Pourquoi la fiscalité varie selon le pays d'investissement
Publié le 17 mars 2026 · Mis à jour le 7 mai 2026 · Par Quentin Hagnéré, CGP — CIF/COA/COBSP / Carte T. Guide conforme à la LF 2026 (loi no 2026-103 du 19/02/2026) et à la LFSS 2026 (loi no 2025-1403 du 30/12/2025). Les prélèvements sociaux (PS) sur les revenus fonciers restent à 17,2 % en 2026 (CSG 9,2 + CRDS 0,5 + prélèvement de solidarité 7,5, art. L.136-6 et suivants CSS). L'exonération de Ruyter (CJUE C-623/13 du 26/02/2015) sur les SCPI européennes UE/EEE/CH s'applique pleinement aux affiliés sécu hors France.
Vous investissez dans une SCPI européenne et vous vous demandez combien vous allez payer d'impôts ? Chez Hagnéré Patrimoine, c'est la question que nos clients nous posent le plus souvent. La réponse varie du simple au double selon que vos immeubles se trouvent aux Pays-Bas, en Allemagne ou en Espagne. Et cette différence peut représenter plusieurs milliers d'euros par an sur un investissement de 100 000 €.
Quand une SCPI européenne investit dans un immeuble situe en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne, les loyers sont imposés localement dans le pays de situation de l'immeuble. C'est le principe fondamental du droit fiscal international pour les revenus immobiliers : l'État de situation de l'immeuble a le droit d'imposer (art. 6 du modèle OCDE).
Mais le contribuable français est imposé en France sur ses revenus mondiaux. Sans mécanisme correcteur, les mêmes revenus seraient taxés deux fois. C'est le rôle des conventions fiscales bilatérales : elles organisent l'élimination de la double imposition selon l'une des deux méthodes prévues par le modèle OCDE.
La méthode d'élimination de la double imposition dépend exclusivement de la convention entre la France et le pays concerné : l'investisseur ne choisit pas. Elle ne change en revanche pas l'impôt français dû, les deux méthodes aboutissant au même résultat. Ce qui varie réellement d'un pays à l'autre, c'est l'IS local supporté par la SCPI. Au total, l'économie par rapport à une SCPI française se situe autour de 30 % à 45 % dans les cas chiffrés de ce guide.
Ce guide est complémentaire du guide SCPI européennes
Le guide SCPI européennes couvre la stratégie globale (avantages, top 10, allocation). Le présent guide approfondit la dimension fiscale pays par pays : IS local, méthode conventionnelle, sources gouvernementales, exemples chiffres pour chaque pays.
Quelles sont les deux méthodes d'élimination de la double imposition ?
Comment éviter de payer l'impôt deux fois — une fois dans le pays de l'immeuble, une fois en France ? C'est tout l'objet des conventions fiscales bilatérales. Elles prévoient deux méthodes, et vous ne choisissez pas : c'est la convention qui décide.
Méthode du taux effectif (exemption)
Les revenus étrangers sont exonérés d'IR en France. Ils sont seulement pris en compte pour déterminer le taux moyen d'imposition applicable aux autres revenus. Résultat : aucun IR français sur les revenus SCPI, mais le taux moyen augmente légèrement. Pays concernés : Pays-Bas, Belgique, Irlande, Portugal, Finlande, Pologne.
Méthode du crédit d'impôt (imputation)
Les revenus étrangers sont intégrés au revenu imposable en France (barème IR), puis l'impôt français correspondant est neutralisé par un crédit d'impôt du même montant (taux moyen x revenus étrangers). La notice 2047-NOT précise que cet impôt français s'entend de l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux. Résultat : aucun impôt français net sur les revenus SCPI, seul subsiste l'effet de progressivité sur les autres revenus — exactement le même résultat qu'avec le taux effectif. Pays concernés : Allemagne, Espagne, Italie, Grèce, Suède, Danemark, Autriche, Norvège, Rép. tchèque, Luxembourg (depuis 2024).
Point commun décisif : 0 % de prélèvements sociaux
Quelle que soit la méthode, les revenus fonciers de source UE/EEE échappent en pratique aux prélèvements sociaux de 17,2 % : au taux effectif parce qu'ils sont exonérés d'impôt sur le revenu en France et n'entrent donc pas dans l'assiette de la CSG ; en crédit d'impôt parce que le crédit conventionnel couvre, selon la notice 2047-NOT, « l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux ». L'arrêt de Ruyter (CJUE C-623/13) est une règle distincte : il ne bénéficie qu'aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE/EEE ou de Suisse, et non au résident français affilié en France. L'écart avec une SCPI française reste de 1 720 € pour 10 000 € de revenus.
Méthode du taux effectif — mécanisme détaillé et exemple
La méthode du taux effectif exonère d'impôt sur le revenu français les revenus fonciers étrangers, tout en les retenant pour déterminer le taux applicable aux autres revenus du foyer. Elle aboutit au même impôt net que la méthode du crédit d'impôt égal à l'impôt français : contrairement à une idée répandue, l'écart entre les deux méthodes est nul. Le mécanisme tient en trois étapes :
3.1 Mécanisme en 3 étapes
- Les revenus SCPI étrangers sont exonérés d'IR en France.
- Ils sont toutefois ajoutés au revenu global pour calculer le taux moyen d'imposition du foyer.
- Ce taux moyen (plus élevé) s'applique uniquement aux autres revenus du foyer (salaires, pensions, etc.).
Conséquence : l'investisseur ne paie aucun IR français sur les revenus SCPI étrangers. Il supporte seulement un léger surcoût (effet de progressivité, généralement 1 à 3 % des revenus SCPI) sur ses autres revenus, car son taux moyen a augmente.
Méthode du taux effectif — exemple chiffré
(barème 2026 sur les revenus 2025 : 11 600 / 29 579 / 84 577 / 181 917)
Célibataire, 50 000 EUR de salaire imposable
+ 15 000 EUR de revenus SCPI Pays-Bas (taux effectif)
1. IR calculé sur 65 000 EUR : 12 604 EUR (taux moyen 19,4 %)
2. IR réellement dû = 12 604 x (50 000 / 65 000) = 9 695 EUR
3. Sans SCPI, l'IR serait : 8 104 EUR
4. Surcoût de progressivité : 9 695 - 8 104 = 1 591 EUR
IS néerlandais (payé par la SCPI) : 15 000 x 19 % = 2 850 EUR
Total impôt réel sur 15 000 EUR SCPI = 4 441 EUR
Taux réel sur les revenus SCPI : environ 29,6 %
Comparaison SCPI 100 % française (TMI 30 %) :
IR 30 % + PS 17,2 % = 7 080 EUR
Taux réel = 47,2 %
Économie annuelle : 7 080 - 4 441 = 2 639 EUR (-37 %)3.2 Pays appliquant le taux effectif
| Pays | IS local (CIT 2026) | Convention | Source officielle |
|---|---|---|---|
| Pays-Bas 🇳🇱 | 19 % / 25,8 % | Art. 6 + Art. 24 §3-A (1973) | Vpb CIT — PwC NL, abolition FBI janv. 2025 |
| Belgique 🇧🇪 | 25 % | Art. 3 + Art. 19-A §1 (1964) | IS standard + précompte immobilier — PwC BE |
| Irlande 🇮🇪 | 25 % | Art. 3 + Art. 21 (1968) | CT passif non-trading — Deloitte IE |
| Portugal 🇵🇹 | 25 % | Art. 6 + Art. 24 §1,f (1971) | IRC non-résidents revenus fonciers — gov.pt |
| Finlande 🇫🇮 | 20 % | Taux effectif (1970) | Yhteisoverokantà 20 % — PwC FI |
| Pologne 🇵🇱 | 19 % | Art. 6 + Art. 23 (1975) | CIT standard — PwC PL |
| Roumanie 🇷🇴 | 16 % | Taux effectif (1974) | IS standard — ANAF |
| Hongrie 🇭🇺 | 9 % | Taux effectif (1980) | IS 9 % — notice 2047-NOT : Hongrie en taux effectif |
| Slovaquie 🇸🇰 | 21 % | Taux effectif (1973) | 21 % (10 % si base ≤ 100 k EUR, 24 % au-delà de 5 M EUR depuis 2025) |
Le piège de la progressivité
Les revenus SCPI en taux effectif gonflent votre revenu de référence et élèvent votre taux moyen. Ce surcoût marginal est généralement de 1 à 3 % des revenus SCPI mais doit être anticipe, notamment si vous êtes à la frontière d'une tranche (ex : 30 % → 41 %).
