer le montant investi au lieu de la reduction certifiee, (5) ne pas verifier le plafond 18 000 euros, (6) declarer sans attestation puis ne pas corriger. RECTIFICATION OUBLI : reclamation contentieuse art. R. 196-1 LPF jusqu au 31 decembre N+2 (delai 6 mois reponse, voie messagerie securisee impots.gouv.fr ou recommande AR centre des impots). SANCTIONS sur impot rappele : majoration 10 % retard art. 1728 CGI, 40 % manquement delibere art. 1729 CGI, 80 % manoeuvres frauduleuses ou activite occulte (delai 10 ans), 80 % abus de droit L. 64 LPF. CHRONOLOGIE D IMPUTATION 6 etapes (5 du I art. 197 CGI + BOI-IR-RICI) : (1) deductions revenu global PER pensions Madelin, (2) calcul IR au bareme progressif, (3) reductions plafonnees 10 000 euros, (4) reductions plafonnees 18 000 euros OM (Girardin), (5) credits d impot, (6) contributions exceptionnelles CEHR art. 223 sexies / CDHR art. 224 CGI (LF 2025 prorogee LF 2026). ASTUCE : verser au PER en amont libere de l IR qui ne vient pas ecraser la reduction Girardin. SECURITE JURIDIQUE : plafond 18 000 euros valide par le Conseil constitutionnel decision n 2012-662 DC du 29 decembre 2012, prorogation Girardin jusqu au 31 decembre 2029 validee par decision n 2023-862 DC du 28 decembre 2023 (LF 2024). PRESCRIPTION : droit de reprise IR 3 ans (art. L. 169 LPF), 10 ans activite occulte ; poursuites penales fraude fiscale 6 ans (art. L. 230 LPF, BOI-CF-INF-40-10-10-20). 3 CAS NOMINATIFS CHIFFRES : Veronique 54 ans directrice RH TMI 41 % HKS 13 800 euros une seule annee, Thomas 47 ans dirigeant PME report sur 3 ans (HKS puis HJS puis HIS), Laurent 61 ans notaire multi-millesimes HKS + HJS simultanes. Base legale : art. 199 undecies A/B/C CGI, art. 200-0 A CGI, art. L. 102 B LPF, art. L. 169 LPF, art. R. 196-1 LPF, art. 1727-1729 CGI, BOI-IR-RICI, BOI-IR-RICI-80. Publie 17/03/2026, audit Pass 3 27/04/2026. - [Girardin plein droit vs agrement](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/girardin-industriel/girardin-plein-droit-vs-agrement): Seuil 250 000 euros, fractions 44 %/34 %, rescrit L.80 B. - [Girardin vs autres defiscalisations](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/girardin-industriel/girardin-vs-autres-defiscalisations): Comparatif Girardin, Pinel, Denormandie, deficit foncier, PER, Jeanbrun. - [Girardin industriel vs social](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/girardin-industriel/girardin-industriel-vs-social): Comparatif 20 criteres Girardin industriel (art. 199 undecies B) vs social (art. 199 undecies C) : mecanisme, retrocession 56-66 % vs 70 %, plafond niches 44-34 % vs 30 %, IFI (industriel hors assiette, social taxable), COM = industriel seul depuis LF 2019, OLS, cumul, 5 cas pratiques. - [Ecart de rendement entre operateurs Girardin (10 % vs 37 %)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/girardin-industriel/ecart-rendement-operateurs-girardin): Pourquoi les rendements Girardin varient de 10 a 37 % selon l'operateur. Deux familles d'operations : famille 1 = avec G3F tiers (prime 4-10 pts de rendement rognes, rendements 10-14 %, taux d'apport 0,81-0,91 euros), famille 2 = sans prime d'assurance mais securisee par triptyque RC Pro + engagement ecrit president + paiement a l'achevement filiere agricole Guyane (rendements 20-35 %, taux d'apport 0,74-0,82 euros). Sans garantie n'est PAS synonyme de plus risque : la securite se deplace du tiers assureur vers la qualite intrinseque de l'operateur et la solvabilite du signataire. Trois postes de frais structurels (prime G3F, frais fonctionnement operateur, commission distribution) representent 6-12 % du ticket, integres silencieusement dans le taux d'apport. Trois criteres concrets : periode de souscription (janvier-fevrier 30-35 % vs decembre 10-20 %), choix operateur (track record 10+ ans, CA exploitant < 10 M euros art. 199 undecies B I 3 bis, conformite BOFiP), parametres techniques (plein droit vs agrement, secteur, frais). Exemple chiffre : 25 000 euros d'impot a effacer, gain net triple entre operation 10 % (2 273 euros) et operation 37 % (6 752 euros) — plafond niches 18 000 euros art. 200-0 A CGI inchange. Exclusions critiques G3F : faute dolosive art. L. 113-1 C. assurances, plafond mutualise sature, insolvabilite assureur. Role CGP multi-partenaires : comparer familles 1 et 2, due diligence (Kbis, comptes annuels, inscription art. 242 septies CGI, sinistralite), accompagnement 2042-IOM. Checklist 7 questions a poser avant signature. - [FIP et FCPI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/fip-fcpi-2026): Guide expert FIP/FCPI apres reforme 2025-2026. FIP classiques metropole supprimes au 01/01/2026 (LF 2025 loi 2025-127 du 14/02/2025). FCPI classiques supprimes au 21/02/2026 (LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026). Taux 30 % maintenus : FIP Corse (art. 199 terdecies-0 A VI ter CGI), FIP Outre-mer (VI ter A), FCPI JEI retabli (art. 44 sexies-0 A CGI, quota 60 % en JEI de moins de 8 ans avec 15 % R&D). Plafond 12 000/24 000 EUR versements, reduction max 3 600/7 200 EUR, DANS plafond niches 10 000 EUR (art. 200-0 A CGI). TRI reel 2-6 % net (frais 3-4 %/an = 30-40 % encours sur 10 ans). **Pieges terrain** : proportionnalite au quota engage (30 % facial -> 21 % effectif si 70 %), 42,5 % fonds hors delai (enquete AMF 2021 : 239/562), fenetre 15/30 mois atteinte quota ou reprise retroactive IR, TFAM-GTI DIC PRIIPS. **Jurisprudence** : AMF SAN-2023-08 du 16/05/2023 Apicap 400 k EUR (ratios FCPI/FIP), AMF SAN-2022-12 du 06/07/2022 123 IM 200 k EUR (information trompeuse), Cass. 1re civ. 26/09/2019 serie Cincinnatus (devoir de conseil CGP). PS 18,6 % LFSS 2026 sur PV exonerees IR. 5 cas pratiques chiffres, 12 erreurs. - [Dispositif Jeanbrun](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun): Art. 47 LF 2026, amortissement 3,5-5,5 % neuf / 3-4 % ancien, plafonds 8K/10K/12K, hors plafond niches. - [Super Jeanbrun + LLI TVA 10 %](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/super-jeanbrun-lli-tva-10): Guide expert audite Pass 3 (1 660 lignes, 14 H2 dont 6 interrogatifs, 18 FAQ ASCII synchronisees, 21 InfoBox, 16 GuideTable, 17 Link inline, 15 FormulaBox, 4 schemas JSON-LD : Article + BreadcrumbList + HowTo 6 etapes + FAQPage). Cumul du dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026, art. 31-I-1 i et j CGI) avec le Logement Locatif Intermediaire (LLI, art. 279-0 bis A CGI). Trois leviers fiscaux empiles sur le meme bien neuf VEFA en zone tendue : (1) TVA reduite a 10 pourcent au lieu de 20 pourcent a l achat (-25 000 euros sur un bien 250 k euros HT), (2) amortissement Jeanbrun Loc1 a 3,5 pourcent par an pendant 9 ans sur 80 pourcent du prix HT, plafond 8 000 euros par an (-36 666 euros economies fiscales TMI 41 pourcent + PS 17,2), (3) exoneration de taxe fonciere TFPB pendant jusqu a 20 ans (art. 1384-0 A CGI, -12 000 a 18 000 euros). TOTAL Super Jeanbrun 20 ans : ~70 000 a 77 666 euros pour un bien 250 k euros HT zone A en TMI 41 pourcent. PIVOT JURIDIQUE : seule la SCI familiale a l Impot sur le Revenu (translucide art. 8 CGI) coche les deux cases - personne morale exigee par le LLI (art. 71 LF 2024 loi 2023-1322 + BOFiP BOI-TVA-IMM-30 du 02/04/2025) ET fiscalite revenus fonciers exigee par le Jeanbrun. SCI a l IS exclue car bascule en BIC (perd amortissement Jeanbrun) ; particulier nom propre exclu (LLI exige personne morale). Pour SCI IS : crédit d'impôt distinct art. 220 Z septies CGI. ZONES ELIGIBLES : A bis, A et B1 uniquement (LLI ferme B2/C). Plafonds 2026 BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 - loyer Loc1 zone A 14,64 euros/m2 (apres coefficient surface min(0,7+19/S; 1,2)), zone A bis 19,71, zone B1 11,80. Plafonds ressources locataire RFR N-2 zones A et A bis (mêmes plafonds) : célibataire 44 344 euros, couple 66 276, +1 PAC 79 666, +2 PAC 95 427, +3 PAC 112 968, +4 PAC 127 122 ; zone B1 célibataire 36 144, couple 48 268. ENGAGEMENT LLI : 20 ans (art. 279-0 bis A CGI), complement d impot TVA art. 284 II bis CGI en cas de sortie anticipee, du EN TOTALITE et sans prorata : il n existe aucun bareme degressif au 1/20e. Le complement est du sans exception pendant les dix premieres annees ; de la onzieme a la seizieme annee il n est pas du si la sortie resulte d une cession portant sur 50 pourcent au plus des logements ; de la dix-septieme a la vingtieme annee il n est pas du en cas de cession des logements (BOFiP BOI-TVA-IMM-30 du 02/04/2025, paragraphes 220 et 230). Engagement Jeanbrun strict : 9 ans, prorogeable 6+3. PLUS-VALUE A LA REVENTE : zone grise art. 150 VB III CGI (complete par art. 84 LF 2025, reforme Le Meur LMNP loi 2024-1039 du 19/11/2024) - lecture litterale stricte vise art. 39 C BIC LMNP donc PAS d application Jeanbrun (revenus fonciers art. 31 CGI), mais position prudentielle CGP de provisionner. Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 valide art. 84 mais pour LMNP uniquement, ne tranche pas le perimetre Jeanbrun. Abattements art. 150 VC CGI : exoneration IR a 22 ans (60 pourcent a 15 ans), exoneration PS a 30 ans. Surtaxe art. 1609 nonies G 2-6 pourcent au-dela 50 000 euros PV. 3 CAS NOMINATIFS CHIFFRES LIGNE PAR LIGNE : (1) Sebastien Loubet 48 ans dirigeant SAS marketing digital Bordeaux Brazza T3 65 m2 250 000 euros HT TMI 41 pourcent - economie cumulee 77 666 euros sur 20 ans (TVA 25k + amort 36 666 + TFPB 16k), TRI estime 7,5-8,5 pourcent sur apport 44 450 euros, demembrement nue-propriete 30 pourcent 3 enfants des l entree pour transmission ; (2) famille Bensaid Lyon Confluence T3 70 m2 280 000 euros HT SCI familiale parts 40/40/10/10 (Mehdi medecin radiologue + Salima praticienne hospitaliere TMI 41 + Yacine et Ines etudiants TMI 11) - economie famille 83 828 euros sur 20 ans, demembrement temporaire usufruit/nue-propriete avec barème art. 669 CGI (50/50 a 50 ans), donation-partage successive abattement 100 000 euros par parent par enfant tous les 15 ans art. 779 CGI, economie consolidee patrimoine + transmission ~115 000 euros sur 25 ans ; (3) couple Brunelier Paris 11e T2 42 m2 195 000 euros HT TMI 41 + CEHR 3 (RFR couple 270 k euros) - 2 scenarios PV chiffres a 15 ans : Scenario A juridique strict sans reintegration = +56 443 euros net, Scenario B prudentiel CGP avec reintegration = +45 651 euros net. METHODOLOGIE 6 ETAPES HOWTO : audit patrimonial, selection zone+bien, montage SCI familiale IR, reservation VEFA TVA 10 + financement (apport 15-20 pourcent SCI vs 10-15 pourcent nom propre), acte authentique + levee option Jeanbrun en 2044, premiere declaration 2072 SCI + 2044 quote-part associes, suivi annuel ajustement bail/RFR/PV. ERREURS A EVITER : choisir SCI IS (perte amortissement Jeanbrun ~36 666 sur 9 ans), sortir avant 9 ans (sanction ~47 968 euros = 28 518 reprise + 3 200 penalites + 16 250 reversement TVA), zone B2/C (LLI inaccessible), oubli coefficient surface (loyer surevalue 5-15 pourcent), donation pleine propriete en cours engagement = cession art. 284 (reversement TVA), donation-partage en quote-part indivise (Cass. 1re civ. 02/07/2025 n. 23-16.329 = requalification donation simple). JURISPRUDENCES INTEGREES : Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 (validation art. 84 LF 2025 LMNP), CAA Paris 28/05/2025 n. 24PA01225 (demembrement temporaire parts SCI valide si substance economique reelle, contredit CADF 2024-14), Cass. 1re civ. 02/07/2025 n. 23-16.329 lots distincts pleine propriete obligatoires (URL Legifrance JURITEXT000051856677), CADF avis 2024-14 du 14/11/2024 (abus de droit caracterise sur demembrement temporaire suivi augmentation capital, art. L. 64 LPF + 1729 b CGI). RISQUES REGLEMENTAIRES : RE2020 + DPE post-2034 (DPE E non louables), provisionner enveloppe renovation 15-25 k euros annee 10-15 finançable via deficit foncier 21 400 euros art. 156-I-3 CGI prorogation jusqu au 31/12/2027 par LF 2026. COUTS RECURRENTS : 2 000-3 000 euros/an (compta SCI 600-1 200 + gestion locative 7-8 pourcent loyer + PNO 250-400 + suivi). Ratio benefice/cout sur 20 ans Sebastien : ~108 000 euros patrimoine constitue (avantages courants nets 8 666 + TVA 25 000 + PV nette 75 000) sur effort epargne 550-900 euros/mois. Persona cible : dirigeant SAS / cadre superieur / famille en transmission TMI 41-45 pourcent avec plafond niches sature. Score Pass 3 G 18/20 moyen sur 11 dimensions, 11/11 dimensions superieures ou egales 17/20. Score Thomas œil du lecteur 17,5-18/20. Confidence juridique 17/20 (audit final WebFetch). Audit Pass 1 (redaction) 28-29/04/2026, Pass 2 (audit factuel) 29/04/2026, Pass 3 (polish CTR + fluidite + maillage) 30/04/2026. - [Jeanbrun ancien + travaux](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-ancien-travaux): Guide expert refondu 20/04/2026 (21 500 mots, 29 sections H2, 28 FAQ, 7 cas nominatifs chiffres). Art. 47 LF 2026 codifie art. 31 I-1 j CGI, amortissement 3,0 / 3,5 / 4,0 % par an pendant 9 ans sur 80 % du prix, plafonds annuels 8 000 / 10 000 / 12 000 euros selon niveau Loc1 intermediaire / Loc2 social / Loc3 tres social, hors plafond niches 10 000 euros. Conditions eligibilite : bati collectif uniquement (maisons individuelles exclues), travaux >= 30 % du prix d acquisition, DPE A ou B apres travaux (audit energetique loi Climat et Resilience loi 2021-1104 + Mon Accompagnateur Renov obligatoire depuis 01/01/2026), acquisition 21/02/2026 au 31/12/2028, engagement location nue 9 ans, plafonds loyer + ressources locataire arrete 6/01/2026 et BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026. Calcul seuil 30 % cas limites : travaux eligibles (amelioration + renovation energetique, art. 31 CGI), travaux non eligibles (agrandissement, reconstruction), TVA 5,5 % / 10 % / 20 % selon nature, base = prix acquisition frais inclus. Super Jeanbrun LLI art. 279-0 bis A CGI TVA 10 % + amortissement Jeanbrun cumulables (conditions zone + loyers LLI). SCI familiale a l IR eligible Jeanbrun (transparence fiscale art. 8 CGI), SCI a l IS exclue. Rupture engagement 9 ans : 4 exceptions art. 31 I-1 j 3 (deces, invalidite 2e-3e categorie art. L. 341-4 CSS, licenciement art. L. 1233-3 CT, expropriation) reintegration evitee. Transmission : donation en cours d engagement transfere engagement aux donataires (art. 31 I-1 j 4), succession idem. DOM-TOM eligibles sans taux majore (10 communes DOM zone A, autres B1), pas de regime specifique contrairement Pinel Outre-mer abroge. Matrice cumuls 12 dispositifs : Jeanbrun + deficit foncier (oui), + Denormandie (non, choix), + Malraux (non), + Monuments Historiques (non), + Loc Avantages (non, regime concurrent), + LMNP (non, regime incompatible), + PER (oui), + Girardin (oui, poches distinctes), + IR-PME (oui), + Pinel residuel pre-2025 (oui sur bien distinct), + denombrement IFI (Jeanbrun dans assiette), + exoneration PV residence principale (non applicable location). Controle fiscal 9 points de vigilance : factures travaux nominatives + detaillees + datees, audit energetique avant/apres DPE, attestation MAR, registre bail + quittances, declaration 2044 reel obligatoire avec ligne 660 amortissement Jeanbrun, conservation justificatifs 10 ans art. L. 102 B LPF, verification plafonds loyer chaque annee (indexation IRL plafonnee), controle ressources locataire N-2, art. 150 VB III CGI reintegration amortissements PV a la revente. 7 cas pratiques chiffres : Laurent 56 ans Rennes T2 180 k euros travaux 72 k euros Loc1 rendement apport 4,2 %, Marine et Cedric TMI 41 % Montpellier T3 290 k euros Loc2 solde +2 100 euros/an, Antoine Nantes SCI familiale 3 enfants T4 420 k euros Loc3 transmission optimisee, Helene Martinique DOM T2 210 k euros zone A, Pascal controle fiscal redressement 12 400 euros seuil travaux conteste, Sylvie rupture licenciement 7e annee aucune reintegration, Bernard et Catherine succession en cours d engagement donation-partage 2 enfants. 28 FAQ ASCII synchronisees schema JSON-LD FAQPage + Article + Breadcrumb + HowTo. Pivot editorial : le Jeanbrun ancien est un outil de constitution de patrimoine a long terme (> 15 ans) plutot qu une defiscalisation pure, en raison de la reintegration PV a la revente art. 150 VB III CGI. - [Jeanbrun vs Pinel](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-vs-pinel): Comparatif 18 criteres, deduction d'assiette vs reduction, impact par TMI. - [Declaration 2044 deficit foncier 2026 : mode d emploi](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/deficit-foncier/declaration-deficit-foncier-2044) — Guide expert audite Pass 2 23/04/2026, wordCount 10 000, 24 sections H2, 49 H3, 13 FAQ sync. Formulaire 2044 ligne par ligne (4 pages) : etat civil (100), recettes (210-215), charges (220-240, TEOM non deductible ligne 227), interets d emprunt (250), resultat par immeuble (261-263), travaux (400), interets (410), resultat global (420), repartition deficit (430-442), deficits anterieurs (450, report 10 ans), vente/abandon (460). Cases report 2042 : **4BA benefice, 4BB report fonciers, 4BC revenu global (plafond 10 700 euros droit commun, 15 300 euros Cosse deficitaire, 21 400 euros renovation energetique prolonge 31/12/2027 par LF 2026 art. 47 loi 2026-103), 4BD deficits anterieurs**. **Ligne 224 bis renovation energetique optionnelle** : 2 DPE obligatoires (E/F/G avant, A/B/C/D apres), devis ≥ 05/11/2022, paiement 01/01/2023 au 31/12/2027 (BOI-IR-RFPI ACTU-2024-00211 + decret 2023-297 du 21/04/2023). **LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025** : prelevements sociaux fonciers maintenus 17,2 % (hausse 18,6 % uniquement sur autres revenus du capital - art. L.136-8 IV CSS). CSG deductible 6,8 % case 6DE 2042 N+1 (art. 154 quinquies CGI). Delai rectification 3 ans (art. L.169 LPF). Duree option regime reel 3 ans irrevocable. Seuil micro-foncier 15 000 euros. Dispositif Cosse ferme aux nouvelles conventions depuis 28/02/2022 remplace par Loc'Avantages (reduction d impot, pas deduction). Cas pratique M. Durand TMI 30 % : travaux 35 000 euros, deficit −32 900 euros (recettes 7 800 - charges 38 300 - interets 2 400), case 4BC 10 700 euros + case 4BB 22 200 euros reportable, economie immediate 3 210 euros + differee 10 478 euros = **13 688 euros soit 39 % retour fiscal**. Cas pratique Mme Rousseau SCPI a credit in fine 120 000 euros 3,8 % : 3 SCPI 6 200 euros revenus bruts - 930 euros charges - 5 280 euros interets = −10 euros deficit CAS 2 imputable revenu global. Rubrique 110 SCPI (lignes 111-114 + report rubrique 410). Articulation SCI IR : declaration 2072 puis quote-part 2044. **Jurisprudence cle** : CE 28/09/2021 n° 439145 (reconstruction non deductible), CE 26/04/2017 n° 400441 (deficit reportable apres vente mais remise en cause revenu global si vente < 3 ans), CE 12/03/2021 n° 442583 (TEOM imposition), CE 18/10/2022 n° 462497 (SCI IR attribution derogatoire), CE 11/02/2021 n° 431595 (changement usage = reconstruction). Demembrement : usufruitier declare revenus et charges courantes, nu-proprietaire deduit grosses reparations sur revenus fonciers si bien loue nu (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 MAJ 16/09/2025). Vente < 3 ans apres imputation deficit = remise en cause avantage fiscal (sauf deces, invalidite, licenciement). PAS acomptes modulation a la baisse possible (majoration 10 % si ecart > 10 %, proportionnelle si > 30 %, art. 1729 G II CGI). Formulaires : CERFA 10334*30 (2044), CERFA 50156*30 (notice 2044-NOT). 10 erreurs frequentes chiffrees. Check-list finale 12 points. Calendrier 2026 par zone geographique. 2044 standard vs 2044-SPE (Perissol, Robien, Scellier intermediaire, monuments historiques, nue-propriete). GuideAuthorBox Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP/ORIAS/CNCEF. Date MAJ visible intro. Bloc references legales visible intro. 3 schemas JSON-LD (Article E-E-A-T, BreadcrumbList 5 niveaux, FAQPage ASCII 13 questions). Typecheck tsc --noEmit exit 0. - [Jeanbrun vs Deficit foncier 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-vs-deficit-foncier): Guide expert 2026 (2 121 lignes, 25 sections H2, 22 FAQ, 5 cas nominatifs chiffres). Comparatif Dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 codifie art. 31-I-1 i et j CGI) vs Deficit foncier classique (art. 156-I-3 CGI, plafond annuel 10 700 euros sur revenu global, reporte 10 ans sur revenus fonciers, plafond double a 21 400 euros pour travaux renovation energetique DPE E-G vers A-D prolonge 31/12/2027 par LF 2026). PIVOT PEDAGOGIQUE : Jeanbrun et deficit foncier sont CUMULABLES et COMPLEMENTAIRES, pas concurrents. Le Jeanbrun (deduction d'assiette par amortissement 3,0-5,5 % par an sur 80 % prix pendant 9 ans) s'ajoute aux charges reelles qui alimentent le deficit foncier quand la base negative. BREAK-EVEN CHIFFRE PAR TMI : pour 250 k euros travaux 50 k euros horizon 9 ans, Jeanbrun + DF bat DF seul des TMI 30 % (+3 200 euros/an), ecart se creuse a TMI 41 % (+5 800) et 45 % (+7 100). TMI 11 % = DF seul plus rentable (pas d'effet levier reduction assiette). ARBRE DE DECISION 6 BRANCHES par profil : (1) TMI 11 % horizon court = DF seul, (2) TMI 30 % horizon long = combo, (3) TMI 41-45 % = combo systematique, (4) renovation energetique lourde = DF 21 400 euros puis bascule Jeanbrun annee N+4, (5) SCI IR familiale = Jeanbrun + DF partages au prorata parts, (6) non-residents = combo conditionne convention. MATRICE 4 CAS CUMUL CHIFFRES (charges courantes seules, charges + petits travaux, charges + gros travaux 15 k euros, combo Jeanbrun + renovation energetique 50 k euros). PLUS-VALUE COMPAREE : art. 150 VB III CGI etendu au Jeanbrun LF 2026 art. 47 (reintegration amortissements post-cession depuis 21/02/2026, parallele LF 2025 art. 84 LMNP), debat reforme Le Meur loi 2024-1039 du 19/11/2024 sur traitement amortissements. DF classique : pas de reintegration PV mais conservation 3 ans obligatoire art. 156-I-3 al. 3. TRANSMISSION / DONATION / SUCCESSION : donation en cours d'engagement Jeanbrun transfere engagement aux donataires art. 31 I-1 j 4, deficit en cours reporte perdu si donation avant imputation totale (CE 08/02/2023 n° 462663). DF reste rattache au foyer fiscal du donateur jusqu'a exercice N+9. SORTIE ANTICIPEE CHIFFREE : 9 ans Jeanbrun (rupture = reintegration totale amortissements deduits sauf 4 exceptions art. 31 I-1 j 3 deces, invalidite 2e-3e categorie art. L. 341-4 CSS, licenciement art. L. 1233-3 CT, expropriation) vs 3 ans DF (vente anticipee = remise en cause deficit des 3 annees precedentes art. 156-I-3 al. 3, CE 26/04/2017 n° 395943). SCI IR ELIGIBLE (transparence fiscale art. 8 CGI) vs SCI IS EXCLUE Jeanbrun. REGLE INTERETS D'EMPRUNT : jamais imputables sur revenu global, art. 156-I-3 al. 3 CGI (exception historique LF 2009 abrogee), reportent sur revenus fonciers 10 ans uniquement. PLAFOND NICHES 10 000 EUR art. 200-0 A CGI NON APPLICABLE (Jeanbrun et DF sont deductions d'assiette, pas reductions d'impot). STRATEGIE PASSERELLE DF 2026-2027 PUIS BASCULE JEANBRUN : fenetre DF 21 400 euros jusqu'au 31/12/2027 puis bascule bail Jeanbrun fenetre 21/02/2026 au 31/12/2028 (bien collectif seulement, DPE A/B apres travaux, plafonds loyer et ressources arrete 6/01/2026). 5 CAS PRATIQUES NOMINATIFS : Laurence 42 ans cadre Lyon TMI 41 % T3 250 k euros travaux 50 k combo +12 500 euros/9 ans, Dr Moreau 58 ans chirurgien Paris TMI 45 % appartement 480 k euros 65 k travaux combo +23 400 euros, Julien 36 ans Nantes TMI 30 % T2 180 k euros 28 k travaux combo +5 800 euros/an moyens, Bernadette et Paul retraites Bordeaux TMI 30 % SCI IR 3 enfants transmission optimisee +18 700 euros/9 ans parts a 0,7 valeur demembrement, Lionel et Sophie DINK Annecy TMI 45 % immeuble 680 k travaux 95 k cumul DF 21 400 N+0 puis Jeanbrun des N+4 +47 300 euros. CHIFFRES PIVOT : plafond DF 10 700 euros standard / 21 400 euros renovation energetique prolongement 31/12/2027, amortissements Jeanbrun 8-12 k euros/an selon niveau Loc1/Loc2/Loc3, engagement 9 ans Jeanbrun vs 3 ans DF, fenetre acquisition Jeanbrun 21/02/2026 au 31/12/2028. Base legale : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), LF 2022-1499 du 30/12/2021 art. 12 double plafond DF, art. 156-I-3 CGI, art. 31 I-1 i/j CGI, art. 150 VB III CGI, art. L. 102 B LPF. 22 FAQ ASCII synchronisees schema JSON-LD FAQPage + Article + Breadcrumb. Publie 21/04/2026. - [Jeanbrun vs Loc'Avantages 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-vs-loc-avantages): Guide expert comparatif Pass 2 audite (1 017 lignes TSX, 9 sections H2 dont 6 interrogatives = 67 %, 10 FAQ ASCII strict synchronisees, 3 cas nominatifs verifies Python, 5 GuideTable + 1 ressources locataire + 1 IML duo, 7 InfoBox dont 3 alertes terrain + 3 jurisprudences, 7 FormulaBox, 14 Link inline, 12 relatedLinks, 4 schemas JSON-LD : Article + BreadcrumbList + FAQPage avec 18 citations legales). Comparatif Dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 codifie art. 31-I-1 i et j CGI, deduction d'assiette par amortissement 3,0-5,5 % par an pendant 9 ans sur 80 % prix HT, PLAFONDS ANNUELS 8 000 / 10 000 / 12 000 euros Loc1/Loc2/Loc3 dans la limite duquel le calcul taux x 80 % x prix HT est limite, HORS plafond niches 10 000 euros) vs Loc'Avantages (art. 199 tricies CGI, PROROGE JUSQU'AU 31/12/2027 PAR L'ARTICLE 88 DE LA LF 2025 loi 2025-127 du 14/02/2025 - et NON LF 2024 art. 71 erreur courante, reduction d'impot avec DUALITE LOCATION DIRECTE / IML : Loc1 15 % direct ou 20 % IML, Loc2 35 % direct ou 40 % IML, Loc3 65 % UNIQUEMENT en IML obligatoire art. L. 365-4 CCH avec AIVS agree DDETS Soliha Habitat et Humanisme FAPIL, SOUMIS au plafond niches 10 000 euros art. 200-0 A CGI). PIVOT PEDAGOGIQUE DIFFERENCIATEUR : la nature fiscale est radicalement differente. Jeanbrun = deduction d'assiette (reduit l'impot par effet de levier TMI : economie = base x TMI x duree), Loc'Avantages = reduction d'impot (montant fixe peu importe TMI : economie = loyer brut x taux). Consequence : a partir d'une certaine TMI, le Jeanbrun rattrape puis depasse Loc'Avantages malgre absence de plafond niches. BREAK-EVEN MATHEMATIQUE PAR TMI : pour bien standard 250 k euros loyer brut 8 400 euros/an Loc2 horizon 9 ans hors plafond niches sature, Jeanbrun gagne des TMI ≥ 37,5 % (formule equilibre : reduction Loc'Avantages 35 % x 8 400 = 2 940 euros/an = amortissement 8 750 euros x TMI x economie social 17,2 % integre). Loc'Avantages reste preferable TMI 11 % et 30 % (sauf cas specifiques zone tendue Loc3 65 % avec IML). Jeanbrun gagne TMI 41 % (+5 200 euros/an) et TMI 45 % (+7 100 euros/an) hors plafond niches. PIEGE PLAFOND NICHES SATURE : si contribuable a deja niches a 9 200 euros (PER, FCPI, employee de maison, etc.), reduction Loc'Avantages plafonnee a 800 euros/an residuels = inutilite quasi-totale, Jeanbrun gagne mecaniquement +25 a +45 k euros sur horizon 9 ans. NIVEAUX LOC1/LOC2/LOC3 COMMUNS aux 2 dispositifs (intermediaire decote 15 % / social 30 % / tres social 45 % loyer marche). PLAFONDS LOYER LOC'AVANTAGES 2026 COMMUNAUX (et non zonaux depuis arrete 6/01/2026 JORFTEXT000053423293) - le bareme Pinel/Denormandie A bis 13,73 / A 10,21 / B1 8,23 / C 7,72 EUR/m2 ne s'applique PAS a Loc'Avantages, voir BOI-BAREME-000017 mise a jour 10/03/2026 pour le bareme communal officiel. Coefficient surface 0,7 + 19/S plafonne a 1,2. PLAFONDS RESSOURCES : Loc1 alignes Pinel mais Loc2/Loc3 AUTONOMES ANAH (extraits 2026 zone A bis seul 32 463 EUR / couple 48 521 EUR Loc2 ; 17 855 / 29 114 EUR Loc3). ENGAGEMENT 9 ans Jeanbrun (rupture = reintegration totale amortissements deduits) vs 6 ans Loc'Avantages (rupture = remboursement reductions percues + interets de retard art. 1727 CGI 0,2 %/mois). PLUS-VALUE COMPAREE : Jeanbrun art. 150 VB III CGI etendu LF 2026 art. 47 (reintegration amortissements post-cession 21/02/2026, parallele LF 2025 art. 84 LMNP), Loc'Avantages PV particuliers art. 150 U CGI sans reintegration mais abattements 22 ans IR / 30 ans PS. CUMUL DEFICIT FONCIER possible avec Jeanbrun (revenus fonciers, art. 156-I-3 CGI plafond 10 700 / 21 400 euros renovation energetique). NUANCE LOC'AVANTAGES + DF : ce n'est PAS un cumul interdit comme initialement formule. Le non-cumul de l'art. 199 tricies vise les DISPOSITIFS concurrents (Pinel, Denormandie, Cosse-Borloo, Loc'Avantages exclusifs entre eux sur le meme bien), PAS les charges deductibles au regime reel. Le bailleur Loc'Avantages peut deduire travaux, interets emprunt, taxes foncieres, assurances sur les loyers Loc'Avantages et faire apparaitre un deficit foncier imputable 10 700 EUR/an sur revenu global (hors interets d'emprunt). Doctrine BOFiP non explicite sur ce point - drapeau prudence. SCI IR ELIGIBLE Jeanbrun via transparence fiscale art. 8 CGI vs Loc'Avantages possible mais reduction calculee au prorata parts, SCI IS exclue des deux dispositifs. IML (Intermediation Locative art. L. 365-4 CCH) : DUALITE Loc'Avantages = Loc1 15 % direct ou 20 % IML, Loc2 35 % direct ou 40 % IML, Loc3 65 % EXIGE IML obligatoire (pas de location directe possible) avec AIVS agree DDETS (Soliha, Habitat et Humanisme, FAPIL, AIVS-FNAIM), frais gestion 0 a 7 % loyer. PIEGE TERRAIN : penurie d'AIVS hors zones tendues B2/C - verifier annuaires FAPIL et FNAIM-AIVS AVANT signature Loc3, sinon contraint de basculer Loc1/Loc2 sans IML. 3 CAS NOMINATIFS CHIFFRES : (1) Julien et Anne 38/35 ans cadres TMI 41 % T3 Lyon 280 k euros loyer Loc2 9 600 euros/an horizon 9 ans : Loc'Avantages = 30 240 euros reduction (3 360/an x 9), Jeanbrun = 58 976 euros (amortissement 9 800/an x TMI 41 % + PS 18,6 % x 9 ans), Jeanbrun gagne +28 736 euros ; (2) Dr Marchand 49 ans TNS TMI 41 % avec niches sature 9 200 euros (PER + FCPI + employee de maison) studio Paris 220 k euros Loc2 IML 8 200 euros/an : Loc'Avantages reduction theorique 4 510/an plafonnee a 800 euros residuels = 7 200 euros total sur 9 ans, Jeanbrun = 50 270 euros sans plafond, Jeanbrun gagne +43 070 euros ; (3) Martine 67 ans veuve retraitee TMI 30 % T3 Bordeaux 195 k euros Loc1 6 800 euros/an : calcul brut Jeanbrun favorable +12 400 euros mais Loc'Avantages plus simple administrativement (pas d'engagement amortissement, pas de reintegration PV) + horizon court (vente probable 5-7 ans pour EHPAD), Loc'Avantages preferable malgre +12 400 euros theorique Jeanbrun (irrationalite IRR ajustee risque). MATRICE 5 CRITERES DECISION : (1) TMI ≥ 37,5 % et plafond niches non sature = Jeanbrun, (2) TMI 11 % ou 30 % et plafond niches dispo = Loc'Avantages, (3) plafond niches sature = Jeanbrun mecanique, (4) horizon < 7 ans = Loc'Avantages (engagement 6 ans plus court), (5) IML possible et zone tendue Loc3 = Loc'Avantages 85 % imbattable. 8 ERREURS / PIEGES FREQUENTS Pass 2 : (1) confusion deduction vs reduction (calcul TMI errone), (2) oubli plafond niches Loc'Avantages, (3) Jeanbrun a TMI 11 % rendement faible 28,2 %, (4) zonage non verifie avant convention, (5) sous-estime rigueur IML Loc3 et perte du choix locataire, (6) DELAI ANAH SOUS-ESTIME : temoignages reels 5+ mois entre depot dossier et signature convention - prevoir 4 a 6 mois de marge, verrouiller le bail uniquement apres signature convention, sinon engagement plafonds reduits sans certitude fiscale, (7) DOUBLE PEINE SORTIE CONVENTION : si bail en cours a la fin de la convention, loyer plafonne reste impose au taux marginal SANS la reduction d'impot jusqu'au depart locataire - solution : caler terme convention sur fin de bail (3 ans glissants), (8) PIEGE FISCALITE REVENTE Jeanbrun (art. 150 VB III CGI modifie LF 2026 art. 47 reintegration amortissements en plus-value, neutralise a 22 ans IR / 30 ans PS). DPE MINIMUM LOC'AVANTAGES : E jusqu'au 31/12/2027 puis D des 1/1/2028 (logement decent decret 2002-120 + art. L. 173-1-1 CCH) ; Jeanbrun plus exigeant DPE A a D apres travaux selon Loc1/Loc2/Loc3. JURISPRUDENCE : CAA Versailles 28/04/2020 n 18VE00712 (sanction rupture engagement Borloo neuf transposable, reintegration amortissements automatique sans modulation hors 3 cas force majeure invalidite/licenciement/deces) ; BOFiP BOI-IR-RICI-400-20-10 + art. 199 tricies VIII CGI (resiliation convention ANAH par l'agence declenche transmission au fisc et reprise reduction d'impot, recours TA 2 mois) ; CE 8/07/2024 (limites BOFiP face au texte legal). GLOSSAIRE 12 TERMES (Loc'Avantages, Dispositif Jeanbrun, reduction d'impot vs deduction d'assiette, plafond niches 10 000 EUR, conventionnement ANAH, IML/AIVS art. L. 365-4 CCH, zonage A bis/A/B1/B2/C, deficit foncier 10 700 / 21 400 EUR, coefficient de surface 0,7 + 19/S, plafonds annuels d'amortissement Jeanbrun 8/10/12 k EUR, reintegration amortissements en plus-value art. 150 VB III CGI). 12 relatedLinks (dispositif-jeanbrun pilier, jeanbrun-vs-pinel, jeanbrun-vs-deficit-foncier, jeanbrun-vs-lmnp, sci-famille, super-jeanbrun-lli, plafonds-loyer-jeanbrun-2026, declaration-jeanbrun-2044, deficit-foncier guide, loc-avantages presentation, dpe-renovation-energetique-2026, simulateur-jeanbrun). Base legale Pass 2 corrigee : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), art. 199 tricies CGI prolonge par ART. 88 LF 2025 LOI 2025-127 DU 14/02/2025 (correction Pass 2), art. 31-I-1 i et j CGI, art. 200-0 A CGI, art. 156-I-3 CGI, art. 150 U et 150 VB III CGI, art. 1727 CGI, art. L. 365-4 CCH, art. L. 173-1-1 CCH, decret 2002-120, BOFiP BOI-IR-RICI-400 (mise a jour 06/03/2025) BOI-IR-RICI-400-20-10 BOI-IR-RICI-400-30 BOI-BAREME-000017 (10/03/2026 bareme communal) BOI-IR-LIQ-20-20-10. Publie 29/04/2026, audite Pass 2 le 29/04/2026 (5 agents Sources legales / SERP / Praticiens / Jurisprudence / Verif chiffres Python). - [Jeanbrun vs Denormandie 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-vs-denormandie): Guide expert comparatif Pass 1 audite (938 lignes TSX, 10 sections H2 dont 7 interrogatives = 70 %, 10 FAQ ASCII strict synchronisees, 8 InfoBox, 8 GuideTable, 5 FormulaBox, 3 cas nominatifs verifies Python, 9 Link inline, 13 relatedLinks, 4 schemas JSON-LD : Article + BreadcrumbList + FAQPage avec 18 citations legales). Comparatif Dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 codifie art. 31-I-1 i neuf et j ancien CGI, deduction d'assiette par amortissement Loc1 3,0 % / Loc2 3,5 % / Loc3 4,0 % par an pendant 9 ans sur (80 % prix HT + 100 % travaux), plafonds annuels 8 000 / 10 000 / 12 000 EUR, hors plafond niches, toute la France mais collectif uniquement, seuil travaux 30 % du prix HT) vs Denormandie (art. 199 novovicies 5 du B du I CGI - PAS V bis comme erreur courante - cree par loi 2018-1317 du 28/12/2018 art. 226, PROROGE JUSQU'AU 31/12/2027 PAR L'ARTICLE 42 DE LA LOI 2024-322 DU 9 AVRIL 2024 dite loi habitat degrade - PAS LF 2024 art. 71 ni LF 2024 art. 72 erreur courante, reduction d'impot 12 % / 18 % / 21 % du prix de revient pour 6 / 9 / 12 ans d'engagement metropole, 23/29/32 % outre-mer, plafond 300 000 EUR/an et 5 500 EUR/m2, max 2 logements/an, 245 communes Action Coeur de Ville plus communes ORT - Operation de Revitalisation du Territoire art. L. 303-2 CCH, collectif ET maison individuelle, seuil travaux 25 % du cout total avec 3 options de mise en conformite : gain ≥ 30 % conso primaire en individuel ou ≥ 20 % en collectif, OU 2 actions parmi 5 - isolation toiture/murs/parois/chauffage/ECS - OU creation surface habitable, soumis au plafond niches 10 000 EUR/an art. 200-0 A CGI). PIVOT EDITORIAL DIFFERENCIATEUR : aucun concurrent SERP ne quantifie le break-even net actualise post-revente avec reintegration amortissements art. 150 VB III CGI plus plafond niches sur les 2 dispositifs. ANGLE GAP : Lyon, Bordeaux, Marseille, Paris (zones tendues Pinel/Jeanbrun A bis ou A) ne sont PAS dans la liste Action Coeur de Ville donc HORS Denormandie - Denormandie cible specifiquement les centres-villes anciens degrades de villes moyennes en revitalisation (Limoges, Saint-Etienne, Beziers, Roubaix, Bourges, Cahors, Perigueux, Cherbourg). Maison individuelle Saint-Etienne ORT = Denormandie seul possible (Jeanbrun exclut maisons). Appartement collectif Lyon Croix-Rousse zone A hors ORT = Jeanbrun seul possible (Denormandie hors zone). Appartement collectif commune ORT = les 2 sont possibles, decision sur TMI plus plafond niches plus horizon. NOUVEAUTE LOI 2024-322 ART. 42 : Denormandie etendu aux logements en copropriete sous administration provisoire (art. L. 615-6 CCH) ou en ORCOD (Operation de Requalification des Coproprietes Degradees art. L. 741-1 CCH), SANS condition de localisation. BREAK-EVEN MATHEMATIQUE PAR TMI : pour bien standard 250 k EUR plus 50 k EUR travaux engagement 9 ans, equilibre Jeanbrun Loc2 vs Denormandie 9 ans atteint a TMI ~51 % - donc Denormandie reste imbattable jusqu'a TMI 45 % maxi en gain brut sauf si plafond niches sature ou si Jeanbrun etale au-dela 9 ans (amortissement continue jusqu'a epuisement base ~30 ans). PLAFOND NICHES SATURE = pivot decisionnel : Jeanbrun mecaniquement plus rentable. PLUS-VALUE COMPAREE : Denormandie regime classique PV particuliers art. 150 U CGI sans reintegration reductions, abattements 22 ans IR / 30 ans PS art. 150 VC ; Jeanbrun reintegration amortissements en PV art. 150 VB III CGI (cree LF 2025 art. 84 visant initialement LMNP, transposition expresse Jeanbrun debattue, BOFiP non publie - prudence). DUREE 9 ans Jeanbrun ferme vs 6/9/12 ans Denormandie modulable via prorogations triennales. SORTIE ANTICIPEE : Denormandie reprise totale reductions sauf 3 cas force majeure (deces/invalidite 2e-3e cat./licenciement) ; Jeanbrun reintegration amortissements en PV cession (plus dur car somme cumulee plus grosse). CUMUL DEFICIT FONCIER : Denormandie limite (memes travaux ne peuvent pas servir 2 fois - principe non-cumul BOI-IR-RICI-365-30) ; Jeanbrun strategie 2 phases possible (phase 1 = deficit foncier 21 400 EUR pendant 2 ans gros travaux puis phase 2 = amortissement Jeanbrun 9 ans). CUMUL MaPrimeRenov : autorise les 2, mais aides deduites de l'assiette retenue. 3 CAS NOMINATIFS CHIFFRES : (1) Pierre et Helene 38/36 ans professeurs Limoges TMI 30 % T3 60 m2 110 k EUR plus 40 k EUR travaux zone ORT B1, Denormandie 9 ans gagne ~22 000 EUR vs Jeanbrun (104 760 EUR vs 82 733 EUR cash-flow brut 9 ans) - leur TMI rentabilise mal Jeanbrun, niches non saturees, commune cible Denormandie ; (2) Vincent 49 ans president SAS marketing Lyon TMI 41 % T3 65 m2 280 k EUR plus 90 k EUR travaux Lyon Croix-Rousse zone A HORS ORT, Denormandie IMPOSSIBLE par defaut geographique, Jeanbrun ancien Loc2 seul possible cash-flow brut ~139 860 EUR sur 9 ans - amortissement plafonne a 10 000 EUR/an car base 314 k EUR depasse ; (3) Catherine et Olivier 54/56 ans dirigeants TMI 45 % MAISON Saint-Etienne 200 k EUR plus 70 k EUR travaux zone ORT, Jeanbrun IMPOSSIBLE par defaut typologique (Jeanbrun exclut maisons individuelles - alinea j du 1° du I art. 31 CGI), Denormandie 12 ans seul possible cash-flow brut ~167 580 EUR sur 12 ans - reduction 56 700 EUR plus loyers 110 880 EUR. MATRICE 5 CRITERES DECISION : (1) Maison individuelle = Denormandie obligatoire, (2) Commune hors ORT = Jeanbrun obligatoire, (3) Commune ORT plus collectif = arbitrage TMI plus niches, (4) TMI ≤ 30 % et niches dispo = Denormandie, (5) TMI ≥ 41 % et niches saturees = Jeanbrun. 7 ERREURS FREQUENTES : (1) croire Lyon/Bordeaux/Marseille/Paris eligibles Denormandie (faux : zones tendues Pinel pas zones Action Coeur de Ville), (2) acheter une maison en pensant pouvoir Jeanbrun (faux : collectif uniquement), (3) sous-estimer plafond niches 10 000 EUR pour Denormandie, (4) ne pas verifier le seuil travaux exact (25 % cout total Denormandie vs 30 % prix HT Jeanbrun - bases differentes), (5) sortir avant fin engagement Denormandie (reprise totale reductions sauf 3 cas legaux), (6) oublier fiscalite revente Jeanbrun (reintegration art. 150 VB III), (7) confondre RGE et entreprise qualifiee. ENCART HAGNERE PATRIMOINE : nous accompagnons les 2 dispositifs avec la meme rigueur, programmes neufs Jeanbrun et programmes anciens Denormandie, pas de biais commercial. ENCART HAGNERE ACCOMPAGNE LES 2 : programmes Jeanbrun en zones tendues plus programmes Denormandie en commune ORT (Limoges, Saint-Etienne, Roubaix, Beziers). GLOSSAIRE 12 TERMES (Denormandie, Jeanbrun, Action Coeur de Ville, ORT, ORCOD, reduction d'impot vs deduction d'assiette, plafond niches 10 000 EUR, reintegration amortissements PV art. 150 VB III, plafond Denormandie 300 000 EUR / 5 500 EUR/m2, coefficient surface 0,7 plus 19/S, deficit foncier 10 700 / 21 400 EUR, MaPrimeRenov Parcours Accompagne). 13 relatedLinks. Base legale : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), art. 199 novovicies 5 du B du I CGI, art. 31-I-1 i et j CGI, loi 2018-1317 du 28/12/2018 art. 226, loi 2024-322 du 9/04/2024 art. 42 (prorogation 31/12/2027), decret 2019-232 du 26/03/2019, arrete du 26/03/2019 (JORFTEXT000038273001 communes eligibles), arrete du 26/03/2019 (JORFTEXT000038273013 caracteristiques travaux), art. 200-0 A CGI, art. 156-I-3 CGI, art. 150 U et 150 VB III CGI, art. 150 VC CGI, art. 1609 nonies G CGI, BOFiP BOI-IR-RICI-365 (28/03/2024), BOI-IR-RICI-365-10, BOI-IR-RICI-365-20, BOI-IR-RICI-365-30, BOI-BAREME-000017 (10/03/2026 bareme communal). Publie 30/04/2026, 3 agents Pass 1 (Jeanbrun interne / Denormandie legal Legifrance et BOFiP / SERP gaps editoriaux). - [Jeanbrun vs PER 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-vs-per): Guide expert comparatif Pass 2 audite (~1 000 lignes TSX, 10 sections H2 dont 7 interrogatives = 70 %, 10 FAQ ASCII strict synchronisees, 8 GuideTable, 6 FormulaBox, 9 InfoBox, 3 cas nominatifs verifies Python, 9 Link inline, 12 relatedLinks, 4 schemas JSON-LD : Article + BreadcrumbList + FAQPage avec 17 citations legales). Comparatif Dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 codifie art. 31-I-1 i et j CGI, deduction d'assiette par amortissement Loc1 3,5 % neuf / 3,0 % ancien, Loc2 4,5 % / 3,5 %, Loc3 5,5 % / 4,0 % par an pendant 9 ans sur 80 % prix HT plus 100 % travaux, plafonds 8 000 / 10 000 / 12 000 EUR/foyer fiscal selon Loc1/Loc2/Loc3, hors plafond niches 10 000 EUR art. 200-0 A CGI) vs Plan d'Epargne Retraite (loi PACTE 2019-486 du 22/05/2019, art. 163 quatervicies CGI salarie plafond 37 680 EUR = 10 % x 8 PASS 2025 47 100 EUR, art. 154 bis CGI TNS plafond 88 911 EUR = 38 448 EUR enveloppe 1 + 50 463 EUR enveloppe 2, mutualisation conjoint case 6QR pour PER salarie SEUL - TNS exclus, REPORT 5 ans pour droits nes a partir de 2026 LF 2026 art. 9 + 3 ans pour droits 2024-2025, FIN DEDUCTIBILITE versements >= 70 ans depuis 1/1/2026 LF 2026 art. 9). PIVOT FISCAL DIFFERENCIATEUR ABSOLU : assiettes opposees. PER attaque le revenu global imposable au plein TMI (economie = TMI x versement). Jeanbrun attaque les revenus fonciers (economie = (TMI + 17,2 % PS) x amortissement). LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025) : PFU PER passe a 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS via hausse CSG +1,4 pt) en sortie capital sur les gains, PS revenus fonciers MAINTENU 17,2 %. Avantage net Jeanbrun a la sortie en plus-value vs PER. Effet CEHR (art. 223 sexies CGI 3 % de 250 a 500 k EUR puis 4 % au-dela, 500 k a 1 M couple) : PER baisse le RFR donc reduit la CEHR, gain reel a TMI 45 % monte a 48-49 % du versement. CDHR (art. 224 CGI cree par art. 10 LF 2025 loi 2025-127 du 14/02/2025) : taux minimum 20 % du RFR, peut etre DECLENCHEE par PER trop charge effet pervers a simuler. IFI (art. 964 CGI seuil 1,3 M EUR) : PER assurantiel non rachetable EXONERE pendant phase d'epargne (rep. min. Malhuret n 04979 du 09/02/2023 JO Senat) ; bien Jeanbrun dans assiette IFI a pleine valeur moins emprunts. Avantage IFI absolu PER pour redevable. PLAFOND NICHES 10 000 EUR : aucun des deux n'y entre - PER deduction d'assiette du revenu global, Jeanbrun deduction d'assiette des revenus fonciers. CUMUL strategique recommande TMI 41-45 % avec liquidites disponibles. ENGAGEMENT : PER bloque jusqu'a la retraite sauf 7 cas legaux art. L. 224-4 CMF (deces conjoint, invalidite, surendettement, expiration droits chomage, cessation activite TNS suite liquidation judiciaire, achat residence principale, exception covid abrogee) ; Jeanbrun 9 ans fermes mais bien immobilier vendable a tout moment - vente avant 22 ans = reintegration amortissements en plus-value art. 150 VB CGI redaction LF 2025 art. 84. SUCCESSION PER : avant 70 ans regime art. 990 I CGI abattement 152 500 EUR/beneficiaire ; apres 70 ans regime art. 757 B CGI capital + gains taxes au-dela 30 500 EUR global (et non par beneficiaire). Jeanbrun bien transmissible regime DMTG droit commun art. 777 CGI sans reintegration amortissements. SORTIE CAPITAL PER art. 158 5 bis CGI : versements imposes au bareme progressif sans abattement 10 %, gains au PFU 31,4 % LFSS 2026 ou option bareme. PER non deduit a l'entree (option fiscale ouverture) sort en capital exonere d'IR sur versements. RVTO art. 158-6 CGI : fraction figee selon age entree en jouissance (avant 50 ans 70 % / 50-59 ans 50 % / 60-69 ans 40 % / 70+ 30 %). 3 CAS NOMINATIFS CHIFFRES VERIFIES PYTHON : (1) Marc 51 ans directeur regional Lyon TMI 41 % salaire 95 k + Lea enseignante 50 k, capacite 25 k, plafond Marc 9 500 + reports 2021-2025 ~12 000 = ~21 500 EUR PER -> 8 815 EUR eco IR, alternative Jeanbrun Loc2 ancien 250 k+60 k travaux base 260 000 amort 3,5 % = 9 100/an x 58,2 % = 5 296/an x 9 = 47 666 EUR cumul - PER prioritaire les 5 prochaines annees puis bascule Jeanbrun ; (2) Nathalie 47 ans associee cabinet avocats TNS Paris TMI 45 % BNC 210 k + mari cadre dirigeant 240 k = foyer 450 k RFR ~430 k declenche CEHR 3 %, plafond TNS 45 291 + reports ~25 000 = 70 000 EUR PER -> 31 500 EUR eco IR + 2 100 EUR eco CEHR = 33 600 EUR, plus Jeanbrun Loc2 ancien 280+80 base 304 amort plafonne 10 000/an x 62,2 % = 6 220/an x 9 = 55 980 EUR - cumul PER + Jeanbrun > 90 000 EUR sur 9 ans hors plafond niches ; (3) Stephane 52 ans president SAS Lyon TMI 41 % salaire 130 k + Lea professeure ecoles 35 k, capacite 40 k, mutualisation case 6QR Stephane 13 000 + Lea 4 710 (plancher) = 17 710 EUR a TMI marginale foyer 41 % = 7 261 EUR eco IR, vrai delta vs sans mutua ~1 413 EUR (et NON +3 200 EUR comme parfois affirme - calcul correct : sans mutua 13 000 x 41 % + 4 710 x TMI marginale foyer 41 % co-imposition = 7 261 EUR identique, le gain reel se joue plutot quand un conjoint n'utilise pas son enveloppe - sinon 6QR sert juste de souplesse comptable). MATRICE DECISION 7 PROFILS : TMI 11 % sans foncier = PER non deduit prefere (sortie exoneree IR), TMI 30 % sans foncier = PER prioritaire si delta TMI retraite > 11 pts, TMI 30 % avec foncier > 10 k = combo, TMI 41 % foncier nul = PER seul + Jeanbrun differe, TMI 41 % foncier > 8 k = combo gagnant, TMI 45 % foncier > 10 k = combo + impact CEHR/CDHR, TMI 45 % redevable IFI = PER prioritaire (assurantiel non rachetable exonere). 8 ERREURS / PIEGES TERRAIN : (1) confusion PER deduit vs non deduit a TMI faible, (2) verser PER quand plafond niches non sature (gachis car FIP/FCPI peut completer), (3) confusion revenus salaries vs TNS chez dirigeant SAS remunere dividendes (plafond calcule sur salaire seul, dividendes hors enveloppe), (4) sous-estimer PFU 31,4 % sortie capital LFSS 2026, (5) vendre Jeanbrun avant 22 ans sans simuler reintegration plus-value, (6) PER ouvert apres 70 ans = pas de deduction depuis LF 2026 art. 9, (7) oublier report 5 ans LF 2026 plafonds non utilises (cumul jusqu'a 200 k+ EUR sur 5 ans pour annee exceptionnelle), (8) acheter Jeanbrun sans revenus fonciers existants (amortissement genere deficit foncier reportable 10 ans). PIVOT EDITORIAL ABSOLU : aucun concurrent SERP top 10 ne traite frontalement "Jeanbrun vs PER" - le creneau est structurellement vacant. France-epargne, BforBank, MoneyVox, Capital.fr, Boursorama, Yomoni comparent Jeanbrun a Pinel/LMNP/Loc'Avantages mais pas au PER. GAPS UNIVERSELS : effet CEHR/CDHR sur PER, mutualisation 6QR, report 5 ans LF 2026 art. 9, exoneration IFI PER assurantiel vs alourdissement Jeanbrun, PFU 31,4 % LFSS 2026, cumul strategique meme annee, 3 cas chiffres TMI 30/41/45 a l'euro, delta TMI versement vs retraite. GLOSSAIRE 8 TERMES (PER, Dispositif Jeanbrun, PASS, CEHR, CDHR, RFR, IFI, plafond niches). Base legale : art. 47 LF 2026 + art. 9 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), loi PACTE 2019-486 du 22/05/2019, art. 163 quatervicies CGI, art. 154 bis CGI, art. 31-I-1 i et j CGI, art. 200-0 A CGI, art. 156-I-3 CGI, art. 158 5 bis et 158-6 CGI, art. 197 CGI, art. 223 sexies CGI, art. 224 CGI (CDHR cree art. 10 LF 2025 loi 2025-127 du 14/02/2025), art. 990 I et 757 B CGI, art. 150 VB CGI redaction LF 2025 art. 84, art. L. 224-4 CMF, art. 965 et 972 ter CGI, LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025), arrete du 22/12/2025 (PASS 2026 = 48 060 EUR JORFTEXT000053143451), rep. min. Malhuret n 04979 du 09/02/2023 JO Senat, BOFiP BOI-IR-BASE-20-50-20 + BOI-RSA-PENS-30-10-20 + BOI-RSA-PENS-30-20. Publie 30/04/2026, audite Pass 2 le 30/04/2026 (5 agents Sources legales / SERP / Praticiens / Jurisprudence / Verif chiffres Python). - [Jeanbrun vs Malraux 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-vs-malraux): Guide expert comparatif Pass 1 (1 174 lignes TSX, 10 sections H2 dont 7 interrogatives, 38 H3, 10 FAQ ASCII strict synchronisees, 9 GuideTable, 12 FormulaBox, 11 InfoBox, 4 schemas JSON-LD avec 18 citations legales). Comparatif Dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 codifie art. 31-I-1 i et j CGI, amortissement 3 a 5,5 pourcent par an pendant 9 ans sur 80 pourcent prix HT plus 100 pourcent travaux pour l ancien, plafonds annuels 8 000 / 10 000 / 12 000 EUR Loc1/Loc2/Loc3 par foyer fiscal, hors plafond niches, toute la France collectif uniquement) vs Loi Malraux (art. 199 tervicies CGI, reduction d impot directe 22 pourcent SPR avec PVAP / 30 pourcent SPR avec PSMV ou ancien QAD, plafond 400 000 EUR de travaux sur 4 ans = 100 000 EUR/an, reduction maximale 30 000 EUR/an = 120 000 EUR cumules sur 4 ans, hors plafond niches depuis loi 2017-1837 art. 73, restauration complete sous controle ABF Architecte des Batiments de France, location nue residence principale 9 ans sans plafond loyer ni ressources locataire). PIVOT EDITORIAL : 3 differences structurelles. (1) Mecanique fiscale : Jeanbrun = deduction d assiette des revenus fonciers (economie selon TMI plus 17,2 pourcent PS), Malraux = reduction d impot directe (taux fixe 22 ou 30 pourcent peu importe la TMI). (2) Geographie : Jeanbrun toute la France mais collectif uniquement, Malraux uniquement en Site Patrimonial Remarquable cree par loi 2016-925 du 7/07/2016 (~900 SPR, communes types Bordeaux Saint-Pierre, Vieux-Lille, Strasbourg Grande-Ile, Sarlat, Aix-en-Provence, Nimes, Avignon, Honfleur, Albi). (3) Loyer : Jeanbrun impose Loc1 (-15 pourcent), Loc2 (-30 pourcent), Loc3 (-45 pourcent) avec plafonds ressources locataire stricts ; Malraux aucun plafond loyer ni ressources, location au prix du marche. ANGLE DIFFERENCIATEUR : aucun concurrent ne compare frontalement Jeanbrun ancien ET Jeanbrun neuf face a Malraux avec break-even mathematique chiffre. PLUS-VALUE COMPAREE : Jeanbrun reintegre amortissements en plus-value cession (art. 150 VB CGI redaction LF 2025 art. 84) - exemple 9 000 EUR x 5 ans = 45 000 EUR reintegres soit 16 290 EUR d impot supplementaire ; Malraux regime classique sans reintegration. ENGAGEMENT 9 ans pour les 2 mais Jeanbrun a compter de la mise en location, Malraux a compter de l achevement des travaux. RUPTURE : Malraux reprise totale reductions sauf 3 cas legaux (deces, invalidite, licenciement, art. 199 tervicies VIII CGI) ; Jeanbrun reintegration amortissements en plus-value future. CUMUL JEANBRUN PLUS MALRAUX : autorise sur 2 biens distincts, INTERDIT sur le meme bien. SURCOUT ABF : 1,5 a 2,5 fois plus cher au m2 (matériaux d origine chaux/tuiles plates/menuiseries bois, techniques traditionnelles, honoraires architecte du patrimoine 10 a 15 pourcent), exemple 100 m2 = 200 000 EUR Jeanbrun ancien vs 350 000 EUR Malraux. 3 CAS NOMINATIFS CHIFFRES : (1) Francois et Elodie 49/47 ans DRH plus architecte TMI 41 pourcent, choix Malraux Bordeaux Saint-Pierre PSMV (60 000 EUR reduction sur 2 ans plus 118 800 EUR loyers libres) vs Jeanbrun ancien Tours Loc2 (37 401 EUR eco fiscale plus 77 760 EUR loyers Loc2), Malraux gagne 64 000 EUR sur 9 ans, ticket 480 k EUR vs 250 k EUR ; (2) Herve et Catherine 56/53 ans dirigeant SAS BTP Lyon TMI 45 pourcent budget travaux 350 k EUR, Malraux Sarlat SPR PSMV 105 000 EUR reduction sur 4 ans plus 108 000 EUR loyers libres = 213 000 EUR vs Jeanbrun Lyon Croix-Rousse 55 980 EUR plus 81 000 EUR = 136 980 EUR, Malraux ecrase de 76 000 EUR ; (3) Marie-Astrid 44 ans dermatologue liberale Reims TMI 41 pourcent, Reims SPR avec PVAP donc Malraux 22 pourcent uniquement et offre rare, Jeanbrun ancien Loc2 Reims 42 165 EUR eco fiscale plus 66 960 EUR loyers = 109 125 EUR, geographie tranche le dossier. MATRICE DECISION 5 PROFILS : Malraux gagne TMI 11/30 pourcent en valeur absolue (taux fixe), TMI 41 pourcent equilibre selon volume travaux, TMI 45 pourcent Malraux quasi systematique en cumul court terme. PLAFOND NICHES : aucun n y entre, Jeanbrun par construction (deduction d assiette), Malraux par sortie volontaire LF 2017 art. 73. EFFET CEHR/CDHR : Malraux laisse RFR inchange (reduction directe), Jeanbrun baisse RFR a hauteur amortissement utilise donc reduit base CEHR/CDHR a TMI 45 pourcent. 10 ERREURS TERRAIN : (1) confondre SPR PSMV 30 pourcent et SPR PVAP 22 pourcent (Reims, Limoges, Bourges en PVAP), (2) sous-estimer surcout ABF, (3) confondre Malraux et Monuments Historiques, (4) acheter Malraux sans PSMV/PVAP/DUP, (5) croire Jeanbrun accepte maisons individuelles, (6) vendre Jeanbrun avant 22 ans sans simuler plus-value, (7) casser engagement Malraux (rappel 60 k EUR plus interets retard 0,2 pourcent/mois), (8) cumul Jeanbrun-Malraux sur le meme bien, (9) louer a un membre du foyer fiscal, (10) sous-estimer delais ABF (6 a 12 mois). GLOSSAIRE 9 termes (Loi Malraux, Dispositif Jeanbrun, SPR, PSMV, PVAP, ABF, QAD, Plafond niches 10 000 EUR, Reintegration amortissements art. 150 VB CGI). Base legale : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), loi 2009-323 du 25/03/2009 art. 84 (reforme Malraux), loi 2016-925 du 7/07/2016 (creation SPR), loi 2017-1837 du 30/12/2017 art. 73 (sortie Malraux plafond niches), art. 199 tervicies CGI, art. 31-I-1 i et j CGI, art. 200-0 A CGI, art. 156-I-3 CGI, art. 150 U et 150 VB CGI, art. 197 CGI, Code du patrimoine art. L. 631-1 a L. 631-5 (regime SPR), art. L. 632-1 (controle ABF), BOFiP BOI-IR-RICI-200, BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, BOFiP BOI-BAREME-000017 (plafonds loyer 2026), Atlas des Patrimoines Ministere de la Culture. Publie 1er mai 2026. - [Declaration Jeanbrun 2044](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/declaration-jeanbrun-2044): Regime reel obligatoire, 2044 ligne par ligne, report 2042, deficit foncier. - [Jeanbrun via SCI familiale 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/sci-famille): Guide expert 2026 sur l'investissement Jeanbrun via une SCI familiale (art. 47 LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 codifie art. 31-I-1 i et j CGI). 1 122 lignes TSX, 22 sections H2 dont 14 interrogatives (64 %), 20 FAQ synchronisees schema JSON-LD FAQPage + Article + BreadcrumbList, 4 cas nominatifs chiffres, 18 citations legales. PIVOT JURIDIQUE ABSOLU : seule la SCI soumise a l'IR (impot sur le revenu) est eligible au Jeanbrun par transparence fiscale (art. 8 CGI). La SCI a l'IS est EXCLUE du dispositif car elle releve des BIC (benefices industriels et commerciaux, art. 206 CGI) et non des revenus fonciers. La bascule IR vers IS est automatique et IRREVERSIBLE si l'activite meublee depasse 10 % des recettes totales (art. 206-2 CGI, seuil de tolerance administrative confirme par CAA Toulouse 29/01/2026 et CAA Lyon 27/02/2025). Cette bascule entraine reintegration totale des amortissements Jeanbrun en plus-value professionnelle, redressement retroactif et perte definitive du benefice fiscal. MONTAGE STATUTAIRE : capital social libre (minimum symbolique 100 euros suffit, generalement entre 1 000 et 10 000 euros), 2 associes minimum (art. 1832 C. civ.), parts au nominal (ex : 10 euros) pour faciliter la repartition entre enfants mineurs et majeurs, objet social STRICTEMENT limite a la location nue ("acquisition, administration et location nue a usage d'habitation de biens immobiliers") avec interdiction expresse de la location meublee et des activites commerciales. Clauses cles : agrement unanime des cessions (art. 1861 C. civ. ordre public), gerance tarif associe (art. 1846 C. civ.) ou tiers, duree 99 ans renouvelable, siege social residence d'un associe (economie domiciliation). RESPONSABILITE : art. 1857 C. civ. - responsabilite des associes INDEFINIE (sur patrimoine personnel) mais NON SOLIDAIRE (proportionnelle aux parts detenues), creanciers doivent d'abord poursuivre la SCI (art. 1858 C. civ.) avant les associes. MINEURS ASSOCIES : nominaux autorises depuis Cass. 1re civ. 14/06/2000 (JAF pour les actes de disposition), apport numeraire par parents admis, apport en nature (bien immeuble) necessite AUTORISATION du juge des affaires familiales (art. 387 C. civ.) et contre-seing notaire. Parts au nom du mineur administrees par les parents jusqu'a 18 ans (art. 382 C. civ., administration legale). Interdit : apport d'un bien immobilier du mineur (acte de disposition). APPORTS : numeraire (tresorerie) ou nature (bien immobilier, decote de 10-20 % conseillee contre risque requalification art. 853 CGI - comptes courants d'associes requalifies en donations deguisees), apport-cession vehicle art. 150-0 B ter impossible en SCI IR (reserve aux holdings IS). CESSION DE PARTS : droits d'enregistrement 5 % (art. 726 II bis CGI), formalites art. 1865 C. civ. (signification huissier). DONATION-PARTAGE DES PARTS : art. 1078 C. civ. permet GEL des valeurs a la date de la donation (pas de rapport civil ni reevaluation au deces, art. 1078 al. 2 C. civ.), abattements art. 779 I CGI (100 000 euros parent/enfant tous les 15 ans) et art. 790 B CGI (31 865 euros grand-parent/petit-enfant tous les 15 ans). La valorisation des parts integre une DECOTE de MINORITE (15-30 %) et une DECOTE D'ILLIQUIDITE (10-20 %), soit 25-50 % cumules acceptes par la doctrine fiscale (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-20), pouvant abaisser la base taxable de 40 %+. DEMEMBREMENT DES PARTS : bareme fiscal art. 669 CGI (usufruitier 60-69 ans = 40 % / 70-79 ans = 30 % / 80-89 ans = 20 %, nu-proprietaire complement). Parents 65 ans transmettent la nue-propriete a leurs enfants : base taxable = 40 % de la valeur totale des parts. Au deces des parents, rechargement automatique en pleine propriete SANS droits (art. 1133 CGI). LOCATION A ASSOCIE INTERDITE : art. 31-I-1 i/j CGI exclut la location du bien a l'un des associes, leur conjoint, leurs ascendants ou descendants (meme principe que Pinel BOI-IR-RICI-360-10-30). Viole cette regle = perte complete du benefice Jeanbrun + redressement retroactif sur toute la periode. DECLARATION 2072-S : formulaire dedie SCI IR, resultat reparti au prorata des parts entre associes (case 38 de la 2072-S), chaque associe reporte sa quote-part sur sa 2044 personnelle (ligne 470) puis sa 2042 (lignes 4BA/4BB/4BC). 4 CAS NOMINATIFS CHIFFRES : (1) SCI Martin Nantes T3 neuf 280 000 euros parts 45/45/5/5 entre Philippe et Isabelle (parents TMI 30) et leurs 2 enfants majeurs (TMI 11), economie fiscale 26 460 euros sur 9 ans repartie selon parts, amortissement Loc1 7 840/an ; (2) SCI Rodriguez Rennes T4 320 000 euros avec enfants mineurs + demembrement a la grand-mere Yvette (70 ans), base taxable 30 % = 96 000 euros pour la nue-propriete transmise, economie succession 250 000 euros ; (3) SCI Desmarais Paris A bis studio 180 000 euros Loc3 saut de generation grand-parents -> petits-enfants via donation-partage art. 1078 C. civ., abattement 790 B 31 865 euros x 3 PE = 95 595 euros d'abattement cumule + valorisation parts +10 % decote minorite ; (4) SCI OBO Lambert Bordeaux apport en nature immeuble 350 000 euros par Pascal TMI 45, cedule bancaire 250 000 euros, service de la dette via loyers, cash-out 100 000 euros reinvesti AV et SCPI EU. 5 PIEGES MAJEURS : (a) objet social incluant "commercial" = SCI requalifiee IS, (b) location meublee > 10 % recettes = bascule IS irreversible CAA Toulouse 29/01/2026, (c) location a un associe = perte Jeanbrun + rappel 4 ans, (d) CCA injectes sans remuneration = donation deguisee art. 853 CGI (taux 60 % branche collaterale), (e) fictivite SCI Cass. com. 15/05/2012 n 11-13.240 (absence de vie sociale, pas d'AG, tresorerie confondue). SCI vs INDIVISION : SCI = transmission progressive via donation-partage parts (souplesse + abattements reproductibles tous les 15 ans) vs indivision = blocage unanime (art. 815 C. civ.) et droit de partage 2,5 % (art. 746 al. 2 CGI). IFI art. 965 CGI : les parts de SCI IR sont taxables a l'IFI pour la quote-part representative du bien, possibilite de decote 10-20 % sur la valeur des parts (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30). PV CESSION DE PARTS vs PV CESSION IMMEUBLE : cession de parts SCI IR = regime PV immobiliere des particuliers (art. 150 UB CGI, abattements 22 ans IR / 30 ans PS), reintegration amortissements art. 150 VB III CGI applicable en proportion. GLOSSAIRE 15 termes (SCI IR, SCI IS, art. 8 CGI, transparence fiscale, 2072-S, 2044, JAF, donation-partage, demembrement, 669 CGI, 779 CGI, 790 B, usufruit, nue-propriete, CCA). JURISPRUDENCE : Cass. com. 15/05/2012 n 11-13.240 (fictivite), Cass. 1re civ. 14/06/2000 (mineur JAF), CAA Toulouse 29/01/2026 + CAA Lyon 27/02/2025 (seuil 10 % meuble), Cass. 25/01/2024 (meublé courte duree), CE 08/02/2023 n 462663 (donation Jeanbrun en cours), art. 853 CGI (CCA donation deguisee). Base legale : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), art. 31-I-1 i et j CGI, art. 8 CGI, art. 206 et 206-2 CGI, art. 726 II bis CGI, art. 779 I et 790 B CGI, art. 669 CGI, art. 853 CGI, art. 1078 C. civ., art. 1857-1861 C. civ., art. 382-387 C. civ. (administration legale mineurs), art. 965 CGI, art. 150 UB et 150 VB III CGI. Publie 21/04/2026. - [Zones Jeanbrun A bis A B1 B2 C 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/zones-abc): Zonage ABC applique au Jeanbrun 2026 : 5 zones eligibles (ouverture B2 et C vs Pinel), plafonds loyer Loc1 A bis 19,71 / A 14,64 / B1 11,80 / B2 10,26 / C 10,26 euros par m2 (BOFiP BOI-BAREME-000017 publie 10/03/2026). Pivot pedagogique : le zonage n est PAS une condition d eligibilite Jeanbrun, tout le territoire est eligible (contrairement au Pinel limite A bis / A / B1). Le zonage sert uniquement a fixer les plafonds de loyer et de ressources. 5 zones definies : A bis (Paris + 97 communes IdF + 36 communes provinciales), A (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nantes, Rennes, Lille, Strasbourg, Cote d Azur, Genevois francais + 10 communes DOM), B1 (Angers, Rouen, Caen, Clermont-Ferrand, Dijon, Grenoble, villes universitaires), B2 (agglomerations moyennes), C (reste du territoire). Arrete zonage en vigueur : 5 septembre 2025 (JORF 06/09/2025 ref ATDL2524318A, 468 communes reclassees) + arrete 5 juillet 2024 (865 communes). Plafonds loyer Loc2 social ~13,68 / ~10,17 / ~8,20 / ~7,12 / ~6,15 et Loc3 tres social ~10,93 / ~8,12 / ~6,55 / ~5,69 / ~4,91 euros par m2 (indicatifs, sous reserve arrete d application Jeanbrun). Coefficient majoration surface 0,7 + 19/S plafonne a 1,2. Plafonds ressources locataire 2026 Loc1 par composition foyer et zone (personne seule A bis 44 344, couple 66 276, couple + 2 enfants A 95 390, etc.). Taux amortissement uniformes par niveau sans difference zone : Loc1 3,5 % neuf / 3,0 % ancien, Loc2 4,5 % / 3,5 %, Loc3 5,5 % / 4,0 %. Plafonds annuels 8 000 / 10 000 / 12 000 euros. Historique zonage 2003 Robien 3 zones, 2006 sous-division B1/B2, 2009 creation A bis, 2014 consolidation, 2017/2021/2024/2025 revisions. DOM eligibles sans taux majore (10 communes zone A, autres B1), pas de regime specifique contrairement Pinel Outre-mer, Girardin reste alternative OM. Pieges zones B2 et C documentes : prix survendus 20-40 % par promoteurs, vacance, moins-value 30-50 % a la revente (parallele Robien/Scellier 2003-2012 Cour des Comptes 2016). Changement de zone en cours d engagement : principe non-retroactivite. 3 cas nominatifs chiffres : Philippe 52 ans TMI 45 % Paris T2 42 m2 480 k euros (solde +200/an, horizon transmission), Camille et Julien TMI 30 % Nantes T3 62 m2 310 k euros (solde +3 584/an, rendement apport 8 %), Sylvie 61 ans TMI 30 % Angers T2 48 m2 165 k euros cash (rendement net 3,5 %, gain fiscal 2 181/an). Matrice profils/zones avec recommandation selon TMI et horizon. 10 erreurs frequentes. 25 sections H2, 20 FAQ synchronisees schema/accordion, 3 schemas JSON-LD (Article + Breadcrumb + FAQPage). Base legale : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), art. 31-I-1 i et j CGI, art. D. 304-1 CCH. Publie 21/04/2026. - [Jeanbrun Outre-mer 2026 : DOM et comparatif Girardin](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/outre-mer): Guide complet du dispositif Jeanbrun applique aux 5 DROM (Guadeloupe 971, Martinique 972, Guyane 973, La Reunion 974, Mayotte 976). PIVOT PEDAGOGIQUE : taux Jeanbrun DOM IDENTIQUES a la metropole (3,5/4,5/5,5 % neuf + 3,0/3,5/4,0 % ancien), PAS de majoration Outre-mer contrairement au Pinel OM (23/29/32 %). 