Simulez votre prêt in fine patrimonialen 2 minutes
Mensualités réduites aux seuls intérêts, 100 % déductibles de vos revenus fonciers. Idéal pour les investisseurs TMI 41/45 % avec épargne nantissable (assurance-vie, contrat de capitalisation, CTO, PEA). Courtier COBSP ORIAS 23002291.
Exemple illustratif non contractuel
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager (art. L.312-5 C. conso.).
Quel est votre projet immobilier ?
Le prêt in fine optimise surtout les projets à revenus fonciers — on oriente l'étude selon votre cible.
Comment fonctionne un prêt in fine ?
Le prêt in fine consiste à ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du crédit, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance, adossé à une épargne nantie (assurance-vie, CTO, PEA ou contrat de capitalisation).
1. Simulation express
10 questions pour définir votre projet immobilier, votre profil fiscal (TMI, revenus fonciers) et votre épargne nantissable (AV, CTO, PEA).
2. Étude personnalisée COBSP
Un conseiller Hagnéré Patrimoine analyse votre dossier, identifie la banque privée la plus adaptée et vérifie l'éligibilité du support adossé au nantissement.
3. Présentation banque privée
Montage du dossier complet, négociation du taux in fine, calibrage du nantissement (quotité, durée, clauses), puis signature du compromis de vente.
4. Déblocage + nantissement
Signature de l'offre de prêt, mise en place du nantissement AV/CTO/PEA, acte authentique chez le notaire et déblocage des fonds par la banque privée.
Le prêt in fine (aussi appelé prêt non amortissable) est un crédit immobilier structuré pour l'investissement patrimonial. Pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts — le capital emprunté est conservé intact et remboursé en une fois à l'échéance, grâce à une épargne adossée (nantie) qui se valorise en parallèle.
Juridiquement, les intérêts d'un prêt in fine affecté à un investissement locatif sont intégralement déductibles des revenus fonciers au titre de l'article 31-I-1° d du CGI, sans plafond. Cette déductibilité maximale explique pourquoi le montage est particulièrement puissant pour les contribuables en TMI 41 % ou 45 % disposant déjà d'une épargne mobilisable.
L'opération nécessite l'intervention d'un courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP), immatriculé à l'ORIAS, comme Hagnéré Patrimoine (ORIAS n° 23002291). L'accès à ce type de financement passe presque exclusivement par les banques privées patrimoniales, qui exigent une épargne nantissable calibrée (généralement 30 à 100 % du capital emprunté selon le support).
Les 5 formes de prêt in fine 2026
Le type de prêt in fine adapté dépend de votre objectif patrimonial (locatif nu, meublé, SCI IS, SCPI), de votre TMI et du support d'épargne disponible pour le nantissement. Chaque famille a son profil d'investisseur et ses banques privées spécialisées.
In fine classique
Le montage de référence : prêt in fine adossé à une assurance-vie nantie en euros + unités de compte. Idéal pour un investissement locatif nu en TMI 41 ou 45 %. Intérêts 100 % déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI).
- •Support AV en euros + UC
- •Durée longue (15–25 ans)
- •Déductibilité maximale
- •Clause bénéficiaire préservée
In fine + amortissable mixte
Montage hybride : 50 % amortissable + 50 % in fine. Permet d'obtenir un compromis entre coût total, taux d'endettement HCSF et besoin d'épargne nantie. Adapté aux investisseurs souhaitant limiter le capital à reconstituer à terme.
- •50 % amortissable + 50 % in fine
- •Épargne nantie réduite
- •Taux d'endettement mieux calé
- •Sortie progressive possible
In fine SCI IS
Prêt in fine logé dans une SCI à l'IS : intérêts déduits du résultat IS de la société (et non des revenus fonciers personnels), amortissement comptable de l'immeuble cumulable, stratégie patrimoniale de dirigeant. Nantissement souvent sur CTO ou contrat de capitalisation.
- •Intérêts déduits de l'IS société
- •Amortissement immobilier
- •Stratégie holding possible
- •Arbitrage IR vs IS calibré
In fine LMNP
Prêt in fine affecté à un bien loué meublé : intérêts déductibles des BIC (régime réel) et bascule en comptabilité commerciale. Attention au seuil art. 206-2 CGI : si l'activité devient commerciale prépondérante en SCI, requalification IS irréversible.
- •Intérêts déductibles des BIC
- •Bascule comptabilité réel
- •Vigilance art. 206-2 CGI
- •Compatible bail mobilité
In fine SCPI pleine propriété
Achat de parts de SCPI en pleine propriété financé par un prêt in fine, les parts étant elles-mêmes nanties par une AV. Double levier : fiscal (intérêts déductibles des revenus fonciers SCPI) + rendement (TDVM moyen ~5 %). Réservé aux profils patrimoniaux avertis.
- •SCPI pleine propriété
- •Intérêts déductibles des RF
- •Levier fiscal + rendement
- •Épargne nantie dédiée
Conditions indicatives, applicables au 1er avril 2026. Les durées, quotités de nantissement et taux dépendent de la banque privée retenue et de votre profil patrimonial.
Pourquoi passer par Hagnéré Patrimoine ?
Un cabinet de gestion de patrimoine indépendant qui aborde le prêt in fine comme un levier patrimonial global — articulé entre fiscalité, ingénierie financière et nantissement sur-mesure — et non comme une simple opération de crédit.
COBSP ORIAS 23002291
Courtier en opérations de banque et services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291, soumis au Code monétaire et financier et supervisé par l'ACPR.
