Primovie
Primonial REIM · Créée en 2012 · France et zone euro (jusqu'à 45%)
Objectif : Distribution de revenus, secteur petite enfance, éducation, santé, seniors
- •SCPI créée en 2012 par Primonial REIM, capital variable, distribution trimestrielle.
- •Taux de distribution 2025 : 4.04 % (2024 : 4.20 %). Objectif : Distribution de revenus, secteur petite enfance, éducation, santé, seniors.
- •Historique 2020–2024 (5 ans) avec une performance globale moyenne de 2.63 %/an.
- •Prix de souscription : 188 €. Frais d'entrée : 9.00 %. Délai de jouissance : 3 mois.
- •Investissements hors France : fiscalité allégée (taux effectif réduit ou crédit d'impôt). Les prélèvements sociaux français (17,2 %) ne s'appliquent pas aux revenus étrangers (arrêt de Ruyter C-623/13).
Notre analyse de Primovie
Primovie est une SCPI thématique créée le 19 juillet 2012 par Primonial REIM, devenue Praemia REIM France le 1er juillet 2024. Dès son lancement, Primovie s'est positionnée sur un créneau alors peu exploré : l'immobilier de santé et d'éducation. Crèches, écoles, résidences étudiantes, cliniques, EHPAD — la thèse repose sur des mégatendances démographiques (vieillissement, besoins en petite enfance) qui garantissent une demande structurelle. Avec plus de 4,2 milliards d'euros de capitalisation et 49 000 associés, Primovie s'est imposée comme la plus grande SCPI thématique santé-éducation du marché français.
de 203 € à 185 € en février 2024 (-8,87 %), puis à 164 € en janvier 2025 (-11,35 %). La valeur de reconstitution s'est établie à 152,74 € fin 2025 — le prix de souscription actuel intègre une surcote d'environ 7 %.
plus de 200 M€ d'arbitrages visant à céder les bureaux pour recentrer sur le cœur de métier santé-éducation et réduire l'endettement (29,2 % fin 2025). La qualité intrinsèque des actifs santé — WALB de 9,52 ans, TOF de 95,2 % — offre un socle de résilience que peu de SCPI peuvent revendiquer.
Primovie convient à un investisseur patient (horizon 8-10 ans+) qui croit en la thèse démographique de l'immobilier de santé et accepte de traverser une phase de restructuration. L'entrée à 164 € offre un point d'achat historiquement bas pour une SCPI dont la valeur des actifs santé reste solide. Les investisseurs en assurance-vie bénéficieront du label ISR.
Primovie ne convient pas aux investisseurs recherchant un rendement élevé (6 %+), une revalorisation à court terme, ou ayant une forte aversion au risque de perte en capital. À éviter aussi pour ceux qui ont besoin de liquidité rapide : le marché secondaire est sous pression. Les investisseurs qui ne supportent pas l'idée d'une nouvelle baisse de 5-10 % devraient s'abstenir.
Mon avis sur Primovie est nuancé. La thèse initiale reste valide : l'immobilier de santé bénéficie de tendances démographiques irréversibles, et la qualité locative (baux longs, locataires institutionnels, TOF >95 %) est un vrai rempart. Cependant, les deux baisses de prix et l'endettement imposent la prudence. Pour un nouvel investisseur, l'entrée à 164 € est intéressante sous réserve d'accepter la volatilité et un horizon de 8 ans. Pour les associés existants, vendre serait une erreur : le plan de recentrage commence à porter ses fruits. Je recommande Primovie en complément de portefeuille (5-10 % max), jamais en position dominante.
Le marché SCPI traverse depuis 2023 sa plus sévère correction en 30 ans. Les SCPI thématiques santé comme Primovie ont mieux résisté grâce à la nature essentielle de leurs actifs, mais n'ont pas échappé à la contagion via leur poche bureaux. Le cycle de baisse des taux BCE (2,75 % début 2025) devrait stabiliser les valorisations. Les SCPI qui réussiront leur recentrage et leur désendettement seront les mieux positionnées pour le prochain cycle haussier.
Primovie correspond-elle à votre profil ?
Chaque SCPI répond à des objectifs différents — rendement, fiscalité, horizon, transmission. Un entretien sans engagement de 30 minutes permet d'identifier si Primovie s'intègre dans votre stratégie patrimoniale, et quelles enveloppes (direct, crédit, assurance-vie, démembrement) sont les plus adaptées à votre situation.
Pour aller plus loin
Communication promotionnelle — Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC PRIIPs officiels, Note d'information AMF, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquiditéet d'évolution de la valeur des parts ; la liquidité sur le marché secondaire ou par retrait n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux de distribution affiché est historique et n'est pas garanti pour les exercices à venir. Avant toute souscription, consultez le Document d'Information Clé (DIC PRIIPs), la Note d'information AMF et les Statuts de la SCPI. Quentin Hagnéré — CGP enregistré ORIAS, CIF sous régulation AMF.
Autres SCPI de Primonial REIM
Hagnéré Patrimoine SASU — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SASU, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseil en Investissement Financier (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier en Opérations d'Assurance (COA) catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
Statut MIF II — conseil non indépendant
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Avertissement risques & médiation
Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1560 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).
Réclamations : contact@hagnere-patrimoine.fr (procédure détaillée sur la page Réclamations). Médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF, à privilégier — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
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