Loueur meublé non-professionnel

La location d'un bien en meublé vous permet de bénéficier d'une fiscalité particulière et avantageuse. En effet, en meublé votre activité est considérée comme commerciale, et votre bien comme un outil de votre structure. Cela vous permet de pratiquer l'amortissement comptable du bien correspondant à une dépréciation théorique de sa valeur chaque année et faisant ainsi augmenter vos charges comptables sans pour autant avoir une sortie réelle de trésorerie.

Le régime meublé est très utilisé par les investisseurs souhaitant annuler ou réduire leur imposition sur leur revenus fonciers.

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Dégradé Violet Bleu

Impôts revenus fonciers nets

TMI + 17,2%

0€

Déficit foncier imputable sur le revenu global

10 ans

Durée de report du déficit foncier

imputable sur les revenus BIC

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Principe et fonctionnement

La location meublée fait opposition à la location nue car il s’agit d’un régime d’imposition portant sur des biens mis à la location, mais cette fois-ci meublés.

 

Louer un logement meublé signifie que le logement peut être occupé par un locataire sans qu’il n’ait besoin d’apporter son propre mobilier pour y vivre. Tous les éléments indispensables à la vie quotidienne doivent donc s’y trouver.

 

La liste du mobilier à fournir est fixée par décret. Le locataire doit donc pouvoir vivre, manger, et dormir convenablement dans le logement en n’apportant que ses effets personnels et son linge de maison. (Serviettes, torchons, draps etc.) Si le logement est équipé de plusieurs pièces, chacune d’entre elles doit être équipée du mobilier suffisant.

 

Selon les textes officiels le logement doit contenir au minimum :

 

- Pour que le locataire puisse dormir : Une literie (en incluant une couette ou une couverture), des dispositifs pour occulter les fenêtres dans les pièces utilisées pour dormir

- Pour que le locataire puisse se restaurer et préparer ses propres repas : Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur composé d’un compartiment freezer), la vaisselle nécessaire pour prendre des repas, des ustensiles, une table et des sièges.

- Pour la vie au quotidien : Des étagères de rangement, des luminaires suffisants, du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

Il est évident que lorsque vous souhaitez louer un logement meublé, il faut le rendre le plus agréable et pratique à vivre pour le locataire. En effet, au-delà du respect du confort de la personne qui loue votre logement cela réduit drastiquement le turn-over et réduit ainsi les frais d’agence ou la perte de temps consacrée à la recherche de nouveaux locataires.

 

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Principe fiscal

Les revenus issus des locations meublées sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ainsi il faut bien comprendre que la location de biens meublés est une activité commerciale ! Il est cependant important de noter que lorsque l’on parle de location meublée il s’agit d’un régime de location, mais que c’est le statut du loueur, en personne, qui fait varier le régime et par extension la fiscalité des revenus issus des locations meublées. En effet, en louant des logements en meublés soit, vous serez soit loueur meublé non professionnel (LMNP) soit vous serez un loueur meublé professionnel (LMP).

Les démarches préalables à la location meublé

Lorsque vous allez louer un logement en meublé, il y a de très grandes chances que vous optiez pour le régime réel vous procurant des avantages fiscaux incontestables. Le choix de ce régime nécessite l’intervention d’un cabinet comptable. Ainsi vous serez accompagnés dans toutes vos démarches. Je vous joins malgré tout, les différentes démarches à réaliser pour devenir loueur meublé.

 

Que vous soyez loueur meublé professionnel ou loueur meublé non professionnel, vous devez vous immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE).

Loueur meublé non-professionnel

L’activité de location meublée nécessite dans un premier temps une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises. Il s’agit du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous allez mettre en location.

 

NB : En Alsace-Moselle et dans les DROM (départements et régions d’outre-mer), la réception et le traitement des formalités sont assurés par les services des impôts des entreprises

 

L’inscription doit intervenir dans un délai maximum de 15 jours après le premier jour de location de votre bien. L’inscription se fait à l’aide du formulaire P0i (numéro Cerfa 11921).

 

En effectuant cette démarche, vous pourrez alors :

 

- Obtenir un numéro de SIRET

- Faire reconnaitre officiellement l’existence de votre activité

- Indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi.

 

Il faut noter que lorsque vous avez plusieurs locations meublées à différents endroits, le greffe du Tribunal de commerce référant est celui où se trouve la location générant les revenus les plus élevés.

 

NB : Chacune de vos locations meublées dispose d’un numéro SIRET unique

Les conditions pour ne pas devenir un loueur professionnel !

Vous allez vous rendre compte que pour une très grande majorité de personnes il est préférable de rester en loueur meublé non professionnel lorsque la location meublée n’est pas votre activité principale et qu’elle n’a pas vocation à le devenir.

 

Ainsi voici les conditions pour rester sous le statut de loueur non professionnel :

Prestations : 

- Vous ne devez pas assurer de prestations de services de type hôtellerie ou résidences services.

