LMP 2026 : conditions, avantages fiscaux et cas pratiques

Michel, 64 ans, gagnait 50 000 € de salaire et 25 000 € de loyers meublés : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) tranquille. À 65 ans, sa pension tombe à 20 000 € — et du jour au lendemain, il devient LMP (Loueur Meublé Professionnel). Cotisations SSI (Sécurité Sociale des Indépendants), déclaration d'activité, liasse fiscale : personne ne l'avait prévenu.

De l'autre côté, Nathalie, 48 ans, cadre dirigeante à TMI (Taux Marginal d'Imposition) 41 %, a choisi de franchir les seuils LMP avec 5 appartements meublés. Résultat : déficit imputable sur tous ses revenus, exonération IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur ses biens, et exonération de plus-value après 5 ans.

Deux histoires, deux réalités. Le LMP est à la fois le piège le plus redouté et l'arme fiscale la plus puissante de l'investisseur immobilier meublé. Chez Hagnéré Patrimoine, nous accompagnons chaque année des dizaines de clients confrontés à cette bascule — volontaire ou subie. Ce guide vous donne les clés pour savoir de quel côté vous vous trouvez.

1. Pourquoi le statut LMP change tout pour un investisseur immobilier

Le statut LMP est le point de bascule de la fiscalité immobilière meublée en France. D'un côté, le LMNP : PS (prélèvements sociaux — CSG + CRDS + prélèvement de solidarité = 17,2 %) sur le bénéfice, déficits reportables uniquement sur vos revenus meublés, plus-values des particuliers avec abattements pour durée de détention.

De l'autre, le LMP. Ses cotisations SSI semblent élevées (35 à 45 %), mais le taux réel tombe à ~30 % après déductibilité. En échange, vous obtenez trois armes puissantes : déficit imputable sur tous vos revenus sans plafond, exonération de plus-value après 5 ans, et sortie possible de l'IFI.

En 2026, avec la réforme Le Meur qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value pour les LMNP, le LMP devient encore plus attractif en sortie. Car cette réforme ne concerne pas les LMP — un avantage différenciant majeur.

2. Définition LMP vs LMNP : seuils 2026

Vous êtes LMP si — et seulement si — vous remplissez deux conditions cumulatives (article 155, IV du CGI) :

1. Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € TTC par an (loyers + charges + prestations). Ce seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal (= l'ensemble des personnes inscrites sur la même déclaration d'impôt : vous, votre conjoint marié ou pacsé, vos enfants à charge).
2. Ces recettes excèdent vos autres revenus d'activité : traitements et salaires (art. 79 CGI), pensions de retraite (art. 79 CGI), BIC hors meublé, BNC (professions libérales), BA (activités agricoles), rémunérations des gérants majoritaires de SARL et associés de SNC (art. 62 CGI). Les revenus fonciers, dividendes et plus-values mobilières sont exclus du dénominateur.

Depuis la LF 2020 (loi n° 2019-1479 du 28/12/2019, art. 49), l'ancienne condition d'inscription au RCS a été supprimée (QPC — Question Prioritaire de Constitutionnalité — n° 2017-689 du 08/02/2018). Le statut est désormais purement fiscal.

Concrètement : le LMNP est plus simple. Le LMP est plus puissant — mais il a un coût (cotisations SSI) et des conditions strictes.

2 bis. LMP et non-résidents fiscaux : règles 2026

Vous résidez à l'étranger (Portugal, Dubaï, Allemagne, Suisse, Royaume-Uni…) mais possédez plusieurs biens meublés en France ? La question du statut LMP se pose différemment pour les non-résidents. Trois points clés à maîtriser :

