Loi Malraux 2026 : jusqu'à 120 000 € d'impôt économisés sur 4 ans, hors plafond des niches

1.1 Genèse historique

Vous payez 30 000, 50 000, voire 80 000 euros d'impôt sur le revenu chaque année. Vous avez le sentiment de maximiser toutes les niches fiscales disponibles, mais le plafond de 10 000 euros bloque votre marge de manoeuvre. Et si un dispositif permettait de gommer jusqu'à 120 000 euros d'impôt sur 4 ans, sans aucun plafonnement ?

Ce dispositif existe. Il s'appelle la loi Malraux, du nom d'André Malraux, ministre de la Culture sous de Gaulle. Promulguée le 4 août 1962 (loi n° 62-903), c'est le premier outil fiscal français qui récompense la restauration d'immeubles anciens dans des quartiers historiques. Plus de 60 ans plus tard, il reste l'un des plus puissants de la défiscalisation immobilière.

Le principe est simple : vous financez la réhabilitation d'un bâtiment dans un secteur protégé, et l'État vous rembourse 22 % à 30 % du montant des travaux sous forme de réduction d'impôt. Le patrimoine architectural français est préservé. Vous, vous réduisez massivement votre facture fiscale. Chez Hagnéré Patrimoine, nous arbitrons le Malraux face au PER et aux Monuments Historiques pour les contribuables au-delà de 25 000 € d'IR — c'est souvent là que le combo se joue. Pour une vue d'ensemble de la défiscalisation en 2026, consultez notre guide défiscalisation 2026.

1.2 Triple avantage Malraux

Pourquoi la loi Malraux attire-t-elle les contribuables les plus imposés ? Parce qu'elle offre un triple avantage que peu de dispositifs peuvent aligner simultanément.

Concrètement, un cadre dirigeant qui paie 40 000 euros d'IR par an peut récupérer la quasi-totalité de cet impôt pendant 3 à 4 ans, tout en se constituant un patrimoine immobilier haut de gamme en centre-ville historique.

1.3 Évolutions législatives majeures

En 60 ans, la loi Malraux a connu six transformations majeures. De la déduction de 1962 à la réduction d'impôt actuelle, voici le condensé :

Concrètement, le changement majeur date de 2009 : les travaux ne se déduisent plus de votre revenu imposable mais génèrent une réduction directe de votre impôt. Et depuis 2013, cette réduction échappe au plafond des niches fiscales. C'est ce qui rend Malraux si puissant pour les hauts revenus.

1.4 Impact IFI : un actif immobilier taxable

Un point que beaucoup d'investisseurs oublient : le bien Malraux est un actif immobilier. Il entre donc dans l'assiette de l'IFI (art. 964 CGI) dès lors que votre patrimoine net dépasse 1,3 million d'euros.

La valeur à retenir est la valeur vénale réelle au 1er janvier (après travaux). Bonne nouvelle : une décote de 20 à 30 % peut s'appliquer si un locataire occupe le bien (bail en cours). Et la dette d'acquisition reste déductible. Pour aller plus loin, consultez notre guide optimisation IFI.

1.5 Financement : crédit immobilier et Malraux

Faut-il payer comptant ou emprunter ? Dans la grande majorité des cas, le crédit est préférable. Il crée un triple levier :

• Levier fiscal : la réduction d'impôt de 22-30 % réduit le coût net des travaux
• Levier du crédit : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (déficit foncier), ce qui allège encore l'effort de trésorerie
• Levier patrimonial : vous vous constituez un patrimoine de prestige financé en partie par l'économie d'impôt et les loyers

En pratique, les banques demandent un apport de 20 à 30 % du foncier. Les travaux peuvent être intégrés au financement. Pour les stratégies de levier, consultez notre guide SCPI à crédit (principes transposables).

Maintenant que vous comprenez pourquoi la loi Malraux est si attractive, voyons comment fonctionne concrètement la réduction d'impôt.

2.1 Nature de l'avantage fiscal

Comment l'État vous rembourse-t-il exactement ? Pas sous forme de déduction de votre revenu imposable (comme un PER), mais sous forme de réduction directe de votre impôt.

La différence est capitale. Une déduction réduit votre revenu imposable, donc son impact dépend de votre tranche marginale. Une réduction, elle, se soustrait euro pour euro de l'impôt dû. Si vous devez 35 000 euros d'IR et que votre réduction Malraux est de 30 000 euros, vous ne payez que 5 000 euros. C'est le mécanisme prévu par l'article 199 tervicies du CGI.

2.2 Taux de réduction selon la zone

Le taux dépend d'un seul critère : le document d'urbanisme qui couvre l'immeuble. Voici les deux cas de figure.

Concrètement, la différence entre 22 % et 30 %, c'est 32 000 euros sur un programme à 400 000 euros de travaux. Vérifiez toujours le document d'urbanisme avant de signer.

