Sommaire
- 1. Pourquoi la fiscalité varie par pays
- 2. Les deux méthodes d'élimination de la double imposition
- 3. Méthode du taux effectif — mécanisme et exemple
- 4. Méthode du crédit d'impôt — mécanisme et exemple
- 5. Comparaison taux effectif vs crédit d'impôt par TMI
- 6. Tableau complet des 26 pays : IS local, méthode, PS
- 7. Pays-Bas — 19 % / 25,8 % (abolition FBI 2025)
- 8. Allemagne — 15,825 % (Gewerbesteuer = 0 %)
- 9. Belgique — 25 % (taux effectif, convention 1964)
- 10. Espagne — 19 % IRNR (crédit d'impôt)
- 11. Italie — 24 % IRES (cedolare secca = particuliers)
- 12. Irlande — 25 % CT passif (pas 12,5 %)
- 13. Autrès pays : fiches fiscales résumées
- 14. Prélèvements sociaux 0 % — arrêt de Ruyter
- 15. Royaume-Uni post-Brexit — PS 17,2 % applicable
- 16. Evolutions fiscales 2024-2026
- 17. Déclaration 2047 : mode d'emploi par pays
- 18. SCPI européenne en SCI a l'IS
- 19. Piege de l'assurance-vie avec SCPI européenne
- 20. SCPI européenne et IFI
- 21. Exit tax : SCPI exclues (art. 150 UB)
- 22. 5 cas pratiques chiffrés
- 23. 8 erreurs fréquentes
- 24. Crédit d'impôt non reportable (CE n°456349)
- 25. Déficit foncier EU non imputable (CE n°428443)
- 26. Plus-values immobilières par pays
- 27. CEHR / CDHR et revenus SCPI EU
- 28. Sources et références
1. Pourquoi la fiscalité varie selon le pays d'investissement
Quand une SCPI européenne investit dans un immeuble situe en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne, les loyers sont imposés localement dans le pays de situation de l'immeuble. C'est le principe fondamental du droit fiscal international pour les revenus immobiliers : l'Etat de situation de l'immeuble a le droit d'imposér (art. 6 du modèle OCDE).
Mais le contribuable français est imposé en France sur ses revenus mondiaux. Sans mécanisme correcteur, les mêmes revenus seraient taxés deux fois. C'est le rôle des conventions fiscales bilatérales : elles organisent l'élimination de la double imposition selon l'une des deux méthodes prévues par le modèle OCDE.
Le choix de la méthode depend exclusivement de la convention entre la France et le pays concerné. L'investisseur ne choisit pas. Et ce choix a un impact direct sur l'impôt net : selon le pays, l'économie par rapport a une SCPI française peut varier de 40 % a 60 %.
Ce guide est complementaire du guide SCPI européennes
Le guide SCPI européennes couvre la strategie globale (avantages, top 10, allocation). Le present guide approfondit la dimension fiscale pays par pays : IS local, méthode conventionnelle, sources gouvernementales, exemples chiffrés pour chaque pays.
2. Les deux méthodes d'élimination de la double imposition
Le modèle OCDE prévoit deux méthodes pour éviter qu'un même revenu soit imposé dans deux Etats. Chaque convention bilatérale choisit l'une ou l'autre pour les revenus immobiliers.
Méthode du taux effectif (exemption)
Les revenus étrangers sont exonérés d'IR en France. Ils sont seulement pris en compte pour déterminer le taux moyen d'imposition applicable aux autres revenus. Résultat : aucun IR français sur les revenus SCPI, mais le taux moyen augmente légèrement. Pays concernés : Pays-Bas, Belgique, Irlande, Portugal, Finlande, Pologne.
Méthode du crédit d'impôt (imputation)
Les revenus étrangers sont intégrés au revenu imposable en France (barème IR). Un crédit d'impôt égal au taux moyen x revenus étrangers est accordé. Résultat : un frottement fiscal subsiste = (TMI - taux moyen) x revenus SCPI. Pays concernés : Allemagne, Espagne, Italie, Suede, Danemark, Autriche, Norvege, Rép. tchèque, Luxembourg (depuis 2024).
Point commun décisif : 0 % de prélèvements sociaux
Quelle que soit la méthode, les revenus SCPI de source UE/EEE sont exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %) en vertu de l'arrêt de Ruyter (CJUE C-623/13). C'est le principal avantage des SCPI européennes : cette exonération représente a elle seule une économie de 1 720 € pour 10 000 € de revenus.
3. Méthode du taux effectif — mécanisme détaillé et exemple
3.1 Mécanisme en 3 étapes
- Les revenus SCPI étrangers sont exonérés d'IR en France.
- Ils sont toutefois ajoutes au revenu global pour calculér le taux moyen d'imposition du foyer.
- Ce taux moyen (plus élevé) s'applique uniquement aux autres revenus du foyer (salaires, pensions, etc.).
Consequence : l'investisseur ne paie aucun IR français sur les revenus SCPI étrangers. Il supporte seulement un leger surcoût (effet de progressivité, généralement 1 a 3 % des revenus SCPI) sur ses autres revenus, car son taux moyen a augmente.
Méthode du taux effectif — exemple chiffre
Célibataire, 50 000 EUR de salaire imposable
+ 15 000 EUR de revenus SCPI Pays-Bas (taux effectif)
1. Calcul du taux moyen sur 65 000 EUR total : environ 18,5 %
2. Ce taux moyen s'applique aux 50 000 EUR de salaire
IR = 50 000 x 18,5 % = 9 250 EUR
3. Sans SCPI, l'IR serait : 50 000 x 16,2 % = 8 100 EUR
4. Surcoût du taux effectif : 9 250 - 8 100 = 1 150 EUR
IS néerlandais (paye par la SCPI) : 15 000 x 19 % = 2 850 EUR
Total impôt réel sur 15 000 EUR SCPI = 4 000 EUR
Taux réel sur les revenus SCPI : environ 26,7 %
Comparaison SCPI 100 % française (TMI 30 %) :
IR 30 % + PS 17,2 % = 7 080 EUR
Taux réel = 47,2 %
Économie annuelle : 7 080 - 4 000 = 3 080 EUR (-43 %)3.2 Pays appliquant le taux effectif
| Pays | IS local (CIT 2026) | Convention | Source officielle |
|---|---|---|---|
| Pays-Bas 🇳🇱 | 19 % / 25,8 % | Art. 6 + Art. 24 §3-A (1973) | Vpb CIT — PwC NL, abolition FBI janv. 2025 |
| Belgique 🇧🇪 | 25 % | Art. 3 + Art. 19-A §1 (1964) | IS standard + précompte immobilier — PwC BE |
| Irlande 🇮🇪 | 25 % | Art. 3 + Art. 21 (1968) | CT passif non-trading — Deloitte IE |
| Portugal 🇵🇹 | 25 % | Art. 6 + Art. 24 §1,f (1971) | IRC non-résidents revenus fonciers — gov.pt |
| Finlande 🇫🇮 | 20 % | Taux effectif (1970) | Yhteisoverokantà 20 % — PwC FI |
| Pologne 🇵🇱 | 19 % | Art. 6 + Art. 23 (1975) | CIT standard — PwC PL |
| Roumanie 🇷🇴 | 16 % | Taux effectif (1974) | IS standard — ANAF |
| Grece 🇬🇷 | 22 % | Taux effectif (1963) | IS sociétés 22 % |
| Slovaquie 🇸🇰 | 21 % | Taux effectif (1973) | IS relevé à 21 % en 2024 |
Le piege de la progressivité
Les revenus SCPI en taux effectif gonflent votre revenu de référence et élèvent votre taux moyen. Ce surcoût marginal est généralement de 1 a 3 % des revenus SCPI mais doit etre anticipe, notamment si vous etes a la frontière d'une tranche (ex : 30 % → 41 %).