Réseau de banques privées partenaires
Nous travaillons avec les principales banques privées patrimoniales françaises, seuls acteurs proposant structurellement le prêt in fine à capital nanti aujourd'hui.
Ingénierie nantissement
Expertise approfondie sur les supports adossés : assurance-vie (euros + UC), CTO, PEA, contrats de capitalisation. Calibrage de la quotité, clauses de rechargement, sortie partielle.
Approche fiscale intégrée
Analyse complète de votre TMI, de vos revenus fonciers actuels et projetés, du déficit foncier (art. 31-I-1° d CGI) et des arbitrages IR / IS possibles pour maximiser le levier fiscal.
Équipe CIF pour le support adossé
Conseillers en Investissements Financiers (CIF) internes : construction de l'épargne nantie, sélection des UC, arbitrages d'allocation, suivi du support sur toute la durée du prêt.
Accompagnement jusqu'à l'échéance
Revue annuelle de votre plan in fine : performance du support nanti, trajectoire de reconstitution du capital, arbitrages fiscaux, anticipation de la sortie (15 à 25 ans).
Combien pouvez-vous économiser avec un prêt in fine ?
Votre économie dépend de votre TMI, de la durée et du montant emprunté. Voici 3 profils types 2026, calcul = intérêts × (TMI + 17,2 % PS) avec revenus fonciers suffisants pour absorber la charge.
| Profil | Bien | TMI | Durée | Intérêts/an | Économie IR+PS/an | Économie cumulée |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investisseur débutant | 300 k€ | 30 % | 20 ans | ~13 200 € | ~6 226 € | 124 520 € |
| Dirigeant SAS patrimonial | 500 k€ | 41 % | 20 ans | ~22 500 € | ~13 905 € | 278 100 € |
| Cadre supérieur fortuné | 800 k€ | 45 % | 25 ans | ~38 400 € | ~25 498 € | 637 440 € |
Méthode de calcul
Économie annuelle = intérêts versés × (TMI + 17,2 % PS). Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers sans plafond (art. 31-I-1° d du CGI).
Condition : disposer de revenus fonciers suffisants pour absorber les intérêts, sinon le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an et le surplus se reporte 10 ans.
À retenir
- • Plus la TMI est élevée, plus l'effet levier fiscal est fort
- • Les intérêts restent constants en in fine (pas d'amortissement du capital)
- • Le prêt in fine brille dès la TMI 30 % et culmine en TMI 45 %
- • L'épargne nantie capitalise en parallèle = double levier
Chiffres indicatifs calculés sur des taux 2026 moyens (4,40 à 4,80 %) et revenus fonciers déjà constitués. Votre économie réelle dépend de votre structure patrimoniale — un courtier Hagnéré Patrimoine réalise une étude chiffrée personnalisée à partir de votre dossier.
Les étapes de votre dossier de prêt in fine, de A à Z
De la signature du mandat au déblocage des fonds, comptez entre 45 et 60 jours pour un dossier de prêt in fine avec nantissement d'épargne.
Mandat COBSP
Signature du mandat de courtage Hagnéré Patrimoine, gratuit jusqu'à l'offre de prêt. Aucun engagement financier tant qu'aucune banque privée n'a émis une proposition ferme.
Pré-étude bancaire
Analyse de votre capacité d'emprunt, TMI, épargne nantissable (assurance-vie, CTO, PEA), structure juridique (personne physique, SCI IR, SCI IS, holding). Pré-cadrage du ratio de nantissement cible.
Compromis + nantissement AV/CTO
Signature du compromis chez le notaire. En parallèle, constitution du dossier de financement banque privée avec identification du support d'épargne à nantir et ouverture du contrat si nécessaire.
Offre de prêt
Négociation du taux, des clauses de nantissement (pacte commissoire, ratio de couverture, appels de marge), de l'assurance emprunteur. Émission de l'offre officielle avec délai de réflexion de 10 jours (art. L. 313-34 C. conso).
Acte authentique + déblocage
Signature de l'acte authentique chez le notaire, mise en place du nantissement de l'assurance-vie ou du CTO, virement des fonds au vendeur. Remise des clés et début du bail locatif.
Délais indicatifs moyens observés sur les dossiers prêt in fine traités en 2026. Chaque dossier est spécifique — un courtier Hagnéré Patrimoine confirme le délai prévisionnel à l'issue de la pré-étude bancaire.
FAQ — Prêt in fine
Les 12 questions qui reviennent le plus souvent sur le prêt in fine, le nantissement d'épargne et la déductibilité des intérêts. Si vous ne trouvez pas votre réponse, notre équipe vous répond sous 24 à 48 h ouvrées.
Prêt à activer votre levier in fine ?
Simulation en 2 min, étude personnalisée sous 48 h, banques privées partenaires. 0 € de frais jusqu'à l'offre.
Ressources utiles
Guide assurance-vie
Le support roi du nantissement in fine : fiscalité, frais, arbitrages, clause bénéficiaire.
SCI IR vs SCI IS
Quelle structure pour votre prêt in fine ? Arbitrage fiscal, amortissement, cession de parts.
Optimisation fiscale dirigeant SAS
12 leviers fiscaux pour dirigeant SAS 2026 : apport-cession, Dutreil, holding animatrice.
Rémunération dirigeant 2026
Arbitrage salaire vs dividendes, PER TNS, management package, paliers 60/80/150/300 k€.
LMNP 2026
Location meublée : amortissement, BIC, règle des 23 000 €, réforme Le Meur art. 150 VB III.
Investissement immobilier
Tous les guides investissement immobilier : stratégie, montages, fiscalité, financement.