Simulateur IFI 2026Calculez votre impôt sur la fortune immobilière
Abattement RP 30 % · passif déductible · décote · plafonnement 75 %
Valeur vénale totale de vos biens immobiliers (hors passif)
Abattement de 30 % appliqué automatiquement (art. 973 CGI)
Emprunts immobiliers contractés pour l'acquisition des biens (art. 974 CGI)
Dons à des organismes d'intérêt général — réduction plafonnée à 50 000 €
IFI à payer
5 720 €
Taux effectif
0,325 %
Sur patrimoine net taxable
Patrimoine net taxable
1,8 M €
Après abattement RP 240 000 €
Décomposition par tranche
Avec un patrimoine immobilier brut de 2 000 000 €, après abattement de 30 % sur la résidence principale (240 000 €), votre patrimoine net taxable s'établit à 1 760 000 €. Votre IFI 2026 est de 5 720 €, soit un taux effectif de 0,325 %.
Simulation indicative — barème art. 977 CGI inchangé depuis 2018. Le plafonnement IFI + IR + PS ≤ 75 % des revenus (art. 979 CGI) et certaines exonérations spécifiques (biens professionnels, GFI/GFF) ne sont pas intégrés dans ce calcul simplifié.
Comment calculer son IFI 2026 ?
Le calcul de l'IFI suit une logique en 4 étapes, du patrimoine brut à l'impôt final.
Patrimoine immobilier brut
Évaluez la valeur vénale de tous vos biens immobiliers au 1er janvier 2026 (résidence principale, locatifs, parts de SCI, SCPI…).
Abattements et passif
Déduisez l'abattement de 30 % sur la résidence principale (art. 973) et le passif déductible — emprunts immobiliers (art. 974).
Application du barème
Appliquez le barème progressif art. 977 CGI de 0 % à 1,5 % sur le patrimoine net taxable. Vérifiez si la décote s'applique (1,3M–1,4M €).
Déclaration 2042-IFI
Déclarez votre IFI en même temps que votre impôt sur le revenu via le formulaire 2042-IFI. Paiement en septembre sur avis d'imposition.
Barème IFI 2026 — art. 977 CGI
Le barème est inchangé depuis la création de l'IFI en 2018. Il s'applique sur le patrimoine net taxable dès lors qu'il dépasse 1 300 000 €.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | Impôt max. de la tranche |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % | 8 890 € |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % | 24 300 € |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 62 500 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | — |
| IFI total maximal pour 10 M€ : 98 190 € — soit 0,98 % de taux effectif | ||
Source : art. 977 du Code général des impôts — barème applicable au 1er janvier 2026.
Qui est assujetti à l'IFI en 2026 ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique à tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (art. 964 du CGI). Le foyer fiscal IFI inclut les époux, partenaires de PACS et concubins notoires, ainsi que les enfants mineurs dont l'un des membres du foyer a l'administration légale des biens.
Résidents français : tous les biens immobiliers situés en France et à l'étranger entrent dans l'assiette. Non-résidents : seuls les biens situés en France sont imposables. Les biens professionnels (7 voies d'exonération art. 975), les bois et forêts sous plan simple de gestion (75 % d'exonération) et les biens ruraux loués par bail à long terme sont exclus.
Attention au seuil vs. barème : le seuil d'assujettissement est de 1 300 000 €, mais le barème progressif s'applique dès 800 000 €. Concrètement, si votre patrimoine net taxable est de 1 400 000 €, le calcul commence à 800 000 € — pas à 1 300 000 €.
En cas de démembrement de propriété, c'est en principe l'usufruitier qui déclare la pleine propriété dans son assiette IFI (art. 968 CGI) — sauf exceptions (succession, donation temporaire d'usufruit). Consultez notre guide démembrement et IFI pour les stratégies d'optimisation.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale
L'article 973 du CGI accorde un abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale pour le calcul de l'IFI. Cet abattement est automatique et s'applique au bien que vous occupez à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition.
