Panorama des 7 dispositifs 2026
Un dispositif de défiscalisation, c'est un deal proposé par l'État : vous investissez dans un secteur jugé prioritaire — Outre-mer, patrimoine historique, épargne retraite, logement locatif — et en contrepartie vous payez moins d'impôt. Chaque dispositif a ses règles propres. Certains taillent directement dans votre impôt, d'autres rabotent votre revenu imposable avant calcul.
En 2026, le paysage de la défiscalisation s'est simplifié : Pinel est mort (fin 2024), le FCPI classique a été supprimé par la LF 2026 (voir notre guide FIP/FCPI 2026), et un nouveau venu — le dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026) — a émergé sur le locatif ordinaire. Voici les 7 dispositifs qui demeurent actifs et pertinents.
| Dispositif | Base légale | Type | Taux / avantage | Plafond niches | Durée |
|---|---|---|---|---|---|
| Girardin industriel | Art. 199 undecies B CGI | Réduction IR | Réduction ~110–135 % (gain net 20–35 %) | 18 000 € dérogatoire | One-shot |
| Girardin social | Art. 199 undecies C CGI | Réduction IR | Jusqu'à 18 000 € (après rétrocession 70 %) | 18 000 € dérogatoire | One-shot |
| PER | Art. 163 quatervicies CGI | Déduction revenu | 10 % revenus pro (max 38 448 €) | Hors plafond | Jusqu'à retraite |
| Malraux | Art. 199 tervicies CGI | Réduction IR | 22 % ou 30 % (max 400k€ travaux / 4 ans) | Hors plafond | Durée travaux |
| Déficit foncier | Art. 156-I-3° CGI | Déduction revenu | 10 700 € (21 400 € travaux énerg.) | Hors plafond | 10 ans report foncier |
| Jeanbrun | Art. 31-I-1°i/j CGI | Déduction revenu | Amortissement 3–5,5 % (base 80 %) | Hors plafond | 9 ans engagement |
| SOFICA | Art. 199 unvicies CGI | Réduction IR | 30–48 % (max 18 000 € dérogatoire) | 18 000 € dérogatoire | 5 ans blocage |
FCPI classique : supprimé par la LF 2026 — sauf FCPI JEI
Le FCPI classique (Fonds commun de placement dans l'innovation, art. 199 terdecies-0 A CGI, 25 % de réduction, plafond 10 000 €) n'existe plus dans sa forme générale depuis la LF 2026 (sections VI et VII supprimées). Exception : les FCPI finançant des JEI (Jeunes Entreprises Innovantes) survivent avec un taux de 30 % (plafond 75 000 € par personne, soit max 22 500 € de réduction). Si un conseiller vous propose un FCPI en 2026, vérifiez qu'il cible bien des JEI — les FCPI classiques généralistes ne sont plus éligibles.
SOFICA 2026 : régime non prorogé pour 2027 à ce jour
La SOFICA (Société pour le financement de l'industrie cinématographique et audiovisuelle) offre une réduction de 30 à 48 %. Le taux de 48 % s'applique si la SOFICA s'engage à orienter au moins 10 % de ses investissements vers des sociétés de production sous accord de coproduction avec un État étranger. Le régime arrive à échéance et aucune prorogation n'a été votée pour 2027 au jour de rédaction. Tant qu'aucune loi de finances ne le reconduit, 2026 reste la dernière année d'éligibilité connue.
Plafond global des niches fiscales (art. 200-0 A CGI)
L'État ne laisse personne réduire son impôt à l'infini via les réductions. Un plafond annuel coupe la mécanique au-delà d'un certain seuil. L'image parlante : un bon de réduction au supermarché plafonné à 18 €, peu importe le montant du caddie. Les déductions (PER, déficit foncier), elles, passent à travers ce plafond — elles ne sont tout simplement pas concernées.
L'art. 200-0 A CGI limite l'avantage fiscal total des réductions d'impôt (pas des déductions). Il existe deux plafonds, et une règle de non-cumul entre eux :
| Plafond | Montant | Dispositifs concernés | Remarque |
|---|---|---|---|
| Plafond général | 10 000 €/an | FCPI énergie, FIP, IR-PME, emploi domicile, frais de garde | Le plus restrictif |
| Plafond dérogatoire | 18 000 €/an | Girardin industriel, Girardin social, SOFICA | Remplace le plafond général si applicable |
| Hors plafond | Illimité | PER, déficit foncier, Malraux, Monuments historiques, Jeanbrun, dons | Aucune limitation annuelle |
Règle fondamentale : les plafonds général (10 000 €) et dérogatoire (18 000 €) ne se cumulent pas. Si vous investissez à la fois dans du Girardin et du FCPI, le plafond dérogatoire de 18 000 € englobe l'ensemble. Vous ne pouvez pas avoir 18 000 € de Girardin plus 10 000 € de FCPI.
Calcul du plafond Girardin avec FCPI (même année)
Plafond applicable = max(10 000 €, 18 000 €) = 18 000 €
Si Girardin = 18 000 € → plafond épuisé → FCPI = 0 € de réduction supplémentaire
Si Girardin = 12 000 € → 6 000 € restants pour FCPI (dans la limite de 10 000 €)
Les dispositifs hors plafond : un avantage structurel
Le PER, le déficit foncier, Malraux, les Monuments historiques et le Jeanbrun permettent de réduire la pression fiscale sans limitation annuelle — ils ne consomment pas le plafond des niches. Ils sont donc cumulables entre eux et avec le Girardin (18 000 € de Girardin + autant de PER ou Malraux que vous souhaitez).
Réduction d'impôt vs déduction fiscale : la distinction fondamentale
Prenez l'analogie du restaurant. Votre impôt, c'est l'addition. Une réduction d'impôt, c'est un bon de 18 € remis à la caisse : quel que soit le total, vous enlevez 18 € pile. Une déduction fiscale, c'est différent — vous retirez un plat avant que le serveur ne calcule l'addition. Comme chaque plat est taxé selon votre tranche d'imposition (TMI : taux marginal), plus vous êtes haut dans le barème, plus le plat retiré pèse lourd. À TMI 11 %, retirer 100 € vous fait gagner 11 €. À TMI 45 %, les mêmes 100 € valent 45 €.
C'est la distinction la plus importante à comprendre avant tout comparatif :
| Critère | Réduction d'impôt | Déduction fiscale |
|---|---|---|
| Dispositifs | Girardin, Malraux, SOFICA, FCPI | PER, déficit foncier, Jeanbrun |
| Où s'applique-t-elle ? | Sur l'IR calculé (en bas) | Sur le revenu imposable (en haut) |
| Dépend du TMI ? | Non — même gain pour TMI 11 % ou 45 % | Oui — économie = montant × TMI |
| Exemple 10 000 € | → 10 000 € d'IR en moins (quel que soit le TMI) | → 1 100 € (TMI 11 %) à 4 500 € (TMI 45 %) |
| Reportable si IR insuffisant ? | Non (perdu si IR < réduction) | Oui (report 10 ans pour déficit foncier) |
| Plafond niches | Oui (10 000 € ou 18 000 €) | Non (hors plafond) |
L'avantage unique du Girardin : TMI-indépendance
Le Girardin industriel est une réduction d'impôt. Cela signifie qu'un contribuable à TMI 30 % bénéficie du même gain en pourcentage qu'un contribuable à TMI 45 %. C'est un avantage structurel pour les TMI moyens (30 %) qui ne peuvent pas exploiter pleinement l'effet de levier des déductions. Exception : si la CDHR est activée (RFR > 250 000 €), le gain réel est partiellement neutralisé.
