Girardin social : l'erreur que tout le monde fait
Vous cherchez à investir en Girardin logement social en Guadeloupe, à La Réunion ou en Martinique ? Mauvaise nouvelle : c'est impossible depuis le 1er janvier 2019 (LF 2019, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, avec date couperet au 24 septembre 2018 pour le régime transitoire). Pourtant, on lit encore régulièrement — y compris sur des fiches d'opérateurs bien référencés — que le Girardin social fonctionne dans les DOM. Ce n'est plus le cas depuis sept ans.
Le cabinet Hagnéré Patrimoine remet les pendules à l'heure dans ce guide. On compare l'industriel (art. 199 undecies B) et le social (art. 199 undecies C) — même nom, même mécanique de base, mais quatre vrais points de rupture : les territoires éligibles, le plafond des niches, le profil de risque, et surtout l'exposition à l'IFI. C'est ce dernier qui change tout dès 1,3 M€ de patrimoine immobilier net.
L'erreur la plus répandue sur le Girardin social
De nombreux sites citent la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion ou la Guyane comme territoires éligibles au Girardin logement social. C'est inexact depuis la Loi de Finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018), qui a basculé les DOM vers la Ligne Budgétaire Unique (LBU) — un mécanisme de subvention directe qui ne génère pas de réduction d'impôt pour les particuliers. Le Girardin social (art. 199 undecies C) est désormais réservé aux seules Collectivités d'Outre-Mer (COM).
En 60 secondes — ce que ce guide vous apporte
- Industriel (art. 199 undecies B) : DOM + COM, plafond brut 40 909 € (plein droit) / 52 941 € (avec agrément), rendement net 20-35 %.
- Social (art. 199 undecies C) : COM uniquement depuis le 01/01/2019 (LF 2019), plafond brut 60 000 €, rendement net 14-24 %.
- Plafond niches commun : 18 000 €/an (art. 200-0 A CGI). Fraction 30 % (social) vs 44 % (industriel plein droit) — angle décisif.
- IFI : social = immobilier (dans l'assiette), industriel = mobilier (hors assiette). À TMI 45 % avec patrimoine immo > 1,3 M€, l'industriel est plus efficient.
- Sécurisation : industriel = G3F tiers assureur ou RC Pro. Social = rachat contractuel par l'OLS semi-public (pas de G3F standard).
- Cumul possible : les deux dispositifs s'additionnent dans le plafond 18 000 €.
- Temps de lecture : 25 min pour trancher Industriel vs Social selon votre profil.
Ce que vous allez apprendre dans ce guide
- Pourquoi le Girardin social n'est plus disponible dans les DOM depuis le 1er janvier 2019
- Comment le mécanisme de l'art. 199 undecies C fonctionne concrètement
- La différence de fraction niches : 30% (social) vs 44% (industriel plein droit)
- Pourquoi le social rentre dans l'assiette IFI et pas l'industriel — un point que peu d'opérateurs vous expliquent en rendez-vous
- Comment l'OLS sécurise le social sans G3F
- 5 cas pratiques chiffrés pour différents profils d'imposition
Quelle différence entre DOM et COM pour le Girardin social ?
C'est sur ce point précis que beaucoup de fiches en ligne décrochent. Avant 2019, le Girardin social tournait à la fois dans les DOM et les COM. La Loi de Finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018) a tranché la ligne : DOM dehors, COM dedans.
| Territoire | Statut | Girardin social (art. 199 undecies C) | Dispositif applicable |
|---|---|---|---|
| Guadeloupe | DROM | Supprimé depuis 01/01/2019 (LF 2019) | LBU (subvention directe État) |
| Martinique | DROM | Supprimé depuis 01/01/2019 (LF 2019) | LBU (subvention directe État) |
| La Réunion | DROM | Supprimé depuis 01/01/2019 (LF 2019) | LBU (subvention directe État) |
| Guyane | DROM | Supprimé depuis 01/01/2019 (LF 2019) | LBU (subvention directe État) |
| Mayotte | DROM | Supprimé depuis 01/01/2019 (LF 2019) | LBU (subvention directe État) |
| Nouvelle-Calédonie | COM | Éligible (taux 45,9% LF 2025) | Art. 199 undecies C CGI — taux majoré post-émeutes 2024 |
| Polynésie française | COM | Éligible | Art. 199 undecies C CGI |
| Saint-Martin | COM | Éligible (taux 46,9% LF 2025) | Art. 199 undecies C CGI — taux majoré post-Irma 2017 |
| Saint-Barthélemy | COM | Éligible | Art. 199 undecies C CGI |
| Saint-Pierre-et-Miquelon | COM | Éligible | Art. 199 undecies C CGI |
| Wallis-et-Futuna | COM | Éligible | Art. 199 undecies C CGI |
| TAAF (T. Australes & Antarctiques fr.) | COM spéciale | Non éligible en pratique (absence de population permanente, aucun programme) | Hors champ logement social |
3.1 Qu'est-ce que la LBU ?
La Ligne Budgétaire Unique (LBU) est le principal instrument de financement du logement social dans les DOM depuis 2019. C'est une subvention directe accordée par l'État aux bailleurs sociaux (organismes HLM ultramarins), financée par le budget général — pas par une réduction d'impôt des particuliers.
En 2026, la LBU dispose d'un budget de 236,3 M€ en Autorisations d'Engagement et 211,3 M€ en Crédits de Paiement. Ce mécanisme de subvention directe est jugé plus efficace pour les DOM (circuits administratifs mieux adaptés) que le dispositif fiscal de l'art. 199 undecies C, dont le rendement pour la collectivité était contesté.
Dans les DOM, le financement du logement social passe désormais par le crédit d'impôt art. 244 quater X du CGI, accordé directement aux organismes HLM (Offices Publics de l'Habitat, ESH). Ce mécanisme de crédit d'impôt direct ne génère aucune réduction d'impôt pour les particuliers investisseurs — il bénéficie exclusivement aux organismes HLM qui peuvent l'imputer sur leur propre IS.
