Publié le 30 avril 2026 — mis à jour le 7 mai 2026 (LF 2025, LF 2026, LFSS 2026, réponse min. Mette du 24/03/2026)
Les 3 textes clés à connaître pour ce guide :
- Loi 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur stricto sensu) — régulation locale meublés tourisme (DPE, copro, enregistrement).
- Art. 84 LF 2025 (loi 2025-127 du 14/02/2025) — crée l'art. 150 VB III CGI (réintégration amortissements LMNP en PV).
- Art. 47 LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026) — étend l'art. 150 VB III aux amortissements Jeanbrun.
Voir le cadre légal complet
- CGI art. 150 VB III — réintégration amortissements art. 39 C (LMNP) et art. 31-I-1° i/j (Jeanbrun).
- CGI art. 150 VC — abattements durée détention (IR exo 22 ans, PS 30 ans).
- CGI art. 1609 nonies G — surtaxe PV > 50 000 €.
- CGI art. 39 C — amortissement BIC LMNP au réel + plafonnement amortissement déductible.
- CGI art. 155 IV — seuils LMP (23 000 €/an + supérieurs revenus pro foyer).
- CGI art. 151 septies — exonération PV pro après 5 ans si CA < 90 000 € (seuil services, art. 151 septies II 2° CGI).
- Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 — validation art. 84 LF 2025.
- Doctrine BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 — date pivot = acte authentique pour le calcul de la PV.
Par Quentin Hagnéré, CGP · CIF · COA · COBSP · Carte T — fondateur d'Hagnéré Patrimoine.
Vous êtes LMNP au régime réel et vous entendez parler d'une « réforme Le Meur » qui changerait tout à la revente. Voici ce qu'on appelle improprement réforme : depuis le 15 février 2025, vos amortissements LMNP cumulés sont réintégrés dans la plus-value. Sur 8 ans de détention et 43 680 € amortis, le surcoût atteint 15 493 € (cas Karim § 4, calculé à l'euro près). Hagnéré Patrimoine vous explique tout — guide mis à jour le 7 mai 2026 (post-LFSS 2026 et réponse ministérielle Mette du 24/03/2026).
Le problème : sous l'étiquette « réforme Le Meur LMNP » coexistent trois textes votés entre novembre 2024 et février 2026, qui n'ont ni le même objet ni le même impact. Comptables et forums les mélangent. Sans cette clarification, impossible de décider quand revendre, comment optimiser, quelle stratégie de transmission adopter. Pour le contexte général du LMNP en 2026, voir notre guide LMNP 2026.
Ce guide vous donne tout, en 12 minutes : la séparation propre des trois textes, le mécanisme exact de la réintégration en plus-value (et ses limites — les amortissements différés ne sont pas visés), 3 cas Hagnéré Patrimoine chiffrés ligne par ligne (Karim expatrié Singapour, Michel cadre 60 ans, Bernard et Claudine retraités), 7 stratégies de mitigationtestées en cabinet, et l'articulation avec le dispositif Jeanbrun (LF 2026). À la fin, vous saurez précisément ce que la réforme vous coûte et comment en réduire l'impact.
En 60 secondes
- Loi Le Meur (19/11/2024) ≠ art. 84 LF 2025 (14/02/2025) : deux textes différents souvent confondus.
- Art. 150 VB III CGI : depuis le 15/02/2025, vos amortissements LMNP « admis en déduction » sont réintégrés dans la PV à la revente.
- Amortissements différés (en stock, jamais déduits) : non concernés par la réintégration.
- Application aux cessions futures, peu importe la date d'achat (un loueur 2008 qui revend en 2027 est concerné).
- Abattements 150 VC : exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans → effet de la réforme neutralisé sur horizon long.
- 7 stratégies de mitigation : horizon 22 ans, donation avant cession, bascule LMP, apport SCI IS, démembrement, donation NP, art. 151 septies B (testables sur LMNP.AI).
- LF 2026 a étendu le périmètre du III aux amortissements Jeanbrun (effet domino).
1. Loi Le Meur et art. 84 LF 2025 : deux textes à ne pas confondre
C'est la première chose à comprendre, et c'est précisément ce que les sites concurrents font mal. Sous l'étiquette « réforme Le Meur LMNP », deux textes différents coexistent — adoptés à deux mois d'écart, par des majorités différentes, avec des objets distincts. Les confondre, c'est passer à côté des vrais enjeux.
Texte n°1 — La loi Le Meur stricto sensu (19/11/2024)
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, portée par la députée Annaïg Le Meur, vise à « renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ». Elle traite de la régulation locale du secteur, pas de fiscalité personnelle. Ses mesures principales :
- Enregistrement obligatoire généralisé de toute location meublée de tourisme (déploiement effectif d'ici le 20 mai 2026).
- DPE obligatoire sur les nouvelles mises en location en zone tendue : DPE A à E à compter de novembre 2024, A à D à partir de 2034.
- Pouvoirs renforcés des maires pour limiter la durée locative sur leur commune (changement d'usage, quotas).
- Copropriété : interdiction de l'activité de meublé tourisme à la majorité des deux tiers (art. 25-1 loi 1965), au lieu de l'unanimité auparavant.
- Abattement micro-BIC meublé tourisme classé : passage progressif de 71 % à 50 %, plafond 77 700 € (modification par effet ricochet via l'art. 50-0 CGI).
En pratique, si vous faites du LMNP classique en location meublée longue durée (résidence principale du locataire) ou en bail mobilité 1 à 10 mois, la loi Le Meur ne vous concerne pas directement. Elle ne traite ni de votre régime fiscal (réel ou micro-BIC), ni de votre plus-value à la revente, ni de votre amortissement (les régimes LMNP en détail).
Texte n°2 — L'art. 84 de la LF 2025 (14/02/2025)
C'est l'article 84 de la loi de finances 2025 (votée le 14 février 2025) qui change vraiment la donne pour vous. En une phrase : à la revente, vos amortissements déduits ces dernières années viendront gonfler votre plus-value imposable. Techniquement, le texte ajoute un paragraphe III à l'article 150 VB du CGI — mais retenez surtout l'effet : votre PV à la revente n'est plus calculée comme avant.
Ce texte n'a aucun lien direct avec la loi Le Meur. Il n'est pas porté par les mêmes parlementaires, ne fait pas partie de la même séquence, et son objet est purement fiscal. Mais comme il est adopté juste aprèsla loi Le Meur et qu'il vise indirectement les meublés (LMNP), les médias et les sites de conseil ont commencé à parler de « réforme Le Meur LMNP » au sens large — un raccourci qui crée plus de confusion qu'il n'éclaire.
Texte n°3 — L'art. 47 LF 2026 (19/02/2026, extension Jeanbrun)
Un an plus tard, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (LF 2026) a, dans son article 47 créant le statut bailleur privé dit Jeanbrun, modifié l'art. 150 VB III pour y intégrer les amortissements Jeanbrun (art. 31-I-1° i et j CGI). Le périmètre du mécanisme est désormais double : LMNP au réel BIC etJeanbrun en revenus fonciers. Pour le LMNP pur, ce nouveau texte ne change rien — mais pour comprendre la cohérence d'ensemble, il faut le mentionner.
| Texte | Date | Objet | Concerne le LMNP au réel ? |
|---|---|---|---|
| Loi Le Meur (loi 2024-1039) | 19/11/2024 | Régulation locale meublés tourisme (DPE, copro, enregistrement) | Indirectement (tourisme uniquement) |
| Art. 84 LF 2025 (loi 2025-127) | 14/02/2025 | Création art. 150 VB III : réintégration amortissements LMNP en PV | OUI, c'est LE texte clé |
| Art. 47 LF 2026 (loi 2026-103) | 19/02/2026 | Création Jeanbrun + extension du 150 VB III aux amortissements Jeanbrun | Indirectement (Jeanbrun) |
Pour le dire simplement, quand on dit dans ce guide « la réforme Le Meur LMNP » ou « la réforme 2025 du LMNP », on parle principalement du texte n°2(art. 84 LF 2025). C'est ce texte qui touche directement la fiscalité de revente d'un LMNP au réel. Tout le reste du guide se concentre sur lui.
