Activez la bonne stratégie de défiscalisation
Girardin, Malraux, déficit foncier, Jeanbrun ou niches fiscales : nous vérifions l'adéquation du montage, le niveau de risque et le gain réel avant d'investir.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en stratégies de défiscalisation
Quentin Hagnéré accompagne les contribuables sur les dispositifs de défiscalisation immobilière et financière, avec une attention particulière portée au gain net, aux plafonds fiscaux et aux risques réels du montage.
Sommaire
- 1. Le mythe des 110% : déconstruction
- 2. Qu'est-ce que le rendement Girardin ?
- 3. Comment calculer le gain net Girardin ?
- 4. Le taux d'apport : variable clé méconnue
- 5. Pourquoi le rendement est-il indépendant de votre TMI ?
- 6. CDHR/CEHR : la nuance pour hauts revenus
- 7. Impact du timing : janvier vs décembre
- 8. Le rendement varie-t-il entre plein droit et agréé ?
- 9. Rétrocession et gain investisseur : idées reçues
- 10. Comparatif : Girardin vs PER, Malraux, Déficit foncier
- 11. Profils : qui bénéficie vraiment du Girardin ?
- 12. Quels sont les coûts cachés qui réduisent le rendement ?
- 13. 6 cas pratiques chiffrés
- 14. Quelles sont les 8 erreurs de calcul fréquentes ?
1. « 110 % de rendement » : la promesse décryptée
Avertissement préalable — investissement à fonds perdus
Avant toute lecture de ce guide : le Girardin industriel est un investissement à fonds perdus. Votre apport (13 320 € à 14 940 € selon la période) ne vous sera jamais restitué. Votre seul gain est l'écart entre la réduction d'impôt obtenue et la somme engagée. En cas de requalification fiscale (non-respect des conditions de l'art. 199 undecies B CGI pendant les 5 ans d'exploitation), l'administration peut récupérer la totalité de la réduction, majorée d'intérêts de retard (2,4 %/an, art. 1727 CGI) et de pénalités (10 à 40 %, art. 1729 CGI). Ce risque peut transformer le gain attendu en perte nette.
Vous avez lu que le Girardin « rapporte 110 % » et vous vous demandez comment c'est possible ? Normal. Ce chiffre est partout sur internet — et il ne signifie pas ce que vous croyez. C'est exactement la confusion que les CGP d'Hagnéré Patrimoine clarifient avec leurs clients en 5 minutes.
Le « 110 % » est un raccourci marketing. Il compare la réduction fiscale brute à votre apport. Ce ratio dépasse effectivement 100 %. Mais votre gain réel — l'argent qui reste dans votre poche — est de 20 à 35 %. Voyons pourquoi, et comment choisir l'opérateur qui maximise ce gain.
Ce que '110%' signifie vraiment
Exemple : réduction fiscale = 18 000 €, apport de l'investisseur = 16 364 € (taux d'apport 91 %). Ratio = 18 000 / 16 364 = 110%. Mais le gain net réel est de 18 000 − 16 364 = 1 636 € ≈ 10 % de l'apport — bien loin des 110 % annoncés. Avec le taux de nos partenaires en T1 2026 (74 %), le même investissement donne 4 680 € de gain (35 %) pour un apport de 13 320 €.
La réalité est plus nuancée — et néanmoins attractive. Le gain net réel d'un investissement Girardin bien structuré est de 20 à 35 % de l'apport, réalisé en une seule année. C'est un rendement one-shot excellent, mais il faut le mesurer honnêtement.
2. Qu'est-ce que le rendement Girardin ? Définition exacte
Le Girardin industriel génère deux grandeurs distinctes qu'il faut absolument distinguer :
La réduction d'impôt (montant brut)
C'est le montant déduit de votre impôt sur le revenu, calculé selon les règles de l'art. 199 undecies B CGI et limité à 18 000 € (plein droit) ou 52 941 € (agrément brut, limité par le plafond). C'est la valeur fiscale de l'opération. Exemple : 18 000 € de réduction
Le gain net investisseur (rendement réel)
C'est la différence entre la réduction obtenue et l'apport payé. C'est votre profit réel en euros. C'est ce qui doit guider votre décision. Exemple T1 (74% apport) : 18 000 − 13 320 = 4 680 € de gain net = 35,1 % Exemple T4 (83% apport) : 18 000 − 14 940 = 3 060 € de gain net = 20,5 %
2.1 Pourquoi la réduction peut dépasser l'apport
Ce qui rend le Girardin unique dans le paysage de la défiscalisation, c'est que la réduction fiscale obtenue est structurellement supérieure à l'apportde l'investisseur. Voici pourquoi :
- La réduction est calculée sur le coût total du matériel (100%), pas sur le seul apport de l'investisseur
- L'investisseur ne finance qu'une fraction du coût total (environ 40–60% via son apport) — le reste venant du crédit bancaire ou d'autres sources
- La rétrocession à l'exploitant réduit la réduction nette, mais l'effet de levier reste positif : la part conservée par l'investisseur excède son apport