4. Méthode du crédit d'impôt — mécanisme détaillé et exemple
4.1 Mécanisme en 4 étapes
- Les revenus SCPI sont déclarés sur le 2047 et intégrés au barème IR progressif.
- Un crédit d'impôt est accordé : crédit = taux moyen x revenus SCPI étrangers.
- L'impôt net = (TMI - taux moyen) x revenus SCPI. Ce différentiel est le frottement fiscal.
- Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne s'appliquent pas (de Ruyter).
Méthode du crédit d'impôt — exemple chiffre
Couple marie, 2 parts fiscales
Revenus courants du foyer : 90 000 EUR
+ Revenus SCPI Allemagne : 12 000 EUR
Total : 102 000 EUR
TMI du foyer = 30 %
Taux moyen (impôt / revenu brut) = environ 12,8 %
Crédit d'impôt : 12,8 % x 12 000 EUR = 1 536 EUR
Impôt brut sur SCPI : 30 % x 12 000 EUR = 3 600 EUR
Impôt net SCPI France : 3 600 - 1 536 = 2 064 EUR
Frottement fiscal (TMI - taux moyen) = 17,2 %
Prélèvements sociaux = 0 EUR
IS allemand (paye par la SCPI) :
12 000 x 15,825 % = 1 899 EUR
Total impôt réel sur 12 000 EUR SCPI = 3 963 EUR
Taux réel = 33 %
Comparaison SCPI française (TMI 30 %) :
IR (30 %) + PS (17,2 %) = 5 664 EUR
Taux réel = 47,2 %
Économie annuelle : 5 664 - 3 963 = 1 701 EUR (-30 %)4.2 Pays appliquant le crédit d'impôt
| Pays | IS local (CIT 2026) | Convention | Source officielle |
|---|---|---|---|
| Allemagne 🇩🇪 | 15,825 % | Art. 3 + Art. 20 §2,a),cc) (1959) | KSt 15 % + Soli 5,5 % — Gewerbesteuer = 0 % (§9 GewStG) |
| Espagne 🇪🇸 | 19 % | Art. 6 + Art. 24 (1995) | IRNR entités UE sur revenus nets — BOE 2026 |
| Italie 🇮🇹 | 24 % | Art. 6 + Art. 24 (1989) | IRES 24 % (cedolare seccà 21 % = particuliers uniquement) |
| Suede 🇸🇪 | 20,6 % | Crédit d'impôt (1990) | Bolagsskatt — PwC SE |
| Danemark 🇩🇰 | 22 % | Crédit d'impôt (1957) | Selskabsskat 22 % — convention FR-DK 2022 |
| Autriche 🇦🇹 | 23 % | Crédit d'impôt (1993) | KSt réduit : 25 % → 24 % → 23 % (2023-2025) |
| Norvege 🇳🇴 | 22 % | Crédit d'impôt (1980) | IS 22 % — EEE (0 % PS de Ruyter) |
| Rép. tchèque 🇨🇿 | 21 % | Crédit d'impôt (2003) | IS relevé de 19 % à 21 % en 2024 — PwC CZ |
| Luxembourg 🇱🇺 | ~0 % (SIF/RAIF) | CI obligatoire depuis 2024 (1958) | Taxe abonnement 0,01 % — fin tolerance BOFiP |
| Croatie 🇭🇷 | 18 % | Crédit d'impôt (2003) | IS 18 % standard (10 % si CA < 1 M EUR) |
| Hongrie 🇭🇺 | 9 % | Crédit d'impôt (1980) | IS 9 % — le plus bas d'Europe |
| Estonie 🇪🇪 | 20 % | Crédit d'impôt (1997) | CIT sur distributions 20 % |
| Lettonie 🇱🇻 | 20 % | Crédit d'impôt (1996) | CIT sur distributions 20 % |
| Lituanie 🇱🇹 | 15 % | Crédit d'impôt (1997) | CIT 15 % (5 % PE si CA < 300 k EUR) |
| Bulgarie 🇧🇬 | 10 % | Crédit d'impôt (1987) | IS 10 % — le plus bas UE après Hongrie |
| Slovenie 🇸🇮 | 19 % | Crédit d'impôt (2004) | IS 19 % standard — PwC SI |
| Malte 🇲🇹 | 35 % | Crédit d'impôt (1977) | IS 35 % nominal (5 % effectif via remboursement) |
Crédit d'impôt : pas un remboursement
Le crédit d'impôt n'est pas un remboursement de l'IS local. C'est un mécanisme purement français qui évite la double imposition en imputant un crédit fictif (taux moyen x revenus) sur l'IR du. L'IS local est paye par la SCPI et réduit directement le dividende distribué.