Timeline des 3 textes (du 19/11/2024 au 19/02/2026)
| Date | Texte | Effet pour le LMNP au réel |
|---|---|---|
| 19/11/2024 | Loi n° 2024-1039 (loi Le Meur stricto sensu) | Régulation locale tourisme — pas d'impact direct fiscal |
| 13/02/2025 | Cons. const. 2025-874 DC | Validation implicite de l'art. 84 (non censuré) |
| 14/02/2025 | Loi n° 2025-127 (LF 2025), art. 84 | Création art. 150 VB III CGI — réintégration amortissements |
| 15/02/2025 | Date d'application | Cessions à compter de cette date concernées |
| 16/12/2025 | LFSS 2026 (adoption définitive) | Hausse CSG revenus capital 9,2 % → 10,6 % (PS 18,6 % sur loyers LMNP, 17,2 % maintenu sur PV) |
| 19/02/2026 | Loi n° 2026-103 (LF 2026), art. 47 | Création Jeanbrun + extension du III aux amortissements i/j de l'art. 31 |
| 19/03/2026 | Décret n° 2026-196 | Décret d'application loi 2024-1039 (DPE, enregistrement, copro) |
| 24/03/2026 | Réponse min. Mette n° 10097 (JOAN p. 2523) | Confirmation officielle Bercy : amortissements antérieurs à 2025 visés, application aux cessions futures |
Suis-je concerné ? Schéma décisionnel rapide
Test en 4 questions
- Êtes-vous LMNP au régime réel BIC ?(le micro-BIC n'amortit pas, donc rien à réintégrer)
→ Non = vous n'êtes pas concerné. Oui = passez à la question 2. - Votre bien est-il en résidence services étudiante / seniors / EHPAD / handicap ? (CCH L. 631-12, L. 631-13, CASF L. 312-1)
→ Oui = exclusion confirmée, vous n'êtes pas concerné par la réintégration (cf. cas Bernard §6). Non = passez à la question 3. - Comptez-vous céder le bien après le 15/02/2025 ?
→ Non, cession antérieure = ancien régime, vous n'êtes pas concerné. Oui = passez à la question 4. - Avez-vous au moins un exercice avec amortissement admis en déduction (résultat BIC réduit) ?
→ Non, tout est en stock différé = impact nul. Oui = vous êtes concerné, l'impact dépend du cumul et de la durée de détention.
Biens concernés et biens exclus — tableau de qualification
La réforme ne traite pas tous les LMNP de la même façon. L'art. 84 LF 2025 prévoit explicitement une exclusion pour les biens en résidences services à vocation sociale (étudiantes, seniors, EHPAD, handicap). C'est un point peu mis en avant dans la presse, alors qu'il change radicalement le calcul pour ces dossiers.
| Type de bien LMNP | Régime fiscal | Concerné par la réintégration art. 150 VB III ? |
|---|---|---|
| LMNP nu/meublé classique (T1, T2, T3...) | Réel BIC (art. 39 C) | OUI — réintégration intégrale des amortissements admis |
| LMNP en résidence services étudiante (CCH L. 631-12) | Réel BIC | NON — exclusion explicite (art. 84 LF 2025) |
| LMNP en résidence services seniors (CCH L. 631-13) | Réel BIC | NON — exclusion explicite (art. 84 LF 2025) |
| LMNP en EHPAD (CASF L. 312-1) | Réel BIC | NON — exclusion explicite (art. 84 LF 2025) |
| LMNP en résidence personnes handicapées | Réel BIC | NON — exclusion explicite (art. 84 LF 2025) |
| LMNP en résidence de tourisme (CCH L. 321-1) | Réel BIC | OUI — pas d'exclusion, traitement classique |
| LMNP en résidence hôtelière classée | Réel BIC | OUI — pas d'exclusion, traitement classique |
| LMP (revenus locatifs > 23 000 € ET > revenus pro foyer) | PV pro art. 39 duodecies | Régime distinct — réforme sans effet |
| LMNP au micro-BIC | Abattement forfaitaire | Sans objet — pas d'amortissement déduit |
Vérifiez la qualification juridique avant tout calcul
Comment savoir si votre bien est en résidence services exemptée ? Trois pièces à demander à votre exploitant ou notaire :
- Le bail commercial : il doit mentionner explicitement le régime CCH applicable (L. 631-12 étudiantes, L. 631-13 seniors, CASF L. 312-1 EHPAD).
- L'acte de vente initial : la qualification y est généralement précisée (parfois mentionnée comme « résidence avec services et prestations para-hôtelières » sans préciser le code).
- Le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de la résidence : il définit l'affectation et les services obligatoires (restauration, médicalisation, animation pour seniors par exemple).
Si le doute subsiste, demandez à votre CGP de qualifier le bien avant de calculer la PV : la différence entre exemption et inclusion peut représenter 10 000-30 000 € sur un cas moyen.
3 régimes micro-BIC à ne pas confondre (depuis loi Le Meur)
La loi Le Meur a réformé en cascade les seuils et abattements micro-BIC. Trois régimes coexistent désormais, avec des implications fiscales très différentes. La confusion est fréquente, y compris dans la presse fiscale.
| Régime | Seuil de CA | Abattement forfaitaire | Évolution loi Le Meur |
|---|---|---|---|
| Meublé longue durée (résidence principale du locataire) | 77 700 € / an | 50 % | Inchangé — pas de modification |
| Meublé tourisme classé (1-5 étoiles, CCH L. 324-1) | 77 700 € / an | 50 % | Réduit (avant : 188 700 € / 71 %) |
| Meublé tourisme non classé (Airbnb, location courte durée non classée) | 15 000 € / an | 30 % | Réduit (avant : 77 700 € / 50 %) |
Pourquoi cette distinction change tout
La réforme Le Meur (texte n°1) a touché en priorité le micro-BIC du meublé tourisme, pas le réel. Beaucoup d'investisseurs LMNP au réel pensent à tort que ces seuils les concernent. Ils ne les concernent pas : si vous êtes au régime réel (avec amortissement et liasse 2031), vous restez sur le réel. Le seul point commun avec votre situation est que la réforme Le Meur stricto sensu et l'art. 84 LF 2025 traitent toutes deux du LMNP, mais avec des angles distincts.
2. Que dit exactement l'art. 150 VB III CGI ?
Avant de plonger dans les calculs et les stratégies, lisons le texte exact. C'est la base qui tranche toute discussion. La rédaction en vigueur depuis le 19 février 2026 (post-LF 2026 qui a étendu le III) est la suivante :
Art. 150 VB III CGI — texte en vigueur
« Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C, à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II. »
Décomposons mot à mot. « Le prix d'acquisition est minoré » : c'est l'effet pratique. Pour calculer votre plus-value à la revente, on prend le prix de vente, on en déduit le prix d'achat (majoré de frais et travaux), et on obtient la PV brute. Le III dit que ce prix d'achat sera désormais diminuédu montant cumulé des amortissements — donc la PV brute augmente d'autant.
« Admis en déduction » : c'est le mot-clé. Seuls les amortissements qui ont vraiment fait baisser votre résultat fiscal chaque année sont concernés. Les autres — ceux qu'on appelle « différés », mis de côté parce que vos loyers nets ne suffisaient pas à les absorber cette année-là — restent à l'abri. C'est un détail qui peut représenter 20 000 à 40 000 € d'amortissements non réintégrés sur un dossier moyen. À retenir.
Qui est dans le viseur ? Deux catégories seulement : le LMNP au réel (votre cas, le plus fréquent) et le dispositif Jeanbrun (ajouté par la LF 2026). Tous les autres régimes — SCI à l'IS, LMP, locaux pro classiques — restent hors champ. Si vous tenez à connaître les références CGI : 39 C pour le LMNP, 31-I-1° i/j pour le Jeanbrun.
« à l'exception de ceux constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II »: c'est la mention technique qui exclut de la réintégration les amortissements correspondant à des travaux qui auraient déjà été déduits du revenu imposable autrement (situation rare en LMNP au réel mais qu'il faut connaître pour éviter le double comptage).
Formule de calcul de la plus-value LMNP post-réforme
PV brute = Prix de revente
− Prix d'acquisition
− Frais d'acquisition (7,5 % forfaitaire ou réels)
− Travaux (15 % forfaitaire après 5 ans, ou réels)
+ Amortissements admis en déduction (cumul total)Puis : application des abattements art. 150 VC CGI (durée de détention) :
- IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e année → exonération à 22 ans révolus
- PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e + 1,60 % la 22e + 9 %/an de 22 à 30 → exonération à 30 ans
Puis : surtaxe art. 1609 nonies G si PV taxable IR > 50 000 € (2 % à 6 % par tranches).
LFSS 2026 — la nuance qui change tout pour votre LMNP
La loi de financement de la Sécurité sociale 2026 (adoption définitive le 16 décembre 2025) a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, faisant passer le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Pour le LMNP, l'effet est asymétriqueet c'est précisément ce que la presse fiscale ne distingue pas clairement :
- Revenus locatifs LMNP courants (BIC) : passent à 18,6 % de PS, applicables dès l'imposition des revenus 2025 (donc déclaration 2026).
- Plus-value LMNP à la revente : maintenue à 17,2 % — la loi a explicitement préservé le taux antérieur de 9,2 % de CSG sur les PV immobilières et les PV pro long terme. Tous les calculs Karim, Michel et Bernard de ce guide sont donc exacts à 17,2 %.
- Revenus fonciers (location nue) : également maintenus à 17,2 % — la hausse cible spécifiquement le BIC et les placements financiers.
Côté arbitrage, si vous envisagez la stratégie n°3 (bascule en LMP) détaillée plus loin, la hausse PS sur vos revenus locatifs (1,4 point) doit être mise en regard du gain attendu sur la PV de revente — le calcul d'arbitrage reste très majoritairement favorable, mais l'effet n'est pas neutre sur 5-10 ans de tenue. Pour le détail des prélèvements sociaux 2026, voir notre guide dédié CSG/CRDS 2026 : 17,2 % ou 18,6 %, le vrai taux.
