Simulateur SCPI 2026Revenus nets apres impots
IR + PS 17,2 % -- SCPI europeennes 0 % PS -- credit -- nue-propriete -- IFI -- 15 sections
Paramètres de simulation
Capital placé en SCPI
TD annuel, ex : 5,00 pour 5 %
IR sur revenus fonciers (revenu le plus élevé)
SCPI européennes → 0 % de PS sur la quote-part étrangère
Premier dividende perçu après cet délai
Fiscalité appliquée :
Revenus FR : IR (barème, CSG 6,8 % déductible) + PS 17,2 %
Revenus EU : IR réduit (taux effectif) + 0 % PS (arrêt de Ruyter C-623/13)
Simulation indicative — sans frais d'entrée ni variation du prix de part.
Revenus annuels bruts vs nets — cumul sur 10 ans
Tableau détaillé année par année
| Année | Revenu brut | Revenu net | Cumul net |
|---|---|---|---|
| A1 (−3m) | 1 875 € | 1 028 € | 1 028 € |
| Année 2 | 2 500 € | 1 371 € | 2 399 € |
| Année 3 | 2 500 € | 1 371 € | 3 770 € |
| Année 4 | 2 500 € | 1 371 € | 5 141 € |
| Année 5 | 2 500 € | 1 371 € | 6 512 € |
| Année 6 | 2 500 € | 1 371 € | 7 883 € |
| Année 7 | 2 500 € | 1 371 € | 9 254 € |
| Année 8 | 2 500 € | 1 371 € | 10 625 € |
| Année 9 | 2 500 € | 1 371 € | 11 996 € |
| Année 10 | 2 500 € | 1 371 € | 13 367 € |
| Total | 24 375 € | 13 367 € | 13 367 € |
Redige et verifie par Quentin Hagnere, Conseiller en Gestion de Patrimoine
Competences CIF -- COA -- COBSP -- Membre ANACOFI -- Derniere mise a jour : 16 avril 2026. Ce guide applique le bareme IR 2026, la LFSS 2026 (PS 17,2 % revenus fonciers confirmes) et la jurisprudence CJUE de Ruyter C-623/13. Sources principales : Code general des impots (art. 8, 31, 32, 150 U, 150 VC, 965, 968, 972 bis), BOFiP, ASPIM, AMF.
Simulateur SCPI : comprendre la fiscalite des revenus
Les SCPI (Societes Civiles de Placement Immobilier) distribuent des revenus trimestriels ou mensuels qui sont fiscalises comme des revenus fonciers en detention directe. La fiscalite effective depend de trois parametres cles : votre taux marginal d'imposition (TMI), la proportion de SCPI investies hors France et le delai de jouissance a l'entree.
Ce simulateur integre le bareme IR 2026, les prelevements sociaux au taux de 17,2 % confirmes par la LFSS 2026, et l'exoneration de PS sur les revenus etrangers (arret de Ruyter C-623/13). Mais un simulateur ne suffit pas : cette page couvre aussi le credit, la nue-propriete, les plus-values, l'IFI, la declaration et 3 cas pratiques chiffres.
Information importante
Ce simulateur est purement indicatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisee.
1) IR + PS : comment sont imposes les revenus SCPI ?
En detention directe, les revenus SCPI sont des revenus fonciers soumis au bareme progressif de l'IR et aux prelevements sociaux a 17,2 % (LFSS 2026 confirme). A TMI 30 %, la fiscalite totale represente environ 42,4 % du revenu brut (30 % - CSG deductible 6,8 % x 30 % + 17,2 %).
- TMI 0 % -- Fiscalite reelle : 17,2 % (PS uniquement)
- TMI 11 % -- Fiscalite reelle : ~27,0 %
- TMI 30 % -- Fiscalite reelle : ~42,4 %
- TMI 41 % -- Fiscalite reelle : ~52,5 %
- TMI 45 % -- Fiscalite reelle : ~56,3 %
La CSG deductible (6,8 %) est imputee l'annee suivante sur le revenu imposable, ce qui reduit legerement l'IR effectif. Cette subtilite est integree dans la formule du simulateur.
