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Communication à caractère promotionnel. Le dispositif Jeanbrun comporte un engagement locatif et des risques de marché. Voir disclaimer en bas de page.
Le statut du bailleur privé permet d'amortir un investissement locatif nu en échange de loyers plafonnés (intermédiaire, social ou très social). L'intérêt dépend moins du taux affiché que du prix d'achat, de votre TMI, du cash-flow et du scénario de revente.
Cas chiffré · profil type
Tours · zone B1Sophie, 41 ans, TMI 30 % · 250 000 € en Jeanbrun Loc2
Hypothèses : base amortissable = 80 % × 250 000 € = 200 000 €. Amortissement Loc2 = 4,5 %/an. Économie fiscale = revenu foncier absorbé × (TMI 30 % + PS 17,2 %). Profil cabinet à recalculer précisément en lettre de mission.
Le bon réflexe n'est pas de chercher le plus gros avantage fiscal
Un même taux d'amortissement peut être excellent dans une ville tendue avec un prix maîtrisé, et dangereux si le loyer plafonné impose un effort mensuel trop lourd ou si la revente est fragile. Le sujet central reste le gain net, pas le taux affiché.
Communication à caractère promotionnel. Une opération Jeanbrun doit être validée au regard de votre situation fiscale, du marché local et des textes applicables au moment de l'investissement. L'amortissement et le loyer plafonné dépendent de la zone et du sous-régime choisi. Avantage d'assiette (amortissement déduit des revenus fonciers) : hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A du CGI). Étude personnalisée recommandée avant tout achat.
Simulation avancée ?
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Lecture patrimoniale
Avant tout engagement
Sortie à anticiper
Cash-flow · revente · plus-value · horizon
9 / 15 ans
Conditions, plafonds, déclaration, revente et cas pratiques — tout est détaillé dans le guide.
Investir en Jeanbrun, c'est s'engager 9 ans sur un logement loué à loyer plafonné (Loc1, Loc2 ou Loc3). Si vous envisagez un programme, nous analysons avec vous sa fiscalité et sa place dans votre patrimoine : loyer plafonné, ressources locataires, cohérence avec votre TMI, votre cash-flow et votre horizon de revente. Le cabinet ne présente aucun programme.
Analyse fiscale de votre projet
Loyer plafonné, ressources locataires, engagement de 9 ans et effet sur votre impôt, pour l'opération que vous envisagez.
Stratégie patrimoniale 360
Comparatif Jeanbrun Loc1/Loc2/Loc3 et alternatives Denormandie / déficit foncier / LMNP selon votre TMI.
Avant d'entrer dans la mécanique, gardez ces quatre repères en tête. Ils donnent le cadre — pas la décision.
3-5,5%
Amortissement annuel
selon le niveau de loyer
Plus le loyer est contraint, plus le levier fiscal augmente.
80%
Base amortissable
forfaitaire, hors terrain
Le terrain est exclu du calcul fiscal.
9ans
Engagement locatif
minimal à anticiper
L'échéance dépend souvent d'un horizon plus long.
Horsniches
Déduction d'assiette
sur revenus fonciers
Le sujet central reste le gain net, pas le taux affiché.
Ces repères ne suffisent pas à décider. Un même taux d'amortissement peut être excellent dans une ville tendue avec un prix maîtrisé, et dangereux si le loyer plafonné impose un effort mensuel trop lourd ou si la revente est fragile.
Jeanbrun n'est pas une promesse de défiscalisation automatique. C'est une mécanique d'amortissement appliquée à un investissement locatif nu. Elle peut réduire la fiscalité foncière, mais elle impose une vraie discipline : acheter au bon prix, louer dans le plafond, conserver assez longtemps et préparer la sortie.
Une fraction du prix est déduite chaque année des revenus fonciers, dans les limites applicables au foyer.
Lire le guide Jeanbrun 2026Le choix intermédiaire, social ou très social influence à la fois le taux d'amortissement et le revenu locatif.