Méthode du crédit d'impôt — mécanisme détaillé et exemple
4.1 Mécanisme en 4 étapes
- Les revenus SCPI sont déclarés sur le 2047 et intégrés au barème IR progressif.
- Un crédit d'impôt égal à l'impôt français est accordé : crédit = taux moyen x revenus SCPI étrangers.
- Ce crédit neutralise intégralement l'impôt français afférent à ces revenus : l'impôt net sur les revenus SCPI étrangers est nul. Seul subsiste l'effet de progressivité sur les autres revenus du foyer.
- Les prélèvements sociaux ne restent pas à la charge de l'investisseur : la notice 2047-NOT précise que l'impôt français neutralisé par le crédit « s'entend de l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux ».
Méthode du crédit d'impôt égal à l'impôt français — exemple chiffré
(barème 2026 sur les revenus 2025 : 11 600 / 29 579 / 84 577 / 181 917)
Couple marié, 2 parts fiscales
Revenus courants du foyer : 90 000 EUR
+ Revenus SCPI Allemagne : 12 000 EUR
Total : 102 000 EUR
TMI du foyer = 30 %
IR calculé sur 102 000 EUR = 16 808 EUR
Taux moyen (impôt / revenu total) = 16,5 %
Crédit d'impôt : 16 808 x (12 000/102 000) = 1 977 EUR
IR net après imputation du crédit = 14 831 EUR
IR qui serait dû sans les revenus SCPI = 13 208 EUR
Coût réel en France (progressivité) = 1 623 EUR
Impôt net sur les revenus SCPI eux-mêmes = 0 EUR
Prélèvements sociaux = 0 EUR
IS allemand (payé par la SCPI) :
12 000 x 15,825 % = 1 899 EUR
Total impôt réel sur 12 000 EUR SCPI = 3 522 EUR
Taux réel = 29,4 %
Comparaison SCPI française (TMI 30 %) :
IR (30 %) + PS (17,2 %) = 5 664 EUR
Taux réel = 47,2 %
Économie annuelle : 5 664 - 3 522 = 2 142 EUR (-38 %)4.2 Pays appliquant le crédit d'impôt
| Pays | IS local (CIT 2026) | Convention | Source officielle |
|---|---|---|---|
| Allemagne 🇩🇪 | 15,825 % | Art. 3 + Art. 20 §2,a),cc) (1959) | KSt 15 % + Soli 5,5 % — Gewerbesteuer = 0 % (§9 GewStG) |
| Espagne 🇪🇸 | 19 % | Art. 6 + Art. 24 (1995) | IRNR entités UE sur revenus nets — BOE 2026 |
| Italie 🇮🇹 | 24 % | Art. 6 + Art. 24 (1989) | IRES 24 % (cedolare seccà 21 % = particuliers uniquement) |
| Suède 🇸🇪 | 20,6 % | Crédit d'impôt (1990) | Bolagsskatt — PwC SE |
| Danemark 🇩🇰 | 22 % | Crédit d'impôt (1957) | Selskabsskat 22 % — convention FR-DK 2022 |
| Autriche 🇦🇹 | 23 % | Crédit d'impôt (1993) | KSt réduit : 25 % → 24 % → 23 % (2023-2025) |
| Norvège 🇳🇴 | 22 % | Crédit d'impôt (1980) | IS 22 % — EEE (0 % PS de Ruyter) |
| Rép. tchèque 🇨🇿 | 21 % | Crédit d'impôt (2003) | IS relevé de 19 % à 21 % en 2024 — PwC CZ |
| Luxembourg 🇱🇺 | ~0 % (SIF/RAIF) | CI obligatoire depuis 2024 (1958) | Taxe abonnement 0,01 % — fin tolérance BOFiP |
| Croatie 🇭🇷 | 18 % | Crédit d'impôt (2003) | IS 18 % standard (10 % si CA < 1 M EUR) |
| Hongrie 🇭🇺 | 9 % | Crédit d'impôt (1980) | IS 9 % — le plus bas d'Europe |
| Estonie 🇪🇪 | 20 % | Crédit d'impôt (1997) | CIT sur distributions 20 % |
| Lettonie 🇱🇻 | 20 % | Crédit d'impôt (1996) | CIT sur distributions 20 % |
| Lituanie 🇱🇹 | 15 % | Crédit d'impôt (1997) | CIT 15 % (5 % PE si CA < 300 k EUR) |
| Bulgarie 🇧🇬 | 10 % | Crédit d'impôt (1987) | IS 10 % — le plus bas UE après Hongrie |
| Slovénie 🇸🇮 | 19 % | Crédit d'impôt (2004) | IS 19 % standard — PwC SI |
| Malte 🇲🇹 | 35 % | Crédit d'impôt (1977) | IS 35 % nominal (5 % effectif via remboursement) |
Crédit d'impôt : pas un remboursement
Le crédit d'impôt n'est pas un remboursement de l'IS local. C'est un mécanisme purement français qui évite la double imposition en imputant un crédit fictif (taux moyen x revenus) sur l'IR dû. L'IS local est payé par la SCPI et réduit directement le dividende distribué.
Taux effectif ou crédit d'impôt : quelle méthode est la plus avantageuse ?