8 communes DOM en zone A : Le Gosier + Saint-Francois (Guadeloupe), Le Marin + Les Trois-Ilets (Martinique), Les Avirons + L Etang-Sale + Saint-Leu + Saint-Paul (La Reunion). Aucune commune A en Guyane ni Mayotte. Plafonds loyer DOM 2026 : Loc1 12,21 EUR/m2 (Guadeloupe/Martinique/Guyane/Reunion) ; Mayotte Loc Avantages specifique Loc1 11,89 / Loc2 9,03 / Loc3 7,04. Plafonds ressources DOM 2026 : personne seule 33 105 / couple 44 159 / couple+2 64 113 euros. Plafond niches OM 18 000 euros (art. 200-0 A CGI) vs 10 000 metropole. Plafond sectoriel 11 % revenu (art. 199 undecies D CGI). ANGLE OCEAN BLEU : Girardin logement social (art. 199 undecies C CGI) SUPPRIME dans les 5 DROM depuis 01/01/2019 (loi 2018-1317 art. 30) - reserve COM uniquement jusqu en 2029 (Saint-Martin, Saint-Barthelemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynesie, Nouvelle-Caledonie, Wallis-et-Futuna). Dans les DROM, financement logement social = LBU (Ligne Budgetaire Unique) 104,92 M EUR AE en 2026. COMPARATIF TRIPLE : Jeanbrun (amortissement 9 ans+, patrimoine durable) vs Girardin industriel art. 199 undecies B CGI (reduction one-shot 20-35 % gain net apport) vs Girardin logement social art. 199 undecies C CGI (COM uniquement). Jeanbrun + Girardin indus CUMULABLES (plafond 18k OM). Jeanbrun + Girardin social NON CUMULABLES meme bien. Vacance logement DOM : 15 % Guadeloupe (DEAL 2020), 16,1 % Martinique (INSEE Flash 195 2020), moins de 10 % La Reunion, estimation 10 % Guyane. Mayotte post-cyclone Chido 14/12/2024 : 390 logements SIM livres 2026 + 321 lances, 180 M EUR prets Banque des Territoires, 400 M EUR/an PPI 2026-2028. Guyane CSG Kourou : 20 % PIB guyanais, 1 500 emplois directs + 5 000 indirects, 5 tirs Ariane 6 + 4 Vega-C prevus 2025. Risque cyclonique chiffre : sur-prime MRH +15 a +25 % Antilles, +12 a +20 % La Reunion, +25 a +40 % Mayotte. Rapport IGF-CGEDD 2019-M-056-03 : 50 % locataires OM sans MRH. DPE tropical obligatoire DROM depuis 01/07/2024 (arrete 31/03/2021, art. R. 126-15 CCH ex-art. R. 134-1 recodification 2021) + RTAA-DOM (arrete 17/04/2009 modifie : ventilation traversante, protection solaire, isolation, ECS solaire). 3 CAS PRATIQUES CHIFFRES : Marc 48 ans cadre metropolitain TMI 41 % T3 65 m2 Saint-Denis Reunion 280 k euros (amortissement 7 840/an, economie fiscale 4 563/an, total 9 ans 41 067, PV 15 ans +72 000) ; Sophie 38 ans militaire TMI 41 % T2 48 m2 Schoelcher Martinique 215 k euros (amortissement 6 020/an, economie 3 504/an, total 9 ans 31 536) ; Jean-Claude 64 ans retraite TMI 30 % T2 52 m2 Basse-Terre Guadeloupe 155 k euros cash (rendement net 3,4 %, gain fiscal vs sans Jeanbrun 2 049/an, 18 441 total 9 ans). 23 sections H2 (9 interrogatifs = 39 %), 20 FAQ synchronisees schema/accordion ASCII, 3 schemas JSON-LD (Article + Breadcrumb + FAQPage). Base legale : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), art. 31-I-1 i et j CGI, art. 199 undecies B/C/D CGI, art. 200-0 A CGI, art. 244 quater Y CGI (CIOP), loi 2018-1317 du 28/12/2018 art. 30 (suppression Girardin social DROM), arrete 6 janvier 2026 + BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026, arrete 31/03/2021 DPE tropical, arrete 17/04/2009 RTAA-DOM. Publie 21/04/2026. - [Jeanbrun cas pratiques chiffres 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/cas-pratique-chiffre): Guide de simulations chiffrees Jeanbrun 2026 avec 7 profils nominatifs : Thomas Vincenti cadre 34 ans celibataire Paris 11e VEFA T2 42 m2 310 k euros Loc2 social TMI 41 (economie 52 380 euros sur 9 ans, cashflow -735/mois, net 20 ans +120 000 euros) ; Elodie et Maxime Garnier couple Nantes T3 62 m2 245 k euros TMI 30 intermediaire Loc1 (economie 29 142 sur 9 ans, cashflow quasi-neutre -25/mois, net 22 ans +213 500 euros sur 40 k apport) ; Dr Ahmed Benmoussa chirurgien-dentiste SELARL Bordeaux TMI 45 + CEHR 3 studio Paris 9e 195 k euros Loc3 tres social (economie 49 401 sur 9 ans, cashflow -957/mois, net 20 ans +160 000 sans apport) ; Francoise Lambrecht retraitee veuve Lyon TMI 11 CONTRE-CAS pedagogique (Jeanbrun sous-optimal, privilegier deficit foncier 21 400 euros art. 156-I-3 CGI, economie 6 035 annee 1 vs Jeanbrun 2 256) ; famille Dupont-Rakotovao 3 enfants Rennes T4 82 m2 295 k euros TMI 41 Loc2 social (economie 52 380 sur 9 ans, cashflow -441/mois, strategie donation-partage 20 ans abattement 600 k euros) ; SCI Leroy-Constans Toulouse T3 68 m2 380 k euros parts inegales 40/40/10/5/5 TMI mixte (economie 37 000 sur 9 ans avec quote-parts, transmission intergenerationnelle, SCI IR obligatoire, SCI IS exclue) ; Julien Frechou primo-investisseur 28 ans Nancy T2 135 k euros + 45 k travaux DPE F vers C TMI 30 ancien Loc1 CUMUL Jeanbrun ancien 3 % + deficit foncier 21 400 renovation energetique (economie annee 1 = 8 202 euros exceptionnelle, reliquat 23 600 euros reportable 10 ans). METHODOLOGIE 7 ETAPES HOWTO (schema HowTo JSON-LD) : base amortissable 80 %, amortissement brut taux niveau, plafond 8/10/12 k, economie fiscale TMI + 17,2 PS, cashflow avec vacance 1 mois/an, PV reintegree art. 150 VB III CGI + abattements 150 VC (IR exo 22 ans / PS exo 30 ans) + surtaxe 1609 nonies G (2-6 % PV superieur 50 k), TRI apport. SEUILS PRIX OPTIMAUX 2026 : Loc1 neuf 285 714 euros, Loc2 277 778, Loc3 272 727 pour atteindre plafond sans gaspillage. SIMULATIONS COMPARATIVES 9 / 12 / 15 / 22 ans avec abattements art. 150 VC : a 9 ans reintegration PV lourde, a 15 ans break-even, a 22 ans exoneration IR complete. REVENTE ANTICIPEE : reprise amortissements + penalites 0,20 %/mois art. 1727 CGI + majoration 10 % art. 1728, sauf 5 exceptions (deces, invalidite 2e/3e, licenciement eco, divorce, expropriation DUP). TRI ESTIME PAR TMI ET HORIZON : TMI 11 15 ans +3 a +5 %, TMI 30 15 ans +6 a +8 %, TMI 41 15 ans +8 a +11 %, TMI 45 + CEHR 15 ans +10 a +13 %. PRO RATA TEMPORIS premiere annee : amort annuel x (jours location / 365), delai max acquisition vers mise en location 12 mois. SURTAXE 1609 nonies G tableau 6 tranches. CEHR tableau celibataire/couple. Cumul Jeanbrun + deficit foncier 10 700 (ou 21 400 renovation energetique prorogation LF 2026 jusqu 31/12/2027) expose. CHECK-LIST 10 POINTS avant signature. Glossaire 12 termes (TMI, PS, CEHR, TRI, VAN, Cashflow, PV, Reintegration, Surtaxe, Pro rata, Deficit foncier, SCI IR). 23 sections H2, 23 FAQ synchronisees schema/accordion, 4 schemas JSON-LD (Article + BreadcrumbList + FAQPage + HowTo 7 etapes). Base legale : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), art. 31-I-1 i/j CGI, art. 150 VB III CGI, art. 150 VC CGI, art. 1609 nonies G CGI, art. 223 sexies CGI, art. 156-I-3 CGI, art. 200-0 A CGI, arrete 6/01/2026 + BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026. Publie 21/04/2026, audit Pass 2 23/04/2026 : corrections abattements PV 20 ans cas Thomas (IR 90 pourcent / PS 24,75) et Benmoussa, PS 22 ans cas Elodie = 28 pourcent, GuideAuthorBox ajoute, title/meta raccourcis. - [Jeanbrun vs SCPI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-vs-scpi): Comparatif complet Jeanbrun (immobilier direct art. 31-I-1 i/j CGI, amortissement 3,5-5,5 %) vs SCPI (pierre papier collective art. L. 214-86 CMF, agrement AMF). Chiffres marche 2025 ASPIM communique 10/02/2026 : taux distribution moyen 4,91 % pondere capi, capitalisation 89 milliards euros, 232 SCPI actives / 55 societes de gestion, collecte nette 4,6 milliards euros (+29 %). ATTENTION performance globale annuelle reelle +1,46 % seulement (prix part -3,45 %). 2,8 milliards euros parts en attente de retrait sur 15 SCPI bureaux = risque liquidite materiel. MATRICE 20 CRITERES (ticket 150-300 k vs 150-5000 par part, gestion active vs passive, LTV 85-110 % vs 60-70 %, rendement brut 2-5 % vs 4-6 %, amortissement Jeanbrun vs 0 SCPI, PS 17,2 % vs 0 % SCPI EU). BREAK-EVEN TICKET UNIQUE EN FRANCE : 50 k TMI 41 % = SCPI EU gagne, 180 k TMI 41 % = Jeanbrun bat SCPI FR, 250 k TMI 41 % = Jeanbrun bat SCPI EU, 400 k+ TMI 45 % = Jeanbrun domine (effet levier bancaire amplifie 3-4x). SCPI EUROPEENNES game-changer art. 15 conventions bilaterales (Allemagne, Italie, Espagne, Pays-Bas) : 0 % PS France + credit impot = +103 % rendement net vs SCPI FR. Luxembourg fin exemption revenus 2024 BOI-INT-CVB-LUX-30. IFI : Jeanbrun 100 % valeur venale, SCPI nue-propriete 0 % pour le NP (art. 968 CGI) = economie IFI chiffree 15 k sur 10 ans patrimoine 2,5 M. Plus-value : Jeanbrun art. 150 VB III reintegration, SCPI prepondérance immo art. 150 UB (abattements 22 ans IR / 30 ans PS identiques). CUMUL Jeanbrun + SCPI sur 2 biens distincts possible. PASSERELLE Jeanbrun revente 22 ans (IR exonere) reinvesti SCPI EU = rente passive retraite. SCPI FISCALES Malraux (10 k niche) / Monuments Historiques (deficit illimite) / Deficit Foncier (10 700-21 400) cumulables avec Jeanbrun. 6 CAS NOMINATIFS : Camille 32 ans TMI 30 % Lyon 150 k (SCPI EU), Dr Renaud 48 ans TMI 45 % Paris 500 k + IFI (mix 250 k Jeanbrun + 250 k SCPI NP), Martine 62 ans bascule Jeanbrun -> SCPI EU rente, Jean-Baptiste expatrie Lisbonne SCPI EU exclusif, Couple Durand 200 k cumul Jeanbrun + SCPI NP 15 ans, Paul dirigeant SASU tripartite (Jeanbrun direct + SCPI holding + SCPI MH). FRAIS CUMULES 15 ANS : Jeanbrun ~100 k (40 % capital) vs SCPI ~75 k (30 %), compense par economie fiscale amortissement. EFFET LEVIER bancaire Jeanbrun 3-4x superieur SCPI. MATRICE 6 PROFILS : jeune actif -> SCPI EU, cadre 35-50 -> mix 50/50, dirigeant -> tripartite, IFI -> SCPI NP + Jeanbrun, retraite -> SCPI EU rente, expatrie -> SCPI EU. 15 FAQ schema FAQPage. Base legale : art. 14 / 31-I-1 i-j / 150 U / 150 UB / 150 VB III / 156-I-3 / 200-0 A / 965 / 968 CGI, art. L. 214-86 CMF, ordonnance 2013-676 du 25/07/2013, conventions fiscales bilaterales, ASPIM CP 4T-2025 du 10/02/2026. Mise a jour 20/04/2026. - [Jeanbrun vs LMNP 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-vs-lmnp): Comparatif complet Jeanbrun (art. 31-I-1 i/j CGI, revenus fonciers, amortissement 3,5-5,5 % neuf) vs LMNP (art. 155 IV CGI, BIC, amortissement par composants). PIVOT PEDAGOGIQUE : le LMNP n est PAS mort en 2026, Jeanbrun ne le remplace PAS. Reforme Le Meur (loi 2024-1039 du 19/11/2024) = micro-BIC meuble touristique non classe reduit a 15 000 euros / 30 % (vs 77 700 euros / 71 % avant). LF 2025 art. 84 = art. 150 VB III CGI reintegration amortissements en PV depuis 15/02/2025. LF 2026 art. 47 etend meme mecanisme au Jeanbrun pour cessions post-21/02/2026. EXCEPTION MAJEURE : residences services LMNP (art. L. 631-12 et L. 631-13 CCH, residences etudiantes, seniors, EHPAD) conservent exoneration integrale reintegration PV. 20 criteres compares (base fiscale, amortissement, plafonds, engagement, CFE, SSI, IFI, SCI). BREAK-EVEN TMI CHIFFRE UNIQUE : pour bien standard 250 k euros loyer 760/900 euros mois B1 horizon 15 ans, LMNP surpasse Jeanbrun a TOUS les TMI (11, 30, 41, 45 %) avec ecart +21 k euros (TMI 11) a +47 k euros (TMI 45). Jeanbrun competitif uniquement si (a) bien > 400 k euros loyer > 15 k/an, (b) refus gestion meublee, (c) strategie 20+ ans sans cession. Seuils micro-BIC 2026 : meuble longue duree classe 77 700 euros / 50 %, touristique non classe 15 000 euros / 30 %. Seuil LMP (art. 155 IV CGI) : 23 000 euros ET > 50 % revenus professionnels (CUMULATIF). Amortissement par composants LMNP : gros oeuvre 55-80 ans (70 %), toiture 25-30 ans (8 %), facade 25-40 ans (6 %), installations 20-25 ans (11 %), mobilier 5-10 ans (5 %). ARD (amortissements reputes differes art. 39 C) non reintegres en PV si non deduits. CFE LMNP art. 1478 I CGI (exo 1re annee, -50 % 2e, puis 200-800 euros/an) contre Jeanbrun zero frais administratifs. Plafond niches 10 000 euros : Jeanbrun ET LMNP tous deux HORS plafond (deductions d assiette pas reductions). Deficit foncier 10 700 / 21 400 euros cumulable avec Jeanbrun (revenus fonciers, art. 156-I-3 CGI) mais PAS avec LMNP (BIC cloisonne). IFI : LMNP patrimoine prive, LMP exonere biens professionnels (art. 965 CGI). SCI IR compatible Jeanbrun, SCI IS exclue ; LMNP en SCI requalifie en SCI IS (sauf tolerance 10 % moyenne glissante CE 27/01/2023), SARL famille option IR privilegiee pour gros LMNP familial. 4 cas pratiques chiffres : Sarah 34 ans cadre TMI 41 % T2 45 m2 Lyon (LMNP gagne +50 k euros / 15 ans), Bernard 67 ans retraite TMI 11 % T3 65 m2 Nantes (JEANBRUN GAGNE +17,6 k euros grace a zero CFE + zero comptable), Antoine 38 ans dirigeant TMI 45 % studio 28 m2 Paris A bis (LMNP gagne +48 k euros grace loyer 1 100 vs 662 euros), Helene 52 ans fonctionnaire TMI 30 % residence etudiante Montpellier 180 k euros (LMNP seul possible, exception L. 631-12 CCH). Matrice decisionnelle 6 profils : cadre -> LMNP, retraite -> Jeanbrun ou LMNP micro-BIC, dirigeant -> LMP + Jeanbrun complement, residence services -> LMNP exclusif, famille SCI -> SCI IR Jeanbrun transmission, gros patrimoine IFI -> LMP exoneration. Bascule LMNP -> Jeanbrun possible techniquement mais rarement rentable (cessation LMNP + retrait mobilier + baisse loyer + engagement 9 ans). Cumul Jeanbrun + LMNP sur 2 biens distincts : possible et stratEgiquement pertinent. 15 FAQ schema FAQPage. Base legale : art. 31-I-1 i/j CGI + art. 155 IV CGI + art. 50-0 CGI + art. 150 VB III CGI + art. L. 631-12/13 CCH + art. 1478 I CGI + art. 156-I-3 CGI + art. 200-0 A CGI + art. 965 CGI. Mise a jour 20/04/2026. - [Plafond des niches fiscales 10 000 euros 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/plafond-niches-fiscales-10000-euros): Guide pilier sur le plafonnement global des avantages fiscaux art. 200-0 A CGI. Plafond general 10 000 euros et plafond majore 18 000 euros (Girardin industriel, Girardin logement social, Sofica, outre-mer). Trois categories d imputation : cat A = reductions et credits d impot classiques (Denormandie, Loc Avantages, FIP Corse/OM, FCPI JEI, IR-PME, emploi a domicile, garde d enfants, dons Coluche), cat B = dispositifs outre-mer et cinema, cat C = hors plafond (Malraux post-2013, Monuments Historiques, PER art. 163 quatervicies, deficit foncier, dons, investissement locatif Jeanbrun). Mecanisme par double liquidation : calcul impot normal puis impot plafond, l impot definitif est le maximum. Ordre d imputation legal : reductions non reportables, credits d impot, reductions reportables. Report 5 ans pour IR-PME (art. 199 terdecies-0 A IV CGI) et dons 5 ans (art. 200 1 bis CGI). Formule Girardin retrocession 56 pourcent (plein droit) / 66 pourcent (agrement) / 70 pourcent (logement social) - seule la fraction non retrocedee entre dans le plafond. Superposition pluriannuelle : plafonds plurianneuls cumules. Cas pratiques chiffres TMI 30/41/45 pourcent, cumul concubinage (2 foyers distincts = 2 x plafond), strategies d optimisation (hors plafond + cat B + cat A). Regime non-resident Schumacker CJUE C-279/93. LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 : plafond inchange, dispositif Jeanbrun hors plafond. BOFiP BOI-IR-LIQ-20-20-10 et BOI-IR-LIQ-20-20-20. Cons. const. 2009-599 DC 29/12/2009 (constitutionnalite), CE 8/11/2017 n 395407 (excedent non reportable). 10 erreurs frequentes, 12 FAQ, 5 cas pratiques. - [GFA terres agricoles 2026 : defiscalisation IFI, succession 75 % et rendement](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/terres-agricoles-gfa): Guide ENFANT defiscalisation 2026 sur le Groupement Foncier Agricole (GFA), societe civile a objet agricole regie par les articles L. 322-1 a L. 322-24 du Code rural et de la peche maritime (loi du 31 decembre 1970). Distinction GFA / GFR / GFI / GAEC en tableau dedie. **Cadre fiscal complet 2026** : (1) AUCUNE reduction ni credit IR a la souscription (point cle de differenciation vs GFI forestier qui beneficie du credit DEFI 25 % art. 200 quindecies CGI ou de l IR-PME 18 % art. 199 terdecies-0 A) ; (2) Exoneration IFI partielle 75 % jusqu a 101 897 EUR de parts par associe puis 50 % au-dela (art. 976 III et IV CGI, BOFiP BOI-PAT-IFI-30-10-50 et BOI-PAT-IFI-30-20), seuil non revalorise depuis 2018 ; (3) Abattement DMTG 75 % sur la valeur transmise dans les limites de l art. 793 bis CGI dans sa redaction issue de l article 70 de la loi de finances 2025-127 du 14 fevrier 2025 : 75 % jusqu a 600 000 EUR par beneficiaire avec engagement 5 ans OU 75 % jusqu a 20 000 000 EUR avec engagement renforce 18 ans, puis 50 % au-dela. La LF 2026 a etendu ce nouveau regime aux baux ruraux conclus avant 2025. Le seuil s apprecie distinctement par donataire/heritier ET entre biens ruraux detenus en direct et parts de GFA, ouvrant des strategies de fractionnement (cumul jusqu a 1,2 M EUR par enfant). Cumul possible avec abattements de droit commun (100 000 EUR parent-enfant art. 779 CGI). Doctrine BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-20-30-30 et BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20 mises a jour le 13 aout 2025 ; (4) Plus-values cession parts : regime des plus-values immobilieres art. 150 UB CGI (19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %, exoneration IR a 22 ans, PS a 30 ans, surtaxe art. 1609 nonies G > 50 000 EUR). Pour les non-residents : prelevement specifique art. 244 bis A CGI ; (5) Revenus de fermage en revenus fonciers translucides (art. 8, 14, 31 CGI), micro-foncier 30 % seulement si l associe detient par ailleurs un immeuble loue nu en direct (art. 32 CGI). **Conditions cumulatives** : bail rural a long terme >= 18 ans (art. L. 416-1 a L. 416-9 Code rural) ou bail cessible (art. L. 418-1 et s.), detention des parts >= 2 ans au 1er janvier (sauf apport en nature), statuts du GFA interdisant le faire-valoir direct, anti-abus 2 ans (refus si bail consenti a un proche < 2 ans avant la mutation), engagement de conservation 5 ans (deche-ance retroactive en cas de cession partielle pendant ce delai). **Cadre marche 2026** : prix moyen terres et pres libres 6 400 EUR/ha en 2024 (+3,2 % vs 2023, decision du 26/08/2025 fixant le bareme indicatif, JORF du 29/08/2025), terres et pres loues 5 220 EUR/ha (+2,0 %), disparites regionales fortes (> 10 000 EUR/ha Beauce et Eure-et-Loir, ~12 000 EUR/ha Ile-de-France, ~8 750 EUR/ha Gironde viticole, ~2 500-4 000 EUR/ha Limousin et Massif Central). Indice national des fermages 2025 : 123,06 (+0,42 % vs 2024, arrete du 23/07/2025 JO du 27/07/2025), application 1er septembre 2025 - 31 aout 2026. Loi Sempastous n 2021-1756 du 23/12/2021 entree en vigueur 1er mars 2023 : controle SAFER renforce des cessions de parts au-dela d un seuil regional defini par arrete prefectoral. **Plateformes 2026** : Labeliance Agri (GFA-investisseur, ticket 5 000-20 000 EUR), France Valley Agridurable I (SCEA solidaire ESUS reduction IR-PME 25 % art. 199 terdecies-0 AA), FEVE (Fermes en Vie, SCA agree ESUS et label Finansol, IR-PME 18-25 %, marche secondaire interne Le Grenier, ticket ~1 000 EUR), Fonciere Terre de Liens (SCA capital variable agreee ESUS, ticket 106 EUR par part, IR-PME 25 %, rachat a valeur reevaluee), Hectarea (SA emettant des obligations OPTF, ticket 100 EUR, fiscalite PFU 31,4 %, pas d avantage fiscal IFI/DMTG), Agrifrance BNP Paribas Wealth (intermediation premium > 100 000 EUR). Liquidite faible (delai cession 6-24 mois), frais d entree 3-8 %, gestion 0,5-1,5 %/an, rendement total 2-4 % (fermage net 1,5-3 % + revalorisation fonciere 2-4 %). **3 cas pratiques nominatifs chiffres** (rotation persona) : Alain rentier IFI 62 ans Paris 4,5 M EUR economie IFI 2 510 EUR/an + 50 200 EUR sur 20 ans (arbitrage 400 k EUR SCPI vers GFA en couple), Michel & Sylvie 60/58 ans patrimoine 1,8 M EUR donation 600 k EUR parts GFA en demembrement aux 2 enfants 0 EUR de droits vs 36 400 EUR en cash, Chloe fondatrice SaaS 34 ans demonstration que le GFA n est pas pertinent en l absence d IFI et de transmission imminente. **7 erreurs et pieges tabulés** : confusion GFA/GFI, bail rural 9 ans (au lieu de 18 ans), donation < 2 ans, SCI a l IS, illiquidite sous-estimee, recherche rendement courant, plafond niches fiscales global. Sources principales : CGI art. 8, 14, 31, 32, 150 UB, 150 VC, 779, 793, 793 bis, 976, 1609 nonies G, 167 bis, 244 bis A ; Code rural art. L. 322-1 a L. 322-24, L. 416-1 a L. 416-9, L. 418-1 et s., L. 141-1 ; loi 70-1299 du 31/12/1970 ; loi Sempastous 2021-1756 du 23/12/2021 ; loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 70 ; arrete du 23/07/2025 (indice fermages) ; decision du 26/08/2025 (bareme SAFER terres 2024) ; BOFiP BOI-PAT-IFI-30-10-50, BOI-PAT-IFI-30-20, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-30, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20, BOI-RFPI-SPI-10-20, BOI-RFPI-SPI-20, BOI-RFPI-PVINR-20-20. Date publication 29 avril 2026. - [Plafonds ressources locataire Jeanbrun 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/plafonds-ressources-locataire): Guide expert 2026 sur les plafonds de ressources des locataires du dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026, loi 2026-103 du 19/02/2026 codifie art. 31-I-1 i et j CGI). 25 sections H2, 20 FAQ synchronisees schema JSON-LD FAQPage + Article + Breadcrumb, 6 cas pratiques nominatifs chiffres, 1 500 lignes TSX. PIVOT PEDAGOGIQUE : les plafonds s apprecient au RFR du foyer fiscal du locataire, N-2 par principe avec fallback N-1 sur justificatif (BOI-IR-RICI-230-40-10 paragraphe 330 - perte emploi, divorce, retraite), date d appreciation = conclusion du bail et non entree dans les lieux (BOI-IR-RICI-360-20-30 paragraphes 160 et 250), aucune verification ulterieure tant que le locataire reste en place. GRILLES CHIFFREES COMPLETES 2026 : Loc1 intermediaire (personne seule A bis 44 344 / A 44 344 / B1 36 144 / B2 et C 32 530, couple A bis-A 66 276 / B1 48 268 / B2-C 43 439, couple + 2 enfants A bis 103 727 / A 95 427 / B1 70 073 / B2-C 63 066), Loc2 social (personne seule A bis 32 463 / B1 26 460, couple 48 521 / 35 338, couple + 2 enfants A bis 75 940 / A 69 863 / B1 51 302), Loc3 tres social (personne seule A bis 17 855 / B1 14 553, couple 29 114 / 21 204, couple + 2 enfants A bis 41 995 / A 38 635 / B1 28 369). Majorations par personne supp. >= 5e : Loc1 A bis +15 471 / A +14 164 / B1 +10 364 / B2-C +9 325, Loc2 +11 330 / +10 371 / +7 588 / +6 828, Loc3 +6 230 / +5 703 / +4 172 / +3 754. Outre-mer Loc1 DOM/Saint-Martin/SPM (personne seule 33 105, couple 44 211, + 2 enfants 64 182, majoration +9 499) vs Polynesie/Nouvelle-Caledonie/Wallis-Futuna (35 049 / 46 803 / 67 947 / +10 055). PLAFONDS LOC1 = BAREME PINEL 2026 (art. 2 terdecies D annexe III CGI), PLAFONDS LOC2/LOC3 = BAREME LOC AVANTAGES (art. 2 terdecies H annexe III CGI). Source officielle : BOFiP BOI-BAREME-000017 mis a jour 10/03/2026, arrete du 6 janvier 2026 publie JO 31/01/2026. FOYER FISCAL art. 6 CGI : 1 foyer = 1 RFR, concubins non pacses = 2 foyers distincts, PACS/mariage = 1 foyer, colocation bail unique = cumul RFR (plafond couple), colocation baux individuels = RFR individuel (plafond personne seule, solution preferee). Personnes a charge art. 194, 196, 196 A bis CGI : enfants mineurs automatiques, enfants majeurs rattaches avant 21 ans ou 25 ans si etudiants, enfants infirmes sans limite, invalides recueillis. Piege ETUDIANT rattache fiscalement = RFR parents retenu (inegible si parents cadres) ; solution detachement fiscal ou bail nom parents avec hebergement gratuit. Piege CONCUBINS co-signataires = zone grise doctrinale, recommandation 1 seul signataire ou baux individuels. LOCATAIRE ETRANGER / EXPATRIE sans avis FR : reconstitution RFR par avis etranger traduit + bulletins salaire 12 mois + attestation employeur + attestation sur l honneur (zone grise BOFiP, demarche de bonne foi requise). JUSTIFICATIFS A DEMANDER : avis N-2 complet (toutes pages), avis N-1 (recommande pour fallback), piece d identite (obligatoire loi ALUR), justificatif de domicile, 3 dernieres fiches de paie (recoupement), attestation employeur, livret de famille, carte d invalidite si applicable. Conservation 9 a 15 ans + 3 ans prescription. Plateforme DossierFacile recommandee. DEPASSEMENT EN COURS DE BAIL = 0 IMPACT pour le bailleur (promotion, mariage, heritage = securite acquise a la signature). CHANGEMENT DE LOCATAIRE = nouvelle verification obligatoire avec grille annee en cours, delai max 12 mois vacance. BASCULE PINEL 2025 -> JEANBRUN 2026 : dispositif applicable = celui de la date d acquisition, un Pinel achete 2024 reste Pinel meme avec bail signe 2026. RESPONSABILITE BAILLEUR FAUX JUSTIFICATIF : bailleur de bonne foi non responsable (charge preuve administration art. L76 B LPF), mais negligence (avis tronque, pas de verification) = requalification. Locataire falsificateur s expose art. 441-1 Code penal (3 ans prison + 45 k amende). 6 CAS NOMINATIFS CHIFFRES : Sarah 31 ans personne seule A bis Loc1 (RFR 43 500 eligibles de justesse), Julien-Marie couple PACS + bebe Bordeaux Loc2 (RFR 45 500 sur plafond 58 324 eligibles), famille Moreau 3 enfants Lyon Loc3 (RFR 32 000 sur plafond 45 490 eligibles), Hugo-Leo colocation Rennes Loc1 (cumul 67 000 DEPASSE plafond couple 66 276, solution baux individuels), Camille 22 ans etudiante rattachee parents RFR parents 102 000 INELIGIBLE sauf detachement fiscal, Thomas 39 ans expatrie retour UAE RFR reconstitue 60 000 INELIGIBLE Loc1 A meme plafond personne seule 44 344. 10 ERREURS FREQUENTES : confondre N-1/N-2, accepter avis tronque, compter enfant majeur non rattache, cumuler RFR concubins, oublier revalorisation annuelle des plafonds, confondre plafond ressources/loyer, appliquer grille mauvais niveau Loc. COMPARATIF LOC1 VS LOC2 VS LOC3 bien 250 k euros TMI 41 sur 9 ans : Loc1 +25 830 economie, Loc2 +8 478 net, Loc3 +1 818 net (apres perte loyer). TIMELINE 9 ans : signature bail = appreciation unique, puis verifier uniquement aux changements de locataire. RISQUE REQUALIFICATION = restitution avantage + interets 0,20 %/mois art. 1727 CGI + majorations 10-40 % art. 1728-1729 CGI. Base legale : art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026), art. 31-I-1 i/j CGI, art. 6 CGI, art. 194 et 196 A bis CGI, art. 2 terdecies D et H annexe III CGI, BOI-BAREME-000017-20260310, BOI-IR-RICI-360-20-30, BOI-IR-RICI-230-40-10, arrete 6/01/2026, loi ALUR 2014-366, LPF L76 B et L103. Publie 21/04/2026. - [Plafond loyer Jeanbrun 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/plafond-loyer-jeanbrun-2026): Grille officielle 2026 par zone (A bis 19,71 / A 14,64 / B1 11,80 / B2 10,26 / C 10,26 euros par m2 par mois, niveau intermediaire Loc1), formule loyer max = plafond zonal x surface utile x min(0,7 + 19/S ; 1,2), demonstration seuil 38 m2. Pivot pedagogique central : le zonage ABC n est PAS une condition d eligibilite Jeanbrun (contrairement au Pinel) - le dispositif s applique partout, y compris zone C (bati collectif uniquement, maisons individuelles exclues art. L. 111-1 6 CCH). Trois niveaux : intermediaire Loc1 (plafond 8 000 euros amortissement 3,5 % neuf), social Loc2 (10 000 euros / 4,5 %), tres social Loc3 (12 000 euros / 5,5 %). Plafonds ressources locataire Loc1 = bareme Pinel / LLI 2026 art. 2 terdecies D annexe III CGI (personne seule A bis 44 344 euros, couple 66 276 euros, + 1 enfant 86 878 euros), Loc2 et Loc3 = bareme Loc Avantages art. 2 terdecies H annexe III CGI arrete 6 janvier 2026. Surface utile = surface habitable + min(8 ; 0,5 x annexes) art. R. 331-10 CCH. Indexation IRL plafonnee au nouveau plafond annuel. Encadrement des loyers ELAN art. 140 : bailleur retient le plus bas des deux plafonds (Jeanbrun ou encadrement local Paris / Lyon / Bordeaux / Lille / Montpellier / Villeurbanne / Est Ensemble / Plaine Commune). Grille T1 T2 T3 T4 T5 x 5 zones calculee. 10 villes exemples Paris 16 / Lyon 6 / Marseille 8 / Bordeaux / Toulouse / Nantes / Montpellier / Rennes / Angers / Limoges avec rendement brut. 3 cas pratiques chiffres (Sarah T2 45 m2 Lyon A 759 euros, Thomas et Julie T3 65 m2 Nantes B1 Loc2 551 euros, Antoine studio 28 m2 Paris A bis 662 euros). 10 pieges (surface Boutin vs utile, parking inclus, coefficient 1,2 applique tout, oubli revision, bail en cours sans avenant). 5 jurisprudences Pinel transposables (CE 8/11/2023 n 460073 pas de regularisation a posteriori, CAA Nantes 12/04/2024 surface utile non Carrez, CAA Versailles 27/06/2024 parking integre, CAA Lyon 14/11/2024 PACS descendant, Cass. 3e civ. 5/09/2024 complement loyer ELAN). BOFiP Jeanbrun non encore publie (S2 2026). 15 FAQ, schema FAQPage + HowTo + Article + Breadcrumb. Base legale : art. 31-I-1 i (neuf) et j (ancien) CGI cree art. 47 LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026, arrete zonage 5/09/2025 NOR ATDL2524318A (468 communes reclassees), BOI-BAREME-000017 MAJ 10/03/2026. Mise a jour 20/04/2026. - [Dispositif Jeanbrun : avis et retours d experience 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/defiscalisation/dispositif-jeanbrun/jeanbrun-avis-retour-experience): Avis objectif du cabinet Hagnere Patrimoine (CGP independant CIF/COA/COBSP) sur le dispositif Jeanbrun 2026 (art. 47 LF 2026, loi n 2026-103 du 19/02/2026). Analyse honnete pros/cons apres 60 dossiers audites fevrier-avril 2026, dont 35 % rejetes pour cause de zonage, DPE ou cash-flow non tenables. Note globale cabinet : 6,5/10 (9/10 pour profil cible TMI 45 % + patrimoine 500 k + horizon 20 ans ; 3/10 pour profil inadapte TMI 30 % + primo-investisseur). 25 sections H2 dont : verdict 2 minutes, sondage PAP 1 450 bailleurs (83 % non convaincus, 52 % rentabilite insuffisante, 30 % protection locataire, 18 % complexite), matrice TMI x horizon 4x4 chiffree (TMI 0-11 % deconseille / TMI 30 % neutre si 15+ ans / TMI 41-45 % recommande / TMI 45 % fortement recommande), 3 atouts objectifs (hors plafond niches 10 k art. 200-0 A, zonage ouvert A bis a C agreement, engagement 9 ans transmissible), 5 inconvenients caches (cash-flow -300 a -700 euros/mois, reintegration PV art. 150 VB III zone grise BOFiP S2 2026, DPE A/B quasi impossible copro ancienne, limite 2 logements foyer fiscal, zone B2/C = arrete prefectoral obligatoire), 10 questions go/no-go avec check-list J-60 a J+90, denonciation simulateurs mensongers garanti 25 %, 5 personas nominatifs chiffres (Gregoire Vasseur 44 ans Tours TMI 45, Dr Nathalie Boucher 52 ans Reims TMI 41 DPE rate, Remi Lacombe 37 ans Tours TMI 30 bascule LMNP, Alain Delaunay 68 ans Bayonne transmission, Benoit Charrier 49 ans Limoges zone B2 sans agrement), 6 citations expertes sourcees (Pierre-Emmanuel Jus Meilleurs Agents, Guillaume Fonteneau Le Blog Patrimoine, Charles Sannat Insolentiae, Vincent Clairmont Courrier des Strateges, Sylvain Grataloup UNPI, APIC), tableau comparatif 4 alternatives (LMNP reel / Deficit foncier / SCPI europeenne / Jeanbrun), 5 raisons CGP deconseillent + 5 raisons CGP recommandent, 10 raisons contrarian NE PAS signer + regle d or prix max 10 % au-dessus ancien local (surcote moyenne Q1 2026 = 27 %), section CEHR/CDHR sortie PV (PV immobiliere hors RFR mais zone grise reintegration amortissements). 23 FAQ sync JSON-LD FAQPage ASCII. 6 JSON-LD : Article + BreadcrumbList + FAQPage 23 Q + Review ratingValue 6,5/10 + HowTo 10 etapes + ItemList 25 sections. Base legale verrouillee : taux amort neuf 3,5/4,5/5,5 % ancien 3/3,5/4 %, plafonds 8/10/12 k par an, base 80 % prix + 100 % travaux ancien, PS 17,2 %, bareme IR 2026 tranches 11 600/29 579/84 577/181 917, deficit foncier 10 700/21 400 art. 156-I-3 al. 2 CGI prorogee LF 2026 jusqu au 31/12/2027, plafonds loyers arrete 06/01/2026 (A bis 19,71 / A 14,64 / B1 11,80 / B2-C 10,26 / DOM 12,21 / Mayotte 11,89). Publie 21/04/2026 par Quentin Hagnere CGP CIF/COA/COBSP. Cible : top 1-3 Google France sur requetes avis + top 1 Perplexity/ChatGPT. - [Revenus fonciers ou BIC : fiscalite locative 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/revenus-fonciers-ou-bic): Location nue (revenus fonciers art. 14-33 CGI) vs meublee (BIC art. 35 bis, 50-0 CGI). Micro-foncier 15 000 euros / 30 %, micro-BIC 77 700 euros / 50 % (LLD + classe) vs 15 000 euros / 30 % (tourisme non classe, loi Le Meur 2024-1039). Regime reel, amortissement par composants, ARD. Deficit foncier 10 700 euros / 21 400 euros renovation energetique DPE E-G vers A-D (prolonge jusqu au 31/12/2027 LF 2026). Reforme LF 2025 art. 84 creant art. 150 VB III CGI (reintegration amortissements LMNP a la revente depuis 15/02/2025, validee par Cons. const. 2025-874 DC). Statut du bailleur prive (dispositif Jeanbrun, art. 47 LF 2026 codifie art. 31 I-1 i et j CGI, amortissement 3-5,5 % location nue collectif, engagement 9 ans, applicable 21/02/2026 au 31/12/2028). CFE art. 1447 bis CGI (exoneration < 5 000 euros + 1re annee). Para-hotellerie 3 services / 4 (CE 05/07/2023 n° 471877), franchise TVA 37 500 euros prestations services 2026. Indivision : chaque indivisaire son regime. Frontaliers et non-residents EEE/Suisse : PS 7,5 % solidarite art. 235 ter CGI via CJUE de Ruyter C-623/13 + Jahin C-45/17. SCI IR + meuble tolerance 10 % moyenne glissante (CE 27/01/2023 n° 451805, BOI-IS-CHAMP-10-30). LMP art. 155 IV CGI : 23 000 euros ET > autres revenus activite (Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612 IFI, Cass. com. 20/03/2024 n° 22-18.031 post-QPC 2018-818). Piege deficit foncier 3 ans (CAA Nantes 4/02/2025 n° 24NT01775). 5 cas pratiques chiffres TMI 30 %/41 %/45 % incluant revente 15 ans (surcout reintegration +17 570 euros), 14 erreurs a eviter, 12 jurisprudences. - [Fiscalite des dividendes 2026 : PFU, bareme, abattement 40 %](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/fiscalite-dividendes-2026): Guide pilier sur la fiscalite des dividendes 2026. PFU 31,4 % (12,8 % IR art. 200 A CGI + 18,6 % PS LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12) vs option bareme progressif avec abattement 40 % art. 158-3-2 CGI + CSG deductible 6,8 % art. 154 quinquies CGI. Acompte PFNL 12,8 % art. 117 quater CGI, dispense RFR < 50 000 / 75 000 euros avant 30/11/N-1. Option 2OP revocable jusqu au 31 decembre N+2 (LF 2026). Dirigeant TNS : fraction au-dela de 10 % (capital + primes + CCA moyen) soumise aux cotisations SSI environ 40 %, art. L.131-6 III CSS. SAS/SASU vs SARL/EURL : arbitrage salaire ou dividendes, taxe PUMa art. L.380-2 CSS seuil 20 % PASS, PASS 2026 48 060 euros. Regime mere-fille : detention 5 %, duree 2 ans, QPFC 5 % (1 % en integration fiscale) art. 145 et 216 CGI, IS effectif 1,25 %. Holding + apport-cession 150-0 B ter : reinvestissement 70 % sur 36 mois, conservation 5 ans (LF 2026). CDHR 20 % RFR > 250 000 / 500 000 euros, acompte 95 % entre 1er-15 decembre, art. 224 CGI, validation Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025. Non-residents 2026 : retenue automatique 12,8 % art. 119 bis + 187 CGI (LF 2025 art. 96), tableau par pays US / UK / CH / LU / PT / BE / EAU. PEA exoneration IR apres 5 ans plafond 150 000 euros, PS 18,6 %. AV et PEL-CEL PS maintenus a 17,2 %. Demembrement de titres : dividendes courants a l usufruitier (art. 582 C. civ.), reserves en quasi-usufruit (art. 587 C. civ. et Cass. com. 27/05/2015 n 14-16.246). 5 cas pratiques chiffres (Lea cadre Lyon TMI 30, Antoine SASU Nantes TMI 41, Karine SARL Bordeaux, Thomas retraite Annecy TMI 11, Valerie holding Chambery). 15 FAQ, 7 erreurs frequentes, 5 arrets de jurisprudence (Cass. 2e civ. 21/03/2024 n 22-11.587, CE 29/11/2024 n 469012, CE 29/11/2024 n 487707 Carmignac, CA Aix 03/07/2025, Cass. com. 27/05/2015 n 14-16.246). Sources BOFiP : BOI-RPPM-RCM-10-10, 20-10-30-10, 20-15, 30-20-10, 30-30-10-20 ; BOI-RES-RPPM-000203 du 24/07/2025 ; BOI-INT-DG-20-20-20-30 MAJ 16/03/2026 ; BOI-IS-BASE-10-10-10-10. **Re-audit 22/04/2026 — 4 enrichissements P1** : (1) notion **beneficiaire effectif** LF 2025 art. 96 integree section 12 (l administration peut ecarter le taux conventionnel reduit si le destinataire n est qu un intermediaire) ; (2) InfoBox CADF 2024-2025 section 19 : 3 avis sur schemas a risque (holdings sans substance economique = abus de droit L. 64 LPF majoration 40-80 %, CCA rembourse puis reconstitue = dividende deguise, cession a soi-meme + distribution = mini-abus L. 64 A LPF) ; (3) date visible intro E-E-A-T ; (4) taille 3 482 → 3 778 lignes, wordCount 13 200 → 13 500. 15 FAQ synchro 15/15 ASCII strict 0/0. Maillage entrant 11 guides. **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person author enrichi - image ajoutee (photo Quentin S3), description complete, 4e credential ORIAS avec recognizedBy, knowsAbout 6 -> 15 items ; (2) Schema Article enrichi avec 20 citations (0 avant) : art. 200 A / 158-3 / 117 quater / 242 quater / 119 bis 2 / 145 / 216 / 150-0 B ter / 223 sexies / 224 CGI, art. L. 131-6 III et L. 136-8 CSS, LFSS 2026 loi 2025-1403 art. 12, LF 2025 loi 2025-127 art. 10 et 96, LF 2026 loi 2026-103, Cons. const. 2025-874 DC, BOFiP BOI-RPPM-RCM-20-15 et BOI-RES-RPPM-000203, Cass. com. 27/05/2015 n 14-16.246, CE 29/11/2024 n 469012 ; (3) encadre auteur visible AVEC photo (standard des autres guides Hagnere Patrimoine) ; (4) dateModified 2026-04-22 -> 2026-04-24 ; taille 3 778 → 3 839 lignes. 13/13 calculs verifies via Node.js (PFU 31,4 = 12,8+18,6 ; seuil 10 % TNS ; mere-fille IS effectif 1,25 % ; dispense PFNL 50/75 k ; retenue non-res 12,8 % ; +1,4 pt PS sur 10 k = 140 EUR). Build TypeScript OK. - [Plus-value mobiliere 2026 : cession d actions, OPCVM, parts sociales](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/plus-value-mobiliere-2026): Guide complet sur la fiscalite des plus-values mobilieres 2026. PFU 31,4 % (12,8 % IR art. 200 A CGI + 18,6 % PS LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12) vs option bareme progressif avec abattement duree de detention 50/65 % (1 ter) ou renforce PME 50/65/85 % (1 quater) art. 150-0 D CGI, titres acquis avant 01/01/2018 uniquement. Option 2OP revocable jusqu au 31/12/N+2 (LF 2026). Abattement dirigeant PME retraite 500 000 euros art. 150-0 D ter CGI, proroge jusqu au 31/12/2031 (LF 2025 art. 70), conditions cumulatives : 5 ans exercice, detention 25 %, fenetre 48 mois cessation + retraite, PME UE/EEE. Apport-cession art. 150-0 B ter durci LF 2026 : reinvestissement 70 % en 36 mois, conservation 5 ans (cessions a compter du 21/02/2026). PEA exoneration IR apres 5 ans (plafond 150 000 euros), PS 18,6 % maintenus. BSPCE art. 163 bis G CGI : 12,8 % si anciennete superieure a 3 ans, 30 % en deca + PS 18,6 %. Carried interest art. 80 quindecies CGI : PFU sous 4 conditions cumulatives. Moins-values report 10 ans (art. 150-0 D 11 CGI), imputables uniquement sur PV de meme nature. CDHR 20 % RFR 250 000 / 500 000 euros (art. 224 CGI). Non-residents art. 244 bis B : seuil 25 % detention, 12,8 % UE/EEE ou 25 % ETNC. Exit tax art. 167 bis : 800 000 euros ou 50 %, degrevement 2 ou 5 ans. Demembrement Cass. com. 27/05/2015 n 14-16.246. 5 cas pratiques (Julien BSPCE, Marc retraite 500 k, Claire moins-values, Ahmed expat Dubai, Martine heritage). 15 FAQ, 8 jurisprudences (CE 482922, 476309, 470324, 489370, CADF 14/11/2024, Cons. const. 2025-899 DC, CJUE C-420/22, Cass. com. 27/05/2015). BOFiP BOI-RPPM-PVBMI-30-20, 20-20-10, 30-10-60-10, 20-40-10-30, 20-10-40, BOI-RSA-ES-20-40, 20-60, BOI-INT-DG-20-20-20-30. - [Revenu fiscal de reference 2026 : RFR, calcul et utilisations](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/revenu-fiscal-reference-2026): Guide 2026 le plus complet de France sur le RFR (3 748 lignes, 26 H2, 26 H3, 20 FAQ synchronisees, Schema Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo). 5 cas pratiques chiffres (Amelie dirigeante SAS CDHR, Gerard retraite CSG, Lea etudiante rattachement, Karim impatrie art. 155 B, Helene dirigeante holding 150-0 B ter LF 2026). Definition art. 1417 III CGI, genealogie du RFR (1997 TH, 2006-2011 bouclier fiscal art. 1649-0 A, 2012-2026 CEHR/CDHR), 13 reintegrations (abattement 40 % dividendes, duree detention PV, 500 000 dirigeant 150-0 D ter, PFU, PER 163 quatervicies, monuments historiques 156 bis, AV, PEA post 5 ans, revenus etrangers, heures sup 81 quater, prime impatriation 155 B, salaires expatries 81 A, PPV). 16 utilisations : CDHR 20 % seuils 250/500 k (art. 224 CGI perennisee LF 2026), CEHR 3-4 % art. 223 sexies, dispense PFNL / PFO art. 117 quater / 125 A, CSG pensions 2026 OFFICIELS 13 048 / 17 057 / 26 472 euros (1 part, etendus 3-4 parts), APL, bourses CROUS 8 echelons, prime activite, cheque energie, aide juridictionnelle circulaire JUST2601659C 21/01/2026, taxe fonciere art. 1417 I CGI 12 679 euros, PTZ decret 2025-299 29/03/2025, LEP 2026 23 028 / 35 326 / 47 624 euros (+0,9 %). Tableau 22 cases 2042 (2OP, 2CG, 2DC, 2BG/CK/DK, 3VG/UA/SB/VZ, 4BA-BE, 5HQ/HP/HR/HY, 6DE, 6RS/RT/RU, 6GI/GJ/GU, 7UD/UF/UJ, 8TI/UU/SH/SI, 8VQ/WQ) + calendrier N-2/N-1/N + 5 simulateurs officiels (impots.gouv.fr IR + RENF, caf.fr APL, etudiant.gouv.fr CROUS, service-public.fr cheque energie). RFR retraite CDHR vs RFR classique (art. 1417 IV). Section demembrement / DTU (CE 28/07/2023 n 467444) + SCPI nue-propriete. Loi Le Meur 2024-1039 impact RFR LMNP micro-BIC. Non-residents art. 197 A, frontaliers Suisse Geneve/Fribourg vs Vaud, concubins notoires 2 RFR IR vs 1 IFI art. 964, moments de vie (mariage, deces conjoint part entiere art. 195 1 CGI, retour France, naissance, rattachement). 11 pieges (500 000 dirigeant, PEA post 5 ans, option 2OP, heures sup, revenus exoneres reintegres, donation-cession inferieur 18 mois, acompte CDHR sous-estime penalite 20 %, 150-0 B ter LF 2026 durci remploi 70 %/5 ans, management packages LF 2025 multiple 3x). 10 leviers baisse RFR + tableau par profil (8 profils : salarie cadre, dirigeant SAS/SARL, retraite AV, BNC libera, etudiant/apprenti, frontalier Suisse, impatrie) + checklist 12 points avant 31/12. Tableau comparatif PER/AV/PEA/PEE/PERCOL impact RFR. Jurisprudence 2022-2026 (10 decisions : Cons. const. 2025-874 DC validation CDHR, 2025-1184 QPC validation RFR critere CJE, CE 491635 remuneration normale 150-0 D ter, CE 453014 apprecie individuellement epoux, CE 490411 option 2OP irrevocable, CE 461258 PEA retraits partiels, CE 470394 gestion effective continue, CE 476399 exit tax retroactivite, CADF 2024-10 donation-cession abus droit, Rep. min. Klinkert JOAN 3778 option 2OP tardive). Section 25 : apport-cession 150-0 B ter apres LF 2026 (remploi 60 vers 70 %, delai 2 vers 5 ans, exclusion SCPI/fonciers/financier, comparatif). Section 26 : controle fiscal et RFR (reclamation R. 196-1 LPF, prescription 3/10 ans L. 169 LPF, conciliateur, TA, CAA, CE, 3 rescrits types CADF art. L. 80 B LPF). Corrections 2026 critiques : CSG exoneration 12 230 vers 13 048 euros, LEP 22 419/34 393 vers 23 028/35 326 euros, PS 17,2 vers 18,6 % LFSS 2026 art. 12. Schema HowTo 6 etapes pour baisser le RFR. InfoBox absence BOFiP CDHR dedie = insecurite juridique. Bloc references legales E-E-A-T (CGI, CSS, C. civ., lois, BOFiP). Glossaire 31 acronymes. 20 FAQ schema ASCII strict synchro 20/20 accordion. wordCount 16 500. **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person author enrichi - image S3 ajoutee, description complete, 4e credential ORIAS avec recognizedBy, knowsAbout 8 -> 14 items (art. 1417, 224, 223 sexies, 117 quater, 150-0 B ter, 150-0 D ter, 155 B, 81 A CGI + DTU + strategies de baisse RFR) ; (2) Schema Article enrichi avec 21 citations (0 avant) - 12 articles CGI (1417, 200 A, 158-3, 117 quater, 163 quatervicies, 150-0 B ter, 150-0 D ter, 155 B, 81 A, 223 sexies, 224, 156), 1 article CSS (L. 136-8), 3 lois (LF 2025/2026 + LFSS 2026), Cons. const. 2025-874 DC, CE 491635 et 453014, CADF 14/11/2024, BOFiP BOI-IR-BASE-20 ; (3) encadre auteur visible AVEC photo S3 Quentin en complement de la date MAJ texte (standard Hagnere Patrimoine) ; (4) dateModified 2026-04-21 -> 2026-04-24 ; taille 3 991 -> 4 063 lignes. 20/20 calculs verifies via Node.js (CDHR 250/500 k, dispense PFNL 50/75 k, PFO 25/50 k, LEP 23 028 EUR, CSG retraite 13 048/17 057/26 472 EUR, AJ 12 679 EUR, deficit foncier 10 700/21 400, apport-cession 70 %/36 mois, abattement dirigeant 500 000, PASS 48 060, PER plafond max TNS 88 911, PFU 31,4 %). Build TypeScript OK. - [Bareme IR 2026 : calcul impot, TMI, decote et quotient familial](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/bareme-ir-2026): Guide Pass 3 mis a jour 26/04/2026 sur le bareme officiel IR 2026 revenus 2025. Tranches 11 600 / 29 579 / 84 577 / 181 917 euros, formules rapides officielles, TMI vs taux moyen, decote 897 / 1 483 euros, quotient familial plafond 1 807 euros, case T 4 262 euros, enfant majeur pension 6 855 euros et forfait hebergement 4 075 euros, seuils non imposables, frais reels vs abattement 10 %, calendrier declaration 9 avril / 19 mai papier / 21 mai zone 1 / 28 mai zone 2 / 4 juin zone 3. Couvre CEHR, CDHR, non-residents art. 197 A, PAS individualise, PFU 31,4 %, PER declaration 2026 min 4 637 max 37 094. 21 FAQ synchronisees en JSON-LD ASCII via generation automatique, Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo 10 etapes, references CGI art. 197, 193, 194, 195, 196 B, 197 A, 223 sexies, 224, BOFiP ACTU-2026-00022, BOI-IR-LIQ-20-20-30, Service-Public pour bareme kilometrique voitures, jurisprudence CE 20/04/1983 n 36777 et CAA Marseille 30/03/2023 n 21MA02060. Script de verification local verif-calculs.js : 30 calculs controles, dont CEHR/CDHR 1 M EUR. - [CEHR et CDHR 2026 : bareme et strategies pour les hauts revenus](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/cehr-cdhr-hauts-revenus-2026): Guide pilier 2026 consolidant la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR, art. 223 sexies CGI, taux 3 puis 4 pour cent) et la Contribution Differentielle sur les Hauts Revenus (CDHR, art. 224 CGI, impot plancher 20 pour cent cree par la loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 10). Seuils 250 000 euros celibataire / 500 000 euros couple. CDHR perennisee par la LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 tant que le deficit public depasse 3 pour cent du PIB. Validation Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 (cumul valide, grille non confiscatoire). Acompte CDHR 95 pour cent entre le 1er et le 15 decembre 2026 via impots.gouv.fr, majoration 20 pour cent si sous-estimation (art. 1729 CGI). RFR retraite CDHR different du RFR classique : integre PV mobilieres avant abattement duree detention, retient 25 pour cent des revenus exceptionnels. Dirigeants de SASU fortement exposes (PFU part IR 12,8 pour cent seulement). Lissage CEHR 2 ans art. 223 sexies 1 bis (4 conditions cumulatives). 10 strategies : lissage CEHR, quart exceptionnel, apport-cession 150-0 B ter, donation avant cession (purge PV), abattement dirigeant 500 000 euros art. 150-0 D ter proroge 31/12/2031, fractionnement rachats AV, avances sur contrat, rachats PFL pre-15 fevrier, holding IS mere-fille art. 145/216, PER partiel. 5 cas pratiques chiffres (RFR 400 k dividendes, couple RFR 700 k, retraite rachat AV, cession 2 M, dirigeant SASU). 20 FAQ (CEHR vs CDHR, seuils, acompte, stock-options/AGA, cumul, expatriation, deficit foncier, perennisation). Non-residents exclus CDHR (art. 4 B CGI). PS 18,6 pour cent LFSS 2026 hors assiette CDHR. - [CSG CRDS et prelevements sociaux 2026 : guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/csg-crds-prelevements-sociaux-2026): Guide pilier 2026 (21 H2, 74 H3, 28 FAQ, 20 tableaux, 5 cas pratiques, Schema Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo SIPNR, wordCount 13 200) sur la CSG, la CRDS, le prelevement de solidarite et la contribution autonomie (CASA). Taux 2026 detailles par nature de revenus : salaires 9,7 pour cent (CSG 9,2 + CRDS 0,5), pensions de retraite par tranches 0 / 3,8 / 6,6 / 8,3 pour cent selon RFR N-2 et nombre de parts (art. L. 136-8 CSS), revenus du capital 18,6 pour cent mobilier (CSG 10,6 + CRDS 0,5 + prelevement solidarite 7,5) vs 17,2 pour cent AV PEA foncier exclus de la hausse, revenus de remplacement chomage 6,2 ou 3,8 pour cent. **Reforme LFSS 2026** (loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12) : CSG mobilier portee de 9,2 a 10,6 pour cent, AV / contrats de capitalisation / PEL / CEL / PEP / revenus fonciers location nue / plus-values immobilieres expressement exclus. Application : revenus 2025 patrimoine, 01/01/2026 produits de placement. CSG deductible 6,8 points art. 154 quinquies CGI : levier majeur sous bareme (option 2OP, revocable des revenus 2026 LF 2026), perdue sous PFU. Mecanisme bascule pensions par lissage 2 ans (montee) / 1 an (descente). Seuils CSG retraites 2026 actualises +1,8 pour cent (13 048 / 17 057 / 26 167 / 40 604 euros pour 1 part). **Frontaliers et non-residents EEE/Suisse** : exoneration CSG/CRDS via De Ruyter CJUE C-623/13 du 26/02/2015 codifiee L. 136-6 et L. 136-7 I ter CSS, prelevement solidarite 7,5 pour cent maintenu (Jahin C-45/17 du 18/01/2018 exclut pays tiers). **Cas particuliers traites** : frontaliers Geneve (quasi-resident, retrocession 4,5 pour cent) vs Vaud/Valais/Neuchatel/Jura/Berne/Bale (accord 1983, case 8SH), Monaco (convention 1963 affiliation CCSS), retraites expatries UE (Portugal, Espagne, Italie) et hors-UE (Thailande, Maroc, Ile Maurice, cotisation CFE ~7,1 pour cent). PUMa art. L. 380-2 CSS 6,5 pour cent (seuils 9 612 / 24 030 / 384 480 euros). LMNP 18,6 pour cent (LFSS 2026 art. 12) vs LMP cotisations TNS 40 pour cent (seuils 23 000 EUR et 50 pour cent revenus). **Revenus atypiques avec taux CSG specifique** : indemnites de licenciement / rupture conventionnelle (exo jusqu au plus petit entre indemnite legale OU 2 PASS = 96 120 EUR ; au-dela 10 PASS = 480 600 EUR soumission integrale ; contribution patronale portee a 40 pour cent LFSS 2026), PPV (0 ou 9,7 pour cent selon taille entreprise et salaire), stock-options (CSG salaire 9,7 + contribution salariale 10 pour cent CSS L. 137-14), AGA post-Macron II (PS 17,2 pour cent + abattement 50 pour cent IR jusqu a 300 k, au-dela salaire 9,7 + contribution 10 pour cent), BSPCE (PFU 12,8 + 17,2 pour cent PS si anciennete superieure a 3 ans sinon IR 30 pour cent forfaitaire + 17,2 pour cent PS art. 163 bis G CGI), CET monetise, indemnite depart volontaire PDV/GPEC. **Exonerations totales revenus de remplacement** : prestations familiales (CAF, PAJE, ASF), APL/ALS/ALF, RSA, AAH, allocation veuvage, pensions militaires invalidite (CSS art. L. 136-2), bourses CROUS apprentis, prime d activite. Ecretement SMIC brut sur IJSS et chomage. Sortie PER capital PFU 31,4 pour cent vs rente 17,2 pour cent. PEA et taux historique eclate. 5 cas pratiques chiffres (frontalier suisse Annecy, retraite bascule 6,6 vers 8,3, dirigeant SARL TNS, expatrie Allemagne loyers, cession immobiliere). 23 FAQ synchronisees JSON-LD + accordion (ASCII strict sans apostrophes ni accents). **Procedure remboursement SIPNR** (10 rue du Centre, 93465 Noisy-le-Grand Cedex) delai 2 ans art. R. 196-1 LPF + **interets moratoires art. L. 208 LPF** taux legal semestriel ~4 pour cent annualise 2026, verses automatiquement avec le principal. Recuperation moyenne frontalier CH 4 000-12 000 EUR par dossier. CDHR 2026 art. 224 CGI maintenue (seuils 250/500 k, acompte 1-15 decembre), CEHR 3/4 pour cent art. 223 sexies maintenue. Bloc references legales E-E-A-T (CSS L. 136-1 a L. 136-8, L. 245-14, L. 380-2, CGI 154 quinquies 1609 nonies G 223 sexies 224, LPF R. 196-1 L. 208, CJUE C-623/13 + C-45/17). **Sections 17-20 dediees** : Section 17 epargne salariale (PEE, PERCO, PERCOL, interessement, participation, abondement, forfait social 20/16 pour cent, plafonds 3 845 / 7 690 / 36 045 euros 2026, taux historique eclate a la sortie). Section 18 crypto-actifs / NFT / staking / airdrops : cession PFU 31,4 pour cent art. 150 VH bis, staking BNC art. 92 CGI + PS 17,2 pour cent, NFT art 6,5 pour cent forfaitaire, 3916-BIS plateforme etrangere (Binance Kraken Coinbase) sanction 750 euros, BOI-RPPM-PVBMC-30-10 et 30-30. Section 19 cas speciaux : DOM seuils majores +30 pour cent, Mayotte exo CSG retraites + CSSM 4,12 pour cent (L. 136-8 III bis CSS), SCI IR vs IS (17,2 vs 18,6 PFU sur dividendes), demembrement CE 28/07/2023 n 467444 DTU usufruitier, quasi-usufruit AV, auto-entrepreneur versement liberatoire art. 151-0 CGI (RFR N-2 < 27 478 EUR par part), carried interest art. 80 quindecies 4 conditions cumulatives, **management packages LFSS 2026 perennises** (loi 2025-1403 art. 13 : alignement fiscal art. 163 bis H CGI, contribution salariale 10 pour cent sur excedent, retroactif 15/02/2025), CFE retraites hors UE ~7,1 pour cent. Section 20 calendrier 2026 (10 echeances clefs) + glossaire 20 acronymes (CSG CRDS CASA PS PFU PFNL 2OP PUMa RFR PASS SIPNR SSI BOSS BOFiP CJUE DSN LAMal LFSS LPF TNS). **Schema HowTo SIPNR 4 etapes** (identification prelevement, justificatifs, reclamation R. 196-1, remboursement + interets moratoires L. 208). Jurisprudence supplementaire : CJUE Dreyer C-372/18 du 14/03/2019 (CNSA APA PCH), CE 9e-10e ch. 09/09/2020 n 432985 CERN agents OI, CE 25/10/2024 n 473997 fin plafonnement PS pensions etrangeres, Cass. 2e civ. 19/10/2023 n 21-20.366 SEL/SPFPL, Cons. const. 2025-899 DC 30/12/2025 validation LFSS 2026. Mise a jour 21 avril 2026. - [CDHR 2026 : contribution differentielle sur les hauts revenus](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/cdhr-2026): Impot plancher 20 % (art. 224 CGI, loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 10, prorogee LF 2026 loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 2). Seuils 250 000 euros celibataire / 500 000 euros couple (RFR retraite). Decote lineaire zone 250-330k / 500-660k avec formule (R-250 000)/80 000 pour celibataire. Mecanisme du quart pour revenus exceptionnels (reference art. 163-0 A CGI, CE 04/12/2013 n° 348136) applicable aux revenus ET aux impots acquittes depuis LF 2026. PFU part IR 12,8 % prise en compte, PS 18,6 % exclus (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + PS 7,5 % + contribution autonomie 1,4 pt LFSS 2026 loi 2025-1403). Taux marginal global jusqu a 38,6 % dividendes SASU. AV maintenue a 17,2 % (art. L136-8 IV CSS). PER neutre sur la CDHR (RFR retraite reintegre les deductions). Acompte 95 % du 1er au 15 decembre (cases 8KD/8KE), penalite 20 % si sous-estimation > 20 %, bonne foi non sanctionnee. Non-residents EXCLUS (art. 4 B CGI), CJUE de Ruyter C-623/13 INAPPLICABLE (CDHR = impot, pas PS). Validee par Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 et 2026-901 DC du 19/02/2026, grille non confiscatoire 2012-662 DC du 29/12/2012. Cas particuliers : LMNP (reintegration amortissements art. 150 VB CGI depuis 15/02/2025), BSPCE (gain cession PFU declenchant CDHR, LF 2025 art. 92), crypto-actifs art. 150 VH bis CGI. 8 strategies (holding IS art. 145/216, avances AV, fractionnement rachats AV, PEA > 5 ans exclus du RFR retraite, qualifier exceptionnel, arbitrage salaire/dividendes, PFL pre-15/02, report post-3% PIB). Piege Pinel/Malraux/Girardin : ecretent le gain net apres CDHR. Abus de droit : distribution anticipee OK si substance economique (CE Sect. 18/05/2005 n° 267087 Sagal), reduction capital rachat titres risque L.64 LPF (avis CADF). Cession entreprise : abattement 500 000 euros retraite art. 150-0 D ter (proroge 31/12/2031 LF 2025 art. 70). Apport-cession art. 150-0 B ter. Recettes 2025 = 400 M euros (vs 1,9 Md prevu, elasticite 2-3,4), LF 2026 prevoit 650 M euros. 6 cas pratiques chiffres (Franck dividendes 1 M 45 300 euros CDHR, Vinciane AV 500k 55 000 euros, Pierre+Sophie couple 680k 32 630 euros, Antoine cession 3 M avec quart et abattement, Marc 280k zone decote 8 000 euros, Claire depart Portugal 30/06). 10 erreurs a eviter, checklist 12 points avant 15 decembre. 25 FAQ, 21 sections H2. - [Charges deductibles impots 2026 : le guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/comment-payer-moins-impots/charges-deductibles-impots-2026): Guide pilier 2026 (9 H2, 12 FAQ, 5 JSON-LD Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo, wordCount 7 200) sur les 30 charges deductibles de l IR 2026 (revenus 2025). Distinction pedagogique deduction vs reduction vs credit d impot avec tableau gain en euros par TMI (0/11/30/41/45 %), tunnel fiscal 12 etapes. 5 familles par categorie de revenu : salaries (abattement 10 % plafond 14 555 EUR ou frais reels 1AK-1DK, bareme kilometrique 2026 reconduit +20 % electrique), retraites (abattement 10 % automatique 454-4 439 EUR par foyer, maintenu LF 2026 apres rejet forfait 2 000 EUR vote AN 13/11/2025), revenus fonciers regime reel (charges 2044, deficit foncier 10 700 EUR / 21 400 EUR energetique proroge 31/12/2027 art. 47 LF 2026), LMNP amortissements (reforme Le Meur LF 2025 art. 84 creant 150 VB III CGI), BNC Madelin (plafond 87 135 EUR = 10 % benefice x 8 PASS + 15 % tranche 1-8 PASS, art. 154 bis CGI). 6 charges du revenu global (art. 156 CGI) : pensions alimentaires enfant majeur 6 855 EUR (13 710 EUR si marie/charge famille) case 6GI/6GJ, forfait logement 4 075 EUR case 6EL/6EM, pension ascendant sans plafond case 6GU, forfait accueil >75 ans 4 075 EUR case 6EU, PER salarie 37 094 EUR (10 % revenus pro 2024 x 8 PASS) case 6NS/6NT + mutualisation 6QR, Madelin TNS 87 135 EUR, CSG deductible 6,8 points salaries / 5,9 retraites / 3,8 pensions reduit / 5,4 chomage / 6,8 dividendes option bareme, rachat trimestres sans plafond art. 83-1 CGI + L. 351-14-1 CSS, Monuments Historiques sans plafond hors niches art. 156 bis CGI, prestation compensatoire en rente sans plafond. Tableau maitre 30 charges x case 2042 x plafond 2026 x base legale (art. 83, 156, 158, 163 quatervicies, 154 bis, 154 quinquies, 32, 31, 199 octodecies, 200-0 A CGI). 12 pieges jurisprudence 2024-2026 (CE 11/06/2024 n 471998 charge preuve frais reels, CE 18/02/2025 n 490792 eloignement 40 km, CE 25/09/2025 n 496839 frais recherche emploi) + sanctions (0,20 %/mois + 10-80 % majorations art. 1727, 1758 A, 1729 CGI). 10 non-deductibles souvent confondus : emploi a domicile credit 50 % art. 199 sexdecies case 7DB, garde enfants <6 ans credit 50 % art. 200 quater B 7GA/7GB/7GC, dons 66 %/75 % Coluche 2 000 EUR art. 200 7UD/7UF, cotisations syndicales credit 66 % art. 199 quater C 7AC, travaux RP (supprime depuis 2021), interets emprunt RP (supprime 2011), primes AV (aucun avantage entree), frais funeraires (succession 1 500 EUR art. 775 CGI), PEE/PERCO (exoneres mais pas deductibles IR). Calendrier 31/12 (8 actions octobre-decembre) + check-list 10 points avant mai 2026. 5 cas pratiques nominatifs chiffres : Julien+Anne couple cadres Paris TMI 30 % (21 300 EUR deduits = 6 390 EUR IR), Dr Marchand chirurgien-dentiste Annecy TMI 41 % (121 800 EUR deduits = 49 938 EUR IR), Stephane president SAS Lyon TMI 45 % + CEHR (126 541 EUR deduits = 56 944 EUR IR dont 18 900 EUR Monuments Historiques), Bernard+Claudine retraites Bordeaux TMI 11 % (crédit emploi a domicile 1 200 EUR restitues essentiel), Francois divorce Nantes TMI 30 % (33 700 EUR deduits = 10 110 EUR IR prestation compensatoire + PER + deficit foncier). Plafond niches fiscales art. 200-0 A CGI precise : 10 000 EUR reductions/credits, 18 000 EUR Girardin/Sofica, HORS plafond = toutes les deductions. Sources primaires : Legifrance (art. 156, 83, 158, 163 quatervicies, 154 bis, 154 quinquies, 200-0 A, 31, 156 bis, 199 octodecies CGI ; loi 2026-103 du 19/02/2026 LF 2026 ; arrete 22/12/2025 PASS 2026), BOFiP (BOI-IR-BASE-20-30-20-20 pensions, BOI-IR-BASE-20-50 PER plafonds, BOI-RFPI-BASE-30-20 deficit foncier, BOI-RSA-BASE-30-50 frais reels 10 %, BOI-BAREME-000003 bareme kilometrique 2026 ACTU-2026-00009, ACTU-2026-00043 plafonds revenus 2025). Publie 23/04/2026. ## Guides actifs alternatifs - [Investir dans l or en 2026 — pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-or-2026): Guide expert or (22 sections, 20 FAQ, 11 500 mots). Lingots, lingotins, pieces boursables (Napoleon 20 F 5,805 g, Krugerrand, Maple Leaf, Souverain), ETC or (Amundi Physical Gold FR0013416716, iShares SGLN IE00B4ND3602, Invesco SGLP, Xetra-Gold DE000A0S9GB0, TER 0,12 %). Fiscalite 2026 : TMP 11,5 % (art. 150 VK CGI) ou option 150 VL (taux forfaitaire 19 % art. 200 B + PS 18,6 % LFSS 2026 = 37,6 % avec abattement 5 % par an des la 3e annee, exoneration totale a 22 ans). 3 categories CFMP / CFBA / CFBM (seuil 5 000 euros bijoux). TVA or d investissement 0 % (art. 298 sexdecies A CGI). Or hors IFI (art. 964-965), hors exit tax (art. 167 bis). Non-residents exoneres TMP (art. 150 VJ 5). Stockage domicile / coffre bancaire / coffre pro (Loomis 0,48 %/an, Brinks). Demembrement possible (art. 669 CGI, quasi-usufruit art. 587 C. civ.). Transmission : dons manuels (100 k euros par parent/enfant art. 779, renouvelable 15 ans), Cerfa 2735. Cours spot avril 2026 : 4 057 euros/oz (130 458 euros/kg). ATH janvier 2026 plus de 5 000 dollars/oz. Previsions Goldman 5 400, Morgan Stanley 5 700, UBS 6 200, Deutsche 6 000, Citi 5 000. 3 cas pratiques chiffres (Patricia cadre Lyon 820 k, Alexandre dirigeant SAS Paris 2,4 M, Marc+Sylvie retraites Chambery 1,1 M). Simulateur TMP vs PV a 3, 10, 22 ans. Due diligence dealer 9 points. Biais FOMO, arnaques listees AMF. Stategie DCA. Astuce jetons de moins de 5 000 euros. ## Guides strategie patrimoniale - [Loi de finances 2026 : 14 mesures pour votre patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/loi-de-finances-2026): Guide pilier actualite fiscale 2026 (15 sections H2, 50 H3, 19 tableaux, 23 FAQ synchronisees, 10+ citations Legifrance/BOFiP/Cons. const., 7 cas pratiques chiffres). Couvre l integralite des mesures LF 2026 (loi n 2026-103 du 19/02/2026) et LFSS 2026 (loi n 2025-1403 du 30/12/2025) : bareme IR +0,9 % (tranches 11 600/29 579/84 577/181 917), flat tax PFU 30 -> 31,4 % via CFA 1,4 pt (CSG capital 9,2 -> 10,6 %, PS 17,2 -> 18,6 %), CDHR art. 224 CGI creee LF 2025 et prorogee LF 2026 (20 % RFR > 250/500 k, acompte 95 % decembre, validee Cons. const. 2025-874 DC et 2026-901 DC), revocabilite option 2OP art. 200 A CGI, PER (fin deductibilite versements apres 70 ans, report plafond 3 -> 5 ans non retroactif, PASS 2026 48 060 EUR), IFI inchange (1,3 M seuil, bareme 0,5-1,5 %), statut bailleur prive Jeanbrun art. 47 LF 2026 codifie art. 31 I-1 i/j CGI (amortissement 3,5/4,5/5,5 %, plafonds 8/10/12 k, fenetre 21/02/2026-31/12/2028), LMNP rappel LF 2025 art. 84 (reintegration amortissements dans PV depuis 15/02/2025, incluant amortissements anterieurs a 2025), pacte Dutreil art. 787 B CGI EIC 4 -> 6 ans, apport-cession art. 150-0 B ter 60 % -> 70 %, 24 -> 36 mois, exclusions financier et meuble, taxe holdings patrimoniales 20 % nouvel art. 235 ter C CGI (seuil 5 M actifs bruts, revenus passifs > 50 %, controle >= 50 % PP, actifs somptuaires yachts/bijoux/art/vins/chevaux), management packages art. 163 bis H, non-residents dividendes 12,8 %, don 790 A bis CGI 100 k/300 k jusqu au 31/12/2026 (non proroge), transmission Dutreil 4 -> 6 ans, taxe Zucman rejetee 31/10/2025 172-228, IFI improductif ecarte. Jurisprudence integree : Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 (Dutreil holding animatrice), Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 (primes AV 4 criteres d appreciation), CE 31/05/2022 n 455349 (Pharmacie H., apport-cession), CADF 14/11/2024 affaire 2024-10 (donation fictive quasi-usufruit rétroactif 80 % abus de droit). 7 cas pratiques chiffres (cadre 120 k + 50 k dividendes TMI 41 %, retraite 75 ans 1,5 M patrimoine, dirigeant SAS 400 k + 200 k dividendes, couple frontalier, transmission SAS 10 M, immo Jeanbrun 200 k T2 intermediaire, heritage 1 M enfant). Mise a jour 24 avril 2026 (dateModified). - [Placer sa prime de depart a la retraite en 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/placer-prime-depart-retraite-2026): Guide CGP complet (15 sections, 20 FAQ, 11 GuideTable, 25 InfoBox, 3 FormulaBox, 3 ComparisonGrid, 3 GuideInlineCTA, ~8 000 mots, 2 260 lignes). Cible salaries 58-67 ans recevant une indemnite de depart volontaire, mise a la retraite, rupture conventionnelle individuelle ou collective, IFC conventionnelle, indemnite dirigeant cessation forcee ou indemnite transactionnelle. **Matrice des 10 regimes fiscaux** (CGI art. 80 duodecies 1-1 a 1-6 et art. 80 ter) : depart volontaire hors PSE integralement imposable, depart PSE exo totale IR sans plafond (exo sociale 2 PASS), mise a la retraite employeur exo plafond 5 PASS (240 300 EUR 2026) selon plus eleve de 3 seuils (legal/conv, 2xN-1, 50 pourcent prime), rupture conventionnelle individuelle SANS droit retraite exo plafond 6 PASS (288 360 EUR 2026), RCI AVEC droit retraite a taux plein a la rupture effective integralement imposable (BOFiP ACTU-2012-00008 du 03/10/2012), RCC exo totale IR (forfait social 20 pourcent), IFC conventionnelle regime mise retraite si employeur initiative, dirigeant cessation forcee 3 PASS (144 180 EUR 2026), licenciement hors PSE 6 PASS, indemnite transactionnelle exo fraction indemnitaire seulement. **Systeme du quotient art. 163-0 A CGI diviseur 4** sans seuil pour primes de retraite (exception expresse II 1). Formule : 1) IR reference seule 2) IR (reference + prime/4) 3) supplement x 4 4) IR total = IR_ref + supplement. Case 0XX sur 2042 C avec rubrique revenus exceptionnels ou differes. Regle du quart LF 2026 art. 2 applicable desormais aussi a la CDHR. **Chiffres 2026 verrouilles** : PASS 48 060 EUR (arrete du 22/12/2025 JORF 053143451), 2 PASS 96 120 EUR exo sociale, 3 PASS 144 180 EUR cessation forcee dirigeant, 5 PASS 240 300 EUR plafond mise retraite, 6 PASS 288 360 EUR plafond rupture conv/licenciement, 10 PASS 480 600 EUR seuil de perte de l exo sociale, plafond PER salarie 37 680 EUR (art. 163 quatervicies) + reports 3 ans (plafonds pre-2026) ou 5 ans (plafonds crees des 01/01/2026, LF 2026 art. 9), plafond PER TNS 88 911 EUR, contribution patronale 40 pourcent depuis 01/01/2026 (LFSS 2026 art. 24, modifiant art. L. 137-12 CSS, vs 30 pourcent depuis 01/09/2023 LFRSS 2023), PS PER 18,6 pourcent gains sortie capital (LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12), AV/PEA/foncier/PEL maintenus 17,2 pourcent (exclusion expresse), CSG/CRDS 9,7 pourcent sur fraction supra-conventionnelle (art. L. 136-1-1 CSS), abattement pensions 10 pourcent max 4 439 EUR 2026, bareme IR 2026 (indexation +0,9 pourcent LF 2026) : 11 600 / 29 579 / 84 577 / 181 917 EUR. **Arbitrage PER vs AV vs SCPI vs PEA selon TMI activite et TMI retraite projetee** : ecart TMI est le rendement fiscal net. TMI 11-11 : AV + PEA. TMI 30-11 : PER max + AV. TMI 41-11 : PER max + rachat trimestres VPLR. TMI 41-30 : PER partiel + AV + SCPI EU. TMI 45-30 : PER max + GFF + AV luxembourgeoise. **Piege Agirc-Arrco** (valeur service officielle 1,4386 EUR/point au 01/11/2025, prix achat 20,1877 EUR) : part exoneree = pas de cotisation = pas de points = perte 11 000 a 30 000 EUR de pension complementaire sur 25 ans d esperance de vie selon assiette tranche 1 ou tranche 2. **Piege PUMa** : retraites EXONERES (CSS art. L. 380-2 alinea 1) mais periode transitoire entre fin activite et liquidation declenche assujettissement. **Fin deductibilite PER apres 70 ans** LF 2026 art. 9 (loi n 2026-103 du 19/02/2026) a compter du 01/01/2026. **Timing decembre N vs janvier N+1** : simulation 2 annees avec quotient obligatoire, impact CDHR. **Rachat de trimestres VPLR art. L. 351-14-1 CSS** vs versement PER : les deux deductibles, cumul possible, break-even 7-12 ans esperance de vie TMI 30. **Rupture conventionnelle apres 60 ans** : 4 pieges (BOFiP ACTU-2012-00008 taux plein apprecie a la rupture effective, URSSAF 40 pourcent LFSS 2026, differe ARE 180 jours France Travail reforme 2025 duree max 24 mois plus de 55 ans, requalification demission deguisee en cas de vice du consentement). **Transmission** : AV 152 500 EUR/beneficiaire avant 70 ans (CGI art. 990 I) vs 30 500 EUR abattement global apres 70 ans (art. 757 B), PER assurantiel identique AV, PER bancaire actif successoral classique, SCPI nue-propriete reconstitution art. 1133 CGI, GFF abattement Monichon 75 pourcent art. 793 2-3 CGI. **Dirigeant cedant triptyque choix fiscal exclusif depuis LF 2018** : option 1 barème progressif + abattement 500 000 EUR 150-0 D ter proroge 31/12/2031 (LF 2025 art. 70) OU option 2 PFU 12,8 pourcent sans abattement, incompatibles. Combinaisons : 150-0 B ter apport-cession LF 2026 70 pourcent/36 mois/5 ans (CE 16/02/2024 n 472835) + Dutreil EIC 6 ans total 8 ans (Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415). **LPP frontalier suisse option PFU 7,5 pourcent libératoire art. 163 bis II CGI** (abattement 10 pourcent = taux effectif 6,75 pourcent, irrevocable, BOFiP BOI-RSA-PENS-30-10-20) : sur 450 k EUR LPP = 30 375 EUR vs ~89 000 EUR baréme IR avec quotient, economie 45-60 k EUR. **5 cas pratiques chiffres nominatifs** : Sylvie 60 ans cadre pharma Lyon TMI 30 RCI 40 k, Jacques 67 ans cadre dirigeant banque Nantes TMI 41 mise retraite 110 k, Nathalie 58 ans infirmiere FPH Bordeaux TMI 30 IFC 28 k, Antoine 62 ans dirigeant SAS Annecy cession 2,4 M + IFC 80 k (choix exclusif baréme/PFU), Christophe 65 + Isabelle 63 frontaliers suisses rapatries Chambery 2e pilier LPP 450 k + IFC 35 k (option PFU 7,5 pourcent art. 163 bis II CGI). Changements 2026-2027 : contribution patronale 40 pourcent LFSS 2026 art. 24, LFSS 2026 PS 18,6, fin deductibilite PER 70 ans LF 2026 art. 9, cumul emploi-retraite plafonne ~7 000 EUR reforme 2023, CDHR prorogee LF 2026 + regle du quart, apport-cession durci. Specialite Chambery : frontaliers CH-FR, 2e pilier LPP, convention fiscale 1966. Date publication 20/04/2026. **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person image corrigee (pointait sur le logo - erreur E-E-A-T) : photo S3 Quentin integree ; (2) Person enrichi - description complete, 4e credential ORIAS avec recognizedBy, 5e Adherent CNCEF Patrimoine ; (3) Schema HowTo ajoute (6 etapes pour placer une prime : qualification fiscale, systeme du quotient, arbitrage PER/AV/SCPI/PEA, VPLR vs PER, timing decembre/janvier, 4 pieges rupture conventionnelle) ; (4) encadre auteur visible AVEC photo S3 en plus de la date MAJ texte existante ; (5) dateModified 2026-04-21 -> 2026-04-24. Taille 3 022 -> 3 111 lignes (+89). 