Matrice TMI × dispositif : quel est le meilleur pour votre tranche ?
Le TMI (taux marginal d'imposition) est le taux appliqué au dernier euro de votre revenu imposable — en France, il varie de 11 % à 45 %. Plus votre TMI est élevé, plus les déductions fiscales sont puissantes (chaque euro déduit vous économise plus d'impôt). Les réductions comme le Girardin, elles, donnent le même avantage quel que soit votre TMI. Le tableau suivant met en évidence à quel point ce choix change tout selon votre situation.
Cette matrice compare le gain net pour 10 000 € investis ou déduits selon le TMI pour chaque dispositif. Pour le Girardin, le gain est calculé sur la base d'un taux d'apport de 85 % (valeur médiane annuelle).
| Dispositif | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % | TMI 45 % | CDHR 20 % (RFR > 250k€) |
|---|---|---|---|---|---|
| Girardin (10k€ apport) | ~1 750 € | ~1 750 € | ~1 750 € | ~1 750 € | ~1 000–1 200 € (CDHR neutralise) |
| PER (10k€ déduction) | 1 100 € | 3 000 € | 4 100 € | 4 500 € | 4 500 € (CDHR n'affecte pas le PER) |
| Déficit foncier (10k€ travaux) | 1 100 € | 3 000 € | 4 100 € | 4 500 € | 4 500 € (non ciblé par CDHR) |
| Malraux 30 % (10k€ travaux) | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € | ~3 000 € si taux eff. > 20 % / réduit si < 20 % (Malraux dans CDHR) |
| Jeanbrun 4,5 % / an (10k€ base) | ~50 € / an | ~135 € / an | ~185 € / an | ~200 € / an | ~200 € / an (non ciblé) |
| SOFICA 48 % (10k€ investi) | 4 800 € | 4 800 € | 4 800 € | 4 800 € | ~3 000 € (CDHR neutralise partiellement) |
Notes : Le Jeanbrun génère une économie annuelle (amortissement étalé sur 9 ans), pas un gain immédiat. La SOFICA est incluse dans le plafond dérogatoire 18 000 € avec le Girardin. Gains calculés sans plafonnement des niches.
Lecture de la matrice : 3 règles pratiques
- TMI 11–30 % : le Girardin domine pour un gain immédiat one-shot. Les déductions (PER, déficit foncier) rapportent trop peu à ces tranches — chaque euro déduit ne rend que 11 à 30 centimes.
- TMI 41–45 % sans CDHR : PER, déficit foncier et Malraux deviennent comparables ou supérieurs au Girardin à budget travaux équivalent. Le PER redevient roi grâce à l'effet TMI.
- TMI 45 % avec CDHR : le Girardin perd son tranchant. PER, déficit foncier et Monuments historiques prennent le dessus — ces déductions abaissent le RFR, donc dégonflent la CDHR mécaniquement.
La CDHR : le piège ignoré des hauts revenus
L'idée tient en une phrase : personne ne descend sous 20 % d'impôt sur ses revenus, peu importe les réductions activées. Une sorte de plancher fiscal. Si vos réductions (Girardin compris) font glisser votre impôt sous ce seuil, une taxe complémentaire — la CDHR — vient combler la différence automatiquement. Le Girardin figure noir sur blanc dans la liste des réductions visées. Si votre revenu fiscal de référence (RFR : total de vos revenus retenu par l'administration) passe la barre des 250 000 €, le calcul CDHR devient un préalable obligatoire avant toute souscription Girardin.
La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) a été prorogée par la LF 2025 et reconduite en 2026. Elle instaure un taux minimum d'imposition de 20 % sur le RFR pour les contribuables dépassant certains seuils. Ce que presque personne ne sait : le Girardin industriel figure explicitement parmi les réductions neutralisées par la CDHR (art. 224, IV, A, 2 CGI).
| Seuil RFR | Célibataire / PACS | Couple marié | CDHR applicable |
|---|---|---|---|
| En dessous du seuil | < 250 000 € | < 500 000 € | Non — Girardin sans impact CDHR |
| Zone grise | 250 000–300 000 € | 500 000–600 000 € | Partielle — lissage progressif |
| Au-dessus du seuil | > 300 000 € | > 600 000 € | Pleine — Girardin neutralisé |
5.1 Mécanisme de neutralisation du Girardin par la CDHR
Le mécanisme en cas concret. Vous deviez 50 000 € d'impôt. Le Girardin vous en fait économiser 18 000 €, vous tombez à 32 000 €. Si ces 32 000 € représentent moins de 20 % de votre revenu, la CDHR vient réclamer la différence — et avec elle, tout ou partie du gain Girardin. Les deux scénarios qui suivent montrent les deux cas : CDHR neutre, et CDHR qui mange l'avantage.
La CDHR fonctionne comme un impôt complémentaire qui s'assure que le taux effectif d'imposition ne descend pas sous 20 %. Lorsque la réduction Girardin réduit l'IR en dessous de ce seuil, la CDHR vient compenser la différence — en ajoutant la réduction Girardin dans le calcul du RFR majoré.
Exemple — Impact CDHR sur le Girardin
Contribuable célibataire, RFR = 350 000 €, IR théorique avant Girardin = 115 000 €
Taux effectif théorique = 115 000 / 350 000 = 32,9 % > 20 % → CDHR inactive
Avec Girardin 18 000 € → IR après réduction = 97 000 €
Taux effectif avec Girardin = 97 000 / 350 000 = 27,7 % > 20 % → CDHR inactive
→ Dans cet exemple, CDHR n'est pas déclenchée. Gain Girardin = 18 000 € complets.
Mais si RFR = 250 000 € et IR théorique = 50 000 € (taux 20,0 %)
Après Girardin 18 000 € → IR = 32 000 € → taux = 12,8 % < 20 %
CDHR = 20 % × 250 000 € − 32 000 € = 50 000 − 32 000 = 18 000 €
→ La CDHR réclame 18 000 € supplémentaires — le gain Girardin est entièrement neutralisé.
5.2 Quels dispositifs sont et ne sont PAS ciblés par la CDHR ?
La règle clé. Seules les réductions d'impôt listées dans l'art. 224 IV A 2 CGI tombent dans le viseur de la CDHR — Girardin, SOFICA, IR-PME. Les déductions (PER, déficit foncier, Jeanbrun) ne sont pas ciblées. Mieux : elles abaissent votre revenu imposable, donc votre RFR, donc votre exposition à la CDHR. Elles jouent dans votre camp.
| Dispositif | Ciblé par la CDHR ? | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Girardin industriel | Oui (art. 224 IV A 2) | Réduction pouvant être neutralisée si IR bas |
| SOFICA | Oui (art. 224 IV A 2) | Même neutralisation que le Girardin |
| IR-PME / FCPI JEI | Oui (art. 224 IV A 2) | Même neutralisation |
| Malraux (art. 199 tervicies) | Oui — réduction IR → dans la CDHR ⚠️ | Hors plafond 200-0 A ≠ hors CDHR : gain peut être réduit si taux effectif < 20 % |
| Monuments historiques (art. 156 bis) | Non — déduction charges (pas réduction) | Déduction du revenu imposable → hors CDHR, gain intégral garanti |
| PER | Non — déduction (pas réduction) | Réduit le RFR, donc améliore la position CDHR |
| Déficit foncier | Non — déduction (pas réduction) | Réduit le RFR, améliore la position CDHR |
| Jeanbrun | Non — déduction (pas réduction) | Réduit le RFR, améliore la position CDHR |
L'erreur la plus répandue : Malraux n'est PAS hors CDHR
Confusion fréquente : Malraux est hors plafond des niches (art. 200-0 A), ce qui est souvent interprété — à tort — comme étant aussi « hors CDHR ». Ce sont deux mécanismes distincts :
- Hors plafond 200-0 A : la réduction Malraux ne consomme pas le plafond de 10 000 € ou 18 000 € — elle est illimitée annuellement (max 400 000 € de travaux sur 4 ans).
