Dispositif Jeanbrun 2026 (Statut du Bailleur Privé) : le guide complet

1. Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le principe est simple : vous achetez un appartement, vous le louez à un loyer modéré pendant 9 ans, et en échange l'État vous autorise à déduire chaque année une partie du prix d'achat de vos revenus imposables. Moins de revenus déclarés = moins d'impôts.

Le dispositif Jeanbrun, officiellement dénommé « Statut du bailleur privé », est le successeur du Pinel, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JO du 20/02/2026). Il est entré en vigueur le 21 février 2026.

Ce dispositif repose sur un mécanisme fondamentalement différent du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt, il instaure un amortissement déductible des revenus fonciers (articles 31-I-1° i et j du CGI, nouvellement créés). Concrètement, l'investisseur déduit chaque année un pourcentage du prix d'acquisition du bien de ses revenus fonciers imposables, réduisant ainsi son assiette fiscale.

La fenêtre d'application est de 3 ans : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Contrairement au Pinel, le Jeanbrun s'applique à tout le territoire français (pas de restriction de zone), accepte l'ancien avec travaux, et est hors plafond des niches fiscales puisqu'il s'agit d'une déduction d'assiette et non d'une réduction d'impôt.

2. Mécanisme de l'amortissement

En clair, l'amortissement consiste à reconnaître que votre bien perd de la valeur avec le temps (comme une voiture neuve qui décote). L'État vous permet de déduire cette « usure théorique » de vos revenus locatifs, même si en réalité votre appartement ne perd pas forcément de valeur. C'est cette déduction qui crée l'économie d'impôt.

L'amortissement Jeanbrun se calcule sur une base amortissable égale à 80 % du prix d'acquisition. Les 20 % restants sont exclus forfaitairement au titre de la quote-part de terrain (réputé non amortissable). Cette règle s'applique uniformément, que le terrain représente réellement plus ou moins de 20 % de la valeur.

Base amortissable = Prix d'acquisition × 80 %
Amortissement annuel = Base amortissable × Taux (%)
Amortissement année 1 = Amortissement annuel × (Jours restants / 365)

2.1 Le pro rata temporis

L'année d'acquisition, l'amortissement est proratisé au jour de la mise en location effective (et non au jour de l'achat). Si un bien est mis en location le 1er avril, l'amortissement de la première année représente 275/365 du montant annuel. Aucun concurrent ne détaille ce point.

2.2 Exemple chiffré

Un appartement neuf acquis 250 000 €, mis en location le 1er juillet 2026, au niveau intermédiaire (taux 3,5 %) :

3. Taux d'amortissement et plafonds

Autrement dit, le Jeanbrun vous propose un marché : plus vous acceptez de louer bon marché (en dessous du prix du marché), plus l'État vous accorde une déduction fiscale élevée. Trois niveaux d'engagement existent, du moins contraignant au plus généreux.

Le dispositif Jeanbrun se décline en trois niveaux, selon l'engagement de loyer pris par le bailleur. Plus le loyer est réduit par rapport au marché (engagement social), plus le taux d'amortissement est élevé :

3.1 Taux pour le neuf (art. 31-I-1° i CGI)

3.2 Taux pour l'ancien avec travaux (art. 31-I-1° j CGI)

3.3 Impact des plafonds

Les plafonds (8 000, 10 000, 12 000 €/an) limitent les biens très onéreux. Au-delà d'un certain prix, l'amortissement est capé par le plafond :

En résumé : en dessous de ~275 000 €, votre amortissement est calculé normalement. Au-dessus, il est plafonné : acheter plus cher ne vous fera pas économiser plus d'impôts. C'est un garde-fou qui évite que le dispositif ne profite qu'aux investissements très haut de gamme.

4. Conditions d'éligibilité

Avant de se lancer, il faut vérifier que votre projet coche toutes les cases. Le Jeanbrun n'est pas ouvert à tous les types de biens ni à toutes les situations : il y a des conditions sur le logement, sur le locataire et sur la façon dont vous louez.

Le dispositif Jeanbrun impose des conditions strictes, à respecter pendant toute la durée de l'engagement :

4.1 Conditions relatives au bien

4.2 Conditions relatives à la location

5. Plafonds de loyer par zone

Concrètement, le Jeanbrun fixe un loyer maximum que vous pouvez demander à votre locataire. Ce plafond dépend de deux choses : la zone géographique (Paris est plus cher qu'une ville moyenne, le plafond y est donc plus élevé) et la taille du logement (un petit appartement a un plafond au m² légèrement majoré pour compenser la moindre surface).

