Loi Denormandie

Vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant vos impôts ? Un placement financier sécurisé et simple à mettre en œuvre ? Voici la présentation du dispositif Denormandie.
 
Mais concrètement qu'est-ce que la loi Denormandie et comment fonctionne-t-elle ? Quelle est la réduction d'impôts possible avec ce dispositif de défiscalisation ? Comment investir en loi Denormandie et comment sélectionner les bons partenaires pour réussir votre investissement  et vous assurer qu'il soit rentable ?
 
La loi  Denormandie, les revenus, loyers, zones éligibles et tout ce qu'il faut savoir sur la défiscalisation immobilière dans l'ancien !

Dégradé Violet Bleu

Durée fléxible d'engagement

6 à 12 ans

10 000 € annuel

Réduction d'impôts maximale*

Efficacité fiscale

Loi Denormandie

- Découvrez votre éligibilité à la loi Denormandie -

Vous souhaitez savoir si la loi Denormandie est pertinente par rapport à votre situation ? 

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Les bases de la loi Denormandie en 2021

 

Origine :

Voté dans le cadre de la loi de finances 2019, la loi Denormandie permet d’investir en France dans un logement ancien à réhabiliter en respectant un certain nombre de critères pour avoir le droit à une réduction d’impôts. L’objectif de cette loi est de revitaliser les centres des villes moyennes souvent délaissées au profit de programmes neufs en périphérie urbaine ou lié à un exode vers les campagnes ou les grandes métropoles.

 

C’est dans cette même optique que le gouvernement crée en 2019 le label ‘’cœur de ville’’. Ce label est affecté à 222 collectivités au total.

 

Le plan national Action cœur de ville a une double ambition :

 

- Améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes

- conforter le rôle moteur de ces villes dans le développement du territoire

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif d’investissement assez méconnu du grand public. Pourtant cette loi procure les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, qui est en quelque sorte sa jumelle.

 

Le principe de ce dispositif est simple : Offrir un avantage fiscal aux contribuables rénovant des biens dans des villes labélisées << Cœur de ville >>.  Contrairement à la loi Pinel, ce dispositif ne porte que sur l’immobilier ancien et non le neuf.

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L'investissement maximum en Denormandie

L’investissement maximum en Denormandie est calculé dans la limite de 300 000€ par an et de maximum deux opérations sur une même année fiscale.

 

L’investissement en Denormandie rentre dans le plafond des niches fiscales de 10 000€. Ainsi il n’est pas possible de réduire ses impôts de plus de 10 000€ avec ce dispositif.

 

Il est tout à fait possible pour atteindre ce plafond de monter une opération avec un prix de revient de 300 000€ en année N et une opération d’un prix de revient de 200 000€ en année n+1.

Zonage géographique :

 

Comme vous pouvez le constater les villes labélisées Action cœur de ville sont réparties assez également sur tout le territoire Français.

La loi Denormandie porte sur l’ensemble de ces villes mais il est également possible de bénéficier de ce dispositif de défiscalisation dans certaines communes dont le besoin réhabilitation de l’habitat est important ainsi que les communes ayant passé une ‘’ Convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT)’’+

carte loi denormandie

Logements concernés :

La loi Denormandie s’adresse à :

 

- Tous les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation et/ou d’amélioration

- Un local transformé en usage d’habitation

Période d'investissement : 

La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2022.

 

Principe fiscal :

Comme pour le dispositif Pinel la réduction porte sur une durée allant de 6 à 12 ans avec les mêmes réductions d’impôts.

Le prix de revient du bien inclut cette fois-ci le prix d’acquisition du foncier, les frais de notaire mais aussi les travaux de rénovations entrepris pour rénover le logement.

Conditions obligatoires et cadre légal de la loi Denormandie

Pour bénéficier de la loi Denormandie vous devez procéder à un certain nombre de travaux imposés et listés par l’Etat et vous devez respecter des règles par la suite à la location de votre bien.

 

Nature des travaux à réaliser :

 

Vous avez pour obligation de procéder à au moins un des travaux suivants dans le logement :

 

  • Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 30% pour les logements individuels et de 20% pour les logements collectifs

  • Au moins réaliser deux types de travaux parmi la liste suivante : Changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.

