Girardin industriel vs 7 dispositifs 2026 : matrice par TMI

Un dispositif de défiscalisation, c'est un deal proposé par l'État : vous investissez dans un secteur jugé prioritaire — Outre-mer, patrimoine historique, épargne retraite, logement locatif — et en contrepartie vous payez moins d'impôt. Chaque dispositif a ses règles propres. Certains taillent directement dans votre impôt, d'autres rabotent votre revenu imposable avant calcul.

En 2026, le paysage de la défiscalisation s'est simplifié : Pinel est mort (fin 2024), le FCPI classique a été supprimé par la LF 2026 (voir notre guide FIP/FCPI 2026), et un nouveau venu — le dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026) — a émergé sur le locatif ordinaire. Voici les 7 dispositifs qui demeurent actifs et pertinents.

L'État ne laisse personne réduire son impôt à l'infini via les réductions. Un plafond annuel coupe la mécanique au-delà d'un certain seuil. L'image parlante : un bon de réduction au supermarché plafonné à 18 €, peu importe le montant du caddie. Les déductions (PER, déficit foncier), elles, passent à travers ce plafond — elles ne sont tout simplement pas concernées.

L'art. 200-0 A CGI limite l'avantage fiscal total des  réductions d'impôt (pas des déductions). Il existe deux plafonds, et une règle de non-cumul entre eux :

Règle fondamentale : les plafonds général (10 000 €) et dérogatoire (18 000 €) ne se cumulent pas. Si vous investissez à la fois dans du Girardin et du FCPI, le plafond dérogatoire de 18 000 € englobe l'ensemble. Vous ne pouvez pas retenir 18 000 € de Girardin (après application de la fraction de 44 % ou 34 %) plus 10 000 € de FCPI : le total est limité à 18 000 €.

Calcul du plafond Girardin avec FCPI (même année)
Plafond global = 18 000 €, dont 10 000 € au plus pour le FCPI
Si la part Girardin retenue (réduction × 44 % ou 34 %) = 18 000 € → plafond épuisé → FCPI = 0 € de réduction supplémentaire
Si la part Girardin retenue = 12 000 € → 6 000 € restants pour le FCPI (dans la limite de 10 000 €)

Prenez l'analogie du restaurant. Votre impôt, c'est l'addition. Une réduction d'impôt, c'est un bon de 18 € remis à la caisse : quel que soit le total, vous enlevez 18 € pile. Une déduction fiscale, c'est différent — vous retirez un plat avant que le serveur ne calcule l'addition. Comme chaque plat est taxé selon votre tranche d'imposition (TMI : taux marginal), plus vous êtes haut dans le barème, plus le plat retiré pèse lourd. À TMI 11 %, retirer 100 € vous fait gagner 11 €. À TMI 45 %, les mêmes 100 € valent 45 €.

C'est la distinction la plus importante à comprendre avant tout comparatif :

Le TMI (taux marginal d'imposition) est le taux appliqué au dernier euro de votre revenu imposable — en France, il varie de 11 % à 45 %. Plus votre TMI est élevé, plus les déductions fiscales sont puissantes (chaque euro déduit vous économise plus d'impôt). Les réductions comme le Girardin, elles, donnent le même avantage quel que soit votre TMI. Le tableau suivant met en évidence à quel point ce choix change tout selon votre situation.

Cette matrice compare le gain net pour 10 000 € investis ou déduits selon le TMI pour chaque dispositif. Pour le Girardin, le gain est calculé sur la base d'un taux d'apport de 85 % (hypothèse retenue pour l'exemple, non garantie).

Notes : Le Jeanbrun génère une économie annuelle (amortissement étalé sur 9 ans), pas un gain immédiat. La SOFICA est incluse dans le plafond dérogatoire 18 000 € avec le Girardin. Gains calculés sans plafonnement des niches.

L'idée tient en une phrase : au-delà de 250 000 € de revenu de référence (500 000 € pour un couple), votre impôt sur le revenu, réductions déduites, augmenté de la CEHR, ne doit pas descendre sous 20 % de ce revenu. S'il descend plus bas, la CDHR comble la différence. Toutes les réductions ne sont pas traitées de la même façon : certaines sont réintégrées, c'est-à-dire comptées comme de l'impôt payé, et ne peuvent donc jamais être reprises. C'est le cas du Girardin industriel des particuliers pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2025. Souscrit à compter du 1er janvier 2026, il n'est plus réintégré : il n'est repris que s'il fait passer votre impôt sous le plancher. Si votre revenu fiscal de référence (RFR : total de vos revenus retenu par l'administration) dépasse 250 000 €, le calcul vaut d'être fait avant de souscrire.