Les deux mécanismes posés, reste la question opérationnelle : lequel coûte le moins cher ? La réponse est aucun des deux. Le crédit d'impôt égal à l'impôt français neutralise exactement l'impôt français afférent aux revenus étrangers, comme le fait l'exonération au taux effectif : à situation identique, les deux méthodes donnent le même impôt à l'euro près. Le tableau ci-dessous chiffre, sur le barème 2026 (revenus 2025), le coût réel de 10 000 € de revenus SCPI pour un célibataire selon le niveau de ses revenus français. L'IS local (payé par la SCPI) n'est pas inclus — il réduit le dividende distribué mais n'apparaît pas sur votre déclaration.
| TMI | Revenus français du foyer | SCPI française (IR + PS) | SCPI européenne (taux effectif OU crédit d'impôt) | Économie vs SCPI française |
|---|---|---|---|---|
| 30 % | 60 000 € | 4 720 € (47,2 %) | 985 € (9,9 %) | 3 735 € (79 %) |
| 41 % | 120 000 € | 5 820 € (58,2 %) | 1 246 € (12,5 %) | 4 574 € (79 %) |
| 45 % | 200 000 € | 6 220 € (62,2 %) | 1 118 € (11,2 %) | 5 102 € (82 %) |
Les deux méthodes coûtent la même chose
Le crédit d'impôt égal à l'impôt français n'est pas moins favorable que le taux effectif. La notice 2047-NOT décrit la méthode ainsi : calculer l'impôt français sur le revenu étranger, puis le neutraliser par un crédit d'impôt français d'égal montant. Il n'existe donc pas de « frottement fiscal (TMI − taux moyen) » : dans les deux méthodes, le seul coût français est l'effet de progressivité sur les autres revenus du foyer.
Arbitrer entre SCPI allemandes, néerlandaises, italiennes, ibériques
Taux effectif vs crédit d'impôt, PS 0 %, conventions fiscales pays par pays : un CGP indépendant sélectionne les SCPI européennes qui collent vraiment à votre TMI et à vos revenus fonciers existants.
Tableau complet des 26 pays : IS local, méthode, PS
Tableau de référence des 26 principaux pays cibles des SCPI européennes. L'IS local (CIT) est celui applique au niveau de l'entité SCPI (véhicule transparent ou filiale). Sources : PwC Tax Summaries 2025-2026, législations nationales, BOFiP (BOI-INT-DG-20-20-100).
| Pays | Méthode | PS | IS local (CIT 2026) | Conv. | Source / note technique |
|---|---|---|---|---|---|
| Pays-Bas 🇳🇱 | Taux effectif | 0 % | 19 % / 25,8 % | 1973 | Vpb CIT — abolition FBI janv. 2025 |
| Belgique 🇧🇪 | Taux effectif | 0 % | 25 % | 1964 | IS standard + précompte immobilier en sus |
| Irlande 🇮🇪 | Taux effectif | 0 % | 25 % | 1968 | CT passif non-trading |
| Portugal 🇵🇹 | Taux effectif | 0 % | 25 % | 1971 | IRC non-résidents |
| Finlande 🇫🇮 | Taux effectif | 0 % | 20 % | 1970 | Yhteisoverokanta |
| Pologne 🇵🇱 | Taux effectif | 0 % | 19 % | 1975 | CIT standard |
| Roumanie 🇷🇴 | Taux effectif | 0 % | 16 % | 1974 | IS standard — ANAF |
| Hongrie 🇭🇺 | Taux effectif | 0 % | 9 % | 1980 | IS 9 % — notice 2047-NOT : taux effectif |
| Slovaquie 🇸🇰 | Taux effectif | 0 % | 21 % | 1973 | 21 % (10 % si base ≤ 100 k EUR, 24 % > 5 M EUR depuis 2025) |
| Allemagne 🇩🇪 | Crédit d'impôt | 0 % | 15,825 % | 1959 | KSt + Soli — GewSt = 0 % (§9 GewStG) |
| Espagne 🇪🇸 | Crédit d'impôt | 0 % | 19 % | 1995 | IRNR entités UE nets — BOE 2026 |
| Italie 🇮🇹 | Crédit d'impôt | 0 % | 24 % | 1989 | IRES (cedolare secca = particuliers) |
| Suède 🇸🇪 | Crédit d'impôt | 0 % | 20,6 % | 1990 | Bolagsskatt |
| Danemark 🇩🇰 | Crédit d'impôt | 0 % | 22 % | 1957 | Selskabsskat — conv. FR-DK 2022 |
| Norvège 🇳🇴 | Crédit d'impôt | 0 % | 22 % | 1980 | IS 22 % — EEE (0 % PS) |
| Autriche 🇦🇹 | Crédit d'impôt | 0 % | 23 % | 1993 | KSt réduit 25 % → 23 % (2023-2025) |
| Croatie 🇭🇷 | Crédit d'impôt | 0 % | 18 % | 2003 | IS 18 % (10 % si CA < 1 M EUR) |
| Rép. tchèque 🇨🇿 | Crédit d'impôt | 0 % | 21 % | 2003 | IS relevé 19 % → 21 % en 2024 |
| Grèce 🇬🇷 | Crédit d'impôt | 0 % | 22 % | 1963 | IS sociétés 22 % — notice 2047-NOT |
| Luxembourg 🇱🇺 | Crédit d'impôt | 0 % | ~0 % (SIF/RAIF) | 1958 | CI obligatoire depuis 2024 |
| Estonie 🇪🇪 | Crédit d'impôt | 0 % | 22 % | 1997 | CIT sur distributions 22 % (22/78) depuis 2025 |
| Lettonie 🇱🇻 | Crédit d'impôt | 0 % | 20 % | 1996 | CIT sur distributions 20 % |
| Lituanie 🇱🇹 | Crédit d'impôt | 0 % | 17 % | 1997 | CIT porté à 17 % au 01/01/2026 |
| Bulgarie 🇧🇬 | Crédit d'impôt | 0 % | 10 % | 1987 | IS 10 % |
| Slovénie 🇸🇮 | Crédit d'impôt | 0 % | 22 % | 2004 | IS 22 % pour 2024-2028 (19 % auparavant) |
| Malte 🇲🇹 | Crédit d'impôt | 0 % | 35 % | 1977 | IS 35 % nominal (5 % effectif) |
IS local = payé par la SCPI, pas par l'investisseur
L'IS local est payé par la SCPI au niveau de son entité étrangère. Il réduit le dividende distribué mais n'apparaît pas sur la déclaration d'impôt du contribuable français.
Pays-Bas — 19 % / 25,8 % (Vpb CIT) — abolition FBI 2025
Les Pays-Bas sont le premier pays d'investissement des SCPI européennes (Sofidynamic 38 %, Remake Live 25 %, Corum Origin 28 %). La fiscalité locale a radicalement changé en janvier 2025.
7.1 Le régime FBI (avant janvier 2025)
Les Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) étaient des véhicules d'investissement exonérés d'IS néerlandais à condition de distribuér 100 % des bénéfices. Les SCPI utilisaient massivement ces structures avec un IS effectif de 0 %.
7.2 L'abolition FBI et le passage au Vpb CIT
Depuis le 1er janvier 2025, l'immobilier direct est exclu du régime FBI (Norton Rose Fulbright, PwC NL). Les revenus fonciers sont soumis au Vpb CIT :
| Tranche de bénéfice | Taux CIT 2026 |
|---|---|
| Jusqu'a 200 000 EUR | 19 % |
| Au-delà de 200 000 EUR | 25,8 % |
Impact différencié selon la taille de l'entité
Les grandes SCPI dépassent le seuil de 200 000 € de bénéfices par entité néerlandaise. Elles sont taxées à 25,8 %. Certaines sociétés de gestion restructurent leurs véhicules pour rester sous le seuil.
Allemagne — 15,825 % (KSt + Soli) — Gewerbesteuer = 0 %
L'Allemagne est le premier marché immobilier d'Europe et le deuxième pays d'investissement des SCPI (Comété 25 %, Sofidynamic 28 %, EdR Europà 35 %).