3. Comment calculer le gain net Girardin de l'apport jusqu'à la sortie ?
Voici la décomposition complète du calcul du rendement Girardin :
ÉTAPE 1 — Réduction brute : Réduction brute = Coût matériel × Taux légal (ex. 38,25% pour La Réunion) ÉTAPE 2 — Part non rétrocédée : Réduction nette investisseur = Réduction brute × (1 − taux rétrocession) Ex. plein droit : Réduction brute × 44% Ex. agrément : Réduction brute × 34% ÉTAPE 3 — Plafonnement (art. 200-0 A CGI) : Fraction plafond = Réduction nette × fraction (44% ou 34%) ≤ 18 000 € ÉTAPE 4 — Gain net : Gain net = min(Réduction nette, 18 000 € / fraction) − Apport Rendement = Gain net / Apport × 100
3.1 Exemple chiffré simplifié (plein droit)
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Coût total du matériel financé | Données programme | 100 000 € |
| Taux de réduction légal (La Réunion) | Art. 199 undecies B | 38,25% |
| Réduction fiscale brute | 100 000 × 38,25% | 38 250 € |
| Rétrocession à l'exploitant (56%) | 38 250 × 56% | 21 420 € |
| Part non rétrocédée (44%) | 38 250 × 44% | 16 830 € |
| Vérification plafond niches | 16 830 × ... ≤ 18 000 € ✅ | Admis |
| Apport de l'investisseur (T1 — 74%) | 18 000 × 74 % | 13 320 € |
| Gain net investisseur | 18 000 − 13 320 | 4 680 € |
| Rendement net T1 (jan–fév) | 4 680 / 13 320 | 35,1 % |
* L'apport varie selon le taux d'apport pratiqué par l'opérateur (voir section 4).
La formule est claire, le résultat dépend d'un seul curseur : le taux d'apport. C'est lui qui décide si votre gain net sera de 10 % ou de 35 %. Pour le visualiser sur votre propre situation, utilisez le simulateur Girardin industriel d'Hagnéré Patrimoine.
4. Le taux d'apport : la variable clé que personne ne vous explique
Le taux d'apport est le rapport entre ce que vous payez (apport) et la réduction fiscale que vous obtenez. C'est la variable la plus importante pour calculer votre rendement réel — et la moins visible dans les documents commerciaux.
4.1 Définition et calcul
Taux d'apport = Apport investisseur / Réduction fiscale obtenue Partenaires Hagnéré Patrimoine (2026) : T1 jan–fév : taux 74% → apport 13 320 € pour 18 000 € de réduction Gain net = 18 000 − 13 320 = 4 680 € → Rendement = 35,1 % T2 mar–avr : taux 77% → apport 13 860 € → Gain = 4 140 € → 29,9 % T3 mai–sep : taux 80% → apport 14 400 € → Gain = 3 600 € → 25,0 % T4 oct–déc : taux 83% → apport 14 940 € → Gain = 3 060 € → 20,5 %
4.2 Variation saisonnière du taux d'apport
Le taux d'apport n'est pas fixe — il varie selon l'offre et la demande sur le marché des opérations Girardin. En début d'année (janvier–mars), les enveloppes sont abondantes et les opérateurs sont moins en tension : le taux d'apport est plus bas, donc le rendement plus élevé. En fin d'année (novembre–décembre), la pression fiscale pousse une multitude d'investisseurs à se placer : les enveloppes se raréfient et les taux montent.
| Période | Taux d'apport (nos partenaires) | Apport pour 18 000 € de réduction | Rendement net |
|---|---|---|---|
| Janvier – Février (T1) | 74 % | 13 320 € | 35,1 % ⭐ |
| Mars – Avril (T2) | 77 % | 13 860 € | 29,9 % |
| Mai – Septembre (T3) | 80 % | 14 400 € | 25,0 % |
| Octobre – Décembre (T4) | 83 % | 14 940 € | 20,5 % |
Taux d'apport indicatifs observés sur les opérations de nos partenaires plein droit en début 2026. Ces taux varient en fonction de l'offre disponible, de la période de souscription et du profil de l'investisseur. Ils ne constituent pas une offre commerciale ferme et ne peuvent préjuger des conditions applicables aux opérations à venir. La fenêtre T1 (jan–fév) est historiquement la plus favorable.
Stratégie : investir en T1 pour maximiser le rendement
En investissant en janvier–février, vous bénéficiez du taux d'apport le plus bas (74%) et donc du rendement le plus élevé : 35,1 % de gain net. Versus décembre (T4 à 83%) : seulement 20,5 %. Sur un programme plein droit à 18 000 € de réduction, la différence de gain atteint 1 620 € supplémentaires en T1 vs T4. En outre, vous évitez les risques de livraison tardive du matériel (délai 31/12).
