Optimisation IFI 2026 : toutes les stratégies légales pour réduire votre impôt sur la fortune immobilière

1. Qu'est-ce que l'IFI et qui est concerné en 2026 ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été créé par la loi de finances pour 2018, en remplacement de l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Contrairement à l'ISF qui taxait l'ensemble du patrimoine net, l'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers nets : immeubles, terrains, parts de SCI, SCPI, OPCI et tout droit réel immobilier. Les actifs financiers — actions, obligations, assurance-vie, PEA, liquidités — sont exclus de son champ.

En 2024 (derniers chiffres publiés), environ 186 000 foyers fiscaux étaient redevables de l'IFI en France, pour un produit fiscal total de 2,2 milliards d'euros. Ce chiffre progresse chaque année, la hausse des prix immobiliers faisant franchir le seuil à de nouveaux foyers, notamment dans les métropoles, sur la Côte d'Azur et dans les stations de montagne.

Composition du foyer fiscal IFI

Le foyer fiscal IFI est défini à l'article 964 du CGI. Sa composition diffère parfois de celle du foyer fiscal pour l'impôt sur le revenu :

Une différence importante avec l'impôt sur le revenu : les concubins forment obligatoirement un foyer commun à l'IFI, même s'ils déclarent séparément à l'IR. À l'inverse, un enfant majeur rattaché au foyer IR n'est jamais intégré dans le foyer IFI de ses parents. Les époux ne peuvent être imposés séparément qu'en instance de séparation avec résidence séparée, ou mariés en séparation de biens avec résidences effectives séparées (art. 965 CGI).

2. Barème et calcul de l'IFI 2026

Le barème de l'IFI est fixé à l'article 977 du CGI. Il est inchangé depuis la création de l'IFI en 2018 et s'applique de façon identique en 2026. L'impôt est calculé sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier au 1er janvier.

Tranches et taux progressifs

Exemples de calcul IFI 2026

La décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (art. 977 bis CGI)

Pour atténuer l'effet de seuil, une décote automatique s'applique aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € :

La décote est maximale au seuil (1 250 € pour 1 300 000 €) et s'annule exactement à 1 400 000 €. Pour un patrimoine de 1 350 000 € : IFI brut = 2 850 €, décote = 17 500 − 16 875 = 625 €, IFI net = 2 225 €.

3. L'assiette taxable : ce que vous devez déclarer

L'assiette IFI comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par les membres du foyer fiscal. La valeur retenue est la valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être cédé entre parties consentantes. Il n'existe pas de valeur forfaitaire : chaque redevable doit estimer lui-même ses biens, sous contrôle de l'administration.

Biens imposables en détention directe

• Immeubles bâtis : appartements, maisons, locaux commerciaux, entrepôts
• Immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles non exonérées
• Droits réels immobiliers : usufruit, nue-propriété (selon règles section 6), droit d'usage et d'habitation
• Biens en indivision : chaque indivisaire déclare sa quote-part

Biens imposables en détention indirecte (via sociétés)

Les parts ou actions de sociétés entrent dans l'assiette IFI à proportion de la valeur représentative des actifs immobiliers taxables qu'elles détiennent. Sont concernées : les SCI à l'IR, les SCI à l'IS, les SAS, SA, SARL à activité civile, les SCPI, les OPCI, ainsi que toute société à prépondérance immobilière.

L'abattement de 30 % pour la résidence principale (art. 973 CGI)

L'immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable au 1er janvier bénéficie d'un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale. Un appartement estimé à 1 200 000 € est déclaré à 840 000 € dans l'assiette IFI.

SCPI et OPCI : la fraction immobilière à déclarer

Les SCPI et OPCI détenus en direct entrent dans l'assiette IFI. Seule la fraction représentative des actifs immobiliers est taxable : pour les SCPI, elle représente généralement 90 à 100 % de la valeur de souscription. Chaque gestionnaire publie annuellement un coefficient IFI permettant au porteur de calculer sa valeur taxable.

En revanche, les SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie (français ou luxembourgeois) ne sont pas soumises à l'IFI : l'actif d'un contrat d'assurance-vie est un actif financier, hors champ de l'IFI, quelle que soit sa composition interne. C'est l'un des avantages déterminants de l'assurance-vie pour les patrimoines importants.

4. Le passif déductible : réduire l'assiette par les dettes

L'article 974 du CGI autorise la déduction de certaines dettes du patrimoine brut taxable pour obtenir le patrimoine net taxable. C'est un levier d'optimisation immédiat et souvent sous-utilisé.