1. Le seuil 23 000 € et le ratio 50 % (art. 155 IV CGI) s'apprécient sur les seuls revenus de source française imposables en France — les pensions, salaires et BNC étrangers sortent généralement du dénominateur si la convention fiscale attribue l'imposition à l'État de résidence. Résultat mécanique : un non-résident avec 30 000 € de loyers meublés français et 90 000 € de salaire allemand est souvent requalifié LMP par défaut.
2. Imposition à l'IR : BIC réel classique, mais avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 315 €, puis 30 % (art. 197 A CGI) sauf si le contribuable démontre que son taux moyen mondial serait inférieur. Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne s'appliquent pas aux résidents d'un autre État de l'EEE ou de Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale local (CSG/CRDS exonérées, seul le prélèvement de solidarité 7,5 % reste dû — art. L. 136-1 CSS, jurisprudence De Ruyter CJUE 26/02/2015).
3. IFI : les non-résidents sont imposables à l'IFI sur leurs seuls biens immobiliers situés en France (art. 964 CGI). L'exonération biens professionnels (art. 975 CGI) reste théoriquement accessible, mais la condition d'activité principale devient quasi impossible à remplir si l'intéressé exerce une activité salariée significative à l'étranger.

3. Le passage automatique LMNP → LMP

Le passage est automatique et non optionnel. Dès que les deux conditions sont réunies, vous êtes LMP pour cette année-là. Pas de courrier, pas de case à cocher. Le statut se réévalue chaque année — si vos revenus d'activité remontent, vous repassez en LMNP.

4. Fiscalité BIC professionnel : amortissement, charges, déficit

En LMP, vos revenus locatifs meublés sont imposés au régime réel des BIC professionnels — BIC signifie « Bénéfices Industriels et Commerciaux », c'est la catégorie fiscale des commerçants et des loueurs en meublé (art. 34 CGI). Vous déduisez l'intégralité de vos charges réelles. La liste est large : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, travaux d'entretien, frais de gestion, cotisations SSI, honoraires comptables et CFE (Cotisation Foncière des Entreprises — comptez 200 à 600 €/an par bien selon la commune, exonérée la 1^re année — art. 1478 CGI).

Surtout, vous amortissez le bien par composants : gros œuvre 50-80 ans (40-50 % du prix), toiture 25 ans, installations 15-20 ans, mobilier 5-10 ans. Seul le terrain n'est pas amortissable (en général 15 à 20 % du prix total en ville).

5. Cotisations sociales SSI : le vrai coût du LMP

En LMP, vous relevez de la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants), gérée par l'URSSAF. Le taux affiché oscille entre 35 et 45 % — mais le taux réel est nettement plus bas. Pourquoi ? Grâce à un cercle vertueux : les cotisations SSI sont déductibles de votre bénéfice BIC. Et depuis la réforme entrée en vigueur en 2026 (LFSS — Loi de Financement de la Sécurité Sociale — 2024, art. 18), l'assiette est le revenu brut diminué d'un abattement forfaitaire de 26 %.

Concrètement : sur un bénéfice BIC de 18 000 €, vous paierez environ 5 200 € de cotisations SSI (29 % effectif). En LMNP, les PS (17,2 %) sur le même bénéfice s'élèveraient à 3 096 €. Le surcoût LMP est d'environ 2 100 €/an — mais vous validez des trimestres de retraite et ouvrez des droits (indemnités journalières, invalidité).

5 bis. Frontaliers et résidents EEE/Suisse/UK : la dispense SSI

Si vous résidez dans un autre pays de l'EEE (Espace Économique Européen), en Suisse ou au Royaume-Uni, et que vous êtes affilié à la sécurité sociale de votre État de résidence, vous pouvez échapper totalement aux cotisations SSI françaises sur vos revenus LMP. Ce mécanisme repose sur deux piliers juridiques :

• Règlement (CE) n° 883/2004 sur la coordination des régimes de sécurité sociale (principe d'unicité : un seul régime à la fois).
• ALCP — Accord sur la Libre Circulation des Personnes UE–Suisse du 21/06/1999, qui étend le règlement 883/2004 aux travailleurs suisses.
• Accord post-Brexit UE–Royaume-Uni du 30/12/2020 (titre SSC) : la coordination est maintenue pour les résidents britanniques dans des conditions proches du règlement 883/2004.

Concrètement : pour un frontalier suisse (canton de Vaud ou Genève) affilié à la LaMal et à la LPP, un basculement LMP ne déclenche pas d'affiliation SSI française s'il dépose à l'URSSAF le formulaire A1 délivré par la caisse AVS helvétique. L'exonération de CSG/CRDS lui fait économiser 9,7 points par rapport à un résident français strict.