Pour approfondir la fiscalite des SCPI dans toutes ses dimensions, consultez notre guide complet sur la fiscalite des SCPI.
2) SCPI europeennes : l'avantage des 0 % PS
Depuis l'arret de Ruyter (CJUE, 26 fev. 2015, C-623/13) et la jurisprudence francaise constante, les revenus immobiliers de source etrangere percus par un resident fiscal francais echappent aux prelevements sociaux (17,2 %). Seul l'IR s'applique, a un taux effectif reduit (credit d'impot ou exoneration avec progressivite selon le pays).
A TMI 30 %, l'economie est de ~17 points par rapport aux revenus de source francaise. Sur 50 000 euros investis avec un TD de 5 %, cela represente environ 400 euros d'economie fiscale annuelle.
Conseil
Attention : si vous logez des SCPI europeennes en assurance-vie, le credit d'impot est absorbe par l'assureur et l'avantage fiscal est perdu. Privilegiez la detention directe pour les SCPI EU (exception : Corum Life qui reverse le credit d'impot).
Pour approfondir ce point, consultez notre guide complet sur les SCPI europeennes.
3) Le delai de jouissance : l'impact sur la premiere annee
Chaque SCPI applique un delai de jouissance entre la souscription et le versement du premier dividende. Ce delai varie de 0 (Fiducial, Immorente) a 6 mois (Corum XL, Wemo One). Le simulateur proratise automatiquement la premiere annee selon ce parametre.
Avec un delai de 6 mois et un montant de 50 000 euros a 5 % de TD, vous ne percevrez que 1 250 euros la premiere annee au lieu de 2 500 euros. Sur 10 ans, cela represente un manque a gagner de 1 250 euros (net : ~730 euros a TMI 30 %).
Pour un comparatif detaille des delais par SCPI, consultez notre guide sur le rendement des SCPI (section delai de jouissance avec 27 SCPI comparees).
4) SCPI en direct vs assurance-vie : quelle difference ?
En detention directe (ce que simule cet outil), vous etes impose chaque annee sur les revenus distribues. En assurance-vie, les revenus SCPI capitalisent sans fiscalite annuelle : la fiscalite ne s'applique qu'aux rachats, avec l'abattement de 4 600 euros / 9 200 euros apres 8 ans. L'enveloppe AV est avantageuse pour les TMI eleves sur de longues durees, mais presente des contraintes de liquidite.
Pour comparer les deux strategies, consultez notre guide SCPI en assurance-vie et notre guide sur la fiscalite des SCPI.
5) Tableau : rendement net SCPI par TMI (France vs Europe)
Ce tableau compare le revenu net annuel pour 100 000 euros investis a 5 % de taux de distribution, selon votre TMI, entre SCPI francaises (IR + PS 17,2 %) et SCPI europeennes (IR a taux effectif reduit, 0 % PS). La formule detaillee est : Net FR = TD x (1 - TMI - 17,2 %) + TD x 6,8 % x TMI (effet CSG deductible). Net EU ≈ TD x (1 - TMI x 0,60) (taux effectif moyen apres credit d'impot).
| TMI | IR (sur 5 000 euros) | PS 17,2 % | Total fiscal FR | Net FR / an | Net EU / an | Gain EU |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | 0 euros | 860 euros | 860 euros | 4 140 euros | 5 000 euros | +860 euros |
| 11 % | 513 euros | 860 euros | 1 373 euros | 3 627 euros | 4 670 euros | +1 043 euros |
| 30 % | 1 398 euros | 860 euros | 2 258 euros | 2 742 euros | 4 100 euros | +1 358 euros |
| 41 % | 1 911 euros | 860 euros | 2 771 euros | 2 229 euros | 3 770 euros | +1 541 euros |
| 45 % | 2 097 euros | 860 euros | 2 957 euros | 2 043 euros | 3 650 euros | +1 607 euros |
Base : 100 000 euros investis, TD 5 %, CSG deductible 6,8 % integree, credit d'impot EU methode taux effectif. Les montants sont arrondis a l'euro.
