Crédit marchand de bienssimulation gratuite en 2 min
Financez votre opération jusqu'à 80 % LTV. Taux 3,5 à 6 %, apport dès 20 %, durée 6 à 24 mois. Réseau 15 banques régionales spécialisées MDB. Pré-étude sous 48 h.
Exemple illustratif non contractuel
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager (art. L.312-5 C. conso.).
Quel type d'opération marchand de biens envisagez-vous ?
Précisez la nature du projet — les banques ne financent pas ces typologies aux mêmes conditions.
Comment fonctionne le crédit marchand de biens ?
Le crédit marchand de biens (MDB) finance l'achat d'un bien immobilier destiné à être revendu dans les 5 ans, sous le régime fiscal privilégié de l'article 1115 du CGI (DMTO réduit à 0,715 %).
1. Simulation express
En 10 questions (2 min), vous définissez votre opération MDB : budget, typologie (résidentiel/mixte), structure juridique et apport disponible.
2. Pré-étude COBSP
Un conseiller spécialisé analyse votre dossier sous 48 h et mobilise le réseau des 15 banques régionales partenaires (Banques Populaires, Caisses d'Épargne, Palatine).
3. Dossier bancaire
Montage complet : business plan opération, comptes société, structuration juridique optimale (SASU, SAS, holding) et argumentaire art. 1115 CGI.
4. Déblocage
Signature de l'offre de prêt, acte authentique chez le notaire, déblocage des fonds le jour même de la signature pour l'acquisition du bien.
Le crédit marchand de biens est un financement professionnel dédié aux opérateurs qui achètent un bien immobilier pour le revendre rapidement après des travaux de valorisation, un découpage ou une simple remise sur le marché. Contrairement au crédit immobilier patrimonial, il est court (12 à 24 mois typiquement), souvent in fine, et structuré autour d'une société commerciale (SASU, SAS) — la personne physique ne peut pas y prétendre en direct.
Son intérêt fiscal tient à l'article 1115 du Code général des impôts : sur engagement écrit de revente sous 5 ans, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont réduits à 0,715 % au lieu de 5,80 %. Combiné au régime de la TVA sur marge (art. 268 CGI), le marchand ne paie la TVA que sur la plus-value brute — un levier décisif sur les opérations de rénovation. Ces mécanismes imposent un dossier bancaire irréprochable et un accompagnement COBSP (ORIAS n° 23002291) rompu aux exigences des banques régionales.
En pratique, Hagnéré Patrimoine mobilise un pool de 15 banques régionales (Banques Populaires, Caisses d'Épargne, Banque Palatine) habituées à financer les opérations MDB. La banque prend une hypothèque de premier rang sur le bien acquis, exige un apport de 20 à 35 % selon l'expérience de l'opérateur, et libère les fonds directement chez le notaire le jour de la signature. À la revente, le crédit est soldé par anticipation et la société empoche la marge nette d'impôts et de frais financiers.
Les 5 types de financement marchand de biens 2026
Le financement adapté dépend de la taille de l'opération, de votre expérience, de votre apport et de la LTV cible. Chaque famille a ses banques partenaires, ses taux et ses exigences documentaires propres.
In fine classique
Le capital est remboursé en totalité à la revente du bien. Seuls les intérêts sont payés mensuellement. Structure historique du crédit marchand de biens : maximise le cash disponible pendant l'opération et s'aligne sur le calendrier de revente.
- •Capital remboursé à la revente
- •Intérêts mensuels uniquement
- •Cash disponible pour travaux
- •Idéal 12-18 mois
Amortissable
Mensualité fixe mêlant capital et intérêts. Plus coûteux en trésorerie mensuelle mais réduit le risque bancaire. Retenu pour les opérations longues (> 18 mois), les découpages en lots progressifs ou les profils en cours de constitution.
- •Mensualité capital + intérêts
- •Risque réduit pour la banque
- •Taux légèrement inférieur
- •Opération > 18 mois
Mezzanine
Crédit subordonné (rang postérieur à la banque senior) à taux plus élevé, utilisé pour compléter le financement bancaire classique quand la LTV cible dépasse 80 %. Exige une remontée d'intérêts mensuelle et un ticket d'apport solide.