2.3 Formule de calcul

Réduction Malraux = Travaux éligibles payés dans l'année x Taux (22 % ou 30 %)

Le plafond de travaux est de 400 000 euros sur 4 années consécutives. Attention : ce plafond s'apprécie par contribuable, pas par bien. Si vous lancez deux opérations Malraux en même temps, vous partagez ce plafond de 400 000 euros entre les deux.

2.4 Mécanisme de report sur 3 ans

Que se passe-t-il si votre réduction dépasse votre impôt ? Vous ne perdez pas le surplus. L'excédent est reportable sur les 3 années suivantes. Voici les cases à utiliser sur la déclaration 2042 RICI (campagne IR 2026) :

Concrètement, si vous payez 20 000 euros d'IR et que votre réduction Malraux est de 30 000 euros l'année N, les 10 000 euros restants sont reportés en N+1. Mais au-delà de 3 ans de report, l'excédent est définitivement perdu. D'où l'importance de calibrer les appels de fonds sur votre impôt annuel.

2.5 Déclaration fiscale

La paperasse vous inquiète ? Rassurez-vous, deux formulaires suffisent :

• 2042 RICI : cases 7NX (PSMV 30 %) ou 7NY (PVAP 22 %) pour la réduction d'impôt, et cases 7RD/7RÉ/7RF pour les reports des 3 années antérieures
• 2044 SPE (revenus fonciers spéciaux) : pour déclarer les revenus locatifs et les charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière)

Nous verrons le mode d'emploi détaillé de chaque formulaire en section 7. Pour l'instant, passons aux zones géographiques éligibles.

3.1 Le Site Patrimonial Remarquable (SPR)

Tous les immeubles anciens ne donnent pas droit à la réduction Malraux. Seuls ceux situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) sont éligibles. Ce zonage, créé par la loi LCAP du 7 juillet 2016, remplace les anciennes appellations que vous croiserez peut-être encore : secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP.

En 2026, la France compte environ 900 SPR répartis sur tout le territoire. Parmi eux, une centaine disposent d'un PSMV approuvé ou en cours. C'est la distinction clé : PSMV ou PVAP, et elle change votre taux de réduction.

3.2 PSMV vs PVAP : deux niveaux de protection

Quel document d'urbanisme couvre l'immeuble que vous visez ? La réponse détermine directement votre taux : 30 % ou 22 %. Voici les différences.

Concrètement, un PSMV est un document d'urbanisme très détaillé qui protège le quartier parcelle par parcelle. C'est le plus exigeant, et c'est aussi celui qui donne le meilleur taux. Un PVAP est plus souple, mais le taux descend à 22 %.

3.3 Principales villes éligibles à 30 % (PSMV)

Où trouver les meilleures opportunités au taux maximal ? Voici les villes disposant d'un PSMV approuvé et d'un marché locatif dynamique.

3.4 Principales villes éligibles à 22 % (PVAP)

Le taux de 22 % est-il forcément moins intéressant ? Pas nécessairement. Les villes à PVAP offrent souvent des prix d'entrée bien plus accessibles. Et un prix d'achat réduit peut compenser largement l'écart de taux.

Concrètement, un appartement à 250 000 euros (foncier + travaux) à Tours avec 22 % sera souvent plus rentable globalement qu'un bien à 600 000 euros à Paris avec 30 %. Le prix d'entrée inférieur de 30 à 50 % compense largement la différence de taux. Pensez rendement global, pas taux de réduction isolé.

3.5 QAD et NPNRU : expiration au 31/12/2024

Si un opérateur vous propose un programme en quartier ancien dégradé (QAD) ou en zone NPNRU, refusez. Ces zones bénéficiaient d'un taux de 30 % jusqu'au 31 décembre 2024. Elles ne sont plus éligibles en 2026. Les investisseurs ayant commencé des travaux avant cette date conservent le bénéfice pour les travaux payés avant la fin du chantier.

Voyons maintenant quels types de travaux ouvrent droit à la réduction, et quel rôle joue l'Architecte des Bâtiments de France dans le processus.

4.1 Nature des travaux éligibles

Peut-on rénover sa cuisine et bénéficier de la réduction ? Non. La loi Malraux exige une restauration complète de l'immeuble — pas un simple coup de peinture. Il s'agit de remettre en état un bâtiment entier, sous la supervision d'un Architecte des Bâtiments de France. Voici ce qui passe et ce qui ne passe pas.

Concrètement, tout ce qui touche à la structure, à l'enveloppe et aux réseaux du bâtiment est éligible. Tout ce qui relève de la décoration ou de l'aménagement personnel est exclu.

4.2 Le rôle de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)

L'ABF, c'est le gardien du patrimoine. C'est un architecte fonctionnaire rattaché à l'UDAP, et son feu vert est obligatoire. Son rôle couvre trois étapes clés :

• Avis conforme : l'ABF valide le projet de restauration avant le démarrage. Son avis est contraignant, pas simplement consultatif. S'il dit non, les travaux ne démarrent pas.
• Suivi du chantier : il vérifie que les travaux respectent le programme validé (matériaux, techniques, couleurs).
• Conformité finale : à l'achèvement, il délivre une attestation indispensable pour bénéficier de la réduction.

