Simulateur rendement net SCPI 2026Calculez votre rendement réel après IR et prélèvements sociaux
Détention directe, assurance-vie ou SCPI européennes : comparez les 3 enveloppes selon votre TMI, votre montant et votre horizon. 28 SCPI avec TD 2025 sourcés (bulletins T4).
Conseiller en Investissements Financiers adhérent CNCEF Patrimoine n° 25/859654, association agréée par l'AMF (art. L. 541-4 CMF).
IR + prélèvements sociaux chaque année sur les loyers
Avantage européen détecté
100% des revenus proviennent de l'étranger. 0 % de prélèvements sociaux sur ces revenus (CJUE C-623/13). Retenue source moyenne : 19.7 % (pondérée par pays — voir onglet Géographie). Économie vs SCPI 100 % française : 4 267 €/an.
Frais de souscription
−2 400 € (2.40%) prélevés à l'entrée.
Dividendes calculés sur 100 000 € (prix de souscription).
Délai de jouissance : 5 mois
An 1 : 5 273 € net (58% d'une année pleine).
Revenus bruts / an
9 040 €
TD 9,04 %
Revenu net / an (stable)
9 040 €
Taux net 9,04 %
TRI net estimé
8,35 %
Sur 10 ans — revenus + capital
Revenus annuels : net vs charges
Répartition géographique
Avec 100 000 € investis dans Sofidynamic (TD 9,04 %), vos revenus bruts s'élèvent à 9 040 €/an. Les 100 % de revenus européens sont exempts de PS (arrêt de Ruyter), contre IR 30 % + PS 17,2 % pour la part française. Revenu net annuel (à partir de l'an 2) : 9 040 € (9,04 % net). An 1 réduit à 5 273 € (délai de jouissance 5 mois). Cumul revenus nets sur 10 ans : 86 633 €. Capital estimé à la revente : 97 600 € (après déduction de 2 400 € de frais d'entrée).
TD 2025 non garanti pour les années suivantes. Frais d'entrée indicatifs — varient selon le distributeur.
Comment ça marche ?
4 étapes pour calculer votre rendement SCPI net réel en moins d'une minute.
Choisissez votre SCPI
Parmi 28 SCPI avec TD 2025 réels : Sofidynamic (9,04 %), Comète (9,00 %), Iroko Zen (7,14 %), Épargne Pierre (5,30 %)… ou saisissez un TD personnalisé.
Renseignez votre TMI et montant
Indiquez votre tranche marginale d'imposition (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %), le montant investi (10 000 € à 500 000 €) et la durée de projection.
Comparez les enveloppes
Le simulateur calcule instantanément le rendement net en détention directe (IR + PS 17,2 %) et en assurance-vie (frais UC + PFU différé), avec gestion auto des SCPI européennes 0 % PS.
Optimisez votre rendement net
Analysez le détail fiscal, la répartition géographique, la projection cumulée et le TRI net sur votre horizon pour identifier la meilleure stratégie.
Barème IR 2026 — Revenus fonciers SCPI
Les revenus fonciers de SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
| Tranche de revenu imposable | Taux IR | IR + PS total |
|---|---|---|
| 0 € – 11 294 € | 0 % | 0 % |
| 11 295 € – 28 797 € | 11 % | 28,2 % |
| 28 798 € – 82 341 € | 30 % | 47,2 % |
| 82 342 € – 177 106 € | 41 % | 58,2 % |
| Au-delà de 177 106 € | 45 % | 62,2 % |
Prélèvements sociaux (PS) : 17,2 %— applicables sur tous les revenus fonciers de SCPI françaises (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). La CSG est déductible à hauteur de 6,8 % des revenus de l'année suivante (régime réel). Les SCPI européennes bénéficient de l'exonération de PS (arrêt C-623/13 de Ruyter).
