À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Spécialiste LMP / IFI / SSI
Quentin Hagnéré accompagne depuis 6 ans les investisseurs immobiliers meublés sur les arbitrages LMP/LMNP et la sécurisation de l'exonération IFI (art. 975 CGI). Il a piloté plus de 80 dossiers de bascule LMP volontaire ou subie, structuré des SARL de famille (art. 239 bis AA CGI) et optimisé des sorties via art. 151 septies (5 ans / 90 k€) et 151 septies A (départ en retraite).
Michel, 64 ans, gagnait 50 000 € de salaire et 25 000 € de loyers meublés : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) tranquille. À 65 ans, sa pension tombe à 20 000 € — et du jour au lendemain, il devient LMP (Loueur Meublé Professionnel). Cotisations SSI (Sécurité Sociale des Indépendants), déclaration d'activité, liasse fiscale : personne ne l'avait prévenu.
De l'autre côté, Nathalie, 48 ans, cadre dirigeante à TMI (Taux Marginal d'Imposition) 41 %, a choisi de franchir les seuils LMP avec 5 appartements meublés. Résultat : déficit imputable sur tous ses revenus, exonération IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur ses biens, et exonération de plus-value après 5 ans.
Et puis il y a Thomas, 52 ans, dirigeant SAS à Lyon, 200 000 € de revenus annuels et un parc meublé de 1,8 M€. Pour lui, le LMP n'est ni un piège ni un calcul d'optimisation : c'est la seule façon de sortir 1,8 M€ de l'assiette IFI. Économie nette : 9 200 € par an, sans toucher à un seul mètre carré.
Trois histoires, une seule question. Le LMP, c'est deux visages : un piège pour qui le subit, une arme fiscale pour qui le choisit. Chez Hagnéré Patrimoine, on tranche cette question chaque semaine — et on vous explique ici, sans jargon, de quel côté de la ligne vous êtes vraiment.
⚡ LF 2026 : ce qui change au 1er janvier (et pourquoi le LMP en sort renforcé)
- Réintégration des amortissements LMNP maintenue (art. 150 VB, III CGI — LF 2025 art. 84) : le LMP reste hors champ et conserve ses exonérations 151 septies.
- Prélèvements sociaux CSG +1,4 point attendus sur les revenus du patrimoine (18,6 % contre 17,2 %) : impact lourd en LMNP, neutre en LMP (SSI).
- Meublés de tourisme non classés : abattement micro-BIC figé à 30 % et plafond 15 000 € (loi Le Meur 2024-1039).
- Résidences étudiantes, seniors et EHPAD : épargnées par la réintégration d'amortissements (régime spécifique maintenu).
Verdict CGP : le différentiel d'attractivité LMP/LMNP s'est creusé en 2026. Les investisseurs à TMI 41 % ou plus et patrimoine immobilier ≥ 1,3 M€ ont tout intérêt à examiner une bascule LMP anticipée.
Seuils LMP franchis ou proches : comment sécuriser votre fiscalité ?
La bascule LMP se fait automatiquement dès que recettes > 23 000 € ET > autres revenus. Un CGP certifié arbitre SSI, IFI, IR et exonération art. 151 septies avant le franchissement.
Statut LMP ou LMNP : lequel vous concerne vraiment ?
Publié le 15 avril 2026 · Mis à jour le 23 avril 2026 · Droit en vigueur : art. 155 IV, 975, 151 septies CGI ; LF 2025 loi n° 2025-127 (réforme LMNP Art. 84, sans impact LMP) ; LF 2024 art. 23 (exclusion Dutreil) ; arrêté PASS 2026 (48 060 €) ; Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612. Guide rédigé par Quentin Hagnéré (CIF · COA · COBSP · Carte T).
Le statut LMP, c'est la ligne de partage du meublé. Avant, vous êtes locataire-bailleur. Après, vous êtes considéré comme un commerçant. D'un côté, le LMNP : PS (prélèvements sociaux — CSG + CRDS + prélèvement de solidarité = 18,6 %) sur le bénéfice, déficits reportables uniquement sur vos revenus meublés, plus-values des particuliers avec abattements pour durée de détention.
De l'autre, le LMP. Ses cotisations SSI semblent élevées (35 à 45 %), mais le taux réel tombe à ~30 % après déductibilité. En contrepartie, vous gagnez trois leviers majeurs : déficit imputable sur tous vos revenussans plafond, exonération de plus-value après 5 ans, et sortie possible de l'IFI.
En 2026, avec la réforme Le Meurqui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value pour les LMNP, le LMP devient encore plus attractif en sortie. Pourquoi ? Parce que les PV professionnelles LMP sont calculées sur la VNC depuis l'origine (art. 39 duodecies) — les amortissements y étaient déjà intégrés. La LF 2025 art. 84 ne fait que rattraper le LMNP qui, lui, échappait à ce mécanisme. Le LMP n'a donc rien perdu, mais relativement à un LMNP devenu moins attractif, il a gagné.
Comment savoir si vous êtes LMP ou LMNP en 2026 ?
Pour être LMP, deux conditions doivent tomber ensemble (article 155 IV du CGI). Une seule ne suffit pas :
- Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € TTC par an (loyers + charges + prestations). Ce seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal (= l'ensemble des personnes inscrites sur la même déclaration d'impôt : vous, votre conjoint marié ou pacsé, vos enfants à charge). Pour fixer les idées : 23 000 €, c'est environ 1 920 € de loyers meublés par mois — soit 2 T2 dans une ville moyenne, ou 3 studios à Lyon, ou 4 chambres en colocation à Annecy. Ce seuil est gelé depuis 2009 — l'inflation l'a déjà rendu beaucoup plus accessible qu'à sa création.
- Ces recettes excèdent vos autres revenus d'activité : traitements et salaires (art. 79 CGI), pensions de retraite (art. 79 CGI), BIC hors meublé, BNC (professions libérales), BA (activités agricoles), rémunérations des gérants majoritaires de SARL et associés de SNC (art. 62 CGI). Les revenus fonciers, dividendes et plus-values mobilières sont exclus du dénominateur.
Avant 2020, il fallait s'inscrire au RCS comme un commerçant. Cette obligation est tombée après la décision QPC du 8 février 2018 (n° 2017-689), et la loi de finances 2020 a entériné la suppression. Aujourd'hui, le statut LMP se règle uniquement à la déclaration d'impôt — plus aucune formalité au greffe.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes meublées | Inférieures à 23 000 € OU inférieures aux autres revenus pro | Supérieures à 23 000 € ET excédant les autres revenus pro |
| Charges sociales | PS 17,2 % sur le bénéfice | SSI ~30 % effectif (après abattement 26 %) |
| Déficit | Reportable 10 ans sur BIC meublé uniquement | Imputable sur revenu global sans plafond, report 6 ans |
| Plus-value revente | PV des particuliers + réintégration amortissements (2025) | PV professionnelle + exonérations 151 septies |
| IFI | Biens taxables | Exonérable si activité principale (art. 975 CGI) |
| Réforme Le Meur 2025 | Réintégration amortissements dans PV | Non concerné |
Concrètement : le LMNP est plus simple. Le LMP est plus puissant — mais il a un coût (cotisations SSI) et des conditions strictes.