Le délai d'obtention de l'avis ABF varie de 2 à 12 mois selon la complexité du projet. Anticipez ce délai dans votre calendrier.

4.3 VIR vs ASL : deux montages juridiques

Quand vous achetez un bien Malraux, vous ne choisissez pas seulement l'emplacement. Vous choisissez aussi la structure juridique de l'opération. Et ce choix a des conséquences directes sur votre sécurité et votre fiscalité à la revente.

Concrètement, si votre priorité est la sécurité, choisissez la VIR : prix ferme, garantie d'achèvement, et avantage fiscal sur la plus-value à la revente. Si vous recherchez plus de souplesse et que vous êtes prêt à accepter le risque de dépassement de budget, l'ASL peut convenir. Mais attention à l'impact sur la plus-value (nous y reviendrons en section 7.7).

4.4 Restauration complète : une exigence stricte

Pourquoi ne peut-on pas simplement rénover son propre appartement ? Parce que la loi exige que les travaux portent sur la totalité de l'immeuble : parties communes et privatives. C'est pourquoi les opérations Malraux sont quasi-exclusivement montées par des opérateurs spécialisés qui maîtrisent l'ensemble du bâtiment.

Passons maintenant au calcul concret de votre réduction : combien allez-vous récupérer, et comment optimiser l'étalement sur 4 ans ?

5.1 Plafond de 400 000 euros sur 4 ans

Combien pouvez-vous investir en travaux pour maximiser la réduction ? Le plafond est de 400 000 euros sur 4 années consécutives (art. 199 tervicies CGI). Trois règles à retenir :

• Par contribuable (et non par bien) : un couple marié ou pacsé dispose d'un seul plafond de 400 000 euros
• Sur 4 années glissantes : la période court à compter de la première année d'imputation
• Tous biens confondus : si deux opérations Malraux sont en cours, le plafond est partagé

5.2 Formule détaillée

Réduction annuelle = Min(Travaux payés année N ; Plafond restant) x Taux (22 % ou 30 %)

5.3 Tableau de simulation par montant de travaux

Voici ce que vous récupérez concrètement selon le montant de vos travaux et le taux applicable.

* L'économie nette correspond à la réduction d'impôt brute. Le coût réel de l'opération dépend aussi des revenus locatifs perçus, des charges déductibles et de la plus-value à la revente.

Concrètement, avec 200 000 euros de travaux en zone PSMV, vous récupérez 60 000 euros d'impôt. C'est comme si l'État payait un tiers de vos travaux.

5.4 Stratégie d'étalement des travaux

Peut-on payer tous les travaux en une seule année ? Techniquement oui. Mais c'est rarement optimal. L'idéal est d'étaler le paiement sur 3 à 4 ans, en phase avec votre impôt annuel. Voici un exemple d'étalement pour 400 000 euros de travaux en zone PSMV :

Réduction généreuse, donc. Mais le vrai déclic pour les hauts revenus se joue ailleurs : la Malraux reste hors plafond des 10 000 € des niches fiscales — ce qui mérite une section à part entière.

6.1 Le plafond de 10 000 euros : rappel

Si vous avez déjà essayé de cumuler plusieurs avantages fiscaux, vous avez probablement buté contre le plafond des niches fiscales. Ce plafond, fixé par l'article 200-0 A du CGI, limite à 10 000 euros par an le cumul des réductions et crédits d'impôt issus de la plupart des dispositifs. Il monte à 18 000 euros pour l'outre-mer (Girardin).

Emploi à domicile, garde d'enfants, investissement locatif type Jeanbrun : tout passe dans ce plafond. Et pour beaucoup de contribuables TMI 41 % ou 45 %, il est atteint très vite.

6.2 Exclusion de la loi Malraux

C'est là que Malraux change la donne. La réduction est expressément exclue du plafond des niches fiscales (art. 200-0 A CGI). Vous pouvez cumuler librement :

• 10 000 euros de niches classiques (emploi à domicile, Jeanbrun, etc.)
• + Jusqu'à 120 000 euros de réduction Malraux (sur 4 ans)
• + Déduction PER (art. 163 quatervicies CGI — c'est le texte qui vous permet de déduire vos versements retraite de votre revenu imposable)
• + Réductions au titre des dons (art. 200 CGI — 66 % ou 75 %)

6.3 Cumuls possibles en 2026

Qu'est-ce que ça donne en pratique ? Voici une simulation pour un contribuable TMI 41 % souhaitant maximiser sa défiscalisation.

Concrètement, en cumulant tous ces dispositifs, un contribuable TMI 41 % peut réduire son impôt de près de 68 000 euros par an. La clé : Malraux et PER sont chacun hors plafond des niches, ce qui permet un empilement sans limitation.

6.4 Exemple de cumul maximal : Malraux + Girardin + PER + dons

Poussons le raisonnement à son maximum pour un contribuable TMI 45 % avec 78 000 euros d'IR annuel.

