Les régimes d'imposition des revenus fonciers en location nue


Alors que l'offre de logements meublés explose dans les grandes villes de France, qu'en est-il de la location nue ? La fiscalité des appartements meublés est-elle vraiment plus intéressante que ceux loués nus ? Faisons le point sur les deux régimes d'imposition possible en location nue !


Voir également le dossier dédié à la location nue > https://www.hagnere-patrimoine.fr/location-nue <


Comment définir un logement nu ?

La location nue fait référence à tous les types de logements donnés en location nue. C’est-à-dire un bien immobilier loué sans aucun meuble ni équipement autre que les équipements nécessaires à la prise d’usage du logement. Il peut s’agir de logements d’habitation, de locaux commerciaux voir de terrains.


Dans le cadre d’une location nue sur un appartement, les seuls équipements présents seront les sanitaires, une salle de bain et des éléments de cuisines par exemple. La location nue vient en opposition à la location meublée puisqu’elle ne permet pas au locataire de vivre dans le logement sans apport extérieur de meubles.


Principe fiscal


Les revenus issus des locations nues sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont à indiquer dans la catégorie des revenus fonciers de la déclaration de revenus (formulaire n°2042)


(Si vous êtes au régime réel il faudra compléter le formulaire 2042 avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE dans certains cas)

La location nue est régie par deux régimes bien distincts :

  • Le régime du microfoncier

  • Le régime réel d’imposition

Le régime du microfoncier est le plus simple à comprendre et également le régime qui s’applique de plein droit. C’est-à-dire le régime automatique si vous ne précisez pas que vous souhaitez opter pour le régime réel lorsque vous faites votre déclaration d’impôts.


Le régime du micro foncier (Option 01)


Le régime du micro foncier est un régime simplifié d’imposition des revenus fonciers. Le principe est très simple. Le contribuable déclare ses revenus fonciers encaissés au cours de l’année civile sur laquelle l’imposition porte (exemple déclaration des revenus 2021 en avril 2022).


Le fisc applique automatiquement un abattement de 30% pour charges et le contribuable obtient ses revenus fonciers imposables.


Exemple : Frédéric déclare avoir encaissé 10 000€ de loyer sur l’année 2021. En le déclarant au micro foncier (case 4BE de la déclaration de revenus n°2042) le fisc retient un forfait de 3 000€ au titre des charges.

Frédéric a donc des revenus fonciers imposables de 7 000€

Dans ce régime, il n’est pas possible de déclarer les charges réelles comme c’est le cas dans le cadre du régime réel.


Cette option est intéressante fiscalement lorsque l’ensemble de vos charges déductibles réelles est inférieur à 30% de vos loyers encaissés.


NB : Il n’est pas possible de repasser au régime du micro foncier moins de 3 ans après une déclaration au régime réel. Prenez donc garde si vous déclarez vos loyers au régime réel, vous devrez le faire pendant au moins trois années consécutives avant de pouvoir repasser au régime du micro foncier.

NB : Ce régime n'est disponible que pour les propriétaires-bailleurs déclarant moins de 15 000€ de revenus fonciers à l'année.


Le régime réel (Option 02)


Le régime réel, est un régime d'imposition ou le contribuable déclare ses charges réelles et obtient ainsi un résultat foncier positif ou négatif. En cas de résultat négatif nous parlons d'un déficit foncier et dans le cas inverse d'un bénéfice foncier.

L'administration fiscale fait la différence entre deux types de charges distinctes :

  • Les charges financières

  • Les charges d'exploitation

Les charges financières (intérêts d'emprunt)

Les charges financières (également appelées intérêts d'emprunt dans la déclaration d'impôts (ligne 250, formulaire n°2044) font partie avec les charges déductibles des deux catégories venant minorer vos revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont déductibles s’ils proviennent d’un ou plusieurs crédits contractés pour un bien mis en location nue en vue de :

  • Son acquisition

  • Sa reconstruction

  • Son agrandissement

  • Sa conservation

  • Sa réparation

  • Son amélioration

Les biens concernés doivent procurer des revenus fonciers actuels ou futurs. Par exemple il est tout à fait possible de déclarer vos intérêts d’emprunt comme une ‘charge déductible’ même si le crédit est affecté à un logement qui n’est pas encore loué mais le sera par la suite, même si ce n’est pas avant plusieurs années. C’est notamment le cas pour les crédits souscrits pour des biens en cours de construction et qui ne seront pas livrés avant plusieurs années, les intérêts payés sont déductibles sur l’année où ils sont payés.