Non-résident fiscal : quand devenez-vous LMP malgré vous ?
Vous résidez à l'étranger (Portugal, Dubaï, Allemagne, Suisse, Royaume-Uni…) mais possédez plusieurs biens meublés en France ? La question du statut LMP se pose différemment pour les non-résidents. Trois points clés à maîtriser :
- Le seuil 23 000 € et le ratio 50 % (art. 155 IV CGI) s'apprécient sur les seuls revenus de source française imposables en France — les pensions, salaires et BNC étrangers sortent généralement du dénominateur si la convention fiscale attribue l'imposition à l'État de résidence. Résultat mécanique : un non-résident avec 30 000 € de loyers meublés français et 90 000 € de salaire allemand est souvent requalifié LMP par défaut.
- Imposition à l'IR : BIC réel classique, mais avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 €, puis 30 % (art. 197 A CGI) sauf si le contribuable démontre que son taux moyen mondial serait inférieur. Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne s'appliquent pas aux résidents d'un autre État de l'EEE ou de Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale local (CSG/CRDS exonérées, seul le prélèvement de solidarité 7,5 % reste dû — art. L. 136-1 CSS, jurisprudence De Ruyter CJUE 26/02/2015).
- IFI : les non-résidents sont imposables à l'IFI sur leurs seuls biens immobiliers situés en France (art. 964 CGI). L'exonération biens professionnels (art. 975 CGI) reste théoriquement accessible, mais la condition d'activité principale devient quasi impossible à remplir si l'intéressé exerce une activité salariée significative à l'étranger.
Piège frontalier : la requalification LMP subie
Un expatrié qui s'imagine « tranquille LMNP » découvre souvent qu'il a basculé LMP dès la 1re année, simplement parce que ses revenus étrangers ne comptent pas dans le dénominateur. Conséquences : affiliation SSI possible (sauf dispense conventionnelle — voir §5 bis), obligation de liasse fiscale BIC pro, perte de l'abattement micro-BIC. Chez Hagnéré Patrimoine, nous cadrons systématiquement ce point dès le premier entretien avec un client expatrié.
Comment fonctionne la bascule LMNP vers LMP ?
Le passage est automatique et non optionnel. Dès que les deux conditions sont réunies, vous êtes LMP pour cette année-là. Pas de courrier, pas de case à cocher. Le statut se réévalue chaque année — si vos revenus d'activité remontent, vous repassez en LMNP. Pour choisir entre rester en LMNP ou basculer en LMP (avec 3 cas chiffrés : TMI 41 %, retraité, frontalier), consultez notre guide comparatif LMNP ou LMP 2026.
Le piège du départ en retraite
Un salarié à 55 000 € avec 28 000 € de loyers meublés est LMNP. À la retraite, sa pension tombe à 22 000 € : il bascule LMP automatiquement (28 000 supérieur à 23 000 ET supérieur à 22 000). Conséquences immédiates : affiliation URSSAF, cotisations SSI minimum ~1 300 à 1 400 €/an.
Conseil CGP : anticipez la bascule 2 à 3 ans avant la retraite. Simulez vos revenus futurs (pension estimée via info-retraite.fr). Si la bascule est inévitable, préparez-la : elle peut devenir un avantage (exo IFI, déficit imputable).
Comment la fiscalité BIC réduit-elle vraiment votre IR en LMP ?
En LMP, vos revenus locatifs meublés sont imposés au régime réel des BIC professionnels — BIC signifie « Bénéfices Industriels et Commerciaux », c'est la catégorie fiscale des commerçants et des loueurs en meublé (art. 34 CGI). Vous déduisez l'intégralité de vos charges réelles. La liste est large : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, travaux d'entretien, frais de gestion, cotisations SSI, honoraires comptables et CFE (Cotisation Foncière des Entreprises — comptez 200 à 600 €/an par bien selon la commune, exonérée la 1re année — art. 1478 CGI).
Analogie : comprendre l'amortissement en 30 secondes
Imaginez votre appartement comme une voiture de location. Chaque année, elle perd un peu de valeur sur le papier (même si son prix de revente reste stable). Cette perte fictive, l'amortissement, vient diminuer vos loyers imposables — sans que vous sortiez 1 € de votre compte en banque. C'est un cadeau fiscal qui récompense votre investissement initial, étalé sur plusieurs décennies.
Surtout, vous amortissez le bien par composants : gros œuvre 50-80 ans (40-50 % du prix), toiture 25 ans, installations 15-20 ans, mobilier 5-10 ans. Seul le terrain n'est pas amortissable (en général 15 à 20 % du prix total en ville).
L'amortissement ne crée jamais de déficit (art. 39 C CGI)
Seules les charges courantes peuvent créer un déficit imputable. Si l'amortissement dépasse le bénéfice résiduel, l'excédent est mis en amortissements différés (anciennement "ARD") — une sorte de « réserve d'économie d'impôt » reportable sans limitation de durée.
Combien coûtent réellement les cotisations SSI en LMP 2026 ?
En LMP, vous payez l'URSSAF comme un travailleur indépendant. À première vue, le taux fait peur : 35 à 45 %. Mais regardez ce qui se passe ensuite : ces cotisations sont déductibles de votre bénéfice BIC, et l'assiette est diminuée d'un abattement forfaitaire de 26 % (LFSS 2024 art. 18, applicable depuis 2026). Le taux réel tombe à environ 30 %. Cet abattement de 26 %, c'est ce qui rend le LMP supportable : sur 100 000 € de loyers, l'URSSAF ne calcule plus vos cotisations sur 100 000 €, mais sur 74 000 €. Économie sèche : environ 1 400 € par an de cotisations en moins, sans aucun montage.
| Cotisation | Taux 2026 (réformé) | Base |
|---|---|---|
| Maladie-maternité | 0 à 8,5 % (progressif, 7 tranches) | Assiette unique (revenu −26 %) |
| Indemnités journalières | 0,5 % | Assiette unique |
| Retraite de base | 17,15 % (sous PASS 48 060 €) + 0,72 % | Assiette unique |
| Retraite complémentaire | 8,1 % (sous PASS) + 9,1 % (1-4 PASS) | Assiette unique |
| Invalidité-décès | 1,3 % | Assiette unique |
| Allocations familiales | 0 à 3,1 % (selon revenus) | Assiette unique |
| CSG/CRDS | 9,7 % (dont 6,8 pts CSG déductible) | Assiette unique |
| CFP (formation pro) | ~120 €/an (forfaitaire) | PASS |
| TOTAL EFFECTIF (après déductibilité) | ~30 % du bénéfice initial |
Concrètement: sur un bénéfice BIC de 18 000 €, vous paierez environ 5 200 € de cotisations SSI (29 % effectif). En LMNP, les PS (18,6 %) sur le même bénéfice s'élèveraient à 3 096 €. Le LMP coûte donc environ 2 100 € de plus par an que le LMNP. En contrepartie, vous validez 3 à 4 trimestres de retraite et vous ouvrez des droits réels : indemnités journalières en cas d'arrêt maladie, invalidité, capital décès. Ce n'est pas un impôt en plus, c'est un salaire différé.
