Loi Malraux 

La loi Malraux est une loi historique en France. Son objectif est de favoriser la préservation du patrimoine Français. 

Ce dispositif permet à l'investisseur de déduire de son revenu global jusqu'à 30% du montant des travaux engagés pour la rénovation et l'entretien de monuments situés dans des zones délimitées.

Existe-t-il une limite au dispositif Malraux ? Oui, les montants déductibles des revenus globaux sont limités à 400 000€ sur 4 ans, soit 100 000€ par an.

Cela permet malgré tout une réduction d'impôts allant jusqu'à 30 000€ par an ! 

Hagnéré Patrimoine vous explique tout ce que vous devez savoir à propos de la loi Malraux !

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Dégradé Violet Bleu

Durée maximale des travaux

4 ans

30 000€ annuel

Réduction d'impôts maximale

Efficacité fiscale

- Découvrez votre éligibilité à la loi Malraux -

Vous souhaitez savoir si la loi Malraux est pertinente par rapport à votre situation ? 

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La loi Malraux

 

Le dispositif législatif Malraux est né en 1962. Il a été instauré par son fondateur, André Malraux. Ce dispositif est destiné à parfaire la législation sur la protection du patrimoine historique en soutenant la restauration immobilière.

 

Principe et fonctionnement

 

Origine

 

Dans les années 1960, les centres villes sont refondus afin d’améliorer le déplacement urbain lié aux nouveaux modes de transport et d’accroitre le nombre de bureaux et centres commerciaux. André Malraux a pour ambition de protéger les quartiers historiques et le patrimoine Français de ces nouvelles tendances urbanistiques. Le tout premier secteur sauvegardé par la loi Malraux concerne la ville de Sarlat en Dordogne. L’objectif étant de préserver le tracé historique de ses rues moyenâgeuses et les façades des bâtiments construites lors de la Révolution française.

 

La loi Malraux à depuis, fait l’objet de révisions, notamment en 1995, 2009 et 2017. Son objet et sa nature restent identiques, il s’agit de la protection du patrimoine Français.

 

Zonage géographique

 

La loi Malraux n’est pas définie par un zonage géographique précis, mais les bâtiments éligibles doivent être situés dans des zones bien déterminées. Ainsi pour qu’un immeuble soit éligible à la loi Malraux il doit être situé dans un SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) c’est-à-dire :

 

  • Des sites concernés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, situés dans des quartiers anciens dégradés (QAD) ou encore dans des quartiers conventionnés ‘’ Nouveau programme national de renouvellement urbain ‘’ (NPNRU)

  • Dans un site patrimonial remarquable avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)

  • Dont la restauration a été déclarée d’utilité publique

  • Des quartiers à habitat dégradé (vous pouvez retrouver la liste sur internet suite à un arrêté du 19 janvier 2018 qui liste les ces quartiers)

 

Qu’est-ce qu’un secteur sauvegardé ?

 

Les secteurs sauvegardés font l’objet de mesures de protections portant sur ‘’ Un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ‘’

 

Logements concernés 

Tous les logements situés dans les zones indiquées ci-dessus ne sont pas forcément concernés. Il faut pouvoir réunir cumulativement ces conditions pour que le dispositif de défiscalisation s’applique :

 

  • Procéder à la rénovation complète de l’immeuble

  • Demander et obtenir l’autorisation du préfet pour la réalisation des travaux après avoir soumis la demande à l’avis d’un architecte des bâtiments de France

 

Les travaux de rénovation doivent porter sur un immeuble bâti 

  • Pour des locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage

  • Pour des locaux affectés à un usage autre que pour l’habitation (ex : des murs de boutique en pied d’immeuble)

Il y a d’autres conditions à remplir mais nous les verrons dans la partie sur le cadre fiscal.

 

Principe fiscal

 

La loi Malraux s’adresse à des contribuables avec une forte imposition. Le principe est simple, vous obtenez une réduction d’impôt d’un montant correspondant à 30% ou 22% des travaux éligibles lors de la rénovation d’un immeuble particulier.