  • ​Création de surface habitable nouvelle (par exemple balcon, terrasse ou garage)

Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération :

 

Si vous souhaitez être éligible à la loi Denormandie vos travaux (au moins l’un des trois dans la liste ci-dessus) doivent représenter à minima 25% du coût total de l’opération. Attention, il est bien question du coût de l’opération totale et non du prix d’acquisition.

 

Exemple :

 

Frédéric souhaite investir en dispositif Denormandie dans sa ville qui est éligible, puisqu’elle est labélisée action cœur de ville.

 

Frédéric repère un appartement ancien qui est mal isolé et pourrait être amélioré en termes de rendement énergétique. Frédéric fait expertiser son bien par un professionnel de l’environnement énergétique des logements et pour atteindre l’amélioration de 30% demandé par l’Etat Frédéric fait chiffrer les travaux nécessaires pour bénéficier du dispositif Denormandie.

 

L’appartement est vendu 100 000€. Frédéric reçoit un devis à 30 000€ de travaux d’isolation et d’amélioration du rendement énergétique du logement.

 

Ainsi si l’on calcule :

 

Prix d’acquisition : 100 000€

Frais de notaire : 8 000€ (environ 8% dans l’ancien)

Travaux : 30 000€

 

Total : 138 000€

 

Les travaux d’un montant de 30 000€ ne représentent que 21,73% du coût total de l’opération. Ce n’est donc pas suffisant. Il faudra soit trouver un autre logement soit augmenter la quantité de travaux.

Conditions liées au locataire

Au même titre que la loi Pinel il y a des conditions inhérentes au locataire lui-même.

 

Tout d’abord il est important de noter qu’au même titre que la loi Pinel le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.

 

De plus il y a un plafond de ressources maximum, qui s’avère être les mêmes que le ceux utilisés pour la loi Pinel.

tableau ressources annuelles

Conditions liées au plafond de loyer :

Comme pour les conditions de revenus, les plafonds de loyer sont identiques en Loi Denormandie et en Loi Pinel. La seule différence réside dans le fait qu’en loi Denormandie il y a des villes éligibles situées en zone B2. Voici le tableau de plafond du loyer :

 

 

Délai de location après acquisition : 

Option 1 : Vous achetez un bien éligible au dispositif Denormandie déjà rénové :

Vous devez mettre votre bien en location maximum 1 an après la date d’acquisition du logement

 

Option 2 : Vous achetez un bien éligible au dispositif Denormandie dans un programme clé en main (c’est-à-dire acheter en l’état mais les rénovations seront faites par le promoteur) :

 

Votre logement doit être loué au maximum 1 an après la DAT (Déclaration attestant l’achèvement des travaux)

 

Option 3 : Vous achetez un bien que vous allez rénover vous-même dans le cadre du dispositif Denormandie :

 

Le logement doit être achevé au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition du logement.

Conseil

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Quoi qu’il en soit pour en revenir à la fonction de base du dispositif, je vous invite toujours à vous entourer de conseillers de confiance pour évaluer votre situation patrimoniale et donc la pertinence du projet, mais aussi acheter auprès de partenaires de confiance qui travaillent avec de bons promoteurs reconnus et compétents.

La fiscalité en loi Denormandie

 

Fiscalité 

Comme pour la loi Pinel, la fiscalité du dispositif Denormandie ne modifie en rien votre PAS (Prélèvement À la Source)

 

Nous avons vu que la réduction en loi Denormandie était de 2% du prix de revient du bien pendant les 6 premières années puis les 3 suivantes en cas de reconduction de l’opération.

 

Pour un appartement acheté 100 000€ dans un programme clé en main, vous allez en général payer le foncier 40 000€ ou 50 000€ et un montant de 60 000€ à 50 000€ de travaux. A cela, vous allez rajouter les frais de notaires payés sur le prix du foncier. Contrairement au Pinel, le dispositif Denormandie porte sur des biens achetés dans l’ancien et donc les frais de notaires sont d’environ 8% (contre 2.50 % en moyenne dans le neuf).