Résultat : un IR de 80 000 euros réduit à environ 8 465 euros. C'est possible parce que Malraux et PER sont hors plafond des niches, et que le Girardin se loge dans le plafond majoré de 18 000 euros (outre-mer). Pour le détail du Girardin, voir notre guide Girardin industriel. Avant souscription, vérifiez que l'activité de l'exploitant figure bien dans la liste positive : secteurs et matériels éligibles au Girardin industriel 2026 (commerce, restauration non classée, santé, conseil sont exclus par l'art. 199 undecies B II).

Vous savez maintenant combien vous pouvez économiser. Mais quelles sont les conditions à respecter pour conserver cette réduction ? C'est l'objet de la section suivante.

7.1 Engagement de location nue de 9 ans

Une réduction de 120 000 euros, ça ne se donne pas sans contrepartie. En échange, vous vous engagez à louer le bien nu (non meublé), à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum.

Mais voici la bonne nouvelle : contrairement au Jeanbrun ou à l'ancien Pinel, la loi Malraux n'impose aucun plafond de loyer ni aucune condition de ressources du locataire. Vous louez au prix du marché. Dans le Marais parisien ou le Vieux-Lyon, c'est un avantage considérable.

7.2 Délai de mise en location : 12 mois

Vous avez 12 mois après l'achèvement des travaux pour trouver un locataire. Passé ce délai, vous perdez la réduction. C'est strict, et c'est l'une des causes de redressement les plus fréquentes.

Notre conseil : lancez la commercialisation locative 3 à 6 mois avant la fin du chantier. N'attendez pas la livraison pour chercher un locataire.

7.3 Conditions de détention

Qui peut investir en Malraux, et sous quelle forme ? Voici les règles.

Concrètement, vous devez être plein propriétaire, louer à un tiers (ni vos enfants, ni vos parents), et ne pas occuper le bien vous-même pendant 9 ans. Si ces conditions ne vous conviennent pas, d'autres dispositifs peuvent être plus adaptés.

7.4 Démembrement : exclusion de principe

Pouvez-vous donner la nue-propriété à vos enfants tout en gardant l'usufruit ? Pas pendant les 9 ans d'engagement. Tout démembrement volontaire entraîne la reprise de la réduction. Deux exceptions :

• Décès du conjoint co-indivisaire : le démembrement résultant de la succession ne remet pas en cause la réduction
• Décès du contribuable : les héritiers ne sont pas tenus de poursuivre l'engagement (pas de reprise)

7.5 SCI à l'IR : fonctionnement pratique

Investir en Malraux via une SCI, est-ce possible ? Oui, mais uniquement si la SCI est soumise à l'IR (art. 8 CGI — c'est le texte qui rend la société fiscalement transparente). Voici comment ça fonctionne :

• La SCI acquiert le bien et réalise les travaux
• La réduction est répartie entre les associés au prorata de leurs droits
• Chaque associé impute sa quote-part sur sa déclaration personnelle (2042 RICI)
• Les revenus fonciers et charges sont aussi répartis au prorata (2044 SPE de la SCI, puis 2044 individuelle)

Piège à éviter : si la SCI opte pour l'IS (option irréversible depuis la LF 2019), elle perd définitivement l'éligibilité Malraux. Vérifiez le régime fiscal de votre SCI avant toute acquisition. Pour les stratégies SCI et IFI, consultez notre guide SCI et IFI.

7.6 SCPI Malraux : modalités spécifiques

Vous souhaitez profiter de Malraux sans gérer un chantier de restauration ? Les SCPI Malraux sont une alternative. Mais attention au taux effectif.

Concrètement, le taux légal est le même qu'en direct (22 % ou 30 %), mais il ne s'applique que sur environ 65 % de votre souscription (la part travaux). Le taux effectif tombe donc à environ 18 %. Et vous conservez vos parts pendant environ 15 ans. Le rendement distribué est de 2 à 3 %/an, inférieur aux SCPI classiques, car l'intérêt est surtout fiscal.

7.7 Plus-value à la revente : VIR vs ASL (art. 150 U CGI)

La question que tout investisseur Malraux finit par se poser : combien vais-je payer d'impôt quand je revendrai ? La réponse dépend en grande partie du montage choisi : VIR ou ASL. Le régime applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 VH bis CGI) : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % brut. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 euros (art. 1609 nonies G CGI).

7.7.1 VIR vs ASL : impact sur le prix d'acquisition

C'est ici que le choix VIR ou ASL fait toute la différence. Regardez ces chiffres.

Concrètement, sur le même bien vendu au même prix, l'investisseur en VIR paie zéro euro d'impôt sur la plus-value, tandis que l'investisseur en ASL paie plus de 64 000 euros avant abattements. L'explication est simple : en VIR, les travaux gonflent le prix d'acquisition fiscal. En ASL, seul le foncier compte.

7.7.2 Abattements pour durée de détention

Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez d'impôt sur la plus-value. Les abattements progressifs commencent à partir de la 6e année de détention. Voici le barème complet.