Les plafonds de loyers Jeanbrun reprennent le zonage existant (A bis, A, B1, B2, C) avec un coefficient de surface : Loyer max = Plafond × S × (0,7 + 19/S), le coefficient étant plafonné à 1,2.

5.1 Plafonds au niveau intermédiaire (− 15 %)

5.2 Plafonds au niveau social (− 30 %)

Les plafonds sociaux sont fixés par l'arrêté du 6 janvier 2026, reprenant le cadre Loc'Avantages avec une décote de 30 % par rapport au marché :

5.3 Plafonds au niveau très social (− 45 %)

Loyer mensuel maximum = Plafond zonal (€/m²) × Surface utile (m²) × min(0,7 + 19/S ; 1,2)

La surface utile comprend la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave), dans la limite de 8 m² de surfaces annexes. Pour un T2 de 45 m² avec un balcon de 6 m² : surface utile = 45 + 3 = 48 m², coefficient = min(0,7 + 19/48 ; 1,2) = 1,096.

6. Plafonds de ressources des locataires

En clair, vous ne pouvez pas louer votre bien Jeanbrun à n'importe qui : le locataire doit avoir des revenus inférieurs à un certain seuil. L'idée est de réserver ces logements à loyer modéré aux ménages qui en ont réellement besoin. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (le chiffre en bas de votre avis d'imposition), celui de l'avant-dernière année (N-2).

Les locataires doivent justifier de ressources inférieures aux plafonds ci-dessous. Ces plafonds reprennent ceux du logement intermédiaire existant :

7. Engagement et conditions de location

L'engagement Jeanbrun est un engagement unique et ferme de 9 ans. Contrairement au Pinel qui proposait des paliers (6, 9, 12 ans), il n'y a pas d'option de prolongation ou de réduction.

7.1 Les 8 conditions à respecter pendant 9 ans

À retenir : pendant 9 ans, votre appartement doit rester loué nu (pas meublé), à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un loyer plafonné. Si vous rompez l'une de ces conditions, vous devez rembourser tout l'avantage fiscal obtenu jusque-là.

7.2 Interdiction de location familiale

Le Jeanbrun interdit la location aux ascendants et descendants du contribuable ou de son conjoint au 2e degré. Cela inclut parents, grands-parents, enfants et petits-enfants du bailleur et de son conjoint/partenaire. La location à un frère, une sœur, ou un neveu/nièce reste en revanche autorisée.

7.3 Démembrement de propriété : exclusion totale

Le démembrement, c'est le fait de séparer la propriété d'un bien en deux : d'un côté le « nu-propriétaire » (qui possède les murs mais ne touche pas les loyers), de l'autre l'« usufruitier » (qui perçoit les loyers sans posséder le bien). C'est une technique courante en gestion de patrimoine, mais elle est ici exclue.

Le dispositif Jeanbrun est incompatible avec le démembrement de propriété. L'investisseur doit être plein propriétaire du bien pendant toute la durée de l'engagement de 9 ans. Ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier ne peuvent prétendre à l'amortissement Jeanbrun.

Seule exception : en cas de décès du conjoint, le conjoint survivant qui recueille l'usufruit du bien peut poursuivre l'engagement Jeanbrun, par analogie avec le régime Pinel (BOFiP BOI-IR-RICI-360-20-30, § 120).

8. Calcul de l'avantage fiscal

Concrètement, combien allez-vous économiser ? La réponse dépend de votre TMI (taux marginal d'imposition), c'est-à-dire le taux d'impôt qui s'applique à votre dernière tranche de revenus. Plus vous êtes imposé, plus la déduction Jeanbrun vous fait économiser — c'est logique, puisque chaque euro déduit « efface » un euro qui aurait été taxé à votre taux le plus élevé.

L'avantage fiscal du Jeanbrun est une déduction d'assiette : il réduit le revenu foncier imposable, donc l'économie dépend directement du taux marginal d'imposition (TMI) de l'investisseur.

Économie annuelle = Amortissement déduit × (TMI + Prélèvements sociaux 17,2 %)

8.1 Matrice d'économie par TMI (bien neuf à 250 000 €, niveau intermédiaire)

En clair : pour un même appartement à 250 000 €, un contribuable à TMI 45 % économise plus du double de ce qu'économise un contribuable à TMI 11 % (4 354 € vs 1 974 € par an). C'est la différence fondamentale avec le Pinel, où la réduction était la même quel que soit le TMI.