Conséquence directe pour vous : zéro réduction d'impôt via Girardin social dans les DOM. Point. Si vous voulez investir en Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane ou Mayotte, le seul outil Girardin encore ouvert, c'est le industriel (art. 199 undecies B) reste ouvert.
Le déficit de logements sociaux en Outre-mer
L'Outre-mer souffre d'un déficit estimé à 110 000 logements sociaux manquants, avec une demande en constante croissance dans les COM. Le Girardin social joue un rôle complémentaire à la LBU dans les COM pour accélérer la construction, notamment en Nouvelle-Calédonie et en Polynésie française où les délais et coûts de construction sont particulièrement élevés.
Territoires éligibles — liste complète et particularités
Contrairement au Girardin industriel qui couvre l'ensemble des DROM et COM, le Girardin social ne s'applique qu'aux six COM. Chacun présente ses spécificités de marché :
4.1 Les six COM éligibles au Girardin social
| COM | Population | Besoin logement social | Spécificité |
|---|---|---|---|
| Nouvelle-Calédonie | ~270 000 hab. | Fort (pression démographique Nouméa) | Budget NCA propre — vérifier compatibilité fiscale |
| Polynésie française | ~300 000 hab. | Très fort (117 îles habitées) | Coût construction élevé (matériaux importés) |
| Saint-Martin | ~35 000 hab. | Modéré (après Irma 2017) | Reconstruction post-cyclone — programmes prioritaires |
| Saint-Barthélemy | ~10 000 hab. | Limité (marché immobilier très cher) | Peu de programmes disponibles |
| Saint-Pierre-et-Miquelon | ~6 000 hab. | Modéré | Marché très étroit — peu de programmes |
| Wallis-et-Futuna | ~12 000 hab. | Modéré | Programmes rares — accès difficile |
4.2 Girardin industriel : DROM + COM
L'industriel ouvre tous les DROM (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane, Mayotte) ET tous les COM listés ci-dessus. Résultat concret : six fois plus de programmes dispos que côté social. Trouver une opération industrielle en septembre, c'est facile. Un programme social, c'est rare — surtout en deuxième semestre.
L'OLS : le garant du dispositif social
La question revient à chaque rendez-vous Girardin social :« S'il n'y a pas de G3F, comment je suis protégé ? ». La réponse tient en trois lettres : OLS.
5.1 Qu'est-ce qu'un OLS ?
Un Organisme de Logement Social (OLS) est une entité agréée par le préfet de COM pour construire et gérer des logements à loyer modéré. C'est l'équivalent ultramarin d'un bailleur social hexagonal (ESH, Office HLM). L'OLS est soumis à un cadre légal strict :
- Contrôle préfectoral permanent : l'OLS doit respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par arrêté.
- Nature semi-publique : souvent à capital mixte (État, collectivité territoriale, investisseurs privés), ce qui rend la faillite quasi-impossible sans intervention publique.
- Obligation de rachat des parts : à l'issue de la période de 5 ans, l'OLS est contractuellement tenu de racheter les parts des investisseurs à un prix fixé lors de la souscription.
- Sinistralité historique faible : contrairement à certains programmes industriels, aucune défaillance majeure d'OLS n'a été enregistrée dans les COM.
5.2 OLS vs G3F : deux logiques de sécurisation
| Critère | Girardin social (OLS) | Girardin industriel (G3F) |
|---|---|---|
| Nature de la garantie | Nature semi-publique de l'organisme | Garantie contractuelle privée |
| Couverture | Implicite (statut OLS) | Explicite (contrat G3F) |
| Plafond de couverture | Illimité (intervention État si défaillance) | 10 M€ mutualisé par opération |
| Risque de défaillance | Quasi nul (OLS = semi-public) | Réel (PME exploitante privée) |
| Risque de compliance | Plafonds loyers/ressources locataires | Utilisation effective du matériel 5 ans |
| Formalisation | Contrat de souscription + statuts OLS | Document contractuel G3F |
| Recours en cas de défaut | Préfet + tutelle publique | G3F + action judiciaire vs monteur |
L'OLS : une logique de sécurisation différente de la G3F
Sur des tickets modestes, l'OLS protège aussi bien qu'une G3F. La G3F industrielle n'est pas le filet standard du social — la protection vient du contrôle préfectoral permanent et du rachat contractuel des parts fixé dès la souscription. Certains monteurs ajoutent quand même une G3F sur leurs programmes sociaux. Le vrai sujet n'est pas « lequel est plus risqué » mais quel type de risque vous portez : pour le social, c'est fiscal (loyers et ressources des locataires hors clous). Pour l'industriel, c'est opérationnel (le matériel doit tourner 5 ans).
Quel impact sur le plafond des niches fiscales ?
L'article 200-0 A du CGI plafonne les avantages fiscaux à 18 000 € par an. Le Girardin bénéficie d'un régime à part : seule une fraction de la réduction brute est comptabilisée dans ce plafond. Cette fraction varie selon le régime (voir notre guide plein droit vs agrément pour les détails) :
| Régime | Fraction vers plafond niches | Réduction brute max admissible | Gain net investisseur max |
|---|---|---|---|
| Girardin industriel plein droit | 44% | 18 000 / 44% = 40 909 € | 40 909 × (1 – 56%) = 18 000 € |
| Girardin industriel agrément | 34% | 18 000 / 34% = 52 941 € | 52 941 × (1 – 66%) = 18 000 € |
| Girardin social (COM) | 30% | 18 000 / 30% = 60 000 € | 60 000 × (1 – 70%) = 18 000 € |
À retenir : le gain net pour l'investisseur est identique dans les trois régimes (18 000 € maximum). Ce qui change, c'est la réduction brute générée — plus haute en Girardin social (60 000 €) qu'en industriel plein droit (40 909 €). L'écart va à l'OLS ou à l'exploitant via la rétrocession plus élevée.
Pourquoi la fraction est-elle plus faible pour le social (30%) ?
