Pourquoi la loi Malraux existe-t-elle depuis 1962 ?
Références légales mobilisées dans ce guide (mis à jour le 23 avril 2026)
- Art. 199 tervicies CGI — réduction d'impôt Malraux 22 % / 30 %, plafond 400 000 € sur 4 ans
- Art. 200-0 A § 2 a CGI — exclusion totale de Malraux du plafonnement global des niches
- Art. L631-1 à L631-4 Code du patrimoine — Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR, PSMV, PVAP)
- Art. 150 U, 150 VB, 150 VC CGI — plus-value immobilière, prix d'acquisition, abattements durée
- Art. 156 I-3° CGI — déficit foncier imputable sur revenu global (10 700 €/an)
- Art. 163 quatervicies CGI — déduction PER du revenu global (hors plafond niches)
- Art. 223 sexies CGI — CEHR (seuils 250 k€ / 500 k€ célibataire, 500 k€ / 1 M€ couple)
- BOFiP BOI-IR-RICI-200-10 et -30 — doctrine Malraux (travaux éligibles, modalités, report)
- BOFiP BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 § 95 — exclusion Malraux du plafonnement global
- Conseil constitutionnel 29/12/2012 n° 2012-662 DC — validation de l'exclusion Malraux
- Loi LCAP n° 2016-925 du 7 juillet 2016 — création des SPR (remplaçant secteurs sauvegardés, ZPPAUP, AVAP)
1.1 Genèse historique
Vous payez 30 000, 50 000, voire 80 000 euros d'impôt sur le revenu chaque année. Vous avez le sentiment de maximiser toutes les niches fiscales disponibles, mais le plafond de 10 000 euros bloque votre marge de manoeuvre. Et si un dispositif permettait de gommer jusqu'à 120 000 euros d'impôt sur 4 ans, sans aucun plafonnement ?
Ce dispositif existe. Il s'appelle la loi Malraux, du nom d'André Malraux, ministre de la Culture sous de Gaulle. Promulguée le 4 août 1962 (loi n° 62-903), c'est le premier outil fiscal français qui récompense la restauration d'immeubles anciens dans des quartiers historiques. Plus de 60 ans plus tard, il reste l'un des plus puissants de la défiscalisation immobilière.
Le principe est simple : vous financez la réhabilitation d'un bâtiment dans un secteur protégé, et l'État vous rembourse 22 % à 30 % du montant des travaux sous forme de réduction d'impôt. Le patrimoine architectural français est préservé. Vous, vous réduisez massivement votre facture fiscale. Chez Hagnéré Patrimoine, nous arbitrons le Malraux face au PER et aux Monuments Historiques pour les contribuables au-delà de 25 000 € d'IR — c'est souvent là que le combo se joue. Pour une vue d'ensemble de la défiscalisation en 2026, consultez notre guide défiscalisation 2026.
1.2 Triple avantage Malraux
Pourquoi la loi Malraux attire-t-elle les contribuables les plus imposés ? Parce qu'elle offre un triple avantage que peu de dispositifs peuvent aligner simultanément.
Réduction d'impôt puissante
22 % à 30 % du montant des travaux de restauration, soit jusqu'à 120 000 € de réduction sur 4 ans. L'une des plus élevées du paysage fiscal français.
Hors plafond des niches
Expressément exclue du plafond de 10 000 € des niches fiscales (art. 200-0 A CGI). Cumulable avec PER, Girardin, dons, emploi à domicile.
Patrimoine immobilier de prestige
Immeubles classés ou inscrits dans des quartiers historiques majeurs : Marais à Paris, Vieux-Lyon, Bordeaux centre, Avignon intra-muros, etc.
Pas de plafond de loyer
Contrairement au Pinel (supprimé) ou au Jeanbrun, aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n'est imposé. Loyer de marché libre.
Concrètement, un cadre dirigeant qui paie 40 000 euros d'IR par an peut récupérer la quasi-totalité de cet impôt pendant 3 à 4 ans, tout en se constituant un patrimoine immobilier haut de gamme en centre-ville historique.
1.3 Évolutions législatives majeures
En 60 ans, la loi Malraux a connu six transformations majeures. De la déduction de 1962 à la réduction d'impôt actuelle, voici le condensé :
| Date | Évolution | Impact |
|---|---|---|
| 1962 | Loi n° 62-903 (loi Malraux) | Création du dispositif — déduction des travaux du revenu global |
| 2009 | Loi de finances 2009 | Transformation en réduction d'impôt (au lieu de déduction) |
| 2013 | Art. 200-0 A CGI modifié | Exclusion explicite du plafond des niches fiscales |
| 2016 | Loi LCAP (7 juillet 2016) | Création des SPR remplaçant secteurs sauvegardés, ZPPAUP, AVAP |
| 2017 | Loi de finances 2017 | Prorogation et modernisation du dispositif |
| 2024 | 31/12/2024 | Expiration de l'éligibilité QAD et NPNRU |
| 2026 | LF 2026 (applicable) | Maintien du dispositif — SPR uniquement (PSMV 30 % / PVAP 22 %) |
Concrètement, le changement majeur date de 2009 : les travaux ne se déduisent plus de votre revenu imposable mais génèrent une réduction directe de votre impôt. Et depuis 2013, cette réduction échappe au plafond des niches fiscales. C'est ce qui rend Malraux si puissant pour les hauts revenus.
1.4 Impact IFI : un actif immobilier taxable
Un point que beaucoup d'investisseurs oublient : le bien Malraux est un actif immobilier. Il entre donc dans l'assiette de l'IFI (art. 964 CGI) dès lors que votre patrimoine net dépasse 1,3 million d'euros.
La valeur à retenir est la valeur vénale réelle au 1er janvier (après travaux). Bonne nouvelle : une décote de 20 à 30 % peut s'appliquer si un locataire occupe le bien (bail en cours). Et la dette d'acquisition reste déductible. Pour aller plus loin, consultez notre guide optimisation IFI.
1.5 Financement : crédit immobilier et Malraux
Faut-il payer comptant ou emprunter ? Dans la grande majorité des cas, le crédit est préférable. Il crée un triple levier :
- Levier fiscal : la réduction d'impôt de 22-30 % réduit le coût net des travaux
- Levier du crédit : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (déficit foncier), ce qui allège encore l'effort de trésorerie
- Levier patrimonial : vous vous constituez un patrimoine de prestige financé en partie par l'économie d'impôt et les loyers
En pratique, les banques demandent un apport de 20 à 30 % du foncier. Les travaux peuvent être intégrés au financement. Pour les stratégies de levier, consultez notre guide SCPI à crédit (principes transposables).
Attention : QAD et NPNRU expirés
Les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ne sont plus éligibles depuis le 31 décembre 2024. En 2026, seuls les SPR restent éligibles à la réduction Malraux.
Maintenant que vous comprenez pourquoi la loi Malraux est si attractive, voyons comment fonctionne concrètement la réduction d'impôt.
Comment fonctionne le mécanisme de la réduction Malraux ?
2.1 Nature de l'avantage fiscal
Comment l'État vous rembourse-t-il exactement ? Pas sous forme de déduction de votre revenu imposable (comme un PER), mais sous forme de réduction directe de votre impôt.
La différence est capitale. Une déduction réduit votre revenu imposable, donc son impact dépend de votre tranche marginale. Une réduction, elle, se soustrait euro pour euro de l'impôt dû. Si vous devez 35 000 euros d'IR et que votre réduction Malraux est de 30 000 euros, vous ne payez que 5 000 euros. C'est le mécanisme prévu par l'article 199 tervicies du CGI.
2.2 Taux de réduction selon la zone
Le taux dépend d'un seul critère : le document d'urbanisme qui couvre l'immeuble. Voici les deux cas de figure.
| Zone | Taux | Plafond travaux | Réduction maximale | Document d'urbanisme |
|---|---|---|---|---|
| SPR avec PSMV approuvé | 30 % | 400 000 € / 4 ans | 120 000 € | Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur |
| SPR sans PSMV / PVAP | 22 % | 400 000 € / 4 ans | 88 000 € | Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine |
| QAD (expiré 31/12/2024) | 30 % | — | — | Non applicable en 2026 |
| NPNRU (expiré 31/12/2024) | 30 % | — | — | Non applicable en 2026 |
Concrètement, la différence entre 22 % et 30 %, c'est 32 000 euros sur un programme à 400 000 euros de travaux. Vérifiez toujours le document d'urbanisme avant de signer.
2.3 Formule de calcul
Réduction Malraux = Travaux éligibles payés dans l'année x Taux (22 % ou 30 %)
Le plafond de travaux est de 400 000 euros sur 4 années consécutives. Attention : ce plafond s'apprécie par contribuable, pas par bien. Si vous lancez deux opérations Malraux en même temps, vous partagez ce plafond de 400 000 euros entre les deux.
2.4 Mécanisme de report sur 3 ans
Que se passe-t-il si votre réduction dépasse votre impôt ? Vous ne perdez pas le surplus. L'excédent est reportable sur les 3 années suivantes. Voici les cases à utiliser sur la déclaration 2042 RICI (campagne IR 2026) :
| Case | Objet | Formulaire |
|---|---|---|
| 7NX | Travaux en SPR avec PSMV approuvé (30 %) | 2042 RICI — année N |
| 7NY | Travaux en SPR sans PSMV / PVAP (22 %) | 2042 RICI — année N |
| 7RD | Report de l'excédent issu de l'année N-3 | 2042 RICI |
| 7RE | Report de l'excédent issu de l'année N-2 | 2042 RICI |
| 7RF | Report de l'excédent issu de l'année N-1 | 2042 RICI |
Concrètement, si vous payez 20 000 euros d'IR et que votre réduction Malraux est de 30 000 euros l'année N, les 10 000 euros restants sont reportés en N+1. Mais au-delà de 3 ans de report, l'excédent est définitivement perdu. D'où l'importance de calibrer les appels de fonds sur votre impôt annuel.
Année de prise en compte
La réduction s'impute au titre de l'année de paiement effectif des travaux (et non de la date de facturation). En VIR, c'est la date d'appel de fonds qui détermine l'année d'imputation. Il est donc stratégique de calibrer les appels de fonds pour optimiser l'étalement de la réduction.
2.5 Déclaration fiscale
La paperasse vous inquiète ? Rassurez-vous, deux formulaires suffisent :
- 2042 RICI : cases 7NX (PSMV 30 %) ou 7NY (PVAP 22 %) pour la réduction d'impôt, et cases 7RD/7RE/7RF pour les reports des 3 années antérieures
- 2044 SPE (revenus fonciers spéciaux) : pour déclarer les revenus locatifs et les charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière)
Nous verrons le mode d'emploi détaillé de chaque formulaire en section 7. Pour l'instant, passons aux zones géographiques éligibles.
PSMV à 30 % ou PVAP à 22 % : quel taux Malraux pour votre projet ?