5. Comparaison taux effectif vs crédit d'impôt par TMI
Impact compare sur 10 000 € de revenus SCPI. Célibataire, 60 000 € de salaire. L'IS local n'est pas inclus (paye par la SCPI au niveau de l'entité étrangère).
| TMI | Taux moyen | SCPI française (IR + PS) | Crédit d'impôt (IR net FR) | Taux effectif (surcoût FR) | Économie vs FR |
|---|---|---|---|---|---|
| 11 % | ~6 % | 2 820 € (28,2 %) | ~500 € (5 %) | ~200 € (2 %) | 82 a 93 % |
| 30 % | ~13 % | 4 720 € (47,2 %) | ~1 700 € (17 %) | ~500 € (5 %) | 64 a 89 % |
| 41 % | ~18 % | 5 820 € (58,2 %) | ~2 300 € (23 %) | ~700 € (7 %) | 60 a 88 % |
| 45 % | ~20 % | 6 220 € (62,2 %) | ~2 500 € (25 %) | ~800 € (8 %) | 60 a 87 % |
Le taux effectif est plus favorable a TMI élevée
A TMI 41 %, le surcoût du taux effectif est d'environ 7 % des revenus SCPI, contre 23 % avec le crédit d'impôt. En taux effectif, les revenus SCPI sont totalement exonérés d'IR. En crédit d'impôt, le frottement fiscal (TMI - taux moyen) persiste et augmente avec la TMI.
Simulez votre rendement net SCPI par pays
Notre simulateur calculé automatiquement l'impact fiscal par pays : taux effectif, crédit d'impôt, 0 % PS, avec carte européenne interactive.
6. Tableau complet des 26 pays : IS local, méthode, PS
Tableau de référence des 26 principaux pays cibles des SCPI européennes. L'IS local (CIT) est celui applique au niveau de l'entité SCPI (véhicule transparent ou filiale). Sources : PwC Tax Summaries 2025-2026, législations nationales, BOFiP (BOI-INT-DG-20-20-100).
| Pays | Méthode | PS | IS local (CIT 2026) | Conv. | Source / note technique |
|---|---|---|---|---|---|
| Pays-Bas 🇳🇱 | Taux effectif | 0 % | 19 % / 25,8 % | 1973 | Vpb CIT — abolition FBI janv. 2025 |
| Belgique 🇧🇪 | Taux effectif | 0 % | 25 % | 1964 | IS standard + précompte immobilier en sus |
| Irlande 🇮🇪 | Taux effectif | 0 % | 25 % | 1968 | CT passif non-trading |
| Portugal 🇵🇹 | Taux effectif | 0 % | 25 % | 1971 | IRC non-résidents |
| Finlande 🇫🇮 | Taux effectif | 0 % | 20 % | 1970 | Yhteisoverokanta |
| Pologne 🇵🇱 | Taux effectif | 0 % | 19 % | 1975 | CIT standard |
| Roumanie 🇷🇴 | Taux effectif | 0 % | 16 % | 1974 | IS standard — ANAF |
| Grece 🇬🇷 | Taux effectif | 0 % | 22 % | 1963 | IS sociétés 22 % |
| Slovaquie 🇸🇰 | Taux effectif | 0 % | 21 % | 1973 | IS relevé à 21 % en 2024 |
| Allemagne 🇩🇪 | Crédit d'impôt | 0 % | 15,825 % | 1959 | KSt + Soli — GewSt = 0 % (§9 GewStG) |
| Espagne 🇪🇸 | Crédit d'impôt | 0 % | 19 % | 1995 | IRNR entités UE nets — BOE 2026 |
| Italie 🇮🇹 | Crédit d'impôt | 0 % | 24 % | 1989 | IRES (cedolare secca = particuliers) |
| Suede 🇸🇪 | Crédit d'impôt | 0 % | 20,6 % | 1990 | Bolagsskatt |
| Danemark 🇩🇰 | Crédit d'impôt | 0 % | 22 % | 1957 | Selskabsskat — conv. FR-DK 2022 |
| Norvege 🇳🇴 | Crédit d'impôt | 0 % | 22 % | 1980 | IS 22 % — EEE (0 % PS) |
| Autriche 🇦🇹 | Crédit d'impôt | 0 % | 23 % | 1993 | KSt réduit 25 % → 23 % (2023-2025) |
| Croatie 🇭🇷 | Crédit d'impôt | 0 % | 18 % | 2003 | IS 18 % (10 % si CA < 1 M EUR) |
| Rép. tchèque 🇨🇿 | Crédit d'impôt | 0 % | 21 % | 2003 | IS relevé 19 % → 21 % en 2024 |
| Hongrie 🇭🇺 | Crédit d'impôt | 0 % | 9 % | 1980 | IS 9 % — plus bas d'Europe |
| Luxembourg 🇱🇺 | Crédit d'impôt | 0 % | ~0 % (SIF/RAIF) | 1958 | CI obligatoire depuis 2024 |
| Estonie 🇪🇪 | Crédit d'impôt | 0 % | 20 % | 1997 | CIT sur distributions 20 % |
| Lettonie 🇱🇻 | Crédit d'impôt | 0 % | 20 % | 1996 | CIT sur distributions 20 % |
| Lituanie 🇱🇹 | Crédit d'impôt | 0 % | 15 % | 1997 | CIT 15 % (5 % PE < 300 k EUR) |
| Bulgarie 🇧🇬 | Crédit d'impôt | 0 % | 10 % | 1987 | IS 10 % |
| Slovenie 🇸🇮 | Crédit d'impôt | 0 % | 19 % | 2004 | IS 19 % standard |
| Malte 🇲🇹 | Crédit d'impôt | 0 % | 35 % | 1977 | IS 35 % nominal (5 % effectif) |
IS local = paye par la SCPI, pas par l'investisseur
L'IS local est paye par la SCPI au niveau de son entité étrangère. Il réduit le dividende distribué mais n'apparait pas sur la déclaration d'impôt du contribuable français.
7. Pays-Bas — 19 % / 25,8 % (Vpb CIT) — abolition FBI 2025
Les Pays-Bas sont le premier pays d'investissement des SCPI européennes (Sofidynamic 38 %, Remake Live 25 %, Corum Origin 28 %). La fiscalité locale a radicalement change en janvier 2025.
7.1 Le régime FBI (avant janvier 2025)
Les Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) étaient des véhicules d'investissement exonérés d'IS néerlandais à condition de distribuér 100 % des bénéfices. Les SCPI utilisaient massivement ces structures avec un IS effectif de 0 %.
7.2 L'abolition FBI et le passage au Vpb CIT
Depuis le 1er janvier 2025, l'immobilier direct est exclu du régime FBI (Norton Rose Fulbright, PwC NL). Les revenus fonciers sont soumis au Vpb CIT :
| Tranche de bénéfice | Taux CIT 2026 |
|---|---|
| Jusqu'a 200 000 EUR | 19 % |
| Au-dela de 200 000 EUR | 25,8 % |
Impact différencié selon la taille de l'entité
Les grandes SCPI depassent le seuil de 200 000 € de bénéfices par entité néerlandaise. Elles sont taxées à 25,8 %. Certaines sociétés de gestion restructurent leurs véhicules pour rester sous le seuil.
