Quelle est la différence entre une SCPI et un OPCI ?

La SCPI est 100 % immobilier physique. L'OPCI mélange 60-90 % d'immobilier + 10-40 % d'actifs liquides (obligations, foncières cotées). L'OPCI est plus liquide (rachat sous 2 mois) mais plus volatile car la poche financière fluctue avec les marchés. Fiscalité différente : revenus fonciers (SCPI) vs revenus mobiliers PFU 31,4 % (OPCI).

Quel est le ticket d'entrée minimum d'une SCPI ?

En direct : 1 000 € chez la plupart des sociétés de gestion (parfois 200 € chez les SCPI nouvelle génération). En assurance vie : dès 200 € sur la plupart des contrats premium. Versements programmés mensuels possibles à partir de 50 €/mois chez certains acteurs comme Iroko Zen ou Remake Live.

Que signifie le SRI (indicateur synthétique de risque) ?

Le SRI est une échelle de 1 à 7 imposée par le règlement PRIIPs (UE 1286/2014). Pour les SCPI, il se situe entre 2 (risque faible) et 4 (risque moyen). SRI 3 le plus courant. Plus le SRI est élevé, plus le potentiel de rendement ET de perte est important. Affiché obligatoirement dans le DIC PRIIPs de chaque SCPI.

Qu'est-ce que le TOF (taux d'occupation financier) ?

Le TOF mesure le ratio entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si le patrimoine était loué à 100 %. Un TOF supérieur à 95 % traduit une bonne gestion locative. À surveiller : les SCPI dont le TOF baisse plusieurs trimestres consécutifs (signal de difficulté à louer).

Quels sont les frais d'une SCPI ?

Frais de souscription : 0 à 12 % (prélevés à l'entrée ou à la sortie). Frais de gestion : 8 à 20 % des loyers, déjà déduits du TD versé. Frais de transaction : 0 à 5 % sur les arbitrages immobiliers. Certaines SCPI nouvelles génération (Iroko Zen, Remake Live) affichent 0 % de frais d'entrée, compensés par une commission de cession à la sortie.

Quelle fiscalité pour une SCPI française ?

Les revenus sont des revenus fonciers imposés au barème IR + prélèvements sociaux 17,2 %. Charges déductibles : frais de gestion, intérêts d'emprunt (art. 31-I-1°-d CGI), charges courantes. Plus-values lors de la cession imposées selon l'art. 150 U CGI : abattement progressif pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans).

Pourquoi les SCPI européennes paient-elles 0 % de PS ?

C'est l'effet de la convention fiscale : pour un résident fiscal français, les loyers d'immeubles situés dans un autre État de l'UE sont imposés dans cet État, puis la France accorde soit un crédit d'impôt égal à l'impôt français, qui neutralise l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (notice 2047), soit une exonération avec taux effectif, qui sort ces loyers de l'assiette des prélèvements sociaux (CSS, art. L. 136-6). La jurisprudence de Ruyter (CJUE C-623/13) ne joue pas ici : elle concerne les personnes affiliées à la sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse. Le gain ne porte que sur les loyers étrangers, pas sur la part française de la SCPI. Gain net jusqu'à +1,5 à +2 points de rendement.

Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui. Les parts de SCPI sont incluses dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à hauteur de la valeur des parts. L'exception principale est l'acquisition en nue-propriété temporaire qui sort les parts de l'assiette IFI pendant toute la durée du démembrement (art. 968 CGI).

Comment choisir entre SCPI française et européenne ?

À TMI 30-45 %, une SCPI européenne 100 % rend ~1,4 à 2 points net de plus qu'une SCPI française à TD équivalent (exonération PS 17,2 %). À TMI 0-11 %, l'écart se réduit. Une stratégie classique : 60-70 % SCPI européennes (rendement net) + 20-30 % SCPI françaises (label ISR ou santé) + 10 % démembrement temporaire pour l'horizon long.

Peut-on acheter des SCPI à crédit ?