8.1 Décomposition du taux de 15,825 %
| Composante | Taux | Base | Note |
|---|---|---|---|
| Körperschaftsteuer (KSt) | 15 % | Bénéfice net | IS fédéral allemand |
| Solidaritätszuschlag (Soli) | 5,5 % du KSt | = 0,825 % | Contribution solidarité Est |
| Total IS effectif | 15,825 % | Bénéfice net | Intégralement neutralisé par le crédit d'impôt FR |
8.2 Pourquoi la Gewerbesteuer ne s'applique pas
La Gewerbesteuer (taxe professionnelle locale, ~14-17 %) ne s'applique pas aux entités détenant de l'immobilier passif. Le §9 GewStG prévoit une Kürzung étendue qui exonéré totalement les revenus locatifs passifs. C'est un point systématiquement mal compris : beaucoup citent un taux de 30 % applicable aux sociétés commerciales, pas aux véhicules immobiliers des SCPI.
L'Allemagne : un des pays les plus avantageux pour les SCPI
IS de 15,825 % intégralement neutralisé par le crédit d'impôt français + 0 % PS (de Ruyter). Taux réel d'imposition à TMI 30 % : environ 33 % (vs 47,2 % pour une SCPI française).
Belgique — 25 % IS (taux effectif, convention 1964)
La Belgique est le troisième pays d'investissement SCPI. La convention de 1964 prévoit la méthode du taux effectif, très favorable aux TMI élevées.
9.1 Convention en mutation : la menace de 2021
Une nouvelle convention signée le 09/11/2021 prévoit le passage du taux effectif au crédit d'impôt + retenue source 12,8 %. En mars 2026, elle n'est pas ratifiée : la convention de 1964 s'applique. Si ratifiée, les investisseurs perdraient le bénéfice du taux effectif.
Espagne — 19 % IRNR (crédit d'impôt)
L'Espagne est un marché en forte croissance (Transitions Europe 36 %, premier pays). L'IRNR s'applique au taux de 19 % pour les entités UE sur les revenus nets. Convention de 1995, crédit d'impôt. L'IS de 19 % est intégralement neutralisé par le crédit français.
Italie — 24 % IRES (cedolare secca = particuliers uniquement)
L'Italie applique l'IRES à 24 %. Erreur fréquente : confondre avec la cedolare secca (21 %) réservée exclusivement aux particuliers. Les entités SCPI ne peuvent pas en bénéficier. Convention de 1989, crédit d'impôt.
Irlande — 25 % CT passif (pas 12,5 %)
L'Irlande est connue pour son IS de 12,5 % — mais ce taux ne concerne que les activités de trading. Les revenus locatifs passifs sont au Corporation Tax taux passif de 25 %. Convention de 1968, taux effectif.
Attention aux articles citant 12,5 % pour l'Irlande
Le taux de 12,5 % est inapplicable aux revenus immobiliers passifs. Le taux correct pour les SCPI est 25 % (CT non-trading). Source : Deloitte Ireland, Revenue Commissioners.
Autres pays : fiches fiscales résumées
13.1 Luxembourg — ~0 % IS, crédit d'impôt depuis 2024
Véhicules SIF/RAIF : IS effectif ~0 % (taxe d'abonnement 0,01 %). Crédit d'impôt obligatoire depuis revenus 2024 (fin tolérance BOFiP). Impact modéré car crédit neutralisé la quasi-totalité de l'IR avec un IS local ~0 %.
13.2 Autriche — 23 % KSt (en baisse)
KSt réduit progressivement : 25 % (2022) → 24 % (2023) → 23 % (2024+). Crédit d'impôt (convention 1993). SCPI exposées : Comété 12 %, Remake Live 8 %.
13.3 République tchèque — 21 % IS (en hausse)
IS relevé de 19 % à 21 % en 2024. Peu d'exposition SCPI. Crédit d'impôt.
13.4 Suède — 20,6 % bolagsskatt
Le taux de 30 % souvent cite est le taux individuel sur les revenus du capital, pas l'IS sociétés (20,6 %). Crédit d'impôt (convention 1990).
13.5 Danemark — 22 % selskabsskat
IS danois 22 %. Convention rénovée FR-DK 2022, crédit d'impôt.
13.6 Finlande — 20 % yhteisoverokanta
IS 20 %. Taux effectif (convention 1970). Attention : nouvelle convention signée le 04/04/2023 (non ratifiée) prévoit le passage au crédit d'impôt.
13.7 Hongrie — 9 % IS (le plus bas d'Europe)
IS le plus bas de l'UE à 9 %. Taux effectif (convention 1980). Peu exploité par les SCPI (marché immobilier plus étroit).
13.8 Pays baltes (Estonie, Lettonie, Lituanie)
Estonie : IS de 22 % (22/78) sur les seules distributions depuis 2025 (bénéfices réinvestis non taxés). Lettonie : même mécanisme à 20 %. Lituanie : CIT classique 17 % depuis le 1er janvier 2026. Crédit d'impôt. Corum Origin est l'une des rares SCPI exposées (LT 4 %, SI 3 %, EE 1 %, LV 1 %).
Pourquoi les SCPI européennes échappent-elles aux 17,2 % de PS ?
| Décision | Date | Référence | Apport |
|---|---|---|---|
| De Ruyter (CJUE) | 26/02/2015 | C-623/13 | PS = cotisations sociales → exonération revenus UE |
| CE France | 27/07/2015 | n° 334551 | Confirmation en droit interne |
| LFSS 2016 | 21/12/2015 | — | Tentative législative de contournement (échec) |
| Dreyer (CJUE) | 14/03/2019 | C-372/18 | Confirmation de Ruyter + affiliation suisse |
| Jahin (CJUE) | 18/01/2018 | C-45/17 | Pays tiers → PS 17,2 % s'appliquent |
| LFSS 2019 | 22/12/2018 | — | Résidents UE/EEE/Suisse → prélèvement solidarité 7,5 % |
0 % PS = revenus fonciers uniquement
L'exonération PS concerné les revenus fonciers (loyers). Les plus-values de cession de parts restent soumises aux PS 17,2 %, même pour les SCPI 100 % européennes.
Royaume-Uni post-Brexit : PS 17,2 % applicable
Depuis le 1er janvier 2021, le Royaume-Uni n'est plus dans l'EEE. Les revenus de source britannique sont soumis aux PS français (17,2 %) + Corporation Tax 25 %.
| SCPI | Exposition UK | PS supplémentaire (pour 10 000 EUR de revenus SCPI) |
|---|---|---|
| Corum XL | 49 % | ~843 EUR/an de PS |
| Iroko Zen | 16 % | ~275 EUR/an de PS |
| Autres SCPI | 0 % | Aucun impact |
Évolutions fiscales 2024-2026
| Évolution | Date | Impact SCPI | Source |
|---|---|---|---|
| Abolition FBI Pays-Bas | Janv. 2025 | IS NL : 0 % → 19 %/25,8 % | PwC NL, Norton Rose Fulbright |
| Baisse KSt Autriche | 2023-2025 | IS AT : 25 % → 23 % | PwC AT |
| Hausse IS Rép. tchèque | 2024 | IS CZ : 19 % → 21 % | PwC CZ |
| Réforme IS Slovaquie | 2025 | IS SK : 10 % (base ≤ 100 k EUR) / 21 % / 24 % (> 5 M EUR) | PwC SK |
| Luxembourg → CI | Revenus 2024 | Fin tolérance BOFiP — CI obligatoire | BOI-INT-CVB-LUX-30 |
| Conv. FR-BE 2021 | Non ratifiée | Si ratifiée : BE passe au CI | Légifrance |
| Conv. FR-FI 2023 | Non ratifiée | Si ratifiée : FI passe au CI | Légifrance |
| LFSS 2026 — PS | 2026 | PS fonciers FR = 17,2 % maintenus (aucune hausse LFSS 2026) | Loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 |
Comment remplir la déclaration 2047 pour vos SCPI européennes ?