En 30 secondes — la surtaxe art. 1609 nonies G
Surtaxe progressive de 2 % à 6 % appliquée sur la totalité de la PV taxable IR (pas uniquement la fraction excédant 50 000 €) dès que celle-ci dépasse 50 000 € : 2 % de 50 à 100 k€, 3 % de 100 à 150 k€, 4 % de 150 à 200 k€, 5 % de 200 à 250 k€, 6 % au-delà. Avec la réintégration des amortissements, le seuil 50 k€ est atteint plus vite — voir notre guide PV immobilière 2026.
Prenons un cas concret : un loueur LMNP a acheté un bien 200 000 € en 2015, l'a amorti à hauteur de 70 000 € sur 10 ans, et le revend en 2025 à 280 000 €. Avant la réforme : PV brute = 280 000 − 200 000 − 15 000 (frais) − 30 000 (travaux forfait 15 %) = 35 000 €. Après la réforme : PV brute = 35 000 + 70 000 (amortissements admis) = 105 000 €. L'effet est massif sur l'assiette imposable. Heureusement, les abattements 150 VC viendront en partie atténuer cet impact (cf. cas chiffrés en sections 4-6). Pour le détail des abattements et la mécanique de la PV immobilière, voir notre guide Plus-value immobilière 2026.
Comparatif « avant / après 15/02/2025 »
| Élément | Avant 15/02/2025 (ancien régime) | Après 15/02/2025 (art. 150 VB III) |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu pour la PV | Prix payé + frais + travaux | Prix payé + frais + travaux − amortissements admis |
| Amortissements admis en déduction | Conservés (réduction résultat BIC) | Réintégrés dans la PV à la revente |
| Amortissements différés (stock) | Reportables | Reportables — non concernés par la réintégration |
| Abattements durée détention art. 150 VC | Identiques | Identiques (s'appliquent après réintégration) |
| Surtaxe 1609 nonies G > 50 k€ | Identique | Identique (mais déclenchée plus souvent à cause d'une PV gonflée) |
| Calcul indicatif sur cas type 200 k€ / 70 k€ amort / 10 ans | PV brute = 35 000 € | PV brute = 105 000 € (× 3) |
| Résidences services étudiantes / seniors / EHPAD / handicap | Régime applicable | Régime applicable — exclusion confirmée art. 84 al. exclusion |
| Cas Karim 8 ans (cf. §4) | Impôt PV ≈ 16 186 € | Impôt PV ≈ 31 679 € (+15 493 €) |
Position officielle Bercy — réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026
Le BOFiP commentant l'art. 84 LF 2025 n'a toujours pas été publié à mai 2026. La seule prise de position officielle de l'administration fiscale est la réponse ministérielle apportée à la question écrite n° 10097 de Sophie Mette (députée Gironde, Les Démocrates, question publiée au JOAN le 7 octobre 2025), parue au JOAN du 24 mars 2026, page 2523. Le ministre y précise mot pour mot :
« La modification législative n'affecte pas une situation légalement acquise. La réforme modifie des règles d'assiette applicables aux faits générateurs réalisés à compter de l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025. Par suite, le régime issu de la loi de finances pour 2025 s'applique aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien. »
Source : Question/réponse n° 10097 — Assemblée nationale. La réponse confirme officiellement deux points clés : (1) tous les amortissements admis en déduction sont visés, y compris ceux pratiqués avant2025 ; (2) il ne s'agit pas d'une rétroactivité au sens strict mais d'une modification des règles d'assiette pour les cessions futures.
Date pivot : l'acte authentique, pas le compromis
Pour le calcul de la plus-value immobilière, le fait générateur est l'acte authentique de vente(signature notaire), conformément aux art. 150 U et 150 VB CGI et à la doctrine constante BOFiP. Cette règle s'applique mécaniquement à la réforme art. 84 LF 2025 :
- Date pivot retenue : la date de l'acte authentique de vente, pas celle du compromis ou de la promesse synallagmatique.
- Cessions à compter du 15/02/2025 = nouveau régime (réintégration), même si compromis antérieur.
- Pas de mécanisme de tolérance pour les compromis ante 15/02/2025 réitérés après — c'est la date de l'acte qui fait foi.
- Pas de rétroactivité (validation Cons. const. 2025-874 DC) : la mesure ne touche pas les déclarations passées, elle s'applique aux cessions futures.
Sources : art. 150 U et 150 VB CGI ; BOI-RFPI-PVI-20.
3. Quels amortissements sont visés (et lesquels ne le sont pas) ?
C'est le point le plus mal compris de la réforme. La distinction entre amortissements admis en déduction (visés) et amortissements différés (non visés) est fondamentale. Si vous tenez ce point, vous tenez tout le reste de la réforme.
L'amortissement plafonné par l'art. 39 C CGI
En LMNP au réel, votre comptable amortit votre bien sur 25-30 ans : c'est ce qui efface mécaniquement vos loyers imposables. Sauf que la loi (art. 39 C CGI) pose un plafond : on ne peut déduire chaque année que jusqu'à concurrence de vos loyers nets de charges. Le surplus n'est pas perdu : il va dans une réserve(l'« amortissement différé »), qui se déclenchera plus tard, quand vos loyers le permettront. Image simple : un robinet et un seau. Le seau ne fuit jamais.
Cet amortissement différé est reportable indéfiniment sur les exercices futurs : dès que vos loyers nets dépassent à nouveau l'amortissement comptable, vous pouvez « consommer » le stock pour réduire votre résultat. Mais tant qu'il reste en stock, il n'a jamais réduit votre résultat fiscal.
Pourquoi les amortissements différés ne sont pas réintégrés
La rédaction de l'art. 150 VB III est précise : « amortissements admis en déduction ». L'adjectif est décisif. Un amortissement en stock n'a pas été admis en déduction, donc il n'est pas visé par la réintégration. La logique du législateur est cohérente : on ne réintègre que ce qui a effectivement bénéficié au contribuable, pas ce qui aurait pu en bénéficier.
Profil-type avantagé : loueur récent avec stock d'amortissements différés
Un loueur LMNP qui a acheté en 2022 avec un crédit lourd (intérêts d'emprunt élevés en début de prêt) et des loyers modérés a souvent un stock important d'amortissements différésen début de cycle. Si ce loueur vend dans les 5-7 premières années, son cumul d'amortissements admis en déduction est faible (tout est resté en stock), donc l'impact de la réforme est limité. Inversement, un loueur ancien qui a totalement consommé ses amortissements depuis 10-15 ans subit la réforme à plein.
Les exceptions de l'art. 150 VB II 4°
La fin du III précise que les amortissements « constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II »ne sont pas réintégrés. Cette mention vise les travaux qui auraient déjà été déduits du revenu imposable global par un autre mécanisme (rare en LMNP, plus fréquent dans certains régimes spécifiques anciens). En pratique, sur un LMNP classique au réel, cette exception n'est presque jamais applicable.
Côté pratique, votre comptable ou votre OGA (organisme de gestion agréé) doit vous fournir, à la demande, un état des amortissements admis en déduction par exercice. Conservez cette pièce : c'est elle qui sera transmise au notaire le jour de la cession pour calculer la PV taxable. Sans cette pièce, le notaire prendra par défaut le total des amortissements comptables — c'est-à-dire qu'il vous fera réintégrer aussi les amortissements différés, ce qui est une erreur à votre désavantage.
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4. Karim, expatrié Singapour : son T2 Paris vendu en 2027
Profil. Karim Bencherif, 42 ans, directeur financier d'un hedge fund à Singapour depuis 2018. Marié à Nadia (avocate franco-marocaine), 2 enfants scolarisés à Singapour. Patrimoine consolidé 1,8 M€ : SCPI européennes 400 k€, AV luxembourgeoise 800 k€, cash 600 k€, et un T2 de 42 m² à Paris 11e acheté en 2018 à 195 000 € HT pour le mettre en LMNP au réel. Bien acquis avant son départ pour Singapour, géré à distance via un mandat. Revenus fonciers locatifs : 11 000 €/an net après charges. Amortissement annuel admis en déduction : 5 460 €/an (plafonné par les loyers nets, donc tout amorti).
Situation 2027. Karim et Nadia décident de rentrer en France en 2028 pour la scolarité des enfants. Ils anticipent en revendant le T2 Paris en 2027 (8 ans de détention). Prix de revente projeté : Paris 11e +1,8 %/an × 8 ans = +15 %, soit 253 500 €. C'est un cas typique : non-résident pendant la phase d'amortissement, retour en France avant cession.
Spécificité non-résident — art. 244 bis A CGI
Karim étant non-résident fiscal à la date de cession (revente prévue en 2027 avant retour effectif en France 2028), la PV immobilière relève de l'art. 244 bis A CGI et non du régime de droit commun des particuliers. Trois conséquences :
- Prélèvement libératoire de 19 % IR + 17,2 % PS opéré par le notaire à la signature de l'acte (pas de régularisation IR-2042 ultérieure pour la PV).