8.2 Comparaison avec le Pinel

Pour un bien neuf à 250 000 € sur 9 ans, un investisseur au TMI 41 % aurait obtenu sous le Pinel (2024) : 250 000 × 15 % = 37 500 € de réduction d'impôt (Pinel+). Avec le Jeanbrun au niveau intermédiaire : 36 666 € d'économie totale (IR + PS). Les deux dispositifs sont comparables, mais le Jeanbrun a l'avantage d'être hors plafond des niches fiscales.

9. Réintégration en plus-value (art. 150 VB III CGI)

Le principe est simple : le Jeanbrun vous a permis de déduire une partie du prix de votre bien chaque année. Le jour où vous le revendez, le fisc considère que votre bien vous a « moins coûté » (puisque vous en avez déjà déduit une partie), ce qui augmente mécaniquement votre plus-value imposable (la différence entre le prix de revente et le prix d'achat « corrigé »). C'est la contrepartie de l'avantage fiscal.

9.1 Mécanisme de la réintégration

Lors de la revente, la plus-value brute est calculée ainsi :

PV brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements Jeanbrun déduits)

Les amortissements déduits viennent minorer le prix de revient, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Plus l'investisseur a amorti (durée longue, taux élevé), plus la plus-value sera importante à la revente.

9.2 Impact selon la durée de détention

Les abattements pour durée de détention viennent atténuer l'impact de la réintégration. Voici les simulations pour un bien acquis 250 000 €, revendu 300 000 €, avec 63 000 € d'amortissements déduits (9 ans, 3,5 %) :

À retenir : si vous revendez à 9 ans, l'impôt sur la plus-value atteint ~35 000 €. Si vous attendez 22 ans, il tombe à ~7 800 € (seuls les prélèvements sociaux restent). À 30 ans, c'est zéro. Le temps joue en votre faveur.

9.3 Comparaison avec le LMNP (LF 2025)

Le mécanisme est identique à celui introduit pour le LMNP par la LF 2025 (art. 150 VB III CGI modifié une première fois). La seule différence : en LMNP, c'est l'amortissement au titre des BIC qui est réintégré, tandis qu'en Jeanbrun, c'est l'amortissement déduit des revenus fonciers. Le calcul de la PV suit les mêmes règles (abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € de PV nette).

9.4 Piège : passage en LMNP après 9 ans → double réintégration

Un investisseur qui, après la fin de son engagement Jeanbrun (9 ans), transforme son bien en location meublée (LMNP) s'expose à un risque de double réintégration en plus-value à la revente : (1) les amortissements Jeanbrun déduits des revenus fonciers (art. 150 VB III CGI — dispositif Jeanbrun), et (2) les amortissements BIC déduits au titre du LMNP (art. 150 VB III CGI — LF 2025). Les deux réintégrations se cumulent, gonflant significativement la plus-value imposable.

10. Déficit foncier et Jeanbrun

En clair, un déficit foncier se crée lorsque vos charges (crédit, taxes, amortissement) dépassent les loyers que vous percevez. C'est comme si votre investissement locatif « perdait de l'argent » sur le papier — et cette perte vous permet de réduire vos autres revenus imposables (salaires, pensions…). L'amortissement Jeanbrun amplifie ce mécanisme.

L'amortissement Jeanbrun est une charge déductible des revenus fonciers. Si l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, amortissement) dépasse les loyers perçus, un déficit foncier se crée.

10.1 Règles d'imputation du déficit foncier

10.2 Exemple de création de déficit foncier

Appartement acquis 250 000 € à crédit (20 ans, 3,5 %), loyer intermédiaire :

Ce déficit de 7 600 € est entièrement imputable sur le revenu global (sous le plafond de 10 700 €). À TMI 30 %, cela génère une économie supplémentaire de 2 280 € par rapport à un déficit foncier classique. L'amortissement Jeanbrun peut donc transformer un résultat foncier positif (imposé) en un résultat négatif (générant une économie d'impôt).

10.3 Débat doctrinal : imputation sur le revenu global (art. 156 CGI)

Autrement dit, la question qui se pose est : le déficit créé par l'amortissement Jeanbrun peut-il diminuer vos autres revenus (salaires, pensions), ou seulement vos revenus fonciers futurs ? La réponse n'est pas encore tranchée, et c'est un point à surveiller de près.

