Simulez votre crédit hypothécaireen 3 minutes
Transformez votre bien immobilier en trésorerie sans le vendre. LTV, taux, frais notaire et usage libre : étude personnalisée sous 48 h par un courtier COBSP Hagnéré Patrimoine (ORIAS 23002291) + partenariat MIOBSP BankKeys.
+ transmission préservée
+ usage libre des fonds
Exemple illustratif non contractuel
Crédit aux particuliers RP : L. 313-1 C. conso. Usage pro/patrimonial : hors champ, gré à gré. Risque de saisie immobilière en cas de défaut (art. L. 311-5 CCH). Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Quel est l'usage prévu des fonds ?
L'usage détermine la déductibilité des intérêts et le montage juridique optimal.
Comment fonctionne le crédit hypothécaire ?
Le crédit hypothécaire consiste à faire inscrire une hypothèque sur un bien immobilier (art. 2393 C. civ., ord. 2021-1192) au profit d'une banque qui vous prête 50 à 70 % de la valeur expertisée, sur une durée de 7 à 25 ans.
1. Simulation express
10 questions pour cadrer votre projet : nature du bien, valeur, crédit existant, montant, durée, TMI, revenus, usage, horizon et structure de détention. Aucun engagement.
2. Étude COBSP personnalisée
Analyse du bien, calcul de la LTV selon sa nature (RP 70 %, locatif 60 %, SCI 55 %), taux indicatif Euribor 3M + marge hypothécaire et estimation des frais notaire d'inscription.
3. Mise en concurrence 5+ banques
Hagnéré COBSP + BankKeys MIOBSP : mise en concurrence des banques privées patrimoniales et des établissements hypothécaires spécialisés pour obtenir le meilleur taux et la meilleure LTV.
4. Expertise + notaire + déblocage
Expertise du bien (500 à 1 500 €), offre de prêt art. L. 313-34 C. conso., signature notariée, inscription hypothécaire au SPF, puis déblocage des fonds en 6 à 9 semaines.
Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une inscription hypothécaire sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. La banque prend le bien en garantie au Service de la publicité foncière (SPF) et vous prête une fraction de sa valeur expertisée — la LTV (Loan-to-Value), comprise entre 50 et 70 % selon la nature du bien (résidence principale, locatif, SCI, résidence secondaire).
Juridiquement, l'hypothèque est encadrée par l'article 2393 du Code civil (réforme sûretés ord. 2021-1192 du 15 septembre 2021) et l'article L. 311-5 du Code de la construction et de l'habitation pour la procédure de saisie en cas de défaut. L'opération nécessite l'intervention d'un courtier COBSP inscrit à l'ORIAS — Hagnéré Patrimoine est enregistré sous le n° 23002291 et s'appuie sur le partenariat BankKeys MIOBSP pour élargir la mise en concurrence.
En pratique, comptez un délai total de 6 à 9 semaines entre la signature du mandat COBSP et le déblocage des fonds. Les frais d'inscription hypothécaire représentent environ 1,5 à 2 % du montant emprunté, auxquels s'ajoutent les frais d'expertise (500 à 1 500 €) et la mainlevée en fin de crédit (0,5 à 1 %). L'assurance emprunteur est librement déléguée grâce à la loi Lemoine du 28 février 2022, avec une économie potentielle allant jusqu'à 50 %.
Les 5 formes de crédit hypothécaire 2026
De l'amortissable classique au 2e rang, en passant par l'in fine, le crédit de trésorerie pro et le rachat de crédits, la structure s'adapte à chaque usage patrimonial et à chaque profil de propriétaire.
Hypothécaire amortissable classique
Structure la plus courante : mensualités constantes incluant capital et intérêts. Financement d'un achat immobilier, travaux lourds, trésorerie patrimoniale ou refinancement. Compatible résidence principale, locatif et SCI.
Hypothécaire in fine
Intérêts mensuels seuls, capital remboursé à l'échéance. Adossé à une assurance-vie ou un portefeuille placé en parallèle. Optimal pour maximiser la déductibilité des intérêts en locatif nu (art. 31-I-1° d CGI).
Crédit trésorerie hypothécaire pro
Crédit gré à gré destiné aux professionnels, SCI et holdings. Hors champ du crédit immobilier consommateur (art. L. 313-1 C. conso.) : pas de TAEG réglementé, pas de délai de rétractation de 10 jours, documentation contractuelle libre.
