Girardin industriel ou logement social 2026 : lequel choisir ?

Vous cherchez à investir en Girardin logement social en Guadeloupe, à La Réunion ou en Martinique ? Mauvaise nouvelle : c'est impossible pour les logements acquis ou construits après le 24 septembre 2018 (sauf demande d'agrément parvenue à l'administration au plus tard ce jour-là), selon l'article 199 undecies C du CGI dans sa version issue de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 (loi de finances pour 2019). Pourtant, on lit encore régulièrement — y compris sur des fiches d'opérateurs bien référencés — que le Girardin social fonctionne dans les DOM. Ce n'est plus le cas depuis 2018.

Le cabinet Hagnéré Patrimoine remet les pendules à l'heure dans ce guide. On compare l'industriel (art. 199 undecies B) et le social (art. 199 undecies C) — même nom, même mécanique de base, mais quatre vrais points de rupture : les territoires éligibles, le plafond des niches, le profil de risque, et surtout l'exposition à l'IFI. C'est ce dernier qui change tout dès 1,3 M€ de patrimoine immobilier net.

Le Girardin logement social est codifié à l'article 199 undecies C du Code général des impôts. Comme son cousin industriel, il génère une réduction d'impôt supérieure à l'investissement initial, récupérée dès l'année suivante. Le mécanisme repose sur trois acteurs :

• L'investisseur particulier : souscrit des parts d'une SAS ayant opté pour l'IR (et non une SNC comme en Girardin industriel plein droit) qui finance la construction de logements sociaux, en échange d'une réduction d'impôt.
• Le monteur d'opération : structure le programme, lève les fonds auprès des investisseurs, et gère la relation avec l'OLS.
• L'OLS (Organisme de Logement Social) : entité semi-publique agréée, qui construit et exploite les logements pendant 5 ans, puis rachète les parts à l'investisseur.

La réduction est calculée sur le prix de revient de la construction, retenu dans la limite d'un plafond par m² de surface habitable fixé par la loi (art. 199 undecies A, 5, auquel renvoie l'art. 199 undecies C) et relevé chaque année selon l'indice du coût de la construction : 3 295 € HT/m² en 2025, reconduit pour 2026 (BOI-IR-RICI-80-20-10, § 130). Le taux de réduction est de 50% de la base éligible pour les COM standard — soit un effet multiplicateur important avant rétrocession.

Calcul de la réduction brute Girardin social
Réduction brute = Surface (m²) × Plafond légal (€ HT/m²) × 50%
Exemple : Logement 55 m² à Nouméa (Nouvelle-Calédonie) — Plafond 2025 et 2026 : 3 295 € HT/m²
Réduction brute = 55 × 3 295 × 50% = 90 612 €
Part non rétrocédée (30 %), retenue dans le plafond des niches = 90 612 × 30% = 27 184 €
⚠ Mais plafonné par les 18 000 € de niches × 1/30% = 60 000 € bruts maximum

L'investisseur verse un montant en capital correspondant à sa quote-part dans la société. La réduction d'impôt supérieure à la mise (le « rendement Girardin ») correspond à l'écart entre la réduction obtenue et le capital effectivement déboursé net de la rétrocession.

C'est sur ce point précis que beaucoup de fiches en ligne décrochent. Jusqu'au 24 septembre 2018, le Girardin social tournait à la fois dans les DOM et les COM. Dans sa version issue de la Loi de Finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018), l'article 199 undecies C a fixé cette date comme limite pour les DOM : DOM dehors, COM dedans.

3.1 Qu'est-ce que la LBU ?

La Ligne Budgétaire Unique (LBU) est le principal instrument de financement du logement social dans les DOM. C'est une subvention directe accordée par l'État aux bailleurs sociaux (organismes HLM ultramarins), financée par le budget général — pas par une réduction d'impôt des particuliers.

En 2026, la LBU dispose d'un budget de 236,3 M€ en Autorisations d'Engagement et 211,3 M€ en Crédits de Paiement. Ce mécanisme de subvention directe est jugé plus efficace pour les DOM (circuits administratifs mieux adaptés) que le dispositif fiscal de l'art. 199 undecies C, dont le rendement pour la collectivité était contesté.

Dans les DOM, le financement du logement social passe désormais par le crédit d'impôt art. 244 quater X du CGI, accordé directement aux organismes HLM (Offices Publics de l'Habitat, ESH). Ce mécanisme de crédit d'impôt direct ne génère aucune réduction d'impôt pour les particuliers investisseurs — il bénéficie exclusivement aux organismes HLM qui peuvent l'imputer sur leur propre IS.

