Rendement SCPI 2026 : TD, PGA, TRI et rendement net réel

Vous regardez les classements SCPI et vous voyez « 9 % de rendement ». Tentant, non ? Mais ce chiffre ne dit pas tout. Il ne vous dit pas combien vous garderez après impôt. Il ne vous dit pas si la valeur de vos parts a baissé de 15 %. Et il ne vous dit pas si ce rendement est durable ou gonflé artificiellement.

Après la crise de 2023-2024 — 2,8 milliards d'euros de parts bloquées, des baisses allant jusqu'à -45 % et 141 contentieux AMF —, le marché affiche des signaux de reprise en 2025. Le TD moyen atteint 4,91 % (ASPIM, +0,19 pt vs 2024). La collecte nette progresse de +29 % à 4,6 milliards d'euros, dont plus de 40 % vers les SCPI européennes.

Ce guide vous donne les outils pour dépasser le TD affiché et calculer votre rendement net réel. Nous utilisons les données réelles des 27 SCPI de notre comparateur SCPI pour illustrer chaque concept.

TD, PGA, TRI, TOF, RAN — cinq sigles qui reviennent dans chaque comparatif SCPI. Les confondre conduit aux pires arbitrages (un TD élevé masque parfois un TOF en chute libre, et inversement). On reprend chacun en langage clair, avec ce qu'il mesure vraiment et ses limites.

À ces 5 indicateurs s'ajoute le RAN (Report À Nouveau), exprimé en jours de distribution, qui mesure la réserve accumulée par la SCPI pour lisser ses distributions dans le temps (voir section 12).

Quand une SCPI affiche « 7 % de rendement », sur quelle base est-ce calculé ? Comprendre cette convention est indispensable — sinon, vous comparez des pommes et des oranges.

Depuis le 1er janvier 2022, l'ASPIM — l'association qui représente les sociétés de gestion de SCPI — impose une méthode standardisée. Fini l'ancien TDVM, trop sensible aux fluctuations de prix intra-annuelles.

TD = Dividende brut versé au titre de l'exercice N ÷ Prix de souscription au 1er janvier N

Ce que cela signifie concrètement : si une SCPI affiche un prix de souscription de 200 € au 1er janvier 2025 et verse un dividende brut annuel de 14 € en 2025, son TD 2025 est de 14 ÷ 200 = 7 %. Le dividende est versé trimestriellement (ou mensuellement pour certaines SCPI comme Corum Origin).

Point souvent mal compris : le TD est calculé sur le prix de souscription frais inclus. Les frais d'entrée (0 % à 12,72 %) ne réduisent pas les dividendes perçus — ils réduisent uniquement le capital récupérable à la sortie. Autrement dit, une SCPI à 10 % de frais d'entrée distribue exactement le même dividende qu'une SCPI sans frais d'entrée si leur TD affiché est identique. La différence se matérialise uniquement lors de la cession des parts.

Pour en savoir plus sur l'impact réel des frais d'entrée sur le TRI, consultez notre guide complet sur les frais des SCPI.

Le TD est le chiffre que tout le monde regarde — et c'est aussi celui qui trompe le plus. Trois biais structurels se cachent derrière les classements. Si vous ne les connaissez pas, vous risquez de choisir la mauvaise SCPI.

Biais n°1 — L'effet relutif des jeunes SCPI

Une SCPI lancée en 2023 collecte 100 M€ sur l'année. Au 1er janvier 2024, elle n'a déployé que 40 M€ en actifs immobiliers. Pourtant, le TD 2024 est calculé sur la base du prix de souscription au 1er janvier 2024, qui intègre les 100 M€ collectés. Si la SCPI distribue les dividendes générés par les 40 M€ investis (disons 3 M€), son TD affiché sera : 3 M€ ÷ 100 M€ × 100 = 3 %. Mais si elle distribue plus généreusement pour attirer des souscripteurs, ce TD peut atteindre 10-15 % pendant 1-2 ans, avant de se normaliser une fois le patrimoine constitué.