 

Ainsi, si l’on admet un prix d’acquisition du foncier de 50 000€, les frais de notaire ou droit de mutation seront d’environ 4 000€. En ajoutant à cela le prix des travaux, vous obtenez un prix de revient de 104 000€, ce qui vous octroie :

 

104 000€ * 2% = 2 080€ de réduction d’impôts chaque année

 

Pour comprendre en détail le fonctionnement de la fiscalité, je vous invite à vous référer à la partie ‘Fiscalité’ de la loi Pinel qui explique en détail le fonctionnement des impôts, des charges déductibles mais également de la fiscalité des revenus fonciers qui fonctionnent exactement de la même manière que dans le cas de la loi Pinel.

Le prélèvement à la source

Avec le prélèvement à la source, vos impôts vous sont prélevés automatiquement chaque mois sur votre salaire si vous êtes salarié ou sur votre compte bancaire si vous êtes indépendant. La réduction Denormandie ne viendra pas diminuer votre PAS mais vos impôts vous seront remboursés par le Fisc deux fois par an.

Exemple :

 

Prenons l’exemple d’une personne payant 3 000€ d’impôts annuel, nous l’appellerons Madame Azerty.

 

Madame Azerty a acquis un bien Pinel d’une valeur en prix de revient de 150 000€. Ce bien lui offre donc une réduction d’impôts de 3 000€ par an. Cela lui permet donc de devenir non imposable. Chaque mois madame Azerty est prélevée à la source sur son salaire de 250€ d’impôts.

 

La réduction Pinel prend l’année de l'achèvement des travaux. Ainsi si cette personne a acheté un bien achevé en 2020 elle va le déclarer en avril 2021 (période de déclaration des impôts) et signaler au fisc qu’elle a acquis un bien Pinel achevé en 2020 et qu’elle a, par conséquent, le droit à une réduction d’impôts.

 

Le fisc va recevoir sa déclaration informatiquement en avril mais va mettre quelques mois à la traiter. Ainsi, aux alentours du mois d’août/septembre, le fisc va rembourser par chèque madame Azerty pour son Pinel sur l’année 2020. Elle recevra donc un chèque de 3 000€ en août 2021.

 

Etant donné que le fisc sait que les investissements Pinel durent à minima 6 ans, en début d’année 2022 le fisc va verser à madame Azerty 60% de sa réduction d’impôts Pinel (soit 1 800€) et versera les 40% restants au mois d’août 2022 (soit 1 200€). Et cela toutes les années jusqu’en 2026 inclus, ou madame Azerty pourra terminer ou prolonger son engagement Pinel. Pendant toutes ces années, madame Azerty continue d’être prélevée tous les mois 250€ sur son salaire, soit 3 000€ annuel.

 

Pour résumer : la réduction Pinel n’efface pas le PAS

Votre investissement Pinel vous rajoute de l’impôt !

 

Saviez-vous que vos investissements Pinel diminuent votre impôt, mais vous en rajoutent au bout d’un certain temps…

Si l’on reprend l’exemple précédent de madame Azerty et que l’on admet qu’elle est célibataire et sans enfant nous savons qu’elle paye 3 000€ d’impôts chaque année. Cela correspond à un revenu imposable de 29 942€ (32 936€ - 10% de forfait pour frais professionnels = 29 942€)

 

Madame Azerty a donc 3 000€ d’impôts annuels et se situe dans une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30%.

 

Maintenant admettons que son logement Pinel se loue pour 400€ Hors. Charges. (HC)

Cela lui fait un revenu foncier annuel de 4 800€. Les revenus fonciers issus des locations nues (C'est-à-dire non meublées) sont considérés comme des revenus professionnels au même titre que vos salaires.

 

On pourrait ainsi se dire que madame Azerty va donc passer de 32 936€ de revenus annuels à 37 736€ (32 936€ + 4 800€ de loyers HC perçus). Or ce n'est pas tout à fait ça. Lorsque vous louez un appartement en location nue vous avez le droit de déduire des charges à vos revenus fonciers.