Conséquence directe pour vous : zéro réduction d'impôt via Girardin social dans les DOM. Point. Si vous voulez investir en Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane ou Mayotte, le seul outil Girardin encore ouvert, c'est le Girardin industriel (art. 199 undecies B).

Contrairement au Girardin industriel qui couvre l'ensemble des DROM et COM, le Girardin social ne s'applique qu'aux six COM. Chacun présente ses spécificités de marché :

4.1 Les six COM éligibles au Girardin social

4.2 Girardin industriel : DROM + COM

L'industriel ouvre tous les DROM (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane, Mayotte) ET tous les COM listés ci-dessus. Résultat concret : six fois plus de programmes dispos que côté social. Trouver une opération industrielle en septembre, c'est facile. Un programme social, c'est rare — surtout en deuxième semestre.

La question revient systématiquement à propos du Girardin social :« S'il n'y a pas de garantie fiscale, comment je suis protégé ? ». La réponse tient en trois lettres : OLS.

5.1 Qu'est-ce qu'un OLS ?

Un Organisme de Logement Social (OLS) est une entité agréée par le préfet de COM pour construire et gérer des logements à loyer modéré. C'est l'équivalent ultramarin d'un bailleur social hexagonal (ESH, Office HLM). L'OLS est soumis à un cadre légal strict :

• Contrôle préfectoral permanent : l'OLS doit respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par arrêté.
• Nature semi-publique : souvent à capital mixte (État, collectivité territoriale, investisseurs privés), ce qui rend la faillite quasi-impossible sans intervention publique.
• Obligation de rachat des parts : à l'issue de la période de 5 ans, l'OLS est contractuellement tenu de racheter les parts des investisseurs à un prix fixé lors de la souscription.
• Sinistralité historique faible : contrairement à certains programmes industriels, aucune défaillance majeure d'OLS n'a été enregistrée dans les COM.

5.2 OLS vs garantie fiscale : deux logiques de sécurisation

L'article 200-0 A du CGI plafonne les avantages fiscaux à 18 000 € par an. Le Girardin bénéficie d'un régime à part : seule une fraction de la réduction brute est comptabilisée dans ce plafond. Cette fraction varie selon le régime (voir notre guide plein droit vs agrément pour les détails) :

À retenir : la part retenue dans le plafond est la même dans les trois cas (18 000 € au maximum). Ce qui change, c'est la réduction brute maximale — plus haute en Girardin social (60 000 €) qu'en industriel à 44 % (40 909 €). L'écart va à l'OLS ou à l'exploitant via la rétrocession plus élevée. Ces 18 000 € ne sont pas le gain de l'investisseur : son gain est l'écart entre la réduction obtenue et son apport, qui n'est pas récupéré. En industriel, selon l'opération et la date de souscription, il est de l'ordre de 10 % à 35 % de la somme apportée, sur une seule année, non garanti ; en social, il est variable selon l'opération, non garanti.

6.1 Impact sur le plafond si d'autres niches sont déjà consommées

Si vous avez déjà consommé une partie de votre plafond de 18 000 € avec d'autres dispositifs (Pinel, FCPI, etc.), le Girardin social est pénalisé proportionnellement. Avec un solde de plafond résiduel de 12 000 €, la réduction brute maximale admissible en Girardin social serait de 12 000 / 30% = 40 000 €.

C'est pourquoi le Girardin (industriel ou social) est généralement présenté comme un dispositif à utiliser en priorité avant les autres niches — pour bénéficier de la fraction favorable sur la totalité du plafond disponible. Notre simulateur Girardin vous permet de vérifier votre capacité résiduelle.

6.2 Art. 199 undecies D — le plafond propre aux réductions outre-mer

Les réductions Girardin sont aussi soumises à un plafond qui leur est propre, prévu par l'art. 199 undecies D du CGI. La somme des réductions imputées une même année ne peut dépasser 40 000 €, dans cet ordre :

• d'abord le Girardin logement social (art. 199 undecies C), dans la limite de 40 000 € ;
• ensuite le Girardin logement et le Girardin industriel (art. 199 undecies A et B), dans la limite de 30 600 €, diminuée de ce qu'a déjà consommé le logement social ;
• sur option du contribuable, ces deux limites deviennent 15 % (limite totale) et 11 % (art. 199 undecies A et B) du revenu imposable au barème (art. 199 undecies D, III). Ce n'est pas « le plus élevé des deux » appliqué d'office : c'est un choix à exercer.

