Comment fixer et optimiser le prix de vos loyers et booster votre rentabilité ?

Le juste prix ?


Vous êtes vous déjà demandé si le prix de vos loyers était correctement fixé ?


Que vous soyez propriétaire d'un appartement ou d'une maison, que vous louiez votre bien à l'année ou en location courte durée, ou encore en nu ou en meublée, une question reste la même : Comment fixer le loyer de votre bien ?


Tout d'abord il est important de rappeler une notion économique simple et pourtant qui régit l'intégralité de notre monde : Le juste prix est là ou se rencontre offre et demande !


Il n'existe pas de '' vrai '' ou de '' juste '' prix quand il s'agit d'immobilier. La preuve la plus flagrante est un studio situé en plein milieu de la Creuse et un studio situé dans le XVIème arrondissement de Paris. La superficie et la qualité du logement est la même mais son prix peut être trente fois plus important. Pourquoi ? Tout simplement car les prix sont fixés en fonction de la demande et le prix que cette dernière est prête à mettre. Il est évident qu'un studio situé à coté de Limoge (Décidément la Creuse en prend pour son grade) ne pourra jamais se louer 1 200€ par mois pour la simple et bonne raison qu'il y a à la location des centaines d'autres bien 5 à 6 fois moins chère. Les prix des loyers dépendent en grande partie de la disponibilité de l'offre, et la disponibilité de l'offre dépend quant à elle en grande partie de la demande en terme de logements autour d'un point donné. Il est évident que la rareté conduit à la hausse naturelle des prix. C'est ce qui explique l'essor du prix de l'immobilier à Paris, mais aussi sur la côte d'azur et autour du bassin genevois. Il y a trop de demande par rapport à l'offre.


Ceci dit, je vais aujourd'hui vous expliquer comment exploiter le potentiel maximum de votre logement indépendamment de l'endroit ou il est situé.


La méthode que je vais vous donner est universelle et je l'utilise depuis plusieurs années et elle à porté ses fruits dès ma première acquisition immobilière.









Une technique simple et tellement efficace


Lorsque vous allez mettre en location un bien ou que vous souhaitez acheter un bien et estimer son futur loyer pour calculer votre rentabilité deux options s'offre à vous.


- Soit vous l'estimer vous même en fonction de votre ressentit


- Soit vous le faite estimer par une agence immobilière


Dans un cas comme dans l'autre il y a fort à parié que votre loyer soit énormément sous-coté par rapport à son potentiel maximum.


La méthode est assez simple et répond au principe de base de l'économie.


Pour connaitre le juste prix d'un bien, vous devez interroger la demande !


Absolument personne ne peut vous dire à quel prix vous devez ou pouvez louer votre bien, seul un ensemble d'acteur économique peuvent vous apporter une réponse.


Dans cette méthode je vais vous apprendre à interroger la demande, et vous pouvez utiliser cette technique dans pleins d'autres contextes.


Merci LeBonCoin !


Si vous allez acheter un bien, ou que vous venez d'acquérir un bien et que vous vous apprêtez à le mettre en location suivez bien cette méthode


1) Récupérer des photos d'un bien ressemblant ou du même standing


Rendez vous sur Leboncoin et dans faite une recherche sur un bien similaire au vôtre dans une région éloignée.


Si vous êtes, ou allez être, propriétaire d'un T2 de 40m2 à Besançon alors chercher sur Leboncoin '' T2 40m2 à Rouen ''


Et essayer de repérer une annonce ou le bien ressemble au vôtre ou du moins à le même standing. C'est à dire qu'il doit se valoir en terme de qualité, de fraicheur et d'équipement pour que la méthode fonctionne. Une fois que vous avez repéré un bien quasi similaire, cliquez sur les photos et à l'aide d'un clic droit faites '' Enregistrez l'image sous ''.


2) Créer une annonce fictive (mais pas trop)


Maintenant vous allez vous rendez sur votre compte Leboncoin et vous allez déposer une annonce. Vous allez rédiger votre annonce exactement comme vous le feriez si vous mettiez réellement en location votre bien.