La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) a été créée par la loi de finances pour 2025 (art. 224 du CGI) et s'applique jusqu'à l'imposition des revenus de l'année où la loi d'approbation des comptes constate un déficit du budget général inférieur à 3 % du PIB. Elle instaure un taux minimum d'imposition de 20 % sur le revenu de référence pour les contribuables dépassant certains seuils. Le point qui compte pour le Girardin : l'art. 224, IV, A, 2° du CGI réintègre toujours le Girardin des entreprises (art. 199 undecies B, hors les dix derniers alinéas du I), et la loi n° 2025-127 (art. 10, II, 3°) réintègre le Girardin industriel des particuliers (les dix derniers alinéas du I) pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2025. À compter de 2026, ce Girardin des particuliers n'est plus réintégré. La CDHR est commentée au BOFiP depuis le 30 juin 2026 (BOI-IR-CDHR-10, -20 et -30).

5.1 Quand un Girardin peut-il être repris par la CDHR ?

Le mécanisme en cas concret. Célibataire, revenu de référence de 350 000 € : impôt au barème d'environ 134 024 €, CEHR de 3 000 €, plancher de la CDHR de 70 000 €. Une réduction Girardin de 18 000 € (montant d'exemple) ramène le total à environ 119 024 €, toujours très au-dessus du plancher : la CDHR est nulle et la réduction est conservée en totalité.

La CDHR se calcule ainsi : 20 % du revenu de référence, moins l'impôt sur le revenu après réductions, la CEHR, les prélèvements libératoires, 1 500 € par personne à charge et 12 500 € pour un couple, si le résultat est positif. Une réduction n'est donc reprise que pour la part qui fait passer ce total sous le plancher ; elle ne fait jamais payer plus que sans elle. Et une réduction réintégrée (Girardin des particuliers investi jusqu'au 31/12/2025, Girardin des entreprises) n'est jamais reprise.

Exemple — Impact CDHR sur le Girardin
Contribuable célibataire, revenu de référence = 350 000 €, IR au barème avant Girardin ≈ 134 024 €, CEHR = 3 000 €
Plancher CDHR = 20 % × 350 000 € = 70 000 €

Avec Girardin 18 000 € → IR après réduction ≈ 116 024 € ; IR + CEHR ≈ 119 024 € > 70 000 € → CDHR nulle
→ Réduction Girardin conservée en totalité (18 000 €).

Pour déclencher la CDHR à ce niveau de revenu, il faudrait environ 67 000 € de réductions non réintégrées dans l'année
→ Hors de portée d'un Girardin limité par le plafond de 18 000 € ; et un Girardin investi jusqu'au 31/12/2025 n'est de toute façon jamais repris.

5.2 Comment chaque dispositif est-il traité par la CDHR ?

La règle clé. La CDHR ne vise aucun dispositif en particulier : elle compare votre impôt, réductions déduites, à 20 % de votre revenu de référence. Certaines réductions d'impôt sont réintégrées, donc comptées comme de l'impôt payé et jamais reprises : le Girardin des entreprises toujours et, pour les investissements, souscriptions ou dépenses réalisés jusqu'au 31 décembre 2025, le Girardin des particuliers, les FCPI et l'IR-PME, le Malraux. Les mêmes réductions à compter de 2026, et la SOFICA, ne sont pas réintégrées : elles ne sont reprises que si elles font passer l'impôt sous le plancher. Les déductions (déficit foncier, Jeanbrun, Monuments historiques) baissent le revenu imposable et le revenu de référence. Un versement PER déduit du revenu global baisse l'impôt mais reste compris dans le revenu de référence (art. 1417, IV, 1°, a du CGI) ; seul un indépendant qui le déduit de son bénéfice professionnel (art. 154 bis) baisse son RFR.