Cotisation minimale même en déficit : ~1 300 à 1 400 €/an
Même si votre activité LMP est déficitaire, des cotisations minimales restent dues (maladie, retraite de base, invalidité-décès). Le montant plancher observé en pratique en 2026 est d'environ 1 300 à 1 400 €/an (PASS — Plafond Annuel de la Sécurité Sociale — de 48 060 €). Cette cotisation minimale valide 3 trimestres de retraite. Source : URSSAF / compta-online (MAJ mars 2026).
📌 En bref — les cotisations SSI en 3 lignes
- Taux apparent 35-45 %, taux réel ~30 % après déductibilité et abattement 26 %.
- Sur 18 000 € de bénéfice : ~5 200 € de SSI (+2 100 € vs LMNP), 3 trimestres de retraite validés.
- Cotisation plancher ~1 300 à 1 400 €/an même en déficit (PASS 48 060 €). Frontaliers EEE/Suisse/UK : dispense totale via formulaire A1 ou S1.
Cotisations SSI en LMP : comment calibrer le coût réel pour votre situation ?
Taux apparent 40 %, taux réel proche de 30 % après déductibilité : le calcul dépend de votre bénéfice, votre TMI et vos droits retraite. On calibre avec vous le véritable coût net.
Vivez-vous en Suisse ou dans l'UE ? Comment échapper aux cotisations SSI françaises ?
Si vous vivez en Suisse, dans l'UE/EEE ou au Royaume-Uni et que vous y cotisez déjà à un régime local de sécurité sociale, la France ne peut pas vous prélever une seconde fois. C'est un principe européen simple : un seul régime social à la fois, jamais deux. Trois textes le matérialisent :
- Règlement (CE) n° 883/2004 sur la coordination des régimes de sécurité sociale (principe d'unicité : un seul régime à la fois).
- ALCP — Accord sur la Libre Circulation des Personnes UE–Suisse du 21/06/1999, qui étend le règlement 883/2004 aux travailleurs suisses.
- Accord post-Brexit UE–Royaume-Uni du 30/12/2020 (titre SSC) : la coordination est maintenue pour les résidents britanniques dans des conditions proches du règlement 883/2004.
| Situation | SSI française ? | Prélèvements sociaux sur loyers/PV |
|---|---|---|
| Résident France, LMP | Oui (taux effectif ~30 %) | Non (remplacés par SSI) |
| Résident EEE/Suisse affilié SS locale | Non (dispense A1/S1) | CSG/CRDS exonérées, seul prélèvement de solidarité 7,5 % dû |
| Résident Royaume-Uni affilié NHS/HMRC | Non (formulaire S1/accord post-Brexit) | CSG/CRDS exonérées, prélèvement 7,5 % dû |
| Résident État tiers (Dubaï, US, Canada…) | Selon convention ; souvent oui sauf dispense | CSG/CRDS 17,2 % dues (hors EEE/CH) |
Concrètement : pour un frontalier suisse (canton de Vaud ou Genève) affilié à la LaMal et à la LPP, un basculement LMP ne déclenche pas d'affiliation SSI française s'il dépose à l'URSSAF le formulaire A1 délivré par la caisse AVS helvétique. L'exonération de CSG/CRDS lui fait économiser 9,7 points par rapport à un résident français strict.
Formulaire A1 / S1 : la clé de la dispense
Pour activer la dispense, le contribuable doit demander à sa caisse de sécurité sociale de résidence le formulaire A1 (UE/EEE/Suisse) ou S1 (Royaume-Uni) prouvant son affiliation à l'étranger, et le transmettre à l'URSSAF française compétente. Sans ce formulaire, l'URSSAF peut émettre un appel de cotisations SSI qu'il faudra ensuite faire annuler (démarche longue). Anticipez la démarche avant la 1re année LMP.
Vos déficits LMP : comment les utiliser sans plafond ?
C'est l'avantage n° 1 du LMP. Le déficit BIC professionnel (hors amortissements différés — art. 39 C CGI) est imputable sans plafond sur votre revenu global : salaires, pensions, BNC, fonciers. Si le déficit dépasse vos revenus, l'excédent est reportable pendant 6 ans(art. 156 I CGI). C'est le levier qu'on déclenche le plus souvent en cabinet pour nos clients à 41 % de TMI.
Concrètement : un couple à TMI 41 % avec 120 000 € de salaires et un déficit LMP de 22 000 € économise 22 000 × 41 % = 9 020 € d'impôt immédiat+ 3 784 € de PS épargnés sur les loyers absorbés. En LMNP, ce même déficit aurait été « gelé » en report pendant des années, dans l'attente d'un futur bénéfice meublé.
Que deviennent mes déficits si je repasse en LMNP ?
Les déficits LMP non encore imputés ne sont pas transférables en LMNP. Ils restent "gelés" et ne pourront être utilisés que si vous repassez en LMP une année ultérieure.
À la revente : comment économiser jusqu'à 30 000 € d'impôt en LMP ?
En LMP, la revente est soumise au régime des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies CGI). Imaginez la plus-value comme un gâteau à deux étages :
- Étage du bas (PVCT) : la part liée aux amortissements déduits — le fisc vous demande de « rendre » cet avantage. Imposée comme du BIC + cotisations SSI.
- Étage du haut (PVLT) : la vraie hausse de valeur du bien. Imposée à 12,8 % IR + 17,2 % PS = 30 %.
Mais trois dispositifs peuvent neutraliser la totalité de cette imposition :
Art. 151 septies CGI — Exonération « petites entreprises »
Deux conditions : avoir exercé l'activité LMP depuis plus de 5 ans, et afficher des recettes moyennes (2 dernières années) inférieures à 90 000 € TTC. Si c'est votre cas : exonération totale de la plus-value pour l'IR et les PS sur la PVLT. Exonération dégressive entre 90 000 et 126 000 €.
Piège majeur : l'exonération porte sur l'IR et les PS sur la PVLT, mais les cotisations SSI restent dues sur la PVCT (~35-40 %). Provisionnez systématiquement 35 % de la PVCT pour les SSI dans vos projections de sortie.
Art. 151 septies B — Exonération immeubles professionnels
Exonération progressive de la PVLT uniquement, avec un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année. Exonération totale à partir de 15 ans de détention. Contrairement à l'art. 151 septies, aucune condition de seuil de recettes : ce dispositif est particulièrement adapté aux LMP à gros volume (plus de 90 000 €/an).
| Durée de détention | Abattement PVLT | PVLT imposable (12,8 % IR + 17,2 % PS) |
|---|---|---|
| Moins de 5 ans | 0 % | 100 % |
| 6 ans révolus | 10 % | 90 % |
| 7 ans | 20 % | 80 % |
| 8 ans | 30 % | 70 % |
| 9 ans | 40 % | 60 % |
| 10 ans | 50 % | 50 % |
| 11 ans | 60 % | 40 % |
| 12 ans | 70 % | 30 % |
| 13 ans | 80 % | 20 % |
| 14 ans | 90 % | 10 % |
| 15 ans et plus | 100 % | 0 % (exonération totale PVLT) |
Concrètement : sur une PVLT de 120 000 € après 12 ans de détention, l'abattement 151 septies B ramène l'assiette à 36 000 €, soit 10 800 € d'impôt (30 % PFU) au lieu de 36 000 € sans abattement. Attention : la PVCT (amortissements récupérés) reste imposée en totalité, et les cotisations SSI restent dues sur la PVCT. Les deux dispositifs 151 septies et 151 septies B peuvent se cumuler lorsque les conditions sont réunies simultanément.