8. Allemagne — 15,825 % (KSt + Soli) — Gewerbesteuer = 0 %
L'Allemagne est le premier marché immobilier d'Europe et le deuxième pays d'investissement des SCPI (Comété 25 %, Sofidynamic 28 %, EdR Europà 35 %).
8.1 Décomposition du taux de 15,825 %
| Composante | Taux | Base | Note |
|---|---|---|---|
| Korperschaftsteuer (KSt) | 15 % | Bénéfice net | IS federal allemand |
| Solidaritatszuschlag (Soli) | 5,5 % du KSt | = 0,825 % | Contribution solidarité Est |
| Total IS effectif | 15,825 % | Bénéfice net | Intégralement neutralisé par le crédit d'impôt FR |
8.2 Pourquoi la Gewerbesteuer ne s'applique pas
La Gewerbesteuer (taxe professionnelle locale, ~14-17 %) ne s'applique pas aux entités detenant de l'immobilier passif. Le §9 GewStG prévoit une Kurzung etendue qui exonéré totalement les revenus locatifs passifs. C'est un point systématiquement mal compris : beaucoup citent un taux de 30 % applicable aux sociétés commerciales, pas aux véhicules immobiliers des SCPI.
L'Allemagne : un des pays les plus avantageux pour les SCPI
IS de 15,825 % intégralement neutralisé par le crédit d'impôt français + 0 % PS (de Ruyter). Taux réel d'imposition a TMI 30 % : environ 33 % (vs 47,2 % pour une SCPI française).
9. Belgique — 25 % IS (taux effectif, convention 1964)
La Belgique est le troisième pays d'investissement SCPI. La convention de 1964 prévoit la méthode du taux effectif, très favorable aux TMI élevées.
9.1 Convention en mutation : la menace de 2021
Une nouvelle convention signee le 09/11/2021 prévoit le passage du taux effectif au crédit d'impôt + retenue source 12,8 %. En mars 2026, elle n'est pas ratifiee : la convention de 1964 s'applique. Si ratifiee, les investisseurs perdraient le bénéfice du taux effectif.
10. Espagne — 19 % IRNR (crédit d'impôt)
L'Espagne est un marché en forte croissance (Transitions Europe 36 %, premier pays). L'IRNR s'applique au taux de 19 % pour les entités UE sur les revenus nets. Convention de 1995, crédit d'impôt. L'IS de 19 % est intégralement neutralisé par le crédit français.
11. Italie — 24 % IRES (cedolare secca = particuliers uniquement)
L'Italie applique l'IRES a 24 %. Erreur fréquente : confondre avec la cedolare secca (21 %) réservée exclusivement aux particuliers. Les entités SCPI ne peuvent pas en bénéficier. Convention de 1989, crédit d'impôt.
12. Irlande — 25 % CT passif (pas 12,5 %)
L'Irlande est connue pour son IS de 12,5 % — mais ce taux ne concerne que les activites de trading. Les revenus locatifs passifs sont au Corporation Tax taux passif de 25 %. Convention de 1968, taux effectif.
Attention aux articles citant 12,5 % pour l'Irlande
Le taux de 12,5 % est inapplicable aux revenus immobiliers passifs. Le taux correct pour les SCPI est 25 % (CT non-trading). Source : Deloitte Ireland, Revenue Commissioners.
13. Autrès pays : fiches fiscales résumées
13.1 Luxembourg — ~0 % IS, crédit d'impôt depuis 2024
Véhicules SIF/RAIF : IS effectif ~0 % (taxe d'abonnement 0,01 %). Crédit d'impôt obligatoire depuis revenus 2024 (fin tolerance BOFiP). Impact modéré car crédit neutralisé la quasi-totalité de l'IR avec un IS local ~0 %.
13.2 Autriche — 23 % KSt (en baisse)
KSt réduit progressivement : 25 % (2022) → 24 % (2023) → 23 % (2024+). Crédit d'impôt (convention 1993). SCPI exposées : Comété 12 %, Remake Live 8 %.
13.3 République tchèque — 21 % IS (en hausse)
IS relevé de 19 % à 21 % en 2024. Peu d'exposition SCPI. Crédit d'impôt.
13.4 Suede — 20,6 % bolagsskatt
Le taux de 30 % souvent cite est le taux individuel sur les revenus du capital, pas l'IS sociétés (20,6 %). Crédit d'impôt (convention 1990).
13.5 Danemark — 22 % selskabsskat
IS danois 22 %. Convention renovee FR-DK 2022, crédit d'impôt.
13.6 Finlande — 20 % yhteisoverokanta
IS 20 %. Taux effectif (convention 1970). Attention : nouvelle convention signee le 04/04/2023 (non ratifiee) prévoit le passage au crédit d'impôt.
13.7 Hongrie — 9 % IS (le plus bas d'Europe)
IS le plus bas de l'UE a 9 %. Crédit d'impôt (convention 1980). Peu exploite par les SCPI (marché immobilier plus etroit).
13.8 Pays baltes (Estonie, Lettonie, Lituanie)
Estonie et Lettonie : IS de 20 % uniquement sur les distributions (bénéfices réinvestis non taxés). Lituanie : CIT classique 15 %. Crédit d'impôt. Corum Origin est l'une des rares SCPI exposées (LT 4 %, SI 3 %, EE 1 %, LV 1 %).
14. Prélèvements sociaux 0 % : l'arrêt de Ruyter
| Décision | Date | Référence | Apport |
|---|---|---|---|
| De Ruyter (CJUE) | 26/02/2015 | C-623/13 | PS = cotisations sociales → exonération revenus UE |
| CE France | 27/07/2015 | n° 334551 | Confirmation en droit interne |
| LFSS 2016 | 21/12/2015 | — | Tentative legislative de contournement (echec) |
| Dreyer (CJUE) | 14/03/2019 | C-372/18 | Confirmation de Ruyter + affiliation suisse |
| Jahin (CJUE) | 18/01/2018 | C-45/17 | Pays tiers → PS 17,2 % s'appliquent |
| LFSS 2019 | 22/12/2018 | — | Résidents UE/EEE/Suisse → prélèvement solidarité 7,5 % |
0 % PS = revenus fonciers uniquement
L'exonération PS concerné les revenus fonciers (loyers). Les plus-values de cession de parts restent soumises aux PS 17,2 %, même pour les SCPI 100 % européennes.