 

Attention il est toutefois possible de louer sous le statut du loueur meublé non professionnel des logements dans des résidences services à un exploitant en bail commercial, bien que ce dernier effectue lui-même des prestations de services hôtelières. (exemple acheter un logement dans un EHPAD ou une résidence étudiante)

Revenus : 

La qualité de loueur meublée non professionnelle est reconnue lorsqu’au moins une des deux conditions suivantes est remplie !

- Vos revenus issus de vos locations meublées ne doivent pas être supérieurs à vos salaires.

 

Cela signifie que les revenus bruts (loyers + charges) issus des locations meublées doivent être inférieurs à vos revenus issus de la catégorie des traitements et salaires (cela inclut les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

 

- Vous avez moins de 23 000€ de recettes par an issus de locations meublés sur l’ensemble du foyer fiscal.

 

Je m’explique sur ce point.

 

Vous pouvez conserver le statut de loueur meublé non professionnel quels que soient vos revenus (même si vous n’en avez pas) tant que vos recettes annuelles (loyers + charges) issues de vos locations meublées sont inférieures à 23 000€

 

Si jamais vos recettes sont supérieures à 23 000€ alors pour ne pas passer en statut professionnel, vous devez justifier que ce n’est pas votre activité principale et que par conséquent vos recettes issues des locations meublées représentent moins de 50% de vos revenus totaux.

 

Exemple :

 

Pierre déclare 10 000€ de salaires et 22 000€ de recettes tirées de locations meublées

= Il est non professionnel (Car ses recettes sont inférieures à 23 000€)

 

Jean déclare 100 000€ de salaires et 80 000€ de recettes tirées des locations meublées

= Il est non professionnel (car 100 000 € + 80 000€ = 180 000€ au total et 80 000€ de recettes tirées des locations meublées représentent moins de 50% de ses revenus totaux. Ainsi ce n’est pas son activité principale)

 

Attention dans le cas d’un couple si nous avons monsieur qui déclare 50 000€ de salaires et madame 50 000€ de salaires également ils sont bien à 100 000€ de revenus dans le foyer fiscal. En revanche s’ils déclarent 80 000€ de recettes tirées des locations meublées ils seront considérés comme professionnels car 80 000€ représente plus de la moitié des revenus de monsieur et plus de la moitié des revenus de madame. Ainsi il s’agit, selon l’administration fiscale de leur activité principale.

 

Pour ne pas passer professionnel, ils auraient dû percevoir au maximum 49 999€ de recettes issues des locations meublées.

 

ATTENTION :

 

1/ Lorsque l’on parle des revenus dans la catégorie des salaires et traitements, pour déterminer le montant des revenus, il faut prendre les revenus nets de chaque catégorie. C’est-à-dire après déduction des charges.

 

Ainsi une personne déclarant 47 000€ de revenus issus des locations meublées et 50 000€ de salaires, ne devrait en théorie pas être professionnelle. En revanche si cette personne déclare des frais réels ou son forfait de 10% pour charges et se retrouve ainsi avec des revenus nets de 45 000€ alors ce sera ce chiffre qui sera retenu et elle sera donc considérée comme professionnelle.

 

2/ Cela fonctionne de la même manière pour les revenus issus des locations nues, nous retiendrons les revenus imposables, c’est-à-dire après déduction des intérêts d’emprunt et charges déductibles.

3/ Les revenus exonérés d’impôts ne sont pas pris en compte pour le calcul des salaires et traitement.

4/ Pour les personnes se rémunérant sur les dividendes de leur entreprise, les revenus sont considérés comme des revenus patrimoniaux et non comme des revenus professionnels, ainsi ils ne sont pas pris en compte dans ce cas.

L'imposition des revenus fonciers :

Les revenus fonciers sont imposés aux mêmes titres que les revenus fonciers en location nue. C’est-à-dire qu’après la déduction des charges, les revenus fonciers imposables issus de la location meublée seront soumis :

 

- L’imposition sur le revenu (IR). Selon votre tranche marginale d’imposition (TMI)

- Imposition au taux des prélèvements sociaux (PS). Au taux de 17,2%

 

Les régimes d'imposition :

En location meublée vous avez trois régimes distincts.

- Le micro-BIC

- Le régime réel simplifié

- Le régime réel normal

 

NB : A noter qu’il est possible d’opter, avant le 1er février de chaque année pour un régime supérieur à celui dont le loueur relève normalement à raison du montant de ses recettes. La première année d’activité, l’option peut être exercée au plus tard jusqu’à la date de dépôt de la première déclaration de résultat.

Le micro-BIC

Le micro-BIC est l’un des régimes les plus simples du statut du loueur meublé. Comme pour la location nue, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire. Il s’agit du régime qui s’applique de plein droit si vous ne faites pas de démarches spécifiques.

 

Sous le régime du micro-BIC vous avez un abattement forfaitaire de 50% pour charges sur des logements classiques (ou d’un abattement de 71% pour les chambres d’hôte ou meublés de tourisme classé)

 

Pour bénéficier de ce régime il faut impérativement que vos recettes soient inférieures à 72 600€. (170 000€ pour les chambres d’hôte et meublées de tourisme classé)

 

Exemple :

Jean déclare 10 000€ de recettes issues des locations meublées professionnelles. En étant au régime du micro-BIC l’état enlève 50% de ses loyers au titre des charges et Jean est imposé sur la moitié de ses recettes, soit 5 000€.

