Location nue

La location nue est le régime le plus répandu en France. Les revenus issus des locations nue sont appelés des revenus fonciers. Ces revenus fonciers subissent une double imposition en s'ajoutant à vos autres revenus imposables dans un premier temps, puis en étant taxés comme des revenus du patrimoine à 17,2%.

La maitrise et la gestion des charges financières et des charges d'exploitation lorsque vous êtes propriétaire d'un bien loué nu est primordiale ! Découvrez ce régime décortiqué de A à Z par Hagnéré Patrimoine !

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Dégradé Violet Bleu

Impôts revenus fonciers nets

TMI + 17,2%

10 700€

Déficit foncier imputable sur le revenu global

10 ans

Durée de report du déficit foncier

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Principe et fonctionnement

La location nue fait référence à tout type de logements donnés en location nue. C’est-à-dire un bien immobilier loué sans aucun meuble ni équipement autre que les équipements nécessaires à la prise d’usage du logement. Il peut s’agir de logements d’habitation, de locaux commerciaux voire de terrains.

 

Dans le cadre d’une location nue sur un appartement, les seuls équipements présents seront les sanitaires, une salle de bain et des éléments de cuisines par exemple. La location nue vient en opposition à la location meublée puisqu’elle ne permet pas au locataire de vivre dans le logement sans apport extérieur de meubles.

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Principe fiscal

Les revenus issus des locations nues sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont à indiquer dans la catégorie des revenus fonciers de la déclaration de revenus (formulaire n°2042) (Si vous êtes au régime réel il faudra compléter le formulaire 2042 avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE dans certains cas)

 

La location nue est régie par deux régimes bien distincts :

 

  • Le régime du microfoncier

  • Le régime réel d’imposition

 

Le régime du microfoncier est le plus simple à comprendre et également le régime qui s’applique de plein droit. C’est-à-dire le régime automatique si vous ne précisez pas que vous souhaitez opter pour l’autre régime lorsque vous faites votre déclaration d’impôts.

L'imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers imposables sont en quelque sorte imposés deux fois. En effet, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux.

 

Impôt sur le revenu :

 

Les revenus fonciers viennent s’ajouter à vos revenus imposables. C’est-à-dire qu’ils viennent en complément de vos autres revenus et salaires soumis à l’impôt sur le revenu.

 

Exemple : Si vous avez 30 000€ de salaires imposables (c’est-à-dire après déduction pour charges. Les charges peuvent être déclarées au réel ou bénéficier d’un forfait de 10%) et que vous avez 5 000€ de revenus fonciers imposables alors votre imposition retenue sera de 35 000€

 

Prélèvements sociaux :

 

Les revenus fonciers imposables sont également soumis aux prélèvements sociaux d’un taux de 17,2%.

 

Quelle est la nature des prélèvements sociaux ?

 

Les prélèvements sociaux sont des taxes perçues sur les revenus du patrimoine et de placements encaissés par les personnes physiques domiciliées fiscalement en France. Ils sont destinés à financer la sécurité sociale (et particulièrement son déficit), mais aussi les retraites et le revenu de solidarité active (RSA).

 

Les prélèvements sociaux sont perçus par l’état sur les revenus suivants :

 

  • Les revenus fonciers

  • Les plus-values de cession de valeurs mobilières (Actions, parts sociales, stock-options, obligations etc.)

  • Les rentes viagères constituées à titre onéreux

  • Les plus-values immobilières

  • Les revenus d’épargne logement (CEL et PEL)

  • Les revenus perçus via l’épargne salariale

  • Les produits de placement à revenu fixe

  • Les dividendes

NB : Les personnes non domiciliées fiscalement en France sont redevables malgré tout des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières perçus en France.

La composition des prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux regroupent plusieurs taxes. Lorsque l’on parle de prélèvements sociaux de 17,2% il s’agit du cumul de toutes ces taxes

 

  • La contribution sociale généralisée (CSG) dont le taux est de 9,9%

  • La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) avec un taux de 0.5%

  • Le prélèvement de solidarité dont le taux est de 2%

  • La contribution additionnelle dont le taux est de 0.3%

  • Le prélèvement social avec un taux de 4,5%

= Total : 17,2%

 

Calculer l’imposition des revenus fonciers :

 

Si l’on reprend l’exemple d’une personne déclarant 5 000€ de revenus fonciers imposables voici comment calculer l’imposition des revenus fonciers :

 

Impôts sur le revenu :

 

5 000€ * TMI (tranche marginale d’imposition)

 

