Loi Pinel

Vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant vos impôts ? Un placement financier sécurisé et simple à mettre en œuvre ? Voici la présentation du dispositif Pinel, la solution de défiscalisation immobilière la plus célèbre en France.
 
Mais concrètement qu'est-ce que la loi Pinel et comment fonctionne-t-elle ? Quelle est la réduction d'impôts possible avec ce dispositif de défiscalisation ? Comment investir en loi Pinel et comment sélectionner les bons partenaires pour réussir votre investissement Pinel et vous assurer qu'il soit rentable ?
 
La loi Pinel et les revenus, loyers, zones éligibles et tout ce qu'il faut savoir sur la loi Pinel.
Quentin Hagnere, expert en gestion de patrimoine et défiscalisation, vous explique tout !

Appartement loi pinel

Les bases de la loi Pinel en 2021

 

Origine :

 

Le principe de la loi Pinel est simple. Face à une croissance démographique très importante il y a en France un manque de logements. Le manque de logements déséquilibre la demande face à l’offre et rend l’accès au logement aux revenus faibles et moyens difficile. Le dispositif Pinel a pour objectif de dynamiser la construction de nouveaux logements et plafonner les loyers pour permettre un accès à la propriété à l’ensemble de la population.

 

La loi Pinel permet d’obtenir des réductions d’impôts importantes en contrepartie de certaines règles à respecter.

 

La loi Pinel est effective depuis septembre 2014 mais son concept n’est pas nouveau. Il s’agit de la continuité de lois l’ayant précédées auparavant (Loi Duflot, Loi Scellier, Loi Robien etc.)

Comment fonctionne la loi Pinel ?

 

La loi Pinel est un dispositif Français de défiscalisation qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu en contrepartie d'un investissement immobilier locatif respectant un ensemble de règles et un cadre légal.

 

Pour bénéficier de cette loi vous devez respecter :

 

  • Localisation du logement (selon des zones éligibles)

  • Louer à des locataires avec un revenu limite fixé par l'Etat

  • Louer votre bien avec un loyer plafonné

  • Respecter une durée d'engagement et de location de 6, 9 ou 12 ans

 

Le principe de la loi Pinel est assez simple à comprendre en réalité. Vous devez acheter un logement qui répondra à certaines normes. Dans 99% des cas le logement que vous allez acheter sera vendu neuf ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). C'est-à-dire que vous allez acheter un appartement sur plan avant qu'il ne soit construit.

 

Une fois la construction achevée, vous allez louer votre bien selon une durée bien précise qui fera varier votre réduction d'impôts

La réduction d'impôts est de 2% par an du prix de revient du bien pendant les neuf premières années puis de 1% de la neuvième à la douzième année.

 

La durée d'engagement en Pinel est déterminée en avance, mais vous pouvez la prolonger avant chaque échéance.

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L'investissement maximum en Pinel

 

L'investissement maximum possible en loi Pinel est de 500 000€ pour récupérer jusqu'à 10 000€ d'impôts par an.

 

En revanche il n'est pas possible de souscrire à un investissement Pinel générant une réduction d'impôts supérieure à 6 000€ la même année. Ainsi pour atteindre le plafond de cette niche fiscale vous devez réaliser en année N un investissement en prix de revient de 300 000€ (2% de 300 000€ = 6 000€ de réduction d'impôts) et en année n+1 un investissement en prix de revient de 200 000€.

 

Qui peut réaliser un investissement Pinel ?

 

L'investissement Pinel est accessible à toute personne fiscalement domiciliée en France. Le dispositif Pinel sera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2024.

 

Louer un appartement Pinel ?

 

Comme nous l'avons vu, le dispositif Pinel est réservé à la location à des personnes ayant des revenus limités. Ces revenus varient en fonction de votre situation matrimoniale et familiale

 

Voici le plafond de ressources 2021 :

Ressources annuelles maximul locataires

‘’ Il est important de noter que vous pouvez tout à fait louer votre appartement en Pinel à un de vos proches comme vos enfants ou même un parent à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. Il est également interdit de demander les APL lorsqu’un enfant loue un appartement Pinel à ses parents ou lorsqu’un parent loue un appartement Pinel à ses enfants ‘’

Conseil

Quentin Hagnere expert en gestion de patrimoine

Zonage géographique :

 

En termes de manque de logement, le territoire Français n’est pas égal. Entre le centre de Paris et les communes limitrophes, la Côte d’Azur, et le bassin Genevois la demande n’est évidemment pas la même que dans des régions rurales comme la Haute-Saône, la Creuse ou encore le Larzac.

 

Ainsi le gouvernement a décomposé le territoire en plusieurs zones distinctes. La Zone A BIS, la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Il est très important de noter que jusqu’en 2018 la zone B2 était éligible à la loi Pinel et ce n’est désormais plus le cas…

 

- La zone A BIS inclut Paris et 76 communes limitrophes. C’est la pire zone de France en termes de déséquilibre entre l’offre et la demande.

- La zone A concerne l’Ile de France (hors commune en zone A BIS), la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française l’agglomération Genevoise.

