Meilleur placement en nom propre : OPCI Silver Génération


L'OPCI Silver Génération est un OPCI FPI investissant dans un secteur de l'économie réelle et solidaire : Les résidences services séniors. L'OPCI Silver Génération se démarque des autres OPCI de par sa fiscalité extrêmement attractive : 0% d'impôts sur 98,5% des revenus. Grâce à sa forme juridique et son statut de loueur meublé non professionnel, les revenus que vous percevez sortent de votre revenu imposable et ne vous génèrent pas d'impôts. C'est un outil de placement idéal pour les investisseurs Français et étrangers ! Avec un taux à 4,16% nets d'impôts l'OPCI à de quoi séduire !


Fonctionnement de l'OPCI


Pour tout savoir sur les OPCI vous pouvez vous référez à l'article : Qu'est ce qu'un OPCI ? Et comment cela fonctionne ?


L'OPCI Silver Génération est un OPCI qui peut-être détenu par le biais de contrats d'assurance-vie mais son véritable intérêt réside dans le fait d'être détenu en direct. En effet, cet OPCI de la société A plus finance, créé en 2016 investit dans les murs de résidences services séniors non médicalisées et s'occupe de meubler les différents appartements pour faire profiter à ses investisseurs du statut de loueur meublé non professionnel. Indépendament des nombreux avantages procurés par le statut du LMNP, le marché visé de la résidence service séniors est en pleine expansion et répond à des besoins réels et actuels.


Comme les OPCI sont des produits réglementés et ne peuvent avoir un actif composé à 100% d'immobilier, l'OPCI Silver Génération à également une partie de son actif sous la forme d'une poche financière gérée de manière discrétionnaire par des sociétés de gestion sélectionnées par l'OPCI pour aller chercher des rendements importants. L'OPCI à également une partie de son actif en liquidités pour permettre le remboursement des parts des investisseurs dans un délais de deux mois maximum.


L'OPCI Silver Génération à un objectif global de performance de 4,16%/an nette de fiscalité. Cela signifie qu'en ayant un actif net de 100 000€ investis dans le fond vos gains annuels nets de fiscalité s'éleveraient à 4 160€.


Le marché des résidence service séniors


En 2035 il y aura 58% de séniors en plus qu'aujourd'hui annonce l'INSEE ! Cela représente un total de 9,5 milions de personnes agées qu'il faudrat loger d'ici une quinzaine d'années.


Aujourd'hui, 74% des séniors estiment que leur logement actuel ne leur conviendra plus lorsqu'ils seront agés (source TNS-Sofres/2013) et 20% des séniors expriment leur souhait d'habiter dans une résidence service adaptée à leurs besoins.


L'OPCI Silver Génération anticipe aujourd'hui les besoins futurs de demain en apportant d'ors et déjà une réponse à cette génération en proposant :


  • Des immeubles apportant confort et sécurité

  • Une offre concrète en termes d'accueil, de services, d'habitat et d'assistance à la personne

  • Des immeubles permettant aux séniors de conserver leur autonomie en profitant de services à la carte, dans un cadre convivial et sécurisé

La France accuse aujourd'hui un retard important en matière d'offre de logements adaptés à une population qui ne fera que croître dans les années à venir. L'immobilier de ces résidences services est un marché d'avenir dans lequel il convient d'investir sans plus tarder


Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel


Le statut de loueur meublé non professionnel vous permet de bénéficier, contrairement à la location nue, d'un amortissement comptable de vos biens, correspondant à la dépréciation théorique de leur valeur chaque année. Ainsi un bien d'une valeur de 100 000€ amortit sur 25 ans correspondrat à un amortissement de 4 000€ par an.


Ainsi si vous percevez 4 000€ de loyers par le biais de cet appartement et que vous êtes dans le cadre d'un bail meublé, alors les loyers seront gommés par l'amortissement qui est une charge comptable fictive ne correspondant pas à une sortie de trésorerie réelle. En d'autres termes cela vous permet de percevoir des loyers non fiscalisés !


Dans le cadre de l'acquisition de parts de l'OPCI Silver Génération ce statut de loueur meublé non professionnel s'applique directement aux loyers que vous allez percevoir. Pour les déclarations d'impôts aucun souci, le service comptabilité de l'OPCI vous enverra chaque année un rapport complet en vous indiquant ce que vous devez reporter dans votre déclaration d'impôts.


Les baux commerciaux des résidences services


L'OPCI Silver Génération achète des murs de résidences services, meuble les différents appartements et mets ensuite la résidence services en exploitation auprès d'un exploitant professionnel (Les sénioriales, Ovelia, Domytis etc...) Etant donné que le bail commercial concerne une résidence service assurant des services parahôtelier, il est convenu que légalement l'exploitant verse des loyers à l'OPCI pour l'ensemble des logements qu'ils soient loués ou non. Cela fonctionne exactement de la même manière que si vous achetiez à titre personnel un logement en résidence service. Votre loyer serait garanti et indéxer sur l'inflation pour une durée allant de 9 à 18 ans reconductibles.


Grâce à ces baux commerciaux, l'OPCI assure une trésorerie conséquente et obligatoire ce qui vous garantit une distribution de loyer totalement calculée et régulière.