Les revenus fonciers imposables se rajoutent au revenu global. Ainsi si l’on prend l’exemple d’une personne célibataire déclarant 30 000€ de revenus imposables voici son impôt sur le revenu :

 

30 000€ = 3 017€ d’impôts sur le revenu en 2021

35 000€ = 4 517€ d’impôts sur le revenu en 2021

La différence de 1 500€ d’impôts correspond bien à la tranche marginale d’imposition du contribuable de 30%. Pour rappel voici le barème progressif d’imposition des revenus en France :

Prélèvements sociaux :

5 000€ * 17.2% = 860€

 

Total :

1 500€ + 860€ = 2 360€ d’impôts sur 5 000€ de revenus fonciers imposables

Le régime du micro foncier

Le régime du micro foncier est un régime simplifié d’imposition des revenus fonciers. Le principe est très simple. Le contribuable déclare ses revenus fonciers encaissés au cours de l’année civile sur laquelle l’imposition porte (exemple déclaration des revenus 2021 en avril 2022). Le fisc applique automatiquement un abattement de 30% pour charges et le contribuable obtient ses revenus fonciers imposables.

 

Exemple : Frédéric déclare avoir encaissé 10 000€ de loyer sur l’année 2021. En le déclarant au micro foncier (case 4BE de la déclaration de revenus n°2042) le fisc retient un forfait de 3 000€ au titre des charges.

Frédéric a donc des revenus fonciers imposables de 7 000€

Dans ce régime, il n’est pas possible de déclarer les charges réelles comme c’est le cas dans le cadre du régime réel.

 

Cette option est intéressante fiscalement lorsque l’ensemble de vos charges déductibles réelles est inférieur à 30% de vos loyers encaissés.

 

NB : Il n’est pas possible de repasser au régime du micro foncier moins de 3 ans après une déclaration au régime réel. Prenez donc garde si vous déclarez vos loyers au régime réel, vous devrez le faire pendant au moins trois années consécutives avant de pouvoir repasser au régime du micro foncier.

NB : Ce régime n'est disponible que pour les propriétaires-bailleurs déclarant moins de 15 000€ de revenus fonciers à l'année.

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Le régime réel

Le régime réel, est un régime d'imposition ou le contribuable déclare ses charges réelles et obtient ainsi un résultat foncier positif ou négatif. En cas de résultat négatif nous parlons d'un déficit foncier et dans le cas inverse d'un bénéfice foncier.

L'administration fiscale fait la différence entre deux types de charges distinctes :

  • Les charges financières

  • Les charges d'exploitation

Les charges financières (intérêts d'emprunt)

Les charges financières (également appelées intérêts d'emprunt dans la déclaration d'impôts  (ligne 250, formulaire n°2044) font partie avec les charges déductibles des deux catégories venant minorer vos revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont déductibles s’ils proviennent d’un ou plusieurs crédits contractés pour un bien mis en location nue en vue de :

 

  • Son acquisition

  • Sa reconstruction

  • Son agrandissement

  • Sa conservation

  • Sa réparation

  • Son amélioration

 

Les biens concernés doivent procurer des revenus fonciers actuels ou futurs. Par exemple il est tout à fait possible de déclarer vos intérêts d’emprunt comme une ‘charge déductible’ même si le crédit est affecté à un logement qui n’est pas encore loué mais le sera par la suite, même si ce n’est pas avant plusieurs années. C’est notamment le cas pour les crédits souscrits pour des biens en cours de construction et qui ne seront pas livrés avant plusieurs années, les intérêts payés sont déductibles sur l’année où ils sont payés.

 

Lorsque l’on parle d’intérêts d’emprunt au sens d’une charge fiscale déductible (ligne 250) nous ne parlons pas uniquement des intérêts payés sur un crédit.

 

Voici ce que comprennent les intérêts d’emprunt au sens fiscal du terme :

 

  • Intérêts d’emprunt du crédit en cours affectés au(x) bien(s) en location nue

  • Primes d’assurance du crédit en cours affecté au(x) bien(s) en location nue (exemple l’assurance du prêt payée chaque mois sur vos échéances de prêt)

  • Frais de constitution d’un dossier bancaire

  • Frais de garantie (Hypothèque, Privilège de prêteur de deniers)

  • Honoraires de notaire TTC liés à un acte de garantie

  • Sommes versées à un organisme de cautionnement (à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit)

  • Frais de main levée d’hypothèque

NB : En cas de résiliation anticipée d’un emprunt, les frais inhérents au remboursement ne sont pas déductibles sauf si la résiliation est motivée par la souscription d’un prêt substitutif entrainant la baisse des intérêts restant dus

 

Les intérêts d’emprunt au sens fiscal du terme récurrents sont principalement les intérêts et l’assurance du prêt et les autres sont des charges ponctuelles survenant à la souscription du prêt. Ce qui donne généralement un montant important d’intérêts déductibles la première année et moins les années suivantes.

