Faut-il investir en OPCI ? Et lequel choisir ?


L'investissement en OPCI est-il rentable ? Faut-il placer votre épargne dans un OPCI ? Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont ils de bons produits de placement ? Nous allons aujourd'hui faire le point et vous éclairer pour vous aider à déterminer si vous devez ou non placer vos fonds en OPCI ? Et si oui, comment sélectionné le bon OPCI qui saura répondre à vos objectifs.


A quoi sert un OPCI ?


Un OPCI est un véhicule de placement collectif en immobilier. Cela signifie concrètement que vous allez acheter des parts d'une société qui détient de l'immobilier physique, mais qui détient également des produits financiers comme des actions ou des obligations. Les OPCI sont des sociétés qui ont pour objectif de distribuer des revenus aux épargnants ou actionnaires détenant des parts. C'est un produit de distribution. L'investissement en OPCI s'adresse à des personnes souhaitant dynamiser leur épargne et diversifier leur portefeuille. En détenant de manière indirecte de l'immobilier l'investisseur en OPCI consolide son portefeuille avec une valeur sécuritaire et rentable : la pierre.


à lire également : > Qu'est ce qu'un OPCI ? et comment cela fonctionne t-il ? <


Le marché des OPCI


Le marché des OPCI est beaucoup moins important que celui des SCPI. On dénombre aujourd'hui un total de 20 OPCI contre plus d'une centaine pour les SCPI. Les OPCI sont des produits récents, ils ont été créés en 2005 et ont commencés à récolter des fonds à partir de 2007. Leur objectif premier était de venir concurrencer les SCPI qui sont des produits de placements investis à 100% dans la pierre et qui sont ainsi peu liquide. A contrario, les OPCI ,en investissant une part de leur actif sur des produits financiers, permettent aux investisseurs de vendre leur parts et récupérer leur fonds beaucoup plus rapidement que si les fonds étaient investis dans des SCPI. Un délais de remboursement des parts en OPCI est d'environ 3 semaines lorsque ce délais peut atteindre plusieurs mois pour les SCPI.

L'actifs total collecté en OPCI dépasse les 20 milliards en début d'année 2021 et plus de 200 000m2 de surfaces diverses sont détenus par les OPCI en France.


A noter : L'année 2020 à été une année difficile pour les OPCI à cause de la crise sanitaire et cela se fait ressentir sur les performances. Il est donc conseillé de ne pas tenir compte de cette année toute particulière pour évaluer le rendement d'un OPCI qui doit s'analyser sur du moyen ou long terme. La durée de détention préconisée dans le cas de parts d'OPCI est comprise entre 5 et 10 ans.


Quelles sont les différences entre les OPCI ?


Ce qui distingue les OPCI entre eux, est dans un premier temps leur forme juridique (voir ci-dessous).

La composition et la répartition de l'actif d'un OPCI est également un critère important à prendre en compte, car en fonction du fait que vous recherchiez des produits plus ou moins investis dans la pierre ou les marchés financiers votre choix pourrait se porter sur un OPCI plutôt qu'un autre même si l'AMF donne le tempo sur les répartitions minimum et maximum d'un OPCI.

La sélection du marché immobilier d'investissement est également un critère très important dans votre sélection d'OPCI. Tandis que certains OPCI se concentre majoritairement sur de l'immobilier de bureaux, d'autres jetent leur dévolu sur de l'immobilier commercial ou bien encore sur des résidences services (étudiants, séniors, tourisme d'affaire etc...).

Les performances sont bien évidemment également l'un des quatres piliers qui constituera votre choix lors de votre sélection car l'objectif premier d'un investissement en OPCI est avant tout financier.


Ainsi pour résumer, la sélection du ou des OPCI dans le(s)quel(s) vous allez investir devra être déterminée en fonction de :


  • La structure juridique

  • La composition et la répartition de l'actif

  • Le marché principal investi

  • Les performances


La structure juridique des OPCI :


Les OPCI peuvent avoir deux formes juridiques bien distinctes :