Un débat juridique important entoure l'imputation du déficit foncier Jeanbrun sur le revenu global. L'article 156-I-3° du CGI limite l'imputation à 10 700 € pour les déficits résultant de « dépenses » (travaux, intérêts…). Or, l'amortissement Jeanbrun est une « charge calculée » (écriture comptable), et non une « dépense » effectivement décaissée.

La question se pose donc : le déficit foncier créé par l'amortissement Jeanbrun peut-il être imputé sur le revenu global, ou uniquement reporté sur les revenus fonciers futurs ? En l'absence de BOFiP publié et de jurisprudence, deux lectures coexistent :

11. Comparatif Jeanbrun vs Pinel

Si vous connaissiez le Pinel (terminé fin 2024), la comparaison est éclairante. La différence clé : le Pinel vous donnait une réduction d'impôt fixe (le même montant que vous soyez peu ou très imposé), tandis que le Jeanbrun réduit votre revenu imposable (plus vous êtes imposé, plus vous économisez). Le Pinel était plus simple ; le Jeanbrun est plus puissant pour les hauts revenus.

Voici un comparatif exhaustif des deux dispositifs sur 15 critères :

12. Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est l'autre grand régime d'investissement locatif en France. La différence : en LMNP, vous louez un logement meublé (canapé, lit, vaisselle…) et les loyers sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas des revenus fonciers. En Jeanbrun, vous louez vide et les loyers sont des revenus fonciers. Ce sont deux mondes fiscaux différents.

Le Jeanbrun (location nue) et le LMNP (location meublée) ne sont pas cumulables sur le même bien.

13. Jeanbrun en SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes (souvent un couple ou des membres d'une famille) de détenir un bien immobilier ensemble. Il en existe deux types fiscaux : la SCI à l'IR (impôt sur le revenu), où chaque associé est imposé personnellement sur sa part de loyers, et la SCI à l'IS (impôt sur les sociétés), où c'est la société qui paie l'impôt.

Le dispositif Jeanbrun est accessible via une SCI soumise à l'IR(transparence fiscale). La SCI à l'IS est en revanche exclue.

13.1 SCI à l'IR : éligible

La SCI à l'IR est fiscalement transparente : les revenus fonciers (et les amortissements) sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts. Chaque associé déduit sa quote-part d'amortissement sur sa propre déclaration 2044.

13.2 SCI à l'IS : exclue

La SCI à l'IS relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. L'amortissement Jeanbrun, prévu à l'article 31-I-1° du CGI (revenus fonciers), ne s'applique pas. La SCI IS dispose de son propre régime d'amortissement comptable (plus large, mais avec imposition des PV professionnelles à la cession et pas de transmission fiscale avantageuse).

13.3 Indivision : éligible par analogie

L'acquisition en indivision (par exemple entre concubins) est éligible au Jeanbrun par analogie avec le régime Pinel. Chaque indivisaire déduit sa quote-part d'amortissement proportionnellement à sa part indivise. En revanche, la sortie d'indivision avant 9 ans (partage ou vente de la quote-part) constitue une rupture d'engagement entraînant la reprise des amortissements déduits par l'indivisaire sortant.

14. Cumul avec autres dispositifs

Beaucoup d'investisseurs se demandent : « Puis-je combiner le Jeanbrun avec d'autres avantages fiscaux ? » La réponse est oui dans la plupart des cas, et c'est même l'un de ses atouts majeurs. Comme le Jeanbrun agit sur l'assiette de vos revenus (et non directement sur l'impôt), il ne « consomme » pas le plafond des niches fiscales de 10 000 € et laisse la place à d'autres dispositifs.

Le Jeanbrun étant une déduction d'assiette (hors plafond des niches), il se cumule favorablement avec les dispositifs de défiscalisation classiques :

15. Stratégie par TMI

Rappel : le TMI (taux marginal d'imposition) est le taux le plus élevé qui s'applique à la dernière tranche de vos revenus. Il détermine directement l'économie que procure le Jeanbrun : plus votre TMI est élevé, plus chaque euro déduit vous fait économiser d'impôt. C'est pourquoi le Jeanbrun n'a pas le même intérêt pour tous les contribuables.

