SCI et IFI 2026 : SCI IS vs SCI IR, fraction immobilière, décotes et stratégies d'optimisation

1. SCI et IFI : les enjeux en 2026

La Société Civile Immobilière (SCI) est l'outil de gestion de patrimoine immobilier le plus répandu en France avec plus de 3,5 millions de structures immatriculées. Sa relation avec l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) reste pourtant l'une des sources d'erreurs les plus fréquentes dans les déclarations patrimoniales. Deux questions reviennent systématiquement chez les redevables IFI qui détiennent une SCI : mes parts de SCI sont-elles imposables ? Et si oui, est-ce que ma SCI à l'IS ou à l'IR me pénalise ou m'avantage ?

La réponse dépend de trois facteurs clés : le régime fiscal de la SCI (IR ou IS), la composition de son actif (biens immobiliers vs actifs financiers) et le niveau de participation de l'associé. Les réformes de la loi de finances 2024 ont durci les règles sur la déductibilité des dettes au sein des sociétés, avec trois nouvelles clauses anti-abus (art. 973 II, III et IV CGI), rendant le sujet encore plus technique.

Ce guide décrypte l'intégralité du cadre légal, compare les deux régimes SCI avec des exemples chiffrés et 5 jurisprudences-clés, et présente les stratégies d'optimisation IFI légitimes pour 2026. Il est le complément indispensable du guide complet d'optimisation IFI 2026.

2. Quels biens sont imposables à l'IFI ? (art. 965 CGI)

L'article 965 du Code Général des Impôts définit deux grandes catégories d'actifs imposables à l'IFI :

1° Les biens et droits immobiliers détenus directement par le redevable et les membres de son foyer fiscal : appartements, maisons, terrains, usufruit immobilier, droits réels (emphytéose, superficie), parts de SCPI détenues directement. Ces biens sont déclarés à leur valeur vénale au 1er janvier, après application éventuelle de l'abattement de 30 % sur la résidence principale (art. 973 I CGI).

2° Les parts ou actions de sociétés détenues directement ou indirectement, à hauteur de la fraction représentative d'actifs immobiliers (art. 965 2° CGI). C'est dans cette catégorie que tombent les parts de SCI à l'IS. Pour les SCI à l'IR, la transparence fiscale conduit à appliquer le régime du 1° directement.

3. SCI à l'IR : transparence totale et SCI d'attribution

La SCI à l'impôt sur le revenu (SCI IR) est dite semi-transparente fiscalement. Pour l'IFI, cette transparence est totale : les associés ne déclarent pas les parts de la SCI, mais directement leur quote-part des biens immobiliers détenus. La SCI IR est fiscalement invisible pour l'IFI.

Si vous détenez 40 % d'une SCI IR qui possède un appartement de 800 000 €, vous déclarez à l'IFI 40 % × 800 000 € = 320 000 €, exactement comme si vous déteniez ce bien directement en indivision.

3.1 Avantages de la SCI IR pour l'IFI

La transparence présente un avantage décisif pour la résidence principale : l'abattement de 30 % (art. 973 I CGI) s'applique pleinement. L'associé d'une SCI IR déclare le bien directement (via la transparence), et la loi assimile cette détention indirecte à une détention directe pour l'application de l'abattement. Cette position a été confirmée par le Conseil constitutionnel (QPC n°2019-820 du 17/01/2020), qui a validé que la différence de traitement entre SCI IR et SCI IS est constitutionnellement justifiée.

Si la SCI IR détient un bien de 1 200 000 € constituant la résidence principale de l'associé à 50 %, celui-ci déclare : 50 % × 1 200 000 € × 70 % = 420 000 € (contre 600 000 € sans abattement).

Les dettes contractées par la SCI IR sont également déductibles directement et intégralement à proportion de la participation de chaque associé. Pour les détails, voir notre guide dédié sur les dettes déductibles de l'IFI (art. 974 CGI).

