Réforme Le Meur LMNP 2025 : la réintégration des amortissements en plus-value, expliquée

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel, vous avez un ou plusieurs biens en stock depuis 5, 10 ou 15 ans, et vous entendez parler d'une « réforme Le Meur » qui changerait la donne à la revente. À chaque RDV avec votre comptable ou sur les forums LMNP, le vocabulaire flotte : « art. 84 », « 150 VB III », « réintégration des amortissements », « rétroactivité », « 15 février 2025 ». Personne ne distingue clairement ce qui se joue.

La raison est simple : sous l'étiquette « réforme Le Meur LMNP », il y a en réalité deux textes différents, votés à deux mois d'intervalle, qui n'ont pas le même objet. Et même trois si on intègre l'extension du périmètre par la loi de finances pour 2026. Sans cette clarification, impossible de prendre une décision rationnelle sur quand revendre, comment optimiser, ou quelle stratégie de transmission adopter.

Ce guide vous donne tout, en 12 minutes de lecture : la séparation propre des trois textes, le mécanisme exact de la réintégration en plus-value, ses limites (les amortissements différés ne sont pas visés), trois cas Hagnéré Patrimoine chiffrés ligne par ligne (Karim expatrié à Singapour, Michel cadre 60 ans, Bernard et Claudine retraités), quatre stratégies de mitigation testées en cabinet, et l'articulation avec le tout récent dispositif Jeanbrun (LF 2026) qui suit la même logique. À la fin, vous saurez précisément ce que vous coûte la réforme et comment en réduire l'impact.

1. Loi Le Meur et art. 84 LF 2025 : deux textes à ne pas confondre

C'est la première chose à comprendre, et c'est précisément ce que les sites concurrents font mal. Sous l'étiquette « réforme Le Meur LMNP », deux textes différents coexistent — adoptés à deux mois d'écart, par des majorités différentes, avec des objets distincts. Les confondre, c'est passer à côté des vrais enjeux.

Texte n°1 — La loi Le Meur stricto sensu (19/11/2024)

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, portée par la députée Annaïg Le Meur, vise à « renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ». Elle traite de la régulation locale du secteur, pas de fiscalité personnelle. Ses mesures principales :

• Enregistrement obligatoire généralisé de toute location meublée de tourisme (déploiement effectif d'ici le 20 mai 2026).
• DPE obligatoire sur les nouvelles mises en location en zone tendue : DPE A à E à compter de novembre 2024, A à D à partir de 2034.
• Pouvoirs renforcés des maires pour limiter la durée locative sur leur commune (changement d'usage, quotas).
• Copropriété : interdiction de l'activité de meublé tourisme à la majorité des deux tiers (art. 25-1 loi 1965), au lieu de l'unanimité auparavant.
• Abattement micro-BIC meublé tourisme classé : passage progressif de 71 % à 50 %, plafond 77 700 € (modification par effet ricochet via l'art. 50-0 CGI).

Concrètement, si vous faites du LMNP classique en location nue ou en location meublée longue durée (bail mobilité, étudiant), la loi Le Meur ne vous concerne pas directement. Elle ne traite ni de votre régime fiscal (réel ou micro-BIC), ni de votre plus-value à la revente, ni de votre amortissement.

Texte n°2 — L'art. 84 de la LF 2025 (14/02/2025)

C'est l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) qui crée la véritable révolution fiscale pour les LMNP au régime réel. Il complète l'article 150 VB du Code général des impôts par un III qui prévoit la réintégration des amortissements LMNP dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente.

Ce texte n'a aucun lien direct avec la loi Le Meur. Il n'est pas porté par les mêmes parlementaires, ne fait pas partie de la même séquence, et son objet est purement fiscal. Mais comme il est adopté juste après la loi Le Meur et qu'il vise indirectement les meublés (LMNP), les médias et les sites de conseil ont commencé à parler de « réforme Le Meur LMNP » au sens large — un raccourci qui crée plus de confusion qu'il n'éclaire.

Texte n°3 — L'art. 47 LF 2026 (19/02/2026, extension Jeanbrun)

Un an plus tard, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (LF 2026) a, dans son article 47 créant le statut bailleur privé dit Jeanbrun, modifié l'art. 150 VB III pour y intégrer les amortissements Jeanbrun (art. 31-I-1° i et j CGI). Le périmètre du mécanisme est désormais double : LMNP au réel BIC et Jeanbrun en revenus fonciers. Pour le LMNP pur, ce nouveau texte ne change rien — mais pour comprendre la cohérence d'ensemble, il faut le mentionner.

