Loueur meublé professionnel

Le régime du loueur meublé professionnel fait opposition à celui du loueur meublé non professionnel. Ce régime est destiné aux loueurs meublés ayant une activité de location meublée importante. 

En effet, en passant du régime non professionnel au régime professionnel il y a de nombreux changements et conséquences sur la fiscalité applicable et notamment sur les plus-values immobilières.

Ce statut est souvent réservé aux professionnels du tourisme ou aux loueurs de gîtes par exemple.

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Dégradé Violet Bleu

Impôts + cotisations obligatoires

TMI + SSI

1 145€

Forfait minimal dû en terme de cotisation RSI

6 ans

Durée de report du déficit foncier

non imputé sur le revenu global

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Gestionnaire de patrimoine

Principe et fonctionnement

La location meublée fait opposition à la location nue car il s’agit d’un régime d’imposition portant sur des biens mis à la location, mais cette fois-ci meublés.

 

Louer un logement meublé signifie que le logement peut être occupé par un locataire sans qu’il n’ait besoin d’apporter son propre mobilier pour y vivre. Tous les éléments indispensables à la vie quotidienne doivent donc s’y trouver.

 

La liste du mobilier à fournir est fixée par décret. Le locataire doit donc pouvoir vivre, manger, et dormir convenablement dans le logement en n’apportant que ses effets personnels et son linge de maison. (Serviettes, torchons, draps etc. ) Si le logement est équipé de plusieurs pièces, chacune d’entre elles doit être équipée du mobilier suffisant.

 

Selon les textes officiels le logement doit contenir au minimum :

 

- Pour que le locataire puisse dormir : Une literie (en incluant une couette ou une couverture), des dispositifs pour occulter les fenêtres dans les pièces utilisées pour dormir

- Pour que le locataire puisse se restaurer et préparer ses propres repas : Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur composé d’un compartiment freezer), la vaisselle nécessaire pour prendre des repas, des ustensiles, une table et des sièges.

- Pour la vie au quotidien : Des étagères de rangement, des luminaires suffisants, du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

Il est évident que lorsque vous souhaitez louer un logement meublé, il faut le rendre le plus agréable et pratique à vivre pour le locataire. En effet, au-delà du respect du confort de la personne qui loue votre logement cela réduit drastiquement le turn-over et réduit ainsi les frais d’agence ou la perte de temps consacrée à la recherche de nouveaux locataires.

 

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Principe fiscal

Les revenus issus des locations meublées sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ainsi il faut bien comprendre que la location de biens meublée est une activité commerciale ! Il est cependant important de noter que lorsque l’on parle de location meublée il s’agit d’un régime de location, mais que c’est le statut du loueur, en personne, qui fait varier le régime et par extension la fiscalité des revenus issus des locations meublées. En effet, en louant des logements en meublés soit, vous serez loueur meublé non professionnel (LMNP) soit vous serez un loueur meublé professionnel (LMP).

Les démarches préalables à la location meublé

Lorsque vous allez louer un logement en meublé, il y a de très grandes chances que vous optiez pour le régime réel vous procurant des avantages fiscaux incontestables. Le choix de ce régime nécessite l’intervention d’un cabinet comptable. Ainsi vous serez accompagnés dans toutes vos démarches. Je vous joins malgré tout, les différentes démarches à réaliser pour devenir loueur meublé.

 

Que vous soyez loueur meublé professionnel ou loueur meublé non professionnel, vous devez vous immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE).

Loueur meublé professionnel

Si vous êtes loueur professionnel, le lieu de votre inscription dépend selon le fait que l’activité de logements meublés s’accompagne ou non de prestations de services.

 

- Si l’activité de location ne comprend pas de prestation de services alors l’inscription se fait auprès des CFE des Urssaf

- Si l’activité comprend des prestations de services (comme par exemple des prestations de type hôtellerie ou résidences de services telle que le petit déjeuner, repas, renouvellement du linge mis à disposition etc..) l’inscription doit se faire auprès des CFE des chambres de commerce et d’industrie.

 

Vous obtiendrez alors également un numéro SIRET et ferez connaitre l’existence de votre activité à l’administration fiscale tout en indiquant le régime fiscal que vous avez choisi.

Les conditions du loueur meublé professionnel
 

Pour louer de manière régulière des logements en meublé et en tirer des recettes importantes (en faire son activité principale au regard des autres revenus de la personne ou du foyer fiscal) il y a deux options possibles :

 

1/ Soit, vous le faites au travers d’une SCI

 Dans ce cas, la SCI sera à l’IS (impôt sur les sociétés) car une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ne peut louer régulièrement ou avoir des recettes importantes issues des locations meublées.

 

2/ Soit, vous êtes loueur meublé professionnel

 

Pour être ou passer en loueur meublé professionnel il faut réunir ces deux conditions en même temps :

                            - Avoir plus de 23 000€ de recettes brutes (loyers + charges) issues des locations meublées

                            - Que vos recettes meublées brutes représentent plus de la moitié de vos revenus totaux. En d’autres termes, que vos locations meublées soient votre source de revenus la plus importante en comparaison de vos autres revenus.