Les 4 conditions cumulatives de déductibilité

Pour être déductible, une dette doit :

1. Exister de façon certaine au 1er janvier de l'année d'imposition
2. Être à la charge personnelle d'un membre du foyer fiscal IFI
3. Se rapporter à des actifs immobiliers imposables (pas de dettes sur biens exonérés)
4. Être justifiée par des pièces probantes (contrat de prêt, acte notarié, relevé bancaire…)

Ce qui est déductible

• Emprunts bancaires immobiliers : capital restant dû au 1er janvier (hors intérêts courus)
• Frais d'acquisition : droits de mutation, honoraires d'agence, frais de notaire
• Travaux : construction, reconstruction, agrandissement, réparation, entretien
• Taxe foncière due au 1er janvier et non encore réglée
• L'IFI lui-même : l'impôt théorique dû est déductible (calcul itératif)

Ce qui n'est pas déductible

• Taxe d'habitation (impôt d'occupation, non lié à la propriété)
• Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les revenus locatifs
• Prêts familiaux (présumés non déductibles, sauf preuve contraire très solide et documentée)
• Dettes conditionnelles ou litigieuses
• Dettes afférentes à des biens totalement exonérés

La règle de limitation pour les patrimoines supérieurs à 5 000 000 € (art. 974 IV CGI)

Lorsque le patrimoine brut taxable dépasse 5 000 000 € et que les dettes déductibles excèdent 60 % de ce patrimoine brut, la fraction excédant 60 % n'est déductible qu'à hauteur de 50 % de cet excédent. Cette règle anti-abus limite l'optimisation par refinancement excessif.

Exemple : Patrimoine brut 6 000 000 €, dettes 4 000 000 €. Seuil 60 % = 3 600 000 €. Excédent = 400 000 €. Déduction max = 3 600 000 + 200 000 = 3 800 000 €. Patrimoine net taxable = 2 200 000 € au lieu de 2 000 000 € si toutes les dettes avaient été déductibles.

5. Exonérations totales et partielles

Certains biens bénéficient d'exonérations légales partielles ou totales. Ces exonérations constituent des leviers d'optimisation structurels, à intégrer dans une stratégie patrimoniale de long terme.

Biens professionnels : exonération totale (art. 975 CGI)

Les biens immobiliers nécessaires à l'activité professionnelle principale du redevable sont totalement exonérés d'IFI. Trois conditions cumulatives s'appliquent : l'activité doit être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; elle doit être exercée à titre principal (source principale de revenus) ; et elle doit être effective (pas de gérance passive).

Baux ruraux à long terme : exonération de 75 % puis 50 % (art. 793 CGI)

Les biens ruraux donnés en bail à long terme (durée minimale 18 ans) bénéficient d'une exonération partielle d'IFI selon la valeur du bien et le lien familial avec le preneur :

L'exonération s'applique aux terres agricoles comme aux bâtiments d'exploitation rurale. Elle est un levier classique pour les propriétaires de patrimoine foncier agricole soumis à l'IFI et souhaitant transmettre progressivement à leurs enfants exploitants.

Bois et forêts : exonération de 75 % (art. 976 IV CGI)

Les propriétés boisées bénéficient d'une exonération d'IFI de 75 % sur leur valeur, sous deux conditions cumulatives :

1. Certificat de gestion durable délivré par la Direction Départementale des Territoires (DDT), valable 10 ans et devant être renouvelé. Ce certificat atteste que la propriété présente une garantie de gestion sylvicole durable.
2. Engagement de gestion pendant 30 ans : le propriétaire et ses héritiers s'engagent à exploiter normalement la forêt pendant 30 ans, en conformité avec un plan simple de gestion (PSG), un code de bonnes pratiques sylvicoles (CBPS) ou un règlement type de gestion (RTG). Tous les 10 ans, un bilan des travaux réalisés doit être produit.

GFA et GFF : groupements forestiers et agricoles

Les parts de Groupements Fonciers Agricoles (GFA) et de Groupements Fonciers Forestiers (GFF) bénéficient d'exonérations IFI similaires aux biens détenus directement, avec des conditions de durée de détention et d'engagement de gestion.

Les GFA et GFF permettent à plusieurs investisseurs de mutualiser l'acquisition de terres tout en bénéficiant des exonérations IFI. Ils s'inscrivent dans une stratégie de diversification patrimoniale cohérente avec des objectifs de transmission et de défiscalisation.

6. Démembrement de propriété : donation et usufruit

Le démembrement de propriété est l'une des stratégies les plus efficaces pour optimiser l'IFI, à condition de maîtriser les règles d'imposition, qui diffèrent selon l'origine du démembrement.