 

Ce choix de régime est intéressant notamment lorsque les charges déclarées au régime réel ne sont plus suffisamment importantes pour gommer au moins 50% des recettes. C’est souvent le choix de régime utilisé lors de la fin de vie d’un investissement, lorsque l’amortissement est épuisé.

Le régime réel simplifié d'imposition

Ce régime est celui qui s’applique de plein droit si les recettes sont comprises entre 70 000€ et 238 000€ (ou entre 170 000€ et 789 000€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé).

 

Il faut alors compléter les formulaires 2031, 2031 Ter et les annexes comptables (liasse fiscale 2033) et reporter le résultat sur le formulaire 2042-C-Pro. Rassurez-vous, en optant pour ce régime nous sommes dans le cadre d’une activité commerciale nécessitant la réalisation d’un compte de résultat. Ainsi vous aurez un accompagnement d’un cabinet comptable et il vous suffira de reporter les résultats en prenant les comptes fournis par votre comptable.

Le régime réel normal d'imposition

Ce régime est celui qui s’applique de plein droit si les recettes sont supérieures à 238 000€ (supérieures à 789 000€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé). Il faut alors compléter les formulaires 2031, 2031 Ter et les annexes comptables (liasse fiscale 2033) et reporter le résultat dans le formulaire 2042-C-Pro. Exactement comme pour le régime réel simplifié d’imposition.

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La fiscalité en loueur meublé non professionnel

Revenus, charges d’exploitation, amortissements et charges financières

Lorsque vous louez des biens en meublé vous exercer une activité commerciale. Ainsi à ce titre vous devez par conséquent fournir à l’administration fiscale un compte de résultat comme toute entreprise exerçant une activité commerciale. Etant donné que vous êtes un loueur meublé non professionnel, vous allez pouvoir fournir une version allégée de votre comptabilité. Rassurez-vous ce sera votre cabinet comptable qui s’occupera de tout remplir et vous n’aurez qu’à reporter les chiffres dans votre déclaration de revenus personnelle.

 

Si vous souhaitez mieux comprendre la logique et le fonctionnement de la comptabilité en loueur meublé non professionnel, vous pouvez regarder la liasse fiscale 2033-B qui est l’une des annexes fiscales à fournir au centre des impôts et qui correspond à un compte de résultat simplifié.

 

En loueur meublé professionnel vous devez retenir que le fonctionnement est un peu différent de la logique d’imposition des revenus fonciers nus.

 

Dans une logique de lecture de haute en bas, en meublé voici comment fonctionne la fiscalité :

 

1/ Vos revenus : Comme pour la location nue, la base de votre compte de résultat ce sont vos revenus

2/Les charges d’exploitation : Contrairement à la location nue ou venait en déduction prioritaire les intérêts d’emprunts, en location meublé et plus généralement dans le cadre d’une activité commerciale, viennent d’abord en déduction les charges d’exploitation.

Au sein des charges d’exploitation lorsque vous remplissez (ou analyser) la déclaration 2033-B vous vous rendez compte que les amortissements comptables viennent s’insérer dans les charges d’exploitation.

 

Si vous vous demandez de quoi sont constituées les charges d’exploitation, eh bien vous pouvez globalement considérer que la liste des charges d’exploitation correspond à la même liste que dans le cadre de la location nue, mais vous pouvez rajouter ces deux charges supplémentaires propres à la location meublée :

 

- Les frais de comptabilité (Il faut compter en moyenne 250€ par an pour la gestion d’un bien meublé et de 90€ supplémentaires par bien en plus)

- La cotisation foncière des entreprises (CFE) (Cette cotisation est due à partir de 5 000€ de recettes. Il faut compter environ 250€ par an également.)

 

3/ Les charges financières : Une fois que vous avez calculé la différence entre les recettes et les charges d’exploitation vous obtenez un résultat d’exploitation soit positif, soit négatif.

Il faut maintenant déduire à ce résultat les charges financières !

 

Les charges financières correspondent à ce qu’on appelle les intérêts d’emprunt en location nue. C’est-à-dire les charges afférentes au crédit bancaire des biens mis en location meublée (Intérêts d’emprunt et assurance du prêt) mais également la première année au frais de dossier, de courtage, de cautionnement etc.

Pour résumer le schéma et l’idée de la comptabilité en meublé voici une illustration :

Revenus

- Charges d’exploitation (dont les amortissements)

= Résultat d’exploitation

- Charges financières

= Résultat fiscal

 

Amortissements comptables

En location meublée, vous allez pouvoir amortir vos biens, votre mobilier et vos travaux ! L’amortissement en comptabilité correspond à la perte de valeur théorique d’un bien lié à l’usage de l’objet dans le cadre de l’activité d’une entreprise. Ainsi, que l’on parle de votre bien immobilier ou de son mobilier, chaque année votre comptable va constater une perte de valeur, qu’il va reporter comme une charge déductible. Charge déductible qui viendra diminuer vos revenus imposables et par conséquent votre fiscalité mais qui n’engendrera aucune sortie de trésorerie puisque la perte de valeur n’est que comptable.