Les revenus SCPI européennes se déclarent sur trois formulaires : le 2047 (revenus étrangers), le 2044 (revenus fonciers) et le 2042/2042-C (déclaration principale).
17.1 Les cadres du formulaire 2047
| Cadre 2047 | Contenu | Méthode | Report 2042 |
|---|---|---|---|
| Cadre 4 | Revenus fonciers de source étrangère imposables en France (adresses et montants nets par pays, calculés au préalable sur la 2044) | Crédit d'impôt égal à l'impôt français | → 2042 cadre 4 : inclus dans 4BA (ou 4BE) puis reportés en 4BL (régime réel) / 4BK (micro-foncier) |
| Cadre 6 | Revenus ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt FRANÇAIS | Crédit d'impôt (DE, ES, IT, AT, SE, DK, NO, CZ, LU...) | → 2042 case 8TK (total) + case 4BL (part foncière) |
| Cadre 7 | Revenus ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt ÉTRANGER | Retenue source conventionnelle (rare pour SCPI) | → 2042-C cases 8VL/8VM |
| Cadre 8 | Revenus exonérés retenus pour le taux effectif, AUTRES que salaires, pensions et revenus fonciers | Taux effectif — le cadre 8 existe toujours sur le 2047 millésime 2026 | → 2042-C case 8TI. Les revenus fonciers ne passent pas par là : directement en 4EA (réel) ou 4EB (micro) |
Revenus fonciers en taux effectif : 4EA / 4EB, et non 8TI
Contrairement à ce qu'on lit souvent, la rubrique 8 du 2047 (« revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif ») existe toujours sur le millésime 2026 (revenus 2025). Ce qui a changé, c'est son périmètre : elle ne vise plus que les revenus autres que les salaires, les pensions et les revenus fonciers. Les revenus SCPI en taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Irlande, etc.) se reportent donc directement en case 4EA de la 2042-C (régime réel) ou 4EB (micro-foncier), sans transiter par la case 8TI.
17.2 Report sur la 2042 / 2042-C : les cases exactes
| Case | Formulaire | Contenu | Méthode concernée |
|---|---|---|---|
| 4EA | 2042-C | Revenus fonciers exonérés retenus pour le taux effectif (régime réel) | Taux effectif (NL, BE, IE, PT, FI, PL...) |
| 4EB | 2042-C | Revenus fonciers exonérés retenus pour le taux effectif (micro-foncier) | Taux effectif (si bien en direct + micro-foncier) |
| 8TK | 2042 | Total des revenus ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français | Crédit d'impôt (DE, ES, IT, AT, SE, DK, NO, CZ, LU...) |
| 4BL | 2042 | Part foncière du crédit d'impôt — régime réel | Crédit d'impôt — part foncière (report cadre 6 du 2047) |
| 4BK | 2042 | Part foncière du crédit d'impôt — micro-foncier | Crédit d'impôt — micro-foncier (équivalent de 4BL) |
| 8VL | 2042-C | Crédit d'impôt égal à l'impôt étranger (retenue source) | Cadre 7 du 2047 (rare pour les SCPI) |
| 4BA | 2042 | Revenus fonciers nets imposables (report de la 2044) | Tous revenus fonciers |
| 4BB | 2042 | Déficit foncier imputable sur revenus fonciers | Si déficit foncier |
| 4BC | 2042 | Déficit foncier imputable sur revenu global (plafond 10 700 EUR) | Si déficit foncier |
17.3 Étape par étape
- Étape 1 — 2047 : reporter les revenus SCPI ventilés par pays (fournis par l'attestation fiscale de la société de gestion). Inscrire chaque pays dans le cadre 6 (crédit d'impôt) ou noter le montant pour la case 4EA (taux effectif).
- Étape 2 — 2044 : reporter le total des revenus fonciers SCPI (français + étrangers) en ligne 111. Charges déductibles en lignes 220-227 (intérêts d'emprunt, assurance).
- Étape 3 — 2042/2042-C : reporter les montants :
- Case 4EA : total revenus taux effectif (depuis revenus 2023)
- Case 8TK : total crédit d'impôt (cadre 6 du 2047)
- Case 4BL : part foncière du crédit d'impôt
- Cases 4BA/4BB/4BC : revenus/déficits fonciers nets (report 2044)
L'attestation fiscale est votre document clé
La société de gestion (Corum AM, Iroko, Sofidy, etc.) vous fournit chaque année une attestation fiscale détaillée avec la ventilation par pays, la méthode applicable et les montants à reporter case par case. Demandez-la si vous ne l'avez pas reçue avant fin mars.
17.4 Micro-foncier et SCPI européennes : incompatibilité pratique
Le régime micro-foncier (art. 32 CGI, abattement forfaitaire 30 %, plafond 15 000 €) est inapplicable si vous ne détenez que des parts de SCPI (sans bien immobilier en direct donne en location nue). C'est une exclusion prévue par l'art. 32, 2-d du CGI et confirmée par le BOFiP (BOI-RFPI-DECLA-10, §70) : les parts de sociétés immobilières n'ouvrent droit au micro-foncier que si le détenteur est par ailleurs propriétaire d'un immeuble en direct donne en location nue.
Même si vous remplissez cette condition, le micro-foncier est fortement déconseillé avec des SCPI européennes. L'abattement forfaitaire de 30 % ne tient pas compte des conventions fiscales (crédit d'impôt ou taux effectif). Le régime réel (2044 + 2047) est indispensable pour appliquer correctement les conventions et éviter la double imposition.
Case 4EB : le micro-foncier taux effectif existe mais est piège
La case 4EB de la 2042-C permet théoriquement de déclarer des revenus exonérés au taux effectif en micro-foncier. Son existence montre que le législateur n'interdit pas formellement la coexistence. Mais en pratique, l'abattement forfaitaire ne neutralise pas la double imposition : vous risquez de surpayer. Privilégiez systématiquement le régime réel dès que vous détenez des SCPI européennes.