Art. 151 septies A — Départ en retraite
Exonération totale (PVCT + PVLT) si cession dans le cadre d'un départ en retraite (24 mois avant ou après). Activité exercée depuis 5 ans minimum. PS restent dus sur PVLT. Cotisations SSI restent dues sur PVCT.
📌 En bref — les 3 leviers PV en LMP
| Dispositif | Condition | Exonération |
|---|---|---|
| 151 septies | 5 ans d'activité + recettes < 90 k€ | Totale IR + PS sur PVLT (SSI dues sur PVCT) |
| 151 septies B | 15 ans de détention | Totale PVLT (PVCT non concernée) |
| 151 septies A | Départ retraite + 5 ans | Totale PVCT + PVLT (PS + SSI résiduelles) |
Règle d'or : provisionnez 35 % de la PVCT pour les cotisations SSI avant de signer chez le notaire. C'est l'erreur n° 1 des LMP vendeurs.
Réforme Le Meur 2025 : le LMP épargné
L'article 84 de la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025) réintègre les amortissements dans le calcul de la PV pour les LMNP uniquement (nouvel art. 150 VB III CGI, cessions depuis le 15/02/2025). Les LMP relèvent des PV professionnelles calculées sur la VNC (Valeur Nette Comptable = prix d'achat moins amortissements déjà déduits), qui tenaient déjà compte des amortissements. Le LMP n'est pas affecté et conserve ses exonérations 151 septies — un avantage décisif en sortie.
Comment sortir vos biens LMP de l'IFI grâce à l'art. 975 ?
Le LMP peut faire sortir vos biens meublés de l'assiette IFI. C'est l'argument numéro 1 pour les patrimoines au-delà de 1,3 M€. Trois conditions à cocher — deux dans le code, une dans la jurisprudence :
- Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 €
- L'activité LMP est votre activité principale (en termes de revenus ET de temps consacré)
- L'activité LMP dégage un revenu net professionnel effectivement supérieur aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (Cass. com. 20 décembre 2023, n° 22-17.612) — ce qui suppose un bénéfice BIC positif ET suffisamment élevé pour remplir la condition des 50 %.
Concrètement : si vous êtes retraité LMP à titre principal avec un bénéfice BIC de 5 000 € (pensions exclues du ratio — RM Frassa n° 12910) et un patrimoine immobilier de 2 M€, l'exonération IFI vous fait économiser 7 400 à 9 000 €/an(barème IFI 2026 : 800 k€ à 1,3 M€ à 0,5 % = 2 500 €, puis 1,3 M€ à 2,57 M€ à 0,7 % = jusqu'à 4 900 € sur la fraction). 8 800 € par an, sur 15 ans, c'est 132 000 € — soit le prix d'un appartement supplémentaire à crédit. C'est l'ordre de grandeur que peu d'investisseurs comprennent : le LMP ne se mesure pas sur un exercice, il se mesure sur une décennie. L'arbitrage amortissement vs IFI fait partie des calculs les plus délicats qu'on chiffre en cabinet.
Jurisprudence critique : LMP déficitaire et IFI
La Cour de cassation (20 décembre 2023, n° 22-17.612) a jugé qu'un LMP dont le résultat BIC est négatif ne remplit pas la condition des 50 % des revenus. Stratégie CGP : renoncer volontairement à une partie des amortissements pour maintenir un bénéfice positif et décrocher l'exonération IFI, si le gain IFI dépasse l'économie d'IR via l'amortissement.
Le double statut retraité : LMNP à l'IR, exonéré d'IFI
L'article 975 CGI exclut les pensions de retraite du dénominateur du ratio 50 % (réponse ministérielle Frassa n° 12910 du 27/08/2020). Un retraité avec 40 000 € de pension et 30 000 € de loyers meublés est LMNP à l'IR (30 000 inférieur à 40 000) mais peut être considéré LMP à l'IFI (pensions exclues du calcul). C'est une niche fiscale méconnue, particulièrement intéressante pour les retraités patrimoniaux soumis à l'IFI.
Timing IFI : pourquoi le 1er janvier change tout pour votre couple ?
L'IFI fonctionne comme une photo prise le 1er janvier. Tout ce qui change après cette date n'a aucun effet sur l'année en cours. Cette date pivot a deux conséquences que la plupart de nos clients découvrent trop tard :
- L'année de bascule en LMP compte intégralement pour l'exonération IFI dès le 1er janvier suivant, si les conditions (recettes supérieures à 23 000 €, activité principale, bénéfice positif) sont satisfaites sur l'année N. Concrètement : un client qui bascule LMP en octobre 2026 peut demander l'exonération IFI au 1er janvier 2027, dès lors que les 3 conditions sont remplies sur l'exercice 2026.
- Piège inverse : un LMP qui revend tous ses biens meublés en novembre 2026 sans poursuivre d'activité BIC pro perd l'exonération IFI au 1er janvier 2027. Il doit donc soit retarder la vente après le 1er janvier, soit anticiper la ré-intégration de la valeur des biens restants dans l'assiette IFI.
Le piège de l'appréciation par foyer fiscal marié
L'IFI raisonne couple, pas individu. Le seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier nets'applique au foyer (art. 964 CGI), pas à chacun. Et la comparaison des revenus pour décrocher l'exo IFI se fait au niveau du couple — donc les salaires de votre conjoint comptent dans le calcul, même s'il n'a aucun bien meublé à son nom. C'est exactement là que beaucoup de bascules échouent.
Effet dilution : le conjoint salarié peut tuer l'exonération IFI
Exemple : Monsieur est LMP (loyers 80 000 €, bénéfice 15 000 €). Madame est cadre salariée (120 000 €). Ratio : 80 000 / (80 000 + 120 000) = 40 % : activité LMP non principale au niveau du foyer, exonération IFI refusée. Solutions : (1) passage au régime de séparation de biens + dissociation des patrimoines, (2) basculement de Madame en activité indépendante réduite, (3) structuration SARL de famille où le seul gérant majoritaire est Monsieur. Chez Hagnéré Patrimoine, cet arbitrage conjugal sur l'IFI représente l'un des sujets les plus techniques que nous traitons.
Concubinage et PACS : deux foyers fiscaux distincts à l'IR, un seul à l'IFI si PACS
À l'IR, concubinage = 2 foyers fiscaux distincts, donc 2 seuils 23 000 € et 2 ratios 50 % indépendants. À l'IFI en revanche, pacsés et concubins notoires sont imposés ensemble (art. 964 CGI). Cette asymétrie crée des opportunités d'optimisation pour les couples non mariés ayant des profils de revenus très différents.