- Mais dans la CDHR (art. 224 IV A 2) : Malraux est une réduction d'IR (art. 199 tervicies), et la CDHR réintègre les réductions IR pour calculer le taux effectif minimum de 20 %. Si votre taux effectif tombe sous 20 % grâce à Malraux, la CDHR s'active.
- Les Monuments historiques (art. 156 bis) : eux, sont une déduction du revenu imposable — les déductions ne figurent pas dans la liste CDHR et restent donc véritablement hors CDHR.
En pratique : pour la grande majorité des investisseurs Malraux (TMI 41–45 %, IR naturellement élevé), la CDHR ne s'active pas car le taux effectif reste au-dessus de 20 %. Mais pour un contribuable avec revenus patrimoniaux élevés et IR bas, la CDHR peut neutraliser une partie de la réduction Malraux — une simulation s'impose.
5.3 Combien perd-on exactement ? Table de neutralisation CDHR par palier de RFR
La règle de calcul est simple : la CDHR est déclenchée uniquement si votre impôt avant Girardin est inférieur à 20 % de votre RFR. Si votre impôt est déjà au-dessus de ce seuil, le Girardin ne déclenche rien — vous empochez les 18 000 € en totalité. C'est souvent le cas pour les salariés à hauts revenus (TMI 41–45 %) dont l'impôt réel dépasse largement ce seuil. Le tableau suivant donne les chiffres concrets pour différents niveaux de RFR.
Formule : CDHR = max(0 ; RFR × 20 % − IR_avant_Girardin). Gain net = Girardin − CDHR.
| RFR | Seuil 20 % | IR avant Girardin | Taux effectif avant | CDHR déclenchée ? | Gain net Girardin (18 000 €) |
|---|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | 50 000 € | 85 000 € | 34 % — largement > 20 % | Non ✅ | 18 000 € complet |
| 300 000 € | 60 000 € | 115 000 € | 38 % — > 20 % | Non ✅ | 18 000 € complet |
| 300 000 € | 60 000 € | 55 000 € | 18 % — < 20 % | Oui ⚠️ (5 000 €) | 13 000 € |
| 400 000 € | 80 000 € | 140 000 € | 35 % — > 20 % | Non ✅ | 18 000 € complet |
| 400 000 € | 80 000 € | 70 000 € | 17,5 % — < 20 % | Oui ⚠️ (10 000 €) | 8 000 € |
| 500 000 € | 100 000 € | 180 000 € | 36 % — > 20 % | Non ✅ | 18 000 € complet |
| 500 000 € | 100 000 € | 90 000 € | 18 % — < 20 % | Oui ⚠️ (10 000 €) | 8 000 € |
| 600 000 € | 120 000 € | 115 000 € | 19 % — < 20 % | Oui ⚠️ (5 000 €) | 13 000 € |
Quand la CDHR frappe-t-elle réellement ?
En pratique, la CDHR mord le Girardin dans deux configurations bien précises. Premier cas : un RFR élevé issu de revenus du patrimoine (dividendes, plus-values, loyers) avec un IR relativement faible par rapport à ce RFR — le taux effectif flirte avec les 20 %. Deuxième cas : un contribuable qui a déjà empilé d'autres réductions (SOFICA, IR-PME) et dont l'impôt est passé sous le plancher de 20 % avant même le Girardin. Pour un salarié TMI 41–45 % avec un revenu majoritairement salarial, l'impôt dépasse presque mécaniquement les 20 % du RFR : la CDHR reste inerte.
Stratégie pour les RFR > 250 000 € : basculez vers les déductions
Si votre RFR dépasse 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple), les déductions fiscales (PER, déficit foncier, Jeanbrun) sont structurellement supérieures au Girardin— elles réduisent le RFR lui-même, ce qui améliore votre position vis-à-vis de la CDHR. Le Girardin reste pertinent si votre taux effectif reste au-dessus de 20 % après réduction, mais une simulation précise est indispensable.
Votre Girardin sera-t-il neutralisé par la CDHR ?
Au-delà des seuils CDHR, la réduction Girardin peut être récupérée via la contribution différentielle alors que le PER ou le déficit foncier restent intacts. On chiffre l'arbitrage avant décision.
Interaction avec l'IFI
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) frappe chaque année les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €. Or défiscaliser via Malraux, déficit foncier ou Jeanbrun revient à acheter un immeuble — donc à grossir mécaniquement votre assiette IFI. Vous payez moins d'IR mais plus d'IFI : le gain net peut fondre. Le Girardin évite ce piège pour une raison simple. Vous n'achetez pas d'immeuble — vous prenez une quote-part de SNC qui détient du matériel industriel outre-mer.
Pour les contribuables assujettis à l'IFI (patrimoine immobilier net > 1 300 000 €), la nature des actifs financés par chaque dispositif a une incidence directe sur l'assiette IFI.
| Dispositif | Actif créé | Imposable à l'IFI ? | Remarque |
|---|---|---|---|
| Girardin industriel | Quote-part dans une SNC outre-mer (matériel industriel) | Non | Bien professionnel exonéré ou non qualifié d'immo — hors IFI |
| Girardin social | Quote-part dans SNC logement social COM | Non (COM, bien pro) | Même logique que le Girardin industriel |
| PER | Épargne bloquée (fonds en €, UC, immobilier possible) | Partiellement | UC immobilières dans PER assurance en phase d'épargne = hors IFI (art. 972 CGI — contrat non rachetable). Bascule à la liquidation. |
| Malraux | Immeuble historique en direct | Oui | Taxable IFI, mais décote bien de rapport + exo art. 975 si professionnel |
| Monuments historiques | Immeuble classé en direct | Oui | Taxable IFI, mais très fort abattement si bien utilisé comme RP ou profession |
| Déficit foncier | Immeuble locatif nu rénové | Oui | Taxable IFI comme tout bien locatif. Décote bien de rapport possible. |
| Jeanbrun | Immeuble locatif neuf ou ancien rénové | Oui | Taxable IFI. Aucune exonération spécifique prévue (rapport Daubresse-Cosson non retenu) |
Avantage IFI structurel du Girardin : aucun actif immobilier créé
Le Girardin industriel est l'un des seuls dispositifs de défiscalisation qui ne crée aucun actif immobilier imposable à l'IFI. L'investisseur acquiert une quote-part dans une SNC détenant du matériel industriel en Outre-mer — ce n'est pas de l'immobilier. Pour un contribuable IFI cherchant à réduire son IR sans aggraver son IFI, le Girardin industriel est structurellement supérieur à Malraux, au déficit foncier ou au Jeanbrun.
Girardin industriel vs PER
Le PER (Plan d'Épargne Retraite) fonctionne comme un compte épargne bloqué jusqu'à la retraite. Vous versez, vous déduisez ce versement de votre revenu imposable de l'année (économie immédiate sur l'IR), puis vous récupérez le capital à la liquidation — en payant alors l'impôt sur les sommes retirées. Le Girardin joue la logique inverse : vous versez à fonds perdu, vous ne récupérez rien, mais vous empochez une réduction d'IR comptant. Un dispositif construit du capital pour plus tard. L'autre allège la facture fiscale tout de suite.