 

Les charges déductibles exceptionnelles :

 

Avant de voir toutes les charges déductibles vous devez savoir qu’il y a des charges exceptionnelles que vous ne pourrez déduire qu’une fois l’année de votre acquisition. Comme :

 

- Les frais de courtage (Si vous avez recours à un courtier) Attention : Aucun texte officiel de loi n’indique que les frais de courtage sont déductibles de vos charges mais il n’y a pas de redressement fiscal si vous décidez de les déduire. Il y a sur la question une sorte de vide juridique. Ainsi je vous recommande de les déduire

- Les frais de constitution du dossier bancaire (Si vous avez recours à un prêt bancaire)

- Les frais de garantie (Caution, Hypothèque, Privilège de prêteur de deniers)

- Les frais de cautionnement

 

Tous ces frais réunis peuvent représenter une somme importante sur la déclaration de l’année 2020. Admettons que pour madame Azerty ces trois frais représentent un total de 5 000€. Si le bien de madame Azerty a été achevé en octobre 2020 et que son locataire est rentré en décembre 2020 finalement elle n’aura perçu sur l’année 2020 qu’un seul mois de loyer, soit 400€.

 

Mais attention les charges exceptionnelles citées précédemment font partie des charges d’intérêts d’emprunt.

 

C’est-à-dire que sur votre déclaration d’impôts, dans le formulaire 2044 qui sert à déclarer vos revenus fonciers, vous allez avoir plusieurs lignes. Une ligne pour chaque type de charge. Les charges exceptionnelles que l’on vient de voir doivent être intégrées aux intérêts d’emprunt (ligne 250 - Déclaration 2044)

Dans cette ligne d’intérêts d’emprunt il y a les charges ponctuelles citées précédemment mais également des charges récurrentes, qui reviennent chaque année comme :

 

- Les intérêts du crédit sur le capital

- L’assurance du crédit destinée à garantir le remboursement du prêt

- L’assurance décès emprunteur

 

La particularité des intérêts d'emprunt :

 

La particularité des charges d’intérêts d’emprunt est simple. Vous ne pouvez les imputer que sur vos revenus fonciers ! C’est-à-dire que ces charges gomment uniquement vos revenus fonciers. Si par exemple vous avez 1 000€ de revenus fonciers et 30 000€ de salaire et que vos charges ‘’ intérêts d’emprunt ‘’ sont de 2 000€ vous pourrez effacer vos 1 000€ de revenus fonciers et les 1 000€ restants seront mis en réserve.

 

Attention, avant de procéder au calcul final des impôts de madame Azerty, je tenais à faire une petite précision sur le crédit.

 

Le différé sur le crédit :

 

Lorsque vous allez faire un achat en Pinel, dans la grande majorité des cas, vous allez acquérir un bien qui est en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). C'est-à-dire que votre bien n’est pas encore construit et ne sera peut-être terminé que dans un an ou deux. Or lorsque vous achèterez votre bien et que vous aurez obtenu votre prêt bancaire, le promoteur fera des appels successifs de fonds au fur et à mesure de la construction. Votre banque débloquera ainsi directement au promoteur les sommes demandées. A ce moment-là il existe plusieurs options :

 

- Option 1 :

 

Vous avez un différé partiel - Cela signifie que vous payez les intérêts sur les sommes débloquées. Par exemple vous débloquez 100 000€ de travaux donc vous commencez à payer tous les mois environ 80€. Lorsque vous débloquerez 50 000€ de plus, vous payerez 120€ et ce jusqu’à l'achèvement du logement où vous commencerez à rembourser le capital.

 

- Option 2 :

 

Vous avez un différé total - Vous ne payez pas d'intérêts pendant toute la durée fixée par la banque. Si vous avez négocié un différé total de 24 mois alors vous ne commencerez qu’à rembourser le capital ainsi que les intérêts au bout de deux ans. Il n’est malheureusement pas toujours possible de négocier un différé total. Cela dépend de votre banque.

 

Dans notre exemple nous allons admettre que madame Azerty a un différé partiel jusqu’au 31/12/2020.