4.3 Les 3 grilles de nos partenaires monteurs en 2026
Toutes les opérations Girardin ne se ressemblent pas. Nos trois partenaires monteurs pratiquent des grilles de taux d'apport différentes, qui reflètent directement leur mode de sécurisation fiscale et leur secteur d'intervention. Plus le mode de sécurisation mobilise une prime d'assurance lourde, plus le taux d'apport monte — et plus le rendement distribué baisse.
| Partenaire | Zone / secteur | Sécurisation | Taux T1 (meilleur) | Taux T4 (fin d'année) | Rendement T1 → T4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Partenaire 1 | Antilles — industriel | RC Pro + engagement écrit du président (pas de remboursement intégral automatique) | 74 % (jan–fév) | 83 % (oct–déc) | 35,13 % → 20,48 % |
| Partenaire 2 | Antilles & Guyane — industriel mutualisé | Garantie individuelle investisseur : remboursement intégral impôt + pénalités + intérêts si requalification (hors faute investisseur) | 81 % (jan–mars) | 86 % (oct–déc) | 23,46 % → 16,28 % |
| Partenaire 3 | Guyane agricole — irrigation / canaux | Paiement à l'achèvement des travaux + RC Pro exploitants (zéro requalification depuis 2014) | 79 % (T1–T2) | 82 % (T3–T4) | 26,58 % → 21,95 % |
Taux réels 2026 appliqués par les opérateurs partenaires du cabinet. Sources : grilles émetteurs 2026.
Pourquoi les noms des partenaires ne sont pas publiés ici
Conformément à notre cadre déontologique de Conseiller en Investissements Financiers (statut CIF régulé par l'AMF via notre chambre professionnelle, art. L. 541-1 et suivants CMF), l'identité précise des opérateurs monteurs partenaires du cabinet vous est communiquée uniquement dans le cadre du processus de souscription officiel : rendez-vous préalable de bilan, lettre de mission signée, Document d'Entrée en Relation (DER) et fiche de connaissance client. Cette étape n'est pas une contrainte marketing — c'est une obligation réglementaire qui garantit que la présentation des opérations est complète, personnalisée et adaptée à votre situation avant toute décision. La transparence sur le fonctionnement, les taux, les modes de sécurisation et les grilles de rémunération est en revanche totale dès le premier échange. Réserver un rendez-vous de 20 min (gratuit).
4.4 Pourquoi le rendement varie de 10 % à 37 % : les deux familles d'opérations
Sur le marché Girardin, certaines brochures annoncent 10 à 14 % de rendement. D'autres dépassent 30 %. Plus de 20 points d'écart pour le même dispositif fiscal — art. 199 undecies B CGI, mêmes plafonds, mêmes règles. La cause de cet écart n'est pas la chance : c'est la structure même de l'opération.
Famille 1 — Opérations avec garantie de bonne fin fiscale
Une prime d'assurance souscrite par le monteur prend le relais en cas de requalification fiscale. Rassurant mais coûteux. → Rendements historiquement plafonnés autour de 10 à 14 % (cas extrêmes bas). → Structurées par des maisons institutionnelles avec frais de fonctionnement importants. → La prime d'assurance et la lourdeur opérationnelle rognent 4 à 10 points de rendement distribué.
Famille 2 — Opérations sans prime d'assurance classique
Sécurisation par un triptyque alternatif : RC Pro haut plafond + engagement écrit du président + paiement à l'achèvement (Guyane agricole). → Rendements historiques 20 à 30 %+ selon la période. → Opérateurs souvent plus spécialisés, structures plus légères. → Plus de valeur redescend à l'investisseur. → Attention : sans garantie ≠ systématiquement plus risqué — la sécurité dépend de la qualité du montage et du track record de l'opérateur.
Trois paramètres concrets font ensuite la différence sur le gain net : la période de souscription (janvier/février > décembre — voir §7), la qualité de l'opérateur (track record, solidité de l'exploitant, rigueur du suivi sur 5 ans — voir le guide choisir son opérateur Girardin) et les paramètres techniques du dossier (plein droit vs agrément, secteur financé, frais de montage intégrés dans le taux d'apport).
Sans garantie ≠ plus risqué par principe
Le niveau de risque fiscal dépend en premier lieu de la qualité du montage (conformité art. 199 undecies B CGI, réalité de l'exploitation, respect du délai de conservation 5 ans) et de l'opérateur, pas de la présence ou non d'une prime d'assurance. Un monteur de la famille 2 avec track record solide et due diligence rigoureuse peut offrir un meilleur couple rendement-risque qu'une opération « sécurisée » mais lourde et chère. Le rôle du CGP indépendant est d'arbitrer — voir notre guide risques Girardin.
5. Pourquoi le rendement Girardin est-il indépendant de votre TMI ?
C'est l'une des caractéristiques les plus mal comprises du Girardin, et l'une des plus précieuses. Contrairement au PER, au déficit foncier ou aux charges déductibles, le Girardin est une réduction d'impôt, pas une déduction.