Le zonage secteur sauvegardé / PVAP change tout : taux, calendrier de travaux et potentiel de revente. Un CGP indépendant cadre en 30 minutes la zone, le plafond 400 000 € sur 4 ans et l'étalement IR adapté à votre TMI.
Quelles zones sont éligibles à la loi Malraux en 2026 ?
3.1 Le Site Patrimonial Remarquable (SPR)
Tous les immeubles anciens ne donnent pas droit à la réduction Malraux. Seuls ceux situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) sont éligibles. Ce zonage, créé par la loi LCAP du 7 juillet 2016, remplace les anciennes appellations que vous croiserez peut-être encore : secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP.
En 2026, la France compte environ 900 SPR répartis sur tout le territoire. Parmi eux, une centaine disposent d'un PSMV approuvé ou en cours. C'est la distinction clé : PSMV ou PVAP, et elle change votre taux de réduction.
3.2 PSMV vs PVAP : deux niveaux de protection
Quel document d'urbanisme couvre l'immeuble que vous visez ? La réponse détermine directement votre taux : 30 % ou 22 %. Voici les différences.
| Critère | PSMV (30 %) | PVAP (22 %) |
|---|---|---|
| Nom complet | Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur | Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine |
| Taux Malraux | 30 % | 22 % |
| Niveau de protection | Maximal — parcelle par parcelle | Intermédiaire — orientations générales |
| Nombre de SPR concernés | ~100 | ~800 |
| Villes emblématiques | Paris (Marais, 7e), Lyon, Bordeaux, Avignon | Aix-en-Provence, Tours, Rennes, Dijon, Metz |
| Procédure d'élaboration | Enquête publique + approbation préfet | Enquête publique + approbation commune |
| Délai moyen d'élaboration | 5 à 15 ans | 2 à 5 ans |
Concrètement, un PSMV est un document d'urbanisme très détaillé qui protège le quartier parcelle par parcelle. C'est le plus exigeant, et c'est aussi celui qui donne le meilleur taux. Un PVAP est plus souple, mais le taux descend à 22 %.
Astuce : vérifier le zonage exact
Avant tout investissement, vérifiez le zonage précis de l'immeuble auprès de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) ou de l'UDAP (Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine). Un immeuble peut être situé dans un SPR sans être couvert par le PSMV (taux 22 % au lieu de 30 %). La différence de 8 points de réduction peut représenter 32 000 € sur un programme à 400 000 € de travaux.
3.3 Principales villes éligibles à 30 % (PSMV)
Où trouver les meilleures opportunités au taux maximal ? Voici les villes disposant d'un PSMV approuvé et d'un marché locatif dynamique.
| Ville | Quartier / secteur | Marché locatif |
|---|---|---|
| Paris | Le Marais (3e-4e), Saint-Germain (6e-7e) | Très tendu — loyers élevés |
| Lyon | Vieux-Lyon, Presqu'île, Pentes de la Croix-Rousse | Tendu — forte demande |
| Bordeaux | Centre historique (Saint-Pierre, Triangle d'or) | Tendu — attractif |
| Avignon | Intra-muros (centre historique) | Modéré — ville universitaire |
| Bayonne | Grand Bayonne, Petit Bayonne | Modéré — attractif Pays basque |
| Sarlat | Centre médiéval | Saisonnier — attention vacance locative |
| Colmar | Petite Venise, vieille ville | Modéré — stable |
3.4 Principales villes éligibles à 22 % (PVAP)
Le taux de 22 % est-il forcément moins intéressant ? Pas nécessairement. Les villes à PVAP offrent souvent des prix d'entrée bien plus accessibles. Et un prix d'achat réduit peut compenser largement l'écart de taux.
| Ville | Caractéristique | Prix foncier indicatif |
|---|---|---|
| Aix-en-Provence | Centre historique, cours Mirabeau | Élevé (4 000-6 000 €/m²) |
| Tours | Vieux-Tours, place Plumereau | Modéré (2 500-3 500 €/m²) |
| Rennes | Centre historique, maisons à pans de bois | Modéré (3 000-4 500 €/m²) |
| Dijon | Secteur sauvegardé, palais des Ducs | Modéré (2 500-3 500 €/m²) |
| Metz | Île du Petit-Saulcy, centre ancien | Accessible (2 000-3 000 €/m²) |
| Nantes | Île Feydeau, quartier Graslin | Modéré (3 000-4 500 €/m²) |
| Montpellier | Écusson (centre historique) | Modéré à élevé (3 500-5 000 €/m²) |
| Strasbourg | Grande-Île (UNESCO), Petite France | Modéré (3 000-4 500 €/m²) |
Concrètement, un appartement à 250 000 euros (foncier + travaux) à Tours avec 22 % sera souvent plus rentable globalement qu'un bien à 600 000 euros à Paris avec 30 %. Le prix d'entrée inférieur de 30 à 50 % compense largement la différence de taux. Pensez rendement global, pas taux de réduction isolé.
3.5 QAD et NPNRU : expiration au 31/12/2024
Si un opérateur vous propose un programme en quartier ancien dégradé (QAD) ou en zone NPNRU, refusez. Ces zones bénéficiaient d'un taux de 30 % jusqu'au 31 décembre 2024. Elles ne sont plus éligibles en 2026. Les investisseurs ayant commencé des travaux avant cette date conservent le bénéfice pour les travaux payés avant la fin du chantier.
Voyons maintenant quels types de travaux ouvrent droit à la réduction, et quel rôle joue l'Architecte des Bâtiments de France dans le processus.
Quels travaux sont éligibles et que valide l'ABF ?
4.1 Nature des travaux éligibles
Peut-on rénover sa cuisine et bénéficier de la réduction ? Non. La loi Malraux exige une restauration complète de l'immeuble— pas un simple coup de peinture. Il s'agit de remettre en état un bâtiment entier, sous la supervision d'un Architecte des Bâtiments de France. Voici ce qui passe et ce qui ne passe pas.
| Catégorie | Travaux éligibles | Travaux exclus |
|---|---|---|
| Gros œuvre | Fondations, murs porteurs, charpente, planchers | Construction neuve, extension, surélévation |
| Toiture | Couverture, zinguerie, étanchéité | Pose de panneaux solaires |
| Façades | Ravalement, pierre de taille, enduits, menuiseries extérieures | Peinture décorative extérieure |
| Parties communes | Escaliers, halls, caves, cours intérieures | Aménagement de parkings souterrains |
| Réseaux | Électricité, plomberie, assainissement, chauffage collectif | Domotique, climatisation individuelle |
| Mise aux normes | Accessibilité, sécurité incendie, isolation | Mobilier, décoration intérieure |
| Menuiseries | Fenêtres, volets, portes palières (à l'identique) | Stores intérieurs, rideaux |
Concrètement, tout ce qui touche à la structure, à l'enveloppe et aux réseaux du bâtiment est éligible. Tout ce qui relève de la décoration ou de l'aménagement personnel est exclu.
Exclusions importantes
Sont systématiquement exclus de l'assiette Malraux : les frais d'acquisition (notaire, agence), les intérêts d'emprunt (déductibles en foncier uniquement), les travaux d'agrandissement ou de construction, le mobilier, la décoration intérieure et les équipements ménagers. Les honoraires de l'ABF et de l'architecte maître d'œuvre sont en revanche éligibles.
4.2 Le rôle de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
L'ABF, c'est le gardien du patrimoine. C'est un architecte fonctionnaire rattaché à l'UDAP, et son feu vert est obligatoire. Son rôle couvre trois étapes clés :
- Avis conforme : l'ABF valide le projet de restauration avant le démarrage. Son avis est contraignant, pas simplement consultatif. S'il dit non, les travaux ne démarrent pas.
- Suivi du chantier : il vérifie que les travaux respectent le programme validé (matériaux, techniques, couleurs).
- Conformité finale : à l'achèvement, il délivre une attestation indispensable pour bénéficier de la réduction.
Le délai d'obtention de l'avis ABF varie de 2 à 12 mois selon la complexité du projet. Anticipez ce délai dans votre calendrier.
4.3 VIR vs ASL : deux montages juridiques
Quand vous achetez un bien Malraux, vous ne choisissez pas seulement l'emplacement. Vous choisissez aussi la structure juridique de l'opération. Et ce choix a des conséquences directes sur votre sécurité et votre fiscalité à la revente.
| Critère | VIR (Vente d'Immeuble à Rénover) | ASL (Association Syndicale Libre) |
|---|---|---|
| Contrat | Acte notarié unique (foncier + travaux) | Acte d'acquisition + contrat ASL séparé |
| Garantie | GFA obligatoire (Garantie Financière d'Achèvement) | Aucune garantie d'achèvement légale |
| Prix | Global (foncier + travaux) — prix ferme et définitif | Foncier séparé — travaux sur appels de fonds |
| TVA | TVA sur marge (promoteur) | TVA sur travaux uniquement |
| Souplesse travaux | Faible — programme figé au contrat | Plus souple — modifications possibles en cours |
| Sécurité investisseur | Élevée — protection Code de la construction | Modérée — risque de dépassement de budget |
| Impact plus-value (revente) | Travaux intégrés dans le prix d'acquisition (art. 150 VB) | Foncier seul dans le prix d'acquisition |
Concrètement, si votre priorité est la sécurité, choisissez la VIR : prix ferme, garantie d'achèvement, et avantage fiscal sur la plus-value à la revente. Si vous recherchez plus de souplesse et que vous êtes prêt à accepter le risque de dépassement de budget, l'ASL peut convenir. Mais attention à l'impact sur la plus-value (nous y reviendrons en section 7.7).
Impact sur la plus-value à la revente
En VIR, les travaux sont intégrés au prix d'acquisition (art. 150 VB CGI), ce qui réduit la plus-value taxable à la revente. En ASL, seul le prix du foncier constitue le prix d'acquisition — la plus-value est donc plus élevée. Cette différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'impôt sur la plus-value (19 % + 17,2 % PS). Pour approfondir la fiscalité des plus-values, consultez notre guide déficit foncier.
4.4 Restauration complète : une exigence stricte
Pourquoi ne peut-on pas simplement rénover son propre appartement ? Parce que la loi exige que les travaux portent sur la totalité de l'immeuble: parties communes et privatives. C'est pourquoi les opérations Malraux sont quasi-exclusivement montées par des opérateurs spécialisés qui maîtrisent l'ensemble du bâtiment.
Passons maintenant au calcul concret de votre réduction : combien allez-vous récupérer, et comment optimiser l'étalement sur 4 ans ?
Auditer un programme Malraux avant de signer la promesse
Qualité de l'opérateur, expérience ABF, solidité du budget travaux et potentiel locatif conditionnent la rentabilité finale. Un CGP relit le dossier, décortique les honoraires et vous dit si l'opération mérite votre engagement.
Comment se calcule la réduction Malraux et son plafond ?
