Primopierre
Primonial REIM · Créée en 2008 · France et zone euro par opportunité
Objectif : Distribution de revenus locatifs, patrimoine diversifié
Chiffres de l'exercice 2025, source : Primonial REIM (société de gestion). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Risque de perte en capital ; revente non garantie.
Note d’information visée par l’AMF, disponible auprès de la société de gestion et fournie gratuitement sur simple demande. C’est le document officiel de la SCPI : lisez-le avant de souscrire.
- •SCPI créée en 2008 par Primonial REIM, capital variable, distribution trimestrielle.
- •Taux de distribution 2025 : 3,62 % (2024 : 3,54 %). Objectif : Distribution de revenus locatifs, patrimoine diversifié.
- •Historique 2020–2024 (5 ans) avec une performance globale moyenne de -4,36 %/an.
- •Prix de souscription : 126 €. Frais d'entrée : 9,87 %. Délai de jouissance : 3 mois.
Notre analyse de Primopierre
Primopierre est une SCPI créée en 2008 par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), quasi-intégralement investie en bureaux (100 %) et massivement concentrée en Île-de-France (95 %). Avec 2,2 milliards d'euros de capitalisation, c'est un poids lourd du secteur. Pendant des années, cette stratégie a capté la dynamique des bureaux franciliens ; aujourd'hui, elle est devenue son talon d'Achille.
Depuis 2022, Primopierre traverse une crise profonde. Le prix de part a chuté de -44,7 %, passant de 208 € à 115 € en janvier 2025. Le TOF est à 81,6 % au T3 2025. L'événement majeur est la suspension de la variabilité du capital votée en AGE le 7 janvier 2026, pour 2 ans, conséquence de demandes de retrait dépassant 10 % du capital (2,19 millions de parts en attente). Primopierre fonctionne désormais en capital fixe avec marché secondaire organisé.
Le dividende prévisionnel 2025 de 4,40 €/part (-31 % vs 2024) et un TD de 3,62 % restent très en deçà du marché.
Profil très spécifique : investisseur contrariant aguerri, horizon 10-15 ans, connaissance approfondie des bureaux franciliens, capable d'accepter l'absence totale de liquidité. Achat spéculatif sur marché secondaire avec décote supplémentaire, pariant sur un retournement à très long terme.
La quasi-totalité des épargnants particuliers doit éviter Primopierre : retraités, horizon <10 ans, aversion au risque de perte en capital, besoin de liquidité prévisible. Les détenteurs actuels doivent évaluer le coût d'opportunité entre conserver (espoir de rétablissement) et vendre sur le secondaire (décote supplémentaire).
Primopierre est le cas d'école des risques SCPI : concentration 100 % bureaux, 95 % IDF, endettement élevé en cycle de hausse des taux, incapacité à s'adapter au télétravail. Nous ne recommandons pas Primopierre en souscription classique. Le seul scénario : achat spéculatif sur secondaire avec décote de 30-50 %, pour un investisseur averti capable de porter le risque une décennie. Le plan de restructuration de Praemia REIM prendra des années. Cette SCPI illustre pourquoi la diversification sectorielle et géographique est indispensable.
Le marché des bureaux IDF traverse sa pire crise depuis 2008. Télétravail généralisé, vacance >9 %, décompression des taux de capitalisation de 150-250 bps. La stabilisation des taux BCE en 2025-2026 pourrait marquer une inflexion, mais le rétablissement du marché locatif sera long et partiel — une partie de la demande détruite par le télétravail ne reviendra pas.
Questions fréquentes sur Primopierre
Primopierre correspond-elle à votre profil ?
Chaque SCPI répond à des objectifs différents — rendement, fiscalité, horizon, transmission. Un entretien sans engagement de 30 minutes permet d'identifier si Primopierre s'intègre dans votre stratégie patrimoniale, et quelles enveloppes (direct, crédit, assurance-vie, démembrement) sont les plus adaptées à votre situation.