Impact chiffré : pour une résidence principale évaluée à 1 000 000 €, seuls 700 000 € entrent dans l'assiette IFI. L'économie d'IFI oscille entre 700 € (patrimoine net de 1,5 M€) et 4 500 € (patrimoine net de 5 M€), selon les tranches du barème.
Cas particuliers : si la résidence principale est détenue via une SCI, l'abattement s'applique toujours à condition que le contribuable l'occupe effectivement. En revanche, en cas de démembrement de la RP, l'abattement s'applique à l'usufruitier (qui déclare la pleine propriété). Pour les expatriés, l'abattement est perdu dès que le bien n'est plus la résidence principale effective.
Passif déductible et plafonnement à 60 %
L'article 974 du CGI permet de déduire de l'assiette IFI les dettes contractées pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration de biens immobiliers taxables. Sont notamment déductibles :
- Emprunts immobiliers : capital restant dû au 1er janvier (amortissable ou in fine)
- Travaux financés par emprunt : réparation, entretien, amélioration, construction, reconstruction
- Impôts : taxe foncière due au titre des biens taxables (non encore acquittée au 1er janvier)
Dettes non déductibles : crédits à la consommation, prêts familiaux non justifiés, dettes afférentes à des biens exonérés (biens professionnels, bois et forêts). Consultez notre guide dettes déductibles IFI pour le détail.
Règle du plafonnement à 60 % (art. 974 III)
Lorsque le passif dépasse 60 % du patrimoine brut, seule la moitié de l'excédent au-delà de 60 % est déductible. Formule : Passif effectif = 60 % × patrimoine brut + 50 % × (passif − 60 % × patrimoine brut). Exemple : patrimoine brut 3 M€, passif 2,2 M€ → seuil 60 % = 1,8 M€, excédent = 400 000 €, passif effectif = 1 800 000 + 200 000 = 2 000 000 € (au lieu de 2,2 M€).
Décote IFI : la zone 1,3 M€ – 1,4 M€
Pour éviter un effet de seuil brutal, le législateur a instauré une décote pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La formule est :
Décote = 17 500 € − 1,25 % × P
où P = patrimoine net taxable
Exemple : patrimoine net de 1 350 000 € → IFI brut = 2 750 € (barème), décote = 17 500 − 16 875 = 625 €, IFI net = 2 225 €. Sans décote, un contribuable à 1 300 001 € paierait immédiatement 2 500 € ; grâce à la décote, l'entrée dans l'IFI est progressive.
Stratégie : si votre patrimoine net se situe légèrement au-dessus de 1 300 000 €, une petite déduction supplémentaire (emprunt, travaux) peut réduire significativement votre IFI grâce au double effet : baisse de l'assiette et augmentation de la décote. Consultez notre guide calcul IFI 2026 pour les formules complètes.
3 exemples de calcul IFI 2026
Trois profils types pour illustrer le fonctionnement concret du barème, de la décote et du plafonnement du passif.
Célibataire — RP + locatif
Patrimoine brut : 2 000 000 €
Résidence principale : 800 000 €
Abattement RP 30 % : −240 000 €
Passif déductible : 200 000 €
Patrimoine net taxable : 1 560 000 €
IFI à payer
4 320 €
Taux effectif : 0,277 %
800 000 × 0 % + 500 000 × 0,50 % + 260 000 × 0,70 % = 2 500 + 1 820 = 4 320 €
Couple — patrimoine diversifié
Patrimoine brut : 4 000 000 €
Résidence principale : 1 200 000 €
Abattement RP 30 % : −360 000 €
Passif déductible : 800 000 €
Patrimoine net taxable : 2 840 000 €
IFI à payer
14 090 €
Taux effectif : 0,496 %
800 000 × 0 % + 500 000 × 0,50 % + 1 270 000 × 0,70 % + 270 000 × 1,00 % = 2 500 + 8 890 + 2 700 = 14 090 €
Retraité — patrimoine 1,35 M€
Patrimoine brut : 1 700 000 €
Résidence principale : 700 000 €
Abattement RP 30 % : −210 000 €
Passif déductible : 140 000 €
Patrimoine net taxable : 1 350 000 €
IFI à payer (après décote)
2 225 €
Décote appliquée : −625 €
IFI brut = 500 000 × 0,50 % + 50 000 × 0,70 % = 2 500 + 350 = 2 850 €. Décote = 17 500 − 16 875 = 625 €. IFI net = 2 225 €.