Pour apprécier ces limites, la réduction n'est retenue que pour une fraction de son montant, la même que pour le plafond global : 30 % en logement social, 44 % ou 34 % en industriel (art. 199 undecies D, I, 2, 3 et 3 bis). Ce plafond s'ajoute au plafond global de l'art. 200-0 A, mais pour un particulier qui respecte déjà ce dernier, ce n'est en principe pas lui qui bloque :

La rétrocession est la part de l'avantage fiscal que l'investisseur doit reverser à l'opérateur économique (l'OLS en social, l'exploitant en industriel). C'est un mécanisme légalement imposé — pas une pratique commerciale optionnelle.

7.1 Pourquoi la rétrocession sociale est plus élevée (70%) ?

Pourquoi 70 % de rétrocession ? Construire en COM coûte 30 à 50 % plus cher qu'en métropole — matériaux importés, délais allongés, main-d'œuvre en tension. Reverser 70 % de l'avantage fiscal à l'OLS, c'est précisément ce qui comble le trou de financement que la LBU (Ligne Budgétaire Unique) ne couvre pas à elle seule.

Pour l'investisseur, la part retenue dans le plafond des niches est la même dans les deux dispositifs (30% d'une réduction plus grande = 44% d'une réduction plus petite = 18 000 € au maximum). Son gain, lui, dépend de l'apport demandé par chaque opération et n'est pas garanti.

7.2 Ce que signifie concrètement « rétrocéder 70% »

Si un programme génère 60 000 € de réduction brute, la rétrocession de 70% signifie que 42 000 € bénéficient à l'OLS sous forme de financement avantageux pour la construction. Les 18 000 € restants (30 %) sont la part retenue dans le plafond des niches de l'investisseur. Ce n'est pas un coût pour l'investisseur — c'est la contrepartie légale imposée par l'art. 199 undecies C CGI pour que l'avantage fiscal bénéficie au tissu social des COM.

Si vous payez l'IFI, le choix entre Girardin industriel et Girardin social n'est pas neutre du tout. C'est rarement expliqué en rendez-vous, et l'IFI peut entamer une part sensible de votre gain.

8.1 Girardin industriel : hors assiette IFI

Le Girardin industriel finance des équipements productifs mobiliers : matériels agricoles, engins de chantier, équipements industriels, véhicules utilitaires, etc. Les parts de la SNC ou SAS détenues par l'investisseur ont pour actif principal ces biens mobiliers — ils ne sont pas de nature immobilière.

L'art. 964 CGI définit l'assiette IFI comme les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Un investissement dans une société dont l'actif est principalement mobilier n'entre pas dans cette assiette. Les parts Girardin industriel sont donc hors assiette IFI.

8.2 Girardin social : potentiellement taxable à l'IFI

Le Girardin logement social finance la construction de logements — des biens immobiliers par nature. Les parts de la SAS (ayant opté pour l'IR) qui porte le programme ont donc pour actif principal des biens immobiliers.

L'art. 965 II CGI prévoit que les parts de sociétés détenues par un redevable IFI entrent dans l'assiette IFI à proportion de la valeur des actifs immobiliers de la société. Pour une SAS Girardin social dont l'actif est à 100% immobilier (construction de logements), les parts sont donc intégralement taxables à l'IFI.

8.3 Comparatif IFI

En règle générale, pour un redevable de l'IFI : l'industriel reste hors assiette. Le social ne se justifie que si l'investisseur tient vraiment à financer du logement — et accepte qu'une partie de son gain parte en IFI additionnel. Le taux effectif d'IFI se calcule à partir de la dernière déclaration IFI, avant de trancher.

Les deux Girardin portent un risque de requalification fiscale. Ce qui déclenche le redressement, en revanche, n'a rien à voir d'un cas à l'autre.

9.1 Le risque spécifique du social : compliance OLS

Le vrai risque fiscal du social, c'est la dérive de l'OLS pendant 5 ans : un locataire au-dessus des plafonds de ressources, ou un loyer qui dépasse le plafond préfectoral. Si ça arrive, le fisc peut reprendre la réduction d'impôt, alors que l'apport n'est pas récupéré.

En pratique, la préfecture surveille les OLS de près donc le risque reste contenu. Mais il existe. Avant de signer, vérifiez une clause précise dans le contrat de souscription : indemnités à la charge de l'OLS si la requalification vient de son côté.