- •Crédit subordonné
- •Complète la banque senior
- •Taux 8 à 12 %
- •Si LTV > 80 %
Crowdfunding immobilier
Levée de fonds auprès d'investisseurs particuliers via des plateformes régulées PSFP (ClubFunding, Anaxago, Homunity). Obligations simples ou convertibles remboursables à la revente. Rapide à lever (3-6 semaines) mais coût financier élevé.
- •Plateforme PSFP agréée AMF
- •Levée 3-6 semaines
- •Obligations in fine
- •Coût 9-12 % brut
Mixte bancaire + mezz
Schéma optimal pour les opérations > 2 M€ : une banque senior en premier rang (60-70 % LTV) combinée à une tranche mezzanine (15-20 % LTV) et un apport résiduel réduit. Maximise l'effet de levier tout en préservant le cash de la société.
- •Senior + subordonné
- •LTV cible 85 %
- •Apport réduit à 15 %
- •Idéal > 2 M€
Tableau comparatif — quel financement choisir ?
| Type | Taux | Durée | LTV max | Usage typique |
|---|---|---|---|---|
| In fine classique | 4,2 % – 5,5 % | 12 – 18 mois | 70 – 80 % | Opération standard |
| Amortissable | 3,9 % – 5,0 % | 18 – 36 mois | 65 – 75 % | Dirigeant prudent |
| Mezzanine | 8 % – 12 % | 12 – 24 mois | + 10 – 15 pts | LTV > 80 % |
| Crowdfunding immobilier | 9 % – 12 % | 12 – 18 mois | jusqu'à 90 % | Complément rapide |
| Mixte bancaire + mezz | Blended 5 % – 7 % | 18 – 30 mois | cible 85 % | > 2 M€ |
Quel financement pour votre opération ?
Simulation en 2 min, pré-étude COBSP sous 48 h, 15 banques régionales.
Taux et LTV indicatifs applicables au 1er avril 2026, hors assurance. Les conditions réelles dépendent du dossier et du marché (OAT 10 ans, SWAP, prime de risque bancaire).
Pourquoi passer par Hagnéré Patrimoine ?
Un cabinet indépendant qui finance votre opération MDB mais aussi la structure juridique, la fiscalité et la stratégie de sortie — bien au-delà de la simple mise en relation bancaire.
COBSP ORIAS n° 23002291
Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement immatriculé à l'ORIAS, supervisé par l'ACPR. Obligation de devoir de conseil et d'information (art. R. 519-21 CMF).
15 banques régionales partenaires
Accès direct au réseau bancaire spécialisé MDB : Banques Populaires, Caisses d'Épargne, Banque Palatine, banques régionales. Mise en concurrence systématique de 3 offres.
Approche patrimoniale dirigeant MDB
Au-delà du financement : structuration SASU/SAS/holding, optimisation de la rémunération, stratégie de sortie (cession, apport-cession 150-0 B ter) et réinvestissement des plus-values.
Accompagnement jusqu'à la revente
Pas d'abandon après la signature bancaire. Suivi de l'opération, relais sur les appels de fonds, mise en relation notaire et comptable, préparation des actes de revente.
0 € de frais de courtage
Aucun frais facturé jusqu'à l'obtention d'une offre de prêt acceptée par la banque. Notre rémunération n'intervient qu'à la signature effective du financement — alignement d'intérêts total.
Expertise art. 1115 CGI + TVA marge
Optimisation fiscale DMTO réduit à 0,715 % (engagement de revente 5 ans), régime TVA sur marge (art. 268 CGI), articulation IS + exit tax et cession contrôle.
Combien pouvez-vous financer en marchand de biens ?