- La zone B1 concerne la totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l'immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, Annecy, Chambéry, la Corse, les DROM etc…)

- La zone B2 concerne les villes de plus de 50 000 habitants et certaines ayant obtenu une dérogation spéciale.

- La zone C concerne le reste du territoire

carte zone pinel

Logements concernés :

 

Contrairement aux idées reçues la loi Pinel ne concerne pas uniquement la construction de logements neufs mais toutes les conditions suivantes :

 

- Logement Pinel acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) C’est sous cette forme que se vendent 99% des produits Pinel.

- Logement Pinel acquis inachevé.

- Vous faites construire vous-même un logement Pinel

- Local transformé en logement Pinel

- Local Pinel acquis en vue de sa réhabilitation

- Autres situations exceptionnelles

 

Principe fiscal :

 

Son fonctionnement est plutôt simple. Acheter un logement éligible à la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette réduction est de 2% du prix de revient du bien pendant une période déterminée.

‘’ Le prix de revient du bien correspond à la somme des différentes charges financières essentielles à l'acquisition et à la mise en fonction d’un logement ‘’

- Rappel -

Quentin Hagnere expert en gestion de patrimoine

Ainsi le prix de revient du bien utilisé pour calculer votre réduction d’impôts est dans la majorité des cas :

 

Prix de revient : le prix d’acquisition + frais annexes (Frais de notaire, commissions diverses)

Lorsque vous achetez un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d'Achèvement) les frais de notaire sont en moyenne de 2,5%. Ainsi si vous achetez un logement Pinel pour la somme de 195 000€ vous aurez environ 5 000€ de frais de notaire ce qui vous donnera un coût de revient de 200 000€.

 

Votre réduction d’impôts sera donc de :

 

4 000€ par an = (200 000 * 0.02 = 4 000€)

Loyés plafonnés en Pinel :

 

Les loyers en Pinel sont plafonnés. En effet, ce dispositif a pour vocation d'éviter l'envolée des prix de location de l'immobilier et donc le gouvernement à prévu un barème de plafonnement des loyers en fonction de la zone géographique du dispositif Pinel

 

Voici le barème :

Tableau Plafond loyer zone Pinel.png

Pour calculer ou réaliser une estimation de votre futur loyer maximum en Pinel, il existe un coefficient multiplicateur

 

Voici la formule :

 

Plafond mensuel de loyer + (0,7 + 19/surface) * surface = montant maximum du loyer

 

Pour réaliser l'estimation de la surface vous devrez prendre en compte la surface au sol mais également les surfaces annexes que vous devrez diviser par deux dans la limite de 8m².

Ainsi par exemple, sur un appartement de 50m2 avec une terrasse de 18m2 vous prendrez :

 

50m² de surface au sol + (18/2) = 9m²

 

Or on applique le seuil de 8m² maximum en surface annexe

 

Ainsi la superficie utilisée pour calculer votre loyer sera :

 

50m² + 8m² = 58m²

 

58m² * 12,95€ (si vous êtes en zone A) = 751,10€ / mois

 

Conditions obligatoires et cadre légal de la loi Pinel

 

Pour avoir le droit à la réduction d'impôts Pinel, vous devez respecter un ensemble de règles précises et un cadre légal strict. Si vous comptez ou avez délégué votre bien à une agence immobilière, ce sera à votre gestionnaire de veiller au bon respect de toutes les règles régissantes le dispositif Pinel.

 

La localisation du logement :

 

Comme nous l’avons vu précédemment, le logement doit se trouver dans l’une des zones territoriales déterminées par l'État. Depuis 2018 les zones éligibles au dispositif Pinel sont uniquement la zone A BIS, la zone A, et la zone B1. Si vous achetez un programme en Pinel, il est évident que le logement sera construit dans une zone éligible. En revanche les différentes zones ont un impact sur certaines des règles qui vont suivre comme le plafond de loyer, ou les revenus des locataires, et vous impacteront donc directement.

 

Le niveau de performance énergétique du logement :

 

Le logement qui va être construit doit absolument respecter la norme RT 2012 et les dernières normes environnementales. Vous n’avez pas à vous en préoccuper c’est au promoteur de faire le nécessaire.

 

La location après l’achèvement des travaux :

 

La loi prévoit un délai d’un an pour louer votre logement après l’achèvement des travaux. L’achèvement des travaux commence le jour ou le promoteur dépose le DAT (Date d'Achèvement des Travaux) ou DAACT (Déclaration d’Achèvement et de Conformité des Travaux) en mairie.

 

Pour beaucoup d’investisseurs, les logements qu’ils acquièrent en Pinel sont situés loin de chez eux et font donc appel à une agence immobilière pour le gérer. Si ce n’est pas votre cas et que vous gérer vous-même votre logement Pinel, rassurez-vous le délai d’un an est très large. Les logements Pinel sont des logements neufs et souvent très modernes et design avec des loyers plafonnés. Je n’ai jamais entendu parler de ma vie d’un propriétaire qui n’aurait pas réussi à louer son logement un an après l’achèvement des travaux en mettant en place les actions nécessaires. Souvent dans le cadre d’appartement Pinel, la demande est si forte que les bailleurs ou les agences ont le luxe de choisir les futurs locataires parmi les dizaines de dossiers qu'ils reçoivent.