- Représentant fiscal accrédité obligatoire au-delà de 150 000 € de PV. Singapour étant hors UE/EEE/Suisse, Karim doit désigner un représentant accrédité (cabinet spécialisé, coût ~1 % de la PV).
- PS 17,2 % : applicables aux non-résidents hors EEE+Suisse. Singapour étant hors EEE, les PS sont dus (sauf réduction ponctuelle prévue par convention bilatérale franco-singapourienne, à vérifier au cas par cas).
Important : la réforme Le Meur (art. 84 LF 2025) s'applique aussiaux non-résidents. La réintégration des amortissements admis en déduction se fait au moment du calcul de la PV de l'art. 244 bis A — donc Karim subit pleinement la réforme. La résidence fiscale ne protège pas.
Calcul de la plus-value avant et après la réforme
Avant la réforme (cessions avant 15/02/2025)
PV brute = 253 500 − 195 000 − 7 800 € = 50 700 €
Pourquoi 7 800 € de frais ? Karim a acheté en 2018 dans le neuf, donc le forfait notaire applicable était de 4 % — pas 7,5 % comme dans l'ancien. À ne pas confondre avec le forfait 7,5 % de la PV qui s'applique par défaut sur l'ancien si vous n'avez pas vos justificatifs.
Détention 8 ans : pas d'abattement IR (6 %/an seulement à partir de la 6e année, soit 3 × 6 % = 18 % à 8 ans). PV taxable IR = 50 700 × 0,82 = 41 574 €.
IR sur PV = 41 574 × 19 % = 7 899 €
PS = 50 700 × (1 − 1,65 % × 3) × 17,2 % = 50 700 × 95,05 % × 17,2 % = 8 287 €
Total impôt PV avant réforme : 16 186 €
Après la réforme (cessions à partir du 15/02/2025)
Amortissements admis en déduction cumulés (8 ans × 5 460) : 43 680 €
PV brute = 253 500 − 195 000 − 7 800 + 43 680 = 94 380 €
PV taxable IR = 94 380 × 0,82 = 77 392 €
IR sur PV = 77 392 × 19 % = 14 704 €
PS = 94 380 × 95,05 % × 17,2 % = 15 427 €
Surtaxe 1609 nonies G : PV taxable IR 77 392 € → tranche 60-100 k€ taux 2 % = 1 548 €
Total impôt PV après réforme : 31 679 €
Bilan chiffré pour Karim : le surcoût de la réforme s'élève à 31 679 − 16 186 = 15 493 €. Sur une revente totale de 253 500 €, c'est environ 6,1 % du prix de cession qui partent à l'administration en plus, à cause de la réintégration. Pas négligeable, surtout que ce surcoût n'était pas anticipé dans le plan financier initial de 2018.
Que pourrait faire Karim pour réduire l'impact ?
Trois options, par ordre de complexité croissante. Option A — attendre 22 ans (revente en 2040). À 22 ans, exonération IR totale, seuls les PS subsistent partiellement (~8 % résiduels). Total impôt PV ≈ 7 500 € au lieu de 30 678 €. Économie : ~23 000 €. Inconvénient : il faut tenir 14 ans de plus, avec les aléas de marché et de gestion à distance.
Option B — donner le bien aux enfants avant la revente. Karim et Nadia ont 2 enfants. L'abattement de l'art. 779 CGI permet à chaque parent de donner 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans, en franchise totale. Soit 4 × 100 000 = 400 000 € d'abattement disponibles. Le T2 valant 245 000 € en 2026, la donation passe à 0 € de droits. Reste les frais de notaire (~2 % soit 4 900 €). Les enfants peuvent ensuite revendre dans la foulée (en respectant un délai de 12-24 mois pour éviter le couperet de l'abus de droit, voir jurisprudence CADF) avec une plus-value nette de 0 €. Économie nette estimée : ~25 000 €.
Option C — apport en SCI à l'IS. Karim apporte le bien à une SCI à l'IS qu'il monte avec Nadia. L'apport déclenche lui-même une PV (similaire à la cession), donc cette stratégie n'est intéressante que si elle est faite très tôt dans la vie locative (peu d'amortissements cumulés). Pour Karim qui est à 8 ans, c'est trop tard pour qu'elle soit rentable.
Verdict Hagnéré Patrimoine pour Karim: option B (donation avant cession) est la meilleure. Les enfants étant majeurs en 2026, il n'y a pas de complexité de tutelle. La donation peut se faire à distance via notaire signature numérique. Coût total ~5 000 € (notaire + conseil), économie nette ~20 000 € après tous frais. Décision rationnelle. C'est typiquement le profil que nous accompagnons en cabinet : non-résident proche du retour France, T2-T3 ancien à amortissements cumulés.
5. Michel, cadre 60 ans : ses 3 lots LMNP en bilan retraite
Profil. Michel Hauvette, 60 ans, directeur administratif et financier dans un groupe industriel à Lyon, marié à Catherine (médecin libérale, 58 ans), 2 enfants adultes (Pauline 32 ans avocate Paris, Romain 29 ans ingénieur Genève). Patrimoine consolidé 1,8 M€ : RP Lyon Croix-Rousse 700 k€ (crédit soldé), AV multi-supports 600 k€, PER 200 k€, PEA 300 k€, et 3 lots LMNP au réel achetés entre 2010 et 2014 à différents prix. TMI 41 %.
En 30 secondes — pourquoi la TMI ne joue pas sur la PV LMNP
La TMI (tranche marginale d'imposition : 0 / 11 / 30 / 41 / 45 %) s'applique aux revenus locatifs courants (BIC LMNP intégré au revenu global), pas à la plus-value immobilière, qui est imposée au taux fixe de 19 % (art. 200 B CGI) + 17,2 % PS. Pour Michel, la TMI compte donc surtout pour ses loyers nets pendant la détention, pas pour la PV à la revente.
Les 3 lots LMNP de Michel
| Lot | Acquisition | Prix achat | Amortissements cumulés (admis en déduction) | Valeur 2026 |
|---|---|---|---|---|
| T2 35 m² Lyon Part-Dieu | 2010 (16 ans) | 120 000 € | 55 000 € | 175 000 € |
| T3 60 m² Villeurbanne | 2012 (14 ans) | 180 000 € | 78 000 € | 245 000 € |
| Studio 22 m² Lyon Confluence | 2014 (12 ans) | 95 000 € | 38 000 € | 135 000 € |
| TOTAL | — | 395 000 € | 171 000 € | 555 000 € |
Objectif Michel. Vendre progressivement ses 3 lots entre 2026 et 2030 pour libérer du capital, alléger la gestion à l'approche de la retraite (prévue en 2028), et donner une partie aux enfants. La question : comment séquencer les ventes pour minimiser l'impact de la réforme Le Meur ?
Calcul de la PV totale si vente immédiate (2026)
Vente des 3 lots en 2026 (post-réforme) — calcul lot par lot
Le calcul exact se fait lot par lot (chaque lot a sa durée de détention propre, donc ses propres abattements). Pas de moyenne pondérée : la surtaxe se déclenche par lot dès que la PV taxable IR du lot dépasse 50 000 €.
T2 Part-Dieu (16 ans) : PV brute = 175 000 − 120 000 − 4 800 (frais 4 %) + 55 000 = 105 200 €. Abattement IR 66 % → PV taxable IR = 35 768 €. IR = 6 796 €. Abattement PS 18,15 % → PV taxable PS = 86 105 €. PS = 14 810 €. Surtaxe = 0 € (PV IR < 50 k€). Sous-total = 21 606 €.
T3 Villeurbanne (14 ans) : PV brute = 245 000 − 180 000 − 7 200 + 78 000 = 135 800 €. Abattement IR 54 % → PV taxable IR = 62 468 €. IR = 11 869 €. Abattement PS 14,85 % → PV taxable PS = 115 628 €. PS = 19 889 €. Surtaxe = 1 249 € (tranche 60-100 k€). Sous-total = 33 007 €.
Studio Confluence (12 ans) : PV brute = 135 000 − 95 000 − 3 800 + 38 000 = 74 200 €. Abattement IR 42 % → PV taxable IR = 43 036 €. IR = 8 177 €. Abattement PS 11,55 % → PV taxable PS = 65 628 €. PS = 11 288 €. Surtaxe = 0 €. Sous-total = 19 465 €.
Total impôt PV vente immédiate 2026 : 74 079 € (IR 26 842 € + PS 45 988 € + surtaxe 1 249 €).
Stratégie séquencée Hagnéré : étalement 2026-2030 + donation
Plutôt qu'une vente bloc, Michel et Catherine choisissent un montage en 3 temps :
- 2026 — donation du studio Confluence à Pauline (135 000 €). Abattement art. 779 CGI : 100 000 € par parent et par enfant = 200 000 € disponibles à eux deux, pas de droits de donation. Pauline revend ensuite à plus-value nette de 0 € (en respectant un délai prudentiel de 12-24 mois pour écarter le risque d'abus de droit, cf. § 9). Impôt PV évité : 19 465 € (le montant qu'aurait coûté la vente directe de ce lot).
