Simulateur IFI 2026Calculez votre impôt sur la fortune immobilière

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique à tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €au 1er janvier 2026 (art. 964 du CGI). Le foyer fiscal IFI inclut les époux, partenaires de PACS et concubins notoires, ainsi que les enfants mineurs dont l'un des membres du foyer a l'administration légale des biens.

Résidents français: tous les biens immobiliers situés en France et à l'étranger entrent dans l'assiette. Non-résidents : seuls les biens situés en France sont imposables. Les biens professionnels (7 voies d'exonération art. 975), les bois et forêts sous plan simple de gestion (75 % d'exonération) et les biens ruraux loués par bail à long terme sont exclus.

Attention au seuil vs. barème: le seuil d'assujettissement est de 1 300 000 €, mais le barème progressif s'applique dès 800 000 €. Concrètement, si votre patrimoine net taxable est de 1 400 000 €, le calcul commence à 800 000 € — pas à 1 300 000 €.

En cas de démembrement de propriété, c'est en principe l'usufruitierqui déclare la pleine propriété dans son assiette IFI (art. 968 CGI) — sauf exceptions (succession, donation temporaire d'usufruit). Consultez notre guide démembrement et IFIpour les stratégies d'optimisation.

L'article 973 du CGI accorde un abattement de 30 %sur la valeur vénale de votre résidence principale pour le calcul de l'IFI. Cet abattement est automatique et s'applique au bien que vous occupez à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition.

Impact chiffré : pour une résidence principale évaluée à 1 000 000 €, seuls 700 000 € entrent dans l'assiette IFI. L'économie d'IFI oscille entre 700 € (patrimoine net de 1,5 M€) et 4 500 € (patrimoine net de 5 M€), selon les tranches du barème.

Cas particuliers : si la résidence principale est détenue via une SCI, l'abattement s'applique toujours à condition que le contribuable l'occupe effectivement. En revanche, en cas de démembrement de la RP, l'abattement s'applique à l'usufruitier (qui déclare la pleine propriété). Pour les expatriés, l'abattement est perdu dès que le bien n'est plus la résidence principale effective.

L'article 974 du CGI permet de déduire de l'assiette IFI les dettes contractées pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration de biens immobiliers taxables. Sont notamment déductibles :

• Emprunts immobiliers : capital restant dû au 1er janvier (amortissable ou in fine)
• Travaux financés par emprunt : réparation, entretien, amélioration, construction, reconstruction
• Impôts : taxe foncière due au titre des biens taxables (non encore acquittée au 1er janvier)

Dettes non déductibles : crédits à la consommation, prêts familiaux non justifiés, dettes afférentes à des biens exonérés (biens professionnels, bois et forêts). Consultez notre guide dettes déductibles IFI pour le détail.

Pour éviter un effet de seuil brutal, le législateur a instauré une décote pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La formule est :

Exemple : patrimoine net de 1 350 000 € → IFI brut = 2 750 € (barème), décote = 17 500 − 16 875 = 625 €, IFI net = 2 225 €. Sans décote, un contribuable à 1 300 001 € paierait immédiatement 2 500 € ; grâce à la décote, l'entrée dans l'IFI est progressive.

Stratégie: si votre patrimoine net se situe légèrement au-dessus de 1 300 000 €, une petite déduction supplémentaire (emprunt, travaux) peut réduire significativement votre IFI grâce au double effet : baisse de l'assiette et augmentation de la décote. Consultez notre guide calcul IFI 2026 pour les formules complètes.

Profil type du redevable IFI : âge moyen de 70 ans, revenu annuel moyen de 281 000 € (contre 34 000 € pour la moyenne nationale), 98 % de revenus d'origine française.Géographiquement, 24 % des redevables résident à Paris, 9 % dans les Hauts-de-Seine et 5 % dans les Yvelines — soit près de 40 % en Île-de-France.

En 2024, 25 000 nouveaux foyerssont entrés dans l'IFI (hausse des valeurs immobilières) tandis que 15 000 en sont sortis (cessions, décès, optimisation). Les dons IFI ont représenté 221 millions € (+6 %), réalisés par 35 000 foyers avec une réduction moyenne de 4 500 € par donateur (art. 978 CGI).

Source : DGFiP, Rapport statistique IFI 2024 (revenus 2023), Vie-publique.fr, MoneyVox.

1. Démembrement de propriété— La nue-propriété est exclue de l'assiette IFI (art. 968 CGI) : seul l'usufruitier déclare. Acquérir de l'immobilier ou des SCPI en nue-propriétépermet de constituer un patrimoine immobilier invisible à l'IFI pendant la durée du démembrement. → Guide démembrement et IFI

2. Holding animatrice— Une holding qui anime effectivement un groupe de filiales voit ses parts qualifiées de biens professionnels exonérés d'IFI (art. 966 et 975 CGI). La qualification nécessite un dossier de substance solide. → Guide holding animatrice IFI

3. Dons IFI — Les dons à des organismes éligibles ouvrent droit à une réduction de 75 %, plafonnée à 50 000 € par an (art. 978 CGI). Un don de 20 000 € réduit l'IFI de 15 000 €.