Déduction (PER, déficit foncier…)
Économie = Montant déductible × TMI Exemple : déduire 10 000 € avec TMI 30% = 3 000 € d'économie Exemple : déduire 10 000 € avec TMI 45% = 4 500 € d'économie → L'économie dépend du TMI : avantageux pour les hauts revenus
Réduction (Girardin, Malraux…)
Économie = Montant de la réduction (fixe) Exemple : réduction Girardin 18 000 € avec TMI 30% = 18 000 € d'économie Exemple : réduction Girardin 18 000 € avec TMI 45% = 18 000 € d'économie → L'économie est IDENTIQUE quel que soit le TMI
5.1 Tableau du rendement par TMI
| TMI | IR annuel estimé | Réduction Girardin | Gain net T1 (74%) | Gain net T4 (83%) |
|---|---|---|---|---|
| 11% | 2 000 – 4 000 € | 2 000 – 4 000 € (limité à l'IR) | ~25 % (montant limité) | ~20 % (montant limité) |
| 30% | 5 000 – 25 000 € | 5 000 – 18 000 € (selon IR) | 35,1 % | 20,5 % |
| 41% | 25 000 – 60 000 € | 18 000 € (plafond max) | 35,1 % | 20,5 % |
| 45% | > 60 000 € | 18 000 – 52 941 € (agrément) | 35,1 % (hors CDHR) | 20,5 % (hors CDHR) |
| 45% + CDHR | > 250 000 € RFR | 18 000 € neutralisé en partie | ~15 – 25 % | ~10 – 17 % |
La réduction Girardin est plafonnée à l'impôt dû : elle ne peut pas générer de remboursement si elle dépasse l'IR.
5.2 La limite pratique : l'impôt doit exister
La réduction Girardin est imputée sur l'impôt dû. Elle ne peut pas être « remboursée » si elle dépasse l'IR. Si vous avez 3 000 € d'IR et une réduction de 18 000 €, vous ne récupérez que 3 000 € — les 15 000 € restants sont perdus (sauf report, voir notre guide sur la déclaration 2042-IOM).
Minimum d'impôt recommandé : 5 000 €/an
En pratique, pour que le Girardin soit pertinent, votre impôt annuel doit être suffisant pour absorber entièrement la réduction — et pour que le risque résiduel de requalification soit justifié par le gain. La recommandation courante des professionnels est un IR annuel d'au moins 5 000 € à 8 000 €.
6. CDHR/CEHR : la nuance pour les très hauts revenus
La plupart des guides sur le Girardin n'évoquent jamais la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR), créée par l'art. 224 du CGI (anciennement CEHR). Pourtant, pour les foyers fortunés, son impact sur le rendement Girardin peut être significatif.
6.1 Mécanisme : le taux minimum de 20%
La CDHR assure qu'un foyer à hauts revenus paie un impôt minimum de 20% de son revenu fiscal de référence (RFR). Si les réductions d'impôt (dont le Girardin) ramènent l'imposition effective sous 20%, la CDHR compense la différence. En d'autres termes, chaque euro de réduction Girardin qui fait passer le taux effectif sous 20% est « récupéré » par la CDHR.
La formule exacte permet de savoir précisément si vous êtes concerné, avant même de souscrire. Un seul calcul suffit.
Test CDHR (art. 224 IV A 2 CGI) IR ajuste = IR avant reductions + reduction Girardin (reintegree) CDHR = max(0 ; RFR x 20 % − IR ajuste) Si CDHR = 0 € → gain Girardin integral Si CDHR > 0 € → gain net = reduction Girardin − CDHR Exemple : RFR 250 000 €, IR avant = 55 000 €, Girardin 18 000 € IR ajuste = 55 000 + 18 000 = 73 000 € CDHR = max(0 ; 250 000 x 20 % − 73 000) = max(0 ; 50 000 − 73 000) = 0 € Gain net = 18 000 € (integral — IR superieur au seuil de 20 %)
| Profil | RFR | IR avant Girardin | Test RFR×20% | CDHR activée ? | Gain net |
|---|---|---|---|---|---|
| Couple TMI 41% | 200 000 € | 82 000 € | 40 000 € | Non (82k > 40k) ✅ | 18 000 € intégral |
| Dirigeant TMI 45% | 350 000 € | 157 500 € | 70 000 € | Non (157k > 70k) ✅ | 18 000 € intégral |
| Grand contribuable | 450 000 € | 70 000 € | 90 000 € | Oui (70k < 90k) ⚠️ | Gain partiel ~8 000 € |
| Patrimonial TMI bas | 600 000 € | 60 000 € | 120 000 € | Oui (60k << 120k) ⛔ | Gain très réduit ~5 000 € |
Conclusion pratique : la CDHR ne s'active que si votre IR de base est inférieur à 20% de votre RFR — ce qui arrive surtout pour des profils avec revenus patrimoniaux élevés mais peu d'impôt brut (placements exonérés, grosses déductions). La majorité des contribuables TMI 30–45% avec revenus salariaux importants ne sont pas concernés par la CDHR.
CDHR et Girardin agrément : l'agrément peut être contre-productif
Paradoxalement, pour un contribuable très soumis à la CDHR, augmenter la réduction (en passant au régime agrément, avec une réduction max de 52 941 €) n'améliore pas nécessairement le gain net — la CDHR absorbe l'excédent. Dans ce profil extrême, la réduction Girardin optimale est celle qui amène exactement le taux effectif à 20%, pas en dessous.