- 2028 — vente directe du T3 Villeurbanne à 16 ans de détention (au lieu de 14 ans en cas de vente immédiate). Abattements IR 66 % et PS 18,15 %. PV brute = 135 800 €. PV taxable IR = 46 172 € (sous le seuil 50 k€, donc surtaxe = 0). Impôt PV : 27 891 € (IR 8 773 € + PS 19 118 €).
- 2030 — vente du T2 Part-Dieu à 20 ans de détention. Abattements IR 90 % et PS 24,75 %. PV brute = 105 200 €. PV taxable IR = 10 520 € seulement. Impôt PV : 15 615 € (IR 1 999 € + PS 13 616 €).
Total séquence 2026-2030 : 43 506 € (donation 0 € + T3 27 891 € + T2 15 615 €). Économie vs vente immédiate (74 079 €) : 30 573 €. À cela s'ajoute l'économie de droits de donation (évalués à zéro grâce aux abattements art. 779) et le bénéfice patrimonial pour Pauline (acquisition du studio Confluence à coût fiscal nul). Gain net total après frais d'ingénierie 3-5 k€ TTC : ~25 500 € à 27 500 €. Bénéfice obtenu uniquement par séquencement et donation, sans complexité juridique.
La leçon Michel: ne vendez jamais un portefeuille LMNP en bloc. Étalez sur 3 à 5 ans pour profiter des abattements de durée de détention qui montent chaque année. Combinez avec une donation pour les biens que vous vouliez de toute façon transmettre aux enfants. Coût total d'ingénierie (CGP + notaires) : 3 000 à 5 000 € TTC (audit cumul amortissements + simulation 3 scénarios + acte donation). Économie fiscale typique : 30 000 à 50 000 €. Le calcul est vite fait.
6. Bernard & Claudine, retraités : T3 résidence services après 18 ans
Profil. Bernard Marquant, 68 ans, ancien cadre supérieur industriel à Toulouse, et Claudine, 65 ans, ancienne enseignante. 2 enfants (Olivier 42 ans dirigeant SAS Bordeaux, Stéphanie 39 ans pharmacienne Marseille), 4 petits-enfants. Patrimoine consolidé 1,4 M€ : RP Toulouse 600 k€, résidence secondaire Côte basque 300 k€ (achetée en 2015 hors LMNP), AV 500 k€, et un T3 50 m² en résidence services seniors acheté en 2008 à 175 000 € HT en LMNP Censi-Bouvard(dispositif éteint depuis 2018, mais bail commercial en cours jusqu'en 2030). TMI 30 %.
Situation. Le bail commercial avec l'exploitant arrive à échéance en 2030. Bernard et Claudine envisagent de revendre à ce moment-là (ils auront 70 et 67 ans, 22 ans de détention). Amortissements admis en déduction cumulés sur 18 ans déjà : 67 000 €. Valeur de revente projetée 2030 : 185 000 € (le marché des résidences services seniors est tendu, peu de revalorisation).
Cas Bernard : la double exemption qui change tout
Le T3 de Bernard et Claudine cumule deux protections juridiquesqui le mettent à l'abri de la réforme Le Meur :
- Exclusion de plein droit (art. 84 LF 2025, alinéa exclusion résidences services) : les biens en résidences services étudiantes, seniors, EHPAD et résidences personnes handicapées sont exclus de la réintégration des amortissements. La PV se calcule donc selon l'ancien régime (art. 150 VB I et II), sans réintégration des 67 000 € d'amortissements.
- Détention 22 ans révolus en 2030 : exonération IR totale (art. 150 VC CGI), même si la réintégration s'appliquait, l'abattement IR 100 % la neutraliserait.
C'est le cas type qui montre l'importance de qualifier juridiquement le bien. Une « résidence avec services » au sens de l'art. L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation (résidence services seniors) est exemptée. Une résidence de tourisme classique (CCH L. 321-1) ne l'est PAS.
Pourquoi le cas Bernard est optimal : la double protection
À la revente en 2030, ils auront 22 ans de détention et leur T3 est en résidence services seniors. Les deux protections se cumulent — résultat : la fiscalité de revente reste celle de l'ancien régime LMNP, sans aucune des contraintes de la réforme Le Meur.
Vente 2030 du T3 résidence services seniors (22 ans, exclusion art. 84)
Étape 1 — qualification : T3 en résidence services seniors (CCH L. 631-13) → exclusion confirmée de l'art. 84 LF 2025 → calcul PV selon ancien régime.
Étape 2 — PV brute (sans réintégration) : 185 000 − 175 000 − 7 000 (frais 4 % forfait) = 3 000 € seulement (et non 70 000 €).
Étape 3 — abattements 150 VC à 22 ans : Abattement IR 22 ans = 100 % → IR = 0 €. Abattement PS 22 ans = 27,8 % → PV taxable PS = 3 000 × 72,2 % = 2 166 €.
PS = 2 166 × 17,2 % = 373 €
Surtaxe 1609 nonies G : PV taxable IR = 0 → 0 €
Total impôt PV : 373 € (soit ~12 % de la PV brute réelle)
Au final, en cumulant l'exclusion de l'art. 84 (résidence services seniors) et l'abattement IR 100 % à 22 ans, Bernard et Claudine paient à peine 373 € d'impôt sur une PV brute réelle de 3 000 €. La réforme Le Meur ne les concerne tout simplement pas — c'est le profil le plus protégé du marché LMNP.
Variante « et si le T3 avait été en résidence de tourisme » ?
Pour bien comprendre l'enjeu de la qualification juridique, simulons le même bien en résidence de tourisme classique (donc concerné par la réforme) :
- PV brute avec réintégration : 185 000 − 175 000 − 7 000 + 67 000 = 70 000 €
- Abattement IR 22 ans = 100 % → PV taxable IR = 0 € → IR = 0 € (l'horizon 22 ans neutralise l'IR)
- Abattement PS 22 ans = 27,8 % → PV taxable PS = 70 000 × 72,2 % = 50 540 €
- PS = 50 540 × 17,2 % = 8 693 €
- Total impôt PV : 8 693 € (au lieu de 373 € en résidence services seniors)
Différence : 8 320 € selon la qualification juridique du bien. C'est exactement le surcoût lié à la réintégration des amortissements quand on n'est pas dans une résidence services exemptée. À 18 ans de détention (au lieu de 22), la différence aurait dépassé 20 000 €.
L'option additionnelle : la donation aux petits-enfants
Bernard et Claudine pourraient également utiliser leurs abattements donation grand-parent vers petit-enfant (art. 790 B CGI) : 31 865 € par grand-parent par petit-enfant tous les 15 ans. Pour 4 petits-enfants × 2 grand-parents = 8 × 31 865 = 254 920 €d'abattement disponibles. Largement de quoi absorber la valeur du T3 (185 000 €) sans payer un centime de droits.
Cette option est particulièrement pertinente si Bernard et Claudine n'ont pas besoin du capital pour leur retraite : ils transmettent à la génération suivante en franchise totale, et les petits-enfants peuvent revendre eux-mêmes ensuite avec une PV nette de 0 €. Mais elle nécessite l'accord des deux parents (Olivier et Stéphanie) car les petits-enfants sont encore mineurs ou jeunes majeurs. À discuter en conseil de famille.
Verdict Hagnéré Patrimoine pour Bernard et Claudine: si capital nécessaire pour la retraite → vente directe en 2030 (8 693 € d'impôt). Si transmission souhaitée → donation aux petits-enfants en 2030 (0 € d'impôt + transmission familiale optimisée). Sur ce type de dossier, l'équipe Hagnéré Patrimoine vérifie systématiquement la qualification CCH du bail commercial avant tout calcul — c'est l'étape la plus mal faite par les comptables non spécialisés.
7. Comment neutraliser l'impact de la réforme ? Les 7 stratégies CGP
Maintenant que le mécanisme est clair et illustré par 3 cas, voici les 7 leviers principaux que nous testons en cabinet Hagnéré Patrimoine pour neutraliser ou réduire l'impact de la réforme. Aucun n'est universel ; chacun s'applique à un profil spécifique. Le tableau ci-dessous synthétise leur applicabilité, et le simulateur LMNP.AI permet de tester ces 7 stratégies sur votre cas réel en 5 minutes.
| Stratégie | Profil cible | Coût indicatif | Gain fiscal type |
|---|---|---|---|
| 1. Caler revente à 22 ans | Tous LMNP non pressés | 0 € (attente) | Exonération IR totale |
| 2. Donation avant cession (PP) | Transmission familiale | ~2 % de la valeur | PV LMNP = 0 € côté donateur |
| 3. Bascule en LMP (5 ans avant vente) | Début de retraite | Cotisations SSI ~30 % | Exo art. 151 septies (services 90k €) |
| 4. Apport-cession à SCI IS | Dossiers complexes patrimoniaux | 5-10 k€ ingénierie | Décale la PV, change de régime |
| 5. Démembrement avec usufruit jusqu'à extinction | Transmission longue | Frais notaire ~1,5 % | Pas de cession à titre onéreux |
| 6. Donation de la nue-propriété (sans cession) | Transmission progressive | Frais notaire | Réinitialisation base amortissable donataire |
| 7. Application art. 151 septies B (LMP > 5 ans) | LMP en place 5 ans+ | Pas de coût direct | Abattement 10 %/an PV LT immobilière |
Les 4 stratégies classiques (1 à 4) sont détaillées d'abord, suivies des 3 stratégies avancées (5 à 7) que peu de cabinets exposent clairement.