Pour aller plus loin
Communication promotionnelle — Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC PRIIPs officiels, Note d'information AMF, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et d'évolution de la valeur des parts ; la liquidité sur le marché secondaire ou par retrait n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux de distribution affiché est historique et n'est pas garanti pour les exercices à venir. Avant toute souscription, consultez le Document d'Information Clé (DIC PRIIPs), la Note d'information AMF et les Statuts de la SCPI. Quentin Hagnéré — fondateur de Hagnéré Patrimoine enregistré ORIAS, CIF sous régulation AMF.
Autres SCPI de Primonial REIM
Hagnéré Patrimoine SAS — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SAS, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseiller en investissements financiers (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier d'assurance ou de réassurance (COA) (art. R. 511-2, I, 1° C. ass., modalité b du II, 1° de l'art. L. 521-2 C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
Statut MIF II — conseil non indépendant
Notre conseil en investissements financiers est fourni de manière non indépendante au sens de la réglementation : nous pouvons travailler avec des partenaires et percevoir des commissions dans les relations qui le prévoient, et nous n’effectuons pas, par principe, une comparaison de l’ensemble du marché. Aucune entreprise d’assurance ni aucun établissement de crédit ne détient de participation dans le cabinet. Références : art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) ; art. 325-5, 4° RG AMF. L'existence, la nature et le mode de calcul de toute rémunération perçue d'un partenaire vous sont indiqués par écrit avant la fourniture du conseil ; aucun conseil en investissements financiers n'est fourni sans lettre de mission signée (art. L. 541-8-1 CMF et art. 325-6 RG AMF).
Statut DDA : courtage sans obligation contractuelle d'exclusivité avec une entreprise d'assurance. Les recommandations ne reposent pas sur une analyse impartiale d'un nombre suffisant de contrats du marché : le cabinet compare les contrats des entreprises d'assurance avec lesquelles il travaille (art. L. 521-2, II, 1°, b du Code des assurances).
Documentation pré-contractuelle obligatoire
Avant tout conseil personnalisé, remise d'un Document d'entrée en relation (art. 325-5 RG AMF ; en assurance, informations des art. L. 521-2 et R. 521-1 C. ass.) et d'une lettre de mission CIF (art. 325-6 RG AMF). Avant toute souscription d'un contrat d'assurance, remise du Document d'informations clés (DIC) PRIIPs (règlement UE 1286/2014) et de l'IPID — Insurance Product Information Document (règlement délégué UE 2017/1469) conformément à la directive DDA 2016/97 et à l'art. R. 521-1 C. ass. Pour les contrats à composante financière (assurance vie, capitalisation, PER, SCPI en UC), DIC PRIIPs et notice produit. Pour les contrats IARD / santé / prévoyance, IPID systématique.
Communications publicitaires conformes à la Position-Recommandation AMF DOC-2019-04 (en remplacement des DOC-2011-24 et DOC-2013-06 abrogées).
Responsabilité civile professionnelle : Notre responsabilité civile professionnelle est assurée auprès d’AIG Europe SA, succursale pour la France, Tour CBX, 1 passerelle des Reflets, 92400 Courbevoie, police RD01808201Y, dans les limites et conditions du contrat. Cette assurance ne garantit ni les placements ni leurs résultats et ne vaut pas garantie financière de fonds confiés. Références : art. L. 541-3 CMF et L. 512-6 C. ass.
Avertissement risques & médiation
Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1403 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).
Réclamations : contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier au siège, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France (procédure détaillée sur la page Réclamations). La réclamation est gratuite ; nous en accusons réception dans les dix jours ouvrables et y répondons au plus tard dans les deux mois, délais comptés à partir de son envoi.
Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n'avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 ; pour un contrat d'assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 ; pour une opération de banque ou de crédit, ANM Conso — Médiation de la consommation, 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris. Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l'assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l'année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.
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