Qu'est ce qu'un OPCI ? Et comment cela fonctionne t-il ?


 

Les OPCI sont des véhicules gérés par une société de gestion agrée par l'AMF (autorité des marchés financiers). La société de gestion utilise ainsi les fonds des actionnaires pour acquérir de l'immobilier mais également des actifs financiers. L'OPCI redistribue ensuite tous les trimestres (en moyenne) les loyers perçus ainsi que les gains financiers. Cela permet aux actionnaires de percevoir des revenus complémentaires réguliers, l'OPCI est donc un produit de distribution.


La composition d'un OPCI



Les OPCI sont composés d'immobilier, d'actifs financiers et d'une poche de liquidité.

Leur composition est réglementée de la sorte :

- Actifs immobiliers : Entre 60% et 90% de l'actif de l'OPCI

- Actifs financiers (OPCVM et autres produits financiers) : Jusqu'à 30%

- Trésorerie disponible immédiatement : 10% au minimum de l'actif total


Les deux types d'OPCI :


Il existe deux types distincts d'OPCI :

- FPI (Fonds de Placement Immobilier)

- SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)

FPI : Les Fonds de Placements Immobilier ont pour vocation d'orienter leur investissement vers le


secteur de l'immobilier et d'investir éventuellement dans des valeurs mobilières comme des actions, obligations ou encore des OPCVM. Il est important de noter que majoritairement les revenus issus de ce types d'OPCI proviendront des revenus fonciers

SPPICAV : Les SPPICAV sont des sociétés anonymes disposant d'une personnalité morale. La structure de ces OPCI s'inspire de celle des SICAV. La composition de ces OPCI est au moins constituée à 51% d'immeubles et parts de sociétés non cotées.


La fiscalité des OPCI


La fiscalité des revenus provenant des OPCI diffère en fonction de leur statut.

FPI : Les revenus provenant des FPI sont majoritairement imposés comme des revenus fonciers nus ou meublés en fonction du support d'investissement selectionné par l''OPCI. Il est possible de les déclarer au régime réel tout comme au régime du microfoncier pour la location nue ou encore au régime réel ou au micro-BIC pour la location meublée.

Les plus-value réalisées sont quant à elles imposables selon le régime des plus-values immobilières.

SPPICAV : Les revenus provenant des SPPICAV sont majoritairement issus de performances réalisées sur les marchés financiers et sont donc imposés comme des dividendes et les plus-value sont imposées comme des plus-value de valeur mobilière.


Les parts d'OPCI peuvent être souscrites en direct ou par le biais de contrats d'assurance-vie pour bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse dans certains cas.


Pourquoi investir dans des OPCI ?


Les OPCI sont des véhicules d'investissement vous permettant d'obtenir des rendements annuels supérieurs aux produits bancaires traditionnels. Dans la majorité des cas, les personne investissant dans des OPCI sont à la recherche d'un produit de distribution pour percevoir des revenus complémentaires réguliers.


Le rendement annuel de l'OPCI ainsi que la revalorisation de la part sont les deux principaux outils de performance convoités par l'investisseur.


L'OPCI dispose d'une poche de liquidités rendant ainsi le remboursement des parts rapide ce qui lui confère un avantage par rapport aux SCPI ou les délais de remboursement peuvent parfois prendre plusieurs mois.


A noter que les OPCI ont des obligations distributives. Cela signifie que les SPPICAV doive


nt distribuer aux actionnaires au moins 85% des revenus locatifs et financiers et au moins 50% des plus-values de cession d'actifs.

Les FPI quant à eux sont tenus de distribuer aux épargnants au mois 85% de revenus locatifs perçus au cours d'une année et à minima 875% des plus-values de cession.


Comment sélectionner un OPCI ?


Il existe aujourd'hui en France 20 OPCI et 14 sociétés de gestion d'OPCI pour une collecte totale de 1,9 miliard. Ainsi il n'est pas toujours simple de faire son choix parmis ce qui vous est proposé sur le marché.


Pour sélectionner un OPCI vous devez d'abord vous demander si vous préférez inv


estir dans un FPI ou une SPPICAV en fonction de votre profil investisseur mais également votre fiscalité. Par la suite vous devez sélectionner un OPCI qui correspond à votre philosophie et qui à les meilleures performances.


Il est important de noter qu'il existe aujourd'hui un OPCI vous permettant de percevoir des loyers non-fiscalisés par le biais du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).


Les frais d'un OPCI :


lorsque vous acheter des parts d'un OPCI vous avez alors potentiellement:


  • Des frais d'entrée (de 0% à + de 10%)

  • Des frais de gestion courante

  • Des frais de sortie

Chaque OPCI à sa propre politique concernant ses frais. Il convient de bien se renseigner avant de souscrire à un OPCI sur les frais qui peuvent représenter plusieurs mois, voir années de rendements.





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