Le marché SCPI en chiffres
Source : ASPIM — Données au 31 décembre 2025
4,91 %
TD moyen SCPI 2025
Source ASPIM
89 Md€
Capitalisation totale
Marché SCPI français
+29 %
Collecte nette 2025
vs 2024
18 SCPI
Revalorisations 2025
Prix de part en hausse
Délai de jouissance moyen : 4,8 mois (vérifier avant de souscrire)
TOF moyen marché : 91,3 % — privilégier les SCPI > 93 %
Plus de 40 % de la collecte 2025 vers les SCPI européennes
Comment ce simulateur calcule-t-il votre rendement net ?
Trois mécaniques fiscales s'empilent pour produire le rendement net réel d'une SCPI. Notre moteur les applique strictement à la lettre du Code général des impôts et de la jurisprudence européenne.
Détention directe : IR + PS 17,2 %
Les revenus fonciers s'ajoutent à votre revenu imposable et sont taxés au TMI. Les prélèvements sociaux (CSG 9,2 % dont 6,8 % déductible, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) viennent en sus, soit 17,2 % au total.
SCPI européennes : 0 % PS (CJUE)
L'arrêt de Ruyter (CJUE C-623/13, 26 fév. 2015) interdit la France de percevoir des PS sur des revenus déjà soumis à un régime de sécurité sociale dans un autre État UE/EEE. Exception : Royaume-Uni post-Brexit (PS 17,2 % réappliqués).
Assurance-vie : capitalisation différée
En unité de compte SCPI, les loyers ne sont pas distribués mais réinvestis. Frais UC ≈ 0,8 %/an. Fiscalité au rachat : PFU 30 % (< 8 ans) ou 24,7 % + abattement 4 600 €/9 200 € (≥ 8 ans).
Méthode « taux effectif » vs « crédit d'impôt » — comprendre la convention fiscale
Taux effectif (NL, BE, LU, IE, PT, FI, PL, SI)
Les revenus étrangers sont exonérés d'IR français mais entrent dans le calcul du taux moyen d'imposition appliqué à vos autres revenus. En pratique, pour un investisseur déjà à TMI 30 %+, l'impact est marginal — l'IR français supplémentaire est nul.
Crédit d'impôt (DE, ES, IT, AT, SE, DK, CZ, NO, UK)
L'IR français est calculé sur les revenus étrangers, puis un crédit d'impôt égal au montant de l'IR français vient l'annuler. Résultat : seul l'IS local payé par la SCPI (déjà déduit du TD) impacte le net. Le revenu net est mécaniquement identique au taux effectif.
Sources : BOI-INT-CVB par pays, conventions fiscales bilatérales France-NL/DE/BE/etc., PwC Tax Summaries 2026.
Tous les termes du simulateur en clair
Pour interpréter correctement vos résultats, voici la définition exacte de chaque indicateur utilisé par notre moteur.
TD — Taux de distribution
Dividende brut versé par la SCPI rapporté au prix de souscription (avant fiscalité investisseur). Référence ASPIM 2025 = 4,91 % marché.
TOF — Taux d'occupation financier
Loyers facturés / loyers facturables. Un TOF de 95 % signifie 5 % de vacance. Seuil d'alerte : < 90 %. Recommandé : > 93 %.
TMI — Tranche marginale d'imposition
Taux d'IR appliqué au dernier euro de revenus. Barème 2026 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %.
PS — Prélèvements sociaux
CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % = 17,2 %. Maintenus à 17,2 % en 2026 sur les SCPI hors enveloppe AV/PER/PEA.
IRR / TRI — Taux de rentabilité interne
Taux qui annule la VAN de la chronique de flux : revenus nets annuels + capital de revente. Calculé par Newton-Raphson sur 200 itérations.
Délai de jouissance
Période avant le 1er dividende (3 à 6 mois selon SCPI). L'an 1 est proportionnellement réduit dans la simulation.
Frais de souscription
Commission de l'asset-manager prélevée à l'entrée (0 % SCPI sans frais ; ~10-12 % SCPI classiques). Diminue le capital effectif investi.
Frais UC en assurance-vie
Frais de gestion du contrat sur l'encours (≈ 0,8 %/an moyen marché). Modélisés comme un abattement sur le taux brut (TD − 0,8 pt).