 

La durée d’engagement :

 

La réduction d’impôts Pinel dure 6, 9 ou 12 ans. C’est-à-dire que de la première année à la neuvième année la réduction est de 2% du prix de revient du bien. De la neuvième à la douzième année la réduction d’impôts n’est plus que de 1% du prix de revient du bien.

 

Voir partie '' Les bases de la loi Pinel ''

‘’ Si votre situation financière est stable ou croissante, il est conseillé de conserver votre logement Pinel au moins 9 ans. Une fois arrivé à la 8ème année (soit 1 an avant l’échéance de la fin d’engagement), pensez à faire un point avec votre CGP pour évaluer la pertinence de revente ou de conservation de votre bien Pinel. Il est cependant souvent judicieux de revendre le bien et remettre en place un nouveau dispositif de défiscalisation plutôt que de conserver le bien avec un seul pourcent de réduction d’impôts de la 9ème à la 12ème année. ‘’

Conseil

Quentin Hagnere expert en geston de patrimoine

La durée d’engagement correspond à la durée sur laquelle vous vous engagez à louer votre bien Pinel en respectant les conditions obligatoires.

Déclarer sa durée d'engagement en loi Pinel

 

La durée d’engagement de votre réduction Pinel n’est pas automatique, il s’agit d’un engagement que vous devez prendre à l’aide du document 2044 EB que vous devrez transmettre au fisc l’année qui suit celle de l’achèvement. Vous devrez également fournir le formulaire 2042-C, document qui formalise l’investissement. Si vous trouvez cela compliqué, n’ayez crainte, votre CGP pourra vous aider à déclarer toutes les formalités administratives. En réalité ce n'est pas compliqué à faire, il suffit de le savoir.

Dans le principe, vous pouvez choisir de vous engager sur une durée de 6 ou de 9 ans. Vous devez savoir que votre choix pourra être reconduit. Cela signifie que vous pouvez tout à fait vous engager sur 6 ans et si vous souhaitez prolonger la réduction Pinel à l’issue de cette période, demander une prolongation de 3 ans. A l’issue des 9 ans vous pouvez à nouveau demander une prolongation de 3 ans supplémentaires pour atteindre les 12 ans.

‘’ Etant donné que vous ne savez pas ce qu’il peut se passer d’ici 6 ans, je vous invite bien évidemment à vous engager sur 6 ans dans un premier temps et reconduire l’engagement si votre situation fiscale y est toujours favorable. L’engagement est une option irrévocable. ‘’

Conseil

Quentin Hagnere expert en gestion de patrimoine

Rupture en cas de force majeure :

 

Seuls certains cas de force majeures permettent la rupture de la durée d’engagement comme :

- Décès du propriétaire

- Accident ou maladie entraînant une invalidité du propriétaire

- Licenciement du propriétaire

 

Si vous rompez l’engagement Pinel avant la fin de la durée légale, le fisc vous demandera de rembourser intégralement les avantages fiscaux perçus au cours des dernières années.

 

Les revenus annuels des locataires :

 

Le dispositif Pinel prévoit un plafond de revenus annuels des personnes auxquelles vous pouvez louer votre bien.

 

Voir partie '' Les bases de la loi Pinel ''

‘’ Il est important de noter que vous pouvez tout à fait louer votre appartement en Pinel à un de vos proches comme vos enfants ou même un parent à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. Il est également interdit de demander les APL lorsqu’un enfant loue un appartement Pinel à ses parents ou lorsqu’un parent loue un appartement Pinel à ses enfants ‘’

Conseil

Quentin Hagnere expert en gestion de patrimoine

Concernant les revenus des locataires vous devez prendre en compte leur dernier avis fiscal de référence. C’est-à-dire que si la personne à qui vous comptez louer le bien à des revenus inférieurs au plafond sur son avis d’imposition alors vous pouvez lui louer même si aujourd’hui elle déclare gagner plus que le plafond des ressources.

Si vous mettez votre bien en agence, ce sera le rôle de l’agence de vérifier les revenus fiscaux des locataires.

 

Le plafond de loyer mensuel au m² :

 

Le plafond de loyer mensuel au m² est l’une des conditions les plus importantes lors de l’acquisition d’un logement Pinel car c’est ce qui va déterminer votre rentabilité.

 

Voir partie '' Les bases de la loi Pinel ''

 

Les autres points importants de la loi Pinel :

 

Voici quelques points importants concernant la loi Pinel

 

- Il doit s’agir impérativement de la résidence principale (RP) du locataire

- La sous-location par le locataire est interdite

- Les surfaces annexes du logement (terrasse, jardin etc.) comptent pour ½ m² dans la limite de 8m² retenus maximum

 

Je vous donne toutes ces informations à titre informatif pour que vous soyez bien renseignés sur la loi Pinel mais sachez que dans la majorité des cas toutes les informations vous seront communiquées au départ par votre CGP ou le promoteur et par la suite par l’agence si vous en mandatez une.

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La fiscalité en loi Pinel

 

Fiscalité 

Nous avons vu précédemment les réductions d’impôts que vous pouvez escompter avec un investissement Pinel.