Lire le guide Jeanbrun 2026Le crédit, les charges et la fiscalité résiduelle doivent rester soutenables, même si le gain fiscal baisse.
Lire le guide Jeanbrun 2026La durée de détention conditionne la revente, les abattements de plus-value et la stratégie familiale.
Lire le guide Jeanbrun 2026Repère essentiel
Le taux d'amortissement augmente avec la contrainte sur le loyer et les ressources du locataire. À arbitrer en fonction du marché local et du cash-flow visé.
| Sous-régime | Amortissement annuel | Loyer plafonné | Ressources locataire | Profil cible |
|---|---|---|---|---|
Loc1 Intermédiaire | 3,5 % sur 80 % du prix | Plafond loi de finances 2026 selon zone (A bis, A, B1, B2) | Plafond intermédiaire (revenu fiscal de référence N–2) | Cadre, profession libérale, ticket maîtrisé |
Loc2 Social | 4,5 % sur 80 % du prix | Plafond social (≈ 80 % du plafond intermédiaire) | Plafond social PLUS / PLS selon zone | TMI 30–41 %, marché tendu, équilibre rendement / impact |
Loc3 Très social | 5,5 % sur 80 % du prix | Plafond très social (≈ 65 % du plafond intermédiaire) | Plafond PLAI / très social | TMI 41–45 %, démarche patrimoniale + impact, gros ticket |
Sources : loi 2026-103 du 19 février 2026 art. 47, art. 31-I-1° i et j CGI ; plafonds de loyers et de ressources fixés par arrêté annuel. Taux indiqués pour le neuf (art. 31-I-1° i). Ancien réhabilité (art. 31-I-1° j) : 3 / 3,5 / 4 %. Choisir le sous-régime n'est pas une décision fiscale, c'est une décision patrimoniale.
Les meilleurs dossiers Jeanbrun sont rarement les dossiers les plus simples. Le levier dépend de votre TMI, de vos revenus fonciers et de la cohérence du projet locatif.
Plus la tranche marginale est élevée, plus l'amortissement a de valeur. Le dispositif devient surtout lisible quand l'impôt foncier économisé pèse vraiment.
Profil
Un investisseur qui perçoit déjà des loyers peut utiliser Jeanbrun pour réduire l'assiette taxable, à condition de gérer correctement déficit, intérêts et plafonds.
Profil
Le dispositif peut s'intégrer à une stratégie globale : rémunération, PER, immobilier locatif, prévoyance, trésorerie et horizon de transmission.
Profil
Le montage peut être pertinent en SCI translucide, avec une allocation de l'amortissement au prorata des parts. La SCI à l'IS est exclue du dispositif (elle ne déclare pas de revenus fonciers).
Profil
4 critères pour le savoir en 30 secondes, avant même de regarder un seul programme neuf.
Score d'adéquation moyen
Estimation cabinet7,5/10
Profil très favorable
Estimation indicative. Si le dispositif n'est pas adapté à votre situation, nous vous orientons vers les solutions qui correspondent réellement à vos objectifs et à votre horizon patrimonial.
Éligible
4 critères validés sur 4 = profil idéal
Profil idéalPeu adapté
D'autres dispositifs vous correspondent mieux
Voir alternativesSans engagement · nous revenons vers vous sous 48 h ouvrées
Le dispositif Jeanbrun tient seulement si le bien, le loyer et la sortie racontent la même histoire. Une page utile ne se contente pas de lister les avantages : elle montre où le montage peut casser — prix trop élevé, loyer plafonné trop bas, mauvaise demande locative, travaux sous-estimés ou revente difficile.
Neuf, ou ancien avec travaux significatifs et trajectoire énergétique cohérente. La qualité du bien reste prioritaire sur l'avantage fiscal.
À vérifier
Le plafond dépend de la ville, du niveau de loyer et de la surface utile. Un écart de quelques euros au m² peut changer le cash-flow.
À vérifier
Ressources du locataire, durée de location, justificatifs et déclaration doivent être cadrés dès l'achat, pas au moment de remplir la 2044.