Oui. L'investissement en SCPI à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1°-d CGI). Banques spécialisées 2026 : SOFIAP, CFCAL, CACF — taux 3,90 % à 5,35 % selon LTV, durée et profil. Stratégie pertinente à TMI 41-45 % avec horizon ≥ 15 ans.

Quelle est la durée d'investissement recommandée ?

8 à 10 ans minimum pour amortir les frais d'entrée (à 8-10 % de frais d'entrée, il faut 3 à 5 ans de loyers pour les amortir). Pour les SCPI à 0 % de frais d'entrée, 5 ans peuvent suffire. La durée recommandée est indiquée dans le DIC PRIIPs de chaque SCPI — à ne pas confondre avec un blocage légal. La revente dépend de l'existence d'acheteurs ; elle peut prendre plusieurs mois et se faire à un prix inférieur.

D'où viennent les données de ce comparateur ?

Trois sources documentaires : (1) DIC PRIIPs officiels (réglementaire, UE 1286/2014) — SRI, scénarios, coûts totaux annualisés ; (2) bulletins trimestriels T4 2025 publiés par les sociétés de gestion — TOF, immeubles, surface, géographie ; (3) rapports annuels 2024-2025 — TD officiel ASPIM, capitalisation, prix de part.

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Hagnéré Patrimoine · Comparateur SCPI 2026Mise à jour le 6 mai 2026

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Filtrez par zone d'investissement, frais d'entrée, objectif de rendement ou label ISR. Sélectionnez 2 à 4 SCPI pour les comparer en parallèle (radar + tableau). Données mises à jour avec les bulletins T4 2025.

01Filtrez par zone & critère
Europe, France ou mix — affinez par société de gestion, label ISR, frais zéro ou décote sur valeur de reconstitution.
02Cliquez sur une SCPI
Fiche détaillée latérale : historique de TD, prix, frais, géographie complète, DIC PRIIPs téléchargeable.
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Quand vous souscrivez des parts de SCPI par notre intermédiaire, la société de gestion verse une commission au cabinet. Nous vous en reversons une partie : jusqu'à 3 % du montant souscrit, dans la limite de la commission reçue par le cabinet, sur les SCPI avec frais d'entrée. Les SCPI sans frais d'entrée n'y ouvrent pas droit, celles à faibles frais d'entrée peu. Le montant exact pour la SCPI choisie vous est indiqué par écrit avant la souscription ; le prix de la part et les frais de la SCPI ne changent pas.

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Frais d'entrée de l'exemple (10 %)−8 000 €

Cashback maximal (3 %)Coût d'entrée net 5 600 €, soit 7,0 %

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Exemple indicatif. Le cashback ne dépasse jamais la commission que le cabinet reçoit pour la souscription : il peut donc être inférieur à 3 %. Il ne s'applique pas aux SCPI sans frais d'entrée ni aux SCPI logées dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation.

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Exemple chiffré

Ce que le cashback change sur le coût d'entrée

SCPI d'exemple à 10 % de frais d'entrée, cashback maximal de 3 % du montant souscrit.

Exemple de souscription SCPI : montant souscrit, frais d'entrée de 10 %, cashback maximal de 3 % et coût d'entrée net.
Ticket	Frais d'entrée	Cashback maximal
50 000 € Montant souscrit	−5 000 € 10 % du montant	+1 500 € Coût net 3 500 € (7 %)
150 000 € Montant souscrit	−15 000 € 10 % du montant	+4 500 € Coût net 10 500 € (7 %)
500 000 € Montant souscrit	−50 000 € 10 % du montant	+15 000 € Coût net 35 000 € (7 %)

Sur les SCPI détenues en direct, en pleine propriété ou en démembrement ; exclu des contrats d’assurance vie et de capitalisation
Réservé aux SCPI avec frais d’entrée : rien sur les SCPI sans frais d’entrée, peu sur celles à faibles frais d’entrée
Montant de notre commission et du cashback indiqués par écrit avant la souscription

Pourquoi nous vous le disons. Notre conseil est non indépendant : le cabinet est rémunéré par les commissions des sociétés de gestion, qui varient d'une SCPI à l'autre. Le cashback n'existe que sur les SCPI qui nous rémunèrent ; il ne guide pas notre recommandation, et une SCPI sans frais d'entrée peut vous être recommandée si elle vous coûte moins sur la durée.