C'est pourquoi Wemo One (15,27 %), Reason (12,90 %) et Sofidynamic (9,04 %) — toutes des SCPI créées entre 2021 et 2024 — affichent des TD bien supérieurs à la moyenne de marché. Sans historique de 5 ans minimum, ces performances sont difficilement comparables avec des SCPI établies comme Immorente (fondée en 1988, TD 5,00 % stable sur 10 ans).

Biais n°2 — La baisse de prix de part « améliore » le TD

Une SCPI dont le prix de part passe de 1 000 € à 800 € (-20 %) voit mécaniquement son TD augmenter de +25 % en relatif sur le même dividende absolu. Si elle versait 50 € de dividende quand le prix était à 1 000 € (TD = 5 %), elle affiche désormais un TD de 50 ÷ 800 = 6,25 % — sans que sa performance opérationnelle ait progressé. C'est l'un des paradoxes de la crise 2023-2024 : les SCPI qui ont le plus baissé leur prix de part affichent parfois les TD les plus « attractifs » dans les classements.

Biais n°3 — Le TD brut ignore la fiscalité personnelle

Le TD est toujours brut de toute fiscalité. Pour un investisseur à TMI 45 %, le rendement net d'un TD de 7 % n'est pas 7 % mais 2,65 % — soit un abattement de 62 % dû à l'IR et aux prélèvements sociaux. Un investisseur à TMI 11 % sur le même TD touchera 5,04 % net. La différence entre ces deux profils représente +2,4 points de rendement annuel à TD identique.

Depuis octobre 2025, l'ASPIM a rendu obligatoire la publication de la Performance Globale Annuelle (PGA) pour toutes les SCPI. Cet indicateur répond au principal défaut du TD : son incapacité à rendre compte de la variation de valeur du patrimoine.

PGA = TD + (Prix de souscription au 1er janvier N+1 − Prix de souscription au 1er janvier N) ÷ Prix de souscription au 1er janvier N

La PGA peut être positive ou négative, et se révèle souvent très différente du TD affiché. Sur 2025, la PGA moyenne du marché SCPI s'établit à +1,46 %, contre un TD moyen de 4,91 % — soit un écart de -3,45 points dû aux baisses de prix de part encore en cours sur certaines SCPI françaises traditionnelles.

Les taux de distribution varient significativement selon la stratégie d'investissement de la SCPI. Les SCPI européennes et diversifiées internationales affichent les meilleures performances en 2025, portées par la fiscalité avantageuse (0 % PS) et des marchés locatifs plus dynamiques.

Les données officielles ASPIM T4 2025 révèlent des écarts considérables entre catégories — non seulement sur le TD, mais surtout sur la PGA qui intègre la variation des valeurs patrimoniales.

Voici les données réelles de notre base de données pour les 27 SCPI référencées dans notre comparateur SCPI. Données issues des bulletins trimestriels T4 2025 et DIC officiels. La PGA intègre TD + variation du prix de part — les valeurs négatives révèlent les SCPI où la baisse du capital efface (partiellement) le dividende distribué.

C'est ici que les choses deviennent concrètes. Le TD que vous voyez dans les classements est brut — il ne tient compte ni de votre impôt sur le revenu, ni des prélèvements sociaux. Combien gardez-vous réellement en poche ?

Rendement net = TD × (1 − TMI − 17,2 %) — pour une SCPI française en détention directe

Ces calculs utilisent le taux de prélèvements sociaux de 17,2 % applicable aux revenus fonciers en 2026 (CSG 9,2 % dont 6,8 % déductible l'année suivante, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 % — art. L136-6 et L136-8 CSS). Note : la CSG déductible à 6,8 % de l'assiette réduit légèrement l'impôt de l'année suivante (économie = 6,8 % × TMI, soit ~0,1 pt de rendement net pour un TMI 30 %).

Pour visualiser ces calculs de manière interactive et les projeter sur plusieurs années, utilisez notre simulateur de rendement net SCPI.