5.3 Combien de réductions faudrait-il pour déclencher la CDHR ?

La règle de calcul : la CDHR n'est due que si votre impôt sur le revenu, réductions déduites, augmenté de la CEHR, est inférieur à 20 % de votre revenu de référence. Pour un revenu imposé au barème (TMI 41–45 %), l'impôt dépasse largement ce seuil : il faudrait des dizaines de milliers d'euros de réductions non réintégrées dans l'année pour l'atteindre. Le tableau suivant donne les chiffres pour différents niveaux de revenu (barème 2026, revenu imposable égal au revenu de référence, sans enfant à charge ni revenus exceptionnels).

Formule : CDHR = max(0 ; 20 % × revenu de référence − (IR après réductions + CEHR + prélèvements libératoires + 1 500 € par personne à charge + 12 500 € pour un couple)).

Lecture : avec le plafond de 18 000 €, une réduction Girardin seule ne dépasse pas environ 41 000 à 53 000 € selon la fraction retenue (44 % ou 34 %) : elle ne suffit à déclencher la CDHR à aucun de ces niveaux de revenu imposé au barème.

L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) frappe chaque année les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €. Or défiscaliser via Malraux, déficit foncier ou Jeanbrun revient à acheter un immeuble — donc à grossir mécaniquement votre assiette IFI. Vous payez moins d'IR mais plus d'IFI : le gain net peut fondre. Le Girardin évite ce piège pour une raison simple. Vous n'achetez pas d'immeuble — vous prenez une quote-part de SNC qui détient du matériel industriel outre-mer.

Pour les contribuables assujettis à l'IFI (patrimoine immobilier net > 1 300 000 €), la nature des actifs financés par chaque dispositif a une incidence directe sur l'assiette IFI.

Le PER (Plan d'Épargne Retraite) fonctionne comme un compte épargne bloqué jusqu'à la retraite. Vous versez, vous déduisez ce versement de votre revenu imposable de l'année (économie immédiate sur l'IR), puis vous récupérez le capital à la liquidation — en payant alors l'impôt sur les sommes retirées. Le Girardin joue la logique inverse : vous versez à fonds perdu, vous ne récupérez rien, mais vous empochez une réduction d'IR comptant. Un dispositif construit du capital pour plus tard. L'autre allège la facture fiscale tout de suite.

Le PER et le Girardin sont souvent présentés comme concurrents, mais ils répondent à des logiques opposées.

7.1 Quand le PER domine-t-il le Girardin ?

• TMI élevé (41–45 %) : chaque euro déduit en PER économise 0,41 ou 0,45 € d'IR, bien supérieur au gain Girardin, de l'ordre de 10 à 35 % de l'apport (non garanti).
• Revenu de référence au-delà de 250 000 € : la déduction PER garde tout son effet au taux marginal, car la CDHR ne se déclenche presque jamais au barème. Attention : un versement déduit du revenu global (salarié, président de SAS) baisse l'impôt mais reste compris dans le RFR (art. 1417, IV, 1°, a du CGI) ; il ne fait baisser ni la CEHR ni la CDHR. Seul un indépendant qui déduit ses versements de son bénéfice professionnel (art. 154 bis) baisse son RFR.
• Horizon retraite long (> 15 ans) : la capitalisation des économies d'impôt réinvesties dépasse nettement le gain one-shot Girardin.

7.2 Quand le Girardin domine-t-il le PER ?

• TMI bas (11–30 %) : le PER économise peu (1 100 à 3 000 € sur 10 000 € déduits) ; le Girardin offre le même gain quel que soit le TMI.
• Besoin de liquidités immédiates (réduction IR cette année) : le PER est bloqué jusqu'à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé).
• Contribuable âgé de plus de 69 ans (LF 2026) : les versements PER ne sont plus déductibles — le Girardin reste intégralement accessible et devient la seule réduction IR one-shot disponible sans contrainte d'âge.
• Patrimoine IFI : le Girardin ne crée aucun actif IFI, le PER peut en créer (UC immobilières).

Malraux finance la rénovation d'un bâtiment historique. En contrepartie, l'État accorde une réduction d'IR de 22 à 30 % du montant des travaux, sans plafond de niches. La différence majeure avec le Girardin : vous devenez propriétaire d'un immeuble — gestion locative, IFI, revente, tout suit. Et le ticket d'entrée se chiffre rarement sous 200 000 €. On change de catégorie d'investissement.

Malraux et Girardin sont deux réductions d'impôt, mais avec des profils de risque et d'avantage très différents.