3.2 Inconvénients de la SCI IR pour l'IFI

La transparence totale interdit toute décote sur les parts : il n'y a pas de parts à valoriser — on déclare directement le bien à sa valeur vénale. Il est également impossible de diluer l'assiette IFI en intégrant des actifs financiers dans la SCI IR : la transparence ne porte que sur les actifs immobiliers.

3.3 La SCI d'attribution : le cas unique où une SCI conserve tous les avantages de la détention directe

L'article 1655 ter du CGI crée un régime dérogatoire pour les SCI d'attribution : ces sociétés (constituées exclusivement pour permettre l'acquisition et la répartition d'immeubles entre associés) sont fiscalement assimilées à des détentions directes, quel que soit leur régime IS ou IR.

Pour l'IFI, la conséquence est majeure : l'associé d'une SCI d'attribution est réputé détenir directement la fraction de l'immeuble correspondant à ses parts. Il bénéficie donc :

• De l'abattement de 30 % sur la résidence principale (art. 973 I CGI)
• Des dettes déductibles directement à sa proportion (art. 974 CGI)
• De l'exonération de plus-value de résidence principale lors de la cession

La SCI d'attribution est la seule exception au principe selon lequel une structure sociétaire fait perdre l'abattement de résidence principale. Elle est particulièrement utilisée dans les immeubles en copropriété horizontale ou les programmes de construction partagée.

4. SCI à l'IS : la fraction immobilière (art. 965 2° CGI)

La SCI à l'impôt sur les sociétés (SCI IS) est une entité opaque : ses associés ne déclarent pas les biens détenus mais les parts ou actions de la société, à hauteur de la fraction représentative d'actifs immobiliers (art. 965 2° CGI). Cette fraction — appelée "fraction immobilière" ou "ratio immobilier" — est calculée à partir du bilan vénale de la SCI.

L'assiette IFI de l'associé est :

La fraction immobilière se calcule ainsi :

4.1 Les actifs nets immobiliers

Ils correspondent à la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI IS, diminuée uniquement des dettes directement affectées à ces biens(emprunts immobiliers, frais d'acquisition financés). Depuis la LF 2024, les dettes contractées pour financer des actifs non immobiliers (trésorerie, OPCVM, matériel) ne réduisent plus le numérateur de la fraction.

4.2 Les biens professionnels dans la SCI IS

Si la SCI IS détient un bien affecté à l'activité professionnelle principale d'un associé (art. 975 CGI), ce bien est exonéré d'IFI et exclu du numérateur de la fraction immobilière. Cela dilue mécaniquement le coefficient immobilier et réduit l'assiette IFI de tous les associés.

Exemple : SCI IS avec un local commercial utilisé par l'activité du gérant (bien professionnel), des bureaux loués tiers, et de la trésorerie. Seuls les bureaux loués entrent au numérateur — le local commercial est exclu même s'il représente 40 % de l'actif.

5. Calcul de la fraction immobilière : méthode pas à pas

Le calcul de la fraction immobilière d'une SCI IS s'effectue en cinq étapes. Voici la méthode applicable depuis la LF 2024, avec un exemple chiffré concret.

Les 5 étapes du calcul

Étape 1 — Recensez tous les biens immobiliers et estimez leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition (valeur de marché, pas valeur comptable).

Étape 2 — Identifiez les dettes directement liées à ces biens (capital restant dû des emprunts immobiliers, frais d'acquisition financés, travaux financés par emprunt).

Étape 3 — Calculez les actifs immobiliers nets :

Étape 4 — Calculez l'actif net total de la SCI à valeurs vénales :

Étape 5 — Calculez la fraction immobilière :

Méthode de valorisation des parts — Cass. com. 09/02/2022 n°19-22861

Pour valoriser les parts d'une SCI locative à l'IS, la Cour de cassation a validé une méthode combinée pondérant la valeur de marché (rendement) et la valeur patrimoniale :

Où la valeur de rendement = loyers nets capitalisés au taux du marché, et la valeur patrimoniale = actif net aux valeurs vénales. Cette méthode réduit souvent la valeur des parts par rapport à la simple valeur patrimoniale (car les rendements locatifs sont généralement inférieurs aux rendements attendus du capital).