  • Les FPI

  • Les SPPICAV


La différence entre les FPI et les SPPICAV concerne la fiscalité des revenus. Dans le cas des SPPICAV, les revenus distribués sont considérés commes des revenus de valeur mobilières et sont ainsi taxés à la flat-tax de 30% (ou au barème progressif de l'impôt sur le revenu si cela vous est plus favorable) et les plus-values à la vente de vos parts sont également taxées comme des plus-values de cession mobilière au taux de 30%. Les revenus issus des OPCI FPI sont considérés comme des loyers et les plus-values comme des plus-values immobilières. Aujourd'hui , les deux seuls OPCI FPI Silver Génération et LF Cerenicimmo sont investis dans des résidences services qu'ils louent meublés. Ainsi les loyers perçus issue de la partie immobilière sont considérés comme des revenus BIC mais bénéficient également d'un amortissement comptable ce qui permet de percevoir des loyers nets d'impôts (ou faiblement imposés). Les revenus issus de l'actif financier quant à eux, ne peuvent pas être amortis et sont donc taxés au régime du micro-BIC. Les plus-values réalisées au travers des OPCI FPI sont considérées comme des plus-values immobilières et elles bénéficient par conséquent du même abattement pour durée de détention qu'un particulier qui vendrait une résidence secondaire par exemple.


Il est important de noter que les parts d'OPCI peuvent être détenues par le biais de contrats d'assurance-vie ce qui rend la fiscalité (et particulièrement des SPPICAV) beaucoup plus douce. En effet, en détenant des parts d'OPCI par le biais de contrat d'assurance-vie, c'est la fiscalité de cette dernière qui prime.


La composition et la répartition de l'actif d'un OPCI


La répartition entre la poche immobilière, la poche financière, et les liquidités qu'un OPCI est contraint de conserver, varie selon les différentes sociétés de gestion. L'AMF régule cependant la tendence générale en imposant une répartition à minima de 60% d'actifs immobiliers, 30% de d'actifs financiers et 10% de liquidités.


Le marché principal investi d'un OPCI


Certains OPCI comme Altixia Reim investissent dans de l'immobilier hôtelier mais également dans des murs de commerces et centre commerciaux. D'autres OPCI comme Silver Génération investissent dans les résidences services séniors. Les stratégie d'investissements divergent selon les OPCI et le rendement moyen sur le long terme est le meilleur indicateur pour évaluer la pertinence d'une stratégie plutôt qu'une autre.


Les performances d'un OPCI


Pour retrouver la liste complète des OPCI et l'historique de leur performances vous pouvez vous rendre à l'adresse suivante : https://www.primaliance.com/opci-grand-public


Le rendement moyen escompté pour un OPCI est compris entre 4% et 6% et moyenne. Si vous détenez les parts par le biais de contrat d'assurance vie, ce rendement sera minoré par les frais de gestion prélevés par votre banque ou la compagnie d'assurance.


Quel OPCI choisir ?


Investir en direct (hors assurance-vie) :


Si vous décidez d'investir dans un OPCI en direct il est fortement conseillé d'investir dans l'un des deux OPCI FPI pour éviter de payer 30% d'impôts sur vos gains et sur vos plus-values. Ainsi votre choix peut se porter sur deuyx candidats entre LF Cerenicimmo et A plus finance Silver Génération. Le rendement moyen constaté chez LF Cerenicimo est plus important que pour l'OPCI Silver Génération mais les frais d'entrée de cer dernier sont extrêmement élevés et cela vous obligera ainsi à conserver vos parts sur une durée longue pour absorber leur coût. De plus, l'OPCI LF Cerenicimmo est investi dans plusieurs types de résidences dont des résidences de tourismes, ce qui est aujourd'hui considéré comme un secteur dangereux après les différentes vagues successives du COVID 19 qui ont fragilisés les exploitants du secteur.


Nous vous conseillons ainsi de placer vos fonds en direct dans l'OPCI Silver Génération qui est investit uniquement sur un marché extrêmement porteur : La résidence services séniors

Les loyers issus de l'OPCI Silver Génération sont totallement nets d'impôts grâce à l'amortissement et la partie portant sur les revenus financiers est minime. L'OPCI est gérée par la société de gestion A Plus Finance qui à su démontrer à de nombreuses reprises sont sérieux et son proféssionalisme


Investissement par le biais d'un contrat d''assurance-vie :


En investissant dans des OPCI par le biais d'un contrat d'assurance vie c'est la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie qui prime ainsi, la fiscalité désavantageuse des SPPICAV s'estompe et cela vous permet d'agrandir votre sélection sans laisser 30% de vos gains à l'administration fiscale. Ainsi nous vous conseillons d'opter pour l'OPCI qui à une stratégie correspondante à votre profil. Pour donner un nom, l'OPCI créé en 2020 Altixia Reim semble avoir une stratégie payante et un très bon taux de rendement. A surveiller !




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