Simulateur rendement net SCPI 2026Calculez votre rendement réel après IR et prélèvements sociaux
Détention directe ou assurance-vie, SCPI françaises ou européennes : comparez les 2 enveloppes selon votre TMI, votre montant et votre horizon. 28 SCPI avec TD 2025 sourcés (bulletins T4).
Conseiller en Investissements Financiers adhérent CNCEF Patrimoine n° 25/859654, association agréée par l'AMF (art. L. 541-4 CMF).
IR + prélèvements sociaux chaque année sur les loyers
Avantage européen détecté
100 % des revenus proviennent de l'étranger. 0 % de prélèvements sociaux français sur ces revenus (effet de la convention fiscale). Impôt payé à l'étranger par la SCPI pour votre compte, compris dans le TD brut et déduit ici : 10 % des loyers étrangers (hypothèse). Économie maximale vs SCPI 100 % française : 3 363 €/an, avant la hausse du taux d'imposition de vos autres revenus due à ces loyers (non modélisée).
Frais de souscription
−2 400 € (2,40 %) prélevés à l'entrée.
Dividendes calculés sur 100 000 € (prix de souscription).
Délai de jouissance : 5 mois
An 1 : 4 746 € net (58 % d'une année pleine).
Revenus bruts / an
9 040 €
TD 9,04 %
Revenu net / an (stable)
8 136 €
Taux net 8,14 % · hors effet de taux
TRI net estimé
7,51 %
Sur 10 ans — revenus + capital
Revenus annuels : net vs charges
Répartition géographique
Avec 100 000 € investis dans Sofidynamic (TD 9,04 %), vos revenus bruts s'élèvent à 9 040 €/an. Les 100 % de revenus étrangers ne supportent ni IR ni PS français (effet de la convention fiscale), mais l'impôt payé à l'étranger par la SCPI (hypothèse 10 %), contre IR 30 % + PS 17,2 % pour la part française. Ils relèvent aussi le taux d'imposition de vos autres revenus : effet non modélisé, le net ci-dessous est un maximum. Revenu net annuel (à partir de l'an 2) : 8 136 € (8,14 % net). An 1 réduit à 4 746 € (délai de jouissance 5 mois). Cumul revenus nets sur 10 ans : 77 970 €. Capital estimé à la revente : 97 600 € (après déduction de 2 400 € de frais d'entrée).
TD 2025 non garanti pour les années suivantes. Frais d'entrée indicatifs — varient selon le distributeur.
Comment ça marche ?
4 étapes pour calculer votre rendement SCPI net réel en moins d'une minute.
Choisissez votre SCPI
Parmi 28 SCPI avec TD 2025 réels : Sofidynamic (9,04 %), Comète (9,00 %), Iroko Zen (7,14 %), Épargne Pierre (5,30 %)… ou saisissez un TD personnalisé.
Renseignez votre TMI et montant
Indiquez votre tranche marginale d'imposition (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %), le montant investi (10 000 € à 500 000 €) et la durée de projection.
Comparez les enveloppes
Le simulateur calcule instantanément le rendement net en détention directe (IR + PS 17,2 %) et en assurance-vie (frais UC + PFU différé), avec gestion auto des SCPI européennes 0 % PS.
Optimisez votre rendement net
Analysez le détail fiscal, la répartition géographique, la projection cumulée et le TRI net sur votre horizon pour identifier la meilleure stratégie.
Barème IR 2026 (revenus 2025) — Revenus fonciers SCPI
Les revenus fonciers de SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
| Tranche de revenu imposable par part | Taux IR | IR + PS total |
|---|---|---|
| 0 € – 11 600 € | 0 % | 0 % |
| 11 601 € – 29 579 € | 11 % | 28,2 % |
| 29 580 € – 84 577 € | 30 % | 47,2 % |
| 84 578 € – 181 917 € | 41 % | 58,2 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % | 62,2 % |
Prélèvements sociaux (PS) : 17,2 % — applicables sur tous les revenus fonciers de SCPI françaises (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). La CSG est déductible à hauteur de 6,8 % des revenus de l'année suivante (régime réel). Les loyers étrangers des SCPI européennes ne supportent pas les PS français, par l'effet de la convention fiscale (crédit d'impôt égal à l'impôt français ou exonération avec taux effectif).
Le marché SCPI en chiffres
Source : ASPIM — Données au 31 décembre 2025
4,91 %
TD moyen SCPI 2025
Source ASPIM
89 Md€
Capitalisation totale
Marché SCPI français
+29 %
Collecte nette 2025
vs 2024
18 SCPI
Revalorisations 2025
Prix de part en hausse
Délai de jouissance moyen : 4,8 mois (vérifier avant de souscrire)
TOF moyen marché : 91,3 % — privilégier les SCPI > 93 %
Plus de 40 % de la collecte 2025 vers les SCPI européennes
Comment ce simulateur calcule-t-il votre rendement net ?