17.5 Les 5 erreurs de déclaration les plus fréquentes
| Erreur | Conséquence | Solution |
|---|---|---|
| Oublier le 2047 | Pas de crédit ni exonération → double imposition | Remplir le 2047 AVANT le 2042 |
| Confondre TE et CI | Mauvaise case (4EA vs 8TK/4BL) → calcul faux | Vérifier la méthode pour chaque pays dans l'attestation |
| Utiliser l'ancienne case 8TI | Case supprimée depuis revenus 2023 → erreur de report | Utiliser 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier) |
| Déclarer les PS sur revenus UE | Surfiscalisation de 17,2 % | PS exclus automatiquement si le 2047 est correctement rempli |
| Reporter l'IS local sur la déclaration | L'IS local n'est PAS à reporter — il est déjà déduit du dividende | Ignorer l'IS local, il est transparent pour le contribuable |
| Rester en micro-foncier avec SCPI EU | Conventions fiscales non appliquées → double imposition | Passer au régime réel (2044 + 2047) |
SCPI européenne en SCI à l'IS
Loger des parts SCPI européenne en SCI à l'IS : la quote-part de résultat de la SCPI est déterminée selon les règles de l'IS (art. 238 bis K, I du CGI), ce qui ouvre l'amortissement des immeubles sous-jacents — les parts de SCPI elles-mêmes ne sont pas amortissables —, pas de PS (régime IS), IS à 15 % jusqu'à 42 500 €. En revanche, l'avantage 0 % PS est neutre en SCI IS (pas de PS dans les deux cas — SCPI FR ou EU). L'avantage des SCPI EU est maximal en détention directe.
Pourquoi l'assurance-vie neutralise-t-elle l'avantage fiscal des SCPI européennes ?
En assurance-vie, le crédit d'impôt étranger est absorbe par l'assureur. L'épargnant ne bénéficie pas du 0 % PS — il subit la fiscalité AV classique.
SCPI européenne en direct
0 % PS + taux effectif ou crédit d'impôt = imposition réduite d'environ 30 à 45 % vs SCPI française, selon l'IS local supporté par la SCPI. Avantage fiscal maximal.
SCPI européenne en assurance-vie
Crédit d'impôt absorbe par l'assureur. PS inclus dans le PFU au rachat. L'avantage européen est perdu. Exception : Corum Life.
Stratégie optimale : SCPI EU en direct + SCPI FR en assurance-vie
Logez les SCPI européennes en détention directe (0 % PS + méthode conventionnelle). Logez les SCPI françaises en assurance-vie (capitalisation sans fiscalité annuelle).
SCPI européenne et IFI
Les parts de SCPI européennes entrent dans l'assiette IFI (art. 965 CGI). Stratégie : acquérir en nue-propriété = décote + 0 % IFI + 0 % PS à la reconstitution.
Exit tax : les parts de SCPI sont exclues
L'exit tax (art. 167 bis CGI) impose les plus-values latentes lors du transfert du domicile fiscal hors de France. Point favorable pour les détenteurs de SCPI européennes : leurs parts sont exclues du champ de l'exit tax — exclusion confirmée par la nature juridique des titres (immobilier, pas mobilier).
21.1 Pourquoi les SCPI sont exclues
L'art. 167 bis vise exclusivement les titres relevant de l'art. 150-0 A CGI (plus-values mobilières). Or, les parts de SCPI sont des titres de sociétés à préponderance immobilière relevant de l'art. 150 UB CGI (plus-values immobilières). Ces deux articles sont distincts et mutuellement exclusifs.
Le ministre des Finances l'a confirmé dans la réponse ministérielle Frassa (n°12686, JO Senat du 10/03/2016, p. 958) : l'exit tax « vise expressément les titres mentionnés à l'article 150-0 A du CGI, à l'exclusion donc des titres définis à l'article 150 UB du même code ».
21.2 Justification : la France conserve son pouvoir d'imposition
L'exit tax vise à éviter que le contribuable échappe à l'impôt français en partant avant de réaliser une plus-value. Pour les SCPI, ce risque n'existe pas : même après le transfert de domicile fiscal, la cession de parts de sociétés à préponderance immobilière reste soumise en France au prélèvement de l'art. 244 bis A CGI (19 % pour les personnes physiques, 25 % pour les personnes morales). L'exit tax est donc inutile.
Expatriation + SCPI EU : aucune exit tax
Un contribuable qui transféré son domicile fiscal à l'étranger n'a aucune exit tax à payer sur la plus-value latente de ses parts de SCPI (françaises ou européennes). C'est un avantage significatif pour les expatriés détenant un portefeuille SCPI important. En revanche, les PV mobilières (actions, OPCVM) restent soumises à l'exit tax. Source : RM Frassa n°12686, art. 150 UB vs 150-0 A CGI.
Comment sont imposées vos SCPI européennes ? 5 cas concrets
Cinq profils anonymisés tirés de dossiers Hagnéré Patrimoine, du consultant TMI 30 % au retraité TMI 41 %. Pour chacun : la composition SCPI réelle, la fiscalité ligne à ligne, et l'économie chiffrée face à une SCPI 100 % française équivalente.
Cas 1 : Sophie, 38 ans, consultante, célibataire TMI 30 %, 100 000 EUR en SCPI Pays-Bas
SCPI : 100 % Pays-Bas (taux effectif) — TD 7 % Revenus bruts : 7 000 EUR/an IS néerlandais (19 %) : 1 330 EUR (payé par la SCPI) Dividende reçu : 5 670 EUR Fiscalité française (barème 2026 sur les revenus 2025, autres revenus imposables : 50 000 EUR) : IR sur 7 000 EUR SCPI : 0 EUR (exonéré — taux effectif) IR calculé sur 57 000 EUR : 10 204 EUR IR réellement dû : 10 204 x (50 000/57 000) = 8 951 EUR IR sans les revenus SCPI : 8 104 EUR Effet de progressivité : 847 EUR PS : 0 EUR Total impôt français : 847 EUR Impôt total : 1 330 + 847 = 2 177 EUR Taux réel : 31,1 % SCPI française : 7 000 x 47,2 % = 3 304 EUR Économie : 1 127 EUR/an (-34 %)
Cas 2 : Marc, 47 ans, directeur financier, et Julie, 45 ans, avocate, TMI 41 %, 200 000 EUR
SCPI : 100 % Allemagne (crédit d'impôt égal à l'impôt français) — TD 6 % Revenus bruts : 12 000 EUR/an IS allemand (15,825 %) : 1 899 EUR (payé par la SCPI) Fiscalité française (barème 2026 sur les revenus 2025, 2 parts, autres revenus imposables : 180 000 EUR) : IR calculé sur 192 000 EUR : 46 321 EUR (taux moyen 24,1 %) Crédit d'impôt : 46 321 x (12 000/192 000) = 2 895 EUR IR net après crédit : 43 426 EUR IR sans les revenus SCPI (180 000 EUR) : 41 401 EUR Effet de progressivité : 2 025 EUR Impôt net sur les revenus SCPI eux-mêmes : 0 EUR PS : 0 EUR Impôt total : 1 899 + 2 025 = 3 924 EUR Taux réel : 32,7 % SCPI française : 12 000 x 58,2 % = 6 984 EUR Économie : 3 060 EUR/an (-44 %)
Cas 3 : Pierre, 67 ans, ancien cadre retraité, TMI 30 %, 150 000 EUR en SCPI multi-pays
SCPI : 40 % NL (TE) + 30 % DE (CI) + 20 % ES (CI) + 10 % BE (TE) TD moyen : 6,5 % — Revenus bruts : 9 750 EUR/an Fiscalité française (barème 2026 sur les revenus 2025, célibataire, autres revenus imposables : 45 000 EUR) : Taux effectif et crédit d'impôt donnent ici le même résultat : aucun impôt français net sur les 9 750 EUR de revenus SCPI. IR calculé sur 54 750 EUR : 9 529 EUR IR réellement dû : 9 529 x (45 000/54 750) = 7 832 EUR IR sans les revenus SCPI : 6 604 EUR Effet de progressivité : 1 228 EUR PS : 0 EUR IS locaux (payés par la SCPI) : NL 19 % : 741 EUR | DE 15,825 % : 463 EUR ES 19 % : 371 EUR | BE 25 % : 244 EUR Total IS : 1 819 EUR Impôt total : 1 819 + 1 228 = 3 047 EUR Taux réel : 31,3 % SCPI française : 9 750 x 47,2 % = 4 602 EUR Économie : 1 555 EUR/an (-34 %)
Cas 4 : Stéphane, 53 ans, dirigeant de SAS, SCI IS, 300 000 EUR en SCPI Belgique
SCI IS — SCPI 100 % Belgique (taux effectif) — TD 5,5 % Revenus bruts : 16 500 EUR/an IS belge (25 %) : 4 125 EUR (payé par la SCPI) Dividende reçu par la SCI : 12 375 EUR Au niveau de la SCI IS : Amortissement de la quote-part d'immeubles (art. 238 bis K I) : 7 500 EUR (hypothèse 40 ans ; la fraction du prix affectée au terrain n'est en réalité pas amortissable) Résultat imposable : 12 375 - 7 500 = 4 875 EUR IS SCI (15 % PME) : 731 EUR Dividende distribué : 11 644 EUR PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS, art. 200 A CGI) : 3 656 EUR Impôt total : 4 125 + 731 + 3 656 = 8 512 EUR Taux réel : 51,6 % Note : en SCI IS, l'avantage 0 % PS est neutre. L'intérêt réside dans l'amortissement et le taux IS 15 %.