Pourquoi 30 % côté social et 44 % côté industriel ? Pure logique politique. Avec 30 %, la réduction brute monte à 60 000 € (vs 40 909 € côté industriel). Sur cette base plus large, 70 % filent à l'OLS pour financer la construction — soit 42 000 € injectés dans le logement social. Et vous ? Toujours 18 000 € net dans la poche — exactement comme en industriel.
6.1 Impact sur le plafond si d'autres niches sont déjà consommées
Si vous avez déjà consommé une partie de votre plafond de 18 000 € avec d'autres dispositifs (Pinel, FCPI, etc.), le Girardin social est pénalisé proportionnellement. Avec un solde de plafond résiduel de 12 000 €, la réduction brute maximale admissible en Girardin social serait de 12 000 / 30% = 40 000 €.
C'est pourquoi le Girardin (industriel ou social) est généralement présenté comme un dispositif à utiliser en priorité avant les autres niches — pour bénéficier de la fraction favorable sur la totalité du plafond disponible. Notre simulateur Girardin vous permet de vérifier votre capacité résiduelle.
6.2 Art. 199 undecies D — le plafond sectoriel oublié
Au-dessus du plafond niches de 18 000 €, le Girardin social tape contre un second plafond, prévu par l'art. 199 undecies D du CGI. Beaucoup l'oublient. Il retient le plus élevé entre :
- 40 000 € (plafond absolu), ou
- 15% du revenu imposable du foyer fiscal.
Ce plafond sectoriel s'applique en complément du plafond global de niches — il détermine la réduction brute maximale accessible selon le revenu du contribuable.
| Revenu imposable | 15% du RI | Plafond sectoriel retenu | Réduction brute max accessible | Gain net max |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 15 000 € | 40 000 € (15% < 40 000 €) | 40 000 € | 40 000 × 30% = 12 000 € |
| 150 000 € | 22 500 € | 40 000 € (22 500 € < 40 000 €) | 40 000 € | 12 000 € |
| 200 000 € | 30 000 € | 40 000 € (30 000 € < 40 000 €) | 40 000 € | 12 000 € |
| 280 000 € | 42 000 € | 42 000 € (15% > 40 000 €) | 42 000 € | 12 600 € |
| 400 000 € | 60 000 € | 60 000 € (15% > 40 000 €) | 60 000 € (max niches) | 18 000 € |
| 600 000 € | 90 000 € | 60 000 € (plafonné par niches) | 60 000 € (max niches) | 18 000 € |
Art. 199 undecies D : le Girardin social n'est accessible à son maximum que pour les RFR > 280 000 €
Pour bénéficier de la réduction brute maximale de 60 000 € (et du gain net de 18 000 €), votre revenu imposable doit dépasser 60 000 / 15% = 400 000 €. En dessous de ce seuil, la réduction est plafonnée par l'art. 199 undecies D — elle reste calculée à 30% mais ne peut pas dépasser 40 000 € ou 15% du RI. Résultat : le Girardin social est plus avantageux que l'industriel pour les revenus > 280 000 €, mais équivalent ou inférieur en deçà (plafond de 40 000 € vs 40 909 € en industriel plein droit).
Plafond niches déjà entamé par Pinel, FCPI ou autre dispositif ?
Pinel, FCPI, FIP, PER Madelin : ces niches consomment votre plafond outre-mer et limitent votre capacité Girardin résiduelle. On calcule précisément votre capacité disponible avant toute souscription.
Rétrocession : 70 % vs 56 / 66 % — l'économie du dispositif
La rétrocession est la part de l'avantage fiscal que l'investisseur doit reverser à l'opérateur économique (l'OLS en social, l'exploitant en industriel). C'est un mécanisme légalement imposé — pas une pratique commerciale optionnelle.
| Régime | Rétrocession minimum légale | Rétrocession de marché | Bénéficiaire | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Girardin industriel plein droit | 52,63% | 56% environ | PME exploitante | Art. 199 undecies B CGI |
| Girardin industriel agrément | 52,63% (min légal) | 66% environ | PME exploitante | Art. 199 undecies B CGI |
| Girardin social logement social | 70% (depuis 01/07/2014) | 70% standard | OLS | Art. 199 undecies C IV CGI |
| Girardin social intermédiaire | 65% | 65–67% | OLS — logement intermédiaire | Art. 199 undecies C IV CGI |
7.1 Pourquoi la rétrocession sociale est plus élevée (70%) ?
Pourquoi 70 % de rétrocession ? Construire en COM coûte 30 à 50 % plus cher qu'en métropole — matériaux importés, délais allongés, main-d'œuvre en tension. Reverser 70 % de l'avantage fiscal à l'OLS, c'est précisément ce qui comble le trou de financement que la LBU (Ligne Budgétaire Unique) ne couvre pas à elle seule.
Pour l'investisseur, cela signifie que son « coût » pour obtenir 18 000 € de réduction d'impôt est théoriquement équivalent dans les deux dispositifs — puisque le gain net est identique (30% d'une réduction plus grande = 44% d'une réduction plus petite = 18 000 €).
7.2 Ce que signifie concrètement « rétrocéder 70% »
Si un programme génère 60 000 € de réduction brute, la rétrocession de 70% signifie que 42 000 € bénéficient à l'OLS sous forme de financement avantageux pour la construction. L'investisseur conserve 18 000 €. Ce n'est pas un coût pour l'investisseur — c'est la contrepartie légale imposée par l'art. 199 undecies C CGI pour que l'avantage fiscal bénéficie au tissu social des COM.
Quelle est la différence IFI entre industriel et social ?
Si vous payez l'IFI, le choix entre Girardin industriel et Girardin social n'est pas neutre du tout. C'est rarement expliqué en rendez-vous, et l'écart peut monter à 13 % de votre gain net.
8.1 Girardin industriel : hors assiette IFI
Le Girardin industriel finance des équipements productifs mobiliers : matériels agricoles, engins de chantier, équipements industriels, véhicules utilitaires, etc. Les parts de la SNC ou SAS détenues par l'investisseur ont pour actif principal ces biens mobiliers — ils ne sont pas de nature immobilière.