Votre IFI est-il optimisé ?
Un conseiller en gestion de patrimoine analyse votre situation et identifie les leviers de réduction : démembrement, holding, dettes déductibles, dons.
Les 5 erreurs fréquentes au calcul de l'IFI
Confondre seuil d'assujettissement et début du barème
Le seuil est 1 300 000 € mais le barème démarre à 800 000 €. Si votre patrimoine net est de 1 400 000 €, vous êtes taxé dès 800 000 €, pas à partir de 1 300 000 €.
Oublier l'abattement de 30 % sur la résidence principale
Beaucoup de contribuables déclarent la valeur vénale brute de leur RP. L'abattement de 30 % (art. 973 CGI) est pourtant automatique et réduit significativement l'assiette.
Ignorer le plafonnement du passif à 60 %
Si vos dettes dépassent 60 % de votre patrimoine brut, seule la moitié de l'excédent est déductible (art. 974 III). Un investisseur très endetté peut se retrouver avec un IFI supérieur à ses attentes.
Surévaluer ou sous-évaluer la valeur vénale
L'administration utilise les outils Patrim et DVF pour contrôler les valeurs déclarées. Une sous-évaluation expose à un redressement avec pénalités de 40 % (manquement délibéré). À l'inverse, une surévaluation vous fait payer trop d'IFI.
Ne pas appliquer les décotes sur les parts de SCI
Les parts de SCI peuvent bénéficier de décotes d'illiquidité (15-25 %) et de minorité (10-20 %) qui réduisent leur valeur IFI. Consultez notre guide SCI et IFI pour les jurisprudences applicables.
L'IFI en chiffres : 186 000 foyers, 2,2 milliards €
Les dernières statistiques officielles de la DGFiP (exercice 2024, sur patrimoines au 1er janvier 2024) révèlent un impôt en forte hausse.
186 000
Foyers redevables
+6 % vs 2023
2,2 Md€
Recettes totales
+11 % vs 2023
10 900 €
IFI moyen par foyer
+2 % vs 2023
2,5 M€
Patrimoine moyen déclaré
+7,7 %
| Tranche de patrimoine | % des redevables | % des recettes | IFI moyen |
|---|---|---|---|
| 1,3 M€ – 2,57 M€ | 74 % | 34 % | 5 000 € |
| 2,57 M€ – 5 M€ | 20,5 % | 30,8 % | 17 000 € |
| 5 M€ – 10 M€ | 4,4 % | 18,5 % | 49 000 € |
| Plus de 10 M€ | 1,1 % | 16,6 % | 169 000 € |
Profil type du redevable IFI : âge moyen de 70 ans, revenu annuel moyen de 281 000 € (contre 34 000 € pour la moyenne nationale), 98 % de revenus d'origine française.Géographiquement, 24 % des redevables résident à Paris, 9 % dans les Hauts-de-Seine et 5 % dans les Yvelines — soit près de 40 % en Île-de-France.
En 2024, 25 000 nouveaux foyers sont entrés dans l'IFI (hausse des valeurs immobilières) tandis que 15 000 en sont sortis (cessions, décès, optimisation). Les dons IFI ont représenté 221 millions € (+6 %), réalisés par 35 000 foyers avec une réduction moyenne de 4 500 € par donateur (art. 978 CGI).
Source : DGFiP, Rapport statistique IFI 2024 (revenus 2023), Vie-publique.fr, MoneyVox.