Le différenciant clé : Malraux est hors plafond des niches (art. 200-0 A), mais, pour des dépenses payées à compter de 2026, il peut être repris par la CDHR s'il fait passer l'impôt sous 20 % du revenu de référence (voir § 5.2). Pour un contribuable ayant déjà consommé avec le Girardin son plafond de 18 000 €, Malraux offre une réduction supplémentaire illimitée — et pour un budget de travaux de 400 000 €, il peut générer jusqu'à 120 000 € de réduction sur 4 ans. C'est le seul dispositif à ce niveau de réduction cumulable.

Le déficit foncier suppose un appartement en location nue. Vous y engagez des travaux, les travaux dépassent les loyers perçus : vous êtes « en déficit ». Ce déficit s'impute sur votre revenu global, donc rabaisse votre revenu imposable, donc votre impôt. Plus votre TMI grimpe, plus chaque euro de travaux vous fait gagner. Trois conditions à respecter : posséder un bien, y engager des travaux, le louer nu. C'est une défiscalisation qui construit du patrimoine, pas un coup one-shot comme le Girardin.

Le déficit foncier (art. 156-I-3° CGI) est la défiscalisation immobilière la plus robuste fiscalement — déduction hors plafond, TMI-dépendante, avec un plafond annuel de 10 700 € sur le revenu global (21 400 € pour les travaux énergétiques depuis la LF 2023).

À retenir : à TMI ≥ 30 %, avec des travaux disponibles sur un bien locatif nu, le déficit foncier l'emporte presque toujours sur le Girardin en pur gain fiscal. Sauf que. Le déficit foncier suppose de posséder le bien, d'y conduire des travaux et de le louer nu pendant 3 ans après imputation — des conditions absentes du Girardin, qui se souscrit en quelques jours et n'exige ni patrimoine ni chantier.

Le Jeanbrun ouvre un mécanisme d'amortissement : chaque année, vous déduisez une fraction du prix du bien de vos revenus locatifs — comme une entreprise qui « déprécie » ses équipements à mesure qu'ils s'usent. Le cas chiffré rend la chose plus parlante. Vous achetez un appartement à 200 000 € ; pendant 9 ans, vous déduisez environ 9 000 €/an de vos revenus fonciers, ce qui rogne votre impôt à chaque déclaration. Discret mais puissant sur la durée — là où le Girardin frappe une seule fois, fort, puis disparaît.

Le dispositif Jeanbrun — entré en vigueur le 21 février 2026 — permet d'amortir les revenus locatifs sur un bien neuf ou ancien rénové, hors plafond des niches fiscales. C'est une déduction TMI-dépendante sur 9 ans.

En pratique : Jeanbrun et Girardin ne se concurrencent pas, ils se cumulent. Le Girardin apporte un coup de massue fiscal immédiat sans patrimoine à gérer. Le Jeanbrun construit un patrimoine locatif avec un avantage fiscal étalé sur 9 ans. La stratégie qui rapporte le plus combine les deux briques sur plusieurs millésimes de déclaration.

La SOFICA finance le cinéma français. Vous mettez au pot, l'État vous rend 30 à 48 % en réduction d'impôt — mais votre argent est bloqué 5 ans et le capital peut s'éroder si les films sous-performent. Le FCPI, lui, finançait les PME innovantes (25 % de réduction), mais le régime classique a été supprimé par la LF 2026. Ce qu'il faut surtout retenir : ces deux dispositifs partagent le même plafond dérogatoire de 18 000 € que le Girardin. Cumul intégral impossible — l'un mange forcément la place de l'autre.

FCPI et SOFICA partagent avec le Girardin une caractéristique : le plafond dérogatoire de 18 000 €. Ils sont donc en compétition directe pour ce même plafond.

À retenir : sur le plafond dérogatoire de 18 000 €, le Girardin industriel sort gagnant si vous cherchez le gain fiscal net le plus élevé possible. La SOFICA affiche un taux de 48 % sur le papier, mais le capital reste immobilisé 5 ans avec un risque de perte partielle. Le Girardin agit en one-shot : l'apport n'est jamais récupéré et le gain n'est acquis que si l'opération va à son terme sans remise en cause. Une garantie de bonne fin fiscale (engagement contractuel du monteur, parfois assuré, de compenser tout ou partie d'une réduction remise en cause ; aucun texte ne la prévoit et son étendue dépend du contrat) peut en couvrir une partie.

