Usufruit
de SCPI
Achetez uniquement le droit aux loyers d'une SCPI pendant 5 à 15 ans. Décote immédiate de 69-72 %, IFI nul, amortissable en société IS — le placement des trésoreries et des patrimoines à optimiser.
Les avantages de l'usufruit de SCPI
- Clé de démembrement 28-31 % — accès aux revenus à prix réduit
- TRI moyen 8,35-8,8 % — constaté sur opérations achevées
- IFI nul — usufruit temporaire exonéré (art. 968 CGI)
- Amortissable en société IS — déduction fiscale immédiate
Investissement réservé aux personnes morales (PM IS / PM IR) et personnes physiques averties · Ticket minimum 10 000 € · Agréé AMF
Simulation SCPI globale ? Accédez au simulateur de rendement SCPI
Simulateur usufruit SCPI
Démembrement temporaire · Hagnéré Patrimoine
Distributions dégressives — les flux diminuent chaque année (usufruits 3-10 ans s'éteignent progressivement). En moyenne, 50 % du capital est actif sur les 10 ans. Objectif TRI 10 ans : 6–7 % (non garanti) · Track record 28 fonds clos : 8,8 % moy. — les perf. passées ne préjugent pas des perf. futures.
NP : 69 %
Taux USU Select 2026
VP : 322,6 k €
Flux annuels (capital + revenus) — dégressifs
Flux = remboursement capital (non fiscalisé) + plus-value (IS/flat tax 30 %)
Flux cumulés vs capital investi
IFI · dégressif
An 1 : ~91,6 k€ (après frais 8,4 %) → diminue chaque année avec les amortissements jusqu'à 0 à l'extinction.
PP · flat tax 30 %
Via SAS feeder : remboursement capital non fiscalisé + PV en flat tax 30 % (PAS de revenus fonciers TMI + PS).
Avec USU Select 2026 pour 100 000 € investis (clé 31 % · 10 ans · coupon 4.72 %), flux totaux estimés 99,0 k € sur 10 ans (dégressif · capital inclus). TRI : 0.00 % — hors frais 8,4 % et fiscalité.
Simulation indicative · Flux bruts (capital + revenus) avant fiscalité et frais · Clé et coupon USU Select 2026 · Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment ça fonctionne
Le mécanisme de l’usufruit en 4 étapes
Vous payez une fraction du prix, mais vous touchez la totalité des revenus. C'est le principe du démembrement temporaire.
Bilan patrimonial gratuitVous investissez en usufruit
Vous investissez 100 000 €. Ce montant correspond à 28 % de la valeur en pleine propriété (la clé de démembrement France Valley).
Vous accédez à un patrimoine bien plus important
Vos 100 000 € achètent l'usufruit d'un patrimoine SCPI de 357 143 € en pleine propriété. La clé de 28 % n'est pas un frais : c'est le prix de l'usufruit, qui donne droit à 100 % des loyers.
Vous touchez les loyers sur la pleine propriété
Les loyers sont calculés sur les 357 143 € de VP, pas sur vos 100 000 € investis. Avec un coupon de 4.72 %, vous percevez 16 857 €/an de revenus bruts — soit 134 856 € sur 8 ans.
Au bout de 8 ans, l'usufruit s'éteint
Les parts SCPI reviennent automatiquement au nu-propriétaire. Vous ne récupérez rien en capital — mais vous avez perçu 134 856 € de loyers pour 100 000 € investis, soit un gain brut de 34 856 € avant fiscalité et frais.
Résumé de l’opération
Vous investissez
100 000 €
Vous accédez à
357 143 €
de parts SCPI
Vous percevez
134 856 €
sur 8 ans
Gain brut
+34 856 €
avant fiscalité
Pourquoi les revenus cumulés dépassent le capital investi aussi vite ?
Parce que les loyers sont calculés sur la valeur en pleine propriété (357 143 €), pas sur votre investissement (100 000 €). Vous payez 28 % du prix mais touchez 100 % des loyers — c'est l'effet de levier du démembrement. En contrepartie, vous ne récupérez aucun capital à l'échéance : votre rendement provient exclusivement des revenus perçus.