 

Le montant de la réduction d’impôt octroyée correspond aux dépenses éligibles des travaux de restauration engagées par le contribuable. Le taux de la réduction d’impôt peut être de :

 

  • 30% : Pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (Quartiers Anciens Dégradés) et les quartiers conventionnés (NPNRU)

 

  • 22% : Pour les immeubles situés dans un SPR avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont le programme de réhabilitation à été déclaré d’utilité publique.

 

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôts octroyée par la loi Malraux est plafonné à 400 000€ pour une période de 4 années consécutives maximum.

 

Exemple :

 

Si l’on imagine un investissement dans un immeuble éligible à la loi Malraux :

 

Prix du foncier : 50 000€

Prix des travaux de rénovation : 100 000€

Durée des travaux : 3 ans

 

Alors le montant de la réduction d’impôts est de 30 000€ répartit sur 3 années soit 10 000€ de réduction d’impôts par an.

 

Il est important de préciser que la loi Malraux ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an. En revanche le plafond de dépenses de 400 000€ ouvrant droit à une réduction d’impôts porte sur une période globale de 4 ans maximum à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux.

 

Conditions obligatoires et cadre légal

 

La loi Malraux a connu d’important changements en 2016 lors du vote de la loi de finances rectificatives.

 

 Tout d’abord trois nouvelles mesures sont introduites

 

  • Les SPR entrent dans le champ d’application géographique de la loi Malraux

  • La réduction d’impôts porte sur une période pluriannuelle et non plus annuelle.

  • La loi Malraux porte désormais sur tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à devenir des locaux d’habitation y compris pour ceux qui ne l’étaient pas de base. Comme cela pourrait être le cas avec des bureaux transformés en logements.

 

Vous l’aurez ainsi compris, l’objectif de la loi Malraux est de préserver le patrimoine et assurer à l’Etat des investissements de la part de contribuables pour maintenir l’esthétisme ou le cachet des certains quartiers ou zones délimitées. La réduction d’impôt octroyée peut-être conséquente.

 

Concernant les différentes conditions et obligations à respecter en loi Malraux, vous devez :

 

  • Mettre l’immeuble en location nue pendant une durée minimale de 9 ans à compter de sa restauration. (La mise en location de l’immeuble doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux) Le propriétaire doit rédiger un engagement écrit auprès de l’administration fiscale pour témoigner de son engagement de location.

  • L’immeuble doit être loué uniquement à des locataires pour lesquels les logements seront leur résidence principale.

  • La réduction d’impôt de la loi Malraux s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut-être majoré d’un an. C’est la raison pour laquelle, nous parlons d’un délai maximum de 4 ans pour la répartition de la réduction d’impôts.

  • Les travaux de restauration Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation spéciale, délivrée en personne par le préfet avant le démarrage des travaux.

 

Il est également important de noter que lorsque vous êtes propriétaire de logement pour lesquels vous avez obtenu une réduction d’impôt Malraux alors :

  • Vous ne pouvez pas louer le ou les logements à l’un de vos proches

  • Vous pouvez investir en loi Malraux en SCI (A condition que la SCI soit à l’impôt sur le revenu et non sur les sociétés)

  • Vous pouvez acheter en indivision (c’est-à-dire à plusieurs en nom propre)

 

Les travaux éligibles et comptant pour la réduction d’impôts sont :

 

  • Les travaux de démolition

  • Les travaux de reconstitution de toiture

  • Les travaux portants sur les murs extérieurs d’immeubles existants

  • Les travaux de transformation de logements en tout ou partie d’un immeuble

  • Les travaux déclarés d’utilitée publique

  • Les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes

  • Les travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation.

Fiscalité

 

Comme vous l’aurez compris, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation assez complexe et réservé à certains types de profil financiers, notamment pour les contribuables qui ont une fiscalité très élevée.