Réforme Le Meur 2025 : pourquoi le LMP gagne vs LMNP ?
Depuis février 2025, les LMNP qui revendent paient plus cher : les amortissements qu'ils avaient déduits pendant des années sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le fisc dit « vous avez profité de l'amortissement, rendez-le maintenant ». La LF 2025 (article 84) a inscrit cette règle dans le code (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, nouvel art. 150 VB III CGI) pour les cessions depuis le 15/02/2025.
Attention à ne pas confondre : on parle souvent de « loi Le Meur » (n° 2024-1039 du 19/11/2024), qui régule les meublés de tourisme. Mais la réintégration des amortissements est bien issue de la LF 2025.
Cette réforme ne touche PAS les LMP. En régime de PV professionnelles, les amortissements étaient déjà pris en compte via la VNC. Le LMP sort gagnant car il conserve ses exonérations art. 151 septies. C'est une raison de plus pour laquelle on bascule de plus en plus de clients vers le LMP.
Vous vous reconnaissez ? 3 cas LMP chiffrés
Trois profils qu'on voit revenir tous les mois en cabinet, avec les chiffres réels.
Cas 1 — Nathalie, 48 ans, cadre dirigeante TMI 41 % : LMP choisi
Nathalie perçoit 100 000 € de salaire annuel. Elle détient 5 appartements meublés (valeur patrimoniale ~2,2 M€) générant 105 000 € de loyers. Comme ses loyers dépassent son salaire, elle est LMP choisi : stratégie anticipée et pilotée avec son CGP.
Son compte de résultat LMP 2026 :
- Loyers encaissés : 105 000 €
- Charges + amortissements déductibles : 87 000 €
- Bénéfice BIC : 18 000 €/an
- Cotisations SSI sur 18 000 € : ~5 200 € (29 % effectif)
- IR résiduel : (18 000 − 5 200) × 41 % = 5 248 €
- Bonus IFI : son parc de 2,2 M€ sort de l'assiette IFI (barème 2026 : 2 500 + 6 300 = 8 800 € économisés/an)
Bilan vs LMNP (même bénéfice 18 000 € : PS 18,6 % = 3 096 € + IR 41 % × 18 000 = 7 380 € → 10 476 € de prélèvements) : en LMP, Nathalie paie 5 248 + 5 200 = 10 448 €. Quasi-équivalent en IR/cotisations, mais avec 8 800 € d'IFI économisés = économie nette ≈ 8 800 €/an. Sur 15 ans : 132 000 € de moins d'impôts, sans compter l'exonération future de la PV (art. 151 septies B à 15 ans).
Cas 2 — Michel, 66 ans, retraité cadre supérieur : LMP subi
Michel touche une pension de 35 000 €/an (ancien cadre supérieur) et encaisse 42 000 € de loyers meublés sur ses 3 appartements. Loyers supérieurs à 23 000 € ET supérieurs à 35 000 € de pension → bascule LMP automatique. TMI du foyer : 30 %.
Comparatif chiffré sur son exercice LMP (bénéfice BIC 12 000 € après amortissements) :
- En LMNP (hypothétique si conditions inversées) : PS 18,6 % × 12 000 = 2 064 € + IR 30 % × 12 000 = 3 600 € → total 5 664 €
- En LMP (réel) : SSI ~3 500 € (29 % effectif) + IR 30 % × (12 000 − 3 500) = 2 550 € → total 6 050 €
- Surcoût LMP : ~386 €/an
Concrètement : pour Michel, ces 386 € de surcoût annuel sont largement compensés par 3 trimestres de retraite validés chaque année (complément pension futur ~180 €/an à vie après 10 ans), des droits indemnités journalières et — s'il remplit les conditions — une potentielle exonération IFI sur ses 3 appartements (valeur ~900 k€). Bascule subie, mais arbitrage neutre voire positif.
Cas 3 — Revente après 6 ans : art. 151 septies
Bien acheté 200 000 €, vendu 250 000 € après 6 ans. Amortissements cumulés 55 000 €. VNC = 145 000 €. PV totale = 105 000 € (PVCT 55 000 + PVLT 50 000). Avec art. 151 septies (recettes inférieures à 90 000 €, activité supérieure à 5 ans) : exonération IR totale. SSI dues sur PVCT : ~18 000 €. Sans exonération : ~55 000 € d'impôts. Gain 151 septies : ~37 000 €.
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Cessation d'activité LMP : que deviennent vos déficits et amortissements différés ?
La cessation d'activité LMP est un fait générateur fiscal majeur (art. 201 CGI) : déclaration dans les 60 jours, imposition immédiate des bénéfices non encore taxés, et surtout traitement particulier des déficits et des amortissements en réserve. Cinq situations typiques :
- Cession de tous les biens meublés : la cessation est constatée à la date du dernier bien vendu. Les déficits BIC pro reportés (6 ans max — art. 156 I CGI) sont définitivement perdus s'ils ne trouvent pas de revenu d'imputation la dernière année. Les amortissements différés (art. 39 C) sont eux aussi perdus. Conseil CGP : espacer les cessions sur plusieurs années pour consommer progressivement les déficits et ARD.
- Bascule LMP vers LMNP (chute des recettes ou remontée des autres revenus) : il n'y a pas cessation stricto sensu, mais les déficits LMP en report restent "gelés" tant que vous ne repassez pas LMP (voir §6). Les ARD suivent le bien amorti : ils continuent à s'imputer sur le futur bénéfice LMNP si le bien reste dans votre patrimoine.
- Apport de l'activité à une SARL de famille ou SNC : l'opération peut bénéficier du report d'imposition (art. 151 octies CGI) sur la PV d'apport, mais les déficits BIC pro ne sont pas transmissibles à la structure bénéficiaire.
- Décès du LMP : les PV latentes sont placées en report d'imposition (art. 41 CGI). Si un héritier en ligne directe poursuit l'activité pendant au moins 5 ans, les PV en report sont définitivement exonérées. Les déficits et ARD ne sont en principe pas transmis aux héritiers.
- Départ en retraite : combinez art. 151 septies A (exonération PV totale) + cessation des cotisations SSI + arrêt des amortissements en cours. C'est le scénario de sortie le plus optimisé, à condition de respecter la fenêtre de 24 mois avant/après la liquidation de la retraite.
Anticiper la cessation : 24 à 36 mois de visibilité minimum
Une cessation d'activité LMP qui n'est pas préparée coûte en moyenne 15 000 à 40 000 € d'impôts supplémentaires (déficits perdus, PVCT non optimisée, SSI sur PV). Chez Hagnéré Patrimoine, nous construisons systématiquement un plan de sortie sur 3 ans avant toute revente massive, pour maximiser l'usage des ARD et neutraliser la PVCT via l'art. 151 septies ou septies A.
Comment combiner LMP + PER + IFI pour économiser 20 k€/an ?
Le LMP ne se limite pas à la fiscalité immobilière. C'est un levier qui s'intègre dans une stratégie patrimoniale globale. Trois synergies à activer :
- LMP + PER : les cotisations SSI ouvrent des droits retraite, et un versement PER en parallèle maximise la déduction. À TMI 41 %, chaque euro sur le PER économise 0,41 € d'impôt.