Stratégie n°1 — Caler la revente à 22 ans minimum
La stratégie la plus simple et la plus puissante. À 22 ans révolus de détention, votre PV est intégralement exonérée d'impôt sur le revenu (abattement 100 %, art. 150 VC CGI). Peu importe que la réintégration ait gonflé votre PV brute : à l'arrivée, l'IR tombe à zéro. Restent les prélèvements sociaux (taux plein 17,2 % = CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), eux-mêmes abattus de 83,5 % à 22 ans (donc une assiette résiduelle de 16,5 %), puis intégralement exonérés à 30 ans révolus.
Cette stratégie convient à tous les loueurs LMNP qui ne sont pas pressés. Si vous êtes à 18 ans, attendez 4 ans. Si vous êtes à 12 ans, c'est plus tendu mais les 10 ans supplémentaires apportent un gain massif. Conseil : ne jamais vendre un LMNP entre 15 et 21 anssauf nécessité absolue, c'est la pire fenêtre fiscale.
Stratégie n°2 — Donation avant cession
La donation purge la PV latente côté donateur. Vos enfants ou petits-enfants reçoivent le bien à la valeur déclarée (= valeur de marché du jour). Le lendemain, ils peuvent revendre avec une PV nette de 0 €. Coûts : droits de donation (après abattements) + frais notaires ~1,5-2 %.
Particulièrement efficace si vous comptiez transmettre de toute façon, ou si l'abattement n'a pas été utilisé depuis 15+ ans. Limite : il faut effectivement vouloir transmettre, ne pas avoir besoin du capital pour soi-même. Ce n'est pas un montage : c'est un avancement de transmission.
Stratégie n°3 — Bascule en LMP avant cession
Si vos loyers meublés dépassent 23 000 €/an de recettes encaissées TTC par foyer fiscal ET sont supérieurs aux autres revenus pro du foyer (art. 155 IV CGI), vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel). Le régime de PV applicable devient celui des plus-values professionnelles long terme (art. 39 duodecies CGI). Avantage majeur : exonération totale après 5 ans d'activité si recettes annuelles HT moyennes des 2 derniers exercices < 90 000 €(seuil « prestations de services » applicable à la location meublée, art. 151 septies II 2° CGI ; exonération partielle dégressive jusqu'à 126 000 €).
Cette stratégie est particulièrement adaptée en début de retraite, quand vos revenus pro tombent (donc vos revenus locatifs deviennent automatiquement majoritaires). Vous tenez 5 ans en LMP, puis vous vendez en franchise totale d'impôt PV. Limite : il faut maintenir le statut LMP rigoureusement (basculer en LMP, c'est aussi des cotisations SSI — Sécurité sociale des indépendants, environ 30 % du résultat fiscal positif, plancher minimum ~1 200 €/an même en déficit), et tenir 5 ans avant la vente. Pour les arbitrages détaillés, voir notre comparatif LMNP ou LMP.
Stratégie n°4 — Apport-cession à une SCI à l'IS
Vous apportez votre LMNP à une SCI à l'IS (que vous montez ou utilisez existante). L'apport déclenche une PV (donc le décalage temporel est limité), mais une fois le bien dans la SCI, sa cession ultérieure se fait au régime des PV de cession d'actifs sociétés IS — distinct de l'art. 150 VB III. Et si vous voulez ne plus jamais détenir le bien personnellement, vous pouvez à terme céder vos parts SCI IS : régime PV mobilier 30 % (art. 150-0 A CGI), qui ne vise pas vos amortissements LMNP personnels passés.
Stratégie complexe à structurer : il faut un montage juridique solide, et l'apport en SCI IS a ses propres conséquences fiscales (CSG/CRDS sur les loyers à terme, droits d'enregistrement). À envisager uniquement avec un CGP CIF + un avocat fiscaliste, et seulement si le bien est acheté tôt dans le cycle ou si la SCI a d'autres usages patrimoniaux. Pour la majorité des LMNP « purs », les stratégies 1-3 suffisent. Pour le détail comparatif, voir notre guide SCI IR vs SCI IS.
Aller plus loin : l'abattement 100 000 € (art. 779 CGI) se reconstitue tous les 15 ans, se cumule avec l'abattement grand-parent → petit-enfant (31 865 €, art. 790 B CGI) et peut être combiné avec le démembrement pour optimiser la valeur transmise. Notre guide donation de son vivant détaille les abattements cumulables et les stratégies de démembrement.
Stratégie n°5 — Démembrement avec usufruit jusqu'à extinction
Vous donnez la nue-propriété du bien à vos enfants en vous réservant l'usufruit jusqu'à votre décès. Tant que l'usufruit n'est pas éteint, vous continuez à percevoir les loyers et à pratiquer les amortissements. À votre décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants reçoivent la pleine propriété sans cession à titre onéreux — donc sans déclencher l'art. 84 LF 2025. Les amortissements pratiqués pendant l'usufruit ne sont pas réintégrés (la réintégration suppose une cession à titre onéreux, ce qui n'est pas le cas d'une consolidation par extinction de l'usufruit, art. 1133 CGI).
Stratégie particulièrement puissante pour les LMNP destinés à la transmission familiale et que vous comptez exploiter encore 10-20 ans. Limite : vos enfants ne peuvent pas vendre tant que l'usufruit court (sauf accord à 100 % avec vous), donc le bien reste « gelé » côté liquidité. À combiner idéalement avec une donation-partage pour cadrer la répartition.
En 30 secondes — la décote du démembrement (art. 669 CGI)
Quand vous donnez la nue-propriété en gardant l'usufruit, la valeur taxable de la donation n'est pas la pleine propriété mais la nue-propriété seule, selon votre âge : usufruit 60 % de 51 à 60 ans, 50 % de 61 à 70 ans, 40 % de 71 à 80 ans, 30 % de 81 à 90 ans (art. 669 CGI). À 65 ans, donner la NP d'un bien à 250 000 € ne consomme que 125 000 € d'abattement donation au lieu de 250 000 €.
Stratégie n°6 — Donation de la nue-propriété (NP) sans cession ultérieure
Variante de la stratégie n°5 : vous donnez la nue-propriété, mais sans projet de vente derrière. Le bien finit par être détenu en pleine propriété par vos enfants au décès du dernier usufruitier, sans cession à titre onéreux ni réintégration. Si vos enfants décident plus tard de céder, c'est euxqui amortiront depuis leur acquisition (réinitialisation de la base amortissable) ou continueront sur la base reprise — selon l'option BOFiP.
Attention abus de droit (donation-cession)
Le Comité d'abus de droit fiscal (CADF) a, à plusieurs reprises, requalifié en abus de droit des donations rapidement suivies de cessions lorsque la motivation est exclusivement fiscale. Recommandation : laisser un délai significatif (12-24 mois minimum) entre la donation et la cession, et documenter une motivation patrimoniale réelle (transmission, équité entre enfants, etc.) — pas uniquement fiscale. Sanctions en cas de requalification : redressement principal majoré de 80 % (art. 1729 b CGI).
Stratégie n°7 — Article 151 septies B CGI (LMP en place > 5 ans)
Pour les LMP qui détiennent leurs biens depuis plus de 5 ans (et qui ne bénéficient pas de l'exonération totale art. 151 septies parce qu'ils dépassent les seuils de CA), l'art. 151 septies B CGI prévoit un abattement de 10 %/an sur la plus-value à long terme immobilière au-delà de la 5e année de détention. Au bout de 15 ans, abattement 100 % → exonération PV LT immobilière LMP.
C'est le mécanisme parallèle au régime des particuliers (art. 150 VC) mais en version plus rapide : 15 ans contre 22 ans pour l'IR particulier. Pour un LMP avéré, c'est souvent labonne stratégie de sortie en fin de carrière, à condition d'avoir verrouillé le statut LMP sur la durée. Limite : le statut LMP entraîne des cotisations SSI (~30 % effectifs sur le résultat positif) qui peuvent grignoter une partie du gain à condition de bien dimensionner le timing.
Synthèse des 7 stratégies
- 1. Horizon 22 ans : adapté à tous les LMNP, simple, gratuit, exonération IR garantie.
- 2. Donation avant cession (PP) : adapté aux LMNP destinés à la transmission familiale, coût ~2 % de la valeur.