Stratégies pour réduire votre IFI légalement
Plusieurs mécanismes légaux permettent de réduire votre assiette IFI ou l'impôt lui-même. Chaque stratégie fait l'objet d'un guide dédié.
1. Démembrement de propriété — La nue-propriété est exclue de l'assiette IFI (art. 968 CGI) : seul l'usufruitier déclare. Acquérir de l'immobilier ou des SCPI en nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier invisible à l'IFI pendant la durée du démembrement. → Guide démembrement et IFI
2. Holding animatrice — Une holding qui anime effectivement un groupe de filiales voit ses parts qualifiées de biens professionnels exonérés d'IFI (art. 966 et 975 CGI). La qualification nécessite un dossier de substance solide. → Guide holding animatrice IFI
3. Dons IFI — Les dons à des organismes éligibles ouvrent droit à une réduction de 75 %, plafonnée à 50 000 € par an (art. 978 CGI). Un don de 20 000 € réduit l'IFI de 15 000 €.
4. Investir en biens professionnels — Le LMP (loueur meublé professionnel), l'activité para-hôtelière et les participations dans des sociétés opérationnelles bénéficient d'une exonération totale ou partielle. → Guide biens professionnels IFI
5. SCI avec décotes — La détention via SCI permet d'appliquer des décotes d'illiquidité et de minorité, réduisant la valeur des parts de 20 à 40 %. → Guide SCI et IFI
6. Assurance-vie luxembourgeoise — Les unités de compte immobilières détenues dans un contrat d'assurance-vie luxembourgeoise restent soumises à l'IFI (art. 972 CGI), mais le contrat offre un cadre fiscal avantageux pour la transmission et le plafonnement IFI + IR.
IFI vs ISF : les différences clés
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018. Si le barème est identique, l'assiette est radicalement différente : seul le patrimoine immobilier est désormais taxé.
| Critère | ISF (avant 2018) | IFI (depuis 2018) |
|---|---|---|
| Assiette | Tout patrimoine (immobilier + financier + mobilier) | Immobilier uniquement |
| Seuil d'assujettissement | 1 300 000 € | 1 300 000 € (identique) |
| Barème | 6 tranches, 0,50 % → 1,50 % | 6 tranches, identique |
| Foyers imposés | 358 000 (2017) | 186 000 (2024) |
| Recettes | 5,1 Md€ (2017) | 2,2 Md€ (2024) |
| Placements financiers | Inclus (PEA, AV, CTO) | Exclus |
| Assurance-vie | Incluse (valeur de rachat) | Exclue (sauf UC immobilières) |
| Réduction PME | 50 %, plafond 45 000 € | Supprimée |
| Réduction dons | 75 %, plafond 50 000 € | 75 %, plafond 50 000 € (identique) |
| Plafonnement revenus | IR + ISF ≤ 75 % revenus | IR + IFI ≤ 75 % revenus (identique) |
Impact majeur : le passage de l'ISF à l'IFI a exonéré environ 172 000 foyers dont le patrimoine était majoritairement composé de placements financiers. Les recettes ont chuté de 5,1 à 1,3 milliard € en 2018, avant de remonter progressivement à 2,2 milliards € en 2024 — portées par la hausse continue des prix immobiliers et le gel du seuil de 1 300 000 € depuis 2013.
Ce seuil n'a jamais été indexé sur l'inflation (contrairement au barème de l'IR). Si l'indexation avait été appliquée depuis 2013, le seuil d'assujettissement serait aujourd'hui d'environ 1 550 000 à 1 600 000 €, exonérant des dizaines de milliers de foyers supplémentaires.
La principale conséquence pratique : un investisseur détenant 5 millions € en actions cotées et 1 million € en immobilier n'est pas assujetti à l'IFI, alors qu'il aurait payé environ 33 000 € d'ISF. À l'inverse, un propriétaire immobilier sans placements financiers subit la même taxation qu'avant.
Sources : DGFiP, Cour des comptes (rapport janvier 2024), Vie-publique.fr.