L'art. 964 CGI définit l'assiette IFI comme les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Un investissement dans une société dont l'actif est principalement mobilier n'entre pas dans cette assiette. Les parts Girardin industriel sont donc hors assiette IFI.
8.2 Girardin social : potentiellement taxable à l'IFI
Le Girardin logement social finance la construction de logements — des biens immobiliers par nature. Les parts de la SAS (ayant opté pour l'IR) qui porte le programme ont donc pour actif principal des biens immobiliers.
L'art. 965 II CGI prévoit que les parts de sociétés détenues par un redevable IFI entrent dans l'assiette IFI à proportion de la valeur des actifs immobiliers de la société. Pour une SAS Girardin social dont l'actif est à 100% immobilier (construction de logements), les parts sont donc intégralement taxables à l'IFI.
Impact IFI du Girardin social — exemple chiffré
Cas concret. Vous investissez 18 000 € net en Girardin social (60 000 € de réduction brute). Vos parts pèsent 60 000 € dans votre actif IFI pendant 5 ans. À un taux effectif IFI de 0,8 %, ça vous coûte 480 €/an, soit 2 400 € au total sur 5 ans. Bilan : 13 % de votre gain net part en IFI. Sur du Girardin industriel, vous auriez payé 0 € — c'est exactement la différence d'assiette mobilier vs immobilier.
8.3 Comparatif IFI
| Critère IFI | Girardin industriel | Girardin social |
|---|---|---|
| Nature des actifs | Mobilier (équipements productifs) | Immobilier (logements construits) |
| Entrée en assiette IFI | Non — art. 964 CGI | Oui — art. 965 II CGI à proportion immobilière |
| Fraction IFI applicable | 0% (hors assiette) | ~100% (actif quasi-exclusivement immobilier) |
| Impact pour taux IFI effectif 0,8% | 0 € | ~480 €/an pour 60 000 € de parts |
| Durée d'exposition IFI | Non applicable | 5 ans (durée de détention) |
| Recommandation pour redevables IFI | Préférable | Vérifier impact avant investissement |
Notre reco si vous payez l'IFI : par défaut, prenez l'industriel. Le social ne vaut le coup que si vous tenez vraiment à financer du logement — et que vous acceptez de rogner 13-15 % de gain net via l'IFI additionnel. Venez nous voir avec votre dernière déclaration IFI, on calcule votre taux effectif exact avant de trancher.
Profil de risque comparatif
Les deux Girardin portent un risque de requalification fiscale. Ce qui déclenche le redressement, en revanche, n'a rien à voir d'un cas à l'autre.
| Type de risque | Girardin industriel | Girardin social |
|---|---|---|
| Requalification fiscale | Non-utilisation du matériel 5 ans / faillite exploitant | Non-respect plafonds loyers ou ressources locataires |
| Risque opérateur | PME exploitante privée — risque de défaillance réel | OLS semi-public — risque quasi nul |
| Risque monteur | Sélection critique (fraude possible) | Vérifier agrément préfectoral OLS |
| Couverture en cas de défaut | 3 modèles coexistants : G3F tiers (plafond mutualisé 10-100 M€) • RC Pro + engagement écrit président (remboursement intégral) • paiement à l'achèvement (filière agricole Guyane) | Rachat contractuel OLS — G3F non standard (certains opérateurs peuvent la proposer) |
| Sinistralité historique | ~3–5% redressements (affaires isolées) | < 1% (aucune faillite OLS documentée en COM) |
| Risque de fraude | Existant (voir guide risques Girardin) | Plus faible (OLS agréé préfet + contrôles publics) |
| Risque constructeur | Non applicable (pas de construction) | Retard livraison — retarde la réduction d'impôt |
| Recours | Action vs monteur / G3F / assureur | Action vs monteur / OLS / préfet COM |
9.1 Le risque spécifique du social : compliance OLS
Le vrai risque fiscal du social, c'est la dérive de l'OLS pendant 5 ans : un locataire au-dessus des plafonds de ressources, ou un loyer qui dépasse le plafond préfectoral. Si ça arrive, le fisc peut tout reprendre — y compris vos 18 000 € de gain net.
En pratique, la préfecture surveille les OLS de près donc le risque reste contenu. Mais il existe. Avant de signer, vérifiez une clause précise dans le contrat de souscription : indemnités à la charge de l'OLS si la requalification vient de son côté.
9.2 Le risque de retard de livraison en social
Contrairement à l'industriel (matériel déjà existant ou fabriqué rapidement), le Girardin social finance une construction neuve. Un retard de livraison décale la mise en location, et donc la date d'ouverture du droit à réduction. Si le programme est livré en N+2 au lieu de N+1, votre réduction se décale d'une année fiscale. Ce risque doit être évalué avant la souscription.
Pour en savoir plus sur les risques détaillés du Girardin industriel (G3F, due diligence, checklist avant investissement), consultez notre guide complet sur les risques Girardin.
Due diligence : évaluer le monteur et l'OLS d'un programme Girardin
Solvabilité du monteur, solidité de l'OLS, qualité des garanties, réalité de l'exploitation : la due diligence d'un Girardin industriel ou social demande une analyse dédiée avant souscription.
CDHR (art. 224 CGI) — s'applique aux deux dispositifs
On entend souvent que la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR), codifiée à l'art. 224 CGI, ne vise que les très gros revenus. Faux. Elle frappe tout foyer fiscal au-dessus de 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple), quel que soit l'outil de défisc utilisé derrière.
| Revenu fiscal de référence | Taux minimum CDHR | Impact sur Girardin |
|---|---|---|
| < 250 000 € (célibataire) / < 500 000 € (couple) | Pas de CDHR | Girardin pleinement efficace |
| 250 000 – 330 000 € (célibataire) / 500 000 – 660 000 € (couple) | Taux effectif minimum 20% (avec décote progressive) | CDHR s'active si Girardin ramène en dessous de 20% |
| > 330 000 € (célibataire) / > 660 000 € (couple) | Taux effectif minimum 20% (plein) | CDHR réduit significativement l'avantage Girardin |
La CDHR frappe pareil sur les deux Girardin. Cas concret : revenu 600 000 €, taux effectif IR de 30 % avant Girardin. Si la défisc fait tomber votre taux à 15 %, la CDHR vous remonte à 20 % minimum. Votre gain net Girardin fond — parfois de moitié.