15. Royaume-Uni post-Brexit : PS 17,2 % applicable
Depuis le 1er janvier 2021, le Royaume-Uni n'est plus dans l'EEE. Les revenus de source britannique sont soumis aux PS français (17,2 %) + Corporation Tax 25 %.
| SCPI | Exposition UK | PS supplémentaire (pour 10 000 EUR revenus UK) |
|---|---|---|
| Corum XL | 49 % | ~843 EUR/an de PS |
| Iroko Zen | 16 % | ~275 EUR/an de PS |
| Autrès SCPI | 0 % | Aucun impact |
16. Evolutions fiscales 2024-2026
| Evolution | Date | Impact SCPI | Source |
|---|---|---|---|
| Abolition FBI Pays-Bas | Janv. 2025 | IS NL : 0 % → 19 %/25,8 % | PwC NL, Norton Rose Fulbright |
| Baisse KSt Autriche | 2023-2025 | IS AT : 25 % → 23 % | PwC AT |
| Hausse IS Rép. tchèque | 2024 | IS CZ : 19 % → 21 % | PwC CZ |
| Hausse IS Slovaquie | 2024 | IS SK : 15 % → 21 % | PwC SK |
| Luxembourg → CI | Revenus 2024 | Fin tolerance BOFiP — CI obligatoire | BOI-INT-CVB-LUX-30 |
| Conv. FR-BE 2021 | Non ratifiee | Si ratifiee : BE passe au CI | Legifrance |
| Conv. FR-FI 2023 | Non ratifiee | Si ratifiee : FI passe au CI | Legifrance |
| LFSS 2026 — PS | 2026 | PS fonciers = 17,2 % (18,6 % = mobiliers) | LFSS 2026 |
17. Déclaration 2047 : mode d'emploi par pays
Les revenus SCPI européennes se déclarent sur trois formulaires : le 2047 (revenus étrangers), le 2044 (revenus fonciers) et le 2042/2042-C (déclaration principale).
17.1 Les cadres du formulaire 2047
| Cadre 2047 | Contenu | Méthode | Report 2042 |
|---|---|---|---|
| Cadre 4 | Revenus fonciers de source étrangère (adresses, montants nets par pays) | Neutre (identification) | → 2044 ligne 111 |
| Cadre 6 | Revenus ouvrant droit a un crédit d'impôt égal a l'impôt FRANCAIS | Crédit d'impôt (DE, ES, IT, AT, SE, DK, NO, CZ, LU...) | → 2042 case 8TK (total) + case 4BL (part fonciere) |
| Cadre 7 | Revenus ouvrant droit a un crédit d'impôt égal a l'impôt ETRANGER | Retenue source conventionnelle (rare pour SCPI) | → 2042-C cases 8VL/8VM |
| Ex-cadre 8 | Revenus exonérés retenus pour le taux effectif | SUPPRIME depuis revenus 2023 | → remplace par case 4EA sur 2042-C |
Changement 2024 : la rubrique 8 du 2047 n'existe plus
Depuis la déclaration 2024 (revenus 2023), la rubrique 8 du 2047 (« revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif ») à été supprimee. Les revenus SCPI en taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Irlande, etc.) se reportént désormais directement en case 4EA de la 2042-C (régime réel) ou 4EB (micro-foncier). L'ancienne case 8TI n'est plus a utiliser pour les revenus fonciers.
17.2 Report sur la 2042 / 2042-C : les cases exactes
| Case | Formulaire | Contenu | Méthode concernée |
|---|---|---|---|
| 4EA | 2042-C | Revenus fonciers exonérés retenus pour le taux effectif (régime réel) | Taux effectif (NL, BE, IE, PT, FI, PL...) |
| 4EB | 2042-C | Revenus fonciers exonérés retenus pour le taux effectif (micro-foncier) | Taux effectif (si bien en direct + micro-foncier) |
| 8TK | 2042 | Total des revenus ouvrant droit a un crédit d'impôt égal a l'impôt français | Crédit d'impôt (DE, ES, IT, AT, SE, DK, NO, CZ, LU...) |
| 4BL | 2042 | Part fonciere du crédit d'impôt — régime réel | Crédit d'impôt — part fonciere (report cadre 6 du 2047) |
| 4BK | 2042 | Part fonciere du crédit d'impôt — micro-foncier | Crédit d'impôt — micro-foncier (équivalent de 4BL) |
| 8VL | 2042-C | Crédit d'impôt égal a l'impôt étranger (retenue source) | Cadre 7 du 2047 (rare pour les SCPI) |
| 4BA | 2042 | Revenus fonciers nets imposables (report de la 2044) | Tous revenus fonciers |
| 4BB | 2042 | Déficit foncier imputable sur revenus fonciers | Si déficit foncier |
| 4BC | 2042 | Déficit foncier imputable sur revenu global (plafond 10 700 EUR) | Si déficit foncier |
17.3 Étape par étape
- Étape 1 — 2047 : reportér les revenus SCPI ventilés par pays (fournis par l'attestation fiscale de la société de gestion). Inscrire chaque pays dans le cadre 6 (crédit d'impôt) ou noter le montant pour la case 4EA (taux effectif).
- Étape 2 — 2044 : reportér le total des revenus fonciers SCPI (français + étrangers) en ligne 111. Charges déductibles en lignes 220-227 (intérêts d'emprunt, assurance).
- Étape 3 — 2042/2042-C : reportér les montants :
- Case 4EA : total revenus taux effectif (depuis revenus 2023)
- Case 8TK : total crédit d'impôt (cadre 6 du 2047)
- Case 4BL : part fonciere du crédit d'impôt
- Cases 4BA/4BB/4BC : revenus/déficits fonciers nets (report 2044)
L'attestation fiscale est votre document clé
La société de gestion (Corum AM, Iroko, Sofidy, etc.) vous fournit chaque annee une attestation fiscale détaillée avec la ventilation par pays, la méthode applicable et les montants a reportér case par case. Demandez-la si vous ne l'avez pas recue avant fin mars.
17.4 Micro-foncier et SCPI européennes : incompatibilite pratique
Le régime micro-foncier (art. 32 CGI, abattement forfaitaire 30 %, plafond 15 000 €) est inapplicable si vous ne detenez que des parts de SCPI (sans bien immobilier en direct donne en location nue). C'est une exclusion prévue par l'art. 32, 2-d du CGI et confirmée par le BOFiP (BOI-RFPI-DECLA-10, §70) : les parts de sociétés immobilières n'ouvrent droit au micro-foncier que si le détenteur est par ailleurs propriétaire d'un immeuble en direct donne en location nue.