Application numérique — SCI IS type 2026

Actifs immobiliers nets : (950 000 + 380 000) − (400 000 + 150 000) = 780 000 €
Fraction immobilière : 780 000 ÷ 850 000 = 91,76 %

Un associé à 30 % des parts (valeur vénale = 850 000 × 30 % = 255 000 €) a une assiette IFI de : 255 000 × 91,76 % = 234 000 € avant décotes éventuelles.

6. Transparence en cascade : SCI holding → SCI fille

Lorsqu'une SCI IS (ci-après "SCI A") détient des participations dans une autre SCI IS ("SCI B"), l'administration fiscale impose une analyse en cascade : on ne peut pas simplement additionner les bilans. Il faut appliquer le "filtre" du ratio immobilier à chaque niveau, de bas en haut.

6.1 Principe bottom-up

La contribution de la SCI fille à la fraction immobilière de la SCI mère se calcule ainsi : la valeur de la participation SCI B dans le bilan de SCI A est multipliée par le ratio immobilier de SCI B avant d'entrer dans le numérateur de SCI A.

6.2 Exemple chiffré — SCI holding

SCI A (holding) : détient 100 % de SCI B + un immeuble de 400 000 € (emprunt 100 000 €) + trésorerie 50 000 €. Actif net total SCI A = 600 000 €.
SCI B (fille) : détient 2 appartements locatifs (900 000 €), emprunt 300 000 €. Trésorerie 60 000 €. Actif net SCI B = 660 000 €. Fraction immo SCI B = (900 000 − 300 000) ÷ 660 000 = 90,9 %.

Valeur vénale de la participation SCI B dans les actifs de SCI A = 660 000 €.
Contribution SCI B au numérateur immobilier de SCI A = 660 000 × 90,9 % = 600 000 €.
Actifs immo directs nets SCI A = 400 000 − 100 000 = 300 000 €.
Fraction immo SCI A = (300 000 + 600 000) ÷ (600 000 + 660 000 − 100 000 + 50 000) = 900 000 ÷ 1 210 000 = 74,4 %.

6.3 Stratégie : insertion d'actifs non immobiliers en bas de la cascade

Une SCI B qui détient, en plus de ses immeubles, des actifs financiers non endettés (trésorerie, parts de SARL commerciale, etc.) verra son ratio immobilier dilué. Cette dilution se répercute en cascade dans le ratio de SCI A. Chaque euro d'actif non immobilier non endetté à l'étage inférieur réduit proportionnellement la fraction immobilière à tous les niveaux supérieurs.

7. Décotes sur parts de SCI IS : illiquidité, minorité et jurisprudences

L'un des atouts majeurs de la SCI IS pour l'IFI est la possibilité d'appliquer des décotes sur la valeur vénale des parts. Ces décotes sont légitimes car les parts d'une SCI non cotée ne peuvent pas se vendre aussi facilement qu'un bien immobilier ou qu'une action en bourse.

7.1 La décote d'illiquidité (10-20 %)

La décote d'illiquidité compense l'absence d'un marché secondaire organisé pour les parts de SCI. Contrairement à un appartement qui peut trouver un acquéreur en quelques semaines, les parts de SCI sont difficiles à céder rapidement. L'administration fiscale et la jurisprudence admettent des décotes de 10 % à 20 % de la valeur des parts.

La fourchette basse (10 %) convient aux SCI bien structurées avec peu d'associés et des statuts clairs. La fourchette haute (20 %) est justifiée lorsque les statuts prévoient des clauses d'agrément strictes ou que la SCI comporte de nombreux associés. La Cour d'appel de Montpellier (CA Montpellier 07/11/2023 n°23/01048) a validé une décote cumulée de 20 % (10 % pour occupation personnelle + 10 % pour clause d'agrément).