 

Lorsque vous faites un investissement en loi Malraux, vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente au montant des travaux éligibles qui sera étalée sur la durée des travaux sur une durée maximum de 3 ans (ou 4 ans dans de plus rares cas). Le problème qui se pose c’est que la plus-part du temps vous allez souscrire à un crédit pour financer votre investissement en loi Malraux, or une fois que la réduction d’impôt est passée, vous devez conserver le bien à la location pour une durée minimale de 9 ans. Cela signifie que vous allez avoir un crédit à payer, vos impôts vont augmenter car vous allez également avoir des revenus fonciers en plus (par le biais des logements que vous allez acquérir) et vous n’aurez plus de réduction d’impôts de l’année N+4 à N+9… C’est donc un dispositif assez compliqué à mettre en œuvre.

 

Il est important de noter que lorsque vous faites un investissement en loi Malraux, si la réduction d’impôts obtenue est supérieure à votre imposition réelle, alors l’excédent peut être reporté sur les trois années qui suivent au maximum. Nous pourrions ainsi envisager qu’un contribuable vise un programme excédent son imposition pour prolonger en quelques sortes la réduction d’impôts, et ce, jusqu’à 6 années maximum.

 

Il faut également prendre en compte que lorsque vous allez investir en loi Malraux, vous allez recevoir des loyers de la part de vos futurs locataires occupant le bien ou l’immeuble qui vient d’être rénové et par conséquent cela va augmenter votre imposition globale et vous serez redevable de prélèvements sociaux sur les loyers nets (après déduction des charges).

Vous êtes donc en droit de vous demander comment le dispositif Malraux peut être avantageux avec toutes ces conditions et ces contre-exemples qui semble allez à l’encontre de la loi Malraux… Un investissement en loi Malraux porte sur des bâtiments anciens sur des biens situés souvent dans des centres villes historiques ou sur des lieux avec de vraies valeurs patrimoniales reconnues. Ainsi en achetant un bien à rénover dans ces zones, il y a plusieurs manières d’obtenir un véritable avantage :

 

  • Acquérir un bien et le rénover pour l’occuper en résidence principale ou secondaire après la période des 9 années. En faisant cela vous pouvez obtenir des biens vous octroyant une réduction d’impôts dans un premier temps et qui vous reviendront moins chers qu’en achetant un bien déjà rénové car vous n’aurez pas la marge et la plus-value réalisée par le vendeur. Cela permet également de devenir propriétaire de biens d’exceptions dans des centres historiques.

  • En faisant rénover un appartement ou un immeuble dans un centre historique vous pouvez réaliser une très belle plus-value à la revente grâce à la prise de valeur des biens qui ont été rénovés.

  • En achetant un immeuble complet, il peut s’agir d’une très bonne manière d’acquérir de l’immobilier à haut-rendement vous générant des loyers importants tous les mois et vous faisant bénéficier en prime d’une importante réduction d’impôts les premières années.

 

L’investissement en loi Malraux doit cependant bien être réfléchit et calculé car une fois la réduction d’impôts passée, vos loyers vont vous générer des revenus fonciers importants et très peu de charges déductibles. Car les travaux qui ont servit de base pour calculer votre réduction Malraux ne peuvent pas être pris en compte pour vous générer des charges déductibles et du déficit foncier. Ainsi une fois la réduction d’impôts terminée, il vous restera quelques charges déductibles comme vos intérêts d’emprunt, votre assurance, vos taxes etc… Mais cela ne vous permettra pas de vraiment diminuer vos revenus fonciers et donc votre imposition.

 

Je pense personnellement qu’un investissement en loi Malraux doit être accompagné d’une importante opération en déficit foncier pour vous assurer la non-fiscalité de vos revenus fonciers durant la durée de détention de votre investissement Malraux. Cela suppose donc que vous ayez une très forte capacité d’emprunt car cela vous ferait investir plusieurs centaines de milliers d’euros sur une durée courte. Encore une fois, je le répète mais les programmes en loi Malraux sont destinés à des profils particuliers avec de très haut-revenus.