A retenir
Plus votre TMI est eleve, plus le gain des SCPI europeennes est important. A TMI 45 %, le passage de 100 % FR a 100 % EU fait gagner 1 607 euros/an pour 100 000 euros investis. Pour approfondir, consultez notre guide SCPI europeennes.
6) SCPI a credit : l'effet de levier fiscal
Emprunter pour investir en SCPI permet de beneficier d'un double effet de levier : financier (vous constituez un patrimoine sans apport ou avec un apport reduit) et fiscal (les interets d'emprunt sont deductibles des revenus fonciers, art. 31-I-1-d CGI). Le cout reel du credit est donc inferieur au taux nominal.
Exemple : 200 000 euros empruntes a 3,5 % sur 20 ans (TMI 30 %)
| Parametre | Valeur |
|---|---|
| Capital emprunte | 200 000 euros |
| Mensualite credit | 1 160 euros/mois |
| Interets annee 1 (deductibles) | 6 860 euros |
| Revenus SCPI nets mensuels (TMI 30 %) | 715 euros/mois |
| Effort d'epargne reel | 445 euros/mois |
| Cout reel du credit | 3,5 % x (1 - 30 %) = 2,45 % |
| Patrimoine constitue a terme | 200 000 euros |
Attention
Le taux d'endettement HCSF de 35 % s'applique. Verifiez votre capacite d'emprunt et anticipez un eventuel differe d'amortissement pour couvrir le delai de jouissance. Les interets d'emprunt ne sont deductibles que des revenus fonciers (pas du revenu global, sauf deficit foncier a hauteur de 10 700 euros, art. 156-I-3 CGI).
Pour un guide complet sur le montage, les etablissements bancaires et les simulations detaillees : Guide SCPI a credit 2026.
7) SCPI en nue-propriete : TRI et zero impot pendant le demembrement
Acheter des parts de SCPI en nue-propriete temporaire (typiquement 5 a 20 ans) permet de beneficier d'une decote a l'achat (la cle de nue-propriete) et de ne payer aucun impot pendant toute la duree du demembrement : ni IR, ni PS, ni IFI. A l'echeance, vous recuperez la pleine propriete gratuitement (art. 1133 CGI).
Exemple : 100 000 euros en pleine propriete, cle NP 68 % (10 ans)
| Parametre | Valeur |
|---|---|
| Prix pleine propriete | 100 000 euros |
| Investissement NP (68 %) | 68 000 euros |
| TRI brut (sans revalo) | (100 000 / 68 000)^(1/10) - 1 = 3,93 % |
| TRI avec revalo +1 %/an | 4,96 % |
| IFI pendant 10 ans | 0 euros (art. 968 CGI) |
| IR + PS pendant 10 ans | 0 euros |
| Reconstitution PP | Gratuite (art. 1133 CGI) |
Strategie IFI
La nue-propriete est la strategie reine pour sortir de l'IFI : vos parts n'entrent pas dans l'assiette taxable pendant toute la duree du demembrement. A l'echeance, vous recuperez des revenus et une pleine propriete sans aucune taxe de reconstitution.
Guide complet avec 30+ SCPI et cles de NP comparees : SCPI en nue-propriete 2026.
8) Plus-values SCPI : abattements par duree de detention
Lors de la cession de parts de SCPI, la plus-value est soumise a l'IR a 19 % et aux PS a 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Des abattements progressifs s'appliquent en fonction de la duree de detention (art. 150 U et 150 VC CGI). L'exoneration totale est atteinte apres 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS.
| Duree de detention | Abattement IR | Abattement PS | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| 0 a 5 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 34,8 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | ~29,1 % |
| 15 ans | 60 % | 19,25 % | ~21,5 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | ~12,4 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
Surtaxe sur les plus-values elevees
Si la plus-value nette imposable depasse 50 000 euros, une surtaxe de 2 % a 6 % s'ajoute (art. 1609 nonies G CGI). Pour une PV de 150 000 euros : surtaxe de 4 % soit 6 000 euros supplementaires. La reforme dite "17 ans" d'exoneration totale n'a PAS ete adoptee (amendement I-2793 rejete lors de la LF 2026) : le bareme 22/30 ans est maintenu.