Règle générale : qui déclare quoi à l'IFI ? (art. 968 CGI)

Le principe général est que l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. Cette règle s'applique aux usufruits conventionnels issus d'une donation, d'un testament ou de conventions matrimoniales.

La donation de pleine propriété : sortir définitivement un bien de l'assiette

La donation de la pleine propriété d'un bien immobilier à ses enfants supprime totalement ce bien de l'assiette IFI du donateur. C'est la solution la plus radicale. L'impact fiscal dépend des droits de donation, calculés sur la valeur du bien après application des abattements disponibles (100 000 € par enfant, renouvelables tous les 15 ans).

L'usufruit temporaire : sortir un bien de l'assiette sans donation définitive

La donation de l'usufruit temporaire d'un bien ou de parts de SCI à un organisme exonéré d'IFI (association, fondation reconnue d'utilité publique) permet au donateur de sortir le bien de son assiette IFI pendant la durée de l'usufruit, sans perdre définitivement la propriété. À l'expiration de l'usufruit, le donateur recouvre automatiquement la pleine propriété.

Exemple : un propriétaire donne l'usufruit temporaire de parts de SCI (valeur 800 000 €) à une fondation d'utilité publique pour 10 ans. La fondation perçoit les loyers pendant 10 ans. Le donateur sort 800 000 € d'assiette IFI. Si son IFI marginal est à 1 %, l'économie annuelle est de 8 000 €, soit 80 000 € sur 10 ans, sans compter la revalorisation du bien.

Attention : la donation de nue-propriété seule ne réduit pas l'IFI

Une confusion fréquente : donner la nue-propriété à ses enfants en se réservant l'usufruit ne réduit pas l'IFI du donateur. L'usufruitier (le donateur) continue de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété à l'IFI, selon l'art. 968 CGI. Cette stratégie est efficace pour la transmission et les droits de succession, mais neutre pour l'IFI.

7. Dons et réduction d'impôt : l'article 978 CGI

L'article 978 du CGI permet aux redevables de l'IFI de réduire directement leur impôt de 75 % des sommes versées à certains organismes d'intérêt général, dans la limite d'une réduction maximale de 50 000 € par an. C'est le mécanisme de réduction fiscale le plus puissant disponible pour l'IFI.

Organismes éligibles à la réduction IFI

Cumul avec la réduction d'impôt sur le revenu (IR)

Un don ne peut pas bénéficier simultanément de la réduction IFI (75 %) et de la réduction IR (66 %). Le contribuable doit choisir. En pratique, la réduction IFI à 75 % est presque toujours plus avantageuse, ce qui conduit à l'utiliser en priorité pour les montants éligibles.

8. Le plafonnement IFI à 75 % des revenus (art. 979 CGI)

L'article 979 du CGI prévoit un mécanisme de plafonnement : l'IFI est réduit lorsque le cumul de l'IFI + tous les impôts sur les revenus dépasse 75 % des revenus nets de l'année précédente. L'excédent vient en diminution de l'IFI.

Impôts pris en compte dans le calcul

• IFI de l'année courante (avant plafonnement, après réduction dons art. 978)
• Impôt sur le revenu (IR) sur les revenus N-1
• Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, art. 223 sexies CGI)
• Prélèvements sociaux (CSG, CRDS sur tous types de revenus)
• Prélèvements libératoires sur intérêts et dividendes
• Impôts étrangers sur les revenus perçus à l'étranger

Revenus pris en compte — périmètre élargi (sans abattements)

• Revenus professionnels nets de frais (salaires, BIC, BNC, BA)
• Revenus fonciers nets de charges (avant déficit reportable)
• Revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts) y compris soumis au PFU
• Revenus exonérés d'IR (livret A, PEA, LDDS…) — inclus dans la base de plafonnement
• Plus-values sans abattement pour durée de détention

Cas pratique — Plafonnement applicable

Le plafonnement est appliqué automatiquement par l'administration fiscale lors du traitement de la déclaration. Il convient toutefois de s'assurer que tous les revenus (y compris exonérés) sont correctement renseignés dans le formulaire 2042-IFI pour que le calcul soit exact.

9. Restructuration patrimoniale : LMP, SCI, assurance-vie

Au-delà des mécanismes légaux d'exonération et de réduction, certaines restructurations modifient durablement l'assiette IFI. Ces stratégies requièrent une analyse globale avec un conseiller en gestion de fortune — voire avec un family office pour les patrimoines importants — car elles ont des implications bien au-delà du seul IFI.