 

Prenons maintenant un exemple pour que vous compreniez bien le fonctionnement en loi Malraux :

 

Nous allons admettre que Monsieur X soit célibataire et sans enfant et gagne 240 000€ par an de salaires. Monsieur X est propriétaire de sa résidence principale et n’a pas de revenus fonciers.

 

Monsieur X calcul tout d’abord ses impôts sur l’année N et réalise que ses impôts sont de 87 593€ sur l’année et qu’il se trouve dans une tranche à 45%.

 

Monsieur X se penche alors sur un investissement en loi Malraux. Et découvre un programme proposé par un promoteur dans la commune de Grasse (06). L’appartement à vendre est vendu en vente VIR (Vente Immeuble à Rénover).

 

Le prix du foncier est de 80 000€ et le prix des travaux s’élève à 200 000€ et seront effectués sur une durée de 2 ans (l’année en cours et le début de l’année suivante). Il s’agit d’un T3 de 65m2 situé dans un immeuble en copropriété.

 

Dans notre situation nous allons imaginer que l’opération se déroule en secteur sauvegardé et que par conséquent la réduction d’impôts correspond à 30% du prix des travaux.

 

Ainsi :

 

200 000€ * 30% = 60 000€ de réduction d’impôts

60 000 € / 2 années = 30 000€ / an de réduction d’impôts

 

Le bien en question sera mis en location pour une durée de 9 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Ainsi étant donné qu’il s’agit d’un bien d’exception rénové selon des codes architecturaux haut-de-gamme nous allons imaginer que cet appartement se loue pour 1 200€ par mois.

 

A partir de là, deux options sont possibles :

 

Option 01 : L’investissement a été réalisé comptant

 

Option 02 : L’investissement a été réalisé à crédit

 

 

Option 01 : L’investissement a été réalisé comptant

 

Si monsieur X à financer l’acquisition du foncier et les travaux comptant, alors en louant son appartement il n’a que peu de charges déductibles. Il n’aurait ainsi que :

 

  • Assurance PNO du bien (150€)

  • Frais administratif (20€)

  • Taxe foncière (800€)

  • Charges de copropriété (1200€)

  • Frais de gestion du bien (1500€)

 

Soit un total de : 3 670€

 

Cela représente 25,48% du montant de son loyer. Monsieur X a donc tout intérêt à déclarer ses revenus fonciers au régime du microfoncier pour avoir un abattement de 30% pour charges. Cela lui permettrait donc de n’être imposé que sur :

 

14 400€ * 30% = 4 320€

14 400€ - 4 320€ = 10 080€

 

Etant donné que monsieur X est dans une tranche d’imposition à 45% et que les prélèvements sociaux (17,2%) sont dus sur les revenus du patrimoine (incluant les revenus fonciers) cela fait une imposition totale de 62,2%

 

Ainsi 10 080€ * 62.2% = 6 269€ d’impôts par an.

Le bien devant être détenu 9 ans générera ainsi un impôt total de 56 427€. Cela correspond presque au montant de la réduction d’impôts. En contrepartie des impôts payés Monsieur X aura encaissé sur les 9 ans 129 600€ de loyers et aura payer 89 451€ de charges et d’impôts. Cela lui fait donc un bilan de total de 60 000€ de réduction d’impôts + 129 600€ de loyers – 89 451€ de charges et d’impôts soit un total positif de :

 

100 149 € de gains sur 9 ans.

Et récupération du capital initial de 286 900€

 

Ainsi en immobilisant ses 286 900€ sur 9 ans lui permettant ainsi de générer 100 239€ de gains, c’est comme s’il avait placé ses fonds sur un produit lui rapportant 3.88% nets par an.

 

A l’issue de cette période si monsieur X décide de conserver le logement alors son opération aura été positive et bénéficiaire pour lui, et s’il décide de le revendre c’est le prix de revente qui va déterminer si ce bénéfice sera amoindri par une moins-value ou alors bonifié par une plus-value. Avec une opération totale de 80 000€ de foncier + 6 000€ de frais de notaire et 200 000€ de travaux son prix de revient est de 286 000€. Allons jeter un œil à l’immobilier des notaires pour voir les prix de revente moyen sur la ville de grasse. Etant donné que le logement et l’immeuble ont été entièrement rénovés il y a moins de 10 ans, il faut comparer avec les prix de vente du neuf et non de l’ancien qui englobe toutes les ventes d’appartements insalubres et anciens qui viennent diminuer le prix médian au m2.