Cas 5 : Emma, 44 ans, associée dans un cabinet d'audit, TMI 45 %, Corum XL (49 % UK)
SCPI Corum XL — TD 5,73 % — 200 000 EUR investis Revenus bruts : 11 460 EUR/an Répartition : 49 % UK + 51 % UE/EEE Célibataire, autres revenus imposables : 200 000 EUR (barème 2026 sur les revenus 2025) Impôt sur le revenu (les conventions applicables prévoient un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou le taux effectif) : IR calculé sur 211 460 EUR : 71 681 EUR IR réellement dû : 71 681 x (200 000/211 460) = 67 796 EUR IR sans les revenus SCPI : 66 524 EUR Effet de progressivité : 1 272 EUR Impôt net sur les revenus SCPI eux-mêmes : 0 EUR Part UK (49 %) : 5 615 EUR IS UK (Corporation Tax 25 %) : 1 404 EUR PS 17,2 % (hors UE/EEE depuis le Brexit) : 966 EUR Part UE (51 %) : 5 845 EUR IS local moyen (19 %) : 1 111 EUR PS : 0 EUR Impôt total : 1 404 + 966 + 1 111 + 1 272 = 4 753 EUR Taux réel : 41,5 % SCPI française : 11 460 x 62,2 % = 7 128 EUR Économie : 2 375 EUR/an (-33 %) Le UK ampute une partie de l'avantage européen (Corporation Tax 25 % + prélèvements sociaux).
Quelles sont les 8 erreurs fiscales les plus courantes ?
| Erreur | Réalité | Source |
|---|---|---|
| L'Allemagne taxe à 30 % | 15,825 % seulement — Gewerbesteuer = 0 % immo passif (§9 GewStG) | PwC DE |
| L'Irlande taxe à 12,5 % | 25 % pour revenus passifs (CT non-trading) | Deloitte IE |
| Les Pays-Bas taxent à 0 % | FBI aboli janv. 2025 : Vpb CIT 19 % / 25,8 % | Norton Rose Fulbright |
| Cedolare secca 21 % en Italie | Réservée aux particuliers. IRES = 24 % pour les entités | Agenzia Entrate |
| 0 % PS sur les plus-values aussi | PS 17,2 % s'appliquent sur les PV de cession | BOFiP |
| Le Luxembourg est en taux effectif | Crédit d'impôt obligatoire depuis revenus 2024 | BOI-INT-CVB-LUX-30 |
| SCPI EU en AV = double avantage | Crédit d'impôt absorbe par l'assureur | Art. 125-0 A CGI |
| Taux effectif = pas d'impôt | IS local payé par la SCPI + progressivité (1-3 %) | BOFiP |
Crédit d'impôt non reportable — CE n° 456349
Le Conseil d'État, dans sa décision du 8 mars 2023 (n°456349, 8e et 3e chambres réunies, SA Natixis), a jugé que le crédit d'impôt conventionnel est ni reportable, ni remboursable. Si l'année de perception des revenus SCPI européens, le contribuable n'a pas assez d'IR pour absorber le crédit, l'excédént est définitivement perdu.
Piège pour les investisseurs à faible IR
Un retraite à faible pension, un temps partiel, ou un contribuable avec beaucoup de réductions d'impôt (Girardin, dons, emploi à domicile) peut se retrouver avec un IR nul ou quasi-nul. Dans ce cas, le crédit d'impôt SCPI européenne est perdu : il ne peut pas être reporté à l'année suivante ni rembourse. Ce piège est absent de tous les guides concurrents.
Recommandation : pour ces profils, privilégier les SCPI investies dans des pays en taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Irlande) plutôt que crédit d'impôt (Allemagne, Espagne, Italie) — car le taux effectif fonctionne par exemption (pas de crédit à imputér).
Déficit foncier EU non imputable en France — CE n° 428443
Le Conseil d'État, dans sa décision du 19 décembre 2019 (n°428443, 8e et 3e chambres réunies), a jugé que les déficits fonciers de source étrangère ne peuvent pas être imputés sur les revenus fonciers français ni sur le revenu global. Le CE retient que les conventions bilatérales ne visent que les « bénéfices et autres revenus positifs », excluant les déficits.
Impact SCPI : si une SCPI détenant des actifs en Allemagne ou aux Pays-Bas génère ponctuellement un déficit foncier (travaux importants, vacance locative), ce déficit ne bénéficiera pas à l'investisseur français pour réduire ses autres revenus fonciers. C'est une asymétrie : les revenus positifs EU sont bien déclarés (et exonérés ou crédites), mais les déficits EU sont perdus.
Infirmation de la CAA Lyon
Cette décision du CE invalide le jugement de la CAA Lyon du 08/01/2019 qui avait admis l'imputation d'un déficit foncier allemand. L'administration fiscale avait raison de rectifier. Source : Fidroit, Dangela Avocats.