6. Déficit BIC professionnel : imputable sur le revenu global

C'est l'avantage n° 1 du LMP. Le déficit BIC professionnel (hors amortissements différés — art. 39 C CGI) est imputable sans plafond sur votre revenu global : salaires, pensions, BNC, fonciers. Si le déficit dépasse vos revenus, l'excédent est reportable pendant 6 ans (art. 156 I CGI). C'est l'un des leviers que nous activons le plus souvent chez Hagnéré Patrimoine pour nos clients à TMI 41 % et au-delà.

Concrètement : un couple à TMI 41 % avec 120 000 € de salaires et un déficit LMP de 22 000 € économise 22 000 × 41 % = 9 020 € d'impôt immédiat. En LMNP, ce même déficit aurait été "gelé" en report pendant des années.

7. Plus-value professionnelle : 3 exonérations à connaître

En LMP, la revente est soumise au régime des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies CGI). Imaginez la plus-value comme un gâteau à deux étages :

• Étage du bas (PVCT) : la part liée aux amortissements déduits — le fisc vous demande de « rendre » cet avantage. Imposée comme du BIC + cotisations SSI.
• Étage du haut (PVLT) : la vraie hausse de valeur du bien. Imposée à 12,8 % IR + 17,2 % PS = 30 %.

Mais trois dispositifs peuvent neutraliser la totalité de cette imposition :

Art. 151 septies CGI — Exonération « petites entreprises »

Deux conditions : avoir exercé l'activité LMP depuis plus de 5 ans, et afficher des recettes moyennes (2 dernières années) inférieures à 90 000 € TTC. Si c'est votre cas : exonération totale de la plus-value pour l'IR et les PS sur la PVLT. Exonération dégressive entre 90 000 et 126 000 €.

Piège majeur : l'exonération porte sur l'IR et les PS sur la PVLT, mais les cotisations SSI restent dues sur la PVCT (~35-40 %). Provisionnez systématiquement 35 % de la PVCT pour les SSI dans vos projections de sortie.

Art. 151 septies B — Exonération immeubles professionnels

Exonération progressive de la PVLT uniquement, avec un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5^e année. Exonération totale à partir de 15 ans de détention. Contrairement à l'art. 151 septies, aucune condition de seuil de recettes : ce dispositif est particulièrement adapté aux LMP à gros volume (plus de 90 000 €/an).

Concrètement : sur une PVLT de 120 000 € après 12 ans de détention, l'abattement 151 septies B ramène l'assiette à 36 000 €, soit 10 800 € d'impôt (30 % PFU) au lieu de 36 000 € sans abattement. Attention : la PVCT (amortissements récupérés) reste imposée en totalité, et les cotisations SSI restent dues sur la PVCT. Les deux dispositifs 151 septies et 151 septies B peuvent se cumuler lorsque les conditions sont réunies simultanément.

Art. 151 septies A — Départ en retraite

Exonération totale (PVCT + PVLT) si cession dans le cadre d'un départ en retraite (24 mois avant ou après). Activité exercée depuis 5 ans minimum. PS restent dus sur PVLT. Cotisations SSI restent dues sur PVCT.

8. Exonération IFI des biens loués en LMP (art. 975 CGI)

Les biens meublés LMP peuvent être exonérés d'IFI au titre des biens professionnels. Deux conditions textuelles + une jurisprudentielle :

1. Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 €
2. L'activité LMP est votre activité principale (en termes de revenus ET de temps consacré)
3. L'activité LMP dégage un revenu net professionnel effectivement supérieur aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (Cass. com. 20 décembre 2023, n° 22-17.612) — ce qui suppose un bénéfice BIC positif ET suffisamment élevé pour remplir la condition des 50 %.

Concrètement : si vous êtes retraité LMP à titre principal avec un bénéfice BIC de 5 000 € (pensions exclues du ratio — RM Frassa n° 12910) et un patrimoine immobilier de 2 M€, l'exonération IFI vous fait économiser 7 400 à 9 000 €/an (barème IFI 2026). C'est souvent plus que le coût des cotisations SSI. Cet arbitrage amortissement vs IFI est l'un des calculs les plus fins que nous réalisons chez Hagnéré Patrimoine.

