Loi Monuments Historiques

Vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant vos impôts ? Un placement financier sécurisé et simple à mettre en œuvre ? Voici la présentation du dispositif Monuments Historiques.

 

Mais concrètement qu'est-ce que la loi Monuments Historiques et comment fonctionne t-elle ? Quelle est la réduction d'impôts possible avec ce dispositif de défiscalisation ? Comment y investir, sélectionner les bons partenaires pour réussir votre investissement et vous assurer qu'il soit rentable ?

 

La loi Monuments Historiques et les revenus, loyers, zones éligibles et tout ce qu'il faut savoir.

Quentin Hagnere, expert en gestion de patrimoine et défiscalisation, vous explique tout !

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Dégradé Violet Bleu

Durée maximale des travaux

4 ans

30 000€ annuel

Réduction d'impôts maximale

Efficacité fiscale

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Vous souhaitez savoir si la loi Monuments Historiques est pertinente par rapport à votre situation ? 

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La loi Monuments Historiques

 

La loi sur les Monuments Historiques est l’une des plus anciennes du droit Français car elle trouve son origine en 1913. La loi permet aux propriétaires possédant un bien classé en Monuments Historiques (MH) de déduire de leur revenu global le montant du déficit généré par ce même bien. Le dispositif a évolué pour ensuite intégrer les biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)

 

Principe et fonctionnement :

 

Origine :

 

La notion de monuments historiques apparait sous la Révolution française. Les représentants politiques de la France comprennent l’importance de protéger le patrimoine Français chargé d’histoire. Pour cela, plusieurs lois successives sont éditées dans le but d’inciter les investisseurs privés à maintenir en état des vestiges de l’histoire Française. C’est finalement en 1913 que le Sénat adopte la loi Monuments Historiques ressemblant à celle que l’on connait aujourd’hui.

 

Zonage géographique 

 

La loi Monuments Historiques ne porte pas sur une ou plusieurs zones délimitées mais exclusivement sur des bâtiments précis. Aujourd’hui les monuments historiques sont des immeubles bâtis ou non bâtis ou un objet mobilier recevant un statut juridique particulier destiné à la protéger pour son intérêt historique, artistique, architectural mais aussi technique ou scientifique afin qu’il soit conservé, restauré et mis en valeur.

 

Logements concernés

 

Les logements concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques sont les suivants :

 

  • Les immeubles classés Monuments Historiques

  • Les immeubles inscrits à l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques

  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la ‘’ Fondation du patrimoine ‘’

  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’Économie et des finances.

 

Principe fiscal

 

La loi monuments historiques permet à des investisseurs privés d’acquérir un bien classé ou inscrit et d’effectuer des travaux de rénovations et de réhabilitation sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France.

 

Comme dans le cadre du déficit foncier, lorsque vous allez acheter un bien et faire des travaux de rénovation, cela va vous générer des charges qui seront ensuite considérées comme du déficit foncier. Ce déficit foncier, dans le cadre de la loi Monuments Historiques et intégralement imputable sur votre revenu global sans aucune limite ni plafonnement. En d’autres termes, dans l’immobilier traditionnel, la gestion fiscale du déficit foncier dépend du droit commun et ne peut s’imputer sur votre revenu global qu’à hauteur de 10 700€. Dans le cadre de la loi Monuments Historiques non seulement cette limite de 10 700€ n’existe pas, mais vos intérêts d’emprunt sont également imputables sur votre revenu global, ce qui n’est jamais le cas dans le cadre d’un déficit foncier conventionnel.

 

En réalité lorsque vous allez acheter un bien en Monuments Historiques plusieurs cas de figure peuvent s’offrir à vous et la fiscalité va varier en fonction des différents cas de figure.

 

  • Cas N°1 – Vous achetez un bien MH pour y habiter

 

Si vous acheter un bien en MH et que vous y habitez cela est tout à fait possible. La seule condition, c’est que seulement 50% des charges pourront être déduite et ainsi créer un déficit foncier imputable sur votre revenu.

 

En effet, si vous habitez le bien vous n’avez alors aucun revenu foncier, et par conséquent toutes les charges constituent automatique un déficit. Ces dernières sont simplement retenue à hauteur de 50% dans ce cas. Il est important de noter que la loi Monuments Historiques est la seule en France permettant à un contribuable de défiscaliser grâce à un bien qu’il occupe.