- 3. Bascule LMP : adapté en début de retraite (revenus pro qui tombent), nécessite 5 ans de tenue LMP avant vente. Exonération art. 151 septies (services 90 k€).
- 4. Apport SCI IS : adapté aux dossiers complexes avec d'autres usages patrimoniaux, coût d'ingénierie 5-10 k€.
- 5. Démembrement usufruit jusqu'à extinction : transmission douce, pas de cession à titre onéreux, mais bien gelé côté liquidité.
- 6. Donation NP sans cession : transmission progressive ; attention au délai 12-24 mois si cession ultérieure (jurisprudence CADF sur l'abus de droit).
- 7. Art. 151 septies B (LMP > 5 ans) : abattement 10 %/an PV LT, exo totale à 15 ans pour les LMP installés.
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8. La LF 2026 a-t-elle changé quelque chose pour le LMNP ? L'effet domino Jeanbrun
Le 19 février 2026, l'article 47 de la LF 2026 (loi 2026-103) a fait coup double : créer le dispositif Jeanbrun (statut bailleur privé, succession du Pinel) ET modifier l'art. 150 VB III pour y intégrer les amortissements Jeanbrun. Cet ajout passe inaperçu pour la majorité des investisseurs, mais il est cohérent avec l'esprit de la réforme Le Meur LMNP : aligner le traitement de revente entre les régimes d'amortissement, qu'ils soient en BIC (LMNP) ou en revenus fonciers (Jeanbrun).
Conséquence pour les arbitrages LMNP vs Jeanbrun
Avant LF 2026, certains conseillers vantaient le Jeanbrun comme « LMNP sans la réintégration des amortissements ». Cette argumentation est désormais caduque. Les deux régimes appliquent la même logique de réintégration en plus-value à la revente. La différenciation entre Jeanbrun et LMNP se fait désormais sur d'autres critères (TVA 10 % en LLI, exonération TFPB, plafond niches, structure SCI IR vs particulier nom propre, etc.) — pas sur l'impact PV.
Sur le terrain, si vous hésitez entre un LMNP au réel classique (location meublée) et un investissement en dispositif Jeanbrun (location nue intermédiaire) en 2026, vous ne devez plus arbitrer sur le critère de la réintégration des amortissements. Les deux régimes en ont. L'arbitrage doit se faire sur : (a) votre TMI (Jeanbrun privilégie TMI 41-45 %), (b) votre profil locatif souhaité (meublé courte durée vs nue résidence principale), (c) votre structure (SCI IR pour Jeanbrun + LLI = Super Jeanbrun), (d) votre horizon (15-22 ans pour LMNP, 20 ans pour Jeanbrun-LLI).
Et le LMP dans tout ça ?
Le LMP reste épargné par la réforme du 150 VB III. Il relève déjà du régime des PV professionnelles (art. 39 duodecies CGI), avec son propre mécanisme de réintégration des amortissements MAIS aussi ses propres exonérations très favorables (art. 151 septies : exonération totale après 5 ans d'activité si CA < 90 000 € (seuil services, art. 151 septies II 2° CGI)). C'est ce qui crée l'asymétrie favorable au LMP en fin de vie locative — d'où la stratégie n°3 ci-dessus.
9. Jurisprudence et risques contentieux à connaître
Plusieurs décisions structurent l'application pratique de la réforme et de ses stratégies de mitigation. Les ignorer, c'est s'exposer à un redressement ou à une requalification en abus de droit. Hagnéré Patrimoine intègre systématiquement ces jurisprudences dans nos audits LMNP avant cession. Toutes ces décisions sont publiques et accessibles sur Légifrance ou sur le site du Conseil constitutionnel.
Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025 — validation art. 84 LF 2025
Portée : la décision constitutionnelle valide implicitement l'art. 84 (non figurant dans la liste des dispositions censurées). Elle écarte les griefs de rétroactivité fiscale (la mesure s'applique aux cessions futures, pas aux déclarations passées) et de droit de propriété. Aucune QPC n'a été déposée à ce jour sur l'art. 150 VB III. La réforme est donc constitutionnellement solide.
Cons. const. 8/02/2018 n° 2017-689 QPC — caractère cumulatif des conditions LMP
Portée : le Conseil constitutionnel a jugé que les deux conditions LMP de l'art. 155 IV CGI (revenus locatifs > 23 000 € ET > revenus pro foyer) doivent être cumulatives et non alternatives. Cette décision a entraîné une réécriture par la LF 2020. Implication pour la stratégie n°3: pour basculer en LMP, vous devez impérativement remplir les deux conditions simultanément, et chaque exercice. Le défaut d'une seule condition fait perdre le statut LMP rétroactivement.
Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612 — LMP et IFI
Portée : la Cour de cassation confirme que pour qualifier un loueur en LMP au sens IFI (donc bénéficier de l'exonération IFI sur les biens LMP), le BIC net (et non brut) doit être supérieur aux autres revenus pro du foyer. Cette interprétation stricte est défavorable aux loueurs avec des charges importantes. Implication : vérifier impérativement le BIC net avant de revendiquer le statut LMP (notamment pour les exonérations IFI et art. 151 septies).
Comité d'abus de droit fiscal (CADF) — donation-cession et abus de droit
Portée doctrinale : le Comité d'abus de droit fiscal a, à plusieurs reprises ces dernières années, requalifié en abus de droit des donations rapidement suivies d'une cession lorsque la motivation est exclusivement fiscale (réappropriation du prix par le donateur, montage purement artificiel). Implication majeure pour les stratégies 2, 5 et 6: laisser un délai significatif (12-24 mois minimum) entre la donation et la cession, et documenter une motivation patrimoniale réelle. La règle des « 6 mois » qui circule sur les forums n'est pas un seuil légal, c'est un usage prudentiel — mieux vaut être large. Sanctions en cas de requalification : redressement principal majoré de 80 % (manœuvre frauduleuse, art. 1729 b CGI) + intérêts de retard 0,2 %/mois.
BOFiP BOI-BIC-AMT-20-30 — amortissements différés et bascule en déduction
Portée doctrinale : la doctrine BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-30) précise qu'un amortissement différé (mis en stock par l'art. 39 C) qui est ultérieurement consommé sur un exercice où les loyers nets le permettent devient un amortissement « admis en déduction » à compter de cette consommation. Implication : le suivi par votre comptable doit distinguer non seulement les amortissements admis vs différés au fil du temps, mais aussi l'année de basculedu stock vers la déduction. C'est cette dernière qui détermine si l'amortissement est réintégrable ou non (les amortissements consommés post-15/02/2025 deviennent réintégrables, ceux qui restent en stock ne le sont pas).
Dans les faits, pour un dossier LMNP en 2026, demandez systématiquement à votre comptable un état détaillé des amortissements par exercice avec ventilation admis/différé/consommé. C'est la seule pièce qui permet de qualifier précisément la base réintégrable au notaire au moment de la cession. Sans cette pièce, le notaire prendra le total comptable et vous fera potentiellement perdre 5 000-15 000 € sur des amortissements non réintégrables. C'est la première vérification que nous faisons en bilan revente Hagnéré Patrimoine.
10. Quelles erreurs éviter avant de revendre votre LMNP ?
Erreur n°1 — Confondre amortissements admis et amortissements totaux
Au moment de la revente, le notaire calcule la PV via la déclaration 2048-IMM. Si vous lui transmettez le total des amortissements comptables (qui inclut le stock d'amortissements différés), il appliquera la réintégration sur le mauvais montant. C'est les amortissements admis en déduction uniquement qui doivent être réintégrés. Demandez à votre comptable un état détaillé année par année avant de signer.
Erreur n°2 — Vendre dans la fenêtre 15-21 ans
15-21 ans = la pire fenêtre fiscale. À ce stade, vos amortissements cumulés sont à leur maximum (sur un T2 typique amorti 5 000 à 8 000 €/an, on atteint 75 000 à 168 000 € sur 15-21 ans). Et l'abattement IR n'est qu'à 60-90 %, donc 10 à 40 % de cette PV gonflée reste pleinement taxable. Verdict : si vous êtes à 18, 19 ou 20 ans, attendez 22 ans. C'est presque toujours quelques milliers d'euros gagnés par année patientée.
Erreur n°3 — Ignorer la donation comme alternative
Beaucoup de LMNP destinent leur bien aux enfants après leur propre décès, alors que la donation de leur vivant est massivement plus efficace. Donation purge la PV LMNP, utilise les abattements art. 779 (100 k€/parent/enfant tous les 15 ans), et permet de transmettre à un coût marginal. Si vous comptez de toute façon transmettre, la donation avant revente est presque toujours la stratégie optimale.
Erreur n°4 — Croire que le LMP a basculé automatiquement
La bascule LMNP → LMP est automatiquedès que vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € ET dépassent les autres revenus pro foyer (art. 155 IV CGI). Mais beaucoup de retraités ne réalisent pas qu'ils sont déjà en LMP en réalité, et continuent à appliquer le régime LMNP par habitude. Vérifiez votre dernière déclaration : si vous êtes en LMP de fait, vous devriez bénéficier du régime PV pro plus avantageux. Risque inverse : si vous êtes en LMP sans le savoir, des cotisations SSI peuvent vous être appelées rétroactivement.