À vérifier
La plus-value, la réintégration des amortissements et l'horizon 9/15/22 ans peuvent transformer un bon gain fiscal en opération moyenne.
À vérifier
Avant de parler d'économie d'impôt, il faut classer le projet. L'angle Hagnéré Patrimoine est volontairement simple : calculer le gain net, pas le gain marketing. Un dossier favorable peut rester fragile sur un seul point : le prix, le loyer ou la revente.
Diagnostic personnalisé
En 1 heure, on classe votre projet et on chiffre le gain net réel — sans angle commercial.
À simuler en priorité, puis à faire valider sur le loyer, la revente et le financement.
Comparer avec LMNP, déficit foncier, SCPI et PER avant de choisir le support.
Chercher d'abord un meilleur bien ou regarder une alternative patrimoniale moins contrainte.
Le Jeanbrun doit être comparé aux alternatives avant d'être vendu comme évidence. Selon votre TMI et votre projet, un autre support peut être plus pertinent.
À partir de quel TMI le Jeanbrun devient-il crédible ?
Quand l'économie sur revenus fonciers compense les contraintes de loyer et la sortie.
Comparatif
Quand cumuler, quand séparer ?
Les travaux et l'amortissement ne produisent pas le même effet fiscal ni le même calendrier.
Comparatif
Immobilier direct ou exposition passive ?
Le direct peut créer plus de levier, mais impose plus de risque opérationnel et local.
Comparatif
Que change le passage à l'amortissement ?
La logique n'est plus une réduction simple : il faut regarder revenus fonciers, TMI et plus-value.
Comparatif
Une grille de lecture patrimoniale pour examiner le bien Jeanbrun que vous envisagez, avant tout engagement. Le cabinet ne présente aucun programme.
Prix au m², emplacement, tension locative, DPE, travaux, charges et liquidité de revente.
Étape 01
Plafond applicable, surface utile, vacance probable et cohérence avec la demande locative locale.
Étape 02
TMI, revenus fonciers, intérêts, déficit, prélèvements sociaux et plafonds d'amortissement.
Étape 03
Crédit, apport, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, travaux futurs et effort mensuel.
Étape 04
Prix de revente prudent, capital restant dû, impôt de plus-value, donation éventuelle et horizon familial.
Étape 05
Nous pouvons vous déconseiller un Jeanbrun. Si votre TMI ou vos revenus fonciers ne le justifient pas, nous vous orientons ailleurs — Denormandie, déficit foncier ou LMNP selon vos objectifs réels.
Conseiller en Investissements Financiers (CIF), COA et COBSP enregistrés à l'ORIAS, membre d'une association professionnelle agréée AMF, couvert par une assurance RCP conforme aux exigences réglementaires.
Vérifier sur orias.fr“Il nous arrive régulièrement de dire non à un client quand le dispositif ne correspond pas à ses objectifs ou à sa situation. Nous le réorientons alors vers le produit ou la solution réellement adaptés à ses besoins.”
L'équipe Hagnéré Patrimoine
ORIAS + CIF + COA + COBSP. Lettre de mission transparente, rétrocessions déclarées, conformité MIF II / DDA. Le cabinet n'exerce aucune activité immobilière et ne perçoit aucune commission sur la vente d'un bien.
Premier rendez-vous gratuit et sans recommandation : TMI, revenus fonciers, objectifs. L'analyse personnalisée (comparatif Jeanbrun Loc1/Loc2/Loc3 et alternatives Denormandie / déficit foncier / LMNP) fait ensuite l'objet d'une lettre de mission.
Si vous envisagez un programme, nous analysons avec vous sa fiscalité et sa place dans votre patrimoine : plafond de loyer comparé au marché, poids de l'avantage fiscal, sortie à 9 ans. Le cabinet ne présente aucun programme.
Tous nos chiffres viennent du BOFiP, Légifrance et de la doctrine fiscale. Possibilité de demander un rescrit DGFiP (art. L.80 B LPF) avant signature.