Le PER et le Girardin sont souvent présentés comme concurrents, mais ils répondent à des logiques opposées.
| Critère | Girardin industriel | PER |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction IR (sur l'impôt) | Déduction (sur le revenu) |
| Dépend du TMI ? | Non | Oui — croît avec le TMI |
| Plafond | 18 000 €/an (dérogatoire) | 10 % revenus pro (max 38 448 €/an) |
| Liquidité | Argent perdu (pas de récupération) | Capital récupérable à la retraite |
| Horizon | One-shot (gain cette année) | Long terme (différé jusqu'à retraite) |
| Imposition sortie | Aucune | IR + PS sur les rentes ou rachats |
| IFI | Aucun impact | UC immobilières potentiellement IFI |
| CDHR | Peut neutraliser (art. 224 IV) | Améliore la position CDHR (réduit le RFR) |
| PER après 69 ans (LF 2026) | N/A | ⚠️ Versements non déductibles si âge > 69 ans (art. 163 quatervicies supprimé LF 2026) |
| Report plafond | N/A | 3 ans → 5 ans depuis LF 2026 (report étendu) |
| Prorogation | Jusqu'au 31/12/2029 | Dispositif permanent (sous conditions) |
7.1 Quand le PER domine-t-il le Girardin ?
- TMI élevé (41–45 %) : chaque euro déduit en PER économise 0,41 ou 0,45 € d'IR, bien supérieur au gain net Girardin de 20–35 % sur l'apport.
- CDHR active : le PER réduit le RFR, ce qui améliore la position CDHR — double avantage.
- Horizon retraite long (> 15 ans) : la capitalisation des économies d'impôt réinvesties dépasse nettement le gain one-shot Girardin.
PER après 70 ans : la restriction LF 2026 souvent oubliée
La LF 2026 a supprimé la déductibilité des versements PER pour les contribuables ayant dépassé 69 ans (art. 163 quatervicies CGI modifié). En clair : si vous avez 70 ans ou plus et versez sur un PER en 2026, ces versements ne s'imputent plus sur votre revenu imposable. Le Girardin, lui, reste accessible à tout âge sans butoir. C'est un avantage structurel pour les retraités encore à TMI 30–45 % avec un IR suffisant pour absorber la réduction.
Exception : le PERIN (individuel) reste partiellement utilisable pour la transmission (contrat capitalisation), mais l'avantage fiscal à l'entrée disparaît après 69 ans. Vérifiez la date de vos 70 ans avant de choisir PER vs Girardin.
7.2 Quand le Girardin domine-t-il le PER ?
- TMI bas (11–30 %) : le PER économise peu (1 100 à 3 000 € sur 10 000 € déduits) ; le Girardin offre le même gain quel que soit le TMI.
- Besoin de liquidités immédiates (réduction IR cette année) : le PER est bloqué jusqu'à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé).
- Contribuable âgé de plus de 69 ans (LF 2026) : les versements PER ne sont plus déductibles — le Girardin reste intégralement accessible et devient la seule réduction IR one-shot disponible sans contrainte d'âge.
- Patrimoine IFI : le Girardin ne crée aucun actif IFI, le PER peut en créer (UC immobilières).
Cumul optimal Girardin + PER
La stratégie idéale pour un TMI 30–45 % sans CDHR est souvent le cumul : PER jusqu'au plafond (38 448 € max) pour l'avantage long terme + Girardin 18 000 € pour le gain immédiat. Les deux dispositifs sont hors plafond l'un par rapport à l'autre (le PER est hors plafond des niches). Attention toutefois : le PER réduit le revenu imposable, ce qui peut réduire l'IR disponible pour absorber la réduction Girardin — une simulation s'impose.
Girardin industriel vs Malraux
Malraux finance la rénovation d'un bâtiment historique. En contrepartie, l'État accorde une réduction d'IR de 22 à 30 % du montant des travaux, sans plafond de niches. La différence majeure avec le Girardin : vous devenez propriétaire d'un immeuble — gestion locative, IFI, revente, tout suit. Et le ticket d'entrée se chiffre rarement sous 200 000 €. On change de catégorie d'investissement.
Malraux et Girardin sont deux réductions d'impôt, mais avec des profils de risque et d'avantage très différents.
| Critère | Girardin industriel | Malraux |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction IR | Réduction IR |
| Taux | 110–135 % brut / 20–35 % net | 22 % ou 30 % des travaux |
| Plafond niches | 18 000 €/an | Hors plafond (illimité annuellement) |
| Budget travaux max | N/A (apport direct) | 400 000 € sur 4 ans |
| Réduction max | 18 000 €/an | 120 000 € sur 4 ans (30 % × 400k) |
| Durée engagement | One-shot | Durée des travaux (généralement 3–5 ans) |
| Actif créé | Aucun (SNC matériel) | Immeuble historique (IFI-taxable) |
| Risque | Opérateur / requalification | Chantier / locataire / requalification |
| CDHR | Peut neutraliser (art. 224 IV A 2) | Peut aussi neutraliser ⚠️ (art. 199 tervicies = réduction IR, dans liste CDHR) |
| Accessibilité | Dès 3 000 € | Généralement > 200 000 € |
Le différenciant clé : Malraux est hors plafond des niches (art. 200-0 A), mais reste ciblé par la CDHR (art. 224) car c'est une réduction IR (voir § 5.2). Pour un contribuable ayant déjà utilisé ses 18 000 € de Girardin, Malraux offre une réduction supplémentaire illimitée — et pour un budget de travaux de 400 000 €, il peut générer jusqu'à 120 000 € de réduction sur 4 ans. C'est le seul dispositif à ce niveau de réduction cumulable.
Cumul Girardin + Malraux : la combinaison des hauts revenus
Un couple TMI 45 % sans CDHR peut simultanément : Girardin industriel 18 000 € de réduction (plafond dérogatoire) + Malraux 30 000 € la même année (hors plafond) = 48 000 € de réduction IR totale pour un investissement d'environ 15 000 € (Girardin) + un programme Malraux de 100 000 € de travaux. Attention à l'IFI : Malraux crée un actif immobilier IFI-taxable.
Cumuler Girardin et Malraux sans dégrader votre IFI
Le cumul peut multiplier la réduction d'IR, mais Malraux crée un actif immobilier dans l'assiette IFI alors que le Girardin n'y entre pas. On arbitre les deux sans surcharger votre patrimoine taxable.
Girardin industriel vs déficit foncier
Le déficit foncier suppose un appartement en location nue. Vous y engagez des travaux, les travaux dépassent les loyers perçus : vous êtes « en déficit ». Ce déficit s'impute sur votre revenu global, donc rabaisse votre revenu imposable, donc votre impôt. Plus votre TMI grimpe, plus chaque euro de travaux vous fait gagner. Trois conditions à respecter : posséder un bien, y engager des travaux, le louer nu. C'est une défiscalisation qui construit du patrimoine, pas un coup one-shot comme le Girardin.