Erreur n°5 — Oublier les liasses fiscales anciennes
Pour reconstituer le cumul des amortissements admis en déduction sur 15-20 ans, votre comptable a besoin des liasses fiscales 2031 / 2042 C-PRO de chaque année. Conservez ces pièces sur 10 ans minimum (au-delà des 6 ans de prescription standard). Si vous avez changé de comptable, récupérez les liasses anciennes maintenant, pas la veille de la cession. Sans ces pièces, vous serez désarmé face au notaire au moment de signer.
La 6e erreur que personne ne mentionne : ne pas anticiper les nouvelles obligations DPE
La vraie loi Le Meur (texte n°1, du 19/11/2024) impose un DPE entre A et E pour toute nouvelle mise en location de meublé tourisme depuis novembre 2024, et entre A et D pour tous les meublés à partir de 2034. Si vous avez un LMNP en location courte durée (Airbnb) avec un DPE F ou G, il sera impossible à louer en meublé tourisme à terme — donc difficile à valoriser à la revente. Ce n'est pas la réforme du 150 VB III, mais ça impacte aussi votre prix de cession indirectement. Voir notre guide Location courte durée 2026.
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11. Glossaire et sources
Glossaire des termes employés
- LMNP au régime réel
- Loueur Meublé Non Professionnel au régime réel d'imposition (par opposition au micro-BIC). Permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier. Régime BIC (art. 39 C CGI). Visé par la réforme Le Meur fiscale.
- Amortissement admis en déduction
- Montant d'amortissement qui a effectivement réduit votre résultat fiscal BIC chaque année. C'est ce cumul qui est réintégré dans la PV à la revente (art. 150 VB III CGI).
- Amortissement différé
- Montant d'amortissement comptable qui dépasse les loyers nets de charges. Mis en stock par l'art. 39 C CGI, reportable indéfiniment, mais qui n'a pas réduit votre résultat fiscal. Non visé par la réintégration en PV.
- Art. 150 VB III CGI
- Texte créé par l'art. 84 LF 2025 (et étendu par l'art. 47 LF 2026). Prévoit que le prix d'acquisition pour le calcul de la PV est minoré du montant des amortissements admis en déduction (LMNP art. 39 C ou Jeanbrun art. 31-I-1° i/j).
- Art. 150 VC CGI — Abattements durée de détention
- Mécanisme qui réduit progressivement la PV imposable selon le temps de détention. IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e → exonération à 22 ans révolus. PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e + 1,60 % la 22e + 9 %/an de 22 à 30 → exonération à 30 ans.
- LMP — Loueur Meublé Professionnel
- Statut de loueur meublé applicable si revenus locatifs > 23 000 €/an ET > revenus pro foyer (art. 155 IV CGI). Bascule automatique. Régime PV pro (art. 39 duodecies) avec exonération possible art. 151 septies après 5 ans si CA < 90 000 € (seuil services, art. 151 septies II 2° CGI).
- Réforme Le Meur LMNP (sens médiatique)
- Raccourci médiatique désignant l'ensemble des changements fiscaux pour la location meublée fin 2024-début 2025. Inclut en réalité 2 textes différents : loi Le Meur stricto sensu (régulation tourisme, 19/11/2024) et art. 84 LF 2025 (réintégration amortissements, 14/02/2025).
- Surtaxe 1609 nonies G CGI
- Taxe additionnelle sur les plus-values immobilières taxables IR > 50 000 €. Barème progressif de 2 % à 6 % selon le montant de PV. S'applique en plus de l'IR et des PS standards.
Sources officielles consultées
Toutes les références ci-dessous sont consultables directement sur les portails officiels Légifrance, BOFiP-Impôts et Conseil constitutionnel. Liens trust-signal vérifiés au 30/04/2026.
- Loi 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur stricto sensu) — régulation locale meublés tourisme. Texte sur Légifrance →
- Loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025), article 84 — création de l'art. 150 VB III CGI.
- Loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026), article 47 — extension du périmètre du III aux amortissements Jeanbrun. Loi consolidée sur Légifrance →
- Code général des impôts, articles 150 VA, 150 VB, 150 VC, 150 VD, 39 C, 39 quaterdecies, 31-I-1° i/j, 200 A (PFU 30 %), 244 bis A (non-résidents), 1609 nonies G, 155 IV, 151 septies, 151 septies B (LMP > 5 ans), 39 duodecies, 779, 790 B. Art. 150 VB consolidé sur Légifrance →
- BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-10-10 — plus-values professionnelles LMP : régime, exonérations art. 151 septies (services 90 k€/126 k€), abattements art. 151 septies B. BOFiP officiel →
- BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205 — caractère professionnel de la location meublée (LMP). BOFiP officiel →
- BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20-20240214 — régime micro-BIC location meublée (3 régimes distincts post-Le Meur). BOFiP officiel →
- BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-80 — abattements pour durée de détention art. 150 VC. BOFiP officiel →
- BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20 — surtaxe art. 1609 nonies G (PV taxable IR > 50 k€). BOFiP officiel →
- Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612 — qualification LMP/IFI : retenir le BIC net (et non brut) supérieur aux revenus pro foyer. Implication directe sur la stratégie n°3.
- BOFiP BOI-BIC-AMT-20-30 — doctrine sur les amortissements différés LMNP, mécanisme et bascule en déduction lorsque les loyers nets le permettent.
- Cons. const. 8/02/2018 n° 2017-689 QPC — caractère cumulatif des conditions LMP de l'art. 155 IV CGI.
- Comité d'abus de droit fiscal (CADF) — jurisprudence constante sur les donations-cessions à motivation exclusivement fiscale (sanctions : majoration 80 % art. 1729 b CGI + intérêts de retard).
- Conseil constitutionnel, décision 2025-874 DC du 13/02/2025 — validation art. 84 LF 2025 sans censure. Décision officielle →
- BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 — date pivot pour le calcul de la PV : acte authentique de vente (art. 150 U et 150 VB CGI), pas le compromis ni la promesse synallagmatique.
- BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 — plus-values immobilières (commentaires post-art. 84 LF 2025 attendus). BOFiP officiel →
- BOFiP BOI-BIC-AMT-20 — amortissements BIC (régime LMNP au réel).
- Décret n° 2026-196 du 19/03/2026 — décret d'application de la loi 2024-1039 du 19/11/2024 (régulation meublés de tourisme : DPE, enregistrement, copropriété). Décret sur Légifrance →
- Note méthodologique : l'art. 84 LF 2025 (création art. 150 VB III CGI) est d'application directe et ne nécessite pas de décret d'application. Le décret 2026-196 ne concerne que la loi Le Meur stricto sensu (texte n°1).
- LFSS 2026 (adoption définitive 16/12/2025) — hausse CSG revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Impact LMNP : PS sur loyers locatifs portés à 18,6 % ; PV immobilière maintenue à 17,2 % (CSG préservée à 9,2 % pour les PV).
- Réponse ministérielle Mette n° 10097 — JOAN du 24/03/2026, page 2523. Question/réponse sur le site de l'Assemblée nationale →
- Note CPO (Cour des comptes) du 14/10/2024 — « Vers un rapprochement des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue ». Rapport préparatoire ayant directement inspiré l'art. 84 LF 2025. Note CPO sur ccomptes.fr →
- Éditions Francis Lefebvre — Loi de finances pour 2025 : du nouveau concernant la plus-value de cession des LMNP.
- Service-public.gouv.fr — fiche locations touristiques 2025.
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Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Tout investissement immobilier comporte des risques (vacance locative, baisse de valeur, évolution réglementaire, modifications fiscales). La fiscalité décrite est celle en vigueur à la date de publication (avril 2026) et peut évoluer. Avant tout engagement de revente ou d'optimisation, un audit patrimonial individualisé est nécessaire pour évaluer l'adéquation des stratégies à votre situation personnelle. Hagnéré Patrimoine — SAS de gestion de patrimoine, immatriculée ORIAS sous le n° 23002291 (CIF/COA/COBSP), titulaire de la Carte T, membre de la CNCGP. Quentin Hagnéré, fondateur, joignable au 03 74 47 20 18 et par email à contact@hagnere-patrimoine.fr.
Dernière mise à jour : 7 mai 2026 — guide rédigé conformément aux textes en vigueur (loi 2024-1039 du 19/11/2024, art. 84 LF 2025 / loi 2025-127 du 14/02/2025, art. 47 LF 2026 / loi 2026-103 du 19/02/2026, LFSS 2026 du 16/12/2025, Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025, réponse ministérielle Mette n° 10097 JOAN 24/03/2026). Pour signaler une évolution réglementaire ou demander une mise à jour, contactez l'équipe Hagnéré Patrimoine via /contact.