Simulateur Rendement SCPI 2026Calculez votre rendement net réel après impôt
Détention directe · assurance-vie · SCPI européennes · IR + PS 17,2 %
IR + prélèvements sociaux chaque année sur les loyers
Avantage européen détecté
100 % des revenus proviennent de l'étranger. 0 % de prélèvements sociaux sur ces revenus (CJUE C-623/13). Retenue source moyenne : 19.7 % (pondérée par pays — voir onglet Géographie). Économie vs SCPI 100 % française : 4 267 €/an.
Frais de souscription
−2 400 € (2.40 %) prélevés à l'entrée.
Dividendes calculés sur 100 000 € (prix de souscription).
Délai de jouissance : 5 mois
An 1 : 5 273 € net (58 % d'une année pleine).
Revenus bruts / an
9 040 €
TD 9,04 %
Revenu net / an (stable)
9 040 €
Taux net 9,04 %
TRI net estimé
8,35 %
Sur 10 ans — revenus + capital
Revenus annuels : net vs charges
Avec 100 000 € investis dans Sofidynamic (TD 9,04 %), vos revenus bruts s'élèvent à 9 040 €/an. Les 100 % de revenus européens sont exempts de PS (arrêt de Ruyter), contre IR 30 % + PS 17,2 % pour la part française. Revenu net annuel (à partir de l'an 2) : 9 040 € (9,04 % net). An 1 réduit à 5 273 € (délai de jouissance 5 mois). Cumul revenus nets sur 10 ans : 86 633 €. Capital estimé à la revente : 97 600 € (après déduction de 2 400 € de frais d'entrée).
TD 2025 non garanti pour les années suivantes. Frais d'entrée indicatifs — varient selon le distributeur.
Comment ça marche ?
4 étapes pour calculer votre rendement SCPI net réel en moins d'une minute.
Choisissez votre SCPI
Parmi 13 SCPI avec TD 2025 réels : Sofidynamic (9,04 %), Comète (9 %), Iroko Zen (7,14 %), Épargne Pierre (5,30 %)… ou saisissez un TD personnalisé.
Renseignez votre TMI et montant
Indiquez votre tranche marginale d'imposition (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %), le montant investi (10 000 € à 500 000 €) et la durée de projection.
Comparez les 3 enveloppes
Le simulateur calcule instantanément le rendement net en détention directe (IR + PS 17,2 %), en assurance-vie (frais UC) et en SCPI européennes (0 % PS).
Optimisez votre rendement net
Analysez le détail fiscal, la projection cumulée sur vos années de détention et l'alerte TOF pour identifier la meilleure stratégie SCPI.
Barème IR 2026 — Revenus fonciers SCPI
Les revenus fonciers de SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
| Tranche de revenu imposable | Taux IR | IR + PS total |
|---|---|---|
| 0 € – 11 294 € | 0 % | 0 % |
| 11 295 € – 28 797 € | 11 % | 28,2 % |
| 28 798 € – 82 341 € | 30 % | 47,2 % |
| 82 342 € – 177 106 € | 41 % | 58,2 % |
| Au-delà de 177 106 € | 45 % | 62,2 % |
Prélèvements sociaux (PS) : 17,2 % — applicables sur tous les revenus fonciers de SCPI françaises (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). La CSG est déductible à hauteur de 6,8 % des revenus de l'année suivante (régime réel). Les SCPI européennes bénéficient de l'exonération de PS (arrêt C-623/13 de Ruyter).
Le marché SCPI en chiffres
Source : ASPIM — Données au 31 décembre 2025
4,91 %
TD moyen SCPI 2025
Source ASPIM
89 Md€
Capitalisation totale
Marché SCPI français
+29 %
Collecte nette 2025
vs 2024
18 SCPI
Revalorisations 2025
Prix de part en hausse
Délai de jouissance moyen : 4,8 mois (vérifier avant de souscrire)
TOF moyen marché : 91,3 % — privilégier les SCPI > 93 %
Plus de 40 % de la collecte 2025 vers les SCPI européennes
Votre rendement net réel dépend de votre situation fiscale
TMI, IFI, crédit, démembrement : nos experts Hagnéré Patrimoine construisent votre simulation personnalisée et identifient la stratégie SCPI la plus adaptée.