9.2 Le risque de retard de livraison en social

Contrairement à l'industriel (matériel déjà existant ou fabriqué rapidement), le Girardin social finance une construction neuve. Un retard de livraison décale la mise en location, et donc la date d'ouverture du droit à réduction. Si le programme est livré en N+2 au lieu de N+1, votre réduction se décale d'une année fiscale. Ce risque doit être évalué avant la souscription.

Pour en savoir plus sur les risques détaillés du Girardin industriel (garantie fiscale, due diligence, checklist avant investissement), consultez notre guide complet sur les risques Girardin.

La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), prévue à l'art. 224 du CGI, ne concerne que les foyers dont le revenu de référence dépasse 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple). Elle garantit un impôt minimal de 20 % de ce revenu : elle n'est due que si l'impôt sur le revenu, réductions déduites, augmenté de la CEHR, reste sous ce plancher (majoré de 1 500 € par personne à charge et de 12 500 € pour un couple).

Industriel et social sont traités de la même façon. Une réduction Girardin acquise au titre d'un investissement réalisé jusqu'au 31 décembre 2025 est réintégrée dans le calcul et n'est donc jamais reprise (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 10, II, 3°) ; pour un investissement réalisé à compter du 1er janvier 2026, elle n'est reprise que dans la mesure où elle fait passer l'impôt sous le plancher. Ordre de grandeur pour un célibataire dont le revenu de 600 000 € est imposé au barème : impôt sur le revenu d'environ 246 500 € (41 %), CEHR de 11 500 €, plancher de 120 000 €. Après une réduction Girardin de 40 000 €, l'impôt reste d'environ 206 500 € : la CDHR n'est pas déclenchée. Le risque concerne surtout les foyers dont une grande part du revenu est taxée au prélèvement forfaitaire (dividendes, plus-values).

Les deux dispositifs sont cumulables dans une même année fiscale, mais ils partagent le plafond global de niches fiscales de 18 000 €. La fraction consommée par chaque dispositif s'additionne.

Calcul du plafond consommé en cas de cumul
Plafond consommé = (Réduction industrielle × 44%, ou 34% pour un programme de 300 000 € ou plus) + (Réduction sociale × 30%)
Exemple : Réduction industrielle plein droit = 20 000 €, Réduction sociale = 15 000 €
Plafond consommé = (20 000 × 44%) + (15 000 × 30%) = 8 800 + 4 500 = 13 300 €
Solde restant = 18 000 – 13 300 = 4 700 € → capacité résiduelle sociale = 4 700 / 30% = 15 667 €

11.1 Répartition : les critères qui jouent

Pour cramer les 18 000 € de plafond à plein, le bon arbitrage dépend de votre IFI et de votre tranche de revenu :

• Sans IFI, sans CDHR : les deux outils consomment le plafond de la même façon (18 000 € au plus) ; le gain dépend de l'apport demandé par chaque opération. Côté industriel, il y a plus de programmes en rayon et la garantie fiscale en option.
• Avec IFI : l'industriel, hors assiette IFI, évite le coût décrit au §8.
• Avec CDHR active : une simulation s'impose avant de trancher. Face à la CDHR, industriel et social suivent la même règle (réduction jamais reprise pour un investissement réalisé jusqu'au 31/12/2025).
• Vue pluriannuelle : si vos revenus bougent d'une année sur l'autre, calez chaque année le dispositif et le montant sur votre plafond disponible et votre taux effectif réel — c'est rarement le même choix qu'à N–1.

Les deux dispositifs Girardin se déclarent sur le formulaire 2042 IOM (Investissements Outre-Mer), annexe à la déclaration de revenus principale. Les cases à utiliser diffèrent :

Pour le guide complet de la déclaration Girardin ligne par ligne (2042 IOM, cases HQA et HRF pour l'industriel, attestations fiscales, gestion des reports partiels), consultez notre guide déclaration Girardin 2042 IOM.

Cas 1 — Antoine, TMI 45%, sans IFI ni CDHR, revenus 180 000 €

Antoine est cadre supérieur. Son IR avant Girardin est de 54 000 €. Il n'est pas redevable de l'IFI (patrimoine net inférieur à 1,3 M€) et son revenu est inférieur à 250 000 € (pas de CDHR).

Lecture de l'exemple : réductions voisines (40 909 € et 40 000 €), mais le gain dépend de l'apport demandé par chaque opération et n'est pas garanti. Antoine arbitre selon ce qui le touche (impact social ou levier économique) et selon ce qui est dispo au moment de souscrire — en pratique, on retombera plus souvent sur l'industriel, simplement parce qu'il y a plus de programmes en rayon.