Concrètement, quand on dit dans ce guide « la réforme Le Meur LMNP » ou « la réforme 2025 du LMNP », on parle essentiellement du texte n°2 (art. 84 LF 2025). C'est ce texte qui touche directement la fiscalité de revente d'un LMNP au réel. Tout le reste du guide se concentre sur lui.

2. Que dit exactement l'art. 150 VB III CGI ?

Avant de plonger dans les calculs et les stratégies, lisons le texte exact. C'est la base qui tranche toute discussion. La rédaction en vigueur depuis le 19 février 2026 (post-LF 2026 qui a étendu le III) est la suivante :

Décomposons mot à mot. « Le prix d'acquisition est minoré » : c'est l'effet pratique. Pour calculer votre plus-value à la revente, on prend le prix de vente, on en déduit le prix d'achat (majoré de frais et travaux), et on obtient la PV brute. Le III dit que ce prix d'achat sera désormais diminué du montant cumulé des amortissements — donc la PV brute augmente d'autant.

« des amortissements admis en déduction » : seuls les amortissements qui ont effectivement réduit votre résultat fiscal BIC chaque année sont visés. Les amortissements différés (mis en stock parce que la règle de l'art. 39 C plafonne la déduction au montant des loyers nets de charges) ne sont pas concernés.

« en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C » : c'est la liste des amortissements visés. Art. 39 C = amortissement BIC en location meublée (LMNP au réel). Art. 31-I-1° i et j = amortissement Jeanbrun (créé par LF 2026). Pas d'autre régime concerné : amortissements de SCI IS (art. 39), amortissements LMP (art. 39 duodecies), amortissements industriels classiques restent hors champ.

« à l'exception de ceux constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II » : c'est la mention technique qui exclut de la réintégration les amortissements correspondant à des travaux qui auraient déjà été déduits du revenu imposable autrement (situation rare en LMNP au réel mais qu'il faut connaître pour éviter le double comptage).

PV brute = Prix de revente 
− Prix d'acquisition 
− Frais d'acquisition (7,5 % forfaitaire ou réels) 
− Travaux (15 % forfaitaire après 5 ans, ou réels)
+ Amortissements admis en déduction (cumul total)
Puis : application des abattements art. 150 VC CGI (durée de détention) :
IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e année → exonération à 22 ans révolus
PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e + 1,60 % la 22e + 9 %/an de 22 à 30 → exonération à 30 ans
Puis : surtaxe art. 1609 nonies G si PV taxable IR > 50 000 € (2 % à 6 % par tranches).

Concrètement, prenons un loueur LMNP qui a acheté un bien 200 000 € en 2015, l'a amorti à hauteur de 70 000 € sur 10 ans, et le revend en 2025 à 280 000 €. Avant la réforme : PV brute = 280 000 − 200 000 − 15 000 (frais) − 30 000 (travaux forfait 15 %) = 35 000 €. Après la réforme : PV brute = 35 000 + 70 000 (amortissements admis) = 105 000 €. L'effet est massif sur l'assiette imposable. Heureusement, les abattements 150 VC viendront en partie atténuer cet impact (cf. cas chiffrés en sections 4-6).

3. Quels amortissements sont visés (et lesquels ne le sont pas) ?

C'est le point le plus mal compris de la réforme. La distinction entre amortissements admis en déduction (visés) et amortissements différés (non visés) est fondamentale. Si vous comprenez bien ce point, vous comprenez l'essentiel de la réforme.

L'amortissement plafonné par l'art. 39 C CGI

En LMNP au régime réel, vous appliquez l'amortissement comptable du bien (généralement linéaire sur 25-30 ans pour le bâti). Mais l'art. 39 C CGI prévoit que la part d'amortissement déductible chaque année est plafonnée au montant des loyers nets de charges (loyers encaissés moins charges déductibles). Si l'amortissement comptable théorique excède ce plafond, l'excédent est mis en stock sous forme d'amortissement différé.

Cet amortissement différé est reportable indéfiniment sur les exercices futurs : dès que vos loyers nets dépassent à nouveau l'amortissement comptable, vous pouvez « consommer » le stock pour réduire votre résultat. Mais tant qu'il reste en stock, il n'a jamais réduit votre résultat fiscal.