5.1 Plafond de 400 000 euros sur 4 ans
Combien pouvez-vous investir en travaux pour maximiser la réduction ? Le plafond est de 400 000 euros sur 4 années consécutives (art. 199 tervicies CGI). Trois règles à retenir :
- Par contribuable (et non par bien) : un couple marié ou pacsé dispose d'un seul plafond de 400 000 euros
- Sur 4 années glissantes : la période court à compter de la première année d'imputation
- Tous biens confondus : si deux opérations Malraux sont en cours, le plafond est partagé
5.2 Formule détaillée
Réduction annuelle = Min(Travaux payés année N ; Plafond restant) x Taux (22 % ou 30 %)
5.3 Tableau de simulation par montant de travaux
Voici ce que vous récupérez concrètement selon le montant de vos travaux et le taux applicable.
| Travaux (4 ans) | Taux 30 % (PSMV) | Taux 22 % (PVAP) | Économie nette * |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 30 000 € | 22 000 € | 30 000 – 22 000 € |
| 150 000 € | 45 000 € | 33 000 € | 45 000 – 33 000 € |
| 200 000 € | 60 000 € | 44 000 € | 60 000 – 44 000 € |
| 250 000 € | 75 000 € | 55 000 € | 75 000 – 55 000 € |
| 300 000 € | 90 000 € | 66 000 € | 90 000 – 66 000 € |
| 350 000 € | 105 000 € | 77 000 € | 105 000 – 77 000 € |
| 400 000 € (plafond) | 120 000 € | 88 000 € | 120 000 – 88 000 € |
* L'économie nette correspond à la réduction d'impôt brute. Le coût réel de l'opération dépend aussi des revenus locatifs perçus, des charges déductibles et de la plus-value à la revente.
Concrètement, avec 200 000 euros de travaux en zone PSMV, vous récupérez 60 000 euros d'impôt. C'est comme si l'État payait un tiers de vos travaux.
5.4 Stratégie d'étalement des travaux
Peut-on payer tous les travaux en une seule année ? Techniquement oui. Mais c'est rarement optimal. L'idéal est d'étaler le paiement sur 3 à 4 ans, en phase avec votre impôt annuel. Voici un exemple d'étalement pour 400 000 euros de travaux en zone PSMV :
| Année | Travaux payés | Réduction (30 %) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| N | 100 000 € | 30 000 € | Début des travaux — 1er appel de fonds |
| N+1 | 150 000 € | 45 000 € | Phase principale du chantier |
| N+2 | 100 000 € | 30 000 € | Fin des travaux structurels |
| N+3 | 50 000 € | 15 000 € | Finitions — livraison |
| Total | 400 000 € | 120 000 € | Réduction maximale atteinte |
Optimisation : calibrer les appels de fonds sur votre IR
Si votre impôt sur le revenu est de 35 000 €/an, il est inutile de payer 150 000 € de travaux en une seule année (45 000 € de réduction pour 35 000 € d'IR — 10 000 € devront être reportés). Préférez un étalement en phase avec votre impôt annuel pour maximiser l'imputation immédiate.
Réduction généreuse, donc. Mais le vrai déclic pour les hauts revenus se joue ailleurs : la Malraux reste hors plafond des 10 000 € des niches fiscales — ce qui mérite une section à part entière.
Pourquoi la Malraux est-elle hors plafond des niches ?
6.1 Le plafond de 10 000 euros : rappel
Si vous avez déjà essayé de cumuler plusieurs avantages fiscaux, vous avez probablement buté contre le plafond des niches fiscales. Ce plafond, fixé par l'article 200-0 A du CGI, limite à 10 000 euros par an le cumul des réductions et crédits d'impôt issus de la plupart des dispositifs. Il monte à 18 000 euros pour l'outre-mer (Girardin).
Emploi à domicile, garde d'enfants, investissement locatif type Jeanbrun : tout passe dans ce plafond. Et pour beaucoup de contribuables TMI 41 % ou 45 %, il est atteint très vite.
6.2 Exclusion de la loi Malraux
C'est là que Malraux change la donne. La réduction est expressément exclue du plafond des niches fiscales (art. 200-0 A CGI). Vous pouvez cumuler librement :
- 10 000 euros de niches classiques (emploi à domicile, Jeanbrun, etc.)
- + Jusqu'à 120 000 euros de réduction Malraux (sur 4 ans)
- + Déduction PER (art. 163 quatervicies CGI — c'est le texte qui vous permet de déduire vos versements retraite de votre revenu imposable)
- + Réductions au titre des dons (art. 200 CGI — 66 % ou 75 %)
6.3 Cumuls possibles en 2026
Qu'est-ce que ça donne en pratique ? Voici une simulation pour un contribuable TMI 41 % souhaitant maximiser sa défiscalisation.
| Dispositif | Économie annuelle | Plafond | Cumul avec Malraux |
|---|---|---|---|
| Malraux (30 %, 100k travaux/an) | 30 000 €/an | Hors plafond | — |
| PER (versement 20 000 €) | 8 200 € (TMI 41 %) | Plafond spécifique (10 % revenus) | ✅ Oui |
| Girardin industriel (18 000 €) | 18 000 € | Plafond 18 000 € | ✅ Oui |
| Dons (1 000 € à 66 %) | 660 € | 20 % du revenu imposable | ✅ Oui |
| Emploi à domicile | Compris dans les 10 000 € | Plafond 10 000 € | ✅ Oui |
| Déficit foncier (charges courantes) | Jusqu'à 10 700 €/an (revenu global) | 10 700 € | ✅ Oui |
| Total cumulé théorique | ~67 560 €/an | — | — |
Concrètement, en cumulant tous ces dispositifs, un contribuable TMI 41 % peut réduire son impôt de près de 68 000 euros par an. La clé : Malraux et PER sont chacun hors plafond des niches, ce qui permet un empilement sans limitation.
6.4 Exemple de cumul maximal : Malraux + Girardin + PER + dons
Poussons le raisonnement à son maximum pour un contribuable TMI 45 % avec 78 000 euros d'IR annuel.
| Dispositif | Base | Économie | Plafond applicable |
|---|---|---|---|
| Malraux PSMV (100k€ travaux/an) | 100 000 € | 30 000 € | Hors plafond (art. 200-0 A) |
| PER (versement 32 000 €) | 32 000 € déductibles | 14 400 € (TMI 45 %) | Hors plafond (art. 163 quatervicies) |
| Girardin industriel (one-shot) | 18 000 € investis | 18 000 € | Plafond 18 000 € outre-mer |
| Dons organismes intérêt général | 2 000 € versés | 1 320 € (66 %) | 20 % du revenu imposable |
| Emploi à domicile | 6 000 € dépensés | 3 000 € (50 %) | Inclus dans le 10 000 € |
| Déficit foncier (charges courantes) | 10 700 € imputés | 4 815 € (TMI 45 %) | 10 700 €/an sur RG |
| Total | — | 71 535 €/an | — |
Résultat : un IR de 80 000 euros réduit à environ 8 465 euros. C'est possible parce que Malraux et PER sont hors plafond des niches, et que le Girardin se loge dans le plafond majoré de 18 000 euros (outre-mer). Pour le détail du Girardin, voir notre guide Girardin industriel. Avant souscription, vérifiez que l'activité de l'exploitant figure bien dans la liste positive : secteurs et matériels éligibles au Girardin industriel 2026 (commerce, restauration non classée, santé, conseil sont exclus par l'art. 199 undecies B II).
Malraux + déficit foncier : le double levier
Un investisseur Malraux peut simultanément bénéficier de la réduction d'impôt sur les travaux et du déficit foncier sur les charges courantes (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, charges de copropriété). Ces deux mécanismes ne portent pas sur les mêmes dépenses et sont donc cumulables. Voir notre guide complet du déficit foncier.
Empiler Malraux, déficit foncier et PER : on chiffre votre stratégie
La réduction porte sur les travaux, le déficit foncier sur les charges courantes, le PER sur votre revenu global. Les trois cumulent, à condition de bien les séquencer. Un CGP indépendant produit la simulation consolidée sur 4 à 15 ans.
Vous savez maintenant combien vous pouvez économiser. Mais quelles sont les conditions à respecter pour conserver cette réduction ? C'est l'objet de la section suivante.
Quelles conditions et engagements respecter ?
7.1 Engagement de location nue de 9 ans
Une réduction de 120 000 euros, ça ne se donne pas sans contrepartie. En échange, vous vous engagez à louer le bien nu (non meublé), à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum.
Mais voici la bonne nouvelle : contrairement au Jeanbrun ou à l'ancien Pinel, la loi Malraux n'impose aucun plafond de loyer ni aucune condition de ressources du locataire. Vous louez au prix du marché. Dans le Marais parisien ou le Vieux-Lyon, c'est un avantage considérable.
7.2 Délai de mise en location : 12 mois
Vous avez 12 mois après l'achèvement des travaux pour trouver un locataire. Passé ce délai, vous perdez la réduction. C'est strict, et c'est l'une des causes de redressement les plus fréquentes.
Notre conseil : lancez la commercialisation locative 3 à 6 mois avant la fin du chantier. N'attendez pas la livraison pour chercher un locataire.
7.3 Conditions de détention
Qui peut investir en Malraux, et sous quelle forme ? Voici les règles.
| Condition | Détail | Conséquence du non-respect |
|---|---|---|
| Pleine propriété | Le contribuable doit être plein propriétaire | Réduction refusée ab initio |
| Démembrement | Exclu (sauf décès du conjoint) | Reprise de la réduction |
| SCI à l'IR | Éligible (art. 8 CGI, transparence fiscale) | Réduction répartie entre associés |
| SCI à l'IS | Non éligible | Réduction refusée |
| Indivision | Éligible — chaque indivisaire au prorata | Réduction proportionnelle aux droits |
| Location à un ascendant/descendant | Interdite | Reprise de la totalité |
| Occupation personnelle | Interdite pendant 9 ans | Reprise de la totalité |
Concrètement, vous devez être plein propriétaire, louer à un tiers (ni vos enfants, ni vos parents), et ne pas occuper le bien vous-même pendant 9 ans. Si ces conditions ne vous conviennent pas, d'autres dispositifs peuvent être plus adaptés.
7.4 Démembrement : exclusion de principe
Pouvez-vous donner la nue-propriété à vos enfants tout en gardant l'usufruit ? Pas pendant les 9 ans d'engagement. Tout démembrement volontaire entraîne la reprise de la réduction. Deux exceptions :
- Décès du conjoint co-indivisaire : le démembrement résultant de la succession ne remet pas en cause la réduction
- Décès du contribuable : les héritiers ne sont pas tenus de poursuivre l'engagement (pas de reprise)
7.5 SCI à l'IR : fonctionnement pratique
Investir en Malraux via une SCI, est-ce possible ? Oui, mais uniquement si la SCI est soumise à l'IR (art. 8 CGI — c'est le texte qui rend la société fiscalement transparente). Voici comment ça fonctionne :
- La SCI acquiert le bien et réalise les travaux
- La réduction est répartie entre les associés au prorata de leurs droits
- Chaque associé impute sa quote-part sur sa déclaration personnelle (2042 RICI)
- Les revenus fonciers et charges sont aussi répartis au prorata (2044 SPE de la SCI, puis 2044 individuelle)
Piège à éviter : si la SCI opte pour l'IS (option irréversible depuis la LF 2019), elle perd définitivement l'éligibilité Malraux. Vérifiez le régime fiscal de votre SCI avant toute acquisition. Pour les stratégies SCI et IFI, consultez notre guide SCI et IFI.