Le marché d'investissement et la composition juridique de ses investissements, en fait l'un des produits les plus sûrs de tout le marché Français ! En effet, en détenant de la pierre (qui prend de la valeur chaque année) et en étant commercialement engagé par le biais de baux commerciaux, placer ses fonds dans l'OPCI Silver Génération s'apparente à un investissement 100% sécurisé ! Il n'est pas possible de dire légalement que le capital est garanti, mais l'OPCI est aujourd'hui les des produits les plus sûrs du marché et l'un des produits les moins volatiles et pourtant très liquide !


La composition et la fiscalité des revenus de l'OPCI


L'OPCI Silver Génération est un OPCI FPI. Cela signifie que ses revenus sont décomposés en trois catégories distinctes :


  • Les revenus fonciers

  • Les revenus mobiliers

  • Les plus-values

Il est important de comprendre que dans les revenus mensuels que vous aurez il y aura 98,5% des revenus qui proviendront de revenus fonciers (donc non fiscalisés) et environ 1,5% qui proviendront de revenus mobiliers (donc fiscalisés).


L'objectif de distribution de l'OPCI est de 3,46% / an de distribution de loyers et l'objectif de revalorisation de la part est de 0.7% / an soit un total de 4.16%


Les revenus fonciers :


Les revenus fonciers constituent la très grande majorité des revenus totaux de l'OPCI Silver Génération. Etant donné que l'OPCI loue des appartements meublés, le très avantageux statut LMNP s'applique au(x) détenteur(s) de parts et garantit ainsi une fiscalité nulle. Grâce aux investissements permanent de l'OPCI, il y a toujours de nouveaux bien à amortir garantissant des loyers net d'impôts de manière infinie dans le temps.


Les revenus mobiliers :


Comme tous les OPCI, l'OPCI Silver Génération à pour obligations de détenir une part de son actif sous forme d'actions, obligations etc... Cela signifie que les revenus issus de cette poche financière ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais bel et bien comme des revenus mobiliers. AInsi l'infime partie (1,5%) des revenus générés par cette poche ne pourront être amortis et seront soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.


Les plus-values :


Lorsque vous allez acheter vos parts, vous allez investir une certaine somme d'argent. Au bout de quelques années vous les revendrez plus chers grâce à la revalorisation annuelle de vos parts et vous réaliserez alors une plus-value qui sera considérée comme une plus-value immobilière par l'administration fiscale. Si vous détenez vos parts depuis moins de 5 ans, votre plus-value sera taxée comme une plus-value immobilière classique. En revanche si vous détenez vos parts depuis plus de 5 ans, alors vous bénéficierez de la majoration du prix d'acquisition de 22,5% pour frais d'acquisition et forfait de travaux. En d'autres terme, votre plus-value ne sera pas fiscalisée elle non plus !


Les frais de l'OPCI et la durée de détention des parts


Il n'y a aucune durée minimum ou maximum de détention de vos parts dans l'OPCI. Vous êtes libre de revendre vos parts dès que vous le souhaitez ! Vos parts vous seront remboursées dans un délais maximum de 2 mois mais ce délais est d'en moyenne trois semaines.


L'OPCI est totalement transparent sur ses frais et ces derniers vous sont annoncés avant votre souscription. Les frais les plus importants concerne la souscription des parts car ils sont de 8,8% et sont décomposés de la sorte :


  • 6% de frais non acquis au fond

  • 2,8% acquis au fond

Les frais de gestion courante sont ensuite directement prélevés par le fond et lorsque les objectif de performances de 4,16% nets d'impôts vous sont communiqués il s'agit de performance nette, c'est à dire après que l'OPCI se soit rémunéré.


Il n'y a aucun frais de surperformance. Cela signifie que lorsque l'OPCI distribue plus de revenus et loyers qu'à son habitude, aucun frais complémentaire ne vous sont prélevés.


Il n'y a également aucun frais de sortie lors du rachat de vos parts.


Exemple d'un investissement pour 100 000€ placés sur 8 ans


Si vous placer 100 000€ dans l'OPCI Silver Génération voici les coûts et les gains escomptés :


Somme investie -100 000€ :


Loyers annuels nets d'impôts : 3 460€ / an (ou 287,90€ / mois) = 3,46%

Revalorisation de la part : 700€ / an = 0,7 %

Gains annuels totaux = 4 160€ = 4,16%


Bilan sur 8 ans :


Loyers annuels nets d'impôts distribués : 27 680€

Prix de revente des parts : 105 739€

- frais de souscriptions = 96 939€


Gains totaux (hors inflation et sur-performances) en 8 ans = 24 619€


Soit un gain équivalent à 24,61% de la somme placée sur 8 ans !


L'OPCI et les étrangers / frontaliers


L'OPCI silver génération est un produit qui s'adapte parfaitement pour les résidents fiscaux Français mais également étrangers. En effet, étant donné que les loyers sont perçus en France mais que le résultat net grâce à l''amortissement correspond à un montant nul et égal à 0€ alors il n'y a aucune fiscalité qui s'applique dans le pays de résidence fiscale de l'investisseur.

De nombreux clients Français, Suisse, Belge, Espagnols ou encore Américain ont investi dans cet OPCI ! Ferez-vous également partie des investisseurs contribuant au développement du fond ?




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