4. Investir en biens professionnels— Le LMP (loueur meublé professionnel), l'activité para-hôtelière et les participations dans des sociétés opérationnelles bénéficient d'une exonération totale ou partielle. → Guide biens professionnels IFI

5. SCI avec décotes— La détention via SCI permet d'appliquer des décotes d'illiquidité et de minorité, réduisant la valeur des parts de 20 à 40 %. → Guide SCI et IFI

6. Assurance-vie luxembourgeoise— Les unités de compte immobilières détenues dans un contrat d'assurance-vie luxembourgeoiserestent soumises à l'IFI (art. 972 CGI), mais le contrat offre un cadre fiscal avantageux pour la transmission et le plafonnement IFI + IR.

Impact majeur : le passage de l'ISF à l'IFI a exonéré environ 172 000 foyers dont le patrimoine était majoritairement composé de placements financiers. Les recettes ont chuté de 5,1 à 1,3 milliard € en 2018, avant de remonter progressivement à 2,2 milliards € en 2024 — portées par la hausse continue des prix immobiliers et le gel du seuil de 1 300 000 € depuis 2013.

Ce seuil n'a jamais été indexé sur l'inflation(contrairement au barème de l'IR). Si l'indexation avait été appliquée depuis 2013, le seuil d'assujettissement serait aujourd'hui d'environ 1 550 000 à 1 600 000 €, exonérant des dizaines de milliers de foyers supplémentaires.

La principale conséquence pratique: un investisseur détenant 5 millions € en actions cotées et 1 million € en immobilier n'est pasassujetti à l'IFI, alors qu'il aurait payé environ 33 000 € d'ISF. À l'inverse, un propriétaire immobilier sans placements financiers subit la même taxation qu'avant.

Sources : DGFiP, Cour des comptes (rapport janvier 2024), Vie-publique.fr.

Pénalités de retard : une majoration de 10 %s'applique en cas de déclaration tardive (dans les 30 jours suivant une mise en demeure), portée à 40 %au-delà. Des intérêts de retard de 0,20 % par mois (2,4 % par an) s'ajoutent. Pour un IFI de 10 000 €, un retard de 6 mois représente 1 120 € de pénalités.

Paiement en ligne obligatoireau-delà de 300 € d'IFI. En dessous, le paiement par chèque, TIP SEPA ou espèces chez un buraliste partenaire reste possible. Les redevables IFI sont exclus de la déclaration automatique: vous devez obligatoirement compléter l'annexe 2042-IFI avec le détail de votre patrimoine.

Le parcours législatif du budget 2026 a vu deux projets de réforme de l'IFI débattus puis abandonnés :

1. L'« IFI improductif » (Assemblée nationale, 1re lecture)

Les députés ont voté un taux unique de 1 %sur un patrimoine dit « improductif », élargi bien au-delà de l'immobilier : liquidités, fonds euros, cryptomonnaies, NFT. Le seuil restait à 1 300 000 €. Le projet a été jugé techniquement trop complexe et politiquement contesté.

2. La « Contribution des Hauts Patrimoines » (Sénat, 28 novembre 2025)

Le Sénat a proposé un seuil relevé à 2 570 000 €, avec une assiette incluant résidences principales et secondaires, valeurs mobilières, véhicules et crypto — mais excluant les SCPI et l'immobilier locatif. Impact budgétaire estimé : −600 millions €de recettes par rapport à l'IFI actuel.

Résultat : IFI classique maintenu à l'identique

Le texte final adopté par 49.3n'intègre aucune de ces deux réformes. Pour 2026, le régime IFI reste strictement inchangé : seuil 1 300 000 €, barème progressif 0,50 % → 1,50 %, assiette immobilière uniquement.

En revanche, la CDHR (Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus) est pérennisée : taux plancher de 20 % pour les revenus supérieurs à 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple), maintenue tant que le déficit public dépasse 3 % du PIB.

Sources : LégiFiscal, 2ndMarket, Mayer Brown, Public Sénat.

Notre simulateur IFI applique fidèlement le barème progressif de l'art. 977 du CGI(6 tranches de 0 % à 1,5 %), inchangé depuis la création de l'IFI en 2018. Il intègre :

• Abattement résidence principale : 30 % (art. 973 CGI)
• Plafonnement du passif : règle des 60 % (art. 974 III CGI)
• Décote : 17 500 − 1,25 % × P pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€
• Réduction dons : 75 % des dons, plafonnée à 50 000 € (art. 978 CGI)

Limites : ce simulateur ne prend pas en compte le plafonnement IFI + IR + PS à 75 % des revenus (art. 979 CGI), les exonérations spécifiques (biens professionnels, bois et forêts, monuments historiques, 17 mécanismes d'exonération), ni les situations complexes (démembrement, SCI en cascade, détentions indirectes). Pour une analyse complète, prenez rendez-vous avec un conseiller.

Dernière mise à jour : février 2026. Auteur : Quentin Hagnéré, Conseiller en Gestion de Patrimoine (CIF, COA, COBSP, Carte T).