Barème officiel : IR = 6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e année. PS = 1,65 %/an de la 6e à la 21e année + 1,60 % la 22e année + 9 %/an de la 23e à la 30e année (art. 150 VC CGI, BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20).

Concrètement, après l'engagement de 9 ans, la revente intervient rarement avant la 10e année. À ce stade, l'abattement IR est de 30 % et les PS de 8,25 %. Si vous pouvez patienter jusqu'à 22 ans, l'IR est totalement gommé. Après 30 ans : exonération complète, y compris sur les prélèvements sociaux.

7.7.3 Simulation PV : VIR vs ASL à 12 ans de détention

Prenons un cas concret : un bien avec 300 000 euros de foncier et 200 000 euros de travaux, revendu 550 000 euros après 12 ans. Voyons la différence.

L'écart est massif : 56 402 euros de surcoût fiscal en ASL par rapport à la VIR. Ce chiffre se réduit avec la durée de détention (grâce aux abattements), mais reste significatif jusqu'à 22 ans. Intégrez ce paramètre dans votre calcul de rentabilité globale.

7.8 Déclaration fiscale détaillée : mode d'emploi

Comment déclarer concrètement votre investissement Malraux ? Trois formulaires sont nécessaires. La déclaration en ligne intègre ces formulaires dans le parcours (rubrique "Charges & réductions d'impôt" pour la 2042 RICI, rubrique "Revenus fonciers" pour la 2044 SPE).

7.8.1 Formulaire 2042 RICI — Réduction Malraux (campagne IR 2026)

Les numéros de cases de report évoluent chaque année dans la 2042 RICI. Vérifiez toujours la brochure pratique IR publiée par la DGFiP au printemps (avril N+1) pour la campagne déclarative de l'année.

Concrètement, vous portez en case 7NX ou 7NY le montant des travaux effectivement payés dans l'année. L'administration calcule automatiquement la réduction (30 % ou 22 %). L'excédent non imputé apparaît sur votre avis d'imposition. Reportez-le manuellement l'année suivante en 7RF, puis 7RE, puis 7RD. Au-delà de 3 ans, c'est perdu.

7.8.2 Formulaire 2044 SPE — Revenus fonciers spéciaux

Pourquoi la 2044 SPE et pas la 2044 classique ? Parce que votre bien est en secteur sauvegardé. Ce formulaire sert à déclarer vos loyers et charges.

7.8.3 Pièces justificatives à conserver (6 ans)

Combien de temps garder vos justificatifs ? Le délai de reprise de l'administration est de 3 ans (art. L169 LPF), mais l'engagement de 9 ans étend le risque. Conservez tout au moins 6 ans après la dernière année d'imputation.

7.9 Cas de remise en cause (reprise)

Quand risquez-vous de rembourser la réduction ? La reprise est intégrale (totalité des réductions obtenues + intérêts de retard de 0,20 %/mois) dans ces situations :

• Revente du bien avant l'expiration des 9 ans
• Cessation de la location (vacance prolongée non justifiée)
• Mise à disposition gratuite (y compris à un membre de la famille)
• Démembrement volontaire
• Changement d'affectation (transformation en local commercial, meublé)

Trois exceptions : licenciement, invalidité (catégorie 2 ou 3), décès du contribuable ou de son conjoint. Ces cas de force majeure suspendent l'engagement sans reprise.

Les conditions sont claires. Reste à savoir où Malraux se positionne face aux autres outils — PER, Monuments Historiques, déficit foncier. Place au comparatif.

8.1 Tableau comparatif multi-critères

Malraux est-il toujours le meilleur choix ? Pas forcément. Le meilleur dispositif dépend de votre profil fiscal, de votre budget et de vos objectifs. Voici comment il se positionne face aux alternatives. Pour le détail de chaque dispositif, consultez notre guide défiscalisation 2026.

8.2 Malraux vs Monuments Historiques

Ces deux dispositifs visent le patrimoine ancien, mais leur mécanique fiscale est fondamentalement différente. Lequel choisir ?

Concrètement, les Monuments Historiques sont plus puissants (déduction intégrale sans plafond) mais aussi plus contraignants (classement MH, budget élevé). Pour les TMI 45 % avec un gros budget, les MH sont souvent plus efficaces. Pour les TMI 41 % avec 200 à 400 000 euros de travaux, Malraux est généralement préférable.

8.3 Malraux vs Déficit foncier

Le déficit foncier (art. 31 et 156-I-3° CGI) permet de déduire les travaux d'entretien et d'amélioration des revenus fonciers, puis du revenu global (dans la limite de 10 700 euros/an). Bonne nouvelle : les deux sont cumulables. Les travaux Malraux alimentent la réduction, et les charges courantes génèrent du déficit foncier. Voir notre guide déficit foncier.