CDHR et Girardin : simuler avant d'investir
RFR au-dessus de 250 000 € ? Faites tourner la simulation CDHR avant de signer quoi que ce soit. Les rendements affichés par les monteurs n'intègrent jamais la CDHR — et elle peut diviser votre gain net par deux. Le calcul tombe en amont chez nous, pas après la signature. Voir un CGP indépendant avant toute souscription est fortement recommandé.
Peut-on cumuler Girardin industriel et social ?
Les deux dispositifs sont cumulables dans une même année fiscale, mais ils partagent le plafond global de niches fiscales de 18 000 €. La fraction consommée par chaque dispositif s'additionne.
Calcul du plafond consommé en cas de cumul
Plafond consommé = (Réduction industrielle × 44%) + (Réduction sociale × 30%)
Exemple : Réduction industrielle plein droit = 20 000 €, Réduction sociale = 15 000 €
Plafond consommé = (20 000 × 44%) + (15 000 × 30%) = 8 800 + 4 500 = 13 300 €
Solde restant = 18 000 – 13 300 = 4 700 € → capacité résiduelle sociale = 4 700 / 30% = 15 667 €
11.1 Stratégie optimale de répartition
Pour cramer les 18 000 € de plafond à plein, le bon arbitrage dépend de votre IFI et de votre tranche de revenu :
- Sans IFI, sans CDHR : les deux outils donnent le même gain net. Côté industriel, vous avez plus de programmes en rayon et la G3F en option.
- Avec IFI : basculez tout sur l'industriel (hors assiette IFI), comme expliqué au §8.
- Avec CDHR active : simulez avant de trancher. Sur la CDHR, industriel et social neutralisent à parts égales.
- Vue pluriannuelle : si vos revenus bougent d'une année sur l'autre, calez chaque année le dispositif et le montant sur votre plafond disponible et votre taux effectif réel — c'est rarement le même choix qu'à N–1.
Déclaration fiscale — cases 2042 IOM
Les deux dispositifs Girardin se déclarent sur le formulaire 2042 IOM (Investissements Outre-Mer), annexe à la déclaration de revenus principale. Les cases à utiliser diffèrent :
| Dispositif | Case 2042 IOM | Libellé |
|---|---|---|
| Girardin industriel — plein droit | HQA | Réductions d'impôt — investissements outre-mer plein droit |
| Girardin industriel — agrément | HRF | Réductions d'impôt — investissements outre-mer agréés |
| Girardin logement social neuf | HQJ | Réductions d'impôt — logement social neuf (locataire résidence principale) |
| Girardin logement intermédiaire | HQI | Réductions d'impôt — logement intermédiaire |
Report sur 5 ans, mais perdu au-delà : calez votre investissement sur votre IR
Si votre réduction Girardin dépasse votre IR de l'année, bonne nouvelle : l'excédent se reporte sur les 5 années suivantes (art. 199 undecies B et 199 undecies C III CGI). Mais passé ce délai, ce qui n'a pas été imputé tombe à l'eau — définitivement. D'où la règle : dimensionner votre Girardin sur votre IR prévisible, en intégrant les autres réductions déjà calées (Pinel, FCPI, PER). Pour le détail des cases de report, voir notre guide déclaration 2042 IOM.
Pour le guide complet de la déclaration Girardin ligne par ligne (2042 IOM, cases HQA et HRF pour l'industriel, attestations fiscales, gestion des reports partiels), consultez notre guide déclaration Girardin 2042 IOM.
Tableau comparatif — 20 critères
| Critère | Girardin industriel (art. 199 undecies B) | Girardin social (art. 199 undecies C) |
|---|---|---|
| Base légale | Art. 199 undecies B CGI | Art. 199 undecies C CGI |
| Type d'investissement | Équipements productifs mobiliers | Construction logements sociaux |
| Territoires éligibles | DOM + COM (11 territoires) | COM uniquement (6 territoires depuis LF 2019) |
| DOM (Guadeloupe, Martinique, Réunion…) | Éligible | Supprimé depuis 01/01/2019 (LF 2019, LBU) |
| Régimes disponibles | Plein droit (< 250 k€) / Agrément (≥ 250 k€) | Standard / Intermédiaire |
| Fraction plafond niches | 44% (plein droit) / 34% (agrément) | 30% |
| Réduction brute max | 40 909 € (PD) / 52 941 € (AGR) | 60 000 € (si RI > 400 000 €) — art. 199 undecies D |
| Gain net investisseur max | 18 000 € (net rétrocession) | 18 000 € (net rétrocession) |
| Rétrocession minimum légale | 52,63% (marché : 56% PD, 66% AGR) | 70% (marché standard depuis 2014) |
| Opérateur économique | PME exploitante privée | OLS — organisme semi-public agréé |
| Garantie en cas de défaut | G3F (optionnelle, plafond 10 M€) | Rachat contractuel OLS (G3F non standard — vérifier opérateur) |
| Durée de détention | 5 ans d'exploitation obligatoire | 5 ans de location obligatoire |
| IFI — assiette | Hors assiette IFI (mobilier — art. 964) | Assiette IFI (immobilier — art. 965 II) |
| Risque fiscal principal | Non-utilisation matériel 5 ans | Non-conformité loyers/ressources locataires |
| CDHR (art. 224) | Applicable | Applicable |
| Report de la réduction | Report possible sur 5 ans (art. 199 undecies B) | Report possible sur 5 ans (art. 199 undecies C III) |
| Déclaration 2042 IOM | Case HQA (PD) / HRF (AGR) | Case HQJ (social) / HQI (intermédiaire) |
| Disponibilité des programmes | Large (marché développé — DROM + COM) | Limitée (6 COM uniquement) |
| Ticket minimum investisseur | Variable (souvent 3 000 – 10 000 €) | Souvent plus élevé (15 000 – 30 000 €) |
| Prorogation législative | Jusqu'en 2029 (LF 2025) | Jusqu'en 2029 (LF 2025) |
Quel Girardin choisir selon votre profil ?