On n'est pas obligé de choisir un seul dispositif. L'optimisation fiscale se construit comme un portefeuille — on diversifie en fonction des contraintes de chaque année (trésorerie disponible, projets en cours, horizon, profil fiscal). Le Girardin joue le rôle de brique annuelle court terme. Le PER assure le long terme. Le Jeanbrun construit du patrimoine en parallèle. Deux roadmaps types ci-dessous pour rendre la logique concrète.

La vraie question n'est pas « quel est le meilleur dispositif ? » mais « comment les combiner intelligemment sur plusieurs années ? »

12.1 Profil TMI 30 % — Horizon 10 ans

12.2 Profil TMI 45 % sans CDHR — Horizon 15 ans

La lecture chiffrée. Sur 9 ans à TMI 30 %, la combinaison Girardin + PER + Jeanbrun peut totaliser environ 181 000 € de réductions et déductions pour un budget annuel accessible (15 000 € d'apport Girardin + PER + 1 logement Jeanbrun). Sur 15 ans à TMI 45 %, le total monte à environ 752 000 € avec Malraux en plus. Pour le Girardin, la réduction n'est pas le gain : l'apport (15 000 € par an dans le premier tableau) n'est pas récupéré, et le gain Girardin de l'exemple est d'environ 3 000 € par an, non garanti. Chiffres indicatifs, à recalibrer sur votre situation réelle.

Cas n°1 — Technicien, TMI 30 %, RFR 65 000 €

Situation : Clément, 38 ans, revenu fiscal de référence 65 000 €, IR net 12 000 €. Souhaite réduire son IR sans immobiliser de capital sur le long terme.

Lecture de l'exemple : un Girardin dimensionné sur l'IR (12 000 € de réduction) est l'option qui réduit le plus l'impôt de l'année ; viser le plafond n'apporte rien, l'excédent au-delà de l'IR ne s'imputant que sur les années suivantes. Le PER peut compléter pour la retraite. Le FCPI est inférieur en rendement et en liquidité.

Cas n°2 — Chirurgien libéral, TMI 45 %, RFR 290 000 € (zone de décote de la CDHR)

Situation : Isabelle, 48 ans, chirurgienne, RFR 290 000 €, IR avant optimisation 100 000 €. Elle entre dans le champ de la CDHR (RFR supérieur à 250 000 €), dans la zone de décote (jusqu'à 330 000 €) : son plancher est limité à 82,5 % de la fraction au-delà de 250 000 €, soit 33 000 €.

Analyse : Taux effectif actuel = 100 000 / 290 000 = 34,5 %, très au-dessus du plancher → CDHR nulle. Après une réduction Girardin de 18 000 € (montant d'exemple), IR = 82 000 € (taux 28,3 %), toujours très au-dessus du plancher de 33 000 € → CDHR toujours nulle. Le Girardin est efficace dans cette configuration.

Cas n°3 — Dirigeant, TMI 45 %, RFR 420 000 € (dans le champ de la CDHR)

Situation : Laurent, 52 ans, dirigeant de SAS, RFR 420 000 €, IR avant optimisation 155 000 €. Taux effectif = 36,9 %. Après Girardin 18 000 € → IR = 137 000 € → taux = 32,6 % > 20 % → CDHR non déclenchée. Le Girardin reste efficace.

Si Laurent rajoute PER 37 680 € de déduction → revenu imposable réduit → IR après PER + Girardin = environ 120 000 € → taux 28,5 % > 20 %. Son RFR reste de 420 000 €, car le versement PER d'un président de SAS, déduit du revenu global, y est réintégré (art. 1417, IV, 1°, a du CGI) : le plancher reste de 84 000 €. Pas de CDHR. Lecture de l'exemple : PER au maximum + Girardin (18 000 € de réduction dans l'exemple) restent compatibles avec la CDHR.

Cas n°4 — Retraité, TMI 11 %, patrimoine immo 1,8 M€ (IFI)

Situation : Monique, 68 ans, retraitée, revenus nets 28 000 €/an, TMI 11 %, IR 1 500 €. Patrimoine immobilier 1,8 M€ → IFI 6 000 €/an.

Problème : IR insuffisant pour absorber une réduction Girardin de 18 000 €. Avec un IR de 1 500 € seulement, le Girardin ne s'imputerait qu'à hauteur de 1 500 € par an, l'excédent n'étant reportable que sur les cinq années suivantes. Le Girardin n'est pas adapté à ce profil.