Lorsque l’on parle d’intérêts d’emprunt au sens d’une charge fiscale déductible (ligne 250) nous ne parlons pas uniquement des intérêts payés sur un crédit.


Voici ce que comprennent les intérêts d’emprunt au sens fiscal du terme :


  • Intérêts d’emprunt du crédit en cours affectés au(x) bien(s) en location nue

  • Primes d’assurance du crédit en cours affecté au(x) bien(s) en location nue (exemple l’assurance du prêt payée chaque mois sur vos échéances de prêt)

  • Frais de constitution d’un dossier bancaire

  • Frais de garantie (Hypothèque, Privilège de prêteur de deniers)

  • Honoraires de notaire TTC liés à un acte de garantie

  • Sommes versées à un organisme de cautionnement (à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit)

  • Frais de main levée d’hypothèque

NB : En cas de résiliation anticipée d’un emprunt, les frais inhérents au remboursement ne sont pas déductibles sauf si la résiliation est motivée par la souscription d’un prêt substitutif entrainant la baisse des intérêts restant dus

Les intérêts d’emprunt au sens fiscal du terme récurrents sont principalement les intérêts et l’assurance du prêt et les autres sont des charges ponctuelles survenant à la souscription du prêt. Ce qui donne généralement un montant important d’intérêts déductibles la première année et moins les années suivantes.

Les charges d'exploitation (Frais et charges)

Les charges déductibles correspondent à un ensemble de charges payées au cours d’une année civile. Pour être déductibles des revenus fonciers elles doivent répondre à un certain nombre de règles :


  • La dépense doit se rapporter obligatoirement à un bien procurant à un revenu foncier, c’est-à-dire faisant l’objet d’un contrat de location soit actuellement soit à venir.

  • La dépense doit être payée au cours de l’année civile pour laquelle vous faites la déclaration pour être considérée comme déductible des revenus de cette même année.

  • La dépense doit être justifiable auprès de l’administration fiscale. Il est donc conseiller de conserver tous les justificatifs de paiement. (Ticket de caisse, facture etc.)

Voici la liste des charges déductibles de vos revenus fonciers :


  • Les dépenses d’entretien, d’amélioration et de réparation : Il s’agit de l’ensemble des charges contribuant à améliorer le logement, le réparer ou l’entretenir. Entendez par là, absolument tous les travaux sauf ceux visant à construire, reconstruire ou agrandir la structure de l’immeuble ou du bien en lui-même.

NB : Pour les locaux destinés à un usage professionnel ou commercial, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles à l’exception de celles destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante.


  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires : Il s’agit des charges que le propriétaire a supporté et dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire.

  • Les provisions pour charges de copropriétés : Chaque propriétaire possédant un bien en copropriété doit déduire les charges payées sur l’année qu’il déclare et réintégrer les charges non déductibles de l’année passée

  • Les impôts et taxes inhérentes au logement : Il s’agit principalement de la taxe foncière, mais cela englobe également des taxes comme la taxe d’équipement, des éventuelles taxes sur les bureaux etc.

NB : Les impôts payés par le locataire comme la taxe sur les ordures ménagères et la taxe d’habitation ne sont pas déductibles.


Les cotisations d’assurance : Toutes les cotisations d’assurance liées à vos biens immobiliers sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers (ligne 223 du formulaire n°2044). Cela concerne aussi bien :


  • L’assurance du bien (Assurance PNO – Propriétaire Non Occupant)

  • L’assurance loyer impayé

  • L’assurance contre la vacance locative

  • Les charges de gestion : Vous pouvez déduire de vos loyers, au titre des charges déductibles les frais d’agence immobilière mais également les frais de gardiennage ou de conciergerie qui concernent le logement loué. Vous pouvez également déduire de vos loyers les honoraires de professionnels comme des avocats, notaire ou huissier en cas de procédure pour régler des différends.

  • Frais administratif : Le FISC autorise la déduction de 20€ par an et par bien, pour tous les petits frais administratifs.

Il est important de noter que cette liste n’est pas exhaustive et que le code général des impôts prévoit que ‘’ Toutes les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu ‘’ sont également concernées.

Voir également le dossier dédié à la location nue > https://www.hagnere-patrimoine.fr/location-nue <