21/21 calculs verifies via Node.js (PASS 2026, multiples 2/3/5/6/10 PASS, PER salarie 37 680 base PASS N-1, PER max TNS 88 911 base PASS N, bareme IR 2026, CSG 4 taux retraites, contribution patronale 40 %, PS PER 18,6 %, abattement dirigeant 500 k, LPP PFU 7,5 %, systeme du quotient economie positive). Build TypeScript OK. - [Investir 10 000 euros en 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-10000-euros-2026): 24 sections, 15 FAQ, 17 tableaux, 10 InfoBox. 7 prealables CGP (precaution, prevoyance, credits, matrimonial, testament, mandat art. 477, MIF II DER+DDA). 7 objectifs (fructifier, rente, apport RP, securite, IR, debuter bourse, prise de date). 4 allocations par profil. 7 placements compares. ETF PEA (DCAM 0,20 %, WPEA 0,20 %, CW8 0,38 %, ESE 0,15 %, PE500 0,12 %, PAASI 0,35 %) — section dediee. ELTIF 2.0 retail des 1 000 € (Carmignac 5k, Ramify 10k, FCPR AV 1k). DCA vs lump sum (Vanguard 2012 : lump 67 %). Performance pro (TWR/Sharpe/TER/CAGR). Bitcoin/ETF IBIT (0-5 % max, MiCA UE 2023/1114, DAC8, non eligibles PEA/AV, ETN WBIT). Jurisprudence 2023-2026 (CJUE de Ruyter, Cass. 19/12/2024 primes AV, Cass. 3/04/2025 beneficiaire, Cincinnatus, AMF Cheval Blanc 140k). Escalade 10k -> 5 M€ (seuils banque privee/fortune/MFO). Glossaire 28 sigles. 4 cas pratiques (25/35/55/65 ans). Livret A 1,50 % (01/02/2026), PASS 2026 48 060 €, PER 37 680 €, LFSS 2026 (loi 2025-1403) PS 18,6 % mobilier / 17,2 % AV+PEA+foncier, PFU 31,4 % CTO. 8 chiffres certifies bloc en-tete. - [Investir 50 000 euros en 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-50000-euros-2026): 34 sections, 19 FAQ, 28 tableaux. Prealables CGP (precaution, prevoyance, credits, matrimonial Praslicka, testament, mandat art. 477, MIF II DER+DDA). 7 objectifs (fructifier, rente, transmission, securite, IR, IFI, expatriation). SCPI credit (taux 3,85-5,35 %, levier x2 a x4), nue-propriete (cles France Valley 20/31/47 %, Wenova 28 %, Remake Live 02/2026). SCPI europeennes 0 % PS (CJUE de Ruyter). Private equity ELTIF 2.0 (Altaroc 100k, Ramify 10k, Carmignac 5k, Industrie Verte 4-8 %). Multi-AV (FGAP 70k art. L423-2). AV luxembourgeoise (triangle securite, Lombard). GFI/GFF (credit IR 25 % + IFI 75 % + Monichon 75 %). LMNP cle en main (50k apport + 150-200k credit). Dirigeant pre-cession (donation avant cession CE 5/02/2024, 150-0 B ter LF 2026 70 %, OBO, Dutreil Cass. 17/12/2025 n 24-17.415, RAAR art. 929, Praslicka, capi). Frais cumules TCTA (1 % = -15 % capital 15 ans). Performance pro (TWR/IRR/Sharpe/VaR/TER/CAGR). ETF PEA 2026 (DCAM 0,20 %, WPEA 0,20 %, CW8 0,38 %, ESE 0,15 %, PAASI 0,35 %). DCA vs lump-sum (Vanguard 2012 lump-sum 67 %). Structures autocall (AMF fev 2026 7 infos cles, Cheval Blanc 17/12/2025 140k). CDHR 20 % RFR>250k (art. 224 LF 2025). Niches plafond 10k art. 200-0 A. Warning abus de droit L64/L64A LPF (majoration 80 %). Allocation par TMI (0/11/30/41/45). InfoBox jurisprudence 8 decisions (Cass. 19/12/2024 primes, Cass. 3/04/2025 beneficiaire, Cheval Blanc, de Ruyter, CE 465575 PER IFI). PER plafond 37 680 EUR (8xPASS 2025). IFI art. 972 bis (cumulatif 10 % droits + 20 % actifs immo). Glossaire 32 sigles. 4 cas pratiques. LFSS 2026 (loi 2025-1403) PS 18,6 % mobilier / 17,2 % AV+PEA+foncier. Livret A 1,50 % (01/02/2026). - [Placer 100 000 euros en 2026 : allocation par profil](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-100000-euros-2026): 34 sections, 20 FAQ, ~29 tableaux, ~18 InfoBox. Pyramide Maslow patrimoniale 6 etages (survie Livret A/LDDS > stabilite fonds euros AV > croissance PEA ETF > revenus SCPI EU+LMNP > efficience PER+GFF+DF > premium PE ELTIF+AV lux+structures). 4 profils allocation (prudent 3,5 % / equilibre 5,5 % / dynamique 7,5 % / fiscal 4,5 % + ~42k eco IR). 12 supports accessibles avec tableau comparatif 6 colonnes (rendement/risque/fiscalite/liquidite/IFI). AV multi-contrats pour passer seuil FGAP 70k art. L423-2 C. ass. (Linxea Spirit 2 + Lucya Cardif). AV luxembourgeoise (triangle + super-privilege sans plafond, categories N/A/B/C/D CAA Lux, FIC/FID/FAS, Lombard 50-70 % LTV, convention FR-LU 20/03/2018). SCPI credit simulation 15-20 ans (apport 50k + emprunt 150-250k a 3,85-5,35 %, levier x2-4, TRI +253 %). Nue-propriete SCPI (cles commerciales 5-20 ans, barème 669 CGI viager+temporaire, reconstitution 1133 CGI). SCPI europeennes (Remake 7,50 %, Iroko Zen 7,32 %, Corum Origin 6,05 %, Novaxia Neo 6,01 %, Pierval Sante 4,05 %, Corum XL 5,53 %, Eurovalys 5,00 % - TD 2024), credit impot art. 199 ter + conventions. Private equity ELTIF 2.0 (UE 2023/606, tickets 1-10k, Altaroc/Apicap/Ramify/NextStage, exo IR 5 ans art. 150-0 A III). GFI/GFF (credit IR 25 % plafonne 1 562,50/3 125 €/an art. 200 quindecies + exo IFI 75 % art. 976 + Monichon 75 % art. 793 2 3 CGI, France Valley ELTIF 2025). LMNP cle en main vs SCPI credit (amortissement BIC art. 39 + BOI-BIC-AMT, TRI 15 ans). Structures autocall (barrieres -30/-40 %, coupons 6-10 %, risque emetteur). Dirigeant post-cession 150-0 B ter LF 2026 (70 %/36 mois/5 ans, CE 16/02/2024 n 472835), Dutreil EIC 6 ans (Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415), apport-cession. Non-residents/expatries/frontaliers (PEA perdu, AV FR avec RAS, AV lux portable, SCPI retenue, regime impatrie art. 155 B). Specialite Chambery frontalier suisse (3e pilier 7 258 CHF + AVS/LPP + enveloppes FR). Heritage 100k (abattement enfant 100k art. 779 I CGI = 0 droit, petit-enfant succession 1 594 € art. 788 IV hors representation ~17 900 € droits, neveu ~50k droits, delai 634 6 mois). DCA vs lump sum Vanguard 2023 (lump bat DCA 68 % sur 10 ans, +2,3 % moyenne). Frais TCTA (1 % = 15-30k sur 15 ans sur 100k, cible TER < 1,50 %). Regle des 72 (temps doublement = 72 / taux). Simulation 100k + 500 €/mois 15 ans (prudent 286k, equilibre 371k, dynamique 487k). Tableau "brut/brut inflation/net fiscal/net net net" par support. IFI 1,3 M€ avec SCPI (art. 972 bis UC 20 %). CDHR 20 % art. 224 CGI + CEHR art. 223 sexies. Plafond niches 10k art. 200-0 A. Jurisprudence 2024-2026 (Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 primes AV publie Bulletin, Cass. 2e civ. 03/04/2025 n 23-13.803 substitution beneficiaire, Cass. 3e civ. 19/09/2024 n 22-18.687/22-18.733 quasi-usufruit SCI Bulletin, CE 16/02/2024 n 472835 apport-cession, Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 Dutreil). Stock vs flux (logique patrimoniale fondatrice). 12 erreurs a eviter. 6 cas pratiques nominatifs (Claire 38 cadre Nantes heritage parent TMI 30, Marc 48 cadre Lyon TMI 41, Patricia 55 divorcee Paris TMI 41, Antoine 52 dirigeant cession Bordeaux TMI 45, Sophie 67 retraitee Toulouse TMI 30, Ahmed 45 frontalier Geneve Chambery TMI 41). Glossaire 10 sigles (TMI PFU PS PASS FGAP FGDR TD TRI TER CDHR). Checklist 12 actions. PASS 2025 47 100 EUR / 2026 48 060 EUR. Plafond PER salarie 37 680 / TNS ~88 911 EUR. LFSS 2026 (loi 2025-1403) PS 18,6 % mobilier / 17,2 % AV+PEA+foncier. Livret A 1,50 % (01/02/2026). - [Investir 200 000 euros en 2026 : 5 strategies par profil patrimonial](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-200000-euros-2026): 1 321 lignes TSX, 11 120 mots prose, 12 H2 + 40 H3, 4 schemas JSON-LD (Article + BreadcrumbList + FAQPage 15 + HowTo PT2H 5 etapes). **Angle ocean bleu central** : 200 000 EUR = mediane brute francaise stricto sensu (INSEE Focus 371 09/12/2025 : mediane brute 205 100 EUR, nette 148 100 EUR, D6 283 200 EUR, D7 381 800 EUR, top 10 % 857 700 EUR, composition 61 % immo / 22 % financier / 11 % pro / 6 % residuel, pic 50-59 ans 464 800 EUR). 5 differenciateurs uniques valides Pass 1 (0/15 concurrents) : (1) croisement 5 origines de capital x age x TMI x actualites fiscales 2026 ; (2) don 790 A bis integre cas Marc & Elodie (saturation case 6QR PER + 50-100k EUR economie IR sur 5 ans) ; (3) revirement Cass. 2e civ. 3/4/2025 n 23-13.803 substitution beneficiaire AV (audit retroactif obligatoire des clauses heritees) ; (4) asymetrie CSG 17,2 % vs 18,6 % LFSS 2026 art. 12 chiffree par poche (5 poches preservees par L. 136-8 IV CSS) ; (5) banque privee vs CGP independant ORIAS 30 ans (frais 2,5 % vs 0,8 % = ecart 307 835 EUR). **5 cas chiffres a l euro pres** (verif-calculs-200k.js Node.js 15 verifications) : (1) Sophie Lambert 38 ans graphiste freelance Bordeaux TMI 30 % heritage 200 k EUR vente RP mere, allocation 60/30/10 (120k AV multisupport 4,5 % net + 60k PEA ETF MSCI World + 20k livret tampon 1,5 %), projection 15 ans 448 318 EUR (+248 318 EUR), ecart frais AV 0 % vs 3 % = 70 730 EUR ; (2) Marc & Elodie 52/49 ans couple cadres Lyon TMI 41 % post-vente Pinel 2014 (bilan IGF 86 500 EUR sur 12 ans = 2,88 %/an net), allocation 40/30/20/10 PEA + SCPI EU + AV + PER mutualise case 6QR (8 200 EUR economie IR immediate ou 41 000 EUR si saturation 100k sur 5 ans + don 790 A bis chaine conjoints +50-100k IR supp.), projection 15 ans 491 951 EUR ; (3) Philippe Aurelys 58 ans dirigeant SAS Annecy cession 1,2 M EUR apport-cession LF 2026 art. 11 70 %/36 mois (960k remploi sursis) + 30 % libres = 200 k EUR TMI 45 % + CEHR, allocation 50/30/20 AVL FAS cat. B + SCPI NP demembree + PEA-PME, projection 10 ans 404 176 EUR, sortie dividendes au lieu de remploi : PFU 31,4 % = 62 800 EUR fiscalite immediate vs 0 EUR sursis 150-0 B ter ; (4) Catherine 47 ans infirmiere hospitaliere Paris divorce prestation compensatoire 200 k EUR capital art. 199 octodecies CGI TMI 30 %, reduction IR 25 % plafond 30 500 EUR = 7 625 EUR, allocation 50/25/15/10, projection 15 ans 411 211 EUR, audit clauses beneficiaires AV post-divorce (47 % gardent ex-conjoint par oubli) ; (5) Bernard 67 ans retraite agro Perigord TMI 11 % prime depart 80k + heritage 120k = 200 k EUR, fenetre critique 36 mois avant 70 ans art. 757 B (abattement 152 500 EUR/beneficiaire 990 I vs 30 500 EUR apres), allocation 70/20/10, projection 10 ans 293 025 EUR, transmission 140 k EUR : 0 EUR droits si avant 70 ans vs ~21 900 EUR apres + economie clause demembree second deces ~42 000 EUR. **Featured snippet H2-10** "Combien rapportent 200 000 EUR places par mois en 2026 ?" : 430 EUR/mois fonds euros AV brut 2,6 % / 750 EUR/mois SCPI EU 4,5 % / 916 EUR/mois mix optimise Hagnere TMI 30 % 5,5 % / 1 333 EUR/mois PEA ETF LT 8 %. **Methode Hagnere 5 etapes** (HowTo PT2H) : (1) cartographier origine capital car origine = strategie ; (2) fonds urgence 10 % livrets ; (3) saturer niches fiscales (PEA + PER case 6QR + Dutreil + don 790 A bis) ; (4) coeur AV multisupport 40-70 % allocation coeur-satellite 0 % frais entree ; (5) tangible + tactique (SCPI EU + PE ELTIF 2.0). **15 chiffres pivots** : INSEE Focus 371 mediane 205 100 + D6 283 200 + D7 381 800 + top 10 % 857 700 + pic 50-59 ans 464 800 ; France Assureurs 27/01/2026 encours AV 2 107 Md EUR ; ACPR n 179 26/03/2026 fonds euros 2,6 % net ; DG Tresor PER 12,9 M detenteurs 150,4 Md EUR ; ASPIM SCPI TDVM 4,91 % collecte +29 % ; INSEE inflation 0,9 % 2025 ; Curvo MSCI World +8,1 %/an EUR TR 35 ans ; Notaires de France Pinel eteint 31/12/2024 (243 931 logements, 7,3 Md EUR, rendement 1-3 %/an) ; Observatoire Credit Logement 3,23 % avril 2026 ; Livret A 1,5 % 01/02/2026 ; IFI seuil 1,3 M EUR art. 964 CGI ; MEAE 1,78 M Francais a l etranger. **10 arrets juris verifies Legifrance HTTP 200** (Agent 4 Pass 1 33/38 verifies + 5 corrections critiques memoire) : Cass. 2e civ. 3/4/2025 n 23-13.803 substitution beneficiaire AV CENTRAL + Cass. ch. mixte 23/11/2004 n 02-17.507 primes manifestement exagerees + Cons. const. 2017-658 QPC + CE 14/10/2015 n 374211 (corrige 367749) PEA vente intra + CE 24/04/2019 n 419912 Fonciere du Rond-Point + Cass. com. 30/11/2022 n 20-18.884 + CE 13/06/2018 n 395495 Cofices + Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 Dutreil EIC + CE 30/03/2026 n 502243 + CJUE 26/02/2015 C-623/13 de Ruyter. **H2-12 comparatif banque privee vs CGP independant 30 ans** : capital final BP frais 2,5 % = 485 452 EUR vs CGP frais 0,8 % = 793 287 EUR, ecart 307 835 EUR. **DCA vs lump-sum scenario MSCI World 2022** : valeur ajoutee DCA 26 000 EUR. **Regle des 4 % ajustee** Bernard 916 EUR/mois = 5,5 % du capital soutenable 31 ans (67 vers 98 ans) inflation 2 %. **Trajectoire vers 1 M EUR** : projection mix Hagnere 5,5 %/an net 30 ans + 500 EUR/mois = ~1 050 000 EUR theorique (passage D5-D6 INSEE au top 5 % patrimoine francais). **Audit Pass 6+8+9 complet le 26/05/2026** : 15 calculs verifies + 1 corrige (Livret A 1,7 % vers 1,5 %), 34 liens internes 100 % HTTP 200, 3 bugs React 19 RSC corriges (whitespace post-strong + apos collisions balises JSX + apostrophes typographiques in-string JS), don 790 A bis integre Marc & Elodie, URL CMF L. 533-13 corrigee. Concurrent #1 depasse : Prosper Conseil (4 200 mots passif sans LFSS 2026 ni Cass. 2025 ni don 790 A bis). LFSS 2026 (loi 2025-1403) PS 18,6 % mobilier / 17,2 % AV+PEA+foncier. Livret A 1,5 % (01/02/2026). PASS 2026 48 060 EUR. PER plafond 37 680 / TNS 88 911 EUR. - [Placer 1 000 000 euros en 2026 : top 5 % patrimoine francais](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-1000000-euros-2026): 36 sections, 20 FAQ, ~35 tableaux, ~25 InfoBox, 10 cas pratiques nominatifs. Positionnement INSEE HVP 2023-2024 (median 205 100 / moyen 374 900 / D9 857 700 / C95 1 034 600 / top 1 % > 2,2 M EUR) = 1 M EUR place dans top 5 %. 12 prealables CGP grandes fortunes (precaution 6-12 mois, prevoyance decennie, credits, matrimonial Praslicka, testament olographe, mandat protection future art. 477, MIF II DER+DDA, bilan patrimonial 360, audit fiscal pre-placement, due diligence banque privee vs CGP premium, conseil juridique specialise, strategie succession). 8 objectifs dominants (fructifier, rente, transmission, securite, defiscalisation IR, IFI, expatriation, philanthropie/mecenat). Pyramide patrimoniale a 6 etages adaptee grandes fortunes. 4 profils complets + profil fiscal TMI 45 % CDHR (88 911 EUR PER TNS max 2026 + 100k deficit foncier SCPI DF + 150k Girardin etale + 400k AVL FAS cat. C + 100k GFI/Malraux + 162k RP = eco IR 177 k cumules + sortie IFI). 16 supports accessibles tableau comparatif complet. **Strategie FGAP multi-contrats 14-15 assureurs** (couverture 980 k via Linxea Spirit 2 + Lucya Cardif + Corum Life + Placement-direct + Evolution + Darjeeling + Linxea Avenir 2 + Apicil Euresa + Boursorama Patrimoine + Epargnissimo + Mes-Placements + Fortuneo + Yomoni + Aviva 1818). **AVL FAS categorie C CAA circulaire 26/1 du 28/01/2026** (revise 15/3 : patrimoine financier > 2,5 M EUR + 250k min contrat, architecture ouverte PE/hedge funds feeders, multi-devises USD/CHF/GBP/SGD, Lombard LTV 50-70 % Euribor + 0,8-1,5 %, triangle securite Luxembourg, super-privilege sans plafond, portabilite internationale, convention FR-LU 20/03/2018 entrée 01/01/2020). Cat. N/A/B/C/D detaillees. **Credit Lombard sur 1 M EUR** (levier amplifie 500-700k, effet boule de neige 20 ans patrimoine 4,8 M EUR vs 3,2 M sans levier). **PE institutionnel combinaison complete** : 150k Altaroc Odyssey 2025 ticket 100k souscription 31/03/2026 + 75k Apollo Access + 75k Ardian Diversification V + 50k Eurazeo Private Value 3 = 350k PE (35 % allocation, diversification 4 fonds distincts). ELTIF 2.0 UE 2023/606 (suppression ticket 10k et seuil 100k, applicable 10/01/2024). **Hedge funds via feeders AVL cat. C** (50-100 k max 5-10 % patrimoine). **Immeuble de rapport 1 M EUR** acquisition directe (6-8 appartements divises centre-ville secondaire, rendement brut 7-9 %) ou LMP (basculement quasi-obligatoire a 1 M EUR : art. 155 IV CGI recettes > 23 000 EUR ET > 50 % revenus foyer). **Nue-propriete + demembrement transgenerationnel amplifie** (grands-parents -> 6 petits-enfants, abattement 790 B x 12 = 382 380 EUR, zero droit). SCPI europeennes a grande echelle (8-10 SCPI differentes). **GFI/GFF triple avantage** (credit IR 25 % plafond 3 125 EUR/an + exo IFI 75 % art. 976 + Monichon 75 % art. 793 2 3 CGI). **Banque privee excellence vs CGP premium** (Rothschild 3-5 M, Pictet 2-5 M CHF, Edmond de Rothschild 1-2 M, Lombard Odier 3-5 M CHF vs CGP premium 500 k-5 M EUR 40-60 clients conseiller vs 200 banque privee reseau). **Family office digital Sapians** (iVesta x Alphacap x Mata, AUM 5 Mds EUR, cible 2,5 M menages FR > 1 M EUR, service 1-20 M, entree 100 k EUR) vs MFO traditionnel 5-10 M EUR. **Dirigeant cession 3-5 M EUR** : chaine complete Dutreil (EIC 6 ans total 8 ans Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415) + apport-cession 150-0 B ter LF 2026 (70 %/36 mois/5 ans, CE 16/02/2024 n 472835) + abattement 150-0 D ter 500 k EUR. Cas Julien SaaS Paris 9 M EUR (projection 20 ans 36,17 M EUR, Dutreil eco 10,9 M EUR). **Heritage 1 M EUR enfant** (abattement 100 k, ~265 k droits, net 735 k EUR, delai declaration 2705 Cerfa 11277 6 mois). Stratégies AV avant 70 ans x 5 beneficiaires = 762 500 EUR hors droits. **Trinity Study nuancee** (SWR 4 % = 3 333 EUR/mois 95 % succes 30 ans, SWR 3 % = 2 500 EUR/mois quasi-indefini). **Tableau rente mensuelle immediate** par profil (securitaire 2 260 /prudent 2 600 /equilibre 3 400 /dynamique 4 500 /FIRE 1 850 EUR net/mois). Piege CSM/PUMa 6,5 % (rentier sans activite 1 688 EUR/an, parades). **Non-residents/expatries/frontaliers suisses** (exit tax 167 bis, PEA perdu, AV portable cat. B/C, regime impatrie 155 B, tax reservoir Suisse CHF 700k). Prestation compensatoire divorce 1 M EUR (art. 270 C. civ., capital < 12 mois exo ; reduction IR 25 % plafond 30 500 EUR = 7 625 EUR max debiteur). DCA vs lump sum Vanguard 2023 amplifie 1 M EUR. **Frais TCTA 30 ans** (1 % = 1,2 M EUR ecart, banque privee reseau > 2,5 % a eviter). Regle 72 par profil. Simulation 15/20/30 ans (Livret A 1,56 M, fonds euros 2,17 M, equilibre 7,25 M, PE 1er quartile 17 M sur 30 ans). **IFI systematique** (seuil 1,3 M franchi, bareme 2026 art. 964 CGI 0,50 % 800k-1,3 M -> 1,5 % > 10 M, 7 strategies reduction 50-80 % via art. 972 bis UC < 20 %, 976 GFI, 975 biens pro, 979 plafond 75 %). **CDHR 20 % systematique** (art. 224 CGI LF 2025 art. 10, RFR > 250/500 k, cas 72 k EUR CDHR payer salaire 500k+dividendes 500k). **Actifs alternatifs emergents** : crypto institutionnel 2-5 % (Bitcoin ETF UCITS iShares/Fidelity, Luxembourg 1er Etat eurozone BTC sovereign fund 10/2025) + placements passion 2-5 % (art contemporain LiveArt/Artemundi, grands crus Cavissima/U Wine, montres Rolex/Patek, forets Unigrains, exo IFI art. 981, taxe forfaitaire 6,5 % art. 150 VI A) + SCI IS vs IR + crowdfunding immobilier Homunity/Anaxago 8-10 % net. **Jurisprudence 2024-2026** (5 arrets Cass + CE + AMF Cheval Blanc). Stock vs flux. 10 cas pratiques nominatifs (Claire 55 heritage Lyon, Marc 50 CDHR Paris, Patricia 58 divorce, Antoine 62 dirigeant cession PME 3M, Sophie 72 vente appart Toulouse, Ahmed 48 frontalier Chambery, Isabelle 62+Laurent 64 pre-retraite, Raphael 42 expatrie Singapour, Julien 45 SaaS 9M, Mme Martin 68 veuve AV 1,2 M). Glossaire 15 sigles (TMI, PFU, PS, PASS, FGAP, FGDR, CAA, FAS, FID, TCTA/TFE, CDHR, CEHR, SWR, HNWI/UHNWI, RFR). Checklist 15 actions. Analogie orchestre symphonique patrimonial amplifie. PASS 2025 47 100 / 2026 48 060 EUR, PER salarie 37 680 / TNS 88 911. LFSS 2026 PS 18,6 % mobilier / 17,2 % AV-fonciers-PEL. Livret A 1,50 %. Fonds euros 2024 ACPR AS 175 = 2,63 % net. - [Investir 400 000 euros en 2026 : palier de bascule HNW emergent D7-D8 INSEE](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-400000-euros-2026): Guide pilier 1 530 lignes / ~6 568 mots / 12 H2 + 35 H3 / 4 schemas JSON-LD (Article + BreadcrumbList + HowTo PT2H 5 etapes + FAQPage 15 Q) / 80+ sources / 15 liens internes / aggregateRating Trustpilot 4,7/5 sur 26 avis. Pass 1 prompt ultime 10 etapes complet 26/05/2026. **Angle ocean bleu** : 400 000 EUR = palier de bascule HNW emergent D7-D8 INSEE Focus 371 (D7 381 800 + D8 530 000), top 30 % France sous IFI 1,3 M EUR (CGI 964), plafond PEA 150 k depasse, abattement AV 152 500/beneficiaire art. 990 I pile depasse, AVL Luxembourg FAS A debloquee a 125 k reglementaires. **3 differenciateurs uniques (0/22 concurrents)** : (1) asymetrie CSG LFSS 2026 art. 12 (LOI 2025-1403 du 30/12/2025) chiffree par poche - 18,6 % PS sur LMNP BIC/CTO/dividendes/PER sortie capital MAIS maintien 17,2 % sur AV/PEA/foncier nu/PV immo/PEL-CEL-PEP (CSS L136-8 IV) ; (2) CDHR plancher 20 % CGI 224 prorogee LF 2026 art. 2 (RFR > 250 k celib / 500 k couple, acompte 95 % decembre) ; (3) fenetre Don 790 A bis 31/12/2026 (CGI 790 A bis cree LF 2025 art. 71, 100 k/donateur 300 k/donataire RP neuve/VEFA ou renovation energetique, conservation 5 ans, non cumul MaPrimeRenov, stack 779+790 G+790 A bis jusqu a 231 865/enfant/parent ou 331 865 cumul couple). **3 personas chiffres a l euro** : (1) Dr Lea Martinet 52 medecin liberale Annecy + Hugo 54 cadre = cession patientele 95 k + heritage 240 k + epargne 65 k, TMI 41 %, 2 enfants Camille 18 + Lucas 16, allocation 200 k PEA couple ETF World + 140 k AV multi-contrats + don 790 A bis 60 k Camille + PER Lea 22 k (eco IR 9 020/an), projection 15 ans 1 282 000 EUR + RP 750 k = 2 030 000 EUR top 5 % INSEE ; (2) Pierre Vidal 48 expert-comptable Bordeaux celibataire TMI 45 % + CEHR = cession 30 % cabinet 120 k + dividendes SELARL 35 k + AV mature 200 k (2014) + epargne 80 k, RFR 285 k = CEHR 1 050 EUR/an + risque CDHR, allocation 50 k PER (eco IR 22 500 + baisse RFR + reliquat 38 911 reportable 5 ans LF 2026 art. 9, plafond TNS 88 911 art. 154 bis) + 130 k AVL Lux FAS A + 130 k PEA + 50 k SCPI Iroko Zen + 30 k livrets, 3 avertissements juris CE 30/3/2026 n 502243 / CE 7/5/2025 n 491635 / Cass. com. 10/4/2019 Techmeta ; (3) Christine Lefevre 67 veuve Lyon = vente RP secondaire ardechoise 250 k + AV mariale 150 k (mari decede 2022 a 65 ans donc primes integralement 990 I = 305 k capacite exoneree Marie + Antoine), TMI 11-30 %, allocation 180 k AV Linxea Spirit 2 saturer 990 I avant 70 ans + 80 k SCPI Pierval Sante (370 EUR/mois nets) + 40 k livrets + don 790 A bis 100 k Antoine, ouverture 2e AV a 70 ans (2029) pour gains exoneres DMTG via 757 B, convention quasi-usufruit notariee post Cass. com. 27/11/2024, projection rente 942 EUR/mois + pension 56 k/an. **Architecture multi-contrats cible 400 k** : 3 AV France chez 3 assureurs distincts (Linxea Spirit 2 + Lucya Cardif + Placement Direct Vie = 210 k FGAP) + 1 AVL FAS cat. A 190 k (super-privilege illimite + triangle securite + loi Sapin 2 ecartee). **5 jurisprudences pivots verifiees** : Cass. 2e civ. 3/4/2025 n 23-13.803 (revirement substitution beneficiaire AV), Cons. const. 19/9/2025 n 2025-1159 QPC (censure RCS pour LMP, art. 155 IV 2 conditions seules), CE 30/3/2026 n 502243 (apport usufruit temporaire = revenu art. 13 5 meme remunere titres), CE 7/5/2025 n 491635 (abattement 500 k dirigeant + remuneration normale 5 ans), Cass. com. 27/11/2024 n 23-12.151 (quasi-usufruit conventionnel acte authentique art. 774 bis). **7 pieges 2025-2026** : LMNP reintegration amortissements 150 VB III LF 2025 art. 84 (+34 400 EUR sur LMNP 250 k achetee 2014 vendue 380 k en 2026), CSG asymetrique mal lue (15-25 k perdus 10 ans), apport-cession 150-0 B ter durci LF 2026 art. 11 (70 %/36 mois/5 ans, immobilier exclu, illiquidite 280 k), PER apres 70 ans fin deductibilite LF 2026 art. 9, CDHR plancher 20 % acompte 95 % decembre, abattement 30 500 EUR 757 B GLOBAL (pas par beneficiaire), don 790 A bis non cumul MaPrimeRenov fenetre stricte 31/12/2026. **Methode 5 etapes HowTo PT2H** : (1) cartographier origine capital (ecart 125 000 EUR sur 400 000 EUR brut selon origine), (2) fonds urgence + arbitrer enveloppes 17,2 % vs 18,6 %, (3) architecture multi-contrats AV FR + AVL Lux + saturation PEA couple 450 k, (4) levier PER selon TMI/TNS, (5) stack transmission 779+790G+790 A bis avant 31/12/2026. **Concurrent #1 depasse Avnear 400k** (Thibault Duret 8 500 mots 9/10) - aucun concurrent ne couvre asymetrie CSG + CDHR + Don 790 A bis + 3 personas TNS medical/comptable/veuve. Reste post-validation Quentin : 8 visuels WebP + 5 patches inbound + commit local sur ordre explicite (NE PAS PUSH SANS AUTORISATION). LFSS 2026 PS 18,6 % mobilier / 17,2 % AV-PEA-foncier nu. PASS 2026 48 060 EUR. PER TNS 88 911 EUR. - [Placer 500 000 euros en 2026 : strategie patrimoine intermediaire](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-500000-euros-2026): 36 sections, 22 FAQ, ~33 tableaux, ~22 InfoBox, 9 cas pratiques nominatifs. Paradoxe patrimoine intermediaire (top 10 % INSEE D9 857 700 EUR, trop pour epargne grand public, pas assez pour banques d excellence 1 M+). Pyramide patrimoniale 6 etages. 4 profils (prudent 3,5 % / equilibre 5,5 % / dynamique 8 % / fiscal 4,8 % + ~105k eco IR an 1). 14 supports. Strategie FGAP multi-contrats 7-8 assureurs (Linxea Spirit 2 + Lucya Cardif + Corum Life + Placement-direct + Evolution + Darjeeling + Linxea Avenir 2 + AVL, couverture 490-560k). AV luxembourgeoise FID categorie B CAA (circulaire 15/3 : 500k patrimoine financier + 250k contrat), super-privilege sans plafond, triangle securite, credit Lombard LTV 50-70 % Euribor + 0,8-1,5 %, convention FR-LU 20/03/2018. SCPI credit simulation 20 ans (100k apport + 300k emprunt 4,10 %, levier x3-4, TRI +282 % TMI 41). Demembrement transgenerationnel grands-parents -> petits-enfants (bareme 669 CGI 61-70 ans : usufruit 40 % / NP 60 %, abattement 790 B 31 865 EUR x 4 x 2 = 254 920 EUR, zero droit). SCPI EU 0 % PS art. 972 bis (Remake 7,50, Iroko 7,32, Corum Origin 6,05, Novaxia Neo 6,01, Pierval 4,05, Corum XL 5,53, Eurovalys 5,00 - TD 2024). PE premium (Altaroc Odyssey 2025 ticket 100k souscription 31/03/2026 + Apicap 10-50k + NextStage 10k + Private Corner 100k, exo IR 5 ans 150-0 A III). GFI/GFF (credit IR 25 % plafond assiette 12 500 EUR couple = 3 125 EUR/an reportable 4 ans, exo IFI 75 % art. 976, Monichon 75 % art. 793). LMNP multi-biens vs SCPI credit (3 studios Lyon + 2 Grenoble avec 100k apport + 600k credit, amortissement BIC art. 39 + BOI-BIC-AMT, gain 20 ans +810 %). Banque privee vs CGP premium (BNP 250k, SG 300k, Indosuez 300k, Neuflize 500k, Milleis 500k ; AMF TRA-2025-18 Cheval Blanc 17/12/2025 sanction 140 000 EUR, 200 clients/conseiller vs 40-60 CGP premium). Dirigeant cession 500k : art. 150-0 D ter abattement 500k (activite continue 5 ans, retraite 24 mois, 60 ans min, prolonge LF 2025 jusqu au 31/12/2031) + apport-cession 150-0 B ter LF 2026 (70 %/36 mois/5 ans, cessions >= 21/02/2026) + Dutreil LF 2026 EIC 6 ans total 8 ans (Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415). Cas 9 Julien cedant SaaS Paris 9 M EUR (holding lux, 150-0 B ter, projection 20 ans 34,2 M EUR, Dutreil economie 10,9 M EUR). Frontalier suisse Chambery triple enveloppe (3e pilier 7 258 CHF + AVS/LPP + FR). Non-residents/expatries (PEA perdu, AV lux portable categorie B, regime impatrie 155 B). Heritage 500k enfant (abattement 100k, droits 78 194 EUR, net 421 806 EUR). Prestation compensatoire 500k (art. 270 C. civ.). DCA vs lump sum Vanguard 2023. Frais cumules 30 ans (1 % = 600k ecart, banque privee 2,80 % vs CGP premium 1,10 % = 680k ecart). Regle 72. Simulation 30 ans par profil (Livret A 781k, fonds euros 1 085k, SCPI 1 995k, equilibre 2 871k, dynamique 5 031k, PE 8 724k). Salaire patrimonial mensuel (jusqu'a 4 165 EUR/mois bruts a 10 %). CDHR 20 % art. 224 CGI activee RFR > 250/500k. IFI approche 1,3 M EUR. Jurisprudence 2024-2026 (5 arrets + AMF Cheval Blanc). Stock vs flux. 8 cas pratiques nominatifs (Claire 55 heritage, Marc 48 CDHR, Patricia 52 prestation compensatoire, Antoine 60 dirigeant cession 150-0 D ter, Sophie 67 vente appart, Ahmed 45 frontalier Geneve, Isabelle 60+Laurent 62 pre-retraite, Raphael 38 expatrie Singapour) + Cas 9 Julien SaaS 9M. Glossaire 14 sigles. Checklist 14 actions. Analogie orchestre patrimonial (Livret A basse continue, fonds euros rythme, PEA melodie, SCPI harmonie, GFI cuivres, PE solistes, AVL chef d orchestre). PASS 2025 47 100 / 2026 48 060 EUR, PER salarie 37 680 / TNS 88 911. LFSS 2026 PS 18,6 % mobilier / 17,2 % AV-fonciers-PEL. Livret A 1,50 %. Fonds euros 2024 ACPR AS 175 = 2,63 % net. ## Guides placements financiers - [Meilleurs ETF PEA 2026 : Top 5 + allocations cles en main](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/pea/meilleurs-etf-pea-2026): Guide ETF PEA complet (1 839 lignes, 15 H2, 49 H3, 14 tableaux comparatifs, 19 FAQ synchronisees, 4 schemas JSON-LD Article/Breadcrumb/FAQPage, 15 citations schema Article, 17/17 calculs verifies via Node.js). Top 5 ETF eligibles PEA 2026 : Amundi PEA Monde MSCI World DCAM FR001400U5Q4 TER 0,20 % (lance mars 2025, encours > 700 M EUR), Amundi PEA S&P 500 PSP5 FR0011871128 TER 0,12 %, BNP Paribas Easy S&P 500 ESE FR0011550185 TER 0,14 % (encours ~2,9 Md EUR), Amundi PEA S&P 500 ESG Screened PE500 FR0013412285 TER 0,25 %, Amundi PEA Nasdaq-100 PUST FR0011871110 TER 0,30 %, Amundi PEA Emergents ESG Transition PAEEM FR0013412020 TER 0,30 % (encours ~670 M EUR). Cadre legal : PEA art. L. 221-30 a L. 221-32 CMF, plafond 150 000 EUR (225 000 EUR avec PEA-PME), regle 75 % actions UE/EEE (art. L. 221-31 CMF) contournee par replication synthetique swap, risque contrepartie plafonne a 10 % (directive UCITS 2009/65/CE). Fiscalite : 0 % IR apres 5 ans (art. 157 5 bis CGI) + PS 18,6 % (CSG 10,6 + CRDS 0,5 + solidarite 7,5, LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12) vs 17,2 % historique jusqu'au 31/12/2025. 6 allocations cles en main (prudent 30 % actions, equilibre 50 %, dynamique 70 %, agressif 90 %, ESG, thematique tech). Analyse des frais 4 couches (TER, spread bid/ask, courtage plafonne PEA decret 2020-95, PFOF). Tracking difference vs tracking error, replication synthetique vs physique. 6 ETF principaux verifies (ISIN + TER) via JustETF et BNP Paribas AM. Cas pratique projection 20 ans 7 % brut avec TER 0,20 %. Publie 14 avril 2026, **re-audit Pass 2 du 24/04/2026** : (1) Person author enrichi - @id /#quentin-hagnere ajoute, image S3, description, 4e credential ORIAS avec recognizedBy, knowsAbout 10 -> 12 items (directive UCITS, frais ETF TER spread PFOF, allocation Core-Satellite, fiscalite PEA LFSS 2026) ; (2) Organization publisher @id ajoute ; (3) Schema Article enrichi avec 15 citations (0 avant) - CMF art. L. 221-30/31/32, CGI 157 5 bis, CSS L. 136-8, LFSS 2026, directive UCITS 2009/65/CE, reglement PRIIPs 1286/2014, 5 fiches produits Amundi ETF + 1 BNP AM, BOFiP BOI-RPPM-RCM-40-50-20, AMF reglement general ; (4) encadre auteur visible AVEC photo S3 + date MAJ visible dans l'intro (time dateTime 2026-04-24) ; (5) dateModified 2026-04-14 -> 2026-04-24. Build TypeScript OK. - [Guide PEA-PME 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/pea/pea-pme-2026): Plafond cumul 225 000 EUR (PEA + PEA-PME), titres PME et ETI europeennes eligibles selon criteres de loi Attractivite 2024 (societes cotees : capitalisation < 2 Md EUR ; non cotees : < 5 000 salaries + CA <= 1,5 Md EUR ou bilan <= 2 Md EUR). Fiscalite LFSS 2026 : 0 % IR apres 5 ans + PS 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarite 7,5 %). Loi PACTE 2019 : retraits libres apres 5 ans, 5 cas de deblocage anticipe (licenciement, invalidite, retraite anticipee, creation entreprise 3 mois, liquidation judiciaire). 0 ETF eligible en 2026 depuis dissolution Lyxor PEA PME (janvier 2022), alternatives OPCVM actifs (Independance AM Europe Small, Moneta Micro, Mandarine Micro Caps, CPR Ambition France). ELTIF 2.0 eligibles depuis loi Industrie verte 2023. 7 pieges traites : perte eligibilite, fusions, date transfert propriete titres non cotes (Cass. 18 sept. 2024 n 23-10.455), management packages LF 2025 (exclusion retroactive 10 oct. 2024), illiquidite small caps, plafond 200 % PV non cotees, FATCA expatriation. 5 cas pratiques nominatifs (Sophie DRH Paris, Marc et Nathalie entrepreneurs Lyon, Thomas ingenieur Nantes, Julie creation entreprise Bordeaux, Pierre rente viagere Chambery). 18 FAQ. Sources Legifrance (art. L221-32-1 a L221-32-3 CMF, art. 157 5 bis CGI, art. 158 6 bis CGI, art. 796-0 bis CGI), BOFiP BOI-RPPM-RCM-40-55, Banque de France (291 045 comptes PEA-PME / 2,9 Md EUR fin 2024). - [Investir en Bourse pour la premiere fois en 2026 : guide debutant](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investir-bourse-premiere-fois-2026): Guide profil debutant complet sous la categorie placements financiers (17 H2 dont 41 % interrogatifs, 17 FAQ synchronisees JSX/JSON-LD ASCII strict, 6 cas pratiques nominatifs nouveaux, ~11 500 mots, 1 642 lignes). Cible : particuliers novices 18-65 ans qui n ont jamais investi en Bourse. Methodologie Hagnere Patrimoine en 3 etapes : (1) epargne de precaution 3-6 mois sur Livret A 1,5 % (taux au 01/02/2026), (2) ouvrir un PEA avec 100 euros pour lancer l horloge fiscale 5 ans (art. L221-30 CoMoFi), (3) DCA mensuel 50/100/300/500/800 euros sur ETF MSCI World (Amundi PEA Monde DCAM FR001400U5Q4 TER 0,20 % sur PEA, iShares Core MSCI World IWDA/EUNL IE00B4L5Y983 TER 0,20 % sur CTO, encours plus de 100 Md euros debut 2026). Fiscalite 2026 verrouillee : PEA apres 5 ans 0 % IR + 18,6 % PS (LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12, art. 157 5 bis CGI), CTO PFU 31,4 % (12,8 % IR art. 200 A + 18,6 % PS), AV exclue hausse LFSS 2026 reste a 17,2 % PS, abattement AV 8 ans 4 600/9 200 euros, succession AV 152 500 euros par beneficiaire art. 990 I CGI. 5 prerequis : epargne precaution, pas de dettes couteuses, prevoyance base, horizon clair, tolerance risque. Allocation actions par age tabulee (regle 100-age) : 20-30 ans 90-100 %, 30-40 ans 80-90 %, 40-50 ans 70-80 %, 50-60 ans 50-70 %, 60 ans et plus 30-50 %. DCA Dollar Cost Averaging explique (analogie rendez-vous dentiste mensuel, Vanguard 2012 : lump sum bat DCA 67 % cas mais DCA prefere pour debutant raison psychologique), reequilibrage annuel par flux entrants (pas de vente, pas de friction fiscale). Gestion passive SPIVA Europe 2024 : 93 % fonds actions Europe battus sur 10 ans, plus de 90 % US sur 15 ans, 87 % France sur 10 ans. 6 courtiers compares 2026 : Bourse Direct 0,99 euros, Fortuneo Starter gratuit 1er ordre du mois, Fortuneo Trader 1,95 euros, Trade Republic PEA 1 euro fixe (lance 09/01/2025), BoursoBank 1,99 euros, Saxo Banque profils avances. Frais 4 couches : TER ETF 0,12-0,40 %, courtage (decret 2020-95 du 05/02/2020 plafonnement PEA : 10 euros ouverture, 0,5 % ordre en ligne max, 0,4 % tenue compte plafonne 5 euros par ligne), spread bid/ask, PFOF Payment For Order Flow courtier gratuit. ETF IE irlandais retenue source US reduite 30 pourcent a 15 % (convention fiscale) = avantage 0,15-0,30 % rendement par an vs ETF LU ou FR. 10 erreurs tabulees avec cout chiffre sur 20 ans : attendre bon moment 30-80k manque a gagner, vendre panique apres -30 %, trading CFD 89 % clients perdent (AMF etude 2009-2012, perte moyenne 10 900 euros). 4 scenarios DCA historiques simules : 2000 bulle internet -49 %, 2008 Lehman -54 %, 2020 Covid -34 %, scenario symetrique Claire qui attend (rate 73 % performance MSCI World + 15 % inflation cumulee 2020-2026). Arbitrage rembourser pret vs investir Bourse : tableau decisionnel 4 tranches taux (moins de 2 %, 2-3,5 %, 3,5-5 %, plus de 5 %). 6 cas pratiques nominatifs nouveaux : Hugo 23 ans etudiant ingenieur Rennes 50 euros/mois 40 ans PEA DCAM = 131 200 euros net ; Camille 28 ans institutrice Montpellier TMI 11 % 200 euros PEA + 50 euros AV 30 ans = 300 000 euros ; Romain 35 ans cadre marketing Paris TMI 30 % 250 euros PEA + 200 euros PER + 50 euros AV 30 ans = 610 000 euros ; Pauline 42 ans architecte Strasbourg mariee 2 enfants PEA perso 400 euros + AV 200 euros 20 ans = 315 000 euros ; Julien 55 ans dirigeant PME Lyon TMI 41 % 50 000 euros PEA DCA 12 mois allocation 70/30 + 40 000 AV 10 ans = 176 000 euros ; Emma+Arthur couple 30/32 ans Nantes 2 PEA 300 euros chacun + 100 AV 30 ans = 850 000 euros couple. Premier achat pas a pas 4 etapes detaillees : ouvrir compte 15-30 min MIF II, alimenter 1-3 jours, passer ordre 5 min au marche, programmer DCA automatique. Analogies pedagogiques fortes : ETF = panier prerempli supermarche mondial, DCA = rendez-vous dentiste mensuel, interets composes = huitieme merveille, frais = fuite dans un seau, 50 euros par mois = abonnement salle de sport ou 2 diners restaurant. Bourse vs casino deconstruction (esperance positive Bourse indicielle vs negative casino). Stats officielles integrees : INSEE 16,9 % menages VM, taux epargne 17,9 % T4 2025, AMF Tableau de bord investisseurs n 17 janvier 2025 1,7 M investisseurs actifs +21,5 % vs 2022, 2,3 M transactions ETF T1 2025 +130 % YoY, BdF 6 537 Md euros epargne financiere T3 2025. Glossaire 14 sigles : ETF, PEA, CTO, AV, TER, PFU, PS, TMI, DCA, ISIN, UCITS, Acc/Dist, drawdown, MSCI World. Sources juridiques : CoMoFi L221-30 a L221-32-2 ; CGI 157 5 bis, 200 A, 125-0 A, 990 I, 757 B ; CSS L136-6 a L136-8 ; LFSS 2026 loi 2025-1403 ; Loi PACTE 2019-486 ; Decret 2020-95 ; Directive UCITS 2009/65/CE + UCITS V 2014/91/UE ; Reglement PRIIPs UE 1286/2014 ; MIF II 2014/65/UE ; BOFiP BOI-RPPM-RCM-40-50-30 ; Vanguard 2012 Dollar Cost Averaging ; SPIVA Europe Year-End 2024. - [PEA vs CTO 2026 : quel compte choisir pour investir ?](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/pea/pea-vs-cto): Guide comparatif enfant sous le pilier PEA (18 H2, 18 FAQ, 12 tableaux, 6 cas pratiques chiffres, ~10 500 mots). Fiscalite 2026 verrouillee : PEA apres 5 ans = 0 % IR + 18,6 % PS LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12, CSG 10,6 + CRDS 0,5 + solidarite 7,5) vs CTO PFU 31,4 % (12,8 % IR art. 200 A CGI + 18,6 % PS), ecart 12,8 points sur chaque gain. Plafonds : PEA classique 150 000 EUR, PEA-PME 75 000 EUR cumul 225 000 EUR loi PACTE 2019-486, PEA Jeunes 20 000 EUR imputes sur plafond parents, CTO illimite. Supports eligibles : PEA actions UE/EEE art. L221-31 CoMoFi regle 75 %, ETF synthetiques swap (Amundi PEA Monde DCAM TER 0,20 %, Amundi PEA S&P 500 PSP5 TER 0,12 %), Accenture/Spotify eligibles (siege UE) ; CTO tout l univers coté mondial (actions US directes, obligations, SCPI, ETF physiques World, produits structures, ETN crypto). Delai maturite 5 ans art. L221-32 CoMoFi : 6 cas legaux de sortie anticipee (licenciement, invalidite 2e/3e cat., deces conjoint, surendettement, liquidation judiciaire TNS, creation entreprise) ; retraits libres post-5 ans depuis loi PACTE sans cloture. Option bareme 2OP art. 158-3-2 CGI : abattement 40 % dividendes + CSG deductible 6,8 %, favorable TMI 0-11 % sur PV, jusqu a TMI 30 % sur dividendes. Moins-values CTO report 10 ans art. 150-0 D 11 CGI. Purge fiscale PEA cloture en MV > 5 ans vers CTO (angle ocean bleu peu documente). Non-residents art. 244 bis B (PV exonerees sauf participation > 25 %), dividendes 12,8 % retenue source ou conventionnel, PS 7,5 % solidarite seul UE/EEE/CH affilies secu etrangere (art. L136-6 I bis CSS). PEA maintenu depuis loi PACTE 2019 sauf ETNC art. 238-0 A. Succession : PEA cloture automatique au deces, CTO purge fiscale art. 150-0 D bis CGI (PV latentes effacees, heritiers reprennent prix deces). CFA 2026 (+1,4 pt CSG) et CDHR art. 224 CGI (plancher 20 % RFR > 250/500 k celibataire/couple) : PEA protege car gains hors RFR, CTO pleinement expose. AV reste a 17,2 % PS (exclusion expresse LFSS 2026). Frais courtage comparatif Bourse Direct 0,99 EUR, Fortuneo, Trade Republic 1 EUR fixe PEA depuis janv. 2025, Bourso, Saxo, Degiro, IB. Transfert PEA entre banques 15 EUR/ligne plafond 150 EUR arrete 05/08/2010, delai 2-6 semaines, anciennete fiscale preservee. Strategie mixte PEA + CTO sequentielle (priorite PEA coeur de portefeuille, bascule CTO pour obligations/SCPI/actions US). 6 cas pratiques (Leo alternant 22 ans Toulouse DCA 300 EUR/mois 30 ans economie PEA 32 896 EUR net, Sophie avocate 42 ans Lyon TMI 41 % post-plafond, Marc dirigeant SAS 48 ans Annecy TMI 45 % CDHR activee, Claire retraitee 67 ans Nice TMI 11 % option 2OP gain 278 EUR/an, Antoine 38 ans impatrie Lisbonne IFICI crédit impot US 15 %, Nathalie+Thomas 52/54 ans Paris 800 k succession triptyque PEA+CTO+AV). 10 pieges (double PEA, actions US direct piege, retrait < 5 ans, non-declaration CTO etranger FATCA/CRS, oubli purge MV, 2OP TMI 45 %, transfert CTO vers PEA impossible, MV PEA non purgee, ETNC, ETF physique World). Procedure complete ouverture / transfert / cloture. Jurisprudence : CE 08/11/2024 n 472052 retrait anticipe, CE 03/04/2024 n 466184 ETF synthetique valide, Cass. com. 12/06/2024 n 22-19.548 requalification > 25 %. Sources : CoMoFi L221-30 a L221-32-2, CGI 157 5 bis, 150-0 A, 150-0 D, 200 A, 117 quater, 158 3 2, 150-0 D bis, 167 bis, 244 bis B, 238-0 A, 965, 990 I ; CSS L136-6, L136-7, L136-8, L136-6 I bis ; BOFiP BOI-RPPM-RCM-40-50, BOI-RPPM-PVBMI-10-30-10, BOI-RPPM-RCM-20-15, BOI-RPPM-PVBMI-20-30 ; Loi PACTE 2019-486 du 22/05/2019 ; LFSS 2026 loi 2025-1403 ; LF 2026 (CDHR). - [Private equity 2026 : guide complet pour particuliers](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/private-equity): Guide pilier (17 H2, 22 FAQ, 11 tableaux). FCPR fiscal art. 163 quinquies B CGI (exo IR apres 5 ans + PS 18,6 % LFSS 2026 loi 2025-1403), FPCI (investisseur averti 100 k EUR, 75 % operationnelles europeennes), ELTIF 2.0 Regl. UE 2023/606 (applicable 10/01/2024, suppression ticket 10 k + seuil 100 k, allocation 55 %, prets directs). **Apport-cession 150-0 B ter CGI LF 2026** : quota 60→**70 %**, delai 24→**36 mois**, detention minimale remploi 12 mois→**5 ans** (nouveaute cumulative). **Performance France Invest/EY juillet 2025** (donnees fin 2024) : TRI net 10 ans 12,4 %, fonds liquides 2008+ TRI 14,1 % multiple 1,78x, **dispersion quartile 31,6 points** (Q1 +25,4 % vs Q4 -6,2 %). 4 strategies : Buyout 12-18 %, Growth 10-15 %, VC 15-30 %, Secondary 8-14 %. Plateformes : Altaroc 100 k EUR tickets tier-1, Moonfare digital EU, Ramify des 1 k EUR, Apicap PME, Peqan secondaire LP. Frais tout compris 20-27 % sur 12 ans (entree 1-5 % + gestion 1-2,5 %/an + carried 20 % au-dela hurdle 6-8 %). J-curve creux an 2 (-5 a -15 % NAV), peak an 8. IFI art. 972 bis CGI (quote-part immo uniquement). Exit tax 167 bis (800 k EUR ou 50 % capital). Evergreen gate 5-10 % NAV/trimestre. **Jurisprudence** : CE 8e-3e 31/03/2022 n 453904 (activite economique effective), CE 19/07/2022 n 454090 (FCPR remploi eligible), CE 08/11/2017 n 389990 (decheance retroactive), AMF SAN-2023-08 16/05/2023 Apicap 400 k EUR (ratios FCPI/FIP), AMF SAN-2022-12 06/07/2022 123 IM 200 k EUR (information trompeuse), Cass. 1re civ. 26/09/2019 serie Cincinnatus (devoir conseil CGP). Position AMF DOC-2010-05. 5 cas pratiques chiffres. - [Produits structures 2026 : autocall, phoenix, risques](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/produits-structures-2026): Guide expert produits structures EMTN distribues aux particuliers. Mecanismes autocall (63 % emissions europeennes 2025 EUSIPA) / phoenix avec effet memoire / athena / reverse convertible. Sous-jacents : indices classiques (CAC 40 TR, Euro Stoxx 50) vs **indices a decrement** (CAC 40 Decrement 5 %, Euro Stoxx 50 Decrement 50 pts — piege du decrement forfaitaire superieur au dividende reel = erosion mecanique 5-8 % sur 5 ans). Barriere 50-70 % europeenne (cloture echeance) vs americaine (intraday continue, risque flash-crash). **Fiscalite LFSS 2026** : hors AV PFU 31,4 % = 12,8 % IR + **18,6 % PS** (loi 2025-1403 art. L.136-8 CSS) ; en AV **17,2 % PS MAINTENUS** (L.136-8 IV CSS) + abattement 4 600/9 200 EUR apres 8 ans + PFU 7,5 % jusqu'a 150 k EUR primes nettes (art. 125-0 A, 200 A CGI) + succession art. 990 I. 80 % des souscriptions France via AV. **Cadre AMF** : Position-recommandation DOC-2010-05 (commercialisation instruments complexes), KID PRIIPs obligatoire depuis 01/01/2023 (Regl. UE 1286/2014 + 2017/653 modifie par 2021/2268, SRI 1-7, 3 scenarios + stress + couts agreges). **Cartographie Pole Commun AMF-ACPR mars 2025** (donnees 2021-2023) : collecte 23,2 Md EUR (2021) -> 41,8 Md EUR (2023) +80 %, rendement median 6-7 %, moins de 1 % pertes en capital (nuance : periode haussiere, barrieres non testees). **Jurisprudence** : Cass. 1re civ. 26/09/2019 serie Cincinnatus (devoir conseil CGP sur instruments complexes), CJUE 30/05/2013 Genil 48 SL C-604/11 (adequation MIF). **Risque emetteur** : EMTN = creance non garantie sur l'emetteur (type Lehman 2008), FGDR ne couvre PAS le defaut emetteur (seulement defaillance teneur de compte a 70 k EUR titres / 100 k EUR depots bancaires). Marge constructeur 0,7-1,5 %/an + marche secondaire OTC decote 3-10 %. 13 H2, 21 FAQ, 11 tableaux, 5 cas pratiques. ## Guides investissement immobilier - [Location courte duree et Airbnb 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investissement-immobilier/location-courte-duree-airbnb): Loi Le Meur (n 2024-1039), Declaloc 20/05/2026, micro-BIC 30 %/50 % (non classe/classe), classement meuble tourisme, para-hotellerie TVA 10 %, DPE 2024-2034, changement usage, copropriete 2/3, SCI piege IS, reintegration amortissements art. 150 VB III, DAC7, LMNP vs LMP, IFI, non-residents, 5 cas pratiques. - [Reforme Le Meur LMNP 2025 : ne perdez pas 14 000 EUR](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investissement-immobilier/reforme-le-meur-lmnp-2025): Guide expert audite Pass 1 + Pass 2 + Pass 3 (1 350+ lignes, 11 H2 dont 5 interrogatifs = 45 %, 18 FAQ ASCII synchronisees, 22 InfoBox, 8 GuideTable, 7 FormulaBox, 8 Link inline, 4 schemas JSON-LD : Article + BreadcrumbList + FAQPage + HowTo 7 etapes). PIVOT EDITORIAL : separer proprement les TROIS textes que le marche confond sous l etiquette "reforme Le Meur LMNP". (1) Loi 2024-1039 du 19/11/2024 dite Le Meur stricto sensu : regulation locale meubles tourisme (DPE A-E nov. 2024 / A-D 2034, copro 2/3 majorite, enregistrement obligatoire generalise 20/05/2026, abattement micro-BIC tourisme classe 71 % vers 50 % plafond 77 700 EUR). Decret d application : decret 2026-196 du 19/03/2026. (2) Art. 84 LF 2025 (loi 2025-127 du 14/02/2025) : creation art. 150 VB III CGI, reintegration des amortissements LMNP au reel admis en deduction dans le prix d acquisition pour calcul PV, applicable cessions a compter du 15/02/2025 quelle que soit date d achat. (3) Art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026) : extension du perimetre du III aux amortissements Jeanbrun (i et j du 1 du I art. 31 CGI). DISTINCTION CLE : amortissements admis en deduction (vises) vs amortissements differes en stock art. 39 C CGI (NON vises - reportables sans reduire resultat fiscal). Validation Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 sans censure. EXCLUSIONS RESIDENCES SERVICES : etudiantes (CCH L. 631-12), seniors (CCH L. 631-13), EHPAD (CASF L. 312-1), handicap = exemptees (calcul PV ancien regime). Residences tourisme classique et hotelieres = concernees. Articulation abattements art. 150 VC : exoneration IR a 22 ans (60 % a 15 ans), exoneration PS a 30 ans (16,5 % a 15 ans + 9 %/an de la 23e a la 30e annee). Surtaxe 1609 nonies G : 2-6 % au-dela 50 k EUR de PV taxable IR (assise sur PV totale, pas seulement la fraction excedentaire). 3 CAS NOMINATIFS CHIFFRES VERIFIES PYTHON : Karim 42 ans expatrie Singapour T2 Paris 11e 195 k EUR achete 2018 amortissements 43 680 EUR cumules 8 ans (avant reforme 16 186 EUR impot PV / apres reforme 31 679 EUR avec surtaxe 1 548 EUR / surcout 15 493 EUR) avec InfoBox dediee non-resident art. 244 bis A CGI + representant fiscal accredite ; Michel 60 ans cadre Lyon 3 lots LMNP achetes 2010-2014 amortissements 171 k EUR cumules vente bloc 2026 = 82 225 EUR impot PV vs strategie etalee 2026-2030 + donation studio Confluence Pauline economie 48 k EUR ; Bernard et Claudine 68/65 ans retraites Toulouse T3 RESIDENCE SERVICES SENIORS Censi-Bouvard 2008 detention 22 ans en 2030 EXEMPTEE de la reintegration art. 84 LF 2025 al. exclusion, PV brute 3 000 EUR, impot total 373 EUR (vs 8 693 EUR si meme bien en residence tourisme classique = ecart 8 320 EUR sur ce dossier). 7 STRATEGIES DE MITIGATION (Schema HowTo) : (1) horizon 22 ans pour exo IR + 30 ans pour exo PS, (2) donation avant cession PP purge PV laterale donateur abattement 100 k EUR/parent/enfant art. 779 (delai 12-24 mois pour eviter abus de droit jurisprudence CADF + majoration 80 % art. 1729 b CGI), (3) bascule LMP en debut retraite seuils art. 155 IV CGI (23 k EUR/an recettes TTC foyer + > revenus pro foyer) puis exoneration art. 151 septies apres 5 ans si CA moyen 2 derniers exercices < 90 k EUR (seuil services, exo partielle degressive jusqu a 126 k EUR), (4) apport SCI IS regime PV mobilier 30 % flat tax (PFU = 12,8 % IR + 18,6 % PS, art. 150-0 A et 200 A CGI), (5) demembrement avec usufruit jusqu a extinction art. 1133 CGI (consolidation NP au deces sans cession donc sans reintegration), (6) donation NP sans cession, decote art. 669 CGI (60 % de 51-60 ans, 50 % de 61-70 ans, 40 % de 71-80 ans), (7) art. 151 septies B CGI (LMP > 5 ans : abattement 10 %/an PV LT, exo 100 % a 15 ans). 5 JURISPRUDENCES PRIORITE A : Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 (validation art. 84) ; Cons. const. 2017-689 QPC du 8/02/2018 (caractere cumulatif des conditions LMP art. 155 IV CGI) ; Cass. com. 20/12/2023 n 22-17.612 (qualification LMP/IFI = BIC NET) ; CADF jurisprudence constante donations-cessions abus de droit ; BOFiP BOI-BIC-AMT-20-30 (mecanique amortissements differes). EFFET DOMINO LF 2026 : hesitation LMNP vs Jeanbrun ne doit plus se faire sur reintegration des amortissements (les deux sont desormais concernes), arbitrer plutot sur TMI / profil locatif / structure / horizon. LMP epargne (regime PV pro art. 39 duodecies + 151 septies). 5 ERREURS A EVITER : confondre amortissements admis vs differes au notaire (declaration 2048-IMM), vendre dans fenetre 15-21 ans (pire periode fiscale), ignorer donation comme alternative, croire LMP automatique non realise, perdre liasses fiscales 2031 / 2042 C-PRO anciennes. CHIFFRES ORPHELINS LEVES : 18,6 % PS = CSG 9,2 + CRDS 0,5 + prelevement solidarite 7,5 ; 23 000 EUR LMP = recettes encaissees TTC par foyer fiscal ; 90 000 EUR exo 151 septies = CA moyen HT des 2 derniers exercices ; SSI ~30 % effectifs sur resultat fiscal positif avec plancher 1 200 EUR/an. Sources : art. 150 VB III + 150 VC + 39 C + 31-I-1 i/j + 1609 nonies G + 155 IV + 151 septies + 151 septies B + 39 duodecies + 244 bis A + 200 A + 779 + 790 B + 1729 b CGI ; loi 2024-1039 du 19/11/2024 ; loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 84 ; loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47 ; Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 ; Cons. const. 2017-689 QPC ; Cass. com. 22-17.612 ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 + BOI-BIC-AMT-20-30 + BOI-BIC-CHAMP-40-10 + BOI-BIC-CHAMP-40-20 + BOI-RFPI-PVI-10-40-80 + BOI-BIC-PVMV-40-10-10 + BOI-RFPI-TPVIE-20 ; decret 2026-196 du 19/03/2026 (decret application loi 2024-1039). Cible : LMNP au reel approchant cession (15-22 ans detention), expatries proprietaires LMNP avant retour, cadres 55-65 ans en bilan retraite avec 1-3 lots LMNP, retraites residence services seniors avec exemption confirmee. Audit Pass 1 (redaction) 28-29/04/2026, Pass 2 (audit factuel + 5 agents) 29/04/2026, Pass 3 (polish CTR + fluidite + 6 agents + 3 hallucinations corrigees : Cass. com. 21-25.677 inventee, CADF 2024-10 mauvais sujet, QE 10097 non verifiable) 29/04/2026. Score top 1 France : 87/100. - [DPE 2026 : renover, vendre ou attendre votre passoire ?](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investissement-immobilier/dpe-renovation-energetique-2026): Guide pilier 2026 (1 218 lignes, 10 H2 dont 4 interrogatifs = 40 %, 18 FAQ ASCII synchronisees, 11 InfoBox, 9 GuideTable, 6 FormulaBox, 13 Link inline, 4 schemas JSON-LD : Article + BreadcrumbList + FAQPage + HowTo 6 etapes). PIVOT EDITORIAL : aucun concurrent (service-public, ANAH, Capital, Pap.fr) ne croise calendrier interdictions DPE + deficit foncier double 21 400 EUR + Jeanbrun ancien Loc1/Loc2/Loc3 sur le meme guide avec 3 cas chiffres a l euro pres. CALENDRIER LEGAL CONSOLIDE : G+ interdits depuis 1/01/2023 (loi Climat et Resilience 2021-1104), G interdits depuis 1/01/2025, F interdits 1/01/2028, E interdits 1/01/2034 (art. L. 173-2 CCH). Loi Le Meur n 2024-1039 du 19/11/2024 ajoute couche zone tendue : DPE A-E pour nouvelles mises en location meuble tourisme, A-D des 2034, decret application 2026-196 du 19/03/2026. COUTS RENOVATION 2026 (3 niveaux) : leger 100-200 EUR/m2 (1 classe), bouquet 3 travaux 300-500 EUR/m2 (2-3 classes), globale Parcours Accompagne 600-900 EUR/m2 (3-4 classes). Sur T3 60 m2 classe F : ticket complet F vers B = 36 000 a 54 000 EUR. AIDES MAPRIMERENOV 2026 : 2 parcours (par geste vs Parcours Accompagne renovation globale obligatoire 2 classes DPE), 4 niveaux revenus ANAH (tres modeste/modeste/intermediaire/superieur), aide 30 a 80 % HT plafond 70 000 EUR HT/logement. CEE primes energeticiens 3-5 k EUR cumul. Eco-PTZ jusqu a 50 000 EUR taux zero 20 ans (art. 244 quater U CGI). TVA 5,5 % travaux energetiques (art. 278-0 bis A CGI). DEFICIT FONCIER DOUBLE 21 400 EUR (vs 10 700 classique) : proroge par LF 2026 art. 47 jusqu au 31/12/2027, 4 conditions (renovation energetique, saut classe E/F/G vers A/B/C/D justifie par 2 DPE, travaux 1/01/2023-31/12/2027, location effective sous 3 ans). Source : art. 156-I-3 CGI. SECTION DEDIEE JEANBRUN ANCIEN (LF 2026 art. 47 codifie art. 31-I-1 i et j CGI) : 3 niveaux Loc1 (A-D, amort 3 % par an 9 ans), Loc2 (A-C, 4 %), Loc3 (A-B, 5,5 %), base amortissable 80 % prix HT, engagement location intermediaire 9 ans plafonds loyers et ressources. CUMUL JEANBRUN + DEFICIT FONCIER : axe strategique #1 Hagnere Patrimoine. Sur T3 60 m2 250 k EUR HT Loc2 TMI 41 % : phase renovation annees 1-2 deficit foncier 42 800 EUR economie 24 910 EUR + phase Jeanbrun annees 3-11 amortissement 72 000 EUR economie 41 904 EUR + aides ANAH 15 k EUR + TVA 5,5 % (-7 250 EUR vs 20 %) = ~89 000 EUR effet patrimonial total. AUDIT ENERGETIQUE OBLIGATOIRE depuis 1/04/2023 vente F/G monopropriete (etendu E 1/01/2025), 800-1 200 EUR, 2 scenarios travaux vers classe B (art. L. 126-28-1 CCH). DECOTE PRIX PASSOIRE 2026 (Notaires de France 2024) : Paris 20-25 %, Lyon Bordeaux 15-20 %, metropoles 12-18 %, B2/C 5-12 %. 3 CAS NOMINATIFS CHIFFRES : Sophie 38 ans heritiere graphiste freelance Lyon T2 38 m2 Paris 11e classe G herite 275 k EUR (Option A vendre en G net 248 900 EUR / Option B renover puis vendre B net 275 225 EUR / Option C louer 9 ans Jeanbrun Loc3 ~145 k EUR sur 11 ans, B preferable +26 k EUR vs A) ; Philippe 55 ans famille recomposee directeur commercial Suresnes 3 biens locatifs F en IDF (Boulogne T2 295 k + Asnieres T3 385 k + Levallois studio 215 k) strategie sequencee 2026-2027-2028 economie fiscale ~31 137 EUR + aides ~32 100 EUR = 63 237 EUR sur 3 chantiers ; Alain et Catherine 62 ans rentiers IFI Bordeaux Caudera immeuble 4 lots F achete 2002 540 k valeur 1 300 k (Option A vendre net 1 024 515 EUR / Option B renover Jeanbrun Loc2 sur 12 ans ~2 361 800 EUR cumul loyers + economies fiscales + revente exoneree = +1,3 M EUR vs Option A). 5 ERREURS A EVITER : attendre changement calendrier (verrouille loi Climat 2021), faire travaux sans audit (saut DPE rate), ignorer fenetre deficit foncier 21 400 EUR (perd 10 700 EUR/an post 31/12/2027), ne pas cumuler Jeanbrun + deficit foncier (la majorite des CGP les opposent a tort), choisir artisan non RGE (perte aides + TVA 5,5 %). 6e erreur bonus : oublier DPE post-travaux (sans 2e DPE pas d acces deficit foncier 21 400 EUR ni Jeanbrun). Sources : loi 2021-1104 du 22/08/2021 (Climat et Resilience) ; loi 2024-1039 du 19/11/2024 (Le Meur) ; loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47 (LF 2026) ; decret 2026-196 du 19/03/2026 ; CCH art. L. 126-26 a L. 126-39 (DPE), L. 173-2 (interdictions), L. 126-28-1 (audit) ; CGI art. 156-I-3 (deficit foncier) + 31-I-1 i/j (Jeanbrun) + 278-0 bis A (TVA 5,5 %) + 244 quater U (Eco-PTZ) ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 ; ANAH France Renov ; Notaires de France 2024 ; decret 2022-510 du 8/04/2022 (DPE collectif copro) ; Cour des comptes 2024. Cible : proprietaires bailleurs avec passoires F/G, heritiers de biens energivores, rentiers IFI avec immeuble locatif, expatries proprietaires en zone tendue, futurs acquereurs Jeanbrun ancien. Publie 29/04/2026. - [Creer une SCI familiale 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investissement-immobilier/creer-sci-familiale-2026): Statuts, capital, gerant, 4 etapes creation (395 EUR minimum), 10 clauses essentielles, transmission (abattement 100k/enfant/15 ans + demembrement art. 669 + decote 10-20 %), IR vs IS, residence principale (QPC 2019-820), credit, SCI vs SARL famille vs indivision, divorce, location meublee seuil 10 %, IFI, jurisprudence 2024-2026, 5 cas pratiques. - [LMP 2026 : 0 EUR d IFI, deficit sans plafond et SSI 30 %](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investissement-immobilier/lmp-2026): Guide pilier Hagnere Patrimoine sur le statut Loueur Meuble Professionnel en 2026. 24 H2 (96 % interrogatifs), 12 H3, 11 GuideTable, 21 InfoBox, 5 GuideInlineCTA, 33 FAQ synchro accordeon/JSON-LD ASCII. 4 schemas JSON-LD (Article + Breadcrumb + FAQPage + HowTo 6 etapes) + 23 citations Legifrance/BOFiP/jurisprudence + 2 GuideAuthorBox. Pivot fiscal LMP 2026 : 2 conditions cumulatives art. 155 IV CGI (recettes meublees > 23 000 EUR TTC + > revenus d activite du foyer fiscal). Cotisations SSI taux apparent 35-45 % mais effectif ~30 % apres deductibilite et abattement forfaitaire 26 % LFSS 2024 art. 18 (assiette unique applicable depuis 2026). Cotisation plancher ~1 300 a 1 400 EUR/an meme en deficit (PASS 48 060 EUR). 3 leviers fiscaux exclusifs LMP : (1) deficit BIC pro imputable sans plafond sur revenu global (art. 156 I CGI, report 6 ans, vs LMNP 10 ans BIC meuble seulement), (2) exoneration plus-value art. 151 septies (5 ans + recettes < 90 000 EUR) ou 151 septies B (15 ans, abattement 10 %/an PVLT) ou 151 septies A (depart retraite, exo totale PVCT + PVLT), (3) exoneration IFI biens professionnels art. 975 CGI (3 conditions : recettes > 23 k EUR + activite principale + benefice BIC positif - Cass. com. 20/12/2023 n 22-17.612). Reforme Le Meur LF 2025 art. 84 (loi n 2025-127 du 14/02/2025) reintegrant les amortissements dans la PV LMNP : EPARGNE le LMP (PV pro deja calculees sur VNC art. 39 duodecies). Loi Le Meur n 2024-1039 du 19/11/2024 = encadrement meubles tourisme distinct. Pacte Dutreil exclu pour location meublee depuis LF 2024 art. 23 (entree en vigueur 17/10/2023). RCS supprime depuis QPC n 2017-689 (08/02/2018) + LF 2020. SCI a l IR incompatible (location meublee = activite commerciale art. 34 CGI), basculement IS de plein droit art. 206 al. 2 si > 10 % CA. Structure recommandee : EURL a l IR (1 a 5 biens) puis SARL de famille art. 239 bis AA CGI au-dela. 3 cas chiffres : Nathalie 48 ans cadre TMI 41 % LMP choisi (5 appartements, economie IFI 8 800 EUR/an = 132 000 EUR sur 15 ans), Michel 64 ans retraite LMP subi a 65 ans (pension 20 000 EUR < loyers 25 000 EUR), Sophie 58 ans revente apres 6 ans avec exo 151 septies (economie IR 31 500 EUR sur PV 105 000 EUR). Frontaliers EEE/Suisse/UK : dispense totale SSI francaises via formulaire A1/S1 (reglement CE 883/2004, ALCP UE-Suisse 21/06/1999, accord post-Brexit 30/12/2020). CSG/CRDS exonerees (jurisprudence De Ruyter CJUE C-623/13 26/02/2015), seul prelevement de solidarite 7,5 % du. Non-residents : ratio 50 % apprecie sur revenus de source francaise uniquement (taux minimum IR 20 % puis 30 % art. 197 A CGI). Triple comparatif sur 15 ans (TMI 41 %, 1,2 M EUR investis, 75 k EUR loyers/an) : LMP +580 000 EUR cash-flow net cumule, SCI a l IS +420 000 EUR, foncier nu +280 000 EUR. 10 strategies LMP, 10 pieges, 8 jurisprudences 2022-2024, art. 238 quindecies cession branche complete (exo PV jusqu a 500 000 EUR), TVA option 20 % recuperable residences services (conservation 20 ans art. 207 ann. II CGI), expertise PER TNS Madelin art. 154 bis CGI (plafond 88 911 EUR cumulable PER salarie). Cible : investisseurs immobiliers au-dela de 23 k EUR de loyers, retraites pre-bascule, cadres dirigeants TMI 41 %+, redevables IFI > 1,3 M EUR, frontaliers Suisse/UE. Auteur Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP, 6 ans d expertise, 80+ dossiers de bascule LMP volontaire ou subie pilotes. - [Crowdfunding immobilier 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/investissement-immobilier/crowdfunding-immobilier-2026): Guide expert 17 500 mots, 26 sections. Rendement brut 11 % TRI Forvis Mazars, defaut sectoriel 31,4 % mars 2026, 20-25 % procedures collectives, 4-6 % pertes definitives. Agrement PSFP reglement UE 2020/1503 (61 plateformes au 06/11/2025), ordonnance 2021-1735, art. L547-1 CMF. Detection arnaques hors PSFP (8 signaux, AMF Epargne Info Service, Tracfin). Frais plateformes decortiques (spread 1-2,5 % invisible, frais secondaire 1-3 %). Waterfall senior/mezzanine/equity bridge avec taux de perte 0-30 %. Fiscalite PFU 31,4 % (12,8 IR + 18,6 PS, LFSS 2026 loi 2025-1403 modif. art. L136-8 CSS), LF 2026 art. 126 I-3 option bareme revocable (art. 200 A-2 CGI), cases 2TR/2TT/2BH/2CK/2OP/2TY, imputation art. 125-00 A CGI (plafond 8 000 EUR/an, report 5 ans, quasi-RCM obligations sous reserve). Calendrier fiscal annuel. PASS 2026 = 48 060 EUR (arrete 22/12/2025). 15 criteres due diligence. Taux de recouvrement chiffres par garantie (chirographaire 0-15 %, garantie autonome 80-95 %). Jurisprudence TAE Paris 15/01/2025, TAE Marseille 03/04/2025 n 2024F01140, CJUE de Ruyter C-623/13. IFI (crowdfunding hors assiette). SCI IS 15 %, holding, PEA-PME, IR-PME art. 199 terdecies-0 A, PER + FCPR, AVL + FID. Transmission : demembrement art. 669 CGI, quasi-usufruit art. 587 C. civ., Dutreil art. 787 B CGI, abattement 100k parent-enfant art. 779 CGI. Reporting HelloCrowdfunding, Finary. Non-residents (convention FR-Suisse 1966, art. 11), frontaliers Vaud/Geneve. Passeport europeen ECSP (Urbanitae ES, Exporo DE, EstateGuru EE). Tokenisation MiCA + PSFP. Cas Koregraf (TC Bordeaux 20/05/2025, 160 M EUR, 198 projets), WiSEED (redressement 10/2025, Advenis 11/12/2025). 4 cas pratiques chiffres : 10k / 50k / 100k EUR + frontalier Geneve 20k. Mediateur AMF (32 dossiers 2024, +88 %). ## Guides succession et donation - [Succession conjoint survivant 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/succession-conjoint-survivant) — Droits du conjoint survivant : option 1/4 PP vs usufruit total, DDV, droit viager, cantonnement, famille recomposée, action en retranchement, réversion CNAV/AGIRC, mandat posthume, créance salaire différé. 30 sections, 22 FAQ, 10 cas chiffrés. - [Succession famille recomposée 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/succession-famille-recomposee) — Famille recomposée : 1/4 PP obligatoire (Cass. 05/03/2025 n° 23-11.430), action en retranchement art. 1527 al. 2, adoption simple art. 786 CGI (5/10 ans), donation-partage conjonctive 1076-1, LF 2026 abattement 15 932 € beaux-enfants, RAAR, AV démembrée, mandat posthume. 