Pourquoi les amortissements différés ne sont pas réintégrés

La rédaction de l'art. 150 VB III est précise : « amortissements admis en déduction ». L'adjectif est crucial. Un amortissement en stock n'a pas été admis en déduction, donc il n'est pas visé par la réintégration. La logique du législateur est cohérente : on ne réintègre que ce qui a effectivement bénéficié au contribuable, pas ce qui aurait pu en bénéficier.

Les exceptions de l'art. 150 VB II 4°

La fin du III précise que les amortissements « constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II » ne sont pas réintégrés. Cette mention vise les travaux qui auraient déjà été déduits du revenu imposable global par un autre mécanisme (rare en LMNP, plus fréquent dans certains régimes spécifiques anciens). En pratique, sur un LMNP classique au réel, cette exception n'est presque jamais applicable.

Concrètement, votre comptable ou votre OGA (organisme de gestion agréé) doit vous fournir, à la demande, un état des amortissements admis en déduction par exercice. Conservez cette pièce : c'est elle qui sera transmise au notaire le jour de la cession pour calculer la PV taxable. Sans cette pièce, le notaire prendra par défaut le total des amortissements comptables — c'est-à-dire qu'il vous fera réintégrer aussi les amortissements différés, ce qui est une erreur à votre désavantage.

4. Karim, expatrié Singapour : son T2 Paris vendu en 2027

Profil. Karim Bencherif, 42 ans, directeur financier d'un hedge fund à Singapour depuis 2018. Marié à Nadia (avocate franco-marocaine), 2 enfants scolarisés à Singapour. Patrimoine consolidé 1,8 M€ : SCPI européennes 400 k€, AV luxembourgeoise 800 k€, cash 600 k€, et un T2 de 42 m² à Paris 11e acheté en 2018 à 195 000 € HT pour le mettre en LMNP au réel. Bien acquis avant son départ pour Singapour, géré à distance via un mandat. Revenus fonciers locatifs : 11 000 €/an net après charges. Amortissement annuel admis en déduction : 5 460 €/an (plafonné par les loyers nets, donc tout amorti).

Situation 2027. Karim et Nadia décident de rentrer en France en 2028 pour la scolarité des enfants. Ils anticipent en revendant le T2 Paris en 2027 (8 ans de détention). Prix de revente projeté : Paris 11e +1,8 %/an × 8 ans = +15 %, soit 253 500 €. C'est un cas typique : non-résident pendant la phase d'amortissement, retour en France avant cession.

Calcul de la plus-value avant et après la réforme

PV brute = 253 500 − 195 000 − 7 800 (frais 4 % forfait neuf) = 50 700 €
Détention 8 ans : pas d'abattement IR (6 %/an seulement à partir de la 6e année, soit 3 × 6 % = 18 % à 8 ans). PV taxable IR = 50 700 × 0,82 = 41 574 €.
IR sur PV = 41 574 × 19 % = 7 899 €
PS = 50 700 × (1 − 1,65 % × 3) × 17,2 % = 50 700 × 95,05 % × 17,2 % = 8 287 €
Total impôt PV avant réforme : 16 186 €

Amortissements admis en déduction cumulés (8 ans × 5 460) : 43 680 €
PV brute = 253 500 − 195 000 − 7 800 + 43 680 = 94 380 €
PV taxable IR = 94 380 × 0,82 = 77 392 €
IR sur PV = 77 392 × 19 % = 14 704 €
PS = 94 380 × 95,05 % × 17,2 % = 15 427 €
Surtaxe 1609 nonies G : PV taxable IR 77 392 € → tranche 50-100 k€ taux 2 % = 547 € (calcul lissé)
Total impôt PV après réforme : 30 678 €

Concrètement, le surcoût de la réforme pour Karim est de 30 678 − 16 186 = 14 492 €. Sur une revente totale de 253 500 €, c'est environ 5,7 % du prix de cession qui partent à l'administration en plus, à cause de la réintégration. Pas négligeable, surtout que ce surcoût n'était pas anticipé dans le plan financier initial de 2018.

Que pourrait faire Karim pour réduire l'impact ?