 

Ainsi durant l’année 2020 elle a débloqué au fur et à mesure les sommes demandées par le promoteur. Nous allons dire qu’elle a payé en moyenne 150€ d'intérêts d’emprunt et d’ADI (assurance du crédit) par mois soit 1 800€ sur l’année 2020. Ainsi sur sa déclaration ces 1 800€ viendront s’ajouter aux 5 000€ de bases occasionnées par les charges exceptionnelles liées à la constitution de son crédit (Frais de courtage, Hypothèque, Frais de dossier et frais de cautionnement) Ainsi sur sa ligne 250 madame Azerty reportera un total de 6 800€.

 

Nous savons que madame Azerty a perçu 400€ de loyer en 2020 (uniquement un mois de loyer en décembre) ainsi le fisc va prendre les 6 800€ pour gommer ses 400€ de revenus fonciers. Par conséquent si vous regardez aujourd’hui l’avis d’impôt de madame Azerty il y aura écrit dans la case ‘’revenus fonciers 2020’’ : 0€ !

 

Que deviennent les charges restantes ?

 

Vous allez donc me demander que sont devenues les 6 400€ de charges restantes … Eh bien elles sont tout simplement mises en réserve pour les années suivantes. C’est-à-dire que si l’année prochaine madame Azerty à 4 800€ de loyers pour seulement 2 800€ de charges, elle pourra utiliser cette enveloppe de 6 400€ pour effacer les 2 000€ de loyers restants. Son enveloppe ne sera donc plus que de 4 400€. Cette fameuse enveloppe de charges mises en réserve, peut être utilisée pendant 10 ans maximum.

 

La liste des charges que nous venons de voir concernait les charges dites ‘’intérêts d’emprunt’’ C’est-à-dire que ce sont des charges liées à l’emprunt bancaire. Or évidemment dans le cadre de l’exploitation d’un bien immobilier ce ne sont pas les seules charges.

Les autres charges déductibles :

 

Voici la liste des autres charges déductibles :

 

- L’assurance de son logement Pinel (Assurance appelée Propriétaire Non Occupant (PNO))

- Les frais de gestion de l’agence

- Les frais de garantie de l’agence (Comme l’assurance loyers impayés ou encore l’assurance anti-dégradation)

- Les charges de copropriété

- Les frais de travaux et de réparation (S’il y en a)

- La taxe foncière (En Pinel vous n’avez généralement pas de taxe foncière la première année)

- Frais pour gestion d’un bien immobilier : 20€ (montant fixe déterminé par l’Etat)

 

La liste englobe un certain nombre de charges. Mais vous allez me demander en quoi ces charges sont différentes des charges ‘’intérêts d’emprunt’’ que l’on vient de voir ? la réponse est simple, si ces charges sont supérieures aux revenus fonciers elles peuvent s’imputer sur votre revenu global. Autrement dit, si vos charges vous permettent de gommer tous vos revenus fonciers alors l’excèdent des charges que l’on vient de voir viendront réduire votre revenu imposable.

 

Les autres charges déductibles s'imputent sur le revenu global :

 

Exemple :

 

Monsieur Qwerty déclare 100 000€ de salaire annuel et 5 000€ de revenus fonciers.

Sur l’année N, monsieur Qwerty a plusieurs charges :

 

Intérêts d’emprunt :

 

Intérêts d’emprunt : 2 700€

ADI (Assurance du crédit) : 400€

Total : 3 100€

Autres frais et charges déductibles :

Taxe foncière : 600€

Charges de copropriétés : 600€

Assurance PNO : 100€

Frais pour gestion d’un bien immobilier : 20€

Travaux dans son appartement (admettons que monsieur Qwerty ait changé la porte d’entrée et refait un peu de peinture) : 1 200€

Total : 2 520€

 

Ainsi, lors de sa déclaration d’impôt monsieur Qwerty va déclarer 5 000€ de recettes sur son formulaire 2044. Cela signifiera qu’il a perçu 5 000€ de revenus fonciers.

 

Il va ensuite déclarer 3 100€ d’intérêts d’emprunt. Concrètement ses intérêts d’emprunt vont effacer 3 100€ de revenus fonciers. Cela signifie que ses revenus fonciers ne seront plus que de 1 900€.