Vous savez maintenant comment lire le rendement et anticiper la CDHR. Reste l'autre levier décisif, souvent ignoré dans les brochures : le moment de l'année où vous souscrivez. C'est lui qui sépare un rendement à 20 % d'un rendement à 35 %.
7. L'impact du timing : pourquoi janvier vaut mieux que décembre
Le timing de l'investissement Girardin impacte le rendement de deux façons distinctes : le taux d'apport (vu en section 4) et le coût de trésorerie de l'apport immobilisé.
7.1 Le coût de trésorerie de l'attente
Lorsque vous investissez en Girardin, vous versez votre apport dans l'année N. La réduction d'impôt est imputée sur votre IR de l'année N, mais elle est effectivement récupérée lors du règlement de l'impôt en septembre N+1 (pour les contribuables avec solde à payer) ou lors du remboursement de trop-perçu sur le PAS.
| Date d'investissement | Date de récupération estimée | Durée d'immobilisation | Coût de trésorerie (3%/an) |
|---|---|---|---|
| Janvier N | Sept N (PAS ajusté) / Sept N+1 (solde) | 8 – 20 mois | 200 – 500 € sur 15 000 € |
| Juin N | Sept N+1 (solde) | 15 mois | 450 € sur 15 000 € |
| Octobre N | Sept N+1 (solde) | 11 mois | 330 € sur 15 000 € |
| Décembre N | Sept N+1 (solde) ou N+2 si trop tard | 9 – 21 mois | 325 – 775 € sur 15 000 € |
Sur un apport de 15 000 €, un investissement de décembre peut coûter jusqu'à 775 € de plus en trésorerie immobilisée par rapport à un investissement de janvier — soit ~5% de réduction du gain net.
7.2 Le risque de non-livraison au 31/12
Pour que la réduction soit imputée sur l'impôt de l'année N, le matériel doit être livré et mis en service avant le 31 décembre de l'année N. Un investissement signé en décembre laisse très peu de marge pour confirmer la livraison. En cas de retard (problèmes douaniers, transport, certification), la réduction est reportée à l'année N+1 — ce qui décale tout le cycle.
Décembre : le mois à risques en Girardin
Les investissements de décembre cumulent trois risques que les autres mois évitent : (1) taux d'apport plus élevé, (2) délai de trésorerie plus long, (3) risque de non-livraison au 31/12. Si vous devez absolument investir en décembre, exigez une confirmation écrite de livraison du matériel avant le 15 décembre, et une clause de remboursement de la G3F si la livraison intervient après le 31/12.
Janvier ou décembre : quand votre Girardin rapporte-t-il vraiment ?
Le taux d'apport, la durée de trésorerie et le risque de non-livraison font varier sensiblement le rendement net selon le mois de souscription. On objective le timing adapté à votre impôt.
8. Le rendement varie-t-il entre Girardin plein droit et Girardin agréé ?
Les deux régimes offrent un rendement en pourcentage similaire (20–35 %), mais leur différence est dans les montants absolus maximaux accessibles.
| Plein droit | Agrément | |
|---|---|---|
| Réduction max annuelle | 40 909 € | 52 941 € |
| Apport pour réduction max — T1 (74%) | 30 273 € | 39 177 € |
| Gain net T1 (74% apport) | 10 636 € | 13 764 € |
| Rendement T1 (jan–fév) | ~35,1 % | ~35,1 % |
| Apport T4 (83% apport) | 33 955 € | 43 941 € |
| Rendement T4 (oct–déc) | ~20,5 % | ~20,5 % |
En pourcentage, les deux régimes sont équivalents. L'avantage de l'agrément est quantitatif : pour les contribuables ayant un IR très élevé (> 40 909 €), il permet de capter une réduction supplémentaire de 12 032 €, soit un gain net additionnel d'environ 2 000 € par an.
9. Rétrocession et gain investisseur : les idées reçues
La rétrocession est l'une des notions les plus mal interprétées par les investisseurs. Contrairement à ce que laissent entendre certains documents commerciaux, elle n'est pas un coût pour l'investisseur.
9.1 Ce qu'est la rétrocession (et ce qu'elle n'est pas)
La rétrocession est la fraction de l'avantage fiscal transférée à l'exploitant local, sous forme de loyers réduits ou de financement préférentiel. L'obligation légale est de 52,63% minimum (plancher de l'art. 199 undecies B CGI), le marché pratique 56% (plein droit) ou 66% (agrément).
Avantage fiscal total = Réduction investisseur + Rétrocession exploitant Ex. plein droit (56%) : Avantage total = 40 909 € (réduction max) Rétrocession exploitant = 40 909 × 56% = 22 909 € Part investisseur (44%) = 40 909 × 44% = 18 000 € → plafond consommé L'investisseur reçoit 18 000 € de réduction sur un apport T1 de 13 320 € Gain net T1 = 4 680 € (35,1%) — la rétrocession ne réduit pas ce gain
9.2 Pourquoi une rétrocession plus élevée (66%) ne pénalise pas l'investisseur
En agrément, la rétrocession est de 66% au lieu de 56%. L'investisseur ne conserve que 34% de l'avantage brut, contre 44% en plein droit. Cependant, l'avantage brut est lui-même plus élevé en agrément (réduction max 52 941 € vs 40 909 €), et la fraction plus basse (34% vs 44%) est précisément ce qui permet de dépasser le plafond de 18 000 €. L'investisseur en agrément obtient donc une réduction plus grande en valeur absolue, tout en respectant le plafond. Pour comprendre pourquoi deux opérations affichent 10 % et 37 % de rendement sur la même base fiscale, voir l'analyse complète : Écart de rendement entre opérateurs Girardin.