Passer du statut LMNP à LMP pour exonérer ses biens meublés

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) permet d'exonérer totalement les biens meublés de l'IFI (biens professionnels, art. 975 CGI). Les deux conditions cumulatives à réunir au 1er janvier :

• Recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 €
• Ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA — hors revenus du capital)

Pour un investisseur avec 40 000 € de recettes locatives meublées et 35 000 € de salaires, le passage au LMP est possible (40 000 € > 23 000 € ET 40 000 € > 50 % × 75 000 €). Ce passage permet d'exonérer potentiellement plusieurs centaines de milliers d'euros d'assiette IFI, tout en offrant d'autres avantages fiscaux (imputation du déficit BIC sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans sous conditions).

Transfert d'actifs vers des véhicules hors champ IFI

Vendre un bien immobilier taxable à l'IFI pour réinvestir dans des actifs non-IFI (assurance-vie, PEA, private equity, obligations…) réduit mécaniquement l'assiette. La question clé est de calculer le seuil de rentabilité : combien d'IFI économisé par an pour couvrir la fiscalité de la vente ?

Exemple : plus-value imposable de 200 000 € sur un bien IFI de 800 000 €. Impôt sur la plus-value = 200 000 × 30 % = 60 000 €. IFI économisé sur ce bien (taux marginal 0,7 %) = 800 000 × 0,7 % = 5 600 €/an. Seuil de rentabilité = 60 000 / 5 600 ≈ 10,7 ans. Si l'horizon est supérieur à 11 ans, la vente n'est pas rentable fiscalement.

Refinancement stratégique : créer du passif déductible

Contracter un emprunt bancaire sur un bien immobilier crée du passif déductible de l'IFI. Le capital emprunté réduit l'assiette, et les liquidités libérées peuvent être investies en actifs non-IFI. Cette stratégie est particulièrement efficace pour les patrimoines inférieurs à 5 000 000 € (pas de limitation des 60 %).

Exemple : bien valant 2 000 000 € sans dette. Après emprunt de 800 000 € (40 % de la valeur), l'assiette est réduite à 1 200 000 €. Économie IFI annuelle = 800 000 × 0,7 % = 5 600 €/an. Les 800 000 € empruntés, investis en assurance-vie à 4 %, génèrent 32 000 € bruts par an. Le coût du crédit (taux, frais) doit être confronté à ce différentiel.

10. Cas pratiques chiffrés

Ces simulations illustrent l'impact des stratégies d'optimisation sur des profils types. Elles sont indicatives ; une simulation personnalisée doit intégrer la situation fiscale globale du foyer.

Cas 1 — Patrimoine de 2 500 000 €, couple avec enfants

IFI sans optimisation : 500 000 × 0,5 % + 700 000 × 0,7 % = 7 400 €

Stratégies applicables :

• Don IFI (art. 978) : don de 10 000 € à la Fondation de France → réduction IFI = 7 500 €. IFI résiduel = 0 € (IFI annulé). Coût net réel du don = 2 500 € (7 400 − 7 500 = −100 €, donc le contribuable "gagne" 100 € en impôt en plus d'agir pour le bien commun).
• Transfert SCPI en assurance-vie : sortir 190 000 € d'assiette → économie IFI annuelle supplémentaire = 190 000 × 0,7 % = 1 330 €/an.
• Résultat : IFI réduit à 0 € grâce au don IFI, plus 1 330 €/an d'économie structurelle par le transfert SCPI.

Cas 2 — Patrimoine de 5 000 000 €, chef d'entreprise retraité

IFI sans optimisation : 500 000 × 0,5 % + 1 270 000 × 0,7 % + 1 230 000 × 1 % = 2 500 + 8 890 + 12 300 = 23 690 €

Stratégies combinées :

• Don IFI maximum (66 667 €) : réduction = 50 000 €. IFI résiduel = 23 690 − 50 000 = 0 € (IFI annulé). Coût réel du don = 66 667 − 50 000 = 16 667 € nets.
• Transfert SCPI → assurance-vie (400 000 €) : économie IFI = 4 000 €/an, soit 40 000 € sur 10 ans.
• Usufruit temporaire sur parts SCI (800 000 €) à une fondation pour 15 ans : économie IFI = 800 000 × 1 % = 8 000 €/an, soit 120 000 € sur 15 ans.

Cas 3 — Patrimoine de 10 000 000 €, rentier immobilier, revenus faibles

Un rentier immobilier avec 10 000 000 € d'assiette IFI nette et des revenus courants de 50 000 €/an (loyers perçus via SCI, peu de revenus personnels). L'IFI brut calculé serait de 98 190 €. Les impôts sur revenus s'élèvent à 12 000 €.