 

  • Cas N°2 – Vous achetez un bien en MH pour le louer

Lorsque vous achetez un bien en MH, ce bien devra obligatoirement être loué nu et devra être la résidence principale de votre locataire. Il n’y a en revanche aucune réglementation concernant le loyer en vigueur ou la personne à laquelle vous louez le bien. Cette personne ne doit simplement pas faire partie de votre foyer fiscal.

 

Le fonctionnement de la loi MH lorsque vous achetez le bien pour le louer, fonctionne exactement comme un investissement immobilier traditionnel. Vous allez avoir des recettes et des charges, sauf que dans le cas de figure actuel, l’ensemble des charges d’exploitation et charges financières seront déductible de votre revenu global sans limite de montant.

 

  • Cas N°3 – Vous achetez un bien en MH que vous louez et que vous habitez

Dans le cas où vous auriez une partie de votre MH qui serait louée et une partie occupée par vos soins, alors les charges seraient réparties selon la surface occupée VS la surface louée. En d’autres termes, les charges se rapportant à la partie que vous occupez sont automatiquement déductibles de votre revenu global, tandis que les charges se rapportant à la partie louée seraient pris en compte pour la détermination du revenu foncier net. Si ces charges sont supérieures aux recettes alors le déficit causé par ces dernières est imputable sur votre revenu global également.

 

Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques

 

  • La loi Monuments Historiques permet d’imputer sur votre revenu global, 100% des travaux de restauration sur une durée allant de un à trois ans environ sans limitation de montant et sans plafond

 

Par exemple, si vous achetez un bien en monument historique pour 100 000€ et qu’il y a 110 000€ de travaux répartit sur deux ans alors vous pourrez déduire les 110 000€ de travaux sur deux années.

 

En année N = 110 000€ / 2 = 55 000€

En année N+1 = 110 000€ / 2 = 55 000€

 

Ainsi si vos revenus sont de 75 000€ par an alors ils seront diminués de 55 000€ en année N et année N+1. Cela vous donnerait donc un revenu imposable de : 75 000€ - 55 000€ = 20 000€. Cela vous permet ainsi de réaliser une économie d’impôts conséquente.

 

  • Le dispositif permet d’imputer le déficit foncier sur le revenu global durant toutes les années de détention du bien, y compris les intérêts d’emprunt (et autres charges financières)

 

Par exemple, si en année N+5 vous louez votre bien pour 10 000€ / an et que vos charges d’exploitation + intérêts d’emprunt sont de 30 000€ cette année la (si vous effectuez des travaux supplémentaires par exemple) alors les 20 000€ de déficit viendront s’imputer sur votre revenu global. Tandis que dans le cadre d’un déficit foncier traditionnel, seul 10 700€ se seraient imputer sur le revenu global et les 9 300€ restants se seraient mis en report pour effacer les revenus fonciers des années à venir.

 

  • L’acquisition d’un Monuments Historique permet de transmettre le bien sans frais de succession dans le cas d’une convention avec le ministère de la culture.

 

  • Les immeubles classés ou inscrits sont exonérés de droit de donation et de succession à condition que les héritiers ou les légataires passent une convention avec le ministère de la culture et des finances.

 

La convention d’exonération de droits de succession engage les ayants-droits à respecter certaines conditions :

 

- Conserver les éléments du décor figurant dans la convention

- Respecter les modalités d’entretien du bien

- Ouvrir les lieux au public au minimum cent jours par an (dimanches et jours fériés, d’avril à octobre inclus) dont au moins 90 jours durant les mois de juin à septembre

 

Cette convention porte ainsi sur les Monuments Historiques pouvant être ouvert aux visites.

NB : Les travaux de rénovations et les charges d’entretien du bien, peuvent être déduits à 100% des revenus fonciers comme un investissement immobilier classique, en revanche dans le cadre de la loi Monuments Historiques, le déficit généré s’impute sur le revenu global sans aucune limite ni plafonnement. Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du foncier et des travaux sont également déductibles et imputables sur votre revenu global, ce qui est une spécificité propre au Monuments Historiques car dans le cadre du droit commun en déficit foncier, les intérêts d’emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global.