Trois options, par ordre de complexité croissante. Option A — attendre 22 ans (revente en 2040). À 22 ans, exonération IR totale, seuls les PS subsistent partiellement (~8 % résiduels). Total impôt PV ≈ 7 500 € au lieu de 30 678 €. Économie : ~23 000 €. Inconvénient : il faut tenir 14 ans de plus, avec les aléas de marché et de gestion à distance.

Option B — donation aux enfants avant cession. Karim et Nadia donnent le bien à parts égales à leurs deux enfants en 2026 (avant la revente). Abattement art. 779 CGI : 100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans. Pour 2 enfants = 4 × 100 000 = 400 000 € d'abattement disponibles. Bien évalué à 245 000 € en 2026. Donation entièrement absorbée par les abattements, pas de droits à payer. Frais notaire ~2 % = 4 900 €. Les enfants revendent le lendemain à 245 000 € (ou 253 500 € en 2027) avec une PV nette de 0 €. Économie nette : ~25 000 €.

Option C — apport en SCI à l'IS. Karim apporte le bien à une SCI à l'IS qu'il monte avec Nadia. L'apport déclenche lui-même une PV (similaire à la cession), donc cette stratégie n'est intéressante que si elle est faite très tôt dans la vie locative (peu d'amortissements cumulés). Pour Karim qui est à 8 ans, c'est trop tard pour qu'elle soit rentable.

Verdict Hagnéré pour Karim : option B (donation avant cession) est la meilleure. Les enfants étant majeurs en 2026, il n'y a pas de complexité de tutelle. La donation peut se faire à distance via notaire signature numérique. Coût total ~5 000 € (notaire + conseil), économie nette ~20 000 € après tous frais. Décision rationnelle.

5. Michel, cadre 60 ans : ses 3 lots LMNP en bilan retraite

Profil. Michel Hauvette, 60 ans, directeur administratif et financier dans un groupe industriel à Lyon, marié à Catherine (médecin libérale, 58 ans), 2 enfants adultes (Pauline 32 ans avocate Paris, Romain 29 ans ingénieur Genève). Patrimoine consolidé 1,8 M€ : RP Lyon Croix-Rousse 700 k€ (crédit soldé), AV multi-supports 600 k€, PER 200 k€, PEA 300 k€, et 3 lots LMNP au réel achetés entre 2010 et 2014 à différents prix. TMI 41 %.

Les 3 lots LMNP de Michel

Objectif Michel. Vendre progressivement ses 3 lots entre 2026 et 2030 pour libérer du capital, alléger la gestion à l'approche de la retraite (prévue en 2028), et donner une partie aux enfants. La question : comment séquencer les ventes pour minimiser l'impact de la réforme Le Meur ?

Calcul de la PV totale si vente immédiate (2026)

PV brute = (175 000 + 245 000 + 135 000) − 395 000 − frais 4 % (15 800 €) + 171 000 (réintégration) = 315 200 €
Abattements 150 VC selon durée de détention :
T2 Part-Dieu (16 ans) : abattement IR 66 %, abattement PS 18,15 %
T3 Villeurbanne (14 ans) : abattement IR 54 %, abattement PS 14,85 %
Studio Confluence (12 ans) : abattement IR 42 %, abattement PS 11,55 %
PV taxable IR moyenne pondérée ≈ 50 % d'abattement → PV IR ≈ 157 600 €
IR sur PV = 157 600 × 19 % = 29 944 €
PS = 315 200 × 85 % × 17,2 % = 46 081 €
Surtaxe 1609 nonies G (PV taxable IR > 50 k€ × 3 lots) : ~6 200 €
Total impôt PV vente immédiate : ~82 225 €

Stratégie séquencée Hagnéré : étalement 2026-2030 + donation

Plutôt qu'une vente bloc, Michel et Catherine choisissent un montage en 3 temps :

1. 2026 : donation du studio Confluence à Pauline (135 000 €). Abattement 100 000 € par parent par enfant = 200 000 € disponibles, pas de droits. Pauline revend en 2027 avec une PV nette de 0 €. Gain : ~17 000 € d'impôt PV évité.
2. 2028 : vente directe du T3 Villeurbanne (245 000 €) au moment de la retraite (TMI Michel passe de 41 à 30 %, donc impact PS marginalement plus faible — bien que les PS soient à taux fixe, l'effet est sur la surtaxe). PV taxable nette ≈ 30 000 €. Impôt PV : ~22 000 €.
3. 2030 : T2 Part-Dieu atteint 20 ans de détention. Abattement IR 84 %, abattement PS 30 %. PV taxable IR très faible. Impôt PV : ~12 000 €.