8 bis. Timing IFI 1^er janvier et dilution couple marié

L'IFI se photographie au 1^er janvier de chaque année (art. 964 CGI). Cette date pivot a deux conséquences pratiques souvent oubliées :

1. L'année de bascule en LMP compte intégralement pour l'exonération IFI dès le 1^er janvier suivant, si les conditions (recettes supérieures à 23 000 €, activité principale, bénéfice positif) sont satisfaites sur l'année N. Concrètement : un client qui bascule LMP en octobre 2026 peut demander l'exonération IFI au 1^er janvier 2027, dès lors que les 3 conditions sont remplies sur l'exercice 2026.
2. Piège inverse : un LMP qui revend tous ses biens meublés en novembre 2026 sans poursuivre d'activité BIC pro perd l'exonération IFI au 1^er janvier 2027. Il doit donc soit retarder la vente après le 1^er janvier, soit anticiper la ré-intégration de la valeur des biens restants dans l'assiette IFI.

Le piège de l'appréciation par foyer fiscal marié

L'IFI est établi par foyer fiscal (art. 964 CGI). Le seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net s'applique au couple, pas à chaque conjoint. Résultat : même si un seul des conjoints est LMP, la comparaison des revenus pour le ratio 50 % (art. 975) s'apprécie souvent au niveau du foyer pour l'IFI — y compris les salaires du conjoint non-LMP.

Concubinage et PACS : deux foyers fiscaux distincts à l'IR, un seul à l'IFI si PACS

À l'IR, concubinage = 2 foyers fiscaux distincts, donc 2 seuils 23 000 € et 2 ratios 50 % indépendants. À l'IFI en revanche, pacsés et concubins notoires sont imposés ensemble (art. 964 CGI). Cette asymétrie crée des opportunités d'optimisation pour les couples non mariés ayant des profils de revenus très différents.

9. Réforme Le Meur 2025 : pourquoi le LMP est épargné

L'article 84 de la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025) a introduit un changement majeur pour les LMNP : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette mesure s'applique aux cessions depuis le 15 février 2025 (nouvel art. 150 VB III du CGI).

Attention à ne pas confondre : on parle souvent de « loi Le Meur » (n° 2024-1039 du 19/11/2024), qui régule les meublés de tourisme. Mais la réintégration des amortissements est bien issue de la LF 2025.

Cette réforme ne touche PAS les LMP. En régime de PV professionnelles, les amortissements étaient déjà pris en compte via la VNC. Le LMP sort gagnant car il conserve ses exonérations art. 151 septies. C'est une des raisons pour lesquelles nous recommandons de plus en plus le statut LMP à nos clients investisseurs.

10. Trois cas pratiques chiffrés

Rien ne remplace des chiffres concrets. Voici trois profils que nous rencontrons régulièrement en cabinet.

Cas 1 — Nathalie, 48 ans, cadre dirigeante TMI 41 % : LMP choisi

Nathalie perçoit 100 000 € de salaire annuel. Elle détient 5 appartements meublés (valeur patrimoniale ~2,2 M€) générant 105 000 € de loyers. Comme ses loyers dépassent son salaire, elle est LMP choisi : stratégie anticipée et pilotée avec son CGP.

Son compte de résultat LMP 2026 :

• Loyers encaissés : 105 000 €
• Charges + amortissements déductibles : 87 000 €
• Bénéfice BIC : 18 000 €/an
• Cotisations SSI sur 18 000 € : ~5 200 € (29 % effectif)
• IR résiduel : (18 000 − 5 200) × 41 % = 5 248 €
• Bonus IFI : son parc de 2,2 M€ sort de l'assiette IFI (barème 2026 : 2 500 + 6 300 = 8 800 € économisés/an)

Bilan vs LMNP (même bénéfice 18 000 € : PS 17,2 % = 3 096 € + IR 41 % × 18 000 = 7 380 € → 10 476 € de prélèvements) : en LMP, Nathalie paie 5 248 + 5 200 = 10 448 €. Quasi-équivalent en IR/cotisations, mais avec 8 800 € d'IFI économisés = économie nette ≈ 8 800 €/an. Sur 15 ans : 132 000 € de moins d'impôts, sans compter l'exonération future de la PV (art. 151 septies B à 15 ans).