 

Ensuite il va déclarer ses 2 520€ de charges. Il va ainsi faire tomber ses revenus fonciers à 0€ et il aura une réserve de 620€ (2520 – 1900 = 620). Ces 620€ viendront donc réduire son revenu global. C’est-à-dire son revenu imposable lié à ses salaires.

 

Ainsi le fisc considèrera que monsieur Qwerty ne paiera pas d’impôt sur le revenu sur une base de 100 000€ mais sur 100 000€ - 620€ de charges déductibles supplémentaires soit 99 380€.

 

Cela signifie que monsieur Qwerty qui est célibataire et sans enfant et qui aurait dû payer un impôt de 26 947€ en étant taxé sur 100 000€ ne payera finalement que 26 692€ d’impôts.

 

En réduisant son revenu imposable de 620€, sachant qu’il est dans une tranche marginale d’imposition à 41% alors 620 * 0.41 = 254,20€, monsieur Qwerty a réduit son impôt de 254,20€.

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Le rendement de la loi Denormandie

Le rendement d’une opération immobilière se calcule de plusieurs manières possibles.

 

Pour calculer le rendement brut d’une opération immobilière il faut prendre le loyer annuel et le diviser par le prix du logement puis multiplier le résultat par cent. Si nous reprenons l’exemple du logement qui vaut 104 000€ en prix de revient, et que l’on admet qu’il se trouve en zone B2 et que sa superficie totale (en incluant les annexes) soit de 33m² alors le loyer maximum est de :

 

33 * 9,13€ = 301,29€

 

Pour jouer sur le prix psychologique, nous allons dire que le prix du logement est fixé à 300€ par mois.


Ainsi, si l’on calcule la rentabilité de l’opération voici ce que cela donne :

 

300 * 12 = 3600€

 

(3600€ / 104000€) * 100 = 3.46%

 

Au même titre que la loi Pinel, pour évaluer réellement le gain brut procuré par ce logement il faut rajouter le gain fiscal qui est de 2 080€ annuel soit :

 

3600 + 2080 = 5 680€

 

(5680€ / 104000) * 100 = 5.46%

 

Nous voyons que le gain de l’opération devient plus intéressant.

 

Mais pour bien comprendre ce que va vous rapporter et va vous couter un investissement en Denormandie il faut lister les charges et recette d’un tel investissement.

 

Concernant les charges :

 

- Crédit immobilier (Capital + intérêts + assurance du crédit)

- Taxe foncière

- Charges de copropriété

- Gestion du bien (Uniquement si agence immobilière)

- Assurance et garanties locatives (Uniquement si agence immobilière)

- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

Concernant les recettes :

 

- Loyers

- Réduction d’impôts (sous forme de remboursement par le fisc)

 

Comme pour la loi Pinel, il est rare qu’un bien soumis au dispositif Denormandie s’autofinance à cause des restrictions sur les loyers applicables. Ainsi, comme dans la très grande majorité des investissements défiscalisant il vous faudra mettre un effort d’épargne pour compenser la différence entre les charges et les recettes.

 

Il existe des cas de bien soumis au dispositif Denormandie où les acheteurs ont réussi à autofinancer leur bien, voire à dégager des cashflows positifs en achetant à prix d’or des logements anciens et en rénovant à moindre coût le logement tout en répondant aux critères pour rendre le bien éligible au dispositif.

 

 

Voici une simulation sur un appartement avec un prix de revient de 103 093€ situé en zone B2.

Tableau loi denormandie

Cette simulation a été réalisée avec un simulateur professionnel qui lisse l’effort d’épargne sur toutes les années de détention pour avoir un montant fixe mensuel. C’est-à-dire qu’en réalité l’effort d’épargne des premières années devrait être aux alentours des 70€ par mois quand celui des dernières années de détention devrait être d’environ 180€ par mois. Par souci de simplification et de projection le simulateur moyennise l’effort d’épargne pour que votre projet vous coûte constamment la même somme.