L'efficacité du Jeanbrun étant proportionnelle au TMI, voici notre analyse critique par tranche :

16. Risques et pièges à éviter

Un réflexe courant consiste à se concentrer sur l'économie d'impôt sans regarder l'envers du décor. Or, un investissement immobilier défiscalisant reste avant tout un investissement immobilier : si le bien est mal acheté, mal placé ou mal géré, l'avantage fiscal ne rattrapera pas la perte.

Le Jeanbrun, comme tout dispositif de défiscalisation immobilière, comporte des risques significatifs. Les précédents historiques (Robien, Scellier, Duflot, Pinel) montrent que les investisseurs sous-estiment régulièrement certains pièges :

À retenir : les trois risques les plus sous-estimés sont le prix d'achat gonflé (n° 2), le cash-flow négatif (n° 3) et la réintégration en plus-value (n° 1). Avant de signer, posez-vous une question simple : « est-ce que j'achèterais ce bien au même prix sans l'avantage fiscal ? » Si la réponse est non, passez votre chemin.

17. Rupture d'engagement

Concrètement, « rupture d'engagement » signifie que vous cessez de remplir les conditions du Jeanbrun avant la fin des 9 ans : vous vendez le bien, vous cessez de le louer, ou vous dépassez les plafonds de loyer. Dans ce cas, l'administration fiscale vous demande de rembourser l'ensemble des avantages obtenus — sauf dans quelques situations de force majeure.

La rupture d'engagement avant 9 ans entraîne la reprise intégrale des amortissements déduits, imposée selon les règles du quotient (art. 163-0 A CGI).

17.1 Les 5 cas de force majeure exonérant de reprise

17.2 Mécanisme de la reprise

En cas de rupture hors cas de force majeure :

Montant repris = Total des amortissements déduits depuis l'origine
+ Intérêts de retard (0,2 %/mois, art. 1727 CGI)

La reprise est imposée au système du quotient (art. 163-0 A CGI). En clair, plutôt que d'ajouter la totalité des amortissements repris à vos revenus d'une seule année (ce qui vous ferait « sauter » de tranche d'imposition), le fisc répartit fictivement ce montant sur le nombre d'années de déduction, ce qui atténue la progressivité de l'impôt. Néanmoins, pour un contribuable à TMI 41 % ayant déduit 63 000 € d'amortissements sur 9 ans, la reprise représente un surcoût fiscal considérable.

18. Déclaration fiscale

C'est la partie la plus concrète pour l'investisseur : comment déclarer l'amortissement Jeanbrun dans votre déclaration d'impôts ? En pratique, tout passe par le formulaire 2044, celui qui sert à déclarer vos revenus fonciers au régime réel (par opposition au micro-foncier qui applique un simple abattement de 30 %).

Le dispositif Jeanbrun se déclare via le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers au régime réel). C'est une déclaration annuelle, jointe à la déclaration principale 2042.

18.1 L'option pour le régime réel

Le Jeanbrun impose le régime réel des revenus fonciers (incompatible avec le micro-foncier). L'option est irrévocable pendant 3 ans. Si vous êtes actuellement au micro-foncier (revenus fonciers ≤ 15 000 €), le passage au réel s'applique à l'ensemble de vos revenus fonciers (pas uniquement le bien Jeanbrun).

18.2 Étapes de déclaration

18.3 Documents à conserver

Conservez pendant toute la durée de l'engagement + 3 ans (prescription) : acte de vente, attestation RE 2020 ou DPE, bail signé avec le locataire, justificatifs de ressources du locataire (avis d'imposition N-2), tableau d'amortissement du prêt, quittances de loyers, décomptes de charges, taxe foncière.

19. IFI et Jeanbrun

L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Si vous êtes soumis à l'IFI (ou proche du seuil), il est essentiel de savoir que le bien acheté en Jeanbrun vient s'ajouter à votre assiette taxable, contrairement à ce qu'espéraient certains parlementaires.

Contrairement à ce que recommandait le rapport Daubresse-Cosson (30 juin 2025), le gouvernement n'a pas retenu l'exclusion de l'IFI pour les biens acquis dans le cadre du Jeanbrun. Le bien reste donc inclus dans l'assiette de l'IFI (art. 965 et suivants du CGI).

19.1 Valeur taxable à l'IFI

Le bien Jeanbrun est évalué à sa valeur vénale au 1er janvier de chaque année, comme tout bien immobilier. La décote de loyer (− 15 à − 45 % vs marché) peut justifier une décote de valeur vénale de l'ordre de 10 à 20 % (bien occupé, loyer contraint, engagement de 9 ans), par analogie avec la jurisprudence constante sur les biens soumis à bail.