Test du plafonnement :

• Total impôts = 98 190 + 12 000 = 110 190 €
• Revenus base plafonnement = 50 000 € (revenus personnels) + éventuels revenus exonérés
• Plafond 75 % × 50 000 = 37 500 €
• Excédent = 110 190 − 37 500 = 72 690 €
• IFI après plafonnement = 98 190 − 72 690 = 25 500 €

Le plafonnement réduit l'IFI de 98 190 € à 25 500 €. Dans ce cas, la priorité n'est pas forcément d'ajouter d'autres stratégies de réduction, mais de maintenir des revenus personnels suffisamment faibles pour que le plafonnement reste applicable. C'est pourquoi faire percevoir les revenus locatifs via une SCI (qui les capitalise sans les distribuer) peut être plus efficace que de les percevoir directement.

11. Déclaration IFI 2026 : formulaire, dates et erreurs à éviter

Le formulaire 2042-IFI

La déclaration IFI est une annexe à la déclaration de revenus, déposée simultanément. Le formulaire principal est le 2042-IFI. Il comporte plusieurs volets : identification et valorisation des biens imposables, calcul des abattements, dettes déductibles, calcul de l'IFI brut, réductions (dons, plafonnement) et IFI net à payer. Les non-résidents ne déposant pas de déclaration de revenus en France utilisent le formulaire 2042-IFI-COV.

Dates limites indicatives 2026

Le paiement de l'IFI intervient avec l'avis d'imposition, en général avant le 15 septembre 2026. Au-delà de 300 €, le paiement en ligne est obligatoire. En cas de retard, le délai de reprise de l'administration court jusqu'au 31 décembre de la 6e année suivant celle d'imposition.

Les erreurs fréquentes à éviter

Articles CGI de référence IFI — récapitulatif

12. Holding animatrice et IFI : jurisprudence et exonération (art. 966–975 CGI)

La holding animatrice est l'un des montages les plus complexes et les plus litigieux du droit de l'IFI. Correctement structurée et documentée, elle permet d'exonérer d'IFI une fraction significative — voire la totalité — des parts détenues.

Définition de la holding animatrice (art. 966 CGI)

L'article 966 du CGI définit la holding animatrice comme la société qui, outre la gestion d'un portefeuille de participations, participe activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales, et qui rend le cas échéant des services spécifiques (administratifs, juridiques, comptables, financiers ou immobiliers) à titre purement interne. Cette définition est reprise et commentée par le BOFiP (BOI-PAT-IFI-30-10-20).

Critères de l'animation effective : ce que les tribunaux exigent

Pour être qualifiée d'animatrice, la holding doit remplir cumulativement :

• Contrôle effectif des filiales : détention d'une participation majoritaire ou conférant le pouvoir de décision
• Services actifs et facturés : direction stratégique, contrôle de gestion, services administratifs, juridiques ou financiers — réels et tracés
• Intervention dans la politique du groupe : décisions d'investissement, de financement, de ressources humaines
• Documentation rigoureuse : conventions de prestations de services signées, procès-verbaux de réunions, facturation régulière et acquittée

Jurisprudence clé : évolution 2011–2023

Conditions d'exonération IFI : les 3 critères cumulatifs (art. 975 CGI)

L'exonération IFI au titre des biens professionnels n'est pas automatique pour le dirigeant d'une holding animatrice. Elle suppose trois conditions cumulatives :

1. Fonction dirigeante effective : gérant, président, directeur général — pas une fonction honorifique
2. Rémunération principale : la rémunération de dirigeant dans la holding doit représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA)
3. Seuil de détention : détenir plus de 25 % des droits de vote de la holding (seul ou avec son foyer fiscal)

Calcul de la fraction exonérée pour une holding mixte

Lorsque la holding détient à la fois des actifs professionnels (participations dans des sociétés opérationnelles) et des actifs non-professionnels (immobilier locatif, liquidités, placements), seule la fraction professionnelle est exonérée.

Cas pratique : holding animatrice à 70 % professionnelle

13. IFI et non-résidents : conventions fiscales, trusts et obligations déclaratives

Un non-résident fiscal français n'est pas exonéré de l'IFI. Il y est assujetti, mais sur un périmètre géographiquement limité à la France. Cette distinction est souvent méconnue des expatriés conservant des actifs immobiliers en France.

Assiette IFI des non-résidents (art. 964 CGI) : territorialité stricte

Le non-résident est imposable à l'IFI uniquement sur :

• Ses biens immobiliers situés en France (appartements, maisons, terrains, droits réels immobiliers)
• Ses parts ou actions de sociétés (françaises ou étrangères) pour la seule fraction représentative de biens immobiliers situés en France

À l'inverse, ses biens immobiliers à l'étranger n'entrent pas dans l'assiette française. Le seuil d'assujettissement (1 300 000 €) et le barème progressif sont identiques à ceux des résidents.