10. Comparatif : Girardin vs PER, Malraux, Déficit foncier
Le Girardin n'est pas isolé dans le paysage de la défiscalisation. Voici comment il se positionne face aux principaux dispositifs alternatifs en 2026 :
| Dispositif | Type | Gain fiscal | Plafond annuel | Durée engagement | Patrimoine résiduel | Prorogation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Girardin industriel | Réduction | 20–35 % de l'apport (one-shot) | 18 000 € dérog. | 5 ans | Aucun | 2029 |
| PER (déduction) | Déduction | TMI × versement (11–45%) | Hors plafond | Jusqu'à retraite | Épargne disponible | Permanent |
| Malraux | Réduction | 22–30% des travaux (PSMV) | Hors plafond | 9 ans (engagement loc.) | Immeuble | Permanent |
| Déficit foncier | Déduction | TMI × déficit (max 10 700 €/an) | 10 700 €/an (ou 21 400 €) | 3 ans | Immeuble | Permanent |
| SOFICA | Réduction | 30–48% de l'apport | 18 000 € dérog. | 5–8 ans | Parts illiquides | En suspens |
| Jeanbrun (amort.) | Déduction | TMI × amortissement (3,5–5,5%/an) | Illimité (réel) | 9 ans | Immeuble loué | LF 2026 |
10.1 Girardin vs PER : complémentarité plus que concurrence
La vraie question n'est pas « Girardin ou PER ? » mais « lequel en premier et pour quel montant ? ». Le PER est une déduction : son rendement dépend du TMI. Le Girardin est une réduction : son rendement est fixe à 20–35 %. Pour un TMI 41%, 100 € versés au PER rapportent 41 € d'économie immédiate + la capitalisation à la retraite. 100 € d'apport Girardin rapportent 20 € immédiatement, sans actif constitué.
Stratégie optimale : PER jusqu'à saturation, puis Girardin
Pour les TMI 41–45%, la séquence optimale est généralement : (1) maximiser le PER jusqu'à l'enveloppe disponible (TMI × montant = économie certaine), puis (2) utiliser le Girardin pour le solde d'impôt restant (gain fixe 20–35 %). Le Girardin est particulièrement adapté lorsque l'enveloppe PER est saturée ou que vous souhaitez un gain immédiat sans immobilisation long terme.
10.2 Girardin vs Malraux : different risk/reward
Malraux offre une réduction plus élevée (22–30%) hors plafond, mais implique un investissement immobilier réel avec risque locatif, risque travaux et engagement de 9 ans. Le Girardin est plus liquide (one-shot), sans risque de marché, mais avec un risque de requalification fiscale encadré par la G3F. Les deux dispositifs sont cumulables et complémentaires pour un contribuable fortement imposé.
11. Profils : qui bénéficie vraiment du Girardin industriel ?
| Profil | IR annuel | Compatibilité Girardin | Rendement net estimé | Régime optimal |
|---|---|---|---|---|
| Salarié TMI 11% | < 3 000 € | ⚠️ Marginal (IR trop bas) | 10–12% (réduction limitée à l'IR) | Plein droit petit ticket |
| Cadre TMI 30% | 5 000 – 25 000 € | ✅ Recommandé | 18–22% | Plein droit |
| Professionnel libéral TMI 41% | 25 000 – 50 000 € | ✅ Optimal | 18–22% | Plein droit (40 909 € max) |
| Dirigeant TMI 45% | > 60 000 € | ✅ Très recommandé | 18–22% (hors CDHR) | Agrément (52 941 €) |
| Grand contribuable + CDHR | > 250 000 € RFR | ⚠️ Partiel (CDHR active) | 10–15% | Agrément avec calcul CDHR |
| Fonctionnaire SNC | Variable | ❌ Incompatible SNC (statut) | — | SAS option IR seulement |
| Société IS | — | ❌ Art. 199 undecies B = IR seulement | — | Art. 217 undecies (IS, différent) |
Les fonctionnaires, certains professionnels réglementés (notaires, avocats) et les représentants en exercice de professions incompatibles avec le statut de commerçant ne peuvent pas souscrire via SNC (la structure standard du plein droit). Ils doivent se tourner vers une SAS option IR — une structure disponible pour les programmes agréés.