Rappel
 

Gestionnaire de patrimoine

Les recettes meublées sont comptabilisées brutes (c’est-à-dire vos loyers meublés chargés sans aucune déduction) et vos autres revenus sont comptabilisés nets (c’est-à-dire après déduction des charges).

Par exemple après déduction du forfait pour charge de 10% ou de votre déclaration réelle de charges pour vos salaires ou encore si l’on prend l’exemple de vos revenus fonciers nus, ce sera après déduction des intérêts d’emprunt et charges.

Exemple :

 

2022 :

Christiane à un emploi à temps partiel et elle gagne 5 000€ de salaires par an et déclare 1 000€ de charges réelles pour les kilomètres qu’elle parcourt pour se rendre au travail. Les impôts retiennent donc un revenu net issu des salaires de 4 000€

 

Christiane a également 30 000€ de revenus fonciers nus par an et déclare 3 000€ de charges déductibles, les impôts retiennent donc des revenus fonciers nets de 27 000€.

 Christiane a également d’autres appartements qu’elle loue en meublé pour 24 000€ (loyers + charges) de recettes par an. Jusqu’à présent elle est considérée comme LMNP car ses revenus meublés représentent moins de 50% de ses revenus totaux.

 

Revenus meublés = 24 000€

Autres revenus = 31 000€

 

Christiane est LMNP

 

2023 :

Christiane vient de vendre un appartement qu’elle louait nu et s’est fait licencier de son travail à temps partiel. Ainsi elle ne perçoit plus que 20 000€ de revenus fonciers nus et ses charges déductibles sont désormais de 2 000€ soit une retenue pour les impôts de 18 000€

 

Ses recettes meublées sont toujours de 24 000€

 

Revenus meublés = 24 000€

Autres revenus = 18 000€

 

Christiane est LMP

L’imposition des recettes issues des locations meublées pour un professionnel
 

L’imposition des revenus en LMNP est simple puisqu’il s’agit de soumettre le résultat d’activité à l’impôt sur le revenu du contribuable en fonction de sa tranche marginale d’imposition et soumettre également le résultat aux prélèvements sociaux au même titre qu’en location nue.

 

LMNP :

Résultat d’activité * TMI (IR)

Résultat d’activité * 17,2% (PS)

 

LMP :

 Résultat d’activité * TMI (IR)

Résultat d’activité * Taux de cotisations (SSI)

 

En revanche, l’imposition pour un loueur meublé professionnel varie un peu car les résultats de son activité sont toujours imposés au titre de l’impôt sur le revenu a contrario, il n’est plus assujetti à la CSG et n’est donc plus redevable des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. La redevance des prélèvements sociaux n’est due que pour les revenus issus du patrimoine, or dans le cadre d’un loueur qui serait professionnel, nous sommes dans le cadre de revenus issus d’une activité professionnelle, le loueur meublé est donc considéré comme un travailleur non salarié et doit donc s’affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI) et par conséquent les prélèvements sociaux dus par le loueur non professionnel ou le particulier qui perçoit des revenus nus, se transforment en cotisation sociale obligatoire.

 

Cotisations obligatoires pour toutes les personnes qui sont des TNS (travailleurs non-salariés)

 

Cela représente des cotisations d’un montant d’environ 32% (en moyenne) contre 17,2% pour les prélèvements sociaux. Cela fait donc une différence importante. Les cotisations à la SSI englobent globalement le financement de la retraite, des pensions invalidité, décès etc.

 

Ces cotisations représentent un total compris entre 26,90% et 37,50%. Les taux varient en fonction de vos résultats imposables. Plus vous déclarer un résultat important plus les cotisations sont élevées globalement.

 

Il faut bien noter que les cotisations sont dues sur la base du résultat net fiscal. C’est-à-dire après déduction des charges d’exploitation et des charges financières et donc après imputation des amortissements.

 

Si vous avez 30 000€ de recettes mais un résultat net fiscal de 10 000€ vous ne serez imposé que sur 10 000€.

 

Les cotisations sociales dues sont en revanche déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu.

 

Exemple :

 

Justin est LMP et perçoit

- 30 000€ de recettes issues des locations meublées

 

Et grâce à la déduction des charges d’exploitation, financières et du système des amortissements Justin déclare :

 

- 10 000€ de revenus imposables

 

Ainsi en tant que LMP Justin doit :

 

Cotisations Sécurité Sociale des Indépendants :

SSI = 10 000€ * 32% (en moyenne)

SSI = 3 200€

 

Impôts sur le revenu :

IR = 10 000€ - 3 200€ (les cotisations sociales dues sont déductibles de l’assiette pour l’IR)

IR = 6 800€ (pris comme base taxable pour l’IR)

IR = 6 800€ * TMI (admettons 30%)

IR = 6 800€ * 30%

IR = 2 040€

 

Total :

=2 040€ + 3 200€

= 5 240€

 

Depuis le 1er janvier 2021, les loueur meublés professionnels sont obligés de s’affilier à la SSI.

 

Imposition des LMP en cas de déficit foncier :

 

Si le LMP est imposé sur son résultat fiscal et non ses recettes, alors en cas de déficit foncier ou de résultat nul il ne devrait pas payer d’impôts en toute logique. Sachez que ce n’est pas le cas et que le LMP doit à minima régler 1 145€ de forfait fixe.