Total étalé 2026-2030 : ~34 000 € + donation absorbée. Économie vs vente immédiate : ~48 000 €. C'est un gain considérable, obtenu uniquement par séquencement et donation, sans complexité juridique.

Concrètement, le cas Michel illustre la règle d'or post-réforme : ne vendez pas un portefeuille LMNP en bloc. Étalez sur 3-5 ans en utilisant les abattements durée de détention qui montent progressivement, et combinez avec la donation pour les biens que vous vouliez transmettre aux enfants de toute façon. Le coût d'ingénierie patrimoniale (~3 000-5 000 € de honoraires CGP + notaires) est largement amorti par les économies fiscales.

6. Bernard & Claudine, retraités : T3 résidence services après 18 ans

Profil. Bernard Marquant, 68 ans, ancien cadre supérieur industriel à Toulouse, et Claudine, 65 ans, ancienne enseignante. 2 enfants (Olivier 42 ans dirigeant SAS Bordeaux, Stéphanie 39 ans pharmacienne Marseille), 4 petits-enfants. Patrimoine consolidé 1,4 M€ : RP Toulouse 600 k€, résidence secondaire Côte basque 300 k€ (achetée en 2015 hors LMNP), AV 500 k€, et un T3 50 m² en résidence services seniors achetée en 2008 à 175 000 € HT en LMNP Censi-Bouvard (dispositif éteint depuis 2018, mais bail commercial en cours jusqu'en 2030). TMI 30 %.

Situation. Le bail commercial avec l'exploitant arrive à échéance en 2030. Bernard et Claudine envisagent de revendre à ce moment-là (ils auront 70 et 67 ans, 22 ans de détention). Amortissements admis en déduction cumulés sur 18 ans déjà : 67 000 €. Valeur de revente projetée 2030 : 185 000 € (le marché des résidences services seniors est tendu, peu de revalorisation).

Pourquoi le cas Bernard est optimal

À la revente en 2030, ils auront 22 ans de détention. Abattement IR 100 % (exonération totale) selon l'art. 150 VC CGI. Seuls les PS subsistent partiellement.

PV brute = 185 000 − 175 000 − 7 000 (frais) + 67 000 (réintégration amort) = 70 000 €
Abattement IR 22 ans = 100 % → PV taxable IR = 0 € → IR = 0 €
Abattement PS 22 ans = 1,65 %/an × 16 + 1,60 % la 22e = 27,8 % → PV taxable PS = 70 000 × 72,2 % = 50 540 €
PS = 50 540 × 17,2 % = 8 693 €
Surtaxe 1609 nonies G : PV taxable IR = 0 → 0 €
Total impôt PV : 8 693 € (soit ~12 % de la PV brute)

Concrètement, en attendant la fin du bail commercial (2030, soit 22 ans révolus), Bernard et Claudine neutralisent quasi-totalement la réforme Le Meur. Ils paient seulement 8 693 € d'impôt PV sur une PV brute apparente de 70 000 €. Si ils avaient vendu en 2025 (17 ans), la même opération leur aurait coûté ~21 000 € (abattement IR 72 % seulement). Différence : 12 300 € en attendant 5 ans.

L'option additionnelle : la donation aux petits-enfants

Bernard et Claudine pourraient également utiliser leurs abattements donation grand-parent vers petit-enfant (art. 790 B CGI) : 31 865 € par grand-parent par petit-enfant tous les 15 ans. Pour 4 petits-enfants × 2 grand-parents = 8 × 31 865 = 254 920 € d'abattement disponibles. Largement de quoi absorber la valeur du T3 (185 000 €) sans payer un centime de droits.

Cette option est particulièrement pertinente si Bernard et Claudine n'ont pas besoin du capital pour leur retraite : ils transmettent à la génération suivante en franchise totale, et les petits-enfants peuvent revendre eux-mêmes ensuite avec une PV nette de 0 €. Mais elle nécessite l'accord des deux parents (Olivier et Stéphanie) car les petits-enfants sont encore mineurs ou jeunes majeurs. À discuter en conseil de famille.

Verdict Hagnéré pour Bernard et Claudine : si capital nécessaire pour la retraite → vente directe en 2030 (8 693 € d'impôt). Si transmission souhaitée → donation aux petits-enfants en 2030 (0 € d'impôt + transmission familiale optimisée).

