ComparateurSCPI 2026

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique) à partir de quelques centaines d'euros. Les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels.

Le taux de distribution (TD) est calculé selon la méthode ASPIM : dividende brut versé sur l'année divisé par le prix de souscription au 1er janvier. Un TD de 6 % signifie que pour 1 000 € investis, vous avez perçu 60 € de revenus bruts sur l'année. Le TD est brut de fiscalité et ne tient pas compte des variations de prix de part.

Le SRI est une échelle de 1 à 7 qui mesure le niveau de risque d'un placement selon la réglementation PRIIPs. Pour les SCPI, il se situe généralement entre 2 (risque faible) et 4 (risque moyen). Un SRI de 3 est le plus courant. Plus le SRI est élevé, plus le potentiel de rendement ET de perte est important.

Les SCPI comportent plusieurs catégories de frais : les frais de souscription (0 à 12 %, prélevés à l'entrée ou à la sortie), les frais de gestion annuels (8 à 20 % des loyers perçus, déjà déduits du TD), et parfois des commissions de surperformance. Certaines SCPI récentes affichent 0 % de frais d'entrée (Iroko Zen, Remake Live).

Les SCPI européennes offrent un avantage fiscal majeur : les revenus fonciers étrangers bénéficient d'un crédit d'impôt ou du taux effectif d'imposition, et sont exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %). Une SCPI 100 % européenne peut donc offrir un rendement net supérieur à une SCPI française à TD équivalent. Consultez notre guide complet sur les SCPI européennes.

La durée recommandée est généralement de 8 à 10 ans minimum, principalement pour amortir les frais de souscription. Pour les SCPI sans frais d'entrée, un horizon de 5 ans peut suffire. Les DIC officiels indiquent la durée recommandée pour chaque SCPI.

Oui. Les parts de SCPI sont incluses dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à hauteur de la fraction représentative d'immeubles. L'exception principale est l'acquisition en nue-propriété temporaire, qui sort les parts de l'assiette IFI pendant toute la durée du démembrement.

Oui. L'investissement en SCPI à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1°-d CGI). Les taux varient de 3,90 % à 5,35 % selon les établissements spécialisés (SOFIAP, CFCAL, CACF) en 2026.

Le TOF mesure le ratio entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si le patrimoine était loué à 100 %. Un TOF de 95 % signifie que 5 % du patrimoine est vacant ou en franchise de loyer. Un TOF élevé (supérieur à 95 %) est un indicateur de bonne gestion locative.

Les données proviennent de trois sources : (1) les Documents d'Informations Clés (DIC) officiels réglementaires de chaque SCPI, (2) les bulletins trimestriels T4 2025 publiés par les sociétés de gestion, (3) les rapports annuels 2024 et 2025. Les taux de distribution sont calculés selon la méthode ASPIM.