30 sections, 22 FAQ, 12 cas chiffrés. - [Reserve hereditaire et quotite disponible 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/reserve-hereditaire-quotite-disponible) — Guide ultra-complet 2600+ lignes, 14 H2 numerotes (84,6 pct interrogatifs), 45+ H3, 35 FAQ synchronisees ASCII strict, 9 schemas JSON-LD (Article + Person + Organization + Breadcrumb + FAQPage 35 Q + ImageObject + HowTo 10 strategies + Speakable + BibliographicReference). Reserve hereditaire art. 912-917 CC : 1/2 si 1 enfant, 2/3 si 2, 3/4 si 3 ou plus. Quotite disponible speciale entre epoux art. 1094-1 (3 quotites). Calcul masse successorale art. 922 (3 phases). Action en reduction art. 920-928 (5 ans / 2 ans / max 10 ans). RAAR art. 929-930-1 (2 notaires, 1 500-3 000 EUR). Action en retranchement art. 1527 al. 2 famille recomposee. Droit de prelevement compensatoire expatries (loi 24/08/2021 art. 913 al. 3 CC, validee CEDH Jarre et Colombier 15/02/2024). Jurisprudences 2024-2025 : Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 (4 criteres primes exagerees), Cass. 2e civ. 03/04/2025 n 23-13.803 (revirement substitution beneficiaire AV), Cass. 1re civ. 02/10/2024 n 22-19.672 (donation-partage non rapportable), Cass. 1re civ. 23/10/2024 n 22-20.879 (travaux usufruitier requalifies), Cass. 3e civ. 19/09/2024 n 22-18.687 (SCI demembree). **Bloc chiffres-cles 2026** (23 lignes) : fractions reserve/QD, abattements 100 k / 159 325 EUR handicap, 31 865 EUR Sarkozy, Dutreil 6 ans LF 2026, PS LFSS 2026 18,6 pct PV mobilieres vs 17,2 AV/PEA, bareme usufruit art. 669. **Timeline historique 1804-2026** (12 reformes). **Tableau comparatif international** (FR / BE / IT / DE / PT / ES / UK). **Section mythes** (5 idees recues deconstruites : SCI, AV, expatriation, enfant absent, DP modifiable). **Glossaire** 15 sigles (RH, QD, QDSE, RAAR, DDV, DMTG, PFU, TEPA, NP/US, AV, Don Sarkozy, Dutreil). **Bibliographie doctrinale** 14 references (Grimaldi, Malaurie-Aynes, Terre-Lequette, JurisClasseur, Defrenois, JCP N, RTD civ., Dalloz, Congres Notaires 2025). 5 cas pratiques nominatifs chiffres + **5 trajectoires 10 ans** (Jeanne 72-82 ans, Robert 76-86 ans, Philippe 68-78 ans, Marie 80-90 ans, Antoine 52-62 ans expat Portugal). 10 pieges + check-list 10 etapes. Schema HowTo 10 strategies (AV + donations + RAAR + demembrement + SCI + Dutreil + mandat posthume + transgenerationnel + mandat protection future + liberalite graduelle). **Mise a jour 24/04/2026** : vague 9 complete (maillage retour 3 guides soeurs, bloc chiffres-cles en-tete, comparatif international, timeline historique, section mythes, 10 FAQ PAA, bibliographie academique, HowTo 10 etapes, SpeakableSpecification vocal SEO). Sources : art. 912-917, 920-928, 929-930-1, 922, 1094-1, 1078, 1527, 913 al. 3 C. civ. ; art. 779, 784, 787 B, 790 B, 790 G, 796-0 bis, L132-12, L132-13 ; lois 2006-728 et 2021-1109 ; reglement UE 650/2012 ; CEDH Jarre et Colombier 15/02/2024 ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-50. - [Regimes matrimoniaux et succession 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/regimes-matrimoniaux-succession) — Impact des 4 regimes matrimoniaux sur la succession du conjoint survivant : communaute reduite aux acquets (regime legal 80 pct couples), separation de biens, participation aux acquets (art. 1569+), communaute universelle + clause d attribution integrale (art. 1524). Clause de preciput art. 1515 : Cass. 1re civ. 21/05/2025 n 23-19.780 + Cass. com. 05/11/2025 tranchent que le preciput est un droit personnel, hors droit de partage 2,50 pct (art. 746 CGI) — economie 12 500 EUR sur RP 500k. Clause de prelevement moyennant indemnite art. 1511. Clause de partage inegal art. 1520. Donation au dernier vivant art. 1094-1 : 3 quotites (QD ordinaire, 1/4 PP+3/4 US, usufruit total). Cantonnement art. 1094-3. Changement de regime art. 1397 post-loi 2019-222 (plus de delai 2 ans, opposition enfants majeurs 3 mois). Loi 2024-494 du 31/05/2024 (JO 01/06/2024, effet 02/06/2024) : avantage matrimonial irrevocable par stipulation expresse art. 265 C. civ. Action en retranchement art. 1527 al. 2 + RAAR art. 929-930-1. Tableau QDSE (1 enfant=1/2 PP, 2=1/3, 3+=1/4). Mariage international : Reglement UE 2016/1103 applicable depuis 29/01/2019 (18 Etats) + Convention La Haye 14/03/1978 anterieurs. AV x communaute trilogie Praslicka (Cass. 1re civ. 31/03/1992 n 90-16.343) / Bacquet (RM JO AN 29/06/2010 n 26231) / Ciot (RM JO AN 23/02/2016 n 78192 neutralite fiscale depuis 01/01/2016). Primes manifestement exagerees L.132-13 (Cass. ch. mixte 23/11/2004). Recompenses art. 1469 : regle depense faite vs profit subsistant, cas chiffre apport 100k dans RP 600k = 150k recompense. Droits conjoint art. 757, exoneration TEPA art. 796-0 bis, droit de partage art. 746 (2,50 pct/1,10 pct). Coordination Pacte Dutreil art. 787 B CGI (engagement 6 ans LF 2026). PLF 2026 : gel bareme DMTG art. 777 jusqu en 2028. 18 H2 (>50 pct interrogatifs), 20 FAQ ASCII strict, 9 tableaux, 11 InfoBox, 3 FormulaBox, 6 cas pratiques chiffres (couple 60 ans 1M, separation->CU 2M, dirigeant SaaS 3M, AV 500k, famille recomposee 200k/enfant, frontalier franco-suisse). Jurisprudences 2020-2025 : Cass. 15/01/2020 n 18-25.030, 09/06/2022 n 20-21.277, 17/01/2024 n 21-20.520, 02/05/2024 n 22-15.238, 23/05/2024 n 22-18.911, 05/03/2025 n 23-11.430, 12/06/2025 n 24-12.552. - [Succession sans testament 2026 : règles légales](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/succession-sans-testament) — Guide complet dévolution ab intestat 2026 : 4 ordres d héritiers (art. 734 CC), représentation (art. 751-755) et fente successorale (art. 746-749) ordres 3-4 uniquement, droits du conjoint (art. 757 : 1/4 PP ou 100 % US ; 1/4 PP obligatoire dès 1 enfant non commun Cass. 05/03/2025 n° 23-11.430), PACS et concubin à 0 € sans testament (parade testament + TEPA art. 796-0 bis CGI), option héréditaire forcée (art. 771 CC : 4 mois + sommation 2 mois, silence = acceptation pure), ACAN (art. 787-803 CC) procédure 6 étapes greffe + BODACC + inventaire 2 mois + créanciers 15 mois (12 000 déclarations/an Chancellerie), indivision art. 815 CC et nouveautés loi 2026-248 du 07/04/2026 (procédure simplifiée 2/3, curateur DNID 10 ans), vacance (art. 809 CC, ~20 000/an DGFiP) vs déshérence (art. 811 CC, ~10 000/an, 200 M€, < 0,5 % successions), généalogiste successoral art. 36 loi 2006-728 (contrat de révélation, 15-40 % honoraires, réductible judiciairement), AV hors succession art. L132-12 C. assur. avec 4 critères primes exagérées (Cass. 2e civ. 19/12/2024 n° 23-19.110 Bull.), actifs numériques et cryptos 8-15 % patrimoine < 45 ans (ADAN 03/2025), succession internationale UE 650/2012 (professio juris art. 22 + prélèvement compensatoire art. 913 al. 3 CC validé CEDH Jarre et Colombier 15/02/2024), fiscalité 2026 (barème 5-45 % art. 777 CGI, abattements 100 k€/15 932/7 967/1 594 €, beaux-enfants 1 594 € art. 788 IV — l'abattement de 15 932 € attribué à un art. 788 III bis n'existe pas, amendement I-3924 non retenu, seuil bancaire 5 965 € / plafond 857 € loi 2025-415), comparatif sans vs avec testament (écart jusqu'à 600 k€ sur 1 M€), 10 cas nominatifs chiffrés inédits (Thierry Strasbourg famille recomposée, Sylvaine Angers simple, Gilbert Perpignan célibataire neveux 55 %, Marie-Christine et Jean-Luc Caen concubins 25 ans, Céline et Fabrice Montpellier PACS, Aurélien et Camille Nantes 2 enfants, Matthieu Lyon ordre 2 mixte, Alexandre Londres UK 40 %, Nadine Reims saut de génération 28 k€ économie, Amandine Toulouse enceinte infans conceptus). 25 sections H2, 23 FAQ sync schema/accordion, 10 jurisprudences vérifiées 2024-2026. - [Succession freres, soeurs, neveux 2026 - guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/droits-succession-freres-soeurs): 18 H2, 30 H3, 18 tableaux, 18 FAQ, 26 citations JSON-LD (19 Legi + 3 LegalCase + 4 CreativeWork). Baremes DMTG art. 777 CGI : fratrie 35 % jusqu'a 24 430 EUR / 45 % au-dela (abattement 15 932 EUR art. 779-IV CGI), neveux/nieces 55 % uniforme (abattement 7 967 EUR art. 779-V CGI), tiers 60 % uniforme (abattement 1 594 EUR). Abattement handicape 159 325 EUR art. 779 II CGI. Exoneration totale art. 796-0 ter CGI (3 conditions cumulatives : celibataire/veuf/divorce/separe, > 50 ans OU infirme, cohabitation 5 ans avant deces ; PACS exclu - Cass. com. 28/05/2025). Cas pratiques chiffres : frere 150k = 57 887,60 EUR DMTG (38,6 % effectifs), neveu 100k = 50 618,15 EUR (50,6 %), concubin 50k = 29 043,60 EUR (58,1 %). Strategies alternatives : assurance-vie art. 990 I CGI (abattement 152 500 EUR/beneficiaire + 20 %/31,25 %) vs art. 757 B CGI (30 500 EUR global apres 70 ans), adoption simple art. 367 C. civ. + 786 CGI (exceptions mineur recueilli > 5 ans), SCI familiale avec demembrement art. 669 CGI, tontine art. 754 A CGI, Dutreil entreprise abattement 75 % art. 787 B CGI, representation successorale neveu art. 752-1 C. civ. (avantage fiscal), fente successorale demi-freres art. 733 C. civ. Don familial 31 865 EUR art. 790 G CGI. Rappel fiscal donations 15 ans art. 784 CGI. Collateraux 6e degre max art. 745 C. civ. **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** (J+8 publication) : (1) Person schema enrichi - image ImageObject S3 ajoutee, description complete, 4e credential ORIAS recognizedBy, knowsAbout 6 -> 15 items (refs precises art. 779 I/IV/V, 752-1 C. civ., 733, 367/786, 754 A, 669) ; (2) Organization publisher - url + logo 512x512 + sameAs 3 items ; (3) Article citation[] 8 -> 26 items (+12 Legi : 779-V, 779 II, 796-0 bis, 754 A, 669, 786, 779, 784, LF 2026 + 4 Code civil 733/745/752-1/367 ; +2 LegalCase Cass. 1re civ. 07/09/2022 n 20-16.139 adoption simple + Cass. ch. mixte 21/12/2007 AV donation indirecte ; +4 CreativeWork BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-50/10-20/10-10-20-20 + Service-Public F14198 ; URLs Legifrance completees sur art. 784, 990 I, 757 B) ; (4) OpenGraph publishedTime/modifiedTime/authors/section/tags + metadata.other article:* ajoutes ; (5) encadre auteur visible AVEC photo S3 + time dateTime 2026-04-16 publie + 2026-04-24 MAJ, mention LF 2026 + Cass. 28/05/2025 ; (6) dateModified 2026-04-16 -> 2026-04-24 (+8 jours). 22 calculs verifies via Node.js (baremes 777 + 3 cas pratiques DMTG au centime + 796-0 ter + AV 990 I/757 B + rappel 15 ans). Taille 1 174 -> 1 256 lignes. Build TypeScript OK. Score auto-evaluation 96 %. - [Pacte Dutreil 2026 : transmettre son entreprise a -75 %](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/pacte-dutreil-2026) — Guide complet Pacte Dutreil post-LF 2026. 12 H2, 34 H3, 10 tableaux, 15 FAQ, 19 citations JSON-LD (9 Legi + 5 LegalCase + 5 CreativeWork). **Mecanique centrale** : abattement 75 % DMTG sur valeur transmise (base taxable 25 %) art. 787 B CGI (parts/actions) et 787 C CGI (entreprise individuelle), reduction supplementaire 50 % donation pleine propriete avant 70 ans art. 790 CGI. **Durcissement LF 2026 art. 8** (loi 2026-103 du 19/02/2026, applicable aux transmissions realisees a compter du 21/02/2026) : engagement individuel 4 -> 6 ans, total minimal d'engagement = 2 ans collectif + 6 ans individuel = **8 ans** (vs 2+4=6 avant). **LF 2026 art. 3 quater** : exclusions somptuaires des biens non necessaires a l'activite (bijoux, vins, voitures de collection, chevaux de course, oeuvres d'art privees). **Cas chiffres PME** (baremes DMTG ligne directe art. 777 CGI transmission a 2 enfants apres abattement 100 k/enfant art. 779 CGI) : PME 2 M EUR sans Dutreil = 425 924 EUR / avec Dutreil = 56 389 EUR ; PME 5 M EUR = 1 684 789 EUR (~33,7 %) / 206 389 EUR (~4,1 %) - economie 1 478 400 EUR soit 87,7 % des droits sans Dutreil ; PME 10 M EUR = 3 934 789 EUR / 625 356 EUR. **Holding animatrice** : definition CE ch. reunies 13/06/2018 n 395495 Cofices (detention + animation concrete + services internes), Cass. com. 14/10/2020 n 18-17.955 Financiere de Rosario (mixte eligible), **Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415** (caractere operationnel des filiales apprecie au jour du deces, non au jour du depot de la declaration de succession ; preuve a la charge du redevable), Cass. com. 13/03/2024 n 22-18.758 (tresorerie excedentaire et activite principale), Cass. com. 24/05/2023 n 21-22.362 (fonctions de direction reelles et effectives). **3 attestations obligatoires** (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-20-40-30) : signature engagement collectif, attestations annuelles pendant engagement individuel, attestation finale. **Look-through** sous-filiales pour holding. **Articulations strategiques** : apport-cession art. 150-0 B ter CGI post-LF 2026 (70 % remploi / 36 mois / 5 ans conservation titres de remploi), FBO Family Buy-Out (effet de levier dirigeant), donation en nue-propriete avec reserve d'usufruit art. 669 CGI combinee au Dutreil, cession intra-groupe 28 ans LF 2026 (vs 18 mois avant). **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** (J+10 publication) : (1) Person schema refondu - @id /#quentin-hagnere ajoute (etait absent lacune critique), image S3, description complete, 4e credential ORIAS recognizedBy, knowsAbout 0 -> 15 items ; (2) Organization publisher : logo corrige (/logos/logo-patrimoine-black-.png -> /logos/logo-patrimoine-black-.png 512x512) + url + sameAs 3 items ; (3) Article citation[] 10 -> 19 items + typage requalifie (10 CreativeWork incorrects -> 9 Legislation + 5 LegalCase + 5 CreativeWork) : ajouts CGI 779, 150-0 B ter, 777, 669 + LF 2026 art. 3 quater exclusions somptuaires + Cass. 14/10/2020 Financiere de Rosario + CE Cofices 13/06/2018 + Cass. 24/05/2023 fonctions direction + BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-20-40-20/-40 ; (4) OpenGraph publishedTime/modifiedTime/authors/section/tags + metadata.other article:* ; (5) encadre auteur visible AVEC photo S3 + time dateTime 2026-04-14 publie + 2026-04-24 MAJ, mention LF 2026 art. 8 applicable >= 21/02/2026 ; (6) dateModified 2026-04-14 -> 2026-04-24 (+10 jours). 12+ calculs DMTG verifies au centime via Node.js sur 3 PME types (2M/5M/10M sans et avec Dutreil). Taille 1 485 -> 1 569 lignes. Build TypeScript OK. Score auto-evaluation 97 %. - [Delai de succession 2026 : etapes, duree et penalites](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/delai-succession) — Guide complet delais 2026 : declaration 6 mois France / 12 mois etranger / 24 mois immo non transcrit (art. 641 CGI), option heritier 10 ans (art. 780 CC) + sommation 4+2 mois (art. 771-772 CC, silence = acceptation pure, Cass. 1re civ. 05/02/2025 n 22-22.618), 4 options (acceptation pure, ACAN art. 787-803 CC, renonciation, demande delai juge), penalites graduees 10/40/80 pour cent (art. 1727 et 1728 CGI, interet 0,20 pct/mois, mise en demeure 30 jours, non 90), paiement comptant / fractionne (3 versements espaces 6 mois max sur 1 an ou 7 semestriels sur 3 ans si actif non liquide > 50 pct) / differe (nue-propriete) / special Dutreil 5 ans + 10 ans au taux reduit 0,6 pct 2026 (avis ECOT2536351V JORF 24/12/2025, taux general 2,0 pct), delai Eckert L.132-23-1 C. assur. (15 j + 1 mois assurance-vie, sanctions ACPR CNP 40 M EUR et Allianz 50 M EUR en 2014), taux legal S1 2026 6,67 pct (arrete 15/12/2025), blocage bancaire 5 965 EUR frais funeraires (BdF 01/01/2026), prescriptions croisees civil/fiscal/assurantiel (L.180/L.181/L.186/L.169 al. 4 LPF, art. 780/778/921 CC, L.114-1 C. assur.), recel successoral prescription 5 ans Cass. 1re civ. 05/03/2025 n 23-10.360 Bull., action en reduction Cass. 1re civ. 07/02/2024 n 22-13.665 (5/2/10 ans plafond), loi 2026-248 du 07/04/2026 nouveautes indivision (curateur DNID art. 815-5-2, vente peril imminent art. 815-6, actes admin elargis art. 815-7-1 - seuil 2/3 maintenu), remise gracieuse L.247 LPF (SIP < 200 k EUR, CCF > 200 k EUR), LF 2026 art. 126 dematerialisation e-Enregistrement Notaires 2e sem. 2026, timelines J+0 a J+12 mois et J+1 an a J+10 ans uniques sur le marche francais, 7 cas chiffres nominatifs (Aurelien 30 jours, Jean-Paul 3 ans indivision, Caroline retard 2 mois 5 664 EUR penalites, Philippe Portugal 12 mois, Bernard Dutreil 5+10 ans, Veronique Eckert 15 563 EUR interets, Thomas Reunion 22 ans). 20 sections H2, 22 FAQ sync schema/accordion ASCII strict. - [Renonciation a succession 2026 : guide pilier complet 30 sections](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/renonciation-succession) — **Guide pilier PUBLIE 21/04/2026 (audit 12 phases complet, scores 17,5/20 factuel + 19/20 concurrentiel co-#1 avec Rapport 121e Congres Notaires 2025 + 14,8/20 pedagogie)**. 1 878 lignes, 30 sections H2 (13 interrogatifs = 43 %), 22 FAQ sync schema/JSX, 4 schemas JSON-LD (Article wordCount 18 500 + Breadcrumb + ItemList 30 + FAQPage). **Delais** : 10 ans art. 780 CC (au-dela silence repute renoncant), sommation 4+2 mois art. 770-772 CC (Cass. 1re civ. 05/02/2025 n 22-22.618 Bull. : silence = acceptation pure). **Procedure** : greffe TJ Cerfa **15828*05** (gratuit, ~7 EUR envoi AR, 15-45 jours) ou acte notarie (150-300 EUR) depuis loi 2016-1547. Cerfa distincts : **15455*03** ACAN (pas 15433*02), **15829*05** personnes morales, **15811*03** mineur, **15812*03 + 15831*03** tutelle, **15830*03** curatelle. **Representation automatique** enfants du renoncant ligne directe et collaterale (art. 754 CC loi 2006-728) : abattement 100 k EUR **partage PAR SOUCHE** pas par tete (art. 779 I CGI, piege fiscal). **Revocation** 3 conditions cumulatives art. 807 CC (10 ans non ecoule + aucun heritier n a accepte + Etat non envoye en possession). **3 plafonds distincts** : 1 500 EUR art. 775 CGI (passif deductible), 5 965 EUR art. L. 312-1-4 CMF (prelevement obseques, arrete 24/12/2025), 857 EUR art. L. 312-1-4-1 CMF (loi 2025-415 frais cloture compte). **Droit fixe 125 EUR ABROGE** LF 2020. **art. 806 C. civ.** dit "a proportion de ses moyens" et ne contient PAS le plafond 1 500 EUR (plafond est art. 775 CGI). **art. 785 CGI ABROGE** par loi 2006-1771 art. 52 (remplace par art. 779-I CGI + 754 CC + BOI-ENR-DMTG-10-50-20). Exception decharge frais funeraires Cass. 1re civ. 31/03/2021 n 20-14.107 FS-P (parent indigne art. 371 CC). Action paulienne creanciers art. 779 CC (Cass. 1re civ. 14/03/2018 n 17-14.583). Succession vacante : DNID curateur art. 809-811 CC, loi 2026-248 du 07/04/2026 art. 815-5-2 CC (seuil 2/3 MAINTENU). Assurance-vie hors succession L.132-12 C. ass. : renonciation n empeche PAS acceptation AV (options dissociees, 4 criteres primes exagerees Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull. cumulatifs ET LIMITATIFS). Saut de generation fiscalement optimal (economie 34-550 k EUR). Pacte Dutreil + renonciation 2+6=8 ans (LF 2026 art. 787 B). RAAR art. 929-930 CC = **2 NOTAIRES** (pas 2 temoins), second notaire designe par president Chambre departementale. "Commissaire de justice" depuis loi 2015-990 (pas "huissier"). Reglement UE 650/2012 (professio juris art. 22) + CJUE 30/03/2023 C-651/21 10e ch. (art. 13). **12 gaps ocean bleu** (0/20 concurrents) : Dutreil + renonciation, AV demembree clause a tiroirs, UE 650/2012, paulienne chiffree, crypto/actifs numeriques, PACS/concubinage, CEHR/CDHR 2026 representation, loi 2025-415, RAAR famille recomposee pas-a-pas, comparatif donation-partage transgen art. 1078-4, cas chiffres multiples. **12 cas nominatifs inedits** : Nicolas Bordeaux 42 ans, Christine & Pascal Lyon saut gen 346 k, Jean-Michel Besancon plombier caution 50 k, Amelie La Rochelle ACAN, Marc Paris retractation, Hugo 12 ans Marseille, Julie Nantes recel, Bernadette Reims + Catherine + Dominique, Philippe Paris silence 140 k, Pierre-Alexandre Montreal UE 650/2012, Fatima Lyon pacsee, Francoise Vannes + Lucas RAAR. **15+ jurisprudences verifiees Legifrance/Bulletin** : Cass. 1re civ. 31/03/2021 n 20-14.107 FS-P, Cass. 1re civ. 14/03/2018 n 17-14.583, Cass. 1re civ. 05/02/2025 n 22-22.618 Bull., Cass. 1re civ. 05/03/2025 n 23-10.360 Bull., Cass. 1re civ. 05/03/2025 n 23-11.430 Inedit, Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull., Cass. 1re civ. 10/12/2025 n 23-19.975 Bull., Cass. 1re civ. 02/09/2020 n 19-15.955, Cass. 1re civ. 15/12/2021 n 20-15.345, CA Paris 12/06/2020 n 16/14.560, CJUE 30/03/2023 C-651/21, Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415, Cass. com. 14/10/2020 n 18-17.955. **19 corrections P0 appliquees post-audit** (Cerfa ACAN 15455, plafond 5 965 EUR arrete 24/12/2025, art. 847 CGI abroge, /contact retire relatedLinks, 6 "Concretement" ajoutes, huissier → commissaire de justice x3, etc.). Sitemap 0.9, navbar badge Nouveau, **8 backlinks entrants** (hub succession, succession-qui-herite, conjoint-survivant, famille-recomposee, heritage-immobilier, que-faire-heritage, delai-succession, reduire-droits-succession). GuideAuthorBox Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP. - [Testament 2026 : rediger, types et cout - le guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/testament) — Guide pilier testament francais 2026. 1 016 lignes, 25 sections H2 (dont 11 interrogatifs = 44 %), 22 FAQ sync schema/accordion ASCII strict, 4 schemas JSON-LD (Article wordCount 14 500 + Breadcrumb + HowTo redaction olographe + FAQPage), 7 cas nominatifs inedits chiffres (Michel Lyon famille recomposee 500 k EUR + 50 % gain QD, Sylvie 62 ans cantonnement 800 k EUR, Bernard Bordeaux entreprise 2 M EUR Dutreil + mandat posthume 450 k EUR economie, Catherine expat Portugal 1,2 M EUR professio juris UE 650/2012, Pierre 78 ans AV 400 k EUR designation testamentaire Nadine 110 500 EUR economie, Helene 86 ans tutelle art. 476 CC 300 k EUR, Jacques contestation captation 600 k EUR). **Les 4 formes de testament** reconnues limitativement (art. 969 CC) : olographe (art. 970 CC, manuscrit date signe, gratuit, 80 % des cas), authentique (art. 971-975 CC, dicte notaire 2 temoins ou 2 notaires, inscrit FCDDV, 18 %), mystique (art. 976-979 CC, redige puis scelle remis notaire 6 temoins, moins de 0,5 %), international (Convention Washington 26/10/1973 loi 94-337 du 29/04/1994, 12 pays signataires France Italie Portugal Canada Chypre Belgique Equateur Slovenie Bosnie Croatie Niger Lybie). **Cout 2026 arrete 25/02/2026 ECOC2604872A** : testament authentique 113,19 EUR HT (135,83 EUR TTC, emolument S15), depot olographe 26,41 EUR HT (31,69 EUR TTC, emolument S54), inscription FCDDV ADSN 12,88 EUR TTC, copie executoire 3,90 EUR HT (A3), lecture garde olographe post-deces 19,81 EUR HT (S56). **FCDDV** fichier central ADSN a Venelles depuis 1971 : 4,7 millions de dispositions actives (2025), 400 000 inscriptions annuelles, consultation instantanee 24/7 via portail adsn.notaires.fr, 10 a 15 % olographes non inscrits jamais retrouves (estimation CSN). **Revocation art. 1035 CC** : 3 modes (nouveau testament expres, testament contraire art. 1036, destruction materielle art. 1038 olographe). **Quotite disponible** art. 912-914 CC : 1/2 (1 enfant), 1/3 (2 enfants), 1/4 (3+ enfants), 3/4 sans enfant avec conjoint, 100 % sans enfant ni conjoint (reserve ascendants abrogee loi 2006-728). **QD speciale epoux** art. 1094-1 CC 3 options (1/4 PP + 3/4 US OU QD ordinaire OU 100 % US). **Action en reduction art. 921 CC** 5 ans. **3 types de legs** : universel art. 1003 CC (ultra vires), a titre universel art. 1010 CC (intra vires quote-part), particulier art. 1014 CC (biens identifies, pas responsable dettes). **7 motifs de nullite** : vice de forme (art. 970 / 972-975 CC), insanite esprit art. 901 CC (Cass. 1re civ. 8/03/2023 n 21-23.309), vices consentement art. 1130 C. civ., captation art. 909 CC etendu (loi 2015-1776 EHPAD auxiliaires vie, loi 2007-308 MJPM), non-respect reserve, indignite art. 726-729 CC, mineur non emancipe art. 903-904 CC. **Testament-partage art. 1075-1075-5 CC** : evite droit partage 2,5 % art. 746 al. 2 CGI, economie frais notariaux partage, prevention conflits, heritiers presomptifs uniquement, action reduction art. 1077-1 CC 5 ans. **Executeur testamentaire art. 1025-1034 CC** : pouvoirs defaut art. 1029 (inventaire, saisie 1 an, vente meubles legs) vs etendus art. 1030 (vente immeubles 2 ans MAX si pas d'heritier reservataire acceptant). **Famille recomposee** : cantonnement art. 1002-1 CC, enfant non commun conjoint survivant declenche 1/4 PP obligatoire (Cass. 1re civ. 5/03/2025 n 23-11.430 Inedit), action retranchement art. 1527 al. 2 CC, mandat effet posthume art. 812 CC, exclusion admin legale art. 384 CC, substitution fideicommissaire art. 1048-1056 CC. **Testament + AV** : designation beneficiaire par testament validee Cass. 1re civ. 13/06/2019 n 18-11.095 (2 conditions : clause beneficiaire renvoi expres + testament designe precisement), 4 criteres primes manifestement exagerees art. L.132-13 CA cumulatifs ET LIMITATIFS (Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull.), abattement 152 500 EUR art. 990 I primes avant 70 ans, 30 500 EUR art. 757 B apres 70 ans. **Expatries + Reglement UE 650/2012** : principe art. 21 derniere residence habituelle, exception art. 22 professio juris (choix loi nationalite par clause expresse testament) + certificat successoral europeen art. 62-73, CJUE 30/03/2023 C-651/21 10e ch. art. 13 declarations renonciation. **Cryptos et actifs numeriques** : transmissibles comme meubles, art. 38 loi 2016-1321 Republique numerique, annexe confidentielle sans reveler cles privees, art. 150 VH bis CGI flat tax 30 %, valeur venale au jour du deces. **Protection majeurs** : sauvegarde justice art. 435 libre, curatelle art. 470/472 libre sauf decision juge, tutelle art. 476 CC AUTORISATION juge ou conseil famille obligatoire (procedure 2-4 mois, testament nul a defaut), habilitation familiale art. 494-1 variable. **Mineur** : moins 16 ans incapable art. 903, 16-18 non emancipe moitie QD art. 904, legs tuteur nul art. 907, emancipe libre art. 413-6. **15 jurisprudences verifiees 2007-2026** : Cass. 1re civ. 10/12/2025 n 23-19.975 Bull. (indignite/DDV), 5/03/2025 n 23-11.430 Inedit (famille recomposee 1/4 PP), 5/02/2025 n 22-22.618 Bull. (sommation 4+2 mois), 5/03/2025 n 23-10.360 Bull. (recel 5 ans), Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull. (4 criteres primes AV), CJUE 30/03/2023 C-651/21, Cass. 1re civ. 3/03/2021 n 19-20.215 (captation), 22/06/2022 n 20-18.078 (presomption capacite testament authentique), 13/06/2019 n 18-11.095 (designation AV par testament), 31/03/2021 n 20-14.107 FS-P (decharge frais funeraires), 17/02/2010 n 09-11.937 (ecriture manuscrite integrale), 10/05/2007 n 05-14.366 (absence de date : nullite ecartee si la periode de redaction est etablie, sauf incapacite de tester ou testament revocatoire durant cette periode), 13/02/2013 n 11-29.327 (formulaire pre-imprime nul), 5/02/2014 n 13-11.006 (papier a en-tete OK), 8/06/2016 n 15-18.568 (indignite abandon). **Top 10 erreurs a eviter** : date incomplete, passage imprime, signature manquante, legs au-dela QD, beneficiaire ambigu, testament commun art. 968 CC interdit, encre effaçable (Cass. 08/07/2015 n 14-19.100), pas FCDDV, oubli revocation anterieure, condition illicite art. 900 CC. **Glossaire 15 termes** (testateur, legataire, QD, reserve, FCDDV, ADSN, DDV, cantonnement, executeur testamentaire, mandat posthume, professio juris, insanite esprit, captation, action reduction, RAAR). Sitemap priority 0.9, lastModified 2026-04-20, navbar dropdown succession badge "Nouveau", relatedLinks 10 guides, 5 backlinks entrants (hub succession, succession-sans-testament, renonciation-succession, succession-conjoint-survivant, succession-famille-recomposee), GuideAuthorBox Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP Membre CNCGP. HTTP 200. - [Heritage immobilier 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/heritage-immobilier): Vendre, garder ou louer un bien herite. Arbre de decision 30s, purge PV au deces (art. 150 VB-II-3 CGI), indivision (art. 815-5-1 CC 2/3 MAINTENU par loi 2026-248 du 07/04/2026), rachat soulte (droit partage successoral 2,5 % art. 746 al. 2 CGI, PAS 1,1 % qui est divorce/PACS art. 748), LMNP (reintegration amortissements LF 2025 Le Meur), Loc'Avantages triple levier passoire F/G, SCI familiale, DPE interdictions G 01/01/2025 F 01/01/2028, IFI, non-residents (art. 244 bis A 19 %), donation-cession (CE 5/02/2024), conjoint art. 763/764 CC. 6 cas pratiques chiffres, 24 FAQ, jurisprudence 2024-2026. - [Indivision successorale 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/indivision-successorale) — Guide complet de l'indivision successorale 2026 : regime juridique (art. 815 a 815-18 CC), droits des indivisaires (usage art. 815-9, fruits 815-10 prescription 5 ans, impenses 815-13 profit subsistant, preemption 815-14 delai 1 mois), 3 categories d'actes (conservatoires 815-2, administration majorite 2/3 art. 815-3, disposition unanimite). **Reforme loi 2026-248 du 07/04/2026 (JORF 08/04/2026, dite loi Morel-Turquois)** : seuil 2/3 de l'art. 815-5-1 MAINTENU (le Senat a rejete l'abaissement a la majorite simple), nouvel art. 815-5-2 CC curateur d'indivision (DNID 10 ans + decede 2 ans + succession vacante), art. 815-6 modifie (codification vente seule), art. 815-7-1 etendu (biens vacants 2 ans), procedure partage reformee (binome juge-notaire, avocat obligatoire) entree en vigueur debut 2027 sur decret en Conseil d'Etat. Sortie : 5 voies chiffrees (partage amiable art. 835, rachat soulte art. 828 avec revalorisation +25 %, licitation amiable art. 1686 a 1688 C. civ., licitation judiciaire art. 840, procedure 2/3 art. 815-5-1), attribution preferentielle (art. 831-3 conjoint de droit, 832 exploitation agricole, 831 facultative, 824 attribution judiciaire forcee). Convention d'indivision art. 1873-1 a 1873-18 CC (5 ans renouvelables, publicite fonciere). **Fiscalite** : droit de partage successoral 2,5 % art. 746 al. 2 CGI (PAS 1,1 % qui est divorce/PACS art. 748), CSI 0,10 % art. 879 CGI, exo PV RP coindivisaire occupant art. 150 U II-1 CGI, IFI art. 968 avec decote jurisprudentielle, TPF art. 791 CGI pour les donations (pas pour les partages successoraux purs). Action complement part art. 887-1 CC (2 ans), action nullite partage art. 887 CC (5 ans), rapport successoral art. 843/860 CC, recel successoral art. 778 CC. Jurisprudence 2024-2026 verifiee : Cass. 1re civ. 23/05/2024 n 22-11.649 Bull. (profit subsistant emprunt amelioration), 15/01/2025 n 22-24.672 Bull. (NP peut demander partage malgre US), 30/04/2025 n 24-15.624 (NP ne peut obtenir PP attribution preferentielle), 05/02/2025 n 21-15.932 (subsidiarite de la licitation), 06/03/2024 n 22-13.883 (licitation dernier recours), 05/03/2025 n 23-11.430 Inedit (famille recomposee 1/4 PP), 24/09/2014 n 13-18.197 Bull. (impenses), 20/01/2010 n 08-21.591 (exclusivite IO), 13/02/2019 n 18-13.762 (presomption indivision PACS pre-2007), CE 18/12/2020 n 429437 (PV post-partage). 12 cas nominatifs inedits (Sylvie Toulouse, Antoine Garcia Montpellier, Patricia Nice, Alexandre Bordeaux, Gisele Reims, Thierry et Mireille Lyon, Julien Bordeaux, Martine Marseille, Christine Nantes, Samuel franco-suisse Geneve, Caroline 14 ans Lille, Jerome et Karine Lille). 30 sections H2 (14 interrogatifs = 47 %), 22 FAQ sync schema/accordion, 4 schemas JSON-LD (Article + BreadcrumbList + ItemList + FAQPage). Alternatives SCI familiale discutees. HTTP 200. - [Frais de succession 2026 : notaire, fiscaux, caches](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/frais-succession): Le seul guide qui integre les 4 blocs de couts reels (droits fiscaux 70-80 %, emoluments notaire 10-15 %, debours 5 %, frais bancaires et caches). Tarif notaire exact arrete 25/02/2026 (NOR ECOC2604872A, art. A444-53 a A444-186 C. com.) : declaration succession 1,548-0,426 %, attestation immobiliere 1,935-0,532 %, partage 4,837-0,998 %. Acte notoriete 56,60 EUR HT, inventaire 76,92 EUR + vacations. **Droit de partage successoral 2,5 % art. 746 al. 2 (PAS 1,1 % qui est divorce/PACS)**. CSI 0,10 % art. 879 CGI, taxe publicite fonciere 0,715 %. Bareme droits 5-45 % ligne directe (art. 777), 35-45 % fratrie, 55 % neveux, 60 % tiers. **LF 2026 loi 2026-103** : ATTENTION, l'abattement beaux-enfants releve de 1 594 a 15 932 EUR au titre d'un art. 788 III bis N'EXISTE PAS (amendement I-3924 non retenu ; art. 788 CGI en vigueur depuis le 01/08/2020, sans III bis ; 15 932 EUR est l'abattement freres et soeurs de l'art. 779). Prorogation art. 790 A bis don logement 100 000 EUR jusqu'au 31/12/2026. **Paiement fractionne 2,0 % et differe Dutreil 0,6 %** (baisse vs 2,3/0,7 en 2025, avis ECOT2536351V JORF 24/12/2025). Penalites 0,20 %/mois (art. 1727), majoration 10/40/80 % (art. 1728-1729). Forfait mobilier 5 % (art. 764-I-3), abattement RP 20 % (art. 764 bis), frais funeraires 1 500 EUR (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10). **Plafond frais bancaires 857 EUR + gratuite sous 5 910 EUR (loi 2025-415 du 13/05/2025)**. Remise notaire 20 % art. R444-10 au-dela 100 k EUR par acte. Credit d'impot droits etrangers art. 784 A + CA Paris 26/05/2025 (sans proratisation). Dation paiement art. 1716 bis (oeuvres art, immeubles). Mythe denonce : art. 780 CGI abroge LF 2017. DROM (majorations +23 % Guyane, +25 % Guadeloupe/Martinique, +37 % Reunion/Mayotte). Comparaison internationale (Italie 4 %, Allemagne 30 %, UK 40 %, Portugal 0 %, Japon 55 %). Dematerialisation e-Enregistrement Notaires 2e sem. 2026 (art. 126 LF 2026). 9 frais caches : PNO, taxe fonciere, partage 2,5 %, genealogiste (loi Brard ; contrat de revelation annulable pour defaut de cause, Cass. 1re civ. 20/01/2010 n 08-20.459), diagnostics, PNO, expert judiciaire, travaux urgents, copropriete. 7 cas pratiques chiffres (Marie 200 k, Sophie+Paul 500 k, Julien frere, Francois oncle, Caroline concubine 358 k economie PACS, Philippe Portugal, Bernard Dutreil 4 M). 12 erreurs tabulees. Jurisprudence : Cass. 19/12/2024 n 23-19.110 (primes AV exagerees), Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 (Dutreil holding date deces), CA Paris 26/05/2025 (784 A), Cass. 29/11/2023 n 22-12.382 (indemnite occupation). 22 FAQ synchro schema/accordion. - [Succession qui herite 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/succession-qui-herite) — Devolution legale, 4 ordres, reserve hereditaire, conjoint survivant, testament, famille recomposee, PACS, concubinage. 30 sections, 20 FAQ, 12 cas chiffres, 12 arrets pivots 2024-2026. - [Succession internationale 2026 : quel regime fiscal s applique](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/succession-internationale): Guide CGP complet des successions transfrontalieres. **Double dissociation civil/fiscal** : loi civile = Reglement UE 650/2012 (Bruxelles IV, applicable depuis 17/08/2015) fondee sur residence habituelle du defunt art. 21 + professio juris art. 22 (choix loi nationalite) ; loi fiscale = art. 750 ter CGI triple rattachement (1 defunt resident France, 2 biens situes France, 3 heritier resident France 6 ans sur 10 dernieres). **Art. 784 A CGI** imputation droits payes a l etranger sur droits francais (plafond droits francais sur meme bien, sans proratisation depuis CA Paris 26/05/2025). **Art. 913 al. 3 C. civ.** (LF 2021 loi 2021-1109 du 24/08/2021) prelevement compensatoire protection reserve heritiers UE/EEE residents UE meme si loi etrangere choisie exclut la reserve. **Testament international** Convention Washington 26/10/1973 ratifiee France (forme universelle valide 193 pays). **Certificat Successoral Europeen (CSE)** art. 62-73 Reg. 650/2012 : circulation preuve qualite heritier dans toute l UE. **20 conventions fiscales bilaterales** en matiere de succession (Allemagne, Autriche, Belgique, Canada, Espagne, Etats-Unis, Finlande, Italie, Royaume-Uni, Suede, etc.) — **Suisse denoncee unilateralement le 17/06/2014, fin 31/12/2014** donc double imposition possible depuis 2015 (residents francais heritant Suisse). **UK Long-Term Resident (LTR) avril 2025** (Finance Bill 2024-25) : remplace regime domicile, resident 10 ans sur 20 = taxation IHT 40 % worldwide (NRB £325 000, residence NRB £175 000). **Estate tax US OBBBA 2026** : seuil exoneration 15 M$ par personne (loi One Big Beautiful Bill Act 07/2025, relevement permanent vs TCJA sunset 2026), mais non-residents aliens seuil 60 000 $ uniquement sur biens situes US (art. 2101 IRC). **Jurisprudence pivot** : Cass. 1re civ. 27/09/2017 n 16-13.151 (arrets Jarre et Colombier) ordre public successoral francais non automatique ; Cass. 1re civ. 17/01/2025 n 23-22.537 application Reg. 650/2012 professio juris ; CA Paris 26/05/2025 art. 784 A imputation integrale sans proratisation. **AV demembree et non-residents** art. 990 I (abattement 152 500 EUR par beneficiaire) + art. 757 B (abattement global 30 500 EUR apres 70 ans) applicables meme non-residents si contrat souscrit en France. **Trust anglo-saxon** art. 792-0 bis CGI, 990 J (sanctions 60 %), declaration obligatoire 2181-TRUST dans 1 mois (decret 2011-1099). **Non-residents fiscaux** exit tax art. 167 bis interaction succession (plus-values latentes), impact IFI art. 965 (biens francais uniquement). **10 cas pratiques nominatifs chiffres** : Franco-Suisse denonciation convention, Franco-UK LTR avril 2025, Franco-US estate tax 15 M$, famille recomposee UE professio juris, quasi-usufruit international art. 774 bis, adoption simple frontaliere art. 786, trust US 792-0 bis, assurance-vie luxembourgeoise non-resident, SCI francaise heritier Canadien, Belge residant Monaco. 24 FAQ synchronisees schema/accordion ASCII strict. 3 schemas JSON-LD (Article E-E-A-T avec expertise droit international prive, BreadcrumbList, FAQPage). Sources legales : CGI art. 750 ter, 784 A, 774 bis, 792-0 bis, 990 I, 990 J ; C. civ. art. 913 al. 3 ; Reglement UE 650/2012 art. 4, 21, 22, 62-73 ; Convention Washington 26/10/1973 ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-30. - [Donation de son vivant 2026 : le guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/donation/donation-de-son-vivant): Pilier 23 sections, 20 FAQ synchro, 8 cas pratiques nominatifs chiffres (Laurent & Claire Annecy 463 730 EUR, Bernard SAS 4 M EUR Dutreil, Sophie demembrement, Jean-Helene famille recomposee, Thomas Singapour, Alain 82 ans, Caroline transgenerationnelle 1078-4, Philippe donation-cession 5 M EUR). **Triple abattement 2026** : 100 000 EUR art. 779-I + 31 865 EUR don Sarkozy art. 790 G + 100 000 EUR art. 790 A bis LF 2025 **fenetre 15/02/2025 → 31/12/2026** (loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 71, pas art. 19) = 231 865 EUR par donateur donataire, 463 730 EUR par couple par enfant. Baremes art. 777 ligne directe 5-45 % 7 tranches (geles jusqu'en 2028 LF 2026 loi 2026-103). Bareme demembrement art. 669 CGI (piege 71e anniversaire NP 60→70 %). Rappel 15 ans art. 784. **LF 2024 art. 26 / art. 774 bis CGI + BOFiP 26/09/2024** quasi-usufruit : 3 exceptions critiques (QU legal conjoint art. 587 C. civ., AV demembree, acte authentique + 3 mois + origine fonds). Pacte Dutreil art. 787 B (75 %) + reduction 50 % art. 790 CGI pleine propriete donateur moins 70 ans. Donation-cession CE 30/12/2011 n 330940 Motte-Sauvaige + CE 31/05/2022 n 455349 (reemploi 60 % 24 mois). Jurisprudence cle 15 arrets : Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 (Dutreil holding animatrice), Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 (primes AV exagerees 4 criteres), Cass. 1re civ. 17/01/2025 n 23-22.537 (Regl. UE 650/2012), rapport Cour des comptes 18/11/2025 (Dutreil 3 Md EUR/an, durcissement probable LF 2027). Territorialite art. 750 ter (residence 6/10), 8 conventions donation (pas Belgique, Suisse denoncee 2015). Famille recomposee art. 1527 action en retranchement communaute universelle 175 k EUR pieges, adoption simple art. 786. Transgenerationnelle art. 1078-4 CC + art. 784 B CGI. CDHR 2026 art. 224 donation-cession neutralisation. Declaration 2735 teleprocedure obligatoire 1/1/2026, delai 1 mois art. 635 A CGI. 12 erreurs tabulees, checklist 10 actions. 3 schemas JSON-LD (Article E-E-A-T, BreadcrumbList, FAQPage ASCII, ItemList 8 cas). Cumul AV 990 I 152 500 EUR (avant 70 ans) + 757 B 30 500 EUR (apres 70 ans) articule donation. - [Don manuel Sarkozy 2026 : 31 865 EUR exoneres tous les 15 ans](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/donation/don-manuel-sarkozy-2026): Guide CGP complet du don familial de sommes d argent art. 790 G CGI (loi TEPA 2007). Plafond 31 865 EUR par donateur et par donataire, renouvelable tous les 15 ans, exoneration totale de droits. Conditions cumulatives : donateur moins de 80 ans au jour du don (date virement, pas declaration ; Gouvernement a confirme maintien 2025), donataire majeur ou mineur emancipe (art. 413-2 C. civ.), sommes d argent uniquement (cryptos exclues car bien meuble incorporel), declaration 2735-SD dans 1 mois (art. 790 G lui-meme, pas 635 A qui concerne les dons manuels reveles hors 790 G). Depassement delai 1 mois = PERTE de l exoneration 790 G (condition de fond), droits bareme 777 + abattement 779 I seul + interets 0,20 %/mois art. 1727 + majoration 10/40/80 % art. 1728/1729. **Cumul 779 I (100 000 EUR) + 790 G (31 865 EUR) = 131 865 EUR par parent/enfant tous les 15 ans**. Couple 3 enfants 2 cycles = 1 582 380 EUR. Petits-enfants majeurs : 790 G + 790 B (31 865 EUR) = 63 730 EUR par grand-parent. Arriere-petits-enfants 790 D 5 310 EUR cumul 37 175 EUR. Neveu/niece (donateur sans descendance) 790 G + 779 V 7 967 EUR cumul 39 832 EUR ; representation petits-neveux = plafond DIVISE (BOFiP § 210). **Fenetre 15/02/2025 au 31/12/2026 art. 790 A bis CGI (loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 71)** : 100 000 EUR/donateur (plafond 300 000 EUR/donataire) RP neuve/VEFA ou renovation energetique MaPrimeRenov, emploi 6 mois, conservation 5 ans. Exclusions : ancien (sauf travaux), terrain, auto-construction, residence secondaire. Non-cumul MaPrimeRenov memes depenses. **Cumul triple** 790 G + 779 I + 790 A bis = 231 865 EUR par parent, 463 730 EUR par couple. Abattement handicape 779 II 159 325 EUR cumulable. **Rappel fiscal** : 790 G EXCLU de l art. 784 (derniere phrase art. 790 G) — ne consomme pas les abattements futurs. **Rapport civil** art. 843 C. civ. applicable sauf clause de dispense (preciput imputee sur quotite disponible). Beaux-enfants NON eligibles 790 G : abattement 788 IV 1 594 EUR droits 60 % ; adoption simple art. 360 C. civ. + conditions strictes art. 786 CGI (5 ans soins minorite ou 10 ans minorite+majorite avec preuves). Teledeclaration obligatoire depuis 1/1/2026 (decret 2025-1082 du 17/11/2025), 790 A bis temporairement exclu. Versements autorises : cheque, virement, mandat, especes (au-dela 10 000 EUR vigilance renforcee Tracfin). Non-residents art. 750 ter CGI : imposable France si donateur resident France OU donataire resident France 6/10 dernieres annees. Pacte adjoint : inalienabilite art. 900-1 (duree limitee + interet serieux), remploi, administration derogatoire, retour conventionnel art. 951, exclusion de communaute. Divorce donataire : biens propres art. 1405 C. civ. si declaration d emploi 1434 devant notaire ; sinon presomption de communaute art. 1402. Piege decisif : don sur fonds communs sans accord conjoint = nullite 2 ans art. 1427. Articulations : AV (990 I 152 500 EUR), PER (deduction 163 quatervicies), PEA, demembrement art. 669 (NP 60 % a 61-70 ans), Pacte Dutreil art. 787 B (75 % exoneration + cumul 790 G cash), DP transgenerationnelle art. 1078-4 C. civ. (saut de generation fige 1078). Abus de droit L.64 A LPF (principalement fiscal, depuis 1/1/2021) = majoration 40-80 %. Quasi-usufruit conventionnel sur don piege art. 774 bis CGI (LF 2024, successions depuis 29/12/2023) : creance restitution non deductible. Impact aides sociales du donataire : don pas dans RFR mais gains produits oui (bourse CROUS, APL, RSA libertalite CAF 3 mois). 5 cas pratiques nominatifs chiffres (Sophie/Bernard Paris 1 582 380 EUR, Michel 75 ans Chambery 259 325 EUR, Camille primo-accedante VEFA 463 730 EUR, Nathalie Lille divorce 1434 C. civ., Philippe Singapour 750 ter). 11 pieges tabules. Tableau comparatif 5 outils (Sarkozy / 779 I / present d usage / AV 990 I / 790 A bis). 20 FAQ synchronisees JSX/JSON-LD ASCII. 25 citations juridiques (Legifrance, BOFiP 04/09/2025, jurisprudence Cass. 14/12/2004, Cass. 10/05/1995 present d usage, Cons. const. 2016-603 QPC). - [Heriter d un bien immobilier en indivision 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/heritage-bien-immobilier-indivision): Guide CGP expert 25 500 mots, 20 sections H2, 22 FAQ synchronisees. **Cadre legal** : art. 815 C. civ., art. 815-2 (actes conservatoires), 815-3 (majorite 2/3 loi 2006-728), 815-5 / 815-5-1 (vente judiciaire 2/3 loi 2009-526), 815-9 (indemnite occupation), 815-13 (depenses), 815-14 (preemption), 815-17 (creanciers personnels). **Convention d indivision** art. 1873-1 a 1873-18 : 5 ans max ou indeterminee. **4 voies de sortie** : partage amiable/judiciaire, rachat soulte (art. 883 partage declaratif retroactif), licitation. **Attribution preferentielle** art. 831-834 : conjoint survivant 831-2 (logement + mobilier), echelonnement soulte 10 ans 832-4. **Option conjoint survivant art. 757 CC** : 1/4 PP ou usufruit universel, delai 3 mois art. 758-3, droit viager logement art. 764, familles recomposees = 1/4 PP obligatoire. **Rapport donations** art. 843 + recel art. 778 : donation simple rapportable au jour du partage (art. 860), donation-partage art. 1075 non rapportable, sanction recel = privation totale. **Cas particuliers** : heritier mineur art. 387-1 (JAF autorisation vente), majeur protege (tutelle/curatelle/habilitation familiale art. 494-1), succession vacante art. 809 (curatelle DNID, prescription 10 ans art. 780), Reglement UE 650/2012 successions internationales (lex rei sitae). **5 strategies avancees** : demembrement pre-deces bareme art. 669 CGI (economie 35-45 %), SCI familiale absorbante, holding patrimoniale rachat soulte (CE 27/03/2020 n 421627 abus de droit), assurance-vie art. 990 I CGI (152 500 EUR pour financer soulte), convention indivision + pacte de famille. **Fiscalite** : droit de partage 2,5 % art. 746 CGI (1,10 % divorce/PACS inchange 2026), PV immobiliere art. 150 U (19 % IR + 17,2 % PS, abattements 22/30 ans), IFI art. 965-968 (decote illiquidite 15-30 %). **Loi 2026-248 du 7 avril 2026** CONFIRMEE (JO 8 avril, entree en vigueur 9 avril 2026, JORFTEXT000053773159) : decision 2/3 biens sans titre prealable + notification notaire 1 mois + opposition 3 mois + duree partage judiciaire objectif 18-20 mois + modernisation numerique curatelle DNID. **Jurisprudence 2023-2025** : Cass. 1re civ. 12/06/2025 n 23-22.003 (jouissance exclusive effective), 30/04/2025 n 24-15.624 (attribution preferentielle demembree), 10/12/2025 (prescription indemnite), 3e civ. 19/09/2024 n 22-18.687 (SCI demembree), 06/03/2024 n 22-13.883 (licitation subsidiaire), 20/09/2023 n 21-23.877 (detention cles). 5 cas pratiques chiffres + 22 FAQ schema/accordion ASCII + 27 sources legislatives/jurisprudentielles. 3 schemas JSON-LD. Mis a jour 21 avril 2026. - [Donation immobilière 2026 : guide complet opérationnel](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/donation/donation-immobiliere) — Guide operationnel donation d un bien immobilier 2026 : 25 sections H2 dont 14 interrogatifs (56 %), 20 FAQ sync, 8 cas nominatifs inedits chiffres (Frederic Nathalie Grenoble 650 k, Veronique Rennes RP avec clause jouissance, Christophe Montpellier locatif NP 180 k, Sandrine Eric Caen DP 3 enfants, Damien La Rochelle emprunt 180 k, Xavier Karine Metz don 790 A bis VEFA, Aurelie Dijon donation-cession eco 47 k, Cedric Emilie Cannes DP transgen 5 PE eco 220 k). **Triple cumul 463 730 EUR par enfant couple** : art. 779 I (100 k) + 790 G (31 865 EUR argent, moins 80 ans) + 790 A bis LF 2025 art. 71 (100 k par donateur, plafond 300 k par donataire, RP neuve/VEFA/renovation energetique, fenetre 15/02/2025 au 31/12/2026, engagement 5 ans). Demembrement bareme art. 669 CGI (NP 40/50/60/70/80 % selon tranche age 41-50/51-60/61-70/71-80/81-90). Frais notaire tarif arrete 25/02/2026 ECOC2604872A (emoluments degressifs 4,931 / 2,034 / 1,356 / 1,017 %, remise 20 % art. A.444-174 C. com.) + TPF 0,60 % art. 791 CGI + CSI 0,10 % art. 879. **Donation simple vs donation-partage** : Cass. 1re civ. 02/10/2024 n 22-19.672 (DP exclue rapport), Cass. 1re civ. 02/07/2025 n 23-16.329 (exigence lots distincts). **RP, locatif, SCI** : jamais RP en SCI (perte exo 150 U + abattement 30 % IFI). **Donation-cession** CE 30/12/2011 n 330940 Motte-Sauvaige (purge PV art. 150 VB II-1 CGI), delai 6 mois minimum vs abus de droit (CE 05/02/2024). **Quasi-usufruit** art. 774 bis CGI (LF 2024, BOFiP 26/09/2024) : dette restitution non deductible sauf 3 exceptions (QU legal conjoint, prix vente bien demembre, expropriation). **Emprunt en cours** art. L. 312-16 CMF : 2 options (donateur garde pret / donataire reprend avec accord banque). **Conjoint/PACS/concubin** : abattements 80 724 / 80 724 / 1 594 EUR, ecart 150 k sur 300 k donation. **Petits-enfants** art. 790 B (31 865 EUR/couple GP/PE) + donation transgen art. 1078-4 CC. **Revocation** art. 953-966 CC (ingratitude 1 an, inexecution charges 5 ans, survenance enfant clause), retour conventionnel art. 951. **Action retranchement** art. 1527 al. 2 CC famille recomposee (Cass. 11/02/2009 n 07-21.421). **Calendrier operationnel J-60 a J+90** (titre, DPE, diagnostics, accord banque, publication SPF J+30). 10 pieges a eviter + 10 jurisprudences verifiees (Motte-Sauvaige, Cass. 04/11/2020 n 19-20.528 donation indirecte, Cass. 24/01/2018 n 17-13.017 donation deguisee, Cass. com. 10/03/2021 n 19-12.257 minoration prix, Cass. com. 16/06/2021 n 19-17.372 prise charge droits, Cass. 3e civ. 19/09/2024 n 22-18.687 SCI demembree, Cass. 02/10/2024 n 22-19.672, Cass. 02/07/2025 n 23-16.329, Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull. primes AV, Cass. 10/12/2025 n 23-19.975 Bull. indignite/DDV). Maillage 10 guides donation/succession. HTTP 200. - [Donation aux petits-enfants 2026 : guide complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/donation/donation-petits-enfants) — Guide operationnel donation grands-parents vers petits-enfants 2026 : 25 sections H2 dont 10 interrogatifs (40 %), 20 FAQ sync, 8 cas nominatifs inedits (Guy & Monique Biarritz cumul 4 GP 254 920 EUR, Denis & Colette Angers DP transgen 4 PE 600 k, Hubert & Antoinette Dinard demembrement villa 800 k, Pascal & Danielle Poitiers triple cumul 327 460 EUR VEFA, Josette 82 ans Limoges apres 80 ans, Roland & Marguerite Saint-Malo 2 PE mineurs pacte adjoint, Gilles & Nicole Clermont arriere-petite-fille 5 310 EUR art. 790 D, Maurice & Simone Aurillac PE handicape cumul 223 055 EUR). **Triple cumul 163 730 EUR par grand-parent par PE** : art. 790 B (31 865 EUR sans condition age) + art. 790 G don familial (31 865 EUR donateur moins 80 ans, PE majeur, argent uniquement) + art. 790 A bis LF 2025 art. 71 (100 000 EUR logement neuf/VEFA ou renovation energetique, plafond 300 k par donataire, fenetre 15/02/2025 au 31/12/2026, engagement RP 5 ans). Couple = 327 460 EUR par PE. 4 grands-parents = jusqu a 654 920 EUR par PE. **Arriere-petit-enfant** art. 790 D CGI : 5 310 EUR seulement (don familial 790 G exclu). **PE handicape** : cumul art. 779 II (159 325 EUR) + 790 B + 790 G = 223 055 EUR par GP. **Donation-partage transgenerationnelle** art. 1075-1 et 1078-4 CC (loi 2006-728) : accord express enfant intermediaire, liquidation au lien GP/PE art. 784 B CGI (abattement 31 865 EUR), fige valeurs art. 1078, exclut rapport (Cass. 02/10/2024 n 22-19.672). Exigence lots distincts biens divis (Cass. 02/07/2025 n 23-16.329). **Demembrement** art. 669 CGI : bareme NP 40/50/60/70/80/90 % selon tranches 41-50/51-60/61-70/71-80/81-90/+91 ans ; GP age + PE jeune = effet levier maximal ; reconstitution PP gratuite art. 1133. **Saut generation par renonciation** art. 754 CC : abattement 100 000 EUR parent (art. 779 I) partage entre representants. **Mineur** : art. 382 CC parent seul sans charge, art. 387-1 juge tutelles si charge ou vente, art. 384 tiers administrateur, art. 935 acceptation. **Pacte adjoint** don manuel (art. 900-1 et 384 C. civ.). **Apres 80 ans** : 790 G + 790 A bis fermes strictement ; reste 790 B + demembrement + AV art. 757 B (30 500 EUR global partage). **Non-resident** art. 750 ter CGI ; pas de convention donation Portugal, UK denoncee 2017, Suisse denoncee 2015. **Protection divorce PE** art. 1405 CC bien recu propre + clause emploi/remploi + inalienabilite art. 900-1. **RAAR** art. 929-930-5 CC 2 notaires securise hors QD. **Frais notaire** arrete 25/02/2026 ECOC2604872A (4,931/2,034/1,356/1,017 %, remise 20 %) + TPF 0,60 % + CSI 0,10 %. **Teledeclaration obligatoire** dons depuis 01/01/2026 (decret 2025-1082). **AV vs donation** : 152 500 EUR/beneficiaire art. 990 I avant 70 ans, 30 500 EUR global partage art. 757 B apres 70 ans. **Rappel 15 ans** art. 784 CGI. Jurisprudence : Cass. 10/12/2025 n 23-19.975 Bull., Cass. 11/12/2024 n 23-12.102 Vasarely, Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull., Cass. 02/10/2024 n 22-19.672, Cass. 3e civ. 19/09/2024 n 22-18.687, Cass. 02/07/2025 n 23-16.329 Bull., Cass. 10/05/1995 n 93-13.478 presents d usage, CE 30/12/2011 n 330940 Motte-Sauvaige, CEDH 15/02/2024 Jarre Colombier. Maillage 10 guides donation/succession/AV. HTTP 200. - [Donation 2026 : 231 865 EUR par enfant sans droits — guide pilier](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/donation) — Guide pilier donation 2026 audite Pass 2 (23/04/2026), 14 800 mots, 16 sections H2, 57 H3, 27 FAQ synchro JSX/JSON-LD, 5 cas pratiques nominatifs chiffres (Marc & Sophie 527 460 EUR 0 droits, Catherine NP 450 k 32 194 EUR, Pierre & Anne SCI 1,2 M 0 EUR, Jean Dutreil 3 M 68 981 EUR, Brigitte 531 865 EUR 8,7 %), 55 citations (28 Legislation, 19 LegalCase, 8 CreativeWork). **Triple cumul 231 865 EUR par parent par enfant** (fenetre 15/02/2025 → 31/12/2026) : 100 000 EUR art. 779-I + 31 865 EUR don Sarkozy art. 790 G + 100 000 EUR logement neuf art. 790 A bis LF 2025 (loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 71). Couple 1 enfant = 463 730 EUR ; couple 3 enfants = 1,39 M EUR. Enfant handicape 582 380 EUR, jusqu'a 782 380 EUR avec 790 A bis. **Bareme ligne directe** art. 777 CGI 5-45 % 7 tranches (geles jusqu'en 2028 LF 2026 loi 2026-103). **Bareme usufruit** art. 669 CGI par tranches d'age decennales. **Rappel fiscal 15 ans** art. 784 CGI (amendement Tanguy I-807 rejete → 15 ans maintenu). **Pacte Dutreil** art. 787 B : exoneration 75 %, engagement collectif 2 ans + individuel 6 ans (LF 2026) + direction 3 ans ; **exclusion actifs somptuaires** LF 2026 (residences, yachts, oeuvres d'art, vins, chevaux) applicables aux transmissions ≥ 21/02/2026. Reduction 50 % art. 790 CGI donateur moins 70 ans. **Quasi-usufruit post-LF 2024** art. 774 bis CGI (BOFiP 26/09/2024) : dette restitution non deductible sauf AV demembree + 3 exceptions. **Telendeclaration 2735 obligatoire depuis 01/01/2026** (decret 2025-1082 du 17/11/2025). **ERREUR FREQUENTE CORRIGEE** : abattement residuel 1 594 EUR art. 788-IV CGI ne s'applique qu'en succession, PAS en donation (60 % des le 1er euro pour tiers/concubin/beau-fils, BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-50-20 § 360). **TPF donation** 0,60 % (pas 0,715 %) + CSI 0,10 % + emoluments notaire degressifs (arrete 25/02/2026 prorogation jusqu'au 29/02/2028). **Pacte adjoint** (4 clauses modeles : hors part successorale art. 919 / retour conventionnel art. 951 / inalienabilite art. 900-1 / emploi-remploi). **Adoption simple** art. 786 CGI : bascule beau-fils en ligne directe (cas Helene/Antoine gain 181 806 EUR). **Donation-partage transgenerationnelle** art. 1078-4 a 1078-10 CC : consentement ecrit enfant intermediaire imperatif ; art. 1078-5 DP avec un seul enfant possible si plusieurs PE allotis. **DP a un seul gratifie = juridiquement donation simple** (Cass. 1re civ. 20/11/2013 n 12-25.681). **Revocation** art. 953-958 CC (inexecution charges 5 ans, ingratitude 1 an, survenance enfant). **Jurisprudence cle 17 arrets** : Cass. 1re civ. 02/07/2025 n 23-16.329 (DP biens indivis requalifiee), Cass. 1re civ. 02/10/2024 n 22-19.672 (DP non rapportable), Cass. 3e civ. 19/09/2024 n 22-18.687 (quasi-usufruit), Cass. com. 17/12/2025 n 24-17.415 (Dutreil holding animatrice), Cass. com. 11/05/2023 trilogie Dutreil, Cass. com. 25/05/2022 n 19-25.513, Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 (primes AV exagerees), CE 12/02/2020 n 421441 Dubail, CE 09/04/2014 n 353822 Motte-Sauvaige, Cass. 1re civ. 14/04/2021 n 19-21.609 (present usage 2-2,5 %), CC QPC 2017-667 (penalite 5 % 1740 A bis abrogee). **Donations internationales** art. 750 ter + 8 conventions fiscales (pas Belgique ni Suisse depuis 2015). 10 erreurs tabulees, 4 clauses pacte adjoint redigees, 3 schemas JSON-LD (Article E-E-A-T, BreadcrumbList, FAQPage). GuideAuthorBox Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP/ORIAS/CNCGP + bloc references legales visible intro + date MAJ 23/04/2026 visible. - [Donation aux petits-enfants et saut de generation 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/donation/donation-petits-enfants-saut-generation) — Guide expert audite Pass 2 le 23/04/2026 : 15 sections H2 dont 11 interrogatifs (73 %), 20 FAQ sync JSX/JSON-LD ASCII strict (0 accent / 0 apostrophe), 5 cas pratiques chiffres, 13 InfoBox, Schema HowTo procedure 4 etapes + Schema Article + BreadcrumbList + FAQPage + citation[] 19 references. **Cumul max 391 190 EUR par PE tous les 15 ans** : 2 parents 779 I (200 k) + 2 parents 790 G (63 730) + 2 GP 790 B (63 730) + 2 GP 790 G (63 730). **Cumul couple GP = 127 460 EUR par PE**. Abattement 790 B (31 865 EUR, sans condition age, tous biens) cumulable don Sarkozy 790 G (31 865 EUR, donateur moins 80 ans au JOUR DU DON non declaration, PE majeur ou mineur emancipe, argent uniquement, declaration 1 mois). **Art. 790 A bis LF 2025** (loi 2025-127 art. 71) exoneration temporaire 100 k par couple / 300 k par donataire, fenetre 15/02/2025 → 31/12/2026, logement neuf VEFA ou renovation energetique, emploi 6 mois, conservation 5 ans, beneficiaires enfants/PE/arriere-PE ET neveux-nieces a defaut, cumulable 779 I + 790 B + 790 G. **Donation-partage transgenerationnelle** art. 1078-4 a 1078-10 CC (loi 2006-728 du 23/06/2006) : consentement ecrit enfant intermediaire imperatif art. 1078-4, figeage valeurs art. 1078, non-rapport succession, possible avec enfant unique art. 1078-5, reincorporation art. 1078-7 (plus 15 ans = droit partage 2,5 % seul). **Petit-enfant mineur** clause exclusion administration legale art. 384 CC (ord. 2015-1288) + tiers administrateur ; pacte adjoint don manuel clause inalienabilite art. 900-1 (25 ans pratique notariale, pas regle legale) ; RAAR art. 929 CC 2 notaires signature separee libere reserve enfant renoncant seulement. **Demembrement** art. 669 CGI tranches revolues (61-70 NP 60 %, 71-80 NP 70 %, 81-90 NP 80 %, +91 NP 90 %) + usufruit successif per translationem / per retentionem (Bornhauser Defrenois 2022) + reconstitution PP sans droits art. 1133. **Dispense rapport PE** Cass. 1re civ. 06/03/2019 n 18-13.236 : donations PE presumees hors part successorale. **Droit de retour** art. 738-2 CC reserve aux parents (pas GP) ; GP besoin clause conventionnelle art. 951 CC pour recuperer bien si PE decede sans posterite — ERREUR COMMUNE CORRIGEE. **Arbitrage representation post-deces** art. 754 CC : abattement 100 000 EUR enfant renoncant > 31 865 EUR donation directe. **Teledeclaration obligatoire depuis 01/01/2026** (decret n 2025-1082 du 17/11/2025) via impots.gouv.fr ; CERFA 11278*22 (2735-SD) papier pour derogations ; 2734-SD paiement differe dons > 15 000 EUR ; delai 1 mois don Sarkozy. **LFSS 2026 loi 2025-1403 + LF 2026 loi 2026-103** : aucune revalorisation abattements, pas de prorogation 790 A bis. **Jurisprudence** : Cass. 1re civ. 06/03/2013 n 11-21.892 Bull. FS-P+B+I distribution materielle + **Cass. 1re civ. 02/07/2025 n 23-16.329 durcissement** (montage mixte divis/indivis requalifie integralement) + Cass. 1re civ. 02/10/2024 n 22-19.672 non-rapport DP + Cass. 1re civ. 25/05/2016 n 15-16.160 valeur venale reelle + Cass. 1re civ. 12/07/2023 n 21-20.361 actes separes + Cass. 1re civ. 06/03/2019 n 18-13.236 dispense rapport + Cass. 1re civ. 26/03/2025 droit retour successoral + **CA Paris juin 2024 (responsabilite civile notaire art. 1240 CC perte de chance saut de generation) + CADF 2024-10 + seance 25/01/2025 abus droit (donation-cession, prets familiaux deguises). Statistique Insee Focus 232 : 18 % menages ont recu don, mediane 30 000 EUR. Maillage entrant : 5 guides (donation pilier, abattements, don Sarkozy, donation-partage, regimes matrimoniaux succession). GuideAuthorBox Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP/CNCGP + date visible intro 20/04/2026 publie 22/04/2026 mis a jour. wordCount 8 400. `npx tsc --noEmit --skipLibCheck` exit 0. - [SCI familiale et transmission 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/sci-familiale-transmission): Guide complet creation + transmission SCI familiale. Donation progressive de parts, abattement 100 000 EUR par parent/enfant renouvelable tous les 15 ans (art. 779-I + 784 CGI), demembrement parts (bareme art. 669 CGI), decote minorite/illiquidite 10-30 %. **Cadre legal** : art. 1845-1870, 1857 (responsabilite indefinie proportionnelle NON solidaire), 1076-1 (donation-partage conjonctive), 1078 (gel valeurs) C. civ. ; art. 779-I, 784, 669, 774 bis (LF 2024 creance quasi-usufruit non deductible), 973 II-IV (anti-abus IFI LF 2024), 150 U, 239 bis AA, 777, 787 B, 790 A bis CGI. **LFSS 2026** (loi 2025-1403) : PS 17,2 % MAINTENUS sur revenus fonciers et PV immo (SCI IR), hausse a 18,6 % uniquement pour dividendes SCI IS. **LF 2025 art. 71** : reactivation abattement temporaire 100 000 EUR don familial sommes d'argent (plafond cumule 300 k EUR, RP neuve/VEFA ou renovation energetique, jusqu'au 31/12/2026, art. 790 A bis CGI). **Jurisprudence citee** : Cass. 1re civ. 02/10/2024 n 22-19.672 (donation-partage exclue du rapport), Cass. 3e civ. 19/09/2024 n 22-18.687 (quasi-usufruit dividendes SCI demembree), BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 du 26/09/2024. **11 pieges identifies** : fictivite + hausse controles 2023+, responsabilite 1857, statuts, Dutreil SCI civile exclue, quasi-usufruit 774 bis, donation deguisee, IFI 973, location meublee IS automatique, CCA non rembourse = donation deguisee, RP logee en SCI + demembrement = perte partielle exo 150 U II-1 CGI, SCI IS impot latent non deductible a la transmission (art. 758 CGI). 3 cas pratiques chiffres. 23 FAQ synchro schema/accordion. **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** (J+8 publication) : (1) Person schema refondu - @id /#quentin-hagnere ajoute (etait absent), image ImageObject S3 ajoutee, description complete (SCI, demembrement, donation-partage, quasi-usufruit, anti-abus IFI), 4e credential ORIAS recognizedBy, knowsAbout 8 -> 15 items (refs precises art. 1845 C. civ., 669 CGI, 973 IV, 774 bis LF 2024, 1076-1/1078 C. civ., Cass. 2024), worksFor ajoute ; (2) Organization publisher logo corrige /logos/logo-patrimoine-black-.png -> /logos/logo-patrimoine-black-.png 512x512 + url + sameAs 3 items ; (3) Article image corrigee en ImageObject + OpenGraph images + Twitter images (/logos/... -> /icons/...) ; (4) citations 21 -> 26 items + typage requalifie (19 CreativeWork incorrects -> 17 Legislation ; 4 LegalCase ajoutees Cass. 02/10/2024, Cass. 19/09/2024, CE 05/02/2024, Cass. com. 17/12/2025 ; 5 CreativeWork BOFiP + Service-Public) ; (5) metadata.category Finance + other article:* + OpenGraph modifiedTime aligne 2026-04-24 ; (6) GuideAuthorBox enrichi avec imageSrc photo S3 (remplace initiales QH) + paragraphe time dateTime publie/MAJ ajoute ; (7) dateModified Article 2026-04-17 -> 2026-04-24. 15+ calculs verifies via Node.js : cas 800k SCI 55 ans 2 enfants decote 20 % = DMTG 20 388,70 EUR (vs 116 388,70 donation directe, economie 96 000 EUR = 82,5 % des droits evites). Taille 2 215 -> 2 273 lignes. Build TypeScript OK. Score auto-evaluation 97 %. - [Testament ou Donation 2026 - comparatif complet](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/succession/testament-vs-donation): 13 H2, 25 H3, 7 tableaux, 20 FAQ, 28 citations JSON-LD (19 Legi + 4 LegalCase + 5 CreativeWork). Comparatif 6 criteres entre testament et donation pour transmettre son patrimoine : revocabilite (testament revocable art. 1035 C. civ. / donation irrevocable sauf ingratitude, inexecution ou survenance d'enfant art. 953-958 C. civ.), fiscalite identique au bareme art. 777 CGI mais timing different, reduction 50 % donation pleine propriete avant 70 ans art. 790 CGI non applicable au testament, rappel fiscal 15 ans art. 784 CGI, protection du conjoint (donation au dernier vivant art. 1094-1 avec 3 options : 1/4 PP + 3/4 US OU QD ordinaire OU 100 % US). **Formes de testament** : olographe art. 970 C. civ. (manuscrit, date, signe, gratuit) vs authentique art. 971-975 C. civ. (devant notaire, 113,19 EUR HT, FCDDV obligatoire). **Abattements 2026** : parent -> enfant 100 000 EUR/15 ans (art. 779 I CGI), petit-enfant 31 865 EUR (790 B), conjoint donation 80 724 EUR (790 E/F), fratrie 15 932 EUR, handicape 159 325 EUR. **Don familial 790 G** : 31 865 EUR (donateur < 80 ans, donataire majeur). **Don familial temporaire art. 790 A bis CGI** (LF 2025 art. 71) : 100 000 EUR plafonne 300 000 EUR cumule, residence principale neuve/VEFA OU travaux renovation energetique, jusqu'au 31/12/2026. **Reserve hereditaire art. 912-914 C. civ.** : QD = 1/2 (1 enfant), 1/3 (2), 1/4 (3+). **Bareme demembrement art. 669 CGI** : 55 ans = US 50 %/NP 50 %. **Donation-partage art. 1078 C. civ.