Meme si vous remplissez cette condition, le micro-foncier est fortement deconseille avec des SCPI européennes. L'abattement forfaitaire de 30 % ne tient pas compte des conventions fiscales (crédit d'impôt ou taux effectif). Le régime réel (2044 + 2047) est indispensable pour appliquer correctement les conventions et éviter la double imposition.
Case 4EB : le micro-foncier taux effectif existe mais est piege
La case 4EB de la 2042-C permet théoriquement de déclarer des revenus exonérés au taux effectif en micro-foncier. Son existence montre que le legislateur n'interdit pas formellement la coexistence. Mais en pratique, l'abattement forfaitaire ne neutralisé pas la double imposition : vous risquez de surpayer. Privilegiez systématiquement le régime réel des que vous detenez des SCPI européennes.
17.5 Les 5 erreurs de déclaration les plus fréquentes
| Erreur | Consequence | Solution |
|---|---|---|
| Oublier le 2047 | Pas de crédit ni exonération → double imposition | Remplir le 2047 AVANT le 2042 |
| Confondre TE et CI | Mauvaise case (4EA vs 8TK/4BL) → calcul faux | Verifier la méthode pour chaque pays dans l'attestation |
| Utiliser l'ancienne case 8TI | Case supprimee depuis revenus 2023 → erreur de report | Utiliser 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier) |
| Declarer les PS sur revenus UE | Surfiscalisation de 17,2 % | PS exclus automatiquement si le 2047 est correctement rempli |
| Reporter l'IS local sur la déclaration | L'IS local n'est PAS a reportér — il est déjà déduit du dividende | Ignorer l'IS local, il est transparent pour le contribuable |
| Rester en micro-foncier avec SCPI EU | Conventions fiscales non appliquees → double imposition | Passer au régime réel (2044 + 2047) |
18. SCPI européenne en SCI a l'IS
Loger des parts SCPI européenne en SCI a l'IS : amortissement des parts déductible (30-50 ans), IS local imputé en crédit, pas de PS (régime IS), IS à 15 % jusqu'a 42 500 €. En revanche, l'avantage 0 % PS est neutre en SCI IS (pas de PS dans les deux cas — SCPI FR ou EU). L'avantage des SCPI EU est maximal en détention directe.
19. Piege de l'assurance-vie avec SCPI européenne
En assurance-vie, le crédit d'impôt étranger est absorbe par l'assureur. L'épargnant ne beneficie pas du 0 % PS — il subit la fiscalité AV classique.
SCPI européenne en direct
0 % PS + taux effectif ou crédit d'impôt = imposition réduite de 40 a 60 % vs SCPI française. Avantage fiscal maximal.
SCPI européenne en assurance-vie
Crédit d'impôt absorbe par l'assureur. PS inclus dans le PFU au rachat. L'avantage européen est perdu. Exception : Corum Life.
Strategie optimale : SCPI EU en direct + SCPI FR en assurance-vie
Logez les SCPI européennes en détention directe (0 % PS + méthode conventionnelle). Logez les SCPI françaises en assurance-vie (capitalisation sans fiscalité annuelle).
20. SCPI européenne et IFI
Les parts de SCPI européennes entrent dans l'assiette IFI (art. 965 CGI). Strategie : acquerir en nue-propriété = decote + 0 % IFI + 0 % PS a la reconstitution.
21. Exit tax : les parts de SCPI sont exclues
L'exit tax (art. 167 bis CGI) imposé les plus-values latentes lors du transfert du domicile fiscal hors de France. Bonne nouvelle pour les détenteurs de SCPI européennes : les parts de SCPI sont exclues du champ de l'exit tax.
21.1 Pourquoi les SCPI sont exclues
L'art. 167 bis vise exclusivement les titres relevant de l'art. 150-0 A CGI (plus-values mobilières). Or, les parts de SCPI sont des titres de sociétés a préponderance immobilière relevant de l'art. 150 UB CGI (plus-values immobilières). Ces deux articles sont distincts et mutuellement exclusifs.
Le ministre des Finances l'a confirmé dans la réponse ministerielle Frassa (n°12686, JO Senat du 10/03/2016, p. 958) : l'exit tax « vise expressement les titres mentionnés a l'article 150-0 A du CGI, à l'exclusion donc des titres definis a l'article 150 UB du même code ».
21.2 Justification : la France conserve son pouvoir d'imposition
L'exit tax vise a éviter que le contribuable echappe a l'impôt français en partant avant de réaliser une plus-value. Pour les SCPI, ce risque n'existe pas : même après le transfert de domicile fiscal, la cession de parts de sociétés a préponderance immobilière reste soumise en France au prélèvement de l'art. 244 bis A CGI (19 % pour les personnes physiques, 25 % pour les personnes morales). L'exit tax est donc inutile.
Expatriation + SCPI EU : aucune exit tax
Un contribuable qui transféré son domicile fiscal a l'étranger n'a aucune exit tax a payer sur la plus-value latente de ses parts de SCPI (françaises ou européennes). C'est un avantage significatif pour les expatries detenant un portefeuille SCPI important. En revanche, les PV mobilières (actions, OPCVM) restent soumises a l'exit tax. Source : RM Frassa n°12686, art. 150 UB vs 150-0 A CGI.
