Primopierre
Primonial REIM · Créée en 2008 · France et zone euro par opportunité
Objectif : Distribution de revenus locatifs, patrimoine diversifié
- •SCPI créée en 2008 par Primonial REIM, capital variable, distribution trimestrielle.
- •Taux de distribution 2025 : 3.62 % (2024 : 3.54 %). Objectif : Distribution de revenus locatifs, patrimoine diversifié.
- •Historique 2020–2024 (5 ans) avec une performance globale moyenne de -4.36 %/an.
- •Prix de souscription : 126 €. Frais d'entrée : 9.87 %. Délai de jouissance : 3 mois.
Notre analyse de Primopierre
Primopierre est une SCPI créée en 2008 par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), quasi-intégralement investie en bureaux (100 %) et massivement concentrée en Île-de-France (95 %). Avec 2,2 milliards d'euros de capitalisation, c'est un poids lourd du secteur. Pendant des années, cette stratégie a capté la dynamique des bureaux franciliens ; aujourd'hui, elle est devenue son talon d'Achille.
Depuis 2022, Primopierre traverse une crise profonde. Le prix de part a chuté de -44,7 %, passant de 208 € à 115 € en janvier 2025. Le TOF est à 81,6 % au T3 2025. L'événement majeur est la suspension de la variabilité du capital votée en AGE le 7 janvier 2026, pour 2 ans, conséquence de demandes de retrait dépassant 10 % du capital (2,19 millions de parts en attente). Primopierre fonctionne désormais en capital fixe avec marché secondaire organisé.
Le dividende prévisionnel 2025 de 4,40 €/part (-31 % vs 2024) et un TD de 3,62 % restent très en deçà du marché.
Profil très spécifique : investisseur contrariant aguerri, horizon 10-15 ans, connaissance approfondie des bureaux franciliens, capable d'accepter l'absence totale de liquidité. Achat spéculatif sur marché secondaire avec décote supplémentaire, pariant sur un retournement à très long terme.
La quasi-totalité des épargnants particuliers doit éviter Primopierre : retraités, horizon <10 ans, aversion au risque de perte en capital, besoin de liquidité prévisible. Les détenteurs actuels doivent évaluer le coût d'opportunité entre conserver (espoir de rétablissement) et vendre sur le secondaire (décote supplémentaire).
Primopierre est le cas d'école des risques SCPI : concentration 100 % bureaux, 95 % IDF, endettement élevé en cycle de hausse des taux, incapacité à s'adapter au télétravail. Nous ne recommandons pas Primopierre en souscription classique. Le seul scénario : achat spéculatif sur secondaire avec décote de 30-50 %, pour un investisseur averti capable de porter le risque une décennie. Le plan de restructuration de Praemia REIM prendra des années. Cette SCPI illustre pourquoi la diversification sectorielle et géographique est indispensable.
Le marché des bureaux IDF traverse sa pire crise depuis 2008. Télétravail généralisé, vacance >9 %, décompression des taux de capitalisation de 150-250 bps. La stabilisation des taux BCE en 2025-2026 pourrait marquer une inflexion, mais le rétablissement du marché locatif sera long et partiel — une partie de la demande détruite par le télétravail ne reviendra pas.
Primopierre correspond-elle à votre profil ?
Chaque SCPI répond à des objectifs différents — rendement, fiscalité, horizon, transmission. Un entretien sans engagement de 30 minutes permet d'identifier si Primopierre s'intègre dans votre stratégie patrimoniale, et quelles enveloppes (direct, crédit, assurance-vie, démembrement) sont les plus adaptées à votre situation.
Pour aller plus loin
Communication promotionnelle — Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC PRIIPs officiels, Note d'information AMF, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquiditéet d'évolution de la valeur des parts ; la liquidité sur le marché secondaire ou par retrait n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux de distribution affiché est historique et n'est pas garanti pour les exercices à venir. Avant toute souscription, consultez le Document d'Information Clé (DIC PRIIPs), la Note d'information AMF et les Statuts de la SCPI. Quentin Hagnéré — CGP enregistré ORIAS, CIF sous régulation AMF.
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Hagnéré Patrimoine SASU — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SASU, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseil en Investissement Financier (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier en Opérations d'Assurance (COA) catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
Statut MIF II — conseil non indépendant
Conseil en investissement fourni à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II)et de l'art. 325-7 RG AMF. Le cabinet perçoit des rétrocommissions sur certains supports (assurance vie, AV-Lux, PER, SCPI, FCPR, SCI, contrats de capitalisation) — celles-ci sont intégralement déclarées par écrit dans la lettre de mission CIF préalable (art. L. 541-8-1 CMF et art. 325-3 RG AMF).
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Communications publicitaires conformes à la Position-Recommandation AMF DOC-2019-04 (en remplacement des DOC-2011-24 et DOC-2013-06 abrogées).
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y, 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an (art. L. 541-3 CMF + L. 512-7 C. ass.).
Avertissement risques & médiation
Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1560 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).
Réclamations : backoffice@hagnere-patrimoine.fr (procédure détaillée sur la page Réclamations). Médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF, à privilégier — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
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