7.2 La décote de minorité (10-20 %)

La décote de minorité s'applique aux associés dont la participation est trop faible pour leur conférer un pouvoir de décision réel. Un associé à 15 % dans une SCI à cinq associés ne peut ni imposer une vente, ni bloquer une décision ordinaire. La fourchette admise est de 10 % à 20 %. Elle est plus élevée lorsque les statuts n'attribuent pas de droits particuliers aux minoritaires (pas de clause de retrait à valeur garantie, pas de droit de veto).

7.3 Cumul des décotes : méthode MULTIPLICATIVE (Cass. com. 16/02/2016 n°14-23.301)

Les deux décotes sont cumulables légalement, mais leur cumul est multiplicatif et non additif, depuis l'arrêt fondateur de la Cour de cassation du 16 février 2016 (n°14-23.301). Cela signifie que les décotes s'appliquent successivement sur la valeur résiduelle, et non s'additionnent sur la valeur initiale.

7.4 Jurisprudences clés sur les décotes

7.5 Fiscalité latente IS : un passif non déductible (Cass. 2018)

Un point important souvent ignoré : en SCI IS, les plus-values latentes sur les immeubles (différence entre valeur vénale et valeur nette comptable) génèreront un impôt IS futur lors de la cession. Certains contribuables tentent de déduire cette charge fiscale latente du passif de la SCI pour réduire la valeur des parts à l'IFI.

La Cour de cassation a fermement rejeté cette déduction (Cass. com. 14/11/2018 n°17-15.167) : la fiscalité latente IS sur les plus-values non réalisées ne constitue pas une dette déductible du passif de la SCI pour le calcul de la valeur des parts à l'IFI. Cette position est constante et rappelée dans le BOFiP.

7.6 Justification et documentation obligatoires

L'application de décotes sans justification est la première cause de redressement IFI sur les SCI. Pour sécuriser votre position, vous devez disposer d'un rapport d'expertise indépendant (expert immobilier agréé, avocat fiscaliste ou CGP) justifiant le niveau de chaque décote et la méthode de valorisation des actifs.

8. Résidence principale en SCI : les 3 régimes comparés

L'article 973 I du CGI prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale du redevable IFI. Son application varie radicalement selon le régime de la SCI, et comporte deux pièges majeurs souvent ignorés pour la SCI IS.

8.1 Comparaison chiffrée SCI IR vs SCI IS pour la RP

Résidence principale de 1 500 000 € détenue à 50 %, SCI IS avec fraction immobilière de 95 % et décote d'illiquidité de 15 % :

• En SCI IR : 50 % × 1 500 000 € × 70 % (abattement RP) = 525 000 €
• En SCI IS : 50 % × 1 500 000 € × 95 % (fraction immo) × 85 % (décote 15 %) = 604 688 €

La SCI IR est plus favorable de 79 688 € d'assiette, soit une économie d'IFI d'environ 800 €/an (taux marginal ~1 %). La SCI IR est presque toujours préférable lorsque la résidence principale représente la majeure partie du patrimoine SCI.

8.2 Le double piège de la SCI IS pour la résidence principale

8.3 La SCI d'attribution : l'exception qui confirme la règle

Seule la SCI d'attribution (art. 1655 ter CGI) échappe à ce double piège : les associés sont réputés détenir directement les biens, et bénéficient donc de l'abattement 30 % à l'IFI et de l'exonération de PV résidence principale à la revente. Si vous envisagez de détenir votre résidence principale via une structure sociétaire, la SCI d'attribution mérite une étude sérieuse.

9. Dettes de SCI et IFI : règles par régime

9.1 Dettes d'une SCI IR : déduction directe et proportionnelle

Pour une SCI IR, la transparence s'étend aux dettes : les dettes contractées par la SCI pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration de biens imposables sont déductibles directement de l'assiette IFI de chaque associé, à proportion de sa participation (art. 974 CGI).

Exemple : SCI IR avec un immeuble de 600 000 € et un emprunt de 200 000 € (CRD). Deux associés à 50 % chacun :

• Valeur déclarée par associé : 50 % × 600 000 € = 300 000 €
• Dette déductible : 50 % × 200 000 € = 100 000 €
• Assiette IFI nette par associé : 200 000 €

9.2 Dettes d'une SCI IS : mécanisme indirect via l'actif net

Pour une SCI IS, les dettes réduisent le passif du bilan de la SCI, ce qui diminue mécaniquement l'actif net et donc la valeur des parts. L'associé ne déduit pas directement les dettes : elles sont déjà intégrées dans le calcul de la valeur des parts et de la fraction immobilière.