Calendrier de déclaration IFI 2026
L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, sur le formulaire 2042-IFI. Voici les dates limites prévisionnelles pour la campagne 2026 (patrimoine évalué au 1er janvier 2026).
| Échéance | Départements | Date limite |
|---|---|---|
| Ouverture du service en ligne | Tous | ~9 avril 2026 |
| Déclaration papier | Tous | 19 mai 2026 |
| Zone 1 — en ligne | 01 à 19 + non-résidents | 21 mai 2026 |
| Zone 2 — en ligne | 20 (2A/2B) à 54 | 28 mai 2026 |
| Zone 3 — en ligne | 55 à 974/976 | 4 juin 2026 |
| Paiement IFI | Tous | Mi-septembre 2026 |
Dates prévisionnelles
Ces dates sont des estimations basées sur le calendrier fiscal 2025. Les dates définitives seront confirmées par la DGFiP au printemps 2026 (habituellement en mars-avril). La déclaration en ligne est obligatoire pour tout contribuable disposant d'un accès internet.
Pénalités de retard : une majoration de 10 % s'applique en cas de déclaration tardive (dans les 30 jours suivant une mise en demeure), portée à 40 % au-delà. Des intérêts de retard de 0,20 % par mois (2,4 % par an) s'ajoutent. Pour un IFI de 10 000 €, un retard de 6 mois représente 1 120 € de pénalités.
Paiement en ligne obligatoire au-delà de 300 € d'IFI. En dessous, le paiement par chèque, TIP SEPA ou espèces chez un buraliste partenaire reste possible. Les redevables IFI sont exclus de la déclaration automatique : vous devez obligatoirement compléter l'annexe 2042-IFI avec le détail de votre patrimoine.
Actualités IFI 2026 : deux réformes avortées
Le parcours législatif du budget 2026 a vu deux projets de réforme de l'IFI débattus puis abandonnés :
1. L'« IFI improductif » (Assemblée nationale, 1re lecture)
Les députés ont voté un taux unique de 1 % sur un patrimoine dit « improductif », élargi bien au-delà de l'immobilier : liquidités, fonds euros, cryptomonnaies, NFT. Le seuil restait à 1 300 000 €. Le projet a été jugé techniquement trop complexe et politiquement contesté.
2. La « Contribution des Hauts Patrimoines » (Sénat, 28 novembre 2025)
Le Sénat a proposé un seuil relevé à 2 570 000 €, avec une assiette incluant résidences principales et secondaires, valeurs mobilières, véhicules et crypto — mais excluant les SCPI et l'immobilier locatif. Impact budgétaire estimé : −600 millions € de recettes par rapport à l'IFI actuel.
Résultat : IFI classique maintenu à l'identique
Le texte final adopté par 49.3 n'intègre aucune de ces deux réformes. Pour 2026, le régime IFI reste strictement inchangé : seuil 1 300 000 €, barème progressif 0,50 % → 1,50 %, assiette immobilière uniquement.
En revanche, la CDHR (Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus) est pérennisée : taux plancher de 20 % pour les revenus supérieurs à 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple), maintenue tant que le déficit public dépasse 3 % du PIB.
Sources : LégiFiscal, 2ndMarket, Mayer Brown, Public Sénat.
Méthodologie du simulateur
Notre simulateur IFI applique fidèlement le barème progressif de l'art. 977 du CGI (6 tranches de 0 % à 1,5 %), inchangé depuis la création de l'IFI en 2018. Il intègre :
- Abattement résidence principale : 30 % (art. 973 CGI)
- Plafonnement du passif : règle des 60 % (art. 974 III CGI)
- Décote : 17 500 − 1,25 % × P pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€
- Réduction dons : 75 % des dons, plafonnée à 50 000 € (art. 978 CGI)
Limites : ce simulateur ne prend pas en compte le plafonnement IFI + IR + PS à 75 % des revenus (art. 979 CGI), les exonérations spécifiques (biens professionnels, bois et forêts, monuments historiques, 17 mécanismes d'exonération), ni les situations complexes (démembrement, SCI en cascade, détentions indirectes). Pour une analyse complète, prenez rendez-vous avec un conseiller.
