Primopierre
Primonial REIM · Créée en 2008 · France et zone euro par opportunité
Objectif : Distribution de revenus locatifs, patrimoine diversifié
- •SCPI créée en 2008 par Primonial REIM, capital variable, distribution trimestrielle.
- •Taux de distribution 2025 : 3.62 % (2024 : 3.54 %). Objectif : Distribution de revenus locatifs, patrimoine diversifié.
- •Historique 2020–2024 (5 ans) avec une performance globale moyenne de -4.36 %/an.
- •Prix de souscription : 126 €. Frais d'entrée : 9.87 %. Délai de jouissance : 3 mois.
Notre analyse de Primopierre
Primopierre est une SCPI créée en 2008 par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), quasi-intégralement investie en bureaux (100 %) et massivement concentrée en Île-de-France (95 %). Avec 2,2 milliards d'euros de capitalisation, c'est un poids lourd du secteur. Pendant des années, cette stratégie a capté la dynamique des bureaux franciliens ; aujourd'hui, elle est devenue son talon d'Achille.
Depuis 2022, Primopierre traverse une crise profonde. Le prix de part a chuté de -44,7 %, passant de 208 € à 115 € en janvier 2025. Le TOF est à 81,6 % au T3 2025. L'événement majeur est la suspension de la variabilité du capital votée en AGE le 7 janvier 2026, pour 2 ans, conséquence de demandes de retrait dépassant 10 % du capital (2,19 millions de parts en attente). Primopierre fonctionne désormais en capital fixe avec marché secondaire organisé.
Le dividende prévisionnel 2025 de 4,40 €/part (-31 % vs 2024) et un TD de 3,62 % restent très en deçà du marché.
Profil très spécifique : investisseur contrariant aguerri, horizon 10-15 ans, connaissance approfondie des bureaux franciliens, capable d'accepter l'absence totale de liquidité. Achat spéculatif sur marché secondaire avec décote supplémentaire, pariant sur un retournement à très long terme.
La quasi-totalité des épargnants particuliers doit éviter Primopierre : retraités, horizon <10 ans, aversion au risque de perte en capital, besoin de liquidité prévisible. Les détenteurs actuels doivent évaluer le coût d'opportunité entre conserver (espoir de rétablissement) et vendre sur le secondaire (décote supplémentaire).
Primopierre est le cas d'école des risques SCPI : concentration 100 % bureaux, 95 % IDF, endettement élevé en cycle de hausse des taux, incapacité à s'adapter au télétravail. Nous ne recommandons pas Primopierre en souscription classique. Le seul scénario : achat spéculatif sur secondaire avec décote de 30-50 %, pour un investisseur averti capable de porter le risque une décennie. Le plan de restructuration de Praemia REIM prendra des années. Cette SCPI illustre pourquoi la diversification sectorielle et géographique est indispensable.
Le marché des bureaux IDF traverse sa pire crise depuis 2008. Télétravail généralisé, vacance >9 %, décompression des taux de capitalisation de 150-250 bps. La stabilisation des taux BCE en 2025-2026 pourrait marquer une inflexion, mais le rétablissement du marché locatif sera long et partiel — une partie de la demande détruite par le télétravail ne reviendra pas.
Primopierre correspond-elle à votre profil ?
Chaque SCPI répond à des objectifs différents — rendement, fiscalité, horizon, transmission. Un entretien sans engagement de 30 minutes permet d'identifier si Primopierre s'intègre dans votre stratégie patrimoniale, et quelles enveloppes (direct, crédit, assurance-vie, démembrement) sont les plus adaptées à votre situation.
Pour aller plus loin
Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC officiels, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et d'évolution de la valeur des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Quentin Hagnéré — CGP enregistré ORIAS, CIF agréé AMF.