Simulateur SCPI 2026Revenus nets apres impots
IR + PS 17,2 % -- SCPI europeennes 0 % PS -- credit -- nue-propriete -- IFI -- 15 sections
Paramètres de simulation
Capital placé en SCPI
TD annuel, ex : 5,00 pour 5 %
Tranche marginale obtenue : 30 %
SCPI européennes → 0 % de PS sur la quote-part étrangère
Premier dividende perçu après cet délai
Fiscalité appliquée :
Revenus FR : IR au barème 2026 (revenus 2025, quotient familial plafonné, décote, CSG 6,8 % déductible) + PS 17,2 %
Revenus EU : impôt payé dans le pays de l'immeuble (10 % par hypothèse) + hausse du taux d'imposition de vos autres revenus (taux effectif) ; ni IR français net ni PS français (convention fiscale, notice 2047)
Cas particuliers (parent isolé, veuf avec enfant, revenus exceptionnels) non modélisés.
Simulation indicative — sans frais d'entrée ni variation du prix de part.
Impôts d'une année pleine (2 500 € bruts)
- IR sur les loyers français699 €
- Prélèvements sociaux 17,2 %430 €
- Impôt payé dans le pays de l'immeuble0 €
- Hausse de l'IR sur vos autres revenus (taux effectif)0 €
Revenus annuels bruts vs nets — cumul sur 10 ans
Tableau détaillé année par année
| Année | Revenu brut | Revenu net | Cumul net |
|---|---|---|---|
| A1 (−3m) | 1 875 € | 1 028 € | 1 028 € |
| Année 2 | 2 500 € | 1 371 € | 2 399 € |
| Année 3 | 2 500 € | 1 371 € | 3 770 € |
| Année 4 | 2 500 € | 1 371 € | 5 141 € |
| Année 5 | 2 500 € | 1 371 € | 6 512 € |
| Année 6 | 2 500 € | 1 371 € | 7 883 € |
| Année 7 | 2 500 € | 1 371 € | 9 254 € |
| Année 8 | 2 500 € | 1 371 € | 10 625 € |
| Année 9 | 2 500 € | 1 371 € | 11 996 € |
| Année 10 | 2 500 € | 1 371 € | 13 367 € |
| Total | 24 375 € | 13 367 € | 13 367 € |
Redige et verifie par Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine
Competences CIF -- COA -- COBSP -- Membre CNCEF Patrimoine -- Derniere mise a jour : 16 avril 2026. Ce guide applique le bareme IR 2026, la LFSS 2026 (PS 17,2 % revenus fonciers confirmes) et les conventions fiscales bilatérales (notice 2047, BOI-INT-DG-20-20-100). Sources principales : Code general des impots (art. 8, 31, 32, 150 U, 150 VC, 197, 965, 968, 972), notice 2047, BOFiP, ASPIM, AMF.
Simulateur SCPI : comprendre la fiscalité des revenus
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) distribuent des revenus trimestriels ou mensuels qui sont fiscalises comme des revenus fonciers en detention directe. La fiscalite effective depend de trois parametres cles : votre taux marginal d'imposition (TMI), la proportion de SCPI investies hors France et le delai de jouissance a l'entree.
Ce simulateur integre le barème IR 2026, les prelevements sociaux au taux de 17,2 % confirmes par la LFSS 2026, et l'absence de PS français sur les loyers européens (effet des conventions fiscales). Mais un simulateur ne suffit pas : cette page couvre aussi le credit, la nue-propriete, les plus-values, l'IFI, la declaration et 3 cas pratiques chiffres.
Information importante
Ce simulateur est purement indicatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisee.
1) IR + PS : comment sont imposes les revenus SCPI ?
En detention directe, les revenus SCPI sont des revenus fonciers soumis au barème progressif de l'IR et aux prélèvements sociaux a 17,2 % (LFSS 2026 confirme). A TMI 30 %, la fiscalite totale represente environ 45,2 % du revenu brut (30 % - CSG deductible 6,8 % x 30 % + 17,2 %).