 

Conditions obligatoires et cadre légal

 

Le dispositif Monuments Historiques s’adresse aux contribuables les plus fortement imposés et avec une capacité d’emprunt souvent assez conséquente. En effet, il est d’abord important de noter qu’un investissement en Monuments Historiques est engagement de long terme car vous devrez conserver votre bien à minima pour une durée de 15 ans pour bénéficier des avantages fiscaux sans risquer une remise en cause de ces derniers.

 

La durée de conservation minimum est de 15 ans

 

La réforme de 2009 oblige les acquéreurs d’un Monument Historique à conserver leur bien pour une durée minimale de 15 ans sous peine de subir des conséquences fiscales. En effet, depuis 2009, tout déficit imputé sur le revenu global au-delà des conditions de droit commun (c’est-à-dire l’imputation de déficit supérieur à 10 700€ par année dans le cadre du déficit foncier conventionnel) est subordonné à un engagement de conservation de l’immeuble à minima de quinze ans.

 

Attention, l’obligation de détenir le bien ne signifie pas que le bien doit être mis en location pendant toute cette période.

 

La mise en location minimum trois ans après imputation du déficit sur le revenu global

 

Comme dans le cadre du droit commun, lorsque vous imputez sur votre revenu global un déficit, vous devez maintenir ce même bien à la location pendant au moins trois années suivants celle de l’imputation. Cela signifie que si vous avez imputé sur votre revenu global un déficit en 2021 vous devrez à minima laisser votre bien en location jusqu’au 31 décembre 2024 sous peine de voir la réduction d’impôts octroyée par le déficit remis en cause.

 

Il est possible d’imputer les déficits fonciers sur son revenu global sans aucune limite

 

L’avantage fiscal principal du Monuments Historiques est bien évidemment de pouvoir imputer les déficits fonciers liés à la rénovation, l’entretien et les dépenses courantes du bien sur son revenu global et pas uniquement sur les revenus fonciers comme c’est le cas dans le cadre d’un investissement immobilier traditionnel.

 

Ainsi sont considérées comme des charges et donc déductibles du revenu global :

 

- Toutes les charges foncières lié à l’acquisition et la détention d’un bien immobilier

- Les frais de promotion et de publicité (si le bâtiment est ouvert à la visite)

- Les dépenses d’acquisition de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes

 

Il existe trois cas de figure :

 

  • L’investissement en Monuments Historiques ne génère aucune recette

 

Que le bien soit ouvert ou non à la visite, qu’il soit occupé par vos soins ou non, si votre bien éligible au dispositif Monuments Historiques ne génère aucune recette alors ses charges sont déductibles de votre revenu global. En revanche, en fonction du fait que le bien soit ouvert à la visite ou non, les charges seront déductibles dans une proportion différente.

 

En effet la déduction des charges est possible à 100% si l’immeuble est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an, dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d’avril à septembre inclus ou quarante jours pendant les mois de juillet à septembre. Dans le cas contraire, si le bien ne respecte pas ces conditions, alors seulement 50% des charges sont déductibles du revenu global.

 

  • L’investissement en Monuments Historiques est inoccupé et génère des recettes

 

La totalité des charges foncières peut alors s’imputer sur les revenus fonciers, et au-delà, sans limite, s’imputer sur le revenu global si le bien est loué.

 

Si l’immeuble n’est pas loué et génère des recettes liées aux visites payantes, ces recettes sont alors soumises au droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé d’organiser les visites.

 

A noter qu’un abattement forfaitaire de 1 525€ est prévu s’il n’y a ni parc ni jardin et 2 290€ dans le cas contraire.

 

  • L’investissement en Monuments Historiques est occupé et génère des recettes

 

Dans ce cas, toutes les charges foncières qui se rapportent à la partie du bien dont le propriétaire occupe les lieux, sont imputables en totalité sur le revenu global.

 

Les autres charges liées au droit de visite ou à l’occupation partielle, sont prises en comptes pour la détermination du revenu net foncier.

 

En cas de déficit, ce dernier ne s’impute pas sur le revenu global mais sur le revenu foncier.

Il est admis que si le bien est ouvert à la visite, la fraction correspondant à l’ouverture soit égale à 75% du total des charges, et les 25% restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

 

Fiscalité

Comme vous l’aurez compris, la loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation très complexe et réservé à certains types de profil financiers, notamment pour les contribuables qui ont une fiscalité très élevée ou des profils d’investisseurs souhaitant vivre dans des demeures ou appartements historiques.