C'est à dire que le titre, la description ,la superficie, et l'emplacement géographique doit correspondre. Vous l'aurez compris, vous allez simplement mettre les photos que vous venez d'enregistrer car vous n'avez probablement pas encore de photos de votre bien si vous n'êtes pas propriétaire, ou alors vous êtes en train de réaliser des travaux et vous ne pouvez donc pas avoir de photos du bien rénové.


3) Mettre un prix extrêmement élevé


Ca y est, votre annonce est terminée, vous devez maintenant choisir le prix. Je vous conseil de mettre un prix supérieur de 50% à 70% de ce que vous aviez imaginé. C'est à dire que vous comptiez mettre votre bien en location pour 500€ par mois, mettez votre prix à hauteur de 750€ / 820€ environ.


Vous validez l'annonce.


! Attention, pour que la technique fonctionne votre annonce doit être correctement rédigée et surtout être vendeuse et extrêmement complète !


4) Attendre les appels


Maintenant que votre annonce est en ligne, vous devez la laisser entre trois et quatre jours. Durant cette période vous devriez recevoir des appels. Si à l'issue de la période vous n'avez reçus aucun appel, alors baisser le prix du logement par tranches. C'est à dire que si vous aviez mis votre bien à 820€ alors réuploadez l'annonce avec un prix, cette fois ci à 750€. Si vous n'avez toujours pas d'appels au bout de quelques jours alors baissez encore le prix à 690€ par exemple, et ce jusqu'à ce que vous receviez des appels.


Lorsque vous allez recevoir cinq, six, sept appels, dites tout de suite aux personnes qui vous contacte que le logement à déjà été réservé par quelqu'un pour ne pas leur faire de faux espoir et ne pas leur faire perdre de temps.

La bonne nouvelle c'est que dès que vous commencez à être contacté c'est que votre annonce à fait mouche et que la demande commence à se manifester.


5) Evaluer le profil des personnes qui vous contacte


Lorsque les personnes vont vous appelez, expliquer leur que le logement à déjà été réservé mais que vous ne manquez pas de revenir vers eux si il se libère. Essayez au maximum d'entrer en communication avec eux pour les faire parler et connaitre leur situation. Dans un premier temps essayer de voir si c'est un profil sérieux et ensuite ce qui les conduit à vous contacter. Est-ce car leur travail est proche ? Car le cadre de vie autour de l'appartement leur plait ? Est ce la proximité avec une université ou une école primaire ? En bref, apprenez au fur et à mesure des appels à mieux comprendre la demande.


Une fois que vous aurez saisis ce qui pousse les gens à vous contacter malgré le prix élevé de votre logement vous connaitrez ses atouts et vous pourrez les mettre en avant lorsque vous rédigerez votre vraie annonce.


6) Vous connaitrez enfin le prix maximum de votre logement


Si à la lecture de ces lignes vous êtes dubitatif concernant la pertinence de cette méthode, je vous invite à la tester par vous même et vous allez être surpris.


La première fois que j'ai testée cette méthode il s'agissait d'un T3 dans un immeuble que je venais d'acquérir. je l'avais, à l'époque, fait estimer par une agence immobilière qui m'avait estimé une fourchette entre 550€ et 570€ de loyer. En appliquant ma méthode, cela fait maintenant deux ans que l'appartement est loué 790€ par mois. Soit 240€ de plus que prévus et cela améliore grandement la rentabilité de mon opération.


J'ai récemment encore utilisée cette technique sur un appartement au bord de mer près de Nice que j'ai acquis en Mai 2020. Il s'agit d'un T2 de 39m2 que j'ai d'abord tenté de louer 1050€ mais sans aucun résultats. Je l'ai donc baisser à 950€ et très frustré de ne pas avoir d'appels (ou du moins rien de sérieux) j'ai décidé de le baisser à 890€. J'étais un peu déçus de l'avoir louer à ce prix là, jusqu'à ce que j'apprennes que tous les appartements de la résidences (identiques au mien) sont loués entre 650 et 700€ MAXIMUM.


Le jeune couple à qui je l'ai loué bénéficie des APL à hauteur de 300€ par mois et donc n'ont que 300€ chacun à sortir de leur poche pour se loger. Pour vivre avec une magnifique vue sur la méditerranée c'est pas mal !


Cette méthode est incroyable et surtout à utiliser sans limite ! Cela fonctionne aussi très bien pour estimer le prix de vente d'un bien !


Quentin Hagnere













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