 

Ainsi comme nous l’avons vue dans la partie sur la gestion des charges déductibles et du déficit foncier (Voir partie ‘’Fiscalité’’ de la loi Pinel) nous savons qu’au début vous avez plus des charges déductibles et que plus les années passent, moins vous avez naturellement de charges déductibles, ce qui fait varier votre imposition sur le revenu (IR) mais vous octroie également des prélèvements sociaux à payer (PS). Il faut savoir que le simulateur en tient compte et que ce que vous pouvez gagner à l’issue de la période des 6 ans de détention se trouve dans la partie ‘’ Capital constitué avant impôts ‘’. En effet, cela correspond au montant du capital remboursé et donc à ce que vous toucherez en revendant l’appartement à l’issue de la période de détention. Dans notre exemple au bout des 6 ans de détention vous pourrez à minima revendre le bien 102 818€ ce qui vous fera un capital après remboursement du prêt (hors frais éventuels de remboursement anticipé) de 28 438€ minimum. L’effort d’épargne total aura été tout au long de la période de détention de 12 648€.

 

Encore une fois, il faut être vigilant sur un facteur : La revalorisation annuelle du bien.

 

Comme je l’ai expliqué dans la partie sur le Pinel, par défaut je laisse 1% pour être en corrélation avec l’inflation générale des prix et ne surtout pas surestimer le prix de revente d’un bien. En revanche comme dit l’adage ; qui peut le moins peut le plus, ce qui signifie que si le projet correspond à vos attentes et à vos moyens en voyant le résultat à la baisse vous ne pourrez qu’avoir une bonne surprise.

 

Pour évaluer la revalorisation annuelle du bien il faut prendre en compte plusieurs critères comme le marché immobilier national mais surtout local, mais surtout les caractéristiques intrinsèques du bien car c’est le plus important.

 

Pour vous donner un ordre d’idée, il m’est arrivé de rassurer des clients après qu’ils aient acheté un appartement rénové par un promoteur. Je leur avais estimé une revente minimum à 10% de plus que leur prix d’achat à 8 ans (j’ai été prudent en estimant cela). En effet, ils avaient acheté un appartement très bien situé en Haute-Savoie près de la frontière Suisse. Ils ne m’ont pas cru et se sont dit que faire environ 20 000€ de plus-value en 8 ans leur semblait un peu optimiste, mais ils m’ont quand même fait confiance et ont acheté l’appartement.

 

Une fois leur bien acté, j’ai récupéré les photos et j’ai mis le bien en vente sur Leboncoin (évidemment je ne comptais réellement le vendre) mais je l’avais mis 20 000€ plus cher que le prix qu’ils venaient de le payer. Il m’a fallu moins de trois jours pour recevoir un total de 16 acheteurs intéressés immédiatement par le bien et sur ces 16, j’en ai retenu 10 qui avaient un profil sérieux. Quand j’ai annoncé cela et que j’ai montré les messages et les appels aux propriétaires, ils n’en revenaient pas. L’année de leur acquisition leur bien se vendait au même prix que je leur avais estimé des années plus tard. Je leur ai dit que cela signifiait qu’ils avaient acheté judicieusement et que leur plus-value était certaine ! Cela les a énormément rassurés.

 

Evidemment une telle inflation immobilière est rare et dépend très fortement de votre secteur géographique. Il y a des zones en France où je parierai vraiment sur 1% d’inflation annuelle et encore en admettant que le bien ne se dégrade pas dans le temps.

 