- TMI 0 % -- Fiscalité réelle : 17,2 % (PS uniquement)
- TMI 11 % -- Fiscalité réelle : ~27,5 % (hors décote)
- TMI 30 % -- Fiscalité réelle : ~45,2 %
- TMI 41 % -- Fiscalité réelle : ~55,4 %
- TMI 45 % -- Fiscalité réelle : ~59,1 %
La CSG déductible (6,8 %) est imputee l'annee suivante sur le revenu imposable, ce qui reduit legerement l'IR effectif. Cette subtilite est integree dans la formule du simulateur.
Pour approfondir la fiscalite des SCPI dans toutes ses dimensions, consultez notre guide complet sur la fiscalite des SCPI.
2) SCPI européennes : l'avantage des 0 % PS
Par l'effet des conventions fiscales, les loyers d'immeubles situés dans un autre État de l'UE perçus par un résident fiscal français affilié à la sécurité sociale française échappent aux prélèvements sociaux (17,2 %) : selon le pays, un crédit d'impôt égal à l'impôt français les neutralise, ou ils sont exonérés avec taux effectif. Ils relèvent seulement le taux d'imposition des autres revenus. Ce n'est pas l'arrêt de Ruyter (CJUE, 26 février 2015, C-623/13), qui concerne les personnes affiliées à la sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse.
Pour une personne seule a 40 000 euros de revenu imposable (TMI 30 %), avec 10 % d'impot paye dans le pays de l'immeuble, l'economie est de ~19 points par rapport aux revenus de source francaise. Sur 50 000 euros investis avec un TD de 5 %, cela represente environ 470 euros d'economie fiscale annuelle (1 844 euros nets au lieu de 1 371 euros).
Conseil
Attention : si vous logez des SCPI europeennes en assurance-vie, le credit d'impot est absorbe par l'assureur et l'avantage fiscal est perdu. Privilegiez la detention directe pour les SCPI EU (exception : Corum Life qui reverse le credit d'impot).
Pour approfondir ce point, consultez notre guide complet sur les SCPI europeennes.
3) Le délai de jouissance : l'impact sur la première année
Chaque SCPI applique un delai de jouissance entre la souscription et le versement du premier dividende. Ce delai varie de 0 (Fiducial, Immorente) a 6 mois (Corum XL, Wemo One). Le simulateur proratise automatiquement la première année selon ce parametre.
Avec un delai de 6 mois et un montant de 50 000 euros a 5 % de TD, vous ne percevrez que 1 250 euros la premiere annee au lieu de 2 500 euros. Ce manque a gagner de 1 250 euros ne survient qu'une fois, la premiere annee (net : ~686 euros a TMI 30 %).
Pour un comparatif detaille des delais par SCPI, consultez notre guide sur le rendement des SCPI (section delai de jouissance avec 27 SCPI comparees).
4) SCPI en direct vs assurance-vie : quelle différence ?
En détention directe (ce que simule cet outil), vous etes impose chaque année sur les revenus distribues. En assurance-vie, les revenus SCPI capitalisent sans fiscalite annuelle : la fiscalite ne s'applique qu'aux rachats, avec l'abattement de 4 600 euros / 9 200 euros apres 8 ans. L'enveloppe AV est avantageuse pour les TMI eleves sur de longues durees, mais presente des contraintes de liquidite.
Pour comparer les deux strategies, consultez notre guide SCPI en assurance-vie et notre guide sur la fiscalite des SCPI.
5) Tableau : rendement net SCPI par TMI (France vs Europe)
Ce tableau compare le revenu net annuel pour 100 000 euros investis a 5 % de taux de distribution, pour une personne seule (1 part) dont le revenu imposable hors SCPI place dans chaque tranche, entre SCPI francaises (IR + PS 17,2 %) et SCPI europeennes (impot paye dans le pays de l'immeuble + hausse du taux d'imposition des autres revenus, 0 % PS). Hors decote, la part francaise suit Net FR = TD x (1 - TMI x 0,932 - 17,2 %) (effet CSG deductible). La part europeenne suit Net EU = TD - impot du pays de l'immeuble - [impot du foyer au taux effectif - impot sans ces loyers] (notice 2047), calculee avec le bareme de l'article 197 du CGI. Ce sont les memes calculs que le simulateur ci-dessus.