PFU — Prélèvement forfaitaire unique
30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) en assurance-vie < 8 ans. Réduit à 24,7 % après 8 ans (7,5 % IR + 17,2 % PS) avec abattement 4 600 €/9 200 €.
IS local (dans le TD)
Impôt sur les sociétés payé par la SCPI dans le pays d'investissement (NL 19 %, DE 15 %, BE 25 %, etc.). Déjà déduit du TD affiché.
Limites et hypothèses du simulateur
Aucun simulateur ne remplace une étude personnalisée. Voici les choix de modélisation à connaître pour interpréter correctement vos résultats.
TD 2025 = passé, pas garanti
Les taux de distribution affichés correspondent aux performances 2025 (sources : bulletins T4 2024 ou rapports annuels 2024 selon la SCPI). Ils ne préjugent pas des rendements futurs. La revalorisation de prix de part est paramétrable (-3 % à +3 %/an).
Plus-values à la revente non taxées
Le simulateur calcule la valeur de revente théorique des parts (capital effectif × revalorisation^N) mais n'applique pas la fiscalité des plus-values immobilières (art. 150 VB CGI : 19 % IR + 17,2 % PS, dégressifs avec abattement durée). Pour un calcul exact, contactez-nous.
CEHR & contributions exceptionnelles non simulées
La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, 3-4 % au-delà de 250 k€/500 k€) et la contribution différentielle 2026 (CDHR, art. 224 CGI) ne sont pas appliquées. Pour les TMI 45 %+, demandez un bilan patrimonial dédié.
Frais UC en AV : 0,8 %/an forfaitaire
Le simulateur modélise les frais de gestion UC à 0,8 %/an (médiane marché). Selon votre contrat, ils peuvent varier de 0,5 % (plateformes type Linxea, Ramify) à 1 %+ (contrats bancaires). À vérifier au cas par cas.
PFU AV : 24,7 % retenu pour ≥ 8 ans (fraction ≤ 150 k€/personne)
Pour les primes versées après le 27/09/2017, le PFU est de 24,7 % (7,5 % IR + 17,2 % PS) sur la fraction des gains correspondant à ≤ 150 000 € de primes par titulaire. Au-delà, le taux IR remonte à 12,8 % (PFU 30 %). Le simulateur applique 24,7 % uniformément après 8 ans — modèle valide pour la majorité des investisseurs particuliers.
Crédit d'impôt étranger en AV — non rétrocédé
En détention directe d'une SCPI européenne, vous bénéficiez du 0 % PS (CJUE de Ruyter). En assurance-vie, l'assureur perçoit le revenu et capitalise — l'avantage 0 % PS disparaît. C'est un point clé pour arbitrer entre les deux enveloppes.
IFI non simulé
Les parts de SCPI sont incluses dans l'assiette IFI (art. 965 CGI) à hauteur de la quote-part immobilière. Pour les patrimoines > 1,3 M€, il convient d'intégrer cet impact (jusqu'à 1,5 % du patrimoine net taxable au-delà de 10 M€).
Délai de jouissance — réducteur an 1 uniquement
Le simulateur applique le délai de jouissance (3 à 6 mois selon la SCPI) sur le revenu de l'année 1 uniquement. Les années suivantes utilisent un revenu plein. Ce choix simplifie la lecture mais sous-estime légèrement les premières années.
Tout ce qu'il faut savoir sur le simulateur de rendement SCPI.
Rendement net, prélèvements sociaux, assurance-vie, SCPI européennes : nous répondons aux questions les plus fréquentes sur la fiscalité des SCPI.
- Le rendement net d'une SCPI se calcule en soustrayant l'IR (votre TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %) du taux de distribution brut. Pour un TD de 5 % et un TMI de 30 % : IR = 1,5 %, PS = 0,86 %, rendement net ≈ 2,64 %. En SCPI européennes, les PS tombent à 0 % (arrêt CJUE C-623/13 de Ruyter) — l'économie est significative pour les TMI élevées.
Votre rendement net réeldépend de votre situation fiscale
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