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Communication à caractère promotionnel. Le crédit immobilier engage l’emprunteur. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.) Voir disclaimer en bas de page.
Résidence principale, investissement locatif ou refinancement : comprendre les taux, la capacité d’emprunt et les étapes avant de signer. Pour faire étudier votre besoin de financement : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
35 %
Plafond HCSF
taux d’endettement maximum
25 ans
Durée maximale
27 ans si différé VEFA
10 j
Délai de réflexion
art. L.313-34 C. conso.
Le bon réflexe : raisonner TAEG, pas taux nominal
Le taux nominal est un taux brut. Le TAEG inclut frais de dossier, garantie, courtage — c’est le seul indicateur légal de comparaison (art. L.314-1 C. conso.). Comparez toujours les TAEG entre banques, jamais les taux nominaux.
Communication à caractère promotionnel. Hagnéré Patrimoine, inscrit à l’ORIAS sous le n° 23002291 comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP) et contrôlé par l’ACPR, ne recherche pas de crédit et ne négocie pas : avec votre accord, le cabinet transmet vos coordonnées à BankKeys (FBS Consulting, ORIAS n° 19 003 084), société de courtage en crédit. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. (art. L. 322-2 C. conso.) Résultats simulés à titre indicatif.
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Avant de signer un compromis
Délai global
Compromis · offre · signature
6-10 sem.
Simulation gratuite · sans engagement · aucun versement avant le déblocage des fonds (art. L. 519-6 CMF).
Acronymes utiles
Avant de comparer les taux, comprendre le cadre fixé par le HCSF et le Code de la consommation. Les marges de manœuvre sont précises — les pièges aussi.
35 %
Plafond d’endettement
HCSF · décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021
25 ans
Durée maximale
27 ans si différé VEFA ≥ 2 ans
10 j
Délai de réflexion
Art. L.313-34 C. conso. (loi Scrivener)
0,7 %
Mainlevée hypothèque
Coût indicatif en cas de revente anticipée
Le crédit immobilier ne se résume pas à un taux. Le bon choix dépend de votre projet (RP, locatif, mutation), de votre TMI et de votre horizon. Quatre familles à connaître avant tout compromis.
Standard du marché — chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d’intérêts. Représente 85 % des crédits immobiliers en France (ACPR, 2024). Recommandé pour résidence principale et secondaire.
Vous ne payez que les intérêts pendant la durée, le capital est remboursé à l’échéance via un placement adossé (assurance-vie nantie). Optimisé locatif TMI ≥ 41 %.
Crédit court 12-24 mois pour acheter avant de vendre. Plafonné à 70-80 % de la valeur du bien à vendre. Intérêts intercalaires + capital à la vente.
Prêt complémentaire (et non alternative) à cumuler avec un prêt principal amortissable. Pour primo-accédants (RFR N-2 sous plafond), quotité 10 à 50 % selon zone, composition du foyer et tranche de revenus. Neuf élargi à tout le territoire depuis 2025 (LFI 2025 art. 90).
Le crédit immobilier optimal n’existe pas dans l’absolu. Il dépend de votre projet, de votre TMI, de votre horizon et de votre stratégie patrimoniale d’ensemble.
TMI 30 %, 4 200 € net/mois, achat RP 280 000 €
Apport 15 %, amortissable 25 ans, taux d’endettement 32 %. PTZ cumulable selon zone et RFR. Délégation d’assurance loi Lemoine = économie ≈ 14 800 € sur la durée (cf. cas Marc ci-dessous).
TMI 41 %, SCI familiale, locatif 350 000 € Bordeaux
Financement 100-110 % possible (bien + frais), intérêts déductibles BIC/foncier. Revenus locatifs intégrés à 70 % dans la capacité d’emprunt. Arbitrage in fine vs amortissable chiffré : économie d’impôt cumulée ≈ +42 900 € sur 15 ans en in fine TMI 41 %.
Vente résidence Paris 750 000 € + achat Annecy 480 000 €
Prêt relais 18 mois sur 70 % du bien à vendre = 525 000 €, avec des intérêts intercalaires pendant la durée, basculé en amortissable à la signature de la vente. Sécurise le calendrier sans pression de prix.
Patrimoine IFI 1,8 M€, refinancement résidence secondaire 600 000 €
Crédit immobilier déductible de la base IFI (art. 974 CGI) : 600 000 € de dette réduisent l’assiette taxable, soit ≈ -7 200 €/an d’IFI évité (taux marginal 1,2 %). Intégré dans la stratégie globale (PER, AV, holding, transmission).