| TMI (revenu imposable hors SCPI) | IR (sur 5 000 euros) | PS 17,2 % | Total fiscal FR | Net FR / an | Impôt EU (pays 10 % + taux effectif) | Net EU / an | Gain EU |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 % (6 000 euros) | 0 euros | 860 euros | 860 euros | 4 140 euros | 500 + 0 euros | 4 500 euros | +360 euros |
| 11 % (20 000 euros) | 745 euros | 860 euros | 1 605 euros | 3 395 euros | 500 + 371 euros | 4 129 euros | +734 euros |
| 30 % (40 000 euros) | 1 398 euros | 860 euros | 2 258 euros | 2 742 euros | 500 + 766 euros | 3 734 euros | +992 euros |
| 41 % (100 000 euros) | 1 911 euros | 860 euros | 2 771 euros | 2 229 euros | 500 + 771 euros | 3 729 euros | +1 500 euros |
| 45 % (250 000 euros) | 2 097 euros | 860 euros | 2 957 euros | 2 043 euros | 500 + 460 euros | 4 040 euros | +1 997 euros |
Base : 100 000 euros investis, TD 5 %, personne seule (1 part), bareme des revenus 2025 (art. 197 CGI : quotient familial, decote), CSG deductible 6,8 % integree. Part europeenne : impot paye dans le pays de l'immeuble pris a 10 % (hypothese ; le taux reel depend du pays) et hausse de l'impot sur les autres revenus par le taux effectif. A TMI 11 %, une personne seule est dans la zone de decote, ce qui alourdit l'IR des loyers francais (745 euros au lieu de 513 euros hors decote). Les montants sont arrondis a l'euro.
A retenir
Plus votre TMI est eleve, plus le gain des SCPI europeennes est important. A TMI 45 % (250 000 euros de revenu imposable), le passage de 100 % FR a 100 % EU fait gagner environ 2 000 euros/an pour 100 000 euros investis, avec 10 % d'impot paye dans le pays de l'immeuble. Pour approfondir, consultez notre guide SCPI europeennes.
6) SCPI a crédit : l'effet de levier fiscal
Emprunter pour investir en SCPI permet de beneficier d'un double effet de levier : financier (vous constituez un patrimoine sans apport ou avec un apport réduit) et fiscal (les interets d'emprunt sont deductibles des revenus fonciers, art. 31-I-1-d CGI). Le cout reel du credit est donc inferieur au taux nominal.
Exemple : 200 000 euros empruntes a 3,5 % sur 20 ans (TMI 30 %)
| Parametre | Valeur |
|---|---|
| Capital emprunte | 200 000 euros |
| Mensualité crédit | 1 160 euros/mois |
| Intérêts année 1 (déductibles) | 6 888 euros |
| Revenus SCPI nets mensuels (SCPI françaises, TMI 30 %, intérêts déduits) | 716 euros/mois |
| Effort d'epargne réel | 444 euros/mois |
| Coût réel du crédit | 3,5 % x (1 - 30 % x 0,932 - 17,2 %) ≈ 1,9 % (IR et prélèvements sociaux, tant que les loyers couvrent les intérêts ; CSS art. L. 136-6) |
| Patrimoine constitué à terme (prix payé, frais d'entrée inclus ; la valeur de retrait est inférieure) | 200 000 euros |
Attention
Le taux d'endettement HCSF de 35 % s'applique. Verifiez votre capacite d'emprunt et anticipez un eventuel differe d'amortissement pour couvrir le delai de jouissance. Les interets d'emprunt ne sont deductibles que des revenus fonciers (jamais du revenu global : la part d'un deficit foncier due aux interets d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix annees suivantes ; seule la part due aux autres charges s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, ou 21 400 euros pour certains travaux de renovation energetique jusqu'au 31/12/2027, art. 156, I, 3° CGI).
Pour un guide complet sur le montage, les etablissements bancaires et les simulations detaillees : Guide SCPI a credit 2026.