 

 

 

 

Comme vous pouvez le constater, le prix médian pour les logements neufs avec des caractéristiques équivalentes se vendent aux alentours des 4 170€ le m2 sur la commune de Grasse.

 

Avec une superficie de 63 m2 le prix de revient au m2 de l’appartement Malraux est de :

 

286 000€ / 63m2 = 4 539€ du m2

 

Cela nous donne un prix de revient supérieur à la fourchette des prix haut, mais n’oublions pas qu’il s’agit de logements historiques, rénovés avec un savoir faire et très souvent des prestations haut-de gamme. Les appartements Malraux vendus, ciblent souvent les amoureux de villes souhaitant acquérir des logements anciens tout en répondant au confort moderne. Nous sommes donc sur un immobilier d’exception et en quelques sortes de niche. Il est alors très important de bien estimer et déterminer le potentiel immobilier de la ville dans laquelle s’effectue l’opération Malraux en amont.

 

Option 02 : L’appartement est acheté à crédit

 

Imaginons que Monsieur X effectue l’opération que l’on vient de voir, mais cette fois-ci intégralement à crédit.

 

Nous allons donc imaginer que monsieur X emprunte le montant total du prix de revient soit 286 000€ sur 20 ans à un taux de 1,1% et un taux d’assurance à 0.40%.

 

Ses mensualités de crédit seraient alors de 1 423€.

 

En termes de charges déductibles il aurait les mêmes charges que dans l’exemple précédent :

 

  • Assurance PNO du bien (150€)

  • Frais administratif (20€)

  • Taxe foncière (800€)

  • Charges de copropriété (1200€)

  • Frais de gestion du bien (1500€)

 

Mais il aurait également les intérêts payés sur le crédit et l’assurance du crédit qui évolueraient chaque année mais serait de 3 081€ d’intérêts et de 1 144€ d’assurance la première année. Soit deux charges déductibles supplémentaires de :

 

  • Intérêts du crédit : 3 081€

  • Assurance du prêt : 1 144€

 

Cela donnerait donc un total de charges déductibles de 7 895€.

 

Ainsi sur les 14 400€ de loyers perçus, il faut donc retirer 7 895€ de charges pour obtenir les revenus fonciers imposables, mais au régime réel cette fois-ci :

 

14 400€ – 7 895€ = 6 505€

6 505€ * 62,2% d’impôts = 4 046€ d’impôts

 

Si l’on fait le bilan total de l’opération, monsieur X aura ainsi encaissé 129 600€ de loyers sur les 9 ans et aura obtenu une réduction d’impôts de 60 000€ et aura payé un total de charges et impôts (hors remboursement du capital) de 107 469€. Cela donne donc une opération bénéficiaire de 82 131€. Mais monsieur X doit encore rembourser le capital restant à la banque s’il revend son appartement, ou continuer à payer le crédit s’il souhaite le conserver.

 

Ainsi pour finir, l’opération Malraux à crédit de monsieur X lui aura rapportée :

 

129 600€ + 60 000€ - 107 469€ = 82 131€

 

Mais ces calculs ne tiennent compte que des gains comparés à l’autre opération mais ne prennent pas en compte le remboursement du capital qui est de 120 954€ sur les 9 années.

 

Maintenant si l’on applique le remboursement du capital, monsieur X aura du mettre de sa poche tous les mois un effort d’épargne pour combler la différence et les recettes et les dépenses. Cet effort d’épargne est d’un montant total de 38 823€.

 

L’opération finale à crédit lui aura donc rapporté réellement 82 131€ soit 18 018€ de moins que par le biais de l’achat comptant.