10. LF 2024 : les 3 clauses anti-abus (art. 973 II, III et IV CGI)

La loi de finances pour 2024 (art. 27) a profondément modifié les règles de déductibilité des dettes au sein des sociétés. Ces changements s'appliquent depuis les déclarations IFI 2024 et sont maintenues en 2026. Ils s'organisent en trois clauses anti-abus distinctes, codifiées aux articles 973 II, III et IV du CGI.

10.1 Art. 973 II CGI — Clause anti-abus sur les dettes intrafamiliales

Les dettes contractées auprès d'un membre du foyer fiscal, d'un ascendant, d'un descendant ou d'un frère/sœur sont présumées avoir un "objectif principalement fiscal" et sont en principe exclues de la déduction IFI.

Cette présomption peut être renversée si le contribuable démontre que la dette a été consentie à des conditions normales de marché (taux d'intérêt conforme au marché, remboursements effectifs réguliers, acte notarié ou contrat formel). La preuve contraire est exigeante et doit être documentée avec soin.

10.2 Art. 973 III CGI — Clause anti-abus pour entités contrôlées

Les dettes contractées auprès d'une entité contrôlée par le redevable (directement ou indirectement, seul ou avec son foyer) ne sont pas déductibles, même si elles sont à des conditions normales de marché. Le contrôle s'apprécie en pourcentage de capital ou de droits de vote.

Cette clause vise les montages circulaires : redevable → société A (contrôlée) → prêt à la SCI IS → déduction IFI. La boucle est rompue par art. 973 III. Elle s'applique même aux prêts entre sociétés du même groupe.

10.3 Art. 973 IV CGI (LF 2024) — Double plafond sur les dettes de société

Cette clause nouvelle est la plus importante pour les SCI IS patrimoniales. Elle ajoute un double plafond : les dettes contractées par la société ne peuvent réduire l'assiette IFI que dans la mesure où elles sont directement affectées à des actifs immobiliers taxables. Les dettes non affectées (emprunt pour trésorerie, pour OPCVM, compte courant pour financement général) sont totalement exclues du calcul.

11. Démembrement de parts SCI IS : l'art. 968 CGI et ses pièges

Le démembrement de propriété sur les parts de SCI IS (donation avec réserve d'usufruit, succession, etc.) est soumis à un régime IFI spécifique et souvent mal compris. L'article 968 du CGI pose le principe fondamental.

11.1 Le principe de l'art. 968 CGI : l'usufruitier déclare en pleine propriété

L'article 968 CGI est explicite : "Lorsqu'un immeuble, un droit réel immobilier ou des parts ou actions imposables en application de l'article 965 appartient à plusieurs personnes sous l'une des formes visées à l'article 897 [usufruit/nue-propriété], et que l'usufruit appartient au redevable, la valeur de la pleine propriété de l'immeuble ou des droits est comprise dans son patrimoine imposable."

Conséquences :

• L'usufruitier déclare la valeur en PLEINE PROPRIÉTÉ des parts de SCI IS (multipliée par la fraction immobilière). Non pas seulement la valeur de l'usufruit.
• Le nu-propriétaire est totalement exonéré d'IFI sur ces parts. La nue-propriété n'entre jamais dans son assiette IFI.

11.2 Conséquence pratique : le démembrement de parts ne réduit pas l'IFI du donateur-usufruitier

Si un parent (redevable IFI) donne la nue-propriété de ses parts de SCI IS à ses enfants en conservant l'usufruit, son assiette IFI sur ces parts reste identique : il déclare la pleine propriété (art. 968). L'enfant nu-propriétaire ne déclare rien.