19.2 Impact pour les patrimoines supérieurs à 1,3 M€

20. Prélèvement à la source (PAS) et trésorerie

Depuis 2019, l'impôt sur le revenu est prélevé chaque mois (c'est le prélèvement à la source, ou PAS). Pour les revenus fonciers, ce prélèvement prend la forme d'un acompte mensuel, calculé sur la base de vos loyers des années précédentes. Le problème : quand vous démarrez un Jeanbrun, l'administration ne sait pas encore que vos revenus fonciers vont diminuer grâce à l'amortissement. Vous risquez donc de payer trop d'acomptes pendant plusieurs mois avant régularisation.

Le Jeanbrun crée un décalage de trésorerie de 1 à 2 ans avec le prélèvement à la source (PAS).

20.1 Le mécanisme du décalage

L'acompte de PAS sur les revenus fonciers est calculé sur la base des revenus fonciers de l'année N-2 (puis N-1 après actualisation en septembre). Si vous investissez en Jeanbrun en 2026, les acomptes de PAS de 2026 seront calculés sur vos revenus fonciers de 2024 ou 2025 — avant l'amortissement Jeanbrun. Vous paierez donc des acomptes trop élevés pendant 12 à 18 mois.

20.2 Solution : la modulation à la baisse

L'article 204 J du CGI vous permet de moduler votre acompte de PAS à la baisse si vous estimez que vos revenus de l'année seront inférieurs de plus de 5 % à ceux ayant servi de base au calcul. Démarche à effectuer sur impots.gouv.fr → Gérer mon prélèvement à la source → Actualiser.

21. Transmission et succession

Que se passe-t-il si vous souhaitez donner votre bien Jeanbrun à vos enfants, ou si un événement familial (décès, divorce) survient pendant la période d'engagement ? La réponse dépend du moment de la transmission : pendant les 9 ans d'engagement, les règles sont strictes ; après, vous retrouvez une liberté totale.

21.1 Donation pendant l'engagement : rupture

Toute donation du bien (en pleine propriété ou en nue-propriété) pendant la période d'engagement de 9 ans constitue une rupture d'engagement et entraîne la reprise intégrale des amortissements déduits (par analogie avec le Pinel, BOFiP BOI-IR-RICI-360-20-30, § 310). Le donataire ne peut pas reprendre l'engagement à son compte.

21.2 Décès du contribuable : pas de reprise

En cas de décès du contribuable (ou de son conjoint), il n'y a pas de reprise des amortissements déduits. Le conjoint survivant, ou l'héritier qui recueille le bien, peut choisir de poursuivre l'engagement pour la durée restante. S'il ne poursuit pas, les amortissements antérieurs restent acquis.

21.3 Après l'engagement : transmission libre

Après les 9 ans d'engagement, le bien peut être librement donné ou transmis. La donation en nue-propriété (barème 669 CGI) permet une décote selon l'âge du donateur, et la plus-value est purgée par la donation (art. 150-0 D ter CGI pour les droits sociaux, régime commun pour l'immobilier). Les amortissements Jeanbrun restent réintégrés dans le calcul de la PV du donateur (sans conséquence si la donation purge cette PV).

22. Non-résidents et Jeanbrun

Vous vivez à l'étranger mais possédez (ou souhaitez acquérir) un bien locatif en France ? Bonne nouvelle : les non-résidents fiscaux (c'est-à-dire les personnes dont le domicile fiscal est situé hors de France) peuvent bénéficier du Jeanbrun. Et l'avantage est même renforcé dans certains cas.

Les non-résidents fiscaux français sont éligibles au dispositif Jeanbrun, dès lors qu'ils déclarent des revenus fonciers en France.

22.1 Imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers des non-résidents sont imposés en France à un taux minimum de 20 % (art. 197 A CGI), sauf si le taux moyen calculé sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux est inférieur. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent (sauf convention fiscale contraire ou résidence dans l'EEE/Suisse — auquel cas seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique).

22.2 Intérêt fiscal renforcé

L'amortissement Jeanbrun est particulièrement intéressant pour un non-résident : le taux effectif (20 % minimum + PS) rend la déduction d'assiette efficace dès le premier euro. Un non-résident à taux minimum de 20 % économise 7 000 × 27,5 % = 1 925 €/an pour un amortissement de 7 000 € (hors PS réduits si applicable).