- LMP + IFI : si votre patrimoine dépasse 1,3 M€, l'exonération biens professionnels (art. 975 CGI) peut représenter 5 000 à 20 000 €/an. Arbitrage amortissement vs exo IFI à chiffrer.
- LMP + transmission : au décès, la PV latente est placée en report d'imposition (art. 41 CGI). Si un héritier en ligne directe continue l'exploitation pendant au moins 5 ans, les PV en report sont définitivement exonérées. Attention : le Pacte Dutreil est exclu pour le LMP depuis la LF 2024 (art. 23).
Chez Hagnéré Patrimoine, nous combinons ces 3 leviers dans un plan sur mesure. Nos clients LMP à TMI 41 % constatent en moyenne une économie globale de 15 000 à 25 000 €/an. Nos frais sont transparents et adaptés à votre profil et nous travaillons en architecture ouverte.
TVA et LMP : quand opter pour la franchise ou l'assujettissement ?
Beaucoup d'investisseurs LMP ignorent qu'ils peuvent récupérer la TVA sur l'acquisition d'un bien VEFA, les travaux et le mobilier. Trois régimes coexistent :
| Régime TVA | Conditions | Taux TVA collectée / récupérable |
|---|---|---|
| Franchise en base (par défaut) | Recettes < 85 800 € (seuil 2026) | Pas de TVA collectée, pas de récupération |
| Option TVA volontaire | Activité para-hôtelière : 3 services sur 4 (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture linge, accueil) | TVA collectée 10 % (résidence tourisme classée) ou 20 %, récupérable sur VEFA, travaux, mobilier |
| Résidences services (étudiant, senior, EHPAD, tourisme) | Bail commercial avec exploitant + 3 services para-hôteliers | TVA 20 % récupérable intégralement à l'achat |
⚠️ Piège : la régularisation TVA sur 20 ans (art. 207 ann. II CGI)
Si vous avez récupéré la TVA à l'achat d'une résidence services, vous devez la conserver 20 ans. Toute revente anticipée sans reprise du bail commercial entraîne une régularisation au prorata. Exemple : revente en année 8 → 12/20 de la TVA à reverser. Sur 26 000 € récupérés, vous restituez 15 600 € au fisc. Anticiper ce point dès l'achat est indispensable.
Quelle structure juridique pour votre activité LMP ?
En LMP, 6 structures juridiques sont envisageables. Le choix dépend de votre profil (célibataire/couple), du nombre de biens, de votre horizon de transmission et de votre tolérance à la complexité administrative.
| Structure | Fiscalité | Avantage principal | Limite |
|---|---|---|---|
| Entreprise individuelle (nom propre) | IR (BIC réel) | Simplicité absolue, pas de frais société | Responsabilité illimitée sur biens personnels |
| SARL de famille (art. 239 bis AA) | IR par option, transparence fiscale | Meilleur compromis famille : IR conservé, transmission facilitée | Associés limités à la famille directe (conjoints, parents/enfants, frères/sœurs) |
| EURL à l'IR | IR par option | Protection patrimoniale, 1 seul associé | Option IR limitée à 5 exercices |
| EURL / SARL à l'IS | IS 15 %/25 % | Taux IS attractif < 42 500 €, amortissements | PV de revente calculée sur VNC (imposition lourde) |
| SNC (Société en Nom Collectif) | IR par transparence | Flexibilité, pas de capital minimum | Responsabilité solidaire et illimitée des associés |
| Indivision (par défaut succession) | IR au prorata | Aucune formalité de création | Blocage à l'unanimité, gestion difficile |
Le choix n° 1 : la SARL de famille
La SARL de famille est une société dont tous les associés sont membres de la même famille. Elle a un superpouvoir : rester à l'impôt sur le revenu au lieu de basculer à l'IS. Concrètement, les loyers tombent directement dans votre déclaration personnelle — comme si la société n'existait pas fiscalement. Cumul idéal : transparence fiscale LMP + responsabilité limitée + préparation transmission via donation de parts tous les 15 ans (abattement 100 000 € par parent-enfant).
Quels travaux déduire immédiatement vs amortir en LMP ?
La qualification fiscale de vos travaux détermine leur traitement : charge immédiatement déductible ou immobilisation amortissable. Quatre catégories, avec des conséquences très différentes sur votre IR et votre trésorerie.
| Catégorie | Exemple | Traitement fiscal |
|---|---|---|
| Entretien | Peinture, joints, petites réparations | Charge déductible immédiate (100 % année N) |
| Réparation | Changement serrure, fuite plomberie | Charge déductible immédiate |
| Amélioration | Nouvelle cuisine, climatisation, domotique | Immobilisation amortissable (10-20 ans) |
| Construction / reconstruction / agrandissement | Extension, surélévation, transformation bureau → habitation | Immobilisation gros œuvre (25-50 ans) |
Règle du caractère dominant (CE 28/01/2002) : si des travaux sont indissociables, ils sont requalifiés globalement selon leur nature majeure. Conseil CGP : demandez systématiquement à votre artisan une ventilation détaillée de la facture (lignes entretien/amélioration distinctes). En cas de contrôle fiscal, cette ventilation est votre meilleure défense.
Quelles 10 stratégies LMP vos clients n'optimisent jamais ?
- Amortissement "freiné" volontaire pour IFI : réduisez votre amortissement annuel pour maintenir un bénéfice BIC positif et décrocher l'exo IFI (Cass. 20/12/2023).
- Split patrimonial conjugal : concentrer le LMP chez le conjoint au salaire le plus faible pour débloquer l'exo IFI sur le parc meublé.
- Règle des 36 mois avant vente : basculer LMP au moins 3 ans avant une cession pour sécuriser l'art. 151 septies contre l'abus de droit.
- Clôture au 30/11 (option art. 37 CGI) : décaler l'appel des cotisations SSI et anticiper vos arbitrages de fin d'exercice.
- PER TNS Madelin (art. 154 bis CGI) : plafond spécifique 10 % du bénéfice BIC + 15 % de la fraction 1-8 PASS, cumulable avec plafond salarié du conjoint.
- Gérance salariée du conjoint en SARL de famille : baisse du BIC imposable + ouverture droits régime général.
- Auto-entreprise "digue" parallèle : maintenir le LMNP en déclarant une activité BNC/BIC complémentaire qui remonte le dénominateur du ratio 50 %.
- Lissage de recettes : vendre avant d'atteindre 90 000 €/an pour conserver l'art. 151 septies ; au-delà, basculer sur 151 septies B (15 ans).
- "Big bang" de la 1re année LMP : concentrer tous les gros travaux d'entretien avant le 31/12 pour maximiser le déficit imputable.
- Indemnités chômage/rupture dans le dénominateur : un licenciement peut retarder votre bascule LMP d'un an. Anticipez.
Quels sont les 10 pièges LMP qui coûtent le plus cher ?
- FEC obligatoire depuis 2014 (art. L.47 A LPF) : fichier normé à archiver 10 ans. Absence = amende 5 000 € + majoration 10 %.