Trois mécaniques fiscales s'empilent pour produire le rendement net réel d'une SCPI. Notre moteur les applique strictement à la lettre du Code général des impôts et des conventions fiscales (notice 2047).
Détention directe : IR + PS 17,2 %
Les revenus fonciers s'ajoutent à votre revenu imposable et sont taxés au TMI. Les prélèvements sociaux (CSG 9,2 % dont 6,8 % déductible, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) viennent en sus, soit 17,2 % au total.
SCPI européennes : 0 % PS (convention)
Pour un résident affilié en France, les loyers étrangers échappent aux PS français par l'effet de la convention fiscale : crédit d'impôt égal à l'impôt français, qui inclut les PS (notice 2047), ou exonération avec taux effectif. À vérifier pays par pays. L'arrêt de Ruyter ne joue pas ici : il vise les affiliés à la sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse.
Assurance-vie : capitalisation différée
En unité de compte SCPI, les loyers ne sont pas distribués mais réinvestis. Frais UC ≈ 0,8 %/an. Fiscalité au rachat : PFU 30 % (< 8 ans) ; après 8 ans, 7,5 % d'IR (12,8 % sur la part liée aux primes au-delà de 150 000 €) après abattement de 4 600 €/9 200 €, plus 17,2 % de PS sur la totalité des gains.
Méthode « taux effectif » vs « crédit d'impôt » — comprendre la convention fiscale
Taux effectif (NL, BE, IE, PT, FI, PL)
Les revenus étrangers sont exonérés d'IR français mais entrent dans le calcul du taux moyen d'imposition appliqué à vos autres revenus. Ces revenus relèvent donc le taux appliqué à vos autres revenus (effet non modélisé ici) : le surcoût vaut environ, et au plus, loyers étrangers × (TMI − taux moyen d'imposition du foyer).
Crédit d'impôt (DE, ES, IT, LU, AT, SE, DK, CZ, SI, NO, UK, LT, EE, LV, CA)
L'IR et les PS français sont calculés sur les revenus étrangers, puis annulés par un crédit d'impôt d'égal montant. Restent l'impôt payé dans le pays de l'immeuble et la hausse du taux sur vos autres revenus. Le revenu net est mécaniquement identique au taux effectif.
Sources : BOI-INT-CVB par pays, conventions fiscales bilatérales France-NL/DE/BE/etc., PwC Tax Summaries 2026.
Tous les termes du simulateur en clair
Pour interpréter correctement vos résultats, voici la définition exacte de chaque indicateur utilisé par notre moteur.
TD — Taux de distribution
Dividende brut versé par la SCPI rapporté au prix de souscription, avant la fiscalité de l'investisseur et avant l'impôt payé à l'étranger par la SCPI pour son compte (définition ASPIM). Référence ASPIM 2025 = 4,91 % marché.
TOF — Taux d'occupation financier
Loyers facturés / loyers facturables. Un TOF de 95 % signifie 5 % de vacance. Seuil d'alerte : < 90 %. Recommandé : > 93 %.
TMI — Tranche marginale d'imposition
Taux d'IR appliqué au dernier euro de revenus. Barème 2026 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %.
PS — Prélèvements sociaux
CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % = 17,2 %. Maintenus à 17,2 % en 2026 sur les SCPI hors enveloppe AV/PER/PEA.
IRR / TRI — Taux de rentabilité interne
Taux qui annule la VAN de la chronique de flux : revenus nets annuels + capital de revente. Calculé par Newton-Raphson sur 200 itérations.
Délai de jouissance
Période avant le 1er dividende (3 à 6 mois selon SCPI). L'an 1 est proportionnellement réduit dans la simulation.
Frais de souscription
Commission de l'asset-manager prélevée à l'entrée (0 % SCPI sans frais d'entrée ; ~10-12 % SCPI classiques). Diminue le capital effectif investi.
Frais UC en assurance-vie
Frais de gestion du contrat sur l'encours (≈ 0,8 %/an moyen marché). Modélisés comme un abattement sur le taux brut (TD − 0,8 pt).
PFU — Prélèvement forfaitaire unique
30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) en assurance-vie < 8 ans. Réduit à 24,7 % après 8 ans (7,5 % IR + 17,2 % PS) pour les primes jusqu'à 150 000 €, avant l'abattement de 4 600 €/9 200 €, qui ne joue que sur l'IR.
Impôt étranger payé par la SCPI
Impôt payé par la SCPI pour votre compte dans le pays de l'immeuble. Compris dans le TD brut et déduit ici : hypothèse de 10 % des loyers étrangers, faute de la part de fiscalité publiée par chaque SCPI.