L'imposition des revenus fonciers :

Les revenus fonciers sont imposés aux mêmes titres que les revenus fonciers en location nue. C’est-à-dire qu’après la déduction des charges, les revenus fonciers imposables issus de la location meublée seront soumis :

 

- L’imposition sur le revenu (IR). Selon votre tranche marginale d’imposition (TMI)

- Imposition au taux des prélèvements sociaux (PS). Au taux de 17,2%

Les régimes d'imposition :

En location meublée vous avez trois régimes distincts.

- Le micro-BIC

- Le régime réel simplifié

- Le régime réel normal

 

NB : A noter qu’il est possible d’opter, avant le 1er février de chaque année pour un régime supérieur à celui dont le loueur relève normalement à raison du montant de ses recettes. La première année d’activité, l’option peut être exercée au plus tard jusqu’à la date de dépôt de la première déclaration de résultat.

Le micro-BIC

  Le micro-BIC est l’un des régimes les plus simples du statut du loueur meublé. Comme pour la location nue, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire. Il s’agit du régime qui s’applique de plein droit si vous ne faites pas de démarches spécifiques.

  Sous le régime du micro-BIC vous avez un abattement forfaitaire de 50% pour charges sur des logements classiques (ou d’un abattement de 71% pour les chambres d’hôte ou meublés de tourisme classés)

  Pour bénéficier de ce régime il faut impérativement que vos recettes soient inférieures à 72 600€. (170 000€ pour les chambres d’hôte et meublées de tourisme classé)

 

Exemple :

Jean déclare 10 000€ de recettes issues des locations meublées professionnelles. En étant au régime du micro-BIC l’Etat enlève 50% de ses loyers au titre des charges et Jean est imposé sur la moitié de ses recettes, soit 5 000€.

 

Ce choix de régime est intéressant notamment lorsque les charges déclarées au régime réel ne sont plus suffisamment importantes pour gommer au moins 50% des recettes. C’est souvent le choix de régime utilisé lors de la fin de vie d’un investissement, lorsque l’amortissement est épuisé.

Le régime réel simplifié d'imposition

Ce régime est celui qui s’applique de plein droit si les recettes sont comprises entre 70 000€ et 238 000€ (ou entre 170 000€ et 789 000€ pour les chambres d’hôte et meublés de tourisme classé).

 

Il faut alors compléter les formulaires 2031, 2031 Ter et les annexes comptables (liasse fiscale 2033) et reporter le résultat sur le formulaire 2042-C-Pro. Rassurez-vous, en optant pour ce régime nous sommes dans le cadre d’une activité commerciale nécessitant la réalisation d’un compte de résultat. Ainsi vous aurez un accompagnement d’un cabinet comptable et il vous suffira de reporter les résultats en prenant les comptes fournis par votre comptable.

Le régime réel normal d'imposition

Ce régime est celui qui s’applique de plein droit si les recettes sont supérieures à 238 000€ (supérieures à 789 000€ pour les chambres d’hôte et meublés de tourisme classé). Il faut alors compléter les formulaires 2031, 2031 Ter et les annexes comptables (liasse fiscale 2033) et reporter le résultat dans le formulaire 2042-C-Pro. Exactement comme pour le régime réel simplifié d’imposition.

Pour bénéficier des amortissements vous devez opter pour le régime réel, car le régime du micro-BIC ne prévoit qu’un abattement de 50% sur vos recettes au titre des charges et vous impose sur les 50% restants.

Rappel

Gestionnaire de patrimoine

La fiscalité en loueur meublé professionnel

Revenus, charges d’exploitation et charges financières

Le fonctionnement des revenus, des charges d’exploitation, des amortissements et des charges financières est identique au LMNP.

 

Lorsque vous louez des biens en meublé vous exercer une activité commerciale. Ainsi à ce titre vous devez par conséquent fournir à l’administration fiscale un compte de résultat comme toute entreprise exerçant une activité commerciale. Etant donné que vous êtes un loueur meublé non professionnel, vous allez pouvoir fournir une version allégée de votre comptabilité. Rassurez-vous ce sera votre cabinet comptable qui s’occupera de tout remplir et vous n’aurez qu’à reporter les chiffres dans votre déclaration de revenus personnelle.

 

Si vous souhaitez mieux comprendre la logique et le fonctionnement de la comptabilité en loueur meublé non professionnel, vous pouvez regarder la liasse fiscale 2033-B qui est l’une des annexes fiscales à fournir au centre des impôts et qui correspond à un compte de résultat simplifié.

 

En loueur meublé professionnel vous devez retenir que le fonctionnement est un peu différent de la logique d’imposition des revenus fonciers nus.

 

Dans une logique de lecture de haute en bas, en meublé voici comment fonctionne la fiscalité :

 

1/ Vos revenus : Comme pour la location nue, la base de votre compte de résultat ce sont vos revenus

2/ Les charges d’exploitation : Contrairement à la location nue où venait en déduction prioritaire les intérêts d’emprunts, en location meublé et plus généralement dans le cadre d’une activité commerciale, viennent d’abord en déduction les charges d’exploitation.