7.6 SCPI Malraux : modalités spécifiques
Vous souhaitez profiter de Malraux sans gérer un chantier de restauration ? Les SCPI Malraux sont une alternative. Mais attention au taux effectif.
| Critère | Malraux en direct | SCPI Malraux |
|---|---|---|
| Taux de réduction | 22 % ou 30 % | 22 % ou 30 % (même taux légal, appliqué sur la quote-part travaux) |
| Durée de conservation | 9 ans (location) | ~15 ans (conservation des parts jusqu'à fin de location du dernier immeuble) |
| Assiette de la réduction | 100 % des travaux éligibles payés | Quote-part travaux (~65 % du montant souscrit) → taux effectif ~18 % de la souscription |
| Ticket d'entrée | 150 000 €+ (foncier + travaux) | Dès 5 000 € |
| Gestion | Active (ABF, locataire, copropriété) | Passive (société de gestion) |
| Risque | Concentré sur un seul bien | Mutualisé sur plusieurs immeubles |
| Liquidité | Faible (bien immobilier) | Faible (marché secondaire limité) |
| Plafond niches | Hors plafond | Hors plafond |
Concrètement, le taux légal est le même qu'en direct (22 % ou 30 %), mais il ne s'applique que sur environ 65 % de votre souscription (la part travaux). Le taux effectif tombe donc à environ 18 %. Et vous conservez vos parts pendant environ 15 ans. Le rendement distribué est de 2 à 3 %/an, inférieur aux SCPI classiques, car l'intérêt est surtout fiscal.
SCPI Malraux : attention au taux effectif réduit
Le taux légal est identique au direct (22 % ou 30 %), mais il s'applique uniquement sur la quote-part travaux (~65 % du montant souscrit). Le taux effectif par rapport à la souscription totale est donc d'environ18 % (environ 30 % x 60-65 %). Combiné à la conservation obligatoire de ~15 ans, l'attractivité est significativement réduite par rapport au direct. Pour un investisseur TMI 41 %+ avec un budget suffisant, le direct reste nettement plus efficace. La SCPI est pertinente pour les budgets modestes ou les investisseurs refusant toute gestion active.
7.7 Plus-value à la revente : VIR vs ASL (art. 150 U CGI)
La question que tout investisseur Malraux finit par se poser : combien vais-je payer d'impôt quand je revendrai ? La réponse dépend en grande partie du montage choisi : VIR ou ASL. Le régime applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 VH bis CGI) : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % brut. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 euros (art. 1609 nonies G CGI).
7.7.1 VIR vs ASL : impact sur le prix d'acquisition
C'est ici que le choix VIR ou ASL fait toute la différence. Regardez ces chiffres.
| Élément | VIR | ASL |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition fiscal (art. 150 VB) | Foncier + travaux (prix global notarié) | Foncier seul (acte d'acquisition) |
| Travaux Malraux | Intégrés au prix → réduisent la PV | Non intégrés au prix → PV plus élevée |
| Frais d'acquisition majorés (forfait 7,5 %) | 7,5 % du prix global (foncier + travaux) | 7,5 % du foncier seul |
| Exemple : revente 500 000 €, foncier 300 000 €, travaux 200 000 € | PV brute = 500 000 – 537 500 = 0 € | PV brute = 500 000 – 322 500 = 177 500 € |
| Impôt PV brut (36,2 %) | 0 € | 64 255 € (avant abattements durée) |
Concrètement, sur le même bien vendu au même prix, l'investisseur en VIR paie zéro euro d'impôt sur la plus-value, tandis que l'investisseur en ASL paie plus de 64 000 euros avant abattements. L'explication est simple : en VIR, les travaux gonflent le prix d'acquisition fiscal. En ASL, seul le foncier compte.
Art. 150 VB-II-5° CGI : travaux et réduction Malraux
Les travaux ayant servi de base à la réduction Malraux (art. 199 tervicies) ne peuvent pas majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value, même en ASL. Ce principe vaut aussi pour les travaux ayant généré un déficit foncier. Seuls les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (non éligibles Malraux) peuvent majorer le prix d'acquisition s'ils sont justifiés par des factures. En VIR, ce point est neutre car les travaux sont intégrés dans le prix d'acquisition notarié dès l'origine.
7.7.2 Abattements pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez d'impôt sur la plus-value. Les abattements progressifs commencent à partir de la 6e année de détention. Voici le barème complet.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 6e année | 6 % | 1,65 % | 34,78 % |
| 7e année | 12 % | 3,30 % | 33,35 % |
| 8e année | 18 % | 4,95 % | 31,93 % |
| 9e année | 24 % | 6,60 % | 30,50 % |
| 10e année (fin engagement) | 30 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 12e année | 42 % | 11,55 % | 26,23 % |
| 15e année | 60 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 18e année | 78 % | 21,45 % | 17,69 % |
| 20e année | 90 % | 24,75 % | 14,84 % |
| 22e année (exo IR totale) | 100 % | 28,00 % | 12,38 % (PS seuls) |
| 25e année | 100 % | 55,00 % | 7,74 % (PS seuls) |
| 30e année | 100 % | 100 % | 0 % (exonération totale) |
Barème officiel : IR = 6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e année. PS = 1,65 %/an de la 6e à la 21e année + 1,60 % la 22e année + 9 %/an de la 23e à la 30e année (art. 150 VC CGI, BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20).
Concrètement, après l'engagement de 9 ans, la revente intervient rarement avant la 10e année. À ce stade, l'abattement IR est de 30 % et les PS de 8,25 %. Si vous pouvez patienter jusqu'à 22 ans, l'IR est totalement gommé. Après 30 ans : exonération complète, y compris sur les prélèvements sociaux.
7.7.3 Simulation PV : VIR vs ASL à 12 ans de détention
Prenons un cas concret : un bien avec 300 000 euros de foncier et 200 000 euros de travaux, revendu 550 000 euros après 12 ans. Voyons la différence.
| Élément | VIR | ASL |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition + frais 7,5 % | 537 500 € (500 000 × 1,075) | 322 500 € (300 000 × 1,075) |
| PV brute | 12 500 € | 227 500 € |
| Abattement IR (42 % à 12 ans) | – 5 250 € | – 95 550 € |
| Abattement PS (11,55 % à 12 ans) | – 1 444 € | – 26 276 € |
| PV nette IR | 7 250 € | 131 950 € |
| PV nette PS | 11 056 € | 201 224 € |
| IR (19 %) | 1 378 € | 25 071 € |
| PS (17,2 %) | 1 902 € | 34 611 € |
| Total impôt PV | 3 280 € | 59 682 € |
| Écart fiscal VIR vs ASL | — | + 56 402 € d'impôt en ASL |
L'écart est massif : 56 402 euros de surcoût fiscal en ASL par rapport à la VIR. Ce chiffre se réduit avec la durée de détention (grâce aux abattements), mais reste significatif jusqu'à 22 ans. Intégrez ce paramètre dans votre calcul de rentabilité globale.
7.8 Déclaration fiscale détaillée : mode d'emploi
Comment déclarer concrètement votre investissement Malraux ? Trois formulaires sont nécessaires. La déclaration en ligne intègre ces formulaires dans le parcours (rubrique "Charges & réductions d'impôt" pour la 2042 RICI, rubrique "Revenus fonciers" pour la 2044 SPE).
7.8.1 Formulaire 2042 RICI — Réduction Malraux (campagne IR 2026)
| Case | Libellé | Quand remplir |
|---|---|---|
| 7NX | Travaux de restauration dans un SPR avec PSMV approuvé (taux 30 %) | Année N de paiement des travaux |
| 7NY | Travaux de restauration dans un SPR sans PSMV / PVAP (taux 22 %) | Année N de paiement des travaux |
| 7RD | Report de réduction Malraux non imputée — excédent issu de l'année N-3 | 1er report (dernier utilisable) |
| 7RE | Report de réduction Malraux non imputée — excédent issu de l'année N-2 | 2e report |
| 7RF | Report de réduction Malraux non imputée — excédent issu de l'année N-1 | 3e report |
Les numéros de cases de report évoluent chaque année dans la 2042 RICI. Vérifiez toujours la brochure pratique IR publiée par la DGFiP au printemps (avril N+1) pour la campagne déclarative de l'année.
Concrètement, vous portez en case 7NX ou 7NY le montant des travaux effectivement payés dans l'année. L'administration calcule automatiquement la réduction (30 % ou 22 %). L'excédent non imputé apparaît sur votre avis d'imposition. Reportez-le manuellement l'année suivante en 7RF, puis 7RE, puis 7RD. Au-delà de 3 ans, c'est perdu.
7.8.2 Formulaire 2044 SPE — Revenus fonciers spéciaux
Pourquoi la 2044 SPE et pas la 2044 classique ? Parce que votre bien est en secteur sauvegardé. Ce formulaire sert à déclarer vos loyers et charges.
| Rubrique 2044 SPE | Contenu | Limite |
|---|---|---|
| Ligne 211 | Loyers bruts encaissés | Montant réel perçu |
| Ligne 221 | Frais d'administration et de gestion (forfait 20 € ou réels) | Réel ou forfait |
| Ligne 222 | Autres frais de gestion (agence, syndic, contentieux) | Montant réel |
| Ligne 223 | Primes d'assurance (PNO, loyers impayés) | Montant réel |
| Ligne 224 | Travaux d'entretien / amélioration (hors Malraux) | Montant réel |
| Ligne 250 | Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur | Montant réel |
| Ligne 261 | Taxe foncière (hors TEOM) | Montant réel |
| Résultat | Déficit foncier imputable sur revenu global | 10 700 €/an max (art. 156-I-3°) |
Attention : ne pas confondre 2044 SPE et 2042 RICI
Les travaux Malraux (éligibles à la réduction) se déclarent uniquement sur la 2042 RICI (cases 7NX/7NY). Ils ne doivent pas être reportés sur la 2044 SPE en tant que charges déductibles (sinon double avantage fiscal, source de redressement). Seules les charges courantes (intérêts, assurances, taxe foncière) vont sur la 2044 SPE.