 

Exemple : un appartement d’une valeur de 100 000€ amorti comptablement sur une durée de 25 ans donnera lieu à une charge déductible de :

 

100 000 / 25 = 4 000€ par an

Et si l’on ajoute à cela le mobilier d’une valeur 10 000€ amortissable sur une durée de 10 ans cela donne :

10 000 / 10 = 1 000€ par an

Soit un total de 5 000€ de charges déductibles supplémentaires par an !

Imposition :

Impôt sur le revenu : 800€ * TMI (tranche marginale d’imposition)

Prélèvements sociaux : 800€ * 17,2%

 

Comme vous pouvez le constater il est simple de réduire son imposition grâce au système de l’amortissement.

 

Si l’on avait eu les même charges d’exploitation et charges financières en location nue le résultat n’aurait pas été de 800€ mais bel et bien de 5 800€ ! De quoi diminuer drastiquement la facture fiscale

           

Il faut également noter que contrairement à la location nue, les travaux réalisés dans un bien meublé ne sont pas considérés comme une charge déductible mais comme une charge amortissable dans la durée.  En effet, pour tous travaux supérieurs à 500€ ces derniers seront amortis sur plusieurs années (varie en fonction des travaux) Ce qui est différent de la location nue ou les travaux sont imputés sur une seule et même année générant du déficit foncier.

 

NB : Les clés de répartition des montants et durée d’amortissement sur chaque bien peuvent varier et nécessitent d’être étudiés par votre comptable. En effet, la valeur d’amortissement d’un bien est déterminée en fonction de chaque composant de la construction qui est amortie sur des durées variant selon ces fameuses clés de répartition comptable. Il n’existe en revanche pas de texte réellement précis à ce sujet et certains comptables se contentent d’amortir le bien immobilier (hors terrain) sur une durée allant de 25 à 40 ans.

 

Il faut savoir également qu’en comptabilité il n’est pas toujours possible de déterminer la valeur du terrain sur lequel est construit l’immeuble par conséquent le comptable doit déterminer un ratio entre la valeur du terrain et la valeur des murs. Comme ce ratio n’est que très rarement indiqué dans l’acte d’achat il est coutume d’estimer que le terrain représente 15% de la valeur totale du bien. Ainsi si vous avez acquis un appartement pour 100 000€ les amortissements ne porteront que sur 85 000€.

Cette valeur de 15% est discutable car toutes les régions en France ne se valent pas en terme de valeur de terrain, mais il y a une tolérance de l’administration fiscale qui ne remet pas en cause cette évaluation.

 

Aussi étonnant que cela puisse paraitre il y a de nombreux vides juridiques dans les textes de loi concernant la location meublée et très peu de jurisprudences.

 

Concernant la durée d’amortissement, il est coutume que le bien immobilier soit amorti sur une durée allant de 25 à 40 ans (voire plus). Les comptables ont des clés de répartition qui les guident pour évaluer la durée d’amortissement de chaque composant de l’appartement. Par exemple le système électrique ne sera pas amorti sur la même durée que la toiture ou encore les murs etc. Certains comptables, dans certaines situations amortissent simplement le bien dans sa globalité sur 25 ans (ou plus). Parfois, il peut être avantageux pour vous d’amortir votre bien sur une durée inférieure à 25 ans. Vous pouvez toujours demander à votre comptable de le faire mais l’administration fiscale pourrait considérer la durée comme abusive et décorrélée de la réalité et ainsi remettre en cause la durée d’amortissement… Encore une fois les textes de loi sont assez imprécis sur le sujet. Retenez que si vous deviez partir sur la durée d’amortissement la plus courte ce serait 25 ans.

La gestion du déficit en  location meublé

Contrairement à la location nue le déficit foncier en loueur meublé non professionnel ne peut s’imputer sur votre revenu global (même si vos revenus d’activité professionnelle sont des BIC Bénéfice Industriels et Commerciaux).

 

Un déficit foncier en loueur meublé non professionnel ne sera imputable que sur des revenus fonciers meublés !

Comment créer du déficit foncier en location meublée ?

Dans le cadre de la location meublée seules les charges d’exploitation et les charges financières (nom équivalant aux charges déductibles et intérêts d’emprunt en location nue) supérieures au résultat net créent du déficit foncier reportable sur une durée de 10 ans. Les amortissements quant à eux, créent ce qu’on appelle un amortissement différé, ce qui varie du déficit car les amortissements différés n’ont pas de limites de validité dans le temps. En réalité il est courant que dans le cadre d’un investissement en meublé, les premières années vous ayez des charges d’exploitation et des charges financières supérieures à vos recettes ce qui va générer du déficit foncier. Déficit foncier qui sera mis en report pour une durée maximale de 10 ans, et vos amortissements les premières années seront donc mis quant à eux, intégralement en report mais pour une durée illimitée dans le temps.