Mais vous pouvez être amené à vous demander dans la pratique comment cette réduction d’impôts s’articule et fonctionne, notamment avec le prélèvement à la source (PAS).

 

La loi Pinel et le prélèvement à la source 

 

Avec le prélèvement à la source, vos impôts vous sont prélevés automatiquement chaque mois sur votre salaire si vous êtes salarié ou sur votre compte bancaire si vous êtes indépendant. La réduction Pinel ne viendra pas diminuer votre PAS mais vos impôts vous seront remboursés par le Fisc deux fois par an.

 

Exemple :

 

Prenons l’exemple d’une personne payant 3 000€ d’impôts annuel, nous l’appellerons Madame Azerty.

 

Madame Azerty a acquis un bien Pinel d’une valeur en prix de revient de 150 000€. Ce bien lui offre donc une réduction d’impôts de 3 000€ par an. Cela lui permet donc de devenir non imposable. Chaque mois madame Azerty est prélevée à la source sur son salaire de 250€ d’impôts.

 

La réduction Pinel prend l’année de l'achèvement des travaux. Ainsi si cette personne a acheté un bien achevé en 2020 elle va le déclarer en avril 2021 (période de déclaration des impôts) et signaler au fisc qu’elle a acquis un bien Pinel achevé en 2020 et qu’elle a, par conséquent, le droit à une réduction d’impôts.

 

Le fisc va recevoir sa déclaration informatiquement en avril mais va mettre quelques mois à la traiter. Ainsi, aux alentours du mois d’août/septembre, le fisc va rembourser par chèque madame Azerty pour son Pinel sur l’année 2020. Elle recevra donc un chèque de 3 000€ en août 2021.

 

Etant donné que le fisc sait que les investissements Pinel durent à minima 6 ans, en début d’année 2022 le fisc va verser à madame Azerty 60% de sa réduction d’impôts Pinel (soit 1 800€) et versera les 40% restants au mois d’août 2022 (soit 1 200€). Et cela toutes les années jusqu’en 2026 inclus, ou madame Azerty pourra terminer ou prolonger son engagement Pinel. Pendant toutes ces années, madame Azerty continue d’être prélevée tous les mois 250€ sur son salaire, soit 3 000€ annuel.

 

Pour résumer : la réduction Pinel n’efface pas le PAS

Votre investissement Pinel vous rajoute de l’impôt !

 

Saviez-vous que vos investissements Pinel diminuent votre impôt, mais vous en rajoutent au bout d’un certain temps...

 

Si l’on reprend l’exemple précédent de madame Azerty et que l’on admet qu’elle est célibataire et sans enfant nous savons qu’elle paye 3 000€ d’impôts chaque année. Cela correspond à un revenu imposable de 29 942€ (32 936€ - 10% de forfait pour frais professionnels = 29 942€)

 

Madame Azerty a donc 3 000€ d’impôts annuels et se situe dans une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30%.

 

Maintenant admettons que son logement Pinel se loue pour 400€ Hors. Charges. (HC)

Cela lui fait un revenu foncier annuel de 4 800€. Les revenus fonciers issus des locations nues (C'est-à-dire non meublées) sont considérés comme des revenus professionnels au même titre que vos salaires.

 

On pourrait ainsi se dire que madame Azerty va donc passer de 32 936€ de revenus annuels à 37 736€ (32 936€ + 4 800€ de loyers HC perçus). Or ce n'est pas tout à fait ça. Lorsque vous louez un appartement en location nue vous avez le droit de déduire des charges à vos revenus fonciers.

 

Les charges déductibles exceptionnelles :

 

Avant de voir toutes les charges déductibles vous devez savoir qu’il y a des charges exceptionnelles que vous ne pourrez déduire qu’une fois l’année de votre acquisition. Comme :

 

- Les frais de courtage (Si vous avez recours à un courtier) Attention : Aucun texte officiel de loi n’indique que les frais de courtage sont déductibles de vos charges mais il n’y a pas de redressement fiscal si vous décidez de les déduire. Il y a sur la question une sorte de vide juridique. Ainsi je vous recommande de les déduire

- Les frais de constitution du dossier bancaire (Si vous avez recours à un prêt bancaire)

- Les frais de garantie (Caution, Hypothèque, Privilège de prêteur de deniers)

- Les frais de cautionnement

 

Tous ces frais réunis peuvent représenter une somme importante sur la déclaration de l’année 2020. Admettons que pour madame Azerty ces trois frais représentent un total de 5 000€. Si le bien de madame Azerty a été achevé en octobre 2020 et que son locataire est rentré en décembre 2020 finalement elle n’aura perçu sur l’année 2020 qu’un seul mois de loyer, soit 400€.

 

Mais attention les charges exceptionnelles citées précédemment font partie des charges d’intérêts d’emprunt.