Cas 2 — Michel, 66 ans, retraité cadre supérieur : LMP subi

Michel touche une pension de 35 000 €/an (ancien cadre supérieur) et encaisse 42 000 € de loyers meublés sur ses 3 appartements. Loyers supérieurs à 23 000 € ET supérieurs à 35 000 € de pension → bascule LMP automatique. TMI du foyer : 30 %.

Comparatif chiffré sur son exercice LMP (bénéfice BIC 12 000 € après amortissements) :

• En LMNP (hypothétique si conditions inversées) : PS 17,2 % × 12 000 = 2 064 € + IR 30 % × 12 000 = 3 600 € → total 5 664 €
• En LMP (réel) : SSI ~3 500 € (29 % effectif) + IR 30 % × (12 000 − 3 500) = 2 550 € → total 6 050 €
• Surcoût LMP : ~386 €/an

Concrètement : pour Michel, ces 386 € de surcoût annuel sont largement compensés par 3 trimestres de retraite validés chaque année (complément pension futur ~180 €/an à vie après 10 ans), des droits indemnités journalières et — s'il remplit les conditions — une potentielle exonération IFI sur ses 3 appartements (valeur ~900 k€). Bascule subie, mais arbitrage neutre voire positif.

Cas 3 — Revente après 6 ans : art. 151 septies

Bien acheté 200 000 €, vendu 250 000 € après 6 ans. Amortissements cumulés 55 000 €. VNC = 145 000 €. PV totale = 105 000 € (PVCT 55 000 + PVLT 50 000). Avec art. 151 septies (recettes inférieures à 90 000 €, activité supérieure à 5 ans) : exonération IR totale. SSI dues sur PVCT : ~18 000 €. Sans exonération : ~55 000 € d'impôts. Gain 151 septies : ~37 000 €.

10 bis. Cessation d'activité LMP : que deviennent vos déficits et amortissements différés ?

La cessation d'activité LMP est un fait générateur fiscal majeur (art. 201 CGI) : déclaration dans les 60 jours, imposition immédiate des bénéfices non encore taxés, et surtout traitement particulier des déficits et des amortissements en réserve. Cinq situations typiques :

• Cession de tous les biens meublés : la cessation est constatée à la date du dernier bien vendu. Les déficits BIC pro reportés (6 ans max — art. 156 I CGI) sont définitivement perdus s'ils ne trouvent pas de revenu d'imputation la dernière année. Les amortissements différés (art. 39 C) sont eux aussi perdus. Conseil CGP : espacer les cessions sur plusieurs années pour consommer progressivement les déficits et ARD.
• Bascule LMP vers LMNP (chute des recettes ou remontée des autres revenus) : il n'y a pas cessation stricto sensu, mais les déficits LMP en report restent "gelés" tant que vous ne repassez pas LMP (voir §6). Les ARD suivent le bien amorti : ils continuent à s'imputer sur le futur bénéfice LMNP si le bien reste dans votre patrimoine.
• Apport de l'activité à une SARL de famille ou SNC : l'opération peut bénéficier du report d'imposition (art. 151 octies CGI) sur la PV d'apport, mais les déficits BIC pro ne sont pas transmissibles à la structure bénéficiaire.
• Décès du LMP : les PV latentes sont placées en report d'imposition (art. 41 CGI). Si un héritier en ligne directe poursuit l'activité pendant au moins 5 ans, les PV en report sont définitivement exonérées. Les déficits et ARD ne sont en principe pas transmis aux héritiers.
• Départ en retraite : combinez art. 151 septies A (exonération PV totale) + cessation des cotisations SSI + arrêt des amortissements en cours. C'est le scénario de sortie le plus optimisé, à condition de respecter la fenêtre de 24 mois avant/après la liquidation de la retraite.