Au sein des charges d’exploitation lorsque vous remplissez (ou analyser) la déclaration 2033-B vous vous rendez compte que les amortissements comptables viennent s’insérer dans les charges d’exploitation mais nous allons détailler ce point juste en dessous et dédier aux amortissements un sous-chapitre car c’est grâce à ces derniers que la location en meublée à un avantage fiscal tout particulier.

 

Si vous vous demandez de quoi sont constituées les charges d’exploitation, eh bien vous pouvez globalement considérer que la liste des charges d’exploitation correspond à la même liste que dans le cadre de la location nue, mais vous pouvez rajouter ces deux charges supplémentaires propres à la location meublée :

 

- Les frais de comptabilité (Il faut compter en moyenne 250€ par an pour la gestion d’un bien meublé et de 90€ supplémentaires par bien en plus)

 

- La cotisation foncière des entreprises (CFE) (Cette cotisation est due à partir de 5 000€ de recettes. Il faut compter environ 250€ par an également.)

 

3/ Les charges financières : Une fois que vous avez calculé la différence entre les recettes et les charges d’exploitation vous obtenez un résultat d’exploitation soit positif, soit négatif.

Il faut maintenant déduire à ce résultat les charges financières !

 

Les charges financières correspondent à ce qu’on appelle les intérêts d’emprunt en location nue. C’est-à-dire les charges afférentes au crédit bancaire des biens mis en location meublée (Intérêts d’emprunt et assurance du prêt) mais également la première année au frais de dossier, de courtage, de cautionnement etc. Pour en savoir plus, vous pouvez vous référer à la partie dédiée aux intérêts d’emprunt dans le chapitre sur la location nue.

 

4/  Les droits de mutation, honoraires, frais d’actes et commissions (uniquement l’année d’acquisition)

 

4.1/ Il faut savoir qu’en meublé, contrairement à la location nue il est possible de déduire l’intégralité des droits de mutation, souvent résumés dans le langage courant aux ‘’ Frais de notaire’’

 

Ceux-ci comprennent :

 

- Une taxe départementale (Variable selon les départements mais en moyenne 4,5%)

- Une taxe communale (1,20%)

- Des frais d’assiette (0,10%)

- La rémunération du notaire, également appelée ‘émoluments’. Cette rémunération est proportionnelle et est comprise entre 0,80% (pour la tranche au-delà de 60 000€) et 3.945% (pour la tranche de 1€ à 6 500€)

- Des émoluments de formalités

- TVA sur les émoluments de formalités

- Sans oublier les frais de publication par le service des hypothèques

 

4.2/ Les commissions que vous pourriez supporter sont également déductibles. Il s’agit dans la majorité des cas des commissions d’agence immobilière.

 

Ces frais peuvent être déduits comme une charge déductible immédiate ou amortis dans le temps. Si vous choisissez de les déduire, vous ne pourrez le faire que l’année d’acquisition du bien et cette option est irrévocable. Cela signifie que par la suite si vous veniez à acquérir d’autres biens, ils devraient être soumis à la même option : soit être considéré comme une charge déductible, soit être intégré à l’actif du bilan et amortit dans le temps.

 

Ainsi, pour résumer le schéma et l’idée de la comptabilité en meublé (sur une année postérieure à l’année d’acquisition) voici une illustration :

 

Revenus

- Charges d’exploitation (dont les amortissements)

= Résultat d’exploitation

- Charges financières

= Résultat fiscal

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Amortissements comptables
 

En location meublée, vous allez pouvoir amortir vos biens, votre mobilier et vos travaux ! L’amortissement en comptabilité correspond à la perte de valeur théorique d’un bien lié à l’usage de l’objet dans le cadre de l’activité d’une entreprise. Ainsi, que l’on parle de votre bien immobilier ou de son mobilier, chaque année votre comptable va constater une perte de valeur, qu’il va reporter comme une charge déductible. Charge déductible qui viendra diminuer vos revenus imposables et par conséquent votre fiscalité mais qui n’engendrera aucune sortie de trésorerie puisque la perte de valeur n’est que comptable.

 

Exemple : un appartement d’une valeur de 100 000€ amorti comptablement sur une durée de 25 ans donnera lieu à une charge déductible de :

 

100 000 / 25 = 4 000€ par an

 

Et si l’on ajoute à cela le mobilier d’une valeur 10 000€ amortissable sur une durée de 10 ans cela donne :

10 000 / 10 = 1 000€ par an

 

Soit un total de 5 000€ de charges déductibles supplémentaires par an !

Imposition :

Impôt sur le revenu : 800€ * TMI (tranche marginale d’imposition)

Prélèvements sociaux : 800€ * 17,2%

 

Comme vous pouvez le constater il est simple de réduire son imposition grâce au système de l’amortissement.

 

Si l’on avait eu les même charges d’exploitation et charges financières en location nue le résultat n’aurait pas été de 800€ mais bel et bien de 5 800€ ! De quoi diminuer drastiquement la facture fiscale

           

Il faut également noter que contrairement à la location nue, les travaux réalisés dans un bien meublé ne sont pas considérés comme une charge déductible mais comme une charge amortissable dans la durée.  En effet, pour tous travaux supérieurs à 500€ ces derniers seront amortis sur plusieurs années (varie en fonction des travaux) Ce qui est différent de la location nue ou les travaux sont imputés sur une seule et même année générant du déficit foncier.