Le marché de l'usufruit SCPI en 2025-2026
80 %
Du marché usufruit SCPI détenu par France Valley
5,2 Mds€ d'encours total · 1,2 Md€ en usufruit · 28 fonds clos
8,8 %
TRI moyen constaté sur opérations achevées (France Valley)
Hors frais · Sur 26 programmes historiques terminés
28-31 %
Clé de démembrement typique pour 10 ans
Barème art. 669 CGI 23 % · clé économique 28-31 %
0 €
D'IFI sur l'usufruit temporaire de SCPI
Art. 968 CGI — exonération confirmée pour les PM et PP
L'usufruit temporaire de SCPI permet d'acquérir uniquement le droit aux loyers pendant une durée déterminée, à prix réduit (28-31 % de la valeur en pleine propriété pour 10 ans). La nue-propriété échoit gratuitement au terme à l'investisseur NP — un montage fiscal optimisé pour trésoreries d'entreprises IS et personnes physiques fortement imposées.
Nos partenaires sélectionnés
Les meilleurs opérateurs usufruit du marché
France Valley et Wenova AM sont les deux spécialistes reconnus de l'usufruit de SCPI en France — sélectionnés pour leur track record, leur agrément AMF et la qualité de leurs portefeuilles.
France Valley — USU Select 2026
★ PartenaireFonds millésimé · durée de vie 10 ans · Leader du marché (80 % PDM)
Encours (AUM)
1,1 Md€
Ticket min.
Dès 100 000 €
Points clés
- Fonds millésimé fermé : durée de vie fixe 10 ans · Réservé PM et PP (via SAS feeder)
- Objectif TRI 10 ans : 6–7 % net de frais (non garanti) · Track record 28 fonds clos : 8,8 % moy.*
- Distributions DÉGRESSIVES : flux diminuent chaque année · 50 % du capital actif en moyenne
- PP : flat tax 30 % via SAS feeder (pas de revenus fonciers TMI+PS) · IFI dégressif
Bilan patrimonial offert — 1h avec un expert
Étude personnalisée, sélection du programme et simulation sur mesure sans engagement.
Conditions & caractéristiques · France Valley — USU Select 2026
| Critère | Valeur | Précision |
|---|---|---|
| Type de fonds | Millésimé (fermé) | Durée de vie 10 ans · fonds fermé à terme |
| Distributions | Dégressives | Flux diminuent chaque année · usufruits 3-10 ans s'éteignent |
| Capital moyen actif | ~50 % | Capital remboursé progressivement · formule : 50 × TRI% × 10 ans |
| Durée usufruits | 3 à 10 ans | Mix de durées dans le portefeuille |
| Clé de démembrement | 31 % | Pour 10 ans · variable selon durée |
| Objectif TRI 10 ans | 6–7 % | Net de frais · non garanti · source fiche produit 12/2025 |
| Track record fonds clos | 8,8 % moy. | 28 fonds depuis 2014 · perf. passées ≠ futures* |
| Accès PP (SAS feeder) | Flat tax 30 % | Capital non fiscalisé + PV flat tax · PAS de revenus fonciers |
| IFI (PP et PM) | Dégressif | An1 ≈ 91,6 k€ → décroît avec amortissements → 0 à l'extinction |
| Ticket minimum | 100 000 € | PM directe ou PP via SAS feeder |
| Nombre de SCPI | 26–42 SCPI | ~2 500 immeubles · 7 500 locataires |
| Délai de jouissance | 5ème mois | 1er jour du 5ème mois suivant la souscription |
| Frais constitution | 7 % HT (8,4 % TTC) | 5 % CGP + 2 % France Valley · inclus dans le prix |
| Frais gestion annuels | 0 % | Alignement d'intérêts · aucun frais récurrent |
| Commission perf. | 14 % HT (16,8 % TTC) | 5 % CGP + 9 % FV · sur gains au-delà du TRI cible |
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. PM = limite 150 sollicitations (SC). PP = via SAS Club France Valley (pas de limite).