 

C’est-à-dire que sur votre déclaration d’impôts, dans le formulaire 2044 qui sert à déclarer vos revenus fonciers, vous allez avoir plusieurs lignes. Une ligne pour chaque type de charge. Les charges exceptionnelles que l’on vient de voir doivent être intégrées aux intérêts d’emprunt (ligne 250 - Déclaration 2044)

Dans cette ligne d’intérêts d’emprunt il y a les charges ponctuelles citées précédemment mais également des charges récurrentes, qui reviennent chaque année comme :

 

- Les intérêts du crédit sur le capital

- L’assurance du crédit destinée à garantir le remboursement du prêt

- L’assurance décès emprunteur

 

La particularité des intérêts d'emprunt :

 

La particularité des charges d’intérêts d’emprunt est simple. Vous ne pouvez les imputer que sur vos revenus fonciers ! C’est-à-dire que ces charges gomment uniquement vos revenus fonciers. Si par exemple vous avez 1 000€ de revenus fonciers et 30 000€ de salaire et que vos charges ‘’ intérêts d’emprunt ‘’ sont de 2 000€ vous pourrez effacer vos 1 000€ de revenus fonciers et les 1 000€ restants seront mis en réserve.

 

Attention, avant de procéder au calcul final des impôts de madame Azerty, je tenais à faire une petite précision sur le crédit.

 

Le différé sur le crédit :

 

Lorsque vous allez faire un achat en Pinel, dans la grande majorité des cas, vous allez acquérir un bien qui est en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). C'est-à-dire que votre bien n’est pas encore construit et ne sera peut-être terminé que dans un an ou deux. Or lorsque vous achèterez votre bien et que vous aurez obtenu votre prêt bancaire, le promoteur fera des appels successifs de fonds au fur et à mesure de la construction. Votre banque débloquera ainsi directement au promoteur les sommes demandées. A ce moment-là il existe plusieurs options :

 

- Option 1 :

 

Vous avez un différé partiel - Cela signifie que vous payez les intérêts sur les sommes débloquées. Par exemple vous débloquez 100 000€ de travaux donc vous commencez à payer tous les mois environ 80€. Lorsque vous débloquerez 50 000€ de plus, vous payerez 120€ et ce jusqu’à l'achèvement du logement où vous commencerez à rembourser le capital.

 

- Option 2 :

 

Vous avez un différé total - Vous ne payez pas d'intérêts pendant toute la durée fixée par la banque. Si vous avez négocié un différé total de 24 mois alors vous ne commencerez qu’à rembourser le capital ainsi que les intérêts au bout de deux ans. Il n’est malheureusement pas toujours possible de négocier un différé total. Cela dépend de votre banque.

 

Dans notre exemple nous allons admettre que madame Azerty a un différé partiel jusqu’au 31/12/2020.

 

Ainsi durant l’année 2020 elle à débloquer au fur et à mesure les sommes demandées par le promoteur. Nous allons dire qu’elle a payée en moyenne 150€ d'intérêts d’emprunt et d’ADI (assurance du crédit) par mois soit 1 800€ sur l’année 2020. Ainsi sur sa déclaration ces 1 800€ viendront s’ajouter aux 5 000€ de bases occasionnées par les charges exceptionnelles liées à la constitution de son crédit (Frais de courtage, Hypothèque, Frais de dossier et frais de cautionnement) Ainsi sur sa ligne 250 madame Azerty reportera un total de 6 800€.

 

Nous savons que madame Azerty à perçue 400€ de loyer en 2020 (uniquement un mois de loyer en décembre) ainsi le fisc va prendre les 6 800€ pour gommer ses 400€ de revenus fonciers. Par conséquent si vous regardez aujourd’hui l’avis d’impôt de madame Azerty il y aura écrit dans la case ‘’revenus fonciers 2020’’ : 0€ !

 

Que deviennent les charges restantes ?

 

Vous allez donc me demander que sont devenus les 6 400€ de charges restantes … Eh bien elles sont tout simplement mises en réserve pour les années suivantes. C’est-à-dire que si l’année prochaine madame Azerty à 4 800€ de loyers pour seulement 2 800€ de charges, elle pourra utiliser cette enveloppe de 6 400€ pour effacer les 2 000€ de loyers restants. Son enveloppe ne sera donc plus que de 4 400€. Cette fameuse enveloppe de charges mises en réserve, peut être utilisée pendant 10 ans maximum.

 

La liste des charges que nous venons de voir concernait les charges dites ‘’intérêts d’emprunt’’ C’est-à-dire que ce sont des charges liées à l’emprunt bancaire. Or évidemment dans le cadre de l’exploitation d’un bien immobilier ce ne sont pas les seules charges.

Les autres charges déductibles :

 

Voici la liste des autres charges déductibles :

 

  • L’assurance de son logement Pinel (Assurance appelée Propriétaire Non Occupant (PNO))

  • Les frais de gestion de l’agence

  • Les frais de garantie de l’agence (Comme l’assurance loyers impayés ou encore l’assurance anti-dégradation)

  • Les charges de copropriété

  • Les frais de travaux et de réparation (S’il y en a)

  • La taxe foncière (En Pinel vous n’avez généralement pas de taxe foncière la première année)

  • Frais pour gestion d’un bien immobilier : 20€ (montant fixe déterminé par l’Etat)

La liste englobe un certain nombre de charges. Mais vous allez me demander en quoi ces charges sont différentes des charges ‘’intérêts d’emprunt’’ que l’on vient de voir ? la réponse est simple, si ces charges sont supérieures aux revenus fonciers elles peuvent s’imputer sur votre revenu global. Autrement dit, si vos charges vous permettent de gommer tous vos revenus fonciers alors l’excèdent des charges que l’on vient de voir viendront réduire votre revenu imposable.