Pour approfondir la fiscalité des SCPI (micro-foncier, PAS, PV immobilières, SCPI fiscales), consultez notre guide complet sur la fiscalité des SCPI.

La question revient à chaque rendez-vous SCPI : « Pourquoi payer 17,2 % de prélèvements sociaux sur mes loyers SCPI français, alors que je peux investir en Allemagne ou aux Pays-Bas et ne payer 0 % de PS ? »

Cet avantage vient des conventions fiscales, pas de l'arrêt de Ruyter (CJUE C-623/13), qui ne vise que les affiliés à la sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse. Pour un résident fiscal français affilié en France, les loyers d'immeubles situés dans un autre État de l'UE ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 % : selon la convention, un crédit d'impôt égal à l'impôt français les neutralise, ou ils sont exonérés avec taux effectif. Sur 10 000 € de loyers, pour un célibataire à TMI 41 % (100 000 € de revenu imposable) et 10 % d'impôt payé dans le pays de l'immeuble, l'écart de net en poche atteint environ 3 350 €/an entre une SCPI française (4 100 € d'IR + 1 720 € de PS) et une SCPI européenne pure (1 000 € d'impôt étranger + 1 470 € d'effet sur le taux de ses autres revenus) — c'est ce différentiel qui justifie le basculement de l'allocation SCPI vers l'Europe depuis 2018-2019.

En pratique, pour une SCPI européenne, l'investisseur bénéficie d'un crédit d'impôt ou d'une exonération avec taux effectif : il ne reste que l'impôt payé dans le pays de l'immeuble (8-15 % selon les pays) et la hausse du taux d'imposition de ses autres revenus, à peu près égale à loyers × (TMI − taux moyen du foyer). La fiscalité globale ressort ainsi autour de 19 à 25 % dans nos exemples, contre 47-62 % pour une SCPI française à TMI 30-45 %.

Ces chiffres illustrent pourquoi plus de 40 % de la collecte SCPI 2025 s'est orientée vers les SCPI européennes. Pour un investisseur à TMI 41 %, l'avantage en rendement net dépasse 2 points par an sur un TD de 7 % — un différentiel considérable sur 10-20 ans. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur les SCPI européennes.

Le choix de l'enveloppe de détention des SCPI est aussi important que le choix de la SCPI elle-même. Voici une simulation sur 20 ans pour un investissement de 100 000 € à TD constant de 5 %, profil TMI 30 %.

Pour une analyse détaillée de la stratégie SCPI en assurance-vie, consultez notre guide sur les SCPI en assurance-vie.

Comment savoir si le rendement de votre SCPI va baisser avant que ça n'arrive ? En surveillant le TOF — le Taux d'Occupation Financier. C'est le ratio entre les loyers réellement encaissés et ceux que la SCPI percevrait si tous ses locaux étaient loués. C'est votre meilleur indicateur d'alerte.

TOF = Loyers encaissés ÷ (Loyers encaissés + Loyers de marché des surfaces vacantes)

Le TOF est le principal signal avancé d'une baisse future du TD : si le TOF chute, les loyers perçus par la SCPI diminuent, et la distribution suivra à horizon 1-2 trimestres.

Dans notre comparatif de 27 SCPI, le TOF varie de 81,9 % (Primopierre — ⚠️) à 100 % (Wemo One, Reason, NCAP Continent, Cristal Life, Épargne Pierre Europe). Le TOF moyen du marché s'établit à 91,3 % en 2025 (source ASPIM, indicateurs 2025), après 92,2 % en 2024 et 93,3 % en 2023 : deux années de recul consécutives, soit 2 points perdus en deux ans. La décomposition publiée par l'ASPIM est plus instructive que le chiffre global : 87,3 % de locaux occupés sans franchise, 3,5 points de locaux occupés sous franchise de loyer, 0,3 point sous promesse de vente et 0,2 point en restructuration. Près de 4 points du TOF correspondent donc à des surfaces occupées qui ne facturent rien aujourd'hui — c'est ce que le seul taux d'occupation physique ne montre pas. Nous détaillons cette lecture dans l'écart entre taux d'occupation physique et financier. Le segment des bureaux reste le plus exposé, à 88,8 % en 2025.