 

NB : Les clés de répartition des montants et durée d’amortissement sur chaque bien peuvent varier et nécessitent d’être étudiés par votre comptable. En effet, la valeur d’amortissement d’un bien est déterminée en fonction de chaque composant de la construction qui est amortie sur des durées variant selon ces fameuses clés de répartition comptable. Il n’existe en revanche pas de texte réellement précis à ce sujet et certains comptables se contentent d’amortir le bien immobilier (hors terrain) sur une durée allant de 25 à 40 ans.

 

Il faut savoir également qu’en comptabilité il n’est pas toujours possible de déterminer la valeur du terrain sur lequel est construit l’immeuble par conséquent le comptable doit déterminer un ratio entre la valeur du terrain et la valeur des murs. Comme ce ratio n’est que très rarement indiqué dans l’acte d’achat il est coutume d’estimer que le terrain représente 15% de la valeur totale du bien. Ainsi si vous avez acquis un appartement pour 100 000€ les amortissements ne porteront que sur 85 000€.

Cette valeur de 15% est discutable car toutes les régions en France ne se valent pas en termes de valeur de terrain, mais il y a une tolérance de l’administration fiscale qui ne remet pas en cause cette évaluation.

 

Aussi étonnant que cela puisse paraitre il y a de nombreux vides juridiques dans les textes de loi concernant la location meublée et très peu de jurisprudences.

 

Concernant la durée d’amortissement, il est coutume que le bien immobilier soit amorti sur une durée allant de 25 à 40 ans (voire plus). Les comptables ont des clés de répartition qui les guident pour évaluer la durée d’amortissement de chaque composant de l’appartement. Par exemple le système électrique ne sera pas amorti sur la même durée que la toiture ou encore les murs etc. Certains comptables, dans certaines situations amortissent simplement le bien dans sa globalité sur 25 ans (ou plus). Parfois, il peut être avantageux pour vous d’amortir votre bien sur une durée inférieure à 25 ans. Vous pouvez toujours demander à votre comptable de le faire mais l’administration fiscale pourrait considérer la durée comme abusive et décorrélée de la réalité et ainsi remettre en cause la durée d’amortissement… Encore une fois les textes de loi sont assez imprécis sur le sujet. Retenez que si vous deviez partir sur la durée d’amortissement la plus courte ce serait 25 ans.

Déficit foncier en LMP
 

La différence majeure, et pas des moindres entre un LMNP et un LMP concerne le déficit foncier.

 

Lorsqu’un loueur meublé est professionnel, et que ses charges d’exploitation et ses charges financières lui créer du déficit foncier, le déficit est imputable sur le revenu global de l’investisseur. Exactement au même titre que dans le cas du déficit foncier en location nue (sur les 10 700€ premiers euros).

 

Si après imputation du déficit sur le revenu global il reste du déficit, alors ce dernier sera mis en report pour effacer les recettes issues des locations meublées (comme les amortissements) pour une durée de 6 ans maximum. Après quoi, il sera perdu s’il n’est pas utilisé.

 

En revanche le principe fiscal consistant à ne pas imputer les amortissements sur le revenu global est toujours en vigueur. Les amortissements, même pour un LMP, ne peuvent jamais s’imputer sur le revenu global. Ils sont mis en report jusqu’à ce qu’ils soient utilisés ou que l’activité prend fin.

Les plus-values immobilières en loueur meublé professionnel
 

La différence majeure entre un LMNP et un LMP concerne l’imposition sur les plus-values. Après les cotisations obligatoires auprès de la SSI, c’est le deuxième point le plus important qui peut vraiment transformer un investissement en cauchemar financier si vous n’êtes pas dans les bonnes dispositions pour vendre votre bien. Je m’explique.

 

Les biens vendus par un LMP sont imposés selon le régime des plus-values professionnelles ce qui est très différent des plus-values immobilières privées réalisées lors de la vente d’un bien par un loueur non professionnel.

 

NB : Il est à noter que si vous oscillez d’une année sur l’autre entre le statut professionnel et non professionnel, la plus-value retenue sera celle qui correspond à votre statut l’année de la vente.

 

Lorsqu’une plus-value professionnelle est réalisée il faut bien distinguer deux choses :

 

- La plus-value de court terme

- La plus-value de long terme

 

La plus-value de court terme correspond à la valeur d’acquisition du bien minorée des amortissements réalisés jusqu’alors. 

 

La plus-value de long terme correspond à la plus-value économique réelle. C’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition

 

 

Prenons l’exemple un bien acheté en 2000 pour une valeur de 100 000€ et revendu en 2004 pour 150 000€.