Rachat de crédits hypothécaire
Regroupement de crédits immobiliers, conso et revolving en un seul prêt hypothécaire. Réduction de la mensualité de 20 à 50 %, allongement de la durée. Activité exercée par Hagnéré Patrimoine en partenariat avec BankKeys MIOBSP.
Hypothécaire 2e rang
Inscription hypothécaire complémentaire derrière un crédit immobilier existant. La banque ne peut prêter que sur la marge disponible (valeur − CRD 1er rang). Taux majoré pour rémunérer le risque de subordination en cas de saisie.
| Type | Taux | Durée | LTV | Usage typique |
|---|---|---|---|---|
| Hypothécaire amortissable classique | 3,80-4,50 % | 10-20 ans | 60-70 % | Usage libre, RP ou locatif |
| Hypothécaire in fine | 4,00-4,80 % | 7-10 ans | 55-65 % | Combo AV adossée, optimisation fiscale |
| Crédit trésorerie hypothécaire pro | 4,20-5,20 % | 5-15 ans | 50-60 % | Pro, SCI, hors L. 313-1 C. conso. |
| Rachat de crédits hypothécaire | 4,00-5,50 % | 10-25 ans | 60-70 % | Consolidation prêts, baisse mensualité |
| Hypothécaire 2e rang | 4,50-6,00 % | 7-15 ans | Marge CRD | CRD existant, marge limitée |
Taux indicatifs Euribor 3M ~2,50 % base + marge hypothécaire 1,00 à 3,00 points, applicables au 1er avril 2026. Les conditions réelles dépendent de la valeur expertisée du bien, de la nature du bien (RP, locatif, SCI) et de la banque retenue.
Pourquoi passer par Hagnéré Patrimoine ?
Un cabinet de gestion de patrimoine indépendant qui aborde le crédit hypothécaire comme un levier patrimonial global, pas comme un produit bancaire isolé.
COBSP ORIAS 23002291 indépendant
Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291, soumis aux obligations du Code monétaire et financier et à la supervision de l'ACPR. Aucune banque actionnaire, aucun mandat exclusif — arbitrage 100 % dans votre intérêt.
BankKeys + banques privées partenaires
Panel élargi grâce au partenariat BankKeys MIOBSP : banques privées patrimoniales et établissements hypothécaires spécialisés. Mise en concurrence systématique sur chaque dossier pour le meilleur taux et la meilleure LTV.
Audit bien + fiscalité
Expertise CGP : analyse du bien (valeur, nature, zone, DPE), arbitrage LTV selon la structure (RP, locatif, SCI IR, holding), stress test sur la capacité de remboursement et la fiscalité d'usage.
Délégation assurance loi Lemoine
Loi Lemoine du 28 février 2022 : résiliation à tout moment et délégation d'assurance emprunteur. Hagnéré Patrimoine négocie une couverture équivalente avec une économie pouvant atteindre 50 % sur la durée du prêt.
Approche patrimoniale intégrée
Combo transmission (art. 990 I CGI AV adossée), Pacte Dutreil, SCI IR, IFI art. 974 CGI : le crédit hypothécaire est orchestré dans une stratégie patrimoniale globale, pas vendu comme un produit bancaire isolé.
Accompagnement notaire + mainlevée
Coordination avec le notaire pour l'acte authentique et l'inscription au SPF, suivi du remboursement pendant toute la durée (jusqu'à 25 ans), mainlevée hypothécaire en fin de prêt : un conseiller dédié de bout en bout.
Combien pouvez-vous emprunter en crédit hypothécaire ?
Votre capacité dépend de la valeur expertisée du bien et de sa nature. Voici 4 profils types 2026 avec LTV, taux indicatif et frais notaire d'inscription hypothécaire.
| Profil | Bien | LTV max | Emprunt | Taux estimé | Frais notaire |
|---|---|---|---|---|---|
| Démarrage | 300 k€ | 65 % | 195 k€ | 4,20-4,50 % | ~3 500 € |
| Intermédiaire | 600 k€ | 65 % | 390 k€ | 4,00-4,30 % | ~7 000 € |
| Dirigeant | 1 M€ | 60 % | 600 k€ | 3,80-4,10 % | ~10 800 € |
| HNWI patrimonial | 2 M€+ | 55 % | 1,1 M€+ | 3,50-3,90 % | ~20 000 € |
Rappel : taux Euribor 3M + marge hypothécaire
Les crédits hypothécaires sont indexés sur l'Euribor 3M (environ 2,50 % en avril 2026) auquel s'ajoute une marge hypothécaire de 1,00 à 3,00 points, négociée selon la nature du bien, la LTV, la durée et la relation bancaire.