| Profil | Recommandation | Raison principale |
|---|---|---|
| Redevable IFI (patrimoine > 1,3 M€) | Girardin industriel | Social = assiette IFI — coût additionnel non négligeable |
| Revenu > 500 000 € (CDHR active) | Les deux — simuler avant | CDHR s'applique identiquement aux deux |
| TMI 45%, sans IFI, sans CDHR | Industriel ou social selon disponibilité | Gain net identique — critère : G3F vs liquidité marché |
| TMI 30–41%, premier Girardin | Industriel plein droit | Plus de programmes, G3F disponible, tickets plus petits |
| Sensibilité ESG / impact social | Girardin social | Financement logement social COM — impact mesurable |
| Investisseur souhaitant max réduction brute | Girardin social (60 000 €) | Fraction 30% → plus de levier fiscal |
| Investisseur en DOM (Guadeloupe, etc.) | Girardin industriel uniquement | Social supprimé dans les DOM depuis 01/01/2019 (LF 2019) |
| Contribuable avec Pinel en cours | Attention — vérifier solde plafond niches | Cumuler Pinel + Girardin consomme le plafond 18 k€ |
Exposition IFI, CDHR, DOM vs COM : comment trancher industriel ou social ?
Le Girardin social est dans l'assiette IFI alors que l'industriel en est exclu. Selon votre patrimoine net, votre revenu et votre zone d'investissement, l'arbitrage n'est pas neutre.
5 cas pratiques chiffrés
Cas 1 — Antoine, TMI 45%, sans IFI ni CDHR, revenus 180 000 €
Antoine est cadre supérieur. Son IR avant Girardin est de 54 000 €. Il n'est pas redevable de l'IFI (patrimoine net inférieur à 1,3 M€) et son revenu est inférieur à 250 000 € (pas de CDHR).
| Paramètre | Girardin industriel PD | Girardin social |
|---|---|---|
| Réduction brute souscrite | 40 909 € | 60 000 € |
| Rétrocession | 56% = 22 909 € | 70% = 42 000 € |
| Capital réellement investi (net) | ~18 000 € | ~18 000 € |
| Plafond niches consommé | 40 909 × 44% = 18 000 € | 60 000 × 30% = 18 000 € |
| Réduction imputée sur IR | 18 000 € (IR 54 000 → 36 000 €) | 18 000 € (IR 54 000 → 36 000 €) |
| Impact IFI | 0 € | 0 € (non redevable) |
| Gain net effectif | 18 000 € | 18 000 € |
| Disponibilité programmes | Très large | Limitée (COM uniquement) |
Notre lecture : gain net identique sur les deux dispositifs. Antoine arbitre selon ce qui le touche (impact social ou levier économique) et selon ce qui est dispo au moment de souscrire — en pratique, on retombera plus souvent sur l'industriel, simplement parce qu'il y a plus de programmes en rayon.
Cas 2 — Isabelle, TMI 45%, redevable IFI (patrimoine 2,5 M€)
Isabelle est chef d'entreprise. Son patrimoine immobilier net est de 2,5 M€, générant un IFI annuel de ~8 700 € (taux marginal de la tranche : 0,65%). Son IR avant Girardin est de 65 000 €.
| Paramètre | Girardin industriel PD | Girardin social |
|---|---|---|
| Gain net réduction IR | 18 000 € | 18 000 € |
| Parts de société dans assiette IFI | Non (mobilier) | Oui — 60 000 € (assiette immobilière) |
| IFI additionnel sur 5 ans | 0 € | 60 000 € × 0,65% (taux marginal) × 5 ans ≈ 1 950 € |
| Gain net réel après IFI | 18 000 € | 18 000 – 1 950 = 16 050 € |
| Différentiel en faveur de l'industriel | — | –1 950 € sur l'opération |
Pour Isabelle : l'industriel l'emporte d'office. Les 1 950 € d'IFI en plus côté social, c'est 11 % du gain qui s'évapore sur 5 ans — pas un détail qu'on peut balayer en disant « c'est marginal ».
Cas 3 — Marc, TMI 45%, CDHR active (revenu 380 000 €)
Marc est investisseur immobilier avec un revenu fiscal de 380 000 €. Son taux effectif IR avant Girardin est de 28%. La CDHR impose un taux minimum de 20%.
IR avant Girardin = 380 000 × 28% = 106 400 €. Avec une réduction de 18 000 €, l'IR passe à 88 400 €. Taux effectif post-Girardin = 88 400 / 380 000 = 23,3%. Ce taux reste au-dessus de 20% — la CDHR ne s'active pas. Girardin pleinement efficace dans les deux dispositifs.
Cas 3 — CDHR non déclenchée
Pour Marc, les deux dispositifs (industriel et social) sont équivalents — la CDHR ne s'active pas. Le choix dépend de ses critères personnels (IFI, liquidité, convictions ESG). La vigilance est requise si ses revenus augmentent au-delà de 450 000 € : le taux effectif post-Girardin risquerait de passer sous 20%, activant la CDHR et réduisant partiellement le gain.
Cas 4 — Nathalie, TMI 30%, première défiscalisation
Nathalie est médecin libérale. Son IR est de 28 000 €. Elle souhaite réduire son impôt sans s'engager dans une défiscalisation complexe.
| Paramètre | Girardin industriel PD | Girardin social |
|---|---|---|
| Réduction brute cible (= IR à annuler) | 28 000 € | 28 000 € |
| Plafond niches consommé | 28 000 × 44% = 12 320 € (< 18 000 €) | 28 000 × 30% = 8 400 € (< 18 000 €) |
| Réduction imputée sur IR | 28 000 € — IR annulé | 28 000 € — IR annulé |
| Part rétrocédée à l'exploitant (min. légal) | 28 000 × 56% = 15 680 € | 28 000 × 70% = 19 600 € |
| Gain net investisseur (fraction conservée) | 28 000 × 44% = 12 320 € | 28 000 × 30% = 8 400 € |
Pour Nathalie : sur ce profil, vous gagnez 12 320 € côté industriel contre 8 400 € côté social — pour exactement la même réduction d'IR (28 000 € annulés dans les deux cas). L'écart vient de la rétrocession (56 % contre 70 %). Le Girardin social n'a de sens que si Nathalie tient vraiment à financer du logement, et accepte de gagner moins pour ça. Sauf conviction forte, l'industriel s'impose mathématiquement.