7) SCPI en nue-propriété : TRI et zéro impôt pendant le démembrement
Acheter des parts de SCPI en nue-propriété temporaire (typiquement 5 a 20 ans) permet de bénéficier d'une decote a l'achat (la clé de nue-propriété) et de ne payer aucun impôt pendant toute la duree du demembrement : ni IR, ni PS, ni IFI. A l'echeance, vous recuperez la pleine propriete gratuitement (art. 1133 CGI).
Exemple : 100 000 euros en pleine propriété, clé NP 68 % (10 ans)
| Parametre | Valeur |
|---|---|
| Prix pleine propriété | 100 000 euros |
| Investissement NP (68 %) | 68 000 euros |
| TRI brut (sans revalo) | (100 000 / 68 000)^(1/10) - 1 = 3,93 % |
| TRI avec revalo +1 %/an | 4,96 % |
| IFI pendant 10 ans | 0 euros (art. 968 CGI) |
| IR + PS pendant 10 ans | 0 euros |
| Reconstitution PP | Gratuite (art. 1133 CGI) |
Stratégie IFI
La nue-propriete peut alleger l'IFI si elle remplace des SCPI ou de l'immobilier detenus en pleine propriete (achetee avec des liquidites, elle ne reduit pas l'IFI) : vos parts n'entrent pas dans l'assiette taxable pendant toute la duree du demembrement. A l'echeance, vous recuperez des revenus et une pleine propriete sans aucune taxe de reconstitution.
Guide complet avec 30+ SCPI et cles de NP comparees : SCPI en nue-propriete 2026.
8) Plus-values SCPI : abattements par durée de détention
Lors de la cession de parts de SCPI, la plus-value est soumise a l'IR a 19 % et aux PS a 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Des abattements progressifs s'appliquent en fonction de la duree de detention (art. 150 U et 150 VC CGI). L'exoneration totale est atteinte apres 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| 0 a 5 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 34,8 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | ~29,1 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | ~22,0 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | ~12,4 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
Surtaxe sur les plus-values élevées
Si la plus-value nette imposable depasse 50 000 euros, une surtaxe de 2 % a 6 % s'ajoute (art. 1609 nonies G CGI). Pour une PV de 150 000 euros : surtaxe de 3 % soit 4 500 euros supplementaires (le taux de 4 % commence au-dela de 150 000 euros, avec un lissage jusqu'a 160 000 euros). La reforme dite "17 ans" d'exoneration totale n'a PAS ete adoptee (amendement I-2793 rejete lors de la LF 2026) : le bareme 22/30 ans est maintenu.
Pour un guide exhaustif avec les formules de lissage de la surtaxe : Fiscalite SCPI 2026.
9) SCPI et IFI : comment ca se passe ?
Les parts de SCPI font partie de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier net depasse 1,3 million d'euros. Voici les regles par mode de detention :
| Mode de détention | Assiette IFI | Base légale |
|---|---|---|
| Pleine propriété | 100 % de la valeur déclarée par la société de gestion | Art. 965 CGI |
| Nue-propriété | Exonérée (l'usufruitier declare la PP) | Art. 968 CGI |
| Usufruit temporaire | 100 % de la valeur en PP (l'usufruitier declare tout) | Art. 968 CGI |
| Assurance-vie (UC) | Incluse pour la valeur des UC représentatives d'actifs immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) | Art. 972 CGI |
Stratégie pour réduire l'IFI
Si vous etes assujetti a l'IFI, la nue-propriete temporaire de SCPI n'entre pas dans l'assiette pendant 5 a 20 ans ; elle ne reduit votre IFI que si elle remplace des SCPI ou de l'immobilier detenus en pleine propriete, et achetee avec des liquidites elle ne le reduit pas. Simulez votre IFI avec notre simulateur IFI.