Dernière mise à jour : février 2026. Auteur : Quentin Hagnéré, Conseiller en Gestion de Patrimoine (CIF, COA, COBSP).
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Optimisation IFI 2026
Guide pilier : toutes les stratégies légales pour réduire votre IFI.
Calcul IFI 2026
Barème art. 977, décote, abattement RP, exemples chiffrés.
Biens professionnels
7 voies d'exonération art. 975 : LMP, IS, para-hôtellerie, biens ruraux.
SCI et IFI
Valorisation des parts, décotes, clauses anti-abus LF 2024.
Holding animatrice
Art. 966 CGI, convention d’animation, jurisprudence 2015-2025.
Dettes déductibles
Passif déductible art. 974 : emprunts, travaux, règles plafonnement.
Démembrement et IFI
Usufruit, nue-propriété, viager — stratégies de démembrement.
Exonérations IFI
17 mécanismes d’exonération : bois, GFA, monuments historiques…
Optimisez votre IFI avec un CGP
Notre simulateur vous donne un premier ordre de grandeur. Pour une stratégie sur mesure — démembrement, holding animatrice, dons, SCI — prenez rendez-vous avec Quentin Hagnéré, CGP.
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Questions fréquentes sur l'IFI 2026
Réponses aux questions les plus fréquentes sur le calcul et la déclaration de l'IFI 2026.
À partir de quel montant est-on assujetti à l'IFI ?
Vous êtes assujetti à l'IFI si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le barème progressif s'applique cependant dès 800 000 €, ce qui nécessite de calculer l'IFI sur la totalité du patrimoine si le seuil de 1 300 000 € est franchi.
Comment fonctionne l'abattement de 30 % sur la résidence principale ?
L'article 973 du CGI prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale. Cet abattement est automatique et s'applique sur le bien occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition.
Quelles dettes peut-on déduire de l'assiette IFI ?
L'article 974 du CGI permet de déduire les dettes contractées pour l'acquisition de biens immobiliers taxables (emprunts immobiliers), les dépenses de réparation financées par emprunt, et les impôts dus au titre des biens (taxe foncière). Les dettes personnelles et crédits à la consommation ne sont pas déductibles.
Qu'est-ce que la décote IFI et comment s'applique-t-elle ?
La décote IFI s'applique lorsque le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La formule est : Décote = 17 500 € − 1,25 % × patrimoine net. Pour un patrimoine de 1 350 000 €, la décote est de 17 500 − 16 875 = 625 €.
Peut-on réduire son IFI par des dons ?
Oui. Les dons à des organismes d'intérêt général éligibles ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50 000 € de réduction par an. Pour obtenir 50 000 € de réduction, il faut donner au minimum 66 667 €.
Les biens détenus en SCI sont-ils soumis à l'IFI ?
Oui, les parts de SCI à prépondérance immobilière sont incluses dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction représentant les biens immobiliers taxables (art. 965 CGI). Des décotes de minorité et d'illiquidité peuvent s'appliquer sur la valeur des parts.
Comment fonctionne le plafonnement de l'IFI ?
L'article 979 du CGI plafonne la somme IFI + IR + prélèvements sociaux à 75 % des revenus de l'année précédente. Si le total dépasse ce plafond, l'excès est imputé en réduction de l'IFI.
Quand doit-on déclarer et payer l'IFI ?
L'IFI est déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu, sur le formulaire 2042-IFI (mi-mai pour la déclaration en ligne). Le patrimoine est évalué au 1er janvier. Le paiement intervient généralement en septembre.
Comment fonctionne le plafonnement du passif déductible à 60 % ?
Lorsque votre passif dépasse 60 % de votre patrimoine brut, seule la moitié de l'excédent au-delà de 60 % est déductible (art. 974 III CGI). Exemple : patrimoine brut 3 M€, passif 2,2 M€ → seuil = 1,8 M€, excédent = 400 000 €, passif effectif = 1,8 M€ + 200 000 € = 2 M€.