23. Du Périssol au Jeanbrun : 30 ans de défiscalisation immobilière

Depuis 1996, la France a changé de dispositif d'investissement locatif tous les 3 à 5 ans en moyenne. Chaque nouveau texte porte le nom du ministre ou du député qui l'a porté — d'où les noms « Périssol », « Robien », « Pinel », et maintenant « Jeanbrun ». Comprendre cette filiation permet de tirer les leçons des succès et des échecs passés.

Le Jeanbrun s'inscrit dans une longue lignée de dispositifs d'investissement locatif. Comprendre cette histoire permet de ne pas répéter les erreurs du passé :

En résumé : en 30 ans, les dispositifs ont oscillé entre amortissement (Périssol, Robien) et réduction d'impôt (Scellier, Pinel). Le Jeanbrun revient à la logique d'amortissement, mais avec des taux plus modérés et un mécanisme hors plafond des niches. La leçon constante : l'avantage fiscal ne doit jamais faire oublier les fondamentaux de l'immobilier (emplacement, prix, demande locative).

24. Cas pratiques chiffrés

24.1 Cas n°1 — Couple TMI 30 %, neuf intermédiaire

Sophie et Thomas, mariés, TMI 30 %, achètent un T3 neuf à 280 000 € en zone B1, mis en location le 1er janvier 2027 au loyer intermédiaire.

Résultat foncier année 1 : 9 132 − 7 840 − 7 200 − 2 200 = − 8 108 € (déficit).
Économie fiscale année 1 : 8 108 × (30 % + 17,2 %) = 3 827 €.
Économie cumulée sur 9 ans : environ 30 000 € (amortissement seul, hors effet déficit foncier en années suivantes).

24.2 Cas n°2 — Cadre TMI 41 %, ancien avec travaux

Alexandre, cadre dirigeant, TMI 41 %, achète un appartement ancien à 180 000 € dont 60 000 € de travaux (33 % du prix) en zone A, DPE B après travaux, niveau social.

L'ancien avec travaux offre un taux inférieur (3,5 % vs 4,5 % neuf social), mais le prix d'acquisition est généralement plus bas, et les travaux peuvent créer un déficit foncier additionnel imputable sur le revenu global.

24.3 Cas n°3 — Retraité TMI 30 %, complément de revenus

Monique, retraitée, TMI 30 %, achète un T2 neuf à 200 000 € comptant (pas de crédit) en zone B2, niveau intermédiaire. Son objectif : réduire son IR tout en percevant un complément de loyer.

Sans crédit, le cash-flow mensuel est positif (~400 €/mois), tout en bénéficiant de l'amortissement fiscal. Stratégie pertinente pour un retraité cherchant un revenu complémentaire avec avantage fiscal.

24.4 Cas n°4 — SCI IR familiale

Pierre et Marie (50/50) créent une SCI IR pour acheter un T3 neuf à 300 000 € en zone A, niveau intermédiaire. Pierre est à TMI 41 %, Marie à TMI 30 %.

24.5 Cas n°5 — Comparatif Jeanbrun vs LMNP (même bien)

Un T2 de 45 m² à 220 000 € en zone A, loué 739 €/mois en nu (Jeanbrun intermédiaire, plafond 14,64 €/m²) vs 1 000 €/mois en meublé (LMNP). Investisseur TMI 30 %, horizon 15 ans.

Le LMNP offre un meilleur rendement global grâce au loyer libre (+40 % vs nu plafonné). Le Jeanbrun compense partiellement par l'économie fiscale hors plafond des niches et le déficit foncier imputable sur le revenu global. Le choix dépend du TMI et de l'objectif : pure rentabilité (LMNP) ou défiscalisation + patrimoine (Jeanbrun).

25. Décrets d'application en attente

Au 2 mars 2026, le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur (21/02/2026), mais plusieurs décrets d'application restent en attente :

26. Checklist investisseur Jeanbrun

Avant de vous engager, vérifiez systématiquement les 15 points suivants :

27. Textes de référence

Mise à jour : 3 mars 2026. Sources : loi n° 2026-103 du 19/02/2026, arrêté du 6 janvier 2026 (plafonds), rapport Daubresse-Cosson (30/06/2025), Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, Légifrance, impots.gouv.fr, UNPI, FNAIM. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 3 mars 2026. Le BOFiP (instruction fiscale détaillée) n'est pas encore publié ; certains décrets d'application restent en attente.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.