 

Exemple :

Admettons que Frédéric ait acquis un logement qu’il loue en meublé. Comme ses recettes sont inférieures à 23 000€ par an, Frédéric est considéré par l’administration fiscale comme non professionnel.

 

Admettons que sur l’année 2022 Frédéric ne loue son bien que 2 mois dans l’année car par la suite il ne trouve pas de locataire. Voici à quoi ressemblerait son compte d’exploitation de manière simplifiée :

Les charges d’exploitation (taxes, prime d’assurance, frais d’agences etc.) et les charges financières (intérêts d’emprunt, assurance du crédit, frais de courtage etc.) lorsqu’elles sont supérieures aux recettes créent du déficit foncier et les amortissements eux n’ont donc plus aucun revenu à gommer. Ainsi le déficit foncier résiduel lié aux charges d’exploitation est mis en report pour une durée de 10 ans (comme en location nue) et les amortissements sont mis en report pour une durée illimitée.

 

Les années suivantes vous allez vous retrouver avec deux silos distincts. Tout d’abord vous aurez un silo rempli de votre déficit foncier avec donc une durée de validité de 10 ans et un autre silo remplit des amortissements différés non utilisés jusqu’à présent. Si vous vous retrouvez avec du résultat foncier positif voici comment sera appréhendée votre comptabilité.

 

Par exemple imaginons qu’en 2023 Frédéric perçoivent 15 000€ de loyer et qu’il ait les mêmes charges que sur l’année 2022. Nous allons également imaginer qu’il ait 10 000€ de déficit foncier issu des années précédentes et 15 000€ d’amortissements différés. Voici quels seraient les calculs :

Dans le cas où le loueur meublé à un résultat positif après avoir déduit de ses recettes ses charges d’exploitation, ses charges financières et ses amortissements de l’année, alors le déficit foncier des années antérieures est imputé en priorité. Les amortissements différés ne viendront s’imputer qu’en dernier recours lorsque l’enveloppe de déficit foncier sera épuisée.

 

Les règles fiscales sont tournées à l’avantage de l’investisseur car en imputant en priorité le déficit foncier et en reportant indéfiniment les amortissements il est assez rare de perdre les déficits fonciers antérieurs. Pour cela il faudrait avoir plusieurs années, dix pour être précis, de résultat d’exploitation négatif.

 

L’un des principaux avantages de la location meublée et plus particulièrement en loueur meublé non professionnel concerne la faible, voire non-fiscalité des revenus locatifs. En réalité le principe de l’amortissement est une vraie aubaine fiscale car cela constitue des charges comptables sans être une réelle sortie de trésorerie.

 

Vous pouvez ainsi à ce moment vous demander s’il y a une contrepartie à ces avantages fiscaux ? Eh bien en réalité non… Contrairement au statut du loueur meublé professionnel ! Et c’est ce que nous allons voir tout de suite au travers de la partie dédiée à la taxation des plus-values immobilières en loueur meublé non professionnel.

Les plus-values immobilières en loueur meublé non-professionnel

Lorsque vous êtes loueur meublé non professionnels, l’ensemble de vos biens meublés dépend du régime des plus-values immobilières privées. Cela signifie qu’en cas de revente et de la réalisation d’une plus-value vous serez imposé au même titre que pour la réalisation d’une plus-value sur une résidence secondaire par exemple.

Un point sur la plus-value :

La plus-value immobilière désigne un gain réalisé à la revente d’un bien immobilier. Il s’agit de la différence entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix de revente.

 

NB : En cas de bien reçu par donation ou par le biais d’une succession, la valeur d’acquisition correspondra à la valeur déclarée le jour de la succession ou de la donation.

 

Le calcul de plus-value est égal à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d’achat (majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et frais de voiries éventuels)

 

Exemple : 

Julie achète un appartement d’une valeur de 100 000€ en 2020 et le revend 120 000€ en 2024.

Pour calculer la plus-value réalisée par Julie, il faut ajouter au prix d’acquisition les frais de notaire et la commission de l’agence immobilière (s’il y en a une)

Prix d’acquisition :

= 100 000 + 7,5% de frais de notaire + 4% de frais d’agence

= 100 000 + 7 500 + 4 000

= 111 500€

 

Si Julie avait entrepris des travaux durant les années où elle possédait le bien elle aurait pu les intégrer.

Pour pouvoir les intégrer les travaux doivent être réalisés par une entreprise et vous devez pouvoir fournir un justificatif comme une facture par exemple.

Et pour avoir le juste prix de cession, il faut diminuer le montant de vente des frais liés à la cession comme par exemple, le coût des diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière.