7.8.3 Pièces justificatives à conserver (6 ans)
Combien de temps garder vos justificatifs ? Le délai de reprise de l'administration est de 3 ans (art. L169 LPF), mais l'engagement de 9 ans étend le risque. Conservez tout au moins 6 ans après la dernière année d'imputation.
| Pièce | Objet | Fournisseur |
|---|---|---|
| Attestation de conformité ABF | Preuve que les travaux respectent le programme validé | UDAP / ABF |
| Permis de construire ou déclaration préalable | Preuve de l'autorisation d'urbanisme | Mairie |
| Acte d'acquisition notarié | Prix d'acquisition, situation du bien | Notaire |
| Factures des entreprises (travaux) | Montant et nature des travaux éligibles | Entreprises / opérateur |
| Appels de fonds (VIR ou ASL) | Date de paiement effectif (base de la réduction) | Opérateur / notaire |
| Bail de location (loi 6 juillet 1989) | Preuve de location nue, résidence principale | Bailleur / agence |
| Avis d'imposition (chaque année) | Preuve de l'imputation de la réduction | DGFiP |
| Relevés bancaires (paiement travaux) | Preuve de paiement effectif à la date déclarée | Banque |
7.9 Cas de remise en cause (reprise)
Quand risquez-vous de rembourser la réduction ? La reprise est intégrale (totalité des réductions obtenues + intérêts de retard de 0,20 %/mois) dans ces situations :
- Revente du bien avant l'expiration des 9 ans
- Cessation de la location (vacance prolongée non justifiée)
- Mise à disposition gratuite (y compris à un membre de la famille)
- Démembrement volontaire
- Changement d'affectation (transformation en local commercial, meublé)
Trois exceptions : licenciement, invalidité (catégorie 2 ou 3), décès du contribuable ou de son conjoint. Ces cas de force majeure suspendent l'engagement sans reprise.
Location meublée : piège fréquent
La location en meublé (LMNP/LMP) est incompatible avec la loi Malraux. Le bien doit être loué nu pendant 9 ans. Un investisseur qui bascule en meublé en cours d'engagement perd la totalité de la réduction. Pour les stratégies locatives, voir notre guide investissement immobilier.
Les conditions sont claires. Reste à savoir où Malraux se positionne face aux autres outils — PER, Monuments Historiques, déficit foncier. Place au comparatif.
Malraux vs PER, Jeanbrun, MH : que choisir ?
8.1 Tableau comparatif multi-critères
Malraux est-il toujours le meilleur choix ? Pas forcément. Le meilleur dispositif dépend de votre profil fiscal, de votre budget et de vos objectifs. Voici comment il se positionne face aux alternatives. Pour le détail de chaque dispositif, consultez notre guide défiscalisation 2026.
| Critère | Malraux | Monuments Historiques | Déficit foncier | Jeanbrun | Denormandie |
|---|---|---|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt | Déduction du revenu global | Déduction du revenu global | Amortissement (déduction) | Réduction d'impôt |
| Taux / montant | 22-30 % des travaux | 100 % des travaux | Travaux déductibles (10 700 €/an sur RG) | 3,5-5,5 %/an du prix | 12-21 % du prix |
| Plafond | 400 000 € / 4 ans | Aucun plafond | 10 700 €/an (revenu global) | Plafond de prix au m² | 300 000 € / 2 biens |
| Plafond niches 10 000 € | ❌ Hors plafond | ❌ Hors plafond | ❌ Hors plafond | ✅ Soumis | ✅ Soumis |
| Zone géographique | SPR uniquement | Immeubles classés / inscrits MH | Tout le territoire | Tout le territoire | Villes éligibles Action Cœur de Ville |
| Type de travaux | Restauration complète (ABF) | Travaux de conservation / restauration | Travaux d'entretien / amélioration | Neuf ou ancien avec travaux | Ancien avec 25 %+ travaux |
| Durée engagement | Location nue 9 ans | Aucune (si travaux déductibles) | Location 3 ans min. | 6 / 9 / 12 ans | 6 / 9 / 12 ans |
| Plafond de loyer | ❌ Non | ❌ Non | ❌ Non | ✅ Oui (par zone) | ✅ Oui (par zone) |
| Ressources locataire | ❌ Non | ❌ Non | ❌ Non | ✅ Oui (plafonds) | ✅ Oui (plafonds) |
| Profil idéal | TMI 41-45 %, IR élevé | TMI 45 %, gros patrimoine | TMI 30 %+, revenus fonciers | TMI 30 %+, tout profil | TMI 30 %+, ville éligible |
| Complexité | Élevée (ABF, opérateur) | Très élevée (classement MH) | Modérée | Faible à modérée | Modérée |
8.2 Malraux vs Monuments Historiques
Ces deux dispositifs visent le patrimoine ancien, mais leur mécanique fiscale est fondamentalement différente. Lequel choisir ?
Malraux
Réduction d'impôt (pourcentage des travaux). Plafond de 400 000 €. Location nue 9 ans obligatoire. SPR uniquement. Plus accessible (budget dès 150 000 €).
Monuments Historiques
Déduction du revenu global (100 % des travaux, sans plafond). Pas d'obligation de location. Immeuble classé ou inscrit MH uniquement. Budget souvent supérieur à 500 000 €.
Concrètement, les Monuments Historiques sont plus puissants (déduction intégrale sans plafond) mais aussi plus contraignants (classement MH, budget élevé). Pour les TMI 45 % avec un gros budget, les MH sont souvent plus efficaces. Pour les TMI 41 % avec 200 à 400 000 euros de travaux, Malraux est généralement préférable.
8.3 Malraux vs Déficit foncier
Le déficit foncier (art. 31 et 156-I-3° CGI) permet de déduire les travaux d'entretien et d'amélioration des revenus fonciers, puis du revenu global (dans la limite de 10 700 euros/an). Bonne nouvelle : les deux sont cumulables. Les travaux Malraux alimentent la réduction, et les charges courantes génèrent du déficit foncier. Voir notre guide déficit foncier.
8.4 Malraux vs Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun (successeur du Pinel, art. 47 LF 2026 — loi n° 2026-103 du 19/02/2026, applicable depuis le 21/02/2026 jusqu'au 31/12/2028) prévoit un amortissement de 3,5 à 5,5 %/an dans le neuf et de 3 à 4 %/an dans l'ancien avec travaux ≥ 30 %. Hors plafond des niches de 10 000 €, avec 3 niveaux de loyers (intermédiaire / social / très social) et engagement 9 ans. Pour un contribuable TMI 41-45 % avec un budget travaux conséquent, Malraux reste nettement plus efficace sur la réduction d'impôt immédiate. Pour un profil TMI 30 % en neuf ou en ancien rénové, le Jeanbrun est désormais opérationnel et constitue une alternative crédible.
8.5 Malraux vs Denormandie
Le dispositif Denormandie (prolongé jusqu'en 2027) cible l'ancien avec travaux dans les villes du programme Action Coeur de Ville. Réduction de 12 à 21 % du prix d'acquisition (dans la limite de 300 000 euros), soumise au plafond des niches. Si vous cherchez un bien de prestige en centre-ville historique sans contrainte locative, Malraux est préférable. Denormandie convient mieux aux budgets modérés (100-200 000 euros) dans des villes moyennes.
8.6 Synthèse : quel dispositif selon votre profil ?
Quel dispositif pour quelle situation ? Voici notre recommandation chez Hagnéré Patrimoine, selon le TMI, le budget travaux et le patrimoine existant.
| Profil investisseur | Dispositif recommandé | Raison |
|---|---|---|
| TMI 45 %, budget 500k€+, patrimoine existant | Monuments Historiques | Déduction intégrale sans plafond, pas d'obligation de location |
| TMI 41-45 %, budget 300-500k€, recherche de prestige | Loi Malraux (PSMV 30 %) | Réduction puissante hors plafond, bien de qualité, loyer libre |
| TMI 41 %, budget 150-300k€, ville historique | Loi Malraux (PVAP 22 %) | Réduction significative, choix de villes plus large |
| TMI 30-41 %, revenus fonciers existants | Déficit foncier (+ Malraux) | Double levier : réduction + déficit foncier sur charges |
| TMI 30 %, budget modéré, neuf ou ancien léger | Jeanbrun | Amortissement simple, tout le territoire, plafonds acceptables |
| TMI 30 %, petite ville, ancien avec travaux | Denormandie | Réduction accessible, Action Cœur de Ville, travaux légers |
| TMI 30 %+, budget limité, pas de gestion | SCPI Malraux | Dès 5 000 €, gestion déléguée, hors plafond niches |
Malraux, Monuments Historiques ou Jeanbrun : le bon dispositif pour votre TMI
À TMI 45 %, Malraux et MH dominent, mais à TMI 30 % ou 41 %, Jeanbrun ou le déficit foncier peuvent faire mieux. Un CGP compare les quatre dispositifs sur votre situation et sort la combinaison qui maximise l'économie fiscale nette.
Assez de théorie. Passons à des cas concrets pour voir ce que Malraux donne en pratique, avec de vrais chiffres.
Cas pratiques chiffrés
9.1 Cas n° 1 — Stéphane, cadre dirigeant à Lyon (PSMV, 300 000 euros de travaux)
Profil : Stéphane, 48 ans, cadre dirigeant dans l'industrie
Stéphane a 48 ans. Il est directeur des opérations dans un groupe industriel lyonnais. Son revenu fiscal : 120 000 euros. Son IR annuel : 32 000 euros. Marié, deux enfants au lycée. Il paie déjà le plafond de 10 000 euros de niches fiscales avec l'emploi à domicile et la garde d'enfants. Son objectif : réduire massivement son impôt sans plafond de niches.
Il investit dans un T3 dans le Vieux-Lyon (PSMV) : foncier 180 000 euros, travaux 300 000 euros, soit 480 000 euros tout compris.
| Année | Travaux payés | Réduction (30 %) | IR avant | IR après | Économie |
|---|---|---|---|---|---|
| N | 100 000 € | 30 000 € | 32 000 € | 2 000 € | 30 000 € |
| N+1 | 120 000 € | 36 000 € | 32 000 € | 0 € | 32 000 € (report 4 000 €) |
| N+2 | 80 000 € | 24 000 € | 32 000 € | 8 000 € | 24 000 € |
| N+3 | — | Report 4 000 € | 32 000 € | 28 000 € | 4 000 € |
| Total | 300 000 € | 90 000 € | — | — | 90 000 € |
Concrètement, Stéphane récupère 90 000 euros d'impôt sur 4 ans. Son T3 est loué 1 200 euros/mois (prix de marché, pas de plafond), soit 14 400 euros/an de revenus fonciers. En complément, les intérêts d'emprunt et charges courantes (environ 8 000 euros/an) génèrent du déficit foncier.
Le résultat : un patrimoine immobilier de prestige dans l'un des quartiers les plus recherchés de France, financé en partie par l'économie fiscale et les loyers.
9.2 Cas n° 2 — Isabelle et Marc, couple TMI 45 % à Bordeaux (400 000 euros, plafond)
Profil : Isabelle, 52 ans, avocate associée, et Marc, 52 ans, DG d'une ETI
Isabelle et Marc sont mariés depuis 25 ans. Isabelle est avocate fiscaliste associée dans un cabinet bordelais. Marc dirige une ETI dans le négoce. Revenu fiscal du couple : 280 000 euros. IR annuel : 78 000 euros. Patrimoine existant : résidence principale, portefeuille titres, assurance-vie. Ils cherchent un investissement qui combine réduction fiscale massive et constitution de patrimoine immobilier de qualité.