11. Stratégie CGP : LMP + PER + IFI

Le LMP ne se limite pas à la fiscalité immobilière. C'est un levier qui s'intègre dans une stratégie patrimoniale globale. Trois synergies à activer :

• LMP + PER : les cotisations SSI ouvrent des droits retraite, et un versement PER en parallèle maximise la déduction. À TMI 41 %, chaque euro sur le PER économise 0,41 € d'impôt.
• LMP + IFI : si votre patrimoine dépasse 1,3 M€, l'exonération biens professionnels (art. 975 CGI) peut représenter 5 000 à 20 000 €/an. Arbitrage amortissement vs exo IFI à chiffrer.
• LMP + transmission : au décès, la PV latente est placée en report d'imposition (art. 41 CGI). Si un héritier en ligne directe continue l'exploitation pendant au moins 5 ans, les PV en report sont définitivement exonérées. Attention : le Pacte Dutreil est exclu pour le LMP depuis la LF 2024 (art. 23).

Chez Hagnéré Patrimoine, nous combinons ces 3 leviers dans un plan sur mesure. Nos clients LMP à TMI 41 % constatent en moyenne une économie globale de 15 000 à 25 000 €/an. Nos frais sont parmi les plus compétitifs du marché et nous travaillons en architecture ouverte.

12. LMP et TVA : franchise, option et para-hôtellerie

Beaucoup d'investisseurs LMP ignorent qu'ils peuvent récupérer la TVA sur l'acquisition d'un bien VEFA, les travaux et le mobilier. Trois régimes coexistent :

13. Quelle structure juridique pour votre activité LMP ?

En LMP, 6 structures juridiques sont envisageables. Le choix dépend de votre profil (célibataire/couple), du nombre de biens, de votre horizon de transmission et de votre tolérance à la complexité administrative.

14. Travaux : les 4 catégories fiscales qui changent tout

La qualification fiscale de vos travaux détermine leur traitement : charge immédiatement déductible ou immobilisation amortissable. Quatre catégories, avec des conséquences très différentes sur votre IR et votre trésorerie.

Règle du caractère dominant (CE 28/01/2002) : si des travaux sont indissociables, ils sont requalifiés globalement selon leur nature majeure. Conseil CGP : demandez systématiquement à votre artisan une ventilation détaillée de la facture (lignes entretien/amélioration distinctes). En cas de contrôle fiscal, cette ventilation est votre meilleure défense.

15. 10 astuces CGP que vos concurrents ignorent

1. Amortissement "freiné" volontaire pour IFI : réduisez votre amortissement annuel pour maintenir un bénéfice BIC positif et décrocher l'exo IFI (Cass. 20/12/2023).
2. Split patrimonial conjugal : concentrer le LMP chez le conjoint au salaire le plus faible pour débloquer l'exo IFI sur le parc meublé.
3. Règle des 36 mois avant vente : basculer LMP au moins 3 ans avant une cession pour sécuriser l'art. 151 septies contre l'abus de droit.
4. Clôture au 30/11 (option art. 37 CGI) : décaler l'appel des cotisations SSI et anticiper vos arbitrages de fin d'exercice.
5. PER TNS Madelin (art. 154 bis CGI) : plafond spécifique 10 % du bénéfice BIC + 15 % de la fraction 1-8 PASS, cumulable avec plafond salarié du conjoint.
6. Gérance salariée du conjoint en SARL de famille : baisse du BIC imposable + ouverture droits régime général.
7. Auto-entreprise "digue" parallèle : maintenir le LMNP en déclarant une activité BNC/BIC complémentaire qui remonte le dénominateur du ratio 50 %.
8. Lissage de recettes : vendre avant d'atteindre 90 000 €/an pour conserver l'art. 151 septies ; au-delà, basculer sur 151 septies B (15 ans).
9. "Big bang" de la 1^re année LMP : concentrer tous les gros travaux d'entretien avant le 31/12 pour maximiser le déficit imputable.
10. Indemnités chômage/rupture dans le dénominateur : un licenciement peut retarder votre bascule LMP d'un an. Anticipez.