Alternatives : dons 66 % (art. 200 CGI, non plafonné si reporté), travaux de rénovation énergétique sur les biens locatifs (déficit foncier 21 400 €), ou restructuration vers des actifs hors IFI (SCPI européennes via démembrement temporaire).

Cas n°5 — Couple, TMI 41 %, stratégie Girardin + Malraux sur 5 ans

Situation : Claire et François, 44 et 47 ans, RFR 220 000 € (couple), IR avant optimisation 75 000 €. Pas de CDHR (seuil couple = 500 000 €).

Résultat : environ 272 000 € d'économies fiscales sur 5 ans, soit 54 400 €/an en moyenne (dont 90 000 € de réductions Girardin, pour des apports non récupérés de l'ordre de 75 000 € avec une hypothèse d'apport de 83 %). L'IFI est impacté par l'immeuble Malraux (taxable), mais la décote bien de rapport (art. 973 II CGI) mitige l'impact.

Le tableau qui suit condense les conclusions du guide en une lecture rapide. Vous repérez votre ligne, vous lisez les deux pistes les plus souvent retenues et ce qu'il vaut mieux écarter. Un doute sur votre TMI ou votre RFR ? Le RFR figure tout en haut de votre dernier avis d'imposition. Pour le TMI, regardez le barème officiel 2026 (tranches 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %).

Les Monuments historiques restent la défiscalisation la plus puissante du droit français pour un contribuable à RFR élevé — et l'une des rares grandes déductions qui échappe au plafond des niches et qui, baissant le revenu lui-même, abaisse aussi le revenu de référence sur lequel se calcule le plancher de la CDHR. Malraux, par contraste, est une réduction IR : hors plafond 200-0 A, oui, mais, pour des dépenses payées à compter de 2026, il peut être repris par la CDHR s'il fait passer l'impôt sous le plancher. La mécanique MH : vous achetez un immeuble classé ou inscrit, vous financez sa rénovation, vous déduisez 100 % des travaux du revenu imposable, sans plafond. À TMI 45 %, chaque euro de travaux vous rend 0,45 € d'impôt en moins. Les contreparties sont lourdes : ticket d'entrée souvent au-dessus de 300 000 €, et 15 ans de propriété obligatoire.

Les Monuments historiques (art. 156 bis et 156-II-1°ter CGI) sont régulièrement cités comme le substitut au Girardin pour les contribuables dont l'impôt approche le plancher de la CDHR. C'est l'une des seules déductions hors plafond, à 100 % des travaux, qui baisse à la fois l'impôt et le revenu de référence (car déduction du revenu et non réduction IR). Notons que Malraux, bien que hors plafond 200-0 A, reste une réduction IR susceptible, pour des dépenses payées à compter de 2026, d'être reprise par la CDHR si elle fait passer l'impôt sous le plancher (voir § 5.2) — les Monuments historiques, eux, ne sont pas une réduction. Voici une comparaison directe.

15.1 Mécanisme des Monuments historiques — la distinction loué / occupé

Le taux de déduction dépend de l'usage du bien — et cette nuance change tout au calcul. Bien loué (ou ouvert au public) : 100 % des travaux déductibles. Bien occupé comme résidence principale : 50 % seulement, mais sans obligation de location. Le tableau ci-dessous fixe les trois cas d'usage.

Exemple — Monuments historiques loues, TMI 45 %
Achat immeuble classe : 400 000 €
Travaux de restauration : 200 000 € sur 2 ans (100 000 €/an)

Annee 1 : deduction 100 000 € sur revenu global
Economie IR = 100 000 € x 45 % = 45 000 €
Annee 2 : meme calcul → economie 45 000 €

Total economie sur 2 ans = 90 000 €
Soit un retour fiscal de 45 % sur le montant travaux (vs gain Girardin de l'ordre de 10–35 %, one-shot, non garanti)

→ Supérieur au Girardin MAIS : ticket 600 000 €, engagement 15 ans, actif IFI

15.2 Quand les Monuments historiques dominent-ils le Girardin ?

• Impôt proche du plancher de la CDHR (RFR > 250 000 €) : les Monuments historiques sont une déduction, pas une réduction : ils baissent le revenu de référence en même temps que l'impôt. Pour un contribuable dont un Girardin de 2026 serait repris en partie, les MH offrent un gain supérieur.
• TMI 41–45 %, budget travaux élevé : la déduction à 100 % appliquée au TMI 45 % donne un retour de 45 € pour 100 € de travaux — bien supérieur au Girardin.
• Patrimoine immobilier existant recherché : les MH permettent de constituer un patrimoine exceptionnel (immeuble de caractère) avec une forte valeur à terme — le Girardin ne crée aucun actif.
• Horizon 15+ ans : la contrainte de 15 ans est compatible avec une stratégie patrimoniale longue — elle déclenche même une plus-value potentielle sur un bien rare à la revente.