Le déficit foncier (art. 156-I-3° CGI) est la défiscalisation immobilière la plus robuste fiscalement — déduction hors plafond, TMI-dépendante, avec un plafond annuel de 10 700 € sur le revenu global (21 400 € pour les travaux énergétiques depuis la LF 2023).
| Critère | Girardin industriel | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction IR (TMI-indépendant) | Déduction revenu (TMI-dépendant) |
| Plafond | 18 000 €/an | 10 700 € / 21 400 € travaux énerg. sur revenu global |
| Report | Non reportable | Revenus fonciers reportables 10 ans |
| Actif créé | Aucun | Immeuble locatif nu (IFI-taxable) |
| Condition | Aucune (achat d'une quote-part) | Travaux sur bien locatif nu |
| Durée | One-shot | Selon volume de travaux |
| CDHR | Peut neutraliser | Non ciblé (déduction réduit le RFR) |
| TMI 30 % : gain sur 10k€ | ~1 600 € (réduction) | ~3 000 € (déduction) |
| TMI 45 % : gain sur 10k€ | ~1 600 € (réduction) | ~4 500 € (déduction) |
Notre lecture : à TMI ≥ 30 %, avec des travaux disponibles sur un bien locatif nu, le déficit foncier l'emporte presque toujours sur le Girardin en pur gain fiscal. Sauf que. Le déficit foncier suppose de posséder le bien, d'y conduire des travaux et de le louer nu pendant 3 ans après imputation — des conditions absentes du Girardin, qui se souscrit en quelques jours et n'exige ni patrimoine ni chantier.
Girardin industriel vs Jeanbrun (art. 47 LF 2026)
Le Jeanbrun ouvre un mécanisme d'amortissement : chaque année, vous déduisez une fraction du prix du bien de vos revenus locatifs — comme une entreprise qui « déprécie » ses équipements à mesure qu'ils s'usent. Le cas chiffré rend la chose plus parlante. Vous achetez un appartement à 200 000 € ; pendant 9 ans, vous déduisez environ 9 000 €/an de vos revenus fonciers, ce qui rogne votre impôt à chaque déclaration. Discret mais puissant sur la durée — là où le Girardin frappe une seule fois, fort, puis disparaît.
Le dispositif Jeanbrun — entré en vigueur le 21 février 2026 — permet d'amortir les revenus locatifs sur un bien neuf ou ancien rénové, hors plafond des niches fiscales. C'est une déduction TMI-dépendante sur 9 ans.
| Critère | Girardin industriel | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction IR one-shot | Déduction (amortissement revenus fonciers) |
| Taux | Gain net 20–35 % de l'apport | 3–5,5 % par an sur 80 % du prix |
| Durée | One-shot (1 an) | 9 ans (engagement location) |
| Gain total estimé (10 ans TMI 41 %) | 1 600–2 000 € (one-shot) | ~15 000 € cumulé |
| Plafond niches | 18 000 €/an | Hors plafond |
| Actif créé | Aucun | Immeuble locatif (IFI-taxable) |
| Réintégration PV | Non | Oui — art. 150 VB III CGI |
| CDHR | Peut neutraliser | Non ciblé |
| Accessibilité | Dès 3 000 € | Prix d'un logement (neuf ou ancien) |
Jeanbrun : la réintégration PV à la revente
Le Jeanbrun comporte un piège souvent ignoré : lors de la revente, l'amortissement déduit est réintégré dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI), ce qui augmente la PV imposable. Cela réduit l'avantage net réel pour les biens revendus avant 22 ans d'exonération totale. Le Girardin n'a pas cet inconvénient — il ne crée aucun actif revendable.
En pratique : Jeanbrun et Girardin ne se concurrencent pas, ils se cumulent. Le Girardin apporte un coup de massue fiscal immédiat sans patrimoine à gérer. Le Jeanbrun construit un patrimoine locatif avec un avantage fiscal étalé sur 9 ans. La stratégie qui rapporte le plus combine les deux briques sur plusieurs millésimes de déclaration.
Girardin industriel vs FCPI / SOFICA
La SOFICA finance le cinéma français. Vous mettez au pot, l'État vous rend 30 à 48 % en réduction d'impôt — mais votre argent est bloqué 5 ans et le capital peut s'éroder si les films sous-performent. Le FCPI, lui, finançait les PME innovantes (25 % de réduction), mais le régime classique a été supprimé par la LF 2026. Ce qu'il faut surtout retenir : ces deux dispositifs partagent le même plafond dérogatoire de 18 000 € que le Girardin. Cumul intégral impossible — l'un mange forcément la place de l'autre.
FCPI et SOFICA partagent avec le Girardin une caractéristique : le plafond dérogatoire de 18 000 €. Ils sont donc en compétition directe pour ce même plafond.
| Critère | Girardin industriel | SOFICA | FCPI JEI (survivant LF 2026) |
|---|---|---|---|
| Taux de réduction | 110–135 % brut / 20–35 % net | 30–48 % | 30 % |
| Plafond | 18 000 €/an (dérogatoire) | 18 000 €/an (commun) | 75 000 € / personne (150 000 € couple) |
| Liquidité | Capital perdu (one-shot) | Bloqué 5 ans | Bloqué 8–10 ans (FCPI) |
| Risque de perte | Très faible (G3F) | Faible (films produits) | Élevé (PME/start-ups JEI) |
| Perspective capital | Aucune | Possible (résidus de droits) | Oui (valorisation start-ups innovantes) |
| CDHR | Peut neutraliser (art. 224 IV A 2) | Peut neutraliser (art. 224 IV A 2) | Peut neutraliser (art. 224 IV A 2) |
| Disponibilité 2026 | Oui — prorogé jusqu'au 31/12/2029 | Oui (peut-être dernière année — post-2026 incertain) | Oui (FCPI JEI uniquement — classique supprimé) |
Notre lecture : sur le plafond dérogatoire de 18 000 €, le Girardin industriel sort gagnant si vous cherchez le gain fiscal net le plus élevé possible. La SOFICA affiche un taux de 48 % sur le papier, mais le capital reste immobilisé 5 ans avec un risque de perte partielle. Le Girardin agit en one-shot et, sur un montage G3F solide, n'expose pas le capital — le gain et la contrepartie restent connus dès la souscription.
Stratégie multi-ans : la roadmap optimale
On n'est pas obligé de choisir un seul dispositif. L'optimisation fiscale se construit comme un portefeuille — on diversifie en fonction des contraintes de chaque année (trésorerie disponible, projets en cours, horizon, profil fiscal). Le Girardin joue le rôle de brique annuelle court terme. Le PER assure le long terme. Le Jeanbrun construit du patrimoine en parallèle. Deux roadmaps types ci-dessous pour rendre la logique concrète.
La vraie question n'est pas « quel est le meilleur dispositif ? » mais « comment les combiner intelligemment sur plusieurs années ? »
12.1 Profil TMI 30 % — Horizon 10 ans
| Année | Dispositif | Budget | Économie IR estimée | Cumul |
|---|---|---|---|---|
| Année 1 | Girardin industriel (plafond 18k€) | 15 000 € | 18 000 € | 18 000 € |
| Année 2 | Girardin + PER 10 000 € | 12 000 € + 10k€ PER | 15 000 € + 3 000 € | 36 000 € |
| Années 3–5 | Girardin + Jeanbrun (1 bien) | 15 000 € + 200k€ logement | 18k€ + 2 700 €/an | +63 000 € |
| Années 6–9 | Girardin + Jeanbrun (suite) | 15 000 €/an | 18k€ + 2 700 €/an | +83 000 € |
| Total 10 ans | — | — | — | ~200 000 € d'économies |
12.2 Profil TMI 45 % sans CDHR — Horizon 15 ans
| Période | Dispositifs combinés | Économie IR annuelle estimée |
|---|---|---|
| Années 1–3 | Girardin 18k€ + PER 38 448 € + Jeanbrun 1 bien | ~18 000 + 17 300 + 3 200 = ~38 500 €/an |
| Années 4–8 | Girardin + Malraux (1 programme) + PER | ~18 000 + 30 000 + 17 300 = ~65 000 €/an |
| Années 9–15 | Girardin + PER + déficit foncier (travaux) | ~18 000 + 17 300 + 9 600 = ~44 900 €/an |
| Total 15 ans | — | ~650 000 € d'économies cumulées estimées |
La lecture chiffrée. Sur 10 ans à TMI 30 %, la combinaison Girardin + PER + Jeanbrun peut totaliser environ 200 000 € d'économies fiscales pour un budget annuel accessible (15 000 € de Girardin + PER + 1 logement Jeanbrun). Sur 15 ans à TMI 45 %, le levier monte à 650 000 € avec Malraux en plus. Chiffres indicatifs, à recalibrer sur votre situation réelle.