Une résidence principale HNWI obtient les meilleures marges (1,00 à 1,50 point). Un locatif ancien ou une SCI IR se place dans la fourchette haute (2,00 à 3,00 points) en raison du profil de risque bancaire supérieur.
Estimez votre capacité
10 questions, résultat immédiat, étude COBSP sous 48 h. Aucun engagement.
Estimer ma capacitéPoint de vigilance : la mainlevée hypothécaire
En cas de remboursement anticipé ou de revente du bien avant l'échéance, il faut faire radier l'inscription hypothécaire au Service de la publicité foncière. Comptez environ 0,5 à 1 % du montant emprunté initial, plus 600 à 1 500 € de frais notaire pour l'acte authentique de mainlevée.
Cette ligne budgétaire doit être anticipée dès le montage : un courtier Hagnéré Patrimoine intègre systématiquement le coût de mainlevée dans le TAEG prévisionnel et vérifie la présence ou l'absence d'indemnités de remboursement anticipé (IRA) dans l'offre de prêt.
Les montants, taux et frais mentionnés sont indicatifs et illustratifs. Votre LTV, votre taux et vos frais réels dépendent de l'expertise du bien, de la nature de la détention (RP, locatif, SCI, pro), de la durée du crédit et de la banque retenue. Un courtier Hagnéré Patrimoine réalise une étude chiffrée personnalisée à partir de votre dossier.
Les étapes de votre crédit hypothécaire, de A à Z
De la signature du mandat COBSP au déblocage des fonds, comptez en moyenne J+56 à J+63 pour un dossier standard, avec un suivi tout au long du prêt jusqu'à la mainlevée hypothécaire.
Mandat COBSP + simulation express
Signature du mandat de courtage gratuit jusqu'à l'offre. Simulation express 10 questions : bien, valeur, crédit existant, montant, durée, TMI, revenus, usage, horizon, structure de détention.
Audit bien + fiscalité
Étude CGP + courtier : valeur de marché, nature (RP, locatif, SCI, pro), DPE, zone, analyse fiscale d'usage (art. 31-I-1° d CGI, IFI art. 974, CEHR/CDHR), cohérence avec la stratégie patrimoniale globale.
Expertise immobilière
Mission confiée à un expert immobilier agréé (500 à 1 500 € selon la valeur). Détermination de la valeur vénale opposable à la banque et base de calcul de la LTV. Rapport contradictoire et daté.
Mise en concurrence + négociation
Hagnéré COBSP + BankKeys MIOBSP : consultation simultanée de 5+ banques privées et établissements hypothécaires spécialisés. Négociation du taux, de la marge, de la LTV, des IRA et de l'assurance emprunteur.
Offre de prêt + rétractation L. 313-34
Émission de l'offre de prêt conforme aux articles L. 313-34 et suivants du Code de la consommation. Délai de rétractation obligatoire de 10 jours calendaires avant acceptation (art. L. 313-34 C. conso.).
Signature notariée + inscription SPF
Signature de l'acte authentique chez le notaire. Inscription hypothécaire au Service de la publicité foncière (SPF). Paiement de la taxe de publicité foncière, de la contribution de sécurité immobilière et des émoluments notaire.
Déblocage des fonds + remboursement
Virement des fonds sur votre compte ou paiement direct du notaire en cas d'acquisition. Mise en place du prélèvement des mensualités (capital + intérêts + assurance). Délai total moyen : 6 à 9 semaines.
Délais indicatifs moyens observés sur les dossiers hypothécaires traités en 2026. Les délais réels dépendent de l'expertise du bien, de la banque retenue, des diligences KYC/compliance et du calendrier du notaire instrumentaire. Un courtier Hagnéré Patrimoine confirme le calendrier prévisionnel à l'issue de l'audit bien.
FAQ — Crédit hypothécaire
Les 12 questions qui reviennent le plus souvent lors d'un dossier de crédit hypothécaire. Si vous ne trouvez pas votre réponse, notre équipe vous répond sous 24 à 48 h ouvrées.
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Ressources utiles
Crédit hypothécaire (pilier)
Mécanique, LTV, inscription SPF, fiscalité, jurisprudence : le guide de référence 2026.
Crédit Lombard
Alternative sans notaire, sans inscription hypothécaire : nantissement d'un portefeuille financier.
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Audit global gratuit : objectifs, fiscalité, transmission, allocation. Le crédit hypothécaire comme levier.