Les charges d'exploitation (Frais et charges)

Les charges déductibles correspondent à un ensemble de charges payées au cours d’une année civile. Pour être déductibles des revenus fonciers elles doivent répondre à un certain nombre de règles :

  • La dépense doit se rapporter obligatoirement à un bien procurant à un revenu foncier, c’est-à-dire faisant l’objet d’un contrat de location soit actuellement soit à venir.

  • La dépense doit être payée au cours de l’année civile pour laquelle vous faites la déclaration pour être considérée comme déductible des revenus de cette même année.

  • La dépense doit être justifiable auprès de l’administration fiscale. Il est donc conseiller de conserver tous les justificatifs de paiement. (Ticket de caisse, facture etc.)

 

Voici la liste des charges déductibles de vos revenus fonciers :

 

  • Les dépenses d’entretien, d’amélioration et de réparation : Il s’agit de l’ensemble des charges contribuant à améliorer le logement, le réparer ou l’entretenir. Entendez par là, absolument tous les travaux sauf ceux visant à construire, reconstruire ou agrandir la structure de l’immeuble ou du bien en lui-même.

 

NB : Pour les locaux destinés à un usage professionnel ou commercial, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles à l’exception de celles destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante.

 

  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires : Il s’agit des charges que le propriétaire a supporté et dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire.

 

  • Les provisions pour charges de copropriétés : Chaque propriétaire possédant un bien en copropriété doit déduire les charges payées sur l’année qu’il déclare et réintégrer les charges non déductibles de l’année passée

 

  • Les impôts et taxes inhérentes au logement : Il s’agit principalement de la taxe foncière, mais cela englobe également des taxes comme la taxe d’équipement, des éventuelles taxes sur les bureaux etc.

 

NB : Les impôts payés par le locataire comme la taxe sur les ordures ménagères et la taxe d’habitation ne sont pas déductibles.

 

Les cotisations d’assurance : Toutes les cotisations d’assurance liées à vos biens immobiliers sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers (ligne 223 du formulaire n°2044). Cela concerne aussi bien :

 

  • L’assurance du bien (Assurance PNO – Propriétaire Non Occupant)

  • L’assurance loyer impayé

  • L’assurance contre la vacance locative

  • Les charges de gestion : Vous pouvez déduire de vos loyers, au titre des charges déductibles les frais d’agence immobilière mais également les frais de gardiennage ou de conciergerie qui concernent le logement loué. Vous pouvez également déduire de vos loyers les honoraires de professionnels comme des avocats, notaire ou huissier en cas de procédure pour régler des différends.

  • Frais administratif : Le FISC autorise la déduction de 20€ par an et par bien, pour tous les petits frais administratifs.

Il est important de noter que cette liste n’est pas exhaustive et que le code général des impôts prévoit que ‘’ Toutes les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu ‘’ sont également concernées.

La gestion du déficit foncier

Le déficit foncier est l’opposé du bénéfice foncier. C’est-à-dire que l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt et charges déductibles) sont supérieures à vos revenus fonciers. En d’autres termes vous avez un résultat d’exploitation négatif.

 

Il est important de comprendre le fonctionnement du déficit foncier car lorsque vous souscrivez à des dispositifs de défiscalisation immobiliers vous êtes amené à déclarer du déficit dans la majorité des cas sur les premières années.

 

Le déficit foncier est également un excellent moyen pour défiscaliser une partie vos impôts sur le revenu, mais surtout pour échapper à l’imposition sur les revenus fonciers. Le déficit foncier est un dispositif de droit commun non soumis au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000€ par an. C’est la 6ème plus importante niche fiscale en France avec un manque à gagner pour l’état d’environ 1,7 milliard sur l’année 2021. (Estimation issue de : tome II de l’annexe ‘’voies et moyens’’ de la loi finance pour 2021)

Le calcul du déficit foncier est composé de trois catégories de recettes/dépenses.

Nous commençons par les loyers perçus à quoi il faut soustraire dans un premier temps les intérêts d’emprunt (intérêts d’emprunt au sens fiscal du terme, ligne 250, formulaire 2044, en incluant les frais de courtage etc.) puis dans un second temps les charges déductibles.