Ils investissent dans un T4 dans le centre historique de Bordeaux (PSMV) : foncier 250 000 euros, travaux 400 000 euros (plafond), soit 650 000 euros.
| Année | Travaux payés | Réduction (30 %) | Économie effective |
|---|---|---|---|
| N | 100 000 € | 30 000 € | 30 000 € |
| N+1 | 150 000 € | 45 000 € | 45 000 € |
| N+2 | 100 000 € | 30 000 € | 30 000 € |
| N+3 | 50 000 € | 15 000 € | 15 000 € |
| Total | 400 000 € | 120 000 € | 120 000 € |
Concrètement, Isabelle et Marc obtiennent la réduction maximale de 120 000 euros sur 4 ans. Avec un IR de 78 000 euros/an, la totalité est imputée chaque année sans aucun report. Le bien est loué 2 100 euros/mois (marché bordelais haut de gamme).
En parallèle, ils versent 30 000 euros/an sur leur PER (économie supplémentaire de 13 500 euros en TMI 45 %). Économie fiscale totale : 120 000 euros (Malraux) + 54 000 euros (PER) = 174 000 euros sur 4 ans. Aucun plafonnement ne s'applique : Malraux et PER sont tous les deux hors niches.
9.3 Cas n° 3 — Pierre et Julie, SCI familiale à Rennes (PVAP, 200 000 euros)
Profil : Pierre, 55 ans, directeur financier, et Julie, 50 ans, professeur agrégée
Pierre est directeur financier dans une PME rennaise (TMI 41 %). Julie enseigne les sciences économiques au lycée (TMI 30 %). Ils ont créé une SCI à l'IR pour structurer leur patrimoine immobilier. Chacun détient 50 % des parts. Ils acquièrent un immeuble à Rennes (SPR sans PSMV, PVAP) : foncier 120 000 euros, travaux 200 000 euros.
| Associé | Quote-part travaux | Réduction (22 %) | IR avant | Économie |
|---|---|---|---|---|
| Pierre (50 %) | 100 000 € | 22 000 € | 25 000 €/an | 22 000 € (sur 2-3 ans) |
| Julie (50 %) | 100 000 € | 22 000 € | 8 000 €/an | 22 000 € (sur 3-4 ans, avec reports) |
| Total SCI | 200 000 € | 44 000 € | — | 44 000 € |
Concrètement, Pierre (TMI 41 %, IR de 25 000 euros) impute sa réduction rapidement. Julie (TMI 30 %, IR de 8 000 euros) aura besoin du report sur 3 ans pour épuiser sa part. La répartition 50/50 n'est pas toujours optimale : concentrer plus de parts chez Pierre aurait permis une imputation plus rapide. Anticipez la répartition lors de la création de la SCI.
9.4 Cas n° 4 — Sophie, investissement indirect via SCPI Malraux
Profil : Sophie, 38 ans, responsable marketing, TMI 30 %
Sophie a 38 ans. Elle est responsable marketing dans une start-up parisienne en forte croissance. Son IR annuel : 12 000 euros. Son budget d'investissement est limité, et elle n'a ni le temps ni l'envie de gérer un chantier de restauration. Elle souscrit 50 000 euros en SCPI Malraux.
| Élément | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Investissement total | 50 000 € | Souscription SCPI Malraux |
| Quote-part travaux (estimée 65 %) | 32 500 € | La SCPI consacre ~65 % aux travaux éligibles |
| Taux légal applicable | 30 % (PSMV) | Même taux que le direct — appliqué sur la quote-part travaux |
| Réduction d'impôt | 9 750 € | 30 % x 32 500 € (taux effectif ~19,5 % de la souscription) |
| Durée de conservation | ~15 ans | Jusqu'à fin de location du dernier immeuble de la SCPI |
| Rendement distribué (estimé) | 2-3 %/an | Variable selon la SCPI |
Concrètement, Sophie récupère 9 750 euros de réduction, hors plafond des niches. Soit un taux effectif d'environ 19,5 % de sa souscription. C'est moins qu'en direct (30 % sur la totalité des travaux), mais elle évite la complexité du chantier et mutualise le risque sur plusieurs immeubles. Le ticket d'entrée démarre à 5 000 euros.
9.5 Cas n° 5 — Alexandre, médecin libéral, stratégie multi-dispositifs
Profil : Alexandre, 55 ans, cardiologue libéral installé à Marseille
Alexandre a 55 ans. Il exerce comme cardiologue libéral depuis 25 ans. Revenu imposable : 150 000 euros. IR annuel : 42 000 euros. Divorcé, deux enfants adultes. Il approche de la retraite et veut maximiser sa défiscalisation tout en préparant des revenus locatifs pour ses vieux jours. Il investit en Malraux (PSMV, 250 000 euros de travaux) et cumule avec PER et déficit foncier.
| Dispositif | Montant / base | Économie annuelle | Plafond |
|---|---|---|---|
| Malraux (30 %, 83 333 €/an sur 3 ans) | 250 000 € de travaux | 25 000 €/an | Hors plafond |
| PER (versement 20 000 €/an) | 20 000 € déductibles | 8 200 €/an (TMI 41 %) | Plafond spécifique (10 % revenus N-1) |
| Déficit foncier (charges courantes) | 10 700 €/an imputés sur RG (sur 12 000 € de charges) | 4 387 €/an (TMI 41 %) | 10 700 €/an sur revenu global |
| Total annuel | — | 37 587 €/an | — |
Concrètement, Alexandre passe d'un IR de 42 000 euros à environ 4 413 euros/an pendant 3 ans. Quasi-suppression de l'impôt. Aucun plafonnement, car Malraux et PER sont hors niches, et le déficit foncier est un mécanisme distinct. Et dans 9 ans, les loyers viendront compléter sa retraite. Pour optimiser votre PER, consultez notre guide gestion de patrimoine.
Simuler votre Malraux sur 15 ans : réduction, loyers, plus-value
Au-delà de la réduction immédiate, la rentabilité Malraux se joue sur la revente et sur les loyers encaissés pendant l'obligation de location. Un CGP chiffre les trois composantes et valide la cohérence avec votre horizon patrimonial.
Quelles erreurs fréquentes éviter en Malraux ?
Après avoir accompagné de nombreux investisseurs Malraux chez Hagnéré Patrimoine, voici les 8 erreurs que nous voyons revenir le plus souvent. Chacune peut coûter des dizaines de milliers d'euros.
| N° | Erreur | Conséquence | Solution |
|---|---|---|---|
| 1 | Confondre SPR avec PSMV et investir en zone PVAP en croyant obtenir 30 % | Taux de 22 % au lieu de 30 % — perte de 32 000 € sur 400 000 € de travaux | Vérifier le document d'urbanisme exact (PSMV ou PVAP) auprès de la DRAC ou de l'UDAP avant toute signature |
| 2 | Inclure les intérêts d'emprunt dans l'assiette Malraux | Redressement fiscal — les intérêts ne sont pas éligibles à la réduction | Les intérêts sont déductibles uniquement des revenus fonciers (art. 31-I-1°-d CGI), pas dans l'assiette Malraux |
| 3 | Louer le bien en meublé (LMNP) pendant les 9 ans | Reprise intégrale de la réduction + intérêts de retard | Location nue obligatoire pendant 9 ans — prévoir un bail d'habitation classique (loi du 6 juillet 1989) |
| 4 | Sous-estimer le délai ABF et dépasser les 12 mois pour la mise en location | Perte de la réduction si location non effective dans les 12 mois post-travaux | Anticiper : lancer la commercialisation locative 3-6 mois avant la fin du chantier |
| 5 | Investir en SCI à l'IS en pensant bénéficier de la réduction | La SCI IS est exclue du dispositif — aucune réduction | SCI à l'IR uniquement (art. 8 CGI). Vérifier l'option fiscale de la SCI avant acquisition |
| 6 | Ne pas calibrer les appels de fonds sur son IR annuel | Report massif de la réduction — risque de perte (report limité à 3 ans) | Étaler les travaux sur 3-4 ans en phase avec l'IR annuel pour maximiser l'imputation immédiate |
| 7 | Choisir une ASL sans vérifier la solidité de l'opérateur | Risque de dépassement de budget, retard de chantier, voire abandon | Privilégier les VIR (GFA obligatoire) ou vérifier les références et la solidité financière de l'opérateur ASL |
| 8 | Négliger l'impact plus-value à la revente (ASL vs VIR) | En ASL, les travaux ne sont pas intégrés au prix d'acquisition — plus-value plus élevée | Intégrer le coût de la PV dans le rendement global. En VIR, les travaux sont inclus dans le prix d'acquisition (art. 150 VB CGI) |
Piège n° 9 : les zones QAD/NPNRU en 2026
Certains opérateurs continuent de commercialiser des programmes en zones QAD ou NPNRU. Ces zones ne sont plus éligibles depuis le 31/12/2024. Tout investissement réalisé en 2026 dans ces zones ne donnera droit à aucune réduction Malraux. Vérifiez systématiquement le classement SPR de l'immeuble.
10.2 Rentabilité globale : au-delà de la réduction
L'erreur la plus fréquente des investisseurs débutants ? Raisonner uniquement en termes de réduction d'impôt. La rentabilité d'une opération Malraux repose sur 5 composantes. Les ignorer, c'est risquer de confondre une bonne affaire avec un mauvais investissement.
| Composante | Montant type (opération 500 000 €) | Horizon |
|---|---|---|
| Réduction d'impôt Malraux | 90 000 – 120 000 € | 3-4 ans |
| Déficit foncier (intérêts + charges) | 15 000 – 30 000 € | 5-10 ans |
| Revenus locatifs nets | 60 000 – 100 000 € (cumulés sur 9 ans) | 9 ans |
| Plus-value à la revente (estimée) | Variable (marché, emplacement) | 9+ ans |
| Coûts (intérêts, frais notaire, gestion) | – 80 000 à – 150 000 € | 9-15 ans |
Concrètement, le TRI net (taux de rendement interne après impôts et frais) d'une opération Malraux bien calibrée se situe entre 3 % et 6 %. C'est comparable à une SCPI, mais avec un actif de prestige et un avantage fiscal concentré sur les premières années.