Imaginez qu'une SCPI perde tous ses locataires du jour au lendemain. Pendant combien de temps pourrait-elle continuer à vous verser vos dividendes ? C'est exactement ce que mesure le RAN (Report À Nouveau) — la réserve accumulée lorsque la SCPI distribue moins que ses revenus.

RAN (jours) = (Réserves accumulées en € ÷ Dividende annuel par part) × 365

Immorente (Sofidy, fondée en 1988) affiche un RAN autour de 55-60 jours — fruit de décennies de capitalisation prudente qui lui a permis de maintenir sa distribution pendant les crises de 2009 et 2020. France Investipierre publie un RAN remarquable de 12,9 mois — un cas extrême qui sécurise la distribution mais soulève la question du coût d'opportunité pour les associés.

Le délai de jouissance est la période entre la souscription et le premier versement de dividende. Il est imposé par l'art. 422-196 du RGAMF pour permettre à la SCPI d'investir les capitaux collectés avant de les distribuer. Il varie généralement de 3 à 6 mois.

Rendement réel année 1 = TD × (12 − délai en mois) ÷ 12

Le délai de jouissance peut représenter jusqu'à 50 % du rendement de la première année. Pour un investissement de 50 000 € à TD 6 % avec un délai de 6 mois, l'impact est de -1 500 € de dividendes « manqués » par rapport à un investissement sans délai. Ce coût doit être intégré dans le calcul du TRI réel sur la durée de détention.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) est la seule métrique qui intègre l'ensemble des flux financiers sur la durée réelle de détention : mise de fonds initiale (frais inclus), dividendes annuels nets de fiscalité, et produit de cession finale (prix de revente net de plus-value).

0 = −Prix achat (frais inclus) + ∑[Dividende net(t) ÷ (1 + TRI)^t] + Prix cession net ÷ (1 + TRI)^n

Ce tableau illustre un fait crucial : une SCPI à 0 % de frais d'entrée avec un TD de 7 % mais une baisse de prix de -15 % délivre un TRI de seulement 5,05 % brut sur 10 ans — soit moins qu'une SCPI à 10 % de frais mais avec un prix stable et TD de 6 %. Le TRI net (après fiscalité TMI 30 %) de la SCPI européenne à 0 % frais est environ 2 fois supérieur à celui de la SCPI française à 7 % dont le prix baisse de 15 %.

Un TD de 5 %, c'est bien. Mais si l'inflation tourne à 3 %, votre pouvoir d'achat ne progresse que de 2 %. Et après impôt à TMI 30 %, il ne reste que… 0,64 %. Le rendement réel — ce que vous gagnez vraiment en pouvoir d'achat, après inflation et après impôt — est la dimension qui change radicalement le verdict sur 20 ans, et que beaucoup de comparateurs escamotent pour préserver des chiffres flatteurs.

Rendement réel = TD − Taux d'inflation (approximation de Fisher)

En scenario d'inflation à 3 %, un investisseur à TMI 30 % perdrait du pouvoir d'achat en détenant des SCPI françaises à rendement moyen. Ce calcul souligne l'importance de sélectionner des SCPI dont les loyers sont bien indexés sur l'inflation (ILC, ILAT) et capables de revaloriser leurs distributions.

L'indexation des loyers est un facteur souvent négligé dans l'analyse du rendement. Les baux commerciaux et bureaux intègrent une clause d'indexation sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), révisables annuellement. En période d'inflation à 2-3 %, cette indexation peut ajouter 0,5 à 1 point au TD sur 3-5 ans, avec un décalage de 12-18 mois par rapport au pic d'inflation (délai de révision des baux).

L'IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière) publie chaque année une étude sur 40 ans de performances comparées des classes d'actifs. Les SCPI s'y distinguent comme l'un des meilleurs investissements sur longue période — à condition de mesurer le TRI réel et non le seul TD affiché.