11.3 Quand le démembrement de parts est-il utile pour l'IFI ?

Le démembrement de parts SCI IS présente un intérêt IFI uniquement dans des situations spécifiques :

• Enfants eux-mêmes redevables IFI : si les enfants nu-propriétaires ont un patrimoine important et sont soumis à l'IFI, la nue-propriété des parts ne leur est pas imposable, réduisant leur assiette IFI propre (même si le parent-usufruitier paie toujours sur la PP).
• Transmission à coût réduit : l'intérêt principal est successoral — les droits de donation sont calculés sur la seule nue-propriété (30 % à 65 ans par barème 669), soit une économie de droits significative. À la mort du donateur, les enfants récupèrent la PP sans droits de succession supplémentaires.
• Combinaison avec décotes : selon l'arrêt Cass. 15/02/2023 n°20-19.451, l'administration ne peut pas refuser en totalité une décote au motif du seul démembrement. L'usufruitier peut donc cumuler : déclaration en PP + décote d'illiquidité (et éventuellement de minorité) sur la valeur PP.

11.4 Exception : usufruit légal du conjoint survivant

Lorsque l'usufruit résulte d'une option légale du conjoint survivant (arts. 757, 764 CC) ou d'autres droits légaux (art. 968 alinéa 2 in fine CGI), le régime peut être différent : l'usufruitier et le nu-propriétaire déclarent chacun leur droit respectif à la valeur fiscale du barème (usufruit = 40-70 % selon âge, nue-propriété = complément). Cette exception est rare et dépend de la forme exacte de l'usufruit ; consultez un notaire pour les montages successoraux.

12. Stratégies d'optimisation IFI via la SCI

12.1 Jouer sur le seuil de 10 % pour exclure totalement les parts de l'IFI

C'est la stratégie la plus puissante : l'article 972 III du CGI prévoit une exclusion totale si un redevable et son foyer fiscal détiennent moins de 10 % du capital ET des droits de vote d'une SCI IS. La condition est double — le seuil s'applique à la fois sur le capital et sur les droits de vote. Une structuration avec des parts à droit de vote plural (ou réduit) doit donc prendre en compte cette double condition.

Dans le cadre d'une stratégie de transmission anticipée, il peut être pertinent d'organiser le capital d'une SCI IS afin que chaque membre de la famille hors foyer détienne moins de 10 %. Attention : l'art. 972 III additionne les parts du foyer fiscal (couple + enfants mineurs), donc la dilution doit porter sur des personnes physiques distinctes hors foyer.

12.2 Appliquer les décotes sur parts de SCI IS

C'est la stratégie la plus accessible pour les détenteurs de SCI IS existantes : faire évaluer les parts par un expert indépendant et appliquer des décotes justifiées d'illiquidité (10-15 %) et de minorité (10-15 %) de façon documentée, selon la méthode multiplicative (Cass. 2016). Sur 1 M€ de parts imposables, une décote multiplicative de 25 % économise 250 000 € d'assiette, soit 2 500 à 3 750 € d'IFI par an.

12.3 Passage SCI IR → SCI IS : analyse coût/bénéfice

Le passage à l'IS peut être avantageux pour l'IFI lorsque les biens de la SCI ne comprennent pas la résidence principale, que certains associés sont minoritaires (décote de minorité possible), et que la SCI peut intégrer des actifs financiers non endettés pour diluer légitimement le ratio.

Coût du passage IR → IS : l'option pour l'IS est formellement gratuite (pas de droits de mutation). Mais elle déclenche une "cessation d'activité fictive" avec imposition des plus-values latentes sur 5 ans : toute cession de bien dans les 5 ans suivant le passage est soumise au régime IS (taux 25 %, sans abattement pour durée de détention ni exonération RP). L'arbitrage doit tenir compte :

• Gain IFI annuel estimé grâce aux décotes et à la dilution du ratio
• Surcoût PV sur 5 ans si cession de biens prévue
• Perte définitive de l'abattement RP si un bien est résidence principale
• Perte de l'abattement IR sur durée de détention pour les biens détenus moins de 22 ans

12.4 Démembrement de parts — stratégie successorale avec effet IFI limité

Comme expliqué en section 11, le démembrement de parts de SCI IS est principalement une stratégie successorale (transmission à coût réduit). L'effet IFI direct est nul pour l'usufruitier (il continue de déclarer la PP). L'effet IFI est réel pour les enfants nu-propriétaires s'ils sont eux-mêmes redevables IFI. La combinaison décote + démembrement peut être optimisée avec un expert.