22. 5 cas pratiques chiffrés
Cas 1 : Sophie, celibataire TMI 30 %, 100 000 EUR en SCPI Pays-Bas
SCPI : 100 % Pays-Bas (taux effectif) — TD 7 % Revenus bruts : 7 000 EUR/an IS néerlandais (19 %) : 1 330 EUR (paye par la SCPI) Dividende recu : 5 670 EUR Fiscalite française : IR sur 7 000 EUR SCPI : 0 EUR (exonéré — taux effectif) Effet de progressivité : environ 210 EUR PS : 0 EUR (de Ruyter) Total impôt français : 210 EUR Impôt total : 1 330 + 210 = 1 540 EUR Taux réel : 22 % SCPI française : 7 000 x 47,2 % = 3 304 EUR Économie : 1 764 EUR/an (-53 %)
Cas 2 : Marc et Julie, couple TMI 41 %, 200 000 EUR en SCPI Allemagne
SCPI : 100 % Allemagne (crédit d'impôt) — TD 6 % Revenus bruts : 12 000 EUR/an IS allemand (15,825 %) : 1 899 EUR (paye par la SCPI) Fiscalite française : IR brut (41 %) : 4 920 EUR Crédit d'impôt (taux moyen 18 %) : 2 160 EUR IR net : 2 760 EUR PS : 0 EUR Impôt total : 1 899 + 2 760 = 4 659 EUR Taux réel : 38,8 % SCPI française : 12 000 x 58,2 % = 6 984 EUR Économie : 2 325 EUR/an (-33 %)
Cas 3 : Pierre, retraite TMI 30 %, 150 000 EUR en SCPI multi-pays
SCPI : 40 % NL (TE) + 30 % DE (CI) + 20 % ES (CI) + 10 % BE (TE) TD moyen : 6,5 % — Revenus bruts : 9 750 EUR/an Part taux effectif (50 % = NL + BE) : 4 875 EUR IR : 0 EUR (exonere) + progressivité environ 150 EUR PS : 0 EUR Part crédit d'impôt (50 % = DE + ES) : 4 875 EUR IR net : (30 % - 13 %) x 4 875 = 829 EUR PS : 0 EUR IS locaux (payes par la SCPI) : NL 19 % : 741 EUR | DE 15,825 % : 463 EUR ES 19 % : 371 EUR | BE 25 % : 244 EUR Total IS : 1 819 EUR Impôt total : 1 819 + 150 + 829 = 2 798 EUR Taux réel : 28,7 % SCPI française : 9 750 x 47,2 % = 4 602 EUR Économie : 1 804 EUR/an (-39 %)
Cas 4 : Dirigeant SAS, SCI IS, 300 000 EUR en SCPI Belgique
SCI IS — SCPI 100 % Belgique (taux effectif) — TD 5,5 % Revenus bruts : 16 500 EUR/an IS belge (25 %) : 4 125 EUR (paye par la SCPI) Dividende recu par la SCI : 12 375 EUR Au niveau de la SCI IS : Amortissement parts (40 ans) : 7 500 EUR Résultat imposable : 12 375 - 7 500 = 4 875 EUR IS SCI (15 % PME) : 731 EUR Dividende distribué : 11 644 EUR PFU 30 % : 3 493 EUR Impôt total : 4 125 + 731 + 3 493 = 8 349 EUR Taux réel : 50,6 % Note : en SCI IS, l'avantage 0 % PS est neutre. L'intérêt réside dans l'amortissement et le taux IS 15 %.
Cas 5 : Emma, TMI 45 %, Corum XL (49 % UK post-Brexit)
SCPI Corum XL — TD 5,73 % — 200 000 EUR investis Revenus bruts : 11 460 EUR/an Répartition : 49 % UK + 51 % UE/EEE Part UK (49 %) : 5 615 EUR IS UK (25 %) : 1 404 EUR IR net (CI, TMI 45 %) : 1 292 EUR PS 17,2 % (post-Brexit !) : 966 EUR Sous-total UK : 3 662 EUR Part UE (51 %) : 5 845 EUR IS local moyen (19 %) : 1 111 EUR IR net (CI) : 1 340 EUR PS : 0 EUR Sous-total UE : 2 451 EUR Impôt total : 3 662 + 2 451 = 6 113 EUR Taux réel : 53,3 % SCPI française : 11 460 x 62,2 % = 7 128 EUR Économie : 1 015 EUR/an (-14 % seulement) Le UK dilue massivement l'avantage européen.
23. 8 erreurs fréquentes sur la fiscalité SCPI par pays
| Erreur | Réalité | Source |
|---|---|---|
| L'Allemagne taxe à 30 % | 15,825 % seulement — Gewerbesteuer = 0 % immo passif (§9 GewStG) | PwC DE |
| L'Irlande taxe à 12,5 % | 25 % pour revenus passifs (CT non-trading) | Deloitte IE |
| Les Pays-Bas taxent à 0 % | FBI aboli janv. 2025 : Vpb CIT 19 % / 25,8 % | Norton Rose Fulbright |
| Cedolare seccà 21 % en Italie | Réservée aux particuliers. IRES = 24 % pour les entités | Agenzia Entrate |
| 0 % PS sur les plus-values aussi | PS 17,2 % s'appliquent sur les PV de cession | BOFiP |
| Le Luxembourg est en taux effectif | Crédit d'impôt obligatoire depuis revenus 2024 | BOI-INT-CVB-LUX-30 |
| SCPI EU en AV = double avantage | Crédit d'impôt absorbe par l'assureur | Art. 125-0 A CGI |
| Taux effectif = pas d'impôt | IS local paye par la SCPI + progressivité (1-3 %) | BOFiP |
24. Crédit d'impôt non reportable — CE Natixis n°456349
Le Conseil d'Etat, dans sa décision du 8 mars 2023 (n°456349, 8e et 3e chambres reunies, SA Natixis), a juge que le crédit d'impôt conventionnel est ni reportable, ni remboursable. Si l'annee de perception des revenus SCPI européens, le contribuable n'a pas assez d'IR pour absorber le crédit, l'excédént est définitivement perdu.
Piege pour les investisseurs a faible IR
Un retraite a faible pension, un temps partiel, ou un contribuable avec beaucoup de réductions d'impôt (Girardin, dons, emploi a domicile) peut se retrouver avec un IR nul ou quasi-nul. Dans ce cas, le crédit d'impôt SCPI européenne est perdu : il ne peut pas etre reporté a l'annee suivante ni rembourse. Ce piege est absent de tous les guides concurrents.
Recommandation : pour ces profils, privilegier les SCPI investies dans des pays en taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Irlande) plutot que crédit d'impôt (Allemagne, Espagne, Italie) — car le taux effectif fonctionne par exemption (pas de crédit a imputér).
25. Déficit foncier EU non imputable en France — CE n°428443
Le Conseil d'Etat, dans sa décision du 19 decembre 2019 (n°428443, 8e et 3e chambres reunies), a juge que les déficits fonciers de source étrangère ne peuvent pas etre imputés sur les revenus fonciers français ni sur le revenu global. Le CE retient que les conventions bilatérales ne visent que les « bénéfices et autres revenus positifs », excluant les déficits.
Impact SCPI : si une SCPI detenant des actifs en Allemagne ou aux Pays-Bas genere ponctuellement un déficit foncier (travaux importants, vacance locative), ce déficit ne bénéficiera pas a l'investisseur français pour réduire ses autres revenus fonciers. C'est une asymetrie : les revenus positifs EU sont bien déclarés (et exonérés ou crédites), mais les déficits EU sont perdus.
Infirmation de la CAA Lyon
Cette décision du CE invalide le jugement de la CAA Lyon du 08/01/2019 qui avait admis l'imputation d'un déficit foncier allemand. L'administration fiscale avait raison de rectifier. Source : Fidroit, Dangela Avocats.