Plus-values immobilières par pays : exonération et durée
Les SCPI européennes réalisent des plus-values lors de la cession d'actifs immobiliers. Le régime de taxation dépend du pays de situation de l'immeuble, pas du pays de résidence de l'investisseur. Tableau comparatif des régimes PV locaux applicables aux entités SCPI.
| Pays | Taux PV local | Exonération durée | Méthode FR | Note |
|---|---|---|---|---|
| Allemagne 🇩🇪 | 15,825 % (KSt+Soli) | 10 ans si Privatvermögen | Crédit d'impôt | Spekulationsfrist = biens prives. SCPI via GmbH : PV toujours imposable à 15,825 %. |
| Belgique 🇧🇪 | 0 % (hors spéculation) | 5 ans | Taux effectif | 16,5 % + additionnels si < 5 ans |
| Pays-Bas 🇳🇱 | 19 % / 25,8 % (Vpb) | Aucune | Taux effectif | Depuis l'exclusion de l'immobilier direct du régime FBI (01/01/2025), les plus-values sont imposées comme un bénéfice ordinaire. Le Box 3 ne concerne que les personnes physiques. |
| Espagne 🇪🇸 | 19 % flat (NR) | Aucune | Crédit d'impôt | Taux fixe 19 % pour tous les non-résidents (barème 19-26 % = résidents uniquement) |
| Italie 🇮🇹 | 26 % | Aucune spécifique | Crédit d'impôt | Imposta sostitutiva 26 % ou barème progressif |
| Irlande 🇮🇪 | 33 % CGT | Aucune | Taux effectif | Capital Gains Tax 33 % |
| Portugal 🇵🇹 | 28 % (NR) | Aucune | Taux effectif | 50 % intégré au barème IR pour résidents |
| Finlande 🇫🇮 | 30-34 % | Aucune | Taux effectif | 30 % jusqu'a 30 000 EUR, 34 % au-delà |
| Autriche 🇦🇹 | 30 % ImmoESt | Aucune | Crédit d'impôt | Forfait 4,2 % du prix si détention > 10 ans (au lieu de 30 % PV réelle) |
| Luxembourg 🇱🇺 | Barème (max ~42 %) | 2 ans RP | Crédit d'impôt | Abattement 50 000 EUR si détention > 2 ans |
Spekulationsfrist allemande : attention à la structure juridique
L'exonération allemande après 10 ans (§23 EStG) ne concerne que les biens détenus en Privatvermögen (patrimoine privé). Les SCPI investissent généralement via des GmbH (sociétés de capitaux) : la PV est alors toujours imposable à l'IS de 15,825 %, quelle que soit la durée de détention. Seules les structures en vermogensverwaltende Personengesellschaft (GbR/KG patrimoniale) pourraient théoriquement en bénéficier — mais c'est rare en pratique.
Pays-Bas : le Box 3 ne s'applique pas aux véhicules des SCPI
Le Box 3 (rendement forfaitaire sur le patrimoine) est un régime réservé aux personnes physiques. Il ne concerne pas les entités soumises au Vpb par lesquelles les SCPI détiennent leurs immeubles néerlandais : depuis l'exclusion de l'immobilier direct du régime FBI au 1er janvier 2025, les plus-values de cession sont imposées comme un bénéfice ordinaire au taux de 19 % / 25,8 %, au même titre que les loyers.
PV de cession de parts SCPI ≠ PV locale
Attention : le tableau ci-dessus concerné les PV sur les actifs immobiliers détenus par la SCPI (cession d'immeuble). Les plus-values de cession de parts SCPI par l'investisseur français sont taxées en France au régime des PV immobilières des particuliers (19 % IR + 17,2 % PS, avec abattements pour durée). L'exonération de PS (de Ruyter) ne s'applique pas aux PV de cession de parts.
CEHR / CDHR et revenus SCPI européennes
La Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR, art. 223 sexies CGI) et la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR, LF 2025) s'appliquent sur le revenu fiscal de référence (RFR). Les revenus SCPI européennes en méthode crédit d'impôt entrent dans le RFR et peuvent decléncher la CEHR. En revanche, selon le BOFiP (BOI-IR-CHR), les revenus exonérés par convention via la méthode du taux effectif ne sont pas inclus dans le RFR pour la CEHR — un argument supplémentaire en faveur des pays en taux effectif pour les hauts revenus.
| Contribution | Seuil célibataire | Seuil couple | Taux | Revenus SCPI EU inclus ? |
|---|---|---|---|---|
| CEHR | 250 000 EUR | 500 000 EUR | 3 % (250-500k) / 4 % (> 500k) | Crédit d'impôt : OUI. Taux effectif : NON (BOFiP) |
| CDHR | 250 000 EUR | 500 000 EUR | Taux min 20 % | Crédit d'impôt : OUI. Taux effectif : NON (BOFiP) |
Piège pour les hauts revenus avec SCPI EU en crédit d'impôt
Un contribuable à TMI 45 % avec 300 000 EUR de revenus et 50 000 EUR de revenus SCPI allemands (crédit d'impôt) voit son RFR passer à 350 000 EUR. La CEHR s'applique sur la tranche dépassant 250 000 EUR, soit 100 000 EUR x 3 % = 3 000 EUR. Le crédit d'impôt neutralisé l'IR mais pas la CEHR.
En revanche, avec des SCPI en taux effectif (Pays-Bas, Belgique), les revenus exonérés par convention n'entrent pas dans le RFR (BOFiP BOI-IR-CHR) et ne declénchent donc pas la CEHR. C'est un argument supplémentaire pour privilégier les pays en taux effectif quand on approche des seuils CEHR.
Cadre juridique SCPI européennes 2026 — points confirmés
0 % PS pour affiliés sécu UE/EEE/CH : CJUE de Ruyter C-623/13 (26/02/2015) + Dreyer C-372/18 (14/03/2019, extension Suisse).
PS 17,2 % maintenus sur revenus fonciers FR en 2026 (CSG 9,2 + CRDS 0,5 + prélèvement de solidarité 7,5, art. L.136-6 et suivants CSS) — la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) n'a prévu aucune hausse.
Crédit d'impôt non reportable : CE 8/03/2023 n° 456349 (Natixis). L'excédent de crédit d'impôt conventionnel ne peut pas être reporté sur les années suivantes.
Conventions en mutation : FR-BE 2021 (non ratifiée), FR-FI 2023 (non ratifiée), FR-LU (tolérance BOFiP de taux effectif terminée depuis 2024, passage au crédit d'impôt obligatoire).
Barème PV immobilières : 22 ans (exo IR) / 30 ans (exo PS) maintenu — amendement I-2793 LF 2026 rejeté.
Sources et références
Sources principales : PwC Tax Summaries 2025-2026 (NL, DE, BE, ES, IT, IE, AT, SE, DK, FI, PL, CZ, HU), Norton Rose Fulbright (FBI NL), Deloitte Ireland (CT rates), BOFiP (BOI-INT-DG-20-20-100, BOI-INT-CVB-LUX-30), CGI (art. 4 A, art. 199 ter), CJUE (C-623/13 de Ruyter, C-372/18 Dreyer, C-45/17 Jahin), Conventions fiscales bilatérales (Légifrance), BOE (IRNR Espagne), ANAF (IS Roumanie), LFSS 2026 (PS 17,2 %), CE 8/03/2023 n°456349 (Natixis, crédit d'impôt non reportable), CE 19/12/2019 n°428443 (déficit foncier EU non imputable), PwC Avocats, Fidroit, Dangela Avocats, RM Frassa n°12686 (JO Senat 10/03/2016 — exit tax exclusion SCPI), BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10 (micro-foncier conditions).
Mise à jour : 7 mai 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, Légifrance, PwC Tax Summaries, législations nationales européennes. Les taux et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.