 

Voici un exemple pour obtenir vos revenus fonciers imposables

Maintenant voyons l’exemple d’une année en déficit foncier :

ATTENTION ! :

L’une des règles les plus importantes lorsque vous calculer un déficit foncier, c’est de bien comprendre que les intérêts d’emprunt ne peuvent jamais s’imputer sur votre revenu global ! Ainsi dans notre exemple, les 3 000€ restants après avoir effacé les revenus fonciers vont directement se mettre en report pour les années suivantes. Les intérêts d’emprunts non utilisés vont constituer une réserve de déficit pour les années suivantes. Ainsi l’année suivante, si l’on obtient un résultat positif, autrement dit un bénéfice foncier, les intérêts d’emprunt viendront diminuer ce résultat. Voici le principe :

Ainsi l’imposition des revenus fonciers ne portera que sur 3 000€ et non sur 6 000€.

Il est important de noter que le déficit n’a une durée de vie que de 10 ans maximum. Ainsi si vous avez un déficit constaté sur l’année 2020 et que pendant les 10 ans qui suivent vous n’avez pas de résultat foncier positif et que par conséquent vous n’utilisez pas votre déficit foncier généré en 2020 alors ce dernier est perdu. Il faut donc être vigilant à la gestion des charges et éviter de perdre du déficit foncier.

 

Les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus fonciers et que le surplus est mis en report automatiquement pour une durée maximale de 10 ans.

Mais qu’en est-il des charges déductibles ?

Les charges déductibles sont un peu différentes des intérêts d’emprunt car ces dernières peuvent s’imputer sur votre revenu global à hauteur 10 700€ et ainsi venir diminuer vos salaires et donc votre imposition.

 

Reprenons notre premier tableau d’exemple 

Dans cette situation les revenus fonciers sont intégralement gommés par les intérêts d’emprunt et nous avons pourtant 2 000€ de charges déductibles.

 

Ces charges vont ainsi s’imputer sur votre revenu global. Cela signifie que si vous avez déclaré 30 000€ de revenus sur l’année fiscale en cours, vous ne serez finalement imposé que sur 28 000€ car vos 2 000€ de charges viendront automatiquement en déduction de vos salaires.

 

Voici ce que vous verrez apparaitre sur votre déclaration d’impôts :

Tableau de report automatique

Les montants calculés sur votre déclaration de revenus fonciers (n°2044 ) ont été reportés automatiquement sur votre déclaration principale. Pour les corriger, utilisez de nouveau votre déclaration n°2044

Imaginons maintenant que vous avez eu 52 000€ de charges déductibles sur la même année. Cela serait tout à fait possible si vous aviez acquis un bien et effectué des gros travaux de rénovation et de réhabilitation pour 50 000€ et que vous ayez vos autres charges déductibles en supplément pour une valeur de 2 000€.

Dans cet exemple, nous déduisons toujours les intérêts d’emprunt en premier. Cela vous donne donc un résultat d’exploitation de 0€ et 3 000€ d’intérêts mis en report

= (1 000€ - 4 000€ = - 3 000€)

Et ensuite nous constatons qu’il y a 52 000€ de charges déductibles. Or nous savons que les charges déductibles ne peuvent s’imputer sur votre revenu qu’à hauteur de 10 700€. Ainsi si vous déclarez 30 000€ de salaire, 10 700€ sur les 52 000€ totaux viendront en déduction de vos revenus pour donner un revenu imposable de 19 300€, et les 41 300€ restants seront mis en report eux aussi. Vous aurez ainsi une enveloppe composée des 3 000€ d’intérêts d’emprunt et des 41 300€ de charges déductibles soit un total de 44 300€.

 

Ces 44 300€ correspondent à votre déficit foncier et ne se seront imputables exclusivement que sur vos revenus fonciers nus dans les années à venir, dans la limite de 10 ans.

 

Ainsi si l’année prochaine vous obtenez 15 000€ de revenus fonciers voici ce que cela donnera :

Le déficit généré sur les années antérieures a permis de ne payer aucun impôt sur les revenus fonciers et sachant qu’il reste 33 300€ de déficit à imputer, cela correspond à environ 3 ans supplémentaires de revenus non fiscalisés.

 

Sachant que les revenus fonciers sont imposés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition et en plus à 17.2% au titre des prélèvements sociaux il est véritablement utile de bien déclarer ses intérêts d’emprunt et charges déductibles.

 

En achetant des biens où vous investissez une importante somme dans la rénovation du logement, cela vous génère une somme importante de charges déductibles et vous assure ainsi plusieurs années de revenus non fiscalisés.

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