 

Les autres charges déductibles s'imputent sur le revenu global :

 

Exemple :

 

Monsieur Qwerty déclare 100 000€ de salaire annuel et 5 000€ de revenus fonciers.

Sur l’année N, monsieur Qwerty a plusieurs charges :

 

Intérêts d’emprunt :

 

Intérêts d’emprunt : 2 700€

ADI (Assurance du crédit) : 400€

Total : 3 100€

 

Autres frais et charges déductibles :

 

Taxe foncière : 600€

Charges de copropriétés : 600€

Assurance PNO : 100€

Frais pour gestion d’un bien immobilier : 20€

Travaux dans son appartement (admettons que monsieur Qwerty ait changer la porte d’entrée et refait un peu de peinture) : 1 200€

Total : 2 520€

 

Ainsi, lors de sa déclaration d’impôts monsieur Qwerty va déclarer 5 000€ de recettes sur son formulaire 2044. Cela signifiera qu’il a perçu 5 000€ de revenus fonciers.

 

Il va ensuite déclarer 3 100€ d’intérêts d’emprunt. Concrètement ses intérêts d’emprunt vont effacer 3 100€ de revenus fonciers. Cela signifie que ses revenus fonciers ne seront plus que de 1 900€.

 

Ensuite il va déclarer ses 2 520€ de charges. Il va ainsi faire tomber ses revenus fonciers à 0€ et il aura une réserve de 620€ (2520 – 1900 = 620). Ces 620€ viendront donc réduire son revenu global. C’est-à-dire son revenu imposable lié à ses salaires.

 

Ainsi le fisc considèrera que monsieur Qwerty ne paiera pas d’impôt sur le revenu sur une base de 100 000€ mais sur 100 000€ - 620€ de charges déductibles supplémentaires soit 99 380€.

 

Cela signifie que monsieur Qwerty qui est célibataire et sans enfant et qui aurait dû payer un impôt de 26 947€ en étant taxé sur 100 000€ ne payera finalement que 26 692€ d’impôts.

 

En réduisant son revenu imposable de 620€, sachant qu’il est dans une tranche marginale d’imposition à 41% alors 620 * 0.41 = 254,20€, monsieur Qwerty a réduit son impôt de 254,20€.

Le principe du déficit foncier :

 

Si vous comprenez ce principe que l’on appelle du déficit foncier. C’est-à-dire le fait d’avoir plus d’intérêts d’emprunt et de charges que de revenus fonciers, alors vous générez un résultat foncier négatif, que l’on appelle le déficit foncier ! Retenez bien ce principe car cela vous servira par la suite et c’est l’une des règles de la défiscalisation les plus importante en France.

 

Le point de cette partie s’appelle ‘' Votre investissement Pinel vous rajoute de l’impôt ‘’ mais jusqu’à présent nous n’avons vu que la diminution de l’impôt par l’investissement Pinel. Vous devez vous demander à quel moment votre investissement Pinel vous rajoute de l’impôt ?

 

Comme nous l’avons vu, parmi les différentes charges déductibles, certaines sont uniques (notamment les charges dites ‘’ d’intérêts d’emprunt ‘’) et d’autres récurrentes comme les charges d’exploitation.

 

Nous avons vu dans les différents exemples que la première année, il était courant de constituer une enveloppe de déficit qui a pour but d’effacer vos revenus fonciers sur les années suivante. Ainsi les premières années vos loyers sont intégralement ou en partie gommés par vos charges déductibles mais plus le temps passe, moins vous avez de charges déductibles. Et cela pour une bonne raison, lorsque vous allez souscrire à un crédit amortissable vous allez rembourser les premières années plus d’intérêts que de capital. Ainsi, plus les années vont passer, plus vous rembourserez de capital et moins vous rembourserez d’intérêts. Cela signifie donc que vos loyers issus du Pinel peuvent vous rajouter un peu d’impôts.

Les charges déductibles s'amoindrissent avec le temps :

 

Prenons l’exemple de Christophe :

 

Christophe est un cadre célibataire sans enfant qui paye 4 000€ d’impôts sur le revenu à l’année. Il a investi dans un Pinel d’une valeur en prix de revient de 150 000€ lui générant une réduction d’impôts de 3 000€ par an.

 

C’est la 4ème année que Christophe a son Pinel et il perçoit de son appartement Pinel 5 000€ de loyers à l’année.

 

Christophe déclare lors de sa déclaration d’impôts ses charges déductibles :

 

Intérêts d’emprunt :

 

Intérêts liés au crédit immobilier : 1 200€

Assurance liée au crédit immobilier : 200€

 

Autres charges déductibles :

 

Frais d’agence : 600€

Taxe foncière : 400€

Charges de copropriété : 400€

 

Ainsi si l’on prend les 5 000€ de loyers et que l’on soustrait les 1 400€ de charges liées aux intérêts d’emprunt il ne reste plus que 3 600€ de loyers imposables, puis nous soustrayons par la suite les autres charges déductibles d’une valeur de 1 400€ également. Il reste ainsi 2 400€ de loyers imposables.