16. 10 pièges méconnus qui coûtent cher

1. FEC obligatoire depuis 2014 (art. L.47 A LPF) : fichier normé à archiver 10 ans. Absence = amende 5 000 € + majoration 10 %.
2. CFE non-déclarée : absence du formulaire 1447-C-SD avant le 31/12 = majoration 40 % et perte de l'exonération 1^re année.
3. Taxe sur logements vacants (TLV) : un meublé vacant plus de 90 jours/an en zone tendue peut être taxé 12,5 % à 25 % de la valeur locative cadastrale.
4. Numéro d'enregistrement meublé tourisme (loi Le Meur) : déclaration unifiée obligatoire au 20/05/2026, amende 10 000 € par annonce non conforme.
5. Changement d'usage en zone tendue (art. L.631-7 CCH) : autorisation + compensation à Paris, Lyon, Annecy, Bordeaux… Amende 50 000 €/logement.
6. Régularisation TVA résidence services : revente anticipée sans reprise du bail = restitution de 12/20 à 19/20 de la TVA récupérée.
7. OGA/AGA supprimés : la majoration 20 % a été abrogée par la LF 2021 — inutile d'adhérer à un OGA. Vérifiez que votre comptable ne facture plus cette cotisation.
8. Incompatibilité déficit foncier / déficit LMP : impossible de cumuler sur le même bien. Le passage nu → meublé entraîne cessation du régime foncier.
9. Taxe de séjour en location saisonnière : obligation de collecte et reversement, 750 à 2 500 € d'amende en cas de défaut.
10. Liasse 2031 bricolée seul : 85 % des dossiers DIY comportent des erreurs (amortissements, composants). Risque : rejet + imposition micro-BIC d'office + majoration 10 %.

16 bis. Jurisprudence récente : 8 décisions 2022-2024 qui redessinent le LMP

Depuis 2022, les juges (Conseil d'État, Cour de cassation, CAA, CADF) ont précisé les contours du LMP sur plusieurs points stratégiques — IFI, cessation, déficit, abus de droit. Ces 8 décisions doivent être intégrées à toute stratégie LMP 2026.

16 ter. Art. 238 quindecies : l'exo cession branche complète méconnue

Complémentaire à l'art. 151 septies (exo recettes < 90 k€) : l'article 238 quindecies CGI (LF 2022) exonère la plus-value de cession d'une branche complète d'activité LMP — exonération totale si valeur < 500 000 €, dégressive jusqu'à 1 000 000 €. Applicable si l'activité est exercée depuis 5 ans minimum.

17. Trois checklists opérationnelles

Checklist 1 — Bascule LMP anticipée (6 mois avant)

• J−6 : simulation CGP complète (IR + SSI + IFI projetée sur 3 ans)
• J−6 : sélection expert-comptable (budget 1 500 à 2 500 €/an)
• J−3 : ouverture compte bancaire pro dédié
• J−3 : inventaire biens + factures mobilier (base amortissements)
• J0 : déclaration d'activité (formalites.entreprises.gouv.fr)
• J0 : inscription URSSAF SSI (automatique post-SIREN)
• J0 : déclaration CFE 1447-C-SD avant 31/12
• Option SARL famille à décider avant fin d'exercice
• Frontaliers : dépôt formulaire A1/S1 à l'URSSAF

Checklist 2 — Fin d'exercice LMP (avant le 31/12)

• Arbitrage amortissement (maximal vs minoré pour IFI)
• Facturation travaux prévus avant le 15/12
• Versement PER TNS (plafond 10 % BIC N-1)
• Achat mobilier (amortissable dès 1^re année)
• Recalcul du ratio 50 % (anticiper bascule LMP/LMNP)
• Paiement CFE (déductible immédiatement)
• Provision honoraires comptables N+1
• Revue des ARD stockés avec l'expert-comptable

Checklist 3 — Cessation d'activité LMP

• J−36 mois : plan de sortie (étalement cessions, consommation ARD)
• J−12 mois : arbitrage cession tiers / apport SARL famille / donation-partage
• J−12 mois : provision 35 % de la PVCT pour SSI
• J0 : déclaration de cessation dans les 60 jours (art. 201 CGI)
• J0 : dépôt liasse 2031 dans les 60 jours (exercice écourté)
• Option 151 septies / 151 septies A dans la déclaration
• Radiation SIREN + conservation FEC 10 ans

11 bis. Triple comparatif sur 15 ans : LMP vs SCI IS vs Foncier nu (nom propre)

Vaut-il mieux détenir un portefeuille locatif en LMP, via une SCI soumise à l'IS, ou en location nue au nom propre (régime foncier) ? Cette question — probablement la plus fréquente en cabinet — appelle une réponse chiffrée sur 15 ans, pas sur un an. Voici les critères clés à mettre en balance, pour une TMI 41 % et un portefeuille de 1,2 M€ générant 75 000 €/an de loyers bruts.