 

Prix de cession :

= 120 000€ - 500€ de diagnostics – 4% de frais d’agence immobilière de vente

= 120 000€ - 500 – 4 800

= 114 700€

 

Plus-value réelle :

= 114 700€ - 111 500€

= 3 200€

 

Les plus-values immobilières privées sont imposées selon un barème dégressif au fur et à mesure des années. La base imposable repose sur une taxe de 19% au titre de l’impôt sur le revenu (indépendant de votre tranche marginale d’imposition) et d’une taxe de 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

 

Dans notre exemple cela donnerait :

 

3 200 * 19% = 608 €

3 200 * 17,2% = 550,40 €

 

Total : 1 158,40 € de taxe sur la plus-value

 

Voici le tableau :

Tableau d’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu (IR)

Tableau d’abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux (PS)

Il est également très important de noter qu’au-delà de 5 ans de détention d’un bien immobilier vous avez le droit d’ajouter à votre prix d’acquisition un forfait pour charge de travaux de 15% à votre bien !

Si l’on reprend notre précédent exemple et que Julie ait vendu son bien en 2026 pour la somme de 120 000€ voici comment l’administration fiscale aurait calculé la plus-value :

 

Prix d’acquisition + Frais de notaires + Frais d’agence + forfait pour travaux de 15% (disponible uniquement au-delà de 5 ans de détention)

= 100 000 + 7 500€ + 4 000€ + 15 000€

= 126 500€

 

Ainsi en vendant son bien 120 000€ Julie n’aurait pas eu de taxe sur la plus-value.

L’avantage propre au meublé non professionnel : Le régime des plus-value immobilières privées

Vous ne le savez peut-être pas mais en France lorsque vous êtes dans le cadre d’une activité commerciale immobilière et que bénéficiez d’avantages fiscaux indirects par le biais du système d’amortissement, vous devez déduire la valeur des amortissements pratiqués du prix d’acquisition ce qui donne lieu à des plus-values importantes. 

 

Le LMNP permet d’échapper à ce régime de taxation des plus-values tout en bénéficiant de l’amortissement.

 

Si le régime du LMNP était semblable à celui du LMP voici comment la plus-value serait calculée (nous imaginons dans le cas présent qu’il s’agit d’une plus-value de court terme – voir page sur LMP pour plus de détails) :

 

Pour l’exemple nous imaginerons que l’amortissement pratiqué chaque année est de 4 000€

 

Prix d’acquisition du bien en 2021 : 100 000€

Prix de vente du bien en 2025 : 100 000€

Amortissements totaux pratiqués sur les 4 années : 16 000€

 

Calcul :

 

Prix d’acquisition – VNC (la Valeur Nette Comptable correspond au prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués)

= 100 000 – 84 000€

= 16 000€

Dans notre exemple la plus-value serait de 16 000€ alors que le bien a été vendu au même prix qu’il a été acquis… Il n’y a donc pas de plus-value économique réelle, mais une plus-value comptable fictive.

 

En réalité en les amortissements pratiqués sont une sorte d’avantage fiscal indu, car le bien ne perd pas réellement de la valeur chaque année. C’est simplement une écriture comptable qui, en LMP est réintégrée à la revente alors qu’en LMNP il ne l’est jamais puisque les plus-values se calculent uniquement sur les gains réels ! Voici pourquoi, une très grande majorité d’investisseurs sont vigilant au fait de ne pas basculer en LMP et rester en LMNP durant toute la durée de détention de leur bien en meublé.

 

Vous venez de comprendre en lisant ces quelques pages un des principes fondamentaux qui régit la location meublée et d’où l’ensemble des LMNP tire leur avantage en bénéficiant d’une fiscalité réduite voire nulle, sans contrepartie à la revente comme c’est le cas pour les professionnels ou les SCI à l’IS (même si l’imposition entre un LMP et une SCI à l’IS est différente sur la taxation)

 

Pour conclure cette partie sur les grands principes de la location meublée voyons maintenant le fonctionnement de la TVA et la récupération de cette dernière sur certains types d’investissements en meublé !

La récupération de la TVA en LMNP

Si vous êtes loueur meublé (ou que vous vous apprêtez à le devenir) et que vous achetez des appartements spécifiques, vous pouvez bénéficier d’un remboursement de TVA sous certaines conditions.

 

La TVA et les résidences services

 

La récupération de TVA, qui peut être un levier d’investissement puissant ne vous concernera que si vous achetez un logement dans une résidence service et encore sous certaines conditions… C’est-à-dire que si vous avez déjà ou allez acquérir des logements anciens (dans un centre-ville ou dans une commune proche de chez vous par exemple) et que vous comptez les louer en meublé, alors la TVA ne vous concernera pas. Ni à l’achat, ni à la location, ni à la revente. Je parle de l’achat de logements anciens car il est très rare (et peu rentable) d’acheter un bien neuf pour le meubler et le louer, mais si c’était le cas, la TVA ne vous concernerait pas non plus.

 

La récupération de TVA ne vous concerne que si comme des dizaines de milliers de Français vous comptez investir dans des résidences services ! Au travers de cette partie nous allons parler de la récupération de TVA mais sans trop rentrer dans le détail des résidences services car elles ne concernent pas la défiscalisation. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement en résidence services je vous invite à vous la page Investir en résidence service

 

Pour résumer rapidement le principe des investissements en résidence services voici leur fonctionnement et leurs avantages :

 

Une résidence services est un complexe composé d’un ensemble de logements privatif offrant des services et des parties communes. Le tout géré par une société d’exploitation offrant des services parahôtellerie. Il peut s’agir de résidences comme des EHPAD, des résidences Séniors, des résidences étudiantes, des résidences de tourisme ou des résidences de tourisme d’affaires.