7. 4 stratégies pour neutraliser l'impact (horizon, donation, LMP, SCI IS)

Maintenant que le mécanisme est clair et illustré par 3 cas, voici les 4 leviers principaux pour neutraliser ou réduire l'impact de la réforme. Aucun n'est universel ; chacun s'applique à un profil spécifique.

Stratégie n°1 — Caler la revente à 22 ans minimum

La plus simple et la plus puissante. Les abattements art. 150 VC CGI exonèrent totalement la PV de l'IR à 22 ans révolus. La réintégration des amortissements gonfle la PV brute, mais l'abattement IR à 100 % la ramène à zéro côté impôt sur le revenu. Seuls les PS subsistent (16,5 % à 22 ans, 0 % à 30 ans).

Cette stratégie convient à tous les loueurs LMNP qui ne sont pas pressés. Si vous êtes à 18 ans, attendez 4 ans. Si vous êtes à 12 ans, c'est plus tendu mais les 10 ans supplémentaires apportent un gain massif. Conseil : ne jamais vendre un LMNP entre 15 et 21 ans sauf nécessité absolue, c'est la pire fenêtre fiscale.

Stratégie n°2 — Donation avant cession

La donation purge la PV latente côté donateur. Vos enfants ou petits-enfants reçoivent le bien à la valeur déclarée (= valeur de marché du jour). Le lendemain, ils peuvent revendre avec une PV nette de 0 €. Coûts : droits de donation (après abattements) + frais notaires ~1,5-2 %.

Particulièrement efficace si vous comptiez transmettre de toute façon, ou si l'abattement n'a pas été utilisé depuis 15+ ans. Limite : il faut effectivement vouloir transmettre, ne pas avoir besoin du capital pour soi-même. Ce n'est pas un montage : c'est un avancement de transmission.

Stratégie n°3 — Bascule en LMP avant cession

Si vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 €/an ET dépassent les autres revenus pro du foyer fiscal (art. 155 IV CGI), vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel). Le régime de PV applicable devient celui des plus-values professionnelles long terme (art. 39 duodecies CGI). Avantage majeur : exonération totale après 5 ans d'activité si CA < 350 000 € (art. 151 septies CGI).

Cette stratégie est particulièrement adaptée en début de retraite, quand vos revenus pro tombent (donc vos revenus locatifs deviennent automatiquement majoritaires). Vous tenez 5 ans en LMP, puis vous vendez en franchise totale d'impôt PV. Limite : il faut maintenir le statut LMP rigoureusement (basculer en LMP, c'est aussi des cotisations SSI environ 30 % effectifs sur le résultat positif), et tenir 5 ans avant la vente.

Stratégie n°4 — Apport-cession à une SCI à l'IS

Vous apportez votre LMNP à une SCI à l'IS (que vous montez ou utilisez existante). L'apport déclenche une PV (donc le décalage temporel est limité), mais une fois le bien dans la SCI, sa cession ultérieure se fait au régime des PV de cession d'actifs sociétés IS — distinct de l'art. 150 VB III. Et si vous voulez ne plus jamais détenir le bien personnellement, vous pouvez à terme céder vos parts SCI IS : régime PV mobilier 30 % (art. 150-0 A CGI), qui ne vise pas vos amortissements LMNP personnels passés.

Stratégie complexe à structurer : il faut un montage juridique solide, et l'apport en SCI IS a ses propres conséquences fiscales (CSG/CRDS sur les loyers à terme, droits d'enregistrement). À envisager uniquement avec un CGP CIF + un avocat fiscaliste, et seulement si le bien est acheté tôt dans le cycle ou si la SCI a d'autres usages patrimoniaux. Pour la majorité des LMNP « purs », les stratégies 1-3 suffisent.

8. L'effet domino : la LF 2026 a étendu la réintégration au Jeanbrun

Le 19 février 2026, l'article 47 de la LF 2026 (loi 2026-103) a fait coup double : créer le dispositif Jeanbrun (statut bailleur privé, succession du Pinel) ET modifier l'art. 150 VB III pour y intégrer les amortissements Jeanbrun. Cet ajout passe inaperçu pour la majorité des investisseurs, mais il est cohérent avec l'esprit de la réforme Le Meur LMNP : aligner le traitement de revente entre les régimes d'amortissement, qu'ils soient en BIC (LMNP) ou en revenus fonciers (Jeanbrun).