En bref, tout cela pour vous expliquer qu’il faut être prudent avec ce critère lorsqu’on réalise des projections financières, mais que parfois il est important d’être réaliste et reconnaitre les zones à haut potentiel de plus-value. Dans le cas de notre exemple, le programme se situe à Béziers et depuis quelques années la ville entreprend de nombreux projets de restauration du centre-ville et c’est un endroit attractif car c’est une ville bien située géographiquement en France mais avec des prix au m² encore faible par rapport aux villes environnantes comme Montpellier ou les villes du bord mer. D’ailleurs la ville attire de plus en plus d’investisseurs et je pense vraiment qu’à l’heure actuelle c’est judicieux d’investir dans cette ville dans de bons programmes ou en réalisant de bonnes opérations immobilières. Dans le cadre du programme pris en exemple, le promoteur réalisant les travaux est un spécialiste de la rénovation haut de gamme et le bâtiment rénové est un ancien hôtel avec de très beaux critères architecturaux historiques (hauteur sous plafond de 3m), vue imprenable sur un parc de verdure en plein centre-ville, proximité des commodités, et surtout le promoteur rénove les appartements en utilisant des matériaux nobles et haut-de-gamme pour donner un côté vraiment singulier aux appartements. Ainsi, les propriétaires de ce programme se retrouveront avec des appartements uniques à Béziers qu’ils pourront louer à prix d’or une fois la période d’engagement en Denormandie terminée, ou revendre à un très bon prix en réalisant une plus-value et donc un gain supplémentaire.

 

Ainsi, comme vous pourrez l’imaginer, l’avantage principal de ce dispositif de défiscalisation concerne le type de logements : L’ancien.

 

Cela veut dire qu’en achetant judicieusement vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts conséquente mais aussi réaliser de belles plus-values venant améliorer le rendement final de votre opération.

 

Maintenant regardons le rendement final de l’opération après 9 ans de détention :

Tableau loi denormandie

Nous voyons que les différences se font principalement sur l’effort d’épargne mensuel qui passe de 136€ à 144€ pour un total d’épargne de 18 576€ sur 9 ans de détention et sur le prix de revente estimé (toujours en estimant une inflation annuelle du prix de l’appartement de 1%) de 105 933€.

 

Après remboursement du prêt bancaire le capital constitué est de 46 569€.

 

Les loyers encaissés combinés au gain fiscal annuel et à l’inflation immobilière font un cocktail financièrement intéressant à l’issue de seulement 9 ans de détention. Evidemment dans la simulation j’ai tenu compte des frais d’agence et des garanties locatives, que prennent 99% des investisseurs.

Les objections courantes de la loi Denormandie

La loi Denormandie est assez récente et donc il y a peu de retour sur cette dernière. De plus, c’est une loi bien moins commune que la loi Pinel et les programmes en Denormandie sont assez rares à trouver. Cependant contrairement à la loi Pinel (sauf exceptions) vous pouvez vous charger vous-même des travaux de rénovation et rendre les logements éligibles ce qui peut avoir de vrais intérêts pour certains. Pour d’autres personnes à la recherche d’une solution de défiscalisation simple et pertinente la loi Denormandie est un bon dispositif. Encore une fois, et comme toujours il faut bien acheter !

 

- Risque de surcoûts des travaux 

 

L’objection principale est l’équivalente à celle que l’on retrouve dans la loi Pinel : la marge des promoteurs.

 

En effet, étant donné que le foncier est moins cher certains promoteurs usent cet argument commercial pour vendre des programmes avec des couts surestimés de travaux. Il faut donc acheter auprès d’un partenaire de confiance et comparer le prix final (fonciers + travaux) au m² par rapport au neuf. Attention cependant, si vous achetez un appartement isolé dans une résidence ancienne, même si le logement est entièrement rénové, la qualité du cadre copte également et votre appartement s’il se trouve dans une barre d’immeubles ancien ne vaudra pas aussi cher qu’un appartement équivalent situé dans une résidence moderne. En revanche cela est moins vrai lorsqu’un promoteur rénove un immeuble intégralement car il apporte de la modernité et du cachet également aux parties communes ce qui est très important.

 

- Risque de retard à la livraison

 

En faisant appel à des promoteurs, vous pouvez vous exposer à un retard de livraison pour de nombreuses raisons comme des soucis logistiques ou encore des intempéries. Cela peut retarder votre projet et prolonger la période de différé de votre prêt ce qui viendra décaler votre calendrier fiscal et la rentabilité finale de votre opération.

 

- Risque de requalification d’éligibilité au dispositif

 

Cette objection s’adresse particulièrement aux personnes souhaitant rénover eux-mêmes leur logement. La réglementation est stricte et contraignante dans ce dispositif donc il faut être vigilant à bien suivre le cahier des charges fixé par l’état.

 
 
 
 
 
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