Pour un guide exhaustif avec les formules de lissage de la surtaxe : Fiscalite SCPI 2026.
9) SCPI et IFI : comment ca se passe ?
Les parts de SCPI font partie de l'assiette de l'Impot sur la Fortune Immobiliere (IFI) si votre patrimoine immobilier net depasse 1,3 million d'euros. Voici les regles par mode de detention :
| Mode de detention | Assiette IFI | Base legale |
|---|---|---|
| Pleine propriete | 100 % de la valeur declaree par la societe de gestion | Art. 965 CGI |
| Nue-propriete | Exoneree (l'usufruitier declare la PP) | Art. 968 CGI |
| Usufruit temporaire | 100 % de la valeur en PP (l'usufruitier declare tout) | Art. 968 CGI |
| Assurance-vie (UC) | Incluse pour la fraction immobiliere du contrat | Art. 972 CGI |
| AV si immo < 20 % | Exoneree | Art. 972 bis CGI |
Strategie pour reduire l'IFI
Si vous etes assujetti a l'IFI, la nue-propriete temporaire de SCPI est la solution la plus efficace : vos parts sortent integralement de l'assiette pendant 5 a 20 ans. Alternative : SCPI via un contrat d'AV dont la part immobiliere reste sous 20 %. Simulez votre IFI avec notre simulateur IFI.
10) Declaration des revenus SCPI : formulaires et pieges a eviter
Chaque annee, la societe de gestion de la SCPI vous envoie un IFU (Imprime Fiscal Unique) detaillant les revenus a declarer. Voici les formulaires concernes et les principaux pieges.
| Formulaire | Quand ? | Contenu |
|---|---|---|
| 2044 | Regime reel (> 15 000 euros revenus fonciers ou SCPI seules) | Revenus fonciers, charges deductibles, interets d'emprunt |
| Case 4BE | Micro-foncier (< 15 000 euros + bien en direct) | Revenus fonciers bruts (abattement 30 % automatique, art. 32 CGI) |
| 2047 | SCPI europeennes (revenus de source etrangere) | Revenus par pays, credit d'impot ou exoneration avec progressivite |
| 2042-IFI | Patrimoine immobilier > 1,3 M euros | Valeur des parts SCPI (PP ou USU) |
Piege du micro-foncier
Le micro-foncier n'est applicable que si vous detenez au moins un bien immobilier loue en direct (art. 32 CGI). Si vous ne possedez que des parts de SCPI, le micro-foncier n'est pas autorise : vous devez utiliser le regime reel (formulaire 2044).
Prelevement a la source (PAS)
Les revenus fonciers SCPI sont soumis a un acompte contemporain, preleve le 15 de chaque mois (ou trimestriellement sur option) directement sur votre compte bancaire. Le montant est calcule par l'administration fiscale sur la base de vos revenus N-2, puis N-1 a partir de septembre. Anticipez ce prelevement dans votre tresorerie.
11) 3 cas pratiques chiffres SCPI 2026
Ces trois situations illustrent les principaux profils d'investisseurs SCPI. Les calculs utilisent le bareme IR 2026 et les PS a 17,2 % confirmes par la LFSS 2026.