Avec CDHR active (RFR > 250 000 €) : remplacer Girardin ET Malraux
Si la CDHR est active, substituez le Girardin et le Malraux (tous deux sont des réductions IR ciblées par la CDHR) par des Monuments historiques (déduction 100 % hors plafond, véritablement hors CDHR car art. 156 bis = déduction) ou augmentez le PER et le déficit foncier. Ces déductions réduisent aussi le RFR, ce qui peut faire sortir progressivement de la zone CDHR et rendre le Girardin à nouveau efficace les années suivantes.
Cas pratiques chiffrés
Quel dispositif pour quel profil : Girardin, PER, Malraux ?
Chaque dispositif a son profil cible selon TMI, horizon, plafond niches et exposition IFI. On simule votre cas avec les cinq scénarios-clés avant de trancher.
Cas n°1 — Technicien, TMI 30 %, RFR 65 000 €
Situation : Clément, 38 ans, revenu fiscal de référence 65 000 €, IR net 12 000 €. Souhaite réduire son IR sans immobiliser de capital sur le long terme.
| Option | Investissement | Économie IR | Gain net / apport | Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| Girardin industriel (T1, jan–fév) | 13 320 € | 18 000 € (plafond) | (18 000 − 13 320) / 13 320 = 35,1 % | Gain immédiat, argent non récupéré |
| PER | 10 000 € | 3 000 € | 30 % | Bloqué jusqu'à retraite |
| FCPI énergie | 10 000 € | 2 500 € | 25 % | Bloqué 8 ans, risque perte capital |
| Déficit foncier | 20 000 € travaux | 3 000 € | 15 % | Suppose un bien locatif nu |
Recommandation : Girardin industriel à 15 000 € pour capter le maximum du plafond dérogatoire. Si disponible, PER en complément pour la retraite. Le FCPI est inférieur en rendement et en liquidité.
Cas n°2 — Chirurgien libéral, TMI 45 %, RFR 290 000 € (CDHR zone grise)
Situation : Isabelle, 48 ans, chirurgienne, RFR 290 000 €, IR avant optimisation 100 000 €. CDHR potentiellement active (RFR entre 250 000 et 300 000 €).
Analyse : Taux effectif actuel = 100 000 / 290 000 = 34,5 % > 20 % → CDHR inactive. Après Girardin 18 000 €, IR = 82 000 € → taux 28,3 % > 20 % → CDHR toujours inactive. Le Girardin est efficace dans cette configuration.
| Stratégie | Économie IR totale | Actifs créés (IFI) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| PER 38 448 € + Girardin 15 000 € | 17 300 + 18 000 = 35 300 € | Aucun | Optimal si CDHR non déclenchée |
| Malraux 100k€ travaux + Girardin | 30 000 + 18 000 = 48 000 € | Immeuble historique (IFI) | Meilleur si patrimoine immobilier toléré |
| Jeanbrun + Girardin 1 bien | 2 200/an + 18 000 = 20 200 € an 1 | Immeuble locatif (IFI) | Cumul possible sur 9 ans |
Cas n°3 — Dirigeant, TMI 45 %, RFR 420 000 € (CDHR active)
Situation : Laurent, 52 ans, dirigeant de SAS, RFR 420 000 €, IR avant optimisation 155 000 €. Taux effectif = 36,9 %. Après Girardin 18 000 € → IR = 137 000 € → taux = 32,6 % > 20 % → CDHR non déclenchée. Le Girardin reste efficace.
Si Laurent rajoute PER 38 448 € de déduction → revenu imposable réduit → IR après PER + Girardin = environ 120 000 € → taux 28,5 % > 20 %. Pas de CDHR. Stratégie optimale : PER max + Girardin 18 000 €.
Cas n°4 — Retraité, TMI 11 %, patrimoine immo 1,8 M€ (IFI)
Situation : Monique, 68 ans, retraitée, revenus nets 28 000 €/an, TMI 11 %, IR 1 500 €. Patrimoine immobilier 1,8 M€ → IFI 6 000 €/an.
Problème : IR insuffisant pour absorber une réduction Girardin de 18 000 €. Avec un IR de 1 500 € seulement, le Girardin serait limité à 1 500 € de réduction effective (non reportable). Le Girardin n'est pas adapté à ce profil.
Alternatives : dons 66 % (art. 200 CGI, non plafonné si reporté), travaux de rénovation énergétique sur les biens locatifs (déficit foncier 21 400 €), ou restructuration vers des actifs hors IFI (SCPI européennes via démembrement temporaire).
Cas n°5 — Couple, TMI 41 %, stratégie Girardin + Malraux sur 5 ans
Situation : Claire et François, 44 et 47 ans, RFR 220 000 € (couple), IR avant optimisation 75 000 €. Pas de CDHR (seuil couple = 500 000 €).
| Année | Girardin | Malraux (programme 4 ans) | PER chacun | Économie IR totale |
|---|---|---|---|---|
| Année 1 | 18 000 € | 25 000 € (83k€ × 30 %) | 8 200 € + 8 200 € | 59 400 € |
| Année 2 | 18 000 € | 25 000 € | 8 200 € + 8 200 € | 59 400 € |
| Année 3 | 18 000 € | 25 000 € | 8 200 € + 8 200 € | 59 400 € |
| Année 4 | 18 000 € | 25 000 € | 8 200 € + 8 200 € | 59 400 € |
| Année 5 | 18 000 € | 0 € (programme terminé) | 8 200 € + 8 200 € | 34 400 € |
| Total 5 ans | 90 000 € | 100 000 € | 82 000 € | 272 000 € |
Résultat : environ 272 000 € d'économies fiscales sur 5 ans, soit 54 400 €/an en moyenne. L'IFI est impacté par l'immeuble Malraux (taxable), mais la décote bien de rapport (art. 973 II CGI) mitige l'impact.
Tableau de décision : quel dispositif choisir ?