Si le bien est amorti sur 25 ans, alors chaque année, 4 000€ d’amortissements viennent réduire le résultat imposable de l’activité. (100 000€ / 25 ans = 4 000€ / an)

 

Plus-value de court terme :

 

= Valeur d’acquisition – VNC (Valeur Nette Comptable)

= Valeur d’acquisition – (valeur d’acquisition - amortissements déjà pratiqués)

= 100 000€ - (100 000€ - 16 000€)

= 100 000€ - 84 000€

= 16 000 €

 

= Plus-value de court terme = 16 000€

 

Taxes sur la plus-value à court terme :

 

Cotisations sociales (équivalent au prélèvements sociaux en LMNP) :

 

= PV à court terme * % de cotisations sociales (SSI)

= 16 000€ * 35%

= 5 600€

 

Impôts sur le revenu (IR) :

 

= (PV à court terme – montant des cotisations sociales) * TMI

= (16 000€ - 5 600€) * 30% (TMI d’exemple, peut également être 11%, 41% ou 45%)

= 10 400€ * 30%

= 3 120€

 

Ainsi pour la plus-value un court terme, nous obtenons un total d’impôt de :

5 600€ + 3 120€ = 8 720 €

 

Cette imposition ne porte que sur la plus-value à court terme, c’est-à-dire une plus-value relativement fictive puisqu’il ne s’agit pas de la différence entre un prix de vente et un prix d’acquisition, mais bel et bien du montant total des investissements déjà réalisés qui sont soumis aux cotisations sociales et à l’impôt sur le revenu.

 

Rajoutons maintenant la plus-value à long terme :

 

Plus-value de long terme :

 

= Prix de vente – Prix d’acquisition

= 150 000€ - 100 000€

= 50 000€

 

Taxes sur la plus-value de long terme :

 

Prélèvements sociaux :

 

= PV de long terme * Prélèvements sociaux (17,2%)

= 50 000€ * 17,2%

= 8 600€

 

Impôts sur le revenu (forfait fixe de 12,8% – ne dépend pas de votre TMI)

 

= PV de long terme * forfait d’impôts sur le revenu de 12,8%

= 50 000€ * 12,8%

= 6 400€

 

Ainsi pour la plus-value de long terme nous obtenons un total d’impôts de :

8 600€ + 6 400€ = 15 000€

 

Si l’on additionne la plus-value à court terme et la plus-value à long terme cela représente un total de :

 

15 000€ + 8 720€ = 23 720€

 

ATTENTION : Pour les biens détenus depuis moins de deux ans, la plus-value de long terme est remplacée par la plus-value de court terme.

 

Voici le tableau récapitulatif de l’imposition :

Les exonérations de plus-value en LMP :

 

Si les chiffres que vous venez de voir vous donnent l’impression que les plus-values réalisées sous le statut de LMP sont sévères, il existe cependant des conditions sous lesquelles vous serez exonéré partiellement de taxes.

 

Exonération sur les plus-values de court terme :

 

Il est possible de bénéficier d’un abattement sur les plus-values de court terme si :

 

Pour une exonération totale :

 

CA inférieur à 90 000€ et 5 années d’exercice en LMP

 

Le chiffre d’affaires (la moyenne) des deux dernières années doit être inférieur à 90 000€ et vous devez être LMP depuis plus de 5 ans (même si le bien revendu a été acquis il y a moins de 5 ans). Pour bénéficier de l’exonération vous devez donc avoir 5 ans d’exercice en loueur meublé professionnel et ces 5 années peuvent être discontinues.

 

Pour une exonération partielle :

 

CA compris entre 126 000 € et 90 000€ et 5 années d’exercice en LMP

 

Pour bénéficier d’une exonération partielle sur la plus-value de court terme, vous devez avoir un CA (moyen) compris entre 126 000€ et 90 000€ sur les deux dernières années ainsi qu’avoir eu 5 années (continue ou discontinues) en LMP.

 

ATTENTION : Lorsqu’on parle d’exonération (complète ou partielle) sur la plus-value de court terme il s’agit en réalité uniquement de la partie portant sur l’impôt sur le revenu. La partie due au titre des cotisations sociales (SSI) reste inchangée.

 

Exonération sur les plus-values de long terme :

 

Lorsque vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 10% pour chaque année supplémentaire échue au titre de l’exercice. Cela signifie qu’au-delà de 15 ans de détention vous bénéficiez d’un abattement sur la plus-value de long terme.

La récupération de TVA en LMP

 

Si vous êtes loueur meublé (ou que vous vous apprêtez à le devenir) et que vous achetez des appartements spécifiques, vous pouvez bénéficier d’un remboursement de TVA sous certaines conditions.

 

La TVA et les résidences services

 

La récupération de TVA, qui peut être un levier d’investissement puissant ne vous concernera que si vous achetez un logement dans une résidence service et encore sous certaines conditions… C’est-à-dire que si vous avez déjà ou allez acquérir des logements anciens (dans un centre-ville ou dans une commune proche de chez vous par exemple) et que vous comptez les louer en meublé, alors la TVA ne vous concernera pas. Ni à l’achat, ni à la location, ni à la revente. Je parle de l’achat de logements anciens car il est très rare (et peu rentable) d’acheter un bien neuf pour le meubler et le louer, mais si c’était le cas, la TVA ne vous concernerait pas non plus.

 

La récupération de TVA ne vous concerne que si comme des dizaines de milliers de Français vous comptez investir dans des résidences services ! Au travers de cette partie nous allons parler de la récupération de TVA mais sans trop rentrer dans le détail des résidences services car elles ne concernent pas la défiscalisation. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement en résidence services je vous invite à vous référer à la page dédié à ce sujet.