35 % maximum des revenus nets (HCSF, décision D-HCSF-2021-7). Inclut toutes les charges de crédit (mensualités + assurance). Flex pool 20 % pour dérogations bancaires.
10 % minimum attendu pour couvrir frais de notaire et garantie. 20-30 % pour les meilleures conditions. Excellents profils : 110 % possible (bien + frais).
25 ans standard. 27 ans avec différé d’amortissement jusqu’à 2 ans (VEFA, travaux ≥ 10 % du coût total). Décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, art. 1er, modifiée par la décision du 18/12/2023, en vigueur le 01/01/2024.
Caution Crédit Logement (~1,2 %, mainlevée allégée), hypothèque conventionnelle (~1,8-2 %), ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (art. 2402, 1° C. civ.).
Obligatoire (DC, PTIA, ITT). Délégation libre depuis loi Lemoine 2022. Coût 0,10 à 0,50 %/an. Économie 30-60 % vs assurance groupe bancaire.
Cible amortissable 25 ans + PTZ si éligible. Délégation assurance loi Lemoine = économie 15-25 k€ sur la durée. Comparer les offres de plusieurs banques.
Piste généralement étudiée
Amortissable + PTZ + délégation assurance
Arbitrage amortissable (cash-flow positif) vs in fine (déduction maximale TMI 41-45 %). Financement 110 % possible. Caution croisée des associés probable.
Piste généralement étudiée
In fine adossé AV ou amortissable selon cash-flow
Prêt relais 12-24 mois sur 70-80 % du bien à vendre. Bascule en amortissable au moment de la vente. Sécurise le calendrier sans pression.
Piste généralement étudiée
Prêt relais + amortissable jumelé
Renégociation taux si delta ≥ 0,7 % et capital restant ≥ 70 k€. Sinon rachat externe (autre banque) si meilleures conditions globales — coût mainlevée à intégrer.
Piste généralement étudiée
Audit comparatif IRA/mainlevée vs gain TAEG
Six dimensions à comparer avant de choisir. Le bon prêt dépend de votre projet ET de votre TMI, pas seulement du taux affiché.
| Critère | Amortissable | In fine | Relais |
|---|---|---|---|
| Mécanique de remboursement | Atout :Capital + intérêts dégressifs | Neutre :Intérêts seuls + capital à terme | Neutre :Intérêts intercalaires + capital à vente |
| Durée typique | Atout :15 à 25 ans | Atout :10 à 20 ans | Neutre :12 à 24 mois |
| Public cible | Atout :RP, secondaire, locatif standard | Atout :Locatif TMI ≥ 41 % | Atout :Achat-revente, mutation |
| Effet de levier fiscal | Neutre :Intérêts déductibles foncier réel | Atout :Maximal (intérêts ≈ constants) | Limite :Limité (durée courte) |
| Garantie / placement adossé | Atout :Caution ou hypothèque | Neutre :+ AV nantie obligatoire | Neutre :Garantie sur bien à vendre |
Estimation de votre capacité d’emprunt (HCSF 35 %) et du TAEG avec notre simulateur. Avec votre accord, nous transmettons ensuite vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit.
BankKeys, courtier en crédit, consulte ses banques partenaires et négocie taux, frais et assurance. Le cabinet ne recherche pas de crédit et ne négocie pas.
Collecte des justificatifs et dépôt auprès de la banque retenue, par BankKeys. Instruction 1-2 semaines.
Émission de l’offre de prêt. Délai légal 10 jours calendaires obligatoires (art. L.313-34) avant signature.
Acte authentique notaire, déblocage des fonds, remise des clés. Première mensualité le mois suivant.
Le cabinet ne recherche pas de crédit et ne négocie pas : avec votre accord, il transmet vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous.
Inscrit à l’ORIAS comme CIF, COA et COBSP (courtier en opérations de banque et en services de paiement), adhérent de la CNCEF Patrimoine (association agréée par l’AMF) pour le conseil en investissements financiers, sous le contrôle de l’ACPR pour l’intermédiation, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Vérifier sur orias.fr« Nous ne recherchons pas votre crédit et ne vous recommandons aucun contrat de crédit : BankKeys, société de courtage en crédit, étudie votre financement avec ses banques partenaires. Notre rôle est patrimonial. »
Hagnéré Patrimoine
ORIAS 23002291 : CIF, COA et COBSP. Cabinet non détenu par une banque ni par un assureur. « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. » (art. L. 322-2 C. conso.)