Préparation des cases dédiées Jeanbrun, contrôle des plafonds de loyers indexés chaque 1ᵉʳ janvier, suivi engagement 9 ans jusqu'à la sortie et arbitrage post-engagement.
Rémunération transparente · Notre statut de CIF nous oblige à recommander uniquement ce qui est adapté à votre situation.
Quand le cadre est clair, le simulateur sert à trancher. Entrez le prix, la ville, le niveau de loyer, la TMI, la durée et le financement : vous obtenez un premier score avant de demander le PDF ou un diagnostic.
Les premiers chiffres s'affichent avant tout formulaire.
Fiscalité, prix, cash-flow, revente et horizon patrimonial.
Un regard en architecture ouverte sur le montage avant décision.
Le simulateur Jeanbrun ouvre sur sa page dédiée pour un rendu plus confortable.
Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291 — couvre nos habilitations CIF · COA · COBSP.
Le diagnostic examine le loyer plafonné Loc1/Loc2/Loc3, la cohérence avec votre TMI et votre effort d'épargne, le risque locatif et la sortie, pour le projet que vous avez trouvé. C'est souvent là que la vraie rentabilité se joue.
Disponible du lundi au vendredi · 9 h – 19 h · 03 74 47 20 18
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SAS, société par actions simplifiée au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. Président : Clément Chatelain. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Aucune transaction immobilière
Le cabinet n’exerce aucune activité immobilière réglementée : il ne réalise aucune transaction, ne présente aucun bien, vendeur ou promoteur, et ne perçoit aucune rémunération d’un vendeur, d’un promoteur ou d’un opérateur immobilier. Les informations immobilières publiées sur cette page sont fournies à titre documentaire.
Le cabinet peut vous suggérer Hagnéré Investissement, nom commercial de HAGNERE IMMOBILIER, société distincte présidée par Quentin Hagnéré, associé du cabinet, et sans lien en capital avec le cabinet ; cette suggestion crée un conflit d'intérêts. Si vous faites appel à Hagnéré Investissement, la société de votre conseiller touche la moitié des honoraires que vous paierez : votre conseiller a donc un intérêt à vous la suggérer. Comparez avant de décider. Lire l'information complète.
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA (art. R. 511-2, I, 1° C. ass., modalité b du II, 1° de l'art. L. 521-2 C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
Statut MIF II : Notre conseil en investissements financiers est fourni de manière non indépendante au sens de la réglementation : nous pouvons travailler avec des partenaires et percevoir des commissions dans les relations qui le prévoient, et nous n’effectuons pas, par principe, une comparaison de l’ensemble du marché. Aucune entreprise d’assurance ni aucun établissement de crédit ne détient de participation dans le cabinet.
Statut DDA : Avant la conclusion de chaque contrat, la modalité d’analyse applicable au titre de l’art. L. 521-2 II 1° du Code des assurances, le nom des entreprises à communiquer selon le cas et la nature de la rémunération sont précisés au client.
Responsabilité civile professionnelle : Notre responsabilité civile professionnelle est assurée auprès d’AIG Europe SA, succursale pour la France, Tour CBX, 1 passerelle des Reflets, 92400 Courbevoie, police RD01808201Y, dans les limites et conditions du contrat. Cette assurance ne garantit ni les placements ni leurs résultats et ne vaut pas garantie financière de fonds confiés.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations), ou par courrier au siège, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. La réclamation est gratuite ; nous en accusons réception dans les dix jours ouvrables et y répondons au plus tard dans les deux mois, délais comptés à partir de son envoi.
Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n'avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 ; pour un contrat d'assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 ; pour une opération de banque ou de crédit et pour les autres prestations du cabinet, ANM Consommation (ANM Conso), 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris. Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l'assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l'année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.
Diagnostic Jeanbrun
Gratuit · 1 h · sans engagement
Cette page donne la vision d'ensemble. Les guides détaillés répondent aux recherches précises : ancien avec travaux, SCI familiale, loyers plafonnés, ressources locataires, déclaration 2044, outre-mer, comparatifs et cas pratique chiffré.
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