Conventions fiscales bilatérales : tableau de synthèse par pays

La création de l'IFI en 2018 (en remplacement de l'ISF) a soulevé une question cruciale : les conventions fiscales, négociées pour l'ISF (impôt sur la fortune globale), couvrent-elles l'IFI (impôt uniquement immobilier) ?

Cas pratique : expatrié français résidant à Genève

Trusts et structures étrangères : article 970 CGI

L'article 970 du CGI prévoit que les biens immobiliers placés en trust sont rattachés fiscalement au constituant. Si le constituant est résident français, l'ensemble des biens immobiliers du trust (France et étranger) intègre son assiette IFI. Si le constituant est non-résident, seuls les biens immobiliers français du trust sont imposables.

Le trustee d'un trust comportant un contribuable français ou des actifs français doit déposer chaque année avant le 15 juin le formulaire 2181-TRUST2. Le défaut de déclaration expose à une taxation forfaitaire de 1,5 % de la valeur des actifs (art. 990 J CGI) — le taux le plus élevé du barème IFI.

Obligations déclaratives spécifiques aux non-résidents

14. SCI IS vs SCI IR : analyse comparative approfondie pour l'IFI

L'idée reçue selon laquelle passer une SCI à l'impôt sur les sociétés permettrait d'échapper à l'IFI est fausse. L'administration fiscale taxe les parts à hauteur de leur fraction immobilière, quelle que soit la forme fiscale. L'IS offre néanmoins des avantages IFI réels, mesurés et conditionnés à une documentation rigoureuse.

Rappel : la société à prépondérance immobilière (art. 965 CGI)

Une société est à prépondérance immobilière (SPI) lorsque son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles. Sont exclus : les immeubles affectés à l'activité propre d'exploitation de la société (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale). La quasi-totalité des SCI de gestion patrimoniale franchit ce seuil.

Valorisation des parts : SCI IR vs SCI IS — tableau comparatif

Les décotes sur parts de SCI à l'IS : types et fourchettes

Les décotes sont exclusivement applicables aux parts de sociétés non cotées (SCI IS, SAS, SARL…) et doivent être documentées par une note de valorisation du gérant ou un rapport d'expertise. La Cour de cassation (15 février 2023) a validé des décotes combinées pouvant atteindre 20 %.

Tableau décisionnel IS vs IR selon le profil IFI

Conclusion pratique : l'IS peut réduire l'assiette IFI de 15 à 30 % selon les décotes admises et les amortissements accumulés. Mais cet avantage doit être mis en balance avec la double imposition des revenus (IS + flat tax 30 % sur dividendes) et la fiscalité alourdie des plus-values à la cession sans abattement pour durée de détention. La décision de passer à l'IS ne se prend jamais sur la seule optimisation IFI.

15. Succession, donation-partage et IFI : articulation et stratégies 2026

La transmission du patrimoine immobilier — par donation ou succession — est indissociable de la stratégie IFI. Bien articulé, le droit successoral permet de réduire durablement l'assiette IFI tout en organisant la transmission dans des conditions fiscales optimales pour les héritiers.

La donation-partage : gel de valeur et sortie définitive d'assiette (art. 1075 C.civ.)

La donation-partage est l'acte notarié par lequel un ascendant transmet et répartit de son vivant tout ou partie de ses biens entre ses héritiers présomptifs. Elle offre trois avantages décisifs :

• Sortie immédiate de l'assiette IFI : le bien donné disparaît du patrimoine taxable du donateur dès le 1er janvier suivant
• Gel de valeur : la plus-value accumulée après la donation n'est jamais resoumise à l'IFI ni aux droits de succession (les biens intégrés dans une donation-partage ne sont pas rapportables)
• Pas d'indivision : chaque héritier reçoit un bien défini, évitant les blocages lors du règlement ultérieur

Double effet IFI : sur un bien de 500 000 € générant 4 000 €/an d'IFI (taux marginal 0,8 %), la donation supprime définitivement cette charge. Sur 20 ans, cela représente 80 000 € d'économie IFI — avant même de calculer les économies sur les droits de succession.

Abattements 2026 : maximiser les transmissions en franchise de droits

Pour un couple avec 3 enfants, les abattements cumulés atteignent 600 000 € par cycle de 15 ans (2 parents × 3 enfants × 100 000 €). Sur 30 ans, 1 200 000 € peuvent être transmis en totale franchise de droits de mutation.