12. Quels sont les coûts cachés qui réduisent votre rendement réel ?
Le rendement net affiché de 20–35 % ne tient pas compte de plusieurs coûts réels qui viennent éroder le gain brut :
| Coût | Source | Impact estimé sur 18 000 € de réduction | Mesure corrective |
|---|---|---|---|
| Taux d'apport élevé (décembre vs janvier) | Saisonnalité marché | −3 à −8% de rendement | Investir en janvier–mars |
| Coût de trésorerie (apport immobilisé) | Float 9–21 mois @ 3%/an | −1 à −3% de rendement | Choisir apport le plus court possible |
| Frais opérateur (intégrés dans taux d'apport) | Marge commerciale opérateur | Déjà inclus dans le taux d'apport | Comparer les taux d'apport entre opérateurs |
| Prime de garantie de bonne fin fiscale | Assurance souscrite par le monteur (famille 1) | −4 à −10 points de rendement | Arbitrer selon profil de risque — voir §4.4 |
| Frais de montage (commission courtier + structureur) | Intégrés silencieusement dans le taux d'apport | 6 à 12 % du ticket — invisibles dans les brochures | Exiger le détail écrit avant signature |
| Erreur de déclaration (oubli 2042-IOM) | Défaut déclaratif | Perte totale de la réduction | Vérifier les cases avec un CGP |
| CDHR pour hauts revenus | Art. 224 CGI | −5 à −10% pour RFR > 250 000 € | Calculer CDHR avant d'investir |
| Non-livraison au 31/12 (décembre) | Retard livraison matériel | Report N+1 = délai + risque supplémentaire | Exiger certificat de livraison avant 15/12 |
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13. 6 cas pratiques chiffrés
Cas 1 — Employée de banque, TMI 30%, investissement de mars
Profil : IR = 8 200 €, taux d'apport mars = 81%.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Réduction Girardin souhaitée | 8 200 € (= IR pour réduction totale) |
| Apport (81%) | 8 200 × 81% = 6 642 € |
| Gain net | 8 200 − 6 642 = 1 558 € |
| Rendement net | 1 558 / 6 642 = 23,5% |
| IR après réduction | 0 € |
| CDHR applicable ? | Non (revenu < 250 000 €) |
Cas 2 — Chirurgien libéral, TMI 45%, plein droit maximum
Profil : IR = 80 000 €, taux d'apport avril = 77% (T2).
| Élément | Montant |
|---|---|
| Réduction max plein droit | 40 909 € |
| Fraction plafond niches (44%) | 18 000 € ✅ |
| Apport (77%) | 40 909 × 77% = 31 500 € |
| Gain net | 40 909 − 31 500 = 9 409 € |
| Rendement net | 9 409 / 31 500 = 29,9% |
| IR résiduel | 80 000 − 40 909 = 39 091 € |
| CDHR applicable ? | Non (taux effectif résiduel > 20%) |
Cas 3 — Dirigeant TMI 45% + CDHR, agrément
Profil : IR = 120 000 €, RFR = 380 000 €, taux d'apport = 83%.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Réduction max agrément | 52 941 € |
| Fraction plafond niches (34%) | 18 000 € ✅ |
| Apport (83%) | 52 941 × 83% = 43 941 € |
| IR avant CDHR après réduction | 120 000 − 52 941 = 67 059 € |
| Taux effectif estimé résiduel | ~18% (< 20% → CDHR active) |
| CDHR (art. 224 CGI) | 380 000 × 20% − 67 059 = 8 941 € |
| Gain net réel après CDHR | 52 941 − 43 941 − 8 941 = 59 € |
| Rendement net effectif | 59 / 43 941 ≈ 0,1 % (quasi nul) |
Calcul indicatif basé sur la formule CDHR = RFR × 20% − IR_net (art. 224 CGI). La CDHR exacte dépend du RFR total et de la structure familiale.
Cas 4 — Investisseur tardif (décembre), TMI 41%
Profil : IR = 30 000 €, investissement en décembre N, réduction récupérée en septembre N+1 (≈ 9 mois de float), taux d'apport décembre = 89 %.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Réduction ciblée | 18 000 € (plein droit) |
| Apport (89% — taux décembre) | 18 000 × 89 % = 16 020 € |
| Gain net brut | 18 000 − 16 020 = 1 980 € |
| Coût trésorerie (9 mois float @ 3 %) | 16 020 × 3 % × 9/12 = 360 € |
| Gain net réel | 1 980 − 360 = 1 620 € |
| Rendement net réel | 1 620 / 16 020 = 10,1 % |
Comparaison si le même investisseur avait investi en mars (taux 81 %, ≈ 18 mois de float) : apport 14 580 €, gain brut 3 420 €, coût trésorerie 656 €, gain net 2 764 €, rendement 19,0 %. La différence de timing coûte ici ≈ 9 points de rendement.