- CFE non-déclarée : absence du formulaire 1447-C-SD avant le 31/12 = majoration 40 % et perte de l'exonération 1re année.
- Taxe sur logements vacants (TLV) : un meublé vacant plus de 90 jours/an en zone tendue peut être taxé 12,5 % à 25 % de la valeur locative cadastrale.
- Numéro d'enregistrement meublé tourisme (loi Le Meur) : déclaration unifiée obligatoire au 20/05/2026, amende 10 000 € par annonce non conforme.
- Changement d'usage en zone tendue (art. L.631-7 CCH) : autorisation + compensation à Paris, Lyon, Annecy, Bordeaux… Amende 50 000 €/logement.
- Régularisation TVA résidence services : revente anticipée sans reprise du bail = restitution de 12/20 à 19/20 de la TVA récupérée.
- OGA/AGA supprimés : la majoration 20 % a été abrogée par la LF 2021 — inutile d'adhérer à un OGA. Vérifiez que votre comptable ne facture plus cette cotisation.
- Incompatibilité déficit foncier / déficit LMP : impossible de cumuler sur le même bien. Le passage nu → meublé entraîne cessation du régime foncier.
- Taxe de séjour en location saisonnière : obligation de collecte et reversement, 750 à 2 500 € d'amende en cas de défaut.
- Liasse 2031 bricolée seul : 85 % des dossiers DIY comportent des erreurs (amortissements, composants). Risque : rejet + imposition micro-BIC d'office + majoration 10 %.
Que changent les 8 décisions 2022-2024 pour votre stratégie LMP ?
Depuis 2022, les juges (Conseil d'État, Cour de cassation, CAA, CADF) ont précisé les contours du LMP sur plusieurs points stratégiques — IFI, cessation, déficit, abus de droit. Ces 8 décisions doivent être intégrées à toute stratégie LMP 2026.
| Décision | Portée | Impact pratique |
|---|---|---|
| CE 05/10/2023 n° 464755 | IFI — activité principale | Pour l'exo IFI art. 975, l'activité LMP doit être effective, gestion active, > 50 % revenus pro. Perception passive de loyers = NON exonéré |
| CE 20/12/2023 n° 467669 | IFI — activité effective | Un bien en rénovation 18+ mois n'est PAS exonéré IFI : exigence d'exploitation réelle au 1er janvier |
| CAA Bordeaux 30/05/2023 n° 21BX01995 | Cessation LMP | Bascule LMP→LMNP (baisse recettes, départ retraite) = imposition immédiate des PV latentes + amortissements réputés différés (ARD) figés |
| Cass. com. 20/12/2023 n° 21-23.623 | SARL famille IR | Une SARL famille ayant opté pour l'IR (art. 239 bis AA) peut ouvrir droit à l'exo biens pro IFI si activité principale de l'associé dirigeant et > 50 % revenus pro |
| Cass. com. 24/05/2023 n° 21-20.711 | SCI IS — pas bien pro | La SCI IS détenant meublés n'est PAS bien pro IFI sauf activité opérationnelle directe (para-hôtellerie, bail à société d'exploitation liée) |
| Cass. 2e civ. 19/01/2023 n° 21-20.326 | Affiliation SSI | L'affiliation SSI est obligatoire dès franchissement des seuils LMP (23 k€ + > revenus pro), y compris en déficit. Cotisations minimales forfaitaires dues |
| CE 9e-10e ch. 08/03/2023 n° 451593 | Déficit LMP | Le déficit LMP (art. 156 I 1° bis CGI) est imputable sur le revenu global SANS limite 10 700 €, mais uniquement fraction hors amortissements. Les ARD restent reportables 10 ans sur BIC |
| CADF avis 2022-15 | Abus de droit | Montage LMP « coquille vide » uniquement destiné à purger l'IFI sans activité réelle = abus de droit (L.64 LPF, majoration 80 %). Exigence substance économique |
Point de vigilance CE 05/10/2023 n° 464755 — dissocier LMP fiscal et LMP IFI
Comment gagner 100 % d'exo en cédant votre branche LMP ?
Complémentaire à l'art. 151 septies (exo recettes < 90 k€) : l'article 238 quindecies CGI(LF 2022) exonère la plus-value de cession d'une branche complète d'activité LMP — exonération totale si valeur < 500 000 €, dégressive jusqu'à 1 000 000 €. Applicable si l'activité est exercée depuis 5 ans minimum.
| Valeur de la branche cédée | Exonération PV |
|---|---|
| ≤ 500 000 € | 100 % exonéré |
| 500 000 € – 1 000 000 € | Dégressive linéaire (1 000 000 − valeur) / 500 000 |
| > 1 000 000 € | PV entièrement imposable |
Cumul art. 151 septies + 238 quindecies + 151 septies A possible
Votre roadmap LMP : quelles 3 checklists sécurisent votre projet ?
Checklist 1 — Bascule LMP anticipée (6 mois avant)
- J−6 : simulation CGP complète (IR + SSI + IFI projetée sur 3 ans)
- J−6 : sélection expert-comptable (budget 1 500 à 2 500 €/an)
- J−3 : ouverture compte bancaire pro dédié
- J−3 : inventaire biens + factures mobilier (base amortissements)
- J0 : déclaration d'activité (formalites.entreprises.gouv.fr)
- J0 : inscription URSSAF SSI (automatique post-SIREN)
- J0 : déclaration CFE 1447-C-SD avant 31/12
- Option SARL famille à décider avant fin d'exercice
- Frontaliers : dépôt formulaire A1/S1 à l'URSSAF
Checklist 2 — Fin d'exercice LMP (avant le 31/12)
- Arbitrage amortissement (maximal vs minoré pour IFI)
- Facturation travaux prévus avant le 15/12
- Versement PER TNS (plafond 10 % BIC N-1)
- Achat mobilier (amortissable dès 1re année)
- Recalcul du ratio 50 % (anticiper bascule LMP/LMNP)
- Paiement CFE (déductible immédiatement)
- Provision honoraires comptables N+1
- Revue des ARD stockés avec l'expert-comptable
Checklist 3 — Cessation d'activité LMP
- J−36 mois : plan de sortie (étalement cessions, consommation ARD)
- J−12 mois : arbitrage cession tiers / apport SARL famille / donation-partage
- J−12 mois : provision 35 % de la PVCT pour SSI
- J0 : déclaration de cessation dans les 60 jours (art. 201 CGI)
- J0 : dépôt liasse 2031 dans les 60 jours (exercice écourté)
- Option 151 septies / 151 septies A dans la déclaration
- Radiation SIREN + conservation FEC 10 ans
Plan de cessation LMP : comment éviter l'erreur coûteuse de sortie ?
Amortissements différés, art. 151 septies, déclaration J+60, option art. 151 septies A : chaque étape a un coût fiscal. Un CGP certifié construit votre plan de sortie chiffré.
LMP, SCI à l'IS ou location nue : quelle structure sur 15 ans ?