8.4 Malraux vs Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun (successeur du Pinel, art. 47 LF 2026 — loi n° 2026-103 du 19/02/2026, applicable depuis le 21/02/2026 jusqu'au 31/12/2028) prévoit un amortissement de 3,5 à 5,5 %/an dans le neuf et de 3 à 4 %/an dans l'ancien avec travaux ≥ 30 %. Hors plafond des niches de 10 000 €, avec 3 niveaux de loyers (intermédiaire / social / très social) et engagement 9 ans. Pour un contribuable TMI 41-45 % avec un budget travaux conséquent, Malraux reste nettement plus efficace sur la réduction d'impôt immédiate. Pour un profil TMI 30 % en neuf ou en ancien rénové, le Jeanbrun est désormais opérationnel et constitue une alternative crédible.

8.5 Malraux vs Denormandie

Le dispositif Denormandie (prolongé jusqu'en 2027) cible l'ancien avec travaux dans les villes du programme Action Coeur de Ville. Réduction de 12 à 21 % du prix d'acquisition (dans la limite de 300 000 euros), soumise au plafond des niches. Si vous cherchez un bien de prestige en centre-ville historique sans contrainte locative, Malraux est préférable. Denormandie convient mieux aux budgets modérés (100-200 000 euros) dans des villes moyennes.

8.6 Synthèse : quel dispositif selon votre profil ?

Quel dispositif pour quelle situation ? Voici notre recommandation chez Hagnéré Patrimoine, selon le TMI, le budget travaux et le patrimoine existant.

Assez de théorie. Passons à des cas concrets pour voir ce que Malraux donne en pratique, avec de vrais chiffres.

9.1 Cas n° 1 — Stéphane, cadre dirigeant à Lyon (PSMV, 300 000 euros de travaux)

Concrètement, Stéphane récupère 90 000 euros d'impôt sur 4 ans. Son T3 est loué 1 200 euros/mois (prix de marché, pas de plafond), soit 14 400 euros/an de revenus fonciers. En complément, les intérêts d'emprunt et charges courantes (environ 8 000 euros/an) génèrent du déficit foncier.

Le résultat : un patrimoine immobilier de prestige dans l'un des quartiers les plus recherchés de France, financé en partie par l'économie fiscale et les loyers.

9.2 Cas n° 2 — Isabelle et Marc, couple TMI 45 % à Bordeaux (400 000 euros, plafond)

Concrètement, Isabelle et Marc obtiennent la réduction maximale de 120 000 euros sur 4 ans. Avec un IR de 78 000 euros/an, la totalité est imputée chaque année sans aucun report. Le bien est loué 2 100 euros/mois (marché bordelais haut de gamme).

En parallèle, ils versent 30 000 euros/an sur leur PER (économie supplémentaire de 13 500 euros en TMI 45 %). Économie fiscale totale : 120 000 euros (Malraux) + 54 000 euros (PER) = 174 000 euros sur 4 ans. Aucun plafonnement ne s'applique : Malraux et PER sont tous les deux hors niches.

9.3 Cas n° 3 — Pierre et Julie, SCI familiale à Rennes (PVAP, 200 000 euros)

Concrètement, Pierre (TMI 41 %, IR de 25 000 euros) impute sa réduction rapidement. Julie (TMI 30 %, IR de 8 000 euros) aura besoin du report sur 3 ans pour épuiser sa part. La répartition 50/50 n'est pas toujours optimale : concentrer plus de parts chez Pierre aurait permis une imputation plus rapide. Anticipez la répartition lors de la création de la SCI.

9.4 Cas n° 4 — Sophie, investissement indirect via SCPI Malraux

Concrètement, Sophie récupère 9 750 euros de réduction, hors plafond des niches. Soit un taux effectif d'environ 19,5 % de sa souscription. C'est moins qu'en direct (30 % sur la totalité des travaux), mais elle évite la complexité du chantier et mutualise le risque sur plusieurs immeubles. Le ticket d'entrée démarre à 5 000 euros.

9.5 Cas n° 5 — Alexandre, médecin libéral, stratégie multi-dispositifs

Concrètement, Alexandre passe d'un IR de 42 000 euros à environ 4 413 euros/an pendant 3 ans. Quasi-suppression de l'impôt. Aucun plafonnement, car Malraux et PER sont hors niches, et le déficit foncier est un mécanisme distinct. Et dans 9 ans, les loyers viendront compléter sa retraite. Pour optimiser votre PER, consultez notre guide gestion de patrimoine.

Après avoir accompagné de nombreux investisseurs Malraux chez Hagnéré Patrimoine, voici les 8 erreurs que nous voyons revenir le plus souvent. Chacune peut coûter des dizaines de milliers d'euros.

10.2 Rentabilité globale : au-delà de la réduction

L'erreur la plus fréquente des investisseurs débutants ? Raisonner uniquement en termes de réduction d'impôt. La rentabilité d'une opération Malraux repose sur 5 composantes. Les ignorer, c'est risquer de confondre une bonne affaire avec un mauvais investissement.

Concrètement, le TRI net (taux de rendement interne après impôts et frais) d'une opération Malraux bien calibrée se situe entre 3 % et 6 %. C'est comparable à une SCPI, mais avec un actif de prestige et un avantage fiscal concentré sur les premières années.