Le marché SCPI en 2025-2026

Un marché de 89 milliards d'euros

Avec plus de 200 SCPI cotées sur le marché français, la difficulté n'est plus de trouver une SCPI mais de sélectionner celle qui correspond à votre fiscalité, votre horizon et vos objectifs. Notre comparateur analyse 27 SCPI représentatives des stratégies dominantes en 2026 (européennes, ISR, santé, logistique, sans frais d'entrée).

89 Md€

Capitalisation totale des SCPI fin 2025

Source : ASPIM · communiqué de février 2026

4,56 Md€

Collecte nette 2025 toutes SCPI

ASPIM · 29 % de progression vs 2024

4,91 %

Taux de distribution moyen 2025

Méthode ASPIM · brut de fiscalité

SCPI suivies dans ce comparateur

Mises à jour T4 2025 · DIC officiels

Communication promotionnelle. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, de liquidité (délai de revente non garanti) et de baisse du prix de part. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, lisez le DIC PRIIPs et les statuts.

Comprendre la SCPI

Les 4 piliers à maîtriser

Avant de comparer un TD ou un SRI, il faut savoir ce qu'ils mesurent. Les 4 cartes ci-contre couvrent l'essentiel — la définition d'une SCPI, la méthode ASPIM de calcul du rendement, la structure des frais et le contenu réglementaire du DIC PRIIPs.

Nature: Société Civile de Placement Immobilier
Régulateur: AMF · Autorité des Marchés Financiers
Cadre: Code monétaire et financier · art. L.214-86

Guide complet SCPI

Une SCPI, c'est quoi exactement ?

Un véhicule d'investissement collectif qui détient un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique). En achetant des parts, vous percevez votre quote-part des loyers nets de charges et de gestion, redistribués trimestriellement ou mensuellement.

Le taux de distribution (TD) — méthode ASPIM

TD = dividende brut versé sur l'année / prix de souscription au 1er janvier. Un TD de 5 % signifie 50 € de revenus pour 1 000 € investis. Le TD est brut de fiscalité et n'inclut pas les variations de prix de part. Standard imposé par l'ASPIM en 2022 pour comparer les SCPI sur une base homogène.

Frais : entrée, gestion, transaction

Frais de souscription : 0 à 12 % (prélevés à l'entrée ou à la sortie). Frais de gestion : 8 à 20 % des loyers, déjà déduits du TD. Frais de transaction sur arbitrages : 0 à 5 %. Les SCPI à capital variable sans frais d'entrée (Iroko Zen, Remake Live) compensent par une commission de cession ou un délai de jouissance étendu.

DIC PRIIPs : SRI, scénarios, coûts totaux

Le Document d'Informations Clés (PRIIPs, règlement UE 1286/2014) impose pour chaque SCPI : un SRI 1-7 (indicateur synthétique de risque), 4 scénarios de performance (stress, défavorable, modéré, favorable) et un coût total annualisé. À lire impérativement avant souscription.

SCPI étudiées dans nos analyses (liste non exhaustive, ni recommandation)

5 angles pour filtrer le marché

Le « meilleur » TD ne fait pas la meilleure SCPI pour vous. Voici les 5 critères structurants que nous utilisons en cabinet pour sélectionner les SCPI selon le profil patrimonial. Les exemples cités sont représentatifs — la sélection définitive se fait avec le comparateur ci-dessus et un audit personnalisé.

Performance brute

Taux de distribution 2025 élevé

Les SCPI nouvelle génération (zéro frais d'entrée, sourcing opportuniste) affichent les TD les plus élevés du marché 2025 — souvent au-dessus de 6 % brut. À pondérer par leur historique court (moins de 5 ans).