Ces données IEIF confirment que le TRI SCPI sur 10, 15 et 20 ans oscille entre 5,26 % et 6,05 % — bien au-dessus du rendement réel des fonds euros sur la même période (1,5-3 %). Le TRI sur 5 ans apparaît négatif en termes réels en raison de la correction immobilière sans précédent de 2022-2024, mais ce chiffre reflète un point bas de cycle.

Pour la SCPI Corum Origin (créée en 2012), le TRI sur 10 ans (2014-2024) s'établissait à 6,75 % brut, soit l'une des meilleures performances du marché sur cet horizon.

Tous les guides présentent le « rendement SCPI » comme un bloc monolithique (TD ou TRI). L'approche experte distingue trois composantes autonomes et pilotables :

TRI total = Rendement Locatif (RL) + Rendement Patrimonial (RP) + Rendement Fiscal (RF)

Cette décomposition permet des comparaisons que les classements standards ne permettent pas. Exemple : pour un investisseur à TMI 41 %,

La différence de TRI net entre ces deux scénarios est de +4 points par an — uniquement grâce à l'optimisation de l'enveloppe et du choix géographique, à TD brut similaire. C'est la raison pour laquelle la décomposition RL+RP+RF est l'outil d'analyse le plus puissant pour un investisseur SCPI à TMI élevée.

La PGA publiée par les sociétés de gestion et exigée par l'ASPIM est une métrique de marché standardisée. Elle ne reflète pas nécessairement la performance réelle de votre investissement, car elle ignore deux paramètres critiques.

PGA investisseur ≈ PGA ASPIM − (Frais d'entrée % ÷ Durée de détention en années) − impact délai jouissance pro rata

Cette formule explique pourquoi les comparatifs entre SCPI sans frais (Iroko Zen, Remake Live : 0 % frais d'entrée) et SCPI avec frais élevés (SCPI traditionnelles : 10-12 %) sont radicalement différents selon qu'on utilise la PGA ASPIM ou la PGA investisseur réelle.

Le marché secondaire des SCPI à capital fixe — et, depuis la crise 2023-2024, une partie du marché de gré à gré des SCPI à capital variable — offre des opportunités d'achat avec décote. Cette décote modifie directement le rendement effectif de l'investisseur.

Rendement effectif = Dividende annuel par part ÷ Prix payé sur le marché secondaire

Exemple concret : une SCPI affiche un TD officiel de 5 % calculé sur un prix de souscription de 1 000 €, soit 50 € de dividende annuel. Si vous achetez ces parts sur le marché secondaire à 800 € (-20 % de décote), votre rendement effectif est de 50 ÷ 800 = 6,25 % — soit +1,25 point par rapport au TD officiel.

L'achat de SCPI à crédit permet d'amplifier le rendement grâce à l'effet de levier : vous investissez avec des fonds empruntés dont le coût réel (après déductibilité des intérêts) est inférieur au rendement des SCPI.

Coût réel de l'emprunt = Taux nominal × (1 − TMI)

À TMI 30 %, un crédit à 3,5 % coûte effectivement 3,5 % × (1 - 30 %) = 2,45 % après déductibilité des intérêts des revenus fonciers (art. 31-I-1°-d CGI). Si la SCPI rapporte 5 % brut soit 2,64 % net (TMI 30 %), l'écart positif est de +0,19 point — le levier fonctionne, mais de manière modeste.

À TMI 41 %, le même crédit à 3,5 % coûte 3,5 % × (1 - 41 %) = 2,065 % réel. Sur une SCPI à 7 % brut (SCPI européenne, 0 % PS, crédit d'impôt), le rendement net est ~5,9 %. L'effet de levier est beaucoup plus puissant : +3,8 points d'écart favorable.

Pour une analyse complète de la stratégie SCPI à crédit (amortissable vs in fine, conditions bancaires 2026, simulation 100 k€/15 ans), consultez notre guide sur les SCPI à crédit.