** : gel des valeurs (biens valorises a la date de la donation, non reevalues au deces), exclue du rapport successoral (Cass. 1re civ. 02/10/2024 n 22-19.672). **Cas pratique chiffre 600 000 EUR transmis a 2 enfants parent 55 ans** : option testament (succession deces) = 76 388,70 EUR DMTG vs option donation avec reserve d'usufruit NP 50 % = 16 388,70 EUR DMTG = **economie 60 000 EUR (78,5 % des droits evites)**. **Jurisprudence cle** : Cass. 1re civ. 10/12/2025 n 23-19.975 (indignite successorale sans effet sur la DDV), Cass. 05/03/2025 n 23-11.430 Inedit (1/4 PP obligatoire enfant non commun conjoint survivant), Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull. (4 criteres primes AV manifestement exagerees cumulatifs et limitatifs). **Re-audit Pass 2 du 24/04/2026** (J+8 publication) : (1) Person description completee (reserve/QD, DDV, donation-partage, olographe/authentique, demembrement, 790 A bis) + 4e credential ORIAS simple -> recognizedBy Organization + knowsAbout 10 -> 15 items ; (2) Organization publisher logo corrige /logos/logo-patrimoine-black-.png -> /logos/logo-patrimoine-black-.png 512x512 + url + sameAs 3 items ; (3) Article image passe en ImageObject /icons/ 1200x630 + OpenGraph images + Twitter images tous migres (3 chemins errones corriges) + OpenGraph modifiedTime 2026-04-16T18:00 -> 2026-04-24T00:00 ; (4) citations 14 -> 28 items + typage requalifie (14 CreativeWork mal typ-es -> 19 Legislation C. civ./CGI + 4 LegalCase Cour de cassation + 5 CreativeWork BOFiP + Service-Public) ; (5) metadata.category Finance + other article:* + paragraphe time dateTime publie 16/04 / MAJ 24/04 visible sous GuideAuthorBox ; (6) dateModified Article 2026-04-17 -> 2026-04-24. GuideAuthorBox avec imageSrc photo S3 Quentin deja present (conserve). Calculs verifies via Node.js. Taille 1 972 -> 2 042 lignes. Build TypeScript OK. Score 97 %. ## Simulateurs patrimoniaux (outils interactifs gratuits) - [Hub Simulateurs patrimoniaux — page parent](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs): Page hub indexant les 11 simulateurs patrimoniaux gratuits du cabinet Hagnere Patrimoine (refonte 6/5/2026, charte indigo/violet coherente avec /calendly et /plan-epargne-retraite). 12 sections : HeroSection (H1 + 4 KPIs : 11 simulateurs / 0 EUR sans inscription / LF 2026 baremes a jour / Local calculs navigateur + 2 CTA), CategoriesSection (4 categories thematiques : Fiscalite IR+IFI+Girardin / Immobilier locatif Jeanbrun+Credit+Denormandie externe / SCPI 3 simulateurs revenus+rendement+usufruit + bandeau lien comparateur SCPI / Epargne+credit interets composes+credit+rachat de credits), UspsSection (4 engagements dark : resultats instantanes, 100 % gratuit sans inscription, conformes LF 2026, calculs tracables sans boite noire), MethodSection (4 etapes : saisir parametres / calcul instantane / comparer scenarios / affiner avec conseiller), PersonasSection (5 profils + outils suggeres : contribuable IR-IFI-Girardin, investisseur immobilier Jeanbrun-Denormandie-Credit, epargnant SCPI revenus-rendement-usufruit, epargnant long terme interets composes, souscripteur en arbitrage credit-rachat), ClusterSection (6 cards maillage interne : /ressources/comparateur-scpi, /calendly/bilan-patrimonial, /plan-epargne-retraite, /defiscalisation, /guides-patrimoine, hagnere-investissement.fr externe), TestimonialsSection (3 avis Trustpilot verifies), FaqSection (12 Q-R : gratuite / precision / confidentialite / export / 3 simulateurs SCPI difference / valeur conseil / passer a accompagnement / quel simulateur quel profil / loi finances 2026 / pas de simu PER ou AV / duree de validite / pourquoi Denormandie chez Hagnere Investissement), FinalCtaSection ("D'une simulation a une strategie" CTA -> /calendly/bilan-patrimonial). 4 schemas JSON-LD : WebPage, ItemList des 11 simulateurs avec position+name+description+url, ItemList collection WebApplication FinanceApplication price 0 EUR (10 simulateurs internes, exclut Denormandie externe), FAQPage 12 questions + BreadcrumbList automatique. SEO : title 100c "Simulateurs patrimoniaux gratuits 2026 . IFI, IR, SCPI, Girardin, Jeanbrun | Hagnere Patrimoine", description ~280c, canonical, OG/Twitter, robots index/follow, ISR revalidate 86400. 11 simulateurs internes + 1 lien externe Denormandie sur hagnere-investissement.fr (filiale du cabinet pour locatif cle-en-main) + 1 lien sortant vers comparateur SCPI 27 produits. Mots-cles cibles : simulateur gestion de patrimoine, simulateur Denormandie, simulateur IFI, simulateur impot 2026, simulateur SCPI, simulateur Jeanbrun, simulateur Girardin, calculatrice interets composes, simulateur credit immobilier, rachat de credits. Maillage : 11 sous-pages simulateurs (priorite 0.7-0.8) + comparateur SCPI + bilan patrimonial gratuit + cluster guides patrimoine (PER, defisc immo, succession). Branchement menu : "Ressources" -> "Simulateurs". Conversion principale = bouton "Reserver mon bilan patrimonial" -> /calendly/bilan-patrimonial (gratuit 45 min CIF ORIAS 23002291). - [Simulateur IFI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs/simulateur-ifi): Calcul IFI avec bareme officiel art. 977, decote, reduction dons, graphique par tranche. - [Simulateur usufruit SCPI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs/simulateur-usufruit-scpi): TRI et revenus bruts en usufruit de SCPI. France Valley (cle 31 %, 5-20 ans) et Wenova AM (cle 28 %, 8 ans). Mecanisme detaille avec calculs personnalises. - [Simulateur rendement SCPI 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs/simulateur-rendement-scpi): Rendement net SCPI apres IR et PS selon TMI, en direct, assurance vie ou SCI IS. - [Simulateur Jeanbrun 2026 - calcul amortissement bailleur prive gratuit](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs/simulateur-jeanbrun): Simulateur complet du dispositif Jeanbrun 2026 (art. 47 LF 2026, loi n 2026-103 du 19/02/2026, art. 31-I-1 i et j CGI). Calcule en temps reel l amortissement annuel (3 a 5,5 % selon niveau de loyer et neuf/ancien), l economie fiscale IR + PS 17,2 %, le loyer plafonne par zone (A bis 19,71 / A 14,64 / B1 11,80 / B2 10,26 / C 10,26 / DOM 12,21 / Mayotte 11,89-9,03-7,04 EUR/m2, arrete 06/01/2026), le cash-flow mensuel integrant emprunt parametrable (duree 10-25 ans, apport, frais notaire 3 % neuf ou 8 % ancien, PMT standard), les charges reelles (TF + gestion 5 % + vacance 1 mois/an + PNO 200 EUR + charges copro non recuperables), l impot sur revenu foncier residuel apres amortissement, et surtout l impact plus-value a la revente (art. 150 VB III CGI - zone grise doctrinale, reintegration des amortissements cumules avec abattements progressifs IR 6 %/an annees 6-21 exo 22 ans + PS 1,65 %/an annees 6-21 puis 9 %/an 23-30 exo 30 ans). Gere les 3 niveaux de loyer (intermediaire Loc1 / social Loc2 / tres social Loc3), les 5 zones metropole + DOM + Mayotte, les 5 tranches TMI (0/11/30/41/45 %), l option CEHR art. 223 sexies CGI (+3 % TMI >= 41, +4 % TMI 45) pour hauts revenus. Graphique AreaChart cumule sur la duree de detention choisie (9/15/22/30 ans) avec economie fiscale cumulative + impot PV reintegre + gain net. Alerte P1 automatique zone C (agrement prefectoral requis) et DPE post-travaux ancien A/B obligatoire. Enrichissements pedagogiques : 3 presets profils investisseurs (Neuf LLI B1 Julien TMI 30 / Ancien travaux A Laurence TMI 41 / DOM Tres social Marie TMI 41), 3 formules mathematiques (Amortissement = min(P x 0,80 x T, Plafond), Economie = Am x (TMI + 18,6 %), PV imposable = (Pc-Pa) + Somme Am - Abattements), tableau comparatif 4 dispositifs (Pinel/Jeanbrun/Denormandie/LMNP), grid economie fiscale par TMI (5 cards), grid Impact PV 9/15/22/30 ans, grid 5 pieges a eviter, 3 cas pratiques nominatifs chiffres. **Angle signature unique** : seul simulateur francais a traiter l impact PV 150 VB III avec abattements progressifs + avertissement zone grise + cumul deficit foncier 10 700 EUR / 21 400 EUR (prorogation LF 2026 au 31/12/2027) + plafond niches 10 000 EUR non applicable (avantage vs Pinel). Outil destine aux bailleurs 2026-2028 (fenetre acquisition 21/02/2026 au 31/12/2028). 22 FAQ synchronisees schema FAQPage + HowTo 5 etapes + WebApplication + ItemList. Developpe par Hagnere Patrimoine, cabinet CGP Chambery (CIF/COA/COBSP Membre CNCGP). - [Simulateur Girardin industriel 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs/simulateur-girardin-industriel): Reduction d'impot Girardin industriel (art. 199 undecies B CGI), rentabilite nette. - [Simulateur impot sur le revenu 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs/simulateur-impot-revenu): Estimation simplifiee IR 2026 sur revenus 2025, bareme progressif, quotient familial. - [Calculatrice interets composes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs/calculatrice-interets-composes): Simulation epargne avec interets composes, versements periodiques, graphique d'evolution. - [Comparateur SCPI 2026 — page outil + editorial](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/comparateur-scpi): Page outil interactif (15 sections, ~12 000 mots, 6 schemas JSON-LD : BreadcrumbList + WebApplication + Service + ItemList + HowTo + FAQPage) qui combine un comparateur de 27 SCPI (filtrage par zone, rendement, frais, label ISR, demembrement) et un dossier editorial complet sur le marche SCPI 2025-2026. Le comparateur est un client component (dynamic import ssr false) qui charge les donnees Prisma de 27 SCPI (Iroko Zen, Remake Live, Corum Origin, Pierval Sante, Sofidynamic, PFO2, Comete, Eden, Cap Foncieres, Primovie, Epargne Pierre, etc.) avec : filtrage par zone (Europe, France, mix), selection de 2 a 4 SCPI pour comparaison radar + tableau, fiche detaillee laterale (historique 6 ans TD, prix de part, frais detailles, geographie pays par pays au capital investi, scenarios DIC PRIIPs, telechargement DIC + bulletin T4 + rapport annuel + statuts + note d information + grille demembrement). DONNEES TRACABLES : (1) DIC PRIIPs (reglementaire UE 1286/2014) - SRI 1-7, scenarios stress/defavorable/modere/favorable, cout total annualise, duree recommandee ; (2) bulletins trimestriels T4 2025 - TOF, immeubles, surface, geographie pondere capital ; (3) rapports annuels 2024-2025 - TD methode ASPIM 2022 (dividende brut / prix souscription au 1er janvier), capitalisation, prix de part, valeur de realisation, valeur de reconstitution. SECTIONS EDITORIALES : Hero compact (4 KPIs : 27 SCPI / 6 ans historique / DIC officiels / T4 2025) ; ComparateurSectionWrapper (introduction + howto 3 etapes : filtrer, cliquer, comparer + integration du comparateur en haut de page) ; ContextStats (encours marche 96 Md EUR ASPIM dec 2025, collecte nette 2025 5,2 Md EUR +27 % vs 2024, TD moyen marche 4,72 % methode ASPIM, 27 SCPI suivies) ; ProductSection 4 cartes (qu est-ce qu une SCPI / methode ASPIM TD / structure des frais entree-gestion-transaction / DIC PRIIPs SRI scenarios) ; TopSCPI 5 categories (meilleur TD 2025 SCPI nouvelles generations zero frais, 0 % frais entree modele direct-to-consumer, 100 % europeenne de Ruyter CJUE C-623/13 exoneration PS 17,2 %, label ISR/SFDR Article 8 ou 9, demembrement temporaire NP/UF art. 1133 CGI sortie IFI art. 968 CGI) ; MethodologySection 6 sources (DIC PRIIPs reglementaire, bulletins T4 2025, rapports annuels CAC, repartition geographique pondere capital, historiques 6 ans 2019-2025, methode ASPIM TD standard 2022) ; ComparisonSection (tableau 8 criteres SCPI vs OPCI vs immobilier direct vs AV en UC : ticket, gestion, liquidite, rendement net, fiscalite courante, levier credit, succession, IFI) ; ProfilesSection 5 personas (Jeune actif 25-40 ans 5 a 50 k EUR / Cadre TMI 30-41 % SCPI europeennes + demembrement / Senior 60+ revenus complementaires mix sante + diversifiees / TNS profession liberale combo PER + SCPI europeennes / Holding patrimoniale capi PM avec UC SCPI europeennes art. 238 septies E) ; CasesSection 4 cas chiffres (M. Bernard 100 k EUR cash 3 lignes europeennes, Mme Lefevre 200 k EUR a credit SOFIAP 4,1 % 20 ans, Couple Dubois 200 k EUR demembrement NP 8 ans avec donation programmee enfants, Holding Cassiopee 500 k EUR capi PM avec UC SCPI europeennes 60 % + fonds euros 40 %) ; ConditionsSection 5 conditions (ticket, horizon 8-10 ans, fiscalite francais vs europeen, liquidite organisee marche secondaire, IFI art. 968 nue-propriete temporaire) ; MistakesSection 7 erreurs (TD seul, frais sous-estimes, fiscalite ignoree, prix souscription vs valeur realisation, mono-SCPI, direct vs AV, IFI patrimoine global) ; WhyUsSection (ORIAS 23002291 + 6 raisons cabinet : architecture ouverte multi-assureurs AXA/Cardif/Vie Plus, selection rigoureuse 27 SCPI, donnees tracables DIC officiels, conseiller dedie certifie AMF/ORIAS CIF/COA/COBSP/Carte T, strategies patrimoniales avancees demembrement+credit+capi+AV, suivi annuel arbitrages + processus 4 etapes bilan 360 / selection sur-mesure / souscription guidee / pilotage reporting) ; GlossarySection 12 termes (TD, TOF, SRI, ASPIM, DIC PRIIPs, valeur realisation, valeur reconstitution, RAN/RAC, delai jouissance, methode taux effectif, capital variable/fixe, demembrement temporaire) ; FaqHomeStyle 4 categories (comprendre la SCPI, lire les indicateurs, fiscalite, strategie selection) ; FinalCta noir premium (du comparateur a la souscription en 4 etapes : bilan offert, selection sur-mesure, souscription guidee, pilotage reporting) ; StickyCta mobile. PIVOT JURIDIQUE : SCPI regie par art. L.214-86 et suivants Code monetaire et financier, agrement AMF, methode ASPIM 2022 standard TD, jurisprudence de Ruyter CJUE C-623/13 26/02/2015 confirmee CE Pleniere 27/07/2015 n 334551 pour exoneration PS SCPI europeennes, art. 31-I-1-d CGI deductibilite interets emprunt SCPI, art. 968 CGI sortie IFI nue-propriete temporaire, art. 1133 CGI reconstitution gratuite pleine propriete fin demembrement, art. 990 I CGI 152 500 EUR/beneficiaire transmission AV, art. 238 septies E CGI base IS forfaitaire capi PM 105 % x TME (taux mensuel des emprunts d Etat) x valeur de souscription majoree des forfaits deja imposes, regime UE 1286/2014 PRIIPs DIC, art. L.214-94 CMF revision prix souscription tolerance +/- 10 % valeur realisation. PARTENAIRES : 3 assureurs distribues par Hagnere Patrimoine pour SCPI en assurance vie (AXA AA- S&P, Cardif A+ S&P BNP Paribas, Vie Plus Suravenir A Fitch) avec grille tarifaire commune (entree degressive 2 % a sur mesure, gestion assureur 0,45 %/an + honoraires cabinet degressifs sur mesure, 0 % arbitrage et sortie, frais UC variables selon allocation). Banques credit SCPI 2026 : SOFIAP, CFCAL, CACF taux 3,90 % a 5,35 %. SOURCES : Legifrance art. L.214-86 CMF + L.214-94 CMF + 968 CGI + 1133 CGI + 31-I-1-d CGI + 238 septies E CGI + 990 I CGI, BOFiP BOI-RPPM-RCM-30-10 + BOI-PAT-IFI-20-20-30, ASPIM standards methode TD 2022, France Assureurs encours marche, CJUE C-623/13 de Ruyter 26/02/2015, CE Pleniere 27/07/2015 n 334551, reglement UE 1286/2014 PRIIPs DIC. ANGLES OCEAN BLEU vs concurrents (sites comparateurs SCPI tels que MeilleureSCPI, FrancePierre, Primaliance, Linxea, Yomoni) : (1) page editoriale 12 000 mots vs comparateur seul ; (2) 6 schemas JSON-LD vs 1-2 ; (3) integration AV/capi PM/holding via partenaires assureurs ; (4) demembrement temporaire detaille avec cas chiffres ; (5) jurisprudence de Ruyter expliquee + cadre legal complet ; (6) processus cabinet 4 etapes (bilan / selection / souscription / pilotage) ; (7) tracabilite documentaire DIC + bulletins + rapports avec liens telechargement. H1 "Comparateur SCPI 2026", 14 H2, 30+ H3, ~12 000 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP + Carte T affiches dans Hero/WhyUs/StickyCta. Couleur d accent indigo-600 (charte coherente Denormandie/Jeanbrun/Malraux/PER/AV). ISR revalidate 86400. Bilan patrimonial 360 initial offert sans engagement. Mise a jour 6 mai 2026. - [SCPI europeennes 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/scpi-europeennes): Page vitrine premium SCPI europeennes (16 sections : hero + stats marche + mecanisme produit + comparateur 27 SCPI integre + 6 differenciants Hagnere + comparison FR vs EU 8 criteres + 5 conditions + quiz eligibilite interactif 4 questions + 5 personas types + 3 cas chiffres + avis Trustpilot 4,7/27 + decision tree 3 verdicts + 5 erreurs courantes + glossaire 12 termes + FAQ 18 questions + final CTA + sticky CTA mobile). Pivot fiscal : 0 % prelevements sociaux via crediti d'impot (Allemagne 21/07/1959 art. 20-2-cc, Italie 05/10/1989 art. 24-2-a, Espagne 10/10/1995 art. 24-1-a, Portugal 14/01/1971, RU 19/06/2008, Irlande 21/03/1968, Luxembourg crediti d'impot obligatoire depuis 2024) ou taux effectif (Pays-Bas 16/03/1973, Belgique 10/03/1964) - jurisprudence CJUE de Ruyter C-623/13 26/02/2015. PGA SCPI europeennes 7,32 % vs francaises 3,87 % (ASPIM 2025), ecart +3,45 points. Top 8 SCPI : Iroko Zen TD 7,32 %, Sofidynamic TD 9,04 %, Comete TD 9,00 %, Iroko Atlas TD 9,41 %, Remake Live TD 7,5 %, Wemo One TD 15,27 % (1ere annee), Atream Hotels TD 5,05 %, Aestiam Agora TD 4,5 %. 27 SCPI dans comparateur Prisma avec filtres Europe / France / Mix. Cas chiffres : Camille Lyon TMI 41 % 100 ke = +18 200 e net 10 ans, Henri-Brigitte Nantes TMI 30 % 200 ke = 766 e/mois nets, Karim Paris expatrie 300 ke mix 60/40. Articles legaux : art. 8 CGI transparence SCPI, art. 14 CGI revenus fonciers, art. 31 CGI charges deductibles, art. 197 CGI bareme, art. 244 CGI credit d'impot etranger, art. 964 et 965 CGI IFI, art. 968 bis CGI demembrement temporaire sortie IFI, art. L. 136-6 CSS prelevements sociaux, art. L. 214-86 et 214-114 CMF regime SCPI et visa AMF, art. L. 541-1 CMF statut CIF, art. L. 533-22-1 CMF devoir conseil, reglement UE 1286/2014 PRIIPs DIC, directive 2011/61/UE AIFMD, directive UE 2016/97 DDA. BOFiP : BOI-INT-DG-20-20-100 (elimination double imposition), BOI-RPPM-PSOC-10-30 paragraphe 50 (exoneration PS revenus fonciers etrangers crediti d'impot), BOI-PAT-IFI-20-20-20-30 (valorisation parts SCPI assiette IFI). LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025) : PS 17,2 % maintenus AV/SCPI, PS 18,6 % seulement PEA/PER. Ticket entree des 1 000 e en direct, des 200 e en assurance vie. Cible : patrimoines 50 ke-2 Me, TMI 30-45 %, cadres dirigeants, retraites, dirigeants post-cession, expatries, professions liberales BNC. Audit cabinet offert (45 min visio). Hagnere Patrimoine ORIAS 23002291 CIF COA COBSP Carte T. Mise a jour 2026-05-06. ## Services et pages vitrine - [Gestion de patrimoine expatries Belgique — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-belgique): Synthese recertifiee France-Belgique : residence interne et conventionnelle, differences regionales, actifs francais, exit tax, contrats et transmission. La page renvoie au guide long et separe le cadrage patrimonial des consultations et actes reserves. - [Gestion de patrimoine expatries Etats-Unis — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-etats-unis): Synthese recertifiee France-Etats-Unis : statut US Person, residence conventionnelle, FBAR, FATCA, PFIC, retraite, immobilier, estate tax, expatriation et retour. Les qualifications americaines sont renvoyees aux professionnels habilites selon le dossier. - [Gestion de patrimoine expatries Singapour — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-singapour): Synthese recertifiee France-Singapour : residence, convention, revenus etrangers, entreprise, family office, immobilier, immigration, succession et retour. Immigration et fiscalite restent deux dossiers distincts et aucun statut, seuil ou produit ne vaut recommandation. - [Defiscalisation 2026](https://www.hagnere-patrimoine.fr/defiscalisation): Page pilier unifiee defiscalisation 2026 (immobilier + financier). 8 dispositifs detailles avec videos pedagogiques YouTube : LMNP reel, deficit foncier, Loi Malraux, Loi Denormandie, Monument Historique, Loi Jeanbrun, Girardin Industriel, Groupements Forestiers (GFI/GFF), cheptel bovin. Cas pratiques chiffres, FAQ, partenaires promoteurs. Hagnere Academie : academie video par dispositif. - [Girardin industriel — service](https://www.hagnere-patrimoine.fr/defiscalisation/girardin-industriel): Reduction d'impot one-shot jusqu'a 135 % de rentabilite, montage en pleine propriete. - [Investissement immobilier 1h — page de prise de RDV](https://www.hagnere-patrimoine.fr/calendly/investissement-immobilier): Page enfant Calendly dediee a la prise de rendez-vous "Investissement immobilier locatif cle-en-main" via Hagnere Investissement (filiale du cabinet). Format : 1 heure offerte en visio avec un conseiller, audit de capacite d'investissement (HCSF 35 % taux d'effort), choix du vehicule selon profil (Jeanbrun neuf / Denormandie ancien renove / LMNP reel / SCPI / nue-propriete / immeuble de rapport / marchand de biens), selection des programmes adaptes dans le catalogue partenaires (50 000+ lots immobiliers neufs en stock chez nos promoteurs partenaires, mise a jour Gridky live), simulation chiffree (prix, loyer plafonne, fiscalite, cash-flow, revente, plus-value art. 150 VC CGI), pre-validation du financement (taux 2026, courtage Hagnere Patrimoine COBSP). Public cible : investisseurs particuliers ou dirigeants TMI 30-45 % avec IR a payer >= 5 000 EUR et capacite d'emprunt 200-800 k EUR. USP differenciants : cashback 1 a 3 % unique en France sur l'achat immobilier neuf (1 % minimum garanti, reverse a la signature notariee), service cle-en-main de la recherche du bien jusqu'a la mise en location, independance ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP + Carte T. Sections de la page : HeroBookingSection avec widget Calendly inline (URL https://calendly.com/clement-hagnere-patrimoine/0-presentation-hagnere-investissement?hide_gdpr_banner=1), ProgrammeSection (4 etapes : audit capacite HCSF / choix vehicule / selection programmes 50 000+ lots / plan d'action 30-60-90 jours), LivrablesSection (diagnostic capacite, 2-4 programmes proposes, simulation, plan d'action ecrit), CasPratiquesSection (3 cas chiffres : T2 Lyon 220 k EUR Jeanbrun TMI 30 economie 36 666 EUR sur 9 ans + 2 200 EUR cashback / T3 Bordeaux 280 k EUR LMNP TMI 41 loyers nets impot 10 ans + 2 800 EUR cashback / Immeuble de rapport Lille 950 k EUR SCI IS TMI 45 rendement 6,5 % + 9 500 EUR cashback), MethodSection avec lien externe vers hagnere-investissement.fr, FaqSection (8 Q-R : gratuite / deroule / animateur / Hagnere Investissement / cashback / vehicules / preparation docs / vs Bilan Patrimonial 360°), CTA finale. Pages soeurs Calendly : /calendly/bilan-patrimonial (45 min gratuit, strategie globale 360°), /calendly/strategie-patrimoniale (1 h 149 EUR, modelisation chiffree question ciblee), /calendly/souscription-girardin-rapide (20 min gratuit, validation profil + signature electronique Girardin Industriel one-shot). 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + BreadcrumbList automatique + Organization global). H1 "Reservez votre rendez-vous investissement immobilier de 1 h, offert", 7 H2 (Hero, Programme, Livrables, Cas pratiques, Methode, FAQ, CTA finale). Cashback 1 a 3 % cumulable avec strategie fiscale (Jeanbrun amortissement, Denormandie reduction d'impot, LMNP amortissement reel). Mise en location sous 12 mois apres acte authentique, gestion locative possible. Branchement menu : "Nos services" -> Rendez-vous -> Bilans & expertises -> Investissement immobilier (1h, gratuit). - [Hub Rendez-vous — page parent Calendly](https://www.hagnere-patrimoine.fr/calendly): Page parent SEO indexant les 5 formats de consultation patrimoniale du cabinet Hagnere Patrimoine (refonte 6/5/2026, charte indigo/violet coherente avec /plan-epargne-retraite et /dispositif-malraux). 13 sections : HeroSection (H1 + lead + 2 CTA + 4 KPIs flottants : 4,7/5 Trustpilot, +300 bilans realises, 48h synthese ecrite, 100 % independance CIF ORIAS 23002291), ConsultationsSection (5 cards avec card "featured" Bilan patrimonial gradient indigo et card "premium" Elite Patrimoine), PersonasSection (5 personas types -> recommandation + lien direct vers la consultation adaptee : foyer fiscalement actif TMI 30-41, dirigeant SAS/SARL, investisseur immobilier, expatrie multi-resident, foyer en arbitrage), MethodologySection (4 etapes : reservation en ligne / preparation amont / RDV visio / synthese ecrite + suivi sous 48h), ComparisonSection (tableau 8 criteres Hagnere vs Banque privee vs Robo-advisor : independance produits, conseiller dedie senior, premier RDV gratuit, synthese ecrite chiffree, multi-assureurs FR+LUX, cession entreprise / Dutreil, remuneration transparente MIF II / DDA, ticket d'entree bas), TeamSection (3 cards : Quentin Hagnere fondateur senior, Clement Hagnere associe defisc+immo, equipe interne salariee CIF), CommitmentsSection (4 engagements dark : independance totale, conformite reglementaire CIF/COA/COBSP/Carte T/RC Pro, confidentialite secret pro CIF + RGPD, pedagogie + transparence MIF II / DDA), TestimonialsSection (3 avis Trustpilot verifies : Pascal accompagnement sur mesure / Alicia Ferrieu pedagogie / Cathy Cha conseil sans vente forcee), PricingSection (tableau recap 5 formats x duree x prix : 4 gratuits + 1 paye 149-269 EUR), ModalitiesSection (4 modalites : visio Google Meet, duree engagee 20min-2h, synthese sous 48h, annulation libre via Calendly), ClusterSection (6 cards maillage interne : /guides-patrimoine, /plan-epargne-retraite, /defiscalisation, /gestion-de-fortune, /equipe-hagnere-patrimoine, /avis-hagnere-patrimoine), FaqSection (15 Q-R : gratuite des consultations / quelle consultation choisir / Bilan vs Elite / deroule du RDV / interlocuteur / report-annulation / preparation docs / vs banque privee / expatrie / patrimoine modeste / confidentialite / suite si on travaille ensemble / inviter conjoint enfants / delai reservation / coordination notaire-avocat-EC), FinalCtaSection (CTA "Reserver mon bilan patrimonial" -> /calendly/bilan-patrimonial + lien /contact + 5 habilitations CIF COBSP COA Carte T ORIAS 23002291). 4 schemas JSON-LD : WebPage avec potentialAction ReserveAction, Service avec 5 Offers, ItemList des 5 consultations, FAQPage 15 questions + BreadcrumbList automatique. SEO : title 78c "Prendre rendez-vous . Bilan patrimonial gratuit | Hagnere Patrimoine", description 200c, canonical, OG/Twitter, robots index/follow, ISR revalidate 86400, sitemap priority 0.95. Maillage : 15+ liens internes vers 5 pages enfants Calendly + Quentin/Clement profils + avis + guides + 4 services majeurs. Mots-cles cibles : prendre rendez-vous gestion de patrimoine, bilan patrimonial gratuit, consultation patrimoniale en ligne, rdv conseiller en gestion de patrimoine, audit patrimonial visio. Conversion principale = bouton "Reserver mon bilan patrimonial" en hero + CTA final, pointant vers /calendly/bilan-patrimonial (le format gratuit le plus universel). - [Elite Patrimoine 360 — consultation 1h offerte](https://www.hagnere-patrimoine.fr/calendly/elite-patrimoine): Page enfant Calendly dediee aux patrimoines confirmes (>= 500 000 EUR de patrimoine net) ou aux situations complexes (cession d'entreprise, transmission, expatriation, holding, IFI, plus-values latentes). Format : 1 heure offerte en visio (vs 45 min pour le bilan classique), conduite par un conseiller senior CIF (ORIAS 23002291) forme aux situations patrimoniales complexes. Pivot vs bilan 45 min : approche "family office light" couvrant 7 dimensions patrimoniales (immobilier direct/indirect, financier, professionnel, holding, fiscalite, transmission, IFI) + dimension internationale, exploration de leviers premium qui ne tiennent pas dans 45 min. Sections de la page : HeroBookingSection (split visio Calendly inline droite + texte gauche avec 4 reassurances : 1h, 100 % offerte, conseiller senior, secret pro CIF + Trustpilot 4,7/27 + mention RGPD), ProgrammeSection (4 etapes 60 min decoupees : 0-15 cartographie 360 / 15-30 objectifs et contraintes incluant cession art. 150-0 D ter et apport-cession 150-0 B ter / 30-50 leviers premium holding+demembrement+OBO+AV LUX+contrat capi+GFI/GFV+Malraux/MH/Denormandie / 50-60 plan d'action chiffre 360 avec feuille de route 3-6 chantiers prioritaires), LivrablesSection dark (4 livrables : audit patrimonial 360 avec scoring 7 dimensions, plan de structuration sociétaire SCI/SCPI/holding, strategie de transmission Pacte Dutreil + donation-partage + demembrement temporaire + clause beneficiaire optimisee, synthese ecrite premium sous 48h envoyee par email confidentiel), MethodSection (4 KPIs : 0 EUR independance totale, 10+ annees expertise Hagnere, 100 % conformite reglementaire CIF/COA/COBSP/Carte T, 48h delai synthese), TestimonialsSection (3 avis Trustpilot verifies), FaqSection (8 Q-R orientees Elite : a qui s'adresse / pourquoi 1h pas 45 min / vraiment gratuite / qui anime / cession entreprise et timing 18-24 mois avant closing / expatrie multi-resident / vs banque privee / suite si on travaille ensemble), FinalCtaSection ("Votre patrimoine, a 360" CTA reserver creneau + contact). Leviers premium references : art. 150-0 B ter (apport-cession), art. 787 B (Pacte Dutreil), art. 167 bis (exit tax), demembrement, donation-partage, OBO familial, AV luxembourgeoise, contrat de capitalisation, GFI/GFV, defiscalisation immobiliere premium (Malraux art. 199 tervicies, Monuments Historiques art. 156 II 1 ter, Denormandie art. 199 novovicies). 3 schemas JSON-LD : Service avec 5 areaServed (France, Suisse, Belgique, Luxembourg, Emirats), WebPage avec primaryImageOfPage, FAQPage 8 questions + BreadcrumbList automatique. SEO : title 70c "Elite Patrimoine 360 . Consultation 1h offerte | Hagnere Patrimoine", description 200c, ISR revalidate 86400, sitemap priority 0.9, charte indigo/violet identique au hub /calendly. Public cible : dirigeants TMI 41-45 %, herities, professions liberales, expatries multi-resident, patrimoine net confirme >= 500 000 EUR ou complexite elevee (holding/cession/transmission/IFI). Differenciation cle vs CGP traditionnel : approche family office light avec coordination notaire+avocat fiscaliste+EC, pas de produit maison, multi-assureurs France et Luxembourg, secret professionnel CIF. - [Girardin Industriel 2026 — page vitrine LP](https://www.hagnere-patrimoine.fr/girardin-industriel-lp): Landing page commerciale du dispositif Girardin Industriel (art. 199 undecies B CGI), reduction d'impot one-shot Outre-mer (DOM-TOM) jusqu'a 52 941 EUR par an. Pivot fiscal : apport ~74 % du montant de la reduction d'impot (rentabilite fiscale 135 %), versement annee N, reduction integrale annee N+1 sur l'IR du au titre des revenus de l'annee N. Plafond niches fiscales DEROGATOIRE 18 000 EUR/an pour Girardin Industriel + Girardin logement social + SOFICA (art. 200-0 A I-1 CGI), distinct du plafond classique 10 000 EUR. Investissement a fonds perdus dans materiel productif loue 5 ans a un exploitant ultramarin (centrales photovoltaiques, materiel agricole, infrastructure portuaire, BTP). Aucun revenu generes pour l'investisseur (les loyers vont a l'exploitant, c'est juste le portage qui ouvre droit a la reduction). Cas type : Marc cadre superieur Paris IR a payer 20 000 EUR pour 2026 = apport 14 815 EUR fevrier 2027 -> reduction 20 000 EUR sur IR avril 2027 = gain net 5 185 EUR sur 2 mois (TRI annualise > 30 %, pas reproductible chaque annee). Sections de la page : GirardinHeroLp (split avec simulateur live droite + 4-tile reassurance + 2 CTA + AMF micro-disclaimer), GirardinEligibility (duo cards Eligible/Pas adapte + ScoreCard 7,8/10), GirardinProcess (timeline 4 etapes pas-a-pas pedagogique), GirardinWhyUs (sticky col gauche badge ORIAS + citation indep + CTA + grille 5 features), GirardinEducation (3 sous-sections : BentoIntroSection avec image tall, DarkFlowSection timeline 5 etapes dark zinc-950, ScenariosSection tabs comparatif chiffres + carte gain indigo gradient), GirardinCtaLp (CTA card noir avec halos blur), GirardinRisks (3 cards risques + encadrement AMF), FaqHomeStyle (4 categories thematiques numerotees). Risques 2026 : echec d'agrement ANSI (rare mais possible), defaillance exploitant ultramarin (G3F garantit le risque pour 1-1,5 % de prime), reprise art. 199 undecies B IV en cas de revente avant 5 ans (sanction = restitution integrale reduction + interets art. 1727 CGI majorations 10-40 %). Garantie de bonne fin G3F = certification cabinet partenaire (Inter Invest, Profina Caisse Epargne, Ecofip Cabinet Wargny Katz, Vatel Capital) avec engagement ecrit + paiement a l'achevement de l'operation + RC Pro 5 M EUR + audit Mazars. PIEGES A EVITER : monteurs sans G3F (risque de pertes), apport > 75 % de la reduction esperee (TRI dilue), confondre Girardin Industriel (pleine propriete) avec Girardin Logement Social (location intermediaire SCI plus complexe), saturer plafond niches 18 000 EUR avec un seul Girardin (laisser marge pour SOFICA/PEPS), oublier que l'apport est NON RECUPERABLE (c'est le prix de la reduction). Public ideal : TMI 30-45 % avec IR a payer >= 5 000 EUR en N+1, profil one-shot sans constitution patrimoniale, alternance avec PER/Malraux/MH selon situation. 5 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + Organization avec aggregateRating 4.7/26 reviews + BreadcrumbList automatique). H1 "Girardin Industriel 2026", 10 H2, 21 H3, ~8 500 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP + Carte T affiches. Service offert : selection des meilleurs monteurs G3F, optimisation fiscale (calage IR a payer / apport / plafond niches), suivi jusqu'a la reduction effective sur l'avis d'imposition, accompagnement contentieux si litige. - [Dispositif Jeanbrun 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/dispositif-jeanbrun): Page vitrine du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur prive, art. 47 LF 2026, art. 31-I-1 i et j CGI), successeur du Pinel sur le neuf et l'ancien renove. Pivot fiscal : amortissement 3,5 / 4,5 / 5,5 % par an pendant 9 ans sur 80 % du prix HT (hors terrain), plafonnes a 8 000 / 10 000 / 12 000 EUR par an selon le niveau de loyer Loc1 intermediaire / Loc2 social / Loc3 tres social. PUISSANT distinguo vs Denormandie : amortissement (deduction d'assiette) HORS plafond niches 10 000 EUR vs reduction d'impot Denormandie INCLUSE. Ancien avec travaux >= 30 % du prix d'acquisition eligible (art. 31-I-1 j), DPE A ou B apres travaux obligatoire (loi Climat 2021-1104), Mon Accompagnateur Renov depuis 01/01/2026. Bati collectif uniquement (maisons individuelles exclues). Engagement 9 ans location nue residence principale, plafonds loyers BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 zone A bis 19,71 EUR/m2 / A 14,64 / B1 11,80, plafonds ressources locataire RFR N-2 zone A celibataire 44 344 EUR / couple 66 276 / +1 PAC 79 666. Acquisition 21/02/2026 au 31/12/2028 (loi 2026-103 du 19/02/2026). Sections de la page : Hero ("Dispositif Jeanbrun." H1 112 px sans-serif bold + 3 stats : 3-5,5 % / 80 % / 9 ans + insight card "Le bon reflexe n'est pas de chercher le plus gros avantage fiscal" + AMF Communication promotionnelle disclaimer), CashbackUSP ("3 % cashback sur l'achat immobilier en Jeanbrun" + 50 000+ lots), Stats section (3-5,5 % / 80 % / 9 ans / Hors niches), Product section (4 cartes : Amortissement / Loyer contraint / Cash-flow / Horizon), Profiles section (4 personas : TMI 30-41-45, revenus fonciers existants, primo-investisseur structure, dirigeant TNS), Conditions section, Decision section, Comparison section (vs LMNP / vs deficit foncier / vs Pinel mort / vs Denormandie ancien), Method section (5 controles avant achat), JeanbrunGuidesCluster (5 categories : pilier, villes Paris/Lyon/Marseille/Toulouse/Nice/Bordeaux, plafonds loyers/zones, variantes ancien-travaux/outre-mer/SCI familiale, cas pratique chiffre + declaration 2044 + retour d'experience, ecosysteme cross-link Denormandie + hub /defiscalisation), SimulatorTeaser ("Tester un projet concret"), FaqHomeStyle (3 categories thematiques numerotees : 01 Comprendre le dispositif / 02 Choisir le bon vehicule / 03 Avant de signer), FinalCtaSection (card noir bg-zinc-950 + halos blur + 2-col split editorial / CTA card avec icone Calculator emerald + 2 boutons + microtext "Disponible lundi-vendredi 9h-19h 03 74 47 20 18" + 3 reassurance pills). Cas type chiffre : Sebastien dirigeant SAS Bordeaux Brazza T3 65 m2 250 k EUR HT TMI 41 % = 36 666 EUR economie fiscale sur 9 ans (Loc1 amortissement 8 000 EUR/an plafonne, ratio 7,4 %), cumulable Super Jeanbrun + LLI TVA 10 % = 77 666 EUR sur 20 ans. PIEGES A EVITER : choisir SCI a l IS (perte amortissement Jeanbrun ~36 666 sur 9 ans, bascule en BIC), sortir avant 9 ans (sanction reintegration totale + interets retard art. 1727 CGI), zone B2/C (LLI inaccessible donc Super Jeanbrun ferme), oubli coefficient surface min(0,7+19/S; 1,2) (loyer surevalue 5-15 %), donation pleine propriete en cours engagement = cession art. 284 CGI (reversement TVA), articles individuels (location en residence services exclue type colocation). Plus-value zone grise art. 150 VB III CGI : lecture litterale stricte vise art. 39 C BIC LMNP donc PAS d'application Jeanbrun (revenus fonciers art. 31 CGI), mais position prudentielle CGP de provisionner (Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025). 6 backlinks entrants (megamenu defiscalisation + investissements + hub /defiscalisation cards + DefiscImmoHeroSplit interactif + DenormandieGuidesCluster cross-link + JeanbrunGuidesCluster ecosysteme cross-link Denormandie). 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique). H1 "Dispositif Jeanbrun.", 17 H2, 42 H3, ~14 800 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Hagnere Investissement (filiale) propose le service cle-en-main : recherche programmes neufs/anciens renoves chez 50 000+ lots partenaires, montage SCI familiale IR si pertinent, mise en location sous 12 mois apres acte authentique, suivi annuel 2044 + ajustements bail/RFR. - [Dispositif Denormandie 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/dispositif-denormandie): Page vitrine du dispositif Denormandie (loi Denormandie, art. 199 novovicies I-B-5 CGI), seul dispositif de reduction d'impot encore actif pour l'investissement locatif depuis la disparition du Pinel au 31/12/2024. Pivot fiscal : reduction d'impot 12 / 18 / 21 % du prix total (foncier + travaux + frais), etalee sur 6, 9 ou 12 ans d'engagement locatif. Plafond annuel 300 000 EUR (max. 2 logements/an) + plafond 5 500 EUR/m2. Travaux >= 25 % du cout total operation (decret 2019-232 du 26/03/2019). 244 communes Action Coeur de Ville (ANCT) + 1 000+ communes en convention ORT (Operations de Revitalisation de Territoire) eligibles. Performance energetique obligatoire : amelioration >= 30 % (individuel) ou 20 % (copropriete) ou 2 categories sur 5 (isolation murs/toiture/fenetres, chauffage/ECS, ventilation), DPE avant/apres certifie, artisans RGE. Plafonds loyer 2026 zone A bis 19,71 EUR/m2 / A 14,64 / B1 11,80 / B2-C 10,26 (coefficient 0,7 + 19/S plafonne a 1,2). Plafonds ressources locataire RFR N-2 zone B2/C : personne seule 32 530 EUR, couple 43 439, +1 enfant 52 239, +2 enfants 63 066. Inclus dans plafond niches fiscales 10 000 EUR/an. Engagement locatif location nue residence principale, bail loi 6/7/1989, mise en location sous 12 mois apres achevement. Prorogation jusqu'au 31/12/2027 par loi n 2024-322 art. 42. Sections de la page : Hero (3 stats 21 % / 244 communes / 31/12/2027 + insight card "Pinel supprime le Denormandie reprend le relais"), Stats section (4 chiffres cles), Product section (4 cartes mecanisme : Acquerir / 25 % travaux / Louer 6-9-12 ans / Imputer reduction), Profiles section (4 personas : Primo TMI 30, Couple ORT, TMI 41-45 fonciers, SCI famille), Eligibility section (duo Oui/Non + ScoreCard 7,8/10 sur 248 dossiers), Conditions section (5 conditions cumulatives), Decision section (Choisir/A comparer/Eviter), Comparison section (vs Pinel/Malraux/Deficit foncier/MH/LMNP/Jeanbrun), Scenarios section (3 tabs interactifs : Studio Limoges TMI 30 9 ans 21 060 EUR / T3 Cahors TMI 41 12 ans 37 800 EUR / T2 Saint-Etienne TMI 30 6 ans 11 520 EUR + 47 000 EUR deficit foncier), Method section (5 etapes CGP : commune / TMI / ratio 25 % / DPE-RGE / DVF-Notaires), WhyUs section (ORIAS 23002291 + 5 raisons cabinet + citation "33,9 % de refus en 2024"), Guides cluster (5 categories : pilier, communes eligibles, comparatifs, cadre fiscal, hub), Simulator teaser (gradient indigo/violet), FaqHomeStyle (6 Q-R), FinalCtaSection (card noir avec halos blur). Cas type chiffre Hero : Julien 32 ans Limoges T1 117 k EUR cout total = 21 060 EUR reduction sur 9 ans + 23 400 EUR loyers nets + valorisation DPE F-D. PIEGES A EVITER : TMI 11 % avec investissement >= 100 k EUR (excedent reduction perdu sec, non reportable), plafond niches deja sature (preferer Malraux ou MH hors plafond), volonte LMNP/meuble (location nue obligatoire), SCI a l IS (incompatible art. 199 novovicies I), revente rapide (risque requalification marchand de biens art. 35 I 1 CGI), commune non eligible (rescrit DGFiP art. L.80 B LPF seule reponse opposable), surcote operateurs cles en main 15-30 % (audit DVF/Notaires obligatoire). Top villes cabinet 2026 : 1 Limoges (B2 ~1 700 EUR/m2 6-7 %), 2 Mulhouse (B1 ~1 400 EUR 7 %), 3 Saint-Etienne (B1 ~1 420 EUR 8-9 %), 4 Le Mans (B1 ~1 800 EUR 6 %), 5 Cognac (B2 ~1 800 EUR 5,5-6 %). A eviter : Beziers, Tarbes, Thiers, Vichy (vacance > 15 % ou plafond Denormandie > marche libre). 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + FAQPage + BreadcrumbList automatique via BreadcrumbPills). H1 "Loi Denormandie 2026", 18 H2 (44 % interrogatifs), 46 H3, ~15 600 mots HTML rendu. Outbound 39 liens internes uniques. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Hagnere Investissement (filiale) propose le service cle-en-main : recherche d'appartements/immeubles ACV-ORT, pilotage renovation avec entreprises partenaires RGE, mise en location. - [Dispositif LMNP / LMP 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/dispositif-lmnp-lmp): Page vitrine du statut Loueur en Meuble Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meuble Professionnel (LMP) en 2026, codifie aux articles 35 (BIC), 39 C (amortissement par composants), 50-0 (micro-BIC), 155 IV (bascule LMP) et 975 V (exoneration IFI biens professionnels) du CGI. Pivot fiscal : amortissement par composants (gros oeuvre 40-50 % sur 50-80 ans, toiture 5-10 % sur 25-30 ans, agencements 10-15 % sur 15 ans, mobilier 5-10 ans) au regime reel = neutralisation totale de l'IR pendant 10 a 20 ans, HORS plafond niches 10 000 EUR/an (deduction d'assiette BIC, pas reduction d'impot). Bascule LMP automatique au franchissement des 2 conditions cumulatives art. 155 IV : recettes meublees foyer fiscal superieures a 23 000 EUR/an (seuil gele depuis 2009) ET superieures aux autres revenus d'activite du foyer (salaires, BIC autres, BA, BNC, gerance art. 62, et pensions de retraite a l'IR uniquement). Avantages LMP : deficit imputable sur revenu global sans plafond (art. 156 I 1 bis CGI hors amortissements art. 39 C), exoneration IFI possible (3 conditions cumulatives art. 975 V dont resultat BIC NET POSITIF - Cass. com. 20/12/2023 n 22-17.612 + RM AN n 9897), exoneration PV pro art. 151 septies si recettes inferieures a 90 000 EUR (totale) ou 90-126 000 EUR (degressive) et 5 ans d'exercice, art. 151 septies B abattement 10 %/an au-dela de 5 ans (exoneration totale PVLT a 15 ans), art. 151 septies A depart en retraite. Inconvenients LMP : affiliation SSI obligatoire (cotisations effectives ~30 % du resultat net, cotisation minimale ~1 300 EUR/an meme en deficit, valide 3 trimestres retraite). REFORME LE MEUR - 2 textes distincts a NE PAS CONFONDRE : (1) loi 2024-1039 du 19/11/2024 (volet courte duree) - DPE classe E zone tendue interdit aux nouvelles mises en LCD depuis 21/11/2024 et pour tous au 01/01/2028, vote majorite 2/3 en copro pour interdiction LCD, quota 90/120 jours residence principale en meuble tourisme, Declaloc obligatoire mai 2026 (decret 2026-196 du 19/03/2026), seuils micro-BIC tourisme : longue duree 77 700 EUR/50 % MAINTENU, classe Atout France 77 700 EUR/50 % (releve a 83 600 EUR pour 2026), NON CLASSE 15 000 EUR/30 %, chambres d'hotes 188 700 EUR/71 %. (2) loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 84 (volet plus-value) - creation art. 150 VB III CGI : amortissements deduits au regime reel REINTEGRES dans le calcul de la plus-value LMNP a la cession depuis le 15/02/2025 (acte authentique, pas compromis), retroactif sur tous les amortissements pratiques depuis l'acquisition (RM AN n 10097 du 24/03/2026), validation Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025. EXCEPTIONS art. 150 VB III CCH/CASF (4 categories) : (1) residences services etudiantes ou personnes inferieures a 30 ans en formation/stage/contrat pro (art. L. 631-12 CCH), (2) residences services seniors 65 ans+ (art. L. 631-13 CCH), (3) EHPAD et etablissements medicalises (art. L. 312-1 I 6 et 7 CASF), (4) residences pour personnes handicapees. Pour ces biens, l'avantage historique LMNP est integralement preserve (amortissement BIC + abattement duree detention sans reintegration). Les meubles de tourisme classes ou non N'en beneficient PAS. SEUILS MICRO-BIC vs REEL 2026 : longue duree (bail 1 an, 9 mois etudiant) plafond 77 700 EUR / abattement 50 %, tourisme classe 83 600 EUR / 50 %, tourisme non classe 15 000 EUR / 30 %, chambres d'hotes 188 700 EUR / 71 %. Au-dela = reel obligatoire. Le reel l'emporte des que charges + interets + amortissements superieurs a 50 % des recettes (quasi systematique a credit). PV LMNP REGIME PARTICULIERS art. 150 U / 150 VB III : abattement IR 0 % les 5 premieres annees, 6 %/an de la 6e a 21e annee = exoneration totale 22 ans, abattement PS 1,65 %/an puis 9 % la 22e annee = exoneration 30 ans. Surtaxe art. 1609 nonies G 2 a 6 % au-dela de 50 000 EUR PV imposable. PRELEVEMENTS SOCIAUX 2026 : LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30/12/2025 maintien 17,2 % sur AV/PER/PEA et revenus fonciers, mais 18,6 % sur certains BIC LMNP non SSI (CSG 10,6 % +1,4 pt). SCI a l'IS PIEGE MAJEUR : SCI a l'IR bascule automatique a l'IS des que la part meublee depasse 10 % des recettes (art. 206-2 CGI ; CAA Toulouse 29/01/2026 ; CAA Lyon 27/02/2025) - bascule irreversible, perte du regime particuliers, double imposition IS + IR/PFU 31,4 % a la sortie. PACTE DUTREIL EXCLU pour location meublee depuis LF 2024 art. 23 (vigueur 17/10/2023). PARA-HOTELLERIE post-CE 12/11/2025 n 498267 : annulation partielle BOFIP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 paragraphes 80 et 90, un simple menage a l'arrivee ne suffit plus a caracteriser le menage regulier. Sections de la page : Hero (3 stats : 0 EUR IR pendant 10-20 ans / 23 000 EUR seuil bascule LMP / 22-30 ans exoneration PV + insight card "Reforme Le Meur 15/02/2025"), CashbackUSP + HagnereInvestissementUSP, Stats section (4 chiffres cles : 0 EUR IR / 23 000 EUR LMP / 77 700 EUR micro-BIC / 22 ans exo PV), Product section (4 cartes mecanisme : Acquerir meuble / Choisir regime / Amortir composants / Declarer 2031), Profiles section (4 personas : Primo TMI 30 ville etudiante, Cadre TMI 41-45 reel, LMP IFI patrimoine 1,3M+, Famille SCI IS transmission), Eligibility section (duo Oui/Non + ScoreCard 8,4/10 sur 312 dossiers cabinet 2024-25), Conditions section (5 conditions cumulatives : meuble decent decret 2015-981 / BIC art. 35 / micro vs reel / liasse 2031 + 2042-C-PRO / reforme Le Meur art. 150 VB III), Decision section (Choisir/A comparer/Eviter), Comparison section (LMNP reel vs micro-BIC / LMNP vs LMP / LMNP vs Denormandie / LMNP vs Jeanbrun), Scenarios section (3 tabs interactifs : Camille T2 Lyon TMI 30 LMNP reel ~2 100 EUR/an gain / Nathalie+Thomas couple LMP IFI ~9 200 EUR/an / Bernard+Claudine residence services seniors L. 631-13 ~8 320 EUR evites), Method section (5 etapes CGP : diagnostic statut / arbitrage micro vs reel / matrice amortissement / cartographier sortie PV / optimiser IFI), WhyUs section (ORIAS 23002291 + 5 raisons cabinet + citation "25 % de reorientation Denormandie/Jeanbrun en 2024-25"), LmnpAiSection (section dediee logiciel proprietaire du cabinet lmnp.ai : 3 cartes offres - Autonomie 179 EUR/an biens illimites avec liasse 2031 + 2033 + FEC + teletransmission EDI + decomposition composants automatique + detection seuil LMP / Expert-Comptable 249 EUR + 108 EUR par bien supplementaire avec liasse signee EC inscrit a l Ordre + RC pro engagee + assistance controle fiscal + lettre mission electronique + secret professionnel / Demarches 45 EUR creation SIREN INPI + 90 EUR reprise compta + 45-90 EUR RDV conseil. Comparatif marche 2026 : LMNP.ai 179 EUR/an biens illimites = tarif le plus bas du marche vs Decla 219 EUR (+22 pourcent), Qlower 269+130/bien (+50 pourcent), Indy 345,60 EUR (+93 pourcent), JeDeclareMonMeuble 289 EUR (+61 pourcent). Trustpilot 4,4/5 sur 425 avis, 8 000+ clients accompagnes. PROMESSE : Comptabilite LMNP en 15 min par an, paiement uniquement a la teletransmission EDI (zero avance frais), essai gratuit illimite sans CB sans engagement, honoraires deductibles activite. 4 liens externes maillage SEO : lmnp.ai, lmnp.ai/tarifs, lmnp.ai/expert-comptable-lmnp, lmnp.ai/comparatif-logiciels-lmnp-2026), LmnpLmpGuidesCluster (5 categories : pilier guide complet, statut LMP, reforme Le Meur + residences services + LCD Airbnb, comparatifs Jeanbrun/Denormandie/deficit foncier/SCI IR vs IS, operationnel logiciels comptabilite + hub defiscalisation), Simulator teaser (gradient indigo/violet "Calculez votre amortissement LMNP en 3 minutes"), FaqHomeStyle (8 Q-R : qu'est-ce que LMNP / conditions LMP / reforme Le Meur 2025 / amortissement composants / exceptions residences services / LMP IFI 3 conditions / plafonds micro-BIC 2026 / LMNP vs Denormandie/Jeanbrun), FinalCtaSection. PIEGES A EVITER : bascule LMP automatique non detectee au depart en retraite (pensions au numerateur a l'IR mais exclues a l'IFI - RM Frassa n 12910 du 27/08/2020), reforme PV LMNP avec amortissements pre-2025 reintegres retroactivement (RM AN n 10097), LMP IFI deficitaire perd l'exoneration (Cass. com. 20/12/2023 n 22-17.612 - strategie freiner volontairement les amortissements pour rester benefice positif si gain IFI superieur a economie IR), SCI IS bascule meuble superieur a 10 % irreversible (CAA Toulouse 29/01/2026), courte duree 23 k+ EUR affiliation SSI obligatoire (art. L. 611-1 CSS LFSS 2017 meme en LMNP fiscal), DPE classe E LCD interdit zones tendues 21/11/2024, copropriete vote AG majorite 2/3 peut interdire LCD (Cons. const. 2025-1186 QPC 19/03/2026), Pacte Dutreil exclu (LF 2024 art. 23). Profil ideal cabinet : TMI 30-41 % avec horizon 15-25 ans, ticket 100-300 k EUR par bien, ville etudiante ou metropole tendue, regime reel d'emblee, ou patrimoine immo superieur a 1,3 M EUR avec recherche exo IFI (LMP volontaire benefice positif). 14 backlinks entrants (megamenu defiscalisation Statut LMNP / LMP, navbar-menus solutions, hub /defiscalisation, DefiscImmoHeroSplit, DenormandieGuidesCluster, JeanbrunGuidesCluster, jeanbrun-vs-lmnp guide, 7 guides internes lmnp-2026 / lmp-2026 / lmnp-ou-lmp / reforme-le-meur / residences-services / location-courte-duree / logiciel-comptabilite). 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique via BreadcrumbPills). H1 "Statut LMNP / LMP 2026.", 16 H2, 38 H3, ~14 800 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Couleur d'accent : indigo (continuite vitrines defiscalisation Hagnere Patrimoine). - [Dispositif Cheptel Bovin 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/dispositif-cheptel-bovin): Page vitrine de la defiscalisation par investissement en cheptel bovin (vaches allaitantes ou laitieres) en 2026, codifiee aux articles 63 (BA), 64 bis (micro-BA), 69 (regimes), 72 (resultat reel), 156 I 1 deg (deficit agricole imputable revenu global), 38 sexdecies G annexe III (stocks bovins decote 30 pourcent), 75-0 A (etalement 7 ans sortie), 151 septies (exoneration PV pro), 39 duodecies (PVCT/PVLT) et 975 V (exoneration IFI biens professionnels) du CGI. Pivot fiscal : achat dun cheptel de vaches allaitantes (Limousine, Charolaise, Aubrac, Salers) ou laitieres (Prim Holstein, Montbeliarde) a 2 000-2 800 EUR/tete mise sur pied, confie a un eleveur partenaire via contrat de pension formalise (200-600 EUR/tete/an de frais), option pour le regime reel BA (liasse 2139 simplifie ou 2143 normal). Vaches allaitantes immobilisees compte 2185 amorties 7 ans, vaches laitieres en stocks evaluees avec decote 20-30 pourcent. Le deficit BA cumule sur 7 ans est imputable sur le revenu global du foyer (art. 156 I 1 deg CGI) sous condition de revenus annexes nets inferieurs au plafond legal revalorise annuellement : 128 826 EUR pour 2025 (declares en 2026), estimation environ 129 200 EUR pour 2026. Au-dela du plafond, deficit reportable 6 ans sur les seuls benefices agricoles futurs (et non sur le revenu global). HORS plafond niches 10 000 EUR (deduction d assiette BA, pas reduction d impot). PROMESSES CHIFFREES : rendement courant brut 3,5 a 5 pourcent par an (rente pension + ventes veaux/lait) + effet fiscal TMI x deficit cumule (TMI 41 pourcent x 80 000 EUR = 32 800 EUR IR evite) + revalorisation cheptel +21 pourcent sur 10 ans (decapitalisation francaise 2016-2026). TRI net realiste 5 a 9 pourcent par an sur 7-8 ans selon TMI, race et valorisation a la sortie. SORTIE : revente du cheptel a l eleveur partenaire (clause contractuelle) ou marche bovin, etalement sur 7 ans des revenus exceptionnels art. 75-0 A CGI, exoneration totale PV pro art. 151 septies si recettes BA inferieures a 250 000 EUR (totale) ou 250 000-350 000 EUR (degressive) apres 5 ans. RISQUES : mortalite cheptel (1-3 pourcent/an), risques sanitaires 2026 (FCO serotypes 3 et 8, MHE, IBR, BVD, brucellose, tuberculose), volatilite cours viande/lait, secheresse, defaillance eleveur, illiquidite sortie (pas de marche secondaire organise). RISQUE MAJEUR : requalification en activite non-professionnelle (CE 14/02/2023 n 466607, CAA Nantes 10/06/2022 n 20NT03456) si investisseur passif sans participation a la gestion ni risque reel - perte du droit d imputation sur revenu global. Sections de la page : Hero (3 stats : 128 826 EUR plafond imputation RG / 5-9 pourcent TRI net / 0 EUR plafond niches), CashbackUSP + HagnereInvestissementUSP, Stats section (4 chiffres cles : plafond 128 826 EUR / TRI 5-9 pourcent / 7 ans amortissement / +21 pourcent revalorisation), Product section (4 cartes : Acquerir cheptel / Confier eleveur / Opter regime reel / Imputer deficit RG), Profiles section (4 personas : Cadre TMI 41 sweet spot / Liberale TMI 45 / Combo PER+cheptel TMI 30 / Diversification IFI), Eligibility section (duo Oui/Non + ScoreCard 6,8/10 sur 87 dossiers cabinet 2024-25), Conditions section (5 conditions cumulatives : cheptel eligible / regime reel BA / activite professionnelle / plafond revenus annexes / contrat pension formalise), Decision section (Choisir/A comparer/Eviter), Comparison section (vs deficit foncier / vs DEFI Forets / vs GFV / vs PER), Scenarios section (3 tabs interactifs : Cas 1 Marc cadre TMI 41 50 000 EUR economie 16 400 EUR TRI 5,5-7 pourcent / Cas 2 Sophie liberale TMI 45 100 000 EUR economie 36 000 EUR TRI 7-9 pourcent / Cas 3 Antoine combo PER+cheptel TMI 30 economie totale 15 600 EUR), Method section (5 etapes CGP : calibrer ticket / selectionner operateur / choisir race et zone / securiser comptabilite BA / anticiper sortie 7-8 ans), WhyUs section (ORIAS 23002291 + 5 raisons cabinet + citation "39 pourcent de reorientation vers PER/DF/DEFI Forets en 2024-25"), CheptelBovinGuidesCluster (5 categories : cadre fiscal hub / alternatives immobilier Denormandie+Jeanbrun+LMNP+DF / alternatives financier GFI+PER+MH+Malraux / cadre juridique BA plafond niches+IFI+PV pro 151 septies / ecosysteme cabinet RDV+investissement immobilier+hub), Simulator teaser ("Faites chiffrer votre projet cheptel en 30 minutes"), FaqHomeStyle (8 Q-R : comment fonctionne / fiscalite exacte / combien rapporte / quels risques / plafond imputation 2026 / vs DEFI Forets vs GFV / sortie revente / cumulable PER/Madelin/Girardin), FinalCtaSection. PIEGES A EVITER : depasser plafond 128 826 EUR (deficit non imputable RG, reportable 6 ans BA seulement), investisseur passif (jurisprudence CE 14/02/2023 sur activite non-professionnelle), TMI 30 pourcent avec PER non sature (PER prioritaire), horizon court inferieur a 5 ans (liquidite sortie limitee), schema marketing 10 pourcent x 10 ans vs technique 14,28 pourcent x 7 ans pour vaches allaitantes immobilisees, risques sanitaires non assures, oubli cotisations MSA (cotisant solidaire 280 EUR/an forfaitaire ou exploitant principal). Profil ideal cabinet : TMI 41 pourcent avec revenus annexes 80-125 k EUR, capital 50-150 k EUR, horizon 7-8 ans, profil contrarian recherchant diversification non correlee aux marches financiers et immobiliers, sensibilite IFI possible. 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique via BreadcrumbPills). H1 "Cheptel Bovin 2026.", 14 H2, 38 H3, ~8 500 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Couleur d accent : indigo (continuite vitrines defiscalisation Hagnere Patrimoine). Partenaires eleveurs et operateurs cheptel selectionnes apres audit cabinet (track-record sortie cycle complet, garantie mortalite, contrat eleveur, transparence DICI). - [Dispositif Monuments Historiques 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/dispositif-monuments-historiques): Page vitrine du regime Monuments Historiques (art. 156 bis et 156-I-3 CGI couples a l'art. 795 A CGI), seul dispositif francais combinant deduction 100 pourcent des travaux du revenu global SANS plafond et exoneration totale de droits de succession sous convention. Pivot fiscal : DEDUCTION (pas reduction) du revenu global = avantage proportionnel a la TMI (45 % a TMI 45 / 41 % a TMI 41 / 30 % a TMI 30). 100 % deductible si bien loue (art. 156-I-3 CGI), 50 % si occupe par le proprietaire, 100 % si ouvert au public payant ou subventionne. HORS plafond niches fiscales 10 000 EUR (art. 200-0 A CGI). Cumul avec PS 17,2 % evites sur revenus fonciers absorbes (LFSS 2026 maintient PS revenus fonciers a 17,2 %, hausse 18,6 % cible AV/PEA/PER uniquement). A TMI 45 % : 300 000 EUR de travaux loues = 135 000 EUR IR economise + 51 600 EUR PS evites = 186 600 EUR de gain fiscal soit 62,2 % du nominal. CLASSEMENT (art. L621-1 Code patrimoine, signature ministre Culture, autorisation DRAC + ABF + ACMH obligatoire 12-15 % d'honoraires, subventions DRAC 35-50 % en pratique) vs INSCRIPTION (art. L621-25, signature prefet de region, declaration prealable, avis ABF simple, subventions 15-20 %). Avantage fiscal IDENTIQUE pour les deux. CONSERVATION 15 ans minimum sous peine de reprise du tiers des charges deduites majore sur le revenu global de l'annee de cession + 2 suivantes (art. 156 bis III CGI) - exceptions limitatives : licenciement, invalidite 2/3 categorie SS, deces, transmission a titre gratuit avec reprise engagement par l'heritier. CONVENTION ART. 795 A : decret 2023-103 du 16/02/2023 a aligne les conditions ouverture - soit 50 jours/an dont 25 dimanches/jours feries entre avril et septembre, soit 40 jours juillet-aout-septembre (art. 17 ter annexe IV CGI). Convention duree indeterminee + ouverture au public + entretien. Recettes d'entree imposees en BNC (micro-BNC sous 83 600 EUR avec abattement 34 %). SCI : eligible IR uniquement (art. 156 bis CGI), exclue IS. COPROPRIETE post-2009 EXCLUE sauf 75 % surface habitable dans les 2 ans suivant la division (LFR 2017 art. 12) ou SCI familiale IR. STATISTIQUES bilan ministere Culture 1/1/2024 : 14 317 monuments classes + 30 763 inscrits = 45 080 immeubles proteges. ALERTE BUDGETAIRE 2026 : credits MH PLF 2026 -34 % AE / -21 % CP, -38 % AE en credits deconcentres DRAC (rapport Senat Patrimoines), risque de rarefaction des subventions sur les nouveaux dossiers. Sections de la page : Hero (3 stats 100 % / 0 EUR plafond / Exo 100 % succession + insight card "Le seul dispositif hors plafond niches double d'une exoneration de succession"), CashbackUSP + HagnereInvestissementUSP, Stats section (4 chiffres : 100 % / 0 EUR / Exo 100 % / 45 080 monuments), Product section (4 cartes mecanisme : Acquerir bien classe ou inscrit / Engager travaux / Deduire 100 % revenu global / Transmettre via 795 A), Profiles section (4 personas : Dirigeant TMI 45 plafond niches sature, Profession liberale TMI 41, Famille SCI familiale IR, Heritier monument), Eligibility section (duo Oui/Non + ScoreCard 8,4/10), Conditions section (5 conditions cumulatives : statut MH / travaux eligibles / autorisation DRAC ABF / 15 ans / convention 795 A), Decision section (Choisir/A comparer/Eviter), Comparison section (vs Malraux 22-30 % / vs Deficit foncier 10 700 / vs Denormandie / vs Loc'Avantages), MhScenarios (3 tabs interactifs : Sophie notaire Bordeaux TMI 45 119 725 EUR / Catherine medecin Perigord TMI 41 34 850 EUR / Famille Dupont SCI Dijon 140 400 EUR), Method section (5 etapes CGP : TMI / statut Merimee / ventilation travaux DRAC / structure SCI IR ou direct / convention 795 A), WhyUs section (ORIAS 23002291 + 5 raisons cabinet + citation refus 1 sur 3 dossiers MH), MhGuidesCluster (5 categories : pilier guide complet, comparatifs Malraux/deficit/Denormandie/Jeanbrun, transmission donation succession SCI familiale, cadre fiscal plafond niches IFI LF 2026, hub ecosysteme), CtaTeaser (gradient amber/orange), FaqHomeStyle (8 Q-R), FinalCtaSection. PIEGES A EVITER : confondre deduction et reduction (calcul faux, mauvais arbitrage Malraux), oublier que les subventions DRAC reduisent la base deductible, investir a TMI 11-30 % sans revenus fonciers a effacer, SCI a l IS (incompatible), copropriete post-2009 hors exception 75 % habitation ou SCI familiale, revente avant 15 ans (reprise tiers charges sur 3 ans), oublier de signer la convention 795 A pour la succession, ouverture au public negligee (perte retroactive exoneration succession), ventilation travaux opaque chez l'operateur (exiger detail deductible vs amenagement). Profil ideal cabinet : TMI 41-45 % avec plafond niches 10 000 EUR sature, revenus fonciers existants 30-100 k EUR/an, capacite d'absorption du revenu global elevee, horizon transmission 15+ ans, patrimoine net 3-5 M EUR+. Risques 2026 : alerte budgetaire DRAC, requalification BIC en cas d'exploitation hoteliere/para-hoteliere, abus de droit (art. L. 64 LPF) sur SCI familiale fictive, vente a la decoupe sous surveillance (initiative Sites & Monuments PLF 2026 demande retablissement agrement Bercy/Culture). 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique via BreadcrumbPills). H1 "Monuments Historiques 2026.", 14 H2 (43 % interrogatifs), 32 H3, ~14 800 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Couleur d'accent : amber/or (patrimoine historique). - [Dispositif Malraux 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/dispositif-malraux): Page vitrine du dispositif Malraux (art. 199 tervicies CGI), reduction d'impot sur le revenu pour les depenses de restauration immobiliere effectuees dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) - dispositif PERENNE en SPR (volet QAD/NPNRU eteint au 31/12/2024 par la loi 2023-1322 art. 14, non reconduit LF 2025 ni LF 2026). Pivot fiscal : reduction d'impot 22 % en SPR avec PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine) approuve ou DUP (Declaration d'Utilite Publique), 30 % en SPR avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuve par decret en Conseil d'Etat. Plafond travaux 400 000 EUR sur 4 annees consecutives par foyer fiscal -> reduction max 88 000 EUR (PVAP) ou 120 000 EUR (PSMV). Imputation sur l'IR de l'annee de PAIEMENT des travaux (et non au prorata du calendrier travaux), report 3 ans des excedents non absorbes (vs 10 ans pour le deficit foncier - difference cle a noter). DIFFERENCIANT N 1 : HORS plafond niches 10 000 EUR (art. 200-0 A CGI confirme par doctrine BOI-IR-RICI-200-30 du 07/03/2024) - cumulable avec emploi a domicile, dons, garde d'enfants, versements PER (deduction du revenu, hors niches), deficit foncier (categoriel, hors niches). C'est l'unique reduction d'impot immobiliere a fort tonnage qui ne consomme pas le plafond 10 k EUR avec les Monuments Historiques (deduction et non reduction). Profil cible : TMI 41-45 % avec IR annuel >= 25 000 EUR sur plusieurs annees, plafond niches 10 000 EUR souvent deja sature, capacite financement 300-600 k EUR foncier+travaux, horizon 15 ans+, approche transmission patrimoniale (donation-partage + demembrement + decote 40 % minorite-illiquidite). Conditions cumulatives 5 piliers : (1) immeuble situe en SPR (Code patrimoine art. L631-1 a L631-5, plus de 900 SPR en France), (2) avis conforme ABF Architecte des Batiments de France art. L632-1 Code patrimoine + autorisation speciale prefet ou permis de construire avec prescriptions ABF, (3) restauration COMPLETE de l'immeuble (gros oeuvre, toiture, facades, menuiseries, systemes techniques) - travaux d'agrandissement-reconstruction-amenagement interieur pur exclus, (4) location nue residence principale du locataire 9 ans en continu, mise en location dans 12 mois apres achevement, ascendant/descendant interdit, (5) plafond 400 k EUR / 4 ans respecte. POINT FISCAL CLE : pas de plafond loyer (loyer libre, suit le marche) et pas de plafond ressources locataire (vs Denormandie/Jeanbrun) - point differenciant majeur pour qualite locative et profil de locataire premium. Sections de la page : Hero ("Loi Malraux 2026." H1 88 px sans-serif bold + 3 stats : 30 % / 400 k / Hors niches + insight card "L'unique levier fiscal hors plafond 10 000 EUR" + AMF disclaimer informatif), CashbackUSP "1 % cashback Hagnere Investissement" + HagnereInvestissementUSP "service cle-en-main", StatsSection 4 chiffres (30 % / 400 000 EUR / Hors niches / 900+ SPR), ProductSection (4 cartes mecanisme : Acquerir SPR / Restaurer ABF / Louer 9 ans residence principale / Imputer reduction sur IR), ProfilesSection (4 personas : TMI 41 IR 25k+, TMI 45 plafond niches sature, Investisseur foncier confirme cumul DF, Approche transmission SCI familiale IR), EligibilitySection (duo Oui/Non + ScoreCard 8,2/10 sur 64 dossiers Malraux 2024-25), ConditionsSection (5 conditions cumulatives : SPR / ABF / Restauration complete / Engagement 9 ans / Plafond 400 k 4 ans), DecisionSection (Choisir TMI 41-45 IR 25k+ / A comparer TMI 30 plafond niches sature / Eviter TMI 11 ou meuble ou SCI IS), ComparisonSection (vs Monuments Historiques deduction 100 % sans plafond / vs Denormandie 12-21 % dans plafond niches / vs Jeanbrun amortissement 9 ans / vs cumul Deficit foncier sur meme immeuble), MalrauxScenarios (3 tabs interactifs Bordeaux Saint-Pierre PSMV TMI 41 220k travaux 66 000 EUR / Vieux-Lyon PSMV TMI 45 400k plafond max 120 000 EUR / Toulouse Carmes PVAP TMI 41 cumul Malraux+DF 44 700 EUR), MethodSection (5 etapes CGP : statut SPR DRAC / audit pack operateur decomposition foncier-travaux / calibrage TMI IR / signature ABF avant demarrage / cumul Malraux+DF), WhyUsSection (ORIAS 23002291 + 5 raisons cabinet + citation refus 27 sur 64 dossiers Malraux 2024 = 42 %), MalrauxGuidesCluster (5 categories : pilier guide complet, comparatifs MH/Jeanbrun/Denormandie/DF/Pinel, cadre fiscal plafond niches Loc'Avantages, hub ecosysteme Jeanbrun+Denormandie, SPR liste 2026 Bordeaux/Lyon/Toulouse/Strasbourg/Aix), SimulatorTeaser (gradient amber/orange "Faire chiffrer votre projet Malraux par un conseiller independant"), FaqHomeStyle (6 Q-R : qu'est-ce que Malraux 2026 / hors plafond niches 10k pourquoi / pour qui / vs Denormandie / cumul Malraux+DF / 5 points avant signature), FinalCtaSection (statut SPR + ABF verifies / pack operateur audite / cumul Malraux+DF optimise). Cas type chiffre Bordeaux : Helene 48 ans medecin liberal IR 28 000 EUR/an, T2 Saint-Pierre 180k acquisition + 220k travaux ABF + 5,8k notaire = 405,8k cout total, taux PSMV 30 % sur assiette 220k = 66 000 EUR reduction sur 2 annees de paiement = ~33 000 EUR/an d'IR efface hors plafond niches 10 000 EUR. PIEGES A EVITER : confondre QAD/NPNRU (eteints 31/12/2024) avec SPR (perennes), demarrer travaux sans avis ABF (perte totale reduction), pack operateur surcote +30-60 % vs marche secondaire hyper-centre (decomposer foncier vs travaux, quote-part travaux ideale 50-70 %), vacance > 12 mois consecutive non justifiee (reprise totale), location ascendant/descendant interdite, location meublee/Airbnb interdite, SCI a l IS incompatible (IR uniquement art. 199 tervicies), revente avant 9 ans (reprise totale sauf deces invalidite 2-3 licenciement), oublier l'autorisation speciale prefet ou DUP (sans elle aucune reduction). Cumul strategique CLEF : Malraux + Deficit foncier sur le meme immeuble (BOI-RFPI-BASE-30-20-20250916). Travaux ABF prescrits = reduction Malraux 22-30 %. Travaux entretien hors-prescription + interets emprunt + charges courantes = deficit foncier 10 700 EUR/an sur revenu global, reportable 10 ans sur revenus fonciers. Sur operation 400 k EUR travaux Malraux + 80 k EUR hors-Malraux : economie totale ~125 000 EUR TMI 45 %. Top SPR cabinet 2026 : Bordeaux Saint-Pierre/Place Lafargue, Vieux-Lyon (PSMV approuve), Pentes Croix-Rousse, Toulouse Carmes Capitole, Strasbourg Grande Ile (PSMV), Aix-en-Provence centre ancien, Nantes Bouffay, Montpellier Ecusson (PSMV approuve 2018). Surcote prix m2 Malraux vs marche ancien hyper-centre +30 a +60 % - a auditer systematiquement. SCPI Malraux alternative ticket reduit (5-30 k EUR) : Urban Premium Urban MRX TDVM cible 5,7 % 2026, Drouot Estate Immocentre, contraintes AMF 65 % collecte affectee renovation Malraux. 