10.3 Risques spécifiques à anticiper
Tout investissement comporte des risques. Mieux vaut les connaître avant de signer que de les découvrir après.
| Risque | Probabilité | Impact | Mitigation |
|---|---|---|---|
| Dépassement du budget travaux (ASL) | Modéré | Élevé — surcoût non couvert par la réduction | Privilégier VIR (prix ferme) ou prévoir 10-15 % de marge |
| Retard de chantier (dépassement 12 mois) | Modéré | Élevé — perte de la réduction si location tardive | Clause pénale dans le contrat, suivi régulier du chantier |
| Vacance locative | Faible en centre-ville | Modéré — perte de loyers, risque de remise en cause si prolongée | Étude de marché locatif préalable, emplacement premium |
| Malfaçons / vices cachés | Faible | Variable — travaux correctifs coûteux | Assurance dommages-ouvrage, GFA en VIR |
| Évolution législative défavorable | Faible (dispositif stable depuis 1962) | Variable — modification des taux ou conditions | Engagement pris avant modification = droits acquis |
| Baisse du marché immobilier local | Variable | Modéré à élevé — moins-value à la revente | Sélection d'emplacements prime en centre-ville historique |
10.4 Malraux et transmission : anticipation successorale
Et après les 9 ans ? Un bien Malraux peut devenir un excellent outil de transmission patrimoniale. Voici vos options :
- Donner la nue-propriété à vos enfants (abattement de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans, art. 779 CGI), tout en conservant l'usufruit pour percevoir les loyers
- Apporter à une SCI familiale pour organiser la transmission progressive des parts (donation avec décote de 10-20 %)
- Conserver le bien pour bénéficier des abattements sur la plus-value (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans)
Attention : toute donation ou démembrement avant la fin des 9 ans entraîne la reprise de la réduction. La planification successorale ne doit intervenir qu'après. Pour les stratégies de transmission, consultez notre guide gestion de patrimoine.
Checklist avant investissement Malraux
Avant de signer, vérifiez ces 7 points :
- Le bien est situé dans un SPR (PSMV pour 30 % / PVAP pour 22 %)
- L'avis de l'ABF a été obtenu ou est en cours d'instruction
- Le montage est en VIR (GFA) ou ASL avec opérateur solide
- Le budget travaux est compatible avec votre plafond de 400 000 euros sur 4 ans
- Votre IR est suffisant pour absorber la réduction (ou accepter le report sur 3 ans)
- Le marché locatif local garantit une mise en location dans les 12 mois
- Vous détenez le bien en pleine propriété (pas de démembrement prévu)
Faire auditer un dossier Malraux avant signature notariée
Opérateur, validation ABF, budget travaux, éligibilité PSMV ou PVAP, marché locatif local, plafond 400 000 € : un CGP indépendant challenge chaque point du dossier avant que vous ne signiez la promesse.
10.5 Non-résidents : éligibilité conditionnelle
Vous vivez à l'étranger et vous envisagez un investissement Malraux en France ? C'est possible, mais l'intérêt est limité. Les non-résidents fiscaux peuvent bénéficier de la réduction à condition d'être soumis à l'impôt sur le revenu en France sur leurs revenus fonciers français (art. 197 A CGI).
Le problème : la réduction ne peut s'imputer que sur l'impôt dû en France, et le taux minimum d'imposition est de 20 % (art. 197 A). La base d'impôt disponible est donc souvent trop faible pour absorber une réduction Malraux significative. Pour les expatriés, l'assurance-vie luxembourgeoise est souvent plus pertinente — voir notre guide AVL expatriés.
10.6 Malraux et IFI : interaction
Votre bien Malraux va-t-il alourdir votre IFI ? Oui, il entre dans l'assiette à sa valeur vénale réelle. Mais la dette d'acquisition (emprunt) est déductible (art. 974 CGI). Pour les contribuables proches du seuil de 1,3 million d'euros, c'est même un atout.
Concrètement, un bien de 500 000 euros financé à 80 % (emprunt de 400 000 euros) n'ajoute que 100 000 euros nets à votre assiette IFI. L'emprunt neutralise l'essentiel de l'impact. Pour les stratégies IFI, consultez notre guide dettes déductibles IFI.
Reste un dernier sujet : le calendrier complet d'une opération Malraux, du premier rendez-vous à la revente. C'est ce qui sépare une bonne idée fiscale d'un dossier qui tient au contrôle.
Chronologie d'une opération Malraux
11.1 Timeline complète : M-12 à M+120
Une opération Malraux n'est pas un sprint. C'est un marathon de 10 à 12 ans minimum. Voici chaque étape, avec les durées réelles et les actions à mener.
| Étape | Période | Durée | Actions clés |
|---|---|---|---|
| 1. Recherche & audit | M-12 à M-6 | 3 à 6 mois | Analyse fiscale, sélection du programme (VIR/ASL), visite du site, vérification zonage SPR (DRAC/UDAP), étude de marché locatif |
| 2. Compromis de vente | M-6 | 1 mois | Signature du compromis (VIR) ou du contrat ASL, versement du dépôt de garantie (5-10 %), obtention du financement bancaire |
| 3. Acte authentique | M-3 à M0 | 1 à 3 mois | Signature chez le notaire, déblocage du prêt immobilier, premier appel de fonds éventuel |
| 4. Instruction ABF | M0 à M+6 | 2 à 6 mois | Dépôt du permis de construire ou déclaration préalable, instruction par l'ABF (avis conforme), éventuelles modifications du projet |
| 5. Démarrage des travaux | M+6 à M+12 | — | Obtention du permis purgé de tout recours (2 mois post-affichage), installation du chantier, premier appel de fonds travaux |
| 6. Phase travaux | M+12 à M+42 | 18 à 36 mois | Appels de fonds échelonnés (3-4 tranches), suivi de chantier par l'ABF, déclaration 2042 RICI chaque année (cases 7NX/7NY) |
| 7. Livraison & conformité | M+42 à M+48 | 1 à 3 mois | Réception des travaux, levée des réserves, attestation de conformité ABF, PV de livraison |
| 8. Mise en location | M+48 à M+60 | 1 à 12 mois | Commercialisation locative (agence ou direct), signature du bail nu (loi 6 juillet 1989), début du délai de 9 ans |
| 9. Période de location | M+60 à M+168 | 9 ans (108 mois) | Perception des loyers, déclaration 2044 SPE, gestion locative courante, changements de locataires éventuels |
| 10. Fin d'engagement | M+168 | — | Fin de l'obligation de 9 ans : libre disposition du bien (revente, meublé, donation, occupation personnelle) |
| 11. Revente éventuelle | M+168 à M+180+ | Variable | Plus-value art. 150 U CGI, abattements par durée de détention. Idéal : détention 22 ans+ (exo IR) ou 30 ans (exo totale) |
Astuce : optimiser le calendrier fiscal
La réduction Malraux s'impute l'année de paiement effectif des travaux. Si votre IR annuel est de 30 000 €, négociez avec l'opérateur un échéancier d'appels de fonds de 100 000 €/an maximum (30 000 € de réduction à 30 %). Cela évite le report et maximise l'imputation immédiate. Le premier appel de fonds doit idéalement intervenir en janvier-février pour bénéficier de la réduction dès la déclaration d'avril N+1.
11.2 Points de vigilance par étape
À chaque étape, un risque principal. Voici comment l'anticiper.
| Étape | Risque principal | Mitigation |
|---|---|---|
| Recherche | Opérateur fragile, programme mal situé | Vérifier les références de l'opérateur (programmes livrés, GFA en VIR), auditer l'emplacement |
| Compromis | Financement refusé, conditions suspensives | Pré-accord bancaire avant signature, clause suspensive d'obtention de prêt |
| Instruction ABF | Refus ou modifications majeures imposées par l'ABF | Vérifier que le programme a déjà obtenu un avis favorable de principe avant de signer |
| Travaux | Retard de chantier, dépassement de budget (ASL) | VIR = prix ferme (GFA). ASL = marge de 10-15 % dans le budget. Suivi mensuel |
| Livraison | Malfaçons, réserves non levées | Assurance dommages-ouvrage, inspection contradictoire, PV détaillé |
| Mise en location | Dépassement du délai de 12 mois | Lancer la commercialisation 6 mois avant la fin du chantier, mandat agence dès le compromis |
| Location 9 ans | Vacance locative prolongée, impayés | Assurance loyers impayés (GLI), emplacement premium en centre-ville |
| Revente | Moins-value immobilière, PV élevée en ASL | Détention longue (22-30 ans) ou VIR pour réduire la PV |
11.3 Récapitulatif des déclarations par année
Pour ne rien oublier, voici ce que vous devez déclarer chaque année.
| Année | Formulaires à remplir | Cases / rubriques |
|---|---|---|
| Année N (1er paiement travaux) | 2042 RICI + 2044 SPE | 7NX ou 7NY (travaux payés année N) |
| Année N+1 (travaux en cours) | 2042 RICI + 2044 SPE | 7NX ou 7NY (travaux N+1) + 7RF si report de N |
| Année N+2 (travaux en cours ou fin) | 2042 RICI + 2044 SPE | 7NX ou 7NY + 7RF (report N+1) + 7RE (report N) |
| Année N+3 (fin travaux + location) | 2042 RICI + 2044 SPE | 7RF/7RE/7RD (reports) + loyers ligne 211 |
| Années N+4 à N+12 (location) | 2044 SPE uniquement | Revenus fonciers, charges déductibles, déficit |
| Année de revente | 2048-IMM (plus-value) | PV art. 150 U — notaire prélève à la source |
Piloter vos déclarations Malraux de la 2042 RICI à la 2048-IMM
Cases 7NX, 7NY, reports 7RD / 7RE / 7RF, formulaire 2044 SPE pendant la location, 2048-IMM à la revente : chaque année a son jeu de cases. Un CGP pilote la déclaration année après année, sans rupture.
Jurisprudence et doctrine 2013-2026
Audit concurrentiel sur les 10 meilleurs guides Malraux Google FR : aucun ne couvre simultanément les 5 angles techniques traités dans cette section (VIR vs ASL sur la plus-value, IFI avec décote locative, piège du permis de construire, non-cumul déficit foncier sur le même immeuble, non-résidents art. 197 A).
| Décision / Doctrine | Date | Référence | Apport pratique |
|---|---|---|---|
| Conseil constitutionnel — validation exclusion Malraux du plafonnement global des niches | 29/12/2012 | n° 2012-662 DC | Confirme que Malraux est totalement exclue du plafond (10 000 € / 18 000 €) depuis l'imposition des revenus 2013 (art. 73 LF 2013) |
| TA Paris — cumul Malraux + intégration travaux au prix d'acquisition en VIR | 10/02/2025 | — | Confirme le double avantage fiscal en VIR : réduction Malraux + intégration des travaux dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (art. 150 VB CGI) |
| BOFiP BOI-IR-RICI-200-30 | MAJ 2024 | — | Doctrine administrative opposable : plafond 400 000 € fongible sur 4 ans depuis 01/01/2017, report excédent 3 ans, dépenses éligibles à partir de la date du permis de construire |
| BOFiP BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 | MAJ 2024 | § 95 | Malraux expressément exclue du plafonnement global depuis l'imposition des revenus 2013 |
| BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20 | MAJ 2023 | — | Barème d'abattement pour durée de détention plus-value immobilière : IR 6 %/an (6-21) + 4 % (22e), PS 1,65 %/an (6-21) + 1,60 % (22e) + 9 %/an (23-30) |
Malraux totalement hors plafond des niches fiscales
Depuis l'imposition des revenus 2013, la réduction Malraux est totalement exclue du plafonnement global des avantages fiscaux (art. 200-0 A § 2 a CGI + BOFiP BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 § 95). Elle n'est ni dans le plafond de 10 000 €, ni dans le plafond dérogatoire de 18 000 € réservé aux investissements outre-mer (Girardin) et SOFICA. Pour un contribuable TMI 45 % investissant 120 000 € de travaux Malraux en zone SPR PSMV : réduction 36 000 € (30 %), intégralement imputable sur l'impôt dû la même année. Seul plafond : 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives par contribuable (art. 199 tervicies I-3° CGI). Validé par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012.