La crise des bureaux 2023-2024 a rappelé que le TOF peut se dégrader rapidement, entraînant une réduction mécanique du TD. Voici comment une baisse de TOF se répercute sur la distribution, en l'absence de RAN suffisant pour amortir le choc.

Nouveau TD estimé = TD actuel × (Nouveau TOF ÷ TOF actuel)

Ce tableau donne une approximation indicative — en réalité, la SCPI peut utiliser son RAN pour lisser la distribution dans le temps. Mais pour les SCPI avec un RAN faible (< 15 jours), toute baisse de TOF de 5-10 points se traduit directement par une baisse de distribution dans les 1 à 2 trimestres suivants.

Les indicateurs sont posés. Place à cinq profils anonymisés — de l'infirmière TMI 11 % au dirigeant TMI 41 % — avec stratégie SCPI retenue, fiscalité ligne à ligne, et rendement net effectif à l'euro près.

Cas 1 — Sophie, 34 ans, infirmière libérale, TMI 11 %, investissement 30 000 €

Sophie, 34 ans, infirmière libérale à Montpellier, perçoit 28 000 € nets par an. Célibataire sans enfant, elle a économisé 30 000 € et souhaite se constituer un complément de revenu régulier. Elle choisit Épargne Pierre (TD 5,28 %). En détention directe, son rendement net est de 5,28 % × (1 - 11 % - 17,2 %) = 5,28 % × 71,8 % = 3,79 % net. Revenu annuel : 30 000 × 3,79 % = 1 137 €/an. Son délai de jouissance est de 5 mois, donc la 1re année elle perçoit 5,28 % × 7/12 × 71,8 % = 2,21 % net = 663 €. Le RAN d'Épargne Pierre est robuste — distribution très stable sur 20 ans.

Cas 2 — Marc, 42 ans, contrôleur de gestion, TMI 30 %, 80 000 € en SCPI européennes

Marc, 42 ans, contrôleur de gestion dans un groupe agroalimentaire à Rennes. Marié, deux enfants, propriétaire de sa RP. Il a accumulé 80 000 € en épargne salariale et veut les placer en SCPI européennes pour bénéficier de l'exonération de PS. Il investit : 40 000 € sur Iroko Zen (TD 7,14 %) et 40 000 € sur Transitions Europe (TD 7,60 %), soit 5 896 € de revenus par an. Hypothèses de calcul : environ 29 % des revenus d'Iroko Zen viennent d'immeubles situés en France (revenus étrangers : 70,7 % du total au 4e trimestre 2025), ceux de Transitions Europe sont entièrement étrangers, l'impôt payé dans les pays des immeubles est d'environ 10 %, et le revenu imposable du foyer (3 parts) est de 100 000 €. Part française (837 €) : TMI 30 % + PS 17,2 % = 395 €. Part étrangère (5 059 €) : impôt étranger ≈ 506 €, ni IR ni PS français nets (crédit d'impôt égal à l'impôt français ou exonération avec taux effectif, selon le pays), mais ces loyers relèvent le taux de ses autres revenus : ≈ 832 € d'impôt en plus. Revenu net : 5 896 − 395 − 506 − 832 = 4 163 €/an, soit 5,20 % net. Contre 3 113 €/an s'il avait investi en SCPI françaises à même TD (5 896 × 52,8 %) — soit +1 050 €/an d'avantage fiscal.

Cas 3 — Laurent, 51 ans, directeur juridique, TMI 41 %, 200 000 € — le choix de l'enveloppe

Laurent, 51 ans, directeur juridique d'un groupe pharmaceutique à Lyon. Revenus du couple 170 000 €/an, TMI 41 %. Propriétaire RP et résidence secondaire. Il dispose de 200 000 € à investir et hésite entre trois enveloppes. Laquelle maximise son rendement net ?
• Détention directe SCPI FR : 6 % × (1 - 41 % - 17,2 %) = 6 % × 41,8 % = 2,51 % net = 5 020 €/an
• Assurance-vie (frais UC 0,6 %) : net annuel ~3,5 % (capitalisation différée) = 7 000 €/an équivalent
• SCPI européennes directes (0 % PS) : 12 000 € de loyers − 1 200 € d'impôt étranger (hypothèse 10 %) − 2 136 € d'effet sur le taux de ses autres revenus (170 000 € de revenu imposable, 2 parts) = 8 664 €/an, soit 4,33 % net
La SCPI européenne en direct délivre 1,7 fois plus de revenu net que la SCPI française.