Estimation de la capacité d’emprunt (HCSF 35 %) et du TAEG avec notre simulateur, à titre indicatif.
Avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys (FBS Consulting, ORIAS n° 19 003 084), qui consulte ses banques partenaires. Le cabinet ne recherche pas de crédit et ne négocie pas.
Dans une mission patrimoniale formalisée par une lettre de mission signée : conséquences du projet sur votre patrimoine (LMNP, SCI, PER, IFI art. 974 CGI, transmission). Le cabinet ne fournit pas de conseil en crédit.
Le cabinet perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées.
Aucun mandat : le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).
Calcul capacité d’emprunt, mensualité, TAEG, amortissement détaillé.
Financement patrimonial pour propriétaires : jusqu'à 70 % de la valeur du bien.
Liquidités sans céder vos placements. Garantie sur portefeuille AV/CTO.
Optimisé locatif haute TMI. Mécanique, fiscalité, cas pratiques.
Effet de levier sur parts SCPI européennes. Mensualité couverte par les loyers.
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LMNP, Denormandie, Jeanbrun, SCI : tous les leviers fiscaux 2026.
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Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291 — couvre nos habilitations CIF · COA · COBSP.
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Disponible du lundi au vendredi · 9 h – 19 h · 03 74 47 20 18
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Mention reprise de l’art. L. 312-5 du Code de la consommation, affichée volontairement.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.)
Vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours après réception de l’offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt : si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées (art. L. 313-3 du code de la consommation).
Statut COBSP — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SAS exerce en qualité de Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP), catégorie « courtier » au sens de l'art. R. 519-4 I 1° CMF, sous contrôle de l'ACPR. Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291.
BankKeys : Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).
Garanties consommateur
Non-perception de fonds : Hagnéré Patrimoine SAS ne perçoit aucun fonds, à quelque titre que ce soit, autres que la part de rémunération versée par FBS Consulting (BankKeys), conformément aux art. L. 322-2 du Code de la consommation et L. 519-6 du Code monétaire et financier.
Délais légaux applicables : délai de réflexion de 10 jours pour les crédits immobiliers (art. L. 313-34 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours pour les crédits à la consommation (art. L. 312-19 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours en cas de démarchage à distance (art. L. 341-16 CMF).
Réclamations · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts.
Trois profils, trois stratégies de financement distinctes (délégation Lemoine, in fine TMI 41 %, refinancement IFI). Calculs réels avec hypothèses explicitées. Les conditions de crédit s'obtiennent auprès de BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires ; les effets fiscaux se vérifient dans le cadre d'une mission de conseil patrimonial.
Marc, 32 ans · primo Lyon · TMI 30 %
1. Projet
2. Crédit
3. Assurance
4. Bilan
Délégation assurance loi Lemoine
≈ 14 800 € sur 25 ans
Délégation art. L.313-30 C. conso. + suppression questionnaire santé (loi Lemoine art. 10) — prêt ≤ 200 000 €/emprunteur dont remboursement avant 60 ans.
Sophie & Karim · SCI à l’IR · TMI 41 %
1. Projet
2. Crédit
3. Fiscalité
4. Bilan
Effet de levier in fine TMI 41 %
≈ +42 900 € sur 15 ans
Hypothèses : intérêts d’emprunt calculés sur un taux supposé (non une offre), déductibles intégralement en foncier réel (art. 31-I-1° d CGI). Engagement assurance-vie nantie au profit de la banque. Cas illustratif — à recalculer en mission CGP.
Patricia · IFI 1,8 M€ · refinancement RS
1. Profil
2. Crédit
3. IFI
4. Stratégie
Crédit déductible IFI + effet de levier
≈ -7 200 €/an d’IFI évité
Dette directement affectée au bien immobilier taxable IFI (art. 974 CGI), engagement contractuel avec la banque. Trésorerie dégagée à investir dans une stratégie globale (AV, PER, SCPI européennes) pour optimiser le rendement net après IFI.
Avertissement : les prénoms et villes sont fictifs, à des fins illustratives. Les montants d’assurance et les effets fiscaux sont des hypothèses de calcul, non des offres. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur : ils vous sont communiqués par l’établissement, avec le TAEG, dans la fiche d’information remise avant l’offre. Le crédit immobilier engage l’emprunteur — vérifiez votre capacité de remboursement avant tout engagement.
Les 21 questions les plus posées sur le crédit immobilier, répondues par l’équipe Hagnéré Patrimoine.