Hagnéré Patrimoine : rétrocommission partenaire incluse dans les frais · TRI indiqués hors frais de souscription et hors commission de performance · Agrément AMF obligatoire · Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi nous choisir
Ce que Hagnéré Patrimoine
apporte en plus
Souscrire directement à un programme d'usufruit est possible — mais sans expertise fiscale et patrimoniale, vous risquez une mauvaise structuration, un TRI décevant ou une requalification fiscale.
Accès aux deux leaders du marché
France Valley (80 % PDM, 8,8 % TRI moyen) et Wenova AM (8,35 % net constaté T4 2025) — nous référençons les deux spécialistes reconnus, pour vous offrir le meilleur programme selon votre profil (ticket, durée, fiscalité).
Structuration fiscale PP et PM
L'usufruit temporaire est amortissable linéairement en société IS (durée de détention), déductible du résultat imposable. Pour les PP, seule la plus-value est taxée à la sortie (Flat Tax 30 %). Nous optimisons la structure selon votre situation.
Sélection rigoureuse des SCPI
Taux d'occupation financier, qualité du patrimoine immobilier, solidité des gérants — nous n'intégrons dans les portefeuilles que des SCPI dont nous maîtrisons la trajectoire sur la durée du démembrement.
Conseiller dédié certifié AMF / ORIAS
CGP titulaire des accréditations CIF, COA et COBSP. Un interlocuteur unique qui connaît votre patrimoine global, votre IS ou votre TMI, et la structure optimale pour votre opération de démembrement.
Accompagnement juridique & fiscal
Art. 619 CC (30 ans max PM), art. 669 CGI (barème fiscal vs clé économique), art. 968 CGI (IFI nul), art. 13-5 CGI (cas particuliers) — nous sécurisons l'opération et évitions les requalifications fiscales.
Suivi jusqu'à l'extinction de l'usufruit
Reporting annuel sur les distributions, alerte en cas de baisse de TD, anticipation de la fin du démembrement — nous piloteons l'opération de bout en bout, de la souscription au remboursement du capital.
Notre processus
Bilan patrimonial offert
1h avec un expert pour analyser votre situation : IS ou PP, TMI, trésorerie disponible, horizon de placement, objectifs de rendement.
Sélection du programme
Choix du partenaire (France Valley ou Wenova AM), de la durée, de la clé de démembrement et du portefeuille SCPI adapté à votre profil.
Souscription & montage
Accompagnement complet du dossier de souscription (KYC, statuts PM, convention de démembrement) — délai habituel : 2 à 4 semaines.
Perception des loyers
Revenus trimestriels versés sur votre compte · Reporting annuel · Accompagnement fiscal (2044, IS) jusqu'à l'extinction de l'usufruit.
Première consultation 100 % gratuite et sans engagement — réservation en ligne selon vos disponibilités.
Démarrer maintenantComment investir
De zéro à vos premiers loyers
en 4 étapes
Nous gérons l'intégralité du processus — de l'analyse de votre situation à la perception de vos premiers revenus. Votre rôle : décider. Le reste, c'est nous.
Bilan patrimonial offert
Un expert analyse votre situation : IS ou PP, tranche marginale d'imposition, trésorerie disponible, horizon de placement. Nous identifions si l'usufruit est adapté à votre profil.
Sans engagement · En ligne ou en présentiel
Choix du programme optimal
France Valley (USU Select 2026 · 10 ans · clé 31 %) ou Wenova AM (Usufruit 2 · 8 ans · blocage 1 an). Nous sélectionnons la durée, la clé et la structure (SC, SAS Club, holding IS) selon vos objectifs.
2 partenaires AMF · durée 3 à 20 ans
Dossier & signature
Nous gérons l'intégralité du dossier KYC, des statuts (si PM IS), de la convention de démembrement et du virement. Attention : le premier coupon est versé le 1er jour du 5ème mois suivant la souscription (France Valley).
Délai de jouissance : 5 mois (FV)
Revenus & suivi patrimonial
Distributions trimestrielles automatiques. Reporting annuel des performances SCPI. Accompagnement fiscal (IS, 2044, déclaration IFI). À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété revient gratuitement au nu-propriétaire.