 

En revanche si l’on admet maintenant que monsieur X disposait des 286 000e mais à quand même fait le choix de financer intégralement son opération à crédit et les a ainsi placés sur un produit lui rapportant 3.50% nets alors voici ce que ses 286 000€ lui ont rapportés sur les neufs années :

 

286 000€ * 3.50% = 10 010€ / an de gains

10 010€ * 9 ans = 90 090€ de gains totaux.

Ainsi en investissant à crédit à 1,1% mais en faisant travailler ses fonds à 3.50% monsieur X aurait gagné au total :

 

90 090€ + 82 131€ = 172 221€

 

Son opération Malraux aurait donc été très rentable et lui aurait permis de se constituer un capital important en moins de 10 ans.

 

Pour réussir votre investissement en Malraux vous devez bien acheter. Comme dans tous les dispositifs de défiscalisation, si vous achetez bien pour revendre à minima au prix d’acquisition ou faire une plus-value alors vous êtes pratiquement assuré de faire une opération réussie et rentable. En revanche, si vous ne voyez que l’économie d’impôts et que vous n’anticiper pas un prix d’achat (ou de rénovation) trop élevé, alors votre opération sera bien moins rentable que prévue.

 

Un peu plus tôt dans cette partie dédiée à la loi Malraux, je vous disais que selon moi une bonne opération Malraux doit s’accompagner d’une opération de déficit foncier. Les réductions Malraux portants sur des montant souvent importants sont principalement destinés à des personnes avec une fiscalité élevée. Cela signifie que leur tranche marginale d’imposition tourne souvent autour des 41% ou 45% et à cela il faut bien-entendu ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.

 

Ainsi si monsieur X avait pu mettre en place un déficit foncier lui permettant de gommer les revenus fonciers de l’opération Malraux il aurait ainsi économiser plus de 36 000€ d’impôts (4 046€ * 9 ans) sur les revenus fonciers et se serait constitué un capital supplémentaire avec son opération. Cela lui aurait permis de bénéficier de la réduction Malraux et par la suite de ne pas voir son imposition augmenter à cause des loyers.

 

Risques et objections

 

La loi Malraux est un dispositif assez particulier réservé à une niche de contribuables. En revanche si vous pensez optez pour ce dispositif et qu’il s’avère pertinent par rapport à votre situation voici quelques points de vigilance auxquels il faut prêter attention.

 

Le prix d’achat du logement :

 

L’immobilier en loi Malraux est très difficile à cerner et expertiser car la majorité des biens rénovés ne répondent pas aux critères de l’immobilier classique. Ainsi lorsque vous allez investir dans un programme Malraux le prix de revient de l’appartement au m2 est souvent beaucoup plus élevé que d’autres appartements anciens rénovés dans la même zone. Il convient donc de faire attention à ce critère et surtout bien définir votre objectif. Car en fonction de ce que vous recherchez le prix de revient n’aura pas la même importance.

 

Le choix du programme et du promoteur :

 

Comme dans toutes bonne opération immobilière, le choix d’un bon programme et d’un bon promoteur vous garantit une sécurité. Les programmes de rénovation en loi Malraux sont peu nombreux et il convient de bien se renseigner sur le professionnalisme et le sérieux des entreprises de rénovation

 

Une réduction d’impôts courte, un engagement long :

 

La loi Malraux demande un engagement minimum de 9 ans à la location lorsque sa réduction d’impôts ne peut être répartie que sur 3 ans (ou 4 ans dans certains)

 

La plus-value dans l’immobilier d’exception :

 

Les programmes Malraux sont pour la majorité situés dans des centres-villes dans des immeubles imposants et prestigieux une fois rénovés. La question que vous devez vous posez est de savoir si vous pourrez trouver preneur à l’issue de la période d’engagement des 9 ans ? Les biens d’exception sont un marché immobilier à part et nécessitent l’expertise d’un professionnel qualifié. Ainsi en achetant des biens avec des prix de revient souvent importants pouvez-vous malgré tout réaliser une plus-value supplémentaire ?

 

Oui, si vous achetez dans les bonnes villes, au bon endroit et dans les bons logements.

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