 

La loi Monuments Historiques peut être très avantageuse pour les personnes souhaitant acquérir une propriété d’exception tout en profitant d’une réduction fiscale. C’est le cas notamment de certains chatelains, qui occupe une partie des châteaux et ouvre ces derniers à la visite pour défiscaliser un maximum.

 

Prenons quelques exemples pour vous illustrer les avantages de la loi Monuments Historiques :

 

Cas 1 – J’achète un château pour y vivre

 

Vous souhaitez achetez un château pour y vivre, et le bien de vos rêves à été reconnu comme un Monuments Historiques ? Alors si vous décidez d’acquérir le bien, pour disons 3 000 000€ et que vous faites chiffrer les travaux de rénovations qui s’élèvent à 1 000 000€ répartit sur deux ans alors vous pourrez imputer 500 000€ de travaux (250 000€ / an) sur votre revenu global si votre bien n’est pas ouvert à la visite et jusqu’à 1 000 000€ si votre bien est ouvert à la visite. (500 000€ / an)

 

Si votre revenu annuel s’élève à 250 000€ et que vous êtes célibataire sans enfant alors votre impôt annuel s’élève à 92 093€.

 

  • Option 01 : Votre bien n’est pas ouvert à la visite

 

Vous pouvez déduire jusqu’à 50% des charges foncières pesant sur votre bien. Cela signifie que chaque année vous pouvez déduire 250 000€ de travaux de votre revenu global, ce qui diminue votre revenu global à 0€ et vous rend donc non-imposable pour deux années consécutives.

 

Ainsi, sur les deux années, vous économiserez : 92 093€ * 2 = 184 186€ d’impôts

 

NB : Attention, lorsqu’un Monuments Historiques ne produit pas de recettes locatives, si les charges imputables sur votre revenu global sont supérieures à votre revenu, alors le surplus n’est pas reportable sur les années suivantes et est donc perdu. Ce qui n’est pas le cas lorsque le monument historique génère des recettes.

 

  • Option 02 : Votre bien est ouvert à la visite

 

Si vous décidez d’ouvrir votre monument aux visites et organisez des visites guidées, alors vous pourrez déduire les charges pesants sur la partie privée (habitation) de votre revenu global, et déduire les charges foncières de votre revenu fonciers net pour la partie ouverte aux visites. Pour rappel, votre revenu foncier net est déterminé en prenant en compte l’ensemble des recettes (Visites payantes par exemple), minoré des charges afférentes à la partie ouverte à la visite (Taxe foncière, frais de personnel etc…)

 

Si vous constater un déficit foncier, ce dernier est imputable sur votre revenu global sans limite.

 

NB : Il est à noter qu’il est admis que lorsqu’un Monuments Historiques est ouvert aux visites, que 75% de ses charges représentent la partie ouverte aux visites et que les 25% restants portent sur la partie privative, occupée par le propriétaire.

 

Ainsi, si l’on reprend l’exemple précédent, les travaux d’un montant total de 1 000 000€ répartis sur 2 ans, seront déductibles à hauteur de 100%, soit 500 000€ par an ce qui correspondra au double de vos revenus. Etant donné que le bien produit des recettes, les travaux et les autres charges foncières viendront d’abord en déduction de vos recettes locatives, puis pourront s’imputer sur votre revenu global sans limite de montant.

 

Ainsi dans l’exemple si vous percevez 10 000€ de recettes locatives par an alors voici comment se calculera les économies d’impôts procurées par les travaux de rénovation du bien :

 

Année N :

 

Recettes locatives = 10 000€

Charges foncières (dont travaux) = 500 000€

Revenu du travail : 250 000€

 

Charges foncières – Recettes locatives = 500 000€ - 10 000€ = 490 000€

Revenus du travail – Résultat foncier net = 250 000€ - 490 000€ = - 240 000€

 

Votre revenu global est ainsi effacé par les charges foncières et le surplus (240 000€) se mets en report pour une durée maximale de 6 ans. Ainsi si en année N+2 vous avez les mêmes recettes et les mêmes charges votre déficit total sera donc de :

240 000€ * 2 = 480 000€ et vous permettra au final de ne pas payer d’impôts pendant quasiment 4 années complètes.

 

NB : Attention, si vous n’utilisez pas votre déficit dans les 6 années suivants celle ou le déficit est créer, alors ce dernier est perdu.