 

Pour résumer rapidement le principe des investissements en résidence services voici leur fonctionnement et leurs avantages :

 

Une résidence services est un complexe composé d’un ensemble de logements privatifs offrant des services et des parties communes. Le tout géré par une société d’exploitation offrant des services parahôtellerie. Il peut s’agir de résidences comme des EHPAD, des résidences Sénior, des résidences étudiantes, des résidences de tourisme ou des résidences de tourisme d’affaires.


Lorsque vous achetez un bien dans une telle résidence, comme une chambre d’EHPAD par exemple, vous êtes propriétaire des murs mais vous devez également acheter le mobilier de nécessaire à l’ameublement de la chambre. Vous signez ensuite un bail commercial avec la société d’exploitation qui s’engage à exploiter votre bien pour des durées allant de 9 à 18 ans et comme vous êtes dans le cadre d’un bail commercial, votre loyer vous est dû que votre chambre soit occupée ou non. Cela signifie que vous avez un loyer fixé d’avance et évoluant au gré de l’inflation (de l’indice de revalorisation des loyers pour être précis) garanti avec ou sans occupant. Etant donné que votre bien est loué meublé, vous bénéficiez du statut de loueur meublé professionnel et par conséquent avec le système comptable de l’amortissement vos loyers sont non fiscalisés ou très faiblement fiscalisés. Ce sont les raisons qui poussent beaucoup de Français à investir dans ces résidences, car cela amène de la simplicité de gestion (vous n’avez rien à faire, tout est géré par l’exploitant), de la sécurité (les loyers sont garantis) et des rentabilités très correctes (entre 3,5 et 6%).

 

La récupération de TVA fait simplement référence au fait que lorsque vous allez acheter un bien neuf dans une résidence services (EHPAD, Résidence Séniors, Résidence Etudiante, Résidence de tourisme ou résidence de tourisme d’affaires) vous allez pouvoir sous certaines conditions bénéficiez du remboursement de la TVA (environ 20%) sur le prix d’acquisition.

 

Pour pouvoir prétendre à la récupération de TVA il y a plusieurs conditions à respecter :

 

- Le logement doit être neuf. Cela englobe les logements en cours de construction ou construit depuis moins de 5 ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire.

 

- Le logement doit être situé dans une résidence service. Pour être considéré comme une résidence services, la résidence doit proposer au moins trois services hôteliers de la liste suivante : Accueil de la clientèle, fourniture du linge, petit-déjeuner, nettoyage des locaux.

 

- Le bien immobilier doit être acheté par l’intermédiaire d’une société exploitante. Un bail commercial d’au moins 9 ans doit être signé.

 

- Vous devez conserver le bien au moins 20 ans, ou le revendre à une personne reprenant le bail dans les mêmes conditions que le vôtre (ce qui se passe 99% pour du temps) sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata-temporis.

 

Si vous respectez toutes ces conditions alors vous pouvez effectuer une demande pour récupérer la TVA sur votre bien immobilier.

 

Prenons un exemple :

 

Jean achète une chambre dans une résidence service sénior pour 120 000€ TTC. Il fait un crédit bancaire pour financer son investissement. Il sait par avance que son loyer mensuel HT sera de 400€ soit 4 800€ à l’année, ce qui correspond à une rentabilité de 4,8% (4 800 HT / 100 000 HT)

 

En faisant un crédit sur 20 ans et en empruntant un montant de 120 000€, Jean doit rembourser une mensualité de :

Calculatrice mensualité

Jean rembourse une mensualité de 587€. Voici comment fonctionnera son flux de trésorerie :

tableau recettes et charges

Jean aura un effort d’épargne à fournir de 232€ par mois pour son investissement mais ne paiera pas d’impôts sur ses revenus grâce à l’amortissement de son bien et du mobilier ainsi que ses charges d’exploitation. En revanche si Jean a acheté son bien en juin 2021 il aura reçu en décembre 2021 un virement de 20 000€ de l’administration fiscale car sa TVA lui est remboursée. Ce qui signifie que cela peut lui faire un apport pour financer un projet personnel, rembourser en anticipation l’un de ses prêts ou tout simplement lui permettre de le réinvestir dans des produits de placement rentables comme des OPCI non fiscalisés (Pour plus d’informations, et savoir comment placer votre argent dans des produits rémunérateurs, sécurisés et rentables veuillez-vous référer à la partie placement)

 

Dans notre exemple Jean a fait le choix d’emprunter 120 000€ à la banque et conserver les 20 000€ de TVA lorsqu’il les récupère. Il faut savoir que le remboursement de la TVA intervient généralement 3 à 6 mois après votre demande de remboursement. Voyons maintenant ce qui se serait passé si Jean avait décidé de rembourser une partie de son crédit avec ces 20 000€ pour réduire ses mensualités de crédit :

 

L’emprunt ne porterait alors que sur 100 000€ et non 120 000€ :

Calculatrice mensualités

Ses mensualités seraient donc de 489€ au lieu de 587€ reprenons donc notre tableau :

tableau recettes et charges

Nous voyons ainsi qu’en allouant le remboursement de la TVA à son crédit, Jean a diminué de 98€ par mois son effort d’épargne. Cette stratégie peut être adaptée pour les personnes souhaitant limiter l’effort d’épargne mensuel.