Le tableau qui suit condense les conclusions du guide en une lecture rapide. Vous repérez votre ligne, vous lisez les deux priorités recommandées et ce qu'il vaut mieux écarter. Un doute sur votre TMI ou votre RFR ? Le RFR figure tout en haut de votre dernier avis d'imposition. Pour le TMI, regardez le barème officiel 2026 (tranches 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %).
| Profil | Priorité 1 | Priorité 2 | Éviter | Pourquoi |
|---|---|---|---|---|
| TMI 11–30 %, pas d'immo locatif | Girardin industriel | PER (horizon retraite) | Déficit foncier (pas de bien) | Girardin = seul dispositif efficace sans patrimoine ni TMI élevé |
| TMI 30–41 %, immo locatif nu possible | Girardin + déficit foncier | PER + Jeanbrun | SOFICA (argent bloqué 5 ans) | Cumul optimise les deux plafonds |
| TMI 45 %, pas de CDHR | PER max + Girardin | Malraux si programme dispo | FCPI (supprimé LF 2026) | PER à 45 % = très rentable ; Girardin en complément |
| TMI 45 %, CDHR active | PER max + Monuments historiques | Déficit foncier hors plafond | Girardin + Malraux (tous deux dans CDHR) | CDHR neutralise Girardin ET peut neutraliser Malraux ; seules les déductions (PER, MH art. 156 bis) sont à l'abri |
| IFI > 1,3 M€, souhaite pas d'immo | Girardin industriel | PER (UC non immobilières) | Malraux, Jeanbrun, déficit foncier | Seul Girardin ne crée aucun actif IFI |
| Patrimoine > 1,3 M€, accepte immo | Girardin + Malraux | PER + déficit foncier | SOFICA (peu flexible) | Malraux hors plafond + IFI gérable par décote bien de rapport |
| Retraité TMI bas, IR < 5 000 € | Dons 66 % + déficit foncier | PER si encore actif partiellement | Girardin (IR insuffisant) | IR trop faible pour absorber réduction Girardin |
La règle d'or : simulation personnalisée avant toute décision
Aucun tableau ne remplace une simulation personnalisée intégrant votre RFR exact, votre IR, vos éventuelles réductions déjà utilisées et votre patrimoine immobilier. La CDHR peut neutraliser un Girardin à la dernière minute si votre taux effectif s'approche du seuil de 20 %. Une erreur de calcul = un gain nul.
Construire un plan défiscalisation global avec un CGP en architecture ouverte
Girardin, PER, Malraux, déficit foncier, Monuments historiques : un CGP indépendant sélectionne la combinaison adaptée à votre TMI, RFR, CDHR et IFI sans lien avec un opérateur unique.
Girardin industriel vs Monuments historiques
Les Monuments historiques restent la défiscalisation la plus puissante du droit français pour un contribuable à RFR élevé — et l'une des rares grandes déductions qui échappe à la fois au plafond des niches et à la CDHR. Malraux, par contraste, est une réduction IR : hors plafond 200-0 A, oui, mais bien ciblé par la CDHR. La mécanique MH : vous achetez un immeuble classé ou inscrit, vous financez sa rénovation, vous déduisez 100 % des travaux du revenu imposable, sans plafond. À TMI 45 %, chaque euro de travaux vous rend 0,45 € d'impôt en moins. Les contreparties sont lourdes : ticket d'entrée souvent au-dessus de 300 000 €, et 15 ans de propriété obligatoire.
Les Monuments historiques (art. 156 bis et 156-II-1°ter CGI) sont régulièrement cités comme le substitut idéal au Girardin pour les contribuables affectés par la CDHR. C'est l'une des seules déductions hors plafond, véritablement hors CDHR (car déduction du revenu et non réduction IR), à 100 % des travaux. Notons que Malraux, bien que hors plafond 200-0 A, reste une réduction IR susceptible d'être ciblée par la CDHR (voir § 5.2) — les Monuments historiques échappent à cette contrainte. Voici une comparaison directe.
| Critère | Girardin industriel | Monuments historiques |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction IR one-shot | Déduction 100 % travaux sur revenu global |
| Base légale | Art. 199 undecies B CGI | Art. 156 bis + 156-II-1°ter CGI |
| Taux réel | Gain net 20–35 % de l'apport | 100 % des travaux × TMI (45 % → 45 €/100 € travaux) |
| Plafond niches | 18 000 €/an (dérogatoire) | Hors plafond — illimité |
| CDHR (art. 224) | Peut neutraliser (réduction IR dans liste CDHR) | Non ciblé ✅ — déduction du revenu (art. 156 bis) → gain intégral garanti |
| Budget travaux | N/A (apport 3 000–20 000 €) | Généralement 200 000–500 000 € (restauration complète) |
| Ticket d'entrée | À partir de 3 000 € | Généralement > 300 000 € (bien + travaux) |
| Engagement | One-shot (5 ans détention SNC) | 15 ans de propriété obligatoire (art. L143-4 patrimoine) |
| Actif créé | Aucun (SNC matériel outre-mer) | Immeuble classé ou inscrit (IFI-taxable) |
| Rendement locatif | Aucun (opération fiscale) | 2–3 % brut (loyers contraints par classement) |
| Risque | Opérateur / requalification fiscale | Chantier / permis / locataire / revente difficile |
| Horizon optimal | TMI 11–45 %, court terme | TMI 41–45 %, long terme (15 ans+) |
15.1 Mécanisme des Monuments historiques — la distinction loué / occupé
Le taux de déduction dépend de l'usage du bien — et cette nuance change tout au calcul. Bien loué (ou ouvert au public) : 100 % des travaux déductibles. Bien occupé comme résidence principale : 50 % seulement, mais sans obligation de location. Le tableau ci-dessous fixe les trois cas d'usage.
| Usage du bien classé/inscrit | Déductibilité travaux | Déductibilité charges | Contrainte |
|---|---|---|---|
| Bien loué (ou ouvert au public) | 100 % des travaux déductibles | 100 % des charges et intérêts | Engagement de location — durée libre |
| Résidence principale (occupé) | 50 % des travaux déductibles | 50 % des charges | Pas d'engagement locatif mais 15 ans de propriété |
| Usage mixte (occupé + loué partiellement) | Prorata occupation / location | Prorata | Calcul au prorata temporis |
Exemple — Monuments historiques loues, TMI 45 % Achat immeuble classe : 400 000 € Travaux de restauration : 200 000 € sur 2 ans (100 000 €/an) Annee 1 : deduction 100 000 € sur revenu global Economie IR = 100 000 € x 45 % = 45 000 € Annee 2 : meme calcul → economie 45 000 € Total economie sur 2 ans = 90 000 € Soit un retour fiscal de 45 % sur le montant travaux (vs 20–35 % Girardin one-shot) → Supérieur au Girardin MAIS : ticket 600 000 €, engagement 15 ans, actif IFI
15.2 Quand les Monuments historiques dominent-ils le Girardin ?
- CDHR active (RFR > 250 000 €) : les Monuments historiques ne sont pas ciblés par la CDHR — le gain est intégral. Pour un contribuable dont le Girardin est partiellement neutralisé, les MH offrent un gain supérieur.
- TMI 41–45 %, budget travaux élevé : la déduction à 100 % appliquée au TMI 45 % donne un retour de 45 € pour 100 € de travaux — bien supérieur au Girardin.
- Patrimoine immobilier existant recherché : les MH permettent de constituer un patrimoine exceptionnel (immeuble de caractère) avec une forte valeur à terme — le Girardin ne crée aucun actif.
- Horizon 15+ ans : la contrainte de 15 ans est compatible avec une stratégie patrimoniale longue — elle déclenche même une plus-value potentielle sur un bien rare à la revente.
15.3 Quand le Girardin industriel reste-t-il supérieur aux Monuments historiques ?
- Budget limité (< 50 000 €) : le Girardin est accessible dès 3 000 €. Les MH nécessitent un capital minimum de 300 000–500 000 €.
- Horizon court terme : le Girardin est one-shot — pas d'engagement de 15 ans, pas de risque locatif ou de chantier.
- Contribuable IFI cherchant à ne pas alourdir son assiette : le Girardin ne crée aucun actif immobilier IFI-taxable. Les MH créent un immeuble taxable (bien que souvent peu valorisé pour l'IFI).