Votre LTV (loan-to-value) et votre taux dépendent de votre expérience, de votre apport et de votre structure juridique. Voici 3 profils types observés en 2026 chez les banques régionales partenaires.
| Profil | Apport | LTV | Taux estimé | Budget max |
|---|---|---|---|---|
Débutant 1re opération, SASU à créer | 35 % | 60 % | 5,5 % | 600 k€ |
Confirmé 3-5 opérations, SASU existante CA 500 k-1 M | 25 % | 70 % | 4,5 % | 1,5 M€ |
Expert 10+ opérations, SAS multi-associés CA > 3 M | 20 % | 80 % | 3,8 % | 5 M€+ |
L'apport peut prendre plusieurs formes
- •Cash dans la société (capital ou prime d'émission)
- •Compte courant d'associé (CCA) du dirigeant, bloqué pendant l'opération
- •Nantissement d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PEA
- •Caution personnelle du dirigeant (fréquente pour les débutants)
Le bonus fiscal à ne pas oublier
DMTO réduit à 0,715 % au lieu de 5,80 % (art. 1115 CGI), sur engagement écrit de revente dans les 5 ans. Économie typique : ~5 085 € par 100 k€ d'achat.
Cumulé avec la TVA sur marge (art. 268 CGI), le marchand ne paie la TVA que sur sa plus-value brute — levier majeur sur la rénovation.
LTV, taux et apport ne sont jamais figés
Les banques régionales ajustent leurs conditions en fonction du dossier (expérience, qualité du bien, business plan, zone géographique, marge anticipée). Un même profil peut obtenir 65 % ou 75 % de LTV selon la banque sollicitée et la structuration proposée. L'intérêt d'un courtier COBSP : mettre 3 banques en concurrence et capter l'écart.
Estimez votre capacité en 2 minutes
10 questions, pré-étude COBSP sous 48 h, aucune donnée transmise aux banques sans accord.
Données indicatives observées sur les dossiers MDB traités au 1er trimestre 2026. Les conditions réelles dépendent du dossier individuel et des politiques de risque des banques régionales partenaires. Les taux évoluent en fonction de l'OAT 10 ans et des marges bancaires.
Les étapes de votre dossier MDB, de J+0 à J+60
Du mandat de recherche au déblocage des fonds, comptez en moyenne 60 jours — c'est précisément la durée standard de la clause suspensive d'obtention de prêt inscrite au compromis.
1. Mandat de recherche
Signature du mandat d'accompagnement Hagnéré Patrimoine (gratuit jusqu'à offre bancaire acceptée). Cadrage de l'opération, validation de la structure juridique et des objectifs de revente.
2. Pré-étude bancaire
Analyse du budget, de la structure société (SASU, SAS, holding), de la rentabilité prévisionnelle et de la cohérence du business plan. Ciblage des banques régionales compatibles.
3. Compromis de vente
Signature du compromis chez le notaire avec clause suspensive d'obtention de prêt (60 jours). Versement de l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix). Lancement des dépôts bancaires.
4. Offre bancaire
Mise en concurrence de 3 banques régionales. Négociation finale du taux, de la LTV, de la durée, des garanties (hypothèque 1er rang, caution dirigeant). Signature de l'offre retenue.
5. Acte authentique + déblocage
Signature de l'acte authentique chez le notaire. Virement des fonds bancaires directement au vendeur. Prise d'hypothèque, inscription au service de la publicité foncière. Start de l'opération.
Délais moyens observés sur les dossiers MDB traités au 1er trimestre 2026. Le calendrier réel dépend de la réactivité du vendeur, des banques sollicitées et de la complétude du dossier fourni par l'opérateur.
FAQ — Crédit marchand de biens 2026
Les 12 questions qui reviennent le plus souvent sur un projet de financement MDB. Si vous ne trouvez pas votre réponse, notre équipe vous répond sous 48 h ouvrées.
Prêt à financer votre prochaine opération marchand de biens ?
Simulation en 2 min, pré-étude sous 48 h, 15 banques régionales partenaires. 0 € de frais jusqu'à l'offre.
Ressources utiles
6 guides Hagnéré Patrimoine pour structurer votre activité de marchand de biens : juridique, fiscal, rémunération, financement.
Guide investissement immobilier 2026
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Rémunération dirigeant 2026
Arbitrage salaire/dividendes, ratio coût employeur/net, PFU 31,4 %, 3 socles de rémunération.
Financements patrimoniaux
Hub financements Hagnéré : crédit hypothécaire, crédit Lombard, prêt in fine, rachat de crédits.