Pacte Dutreil 2026 : transmission d'entreprise et IFI

Le Pacte Dutreil (art. 787 B et 787 C CGI) permet une exonération de 75 % des droits de mutation lors de la transmission d'une entreprise opérationnelle. La loi de finances 2026 en a réformé les conditions :

• Durée d'engagement individuel prolongée : passage de 4 à 6 ans (engagement total de 8 ans : 2 ans collectif + 6 ans individuel)
• Actifs non-professionnels exclus : yachts, aéronefs privés, immeubles sans lien opérationnel, bijoux et œuvres d'art désormais hors de l'assiette éligible
• Condition d'âge : au moins un bénéficiaire doit avoir entre 18 et 60 ans

Le timing optimal de la donation : donner tôt maximise les économies

Cas pratique : famille 5 M€ — stratégie en 4 étapes

Pierre (56 ans) et Marie (54 ans), 3 enfants adultes. Patrimoine immobilier net : 5 M€ — IFI annuel estimé : 35 000 €.

1. Donation-partage en nue-propriété des immeubles locatifs (3 M€) : à 56 ans, NP = 40 % × 3 M€ = 1,2 M€. Après abattements parents × enfants (6 × 100 000 €), droits calculés sur 600 000 €. L'usufruitier continue de déclarer le bien à l'IFI — mais la transmission est organisée à coût réduit et la plus-value future est gelée.
2. SCI familiale avec décote de liquidité 15 % : sur 800 000 € de parts, l'assiette IFI se réduit de 120 000 €. Donation progressive des parts via abattements renouvelables tous les 15 ans.
3. Donation temporaire d'usufruit (10 ans) à une fondation : sort un bien de l'assiette IFI du donateur. Économie = 8 000 €/an × 10 ans = 80 000 €.
4. Réorientation de la trésorerie vers l'assurance-vie : fonds euros purs ou actions cotées — hors assiette IFI.

Résultat projeté sur 20 ans : IFI réduit de 35 000 € à moins de 8 000 €/an — économie cumulée supérieure à 540 000 €, auxquels s'ajoutent les économies sur les droits de succession.

16. Démembrement avancé : viager occupé, croisé, donation temporaire d'usufruit

Au-delà des règles générales du démembrement (section 6), certaines techniques avancées offrent des leviers IFI supplémentaires : la vente en viager occupé, le démembrement croisé entre époux, l'achat en nue-propriété institutionnelle et la donation temporaire d'usufruit. Chacune requiert une ingénierie fiscale précise et une documentation rigoureuse.

Barème de l'article 669 CGI : référence complète 2026 (inchangé depuis 2004)

Ce barème s'applique obligatoirement à toute opération de démembrement à titre gratuit (donation, succession) et aux exceptions IFI (usufruit légal, cession de nue-propriété à un tiers non héritier).

Pour les usufruits temporaires (durée fixe indépendante de l'âge), la valeur est de 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, plafonné à la valeur d'un usufruit viager correspondant à l'âge. Exemples pratiques : 10 ans = 23 %, 15 ans = 46 %, 20 ans = 46 % (plafonné).

Viager occupé et IFI : calcul du droit d'usage et d'habitation (DUH)

Dans une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) sur le bien. Ce droit est valorisé à 60 % de la valeur de l'usufruit calculé selon le barème art. 669 CGI.

Démembrement croisé entre époux : principe et risques

Le démembrement croisé est un montage dans lequel deux époux acquièrent conjointement un bien en inversant les rôles sur chaque quote-part : l'un achète l'usufruit d'une quote-part et la nue-propriété de l'autre, et inversement. Chacun détient ainsi usufruit partiel + nue-propriété partielle.

Avantage successoral : au décès d'un époux, le survivant devient plein propriétaire de la quote-part dont il détenait l'usufruit — sans droits de succession.
Impact IFI : chaque époux déclare à l'IFI la valeur de ses droits respectifs selon le barème art. 669, ce qui peut réduire l'assiette globale du foyer.

Achat en nue-propriété institutionnelle : exonération totale d'IFI

L'achat en nue-propriété auprès d'un usufruitier institutionnel (bailleur social, collectivité) est l'une des rares stratégies offrant une exonération totale d'IFI pendant toute la période de démembrement.

À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans aucun droit fiscal supplémentaire. Le nu-propriétaire récupère un bien entretenu, revalorisé et libre.

Donation temporaire d'usufruit (DTU) à un organisme : sortie d'assiette sans transmission définitive

La DTU consiste à donner l'usufruit d'un bien pour une durée fixe (minimum 3 ans, prorogeable) à un organisme d'utilité publique. Le donateur conserve la nue-propriété et récupère automatiquement la pleine propriété à l'expiration.