Conséquence pour les arbitrages LMNP vs Jeanbrun

Avant LF 2026, certains conseillers vantaient le Jeanbrun comme « LMNP sans la réintégration des amortissements ». Cette argumentation est désormais caduque. Les deux régimes appliquent la même logique de réintégration en plus-value à la revente. La différenciation entre Jeanbrun et LMNP se fait désormais sur d'autres critères (TVA 10 % en LLI, exonération TFPB, plafond niches, structure SCI IR vs particulier nom propre, etc.) — pas sur l'impact PV.

Concrètement, si vous hésitez entre un LMNP au réel classique (location meublée) et un investissement en dispositif Jeanbrun (location nue intermédiaire) en 2026, vous ne devez plus arbitrer sur le critère de la réintégration des amortissements. Les deux régimes en ont. L'arbitrage doit se faire sur : (a) votre TMI (Jeanbrun privilégie TMI 41-45 %), (b) votre profil locatif souhaité (meublé courte durée vs nue résidence principale), (c) votre structure (SCI IR pour Jeanbrun + LLI = Super Jeanbrun), (d) votre horizon (15-22 ans pour LMNP, 20 ans pour Jeanbrun-LLI).

Et le LMP dans tout ça ?

Le LMP reste épargné par la réforme du 150 VB III. Il relève déjà du régime des PV professionnelles (art. 39 duodecies CGI), avec son propre mécanisme de réintégration des amortissements MAIS aussi ses propres exonérations très favorables (art. 151 septies : exonération totale après 5 ans d'activité si CA < 350 000 €). C'est ce qui crée l'asymétrie favorable au LMP en fin de vie locative — d'où la stratégie n°3 ci-dessus.

9. 5 erreurs à éviter avant de revendre votre LMNP

Erreur n°1 — Confondre amortissements admis et amortissements totaux

Au moment de la revente, le notaire calcule la PV via la déclaration 2048-IMM. Si vous lui transmettez le total des amortissements comptables (qui inclut le stock d'amortissements différés), il appliquera la réintégration sur le mauvais montant. C'est les amortissements admis en déduction uniquement qui doivent être réintégrés. Demandez à votre comptable un état détaillé année par année avant de signer.

Erreur n°2 — Vendre dans la fenêtre 15-21 ans

C'est la pire période fiscale post-réforme. Les amortissements cumulés sont à leur maximum (15-21 ans × ~5 000-8 000 €/an = 75 000 à 168 000 €), et l'abattement IR n'est encore qu'à 60-90 % (donc 10-40 % de la PV grossie reste taxable). Si vous êtes dans cette fenêtre, attendre 22 ans est presque toujours rentable mathématiquement.

Erreur n°3 — Ignorer la donation comme alternative

Beaucoup de LMNP destinent leur bien aux enfants après leur propre décès, alors que la donation de leur vivant est massivement plus efficace. Donation purge la PV LMNP, utilise les abattements art. 779 (100 k€/parent/enfant tous les 15 ans), et permet de transmettre à un coût marginal. Si vous comptez de toute façon transmettre, la donation avant revente est presque toujours la stratégie optimale.

Erreur n°4 — Croire que le LMP a basculé automatiquement

La bascule LMNP → LMP est automatique dès que vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € ET dépassent les autres revenus pro foyer (art. 155 IV CGI). Mais beaucoup de retraités ne réalisent pas qu'ils sont déjà en LMP en réalité, et continuent à appliquer le régime LMNP par habitude. Vérifiez votre dernière déclaration : si vous êtes en LMP de fait, vous devriez bénéficier du régime PV pro plus avantageux. Risque inverse : si vous êtes en LMP sans le savoir, des cotisations SSI peuvent vous être appelées rétroactivement.

Erreur n°5 — Oublier les liasses fiscales anciennes

Pour reconstituer le cumul des amortissements admis en déduction sur 15-20 ans, votre comptable a besoin des liasses fiscales 2031 / 2042 C-PRO de chaque année. Conservez ces pièces sur 10 ans minimum (au-delà des 6 ans de prescription standard). Si vous avez changé de comptable, récupérez les liasses anciennes maintenant, pas la veille de la cession. Sans ces pièces, vous serez désarmé face au notaire au moment de signer.