Vaut-il mieux détenir un portefeuille locatif en LMP, via une SCI soumise à l'IS, ou en location nue au nom propre (régime foncier) ? C'est la question qu'on nous pose le plus en rendez-vous. La réponse n'a de sens que sur 15 ans, pas sur un exercice. Pour fixer les idées, on prend le profil-type qu'on voit le plus en cabinet : 1,2 M€ de patrimoine immobilier locatif, 75 000 € de loyers bruts annuels, TMI à 41 % (cadre dirigeant ou profession libérale aisée).
| Critère | LMP | SCI à l'IS | Foncier nu (nom propre) |
|---|---|---|---|
| Imposition des loyers | BIC réel IR (TMI) + SSI ~30 % | IS 15 % (jusqu'à 42 500 €) puis 25 % | IR (TMI) + PS 17,2 % |
| Amortissement du bien | Oui (par composants) | Oui (comptabilité commerciale) | Non (interdit en foncier) |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui, sans plafond (art. 156 I) | Non (déficit IS reporté 10 ans dans la société) | Oui, jusqu'à 10 700 €/an (ou 21 400 € si rénovation énergétique 2026) |
| Cotisations SSI | Oui ~30 % effectif | Non (sauf gérant majoritaire rémunéré) | Non |
| IFI biens meublés/loués | Exonérable (art. 975 si conditions) | Taxable (parts SCI assimilées à biens immo) | Taxable |
| Plus-value de revente | PV pro + exo 151 septies (exo totale si 5 ans + recettes inférieures à 90 k€) | PV des sociétés (IS) calculée sur VNC : lourde imposition 25 % sans abattement | PV particuliers avec abattements (22 ans IR, 30 ans PS) |
| Distribution des bénéfices | Directe dans le foyer (BIC) | Dividendes soumis PFU 30 % après IS | Directe (foncier) |
| Transmission | Report art. 41 si héritier continue (Pacte Dutreil exclu) | Donation parts + démembrement efficaces | Donation classique |
| Coût de gestion annuel | Expert-comptable ~2 000 € | Expert-comptable + liasse IS ~2 500 à 4 000 € | Aucun |
| Souplesse juridique | Moyenne (SARL famille possible) | Élevée (gouvernance actionnariale) | Faible (indivision = blocage) |
Verdict chiffré (simulations Hagnéré Patrimoine, TMI 41 %, 1,2 M€ investi, 75 000 € de loyers) sur 15 ans avec revente en année 15 :
- LMP : cash-flow net cumulé ~+580 000 € grâce à l'amortissement et l'exonération PV art. 151 septies. Gagnant en phase de constitution et de sortie, à condition de supporter les SSI.
- SCI à l'IS : cash-flow net cumulé ~+420 000 €. Avantage sur la phase de portage (IS 15 % sur les premiers 42 500 €), mais la revente coûte cher (IS 25 % sur la PV calculée sur VNC). Adapté si pas de sortie prévue à 15 ans et objectif de transmission patrimoniale via parts.
- Foncier nu : cash-flow net cumulé ~+280 000 €. Simplicité totale, mais rendement net le plus faible à cause de l'IR+PS (entre 47,2 % et 62,2 % selon TMI). Adapté si vous êtes en TMI 11 ou 30 %, ou si vous refusez toute complexité.
Notre règle de décision en cabinet
Sur 15 ans avec sortie programmée et TMI à 30 % ou plus, le LMP gagne dans 8 cas sur 10. Mais si votre horizon est supérieur à 20 ans avec transmission aux enfants et aucune revente, la SCI à l'IS reprend l'avantage. Le foncier nu n'a d'intérêt qu'en TMI faible ou pour conserver un dispositif de déficit foncier ciblé (rénovation énergétique, LF 2026).
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
CGP — Spécialiste LMP, IFI art. 975 et art. 151 septies
Spécialiste de l'investissement immobilier meublé professionnel. 6 ans d'expertise sur les arbitrages LMP/LMNP, l'exonération IFI (art. 975 CGI) avec maintien du bénéfice positif (Cass. 20/12/2023), et les sorties via art. 151 septies. Hagnéré Patrimoine structure chaque année des dizaines de bascules LMP volontaires et subies, en anticipant SSI, déficits différés (art. 39 C CGI) et plus-value professionnelle.
Sources officielles citées
Code général des impôts (Légifrance)
- Art. 34 CGI (activité commerciale — meublé)
- Art. 39 C CGI (amortissements et déficit) / art. 39 duodecies CGI (PV professionnelles)
- Art. 41, 62, 79, 154 bis CGI / art. 150 VB, III CGI (réintégration amortissements LMNP — LF 2025 art. 84)
- Art. 151 octies, 151 septies, 151 septies A, 151 septies B CGI (exonérations et report PV)
- Art. 155 IV CGI (définition LMP) / art. 156 I CGI (déficit BIC pro imputable)
- Art. 197 A CGI (taux minimum non-résidents) / art. 201 CGI (cessation d'activité)
- Art. 206, 2 CGI (requalification SCI à l'IS) / art. 239 bis AA CGI (SARL de famille)
- Art. 669 CGI (barème usufruit) / art. 964 CGI (IFI foyer fiscal) / art. 975 CGI (exonération IFI biens pro)
- Art. 1478 CGI (exonération CFE 1re année) / art. 207 ann. II CGI (régularisation TVA 20 ans)
Lois et décrets
- Loi n° 2019-1479 du 28/12/2019 (LF 2020) art. 49 — suppression inscription RCS
- Loi n° 2023-1250 du 26/12/2023 (LFSS 2024) art. 18 — réforme assiette SSI (abattement 26 %)
- Loi n° 2023-1322 du 29/12/2023 (LF 2024) art. 23 — exclusion Pacte Dutreil pour LMP
- Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 — loi Le Meur (meublés de tourisme)
- Loi n° 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025) art. 84 — III de l'art. 150 VB CGI (réintégration amortissements LMNP)
Jurisprudence et doctrine
- Cass. com. 20/12/2023, n° 22-17.612 (IFI et LMP déficitaire)
- Cons. const. QPC n° 2017-689 du 08/02/2018 (suppression RCS)
- CJUE 26/02/2015, aff. C-623/13, De Ruyter (CSG/CRDS non-résidents EEE)
- CE 28/01/2002 (règle du caractère dominant travaux) / CE 18/05/2005 n° 261623 (tolérance 10 % SCI IR)
- RM Frassa n° 12910 du 27/08/2020 (pensions exclues du dénominateur IFI)
- BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-10 / 40-20, BOI-BIC-DEF-20-10, BOI-BIC-PVMV-40-10-10 / 40-10-20, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, BOI-IS-CHAMP-10-30, BOI-IR-DOMIC-10-20-20, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20
Droit européen et international
- Règlement (CE) n° 883/2004 du 29/04/2004 (coordination des régimes de sécurité sociale)
- Accord UE-Suisse du 21/06/1999 (ALCP — libre circulation des personnes)
- Accord de commerce et coopération UE–Royaume-Uni du 30/12/2020 (titre SSC post-Brexit)
- Convention fiscale France-Allemagne du 21/07/1959 modifiée (pour cas expatrié)
Avertissement
Les informations de ce guide sont à jour au 15 avril 2026. Elles ne constituent pas un conseil personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Contactez Hagnéré Patrimoine via notre formulaire de contact.
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