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique via BreadcrumbPills). H1 "Loi Malraux 2026.", 14 H2 (43 % interrogatifs), 28 H3, ~14 800 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Couleur d'accent : amber/or (patrimoine architectural restaure). Hagnere Investissement (filiale) propose le service cle-en-main : recherche programmes SPR avec PSMV ou PVAP approuve chez operateurs partenaires audites, validation document urbanisme + statut ABF, decomposition foncier/travaux transparente, montage SCI familiale IR si pertinent, mise en location 9 ans avec choix locataire premium (loyer libre). - [Dispositif Deficit Foncier 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/dispositif-deficit-foncier): Page vitrine du regime du deficit foncier, mecanique d imputation directe sur revenu global codifiee a l article 156-I-3 du CGI couplee a l article 31 CGI sur les charges deductibles des revenus fonciers. Pivot fiscal : deduction (et non reduction d impot) au taux marginal d imposition + 17,2 % de prelevements sociaux sur la fraction non-intereprunt des charges (BOI-RFPI-BASE-30-20 du 16/09/2025). Plafond standard 10 700 euros par an d imputation sur revenu global ; plafond majore 21 400 euros par an pour la renovation energetique des passoires thermiques (DPE initial E, F ou G transforme en A, B, C ou D), prorogue jusqu au 31/12/2027 par la loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47 (anciennement initialement plafond LFR 2022-1499 art. 12 venant a echeance 31/12/2025). HORS plafond niches fiscales 10 000 euros art. 200-0 A CGI : avantage majeur vs Denormandie/Pinel/Malraux/Loc Avantages. Surplus du deficit reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs (art. 156-I-3 dernier alinea CGI). Engagement de location nue jusqu au 31/12 de la 3e annee suivant l imputation (art. 156-I-3 CGI), sortie anticipee = reconstitution du revenu global imposable des 3 annees + interets retard art. 1727 CGI + majoration 10-40 %. Exceptions sans reprise (BOI-RFPI-BASE-30-20 §380-440) : invalidite categorie 2 ou 3 (CSS), licenciement, deces du contribuable/conjoint/partenaire PACS, expropriation pour utilite publique, fusion de SCPI. PIEGES MAJEURS : (1) intereprunt non imputable sur revenu global, deductible UNIQUEMENT des revenus fonciers (art. 31-I-1 d CGI) avec 2 etapes obligatoires - intereprunt absorbes prioritairement par les loyers, seul l excedent de charges hors-intereprunt est imputable revenu global plafonne 10 700/21 400 ; (2) bascule en LMNP/meuble avant 3 ans = reprise totale (deficit foncier exclu du regime BIC) ; (3) travaux de reconstruction ou agrandissement EXCLUS - jurisprudence CE 16/12/2022 n 461335 dissociabilite des travaux (categorie par categorie si dissociables, globalement sinon) ; (4) SCI a l IS exclue (art. 206 CGI), seules SCI a l IR (art. 8 CGI) eligibles avec attribution dérogatoire 3 ans max possible vers l associe a la TMI la plus elevee (CE 18/10/2022 n 462497) ; (5) DPE initial E/F/G doit etre valide entre 1/1/2023 et debut travaux pour le plafond 21 400 (devis accepte ≥ 5/11/2022, paiement entre 1/1/2023 et 31/12/2027, travaux listes art. D. 319-16 CCH). CALENDRIER PASSOIRES : depuis 1/1/2025 logements G interdits a la location (loi Climat 2021-1104), F au 1/1/2028, E au 1/1/2034. Cette interdiction cree une fenetre 2026-2027 critique : decote acheteur passoires F/G de 15 a 40 % vs marche libre (PAP, Notaires de France 2026), combine au plafond majore 21 400 € pour la renovation. Sections de la page : Hero (3 stats 21 400 / 10 700 / 31/12/2027 + insight card "Hors plafond niches : le levier fiscal le plus puissant" + AMF disclaimer), JeanbrunCashbackUSP "1 a 3 % cashback sur acquisition" + HagnereInvestissementUSP service cle-en-main, StatsSection 4 chiffres (21 400 / 10 700 / 10 ans / 0 niches), ProductSection (4 cartes mecanisme : Acquerir bien locatif nu / Travaux eligibles 31-I-1 / Decomposer charges intereprunt / Imputer deficit revenu global), ProfilesSection (4 personas : Bailleur TMI 30 fonciers existants, Couple TMI 41 passoire F/G, TMI 45 immeuble rapport, SCI familiale IR), EligibilitySection (duo Oui/Non + ScoreCard 8,2/10 sur 312 dossiers cabinet 2024-25), ConditionsSection (5 conditions cumulatives : bien eligible / travaux eligibles / DPE pour 21 400 / engagement 3 ans / declaration 2044 reel), DecisionSection (Choisir TMI 30-41 fonciers existants / A comparer TMI 41-45 immeuble Malraux MH / Eviter TMI 11 ou meuble ou SCI IS), ComparisonSection (vs Jeanbrun amortissement long / vs Denormandie reduction d impot / vs LMNP BIC / vs Malraux 22-30 % SPR), DeficitFoncierScenarios (3 tabs interactifs Lyon T3 passoire F TMI 41 plafond 21 400 = 12 455 EUR an 1 / Montpellier T2 classique TMI 30 plafond 10 700 = 5 050 EUR an 1 / Reims immeuble 4 lots TMI 45+CEHR plafond 21 400 = 14 167 EUR an 1), MethodSection (5 etapes CGP : DPE-eligibilite energetique / decomposer ratio intereprunt-charges / calibrer ticket travaux saturer plafond / securiser justificatifs RGE engagement 3 ans / coherence patrimoniale globale), WhyUsSection (ORIAS 23002291 + 5 raisons cabinet + citation refus 28,5 % en 2024-25), DeficitFoncierGuidesCluster (5 categories : pilier guide complet, declaration 2044, comparatifs Jeanbrun/Denormandie/Malraux/MH/Loc Avantages, cadre fiscal plafond niches/revenus fonciers vs BIC, hub ecosysteme Jeanbrun+Denormandie+SCPI deficit foncier), SimulatorTeaser (gradient indigo/violet "Calculez votre deficit foncier en 3 minutes"), FaqHomeStyle (7 Q-R : qu est-ce que c est / pour qui / vs Denormandie / plafond 21 400 conditions / intereprunt piege / vente avant 3 ans / 5 points avant signature), FinalCtaSection. Cas type chiffre passoire F : Elodie 47 ans cadre sup TMI 41 % + 17,2 % PS, T3 80 m2 Lyon DPE F 180 k EUR + 60 k EUR travaux energetiques (PAC, isolation, menuiseries) - 12 k EUR aides MaPrimeRenov/CEE = 48 k EUR charge nette, plafond 21 400 EUR sature an 1, economie IR 8 774 + PS 3 681 = 12 455 EUR + ~26 600 EUR reportable 10 ans + sortie passoire avant interdiction 2028. Combinaisons gagnantes : deficit foncier + Denormandie sur 2 biens distincts (le DF n entre pas dans le plafond niches, le Denormandie oui), deficit foncier + Malraux sur le meme immeuble (BOI-RFPI-BASE-30-20-20250916 valide la coexistence des prescriptions ABF Malraux 22-30 % et des charges hors-prescription DF). Top profils a EVITER : TMI 11 % (effet fiscal trop faible 1 177 EUR sur 10 700), bascule LMNP avant 3 ans (reprise), travaux requalifiables reconstruction CAA Versailles 19/09/2024 vs CAA Toulouse 09/07/2024, achat passoire sans devis prechiffres (depassement budget = perte plafond 21 400). 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique via BreadcrumbPills). H1 "Deficit foncier 2026.", 18 H2, 48 H3, ~14 800 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Couleur d accent : indigo (continuite Jeanbrun + Denormandie). Hagnere Investissement (filiale) propose le service cle-en-main : recherche d immeubles passoires F/G a forte decote (-15 a -40 %), pilotage des travaux RGE pour atteindre le DPE A/B/C/D, montage SCI familiale IR avec attribution derogatoire si pertinent, suivi annuel 2044 + ajustements bail/RFR + gestion des reports 10 ans. - [Dispositif Groupements Forestiers 2026 - page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/dispositif-groupements-forestiers): Page vitrine des Groupements Forestiers (GFI agrees AMF loi PACTE 2019 / GFF historiques loi 1954) - le seul placement francais qui combine TROIS avantages fiscaux : credit d'impot DEFI Foret 25 % (art. 200 quindecies CGI - CREDIT depuis LF 2023, pas reduction), reduction IR-PME 18 % (art. 199 terdecies-0 AA CGI), exoneration IFI 75 % (art. 976 CGI), abattement Monichon 75 % en succession et donation (art. 793 II 2 et 3 CGI). Pivot fiscal : credit DEFI plafond 6 250 EUR celibataire / 12 500 EUR couple = credit max 1 562 / 3 125 EUR, REMBOURSABLE si IR insuffisant, engagement parts 8 ans (art. 200 quindecies VII), prorogation 31/12/2027 (loi 2023-580 du 10/07/2023). Alternativement IR-PME 18 % plafond 50 000 / 100 000 EUR de souscription = reduction theorique max 18 000 EUR ECRETEE a 10 000 EUR par plafond niches fiscales (art. 200-0 A CGI - les deux dispositifs sont SOUMIS au plafond, contrairement au MH ou au Malraux), engagement 5,5-7 ans, non remboursable. CUMUL DEFI + IR-PME INTERDIT sur la meme souscription. Au-dela de 25 000 EUR souscrits, l'IR-PME absolu est plus puissant. Exoneration IFI 75 % art. 976 CGI : les parts ne sont retenues que pour 25 % de leur valeur venale dans l'assiette IFI, sans plafond en euros, sous engagement gestion durable 30 ans + PSG agree CRPF + certificat DDT/DDTM < 2 ans + bilan decennal. Abattement Monichon 75 % art. 793 II : 75 % de la valeur venale exoneree de droits de mutation a titre gratuit (donations + successions), engagement 30 ans gestion durable repris par les beneficiaires, cumul possible avec abattement classique 100 000 EUR par enfant, NON cumulable avec Pacte Dutreil sur meme actif. PERFORMANCE indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France (lance 09/04/2025, 43 fonds, 1,687 Md EUR d'encours) : +5,29 % par an sur 10 ans (2015-2024, +67,4 % cumule), +3,76 % par an sur 27 ans (1997-2024, +170,8 % cumule). Decomposition : ~3,9 % revalorisation fonciere + ~1,4 % distribution annuelle. Performance 2025 : +4,32 %. PSG obligatoire surfaces > 20 ha (loi 2023-580 du 10/07/2023, seuil ABAISSE de 25 a 20 ha, decret 2023-1281 du 26/12/2023), alternatives < 20 ha = CBPS ou RTG. RISQUES PHYSIQUES : tempete (Lothar 1999 = 140 M m3, Klaus 2009 = 43 M m3), incendie (ete 2022 = 72 000 ha brules), scolytes 2018-2023 (30 M m3 epiceas Grand Est) - parade : diversification 15-100+ massifs sur GFI, mix essences resineuses-feuillues, certification PEFC/FSC, assurance tempete eligible DEFI Assurance 76 %, force majeure tempete reconnue par doctrine BOI-IR-RICI-60 (pas de reprise des avantages). FRAIS : entree 8-12 % typiques (DICI), gestion annuelle 0,8-1,5 %, ecart bid/ask revente 5-15 % en decollecte. LIQUIDITE LIMITEE : marche secondaire de gre a gre, delai cession 6-24 mois, horizon 15-20 ans recommande. NOUVEAUTE 2025 : agrement ELTIF 2.0 obtenu par certains GFI patrimoniaux le 11/03/2025 - permet rachats encadres pendant la vie du fonds. Sections de la page : Hero ("Groupements Forestiers." H1 88 px sans-serif bold + 3 stats 25 % / 75 % / 75 % + insight card "Le seul placement avec un triple avantage fiscal cumulable"), JeanbrunCashbackUSP + HagnereInvestissementUSP, StatsSection (4 chiffres : 25 % DEFI / 75 % IFI / 75 % Monichon / +5,29 % indice IEIF ASFFOR), ProductSection (4 cartes mecanisme : Souscrire GFI/GFF / Triple avantage fiscal / Mutualiser le risque / Preparer transmission), ProfilesSection (4 personas : TMI 30-41 patrimoine 500k-2M, dirigeant pic IFI > 2,5 M, cadre senior 55-65 ans transmission, sensibilite ESG actif tangible), EligibilitySection (duo Oui/Non + ScoreCard 7,9/10), ConditionsSection (5 conditions cumulatives : foret France / PSG > 20 ha / engagement DEFI 8 ans / engagement gestion durable 30 ans / plafond niches 10 000 EUR), DecisionSection (Choisir TMI 41-45 IFI > 1 M, A comparer TMI 30-41 ticket 12-25k, Eviter TMI 11 horizon < 8 ans), ComparisonSection (vs SCPI europeennes / vs Pacte Dutreil / vs Monuments Historiques / vs Assurance-vie luxembourgeoise), GffScenarios (3 tabs interactifs : Antoine DAF TMI 41 % DEFI 25 % 12 500 EUR souscrit = +17 300 EUR sur 15 ans TRI 7,3 % / Couple IFI 4 M EUR TMI 45 % IR-PME 18 % 100 000 EUR souscrit = +125 000 EUR sur 15 ans / Henri 65 ans transmission 500 000 EUR parts GFI = 74 580 EUR droits succession evites Monichon 75 %), GffGrowthChart (graphique SVG progression de 100 000 EUR sur 5/10/15/20/27 ans selon 3 profils prudent/median/dynamique au taux IEIF ASFFOR 3,76 / 5,29 / 6,2 % par an), MethodSection (5 etapes CGP : diagnostic profil / arbitrage DEFI 25 vs IR-PME 18 / audit frais caches 8-12 % / verification diversification essences / strategie sortie + transmission), WhyUsSection (ORIAS 23002291 + 5 raisons cabinet + citation 1 dossier sur 3 refuse), GffGuidesCluster (5 categories : pilier guide complet, comparatifs SCPI/Malraux/MH/Dutreil/DF, transmission donation succession IFI, cadre fiscal plafond niches LF 2026, hub ecosysteme), CtaTeaser (gradient indigo "Calibrer souscription en 45 minutes"), FaqHomeStyle (8 Q-R), FinalCtaSection. PIEGES MAJEURS : (1) confondre les 3 regimes IR (199 decies H ABROGE depuis LF 2023 / 200 quindecies CREDIT 25 % / 199 terdecies-0 AA REDUCTION 18 %), (2) ecrire "reduction d'impot 25 %" pour le DEFI (c'est un CREDIT remboursable depuis LF 2023), (3) confondre engagement DEFI 8 ans (parts) avec engagement gestion durable 30 ans (IFI/Monichon), (4) ecrire "hors plafond niches" pour DEFI ou IR-PME-GFI (FAUX - ils sont SOUMIS), (5) cumuler DEFI + IR-PME sur meme souscription (interdit, un seul avantage par versement art. 200 quindecies VII), (6) promettre "75 % de reduction d'impot" en confondant avec abattement succession Monichon, (7) sous-estimer frais 8-12 % et liquidite 6-24 mois, (8) acheter GFI etranger (belge, luxembourgeois - ineligibles aux avantages fiscaux francais). Profil ideal cabinet : TMI 41-45 % avec IFI > 1 M EUR + plafond niches 10 000 EUR non sature + horizon 15-20 ans + objectif transmission. Trois angles oceans bleus Hagnere : (1) audit transparent des frais caches 8-12 % et frais bid/ask en revente, (2) matrice decision GFF vs GFI vs foret en direct vs SCPI bois sur 6 criteres, (3) demembrement parts GFI + Monichon = effet boule de neige fiscal jusqu'a 90 % d'exoneration economique reelle. 4 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique). H1 "Groupements Forestiers 2026.", 14 H2 (43 % interrogatifs), 30 H3, ~13 800 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Couleur d'accent : indigo strict (parite Denormandie/Jeanbrun/Malraux/MH/Deficit Foncier). Hagnere Patrimoine accompagne des 5 000 EUR pour DEFI 25 %, 25 000 EUR pour IR-PME 18 %, et orchestre la transmission via demembrement + Monichon des 100 000 EUR de patrimoine forestier. - [Plan Epargne Retraite 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/plan-epargne-retraite): Page vitrine du Plan Epargne Retraite (PER) cree par la loi PACTE n 2019-486 du 22/05/2019 art. 71, codifie aux art. L. 224-1 a L. 224-40 Code monetaire et financier. Pivot fiscal : versements deductibles du revenu net global (art. 163 quatervicies CGI pour particuliers, art. 154 bis CGI pour TNS), economie d'IR immediate selon TMI 11/30/41/45 % HORS plafond niches 10 000 EUR (art. 200-0 A CGI : c'est une charge deductible, pas une reduction d'impot). Trois enveloppes unifiees par PACTE : (1) PER individuel PERIN (encours 82 Md EUR, 12,7 M titulaires) ouvert a tous - salaries, TNS, sans emploi, retraites - format assurance ou compte-titres ; (2) PER collectif PERCOL/PERECO (encours 32 Md EUR) ouvert a tous les salaries d'une entreprise, alimente par versements + interessement + participation + abondement employeur jusqu'a 7 689,60 EUR/an = 16 % PASS 2026, forfait social 0 % en TPE/PME < 50 salaries (loi PACTE) ; (3) PER obligatoire PERO/PERCAT (encours 27 Md EUR) successeur de l'art. 83, mis en place par DUE/accord collectif/referendum, cotisations employeur+salarie obligatoires deductibles dans la limite de 8 % de la remuneration brute (limite 8 PASS), categoriel possible cadres. Encours marche total fin 2025 : 136 Md EUR France Assureurs / AFG, 12,4 M titulaires (collecte +19 % sur 1 an). Plafonds 2026 calcules sur PASS N-1 (47 100 EUR pour versements 2026) : SALARIE 10 % revenus N-1 limite 8 PASS = 37 680 EUR maximum / 4 710 EUR plancher (10 % PASS N-1). TNS art. 154 bis CGI = 10 % du benefice + 15 % de la fraction comprise entre 1 et 8 PASS, soit jusqu'a 88 911 EUR (PASS 2026 confirme 48 060 EUR par arrete 22/12/2025). Mutualisation conjoint case 6QR declaration 2042. Report 3 ans des plafonds non utilises (extension a 5 ans LF 2026 a verifier texte par texte). Sortie : (a) capital total ou fractionne avec versements DEDUITS imposes au bareme IR sans abattement 10 % + plus-values au PFU 30 % (12,8 IR + 17,2 PS) - PER conserve 17,2 % PS, la hausse LFSS 2026 a 18,6 % cible AV/PEA ; (b) capital VV NON deduit exonere IR + PV PFU 30 % uniquement ; (c) rente viagere RVTG ou RVTO selon deduction. 6 cas deblocage anticipe art. L. 224-4 CMF : deces conjoint, invalidite 2/3, surendettement, cessation TNS apres liquidation judiciaire, expiration droits chomage, acquisition residence principale (sauf compartiment PERO obligatoire). Cas 1-5 = capital exonere IR (PS 17,2 % sur PV uniquement), cas 6 RP = capital impose comme echeance retraite. Succession PER ASSURANCE : avant 70 ans art. 990 I CGI abattement 152 500 EUR par beneficiaire mutualise AV+PER puis 20 % jusqu'a 700 k / 31,25 % au-dela, conjoint exonere art. 796-0 bis ; apres 70 ans art. 757 B CGI abattement 30 500 EUR GLOBAL puis droits succession classiques (point divergence majeur vs AV ou gains restent exoneres apres 70). Transferts loi PACTE art. L. 224-40 CMF : PERP/Madelin/PREFON/Article 83/COREM/CRH vers PER autorises avec frais plafonnes 1 % avant 5 ans / 0 % au-dela. Sections de la page (16 sections) : Hero (3 stats 45 % / 88 911 EUR / 152 500 EUR + insight card "Le PER ne se choisit pas, il s'arbitre" + AMF disclaimer), StatsSection 4 chiffres (88 911 EUR plafond TNS / 152 500 EUR transmission / Hors niches / 136 Md EUR encours), ProductSection (4 cartes : PERIN individuel / PERCOL collectif / PERO obligatoire / Transferts anciens), PerFiscalSimulator (composant client interactif TMI 11/30/41/45 % x versement 500-37 680 EUR, calcul economie IR immediate + effort net + ratio Etat finance), ProfilesSection (4 personas : Salarie TMI 30-41 / Cadre superieur TMI 45 + CEHR / TNS art. 154 bis / Dirigeant SAS art. 80 ter), PerProfilsCroissance (composant client recharts AreaChart 4 profils Prudent 2,5 / Equilibre 4 / Dynamique 6 / Ultra-dynamique 8 % x horizon 5-30 ans, slider versement annuel + horizon, capital projete par profil avec allocation type UC/Oblig/FondsEuro), PerScenarios (5 personas tabs : Marc salarie TMI 30 cadre 35 ans / Sophie cadre TMI 41 directrice 43 ans / Bernard TMI 45+CEHR DG 55 ans / Dr Lemoine TNS BNC 45 ans / Thomas dirigeant SAS holding 50 ans), ConditionsSection (5 conditions : plafond / engagement long terme / sortie au choix / profil de gestion / clause beneficiaire), DecisionSection (Choisir TMI 41-45 horizon long / A comparer TMI 30 / Eviter TMI 11 ou liquidite court terme), ComparisonSection (PER vs AV / vs SCPI vs PEA / vs PER entreprise / Transfert PERP-Madelin), MethodSection (5 etapes CGP : bilan 360 / arbitrage AV vs PER / versement optimal / contrat+profil / suivi+plan de sortie), EntrepriseSection (4 cartes PERCOL/PERO cle en main TPE/PME : audit dispositif / mise en place DUE-accord collectif / forfait social 0 % / communication salaries), WhyUsSection (ORIAS 23002291 + 5 raisons cabinet + citation 87 sur 312 demandes deconseillees 28 % en 2024-2025), PerGuidesCluster (5 categories x 17 guides existants : fondamentaux 4 / profils specialises 4 / sortie-transmission 4 / entreprise 2 / comparatifs 4), SimulatorTeaserSection (gradient indigo/violet "Bilan patrimonial 360 offert"), FaqHomeStyle (7 Q-R : interesse pour tous / plafond 2026 / fiscalite sortie / 6 cas deblocage / transmission / valeur CGP / volet entreprise), FinalCtaSection. ANGLES OCEAN BLEU vs concurrents (Linxea, Yomoni, Ramify, Nalo, Goodvest, banques traditionnelles) : (1) Bilan patrimonial 360 avant tout PER ; (2) Arbitrage chiffre AV vs PER selon TMI entree/sortie ; (3) Volet dirigeant SAS/TNS expert mutualisation conjoint case 6QR ; (4) Volet entreprise PERCOL/PERO cle en main TPE-PME (espace blanc CGP) ; (5) Simulateur "versement optimal" maximisant ratio economie/effort ; (6) Sortie capital fractionne optimisee fiscalement ; (7) Transmission 990 I/757 B + demembrement clause beneficiaire. PIEGES A EVITER : verrouillage long terme jusqu'a retraite, fiscalite sortie superieure au gain entree, choix mauvais profil de gestion frais 1,5 % vs 0,3 %, frais entree banques traditionnelles, succession "tout ou rien" decision post-70 = 100 % en 757 B vs AV ventilation, PERECO vs PERIN priorite oubliee saturer collectif avant individuel pour abondement x 4. Reformes recentes 2024-2026 : LF 2024 (loi 2023-1322) art. 7 retrait nouveaux PER mineurs depuis 1/1/2024, LFSS 2026 hausse PS PEA/AV a 18,6 % - PER conserve 17,2 %, PASS 2026 = 48 060 EUR (arrete 22/12/2025), abondement unilateral PERECO loi Partage Valeur 23/11/2023 jusqu'a 3 000 EUR (6 000 EUR avec accord interessement), forfait social 0 % en TPE/PME < 50 salaries (loi PACTE art. L. 137-15 CSS). 4 schemas JSON-LD (FinancialProduct + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique via BreadcrumbPills). H1 "Plan Epargne Retraite 2026.", 16 sections, ~14 200 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP affiches. Couleur d'accent : indigo/violet (coherence Denormandie/Jeanbrun/Malraux). 17 guides PER existants dans /guides-patrimoine/plan-epargne-retraite/ : per-vs-av-vs-scpi, per-tns, per-tns-2026, per-dirigeant-sas, plafond-per-2026, per-collectif-pereco, per-apres-70-ans, deduction-per-tmi, per-succession, transferer-perp-madelin-vers-per, per-et-ifi, combien-epargner-per, debloquer-per-cas-legaux, per-ou-assurance-vie, retraite-progressive-2026, retraite-dirigeant. CTA principal "Bilan patrimonial 360 offert 45 min en visio" (vise conversion 4-7 % vs 0,5-1,5 % marche en ligne robos type Linxea/Yomoni). Hagnere Patrimoine distribue le PER aupres de ses 3 ASSUREURS PARTENAIRES (memes que pour l AV francaise : AXA, Cardif, Vie Plus / Suravenir) avec la GRILLE TARIFAIRE CABINET COMMUNE : frais de versement degressifs (2 % jusqu a 50 000 EUR / 1,5 % de 50 000 a 100 000 EUR / 1 % de 100 000 a 250 000 EUR / sur mesure au-dela, reductibles en cas d autres souscriptions en parallele), gestion assureur incompressible 0,45 %/an, honoraires cabinet degressifs sur mesure formalises dans la lettre de mission MIF II/DDA et le rapport d adequation, 0 % d arbitrage et 0 % de sortie/rachat, frais des UC variables selon l allocation. Ticket d entree des 500 EUR (ou 50 EUR/mois en versements programmes). Service complet : choix contrat assureur ou compte-titres, allocation sur-mesure UC (ETF monde, SCPI europeennes, private equity, fonds €), suivi annuel pilotage tactique, plan de sortie 5-10 ans avant retraite. Volet entreprise PERCOL/PERO : audit du dispositif optimal, redaction DUE ou accord collectif, choix de l'organisme assureur, parametrage abondement, articulation interessement et participation, communication aux salaries, suivi annuel. - [Plan Epargne Retraite Entreprise 2026 — page vitrine PERCOL + PERO TPE/PME](https://www.hagnere-patrimoine.fr/plan-epargne-retraite-entreprise): Page vitrine 100 % dediee au PER d'entreprise (PERCOL collectif volontaire + PERO obligatoire categoriel) cle en main pour les dirigeants TPE/PME 1 a 249 salaries. Cadre juridique : loi PACTE n 2019-486 du 22/05/2019 art. 71, codifie aux art. L. 224-9 a L. 224-29 CMF (PER collectif), art. L. 224-13-1 CMF (PERO categoriels), articule avec art. L. 137-15 et L. 137-16 CSS (forfait social) et art. 81 19 ter b CGI (exoneration IR abondement). Trigger reglementaire majeur 2025-2028 : loi Partage de la Valeur n 2023-1107 du 29/11/2023 + decret 2024-690 du 05/07/2024, obligation experimentale pour les entreprises 11-49 salaries beneficiaires (benefice net fiscal au moins egal a 1 % du CA pendant 3 exercices consecutifs) de mettre en place AU MOINS UNE des 4 mesures eligibles : PPV / interessement / participation / abondement PERCOL-PERO. 30 000 a 40 000 PME a equiper d'ici fin 2027 sur les 145 000 PME 10-249 salaries en France. CHIFFRES CLES 2026 : PASS 48 060 EUR (decret 2025-1234 JO 26/12/2025), abondement employeur PERCOL plafond 16 % PASS = 7 689,60 EUR/an et par salarie (plafonne a 300 % du versement salarie, art. 81 19 ter b CGI), abondement unilateral PERCOL LPV 3 000 EUR/an (6 000 EUR avec accord interessement, art. L. 3332-11-1 C. trav. modifie), plafond deduction PERO art. 83 2 CGI = 8 % x min(remuneration brute ; 8 PASS) = 30 758,40 EUR/an maximum, plafond PERIN art. 163 quatervicies CGI = 10 % revenus pro N-1 plafonnes 8 PASS = 38 448 EUR/an. FORFAIT SOCIAL 2026 : 0 % en TPE/PME moins de 50 salaries (loi PACTE art. L. 137-15 CSS 8), 16 % avec fonds PME 7 % (L. 137-16 al. 4 CSS), 20 % standard, 10 % LPV depuis 01/01/2026 sur abondement unilateral, 8 % prevoyance entreprises 11+ salaries. CSG/CRDS 9,7 % patronale toujours due. LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025) : PS PER assurance et AV passent de 17,2 % a 18,6 % sur encours liquides apres 01/01/2026 (hausse prelevement de solidarite +1,4 pt). 5 CRITERES OBJECTIVES PERO art. R. 242-1-1 CSS (limitatifs et obligatoires) : (1) cadres/non-cadres au sens AGIRC-ARRCO, (2) tranches T1/T2 de remuneration, (3) categorie conventionnelle, (4) sous-categories conventionnelles, (5) anciennete plafonnee 12 mois - toute autre segmentation = presomption non-objectivite + redressement URSSAF. JURISPRUDENCE PERE verifiee 2022-2026 : Cass. soc. 30/03/2022 n 20-15.022 Bull. (frais sante/prevoyance/retraite panier global URSSAF), Cass. soc. 04/10/2023 n 22-12.387 Bull. (egalite de traitement par categorie objective), Cass. 2e civ. 19/10/2023 n 21-20.366 Bull. (validation cadres dirigeants vs cadres R. 242-1-1 CSS), Cass. 2e civ. 05/12/2024 n 22-23.844 (sous-categorie cadres senior +5 ans non opposable car anciennete plafonnee 12 mois R. 242-1-1 CSS), CE 16/02/2024 n 472835 (report 3 ans plafond art. 163 quatervicies CGI applicable meme sans declaration initiale d'intention). 6 CAS DEBLOCAGE ANTICIPE art. L. 224-4 CMF : deces conjoint/PACS, invalidite 2/3 cat. (L. 341-4 CSS), surendettement, cessation TNS post-LJ, expiration ARE chomage, acquisition residence principale - SAUF compartiment PERO obligatoire C3 exclu de la RP (L. 224-4 III CMF). 17 SECTIONS DE LA PAGE : (1) Hero (H1 "PER d'entreprise 2026" + 3 stats hero "30 jours ou rembourse" / "0 % forfait social TPE" / "7 689,60 EUR abondement max" + insight card "Le seul cabinet qui equipe vos salaries ET optimise votre remuneration de dirigeant" + sticky 3 etapes), (2) StatsSection 4 chiffres (7 689,60 EUR abondement / 0 % forfait social / 30 758 EUR plafond art. 83 / 145 000 PME cible LPV), (3) ProductSection 4 cartes (PERCOL volontaire / PERO categoriel / Cumul PERCOL+PERO / Conformite LPV 2023-1107), (4) PereComparator (composant client 12 criteres tabs Tous/Fiscal/Juridique/Usage avec verdict "PERCOL si moins de 50 sal" vs "PERO si TMI 41-45 cadres"), (5) ProfilesSection 3 tailles (TPE 1-9 / PME 10-49 / PME 50-249), (6) PereSimulator (composant client interactif SPLIT entreprise + dirigeant - DIFFERENCIANT MAJEUR vs marche : effectif 1-250 / salaire moyen 22-120 k / abondement 500-7 689 EUR / TMI dirigeant 11-30-41-45 + CDHR LFSS 2026 / versement dirigeant 0-38 448 EUR - calcul cout net entreprise apres IS+forfait social ET economie IR personnelle dirigeant), (7) PereScenarios (composant client 6 personas tabs : Maxime Lefranc SaaS Paris 11e 22 salaries Serie A 8 M ARR 3,4 M / Sophie Marchand agence Bordeaux 8 salaries SASU TMI 41 / Bernard Chazelles mecanique aero Saint-Etienne 67 salaries transmission fils 2031 / Dr Ines Bouanani SELARL ophtalmo Lyon 4 associees 5 salariees / Caroline Dervieux DRH PME agro Pays-de-Loire 187 salaries refonte LPV / Antoine Reverdy holding 150-0 B ter Aix 18 salaries filiale CDHR neutralisee), (8) ConditionsSection (5 conditions : DUE accord collectif referendum 2/3 / beneficiaires anciennete 3 mois max L. 3342-1 / 6 types versements / 5 criteres categories objectives R. 242-1-1 / transferts L. 224-40 CMF 1 % avant 5 ans), (9) DecisionSection (4 verdicts : TPE moins 11 PERCOL DUE + PERIN dirigeant / PME 11-49 PERCOL+interessement LPV / PME 50+ PERCOL+PERO cumul / Refonte audit 2e avis), (10) ComparisonSection (7 dimensions Hagnere vs Fintech vs Assureur direct vs Banque : bilan dirigeant integre / tarif public transparent / honoraires fixes vs commissions / delai 30 jours / conseil 1-to-1 par salarie / architecture multi-assureurs / coherence Dutreil-cession), (11) MethodSection 4 etapes "PERE Express 30 jours" (J+0/+7 audit-cadrage / J+7/+15 redaction DUE-accord / J+15/+25 deploiement-paie Payfit-Silae-ADP / J+20/+30 communication salaries 1-to-1 adhesion 65-75 % vs 22 % marche), (12) ConformiteLpvSection (audit obligation LPV 7 jours signe CIF + 4 mesures eligibles + alerte premier controle URSSAF 2026), (13) TarifsSection PUBLICS - DIFFERENCIANT MAJEUR vs marche (Audit PERE 4 500 EUR forfait + Deploiement complet 8 500 EUR forfait clé en main + Suivi annuel 3 600 EUR/an, tenue compte 12-15 EUR/sal/an, 0 % entree, 0 % arbitrage, lettre mission CIF L. 541-1 CMF zero retrocession au cabinet), (14) PartnersSection 12 assureurs ACPR (Generali Patrimoine S&P A+ PERO TPE-PME 2025 / AXA AA- / BNP Paribas Cardif A+ / Arial CNP A / Sogecap A / AG2R La Mondiale Fitch A+ / Swiss Life A+ / Abeille Aema A / Groupama A / ACM Vie CM-CIC Moody's Aa3 / Amundi ESR 2 200 Md+ encours leader / Natixis Interepargne A+ N2), (15) WhyUsSection 6 raisons (Independance ORIAS+CIF+COA+COBSP / Audit PERE chiffre offert / Architecture multi-assureurs / Volet dirigeant integre / Delai 30j ou rembourse / Conseil 1-to-1 par salarie), (16) SimulatorTeaserSection (renvoi vers split simulator), (17) FAQ HomeStyle 10 questions (PERCOL vs PERO / obligation LPV / president SAS double / cout abondement TPE / risque URSSAF categories / delai mise en place / forfait social explication / honoraires vs courtier / refonte PEE-PERCO existant / adhesion salaries) + FinalCtaSection. ANGLES OCEAN BLEU IDENTIFIES (10 angles via Agent benchmark 12 concurrents Eres-Epsor-Generali-AXA-banques) : (1) PER d'entreprise qui enrichit aussi le dirigeant (split simulator) / (2) Audit LPV 2023-1107 livre en 7 jours / (3) Honoraires fixes zero retrocession (4 500+8 500+3 600) / (4) Mise en place 30 jours ou rembourse / (5) 2e avis independant sur PERCOL existant / (6) Conseil 1-to-1 par salarie adhesion 65-75 % / (7) Coherence PERE + transmission Dutreil + cession entreprise / (8) Cumul PERE + PERIN + holding patrimoniale / (9) Sortie capital fractionnee piloitee / (10) Cabinet local conseiller nomme SLA 24h. ESPACES BLANCS CONCURRENTIELS (5 angles que personne ne fait) : split simulator dirigeant/salarie, cas chiffres SAS dirigeant beneficiaire PERO sa propre societe, sortie capital fractionnee x cession Dutreil, comparatif effet de seuil 50 sal forfait social, pricing public detaille par taille. 5 schemas JSON-LD (Service + FinancialProduct + Article + FAQPage + BreadcrumbList). H1 "PER d'entreprise 2026", 17 sections, 1 H1 + 17 H2 + ~50 H3, ~9 800 mots, palette indigo/violet (coherence Denormandie/Jeanbrun/Malraux/PER particulier/CCL). OG image 1200x630 webp 3D glassmorphism navy/indigo/violet/gold. CTA principal "Audit PERE offert 45 min en visio" (taux conversion cible 5-8 % vs 0,5-1,5 % marche fintech). - [Placements financiers](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements): Assurance vie, PER, SCPI, private equity, produits structures, fonds euros. - [Usufruit de SCPI — investir](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/usufruit-scpi): Souscription usufruit SCPI avec France Valley et Wenova AM. Simulateur TRI, mecanisme detaille, 6 profils investisseurs, comparatif PP/USU/NP. - [Contrat de capitalisation luxembourgeois 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/contrat-capitalisation-luxembourgeois): Page vitrine du Contrat de Capitalisation Luxembourgeois (CCL), produit jumeau de l'AVL regi par la loi luxembourgeoise du 7 decembre 2015 (texte coordonne 14/02/2025) et supervise par le Commissariat aux Assurances (CAA, LC 26/1 du 28/01/2026). DIFFERENCES FONDAMENTALES vs AVL : (1) PAS de clause beneficiaire, integre la succession civile, NE BENEFICIE PAS des art. 990 I (152 500 EUR/benef.) ni 757 B (30 500 EUR) ; (2) ACCESSIBLE AUX PERSONNES MORALES (SAS, SARL, SCI a l'IS, holdings post-cession 150-0 B ter) - AVL strictement interdite aux PM ; (3) DONATION NP/USUFRUIT possible avec conservation antériorité fiscale (BOI-RPPM-RCM-30-10), impossible en AVL. Triangle de securite identique : super-privilege art. 118-119 loi LU 2015. Hors loi Sapin 2. Multi-devises EUR/USD/CHF/GBP. FISCALITE PP (art. 125-0 A CGI) : avant 8 ans PFU 30 % gains, apres 8 ans abattement 4 600/9 200 EUR + 7,5 %/12,8 % + 17,2 % PS (LFSS 2026 maintient 17,2 % AV/capi). Convention France-Luxembourg 20/03/2018 (BOI-INT-CVB-LUX-10) = neutralite fiscale. FISCALITE PM IS (art. 238 septies E CGI) : imposition annuelle FORFAITAIRE = capital × 105 % × TME × 25 % IS. Exemple 1 M EUR + TME 3,2 % = base 33 600 EUR/an × 25 % = 8 400 EUR/an. Differe fiscal puissant. Exit tax art. 167 bis exclue. IFI fraction immo (art. 974). 3916-bis annuelle (penalite 1 500 EUR/contrat). DEMEMBREMENT NP/UF (point fort) : barème art. 669 CGI selon âge usufruitier (40 ans NP 30/UF 70, 65 ans NP 60/UF 40, 78 ans NP 70/UF 30). Au décès usufruitier : reconstitution gratuite pleine propriété (art. 1133 CGI). Cumul abattement art. 779 I (100 000 EUR/parent/enfant 15 ans) + saut générationnel art. 784 A + abattement PE art. 790 B (31 865 EUR). PARTENAIRES 11+ : Lombard International (250 k), Wealins (250 k), Cardif Lux Vie (250 k), Vitis Life (125 k), OneLife/Utmost (250 k), AXA Wealth Europe (300 k AA S&P), Sogelife (300 k), Generali Lux/Baloise (125 k), CNP Lux (500 k), SwissLife Lux, Allianz Life Lux. Sections page (16) : Hero, StatsSection (258,7 Md EUR provisions LU / Sans plafond / 11+ assureurs / Hors Sapin 2), ProductSection 4 cartes (Triangle / FID-FAS-FIC / PM / Crédit Lombard), CclComparatorAvl tableau 12 critères côte à côte avec verdicts éditoriaux ("Privilégier AVL si..." / "Privilégier CCL si..."), ProfilesSection 4 personas (HNW transmission / PM / Expatrié / Famille), CclSimulatorDemembrement composant client interactif (3 sliders : valeur 250 k-5 M / âge 40-90 / nb enfants 1-4) calcul barème 669 CGI + abattement 779 I + droits 777 CGI + comparaison économie vs PP, CclScenarios 5 cas chiffrés (Catherine HNW Aix 1,5 M économie 230 k / Holding Méridian 150-0 B ter 1,2 M différé fiscal 90 k/an / Pierre expatrié Singapour 800 k antériorité 22 k / SCI Vauclair Lyon 500 k Lombard 300 k / Famille Roussillon saut gén. 2 M économie 420 k), ConditionsSection 5 conditions, DecisionSection (Choisir PM ou démembrement / Comparer < 70 ans transmission classique AVL / Éviter < 250 k EUR), ComparisonSection 4 cartes (CCL vs AVL / vs AV France / vs Compte-titres PM / vs Crédit Lombard), MethodSection 5 étapes CGP, EntrepriseSection volet PM 4 cartes (audit IS PV latentes / 238 septies E / 150-0 B ter / Lombard PM), PartnersSection 7 partenaires affichés, WhyUsSection (citation 38 sur 124 demandes 2024-25 réorientées AVL ou cumul = 31 %), SimulatorTeaserSection, FaqHomeStyle 8 Q-R, FinalCtaSection. ANGLES OCEAN BLEU vs concurrents (Ramify/Solidus/Avnear/Auguste/Fortuny/Lombard direct/Cardif direct) : (1) Comparatif AVL vs CCL côte à côte 12 critères avec verdicts ; (2) Simulateur démembrement chiffré 669 CGI ; (3) Cas trésorerie SAS 150-0 B ter pas-à-pas ; (4) Spécialiste PM audit IS PV latentes ; (5) Crédit Lombard CCL synergie ; (6) Expatriation antériorité conservée ; (7) Multi-assureur 7-10 vs banque privée mono-fournisseur. PIEGES : confondre CCL/AVL, CCL PP sans plan transmission programmé, PM sans simuler intérêts forfaitaires, donation sans acte notarié, assureur sans super-privilège, EUR si vie aux EAU, 3916-bis oublié, zone grise PV démembrement (Sénat Daubresse 26107190 1/1/2026 attente). 5 schemas JSON-LD (Service + FinancialProduct + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList auto). H1 "Contrat de Capitalisation Luxembourgeois.", 16 sections, ~9 200 mots. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP. Couleur indigo (cohérence Denormandie/Jeanbrun/Malraux/PER). Hagnere Patrimoine accompagne des 125 k EUR : choix contrat assureur, allocation sur-mesure UC, structuration holding ad hoc avant CCL, acte notarié de donation NP, suivi annuel pilotage tactique + 3916-bis + suivi IS forfaitaire pour PM. - [Contrat de Capitalisation francais 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/contrat-capitalisation): Page vitrine du Contrat de Capitalisation francais (CC), produit assurantiel sans alea de vie regi par le Code des assurances francais (art. L. 132-1 et s.), distinct de l'AV. CIBLE PRIORITAIRE : SCI a l'IS familiale, SAS holding, FRUP, association lucrative ; CIBLE SECONDAIRE : particuliers HNW satures sur abattement 990 I AV, transmission par demembrement aux petits-enfants. AVANTAGES vs AV : (1) ouvert aux personnes morales a l'IS - l'AV est PP-only ; (2) donation NP demembree avec antériorité fiscale conservée (art. 669 + 1133 CGI, BOI-RPPM-RCM-20-10-20-10 §200, BOI-RPPM-RCM-20-10-20-50 purge PS sur PV latentes au deces UF) - impossible en AV ; (3) antériorité fiscale conservée par les heritiers (abattement 4 600/9 200 EUR + taux 7,5 % maintenus). INCONVENIENTS vs AV : pas de clause beneficiaire civile (art. L. 132-12 C. ass. reservee AV), pas d'art. 990 I (152 500 EUR/benef.) ni 757 B (30 500 EUR), integration actif successoral. AVANTAGES vs CCL : ticket bas (5 000 EUR PP / 50 000 EUR PM vs 125 000 EUR CCL), simplicite Code assurances FR, frais souvent inferieurs sur premiers 500 KEUR. AVANTAGE vs Compte-Titres PM : differe fiscal art. 238 septies E CGI (forfait 105 % × TME × IS, fige toute la duree) vs imposition annuelle PV/dividendes/mark-to-market en CT ; frais CC deductibles a l'IS. FISCALITE PP (art. 125-0 A CGI) : avant 8 ans PFU 30 % ; apres 8 ans abattement 4 600/9 200 EUR + 7,5 % IR sur 150 KEUR premiers + 17,2 % PS. LFSS 2026 art. 12 (loi 2025-1403) : PS expressement maintenus 17,2 % AV+CC (PEA + PER assurance passent a 18,6 %). FISCALITE PM IS (art. 238 septies E CGI) : base imposable annuelle = capital × 105 % × TME mois souscription (fige toute la duree). TME 2026 ~3,2-3,4 % (Banque de France webstat). Exemple 1 M EUR + TME 3,3 % : base 34 650 EUR/an × 25 % IS = 8 663 EUR/an decaisses. Regularisation au rachat sur PV reelle. SOUSCRIPTEURS ELIGIBLES : PP residentes FR + PM a l'IS (SAS, SARL, SCI a l'IS sur option art. 206-3 CGI, SA, FRUP, mutuelles, asso lucratives) + conjoint commun en biens (vigilance recompense art. 1437 C. civ.). EXCLUS : SCI a l'IR, BIC/BNC, micro-entreprise. DEMEMBREMENT NP/UF : convention obligatoire UF/NP (pouvoirs rachat et arbitrage), barème art. 669 CGI selon âge UF (65 ans NP 60/UF 40, 74 ans NP 70/UF 30). Au deces UF : reunion gratuite UF/NP en pleine propriete art. 1133 CGI + purge PS sur PV latentes BOI-RPPM-RCM-20-10-20-50 + antériorité fiscale conservee chez NP devenu PP. Vigilance art. 774 bis CGI (LF 2024 art. 26) sur quasi-usufruit converti en somme d'argent. Saut generationnel petit-enfant : abattement 790 B 31 865 EUR/PE renouvelable 15 ans + mandat a effet posthume art. 812 C. civ. JURISPRUDENCE : Cass. com. 19/03/2025 n° 23-22.182 Bull. (art. 774 bis quasi-usufruit), CE 26/05/2021 n° 428187 (forfait 238 septies E ref historique), BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 du 26/09/2024. PARTENAIRES 12 : Spirica (CAA, leader courtage CGP, 700+ UC, 21+ SCPI, 38+ ETF, ouvert SCI IS holdings FRUP, ticket 1 KEUR PP / 50 KEUR PM), Generali Vie (Himalia 30 KEUR / Platinium 75 KEUR, 800+ UC, mandat 8 SDG, FRUP), CNP Assurances (SCR 245 % top, expertise PM atypiques asso fondation congregation, ticket 5/30 KEUR), AXA Thema (AA-, 12 mandats EDRAM/DNCA/Sycomore, 30-50 KEUR), SwissLife France (700 UC, 40 ETF, 5/25 KEUR), Suravenir (CM Arkea, frais UC 0,60 % bas, 1/50 KEUR), Cardif Elite Capi PM (BNP, 100 KEUR, ~200 UC selectionnees, variante 100 % UC), Apicil (mutualiste, frais UC 0,84 %, 1/10 KEUR), Allianz Vie (S&P AA, mandat Allianz GI, 5/30 KEUR), Sogecap (SG/Boursorama, fonds € PB 3,12 % 2025, 5/25 KEUR), Groupama Gan Vie (mutualiste, 5/25 KEUR), Abeille Assurances (Aema, Natixis Interepargne, 3/20 KEUR). Excluss du bandeau : Predica (captif CA), ACM Vie (captif CM-CIC), Ageas (gamme reduite). 17 SECTIONS : Hero (3 stats hero "PM accessibles" / "3,3 % forfait fiscal" / "5 000 EUR ticket" + insight card "Le placement assurantiel pour les PM a l'IS"), StatsSection 4 chiffres (3,3 % forfait / PM accessibles / 17,2 % PS maintenus / Demembrement art. 669+1133), ProductSection 4 cartes (PM access / Differe fiscal 238 septies E / Demembrement NP/UF / Cumul AV+CC), CcComparatorAv 12 criteres avec verdict "Privilegier CC si SCI IS, donation NP, AV saturee 990 I, saut generationnel" vs "Privilegier AV si PP transmission hors succession civile, < 70 ans 990 I, beneficiaire hors lien parente", ProfilesSection 4 personas (SCI IS-SAS-FRUP / HNW saturee 990 I / Transmission 3G / Fondation-asso-mutuelle), CcSimulatorDemembrement composant client (3 sliders valeur 250 k-5 M / age 40-90 / nb enfants 1-4 + toggle donation conjointe), CcScenarios 5 cas chiffres tabs (Brassart SCI IS Annecy 400 k +28 k 10 ans / Vandenberghe holding 150-0 B ter Bordeaux 1,8 M +52 k 8 ans / Lefebure HNW Neuilly 600 k -180 k droits / Bonnefoy transmission 3G Lyon 350 k mandat posthume 812 C. civ. -70 k droits / Fondation Saint-Eustache FRUP Paris 1,6 M +6 300 EUR/an), ConditionsSection 5 conditions (Souscripteurs eligibles / Differe fiscal 238 septies E / Demembrement / Transmission successorale / Strategie globale), MethodSection 5 etapes (Bilan 360 / Arbitrage AV-CC-CCL-CT / Selection assureur 12+ / Acte notarie donation NP / Pilotage rachats programmes), ComparisonSection 4 cartes (CC vs AV / CC vs CCL / CC vs CT societe / CC + Credit Lombard), PartnersSection 12 assureurs, WhyUsSection (citation Quentin reorientation 28 % cf. memoire), SimulatorTeaserSection, FaqHomeStyle 10 Q-R (CC vs AV / SCI IS souscrire / forfait 238 septies E / donation NP / saut generationnel / poche libre 150-0 B ter / frais 2026 / rachat PP fiscalite / Lombard / FRUP eligible), FinalCtaSection. ANGLES OCEAN BLEU (5) : audit 360 societe + dirigeant en miroir / architecture donation NP demembree petits-enfants cle en main avec mandat posthume / CC poche libre 40 % apport-cession 150-0 B ter (espace blanc bancaire) / tresorerie SCI IS dormante activee / capitalisation FRUP-asso avec rachats programmes pour oeuvres. PIEGES : SCI IR ne peut pas (refus assureur), pas de clause beneficiaire civile, pas 990 I/757 B, fonds € en PM defavorable (PB 3 % < forfait 3,465 %), heritiers hors ligne directe 60 %, demembrement sans convention = risque art. 774 bis. 5 schemas JSON-LD. H1 "Contrat de Capitalisation 2026.", 17 sections, ~9 500 mots. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP. Couleur indigo (coherence pages soeurs). CTA principal "Réserver mon bilan patrimonial · 45 min offertes" (taux conv cible 5-8 %). - [Private Equity 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/private-equity): Page vitrine du Private Equity (capital-investissement non coté) HNW France 2026. Performance France Invest x EY 2025 : TRI net 10 ans 13,3 %, top quartile 25,4 %, bottom quartile -6,2 %, spread 1er/4e quartile +31 points, étude 1 262 fonds. Surperformance vs CAC 40 NR +4,3 pts/an (×4,2 vs ×2,4 sur 100 € investis 10 ans). Marché France 2025 : 42,9 Md€ levés (+10 % record post-2022), 36,4 Md€ investis dans 2 904 entreprises, ~135 Md€ encours, 1 200 fonds actifs, 6,8 Md€ collectés auprès des particuliers (×4 vs 2019). PIVOT JURIDIQUE : 4 régimes fiscaux préférentiels distincts. (1) FCPR fiscal art. 163 quinquies B CGI : exonération totale IR plus-values après 5 ans + PS 17,2 % maintenus (LFSS 2026 régime FCPR fiscal préservé vs PEA/PER/CTO passés à 18,6 %), quota 50 % titres non cotés EEE (art. L. 214-28 CMF), conservation 5 ans + réinvestissement distributions + détention < 25 % du fonds. (2) FPCI art. 163 quinquies B II : réservé investisseurs avertis (ticket minimum 100 k€ art. 423-49 RG AMF ou actif net ≥ 500 k€), même régime fiscal que FCPR fiscal, souplesse stratégique HNW. (3) PEA-PME art. L. 221-32-1 CMF : plafond 225 000 € (cumul PEA classique 150 k€), exo IR après 5 ans + PS 18,6 %, parts FCPR/FPCI/ELTIF labellisées éligibles. (4) AV luxembourgeoise UC PE FAS/FID : abattement 152 500 €/bénéficiaire art. 990 I CGI avant 70 ans, super-privilège, triangle de sécurité, frais d'enveloppe 0,5-1 %/an, accès dès 250 k€. (5) Holding patrimoniale IS : régime mère-fille art. 145/216 (95 % exo dividendes), titres de participation art. 219 I a quinquies (88 % exo PV LT après 2 ans), cumul Pacte Dutreil art. 787 B 75 % abattement transmission. APPORT-CESSION 150-0 B TER : loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 16 a porté le seuil de remploi à 70 % (vs 60 %) sur 36 mois (vs 24) avec conservation 5 ans pour les cessions ≥ 21/02/2026. FCPR/FPCI/SLP/SCR éligibles sous quota titres opérationnels (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20). Activités exclues post-LF 2026 : promotion immobilière, marchand de biens, gestion/location d'immeubles. CARRIED INTEREST art. 80 quindecies CGI : régime PV mobilières (PFU 31,4 % LFSS 2026) si conditions cumulatives (co-investissement 1 % actif fonds ou 0,25 % > 1 Md€ + hurdle 8 % + conservation 5 ans + risque réel) ; sinon traitement salaire. ELTIF 2.0 règlement UE 2023/606 du 15/03/2023 (applicable 10/01/2024) : suppression ticket 10 k€ + suppression test patrimoine 100 k€ + ouverture retail. Fonds evergreen liquidité trimestrielle (gates 5 % NAV, lock-up minimum 12 mois). 6 VERTICALES : LBO/Buyout (TRI 12-18 % / 5-8 ans, 45 % marché, leverage 4-6× EBITDA), Venture (8-25 % top quartile / 8-12 ans, power law), Growth/Capital-développement (10-15 % / 6-10 ans), Infrastructure (8-12 % / 10-15 ans, cash yield 4-6 %/an, hedge inflation), Private Debt unitranche/mezzanine/direct lending (6-9 % / 4-7 ans, distributions semestrielles), Secondaires (10-14 % / 5-7 ans, j-curve raccourcie, marché mondial 226 Md$ record 2025). PARTENAIRES 12+ : Altaroc (Odyssey 2026, 100 k€, 4-5 GP captifs Tier-1 Apollo/KKR/Hellman & Friedman, FPCI→SLP), Moonfare (25-50 k€, plateforme digitale paneuropéenne KKR/EQT/Carlyle), Eurazeo (Principal Investments + Wealth Solutions, 1-30 k€, ELTIF 2.0 retail), Tikehau Capital (1-100 k€, 47 Md€ AUM), Ardian (Access ELTIF evergreen + Private Wealth, 176 Md$ AUM), Apax Partners (100 k€+, mid-cap TMT/healthcare/services, 65 Md$ AUM), Wendel (holding cotée + private equity propriétaire), Bridgepoint (100 k€+, 27 Md€ AUM EU mid-market), Bpifrance Entreprises 1/2/3 (500 €, FCPR retail public, 1 200+ entreprises, TFAM 3,92 %), Peqan (10-100 k€, FCPR retail français), Carmignac ELTIF Evergreen (5 k€, lancement 31/03/2026, fenêtres mensuelles entrée + trimestrielles sortie), Andera Partners / Iris Capital / Opale Capital (30-100 k€, pure-players français mid-cap). 6 PERSONAE CHIFFRÉS (calculs vérifiés 4 chiffres significatifs) : Étienne DAF Lyon TMI 45 % 150 k€ FCPR fiscal 10 ans → 425 938 € brut, 378 477 € net après PS 17,2 %, +35 320 € vs CTO PFU 31,4 % ; Maxime ex-fondateur SaaS Bordeaux cession 4 M€ 850 k€ FPCI dynamique 14 % 10 ans → 3 150 698 € brut (1,14^10 = 3,7072), sursis IR 360 k€ différé ; Dr Camille Lefranc radiologue SELARL Bordeaux 200 k€ FPCI équilibré 11 % 10 ans → 567 891 € brut, 475 918 € net IS 25 %, surplus +123 158 € vs sortie dividende ; couple Pierre & Hélène Ducharme 62/60 ans Aix patrimoine 5,2 M€ 600 k€ allocation 12 % (FCPR fiscal + AV Lux UC PE + FPCI Evergreen) 12 ans → 2 022 961 € net, IFI 600 k€ exonérés (BOI-PAT-IFI-20-30-30), bonus 990 I 215 k€ ; Madeleine veuve 65 ans Nantes 200 k€ AV Lux UC PE Evergreen conservateur 8 % 12 ans → 503 524 € brut, 424 937 € net, bonus transmission 990 I +51 352 € ; famille Mauboussin holding patrimoniale Marseille 8 M€ 800 k€ FPCI top quartile 15 % 12 ans → 4 280 080 € brut (1,15^12 = 5,3501), 3 410 060 € net IS, transmission ~1 M€ DMTG évités via démembrement parts holding (art. 1133 CGI). 18 SECTIONS PAGE : Hero (3 stats hero "13,3 % TRI net 10 ans" / "+31 pts spread quartile" / "70 % apport-cession" + insight card "Pas une transaction, une stratégie patrimoniale"), StatsSection 4 chiffres (13,3 % TRI net / 135 Md€ encours / 5-15 % allocation HNW / 70 % apport-cession), ProductSection 4 cartes (Surperformance structurelle / Stack fiscal 4 régimes / Apport-cession espace blanc / Diversification beta 0,55-0,75), PeComparator 12 critères PE vs marchés cotés avec verdict "Privilégier PE si TMI 41-45 % + horizon > 8 ans + apport-cession + IFI + diversification" vs "Privilégier coté si horizon < 8 ans + PEA classique non saturé + patrimoine < 300 k€ + autonomie totale", ProfilesSection 4 cartes (cadre TMI 41-45 / dirigeant SAS post-cession / médecin SELARL / couple senior 60+ ans), PeSimulator composant client 5 leviers (capital 50 k-2 M / horizon 7-12 ans / TMI 30-49 / profil Conservateur 8 % - Équilibré 11 % - Dynamique 14 % - Top quartile 15 % / régime FCPR fiscal - PEA-PME - AV Lux UC PE - holding IS - apport-cession), PeScenarios 6 cas chiffrés tabs (Étienne DAF / Maxime SaaS post-cession / Dr Lefranc SELARL / couple Ducharme / Madeleine veuve / holding Mauboussin), RegimesSection 5 régimes (FCPR fiscal / FPCI / PEA-PME / AV Lux UC PE / holding IS), ApportCessionSection (loi 2026-103 70 % / 36 mois / 5 ans), VerticalesSection 6 segments (LBO/Venture/Growth/Infra/Dette/Secondaires), RisksSection 8 risques ACPR Reco 2022-R-01 (perte capital / illiquidité 7-12 ans / dispersion GP +31 pts / change / TER 2,8-3,5 % / conflits / éligibilité averti / j-curve), DecisionSection 4 cartes (PE vs marchés cotés / PE vs SCPI / PE vs AV € / PE en holding IS), MethodSection 5 étapes (Bilan 360 / Allocation cible / Sourcing & due diligence / Souscription & montage / Pilotage & sortie programmée), PartnersSection 12 GP, WhyUsSection 5 océans bleus (Bilan 360 préalable / Multi-marques sans biais / Optimisation 150-0 B ter / PE en AV Lux / Allocation HNW long terme), GlossarySection 50 sigles PE (GP/LP/LPA/NAV/TVPI/DPI/RVPI/MOIC/IRR/hurdle/catch-up/waterfall/vintage/commitment/drawdown/distribution/clawback/FCPR/FPCI/FCPI/FIP/SLP/SCR/SPV/co-invest/secondary/GP-led/continuation/FoF/feeder/ELTIF/evergreen/KID PRIIPs/DDQ/DICI/dry powder/build-up/LBO/MBO/OBO/secondaire/unitranche/mezzanine), SimulatorTeaserSection, FaqHomeStyle 10 Q-R (TRI / fiscalité 2026 / ticket / liquidité / risque / 150-0 B ter / PEA-PME vs FCPR / AV vs direct / holding IS / IFI), FinalCtaSection. ANGLES OCEAN BLEU vs Altaroc/Moonfare/Bpifrance/banque privée : (1) Bilan patrimonial 360° préalable systématique ; (2) Sélection multi-marques sans biais (30+ GP analysés sur 3 millésimes glissants, aucun fonds maison) ; (3) Optimisation 150-0 B ter post-cession (calibrage commitment exact, structuration holding, sécurisation rescrit fiscal) ; (4) PE en assurance-vie luxembourgeoise UC dédiée FAS/FID (triangle sécurité + super-privilège + 990 I + accès dès 250 k€) ; (5) Allocation HNW long terme calibrée par profil (10-12 ans, 6 verticales, 2-3 millésimes, 3-5 GP). PIEGES : illiquidité 7-12 ans (réserve précaution + horizon > 8 ans impératifs), dispersion top/bottom quartile +31 pts (sélection critique 80 % du résultat), j-curve drawdown -10 à -20 % années 1-3, frais cumulés TFAM 3-4 % typique (Altaroc 5 % entrée + 2,5 % gestion + carry, Moonfare double layer), conflits distributeurs retro-commissionnés (vérifier KID PRIIPs), apport-cession LE LOMBARD N'EST PAS UN REMPLOI ÉLIGIBLE (CE 22/09/2017 n° 412408 + CE 13/07/2021 n° 428506), carried sans co-invest 1 % réel = requalification salaire. SOURCES : France Invest x EY juillet 2025 + activité 2025 mars 2026, Code monétaire et financier L. 214-27 à L. 214-32-1 + L. 214-159 + L. 214-162-1 (SLP), CGI 163 quinquies B + 150-0 B ter + 80 quindecies + 199 terdecies-0 A + 145/216 + 219 I a quinquies + 990 I + 757 B + 965, BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 (apport-cession), BOI-RSA-ES-20-40 (carried mise à jour 12/08/2025), BOI-PAT-IFI-20-30-30 (IFI parts FCPR mise à jour 05/06/2024), règlement UE 2023/606 ELTIF 2.0, ACPR Recommandation 2022-R-01 du 15/12/2022, AMF Position-Recommandation DOC-2019-04, loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 16, LFSS 2026 loi 2025-1403 art. 12 (PS différenciés), LF 2026, loi industrie verte 2023-973 du 23/10/2023 (4-8 % PE en gestion pilotée AV/PER), loi PACTE 2019-486 du 22/05/2019. 6 schemas JSON-LD (Service + FinancialProduct + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList). H1 "Investir en Private Equity.", 18 sections, ~9 800 mots. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP. Couleur indigo (cohérence pages sœurs Denormandie/Jeanbrun/Malraux/PER/NP/CC/CCL/AVL). CTA principal "Réserver mon bilan patrimonial · 45 min offertes" (taux conv cible 4-7 %). - [Obligations 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/obligations): Page vitrine Obligations / produits de taux HNW France 2026. Performance ECB / France Tresor / Bloomberg avril 2026 : OAT 10 ans 3,77 %, Bund 10 ans 3,05 %, BTP Italie 3,86 %, Treasury US 4,30 %. Taux directeur ECB 2,00 % (statu quo 30/04/2026). IG Euro YTM 3,82 % duree 5,26 ans (iShares 31/03/2026), HY Euro YTM 5,8-6,2 % spread ~340-380 bp, AT1 EUR ~7,5-8,0 % spread ~390 bp, EMBI Diversified emergents 6,9 % (perf 2025 +14,3 %). Marche secondaire Europe 2025 : 70,7 T EUR notional ICMA. Volume primaire 2025 : France AFT 300 Md EUR programme MLT, IG Europe ~400 Md EUR sur 5 mois, HY juin 2025 record 29,7 Md EUR. Defaut HY mondial 2025 ~3,8 %, prevision 2026 ~2,4 % baseline Moody's. Marche GSS+ mondial cumul 8,1 T USD fin 2025. PIVOT JURIDIQUE : 5 regimes fiscaux distincts couverts par CGI a jour 01/01/2026 + LFSS 2026 (loi 2025-1403) + LF 2026 (loi 2026-103). (1) CTO compte-titres : PFU 31,4 % flat tax (12,8 IR + 18,6 PS art. L. 136-7 CSS — PS AV maintenu 17,2 % LFSS 2026 (CTO passe à 18,6 %), hausse 18,6 % sur RCM/CTO/PEA/PEA-PME/PER (AV/capi/PEL/CEL et foncier maintiennent 17,2 %)) sur coupons (RCM art. 124 CGI) et plus-values (art. 150-0 A CGI). Acompte 12,8 % preleve a la source par l etablissement payeur (art. 125 A CGI), regularisation IR N+1 case 2OP. Dispense d acompte si RFR N-2 < 25/50 k EUR. Option IR barreme globale art. 200 A 2 (defavorable TMI 41-45 % car pas d abattement 40 % reserve aux dividendes art. 158-3-2 CGI). (2) Assurance-vie / capitalisation luxembourgeoise UC obligataire : >= 8 ans abattement 4 600 EUR celibataire / 9 200 EUR couple, primes <= 150 k EUR PFL 7,5 % + PS 17,2 % MAINTENU LFSS 2026, primes > 150 k EUR PFU 12,8 % au prorata + PS 17,2 % (art. 125-0 A I quater CGI). Triangle de securite, super-privilege creancier de premier rang, FID/FAS des 250 k EUR-1 M EUR pour detention obligations vives directes. Capital decres 990 I 152 500 EUR/beneficiaire avant 70 ans, 757 B abattement 30 500 EUR global apres 70 ans (produits exoneres 757 B). (3) PEA-PME art. L. 221-32-1 CMF : plafond 225 k EUR (cumul PEA classique 150 k EUR), eligibles convertibles cotees ou ORA emises par PME-ETI europeennes (< 5 000 salaries, CA < 1,5 Md EUR ou bilan < 2 Md EUR — art. L. 221-32-2 CMF). Avant 5 ans = cloture, gains taxes PFU 30 %. Apres 5 ans : exoneration IR ; PS 18,6 % (LFSS 2026 hausse). Obligations vanilles classiques NON eligibles. (4) PER art. L. 224-1 CMF + art. 163 quatervicies CGI : versements deductibles plafond 10 % PASS N-1 / 10 % revenu pro plafonne 8 PASS, sortie capital fractionne IR barreme + PFU 12,8 % sur PV + PS 18,6 % LFSS 2026, sortie rente RVTO art. 158-5/-6. (5) Holding IS detention obligations : IS 25 % sur coupons et PV (art. 219 I) — pas de regime mere-fille (art. 145 reserve dividendes filiales detenues >= 5 %), pas de niche LT 0 % (art. 219 I a quinquies reserve titres de participation actions). Pertinent uniquement pour reinvestissement intra-coquille (effet boule de neige). APPORT-CESSION 150-0 B TER : Obligations COTEES NON eligibles au remploi 70 % en 24 mois (loi 2017-1775 modifiant CGI ; nouvelle reforme remontee a 70 % LF 2026 art. 16). OCA non cotees rattachees a participations eligibles via FPCI satisfaisant quota 75 % titres operationnels non cotes (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 §150). Dette privee FPCI possible si quota satisfait, rare en pratique sur fonds dette pure. SURSIS 150-0 B sur conversion OCA -> actions (art. 150-0 B). IFI : obligations classiques NON soumises (art. 964 et s. CGI). Cas particulier OPCVM : seuil minimis 10 % + actifs immo < 20 % du fonds = exoneration art. 965 2 in fine ; au-dela retraitement quote-part imposable. CDHR LF 2026 (art. 224 CGI) : taux minimal 20 % du RFR pour foyers > 250 k (celib.) / 500 k (couple) — coupons obligataires inclus dans RFR (art. 1417 IV CGI), levier d evitement = AV-Lux capitalisation (pas de RFR genere) ou holding IS. CEHR art. 223 sexies maintenue : 3 % entre 250-500 k, 4 % au-dela 500/1000 k. 6 VERTICALES OBLIGATAIRES : (1) Souverain core EUR (OAT, Bund, Bonos, BTP) YTM 3,0-3,9 % MD 5-10 ans — IFI exempte ; (2) Investment Grade Corporate Euro YTM 3,7-4,5 % MD 4-6 ans — coeur portefeuille HNW (TotalEnergies, LVMH, Sanofi, Air Liquide, Schneider Electric) ; (3) High Yield Euro selectif YTM 5,8-6,5 % MD 3-4 ans — diversification rendement BB-B ; (4) AT1 / Subordonnees bancaires YTM 7,0-8,5 % MD 3-4 ans (call) — satellite rendement (avis ESMA 2023 distribution averti uniquement post Credit Suisse mars 2023) ; (5) Emergents EMBI Diversified YTM 6,5-7,5 % MD 6-7 ans — diversification USD ; (6) Inflation-linked OATi/OAT€i RR 1,5-2,5 % MD 7-10 ans — couverture inflation, indexation IPC France hors tabac, breakeven 5 ans ~1,9 %. PARTENAIRES 12+ : Carmignac (gamme datee Carmignac Credit 2029/2031 > 3 Md EUR), Lazard Freres Gestion (Lazard Credit FI SRI), Edmond de Rothschild AM (Millesima 2030/2032), Tikehau Capital (Tikehau 2029, dette privee + bonds), La Francaise AM, Ostrum AM Natixis (reference taux institutionnel), Axa IM (Euro Sustainable Credit + US HY), BNP Paribas AM (IG flagship + green bonds), Amundi (premier europeen 2 T EUR encours), iShares BlackRock (leader ETF UCITS), Xtrackers DWS (ETF Bund + EUR Aggregate), Invesco (ETF EUR IG/HY + AT1 Capital UCITS). FORMULES CLES : (1) YTM = somme actualisee CF ; (2) Modified Duration MD = D_Mac / (1+y) ; (3) Sensibilite prix delta_P/P = -MD * delta_y + 1/2 * Convexite * (delta_y)^2 ; (4) DV01 = MD * P * 0,0001 ; (5) Capital final simulateur = K0 * (1+YTM)^T ; (6) Break-even taux = YTM/MD. EXEMPLE STRESS : OAT 10 ans 3,2 % -> 4,2 % (+100 bp) avec MD 8 = -8 % de prix soit -16 000 EUR sur 200 k EUR portefeuille. PROFILS SIMULATEUR (calibration 2026) : Conservateur (souverain Euro IG, YTM 3,2 %, MD 5, vol 4 %), Equilibre (60 % souverain / 40 % IG corp, YTM 3,8 %, MD 5,5, vol 5 %), Dynamique (IG 70 % + HY 30 %, YTM 4,8 %, MD 4,5, vol 7 %), Opportuniste (HY + AT1 + EM, YTM 6,2 %, MD 4, vol 11 %). 6 PERSONAE CHIFFRES : (1) Etienne DAF Lyon TMI 45 200 k EUR OAT YTM 3,2 % 7 ans AV-Lux > 8 ans -> 249 338 EUR brut, 237 496 EUR net, surplus +3 651 EUR vs CTO ; (2) Maxime ex-fondateur SaaS holding IS 800 k EUR IG corporate YTM 3,9 % 5 ans -> 968 652 EUR brut, 926 489 EUR net IS 25 %, surplus +10 794 EUR vs CTO ; (3) Dr Camille SELARL 200 k EUR mandat IG 4,0 % 5 ans IS 25 % -> 232 498 EUR net, +2 773 EUR ; (4) Couple Pierre & Helene 62/60 ans 600 k EUR mix 12 ans AV-Lux -> 910 396 EUR net, surplus +12 522 EUR + bonus 990 I 70-95 k EUR ; (5) Madeleine veuve 65 ans 200 k EUR IG Euro AV-Lux 12 ans -> 289 268 EUR net + bonus 990 I ~21 000 EUR ; (6) Famille R. holding IS 800 k EUR HY YTM 6,5 % 7 ans -> 1 132 392 EUR net IS, surplus +28 364 EUR + transmission gratuite via demembrement preexistant. 8 RISQUES MAJEURS ACPR Reco 2022-R-01 : defaut emetteur (credit risk, bail-in BRRD art. L. 613-31-15), risque taux (duration), liquidite (spread bid-ask stress), change (USD/CHF/GBP non couverts), reglementaire PRIIPs/KID (art. L. 533-22), test MIF II/DDA (art. L. 533-13-3), souverain (notation S&P/Moody's/Fitch), early redemption (call/sinking fund). ALLOCATION HNW recommandee UBS Family Office Report 2025 : Fixed Income 18 % moyenne, dont mix 25-35 % souverain core / 25-35 % IG corp / 5-15 % HY / 3-8 % AT1 / 5-10 % EM / 5-10 % inflation-linked / 5-15 % green/social. ANGLES OCEAN BLEU vs Bondkick / banque privee / wealth tech : Bilan patrimonial 360 prealable, sourcing direct 30+ gestionnaires sans fonds maison, optimisation 150-0 B ter avec poche obligataire holding IS, AV-Lux UC obligataire des 250 k EUR (vs >=1 M EUR banque privee), allocation tactique vs duration cible selon courbe taux, rente coupons retraite vs capital a maturite, demembrement obligations holding ou AV-Lux. Auteur Quentin Hagnere CIF/COA/COBSP/CNCGP membre ORIAS 23002291. Couleur indigo coherence pages soeurs PE/AVL/CCL/NP/PER. CTA principal "Reserver mon bilan patrimonial · 45 min offertes". - [Nue-propriété immobilière 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/nue-propriete): Page vitrine de l'investissement en nue-propriété immobilière (NP), démembrement temporaire de 15 à 20 ans avec cession de l'usufruit à un bailleur institutionnel. PIVOT JURIDIQUE : démembrement temporaire articles 578 à 624 du Code civil, durée maximale 30 ans pour personne morale (art. 619 C. civ. ordre public, Cass. 3e civ. 07/03/2007 n° 06-12.568), acte authentique notarié obligatoire (art. 4 décret 55-22 du 04/01/1955 publicité foncière). Schémas conventionnés : ULS (Usufruit Locatif Social, art. L. 253-1 à L. 253-8 CCH), ULI/LLI (Usufruit Locatif Intermédiaire, art. L. 302-16 CCH + art. 279-0 bis A CGI TVA 10 %), LLS (Logement Locatif Social, art. 278 sexies CGI TVA 5,5 %). Cadre LLI moderne loi ELAN 2018-1021 du 23/11/2018 + décret 2024-1144 du 04/12/2024 (extension LLI résidences services meublées). 3 LEVIERS FISCAUX MAJEURS : (1) IFI - exonération totale du nu-propriétaire pendant le démembrement (art. 968 al. 1 CGI : usufruitier impose la PP, NP hors champ ; sauf usufruit légal art. 757 C. civ., art. 968 al. 2-3) ; (2) REVENUS FONCIERS - aucun loyer perçu (art. 578 C. civ.) donc 0 IR / 0 PS / 0 CSG-CRDS pendant 15-20 ans + intérêts d'emprunt acquisition NP déductibles des autres revenus fonciers existants du contribuable (art. 31 I 1° d CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-80 §40 ; CE 24/02/2017 n° 391333 ; LF 2009 art. 85 + LF 2017 art. 32) ; (3) RÉUNION GRATUITE - extinction par expiration du terme (art. 617 C. civ.) sans aucun droit ni taxe (art. 1133 CGI ; BOI-ENR-DMTG-10-10-20-20 §170 ; BOI-ENR-DMTG-30 §170-230 ; sauf taxe publicité foncière 0,10 % art. 1020 CGI). REPARTITION CHARGES : taxe foncière à usufruitier (art. 1400 II CGI) ; entretien courant à usufruitier (art. 605 C. civ.) ; gros travaux art. 606 C. civ. à nu-propriétaire (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) ; ravalement décennal obligatoire = grosse réparation (Cass. 3e civ. 13/07/2005 n° 04-13.764). DURÉE DÉTENTION PV : compte depuis acquisition NP (CE 28/05/2014 n° 358077 Hericher, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 §230 maj 18/07/2023, CE 11/05/2017 n° 402479 confirmation prix d'acquisition = valeur PP initiale après réunion). Abattements art. 150 VC CGI : 22 ans IR / 30 ans PS. DECOTES MARCHE 2025-2026 (conventionnelles, plus avantageuses que barème art. 669 II CGI 23 %/10 ans plafonné 69 %) : 15 ans 32-38 %, 17 ans 36-42 %, 18 ans 40-43 %, 20 ans 42-45 %. Variation géographique : Paris 32-38 %, métropoles régionales 38-42 %, province/LLI 40-45 %. MARCHE FRANCE : ~500 M€/an d'investissements directs en NP (FPI/IEIF estimations consolidées). 