Cas 5 — Thomas veut investir en Guadeloupe via Girardin
Thomas réside en métropole mais est originaire de Guadeloupe. Il souhaite investir en Guadeloupe via un mécanisme de défiscalisation sociale.
Cas 5 — Girardin social impossible en Guadeloupe
Thomas ne peut pas utiliser le Girardin social pour investir en Guadeloupe — ce territoire est un DOM, exclu du dispositif depuis le 1er janvier 2019 (LF 2019, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018). Pour investir en Guadeloupe via Girardin, seul le Girardin industriel est disponible : financement d'équipements productifs pour des PME guadeloupéennes (agriculture, hôtellerie, artisanat, BTP, etc.). La réduction d'impôt est identique (one-shot, plein droit ou agrément) — seul le type d'actif financé change.
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Avenir des deux dispositifs — prorogation jusqu'en 2029
La Loi de Finances pour 2025 a prorogé les deux volets du Girardin jusqu'au 31 décembre 2029 (art. 199 undecies B et C CGI). Cette prorogation inclut le Girardin industriel (plein droit et agrément) ET le Girardin social dans les COM.
Le PLF 2026 (art. 7) avait initialement prévu un rabot de 25% sur les taux de réduction Girardin. Cet article a été retiré du texte final lors des discussions parlementaires. Les taux restent donc inchangés pour 2026 et les années suivantes jusqu'en 2029.
| Perspective | Scénario | Probabilité estimée |
|---|---|---|
| 2026–2029 | Taux maintenus (situation actuelle) | Élevée — PLF 2026 rabot retiré |
| Post-2029 | Prorogation à 2031–2032 | Possible — besoins COM non satisfaits |
| Post-2029 | Réforme vers crédit d'impôt IS | Possible — perte d'accès pour particuliers |
| Post-2029 | Suppression progressive | Faible — rapport IGF coût net 827 M€/an mais impact économique réel |
Politiquement, le social tient debout dans les COM. Les élus rappellent à chaque PLF qu'il manque 110 000 logements sociaux outre-mer et que la LBU seule ne suffit pas à boucher le trou. Sans investisseurs privés sur le 199 undecies C, ça ne passe pas — d'où une probabilité réelle de prorogation au-delà de 2029.
9 erreurs fréquentes sur le Girardin social
| Erreur | Réalité | Conséquence |
|---|---|---|
| Girardin social disponible en Guadeloupe/Martinique | Supprimé dans les DOM depuis 01/01/2019 (LF 2019, loi n° 2018-1317) | Investissement impossible — perte de temps |
| Taux de rétrocession sociale = 65% | 70% depuis le 01/07/2014 pour le logement social standard | Sous-estimer la réduction brute maximale possible |
| Fraction niches 35% pour le social | C'est 30% — erreur citée chez certains concurrents | Calcul erroné du plafond disponible |
| La G3F n'existe jamais en Girardin social | Certains opérateurs proposent une G3F pour le social, mais ce n'est pas standard — vérifier opérateur par opérateur | Mauvaise évaluation du risque — la sécurité principale reste l'OLS semi-public |
| Réduction Girardin social non reportable | Report possible sur 5 ans (art. 199 undecies C III CGI) — mais au-delà, perte définitive | Calibrer l'investissement selon l'IR prévisible sur 5 ans |
| IFI : social équivalent à l'industriel | Social = immobilier → assiette IFI (art. 965 II) | Coût IFI additionnel ignoré pour redevables IFI |
| OLS = opérateur privé comme en industriel | OLS = entité semi-publique agréée préfecture | Sous-estimer la solidité de la contrepartie |
| CDHR ne s'applique qu'à l'industriel | CDHR s'applique aux deux dispositifs (art. 224 CGI) | Mauvaise simulation du rendement net pour hauts revenus |
| 60 000 € accessibles pour tous les profils | Art. 199 undecies D plafonne à 40 000 € ou 15% RI (pour RI < 400 000 €) | Surestimation du gain net pour les revenus intermédiaires |
Cadre juridique confirmé 2020-2025 : les deux dispositifs sécurisés
Plafond 18 000 € constitutionnel : Cons. const. n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012.
Prorogation industriel ET social jusqu'au 31/12/2029 : Cons. const. n° 2023-862 DC du 28 décembre 2023 (LF 2024 art. 72, loi n° 2023-1322).
Exploitation effective 5 ans : CE 9e-10e ch., 20 mars 2020, n° 423664 (M2I Fayard). Condition substantielle pour les deux dispositifs.
Girardin social dans les DOM : supprimé depuis le 1er janvier 2019 (LF 2019, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, date couperet 24 septembre 2018 pour les projets en régime transitoire). Seul le Girardin industriel reste possible dans les DOM.