15.3 Quand le Girardin industriel reste-t-il supérieur aux Monuments historiques ?

• Budget limité (< 50 000 €) : le Girardin est accessible dès 3 000 €. Les MH nécessitent un capital minimum de 300 000–500 000 €.
• Horizon court terme : le Girardin est one-shot — pas d'engagement de 15 ans, pas de risque locatif ou de chantier.
• Contribuable IFI cherchant à ne pas alourdir son assiette : le Girardin ne crée aucun actif immobilier IFI-taxable. Les MH créent un immeuble taxable (bien que souvent peu valorisé pour l'IFI).
• TMI 30 % sans CDHR : le Girardin (gain de l'ordre de 10 à 35 % de l'apport, non garanti) peut rester compétitif face aux MH (30 % × travaux) — et sans les contraintes de chantier.

Sources et références

• Art. 199 undecies B CGI — Girardin industriel (Legifrance)
• Art. 200-0 A CGI — Plafonnement des niches fiscales (Legifrance)
• Art. 224 CGI — Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) — créée par la LF 2025 (loi n° 2025-127, art. 10), modifiée par la LF 2026 (loi n° 2026-103, art. 2) ; BOFiP BOI-IR-CDHR-10, -20 et -30 du 30/06/2026
• Art. 163 quatervicies CGI — Plan d'épargne retraite (PER) — report porté à 5 ans par LF 2026
• Art. 199 tervicies CGI — Réduction Malraux — zones secteur sauvegardé et PVAP
• Art. 156-I-3° CGI — Déficit foncier — plafond 21 400 € travaux énergétiques depuis LF 2023
• Art. 31-I-1° i/j CGI — Dispositif Jeanbrun — art. 47 LF 2026 (loi n°2026-103, 19/02/2026)
• Art. 199 unvicies CGI — SOFICA — taux 30–48 %
• Art. 199 undecies C CGI — Girardin social (plus applicable dans les DOM après le 24/09/2018 ; COM uniquement)
• BOFiP BOI-IR-RICI-80 — Commentaires administratifs réduction Girardin industriel
• LF 2026 (loi n°2026-103 du 19/02/2026) — Suppression FCPI classique, report PER 5 ans, CDHR modifiée (dons réintégrés à compter des revenus 2026)

Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif par Hagnéré Patrimoine et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'art. L. 541-1 CMF. Les montants, taux et rendements mentionnés sont des ordres de grandeur indicatifs à titre pédagogique. Chaque dispositif comporte un risque de perte en capital qui lui est propre. Toute décision de souscription doit être précédée d'un entretien individuel avec un conseiller, d'une analyse de votre situation patrimoniale, d'un Document d'Entrée en Relation (DER) et d'une lettre de mission. Hagnéré Patrimoine — Cabinet de gestion de patrimoine non détenu par une banque ni par un assureur, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 en qualité de CIF (régulé par l'AMF via notre chambre professionnelle au sens de l'art. L. 541-4 CMF), COA et COBSP. Mis à jour le 7 mai 2026.

Lexique de référence des termes techniques rencontrés dans le comparatif des dispositifs de défiscalisation 2026. Chaque entrée renvoie à un texte (CGI, CSS, BOFiP) pour sécuriser votre lecture.

Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine non détenu par une banque ni par un assureur, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine). Sources mobilisées : CGI art. 31-I-1° i et j, 154 bis, 156 I-3°, 156-II-1° ter, 163 quatervicies, 199 undecies B, 199 undecies C, 199 unvicies, 199 tervicies, 199 terdecies-0 A, 200-0 A, 224 ; CSS art. L. 136-7 et L. 136-8 ; loi 2018-1317 du 28/12/2018 (LF 2019, Girardin social) ; loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025) ; loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026 art. 47 et 84) ; LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025). Article rédigé selon le droit positif en vigueur au 7 mai 2026. Dernière mise à jour : 7 mai 2026.