La nue-propriété est-elle soumise à l'IFI ?
Non. En principe, seul l'usufruitier déclare la pleine propriété dans son assiette IFI (art. 968 CGI). Le nu-propriétaire n'est pas imposé. C'est pourquoi l'acquisition en nue-propriété (SCPI, immobilier direct) est une stratégie d'optimisation IFI courante.
L'immobilier détenu en assurance-vie est-il soumis à l'IFI ?
Oui. Les unités de compte investies en actifs immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) au sein d'un contrat d'assurance-vie sont incluses dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers (art. 972 CGI).
Quelle est la différence entre l'IFI et l'ancien ISF ?
L'ISF (supprimé en 2018) taxait l'ensemble du patrimoine (immobilier, financier, mobilier). L'IFI ne porte que sur le patrimoine immobilier. Les placements financiers (assurance-vie en euros, PEA, comptes-titres hors immobilier) sont exclus de l'assiette IFI.
Les non-résidents sont-ils soumis à l'IFI ?
Oui, mais uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France (art. 964 CGI). Les biens immobiliers détenus à l'étranger ne sont pas pris en compte pour un non-résident. Les conventions fiscales bilatérales peuvent prévoir des dispositions spécifiques.
La SCPI en nue-propriété sort-elle de l'assiette IFI ?
Oui. L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété temporaire (5 à 20 ans) permet de sortir l'investissement de l'assiette IFI pendant toute la durée du démembrement, tout en reconstituant la pleine propriété à terme sans frais ni fiscalité supplémentaire.
Comment ce simulateur calcule-t-il l'IFI ?
Le simulateur applique le barème progressif art. 977 CGI (6 tranches de 0 % à 1,5 %), l'abattement RP 30 % (art. 973), le plafonnement du passif à 60 % (art. 974 III), la décote entre 1,3 et 1,4 M€, et la réduction dons 75 % (art. 978). Il ne prend pas en compte le plafonnement art. 979, les exonérations et les situations de démembrement complexe.
Combien de foyers paient l'IFI en France ?
En 2024, 186 000 foyers fiscaux ont été assujettis à l'IFI (+6 % par rapport à 2023), pour des recettes totales de 2,2 milliards € (+11 %). L'IFI moyen s'élève à 10 900 € par foyer. 74 % des redevables se situent dans la première tranche (1,3 à 2,57 M€), tandis que 1,1 % dépassent 10 M€ avec un IFI moyen de 169 000 €.
Quelles sont les dates de déclaration de l'IFI 2026 ?
L'IFI 2026 se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu sur le formulaire 2042-IFI. Dates limites prévisionnelles : déclaration papier le 19 mai 2026, zone 1 (départements 01 à 19 + non-résidents) le 21 mai, zone 2 (20 à 54) le 28 mai, zone 3 (55 à 976) le 4 juin 2026. Le paiement intervient mi-septembre 2026.
L'IFI a-t-il été modifié par la loi de finances 2026 ?
Non. Deux projets de réforme ont été débattus (l'IFI improductif à l'Assemblée nationale et la Contribution des Hauts Patrimoines au Sénat) mais aucun n'a été retenu dans le texte final adopté par 49.3. L'IFI 2026 reste strictement inchangé : seuil 1 300 000 €, barème progressif 0,50 % → 1,50 %, assiette immobilière uniquement.
Le seuil IFI de 1,3 million € est-il indexé sur l'inflation ?
Non. Le seuil de 1 300 000 € n'a jamais été indexé sur l'inflation depuis 2013, contrairement au barème de l'IR. Si l'indexation avait été appliquée, le seuil serait aujourd'hui d'environ 1 550 000 à 1 600 000 €, exonérant des dizaines de milliers de foyers supplémentaires. C'est l'une des raisons de la hausse constante du nombre de redevables (+40 % entre 2018 et 2024).