Lorsque vous achetez un bien dans une telle résidence, comme une chambre d’EHPAD par exemple, vous êtes propriétaire des murs mais vous devez également acheter le mobilier de nécessaire à l’ameublement de la chambre. Vous signez ensuite un bail commercial avec la société d’exploitation qui s’engage à exploiter votre bien pour des durées allant de 9 à 18 ans et comme vous êtes dans le cadre d’un bail commercial, votre loyer vous est dû que votre chambre soit occupée ou non. Cela signifie que vous avez un loyer fixé d’avance et évoluant au gré de l’inflation (de l’indice de revalorisation des loyers pour être précis) garanti avec ou sans occupant. Etant donné que votre bien est loué meublé, vous bénéficiez du statut de loueur meublé professionnel et par conséquent avec le système comptable de l’amortissement vos loyers sont non-fiscalisés ou très faiblement fiscalisés. Ce sont les raisons qui poussent beaucoup de Français à investir dans ces résidences, car cela amène de la simplicité de gestion (vous n’avez rien à faire, tout est géré par l’exploitant), de la sécurité (les loyers sont garantis) et des rentabilités très correctes (entre 3,5 et 6%).

 

La récupération de TVA fait simplement référence au fait que lorsque vous allez acheter un bien neuf dans une résidence services (EHPAD, Résidence Séniors, Résidence Etudiante, Résidence de tourisme ou résidence de tourisme d’affaires) vous allez pouvoir sous certaines conditions, bénéficier du remboursement de la TVA (environ 20%) sur le prix d’acquisition.

 

Pour pouvoir prétendre à la récupération de TVA il y a plusieurs conditions à respecter :

 

- Le logement doit être neuf. Cela englobe les logements en cours de construction ou construit depuis moins de 5 ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire.

- Le logement doit être situé dans une résidence service. Pour être considérée comme une résidence services, la résidence doit proposer au moins trois services hôteliers de la liste suivante : Accueil de la clientèle, fourniture du linge, petit-déjeuner, nettoyage des locaux.

- Le bien immobilier doit être acheté par l’intermédiaire d’une société exploitante. Un bail commercial d’au moins 9 ans doit être signé.

- Vous devez conserver le bien au moins 20 ans, ou le revendre à une personne reprenant le bail dans les mêmes conditions que le vôtre (ce qui se passe 99% pour du temps) sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata temporis.

 

Si vous respectez toutes ces conditions alors vous pouvez effectuer une demande pour récupérer la TVA sur votre bien immobilier.

 

Exemple :

 

Jean achète une chambre dans une résidence service séniors pour 120 000€ TTC. Il fait un crédit bancaire pour financer son investissement. Il sait par avance que son loyer mensuel HT sera de 400€ soit 4 800€ à l’année, ce qui correspond à une rentabilité de 4,8% (4 800 HT / 100 000 HT)

 

En faisant un crédit sur 20 ans et en empruntant un montant de 120 000€, Jean doit rembourser une mensualité de :

Calculatrice mensualités

Jean rembourse une mensualité de 587€. Voici comment fonctionnera son flux de trésorerie :

Jean aura un effort d’épargne à fournir de 232€ par mois pour son investissement mais ne paiera pas d’impôts sur ses revenus grâce à l’amortissement de son bien et du mobilier ainsi que ses charges d’exploitation. En revanche si Jean a acheté son bien en Juin 2021 il aura reçu en décembre 2021 un virement de 20 000€ de l’administration fiscale car sa TVA lui est remboursée. Ce qui signifie que cela peut lui faire un apport pour financer un projet personnel, rembourser en anticipation l’un de ses prêts ou tout simplement lui permettre de le réinvestir dans des produits de placement rentables comme des OPCI non-fiscalisés .

 

Dans notre exemple Jean a fait le choix d’emprunter 120 000€ à la banque et conserver les 20 000€ de TVA lorsqu’il les récupère. Il faut savoir que le remboursement de la TVA intervient généralement 3 à 6 mois après votre demande de remboursement. Voyons maintenant ce qui se serait passé si Jean avait décidé de rembourser une partie de son crédit avec ces 20 000€ pour réduire ses mensualités de crédit :

 

L’emprunt ne porterait alors que sur 100 000€ et non 120 000€ :

Calculatrice mensualités

Ses mensualités seraient donc de 489€ au lieu de 587€, reprenons donc notre tableau :

Nous voyons ainsi qu’en allouant le remboursement de la TVA à son crédit, Jean a diminué de 98€ par mois son effort d’épargne. Cette stratégie peut être adaptée pour les personnes souhaitant limiter l’effort d’épargne mensuel.