12.5 Dilution légale du ratio via trésorerie non endettée

La détention d'actifs financiers non endettés dans la SCI IS (trésorerie, parts d'OPCVM, participations commerciales) dilue la fraction immobilière. Chaque euro d'actif non immobilier non endetté réduit mécaniquement le ratio. Ce mécanisme survit à la LF 2024 (qui ne vise que les dettes sur actifs non taxables). Attention cependant à l'accumulation excessive et manifestement artificielle qui pourrait être requalifiée en abus de droit.

12.6 Biens professionnels : exclure des actifs du numérateur

Si la SCI IS détient des biens affectés à l'activité professionnelle d'un associé (art. 975 CGI), ces biens sont exclus du numérateur de la fraction immobilière. Moins le numérateur est élevé, moins l'assiette IFI est importante pour tous les associés. Pour les entrepreneurs qui logent leur outil professionnel dans une SCI IS, cela peut générer une économie IFI significative.

13. Risques et contrôle fiscal : abus de droit

Les stratégies IFI via SCI sont scrutées par l'administration fiscale. Plusieurs montages peuvent être requalifiés en abus de droit (art. L64 LPF) si leur seul but est de réduire l'IFI sans substance économique réelle.

13.1 Les montages à risque élevé

• Passage IS sans justification économique : si la SCI ne déploie aucune activité commerciale réelle au régime IS et que l'option est manifestement motivée par la réduction IFI, le risque d'abus de droit est réel.
• Création de SCI IS juste avant le 1er janvier : pour bénéficier de décotes sur des biens que l'associé détenait directement, sans substance économique.
• Décotes excessives sans rapport d'expertise : appliquer des décotes "au jugé" sans documentation professionnelle expose à des redressements systématiques.
• Compte courant fictif : injecter un compte courant dans la SCI IS uniquement pour gonfler le passif et réduire la fraction, sans décaissement réel (visé par art. 973 II).
• Accumulation de trésorerie artificielle : diluer la fraction immobilière via des placements financiers sans justification économique (trésorerie anormalement élevée par rapport à l'activité réelle de la SCI).

13.2 Pénalités encourues

14. Cas pratiques chiffrés : 5 scénarios comparatifs

Scénario 1 — Résidence principale uniquement en SCI

Contexte : M. et Mme Dupont détiennent à parts égales une SCI qui possède leur résidence principale valant 1 800 000 €. Aucune dette. Patrimoine IFI total : 2 200 000 €.

Scénario 2 — Portefeuille locatif sans résidence principale

Contexte : M. Martin détient 60 % d'une SCI IS avec 3 appartements locatifs (2 400 000 €), un emprunt de 600 000 € (affecté), et 150 000 € de trésorerie non endettée. Patrimoine IFI total : 3 200 000 €.

En SCI IR (mêmes biens), l'assiette aurait été 60 % × (2 400 000 − 600 000) = 1 080 000 € sans décote possible, soit un IFI de ~8 600 €. La SCI IS économise ici 1 200 €/an grâce aux décotes (méthode multiplicative).

Scénario 3 — Participation minoritaire et seuil 10 %

Contexte : Mme Leroy détient 8 % d'une SCI IS familiale détenant un immeuble de rapport de 3 000 000 €. Son foyer fiscal ne détient que ces 8 %.

Résultat : en application de l'article 972 III CGI (condition double : 8 % du capital ET des droits de vote, tous inférieurs à 10 %), les parts de Mme Leroy sont totalement exclues de l'IFI. Elle ne déclare rien au titre de cette SCI, quel que soit le montant des actifs immobiliers détenus. Si elle détenait 10,1 %, elle serait imposée sur sa fraction immobilière complète.