10.3 Risques spécifiques à anticiper

Tout investissement comporte des risques. Mieux vaut les connaître avant de signer que de les découvrir après.

10.4 Malraux et transmission : anticipation successorale

Et après les 9 ans ? Un bien Malraux peut devenir un excellent outil de transmission patrimoniale. Voici vos options :

• Donner la nue-propriété à vos enfants (abattement de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans, art. 779 CGI), tout en conservant l'usufruit pour percevoir les loyers
• Apporter à une SCI familiale pour organiser la transmission progressive des parts (donation avec décote de 10-20 %)
• Conserver le bien pour bénéficier des abattements sur la plus-value (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans)

Attention : toute donation ou démembrement avant la fin des 9 ans entraîne la reprise de la réduction. La planification successorale ne doit intervenir qu'après. Pour les stratégies de transmission, consultez notre guide gestion de patrimoine.

10.5 Non-résidents : éligibilité conditionnelle

Vous vivez à l'étranger et vous envisagez un investissement Malraux en France ? C'est possible, mais l'intérêt est limité. Les non-résidents fiscaux peuvent bénéficier de la réduction à condition d'être soumis à l'impôt sur le revenu en France sur leurs revenus fonciers français (art. 197 A CGI).

Le problème : la réduction ne peut s'imputer que sur l'impôt dû en France, et le taux minimum d'imposition est de 20 % (art. 197 A). La base d'impôt disponible est donc souvent trop faible pour absorber une réduction Malraux significative. Pour les expatriés, l'assurance-vie luxembourgeoise est souvent plus pertinente — voir notre guide AVL expatriés.

10.6 Malraux et IFI : interaction

Votre bien Malraux va-t-il alourdir votre IFI ? Oui, il entre dans l'assiette à sa valeur vénale réelle. Mais la dette d'acquisition (emprunt) est déductible (art. 974 CGI). Pour les contribuables proches du seuil de 1,3 million d'euros, c'est même un atout.

Concrètement, un bien de 500 000 euros financé à 80 % (emprunt de 400 000 euros) n'ajoute que 100 000 euros nets à votre assiette IFI. L'emprunt neutralise l'essentiel de l'impact. Pour les stratégies IFI, consultez notre guide dettes déductibles IFI.

Reste un dernier sujet : le calendrier complet d'une opération Malraux, du premier rendez-vous à la revente. C'est ce qui sépare une bonne idée fiscale d'un dossier qui tient au contrôle.

11.1 Timeline complète : M-12 à M+120

Une opération Malraux n'est pas un sprint. C'est un marathon de 10 à 12 ans minimum. Voici chaque étape, avec les durées réelles et les actions à mener.

11.2 Points de vigilance par étape

À chaque étape, un risque principal. Voici comment l'anticiper.

11.3 Récapitulatif des déclarations par année

Pour ne rien oublier, voici ce que vous devez déclarer chaque année.

Audit concurrentiel sur les 10 meilleurs guides Malraux Google FR : aucun ne couvre simultanément les 5 angles techniques traités dans cette section (VIR vs ASL sur la plus-value, IFI avec décote locative, piège du permis de construire, non-cumul déficit foncier sur le même immeuble, non-résidents art. 197 A).

Trois dispositifs cumulables sans interférence, tous exclus du plafond des niches fiscales de 10 000 € (art. 200-0 A CGI). La réduction Malraux (art. 199 tervicies CGI), la déduction PER (art. 163 quatervicies CGI) et le déficit foncier (art. 156 I-3° CGI) peuvent être activés la même année et produire un choc fiscal supérieur à 50 000 € d'IR économisé sur un seul exercice. Voici un cas concret du montage et des pièges chronologiques à sécuriser.

Profil et situation initiale

Laurent et Anne, 48 et 46 ans, dirigeants salariés d'une PME industrielle, 2 enfants (12 et 15 ans). Revenu net imposable du couple 250 000 €, dont 220 000 € de traitements et 30 000 € de revenus fonciers nets (3 immeubles locatifs en direct). TMI marginale 45 %. Pour rappel, la CEHR (art. 223 sexies CGI) s'applique à un couple marié/pacsé uniquement à partir de 500 000 € de RFR (3 % puis 4 % au-delà de 1 M€) — Laurent et Anne sont donc sous le seuil CEHR.

Pression fiscale annuelle avant optimisation : IR ≈ 71 000 €, CEHR 0 (hors seuil), PS sur revenus fonciers 5 160 €. Total ≈ 76 000 € d'impôts annuels. Le couple souhaite réduire l'IR tout en construisant un patrimoine immobilier de prestige et en préparant la retraite.

Levier 1 — Malraux à Bordeaux SPR PSMV

Acquisition en janvier 2026 d'un lot en VIR (vente d'immeuble à rénover) dans un immeuble du SPR (Site Patrimonial Remarquable) Bordeaux Saint-Seurin avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur). Prix du foncier 280 000 €, enveloppe travaux 200 000 € étalée sur 2 ans (100 000 €/an). Réduction Malraux 30 % (PSMV, art. 199 tervicies CGI) = 60 000 € de réduction répartie sur 2 ans, soit 30 000 €/an pleinement imputables. Depuis la LFR 2016 (applicable depuis le 01/01/2017), le plafond de travaux est fongible sur 4 ans : 400 000 € globaux, sans limite annuelle — l'investisseur peut librement étaler son effort travaux selon son IR annuel.