 

Or, notre investisseur Christophe est dans une tranche marginale d’impôts de 30%. Cela signifie que le fisc va lui demander 30% d’impôts sur les loyers imposables :

 

2 400€ * 0.3 = 720€

 

Ainsi la fiscalité de Christophe sera de 4 000€ (Impôts sur le revenu) - 3 000€ (Réduction Pinel) + 720€ (Impôts sur les revenus fonciers) = 1 720€ d’impôts.

 

Plus les années passent, moins Christophe rembourse d’intérêts d’emprunt et donc plus ses charges déductibles sont faibles et donc son imposition augmente.

Fiscalité des revenus fonciers :

 

La fiscalité des revenus fonciers est très importante et c’est pourquoi vous allez comprendre l’importance de bien gérer et comprendre le système des charges déductibles.

En réalité les revenus fonciers ont une double imposition :

 

- Taxation au taux de votre tranche marginale d’imposition (11% / 30% / 41% / 45%)

- Taxation au taux des prélèvements sociaux : 17,2% (CSG + CRDS)

 

Taxation au taux de votre tranche marginale d’imposition (TMI) : Vous l’aurez compris vos revenus fonciers ne sont pas taxés sur ce que vous percevez mais bel et bien après déduction des charges déductibles.

 

Voici le schéma :

Ainsi dans notre exemple la taxation portera sur le montant de 5 600€. Si l’on prend l’exemple d’un couple qui se trouve dans une TMI à 30% l’impôt calculé sera :

TMI : 5 600€ * 30% = 1 680€

Prélèvements sociaux : 5 600€ * 17,2% = 963,20€

Total : 2 643,20€

 

Comme vous pouvez le constater, les impôts sont forts sur les revenus fonciers ! C’est pourquoi il est très important de ne jamais oublier de déclarer des charges déductibles car cela peut vite vous coûter cher !

Investissement maximum en Pinel 

 

La loi Pinel ne vous permet pas de bénéficier de réductions d’impôts illimitées puisqu’en réalité cette loi est soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000€.

 

La loi prévoit également que la réduction d’impôts en Pinel ne peut être supérieure à 6 000€ par an. Cela signifie que si vous achetez un appartement Pinel d’une valeur de 400 000€ en prix de revient, la réduction d’impôts ne portera que sur les 300 000€ premiers euros et donc vous génèrera une réduction d’impôts de 6 000€ maximum.

 

En revanche pour bénéficier du plafond du Pinel et donc utiliser les 10 000€ maximum de réduction, vous devez acheter un autre bien Pinel sur une autre année fiscale.

 

En d’autre termes si vous avez 10 000€ d’impôts et que vous souhaitez les effacer avec le dispositif Pinel, vous devrez acheter un bien Pinel d’une valeur de 300 000€ (en prix de revient) en année N puis un bien d’une valeur de 200 000€ (en prix de revient) en année N+1.

 

Risques et objections

 

La loi Pinel, bien qu’étant une des lois de défiscalisation les plus connues, est décriée par certaines personnes.

 

Tout d’abord elle est victime de la mauvaise réputation de certaines lois l’ayant précédées (loi Robien, loi Duflot, loi Scellier…). Il n’est pas difficile de trouver des personnes qui vont vous expliquer que vous pouvez perdre de l’argent avec un investissement Pinel.

 

En réalité pour perdre de l’argent avec un investissement Pinel il faut vraiment avoir très mal investi. Comme vous le savez depuis 2018, la zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel car de nombreux programmes immobiliers trop ambitieux avaient vu le jour dans des villes où la demande n’était pas si forte. Ainsi, que ce soit en Pinel ou dans d’autres lois de défiscalisation avant elle, de nombreux investisseurs ont acheté les yeux fermés des appartements à des prix exorbitants dans des villes avec une demande locative très faible.

 

Résultat des courses, ils ont eu du mal à louer leur bien et surtout ont réalisé une très grosse moins-value à la revente. Cela n’a rien d’étonnant car pendant longtemps les promoteurs ont vendu des appartements avec des prix au mètre-carré complètement déconnecté du marché local et cela a été la douche froide lors de la revente pour les investisseurs. 

 

Aujourd’hui, même s’il existe encore des ‘mauvais’ programme Pinel, les risques ont diminué depuis que les dernières zones éligibles sont des zones réellement tendues. Le point de vigilance ultime auquel vous devez faire attention est le prix d’achat des logements. Si vous achetez vos appartements Pinel au juste prix (prix en corrélation avec le marché du neuf local) alors vous ne vous exposez pas à une perte d’argent ni même à une moins-value.

 

Faites également attention d’acheter des appartements Pinel dans des emplacements stratégiques cela améliorera vos chances de réaliser une plus-value importante. Il existe aujourd’hui encore trop de société ou de professionnels qui vendent des solutions de défiscalisation en Pinel sans prendre en compte tous les facteurs importants que j’ai cités précédemment. N’hésitez surtout pas à bien vous renseigner et surtout regarder le prix d’achat du logement que l’on vous propose.