Limites et hypothèses du simulateur
Aucun simulateur ne remplace une étude personnalisée. Voici les choix de modélisation à connaître pour interpréter correctement vos résultats.
TD 2025 = passé, pas garanti
Les taux de distribution affichés correspondent aux performances 2025 (sources : publications 2025 ou début 2026 des sociétés de gestion) ; les répartitions géographiques viennent des rapports annuels et bulletins 2024. Ils ne préjugent pas des rendements futurs. La revalorisation de prix de part est paramétrable (-3 % à +3 %/an).
Plus-values à la revente non taxées
Le simulateur calcule la valeur de revente théorique des parts (capital effectif × revalorisation^N) mais n'applique pas la fiscalité des plus-values immobilières (art. 150 UB et 150 U et suivants du CGI : 19 % IR + 17,2 % PS, dégressifs avec abattement durée). Pour un calcul exact, contactez-nous.
CEHR & contributions exceptionnelles non simulées
La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, 3-4 % au-delà de 250 k€/500 k€) et la contribution différentielle 2026 (CDHR, art. 224 CGI) ne sont pas appliquées. Pour les TMI 45 %+, demandez un bilan patrimonial dédié.
Frais UC en AV : 0,8 %/an forfaitaire
Le simulateur modélise les frais de gestion UC à 0,8 %/an (médiane marché). Selon votre contrat, ils peuvent varier de 0,5 % (plateformes type Linxea, Ramify) à 1 %+ (contrats bancaires). À vérifier au cas par cas.
Rachat AV après 8 ans : 7,5 % / 12,8 % d'IR + 17,2 % de PS
Pour les primes versées depuis le 27/09/2017, l'IR est de 7,5 % sur la fraction des gains correspondant à 150 000 € de primes, et de 12,8 % au-delà (art. 200 A CGI) ; l'abattement de 4 600 €/9 200 € s'impute d'abord sur la part à 7,5 % et ne réduit pas les 17,2 % de PS, dus sur la totalité des gains. Le simulateur applique ce calcul en supposant un seul contrat, au nom d'une seule personne : le seuil de 150 000 € s'apprécie par personne, tous contrats confondus. L'option pour le barème n'est pas simulée.
SCPI européennes : impôt étranger en hypothèse, effet de taux non simulé
Le TD est un dividende brut, avant l'impôt payé à l'étranger par la SCPI pour votre compte. Faute de la part de fiscalité publiée par chaque SCPI, le simulateur retient 10 % des loyers étrangers. Les loyers étrangers relèvent aussi le taux d'imposition de vos autres revenus (notice 2047) : cet effet n'est pas simulé, le net et l'économie affichés en détention directe sont donc des maximums. Ordre de grandeur, au plus : loyers étrangers × (TMI − taux moyen d'imposition du foyer).
Crédit d'impôt étranger en AV — non rétrocédé
En détention directe d'une SCPI européenne, vous bénéficiez du 0 % PS français sur les loyers étrangers (convention fiscale). En assurance-vie, l'assureur perçoit le revenu et capitalise — l'avantage 0 % PS disparaît. C'est un point clé pour arbitrer entre les deux enveloppes.
IFI non simulé
Les parts de SCPI sont incluses dans l'assiette IFI (art. 965 CGI) à hauteur de la quote-part immobilière. Pour les patrimoines > 1,3 M€, il convient d'intégrer cet impact (jusqu'à 1,5 % du patrimoine net taxable au-delà de 10 M€).
Délai de jouissance — réducteur an 1 uniquement
Le simulateur applique le délai de jouissance (3 à 6 mois selon la SCPI) sur le revenu de l'année 1 uniquement. Les années suivantes utilisent un revenu plein. Ce choix simplifie la lecture mais sous-estime légèrement les premières années.
Tout ce qu'il faut savoir sur le simulateur de rendement SCPI.
Rendement net, prélèvements sociaux, assurance-vie, SCPI européennes : nous répondons aux questions les plus fréquentes sur la fiscalité des SCPI.
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Un conseiller patrimonial vous rappelle sous 48 h ouvrées.
Poser ma question- Le rendement net d'une SCPI se calcule en soustrayant l'IR (votre TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %) du taux de distribution brut. Pour un TD de 5 % et un TMI de 30 % : IR = 1,5 %, PS = 0,86 %, rendement net ≈ 2,64 %. En SCPI européennes, les PS français tombent à 0 % sur les loyers étrangers, par l'effet de la convention fiscale — l'économie est significative pour les TMI élevées.
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TMI, IFI, crédit, démembrement, holding, assurance-vie luxembourgeoise : nos experts Hagnéré Patrimoine construisent votre simulation personnalisée et identifient la stratégie SCPI la plus adaptée à votre profil.