Cas 5 — Comparaison Girardin vs PER pour un même budget, TMI 41%
Profil : Disponible : 15 000 € à investir en défiscalisation. IR = 40 000 €. TMI 41%.
| Girardin (mars, 82%) | PER (versement déductible) | |
|---|---|---|
| Somme investie | 15 000 € (apport) | 15 000 € (versement) |
| Gain/économie fiscale immédiate N | 15 000 / 82% = 18 292 € de réduction → gain 3 292 € | 15 000 × 41% = 6 150 € d'économie immédiate |
| Actif constitué | Aucun (matériel exploitant) | 15 000 € d'épargne retraite |
| Disponibilité du capital | Perdu définitivement | Récupérable à la retraite |
| Rendement immédiat | 22% | 41% (économie / versement) |
| Rendement total (horizon 20 ans) | 22% one-shot | Variable (dépend rendement PER + fiscalité retraite) |
Bilan : le PER offre une économie immédiate supérieure (41% vs 22%) et conserve le capital. Le Girardin est préférable uniquement si vous ne souhaitez pas bloquer de capital à la retraite, ou si votre enveloppe PER est déjà maximisée.
Cas 6 — Même réduction de 25 000 €, gain net triplé selon la structure
Profil : cadre dirigeant, TMI 41 %, 25 000 € d'impôt à effacer (plafond niches 18 000 € dépassé → ticket total en agrément, fraction 34 %). On compare une opération famille 1 à 10 % de rendement (avec garantie de bonne fin classique, fin d'année) versus une opération famille 2 à 37 % (sécurisée par engagement écrit + RC Pro, souscrite en janvier).
| Critère | Opération 10 % (famille 1) | Opération 37 % (famille 2) |
|---|---|---|
| Réduction d'impôt obtenue | 25 000 € | 25 000 € |
| Taux d'apport effectif | ~91 % | ~73 % |
| Apport investisseur | 22 727 € | 18 248 € |
| Gain net (Réduction − Apport) | 2 273 € | 6 752 € |
| Rendement net | 10 % | 37 % |
| Gain supplémentaire de la famille 2 | — | + 4 479 € (≈ × 2,97) |
Même réduction d'impôt. Même plafond niches outre-mer (18 000 €, qui s'applique indépendamment du rendement). Mais le gain net est pratiquement triplé. La différence vient de la structure de l'opération (sécurisation alternative plutôt que prime d'assurance lourde), du moment de souscription (T1) et de la qualité de l'opérateur sélectionné. C'est précisément ce qu'un CGP multi-partenaires sait arbitrer pour son client.
Le plafond niches ne change pas — seul le gain net change
Le plafond de 18 000 €/an sur les niches outre-mer (art. 200-0 A CGI) s'applique à la fraction non rétrocédée de la réduction, indépendamment du rendement de l'opération. Autrement dit, le rendement n'élargit pas votre plafond — il optimise simplement le gain net obtenu à l'intérieur de ce plafond.
14. Quelles sont les 8 erreurs de calcul fréquentes ?
| # | Erreur | Réalité et correction |
|---|---|---|
| 1 | Confondre '110% de rendement' avec le gain net | 110% est un ratio brut marketing. Le gain net réel est 20–35 % de l'apport (pas 110% de l'apport). |
| 2 | Calculer le rendement sur la réduction, pas sur l'apport | Le rendement se calcule sur l'apport investi (argent réellement sorti de votre poche), pas sur la réduction. |
| 3 | Ignorer le taux d'apport dans la comparaison d'opérateurs | Un opérateur qui propose 83% d'apport est moins avantageux qu'un concurrent à 80%. La différence de 3% réduit votre gain de plusieurs centaines d'euros. |
| 4 | Croire que la rétrocession réduit votre gain | La rétrocession est incluse dans la structure légale. Elle n'affecte pas votre gain net en euros. |
| 5 | Négliger la CDHR pour les très hauts revenus | Pour RFR > 250 000 €, la CDHR peut réduire votre rendement net à 10%. Calculez-la avant d'investir. |
| 6 | Investir en décembre sans calculer le coût de trésorerie | Un investissement décembre peut coûter 500–800 € de plus en trésorerie immobilisée. Ce coût réduit le rendement de 3 à 5 points. |
| 7 | Penser que la réduction peut générer un remboursement d'impôt | La réduction est imputée sur l'impôt dû. Elle ne génère pas de remboursement si elle dépasse l'IR. Adaptez le ticket à votre IR réel. |
| 8 | Comparer le rendement Girardin au rendement d'un PER sans tenir compte du capital constitué | Le PER conserve un actif (épargne retraite). Le Girardin ne crée aucun patrimoine résiduel. La comparaison doit intégrer la valeur future de l'épargne. |
Mise à jour : 23 avril 2026 (audit Pass 2). Sources : Code Général des Impôts — art. 199 undecies B, art. 200-0 A, art. 224 CGI (CDHR reconduite par la LF 2026, loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 3, applicable aux revenus 2026) ; BOFiP BOI-IR-RICI-80, BOI-IR-LIQ-20-20-10 ; Legifrance ; impots.gouv.fr. Les taux d'apport indiqués sont indicatifs et varient selon les opérateurs.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Fondateur d'Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré accompagne contribuables à forte fiscalité (TMI 41 %+, CEHR, CDHR) dans le calibrage d'opérations Girardin industriel : calcul du gain net réel (20-35 %), arbitrage plein droit vs agrément, optimisation timing T1/T4, simulation CDHR art. 224 CGI. Cabinet indépendant multi-partenaires.