Cas 4 — Isabelle, 58 ans, DRH retraitée, TMI 30 %, la leçon de la PGA

Isabelle, 58 ans, ancienne DRH d'une ETI, vient de prendre une retraite anticipée. Il y a 3 ans, elle a investi 50 000 € — 25 000 € sur chacune de deux SCPI. Trois ans plus tard, le bilan est édifiant :
• SCPI A (bureaux français) : TD 5 % mais prix de part -12 % → PGA annuelle moyenne = -1 %.
Sur 3 ans, valeur de son capital : 50 000 × (1 - 12 %) = 44 000 €. Dividendes reçus nets : 50 000 × 5 % × 52,8 % × 3 = 3 960 €. Total : 47 960 €. Rendement total : -4,08 % sur 3 ans.
• SCPI B (européenne, 0 % frais) : TD 7 %, prix stable → PGA 7 %/an.
Sur 3 ans, capital inchangé 50 000 €. Dividendes nets : 3 500 € par an − 350 € d'impôt étranger (hypothèse 10 %) − 451 € d'effet sur le taux de sa pension (50 000 € de revenu imposable, 1 part) = 2 699 €, soit 8 097 € sur 3 ans. Total : 58 097 €. Rendement total : +16,2 % sur 3 ans. Écart de performance : +20 points.

Cas 5 — Bertrand, 48 ans, gérant d'une PME industrielle, SCI IS, 150 000 €

Bertrand, 48 ans, dirige une PME de mécanique de précision (12 salariés, CA 2,3 M€) en Alsace. Il dispose d'une SCI familiale à l'IS et y loge 150 000 € de parts SCPI. Pourquoi ? L'amortissement comptable réduit drastiquement l'IS. Les dividendes SCPI (6 % × 150 000 € = 9 000 €/an) sont soumis à l'IS. L'amortissement comptable des parts (durée théorique 50 ans) génère une dotation de 150 000 ÷ 50 = 3 000 €/an qui réduit le résultat imposable. IS effectif = (9 000 - 3 000) × 15 % = 900 €. Rendement net de la SCI : (9 000 - 900) / 150 000 = 5,40 % net. Versus détention directe TMI 41 % : 6 % × 41,8 % = 2,51 % net. Avantage SCI IS : +2,89 pts/an = +4 335 €/an sur ce montant.

Tous les sigles et notions techniques mentionnés dans ce guide, en clair. À garder sous la main avant un rendez-vous CGP ou la lecture d'un bulletin trimestriel SCPI.

Sources : ASPIM — Données collecte et performance 2025 (publication février 2026), bulletins trimestriels des sociétés de gestion, DIC officiels. Textes : art. L. 214-114 et L. 214-117 CMF, art. 14 A / 31-I-1°-d / 150 UB / 125-0 A / 209 / 726 CGI, art. L. 136-7 et L. 136-8 CSS (PS 17,2 % maintenu droit commun LFSS 2026, hausse 18,6 % sur RCM/dividendes/intérêts/CTO/PV mobilières/PEA/PER (AV, foncier, PEL/CEL ouverts avant 2018 et PV immo maintiennent 17,2 %)), art. 422-196 RGAMF, conventions fiscales bilatérales, BOI-INT-DG-20-20-100 et notice 2047 (revenus 2025) pour les SCPI européennes. IEIF — Performances comparées des placements édition 2024.

Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine, immatriculé à l'ORIAS n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine). Article rédigé au 6 mai 2026. Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.