 

  • Cas 2 – J’achète un appartement en Monuments Historiques pour défiscaliser mes impôts

 

Si vous prenez le temps de chercher des programmes en Monuments Historiques sur internet vous allez vous rendre compte qu’il existe un nombre assez restreint de programmes, mais qu’en revanche certains biens sont accessibles pour à peine plus de 100 000€, ce qui est quand même plus accessible que des châteaux ou de grands monuments historiques Français.

 

Pour illustrer l’exemple, nous allons imaginer que vous rechercher un programme en Monuments Historiques et que vous tombez sur un programme de rénovation à Roubaix. Il est question de rénover l’hospice Barbieux pour transformer une partie en logements séniors. Evidemment, le programme doit respecter le cahier des charges strictes fixé par l’architecte des bâtiments de France.

 

Dans ce programme, vous pouvez acheter un appartement (foncier) pour 30 000€ et 120 000€ de travaux sont prévus sur l’année 2022 et 2023.

 

Vous décidez donc d’acheter le foncier, et les travaux seront répartis sur deux années distinctes à hauteur de 60 000€ par année.

 

Cela signifie que vous allez pouvoir déduire de votre revenu global non seulement les 60 000€ de travaux, mais également l’ensemble des charges foncières pesants sur votre bien récemment acquis. Nous pouvons notamment citer :

 

- Les intérêts d’emprunt (et assurance) de votre crédit, s’il y en a un.

- La taxe foncière de votre bien

- Les primes d’assurance liées au bien

- Etc…

 

Ainsi, si votre revenu annuel s’élève à 100 000€ alors vous êtes normalement redevable de 26 918€ d’impôts. (hors frais et charges)

 

Maintenant si l’on admet que vos charges foncières sur l’année 2022 s’élèvent à 5 000€ et que vos travaux sont de 60 000€ et que vous n’avez pas perçus de recettes locatives car votre bien n’est pas encore prêt à être loué, alors vous pourrez déduire 65 000€ de vos revenus et ainsi faire tomber votre revenu imposable à 100 000€ - 65 000€ = 35 000€

 

Votre impôt dû sur vos revenus professionnels de l’année 2022, ne seront plus que de 4 505€ (hors frais et charges)

 

Votre économie d’impôts est donc de 22 413€ sur l’année 2022 et également sur l’année 2023, si l’on admet des charges foncières équivalente.

 

Par la suite, lorsque votre bien sera loué, vos revenus fonciers seront imposés de manière traditionnelle et si il y a présence d’un déficit, alors celui-ci sera imputable sur votre revenu global sans limite de montant.

 

NB : Attention, car un bien en Monument Historiques doit être conservé à minima pour une durée de 15 ans. Cela signifie que la réduction d’impôts durant les années ou les travaux ont lieu sera extrêmement importante, mais que par la suite vous pourriez augmenter vos impôts à cause des revenus locatifs sans pour autant pouvoir vendre le bien avant 15 années.

Risques et objections

 

La loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation à la fois très performant et très contraignant également. Il s’agit d’un dispositif qui peut être utilisé dans des stratégies patrimoniales très complexes, et souvent réservé à une niche de personne.

 

  • Le prix d’achat du logement

 

Si vous cherchez à investir dans un bien en Monuments Historiques exclusivement pour réaliser une opération immobilière de défiscalisation, alors vous risquer de vous retrouver confronté à un grand nombre de programmes vous proposant des prix d’acquisition décorrélé du marché immobilier traditionnel et il n’est pas toujours simple d’évaluer le juste prix des appartements en Monuments Historiques car ces derniers ont des propriétés et des emplacements très spécifiques.


Comme en loi Malraux, leur coté historique et leur emplacement de premier choix leur confère des attributs immobiliers particulier et souvent onéreux. Si votre objectif est simplement de défiscaliser vos revenus et que vous payez moins de 10 000€ d’impôts par an, je vous invite à vous tourner vers d’autres dispositifs plus conventionnels.

  • Une réduction d’impôts courte, un engagement long

 

La loi Monuments Historiques demande un engagement minimum de 15 ans en termes de détention, lorsque ses travaux de rénovation, ne portent que sur quelques années.

 

  • Rareté des programmes

Les programmes en loi Monuments Historiques sont assez rares et sont très spécifiques.