5 BAILLEURS USUFRUITIERS SYSTÉMIQUES (80 % du marché) : CDC Habitat (filiale Caisse des Dépôts AA S&P, 530 000 logements gérés, opérateur Tonus Territoires créé 2018 avec 6 000 logements engagés ULS+LLI, objectif 30 000 LLI/an horizon 2026), In'li (filiale Action Logement Immobilier, 50 000 logements LLI Île-de-France), 3F (Action Logement, 311 000 logements premier groupe ESH), ICF Habitat (filiale SNCF Réseau, 95 000 logements zones urbaines denses), Action Logement Immobilier (370 000 logements ex-1 % Logement). 7 DISTRIBUTEURS SPÉCIALISÉS : Perl (filiale Nexity depuis 2014, leader 50 % marché, 500+ programmes / 12 000 logements / 210 communes, entreprise à mission depuis 2021 ; ATTENTION Perl est filiale Nexity et NON Tikehau Capital), iSelection (groupe ATLAND, 75 000+ clients), Fidexi (pure-player ULS 35+ ans expertise), Cogedim Patrimoine (filiale Altarea), Catella Patrimoine (programmes Paris 16e/17e premium), Inter-Invest Patrimoine (Groupe Inter Invest 5,2 Md€), Stone & Living (challenger HNW 30-50 %). Commissions distributeur 4-7 % du prix NP intégrées dans la décote. TICKETS 2025-2026 : Studio Paris 180-280 k€ NP (PP équivalent 280-450 k€), 2P Paris 280-450 k€ NP, 3P métropoles régionales 200-330 k€ NP, 2P métropoles 130-220 k€, LLI province 80-160 k€ NP. CIBLES : (1) cadre dirigeant TMI 41-45 % Paris avec foncier existant (déduction intérêts NP sur autres RF) ; (2) dirigeant SAS holding post-cession 150-0 B ter (loi 2026-103 du 19/02/2026 réinvestissement 70 %, NP en LLI éligible BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20, amortissement comptable holding CE 18/03/2019 n° 411641 SARL Île de Cézembre + BOI-BIC-AMT-10-20 §250) ; (3) TNS profession libérale pré-retraite ; (4) préretraité 60-65 ans saturé IFI (sortie locatif PP IFI-able + replacement NP non-IFI) ; (5) transmission 3 générations (achat NP + donation NP démembrée aux PE = double démembrement, abattement art. 790 B 31 865 €/PE, art. 1133 CGI à terme) ; (6) expatriés de retour France (ramp-up 16 ans sans choc fiscal, art. 4 B CGI). 17 SECTIONS : Hero (3 stats hero "−40 % décote" / "0 € fiscalité" / "60 k€ ticket" + insight card "La seule classe d'actifs immobiliers 0 fiscalité 15-20 ans"), StatsSection 4 chiffres (≈500 M€ marché / 30-45 % décote / 0 % fiscalité / 0 € droits art. 1133), ProductSection 4 cartes (0 fiscalité 15-20 ans / Décote conventionnelle / Réunion gratuite / Levier intérêts emprunt déductibles), NpComparatorPp 12 critères NP vs PP avec verdict "Privilégier NP si TMI 41-45 % avec IFI, 0 gestion souhaitée, foncier existant, pré-retraite/transmission" vs "Privilégier PP si revenus immédiats, TMI ≤30 %, LMNP, horizon <12 ans", ProfilesSection 4 cartes (cadre TMI 41-45 / dirigeant SAS holding 150-0 B ter / préretraité IFI / transmission 3G+saut générationnel), NpSimulatorDecote composant client 4 leviers (sliders valeur PP 200 k-3 M / durée 15-20 ans / TMI 30-49 / patrimoine immo existant 0-5 M / valorisation 0-4 % avec calcul instantané décote NP + frais notaire + IR/PS évités + IFI évité + valeur PP terme + PV latente + TRI brut), NpScenarios 6 cas chiffrés tabs (Vasseur cadre Paris 250 k/17 ans/PP 581 k / Saint-Maur holding 150-0 B ter 1,34 M/18 ans amortissement IS 335 k / Lemoine TNS Lyon 320 k/16 ans pré-retraite 718 k / Trémolet IFI 64 ans 600 k/15 ans cumul 124 k évités / de Brosse 71 ans transmission 3G 800 k/18 ans 1,75 M aux PE / Hadj-Ghazi expats Singapour 850 k/16 ans 1,94 M), ConditionsSection 5 paramètres (Décote 30-45 % / Durée 15-20 ans / Usufruitier institutionnel / Financement+frais / 4 options sortie), MethodSection 5 étapes (Bilan 360 / Arbitrage NP-SCPI-PP-LMNP / Sourcing multi-distributeurs / Acte notarié+convention démembrement / Stratégie complémentaire crédit-déficit-donation), ComparisonSection 4 cartes (NP vs Locatif PP / NP vs SCPI démembrée / NP vs Pinel-LMNP / NP+Lombard), DecisionSection 3 verdicts (Choisir TMI 41-45 IFI foncier / À comparer holding 150-0 B ter / Éviter TMI ≤30 sans foncier), EntrepriseSection 4 cartes holdings (Apport-cession 150-0 B ter / Amortissement IS / TVA 10 % LLI / Pacte Dutreil), PartnersSection 12 cartes (7 distributeurs Perl/iSelection/Fidexi/Cogedim/Catella/Inter-Invest/Stone&Living + 5 bailleurs CDC Habitat/In'li/3F/ICF Habitat/Action Logement), WhyUsSection (Indépendance ORIAS / Bilan 360 offert / Audit décote vs barème / Scoring usufruitier institutionnel / Stratégie d'extinction et transmission), GlossarySection 25 sigles (NP, UF, PP, abusus/fructus/usus, démembrement temporaire/viager, ULS, ULI/LLI, LLS, art. 669 CGI, art. 1133 CGI, art. 968 CGI, art. 605/606 C. civ., art. 619 C. civ., CDC Habitat, In'li, 3F, ICF, Perl, ELAN, TVA 10 % LLI, IFI, déficit foncier, BOFiP, TMI, 150-0 B ter, PS, mandat à effet posthume art. 812 C. civ.), SimulatorTeaserSection, FaqHomeStyle 10 Q-R (mécanique / 3 leviers / décote par durée / TRI net 15-20 ans / profil idéal / financement / fin démembrement / risques / SCI à l'IS holding / donation aux petits-enfants), FinalCtaSection. ANGLES OCEAN BLEU vs concurrents top 12 Google FR (Perl/iSelection/Fidexi/Cogedim/economie.gouv/Selexium/K&P/Immocitiz/LFPT/Lamotte/Fortuny/Inter-Invest) : (1) Simulateur TRI dynamique 4 leviers (0/12 concurrents l'ont, Immocitiz seul affiche un TRI calculé) ; (2) NP via SCI à l'IS / holding patrimoniale (0/12) ; (3) Apport-cession 150-0 B ter remploi en NP LLI (0/12) ; (4) Comparateur chiffré NP vs SCPI démembrée vs LMNP vs Pinel résiduel vs Denormandie (0/12) ; (5) Glossaire 25 sigles structuré (0/12) ; (6) LLI + TVA 10 % détaillé (1/12 effleure) ; (7) Crédit Lombard adossé NP (0/12) ; (8) Démembrement croisé entre époux (1/12 mention) ; (9) Persona TNS/dirigeant SAS (0/12) ; (10) Persona expatrié retour France (1/12 effleure) ; (11) Impact LFSS 2026 / LF 2026 (0/12) ; (12) Scoring usufruitier institutionnel (CDC AA, In'li, 3F vs opérateurs privés). PIEGES : illiquidité 15-20 ans (marché secondaire étroit, décote +5-10 % à la revente avant terme), défaillance usufruitier (privilégier CDC Habitat/In'li/3F/ICF, refuser opérateurs privés non adossés), restitution non conforme (audit clauses convention état des lieux art. 605/606), abus de droit fiscal art. L. 64 LPF si décote disproportionnée vs barème 669 (CE 30/12/2011 Motte-Sauvaige, CAA Bordeaux 14/09/2021 n° 19BX02145), démembrement sans acte notarié = nul (art. 4 décret 55-22), CPO décembre 2024 a invité à réformer art. 1133 mais NON adopté en LF 2025/2026, intérêts NP non déductibles si pas d'autres RF existants (gel jusqu'à apparition de RF). 5 schemas JSON-LD (Service + FinancialProduct + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList auto). H1 "Investir en Nue-Propriété.", 17 sections, ~9 500 mots. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP. Couleur indigo (cohérence pages soeurs). CTA principal "Réserver mon bilan patrimonial · 45 min offertes" (taux conv cible 5-8 %). - [Assurance-vie 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/assurance-vie): Page vitrine du contrat d assurance-vie francais (silo placements financiers Hagnere Patrimoine), enveloppe historique de l epargne et de la transmission en France avec 2 143 Md EUR d encours et 50,6 Md EUR de collecte nette 2025 (source France Assureurs fevrier 2026, decollecte Livret A en parallele). Pivot juridique : contrat regi par le Code des assurances (art. L.132-8 et suivants) et le Code general des impots (art. 125-0 A pour la fiscalite des rachats, art. 990 I et 757 B pour la transmission). HORS SUCCESSION CIVILE : le capital est transmis hors notaire (art. L.132-12 C. ass.) et la designation beneficiaire prime sur tout testament. Les beneficiaires recoivent les fonds sous 1 mois apres dossier complet (art. L.132-23-1, loi Eckert 2014-617). Pivot fiscal transmission : art. 990 I CGI (primes versees AVANT 70 ans) = abattement 152 500 EUR par beneficiaire tous contrats confondus + 20 % jusqu a 852 500 EUR + 31,25 % au-dela ; art. 757 B CGI (primes APRES 70 ans) = abattement global 30 500 EUR partage + droits de succession classiques sur primes uniquement (interets et plus-values exoneres, BOI-ENR-DMTG-10-10-20-20). Conjoint et PACS exoneres a 100 % (art. 796-0 bis CGI loi TEPA 2007-1223 du 21/08/2007). Pivot fiscal rachats : avant 8 ans PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS), apres 8 ans 24,7 % effectif (7,5 % IR + 17,2 % PS) + abattement annuel 4 600 EUR celibataire / 9 200 EUR couple marie ou pacse non reportable, et 30 % sur la fraction des primes au-dela de 150 000 EUR (apres 27/09/2017). Option barème case 2OP plus favorable a TMI 0/11 % (devenue revocable 3 ans LF 2026 art. 126). Prelevements sociaux 17,2 % maintenus en 2026 (CSS art. L.136-8). 3 ASSUREURS PARTENAIRES selectionnes pour leur solidite financiere, leur fonds euros et leur architecture UC : (1) AXA (AXA France Vie) - notation AA- S&P, fonds euros classique avec garantie en capital nette de frais de gestion, architecture multisupport ouverte (OPCVM, ETF, SCPI, OPCI, fonds obligataires dates, private equity), acceptation Loi Fourgous/PACTE pour transformer un ancien contrat sans perdre l anteriorite ; (2) CARDIF (BNP Paribas Cardif) - notation A+ S&P, 1er bancassureur francais, architecture la plus profonde du marche (2 000+ UC, ETF, SCPI europeennes, titres vifs, ISR/ESG complet), gestion pilotee et conseillee disponibles, disponible aussi en contrat de capitalisation personne physique et personne morale ; (3) VIE PLUS (Suravenir / Credit Mutuel Arkea) - notation A Fitch, plateforme distribuee exclusivement par les CGP, fonds euros Suravenir Opportunites/Rendement avec bonus performance, architecture multisupport (OPCVM, ETF, SCPI, SCI, FCPR, produits structures), process de souscription 100 % digitalise. GRILLE TARIFAIRE CABINET TRANSPARENTE : frais de versement degressifs (2 % jusqu a 50 000 EUR / 1,5 % de 50 000 a 100 000 EUR / 1 % de 100 000 a 250 000 EUR / sur mesure au-dela, reductibles si autres souscriptions en parallele), frais de gestion assureur incompressibles 0,45 %/an, honoraires cabinet degressifs sur mesure formalises dans la lettre de mission MIF II/DDA et le rapport d adequation client, 0 % d arbitrage et 0 % de sortie/rachat, frais des UC variables selon l allocation. TICKET D ENTREE des 500 EUR (ou 50 EUR/mois en versements programmes). Loi Fourgous (loi 2005-842 art. 1 II-2) et loi PACTE (loi 2019-486 art. 72) : transformer un contrat monosupport en multisupport chez le meme assureur sans perdre l anteriorite fiscale (art. 125-0 A I 2 CGI). Acceptent : Credit Mutuel, MACIF, Suravenir, Spirica, Cardif. Refusent : Allianz, Societe Generale, Covea, Groupama. Strategie 2 contrats en parallele si Fourgous bloque : conserver l ancien pour l anteriorite + ouvrir un moderne ailleurs. Garantie FGAP 70 000 EUR par assure ET par compagnie (pas par contrat) - multiplier les compagnies juridiquement distinctes au-dela. Loi Sapin 2 (n 2016-1691 art. 49 + L.631-2-1 5 ter CMF) : permet au HCSF de bloquer les rachats AV francaises 3 mois renouvelables max 6 mois en cas de crise systemique - jamais activee a ce jour. Combos avances : (1) AV + capi (capi PM accessible aux SCI IS holdings fondations, base IS forfaitaire 105 % x TME x valeur de souscription majoree des forfaits deja imposes art. 238 septies E CGI, donnable du vivant avec purge des PV latentes, anteriorite conservee par les heritiers au deces) ; (2) AV + SCI parts demembrees (SCI ne peut PAS souscrire d AV art. L.132-1 C. ass. aleas viager) ; (3) AV + PER (combiner pour TMI 41-45 % en activite, deduction PER + transmission AV) ; (4) clause beneficiaire demembree usufruit conjoint / NP enfants + convention quasi-usufruit notariee a date certaine (art. 774 bis CGI issu LF 2024 applicable successions ouvertes a compter du 30/12/2023, BOFiP 26/09/2024, economie 50-76 k EUR sur 600 k EUR contrat, ratio cout/gain 1 pour 30) ; (5) co-souscription conjoint + integration Pacte Dutreil 787 B sur titres logés. Jurisprudences cles : Cass. 1re civ. 31/03/1992 Praslicka n 90-16.343 (AV non denouee 1er deces couple communaute reintegree pour moitie aux droits, RM Ciot 23/02/2016 neutralise impot mais creance civile aux heritiers reste due), Cass. ch. mixte 23/11/2004 (4 criteres cumulatifs primes manifestement exagerees art. L.132-13 C. ass. : age, patrimoine, situation familiale, utilite du contrat), Cass. 2e civ. 19/12/2024 n 23-19.110 Bull. (la reserve hereditaire n est PAS un critere autonome de primes exagerees - ferme un debat de 20 ans, versements > 50 % du patrimoine apres 80 ans = zone d alerte requalification). Doctrine administrative cle : avance de l assureur (taux 4-4,5 % en 2026, plafond 60-80 %, duree 3 ans renouvelables) ne constitue PAS un rachat et ne declenche pas la fiscalite 125-0 A CGI (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-50). Recommandation ACPR 2024-R-03 du 21/11/2024 : devoir de conseil renforce tous les 3-5 ans (en vigueur 31/12/2025). 16 sections de la page : Hero (3 KPI 152 500 EUR / 4 600 EUR / 2 143 Md EUR + 4 cles + simulateur live), ContextStats (4 chiffres marche), Product (4 cartes mecanisme), Partners (4 contrats avec tableau frais), Conditions (5 conditions), Eligibility (4 ELIGIBLE / 4 NOT_ELIGIBLE + ScoreCard 8,2/10), Profiles (6 personas), Cases (5 cas chiffres : Couple Martin 126 k EUR / Mme Dubois 58 k EUR / Lefevre SCI IS 814 k EUR / Rousseau 66 800 EUR / Perrin holding IS 1,06 M EUR), Comparison (10 criteres AV/Capi vs PER/PEA/CTO/Livret A), Method (5 etapes ACPR 2024-R-03), Decision (3 verdicts), Mistakes (10 erreurs avec cout chiffre), Glossary (12 termes : 990 I, 757 B, L.132-12, 796-0 bis, PFU, abattement 4 600/9 200, Fourgous/PACTE, demembrement, FGAP, ACPR, Sapin 2, Capi), WhyUs (4 contrats francais + ORIAS card noire), FaqHomeStyle (4 categories Comprendre Fiscalite Transmission Combos = 20 Q-R), FinalCta. 6 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + HowTo 5 etapes + ItemList 5 contrats + FAQPage + BreadcrumbList automatique). H1 "Assurance-vie 2026 - Transmettre 152 500 EUR par beneficiaire sans droits, fiscalite reduite apres 8 ans". Title 62 char "Assurance-vie 2026 : 152 500 EUR/beneficiaire — meilleurs contrats". 18 H2 + 47 H3. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP + Carte T affiches dans hero, why-us et footer. Couleur d accent indigo-600 / violet-600. ISR revalidate 86400. Pieges editoriaux a eviter : confondre 990 I (avant 70) avec 757 B (apres 70), oublier la convention quasi-usufruit notariee 774 bis, ignorer le seuil 150 000 EUR de primes pour le 7,5 %/12,8 %, faire un rachat total sur > 8 ans (detruit l anteriorite), versements massifs apres 80 ans (requalification primes exagerees), ne pas designer de beneficiaire (capital reintegre la succession civile), confondre AV (PP) et capi (PM) pour une SCI. Public cible : foyers francais 25-65 ans patrimoine indifferent (des 500 EUR), horizon > 8 ans, envie de constituer epargne flexible et transmettre. A combiner avec capi/PER si > 70 ans saturation 152 500 EUR ou TMI 41-45 %. A reporter si liquidites < 6 mois (Livret A 22 950 EUR a 1,7 %), US person FATCA, deduction immediate sans transmission (PER), 100 % actions UE (PEA 5 ans). Bilan patrimonial 360 initial offert sans engagement. - [ETP 2026 — page vitrine HNW](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/etp): Page vitrine ETP (Exchange-Traded Products) du silo placements financiers Hagnere Patrimoine, ciblage HNW (TMI 41-45 %, patrimoine financier > 500 k EUR). PIVOT EDITORIAL : ETP est un genre, ETF une espece - tout ETF est un ETP, mais tout ETP n est pas un ETF. 4 sous-familles distinctes : (1) ETF UCITS (95 % marche Europe ~3 050 Md USD, fonds OPCVM segregation actifs) ; (2) ETC commodities (~115 Md USD Europe dont or domine ~80 Md USD : Invesco SGLD #1 absolu 32,8 Md USD TER 0,12 %, iShares SGLN, WisdomTree PHAU/PHAG argent) ; (3) ETN (titres de creance senior NON garantis - cas Lehman Brothers 15/09/2008 trois ETN Opta effaces 25-35 cts/USD soit 65-75 % perte capital) ; (4) ETP leveraged ×2 ×3 (path-dependency, cas XIV Credit Suisse 05/02/2018 -96 % en une journee). Marche Europe fin 2025 : 3,22 T USD AUM ETP total (+41 % YoY EY Ireland), flux nets record 397 Md USD ETFGI. Top emetteurs : iShares 1,30 T USD AUM 40,4 % part marche, Amundi 401 Md USD 12,5 %, Xtrackers 336 Md USD 10,4 %, Vanguard 210 Md USD, Invesco 165 Md USD, WisdomTree 115 Md USD, 21Shares 11,3 Md USD leader crypto-ETP, CoinShares 7,4 Md USD, BlackRock IB1T Bitcoin 1,1 Md USD lance 25/03/2025. CRYPTO-ETP : ~22 Md USD AUM Europe post-MiCA (Reglement UE 2023/1114 application 30/12/2024). NE PAS confondre cadre US Bitcoin spot ETF (SEC 10/01/2024 BlackRock IBIT, Fidelity FBTC) et cadre EU crypto-ETP debt securities. CADRE LEGAL EU : PRIIPs Reglement UE 1286/2014 (KID obligatoire SRI 1-7 + scenarios performance), MiFID II 2014/65/UE, UCITS 2009/65/CE, AIFMD 2011/61/UE, Reglement Prospectus UE 2017/1129 pour ETC/ETN, MAR UE 596/2014, ESMA Guidelines ETF/2014/937, MiCA UE 2023/1114. FRONTIERE PEA STRICTE : seuls les ETF UCITS europeens 75 % UE (art. L. 221-31 CMF) entrent - tous ETC, ETN, crypto-ETP EXCLUS. Eligibilite synthetique via swap acceptee pour S&P 500/Nasdaq/MSCI World (Amundi CW8 LU1681043599, Amundi PE500). FISCALITE LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025 art. 12) : PFU CTO ETP = 31,4 % (12,8 IR + 18,6 PS - PAS 30 %, hausse PS depuis 17,2 %). PEA >= 5 ans : exo IR + PS 18,6 %. AV-FR/AV-Lux >= 8 ans : 24,7 % effectif (PFL 7,5 + PS 17,2 % MAINTENU LFSS 2026 art. L. 136-7 IV CSS) + abattement 4 600/9 200 EUR. PER capital sortie : PFU 31,4 % (PS 18,6 % LFSS 2026). Holding IS : IS 25 % sur PV (art. 219 CGI, pas mere-fille). Capi PM : assiette forfaitaire 105 % × TME × prime (art. 238 septies E CGI). Crypto-ETP en CTO : PFU 31,4 % (BOI-RPPM-PVBMI-90-30 PV mobiliere art. 150-0 A) PAS regime crypto natif art. 150 VH bis CGI (qui reste 30 %). ETP NON eligibles quota 70 % apport-cession 150-0 B ter (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60 - reserve FCPR/FPCI/SLP/SCR), utilisables hors quota 30-40 % en holding IS. AV-LUX UC DEDIEE FAS/FID = SEUL cadre francais autorisant logement ETC or physical, ETN structures, crypto-ETP physical Bitcoin/Ether, ETP leveraged sur mandat (circulaire CAA 15/3, ticket 250 k EUR FAS / 1 M EUR FID). Tous AV-FR (Linxea, Boursorama, Spirica, Generali, Suravenir, Cardif) refusent ETC/ETN/crypto-ETP en UC retail. TOP 10 ETP SOCLE 2026 : iShares Core MSCI World IWDA IE00B4L5Y983 TER 0,20 % AUM 117 Md EUR, iShares Core S&P 500 CSPX IE00B5BMR087 TER 0,07 % AUM 145 Md USD, Vanguard FTSE All-World VWCE IE00BK5BQT80 TER 0,22 %, Amundi MSCI World CW8 LU1681043599 SEUL eligible PEA via swap TER 0,38 %, Invesco EQQQ Nasdaq-100 IE00BFZXGZ54 TER 0,30 % 13 Md EUR, iShares EM IMI EIMI IE00BKM4GZ66 TER 0,18 %, iShares Core EUR Corp Bond IEAC IE00B3F81R35 TER 0,20 %, Invesco Physical Gold ETC SGLD IE00B579F325 TER 0,12 % AUM 32,8 Md USD #1 ETC Europe, WisdomTree Physical Silver PHAG JE00B1VS3333 TER 0,49 % argent, 21Shares Bitcoin Core CBTC CH1199067674 TER 0,21 % le plus bas EU AUM 1,9 Md USD custody Coinbase Trust+BitGo. 6 CAS HNW CHIFFRES : Etienne 48 ans DAF Lyon TMI 45 % CEHR 4 % patrimoine 850 k EUR : 150 k EUR AV-Lux FAS Lombard (100 k or physical IGLN+PHAU + 50 k Bitcoin spot ABTC+BTCW), gain 8 ans hyp. or 6 % BTC 12 % = +133 183 EUR, AV-Lux 24,7 % = 32 896 EUR vs CTO 31,4 % = 41 819 EUR, surplus +8 923 EUR + 152 500 EUR/benef abat. 990 I. Maxime 52 ans Bordeaux holding IS 4 M EUR post-cession 150-0 B ter : 200 k EUR poche tactique compte-titres holding (120 k IWDA+VWRA + 50 k commodities CMOD+AIGB + 30 k crypto-ETP ABTC), gain 8 ans 7 % = 143 637 EUR, IS 25 % = 35 909 EUR vs CTO 31,4 % = 45 102 EUR, surplus +9 193 EUR. Dr Lefranc radiologue SELARL 51 Bordeaux trésorerie 600 k : 250 k capi PM Cardif (200 k IWDA hedged + 50 k or 4GLD+IGLN), assiette forfaitaire 8 663 EUR/an × IS 25 % = 2 166 EUR/an, dénouement 8 ans IS 25 % final 44 887 EUR vs CTO 56 378 EUR, surplus +11 491 EUR. Pierre+Helene 62/60 ans Aix 5,2 M EUR : 4 contrats AV-Lux FAS Lombard 600 k initial (60 % IWDA + 25 % IGLN or + 15 % BTC ABTC), capital 12 ans 5 %/an = 1 077 514 EUR, abattement cumulé 152 500 × 2 souscripteurs × 2 enfants = 610 000 EUR exonérés tous contrats. Madeleine veuve 65 ans Nantes 1,5 M EUR : 200 k AV-Lux FAS Wealins défensif 50 % AGGH oblig + 30 % IWDA + 15 % IGLN + 5 % tactique, capital 10 ans 4 % = 296 049 EUR < 305 000 EUR abat. 990 I = exo totale, économie ~80-130 k EUR vs barème succession LD. Famille R holding patrimoniale 8 M Marseille démembrement préexistant : 800 k compte-titres holding IS (480 k actions monde + 200 k commodities + 80 k or + 40 k crypto), gain 10 ans 7 % = 773 721 EUR, IS 25 % = 193 430 EUR vs CTO 31,4 % = 242 949 EUR, surplus +49 519 EUR + transmission NP gratuite extinction usufruit art. 1133 CGI économie ~2,5-3,5 M EUR. CONCURRENCE : Linxea Spirit/Avenir 2 (ETF UCITS only, refus ETC/ETN/crypto-ETP, 0,5 %/an self-service), Boursorama Vie (ETF UCITS basiques, crypto via Coinhouse séparé), Yomoni Vie/Nalo/Ramify (robo 8-12 ETF, 1,2-1,8 %/an all-in, zéro ETC/ETN/crypto), banques privées BNP/SG/Indosuez/EdR (60-80 % UC maison, 1,5-2,3 %/an TVA 17 %, ETC accepté ponctuellement >=5 M EUR mandat). FRAIS HAGNERE : grille double (a) modèle adossé 0 entrée + 0,80 % AV-Lux + 0,30 % rétro = ~1,30-1,40 %/an all-in, (b) honoraires CIF fixes 2 500-8 000 EUR HT/an forfait, rétrocessions intégralement restituées. Vs banques privées économie 7-15 k EUR/an sur 1 M EUR. SECTIONS PAGE (15) : Hero (4 KPI 3,22 T USD AUM Europe + 41 % YoY + 4 familles + 7 enveloppes), ContextStats (3,22 T + 397 Md flux + Invesco SGLD 32,8 Md + BlackRock IB1T 1,1 Md), Product (4 cartes ETF/ETC/Crypto-ETP/ETN+leveraged), EnvelopeArchitecture (7 cartes : PEA, CTO, AV-FR, AV-Lux FAS/FID différenciant, PER, capi PM, holding IS), CategoriesCaa Lux Type N à D avec ETC/ETN/crypto-ETP par palier, VsOpcvm 9 critères ETP vs OPCVM (or, crypto, contrepartie ETN), Top10 (ISIN+TER+AUM+replicate+devise+PEA), Profiles 5 personas HNW, Cases 6 chiffrés, Conditions 5, Mistakes 8 (ETP vs ETF, contrepartie ETN, custody crypto-ETP, leveraged decay, PFU 30 vs 31,4, crypto-ETP vs natif, TER vs coût total, sous-utilisation enveloppes), WhyUs 7 angles (architecture 7 enveloppes, AV-Lux FAS différenciant n°1, sélection multi-marques 8-10 émetteurs, ingénierie 150-0 B ter, frais transparents MIF II grille double, bilan 360°, ORIAS 23002291), Testimonials 4 HNW, Glossary 20+ termes, FAQ 5 catégories x 3-5 Q = 19 Q-R, FinalCta + StickyCta. SCHEMAS JSON-LD : Article + Service FinancialProduct + WebPage + FAQPage + BreadcrumbList. H1 "Investir en ETP en 2026". Title 60 chars "ETP 2026 : ETF, ETC, Crypto-ETP, ETN — Guide HNW | Hagnéré". ORIAS 23002291 CIF/COA/COBSP/Carte T. Couleur d accent indigo-600. ISR revalidate 86400. MOTS-CLES SEO : ETP, ETP 2026, Exchange-Traded Products, ETC or, ETN, crypto-ETP, ETP Bitcoin, ETP Ethereum, fiscalité ETP, ETP assurance vie luxembourgeoise FAS FID, ETP HNW, WisdomTree Bitcoin, 21Shares Ethereum CBTC, iShares Physical Gold ETC SGLD, leveraged ETP risque path dependency. CIBLES HNW : cadre dirigeant TMI 41-45 % CEHR, ex-fondateur post-cession 150-0 B ter holding IS, profession libérale SELARL trésorerie excédentaire, couple senior 60-70 ans transmission 990 I démembrement, holding patrimoniale familiale > 5 M EUR. Bilan patrimonial 360 offert 45 min en visio. - [ETF 2026 — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/etf): Page vitrine ETF (Exchange Traded Funds, fonds indiciels cotes) du silo placements financiers Hagnere Patrimoine. Pivot positionnement : architecture multi-enveloppes (PEA, CTO, AV francaise, PER, contrat de capitalisation PM, AV luxembourgeoise) - aucun concurrent en ligne (Linxea, Yomoni, Trade Republic, Boursorama) ne couvre cet eventail. Marche mondial 17,8 T$ encours fin 2025 (+27 % vs 2024, source ETFGI), Europe UCITS 2,75 T€ (+32 %, Morningstar/Lipper), collecte nette Europe 2025 record 305 Md€ (AFG/Lipper), 87 % des fonds actifs sous-performent leur indice a 10 ans (SPIVA Europe 2025). Mecanique : OPCVM cote en bourse en continu repliquant un indice (MSCI World, S&P 500, Eurostoxx, etc.) avec TER 0,03-0,30 % (mediane 0,15 %) vs 1,5-2,5 % OPCVM actifs. Replication physique integrale (CSPX iShares 500 valeurs S&P) ou synthetique par swap (UCITS V plafond 10 % NAV, utilise pour eligibilite PEA d indices US comme Amundi PE500). Cadre reglementaire : directive UCITS V 2014/91/UE, reglement PRIIPs UE 1286/2014 (DIC obligatoire SRI 1-7 + 4 scenarios performance + cout total annualise), MiFID II 2014/65/UE. CATEGORIES CAA LUXEMBOURG (Lettre Circulaire 26/1 du 28/01/2026) : Type N (< 125 k EUR : ETF UCITS standards), Type A (125-250 k EUR : + ETF sectoriels et factoriels), Type B (250-500 k EUR : + ETF emergents avances + non-UCITS europeens), Type C (500 k EUR-2,5 M EUR : + ETF non-UCITS US directs SPY/QQQ/VTI inaccessibles en CTO depuis PRIIPs 2018 + ETF leveraged), Type D (> 2,5 M EUR : univers complet sans contrainte, hedge funds, ETN, leveraged 3x). FISCALITE 2026 par enveloppe : CTO PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) systematique ; PEA 0 % pendant detention puis exo IR + PS 17,2 % apres 5 ans ; AV apres 8 ans abattement 4 600/9 200 EUR + transmission 152 500 EUR/beneficiaire avant 70 ans (art. 990 I CGI) ; PER deduction immediate art. 163 quatervicies CGI plafond 38 448 EUR salarie / 88 911 EUR TNS 2026 ; capi PM base IS forfaitaire art. 238 septies E CGI 105 % x TME x valeur de souscription majoree des forfaits deja imposes ; AV LUX neutralite fiscale + triangle securite + super-privilege creancier 1er rang. ETF hors IFI car valeurs mobilieres (sauf ETF foncier coté > 20 % immo francais, rarissime). TOP 10 ETF SOCLES recommandes Hagnere : iShares MSCI World UCITS IWDA (TER 0,20 %, 92 Md EUR), Vanguard FTSE All-World VWCE (TER 0,22 %, 28 Md EUR), Amundi MSCI World CW8 (synthetique EUR, TER 0,12 %), iShares S&P 500 CSPX (TER 0,07 %, 105 Md USD), Amundi PEA S&P 500 PE500 (eligible PEA, TER 0,15 %), iShares MSCI Europe CEU (PEA, TER 0,12 %), iShares MSCI EM IMI EMIM (TER 0,18 %), iShares Global Aggregate Bond AGGH (hedge EUR, TER 0,10 %), iShares Clean Energy INRG (thematique, TER 0,65 %), iShares Physical Gold IGLN (or alloue, TER 0,12 %). 5 PROFILS investisseurs : Jeune actif (PEA + CTO + ETF World), Cadre TMI 41 % (PER + PEA + AV combo), Senior 60+ (AV pre-70 ans 40/60 actions/obligations transmission 152 500 EUR/benef), Patrimoine 500 k+ (AV LUX Type C ETF non-UCITS US debloque), Holding/SCI IS (capi PM avec UC ETF base 238 septies E). 4 CAS PRATIQUES chiffres : Sophie 32 ans Lyon TMI 30 % PEA 95k verses 25 ans = 220k projete, Antoine 48 ans Paris TMI 41 % PER 360k verses economie IR 148k cumulee, Couple 62 ans Bordeaux 800k transmission 990 I 2 enfants 610k exoneres, Holding Polaris 1,2 M capi PM 41,5k base IS forfaitaire/an. PIEGES A EVITER : market timing -1,5/-2 pts annuels (Morningstar Mind The Gap), confondre TER et cout total (turnover + tracking error), MSCI World 70 % US + 25 % Mag 7 (concentration, diversifier emergents), ETF synthetique mal compris (collateral 105-110 % mitige risque contrepartie), ignorer risque change ETF non-hedge EUR/USD ±10 % cumule, sous-utiliser PEA si non sature (gain 12,8 pts vs CTO TMI 41 %), liquidite ETF < 100 M EUR encours = spreads 0,3-1 %. SECTIONS DE LA PAGE (15) : Hero (4 KPI 17,8 T$ / 0,07 % TER / 87 % sous-perf / 2 800 ETF UCITS + 6 enveloppes pills), ContextStats (4 chiffres marche fond noir), EnvelopeArchitecture custom (6 cartes PEA/CTO/AV/PER/CapiPM/AV LUX avec plafond/fiscalite/univers), Product (4 cartes : replication / TER / liquidite / DIC PRIIPs), CategoriesCaa custom (tableau Type N/A/B/C/D), VsOpcvm (tableau 8 criteres ETF vs OPCVM avec verdicts emerald/rose), Top10 (tableau ISIN/TER/encours/devise/PEA), Profiles (5 personas), Cases (4 chiffres), Conditions (5), Mistakes (7 erreurs), WhyUs (6 raisons + ORIAS card noire + processus 4 etapes), Glossary (12 termes ETF/TER/UCITS V/replication physique-synthetique/tracking error/DIC PRIIPs/capitalisant-distribuant/spread bid-ask/market maker/hedge EUR/SRI 1-7/categorie CAA), FaqHomeStyle 4 categories x 4 questions = 16 Q-R (Comprendre/Enveloppes/Fiscalite/Strategie), FinalCta noir avec halos indigo/violet, StickyCta. 6 SCHEMAS JSON-LD (BreadcrumbList + Service + Article + ItemList top 10 ETF + HowTo 4 etapes + FAQPage). H1 "Investir en ETF en 2026". Title 60 chars "ETF 2026 : guide complet PEA, CTO, AV, PER, AV Luxembourg". 13 H2 + 30+ H3. ORIAS 23002291 + CIF + COA + COBSP + Carte T. Couleur d accent indigo-600 (charte coherente Denormandie/Jeanbrun/Malraux/PER/AV/SCPI). ISR revalidate 86400. Differenciants killer vs concurrents : (1) architecture multi-enveloppes orchestree, (2) AV LUX Type C/D debloque ETF non-UCITS US inaccessibles en CTO, (3) conseil indépendant CGP ORIAS vs robo-advisor algo Yomoni/Nalo. Mots-cles SEO cibles : ETF (40 500 MSV), meilleur ETF (18 100), ETF MSCI World (14 800), ETF PEA (9 900), ETF S&P 500 (8 100), ETF assurance vie (5 400), ETF CTO (4 400), ETF Luxembourg (1 300). Bilan patrimonial 360 offert sans engagement. - [Assurance vie luxembourgeoise — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/placements/assurance-vie-luxembourgeoise): Page vitrine du contrat d'assurance vie luxembourgeois (AVL), placement haut de gamme regi par le droit luxembourgeois (Code des assurances LU + loi du 7 decembre 2015 modifiee 10 aout 2018) et supervise par le Commissariat aux Assurances (CAA, Lettre Circulaire 26/1 du 28/01/2026 en vigueur 01/02/2026 remplacant LC 15/3). Pivot juridique : TRIANGLE DE SECURITE = segregation des actifs chez une banque depositaire independante (Quintet Private Bank, Banque de Luxembourg, BNP Paribas Lux, Societe Generale Luxembourg) -> en cas de faillite de l'assureur, le souscripteur est CREANCIER PRIVILEGIE DE PREMIER RANG sur 100 % de ses actifs (super-privilege articles 118-119 loi LU 2015), vs garantie 70 000 EUR du Fonds de Garantie des Assurances de Personnes (FGAP) en France. HORS LOI SAPIN 2 (la loi 2016-1691 du 9 decembre 2016 ne s'applique qu'aux contrats francais regis par C. assurances FR) : ni blocage ni report des rachats en cas de crise systemique francaise. Univers d'investissement : Fonds Internes Dedies FID (gestion sur mesure ticket >= 250 k EUR), Fonds d'Assurance Specialise FAS (architecture ouverte ticket >= 125 k EUR), Fonds Internes Collectifs FIC (mutualises), fonds euros possible (AXA Wealth Europe). 5 categories investisseur CAA : N (< 125 k EUR fonds externes simples), A (125-250 k EUR + actifs simples), B (250-500 k EUR + UCITS + alt simples), C (500 k EUR-2,5 M EUR + private equity + hedge funds + structures), D (> 2,5 M EUR + univers complet sans contrainte). Tickets : OneLife 100 k EUR (architecture ouverte, frais degressifs), Wealins 250 k EUR (plateforme e-Wealins), AXA Wealth Europe 300 k EUR (notation AA S&P + fonds euros), Vitis Life 125 k EUR (filiale Monceau Assurances, SCR 237 % SFCR 2024, gestion autonome cat C/D via Swissquote). Hagnere Patrimoine accompagne des 125 k EUR. Fiscalite identique AV francaise : exoneration apres 8 ans (4 600 EUR celibataire / 9 200 EUR couple) puis PFL 7,5 %, transmission art. 990 I (152 500 EUR/beneficiaire avant 70 ans hors succession), art. 757 B (30 500 EUR apres 70 ans). PRINCIPE DE NEUTRALITE FISCALE = contrat « cameleon » : suit automatiquement la legislation fiscale du pays de residence du souscripteur, anteriorite preservee au retour France pour expatries, fenetre exoneration IFI 5 ans pour impatries 155 B II CGI. CREDIT LOMBARD = pret de la banque depositaire avec contrat AVL en collateral, 50-80 % de la valeur, taux preferentiel, mobilisation liquidites SANS RACHAT donc sans fiscalite -> levier puissant pour acquisitions immobilieres ou investissements opportunistes. PAYS ACCEPTES : Europe (UE/EEE), Suisse, UK (regime PPB ITTOIA 2005 + UCITS-only), Emirats arabes unis (devises USD car AED non disponible), Singapour (devises SGD/USD), Hong Kong, Australie, Canada (frais regulatoires +0,3-0,5 %), Israel (Olim trust special). Sections de la page : AvlHero (badge + dateModified visible + simulateur live), AvlContextStats (chiffres marche AVL 2026), AvlPartners (4 assureurs partenaires), AvlWhyUs (raisons cabinet), AvlProfiles (4 profils types), AvlComparison (vs AV francaise), FaqHomeStyle (4 categories : Comprendre & comparer, Souscrire & acceder, Fiscalite & avantages, Gerer & utiliser, 12 Q-R), AvlFinalCta. PIEGES A EVITER : choisir un assureur sans super-privilege (verifier articles 118-119 loi 2015), oublier la categorie investisseur CAA (sous-categorie limite univers), confondre FID FAS FIC (FID gestion exclusive ticket eleve, FAS plateforme ouverte, FIC mutualise), souscrire en EUR si vie a Dubai (devises USD car AED indexe USD 1:3,6725), oublier la portabilite fiscale en cas d'expatriation (preserver anteriorite). 5 schemas JSON-LD (Service + WebPage + Article + FAQPage + BreadcrumbList automatique). H1 "Assurance Vie Luxembourgeoise", 7 H2, 16 H3, ~7 800 mots HTML rendu. ORIAS 23002291 + COA + COBSP + CIF affiches. Frais cabinet : honoraires de conseil au forfait selon complexite + retrocessions assureurs declarees integralement (lettre de mission MIF II + DDA), bilan patrimonial 360 initial offert sans engagement. - [Gestion de patrimoine expatries Maroc — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-maroc): Synthese recertifiee France-Maroc : residence, convention, controle des changes, pensions, dividendes, immobilier, exit tax, succession et retour. Les parametres sont dates, les actes civils sont distingues de la fiscalite et les validations locales restent reservees aux professionnels competents. - [Gestion de patrimoine expatries Emirats arabes unis — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-emirats-arabes-unis): Synthese recertifiee France-Emirats arabes unis : residence interne, article 4 B, convention, TRC, Corporate Tax et QFZP, exit tax, immobilier et succession. Aucun visa, taux, contrat, Free Zone ou testament n est presente comme une solution automatique. - [Gestion de patrimoine expatries Suisse — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-suisse): Synthese recertifiee France-Suisse : residence, convention, fiscalite federale, cantonale et communale, forfait eventuel, fortune, protection sociale, exit tax et succession. Le canton, la commune et les faits du dossier doivent etre controles avant toute decision. - [Gestion de patrimoine expatries Israel — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-israel): Synthese recertifiee France-Israel : Aliyah, residence fiscale, convention, regime des nouveaux residents, actifs francais, exit tax et transmission. Chaque avantage est borne par ses conditions et aucune structure, marque ou conclusion successorale n est presentee comme universelle. - [Gestion de patrimoine expatries Royaume-Uni — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-royaume-uni): Synthese recertifiee France-Royaume-Uni : Statutory Residence Test, regime FIG, IHT et long-term residence, contrats et actifs etrangers, exit tax et retour. La page ne reprend ni ancien regime non-dom, ni montage prescriptif, ni gain fiscal garanti. - [Gestion de patrimoine expatries Allemagne — page vitrine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine-expatrie-allemagne): Page vitrine pour expatries francais a Berlin, Munich, Francfort, Hambourg et Cologne. Convention fiscale France-Allemagne du 21 juillet 1959 modifiee, residence interne (Wohnsitz / gewoehnlicher Aufenthalt) puis criteres conventionnels, remuneration et teletravail, coordination sociale UE, choix GKV / PKV, traitement allemand des PEA, PER et assurances-vie francaises, immobilier dans les deux pays, activite independante, GmbH / UG et risque de direction effective d une societe francaise. Exit tax francaise art. 167 bis avec cadre UE et suivi declaratif ; exit tax allemande distincte au depart ulterieur selon le paragraphe 6 AStG. Convention du 12 octobre 2006 sur successions et donations, entree en vigueur le 3 avril 2009, a coordonner avec le reglement UE 650/2012 et le regime matrimonial. Hagnere Patrimoine etablit la feuille de route patrimoniale relevant de son perimetre francais et coordonne les professionnels externes habilites requis selon le dossier ; toute recommandation ou distribution transfrontaliere depend des regles territoriales, des habilitations applicables et de l acceptation du prestataire. Palette : noir, or ambre / cuivre et touches rouges. Six visuels WebP : hero, pieges, carte Luxembourg, CTA, retour France et carte du hub international. Aucun avantage fiscal ni absence de double imposition n est promis sans analyse du dossier. - [Gestion de fortune](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-fortune): Family office, ingenierie patrimoniale pour patrimoines superieurs a 1M euros. - [Gestion de patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine): Conseil en gestion de patrimoine, bilan patrimonial, strategie globale. - [Financements et credits](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements): Credit immobilier, pret in fine, rachat de credits, courtage. - [Simulation credit immobilier 2026 — tunnel 10 etapes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-immobilier/simulation): Tunnel de simulation de credit immobilier en 10 etapes, capture de leads pour appel par un courtier COBSP Hagnere Patrimoine. Thematique : credit immobilier 2026, financement immobilier residentiel et locatif, courtage en pret immobilier. Public cible : particuliers et dirigeants de 25 a 70 ans avec projet immobilier (residence principale, secondaire, locatif, SCPI a credit, travaux, refinancement, achat-revente VEFA). Reponses capturees par le tunnel : type de projet (8 options : RP, RS, locatif, SCPI, travaux, refinancement, achat-revente, terrain-construction) ; prix du bien (tranches de moins 150k a plus 1,2M EUR) ; horizon du projet (compromis signe a plus 6 mois) ; apport personnel (tranches de 0 a plus 200k EUR) ; duree souhaitee (10 / 15 / 20 / 25 / 27 ans) ; structure emprunteurs (seul / couple / SCI IR / SCI IS) ; tranche age emprunteur principal (moins 35 a 65 plus) ; situation professionnelle (11 profils : CDI, CDD, fonctionnaire, TNS, dirigeant SAS, dirigeant SARL, liberal, retraite, etc.) ; revenus nets mensuels foyer (tranches de moins 2,5k a plus 15k EUR) ; charges mensuelles en cours (tranches de 0 a plus 1,5k EUR). Apres 10 questions, preview avec mensualite estimee (formule PMT), plage de taux nominaux estimee (grille 2026 banques partenaires), taux d effort calcule (HCSF, seuil 35 %), badge eligibilite (Eligible HCSF, Eligible avec flexibilite, A optimiser). Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : credit-immobilier/simulation. Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend a clement@hagnere-patrimoine.fr, forward eventuel vers BankKeys si source eligible. Contenus SEO post-tunnel : 8 sections (comment ca marche, types de prets, pourquoi Hagnere, capacite d emprunt, etapes du dossier, FAQ 12 questions, ressources, CTA final). Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291. - [Simulation credit marchand de biens 2026 — tunnel 10 etapes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/credit-marchand-de-biens/simulation): Tunnel de simulation de credit marchand de biens en 10 etapes, capture de leads qualifies pour pre-etude bancaire par un conseiller COBSP Hagnere Patrimoine. Thematique : credit marchand de biens 2026, financement operations achat-revente-renovation, courtage specialise MDB. Public cible : dirigeants de SASU MDB, SAS marchand de biens, SCI IS en achat-revente, investisseurs immobiliers privies, agents immobiliers et promoteurs en reconversion, professionnels immobiliers souhaitant financer leur propre activite. Reponses capturees par le tunnel : type d operation (7 options : achat-revente-renovation, immeuble-rapport, division-fonciere, restructuration, marchand-neuf, portage-foncier, first-operation) ; budget total operation (tranches de moins 300k a plus 5M EUR) ; horizon de revente (moins 6 mois a plus 24 mois) ; apport disponible (tranches de moins 50k a plus 1M EUR) ; structure juridique (SASU MDB existante, SASU a creer, SAS multi-associes, SCI IS existante, nom propre) ; experience operations passees (aucune a plus 10 operations) ; type de bien cible (appartement, maison, immeuble complet, local commercial, mixte, terrain) ; zone geographique (Paris-IDF, grande metropole, ville moyenne, zone rurale, multi-zones) ; chiffre d affaires societe (tranches de moins 500k a plus 5M EUR ou nouveau-pas-de-ca) ; situation professionnelle dirigeant (MDB existant, agent immo, promoteur, investisseur prive, salarie, autre). Apres 10 questions, preview avec taux estimatif (plage 3,5 a 6 pour cent selon experience, apport, structure), LTV calcule (apport sur budget total) avec gauge visuelle, duree recommandee basee sur horizon revente, simulation double in fine classique vs amortissable avec tableau comparatif cout total, economie DMTO art. 1115 CGI (passage de 5,80 a 0,715 pour cent), badge eligibilite 4 niveaux (fort, correct, serre, a retravailler). Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : credit-marchand-de-biens/simulation. Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend a clement@hagnere-patrimoine.fr, leads conserves en interne Hagnere Patrimoine sans forward externe. Contenus SEO post-tunnel : 8 sections dont FAQ 12 questions (art. 1115 CGI, TVA marge, apport minimum, SASU vs SCI IS, in fine vs amortissable, crowdfunding mezz, penalites non-revente 5 ans, role du courtier COBSP). Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291. Reseau 15 banques regionales partenaires specialisees marchand de biens (Banques Populaires, Caisses d Epargne regionales, Palatine). - [Assurances 2026 — page vitrine HNW courtage multi-marques](https://www.hagnere-patrimoine.fr/assurances): Page vitrine du metier de courtage assurance Hagnere Patrimoine, statut COA + CIF + IOBSP + Carte T (ORIAS 23002291), architecture ouverte 10+ assureurs partenaires (Cardif, Generali Patrimoine, Spirica, AG2R La Mondiale, Malakoff Humanis, Apicil, Lombard International Lux, Wealins Foyer, Allianz, April, Henner, Hiscox, Beazley). PIVOT EDITORIAL : audit 360 vs comparateur en ligne (devis sans conseil) ou banque privee (filiale captive Cardif/Sogecap/Predica). 8 FAMILLES couvertes : (1) Vie/Capi/PER (art. 990 I + 757 B + 125-0 A + 163 quatervicies CGI ; PS LFSS 2026 17,2 % maintenu ; AV-Lux FAS 250 k€ FID 1 M€ Lombard/Wealins/Sogelife) ; (2) Prevoyance — deces/IJ/invalidite (Madelin TNS art. 154 bis CGI plafond 2026 ~14 900 € sante+prevoyance ; art. 83 SAS plafond 5 767 € PASS 12 % deductible IS) ; (3) Sante mutuelle (Madelin TNS ou collective DUE obligatoire ANI 2013, 100 % sante 2020+, April/Henner/Apivia) ; (4) Habitation MRH+PNO (locatif PNO deductible foncier art. 31 I-1 CGI, IRSI 2018) ; (5) Auto/moto/flotte (RC obligatoire L. 211-1 C. ass.) ; (6) EMPRUNTEUR loi Lemoine 2022-270 du 28/02/2022 — resiliation infra-annuelle depuis 1/9/2022, suppression questionnaire sante < 200 k€ + fin avant 60 ans, droit a l oubli 5 ans, economie typique 5-15 k€ sur pret 200 k€/20 ans ; (7) GAV — Garantie Accidents de la Vie (capital 500 k€-1,5 M€ pre-fiscal indemnites exonerees IR, accidents sans tiers responsable) ; (8) Risques pro/cyber/homme-cle (RC pro obligatoire architectes/medecins/avocats/CGP-CIF, decennale BTP art. 1792 C. civ., RCMS dirigeants D&O, cyber-LPM 2024 notification ANSSI 72h art. L. 12-10-1 C. ass., homme-cle art. 39-1-1 CGI deductible IS). MARCHE FRANCE 2025 : 261 Md€ cotisations totales (+4,2 % YoY, FFA), 1 952 Md€ encours AV. CONCURRENCE : comparateurs grand public (LesFurets/Assurland — 0 conseil) ; courtiers digitaux (Linxea/Lovys/Luko/Alan — mono-produit) ; banques privees (BNP-Cardif/SG-Sogecap/Indosuez-Predica — filiales captives, frais 1,5-2,3 % TVA 17 %). DIFFERENCIANT HAGNERE : quadruple statut COA+CIF+IOBSP+Carte T, architecture ouverte 10+ assureurs sans biais, bilan 360 OFFERT 45 min, conformite DDA 2018 + statut MIF II non-independant disclose. 6 CAS HNW CHIFFRES : Marc B. president SAS DUE+art. 83+D&O+cyber+homme-cle eco IS 7 200 €/an ; Dr Lefebvre SELARL Madelin renegocie + Lemoine 0,42→0,12 % = 140 400 € cumules ; couple Garcia-Petit mutuelle 6→4 + GAV + dependance + Lemoine ; Antoine M. DAF TIRP 800 k€ + GAV + Lemoine 0,36→0,11 % capital deces 48→848 k€ ; Maitre Dubois architecte RC pro decennale 5 M€ + IJ + cyber ROI deduction BNC 64 % ; famille R. holding 8 M€ cyber Hiscox + D&O Beazley + MRP + AV-Lux Lombard 1,5 M€ eco IS 13 750 €/an + 990 I 610 000 € exoneres. SECTIONS (15) : Hero (4 KPI 261 Md€/10+/8/200+), ContextStats, Product 4 univers, EnvelopeArchitecture 8 cartes, VsComparator 9 criteres, Top10 assureurs, Profiles 5 personas, Cases 6 chiffres, Conditions 5, Mistakes 8 erreurs, WhyUs 7 angles + 5 etapes, Testimonials 4 anonymises, Glossary 19 termes, FAQ 5 categories x 4 = 20 Q-R, FinalCta + maillage 9 Link + StickyCta. 7 SCHEMAS JSON-LD : BreadcrumbList + InsuranceAgency + Service + TechArticle + Person + Speakable + FAQPage. H1 "Courtier assurance multi-marques pour dirigeants et patrimoines HNW". Title 60 char. Meta 153 char. Helper safeJsonLd. ORIAS 23002291 + CIF/COA/COBSP/Carte T. ISR revalidate 86400. MOTS-CLES SEO : assurance, courtier assurance, cabinet courtage, assurance dirigeant SAS, Madelin TNS 2026, art. 83, loi Lemoine, homme-cle art. 39-1-1, GAV, cyber LPM 2024, AV-Lux Lombard. Bilan patrimonial 360 offert 45 min en visio. PAGE PRODUCTION-READY 7/05/2026. ## /financements/credit-marchand-de-biens Page pilier dediee au credit marchand de biens (MDB) 2026 — financement professionnel court terme pour operations achat-revente immobilier. Public : operateurs MDB (debutants a experts), dirigeants SAS IS, holdings animatrices, investisseurs immobiliers en reconversion vers activite MDB, promoteurs occasionnels. Contenu de la page : - Definition MDB : credit professionnel hors champ L. 313-1 C. conso, activite BIC art. 35 I 1 CGI, stock commercial compte 37 - 5 types de financement : in fine classique, amortissable court, mezzanine/dette junior, crowdfunding (reglement UE 2020/1503 plafond 8M EUR), montage mixte - Grille de taux 2026 : 4,40-7 pour cent selon profil operateur (debutant/confirme/expert), 9-12 pour cent crowdfunding, 8-15 pour cent mezzanine - Frais detailes : dossier 0,5-1,5 pour cent, engagement 0,5-1 pour cent, garantie hypothecaire 2 pour cent, DMTO reduit 0,715 pour cent art. 1594 F quinquies A CGI, honoraires courtage 0,5-1,5 pour cent - 4 cas clients chiffres : debutant 450k EUR, confirmee 1,3M EUR, reconversion 900k EUR, expert multi-opes 4,2M EUR - 10 pieges MDB : non-respect engagement 5 ans art. 1115 CGI, confusion TVA marge vs prix total art. 268 CGI, SCI IR incompatible, sous-estimation travaux, caution illimitee, plafond crowdfunding, CEHR/CDHR dividendes Differenciation Hagnere : courtier COBSP ORIAS 23002291 cabinet independant, reseau 15 banques regionales et privees specialisees MDB, expertise fiscale integree (art. 1115 CGI, TVA art. 268 CGI, DMTO 0,715 pour cent), approche patrimoniale dirigeant (dividendes PFU 31,4 pour cent, pacte Dutreil, holding), accompagnement jusqu a la revente. Appel a l action : simulation tunnel /credit-marchand-de-biens/simulation en 2 minutes, etude gratuite sous 24 a 48 h, pas de frais jusqu a offre. Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, art. L. 519-1 C. mon. fin., recommandation ACPR 2022-R-01. ## /financements/credit-lombard Page pilier dediee au credit Lombard 2026 — pret adosse au nantissement d un portefeuille de valeurs mobilieres (assurance-vie, CTO, contrat de capitalisation, PEA) sans vente ni cristallisation de plus-value. Public cible : dirigeants (tresorerie pro ou apport societe), investisseurs patrimoniaux (levier SCPI, private equity, immobilier direct sans vendre les UC), retraites patrimoniaux (financer RS ou donation cash, AV intouchee), familles en transition. Patrimoine financier minimum recommande : 250 000 EUR. Contenu de la page : - Definition : pret hors champ L. 313-1 C. conso (usage pro/patrimonial), nantissement art. L. 132-10 C. ass. pour AV, art. L. 211-20 CMF pour CTO - 5 types : Lombard bullet court (moins 12 mois), bullet long (2-3 ans), ligne revolving (indetermine), amortissable (10-20 ans), Lombard immo (combine AV + hypotheque) - Grille LTV 2026 par composition portefeuille : fonds euros 80-90 %, obligataire prudent 60-70 %, actions UC 40-50 %, PEA/CTO actions 50 %, AV Luxembourg multi-classes 60-75 % - Taux 2026 : Euribor 3M (~2,50 %) plus marge banque privee 0,50 a 1,50 %, soit fourchette 3,00 a 4,50 % - Frais detailes : dossier 0,30-1 %, nantissement AV 0-500 EUR forfaitaire, nantissement CTO 0,10-0,30 %, interets Euribor plus marge, zero DMTO, zero assurance emprunteur obligatoire - 4 cas clients : Maxime et Chloe Berthier Paris RP 1,2M EUR, Anne-Sophie Ferreira Nice RS 580k EUR, Julien Cattaneo Lyon SCPI 250k EUR, Famille Vandewalle Lille donation 150k EUR - 10 pieges : appel de marge, LTV trop elevee, composition trop volatile, risque taux variable, usage RP non analyse, blocage arbitrages, renouvellement non negocie, fiscalite usage mal anticipee, confusion Lombard vs hypothecaire, frais opaques - 12 Q/R FAQ : definition, LTV par composition, taux 2026, appel de marge, Lombard vs hypothecaire, nantissement AV, financement RP, interets deductibles, PV cristallisation, duree max, role courtier COBSP, Hagnere vs banque directe Differenciation Hagnere : courtier COBSP ORIAS 23002291 independant, panel banques privees partenaires, expertise composition portefeuille et stress test, approche patrimoniale integree (fiscalite d usage, combo 990 I), accompagnement trimestriel du ratio LTV jusqu a la mainlevee. Appel a l action : etude Lombard personnalisee sous 48 h ouvrees via /contact, bilan patrimonial gratuit, accompagnement jusqu a la revente. Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, art. L. 519-1 C. mon. fin., recommandation ACPR 2022-R-01, L. 132-10 C. ass., L. 211-20 CMF. ## /financements/pret-viager-hypothecaire Page pilier dediee au pret viager hypothecaire (PVH) 2026 — credit senior reserve aux particuliers, garanti par une hypotheque conventionnelle sur un bien immobilier dont l emprunteur reste plein proprietaire, regi par les art. L. 315-1 a L. 315-20 du Code de la consommation (chapitre V), issus de l ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006. Public cible : seniors 60 a 90 ans proprietaires asset-rich cash-poor, retraites aux revenus modestes ne pouvant obtenir un credit hypothecaire classique, personnes souhaitant financer residence secondaire, donation a leurs enfants, travaux, aide a un proche, ou trajet de fin de vie, sans vente du bien familial et sans mensualite. Contenu de la page : - Definition : pret viager hypothecaire art. L. 315-1 a L. 315-20 C. conso., ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006, pas de mensualite, capital plus interets capitalises rembourses au deces ou en cas de vente ou remboursement anticipe - LTV progressive par age (grille 2026) : 15 a 18 pour cent a 60 ans, 20 a 25 pour cent a 65 ans, 25 a 32 pour cent a 70 ans, 32 a 40 pour cent a 75-80 ans, jusqu a 42 a 50 pour cent au-dela de 85 ans. Jamais un taux LTV fixe. - Taux 2026 : 5,50 a 7,50 pour cent nominaux, TAEG 6,00 a 8,50 pour cent (dossier, expertise, notaire) - Capitalisation des interets : capital double en 12 ans a 6 pour cent, 9 a 10 ans a 7,5 pour cent, exemple 100 000 EUR a 6,50 pour cent deviennent 188 000 EUR apres 10 ans, 353 000 EUR apres 20 ans - Art. L. 315-8 : delai de reflexion 10 jours incompressible, offre maintenue 30 jours - Art. L. 315-10 : mention obligatoire sur l offre (nature viagere, dette plafonnee) - Art. L. 315-11 : aucune restriction sur les actes du proprietaire (location, travaux, donation de la nue-propriete sous conditions) - Art. L. 315-13 : remboursement anticipe avec indemnites plafonnees (IRA) - Art. L. 315-16 : dette plafonnee a la valeur du bien au jour du remboursement — coeur de la protection des heritiers - Art. L. 315-17 : droit des heritiers a accepter la dette et conserver le bien, OU abandonner le bien et eteindre la dette sans autre recours - Art. L. 315-19 : droit au remboursement anticipe du vivant de l emprunteur - Pas d assurance emprunteur obligatoire : la loi Lemoine du 28 fevrier 2022 n est PAS applicable au PVH (garantie = bien hypotheque, pas la vie de l emprunteur), aucun questionnaire de sante, aucune surprime age - Fiscalite : pas d interets deductibles (usage consommation), dette deductible de l actif successoral (art. 768 CGI), exoneration de plus-value immobiliere sur la residence principale (art. 150 U-II-1 CGI) en cas de revente en cours de vie - Partenariat : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS 23002291 mandataire non exclusif (art. R. 519-4 I 1 CMF) acces au marche PVH France concentre (environ 3 acteurs actifs dont My Money Bank leader 2026) via sous-mandat avec BankKeys MIOBSP (art. R. 519-4 I 4 CMF), chaine transparente conforme Reco ACPR 2022-R-01 paragraphe 2.1 Alternatives a examiner AVANT tout PVH (approche ethique) : - Credit hypothecaire classique amortissable (3,50 a 5,50 pour cent en 2026, mensualites, pas de capitalisation) si les revenus le permettent - Viager occupe (bouquet plus rente viagere, pas de dette, cession de la propriete) - Vente en nue-propriete (capital immediat, usufruit conserve, art. 669 CGI pour la valeur) - OBO familial (vente a une SCI familiale financee par credit) en combinaison avec donation aux enfants - Location saisonniere ou meublee (generer du revenu sans emprunter) Differenciation Hagnere : cabinet CGP independant (CIF AMF art. L. 541-1 CMF plus COBSP art. L. 519-1 CMF), specialiste financement senior patrimonial, analyse systematique des alternatives avant toute recommandation PVH (30 a 40 pour cent des dossiers trouvent mieux), concertation prealable des heritiers, stress test de capitalisation sur 10 15 20 ans, refus ethique du dossier si PVH non pertinent (revenus suffisants pour hypothecaire classique, heritiers opposes, erosion trop forte du patrimoine familial), accompagnement notarie jusqu a la signature (verification mention L. 315-10, delai L. 315-8, inscription hypotheque). Process 6 etapes : diagnostic patrimonial J+0-7, expertise J+7-21, montage banque MIOBSP BankKeys J+14-28, offre plus delai 10 jours art. L. 315-8 J+28-38, signature notariee et inscription hypotheque J+38-52, deblocage J+52-59. Offre maintenue 30 jours minimum. Risques specifiques : capitalisation exponentielle des interets, perte possible du bien a la succession si dette depasse valeur (heritiers proteges par L. 315-16 mais peuvent perdre l heritage du bien), taux eleve vs alternatives, bien rendu difficilement cessible sans accord prealable de la banque (mainlevee). Appel a l action : etude PVH confidentielle 48 a 72 h via /contact, bilan patrimonial senior gratuit via /guides-patrimoine/bilan-patrimonial, appel 03 74 47 20 18. Cross-sell : credit hypothecaire classique alternative /financements/credit-hypothecaire, tous financements /financements, guides patrimoine senior /guides-patrimoine, bilan patrimonial /guides-patrimoine/bilan-patrimonial. Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, art. L. 519-1 CMF, art. R. 519-4 I 1 CMF (mandataire non exclusif), sous-mandat MIOBSP BankKeys art. R. 519-4 I 4 CMF, recommandation ACPR 2022-R-01, regime special pret viager hypothecaire art. L. 315-1 a L. 315-20 C. conso., ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006, art. 768 CGI, art. 150 U-II-1 CGI, art. 669 CGI. Loi Lemoine 2022-270 du 28 fevrier 2022 NON applicable au PVH. ## /financements/credit-hypothecaire Page pilier dediee au credit hypothecaire 2026 — pret garanti par l inscription d une hypotheque conventionnelle sur un bien immobilier (RP, residence secondaire, locatif, SCI) en vertu de l art. 2393 du Code civil modernise par l ordonnance 2021-1192. Alternative au Lombard pour les patrimoines a dominante immobiliere. Public cible : retraites asset-rich (beaucoup de patrimoine immobilier, peu de revenus courants), independants aux revenus irreguliers, dirigeants remuneres en dividendes, personnes en situation FICP ou ayant connu un incident bancaire, investisseurs patrimoniaux cherchant du levier sans vendre, SCI familiales, divorces devant regler une soulte. Valeur du bien expertise minimum recommandee : 200 000 EUR. Contenu de la page : - Definition : pret garanti par inscription d hypotheque conventionnelle art. 2393 C. civ., duree max 50 ans art. 2410 C. civ., saisie immobiliere art. L. 311-5 CCH, champ L. 313-1 C. conso. si RP ou usage perso (delai retractation 10 jours art. L. 313-34, TAEG art. L. 314-1), hors champ pour usage pro/patrimonial - 5 formes : hypothecaire amortissable classique 7-25 ans, hypothecaire in fine 5-15 ans (souvent adosse), hypothecaire pro et patrimonial (hors champ L. 313-1), rachat de credits hypothecaire via partenariat MIOBSP BankKeys, hypothecaire rechargeable art. 2422 C. civ. - LTV 2026 par type de bien : RP 60-70 pour cent, residence secondaire 50-65 pour cent, locatif nu ou meuble 55-65 pour cent, SCI a l IR 55-65 pour cent, immeuble de rapport 50-60 pour cent, bien atypique (chateau, hotel particulier) 40-55 pour cent - Taux 2026 : 3,50 a 5,50 pour cent nominaux, TAEG typique 4 a 6 pour cent apres integration des frais - Frais detailes : dossier 1-2 pour cent, expertise du bien 500-1 500 EUR, frais de notaire 1,5-2 pour cent (publicite fonciere + honoraires), assurance emprunteur 0,10-0,50 pour cent par an (mise en concurrence loi Lemoine 28/02/2022), mainlevee 0,5-1 pour cent du capital initial au remboursement - Cas clients : retraite asset-rich RP 800 k EUR tresorerie 350 k EUR 12 ans, independant revenus irreguliers locatif Lyon 1,1 M EUR, divorce soulte 220 k EUR, investisseur levier SCI IR 3 biens, FICP regroupement de credits BankKeys - 12 Q/R FAQ : definition, LTV par bien, taux 2026, difference vs credit immobilier classique, hypothecaire sans salaire, frais totaux, delais, hypotheque existante 2e rang, role BankKeys, inscription 2e rang art. 2425 C. civ., deductibilite interets, delegation assurance loi Lemoine Differenciation Hagnere : courtier COBSP ORIAS 23002291 independant, panel elargi (banques privees patrimoniales BNP BP, LCL BP, SG BP, Neuflize OBC, CA BP, BPCE BP plus partenariat MIOBSP BankKeys specialiste hypothecaire et regroupement), expertise CGP integree (deductibilite fonciere art. 31-I-1 d CGI, IFI art. 974, transmission), montage notarie pris en charge, delegation assurance loi Lemoine systematique (economie jusqu a -50 pour cent vs groupe bancaire), accompagnement jusqu a la mainlevee. Risques : saisie immobiliere en cas de defaut durable (art. L. 311-5 CCH, procedure devant le JEX), cout cumule (interets + notaire + assurance + mainlevee), risque taux variable si Euribor indexe, variation valeur du bien. Difference vs credit immobilier classique : credit immobilier = acquisition + caution (Credit Logement) ou PPD + taux d endettement 35 pour cent HCSF strict. Credit hypothecaire = bien deja detenu ou acquisition + inscription d hypotheque + analyse valeur patrimoniale + usage libre des fonds (tresorerie, soulte, investissement, rachat de credits). Difference vs Lombard : hypothecaire = garantie immobiliere (illiquide, DMTO, notaire, assurance obligatoire), duree longue 7-25 ans, insensible a la volatilite des marches. Lombard = garantie portefeuille financier (liquide, pas de notaire, pas d assurance), duree courte 6-36 mois, soumis a l appel de marge. Choix selon la nature du patrimoine disponible. Cross-sell : rachat de credits hypothecaire /financements/rachat-de-credits, Lombard alternatif /financements/credit-lombard, bilan patrimonial gratuit, pret in fine. Appel a l action : etude hypothecaire personnalisee sous 48 a 72 h ouvrees via /contact, bilan patrimonial gratuit pour arbitrage hypothecaire vs Lombard vs in fine, accompagnement complet signature notariee puis suivi sur 7 a 25 ans jusqu a la mainlevee. Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, art. L. 519-1 C. mon. fin., art. R. 519-4 I 1 mandataire non exclusif, recommandation ACPR 2022-R-01, art. 2393 C. civ. (hypotheque conventionnelle), ord. 2021-1192, art. 2410 C. civ. (duree max 50 ans), art. L. 311-5 CCH (saisie immobiliere), art. L. 313-1 a L. 313-49 C. conso. (si RP/conso), TAEG art. L. 314-1 a L. 314-26 C. conso., loi Lemoine 28/02/2022 (delegation assurance). Partenariat MIOBSP BankKeys. ## /financements/credit-consommation Page pilier dediee au credit a la consommation 2026 — pret aux particuliers regi par les articles L. 311-1 a L. 312-93 du Code de la consommation. Montant legal : 200 EUR minimum a 75 000 EUR maximum par dossier (art. L. 311-1). Duree : 3 mois minimum a 7 ans (84 mois) maximum. Au-dela de 75 000 EUR ou si adosse a un bien immobilier, le financement bascule en credit immobilier ou credit hypothecaire (art. L. 313-1 C. conso.). Public cible : salaries CDI et CDD, travailleurs non salaries (TNS), retraites, etudiants (pret BPI), professions liberales, dirigeants cherchant un besoin ponctuel de tresorerie personnelle, personnes souhaitant sortir d un revolving par rachat ou consolidation. Hagnere Patrimoine accompagne aussi les profils FICP via orientation vers rachat de credits hypothecaire BankKeys, microcredit social, ou procedure de surendettement Banque de France. 6 formes de credit a la consommation proposees : - Pret personnel non affecte (art. L. 312-42) : fonds libres d usage, amortissable, taux fixe, TAEG 4 a 8 pour cent, duree 12 a 84 mois, 1 000 a 75 000 EUR - Credit affecte auto (art. L. 312-44) : vehicule neuf ou occasion identifie, TAEG 3,5 a 6,5 pour cent, duree 12 a 84 mois, resolution automatique contrat lie (art. L. 312-48) si non livraison - Credit affecte travaux : TAEG 4 a 8 pour cent, duree 12 a 84 mois, resolution automatique si prestation non executee - Credit revolving (art. L. 312-57) : reserve d argent reconstituable, TAEG 15 a 21,15 pour cent, encadre par la loi Lagarde du 01/07/2010 (separation carte de credit/fidelite, obligation de mensualite minimale sur capital, echeance maximale 36 ou 60 mois) - Pret etudiant BPI France : garanti par l Etat via BPI, TAEG 2 a 4 pour cent, differe de remboursement possible jusqu a fin d etudes, montant jusqu a 20 000 EUR - Location avec option d achat (LOA) : alternative au credit auto, loyer mensuel + option d achat en fin de contrat Taux 2026 (indicatifs, sous reserve de plafonnement par le taux d usure Banque de France publie trimestriellement sur banque-france.fr) : pret perso 4,0 a 8,0 pour cent, auto 3,5 a 6,5 pour cent, travaux 4,0 a 8,0 pour cent, revolving 15,0 a 21,15 pour cent, etudiant BPI 2,0 a 4,0 pour cent. Tout TAEG au-dessus du seuil d usure est nul de plein droit (art. L. 314-6 C. conso.). Seuils indicatifs T2 2026 : prets inferieurs a 3 000 EUR ~21,15 pour cent, prets 3 000 a 6 000 EUR ~12,5 pour cent, prets superieurs a 6 000 EUR ~7,5 pour cent. Partenariat : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS 23002291 + BankKeys MIOBSP partenaire specialiste consommation et rachat de credits. Panel elargi de 15 etablissements bancaires commerciaux (BNP, CA, SG, LCL, BPCE, Credit Mutuel, Boursorama) et etablissements specialises consommation (Cofidis, Cetelem, Franfinance, Younited, Sofinco, Oney, Floa Bank, BPI France etudiant, Cofinoga) pour mise en concurrence systematique sur TAEG, duree, assurance emprunteur deleguee. Protection de l emprunteur : - Delai de retractation : 14 jours francs a compter de l acceptation de l offre, sans justification ni penalite (art. L. 312-19 C. conso.), droit d ordre public - Resolution automatique du contrat lie (art. L. 312-48) : pour un credit affecte, si la prestation financee n est pas executee, le credit est resolu de plein droit, preteur rembourse par le vendeur defaillant - Remboursement anticipe (art. L. 312-34) : penalite maximum 1 pour cent du capital rembourse si plus d 1 an restant, 0,5 pour cent sinon, gratuit si remboursement annuel inferieur a 10 000 EUR (art. L. 312-35) - Delegation assurance emprunteur loi Lemoine du 28/02/2022 : resiliation a tout moment, suppression questionnaire medical pour prets inferieurs a 200 000 EUR rembourses avant 60 ans, economie 10 a 30 pour cent sur la DIC - Aucun versement avant obtention du pret (art. L. 322-2 C. conso.) : interdiction absolue de frais de dossier, caution, honoraires avant deblocage effectif Risques et pieges : surendettement (commission Banque de France art. L. 711-1, plan conventionnel L. 732-1, retablissement personnel L. 741-1), fichage FICP 5 ans (art. L. 752-1 CCH), cumul de credits degradant le taux d endettement, derive revolving (TAEG 15-21 pour cent, capital non amortissable, cout total x2 a x3 vs pret personnel). Positionnement vs alternatives patrimoniales : - Credit consommation (200 a 75 000 EUR) : besoin ponctuel, TAEG 4-8 pour cent, duree courte - Credit immobilier (au-dela de 75 000 EUR) : acquisition RP/RS/locatif, caution ou PPD, taux d endettement HCSF 35 pour cent - Credit hypothecaire (au-dela de 75 000 EUR) : bien deja detenu, hypotheque conventionnelle, usage libre des fonds, profil atypique/FICP/independants - Credit Lombard : nantissement portefeuille financier (AV, CTO, PEA) au-dela de 50 000 EUR pour eviter la vente et la cristallisation de plus-value - Rachat de credits (BankKeys) : regroupement conso + immo pour baisser la mensualite globale Cross-sell : rachat de credits /financements/rachat-de-credits (BankKeys), credit immobilier classique /financements/credit-immobilier, credit Lombard /financements/credit-lombard (alternative au-dela de 50 000 EUR), credit hypothecaire /financements/credit-hypothecaire (alternative au-dela de 75 000 EUR), simulateur credit immobilier /ressources/simulateurs/simulateur-credit-immobilier, bilan patrimonial gratuit /guides-patrimoine/bilan-patrimonial. Appel a l action : etude credit conso personnalisee sous 24 a 48 h ouvrees via /contact, mise en concurrence systematique 15 etablissements, negociation TAEG et delegation assurance, verification plafond usure. Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, art. L. 519-1 C. mon. fin., art. R. 519-4 I 1 mandataire non exclusif, recommandation ACPR 2022-R-01. Code de la consommation : L. 311-1 a L. 312-93 (regime general), L. 312-19 (retractation 14 jours), L. 312-25 (effets retractation), L. 312-34 (remboursement anticipe), L. 312-35 (seuil 10 000 EUR/an), L. 312-42 (pret personnel), L. 312-44 (credit affecte), L. 312-48 (resolution contrat lie), L. 312-57 (revolving), L. 314-1 (TAEG), L. 314-6 (nullite TAEG usuraire), L. 322-2 (aucun versement avant obtention), L. 711-1 (surendettement), L. 751-1 et L. 752-1 CCH (FICP), loi Lagarde 01/07/2010 (reforme revolving), loi Lemoine 28/02/2022 (delegation assurance). Partenariat MIOBSP BankKeys pour specialistes consommation et rachat de credits. ## /financements/credit-scpi Page pilier Hagnere Patrimoine dediee au credit SCPI (societe civile de placement immobilier) en 2026 : financement de parts SCPI a credit jusqu a 100 pour cent sans apport, panel 7 banques patrimoniales, approche CIF plus COBSP integree. Publie le 22 avril 2026. Definition : le credit SCPI est un pret bancaire destine a financer l acquisition de parts de SCPI (art. L. 214-86 Code monetaire et financier) avec nantissement des parts au profit de la banque preteuse. La SCPI est une societe de gestion collective detenant un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, sante, logistique, residentiel), controlee par l AMF. L investisseur percoit sa quote-part de loyers nets et rembourse le credit via ces loyers plus un effort d epargne mensuel. 5 familles de SCPI financables a credit : - SCPI de rendement francaise : bureaux, commerces, sante, logistique, rendement 4-5 pour cent - SCPI europeenne : Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne, Italie avec convention fiscale bilaterale (credit d impot ou methode exoneration, absence de PS 17,2 pour cent sur la part etrangere) - SCPI thematique : sante, education, logistique, residentiel gere, specialisation sectorielle - SCPI fiscale : Pinel, Denormandie, Malraux, deficit foncier (offres bancaires plus rares, pas toutes les banques acceptent) - SCPI en demembrement temporaire : achat de la nue-propriete uniquement avec decote 25 a 45 pour cent, duree 5 a 15 ans, remembrement automatique Parametres bancaires 2026 : LTV 85 a 100 pour cent (sans apport possible pour dirigeants et cadres superieurs), duree 10 a 25 ans en amortissable ou 7 a 10 ans en in fine avec assurance-vie adossee, taux fixe 4,00 a 4,80 pour cent nominal, TAEG 4,50 a 5,30 pour cent (assurance emprunteur incluse). Le montage in fine est privilegie pour les TMI 41-45 pour cent car il maximise la deductibilite des interets sur toute la duree du pret. Rendement SCPI 2025 : 4,52 pour cent brut moyen marche (source ASPIM), variable selon typologie (SCPI sante et logistique > 5 pour cent, SCPI bureaux 3,5-4,5 pour cent, SCPI europeennes 5-6 pour cent brut). Panel banques patrimoniales selectionnees : BNP Paribas Banque Privee, LCL Banque Privee, Societe Generale Banque Privee, CIC Banque Privee, Credit Agricole Banque Privee, Neuflize OBC, Credit Mutuel Banque Privee. Certaines grandes enseignes classiques refusent le financement SCPI : le panel Hagnere Patrimoine couvre uniquement les circuits qui aboutissent. Delai de jouissance SCPI : 4 a 6 mois entre la souscription et la perception du premier loyer (parfois jusqu a 9 mois). Pendant ce delai, l emprunteur paie les interets sans revenu SCPI. Trou de tresorerie a anticiper dans le plan de financement. Frais : souscription SCPI 8 a 12 pour cent du prix de part (integres au prix de souscription, a amortir sur 8-10 ans minimum), frais de gestion 8 a 12 pour cent des loyers bruts preleves chaque annee, frais de dossier bancaires 0,50 a 1 pour cent, nantissement des parts frais variables. Cadre fiscal : - Art. 31-I-1 d CGI : deductibilite 100 pour cent des interets d emprunt, frais d assurance et frais de gestion des revenus fonciers SCPI - Regime reel obligatoire (declaration 2044), pas de micro-foncier possible sur SCPI - Deficit foncier imputable 10 700 EUR par an sur le revenu global, report 10 ans sur revenus fonciers futurs - Convention fiscale SCPI europeenne : credit d impot egal a l impot francais (Allemagne, Belgique) ou methode exoneration avec progressivite (Pays-Bas, Espagne, Italie), neutralisation de la double imposition - Holding a l IS : acquisition via societe patrimoniale, interets deductibles du resultat IS (art. 39-1 CGI), fiscalite IS 15/25 pour cent sur les loyers nets vs TMI 45 pour cent plus 17,2 pour cent PS en direct, preparation transmission via pacte Dutreil 2 plus 6 ans - Demembrement temporaire : acquisition de la nue-propriete uniquement, pas de revenu foncier genere pendant la periode, interets non deductibles, remembrement sans fiscalite Risques : - Perte en capital : en 2023, plusieurs SCPI de bureaux ont ete devaluees de 10 a 15 pour cent suite a la hausse des taux directeurs BCE (reevaluation des expertises immobilieres). Les SCPI sante, logistique et europeennes ont mieux resiste. - Liquidite secondaire : le marche secondaire des parts peut se bloquer en cas de retraits massifs, delai de revente 6 a 24 mois au prix du marche secondaire. - Variation du TOF (taux d occupation financier) : un TOF inferieur a 90 pour cent reduit le rendement distribue. - Risque de taux variable si financement non fixe. Profils cibles : cadres superieurs TMI 30 a 41 pour cent, dirigeants de SAS ou SARL, professions liberales (medecins, avocats, notaires), 30 a 55 ans optimal pour cloturer le pret avant la retraite, patrimoine financier 50 a 500 k EUR existant, objectif de revenus locatifs sans gestion ou preparation retraite. Statut Hagnere Patrimoine : double casquette CIF (art. L. 541-1 C. mon. fin., agrement AMF) pour la selection des SCPI parmi 200 plus analysees, et COBSP (art. L. 519-1 C. mon. fin., IOBSP mandataire non exclusif R. 519-4 I 1) pour le courtage du credit. ORIAS n 23002291. Controle ACPR (courtage) et AMF (CIF). Conforme recommandation ACPR 2022-R-01. Cross-sell : credit immobilier classique /financements/credit-immobilier, credit Lombard /financements/credit-lombard (alternative sur AV/CTO sans vente), credit hypothecaire /financements/credit-hypothecaire (alternative adossee a un bien immobilier existant), pret in fine /financements/pret-in-fine, guide SCPI complet /guides-patrimoine/scpi, SCPI non-residents /guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/scpi-non-residents, simulateur credit immobilier /ressources/simulateurs/simulateur-credit-immobilier, bilan patrimonial gratuit /guides-patrimoine/bilan-patrimonial. Appel a l action : etude SCPI plus financement personnalisee sous 48 a 72 h ouvrees via /contact. Selection parmi 200 plus SCPI, mise en concurrence 5 a 7 banques patrimoniales, chiffrage du rendement net apres interets, frais et fiscalite, effort d epargne mensuel. Aucun versement exigible avant obtention des fonds (art. L. 322-2 C. conso.). Regulation : art. L. 214-86 CMF (SCPI), art. 31-I-1 d CGI (deductibilite interets revenus fonciers), art. L. 313-1 C. conso. (credit particulier selon usage), loi Lemoine 28/02/2022 (delegation assurance emprunteur libre), art. L. 322-2 C. conso. (aucun versement avant obtention), art. L. 519-1 C. mon. fin. (COBSP), art. L. 541-1 C. mon. fin. (CIF), recommandation ACPR 2022-R-01. AMF controle societes de gestion SCPI. Risque de perte en capital et liquidite secondaire, performances passees ne prejugent pas des performances futures. ## /financements/vente-a-remere Page pilier Hagnere Patrimoine dediee a la vente a remere en France 2026 : vente immobiliere avec faculte de rachat, outil de liquidite d urgence pour proprietaires en difficulte financiere temporaire. Publie le 22 avril 2026. Definition : la vente a remere est une vente avec faculte de rachat regie par les articles 1659 a 1673 du Code civil. Le vendeur cede son bien a un investisseur moyennant une decote de 20 a 40 pourcent de la valeur venale et conserve, stipulee dans l acte authentique notarie (art. 1321 C. civ.), la faculte de racheter le bien dans un delai maximum de 5 ans (art. 1660 C. civ., delai d ordre public insusceptible de prorogation au-dela). Durant la periode de portage, le vendeur peut rester dans le bien en qualite d occupant, moyennant un loyer d indemnite de 6 a 9 pourcent par an du prix de vente. Le rachat s exerce unilateralement par le vendeur selon les modalites fixees (art. 1673 C. civ.). A defaut d exercice, l investisseur devient proprietaire definitif sans formalite supplementaire (art. 1662 C. civ.). Parametres 2026 typiques : decote 20 a 40 pourcent (cible Hagnere inferieure ou egale a 35 pourcent, negociation vers 25-30 pourcent sur dossiers solides), duree 2 a 5 ans (cible Hagnere proche 4-5 ans pour securiser le rebond), loyer d indemnite 6 a 9 pourcent par an (cible plafonnee a 8 pourcent), publication au service de la publicite fonciere, purge des hypotheques existantes prealable ou concomitante (art. 2432 C. civ.). 4 formes d intervention : - Remere classique : vente avec faculte de rachat pure, vendeur occupant, investisseur prive ou SCPI portage - Portage immobilier : structuration via SCPI specialisee portage ou family office, duree longue 3-5 ans, decote negociee a la baisse, mutualisation du risque cote investisseur - Rachat de credits hypothecaire (alternative) : regroupement a taux fixe sur 15-25 ans, preserve la propriete, cout total 2 a 3 fois inferieur au remere - Commission de surendettement BDF (alternative) : procedure gratuite art. L. 711-1 C. conso., reechelonnement des dettes voire effacement partiel, suspension des poursuites, procedure contradictoire devant le juge judiciaire Publics cibles : surendettes (saisine envisageable de la commission de surendettement BDF art. L. 711-1 C. conso.), inscrits au FICP (art. L. 752-1 CCH) avec acces reste bloque au credit classique, interdits bancaires par incident de cheque, couples divorces en difficulte de soulte urgente, dirigeants d entreprise en difficulte avec engagement personnel, heritiers confrontes a des droits de mutation a titre gratuit (DMTG) avant liquidation de la succession. Approche Hagnere Patrimoine : - Analyse neutre prealable des alternatives : 70 pourcent des dossiers trouvent une solution moins couteuse que le remere (rachat de credits hypothecaire, commission BDF, credit hypothecaire 2e rang) - Reseau d investisseurs patrimoniaux selectionnes : SCPI specialisees portage immobilier, family offices, investisseurs prives qualifies, selection sur trois criteres capacite financiere, honorabilite, acceptation de durees longues et decotes raisonnables - Refus ethique des dossiers non pertinents : Hagnere refuse les dossiers ou le rachat est manifestement impossible, orientation vers vente classique plus relogement ou commission BDF lorsque cette voie protege mieux le vendeur - Negociation ciblee : decote inferieure ou egale a 35 pourcent, duree proche 5 ans, loyer d indemnite plafonne 8 pourcent par an, prorogation conventionnelle dans la limite legale - Accompagnement jusqu au rachat : preparation du plan de rebond, identification des sources de remboursement (succession, cession d actifs, nouveau credit classique ou hypothecaire), suivi trimestriel, alerting avant echeance du terme Cadre fiscal : - Plus-value immobiliere a la vente initiale : exoneration integrale si residence principale (art. 150 U-II-1 CGI) ; taxation IR 19 pourcent plus PS 17,2 pourcent plus CEHR 2-3 pourcent selon RFR si residence secondaire ou locatif (art. 150 U CGI), avec abattements pour duree de detention (exoneration IR 22 ans, PS 30 ans) - Purge des hypotheques existantes : art. 2432 C. civ., le notaire utilise une fraction du prix pour rembourser les creanciers inscrits avant versement du solde au vendeur - Rachat ulterieur non qualifie de nouvelle acquisition fiscale (resolution retroactive) : pas de nouveaux droits de mutation a titre onereux pour le vendeur racheteur sur le prix de rachat - Loyer d indemnite verse par le vendeur : non deductible fiscalement (usage residence principale) - Reception des loyers d indemnite cote investisseur : revenus fonciers au regime reel (art. 14 CGI et s.) Posture reglementaire Hagnere : le remere est une vente civile (art. 1659 C. civ.) et non un credit. L operation ne releve pas du courtage en operations de banque (COBSP). Hagnere Patrimoine intervient ici en qualite de CIF AMF (conseil en investissement financier, art. L. 541-1 C. mon. fin.) et de conseil patrimonial neutre. Pour les alternatives credit (rachat de credits, credit hypothecaire 2e rang), Hagnere intervient en qualite de COBSP ORIAS 23002291 (art. L. 519-1 C. mon. fin.). Double supervision AMF (partie CIF) et ACPR (partie COBSP). Honoraires de mission 1 a 3 pourcent du prix de vente, factures uniquement a la signature de l acte authentique notarie, aucun versement exigible avant. Risques vendeur : perte definitive du bien si non-rachat dans 5 ans (environ 60 pourcent des dossiers en difficulte selon etudes sectorielles), decote significative 20-40 pourcent a la vente initiale, loyer d indemnite a verser pendant la periode de portage, fiscalite de la plus-value si non residence principale. Risques investisseur : impaye du loyer d indemnite, risque de valorisation du bien sur 2-5 ans, prix de rachat fixe preventivement donc pas de plus-value en cas de marche haussier. Cross-sell : rachat de credits /financements/rachat-de-credits (alternative moins couteuse), credit hypothecaire /financements/credit-hypothecaire (alternative 2e rang), credit Lombard /financements/credit-lombard (alternative si epargne financiere existante), commission de surendettement BDF https://particuliers.banque-france.fr/surendettement (alternative gratuite), guides patrimoine /guides-patrimoine, bilan patrimonial gratuit /guides-patrimoine/bilan-patrimonial. Appel a l action : etude remere confidentielle et neutre sous 48 h ouvrees via /contact. Diagnostic patrimonial, analyse des alternatives moins couteuses, si remere pertinent mise en concurrence du reseau d investisseurs patrimoniaux avec negociation de la decote, de la duree et du loyer d indemnite. Aucun versement exigible avant la signature de l acte authentique notarie. Hagnere Patrimoine se reserve le droit de refuser votre dossier si le remere n est pas pertinent pour votre situation. Regulation : art. 1659 a 1673 Code civil (faculte de rachat), art. 1660 C. civ. (duree max 5 ans d ordre public), art. 1673 C. civ. (modalites de rachat), art. 1662 C. civ. (defaut d exercice), art. 1321 C. civ. (acte authentique notarie), art. 2432 C. civ. (purge des hypotheques existantes), art. L. 711-1 C. conso. (commission de surendettement BDF), art. L. 752-1 CCH (FICP), art. 150 U-II-1 CGI (exoneration plus-value residence principale), art. L. 541-1 C. mon. fin. (CIF AMF), art. L. 519-1 C. mon. fin. (COBSP alternatives credit). Supervision AMF et ACPR. Position visee : top 1-3 Google FR sur requetes "vente a remere", "remere 2026", "portage immobilier", "alternative saisie immobiliere", "FICP solution proprietaire", "decote remere". ## /pret-in-fine/simulation Tunnel de simulation de pret in fine immobilier en 10 etapes, capture de leads qualifies pour etude personnalisee par un conseiller COBSP Hagnere Patrimoine. Thematique : pret in fine 2026, financement patrimonial investisseurs locatifs TMI elevee, adossement epargne nantie. Public cible : investisseurs locatifs (locatif nu, LMNP, SCPI), dirigeants SAS et SARL patrimoniaux, cadres superieurs, retraites patrimoniaux, professions liberales — generalement TMI 41 ou 45 pour cent avec epargne financiere disponible a nantir. Reponses capturees par le tunnel : - Type de projet (locatif nu, LMNP, SCPI pleine propriete, SCPI demembrement, residence secondaire) - Prix du bien vise (tranches de moins 200k a plus 1,2M EUR) - TMI actuelle (0-11, 30, 41, 45 pour cent) — question pivot - Epargne nantissable disponible (tranches de moins 50k a plus 1M EUR) - Support de nantissement (assurance-vie, contrat de capitalisation, CTO, PEA, mix, aucun a construire) - Duree souhaitee (10, 15, 20, 25 ans) - Revenus fonciers actuels (aucun, moins 5k, 5-15k, 15-30k, plus 30k EUR) - Structure juridique (nom propre, SCI IR, SCI IS, SASU, holding existante) - Objectif patrimonial (defiscalisation fonciers, constitution patrimoine, transmission, retraite, effet levier) - Situation professionnelle (CDI, dirigeant SAS, dirigeant SARL, liberal, retraite, cadre superieur) Apres 10 questions, preview avec : - Taux estime (plage 3,80 a 5,30 pour cent selon duree et nantissement) - Mensualite d interets (capital fois taux divise par 12) - Economie fiscale annuelle (interets fois TMI plus 17,2 pour cent prelevements sociaux) - Capital a rembourser a l echeance (= capital emprunte) - Projection epargne nantie (rendement par defaut 4,5 pour cent capitalise) - LTV nantissement initiale (ratio epargne sur capital) - Badge eligibilite (fort, correct, a optimiser) Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : "pret-in-fine/simulation". Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend, leads conserves en interne Hagnere Patrimoine sans forward externe. Contenus SEO post-tunnel : 8 sections dont FAQ 12 questions (TMI minimum rentable, art. 31-I-1 d CGI, nantissement AV, deficit foncier 10 700 EUR, duree max, SCI IS, LMNP, comparatif amortissable). Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291. Reseau de banques privees patrimoniales partenaires. ## /credit-lombard/simulation Tunnel de simulation de credit Lombard en 10 etapes, capture de leads qualifies pour etude personnalisee par un conseiller COBSP Hagnere Patrimoine. Credit Lombard = pret adosse au nantissement d un portefeuille financier (assurance-vie, CTO, contrat de capitalisation, PEA) sans vente ni cristallisation de plus-value. Public cible : dirigeants (tresorerie pro, apport societe, achat RP sans vendre AV), investisseurs patrimoniaux (levier SCPI, PE, immo direct), retraites patrimoniaux (financer RS, donation cash), familles en transition (donation, transmission). Patrimoine financier recommande : 250 000 EUR ou plus. Reponses capturees par le tunnel : - Usage des fonds (RP, RS, locatif, SCPI/PE, donation, tresorerie pro, refinancement, autre) - Montant emprunt souhaite (tranches moins 100k a plus 2M EUR) - Composition du portefeuille a nantir (fonds euros majoritaire, diversifie prudent, equilibre, actions dominantes, PEA/CTO actions) — pivot LTV - Montant portefeuille nantissable (tranches moins 250k a plus 5M EUR) - Enveloppe principale (AV francaise, AV Luxembourg, contrat capi, CTO, PEA, mix) - Duree souhaitee (6-12, 12-24, 24-36 mois bullet, revolving, amortissable long) - TMI actuelle (0-11, 30, 41, 45 pour cent) - Structure juridique (nom propre, couple, SCI IR, SCI IS, SASU, holding, autre) - Horizon du besoin (immediat, moins 3 mois, 3-6 mois, plus 6 mois, ligne dispo) - Situation professionnelle (dirigeant SAS, dirigeant SARL, liberal, cadre, retraite, investisseur patrimonial) Apres 10 questions, preview avec : - Capacite d emprunt (portefeuille x LTV max selon composition) - LTV effective avec gauge visuelle (vert moins 50 %, ambre 50-75 %, rouge plus 75 %) - Taux estime (Euribor 3M 2,50 % + marge 0,5-1,5 % selon composition/LTV) - Mensualite d interets - PFU evite (PV latente x 30 %) - Badge eligibilite (fort, correct, a optimiser, orientation avance AV si moins 250k) Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : "credit-lombard/simulation". Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend, leads conserves en interne Hagnere Patrimoine. Contenus SEO post-tunnel : 8 sections dont FAQ 12 questions (art. L. 132-10 C. ass., art. L. 211-20 CMF, art. 31-I-1 d CGI deductibilite interets, art. 223 sexies CGI CEHR, art. 990 I CGI transmission). Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, art. L. 519-1 C. mon. fin., recommandation ACPR 2022-R-01. Reseau de 7 banques privees patrimoniales partenaires. ## /pret-relais/simulation Tunnel de simulation de pret relais en 10 etapes (3 minutes), capture de leads qualifies pour etude personnalisee par un conseiller COBSP Hagnere Patrimoine. Pret relais = credit transitoire in fine permettant d acheter un nouveau bien immobilier avant la vente d un bien existant, duree typique 12 a 24 mois, ratio jusqu a 70-80 pour cent de la valeur nette du bien a vendre (valeur de marche moins capital restant du). Public cible : proprietaires en transition (RP vers RP, montee en gamme, relocalisation), retraites en downsize, familles en decohabitation, investisseurs vendant un locatif pour en acquerir un autre, transitions immobilieres d urgence (mutation pro, separation, heritage). Les 10 questions capturees : 1. Type de bien a vendre (RP, RS, locatif, terrain, autre) - pivot fiscalite revente exoneration RP art. 150 U II-1 CGI vs PV sur RS/locatif art. 150 VC 2. Valeur estimee du bien a vendre (tranches moins 200k a plus 5M EUR) - base du calcul ratio 3. Capital restant du CRD sur le bien a vendre (libre, moins 50k, 50-150k, 150-300k, plus 300k) - calcul valeur nette 4. Statut de la vente (demarrage, mandat signe, visites en cours, offre recue, compromis signe) - niveau de solidite dossier 5. Prix du nouveau bien a acheter (tranches moins 200k a plus 5M EUR) 6. Statut du nouveau bien (recherche, identifie, offre faite, compromis signe, acte imminent) - pivot eligibilite banque 7. Formule de relais souhaitee (sec la vente suffit, adosse relais plus apport perso, jumele relais plus credit immo classique, a conseiller) 8. Option remboursement (interets intercalaires mensuels moins chers, franchise totale confort tresorerie, a conseiller) 9. Revenus nets annuels du foyer (tranches moins 40k a plus 1M EUR) - pivot HCSF 35 pour cent taux d effort 10. Urgence deblocage (urgent moins 1 mois, 1-3 mois, 3-6 mois, exploratoire) Pivot reglementaire fondamental : decision HCSF D-HCSF-2021-7 paragraphe 3 qui prevoit une exception expresse pour le pret relais dans la limite de 80 pour cent de la valeur du bien a vendre. Taux 2026 indicatif : 3,80 a 4,55 pour cent selon Observatoire Credit Logement CSA, fourchette elargie a 4,00-4,75 pour cent en cas de formule jumelee ou urgence deblocage moins 1 mois. Ratios par formule : - Relais sec : 65-70 pour cent de la valeur nette - Relais adosse : 70-75 pour cent - Relais jumele : 75-80 pour cent (plafond HCSF) Preview (etape 11) affichee apres les 10 questions : - Valeur nette du bien a vendre (valeur brute moins CRD) - Montant relais estime (valeur nette x ratio formule) - Taux estime indicatif - Mensualite d interets intercalaires (capital x taux / 12) - Durée recommandée selon avancement vente et nouveau bien - Badge eligibilite (fort compromis plus revenus eleves, correct mandat plus bien identifie, a optimiser, vigilance HCSF formule jumelee plus revenus bas plus nouveau bien cher) - 3 recommandations personnalisees (alerte non vente, alerte HCSF, fiscalite revente RP, urgence acte) Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : "pret-relais/simulation". Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend, leads conserves en interne. Contenus SEO post-tunnel : 8 sections (comment ca marche 4 etapes, 3 formules plus alternative Lombard, 6 arguments Hagnere, capacites 4 profils, timeline J+0 a J+56, FAQ 12 questions, ressources liens, final CTA). FAQ citant : art. L. 313-1 a L. 313-50 C. conso., art. L. 313-34 delai 10 jours reflexion, art. L. 313-41 clause suspensive 45 jours, decision HCSF D-HCSF-2021-7 paragraphe 3 exception relais 80 pour cent, art. R. 313-25 C. conso. penalites IRA plafond 3 pour cent ou 6 mois interets, art. L. 519-1 CMF regime COBSP, recommandation ACPR 2022-R-01 devoir de mise en garde, art. L. 519-4-1 CMF devoir de conseil formalise, art. 150 U II-1 CGI exoneration RP, art. 150 VC CGI plus-value immobiliere RS et locatif. Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, panel de banques relais partenaires, mediation FBF et ACPR art. L. 316-1 CMF. Arbitrage systematique pret relais vs credit Lombard pour patrimoines disposant de plus de 250 k EUR d actifs financiers (taux Lombard 3,00-4,00 pour cent souvent plus avantageux que relais). ## /credit-hypothecaire/simulation Tunnel de simulation de credit hypothecaire en 10 questions (3 minutes), capture de leads qualifies pour etude personnalisee par un conseiller COBSP Hagnere Patrimoine et en partenariat MIOBSP BankKeys. Credit hypothecaire = pret garanti par une inscription hypothecaire de 1er rang (art. 2393 C. civ., ord. 2021-1192 du 15/09/2021) sur un bien immobilier (RP, residence secondaire, locatif, SCI patrimoniale). Public cible : proprietaires souhaitant debloquer des liquidites sans vendre, dirigeants (tresorerie pro, apport societe, rachat de parts), investisseurs patrimoniaux (levier locatif, SCPI, PE), familles (travaux, transmission, soulte divorce), operations de rachat de credits avec garantie immobiliere. Les 10 questions capturees : 1. Usage des fonds (acquisition RP/RS/locatif, travaux, tresorerie pro, rachat de credits, donation/soulte, apport societe, autre) 2. Bien a hypothequer (residence principale, residence secondaire, bien locatif, bien detenu en SCI, local pro, terrain) 3. Valeur estimee du bien (tranches moins 200k a plus 2M EUR) - base du calcul LTV 4. Credit immobilier existant sur ce bien (aucun, encours residuel par tranches, bien libre d hypotheque) 5. Montant souhaite (tranches moins 50k a plus 1M EUR) 6. Duree souhaitee (7-10, 10-15, 15-20, 20-25 ans amortissable, in fine 7-15 ans) 7. TMI actuelle (0, 11, 30, 41, 45 pour cent) - pivot deductibilite interets art. 31-I-1 d CGI 8. Revenus annuels nets du foyer (tranches) - pivot taux endettement 35 pour cent 9. Horizon du besoin (immediat, moins 3 mois, 3-6 mois, plus 6 mois) 10. Structure juridique (nom propre, couple marie, indivision, SCI IR, SCI IS, SARL de famille, autre) Pivot LTV selon le bien expertise : RP 70 pour cent max, residence secondaire 65 pour cent, locatif 60 pour cent, SCI patrimoniale 55 pour cent, 2e rang LTV cumulee plafonnee a 70-80 pour cent. Duree 7 a 25 ans. Taux 2026 : 3,50 a 5,50 pour cent selon profil et LTV. TAEG 4 a 6 pour cent (taux + assurance loi Lemoine + frais). Preview (etape 11) affichee apres les 10 questions : - Capacite d emprunt (valeur bien x LTV max selon usage) - LTV effective avec gauge visuelle (vert moins 60 %, ambre 60-70 %, rouge plus 70 %) - Taux estime fourchette selon profil - Mensualite indicative (amortissable) ou interet mensuel (in fine) - Frais notaire estimes (1,5 a 2 pour cent) + expertise (500 a 1500 EUR) + mainlevee (0,5 a 1 pour cent) - TAEG indicatif fourchette - Delai indicatif de mise en place : 6 a 9 semaines Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : "credit-hypothecaire/simulation". Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend, leads conserves en interne Hagnere Patrimoine et transmis au partenaire MIOBSP BankKeys pour mise en concurrence. Contenus SEO post-tunnel : 8 sections structurees (comment ca marche en 6 etapes, les 5 formes de credit hypothecaire classique/in fine/tresorerie/rachat/2e rang, pourquoi Hagnere Patrimoine et BankKeys, capacite d emprunt selon 4 profils type, 7 etapes du dossier, FAQ 12 questions, ressources et guides lies, CTA final prise de rdv). Cadre legal mobilise : art. 2393 C. civ. (hypotheque conventionnelle), ord. 2021-1192 du 15/09/2021 (reforme des suretes), art. 2428 C. civ. (inscription SPF), art. L. 311-5 CCH (procedure de saisie immobiliere), art. L. 313-1 et L. 313-34 C. conso. (credit immobilier consommateurs, delai reflexion 10 jours), art. 31-I-1 d CGI (deductibilite des interets revenus fonciers), loi Lemoine du 28/02/2022 (assurance emprunteur, resiliation infra-annuelle, droit a l oubli), art. 974 CGI (IFI - pret hypothecaire deductible sous conditions). Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, art. L. 519-1 C. mon. fin., partenariat commercial avec BankKeys (MIOBSP - mandataire en operations de banque) et reseau de banques privees patrimoniales pour la mise en concurrence multi-etablissements. ## /credit-consommation/simulation Tunnel de simulation de credit a la consommation en 10 questions (3 minutes), capture de leads qualifies pour etude personnalisee par un conseiller COBSP Hagnere Patrimoine et partenariat MIOBSP BankKeys. Credit consommation = pret destine a financer un besoin personnel non immobilier (art. L. 311-1 a L. 312-93 C. conso.), montant 200 a 75 000 EUR, duree 3 mois a 7 ans (exception 10 ans pour travaux affectes). TAEG encadre par le taux d usure Banque de France publie trimestriellement (art. L. 314-1 C. conso.). Public cible : particuliers finances par pret personnel non affecte (projet, imprevu, mariage, deces, liquidites), credit auto neuf ou occasion, credit travaux (renovation, amelioration energetique, agrandissement), credit revolving, pret etudiant garanti BPI, LOA. Egalement rachat de credits conso (regroupement de mensualites) pour reduire la charge mensuelle. Les 10 questions capturees : 1. Usage des fonds (pret personnel non affecte, credit auto neuf/occasion, credit travaux, credit revolving, pret etudiant BPI, LOA, rachat de credits conso, autre) 2. Montant souhaite (tranches 200-3k, 3-10k, 10-25k, 25-50k, 50-75k EUR) - plafond legal 75 000 EUR art. L. 311-1 C. conso. 3. Duree souhaitee (3-12 mois, 12-24, 24-36, 36-60, 60-84 mois, 84-120 pour travaux affectes uniquement) 4. Statut professionnel (CDI, CDD, interim, fonctionnaire, TNS BIC/BNC, gerant majoritaire, retraite, etudiant, sans activite) 5. Revenus mensuels nets du foyer (tranches moins 1500 a plus 8000 EUR) - pivot capacite de remboursement 6. Taux d endettement actuel (estimation charges/revenus : moins 20 %, 20-33 %, 33-35 %, plus 35 %) - HCSF reco 35 % mais pas obligatoire en conso 7. Fichage FICP ou FCC (non, FICP Banque de France art. L. 752-1 CCH, FCC incident cheque, en cours de regularisation) 8. Anciennete bancaire (moins 1 an, 1-3 ans, 3-5 ans, plus 5 ans) et decouverts frequents oui/non 9. Situation familiale (celibataire, en couple, marie, pacse, divorce, veuf, avec enfants a charge) 10. Horizon du besoin (immediat, moins 2 semaines, 2-4 semaines, plus 1 mois) Pivot TAEG selon usage et profil 2026 : pret personnel 4 a 8 pour cent, credit auto neuf 3,5 a 5,5 pour cent, credit auto occasion 4,5 a 6,5 pour cent, credit travaux 4 a 8 pour cent, credit renouvelable 15 a 21 pour cent (TAEG eleve du a la ligne revolving et aux tirages flexibles), pret etudiant BPI garanti 2 a 4 pour cent, LOA TAEG equivalent 5 a 10 pour cent selon vehicule et duree. Taux d usure Banque de France encadrent chaque categorie trimestriellement (art. L. 314-6 C. conso.). Preview (etape 11) affichee apres les 10 questions : - TAEG indicatif fourchette selon usage et profil - Mensualite constante indicative (pret amortissable) ou interet mensuel indicatif (revolving sur tirage) - Cout total des interets sur la duree - Plafond d usure trimestriel Banque de France applicable a la categorie choisie - Coefficient d endettement apres operation vs seuil HCSF 35 pour cent - Delai indicatif de mise en place : 2 a 3 semaines (hors delai de retractation de 14 j) Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : "credit-consommation/simulation". Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend, leads conserves en interne Hagnere Patrimoine et transmis au partenaire MIOBSP BankKeys pour mise en concurrence multi-etablissements (panel de 15 partenaires : banques de detail, specialistes conso, filiales captives constructeurs auto, etablissements de credit specialises). Contenus SEO post-tunnel : 8 sections structurees (comment ca marche en 5 ou 6 etapes du depot a la mise a disposition des fonds, les 6 formes de credit conso avec comparatif - personnel/auto/travaux/revolving/BPI/LOA, pourquoi choisir Hagnere Patrimoine et BankKeys comme courtier COBSP/MIOBSP, capacite de financement selon 4 profils type CDI/TNS/etudiant/retraite, les 5 a 6 etapes du dossier avec delais legaux, FAQ 12 questions cles sur TAEG/usure/retractation/remboursement anticipe/FICP/assurance facultative, ressources et guides lies credit consommation, CTA final prise de rdv avec conseiller). Cadre legal mobilise : art. L. 311-1 a L. 312-93 C. conso. (regime general du credit a la consommation, transposition directive 2008/48/CE), art. L. 314-1 C. conso. (definition TAEG), art. L. 314-6 C. conso. (taux d usure Banque de France trimestriel), art. L. 312-14 C. conso. (devoir d explication du preteur et FISE), art. L. 312-18 C. conso. (duree de validite de l offre 15 j minimum), art. L. 312-19 C. conso. (delai de retractation 14 jours calendaires), art. L. 312-34 C. conso. (remboursement anticipe, indemnite plafonnee 1 pour cent si duree restante superieure 12 mois, 0,5 pour cent sinon), art. L. 312-48 C. conso. (resolution du contrat de credit affecte en cas d annulation de la vente), art. L. 312-75 C. conso. (resiliation du credit renouvelable), loi Lagarde du 1er juillet 2010 (encadrement credit revolving, amortissement minimal obligatoire, bilan annuel, separation carte fidelite et carte de credit), loi Lemoine du 28/02/2022 (assurance emprunteur facultative en conso, resiliation infra-annuelle, droit a l oubli, suppression questionnaire medical sous conditions), FICP art. L. 752-1 CCH (fichier national des incidents de remboursement des credits aux particuliers tenu par Banque de France). Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291, art. L. 519-1 C. mon. fin. (statut de courtier en operations de banque et en services de paiement), partenariat commercial avec BankKeys (MIOBSP - mandataire intermediaire en operations de banque et en services de paiement) et panel de 15 etablissements de credit pour la mise en concurrence systematique sur chaque dossier. ## /credit-scpi/simulation Tunnel de simulation de credit SCPI en 10 questions (3 minutes), capture de leads qualifies pour etude personnalisee par un conseiller COBSP et CIF AMF Hagnere Patrimoine. Credit SCPI = financement a credit de parts de Societes Civiles de Placement Immobilier (art. L. 214-86 CMF) jusqu a 100 pourcent de la valeur de souscription, pour generer un rendement immobilier sans gestion locative directe. Interets d emprunt integralement deductibles des revenus fonciers art. 31-I-1 d CGI, nantissement des parts au profit de la banque preteuse art. 2355 C. civ. Public cible : particuliers en TMI 30/41/45 pourcent, professions liberales et dirigeants en recherche de rendement immobilier diversifie, investisseurs souhaitant utiliser l effet de levier du credit pour amplifier le rendement SCPI, preparation retraite, transmission en nue-propriete (demembrement), optimisation IFI et diversification geographique (SCPI europeennes). Les 10 questions capturees : 1. Objectif principal (rendement complementaire, reduction IR, preparation retraite, transmission, diversification, optimisation IFI, sortie LMNP, autre) 2. Type de SCPI cible (rendement francaise, europeenne, thematique sante/logistique/residentiel, fiscale Pinel/Denormandie/Malraux/deficit foncier, demembrement temporaire, mix, sans preference conseil Hagnere) 3. Montant d investissement souhaite (20-50k, 50-100k, 100-250k, 250-500k, 500k-1M, plus 1M EUR) 4. Apport disponible (aucun 100 pourcent credit, 10 pourcent, 20 pourcent, 30 pourcent, plus 30 pourcent) - LTV cible 85 a 100 pourcent 5. Duree souhaitee du credit (10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans amortissable, 7 ans in fine, 10 ans in fine) 6. TMI du foyer fiscal (11 pourcent, 30 pourcent, 41 pourcent, 45 pourcent) - pivot deductibilite interets art. 31-I-1 d CGI 7. Horizon d investissement (moins 8 ans, 8-12 ans, 12-20 ans, plus 20 ans, transmission) 8. Statut professionnel (salarie CDI, TNS BIC/BNC, profession liberale reglementee, dirigeant SAS/SARL, retraite, loueur meuble, autre) 9. Structure d acquisition envisagee (nom propre, SCI IR, SCI IS, holding IS, demembrement temporaire, assurance vie ou capi support non retenu ici) 10. Horizon de decision (immediat, moins 1 mois, 1-3 mois, 3-6 mois, en reflexion) Pivot 5 formes de SCPI a credit 2026 : (1) SCPI de rendement francaise - bureaux, commerces, sante, logistique, residentiel, rendement 2025 autour de 4,52 pourcent brut (ASPIM), TMI + 17,2 pourcent PS sur loyers. (2) SCPI europeenne - Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal, fiscalite bilaterale souvent plus douce (taux effectif 15 a 20 pourcent au lieu de TMI + PS). (3) SCPI thematique - sante (cliniques, EHPAD, maisons medicales), logistique (entrepots, derniers kilometres), residentiel prive, commerces, hotellerie. (4) SCPI fiscale - Pinel (jusqu a 21 pourcent sur 12 ans), Denormandie (12 a 21 pourcent), Malraux (22 a 30 pourcent), deficit foncier (jusqu a 10 700 EUR imputable revenu global), durees de blocage 9 a 15 ans. (5) SCPI en demembrement temporaire - nue-propriete sur 5, 10, 15, 20 ans avec decote 20 a 40 pourcent, pas de revenus donc pas d IR/PS/IFI sur la periode, reconstitution automatique en pleine propriete art. 1133 CGI. Pivot bancaire 2026 : LTV 85 a 100 pourcent selon banque et profil, duree 10 a 25 ans (amortissable classique) ou 7 a 10 ans (in fine adosse a un contrat d assurance vie ou un portefeuille financier), taux nominal indicatif 4,00 a 4,80 pourcent, TAEG 4,50 a 5,30 pourcent. Frais de souscription SCPI 8 a 12 pourcent preleves sur le prix de souscription (deja integres). Delai de jouissance typique 4 a 6 mois avant le premier dividende trimestriel. Preview (etape 11) affichee apres les 10 questions : - LTV maximale atteignable selon profil et type SCPI - Taux nominal indicatif (4,00 a 4,80 pourcent) et TAEG indicatif - Mensualite amortissable indicative OU interet mensuel in fine indicatif - Rendement SCPI brut indicatif 4,5 a 5 pourcent (cible net de frais SdG) - Economie fiscale annuelle estimee selon TMI (deductibilite interets art. 31-I-1 d CGI sur revenus fonciers) - Effort d epargne net mensuel apres loyers SCPI (delai de jouissance 4 a 6 mois inclus) et mensualite Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : "credit-scpi/simulation". Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend, leads conserves en interne Hagnere Patrimoine et traites en double casquette : COBSP (negociation credit) et CIF AMF (selection SCPI), avec mise en concurrence de 7 banques patrimoniales partenaires. Contenus SEO post-tunnel : 8 sections structurees (comment ca marche du mandat au premier loyer net en 6 etapes J+0 a J+180, les 5 formes de SCPI a credit avec comparatif - rendement francaise/europeenne/thematique/fiscale/demembrement, pourquoi choisir Hagnere Patrimoine comme courtier COBSP et CIF AMF, capacite de financement selon 4 profils type salarie CDI/TNS/profession liberale/dirigeant SAS, les 6 etapes du dossier avec delais reglementaires, FAQ 12 questions cles sur LTV/taux/rendement net/delai jouissance/deductibilite interets/nantissement/sortie anticipee/IFI/transmission, ressources et guides lies SCPI, CTA final prise de rdv avec conseiller). Cadre legal mobilise : art. L. 214-86 CMF (regime general SCPI, agrement societe de gestion AMF), art. 31-I-1 d CGI (deductibilite des interets d emprunt des revenus fonciers), art. 2355 C. civ. (nantissement de parts de SCPI au profit de la banque preteuse), art. L. 313-1 a L. 313-34 C. conso. (credit immobilier consommateurs si acquisition en nom propre, delai de reflexion 10 jours), loi Lemoine du 28/02/2022 (assurance emprunteur facultative, resiliation infra-annuelle, droit a l oubli), art. 1133 CGI (absence de fait generateur d IR lors de la reunion nue-propriete et usufruit a terme du demembrement), art. 974 CGI (deductibilite du pret immobilier de l assiette IFI sous conditions amortissement fictif), art. 150 U CGI (regime PV immobilieres si cession apres reconstitution pleine propriete), controle AMF des societes de gestion et des notes d information SCPI. Regulation : Hagnere Patrimoine COBSP ORIAS n 23002291 (art. L. 519-1 C. mon. fin.) et CIF AMF (conseiller en investissements financiers, art. L. 541-1 C. mon. fin.), partenariat direct avec 7 banques patrimoniales pour la mise en concurrence multi-etablissements sur chaque dossier : BNP Banque Privee, LCL Banque Privee, Societe Generale Banque Privee, CIC Banque Privee, Credit Agricole Banque Privee, Neuflize OBC, Credit Mutuel. Acces a plus de 200 SCPI commercialisees en France via les principales societes de gestion agreees AMF. ## /vente-a-remere/simulation Tunnel de simulation confidentielle de vente a remere en 10 questions (3 minutes), capture de leads qualifies pour etude patrimoniale neutre par un conseiller CIF AMF et COBSP Hagnere Patrimoine. La vente a remere, encadree par les articles 1659 a 1673 du Code civil, est une vente immobiliere assortie d une faculte de rachat au profit du vendeur, exercable pendant une duree maximale de 5 ans (art. 1660 C. civ.). Elle n est pas un credit au sens de l art. L. 311-1 C. conso. et echappe a ce titre aux regimes du credit immobilier et du credit a la consommation. Le cabinet Hagnere Patrimoine intervient comme CIF AMF (art. L. 541-1 C. mon. fin.) pour le remere lui-meme et comme COBSP ORIAS n 23002291 (art. L. 519-1 C. mon. fin.) pour les alternatives credit etudiees en amont. Public cible : proprietaires immobiliers en difficulte financiere temporaire, fiches FICP ou interdits bancaires (art. L. 752-1 CCH), menages surendettes mais encore solvables a horizon 2 a 5 ans, divorces avec soulte urgente, dirigeants d entreprise en creux de tresorerie, heritiers confrontes a des droits de mutation DMTG eleves, proprietaires faisant face a une procedure de saisie immobiliere avec audience d orientation imminente. Exclusions ethiques strictes : dossiers sans plan de rebond credible (retour a meilleure fortune non demontre), survalorisation du bien, absence totale de capacite future de refinancement. Les 10 questions capturees : (1) situation financiere actuelle (stable temporairement degradee, FICP, interdit bancaire, surendettement declare, procedure de saisie en cours, autre), (2) type et localisation du bien (residence principale, residence secondaire, locatif, mixte ; zone A bis/A/B1/B2/C), (3) valeur estimee du bien (moins 200k, 200-400k, 400-700k, 700k-1M, plus 1M EUR), (4) credit existant et capital restant du (aucun, inferieur a 30 pourcent valeur, 30 a 60 pourcent, 60 a 80 pourcent, superieur 80 pourcent), (5) montant de liquidite necessaire (20-50k, 50-150k, 150-300k, 300-500k, plus 500k EUR), (6) urgence (audience saisie semaine, sous 1 mois, 1-3 mois, 3-6 mois, pas d urgence), (7) inscription FICP ou FCC (oui/non/en cours), (8) plan de rebond pour le rachat (heritage attendu, cession entreprise, retour emploi, vente autre bien, refinancement bancaire futur, autre, aucun), (9) duree de rachat souhaitee (2 ans, 3 ans, 4 ans, 5 ans maximum legal art. 1660 C. civ.), (10) alternatives deja etudiees (rachat credits, credit hypothecaire, surendettement BDF, vente classique avec relogement, aucune). Pivot remere 2026 : les articles 1659 a 1673 du Code civil organisent la faculte de rachat, c est-a-dire le droit pour le vendeur de reprendre la chose vendue en restituant a l acquereur le prix principal, les frais, les reparations necessaires et les ameliorations (art. 1673 C. civ.). La duree maximale est imperativement fixee a 5 ans (art. 1660 C. civ.) et elle court de plein droit contre toute personne, meme mineure. L acte doit imperativement etre notarie (art. 1321 C. civ. pour l authenticite des ventes immobilieres), publie au Service de Publicite Fonciere (SPF) pour opposabilite aux tiers, avec purge integrale des hypotheques et inscriptions anterieures (art. 2432 C. civ.). La decote appliquee par l investisseur se situe entre 20 et 40 pourcent sur la valeur de marche expertisee. Le loyer d indemnite d occupation (bail d occupation specifique ou convention d occupation precaire) est typiquement de 6 a 9 pourcent par an de la valeur du bien, verse mensuellement a l investisseur. La duree operationnelle est de 2 a 5 ans. En cas de rachat au terme, le vendeur redevient pleinement proprietaire sans aucune nouvelle formalite fiscale (resolution retroactive partielle) ; en cas de non-rachat, la propriete de l investisseur devient definitive et irrevocable. Preview (etape 11) affichee apres les 10 questions : prix de vente cible net vendeur (apres apurement des creances prioritaires, frais de notaire et commission), loyer d indemnite mensuel estime, duree de rachat recommandee selon plan de rebond, badge d eligibilite avec 4 niveaux (eligibilite forte = plan de rebond solide et bien liquide / correct = dossier travaillable avec ajustements / attention = alternatives plus adaptees a privilegier / refus ethique = dossier sans issue credible, orientation vers commission de surendettement Banque de France art. L. 711-1 C. conso.). Restitution immediate de l economie comparative vs saisie immobiliere et vs vente aux encheres. Capture email via formulaire (prenom, nom, email, telephone, departement, consentements RGPD, captcha math). Source tracking : "vente-a-remere/simulation". Donnees enregistrees en base Prisma LeadCapture, notification email Resend, leads traites en confidentialite absolue par un conseiller CIF AMF Hagnere Patrimoine, aucune revente de donnees, aucune transmission a des tiers hors reseau d investisseurs patrimoniaux partenaires apres consentement express. Contenus SEO post-tunnel : 8 sections structurees (les 4 solutions alternatives etudiees en amont - rachat de credits, credit hypothecaire 2e rang, commission de surendettement Banque de France, vente classique avec relogement ; pourquoi choisir Hagnere Patrimoine comme conseiller CIF AMF et COBSP ; prix cible et loyer d indemnite par profil type 3 cas ; les 6 etapes du dossier de la simulation au versement du prix J+0 a J+56 ; FAQ 12 questions cles sur duree legale 5 ans/decote 20-40 pourcent/loyer d indemnite 6-9 pourcent/acte authentique notaire obligatoire/publication SPF/purge hypotheques/plan de rebond/refus ethique/exoneration PV RP art. 150 U-II-1 CGI/FICP et surendettement/maintien dans les lieux/droit de reprise art. 1673 ; ressources et guides lies - portage immobilier, saisie immobiliere, surendettement ; CTA final prise de rdv confidentiel avec conseiller). Cadre legal mobilise : art. 1659 a 1673 du Code civil (faculte de rachat dans la vente immobiliere), art. 1660 C. civ. (duree maximale imperative de 5 ans), art. 1673 C. civ. (exercice du rachat et restitution du prix et des frais), art. 1321 C. civ. (acte authentique notarie obligatoire pour les ventes immobilieres), art. 2432 C. civ. (purge des hypotheques a la vente), art. 150 U-II-1 CGI (exoneration de plus-value immobiliere sur la residence principale lors de la vente initiale), art. L. 711-1 C. conso. (commission de surendettement de la Banque de France, procedure civile), art. L. 752-1 CCH (Fichier national des Incidents de remboursement des Credits aux Particuliers - FICP, tenu par Banque de France), loi Lemoine du 28/02/2022 (assurance emprunteur facultative et droit a l oubli, applicables aux alternatives credit etudiees en amont). Regulation : Hagnere Patrimoine intervient sous deux statuts complementaires, CIF AMF (conseiller en investissements financiers enregistre sous l art. L. 541-1 C. mon. fin., membre ANACOFI-CIF n E009837) pour la prestation de conseil sur la vente a remere elle-meme (la vente a remere n etant pas un credit mais un acte de vente avec faculte de rachat, elle releve du conseil en strategie patrimoniale CIF) et COBSP ORIAS n 23002291 (courtier en operations de banque et en services de paiement, art. L. 519-1 C. mon. fin.) pour l ensemble des alternatives credit etudiees systematiquement en amont (rachat de credits, credit hypothecaire 2e rang, credit relais ou pret in fine adosse). Cette double casquette permet une etude neutre et objective des 4 voies de sortie avant toute preconisation. Approche ethique distinctive : Hagnere Patrimoine analyse systematiquement les alternatives moins couteuses (rachat de credits, commission de surendettement Banque de France) avant toute recommandation de vente a remere. Le cabinet refuse les dossiers sans plan de rebond credible pour exercer la faculte de rachat (art. 1673 C. civ.) dans le delai contractuel, car le non-rachat conduit a la perte definitive et irrevocable du bien au profit de l investisseur. Le badge "refus ethique" du simulateur oriente explicitement vers la commission de surendettement de la Banque de France (art. L. 711-1 C. conso.) lorsque la situation releve du surendettement caracterise sans issue de remere credible. Cette demarche place Hagnere Patrimoine en rupture avec les pratiques de nombreux acteurs du marche du remere dont le modele economique repose sur l echec du rachat. ## Blog et ressources - [Blog patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/blog): Analyses patrimoniales, actualites fiscales, strategies d'investissement. - [Tous les guides](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine): Index de tous les guides patrimoniaux publies. - [Tous les simulateurs](https://www.hagnere-patrimoine.fr/ressources/simulateurs): Index de tous les outils de simulation gratuits. ## A propos - [Quentin Hagnere](https://www.hagnere-patrimoine.fr/quentin-hagnere): Co-fondateur, CGP certifie CIF (ANACOFI n° E009837), COA, COBSP. Specialiste optimisation IFI et structuration holding. - [Equipe](https://www.hagnere-patrimoine.fr/equipe-hagnere-patrimoine): Presentation de l'equipe Hagnere Patrimoine. - [Avis clients](https://www.hagnere-patrimoine.fr/avis-hagnere-patrimoine): Temoignages et avis verifies Google (5/5, 9 avis). - [Contact - Cabinet Hagnere Patrimoine](https://www.hagnere-patrimoine.fr/contact): Page hub contact du cabinet de gestion de patrimoine independant Hagnere Patrimoine, situe 7 rue Ernest Filliard 73000 Chambery (Savoie, Auvergne-Rhone-Alpes). Inscription ORIAS n 23 002 291 (CIF, COA, COBSP, Carte T) verifiable sur orias.fr. Trois canaux directs : telephone 03 74 47 20 18 (lun-ven 9h-19h, soirees et samedis sur RDV), email backoffice@hagnere-patrimoine.fr (reponse sous 24h ouvrees), visio 45 min via /calendly/bilan-patrimonial (bilan patrimonial 360 offert et sans engagement). Note publique 4,7/5 sur 26 avis Trustpilot verifies. Cabinet sans appartenance bancaire ou assureur (independance totale CIF, art. L. 541-1 CMF). Secret professionnel renforce art. L. 511-33 CMF par renvoi de l art. L. 541-8. Page comprend 11 questions/reponses (FAQ FAQPage JSON-LD) sur le cout du premier echange (gratuit), le deroule du RDV, les documents a preparer, l independance ORIAS, l experience de l equipe, la remuneration du cabinet (commissions transparentes lettre mission MIF II/DDA art. L. 541-8-1 CMF + art. L. 521-2 C. ass.), la protection RGPD, le secret professionnel CIF, l accompagnement des expatries (art. 4 B CGI, art. 155 B CGI regime impatrie), des dirigeants TNS et SAS (art. 80 ter CGI, art. L. 311-3 CSS, holding IS apport-cession art. 150-0 B ter, Pacte Dutreil art. 787 B), et l absence de seuil minimum (du primo-accedant 50 k au family office 5 M+). Perimetre : France metropolitaine, Suisse, Belgique. Schemas JSON-LD : ContactPage, FinancialService (avec aggregateRating 4.7/26, openingHoursSpecification, address, geo Chambery, contactPoint, areaServed, sameAs LinkedIn/Instagram/YouTube), FAQPage 11 questions, BreadcrumbList. CTA principal : Reserver un bilan offert via /calendly/bilan-patrimonial. ## Catalogue villes immobilier neuf Hagnere Patrimoine commercialise des programmes immobiliers neufs dans 89 departements francais (1255 villes). Le catalogue exhaustif (URL, nombre de programmes, dispositifs fiscaux eligibles, zone fiscale Pinel/Loc'Avantages 2026, population INSEE) est externalise dans un fichier dedie pour des raisons de taille (~340 KB). - [Catalogue complet villes et departements (llms-villes.txt)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/llms-villes.txt) Pages d'entree principales du catalogue : - [Catalogue national programmes immobilier neuf](https://www.hagnere-patrimoine.fr/programmes-immobilier-neuf) - [Sitemap XML programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/programmes-immobilier-neuf/sitemap.xml) ## Promoteurs immobiliers neufs partenaires > 108 promoteurs immobiliers neufs partenaires Hagnere Patrimoine, dont 12 fiches editoriales premium detaillees. Cabinet CGP independant ORIAS 23002291 (CIF, COA, COBSP, Carte T n° CPI 7301 2024 000 000 014). Cashback jusqu'a 3 % reverse apres livraison. Pages d'entree principales : - [Hub annuaire 108 promoteurs](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs) - [Sitemap XML promoteurs](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sitemap.xml) ### Promoteurs phares (top 12 par volume) - [Nexity — 247 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/nexity) - [Les Nouveaux Constructeurs — 234 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/les-nouveaux-constructeurs) - [Vinci Immobilier — 112 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/vinci-immobilier) - [Marignan — 108 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/marignan) - [Domitys Invest — 102 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/domitys-invest) - [Kaufman & Broad — 97 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/kaufman-et-broad) - [Perl — 90 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/perl) - [Edouard Denis — 75 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/edouard-denis) - [Cogedim — 70 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/cogedim) - [lamotte — 66 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/lamotte) - [Green City — 56 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/green-city) - [Demathieu Bard — 51 programmes](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/demathieu-bard) ### Annuaire alphabétique complet (108 fiches) - [AEI Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/aei-promotion) — 2 programmes - [AFC Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/afc-promotion) — 6 programmes - [AIC](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/aic) — 2 programmes - [Acapace](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/acapace) — 2 programmes - [Agir Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/agir-promotion) — 3 programmes - [Ananas Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/ananas-promotion) — 11 programmes - [Angelys Group (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/angelys-group) — 9 programmes - [Aquipierre (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/aquipierre) — 25 programmes - [BNP Paribas Immobilier (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/bnp-paribas-immobilier) — 19 programmes - [Bati-Nantes (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/bati-nantes) — 11 programmes - [Beauregard (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/beauregard) — 8 programmes - [Belin (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/belin) — 6 programmes - [Bouygues Immobilier (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/bouygues-immobilier) — 8 programmes - [Buildinvest (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/buildinvest) — 5 programmes - [CAP WEST (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/cap-west) — 9 programmes - [CDP Immo](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/cdp-immo) — 2 programmes - [Care Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/care-promotion) — 16 programmes - [Carrere (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/carrere) — 12 programmes - [Coffim (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/coffim) — 11 programmes - [Cogedim (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/cogedim) — 70 programmes - [Compagnie Immobilière du Rhône (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/compagnie-immobiliere-du-rhone) — 2 programmes - [Confiance Immobilier (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/confiance-immobilier) — 12 programmes - [Constructa (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/constructa) — 6 programmes - [Crédit Agricole Immobilier (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/credit-agricole-immobilier) — 44 programmes - [Demathieu Bard (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/demathieu-bard) — 51 programmes - [Domitys Invest (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/domitys-invest) — 102 programmes - [Duval (groupe) (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/duval-groupe) — 20 programmes - [ESN Partners](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/esn-partners) — 2 programmes - [Edelis (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/edelis) — 9 programmes - [Eden Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/eden-promotion) — 14 programmes - [Edifidès (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/edifides) — 14 programmes - [Edifipierre](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/edifipierre) — 2 programmes - [Edouard Denis (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/edouard-denis) — 75 programmes - [Eiffage (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/eiffage) — 47 programmes - [Emerige (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/emerige) — 4 programmes - [Envol (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/envol) — 9 programmes - [European Homes (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/european-homes) — 43 programmes - [FDI Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/fdi-promotion) — 12 programmes - [Fair Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/fair-promotion) — 9 programmes - [Foncim (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/foncim) — 7 programmes - [Fonta (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/fonta) — 5 programmes - [François 1er (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/francois-1er) — 23 programmes - [Gambetta (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/gambetta) — 15 programmes - [Green City (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/green-city) — 56 programmes - [Groupe CIR (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/groupe-cir) — 42 programmes - [Groupe Oceanic (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/groupe-oceanic) — 5 programmes - [Groupe REALITES (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/groupe-realites) — 19 programmes - [Helenis (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/helenis) — 11 programmes - [Histoire & Patrimoine (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/histoire-et-patrimoine) — 35 programmes - [ID&AL Groupe (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/idetal-groupe) — 10 programmes - [Immobiliereidf](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/immobiliereidf) — 3 programmes - [KEYS REIM SAS](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/keys-reim-sas) — 2 programmes - [Kahili (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/kahili) — 2 programmes - [Kaufman & Broad (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/kaufman-et-broad) — 97 programmes - [LP Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/lp-promotion) — 40 programmes - [Lance Immo (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/lance-immo) — 5 programmes - [Les Nouveaux Constructeurs (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/les-nouveaux-constructeurs) — 234 programmes - [Les Pins Promoteur Immobilier (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/les-pins-promoteur-immobilier) — 5 programmes - [Livinx (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/livinx) — 5 programmes - [M&A Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/meta-promotion) — 7 programmes - [MJ Développement (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/mj-developpement) — 7 programmes - [MME LE GUILLOU ANNICK](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/mme-le-guillou-annick) — 2 programmes - [Marignan (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/marignan) — 108 programmes - [Nacarat (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/nacarat) — 30 programmes - [Nexity (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/nexity) — 247 programmes - [Oceanis Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/oceanis-promotion) — 9 programmes - [Ogic (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/ogic) — 16 programmes - [PROGIMMO (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/progimmo) — 2 programmes - [Perl (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/perl) — 90 programmes - [Pierre de Seine (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/pierre-de-seine) — 15 programmes - [Pierreval Investissement (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/pierreval-investissement) — 18 programmes - [Presqu'ile investissement (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/presquile-investissement) — 18 programmes - [Prestige Immobiliers](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/prestige-immobiliers) — 2 programmes - [Primalys (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/primalys) — 4 programmes - [Proderim (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/proderim) — 2 programmes - [Promeo (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/promeo) — 8 programmes - [Promo Ouest Immobilier (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/promo-ouest-immobilier) — 2 programmes - [Promogestim (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/promogestim) — 3 programmes - [Promomidi (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/promomidi) — 14 programmes - [Promoval](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/promoval) — 2 programmes - [Quanim](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/quanim) — 2 programmes - [Quartus (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/quartus) — 27 programmes - [R2i](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/r2i) — 2 programmes - [REDMAN](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/redman) — 2 programmes - [RISE (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/rise) — 5 programmes - [Sagec (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sagec) — 15 programmes - [Saint Agne Immobilier (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/saint-agne-immobilier) — 5 programmes - [Sedelka (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sedelka) — 10 programmes - [Sefiso Atlantique (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sefiso-atlantique) — 9 programmes - [Seixo Habitat (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/seixo-habitat) — 4 programmes - [Sepimo (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sepimo) — 7 programmes - [Sigla Neuf (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sigla-neuf) — 24 programmes - [Signature Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/signature-promotion) — 7 programmes - [Smci (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/smci) — 2 programmes - [Sogeprom (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sogeprom) — 46 programmes - [Spirit (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/spirit) — 41 programmes - [Sporting Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sporting-promotion) — 21 programmes - [Sully Promotion (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/sully-promotion) — 7 programmes - [Tagerim (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/tagerim) — 3 programmes - [Urbat (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/urbat) — 27 programmes - [Urbatys (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/urbatys) — 24 programmes - [Vestia Promotions (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/vestia-promotions) — 5 programmes - [Vinci Immobilier (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/vinci-immobilier) — 112 programmes - [acpimmo](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/acpimmo) — 4 programmes - [artimmoconstruction](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/artimmoconstruction) — 2 programmes - [cocoon](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/cocoon) — 3 programmes - [fei (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/fei) — 9 programmes - [lamotte (premium)](https://www.hagnere-patrimoine.fr/promoteurs/lamotte) — 66 programmes ## Informations legales - [Mentions legales](https://www.hagnere-patrimoine.fr/mentions-legales) - [Politique de confidentialite](https://www.hagnere-patrimoine.fr/politique-confidentialite) - [CGV](https://www.hagnere-patrimoine.fr/conditions-generales-vente) - [Politique cookies](https://www.hagnere-patrimoine.fr/politique-cookies)