Levier 2 — Déficit foncier 10 700 € sur les 3 immeubles existants

Sur les 3 immeubles locatifs déjà détenus, le couple engage 25 000 € de travaux de rénovation énergétique (DPE E vers C) et d'entretien en 2026. Avec les intérêts d'emprunt et charges, les revenus fonciers deviennent déficitaires pour 32 000 €. Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (art. 156 I-3° CGI), le solde de 21 300 € reste reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

Levier 3 — PER individuel plafonné pour chaque conjoint

Plafond PER 2026 Laurent : 37 680 € (10 % × 8 × PASS 2025 de 47 100 €, art. 163 quatervicies CGI — le plafond PER N se calcule sur le PASS N-1). Anne : 37 680 € également (revenus d'activité supérieurs à 8 × PASS 2025). Le couple verse 75 360 € au total, 100 % déductible du revenu global.

Synthèse chiffrée année 2026

Sur les 76 000 € d'impôts initialement dus, Laurent et Anne n'en paient plus que ≈ 7 300 €. Les 10 000 € de plafond niches (emploi à domicile, garde d'enfants…) restent intacts et disponibles. L'économie se reproduit partiellement en 2027 (Malraux 30 000 € + PER 76 896 €, soit 2 × 38 448 € sur le PASS 2026 de 48 060 €, soit encore ≈ 64 600 € d'IR économisé à 45 %).

Timeline ABF : les 6 étapes pour sécuriser le montage

1. M-6 à M-3 — Due diligence programme : vérifier l'inscription du bien dans un SPR (art. L631-1 à L631-4 Code patrimoine) avec PSMV ou PVAP, auprès de la DRAC régionale. Exiger du promoteur le PV d'accord préalable ABF. Un programme sans accord ABF en bonne et due forme = risque de requalification.
2. M-3 à M0 — Signature réservation / contrat préliminaire : contrat de VIR ou de VEFA Malraux, dépôt de garantie 5 %. Aucun appel de fonds travaux avant le permis de construire.
3. M0 à M+3 — Instruction du permis de construire par l'ABF : 2 à 6 mois d'instruction. L'ABF vérifie la conformité des travaux au PSMV et à la charte des matériaux. Toute facture émise avant la délivrance du PC = factures non éligibles à la réduction.
4. M+3 à M+18 — Phase travaux lourds : gros œuvre, toiture, façades, menuiseries, parties communes. Seuls les travaux de restauration complète agréés par l'ABF sont éligibles. Exclu : décoration intérieure, mobilier, agrandissement, parties neuves.
5. M+18 à M+24 — Achèvement et mise en location : livraison et location obligatoire dans les 12 mois à un locataire tiers (non membre du foyer), pour une durée minimale de 9 ans en résidence principale, usage habitation. Pas de plafond de ressources locataire en Malraux (contrairement à Pinel).
6. Années N+1 à N+9 — Engagement locatif et déclaration annuelle : cases 7NX (Malraux SPR PSMV 30 %) ou 7NY (Malraux SPR hors PSMV 22 %) du formulaire 2042 RICI. Reports éventuels en 7RD / 7RE / 7RF (voir brochure pratique IR 2026). Joindre attestations ABF et factures détaillées. Revente possible uniquement après 9 ans de location (au risque de reprise intégrale sinon).

Trois pièges chronologiques à sécuriser absolument

• Piège 1 — Travaux payés avant PC : toute facture émise avant la délivrance du permis de construire validé par l'ABF est exclue de la réduction Malraux. Erreur fréquente des promoteurs qui lancent le chantier pendant l'instruction pour gagner du temps. Solution : clause contractuelle interdisant tout appel de fonds avant PC définitif.
• Piège 2 — PER et plafonnement 75 % : si le couple bascule au régime IFI (seuil 1 300 000 € de patrimoine net immobilier), le versement PER fait baisser l'IR, donc les impôts retenus par le plafonnement 75 % art. 979 CGI, et peut paradoxalement le désactiver. Déduit du revenu global de ces dirigeants salariés (art. 163 quatervicies CGI), il ne fait en revanche pas baisser le RFR, où il est réintégré (art. 1417, IV, 1°, a du CGI). Simulation impérative avant versement quand l'IFI entre en jeu.
• Piège 3 — Report du déficit foncier pendant travaux Malraux : le déficit foncier issu des travaux Malraux eux-mêmes n'est pas imputable sur le revenu global (règle de non-cumul Malraux/déficit foncier sur un même immeuble). Le déficit foncier activé ici doit provenir d'immeubles DISTINCTS. La confusion déclenche redressement + majoration 40 % art. 1729 CGI.