Dans une autre hypothèse nous pouvons égalons supposer que les 20 000€ de TVA seront conservés sur un compte à part et serviront à financer l’effort d’épargne de Jean pendant un peu plus de 7 ans. En effet

 

20 000€ / 232€ = 86,20 mois

86,20 / 12 mois = 7,18 ans

 

La récupération de TVA peut être un excellent moyen pour ne pas fournir d’effort d’épargne pendant plusieurs années.

 

La TVA se récupère-t-elle systématiquement ?

 

Non. Dans certains programmes les promoteurs ‘’ portent la TVA ‘’. Cela signifie que vous achetez le bien Hors Taxes et donc n’effectuez un crédit que sur le prix hors taxes et le promoteur paye la TVA à l’Etat avant de se la faire rembourser quelques mois après. Le désavantage est évidemment que vous ne récupérez pas la TVA et qu’en fonction de votre profil financier et d’investisseur vous passez à côté d’un apport de liquidité important, en revanche si vous avez des revenus moyens et que vous êtes déjà endetté cela peut vous permettre d’obtenir plus facilement des accords de prêts car la banque vous prêtera moins et prendra donc moins de risques.

 

Il arrive également régulièrement que les banques financent les investissements en résidence services avec deux crédits bien distincts, un crédit immobilier classique sur 15, 20 ou 25 ans et un second crédit appelé ‘’ crédit de TVA ‘’ ne portant que sur le montant de la TVA. L’idée étant que vous remboursiez la TVA, et donc votre crédit de TVA à la banque, dès que l’administration fiscale vous a reversé la TVA. Cela leur permet de s’assurer que vous n’allez pas dépenser l’argent récupéré de la TVA pour partir en vacances ou, vous achetez une voiture de sport et ainsi ne plus pouvoir rembourser votre crédit immobilier en cas d’imprévu.

 

Si vous souhaitez vraiment pouvoir récupérer la TVA et en disposer librement, je vous invite à vous tourner vers votre propre banque et prendre le temps de lui expliquer ce que compter faire des fonds une fois récupérés. Si vous avez une relation de confiance avec votre banque et que vous vous engagez à les placer sur des produits sécurisés ou tout simplement de les conserver pour ne pas avoir d’effort d’épargne pendant plusieurs années la banque pourrait accepter de vous octroyer un seul crédit global. Cela dépend principalement de votre situation financière (endettement, épargne, revenus,) et également de la politique de la banque.

 

Si investir dans des résidences services vous intéresse et correspond à votre projet de vous constituer un capital immobilier important de manière sécurisé ou encore de préparer votre retraite avec des revenus complémentaires vous pouvez me contacter par mail ou téléphone Après avoir réalisé votre étude patrimoniale, je pourrai vous orienter vers les solutions les plus adaptées à votre situation.

 

Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?

 

Si vous revendez votre bien et que le bail commercial n’est pas reconduit, vous devriez rembourser la TVA au prorata temporis des années écoulées. Par exemple si vous avez récupéré 20 000€ de TVA et que vous vendez votre bien sans que l’acheteur ne reprenne le bail commercial, au bout de 10 ans vous devrez rembourser 50% soit 10 000€ à l’Etat. Si la même situation se produit au bout de 15 ans ce sera 25% de la somme à rembourser soit 5 000€ etc. Jusqu’à 20 ans. Au-delà de 20 ans, la TVA est totalement acquise et ne peut être réclamée par l’Etat.

 

ATTENTION :

 

La TVA n’est due que dans le cas d’une vente où l’acquéreur ne rependrait pas le bail commercial en cours, ou que l’exploitant arrêterait définitivement son activité d’exploitation (cas extrêmement rare).

 

En général lorsque vous revendez votre bien situé dans une résidence service, l’acheteur en face est également un loueur meublé non professionnel et reprend votre bien dans les conditions en cours du bail. L’acheteur est donc, comme vous, assujettis à la TVA et vous n’avez donc aucune obligation de rembourser la TVA au prorata du temps écoulé.

 

Il y a un vrai marché des résidences services de seconde main. En 2020 le délai moyen pour revendre son bien en résidence service était de 7 semaines. Il ne faut donc pas vous inquiétez, si vous achetez en résidence services et que vous récupérer la TVA, vous arriverez facilement à revendre à d’autres acheteurs reprenant le bail en cours et vous n’aurez donc rien à rembourser.

 

Attention avant d’acheter dans des résidences services il y a plusieurs critères à vérifier pour acheter judicieusement et ne pas risquer des moins-values à la revente ou des soucis pouvant survenir pendant la période d’exploitation. Je vous conseille vivement de vous tourner vers un professionnel qui saura vous aiguiller et vous orienter vers les bons prestataires et surtout les bons programmes.

 

Nous avons fait le tour des caractéristiques principales du statut de loueur meublé non professionnel. Pour rester concis et ne pas rendre cet ouvrage trop complexe, il n’est pas possible de rentrer dans les détails et d’aborder tous les aspects fiscaux de chaque point, mais en lisant ces quelques pages, j’espère que vous aurez compris les avantages et inconvénients des régimes et leurs différences majeures.

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