100 % des loyers distribués trimestriellement
3 points à vérifier avant de souscrire
Délai de jouissance
Le premier coupon n'est pas immédiat. Chez France Valley, il faut compter 5 mois à partir de la souscription avant de percevoir les premières distributions.
Blocage du capital
L'usufruit est illiquide pendant toute la durée : pas de rachat anticipé garanti. Wenova Usufruit 2 prévoit un mécanisme de sortie après 1 an ; France Valley n'a pas de marché secondaire organisé.
Revenus non garantis
Les distributions dépendent des taux d'occupation et des loyers des SCPI sous-jacentes. Une baisse du taux de distribution impacte directement le TRI réel.
Ces points sont systématiquement analysés lors du bilan patrimonial. Investissement en SCPI non garanti — les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Poser mes questions à un expertCe placement est fait pour vous
Six situations où l'usufruit SCPI
change tout
L'usufruit temporaire de SCPI n'est pas un produit générique — c'est un outil de précision fiscale. Retrouvez le profil qui vous correspond.
IS −25 %
sur l'amortissement annuel
Vous avez une trésorerie IS à optimiser
Votre société IS dégage une trésorerie de 100 000 € ou plus non investie. Vous souhaitez générer un rendement supérieur au livret, sans immobiliser le capital indéfiniment.
Amortissement linéaire du prix USU sur la durée — réduction du résultat imposable IS à 25 %
Pour 100 000 € investis sur 10 ans, clé 31 % : VP = 322 580 €. Revenus bruts ~14 500 €/an (TD 4,5 %). Amortissement = 10 000 €/an. Économie IS = 2 500 €/an.
Flat Tax
30 % sur PV à la sortie (PP)
Vous êtes fortement imposé sur vos revenus
Dirigeant, professionnel libéral ou cadre supérieur : vos revenus sont déjà lourdement taxés. Vous cherchez un placement générant des revenus différés ou bénéficiant d'une fiscalité réduite.
Flat Tax 30 % sur la plus-value à la sortie uniquement — pas de revenus fonciers pendant la durée
Investissement via une holding IS ou en direct PP : les loyers reçus en cours sont soumis au barème (PP) ou allégés par l'amortissement (IS). TRI net après impôts : 5-6,5 %.
TRI net
8-9 % selon portefeuille
Votre holding cherche du rendement déductible
Votre société holding IS perçoit des dividendes ou des plus-values de cession. Elle dispose de liquidités à investir dans un support amortissable et générateur de revenus réguliers.
Double avantage : amortissement déductible IS + revenus trimestriels quasi-exonérés par l'amortissement
Holding IS à 25 % : sur 200 000 € USU (10 ans, clé 31 %), amortissement 20 000 €/an. Revenus bruts ~29 000 €/an. Base IS résiduelle : ~9 000 €/an → charge IS ~2 250 €/an. Revenus nets effectifs : ~26 750 €/an.
PEA-PME
Éligible Wenova AM
Vous utilisez votre enveloppe PEA-PME
Certaines parts d'usufruit de SCPI sont éligibles au PEA-PME (notamment Wenova AM). Vous disposez d'un plafond PEA-PME non utilisé et souhaitez le valoriser avec un placement immobilier.
Exonération totale des plus-values après 5 ans — prélèvements sociaux 17,2 % uniquement
10 000 € dans un PEA-PME via Wenova AM éligible : revenus exonérés d'IR après 5 ans. TRI net potentiel : 6,5-7,5 % selon durée et TD.
0 € IFI
Art. 968 CGI — usufruit temporaire
Vous cherchez à réduire votre IFI
Votre patrimoine immobilier excède 1,3 M€ et vous êtes assujetti à l'IFI. Vous souhaitez réorienter vos investissements immobiliers vers des actifs non taxables à l'IFI.
Art. 968 CGI : l'usufruit temporaire de SCPI est exonéré d'IFI — zéro taxe sur le capital investi
Remplacement de 300 000 € de parts PP (IFI ~1 500 €/an) par 100 000 € USU + 200 000 € en autre support : économie IFI de 1 500 €/an + rendement USU 8-9 %.