Pour cela vous pouvez vous rendre sur le site ‘’ immobilier.notaires.fr ‘’ puis dans l’onglet prix immobilier et consulter la carte des prix. Sélectionner ensuite plus de critère et choisissez ‘’ Logements neufs ‘’ et rentrez la superficie de votre bien et la ville où vous comptez acheter. Vous aurez une carte précise des prix moyens de l’immobilier et vous verrez le montant des dernières transactions enregistrées par les notaires. Si le prix au mètre carré de votre logement Pinel est un peu supérieur, ne fuyez pas forcément et cherchez à comprendre pourquoi. Cela peut être dû à l’emplacement du programme ou encore des prestations ou des matériaux utilisés pour la construction. Certains choix stratégiques peuvent justifier d’un prix d’achat plus élevé, mais ce dernier ne doit pas être déconnecté de la réalité économique.

Conseil

Quentin Hagnere expert en gestion de patrimoine

Les objections courantes de la loi Pinel

- Une rentabilité trop basse :

 

La rentabilité brute moyenne est en effet basse pour un investissement immobilier, mais cela n’est plus vrai lorsque l’on ajoute le gain fiscal. La loi Pinel est souvent décriée par les conseillers en investissements qui préconisent des investissements générant des cash-flows positifs. En réalité il s’agit de deux stratégies d’investissement ne s’adressant absolument pas aux mêmes types de profils investisseurs. La loi Pinel a l’avantage d’être encadrée et surtout clé en main. Concrètement vous n’avez quasiment rien à faire car tout est géré par diverses intermédiaires.

 

- Risque de loyers plafonnés à la sortie du locataire :

 

Une fois votre durée d’engagement terminée, si vous avez encore un locataire en place vous ne pourrez pas monter votre loyer d’un coup. Vous devrez attendre qu’il parte ou que le bail arrive à échéance pour monter le loyer. De plus il vous sera difficile de vendre votre logement si vous avez un locataire dedans, notamment avec un loyer plafonné. Il est parfois plus judicieux de ne pas remettre de locataires quelque temps avant la fin de votre durée d’engagement.

 

- Risque de suroffres à l’issue de la période de location :

 

Dans les programmes des logements neufs situés dans les zones éligibles vous avez des investisseurs qui achètent des appartements pour profiter du dispositif Pinel mais aussi des propriétaires dont les logements sont les résidences principales ou secondaires. Certaines personnes craignent qu’à l’issue des 6 ans de la fin d’achèvement des travaux tous les investisseurs Pinel revendent leur bien en même temps, ce qui créerait une suroffre instantanée et aurait tendance à tirer les prix vers le bas. En réalité il est plutôt rare de voir ce genre de phénomène car tout le monde ne vend pas son bien à l’issue de la même durée d’engagement et les logements ne sont pas libres au même moment. Ce genre de phénomène a pu être plus ou moins observé dans des résidences immenses avec plusieurs centaines de logements. Le risque est faible sur des résidences avec une trentaine de logements.

 

- Risque de perte de valeur après 5 ans :

 

Il est d’adage de dire que l’immobilier neuf devient ancien au-delà de 5 ans et donc perd de sa valeur. Encore une fois cela n’est vrai que si vous achetez vos appartements trop chers ou dans des mauvaises zones ou encore si votre logement est mal entretenu. La réalité économique est tout autre. Si vous achetez au bon endroit, l’inflation immobilière couvre amplement la potentielle perte de valeur liée à l’ancienneté du logement.

 

- Risque de devoir rembourser l’avantage fiscal en cas de non-respect de la loi :

 

Il est vrai que de devoir rembourser l’avantage fiscal d’un investissement Pinel pourrait nuire gravement à vos finances et au rendement de l’opération. En revanche tant que vous respectez la loi vous ne craignez rien. 

 

- Les vendeurs ne prennent pas en compte tous les calculs :

 

Comme je vous l’expliquais, il existe beaucoup de vendeurs malhonnêtes et incompétents. Ces derniers ne vous vendront que ce que vous souhaitez entendre sans prendre en compte dans leur calcul toutes les charges ou encore des critères d’achat comme le prix au m² ou l’emplacement. Les pires histoires que j’ai pu entendre à propos du Pinel venaient des programmes vendus par les banques. Certains conseillers bancaires ignares, n’expliquaient même pas aux acheteurs qu’ils auraient des charges d’exploitation comme les taxes foncières, charges de copropriété ou encore de l’impôt supplémentaire sur les dernières années une fois les charges déductibles devenues plus faibles. Ainsi c’est avec stupeur que les investisseurs se rendaient compte que l’opération qui devait leur couter 100€ par mois s’approchait en réalité plus des 300€. Mais bon, comment blâmer des conseillers bancaires qui changent d’agence tous les deux ans et donc qui n’ont jamais à faire face à leurs responsabilités ?

Dégradé Violet Bleu

Durée flexible d'engagement

6 à 12 ans

10 000€ annuel

Réduction d'impôts maximale*

Efficacité fiscale

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Vous souhaitez savoir si la loi Pinel est pertinente par rapport à votre situation ? 

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