26. Plus-values immobilières par pays : exonération et durée
Les SCPI européennes réalisent des plus-values lors de la cession d'actifs immobiliers. Le régime de taxation depend du pays de situation de l'immeuble, pas du pays de résidence de l'investisseur. Tableau comparatif des régimes PV locaux applicables aux entités SCPI.
| Pays | Taux PV local | Exonération durée | Méthode FR | Note |
|---|---|---|---|---|
| Allemagne 🇩🇪 | 15,825 % (KSt+Soli) | 10 ans si Privatvermogen | Crédit d'impôt | Spekulationsfrist = biens prives. SCPI via GmbH : PV toujours imposable à 15,825 %. |
| Belgique 🇧🇪 | 0 % (hors speculation) | 5 ans | Taux effectif | 16,5 % + additionnels si < 5 ans |
| Pays-Bas 🇳🇱 | 0 % (Box 3) | Immediate | Taux effectif | Taxe forfaitaire sur patrimoine, pas de PV réelle |
| Espagne 🇪🇸 | 19 % flat (NR) | Aucune | Crédit d'impôt | Taux fixe 19 % pour tous les non-résidents (barème 19-26 % = résidents uniquement) |
| Italie 🇮🇹 | 26 % | Aucune spécifique | Crédit d'impôt | Imposta sostitutiva 26 % ou barème progressif |
| Irlande 🇮🇪 | 33 % CGT | Aucune | Taux effectif | Capital Gains Tax 33 % |
| Portugal 🇵🇹 | 28 % (NR) | Aucune | Taux effectif | 50 % intégré au barème IR pour résidents |
| Finlande 🇫🇮 | 30-34 % | Aucune | Taux effectif | 30 % jusqu'a 30 000 EUR, 34 % au-dela |
| Autriche 🇦🇹 | 30 % ImmoESt | Aucune | Crédit d'impôt | Forfait 4,2 % du prix si détention > 10 ans (au lieu de 30 % PV réelle) |
| Luxembourg 🇱🇺 | Barème (max ~42 %) | 2 ans RP | Crédit d'impôt | Abattement 50 000 EUR si détention > 2 ans |
Spekulationsfrist allemande : attention a la structure juridique
L'exonération allemande après 10 ans (§23 EStG) ne concerne que les biens détenus en Privatvermogen (patrimoine prive). Les SCPI investissent généralement via des GmbH (sociétés de capitaux) : la PV est alors toujours imposable a l'IS de 15,825 %, quelle que soit la durée de détention. Seules les structures en vermogensverwaltende Personengesellschaft (GbR/KG patrimoniale) pourraient théoriquement en bénéficier — mais c'est rare en pratique.
Les Pays-Bas : 0 % de PV réelle (Box 3)
Les Pays-Bas ne taxent pas les plus-values réelles mais un rendement forfaitaire sur le patrimoine (Box 3). Pour les SCPI, cela signifie aucune taxation additionnelle a la cession d'immeubles néerlandais. C'est un avantage unique combine a un IS local de 19 %/25,8 % sur les revenus courants.
PV de cession de parts SCPI ≠ PV locale
Attention : le tableau ci-dessus concerné les PV sur les actifs immobiliers détenus par la SCPI (cession d'immeuble). Les plus-values de cession de parts SCPI par l'investisseur français sont taxées en France au régime des PV immobilières des particuliers (19 % IR + 17,2 % PS, avec abattements pour durée). L'exonération de PS (de Ruyter) ne s'applique pas aux PV de cession de parts.
27. CEHR / CDHR et revenus SCPI européennes
La Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR, art. 223 sexies CGI) et la Contribution Differentielle sur les Hauts Revenus (CDHR, LF 2025) s'appliquent sur le revenu fiscal de référence (RFR). Les revenus SCPI européennes en méthode crédit d'impôt entrent dans le RFR et peuvent decléncher la CEHR. En revanche, selon le BOFiP (BOI-IR-CHR), les revenus exonérés par convention via la méthode du taux effectif ne sont pas inclus dans le RFR pour la CEHR — un argument supplémentaire en faveur des pays en taux effectif pour les hauts revenus.
| Contribution | Seuil celibataire | Seuil couple | Taux | Revenus SCPI EU inclus ? |
|---|---|---|---|---|
| CEHR | 250 000 EUR | 500 000 EUR | 3 % (250-500k) / 4 % (> 500k) | Crédit d'impôt : OUI. Taux effectif : NON (BOFiP) |
| CDHR | 250 000 EUR | 500 000 EUR | Taux min 20 % | Crédit d'impôt : OUI. Taux effectif : NON (BOFiP) |
Piege pour les hauts revenus avec SCPI EU en crédit d'impôt
Un contribuable a TMI 45 % avec 300 000 EUR de revenus et 50 000 EUR de revenus SCPI allemands (crédit d'impôt) voit son RFR passer a 350 000 EUR. La CEHR s'applique sur la tranche depassant 250 000 EUR, soit 100 000 EUR x 3 % = 3 000 EUR. Le crédit d'impôt neutralisé l'IR mais pas la CEHR.
En revanche, avec des SCPI en taux effectif (Pays-Bas, Belgique), les revenus exonérés par convention n'entrent pas dans le RFR (BOFiP BOI-IR-CHR) et ne declénchent donc pas la CEHR. C'est un argument supplémentaire pour privilegier les pays en taux effectif quand on approche des seuils CEHR.
28. Sources et références
Sources principales : PwC Tax Summaries 2025-2026 (NL, DE, BE, ES, IT, IE, AT, SE, DK, FI, PL, CZ, HU), Norton Rose Fulbright (FBI NL), Deloitte Ireland (CT rates), BOFiP (BOI-INT-DG-20-20-100, BOI-INT-CVB-LUX-30), CGI (art. 4 A, art. 199 ter), CJUE (C-623/13 de Ruyter, C-372/18 Dreyer, C-45/17 Jahin), Conventions fiscales bilatérales (Legifrance), BOE (IRNR Espagne), ANAF (IS Roumanie), LFSS 2026 (PS 17,2 %), CE 8/03/2023 n°456349 (Natixis, crédit d'impôt non reportable), CE 19/12/2019 n°428443 (déficit foncier EU non imputable), PwC Avocats, Fidroit, Dangela Avocats, RM Frassa n°12686 (JO Senat 10/03/2016 — exit tax exclusion SCPI), BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10 (micro-foncier conditions).
Mise a jour : mars 2026. Sources : Code General des Impôts (CGI), BOFiP, Legifrance, PwC Tax Summaries, législations nationales européennes. Les taux et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalise. Les situations patrimoniales etant toutes differentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptee a votre situation.