~15 %
Revenus bruts annuels / capital investi
Vous sécurisez des revenus complémentaires
À 5-15 ans de la retraite, vous souhaitez vous constituer un flux de revenus réguliers pour compléter votre pension, sans bloquer votre capital définitivement.
Revenus trimestriels pendant toute la durée du démembrement, puis capital libéré à l'extinction
150 000 € investis, durée 10 ans, clé 31 %, TD 4,91 % : ~23 500 €/an bruts pendant 10 ans. À terme, l'usufruit s'éteint — 235 000 € perçus pour 150 000 € investis. L'investissement est intégralement consommé par les revenus.
Votre situation ne ressemble à aucun profil type ?
Chaque patrimoine est unique. Un bilan patrimonial gratuit d'1h permet d'identifier la structure exacte — IS ou PP, durée optimale, clé, programme — adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale.
Quel montage choisir
PP vs Usufruit vs Nue-Propriété
Trois façons d'investir en SCPI, trois profils d'investisseurs différents. L'usufruit maximise le rendement à court terme ; la nue-propriété optimise la transmission et la capitalisation.
Pleine Propriété
Usufruit
Nue-Propriété
IFI applicable
Oui — valeur PP complète
Non — art. 968 CGI (temporaire)
Non — art. 968 CGI (temporaire)
Revenus pendant la durée
Loyers trimestriels complets
Loyers trimestriels complets
Aucun — 0 revenu jusqu'au terme
Fiscalité des revenus (PP)
IR barème + PS 17,2 %
IR barème + PS 17,2 % (Flat Tax PV sortie)
Néant pendant la durée
Amortissable en société IS
Non — SCPI non amortissable
Oui — linéaire sur durée USU
Non
Capital à terme
Valeur PP de marché (variable)
Néant — usufruit éteint, 0 récupéré
Pleine propriété gratuite (art. 1133 CGI)
Décote à l'entrée
Prix de marché — 0 % de décote
−69 à −72 % vs PP (clé 28-31 %)
−69 à −72 % vs PP (clé 28-31 %)
Ticket minimum
Libre — quelques centaines €
10 000 € (Wenova) / 100 000 € (FV)
Variable selon programme
Durée de blocage
Aucune — rachats possibles
Fixe — 3 à 20 ans non liquide
Fixe — 3 à 20 ans non liquide
* La fiscalité de l'usufruit dépend du profil (PP ou PM IS). En société IS, les revenus USU sont réduits par l'amortissement annuel (montant USU ÷ durée), diminuant significativement la base imposable IS (charge résiduelle ~2-3 % des revenus selon la clé). En PP, les loyers sont soumis au barème IR + PS, mais seule la plus-value à la sortie est taxée à la Flat Tax 30 %.
PP, Usufruit ou Nue-Propriété ? On vous guide
Bilan patrimonial gratuit d'1h — nous analysons votre situation fiscale et patrimoniale pour vous recommander le montage optimal.
Questions fréquentes
Les vraies questions avant
d'investir
Délai de jouissance, fiscalité réelle, liquidité, frais cachés, simulateur, souscription — on répond aux 12 questions que tout investisseur devrait poser avant de signer.
Une question non listée ?
Chaque situation patrimoniale est différente. Un bilan de 30 minutes suffit pour répondre à vos questions spécifiques — IS ou PP, ticket, durée, fiscalité.
Prochaine étape
Prêt à investir en
usufruit de SCPI ?
Un bilan patrimonial d'1h suffit pour identifier le programme optimal, la structure (PP ou PM IS), la durée et la clé de démembrement adaptés à votre situation — sans jargon, sans engagement.
Sans engagement
Bilan patrimonial 100 % gratuit — aucune obligation de souscrire à un programme
Rendez-vous en ligne
Réservation directe sur agenda — créneau selon vos disponibilités, sans attente
CGP certifié
Accréditations CIF · COA · COBSP — réglementé et enregistré à l'ORIAS