Cas A : Sophie et Marc, couple TMI 30 %, 200 000 euros (50 % EU)
- Investissement : 200 000 euros en direct (100 000 euros SCPI FR + 100 000 euros SCPI EU)
- TD moyen : 5 % -- Revenus bruts : 10 000 euros/an
- SCPI FR (100 000 euros) : net 2 742 euros/an (42,4 % de fiscalite)
- SCPI EU (100 000 euros) : net 4 100 euros/an (0 % PS + taux effectif IR)
- Net total : 6 842 euros/an soit 570 euros/mois
- Rendement net global : 3,42 % (vs 2,74 % en 100 % FR)
- Gain annuel grace aux SCPI EU : +1 358 euros
Cas B : Antoine, cadre TMI 41 %, 150 000 euros SCPI a credit 15 ans
- Emprunt : 150 000 euros a 3,4 % sur 15 ans (SCPI EU 100 %)
- Mensualite credit : 1 068 euros/mois
- Revenus SCPI nets mensuels (TMI 41 %, EU) : ~471 euros/mois
- Interets annee 1 deductibles : ~5 040 euros (art. 31-I-1-d CGI)
- Cout reel du credit : 3,4 % x (1 - 41 %) = 2,01 %
- Effort d'epargne : ~552 euros/mois la premiere annee (degressif)
- Patrimoine constitue a terme : 150 000 euros (hors revalorisation)
Cas C : Jacqueline, retraitee TMI 11 %, 100 000 euros NP 10 ans
- Investissement : 68 000 euros en nue-propriete (cle 68 %, 10 ans)
- Pendant 10 ans : 0 euro d'impot, 0 euro d'IFI, 0 euro de declaration
- A l'echeance : pleine propriete de 100 000 euros (art. 1133 CGI)
- TRI brut : 3,93 % (avec revalo 1 %/an : 4,96 %)
- Apres reconstitution PP : revenus de 5 000 euros/an bruts (TD 5 %)
- Net a TMI 11 % : 3 627 euros/an soit 302 euros/mois
- Ideal pour : preparer un complement de retraite sans payer d'impots en phase de constitution
12) Les 6 erreurs les plus frequentes des investisseurs SCPI
Apres des centaines de bilans patrimoniaux, voici les erreurs que nous rencontrons le plus souvent chez les investisseurs SCPI.
1. Confondre TD brut et rendement net apres impots
Un TD de 5 % ne signifie PAS que vous touchez 5 % net. A TMI 30 %, le rendement net est de 2,74 % (SCPI FR) ou 4,10 % (SCPI EU). Utilisez ce simulateur pour connaitre votre rendement reel.
2. Oublier les frais d'entree (8-12 %)
Les frais de souscription ne sont pas integres dans le TD. Sur 100 000 euros investis avec 10 % de frais, vous n'achetez que 90 000 euros de parts. Il faut ~2 ans de dividendes pour amortir ces frais. Alternative : SCPI sans frais d'entree (Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo).
3. 100 % SCPI francaises a TMI 41 % ou 45 %
A TMI 41 %, la fiscalite totale (IR + PS) represente 52,5 % du revenu brut. En integrant 50 % de SCPI europeennes, vous gagnez plus de 1 500 euros/an pour 100 000 euros investis. Le gain est encore plus important a TMI 45 %.
4. Ignorer le delai de jouissance
Un delai de 6 mois = 6 mois sans revenus la premiere annee. Sur 200 000 euros a 5 %, c'est 5 000 euros de manque a gagner. Privilegiez les SCPI a delai court (Immorente = immediat, Acces Valeur Pierre = 1 mois) ou anticipez ce decalage dans votre tresorerie.
5. Acheter sur le marche secondaire sans anticiper les 5 % de droits d'enregistrement
L'achat de parts sur le marche secondaire (SCPI a capital fixe) entraine des droits d'enregistrement de 5 % (art. 726 CGI), en plus de la commission de cession. Sur 100 000 euros, c'est 5 000 euros de frais supplementaires.
6. Loger des SCPI europeennes en assurance-vie
En AV, le credit d'impot lie aux revenus etrangers est absorbe par l'assureur. Vous perdez l'avantage fiscal des SCPI EU (0 % PS). Exception : Corum Life reverse le credit d'impot. Recommandation : SCPI EU en direct, SCPI FR en AV (pour effacer les 17,2 % de PS via la capitalisation).
13) Jurisprudence SCPI : les decisions a connaitre
L'investissement en SCPI est encadre par une jurisprudence riche. Voici les decisions les plus importantes pour un investisseur.
CJUE, 26 fev. 2015, de Ruyter, C-623/13
Fondateur. Les prelevements sociaux francais (CSG, CRDS) financent la securite sociale et ne peuvent etre preleves sur des revenus soumis a la legislation sociale d'un autre Etat membre. Consequence : 0 % de PS sur les revenus de SCPI europeennes.
CJUE, 18 jan. 2018, Jahin, C-45/17
La CJUE a valide le prelevement de solidarite (ex-7,5 %) comme n'etant pas un prelevement social au sens du droit de l'UE. La France a ensuite reorganise ses PS pour affecter la totalite au budget general (LFSS 2019), neutralisant en pratique cette decision.