Impact IFI : pendant la durée de la DTU, le bien sort intégralement de l'assiette IFI du donateur. Si l'usufruitier est un organisme exonéré (fondation reconnue d'utilité publique, établissement public), aucun IFI n'est dû sur ce bien par quiconque.

Organismes bénéficiaires sans risque d'abus de droit : fondations et associations reconnues d'utilité publique, associations cultuelles ou de bienfaisance autorisées à recevoir des legs, établissements d'enseignement supérieur ou artistique agréés, établissements publics.

Usufruit légal vs usufruit conventionnel du conjoint survivant : différence IFI capitale

Cette distinction est l'une des plus techniques du droit de l'IFI. Selon la composition du patrimoine familial et le niveau d'imposition des enfants, le choix entre usufruit légal et conventionnel peut générer des économies IFI significatives.

17. Contentieux et contrôle IFI : pénalités, délais de reprise et stratégies de défense

L'IFI fait l'objet d'une intensification du contrôle fiscal depuis 2023. L'administration dispose d'outils de ciblage performants et d'un objectif d'augmentation de 25 % des contrôles d'ici 2027. Comprendre les mécanismes de contrôle, les délais de reprise et les voies de recours est indispensable pour tout contribuable assujetti.

Comment l'administration détecte-t-elle les insuffisances IFI ?

Depuis 2023, l'administration utilise l'outil de data mining Tissufip qui croise les données de revenus, les fichiers notariaux (DVF — Demandes de Valeurs Foncières), le cadastre et les déclarations d'urbanisme. Selon la Cour des Comptes, ce système a détecté environ 25 000 absences de déclaration depuis 2019. Les rappels IFI ont généré 100 millions d'euros en 2022, avec un rendement moyen de 146 000 € pour les contrôles sur place.

Principaux déclencheurs de contrôle :

• Cession d'un bien immobilier qui n'était pas déclaré à l'IFI les années précédentes
• Réception d'une succession ou donation immobilière importante sans IFI déclaré
• Variation brutale de valorisation entre deux années consécutives
• SCI ou sociétés appliquant des décotes importantes sans documentation
• Incohérence entre le patrimoine déclaré et le niveau de vie observable
• Patrimoine immobilier détenu via structures étrangères non déclarées

Délais de reprise : ce que risque le contribuable

Exemple : pour l'IFI 2022 (fait générateur : 1er janvier 2022), le délai standard expire le 31 décembre 2025. En cas d'omission d'un bien, l'administration peut redresser jusqu'au 31 décembre 2028.

Grille des pénalités IFI 2026

Arguments de défense en cas de contestation de valorisation

Arguments liés à l'état physique du bien :

• Devis et factures de travaux démontrant la vétusté ou des rénovations nécessaires
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) dégradé (note F ou G)
• Diagnostics amiante, plomb, termites révélant des contraintes techniques
• Rapport d'expert mentionnant des vices cachés ou des problèmes structurels

Arguments liés à la situation juridique :

• Bien loué (bail en cours au 1er janvier) : décote de 10 à 20 % admise en jurisprudence
• Indivision : décote d'illiquidité de 10 à 20 %
• Parts de SCI : décote de 10 à 15 % communément admise si documentée par une note du gérant
• Termes de comparaison inadaptés : surface différente, étage, état général, localisation — chaque écart peut être contesté point par point

Documents à conserver impérativement (durée minimale : 6 ans)

Voies de recours : de la réponse à la rectification au tribunal judiciaire

Particularité procédurale importante : contrairement à l'impôt sur le revenu, les litiges IFI relèvent de l'ordre judiciaire (tribunal judiciaire), et non du tribunal administratif.

Le rescrit fiscal : prévenir plutôt que guérir (art. L. 80 B LPF)

Le rescrit fiscal permet d'interroger l'administration sur l'interprétation d'un texte ou l'appréciation d'une situation de fait avant de l'appliquer. L'administration dispose de 3 mois pour répondre. L'absence de réponse vaut accord tacite, opposable lors d'un contrôle ultérieur.

Utiliser le rescrit est particulièrement recommandé pour sécuriser : l'exonération de biens professionnels (holding animatrice, LMP), la qualification d'une décote sur parts de SCI, le traitement IFI d'un actif atypique (droit d'usage, trust, viager).

Mise à jour : février 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI) art. 964 à 982, BOFiP (BOI-PAT-IFI-10 à BOI-PAT-IFI-40), Légifrance, impots.gouv.fr, service-public.fr. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.