10. Glossaire et sources

Glossaire des termes employés

LMNP au régime réel

Loueur Meublé Non Professionnel au régime réel d'imposition (par opposition au micro-BIC). Permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier. Régime BIC (art. 39 C CGI). Visé par la réforme Le Meur fiscale.

Amortissement admis en déduction

Montant d'amortissement qui a effectivement réduit votre résultat fiscal BIC chaque année. C'est ce cumul qui est réintégré dans la PV à la revente (art. 150 VB III CGI).

Amortissement différé

Montant d'amortissement comptable qui dépasse les loyers nets de charges. Mis en stock par l'art. 39 C CGI, reportable indéfiniment, mais qui n'a pas réduit votre résultat fiscal. Non visé par la réintégration en PV.

Art. 150 VB III CGI

Texte créé par l'art. 84 LF 2025 (et étendu par l'art. 47 LF 2026). Prévoit que le prix d'acquisition pour le calcul de la PV est minoré du montant des amortissements admis en déduction (LMNP art. 39 C ou Jeanbrun art. 31-I-1° i/j).

Art. 150 VC CGI — Abattements durée de détention

Mécanisme qui réduit progressivement la PV imposable selon le temps de détention. IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e → exonération à 22 ans révolus. PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e + 1,60 % la 22e + 9 %/an de 22 à 30 → exonération à 30 ans.

LMP — Loueur Meublé Professionnel

Statut de loueur meublé applicable si revenus locatifs > 23 000 €/an ET > revenus pro foyer (art. 155 IV CGI). Bascule automatique. Régime PV pro (art. 39 duodecies) avec exonération possible art. 151 septies après 5 ans si CA < 350 000 €.

Réforme Le Meur LMNP (sens médiatique)

Raccourci médiatique désignant l'ensemble des changements fiscaux pour la location meublée fin 2024-début 2025. Inclut en réalité 2 textes différents : loi Le Meur stricto sensu (régulation tourisme, 19/11/2024) et art. 84 LF 2025 (réintégration amortissements, 14/02/2025).

Surtaxe 1609 nonies G CGI

Taxe additionnelle sur les plus-values immobilières taxables IR > 50 000 €. Barème progressif de 2 % à 6 % selon le montant de PV. S'applique en plus de l'IR et des PS standards.

Sources officielles consultées

Toutes les références ci-dessous sont consultables directement sur les portails officiels Légifrance, BOFiP-Impôts et Conseil constitutionnel. Liens trust-signal vérifiés au 30/04/2026.

• Loi 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur stricto sensu) — régulation locale meublés tourisme. Texte sur Légifrance →
• Loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025), article 84 — création de l'art. 150 VB III CGI.
• Loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026), article 47 — extension du périmètre du III aux amortissements Jeanbrun. Loi consolidée sur Légifrance →
• Code général des impôts, articles 150 VB, 150 VC, 39 C, 31-I-1° i/j, 1609 nonies G, 155 IV, 151 septies, 39 duodecies, 779, 790 B. Art. 150 VB consolidé sur Légifrance →
• Conseil constitutionnel, décision 2025-874 DC du 13/02/2025 — validation art. 84 LF 2025 sans censure. Décision officielle →
• Question écrite Assemblée nationale n° 10097 (17e législature) — portée temporelle de la réintégration. Question + réponse sur AN.fr →
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 — plus-values immobilières (commentaires post-art. 84 LF 2025 attendus). BOFiP officiel →
• BOFiP BOI-BIC-AMT-20 — amortissements BIC (régime LMNP au réel).
• Décret 2024-1144 du 04/12/2024 — plafonds part loyer / services LLI (loi Le Meur).
• Décret 2024-776 du 08/07/2024 — plafonds loyer LLI meublé.
• Éditions Francis Lefebvre — Loi de finances pour 2025 : du nouveau concernant la plus-value de cession des LMNP.
• Service-public.gouv.fr — fiche locations touristiques 2025.

Dernière mise à jour : 1^er mai 2026 — guide rédigé conformément aux textes en vigueur (loi 2024-1039 du 19/11/2024, art. 84 LF 2025 / loi 2025-127 du 14/02/2025, art. 47 LF 2026 / loi 2026-103 du 19/02/2026, Cons. const. 2025-874 DC du 13/02/2025). Pour signaler une évolution réglementaire ou demander une mise à jour, contactez l'équipe Hagnéré Patrimoine via /contact.