CE, 8 mars 2023, Natixis, n 456349
Le credit d'impot sur les revenus etrangers n'est pas reportable d'une annee sur l'autre. Si le credit depasse l'impot du, l'excedent est perdu. Consequence pratique : les TMI 0 % ne beneficient pas pleinement des SCPI europeennes via le credit d'impot.
Recommandation SPOT AMF, mars 2024 (demembrement)
L'AMF a alerte sur les pratiques de commercialisation des SCPI en demembrement : obligation d'information renforcee sur les risques de perte en capital, de non-reconstitution a la valeur esperee et de variation des cles. Ce document de reference encadre desormais la vente de NP temporaire.
Art. 972 bis CGI (IFI UC immo < 20 %)
Les contrats d'assurance-vie dont la fraction investie en actifs immobiliers est inferieure a 20 % sont exoneres d'IFI. C'est un levier meconnu pour les patrimoines proches du seuil de 1,3 M euros : loger ses SCPI dans un contrat majoritairement compose d'UC financieres.
14) Comment choisir ses SCPI ?
Le taux de distribution n'est pas le seul critere. Voici les indicateurs a surveiller pour construire un portefeuille SCPI solide :
- Performance globale annuelle (PGA) = TD + variation du prix de part. C'est le vrai rendement total. Une SCPI a 6 % de TD mais -4 % de prix de part n'a qu'une PGA de 2 %.
- Taux d'occupation financier (TOF) : viser > 93 %. Un TOF en baisse est un signal d'alerte sur les vacances locatives.
- Report a nouveau (RAN) : reserve de dividendes non distribues. Un RAN de 90 a 180 jours est ideal pour absorber un choc locatif.
- Diversification geographique : privilegier les SCPI investies dans 5+ pays pour lisser le risque immobilier local et beneficier du 0 % PS sur la part etrangere.
- Capitalisation : une SCPI de plus de 1 Md euros a plus de latitude pour diversifier, negocier les prix d'acquisition et mutualiser les risques.
- Delai de jouissance : de immediat (Immorente) a 6 mois (Corum XL). Impact direct sur votre rentabilite premiere annee.
- Frais d'entree : de 0 % (Iroko Zen, Remake Live) a 12 %. Comparez toujours le TRI net de frais, pas uniquement le TD.
Consultez nos fiches detaillees SCPI et notre comparateur SCPI. Pour le detail des indicateurs de rendement : Guide rendement SCPI 2026.
15) Aller plus loin : nos guides SCPI
Ce simulateur est un point de depart. Pour approfondir chaque dimension de l'investissement en SCPI, consultez nos guides specialises :
Guide SCPI 2026 — Vue d’ensemble
24 sections, 18 FAQ, comparatif 27 SCPI
Fiscalite des SCPI
IR, PS, PV, IFI, IS, non-residents, CEHR
SCPI europeennes
0 % PS, 26 conventions, top 10 SCPI EU
SCPI a credit
Effet de levier, banques, simulations
SCPI en nue-propriete
Cles NP, TRI, triple zero fiscal
SCPI en assurance-vie
Contrats, frais UC, rachat partiel
Usufruit de SCPI
TRI 8 %+, PM IS, cles economiques
Rendement SCPI 2026
TD, PGA, TRI, TOF, RAN, 27 SCPI
Tout comprendre sur le simulateur SCPI
Les reponses aux 20 questions les plus courantes sur la fiscalite des SCPI et le fonctionnement du simulateur.
A quoi sert ce simulateur SCPI ?
Il calcule vos revenus SCPI nets apres impots sur le revenu (IR) et prelevements sociaux (PS 17,2 %) en fonction de votre taux marginal d’imposition, de la proportion de SCPI europeennes dans votre portefeuille et du delai de jouissance applicable.
Comment le simulateur calcule-t-il la fiscalite ?