Piège chronologique : travaux payés AVANT l'obtention du permis de construire
Les travaux engagés avant l'obtention du permis de construire validé par l'ABF (Architecte des Bâtiments de France) ne sont pas éligibles à la réduction Malraux. Erreur fréquente des promoteurs : commencer les travaux pendant l'instruction du permis pour gagner du temps → perte de la réduction sur les factures antérieures au permis. Solution : ne signer aucun devis et ne verser aucun acompte avant la délivrance du PC.
Triple combo Malraux + PER + déficit foncier : cas chiffré (Laurent et Anne, TMI 45 %)
Trois dispositifs cumulables sans interférence, tous exclus du plafond des niches fiscales de 10 000 € (art. 200-0 A CGI). La réduction Malraux (art. 199 tervicies CGI), la déduction PER (art. 163 quatervicies CGI) et le déficit foncier (art. 156 I-3° CGI) peuvent être activés la même année et produire un choc fiscal supérieur à 50 000 € d'IR économisé sur un seul exercice. Voici un cas concret du montage et des pièges chronologiques à sécuriser.
Profil et situation initiale
Laurent et Anne, 48 et 46 ans, dirigeants salariés d'une PME industrielle, 2 enfants (12 et 15 ans). Revenu net imposable du couple 250 000 €, dont 220 000 € de traitements et 30 000 € de revenus fonciers nets (3 immeubles locatifs en direct). TMI marginale 45 %. Pour rappel, la CEHR (art. 223 sexies CGI) s'applique à un couple marié/pacsé uniquement à partir de 500 000 € de RFR (3 % puis 4 % au-delà de 1 M€) — Laurent et Anne sont donc sous le seuil CEHR.
Pression fiscale annuelle avant optimisation : IR ≈ 71 000 €, CEHR 0 (hors seuil), PS sur revenus fonciers 5 160 €. Total ≈ 76 000 € d'impôts annuels. Le couple souhaite réduire l'IR tout en construisant un patrimoine immobilier de prestige et en préparant la retraite.
Levier 1 — Malraux à Bordeaux SPR PSMV
Acquisition en janvier 2026 d'un lot en VIR (vente d'immeuble à rénover) dans un immeuble du SPR (Site Patrimonial Remarquable) Bordeaux Saint-Seurin avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur). Prix du foncier 280 000 €, enveloppe travaux 200 000 € étalée sur 2 ans (100 000 €/an). Réduction Malraux 30 % (PSMV, art. 199 tervicies CGI) = 60 000 € de réduction répartie sur 2 ans, soit 30 000 €/an pleinement imputables. Depuis la LFR 2016 (applicable depuis le 01/01/2017), le plafond de travaux est fongible sur 4 ans: 400 000 € globaux, sans limite annuelle — l'investisseur peut librement étaler son effort travaux selon son IR annuel.
Levier 2 — Déficit foncier 10 700 € sur les 3 immeubles existants
Sur les 3 immeubles locatifs déjà détenus, le couple engage 25 000 € de travaux de rénovation énergétique (DPE E vers C) et d'entretien en 2026. Avec les intérêts d'emprunt et charges, les revenus fonciers deviennent déficitaires pour 32 000 €. Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (art. 156 I-3° CGI), le solde de 21 300 € reste reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Levier 3 — PER individuel plafonné pour chaque conjoint
Plafond PER 2026 Laurent : 37 094 € (10 % × 8 × PASS 2025 de 46 368 €, art. 163 quatervicies CGI — le plafond PER N se calcule sur le PASS N-1). Anne : 37 094 € également (revenus d'activité supérieurs à 8 × PASS 2025). Le couple verse 74 188 € au total, 100 % déductible du revenu global.
Synthèse chiffrée année 2026
| Levier | Mécanisme | Montant investi | Gain IR |
|---|---|---|---|
| Malraux Bordeaux SPR PSMV | Réduction d'impôt 30 % | 100 000 € travaux année 1 | +30 000 € |
| Déficit foncier existant | Imputation revenu global | 10 700 € déductible (plafonné) | +4 815 € |
| PER individuel Laurent | Déduction revenu global | 37 094 € | +16 692 € |
| PER individuel Anne | Déduction revenu global | 37 094 € | +16 692 € |
| Total année 2026 | Cumul 3 leviers | 184 888 € | +68 199 € |
Sur les 76 000 € d'impôts initialement dus, Laurent et Anne n'en paient plus que ≈ 7 800 €. Les 10 000 € de plafond niches (emploi à domicile, dons) restent intacts et disponibles. L'économie se reproduit partiellement en 2027 (Malraux 30 000 € + PER 74 188 €, soit encore ≈ 50 000 € d'IR économisé).
Timeline ABF : les 6 étapes pour sécuriser le montage
- M-6 à M-3 — Due diligence programme : vérifier l'inscription du bien dans un SPR (art. L631-1 à L631-4 Code patrimoine) avec PSMV ou PVAP, auprès de la DRAC régionale. Exiger du promoteur le PV d'accord préalable ABF. Un programme sans accord ABF en bonne et due forme = risque de requalification.
- M-3 à M0 — Signature réservation / contrat préliminaire : contrat de VIR ou de VEFA Malraux, dépôt de garantie 5 %. Aucun appel de fonds travaux avant le permis de construire.
- M0 à M+3 — Instruction du permis de construire par l'ABF : 2 à 6 mois d'instruction. L'ABF vérifie la conformité des travaux au PSMV et à la charte des matériaux. Toute facture émise avant la délivrance du PC = factures non éligibles à la réduction.
- M+3 à M+18 — Phase travaux lourds : gros œuvre, toiture, façades, menuiseries, parties communes. Seuls les travaux de restauration complète agréés par l'ABF sont éligibles. Exclu : décoration intérieure, mobilier, agrandissement, parties neuves.
- M+18 à M+24 — Achèvement et mise en location : livraison et location obligatoire dans les 12 mois à un locataire tiers (non membre du foyer), pour une durée minimale de 9 ans en résidence principale, usage habitation. Pas de plafond de ressources locataire en Malraux (contrairement à Pinel).
- Années N+1 à N+9 — Engagement locatif et déclaration annuelle : cases 7NX (Malraux SPR PSMV 30 %) ou 7NY (Malraux SPR hors PSMV 22 %) du formulaire 2042 RICI. Reports éventuels en 7RD / 7RE / 7RF (voir brochure pratique IR 2026). Joindre attestations ABF et factures détaillées. Revente possible uniquement après 9 ans de location (au risque de reprise intégrale sinon).
Trois pièges chronologiques à sécuriser absolument
- Piège 1 — Travaux payés avant PC : toute facture émise avant la délivrance du permis de construire validé par l'ABF est exclue de la réduction Malraux. Erreur fréquente des promoteurs qui lancent le chantier pendant l'instruction pour gagner du temps. Solution : clause contractuelle interdisant tout appel de fonds avant PC définitif.
- Piège 2 — PER et plafonnement 75 % : si le couple bascule au régime IFI (seuil 1 300 000 € de patrimoine net immobilier), le versement PER fait baisser le RFR mais peut paradoxalement désactiver le plafonnement 75 % art. 979 CGI. Simulation impérative avant versement quand l'IFI entre en jeu.
- Piège 3 — Report du déficit foncier pendant travaux Malraux : le déficit foncier issu des travaux Malraux eux-mêmes n'est pas imputable sur le revenu global (règle de non-cumul Malraux/déficit foncier sur un même immeuble). Le déficit foncier activé ici doit provenir d'immeubles DISTINCTS. La confusion déclenche redressement + majoration 40 % art. 1729 CGI.
Gain net consolidé sur la durée du combo
Année 2026 : gain IR immédiat 68 199 € sur 76 000 € dus (taux d'efficacité 90 %).
Années 2027-2034 : PER annuel 74 188 € × 33 385 € de gain IR/an × 8 ans = 267 080 € cumulés. Report solde déficit foncier 21 300 € sur 10 ans.
Capital constitué : PER estimé 820 000 € à la retraite (rendement 3 %/an), immeuble Malraux valorisé ≈ 550 000 € nets de travaux.
Effet patrimoine + fiscal consolidé ≈ 1 400 000 € à horizon 20 ans, pour un effort d'épargne net d'impôt d'environ 117 000 € (184 888 € investis moins 68 199 € d'IR économisés année 1).
Loi Malraux : évaluer le gain fiscal sur votre patrimoine réel
Un CGP indépendant simule la réduction Malraux combinée au PER et au déficit foncier, valide l'éligibilité ABF du bien et projette l'effet patrimoine-fiscal consolidé sur 15 à 20 ans avant tout engagement.
Sources et références
Sources officielles
- Art. 199 tervicies CGI — réduction d'impôt au titre des travaux de restauration (loi Malraux)
- Art. 200-0 A CGI — plafonnement global des niches fiscales (exclusion Malraux)
- Art. L631-1 à L631-4 du Code du patrimoine — Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR)
- Art. 8 CGI — transparence fiscale des sociétés de personnes (SCI IR)
- Art. 31-I-1°-d CGI — déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers
- Art. 156-I-3° CGI — imputation du déficit foncier sur le revenu global
- Art. 150 U, 150 VB et 150 VC CGI — plus-values immobilières des particuliers (calcul, prix d'acquisition, abattements durée)
- Art. 1609 nonies G CGI — surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €
- Loi LCAP n° 2016-925 du 7 juillet 2016 — création des SPR
- Loi n° 62-903 du 4 août 1962 — loi Malraux originelle
- BOFiP BOI-IR-RICI-200 — doctrine fiscale applicable à la réduction Malraux
- BOFiP BOI-RFPI-SPEC-20 — revenus fonciers des immeubles en secteur sauvegardé
- LF 2026 — maintien du dispositif Malraux (art. 199 tervicies non modifié)
Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les montants, taux et conditions mentionnés sont ceux en vigueur au 23 avril 2026 et peuvent évoluer (notamment en fonction des modifications législatives ultérieures et de la publication de la brochure pratique IR 2026 par la DGFiP). Tout investissement Malraux doit faire l'objet d'une analyse personnalisée tenant compte de votre situation fiscale, patrimoniale et familiale. Hagnéré Patrimoine est enregistré auprès de l'ORIAS en qualité de CIF, COA, COBSP et Carte T.