Cas 2 — Isabelle, TMI 45%, redevable IFI (patrimoine 2,5 M€)

Isabelle est chef d'entreprise. Son patrimoine immobilier net est de 2,5 M€, générant un IFI annuel de ~10 900 € (taux marginal de la tranche : 0,7 %). Son IR avant Girardin est de 65 000 €.

Pour Isabelle : l'industriel l'emporte d'office. Les 2 100 € d'IFI en plus côté social viennent en déduction d'un gain qui n'est pas garanti — pas un détail qu'on peut balayer en disant « c'est marginal ».

Cas 3 — Marc, célibataire, TMI 45%, revenu de référence de 380 000 € (dans le champ de la CDHR)

Marc est investisseur immobilier, célibataire, avec un revenu fiscal de référence de 380 000 €. Son taux effectif d'IR avant Girardin est de 28 % (hypothèse de l'exemple). Il doit en outre 3 900 € de CEHR (3 % de la fraction de revenu comprise entre 250 000 et 380 000 €). La CDHR lui garantit un impôt minimal de 20 % de son revenu de référence, soit 76 000 €.

IR avant Girardin = 380 000 × 28% = 106 400 €. Avec une réduction Girardin de 18 000 € (montant retenu pour l'exemple, inférieur au maximum ; part retenue dans le plafond : 7 920 € à 44 % en industriel, 5 400 € en social), l'IR passe à 88 400 €. Taux effectif post-Girardin = 88 400 / 380 000 = 23,3%. Avec la CEHR, son impôt (92 300 €) reste au-dessus du plancher de 76 000 € : la CDHR ne s'active pas. Girardin pleinement efficace dans les deux dispositifs.

Cas 4 — Nathalie, TMI 30%, première défiscalisation

Nathalie est médecin libérale. Son IR est de 28 000 €. Elle souhaite réduire son impôt sans s'engager dans une défiscalisation complexe.

Pour Nathalie : la réduction d'IR est la même (28 000 € annulés dans les deux cas) et elle consomme moins de plafond côté social (8 400 € contre 12 320 €). Le gain ne se lit pas dans la rétrocession : il dépend de l'apport demandé par chaque opération. Avec l'hypothèse retenue côté industriel, il serait de 5 600 €, sur une seule année, non garanti ; côté social, aucune fourchette n'est présentée ici comme un fait. La comparaison se fait opération par opération, sur l'apport demandé.

Cas 5 — Thomas veut investir en Guadeloupe via Girardin

Thomas réside en métropole mais est originaire de Guadeloupe. Il souhaite investir en Guadeloupe via un mécanisme de défiscalisation sociale.

La Loi de Finances pour 2025 a prorogé les deux volets du Girardin jusqu'au 31 décembre 2029 (art. 199 undecies B et C CGI). Cette prorogation inclut le Girardin industriel (plein droit et agrément) ET le Girardin social dans les COM.

Le PLF 2026 (art. 7) avait initialement prévu un rabot de 25% sur les taux de réduction Girardin. Cet article a été retiré du texte final lors des discussions parlementaires. Les taux restent donc inchangés pour 2026 et les années suivantes jusqu'en 2029.

Politiquement, le social tient debout dans les COM. Les élus rappellent à chaque PLF qu'il manque 110 000 logements sociaux outre-mer et que la LBU seule ne suffit pas à boucher le trou. Sans investisseurs privés sur le 199 undecies C, ça ne passe pas — d'où une probabilité réelle de prorogation au-delà de 2029.

Lexique de référence des termes techniques rencontrés dans le comparatif Girardin industriel et social en 2026. Chaque entrée renvoie à un texte (CGI, BOFiP) ou à une décision pour sécuriser votre lecture.

Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine non détenu par une banque ni par un assureur, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine). Sources mobilisées : CGI art. 199 undecies B, 199 undecies C, 200-0 A, 224, 242 septies, 965 II ; LPF art. L. 169 ; CSS art. L. 136-7 et L. 136-8 ; LF 2019 (loi 2018-1317 du 28/12/2018) ; LF 2024 (prorogation 2029) ; LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025) ; BOFiP BOI-IR-RICI-380-10, BOI-IR-RICI-80-20-10 et ACTU-2025-00193 (plafond de 3 295 € HT/m²), BOI-BIC-RICI-20-10, BOI-SJ-AGR-40 ; formulaire 2042 IOM cases HQJ / HRA / HRB. Article rédigé selon le droit positif en vigueur au 7 mai 2026. Dernière mise à jour : 7 mai 2026.