Pour les revenus de source francaise : IR au bareme progressif (avec la CSG deductible de 6,8 %) + PS 17,2 %. Pour les revenus de source etrangere (SCPI europeennes) : IR a taux reduit (taux effectif moyen tenant compte du credit d’impot) + 0 % de PS, conformement a l’arret de Ruyter (CJUE C-623/13) et a la jurisprudence constante.
Pourquoi les SCPI europeennes sont-elles avantageuses fiscalement ?
Les revenus de source etrangere percus par l’intermediaire de SCPI investissant hors France echappent aux prelevements sociaux (PS 17,2 %) en application de l’arret de Ruyter (CJUE, 26 fev. 2015, C-623/13), confirme par la jurisprudence francaise. A TMI 30 %, le gain est d’environ 17 points de rendement net par rapport aux SCPI francaises.
Qu’est-ce que le delai de jouissance ?
Le delai de jouissance est la periode entre la date de souscription et le versement du premier dividende. Il varie selon les SCPI : immediat pour Fiducial ou Immorente, 3 mois pour Corum Origin ou Remake Live, 5 mois pour Epargne Pierre, 6 mois pour Corum XL. Le simulateur proratise automatiquement la premiere annee.
Les frais d’entree sont-ils pris en compte ?
Non, le simulateur calcule les revenus sur la base du capital investi, hors frais d’entree. Les frais de gestion sont deja deduits par la SCPI avant d’afficher le taux de distribution (TD net). Pour integrer les frais d’entree (5 a 12 %), ajustez le capital investi en consequence ou consultez un conseiller.
Le taux de distribution (TD) est-il brut ou net de frais ?
Le taux de distribution ASPIM est net de frais de gestion mais brut de fiscalite investisseur. C’est bien ce que vous devez saisir dans le simulateur : le TD annonce par la SCPI (ex : 5,00 %). Le simulateur applique ensuite votre fiscalite personnelle pour obtenir le rendement net.
Puis-je simuler un portefeuille mixte SCPI francaises + europeennes ?
Oui, c’est l’objectif du parametre « Revenus hors France ». Si votre portefeuille comprend 50 % de SCPI europeennes (Remake Live, Sofidy Europe Invest, Corum Origin…), selectionnez 50 % dans la liste deroulante. Le simulateur applique deux regimes fiscaux differents au prorata.
Pourquoi le revenu net de l’annee 1 est-il plus faible ?
La premiere annee est proratisee selon le delai de jouissance selectionne. Avec 6 mois de delai, vous ne percevez que 6/12 des dividendes annuels la premiere annee. Les annees suivantes sont calculees a taux plein.
La simulation est-elle fiable pour un projet d’investissement ?
Elle est indicative. Le simulateur suppose un taux de distribution constant sur toute la duree, sans variation du prix de part ni vacance locative. La fiscalite reelle depend de votre situation personnelle (revenus globaux, SCPI en indivision, SCI, AV…). Pour une simulation complete et personnalisee, consultez un conseiller en gestion de patrimoine.
Comment comparer SCPI en direct vs en assurance-vie ?
En assurance-vie, les revenus SCPI sont capitalises sans fiscalite annuelle. La fiscalite ne s’applique qu’aux rachats, avec l’abattement de 4 600 € / 9 200 € apres 8 ans. Ce simulateur calcule la fiscalite en detention directe. Pour la comparaison AV, consultez notre guide sur les SCPI en assurance-vie.
Combien rapporte 50 000 € en SCPI apres impots ?
Avec un TD de 5 % (moyenne marche 2025 : 4,91 %), 50 000 € generent 2 500 € bruts par an. A TMI 30 %, le net est d’environ 1 371 €/an (SCPI FR) ou 2 050 €/an (SCPI EU a 0 % PS). A TMI 11 %, le net FR monte a 1 814 €. Le simulateur vous donne le chiffre exact selon vos parametres.
SCPI a credit : quel effort d’epargne mensuel ?
Pour 200 000 € empruntes a 3,5 % sur 20 ans, la mensualite est d’environ 1 160 €. Avec un TD de 5 %, les revenus nets mensuels (TMI 30 %) sont d’environ 715 €. L’effort d’epargne reel est donc de 445 €/mois, pour un patrimoine de 200 000 € a terme. Le cout reel du credit est de taux x (1 - TMI) = 2,45 % grace a la deductibilite des interets (art. 31-I-1°-d CGI).