- TMI 30 % sans CDHR : le Girardin à 20–35 % est compétitif face aux MH (30 % × travaux vs 20 % de gain Girardin) — et sans les contraintes de chantier.
La stratégie ultime pour CDHR active : Monuments historiques + PER
Pour un contribuable avec RFR > 300 000 € et CDHR active, la combinaison optimale est : PER au maximum (déduction hors CDHR, réduit le RFR) + Monuments historiques (déduction 100 %, hors CDHR, hors plafond). Ces deux dispositifs conjugués peuvent réduire le RFR jusqu'au seuil de 250 000 € — rendant ainsi le Girardin à nouveau éligible les années suivantes. C'est une stratégie de sortie progressive de la zone CDHR.
Sources et références
- Art. 199 undecies B CGI — Girardin industriel (Legifrance)
- Art. 200-0 A CGI — Plafonnement des niches fiscales (Legifrance)
- Art. 224 CGI — Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) — LF 2025, prorogée LF 2026
- Art. 163 quatervicies CGI — Plan d'épargne retraite (PER) — report porté à 5 ans par LF 2026
- Art. 199 tervicies CGI — Réduction Malraux — zones secteur sauvegardé et PVAP
- Art. 156-I-3° CGI — Déficit foncier — plafond 21 400 € travaux énergétiques depuis LF 2023
- Art. 31-I-1° i/j CGI — Dispositif Jeanbrun — art. 47 LF 2026 (loi n°2026-103, 19/02/2026)
- Art. 199 unvicies CGI — SOFICA — taux 30–48 %
- Art. 199 undecies C CGI — Girardin social (COM uniquement depuis LF 2019)
- BOFiP BOI-IR-RICI-80 — Commentaires administratifs réduction Girardin industriel
- LF 2026 (loi n°2026-103 du 19/02/2026) — Suppression FCPI classique, report PER 5 ans, CDHR prorogée
Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif par Hagnéré Patrimoine et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'art. L. 541-1 CMF. Les montants, taux et rendements mentionnés sont des ordres de grandeur indicatifs à titre pédagogique. Chaque dispositif comporte un risque de perte en capital qui lui est propre. Toute décision de souscription doit être précédée d'un entretien individuel avec un conseiller, d'une analyse de votre situation patrimoniale, d'un Document d'Entrée en Relation (DER) et d'une lettre de mission. Hagnéré Patrimoine— Cabinet de gestion de patrimoine indépendant. Quentin Hagnéré est immatriculé à l'ORIAS en qualité de CIF (régulé par l'AMF via notre chambre professionnelle au sens de l'art. L. 541-4 CMF), COA et COBSP. Mis à jour le 7 mai 2026.
Glossaire — 14 notions clés défiscalisations 2026
Lexique de référence des termes techniques rencontrés dans le comparatif des dispositifs de défiscalisation 2026. Chaque entrée renvoie à un texte (CGI, CSS, BOFiP) pour sécuriser votre lecture.
| Notion | Définition courte | Référence |
|---|---|---|
| Réduction d'impôt | Avantage qui s'applique directement sur l'impôt final calculé. Indépendante du TMI. Exemples : Girardin, Malraux, FCPI, SOFICA. Ne crée pas de déficit reportable. | Pratique fiscale ; CGI |
| Déduction fiscale | Avantage qui réduit le revenu imposable AVANT calcul de l'IR. TMI-dépendante : 10 000 € de déduction = 3 000 € à TMI 30 %, 4 500 € à TMI 45 %. Exemples : PER, déficit foncier. | Pratique fiscale ; CGI |
| Plafond général niches 10 000 € | Plafonnement annuel art. 200-0 A CGI applicable à la plupart des réductions et crédits d'impôt (FIP, IR-PME, emploi domicile, garde enfants, etc.). | Art. 200-0 A CGI |
| Plafond dérogatoire 18 000 € | Plafonnement spécifique art. 200-0 A CGI pour les niches ultramarines (Girardin industriel, Girardin social, SOFICA). 44 % de la réduction Girardin plein droit (34 % agréé) compte dans ce plafond. | Art. 200-0 A CGI |
| Hors plafond | Dispositifs non soumis au plafond des niches : PER (art. 163 quatervicies), déficit foncier (art. 156 I-3°), Malraux (art. 199 tervicies), Monuments historiques (art. 156-II-1° ter), Jeanbrun (art. 31-I-1° i et j). | CGI multi-articles |
| CDHR (Contribution différentielle hauts revenus) | Taux minimum d'imposition de 20 % sur les très hauts revenus. RFR > 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple). Inclut explicitement la réduction Girardin dans son assiette. | Art. 224 IV A 2 CGI |
| Girardin industriel | Réduction d'impôt one-shot pour investissement productif outre-mer. Plafond dérogatoire 18 000 €. Prorogé jusqu'au 31/12/2029 (LF 2024). | Art. 199 undecies B CGI |
| Girardin social | Réduction d'impôt pour logement social outre-mer. RÉSERVÉ aux Collectivités d'Outre-Mer (COM) depuis LF 2019 — exclu des DOM (Martinique, Guadeloupe, Réunion). | Art. 199 undecies C CGI ; LF 2019 |
| PER (Plan Épargne Retraite) | Déduction du revenu imposable plafonnée à 10 % des revenus pro (limite supérieure 35 194 €/an en 2026 sur PASS). HORS plafond niches. Sortie en capital ou rente, taxée au TMI futur. | Art. 163 quatervicies CGI |
| Déficit foncier | Excédent de charges foncières sur loyers, déduisable du revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € rénovation énergétique E/F/G → A/B/C/D, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par LF 2026). | Art. 156 I-3° CGI |
| Malraux | Réduction d'impôt 22 % (PVAP) ou 30 % (PSMV) sur travaux de restauration de bâtiments classés. Plafond 400 000 € de travaux sur 4 ans. HORS plafond niches. | Art. 199 tervicies CGI |
| Monuments historiques | Charges 100 % déductibles du revenu global pour propriétaires de bâtiments classés/inscrits MH ouverts au public. HORS plafond niches. TMI 45 % = avantage 45 % par euro. | Art. 156-II-1° ter CGI |
| Jeanbrun | Successeur du Pinel (LF 2026 art. 47) : amortissement déductible du revenu foncier pour acquisitions 21/02/2026 → 31/12/2028. Engagement 9 ans location nue. HORS plafond niches. | Art. 31-I-1° i et j CGI |
| FCPI JEI | Fonds Commun de Placement dans l'Innovation investi en Jeunes Entreprises Innovantes (≥ 50 %). Réduction d'IR 30 % rétablie par LF 2026 art. 84 (versements à compter du 21/02/2026). Plafond niches général 10 000 €. | Art. 199 terdecies-0 A et 44 sexies-0 A CGI ; LF 2026 art. 84 |
Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine capitalistiquement indépendant, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine). Sources mobilisées : CGI art. 31-I-1° i et j, 154 bis, 156 I-3°, 156-II-1° ter, 163 quatervicies, 199 undecies B, 199 undecies C, 199 unvicies, 199 tervicies, 199 terdecies-0 A, 200-0 A, 224 ; CSS art. L. 136-7 et L. 136-8 ; loi 2018-1317 du 28/12/2018 (LF 2019, Girardin social) ; loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025) ; loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026 art. 47 et 84) ; LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025). Article rédigé selon le droit positif en vigueur au 7 mai 2026. Dernière mise à jour : 7 mai 2026.