10) Déclaration des revenus SCPI : formulaires et pieges a éviter
Chaque annee, la societe de gestion de la SCPI vous envoie un IFU (Imprime Fiscal Unique) detaillant les revenus a declarer. Voici les formulaires concernes et les principaux pieges.
| Formulaire | Quand ? | Contenu |
|---|---|---|
| 2044 | Régime réel (> 15 000 euros revenus fonciers ou SCPI seules) | Revenus fonciers, charges déductibles, intérêts d'emprunt |
| Case 4BE | Micro-foncier (< 15 000 euros + bien en direct) | Revenus fonciers bruts (abattement 30 % automatique, art. 32 CGI) |
| 2047 | SCPI européennes, loyers de pays à crédit d'impôt (Allemagne, Espagne, Italie, Luxembourg…) | Revenus par pays (cadre 6), report en cases 4BA/4BL (ou 4BE/4BK) de la 2042, crédit d'impôt égal à l'impôt français en case 8TK |
| 2042 C, cases 4EA/4EB | SCPI européennes, loyers de pays en exonération avec taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Irlande, Portugal…) | Loyers exonérés retenus pour le calcul du taux, case 4EA (réel) ou 4EB (micro), sans formulaire 2047 |
| 2042-IFI | Patrimoine immobilier > 1,3 M euros | Valeur des parts SCPI (PP ou USU) |
Piege du micro-foncier
Le micro-foncier n'est applicable que si vous detenez au moins un bien immobilier loue en direct (art. 32 CGI). Si vous ne possedez que des parts de SCPI, le micro-foncier n'est pas autorise : vous devez utiliser le regime reel (formulaire 2044).
Prélèvement a la source (PAS)
Les revenus fonciers SCPI sont soumis a un acompte contemporain, preleve le 15 de chaque mois (ou trimestriellement sur option) directement sur votre compte bancaire. Le montant est calcule par l'administration fiscale sur la base de vos revenus N-2, puis N-1 a partir de septembre. Anticipez ce prelevement dans votre tresorerie.
11) 3 cas pratiques chiffres SCPI 2026
Ces trois situations illustrent les principaux profils d'investisseurs SCPI. Les calculs utilisent le bareme IR 2026 et les PS a 17,2 % confirmes par la LFSS 2026.
Cas A : Sophie et Marc, couple TMI 30 % (80 000 euros de revenu imposable, 2 parts), 200 000 euros (50 % EU)
- Investissement : 200 000 euros en direct (100 000 euros SCPI FR + 100 000 euros SCPI EU)
- TD moyen : 5 % -- Revenus bruts : 10 000 euros/an
- SCPI FR (100 000 euros) : net 2 742 euros/an (45,2 % de fiscalité)
- SCPI EU (100 000 euros) : net 3 731 euros/an (0 % PS ; 500 euros d'impôt payé dans le pays de l'immeuble, à 10 % par hypothèse, et 766 euros de hausse d'impôt sur leurs autres revenus par le taux effectif)
- Net total : 6 473 euros/an soit 539 euros/mois
- Rendement net global : 3,24 % (vs 2,74 % en 100 % FR)
- Gain annuel grâce aux SCPI EU : +989 euros
Cas B : Antoine, cadre seul TMI 41 % (100 000 euros de revenu imposable), 150 000 euros SCPI a crédit 15 ans
- Emprunt : 150 000 euros a 3,4 % sur 15 ans (SCPI EU 100 %)
- Mensualité crédit : 1 065 euros/mois
- Revenus SCPI nets mensuels (TMI 41 %, EU) : ~468 euros/mois (7 500 euros bruts, moins 750 euros d'impôt payé dans le pays de l'immeuble à 10 % par hypothèse et 1 130 euros de hausse d'impôt sur ses autres revenus)
- Intérêts année 1 : ~4 980 euros (art. 31-I-1-d CGI)
- Sur des SCPI européennes, les intérêts ne font pas baisser l'impôt français : avec la méthode du crédit d'impôt, l'impôt français sur ces loyers est annulé par un crédit d'égal montant, et avec l'exonération, ces loyers sont déjà hors impôt. Ils ne jouent que sur le taux appliqué à vos autres revenus et, selon la convention et le pays de l'immeuble, sur l'impôt payé sur place. Coût réel du crédit : environ 3,4 %
- Effort d'epargne : ~597 euros/mois la première année (1 065 - 468)
- Patrimoine constitué à terme : 150 000 euros (hors revalorisation). C'est le prix payé pour les parts, frais d'entrée inclus : leur valeur de retrait est inférieure.