Scénario 4 — Démembrement de parts SCI IS et effet IFI

Contexte : M. Bertrand (72 ans) détient 100 % d'une SCI IS valorisée 1 200 000 € (fraction immobilière 85 %). Il envisage de donner la nue-propriété à son fils (hors foyer).

Conclusion : La donation avec réserve d'usufruit ne réduit pas l'IFI de M. Bertrand (il déclare toujours la pleine propriété). L'intérêt est exclusivement successoral : les droits de donation sont calculés sur la seule nue-propriété (barème 669 : 20 % à 72 ans → 800 000 € de base taxable au lieu de 1 200 000 €). Le fils récupèrera la pleine propriété à la mort de M. Bertrand sans droits de succession.

Scénario 5 — SCI holding avec transparence en cascade

Contexte : M. Fabre détient 80 % de SCI A (holding IS), qui détient à son tour 70 % de SCI B (locative IS) et 30 000 € de trésorerie. SCI B : 2 immeubles valant 600 000 €, emprunt 200 000 €. Actif net SCI B = 400 000 €, fraction immo SCI B = 100 %.

Calcul bottom-up :

• Valeur de la participation 70 % SCI B dans actif de SCI A = 70 % × 400 000 € = 280 000 €
• Contribution immo de SCI B au numérateur de SCI A = 280 000 × 100 % = 280 000 €
• Trésorerie SCI A (non immo) = 30 000 €
• Actif net total SCI A = 280 000 + 30 000 = 310 000 €
• Fraction immo SCI A = 280 000 ÷ 310 000 = 90,3 %
• Assiette IFI M. Fabre = 80 % × 310 000 × 90,3 % = 223 945 €

Sans la trésorerie de 30 000 € dans SCI A, la fraction aurait été 100 % et l'assiette 248 000 € — la trésorerie a économisé ~24 000 € d'assiette et environ 240 € d'IFI par an (taux marginal ~1 %). Modeste, mais légal et sans risque.

Synthèse : SCI IR vs SCI IS pour l'IFI 2026

Faire appel à un CGP pour optimiser votre IFI via la SCI

Le choix entre SCI IR et SCI IS pour l'IFI n'est jamais universel. Il dépend de la composition de votre actif, de votre niveau de participation, de vos projets de transmission et du montant global de votre IFI. Un conseiller en gestion de fortune indépendant peut modéliser les scénarios, calculer le gain IFI annuel de chaque stratégie et coordonner l'intervention des experts nécessaires (notaire, expert comptable, expert immobilier).

Les actions prioritaires : faire évaluer votre fraction immobilière par un professionnel, réaliser un rapport de décotes (méthode multiplicative, conforme Cass. 2016) par un expert agréé, et vérifier que vos déclarations IFI existantes sont conformes aux nouvelles règles de la LF 2024 (art. 973 II, III, IV). Pour en discuter lors d'un bilan patrimonial gratuit, prenez rendez-vous avec Quentin Hagnère.

Mise à jour : février 2026. Sources : Code Général des Impôts (art. 964-978 CGI, art. 1655 ter CGI), BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-10, BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 (transparence en cascade), BOI-PAT-IFI-20-30-10 (abattement RP), BOI-PAT-IFI-20-30-30-20240605 (dettes LF 2024), ACTU-2024-00084 (art. 27 LF 2024), Loi de finances 2024, Légifrance, impots.gouv.fr. Jurisprudences : Cass. com. 16/02/2016 n°14-23.301 (décotes multiplicatives), Cass. com. 14/11/2018 n°17-15.167 (fiscalité latente), Cass. com. 09/02/2022 n°19-22861 (valorisation SCI locative), Cass. com. 15/02/2023 n°20-19.451 (décote + démembrement), CA Montpellier 07/11/2023 n°23/01048, TJ Compiègne 02/09/2025 n°24/00911 (art. 973 II). Cons. const. QPC n°2019-820 du 17/01/2020 (constitutionnalité abattement RP SCI IR vs IS). Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.