Fiscalité SCPI : toutes vos questions
Rendement net, prélèvements sociaux, assurance-vie, SCPI européennes : nous répondons aux questions les plus fréquentes sur la fiscalité des SCPI.
Comment calculer le rendement net d'une SCPI après impôt ?
Le rendement net d'une SCPI se calcule en soustrayant l'IR (votre TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %) du taux de distribution brut. Pour un TD de 5 % et un TMI de 30 % : IR = 1,5 %, PS = 0,86 %, rendement net ≈ 2,64 %. En SCPI européennes, les PS tombent à 0 % (arrêt CJUE C-623/13 de Ruyter) — l'économie est significative pour les TMI élevées.
Quelle est la différence de rendement net entre une SCPI en direct et en assurance-vie ?
En détention directe, les revenus SCPI sont imposés chaque année (IR + PS 17,2 %). En assurance-vie, les revenus capitalisent sans fiscalité annuelle — seuls les frais UC (≈ 0,5 %/an) sont prélevés. La fiscalité n'intervient qu'au rachat (PFU 30 % ou 24,7 % après 8 ans avec abattement). Pour les TMI élevées (41-45 %), l'assurance-vie est souvent avantageuse sur le long terme, sauf si vous avez besoin des revenus réguliers.
Les SCPI européennes sont-elles vraiment exonérées de prélèvements sociaux ?
Oui. L'arrêt CJUE C-623/13 de Ruyter (2015) a déclaré les prélèvements sociaux français incompatibles avec le droit communautaire pour les revenus de source étrangère déjà soumis à un régime de sécurité sociale dans un autre État membre. Les SCPI investies en Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Espagne, etc. bénéficient de cette exonération de 17,2 % de PS. C'est un avantage fiscal majeur par rapport aux SCPI françaises.
Quel est le rendement net moyen des SCPI en 2025 ?
Le taux de distribution moyen des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025 (source ASPIM). Les SCPI européennes affichent des TD supérieurs (Sofidynamic 9,04 %, Comète 9 %, Transitions Europe 7,60 %, Iroko Zen 7,14 %) tandis que les SCPI françaises traditionnelles se situent entre 3,6 % et 5,5 %. Le rendement net après impôt dépend fortement du TMI : à TMI 30 %, un TD de 5 % donne un rendement net d'environ 2,6 % en direct.
Comment les prélèvements sociaux s'appliquent-ils aux revenus de SCPI ?
Les revenus fonciers de SCPI françaises sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 % dont 6,8 % déductible, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Ces PS s'appliquent en plus de l'IR. Pour un TMI de 45 %, le taux marginal total atteint 62,2 % — ce qui justifie souvent un arbitrage vers les SCPI européennes (0 % PS) ou l'assurance-vie (PS différés).
Quel TMI retenir pour calculer l'impôt sur les revenus de SCPI ?
Les revenus de SCPI (revenus fonciers) sont soumis au barème progressif de l'IR. Retenez votre tranche marginale d'imposition effective : 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Attention : les revenus SCPI s'ajoutent à vos autres revenus et peuvent vous faire basculer dans une tranche supérieure. Si vos revenus existants vous placent à 28 797 € et que vos SCPI génèrent 5 000 €/an, vous êtes à 30 % TMI.
Comment fonctionne la fiscalité des SCPI en assurance-vie ?
En assurance-vie, les revenus SCPI capitalisent sans fiscalité annuelle. Seuls les frais de gestion UC (0,5 % à 1 %/an) sont prélevés par l'assureur. La fiscalité s'applique au rachat : flat tax 30 % (PFU = IR 12,8 % + PS 17,2 %) ou option barème IR. Après 8 ans, abattement de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) sur les gains, ramenant le taux effectif à ≈ 24,7 %. Point d'attention : en AV, le crédit d'impôt sur les revenus étrangers est absorbé par l'assureur.
Le taux d'occupation financier (TOF) impacte-t-il le rendement net ?
Oui, directement. Le TD affiché est calculé sur la base du TOF réel. Un TOF de 95 % signifie 5 % de vacance locative. Si le TOF chute de 95 % à 85 %, le TD peut baisser de l'ordre de 10 % en relatif. Un TOF inférieur à 90 % est un signal d'alerte. Il convient d'analyser les causes : mutations du marché, arbitrages en cours, secteur en difficulté (bureaux post-COVID, commerces). Privilégiez les SCPI avec TOF > 93 %.