Cas C : Jacqueline, retraitée TMI 11 %, 100 000 euros NP 10 ans
- Investissement : 68 000 euros en nue-propriété (clé 68 %, 10 ans)
- Pendant 10 ans : 0 euro d'impôt, 0 euro d'IFI, 0 euro de déclaration
- A l'échéance : pleine propriété de 100 000 euros (art. 1133 CGI)
- TRI brut : 3,93 % (avec revalo 1 %/an : 4,96 %)
- Apres reconstitution PP : revenus de 5 000 euros/an bruts (TD 5 %)
- Net a TMI 11 % : 3 627 euros/an soit 302 euros/mois
- Idéal pour : préparer un complément de retraite sans payer d'impôts en phase de constitution
12) Les 6 erreurs les plus frequentes des investisseurs SCPI
Apres des centaines de bilans patrimoniaux, voici les erreurs que nous rencontrons le plus souvent chez les investisseurs SCPI.
1. Confondre TD brut et rendement net apres impôts
Un TD de 5 % ne signifie PAS que vous touchez 5 % net. A TMI 30 %, le rendement net est de 2,74 % (SCPI FR) ou d'environ 3,7 % (SCPI EU, pour une personne seule a 40 000 euros de revenu imposable et 10 % d'impot paye dans le pays de l'immeuble). Utilisez ce simulateur pour connaitre votre rendement reel.
2. Oublier les frais d'entrée (8-12 %)
Les frais de souscription ne sont pas integres dans le TD. Sur 100 000 euros investis avec 10 % de frais, vous n'achetez que 90 000 euros de parts. Il faut ~2 ans de dividendes pour amortir ces frais. Alternative : SCPI sans frais d'entree (Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo).
3. 100 % SCPI françaises a TMI 41 % ou 45 %
A TMI 41 %, la fiscalite totale (IR + PS) represente environ 55,4 % du revenu brut. En integrant 50 % de SCPI europeennes, vous gagnez environ 750 euros/an pour 100 000 euros investis a 5 % (environ 1 500 euros/an en passant a 100 %), pour une personne seule a 100 000 euros de revenu imposable et 10 % d'impot paye dans le pays de l'immeuble. Le gain est encore plus important a TMI 45 %.
4. Ignorer le délai de jouissance
Un delai de 6 mois = 6 mois sans revenus la premiere annee. Sur 200 000 euros a 5 %, c'est 5 000 euros de manque a gagner. Privilegiez les SCPI a delai court (Immorente = immediat, Acces Valeur Pierre = 1 mois) ou anticipez ce decalage dans votre tresorerie.
5. Acheter sur le marche secondaire sans anticiper les 5 % de droits d'enregistrement
L'achat de parts sur le marche secondaire (SCPI a capital fixe) entraine des droits d'enregistrement de 5 % (art. 726 CGI), en plus de la commission de cession. Sur 100 000 euros, c'est 5 000 euros de frais supplementaires.
6. Loger des SCPI européennes en assurance-vie
En AV, le credit d'impot lie aux revenus etrangers est absorbe par l'assureur. Vous perdez l'avantage fiscal des SCPI EU (0 % PS). Exception : Corum Life reverse le credit d'impot. Recommandation : SCPI EU en direct, SCPI FR en AV (les 17,2 % de PS ne sont pas supprimes : ils ne sont plus preleves chaque annee sur les loyers, mais dus au rachat ou au denouement du contrat, sur les seuls gains).
13) Jurisprudence SCPI : les décisions a connaître
L'investissement en SCPI est encadre par une jurisprudence riche. Voici les decisions les plus importantes pour un investisseur.
CJUE, 26 fev. 2015, de Ruyter, C-623/13
La CSG et la CRDS sur les revenus du patrimoine entrent dans le champ du règlement 883/2004 : une personne affiliée à la sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse, et non à un régime français, en est exonérée, qu'elle réside en France ou non. Elle reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 % depuis 2019. Cet arrêt ne vise pas le résident affilié en France : pour lui, le 0 % de PS sur les loyers de SCPI européennes vient de la convention fiscale.