Verdict chiffré (simulations Hagnéré Patrimoine, TMI 41 %, 1,2 M€ investi, 75 000 € de loyers) sur 15 ans avec revente en année 15 :

• LMP : cash-flow net cumulé ~+580 000 € grâce à l'amortissement et l'exonération PV art. 151 septies. Gagnant en phase de constitution et de sortie, à condition de supporter les SSI.
• SCI à l'IS : cash-flow net cumulé ~+420 000 €. Avantage sur la phase de portage (IS 15 % sur les premiers 42 500 €), mais la revente coûte cher (IS 25 % sur la PV calculée sur VNC). Adapté si pas de sortie prévue à 15 ans et objectif de transmission patrimoniale via parts.
• Foncier nu : cash-flow net cumulé ~+280 000 €. Simplicité totale, mais rendement net le plus faible à cause de l'IR+PS (entre 47,2 % et 62,2 % selon TMI). Adapté si vous êtes en TMI 11 ou 30 %, ou si vous refusez toute complexité.

Sources officielles citées

Code général des impôts (Légifrance)

• Art. 34 CGI (activité commerciale — meublé)
• Art. 39 C CGI (amortissements et déficit) / art. 39 duodecies CGI (PV professionnelles)
• Art. 41, 62, 79, 154 bis CGI / art. 150 VB, III CGI (réintégration amortissements LMNP — LF 2025 art. 84)
• Art. 151 octies, 151 septies, 151 septies A, 151 septies B CGI (exonérations et report PV)
• Art. 155 IV CGI (définition LMP) / art. 156 I CGI (déficit BIC pro imputable)
• Art. 197 A CGI (taux minimum non-résidents) / art. 201 CGI (cessation d'activité)
• Art. 206, 2 CGI (requalification SCI à l'IS) / art. 239 bis AA CGI (SARL de famille)
• Art. 669 CGI (barème usufruit) / art. 964 CGI (IFI foyer fiscal) / art. 975 CGI (exonération IFI biens pro)
• Art. 1478 CGI (exonération CFE 1^re année) / art. 207 ann. II CGI (régularisation TVA 20 ans)

Lois et décrets

• Loi n° 2019-1479 du 28/12/2019 (LF 2020) art. 49 — suppression inscription RCS
• Loi n° 2023-1250 du 26/12/2023 (LFSS 2024) art. 18 — réforme assiette SSI (abattement 26 %)
• Loi n° 2023-1322 du 29/12/2023 (LF 2024) art. 23 — exclusion Pacte Dutreil pour LMP
• Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 — loi Le Meur (meublés de tourisme)
• Loi n° 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025) art. 84 — III de l'art. 150 VB CGI (réintégration amortissements LMNP)

Jurisprudence et doctrine

• Cass. com. 20/12/2023, n° 22-17.612 (IFI et LMP déficitaire)
• Cons. const. QPC n° 2017-689 du 08/02/2018 (suppression RCS)
• CJUE 26/02/2015, aff. C-623/13, De Ruyter (CSG/CRDS non-résidents EEE)
• CE 28/01/2002 (règle du caractère dominant travaux) / CE 18/05/2005 n° 261623 (tolérance 10 % SCI IR)
• RM Frassa n° 12910 du 27/08/2020 (pensions exclues du dénominateur IFI)
• BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-10 / 40-20, BOI-BIC-DEF-20-10, BOI-BIC-PVMV-40-10-10 / 40-10-20, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, BOI-IS-CHAMP-10-30, BOI-IR-DOMIC-10-20-20, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20

Droit européen et international

• Règlement (CE) n° 883/2004 du 29/04/2004 (coordination des régimes de sécurité sociale)
• Accord UE-Suisse du 21/06/1999 (ALCP — libre circulation des personnes)
• Accord de commerce et coopération UE–Royaume-Uni du 30/12/2020 (titre SSC post-Brexit)
• Convention fiscale France-Allemagne du 21/07/1959 modifiée (pour cas expatrié)