Dans une autre hypothèse nous pouvons également supposer que les 20 000€ de TVA seront conservés sur un compte à part et serviront à financer l’effort d’épargne de Jean pendant un peu plus de 7 ans. En effet

 

20 000€ / 232€ = 86,20 mois

86,20 / 12 mois = 7,18 ans

 

La récupération de TVA peut être un excellent moyen pour ne pas fournir d’effort d’épargne pendant plusieurs années.

La TVA se récupère-t-elle systématiquement ?

 

Non. Dans certains programmes les promoteurs ‘’ portent la TVA ‘’. Cela signifie que vous achetez le bien Hors Taxes et donc n’effectuer un crédit que sur le prix hors taxes et le promoteur paye la TVA à l’état avant de se la faire rembourser quelques mois après. Le désavantage est évidemment que vous ne récupérez pas la TVA et qu’en fonction de votre profil financier et d’investisseur vous passez à coté d’un apport de liquidité important, en revanche si vous avez des revenus moyens et que vous êtes déjà endetté cela peut vous permettre d’obtenir plus facilement des accords de prêts car la banque vous prêtera moins et prendra donc moins de risques.

 

Il arrive également régulièrement que les banques financent les investissements en résidence services avec deux crédits bien distincts, un crédit immobilier classique sur 15, 20 ou 25 ans et un second crédit appelé ‘’ crédit de TVA ‘’ ne portant que sur le montant de la TVA. L’idée étant que vous remboursiez la TVA et donc votre crédit de TVA à la banque dès que l’administration fiscale vous a reversé la TVA. Cela leur permet de s’assurer que vous n’allez pas dépenser l’argent récupéré de la TVA pour partir en vacances où vous achetez une voiture de sport et ainsi ne plus pouvoir rembourser votre crédit immobilier en cas d’imprévu.

 

Si vous souhaitez vraiment pouvoir récupérer la TVA et en disposer librement, je vous invite à vous tourner vers votre propre banque et prendre le temps de lui expliquer ce que compter faire des fonds une fois récupérés. Si vous avez une relation de confiance avec votre banque et que vous vous engagez à les placer sur des produits sécurisés ou tout simplement de les conserver pour ne pas avoir d’effort d’épargne pendant plusieurs années la banque pourrait accepter de vous octroyer un seul crédit global. Cela dépend principalement de votre situation financière (endettement, épargne, revenus,) et également de la politique de la banque.

 

Si investir dans des résidences services vous intéresse et correspond à votre projet de vous constituer un capital immobilier important de manière sécurisée ou encore de préparer votre retraite avec des revenus complémentaires vous pouvez me contacter par mail ou téléphone. Après avoir réalisé votre étude patrimoniale, je pourrai vous orienter vers les solutions les plus adaptées à votre situation.

 

Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?

 

Si vous revendez votre bien et que le bail commercial n’est pas reconduit, vous devriez rembourser la TVA au prorata temporis des années écoulées. Par exemple si vous avez récupéré 20 000€ de TVA et que vous vendez votre bien sans que l’acheteur ne reprenne le bail commercial, au bout de 10 ans vous devrez rembourser 50% soit 10 000€ à l’Etat. Si la même situation se produit au bout de 15 ans ce sera 25% de la somme à rembourser soit 5 000€ etc. Jusqu’à 20 ans. Au-delà de 20 ans, la TVA est totalement acquise et ne peut être réclamée par l’Etat.

 

ATTENTION :

 

La TVA n’est due que dans le cas d’une vente où l’acquéreur ne rependrait pas le bail commercial en cours, ou que l’exploitant arrêterait définitivement son activité d’exploitation (cas extrêmement rare).

 

En général lorsque vous revendez votre bien situé dans une résidence service, l’acheteur en face est également un loueur meublé non professionnel et reprend votre bien dans les conditions en cours du bail. L’acheteur est donc, comme vous, assujettis à la TVA et vous n’avez donc aucune obligation de rembourser la TVA au prorata du temps écoulé.

 

Il y a un vrai marché des résidences services de seconde main. En 2020 le délai moyen pour revendre son bien en résidence service était de 7 semaines. Il ne faut donc pas vous inquiétez, si vous achetez en résidence services et que vous récupérer la TVA, vous arriverez facilement à revendre à d’autres acheteurs reprenant le bail en cours et vous n’aurez donc rien à rembourser.

 

Attention avant d’acheter dans des résidences services il y a plusieurs critères à vérifier pour acheter judicieusement et ne pas risquer des moins-values à la revente ou des soucis pouvant survenir pendant la période d’exploitation. Je vous conseille vivement de vous tourner vers un professionnel qui saura vous aiguiller et vous orienter vers les bons prestataires et surtout les bons programmes.

 

Nous avons fait le tour des caractéristiques principales du statut de loueur meublé non professionnel. Pour rester concis et ne pas rendre cet ouvrage trop complexe, il n’est pas possible de rentrer dans les détails et d’aborder tous les aspects fiscaux de chaque point, mais en lisant ces quelques pages, j’espère que vous aurez compris les avantages et inconvénients des régimes et leurs différences majeures.