CJUE, 18 jan. 2018, Jahin, C-45/17
La CJUE a jugé qu'une personne affiliée à la sécurité sociale d'un État tiers (hors UE/EEE/Suisse) ne peut pas se prévaloir de l'exonération de Ruyter : elle reste redevable des prélèvements sociaux français. Depuis la LFSS 2019, les affiliés UE/EEE/Suisse restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 % (art. 235 ter CGI).
CE, 8 mars 2023, Natixis, n 456349
Le credit d'impot sur les revenus etrangers n'est pas reportable d'une annee sur l'autre. Si le credit depasse l'impot du, l'excedent est perdu. Consequence pratique : les TMI 0 % ne beneficient pas pleinement des SCPI europeennes via le credit d'impot.
Recommandation SPOT AMF, mars 2024 (démembrement)
L'AMF a alerte sur les pratiques de commercialisation des SCPI en demembrement : obligation d'information renforcee sur les risques de perte en capital, de non-reconstitution a la valeur esperee et de variation des cles. Ce document de reference encadre desormais la vente de NP temporaire.
Art. 972 et 972 bis CGI (IFI et assurance vie)
Les parts d'OPCVM, de FIVG, de FCPR et de certains autres fonds sortent de l'assiette si vous detenez moins de 10 % du fonds et si son actif compte moins de 20 % d'immobilier imposable (art. 972 bis). Cela ne concerne pas les SCPI : logees en assurance vie, elles restent imposables pour la valeur des unites de compte correspondantes (art. 972), quelle que soit la part qu'elles representent dans le contrat.
14) Comment choisir ses SCPI ?
Le taux de distribution n'est pas le seul critere. Voici les indicateurs a surveiller pour construire un portefeuille SCPI solide :
- Performance globale annuelle (PGA) = TD + variation du prix de part. C'est le vrai rendement total. Une SCPI a 6 % de TD mais -4 % de prix de part n'a qu'une PGA de 2 %.
- Taux d'occupation financier (TOF) : viser > 93 %. Un TOF en baisse est un signal d'alerte sur les vacances locatives.
- Report a nouveau (RAN) : reserve de dividendes non distribues. Un RAN de 90 a 180 jours est idéal pour absorber un choc locatif.
- Diversification géographique : privilégier les SCPI investies dans 5+ pays pour lisser le risque immobilier local et bénéficier du 0 % PS sur la part étrangère.
- Capitalisation : une SCPI de plus de 1 Md euros a plus de latitude pour diversifier, négocier les prix d'acquisition et mutualiser les risques.
- Délai de jouissance : de immédiat (Immorente) a 6 mois (Corum XL). Impact direct sur votre rentabilité première année.
- Frais d'entrée : de 0 % (Iroko Zen, Remake Live) a 12 %. Comparez toujours le TRI net de frais, pas uniquement le TD.
Consultez nos fiches detaillees SCPI et notre comparateur SCPI. Pour le detail des indicateurs de rendement : Guide rendement SCPI 2026.
15) Aller plus loin : nos guides SCPI
Ce simulateur est un point de depart. Pour approfondir chaque dimension de l'investissement en SCPI, consultez nos guides specialises :
Guide SCPI 2026 — Vue d’ensemble
24 sections, 18 FAQ, comparatif 27 SCPI
Fiscalité des SCPI
IR, PS, PV, IFI, IS, non-résidents, CEHR
SCPI européennes
0 % PS, 26 conventions, top 10 SCPI EU
SCPI a crédit
Effet de levier, banques, simulations
SCPI en nue-propriete
Clés NP, TRI, triple zéro fiscal
SCPI en assurance-vie
Contrats, frais UC, rachat partiel
Usufruit de SCPI
TRI 8 %+, PM IS, clés économiques
Rendement SCPI 2026
TD, PGA, TRI, TOF, RAN, 27 SCPI
Tout ce qu'il faut savoir sur le simulateur SCPI.
Les réponses aux questions les plus courantes sur la fiscalité des SCPI et le fonctionnement du simulateur.
Catégories
- Il calcule vos revenus SCPI nets apres impôts sur le revenu (IR) et prélèvements sociaux (PS 17,2 %) en fonction de votre revenu imposable et de votre nombre de parts (qui fixent votre tranche marginale), de la proportion de SCPI européennes dans votre portefeuille et du délai de jouissance applicable.