SCPI nue-propriete : quel TRI sur 10 ans ?
Avec une cle de nue-propriete de 68 % (decote 32 %), vous investissez 68 000 € pour une pleine propriete de 100 000 € a terme. Le TRI brut est de (100 000 / 68 000)^(1/10) - 1 = 3,93 %. Si la SCPI revalorise son prix de part de 1 %/an, le TRI monte a 4,96 %. Pendant 10 ans : zero impot, zero IFI, zero declaration.
SCPI en AV ou en direct : que choisir ?
En direct : fiscalite annuelle (IR + PS 17,2 %), mais possibilite de deduire les interets d’emprunt et d’acheter en nue-propriete. En AV : capitalisation sans fiscalite annuelle, abattement 4 600/9 200 € apres 8 ans, mais frais de gestion UC (0,5-1 %/an), offre SCPI limitee, et pas de credit. A TMI 41 %+ sur 15 ans+, l’AV est souvent preferable. A TMI 11-30 % avec credit, le direct l’emporte.
Les SCPI sont-elles soumises a l’IFI ?
Oui. Les parts de SCPI detenues en pleine propriete entrent dans l’assiette de l’IFI (art. 965 CGI) pour leur valeur declaree par la societe de gestion. Exception : les parts detenues en nue-propriete sont exonerees (art. 968 CGI, seul l’usufruitier declare). Les SCPI en AV sont incluses sauf si la part immobiliere du contrat est inferieure a 20 % (art. 972 bis CGI).
Comment declarer ses revenus SCPI aux impots ?
La SCPI vous envoie un IFU (imprime fiscal unique) chaque annee. Les revenus fonciers se declarent sur le formulaire 2044 (regime reel) ou directement en case 4BE (micro-foncier, si revenus fonciers bruts inferieurs a 15 000 €, art. 32 CGI). Pour les SCPI europeennes, un formulaire 2047 (revenus de source etrangere) est necessaire. L’acompte de PAS est preleve le 15 de chaque mois.
Qu’est-ce que le micro-foncier et est-il applicable aux SCPI ?
Le micro-foncier (art. 32 CGI) permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts, sans deduction des charges reelles. Condition : revenus fonciers bruts inferieurs a 15 000 €/an et detenir au moins un bien loue en direct (pas uniquement des SCPI). Si vous n’avez que des SCPI, le micro-foncier n’est pas applicable : seul le regime reel (formulaire 2044) est autorise.
Quels sont les frais d’une SCPI (entree, gestion) ?
Les frais d’entree (ou de souscription) varient de 0 % (SCPI sans frais comme Iroko Zen ou Remake Live) a 12 % (SCPI historiques). Ils sont preleves a la souscription et correspondent au prix acquéreur - prix de retrait. Les frais de gestion (8-12 % des loyers) sont deduits avant le versement du dividende : le TD affiche est donc deja net de frais de gestion.
Quel est l’impact de la LFSS 2026 sur les SCPI ?
La LFSS 2026 maintient les prelevements sociaux a 17,2 % sur les revenus fonciers (dont SCPI francaises). Le taux de 18,6 % initialement evoque ne concerne que les revenus mobiliers (dividendes, interets), pas les revenus fonciers. Les SCPI europeennes restent a 0 % de PS (arret de Ruyter C-623/13).
Qu’est-ce que l’arret de Ruyter et pourquoi est-il important ?
L’arret de Ruyter (CJUE, 26 fev. 2015, C-623/13) a juge que les prelevements sociaux francais (CSG, CRDS) financent la securite sociale et ne peuvent donc pas etre preleves sur des revenus deja soumis a la legislation sociale d’un autre Etat membre. Pour les investisseurs en SCPI europeennes, cela signifie 0 % de PS au lieu de 17,2 %, soit une economie de 860 €/an sur 5 000 € de revenus. La CJUE Jahin (C-45/17) a ensuite valide le prelevement de solidarite de 7,5 %, mais la France a reamenage les PS pour neutraliser cet impact.