Sources et références légales
- Art. 199 undecies B CGI — Girardin industriel (plein droit et agrément)
- Art. 199 undecies C CGI — Girardin logement social (texte de référence)
- Art. 199 undecies D CGI — Plafond sectoriel Girardin social (40 000 € ou 15% du revenu imposable)
- Art. 200-0 A CGI — Plafonnement global des niches fiscales (18 000 €)
- Art. 964 CGI — Assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (biens mobiliers exclus)
- Art. 965 II CGI — Parts de sociétés à prépondérance immobilière dans l'assiette IFI
- Art. 224 CGI — Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR)
- Loi de Finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018) — Substitution LBU / Girardin social dans les DOM (suppression du dispositif IR dans les DROM à compter du 01/01/2019, date couperet 24/09/2018 pour le régime transitoire)
- Loi de Finances 2025 — Prorogation Girardin industriel et social jusqu'en 2029
- BOFiP ACTU-2025-00112 — Actualisation plafonds loyers, ressources et base de calcul Girardin social (3 295 €/m² pour 2025)
- Art. 244 quater X CGI — Crédit d'impôt logement social dans les DOM (substitut au Girardin social depuis 2019, accordé aux organismes HLM)
- PLF 2026 art. 7 — Projet de rabot 25% retiré — taux Girardin maintenus
- Rapport IGF 2023 — Évaluation du coût budgétaire du Girardin (827 M€/an estimé)
- BOFiP BOI-IR-RICI-380 — Doctrine administrative sur le Girardin social
Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif et éducatif par le cabinet Hagnéré Patrimoine. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les dispositifs fiscaux évoluent régulièrement. Avant tout investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou un fiscaliste pour une analyse adaptée à votre situation personnelle. Quentin Hagnéré — CGP titulaire des habilitations CIF, COA, COBSP, Carte T. Mis à jour le 23 avril 2026.
Glossaire — 14 notions clés Girardin industriel vs social
Lexique de référence des termes techniques rencontrés dans le comparatif Girardin industriel et social en 2026. Chaque entrée renvoie à un texte (CGI, BOFiP) ou à une décision pour sécuriser votre lecture.
| Notion | Définition courte | Référence |
|---|---|---|
| Girardin industriel | Réduction d'impôt one-shot pour investissement productif outre-mer (matériel exploité 5 ans). Plafond niches dérogatoire 18 000 €, fraction 44 % plein droit / 34 % agréé. Prorogé 31/12/2029. | Art. 199 undecies B CGI |
| Girardin social (199 undecies C) | Réduction d'impôt pour construction de logements sociaux. RÉSERVÉ aux COM depuis 01/01/2019. Fraction 30 % du plafond niches, rétrocession 70 % à l'OLS minimum. | Art. 199 undecies C CGI ; LF 2019 |
| DOM (DROM) | Départements et Régions d'Outre-Mer : Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte. Éligibles au Girardin INDUSTRIEL uniquement. Logement social financé par la LBU (subvention directe). | Art. 73 Constitution ; LF 2019 |
| COM | Collectivités d'Outre-Mer : Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna. Éligibles au Girardin INDUSTRIEL ET SOCIAL. | Art. 74 Constitution |
| LBU (Ligne Budgétaire Unique) | Dispositif de subventions directes État, financement du logement social dans les DOM depuis 2019 (en remplacement du Girardin social). Ne génère PAS de réduction d'impôt particulier. | Loi 2018-1317 du 28/12/2018 |
| OLS (Organisme de Logement Social) | Entité semi-publique agréée par le préfet pour construire et gérer des logements à loyers modérés dans les COM. Rachète les parts de l'investisseur après 5 ans à un prix convenu. | Art. 199 undecies C CGI ; agrément préfectoral |
| Rétrocession 70 % social | Part minimum (70 %) de l'avantage fiscal légalement reversée à l'OLS pour le logement social et très social (65 % pour intermédiaire). Standard de marché depuis 01/07/2014. | Art. 199 undecies C IV CGI |
| Fraction 30 % plafond niches | Part de la réduction Girardin social qui s'impute sur le plafond niches dérogatoire 18 000 €. Plafond brut admissible = 18 000 / 30 % = 60 000 €. Vs 44 % en industriel plein droit (max 40 909 €). | Art. 200-0 A CGI |
| Plafond construction 3 295 €/m² | Plafond annuel par m² de surface habitable pour le calcul de la base éligible Girardin social. Fixé par arrêté préfectoral. Valeur 2025 selon BOFiP ACTU-2025-00112. | BOFiP ACTU-2025-00112 |
| Prépondérance immobilière (IFI) | Les parts d'une SAS Girardin social qui détient des logements constituent des titres de société à prépondérance immobilière → entrent dans l'assiette IFI à proportion de la valeur des immeubles. | Art. 965 II CGI |
| Hors assiette IFI (industriel) | Le Girardin industriel finance du matériel mobilier (panneaux solaires, équipements) → les parts ne sont PAS des titres à prépondérance immobilière. Hors assiette IFI. Différence stratégique pour les redevables IFI. | Art. 965 II CGI a contrario |
| CDHR 20 % minimum | Contribution différentielle hauts revenus (art. 224 CGI). Taux minimum d'imposition 20 % pour RFR > 250 000 € (célib) / 500 000 € (couple). Inclut explicitement les réductions Girardin dans son assiette → neutralisation possible. | Art. 224 IV A 2 CGI |
| Case 2042 IOM HQJ | Case du formulaire 2042 IOM (Investissements Outre-Mer) pour déclarer la réduction Girardin social neuf. L'attestation fiscale OLS précise le montant. Excédent reportable 5 ans. | Formulaire 2042 IOM |
| Régime transitoire 24/09/2018 | Date couperet pour les projets Girardin social en cours dans les DOM lors de la suppression LF 2019 : projets engagés avant le 24/09/2018 = bénéfice du régime ; après = LBU uniquement. | LF 2019 art. 31 |
Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine capitalistiquement indépendant, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine). Sources mobilisées : CGI art. 199 undecies B, 199 undecies C, 200-0 A, 224, 242 septies, 965 II ; LPF art. L. 169 ; CSS art. L. 136-7 et L. 136-8 ; LF 2019 (loi 2018-1317 du 28/12/2018) ; LF 2024 (prorogation 2029) ; LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025) ; BOFiP BOI-IR-RICI-380-10, BOFiP ACTU-2025-00112 (plafond construction 3 295 €/m²), BOI-BIC-RICI-20-10, BOI-SJ-AGR-40 ; formulaire 2042 IOM cases HQJ / HRA / HRB. Article rédigé selon le droit positif en vigueur au 7 mai 2026. Dernière mise à jour : 7 mai 2026.