Communication à caractère promotionnel. Le dispositif Jeanbrun comporte un engagement locatif et des risques de marché. Voir disclaimer en bas de page.
Le statut du bailleur privé permet d'amortir un investissement locatif nu en échange de loyers plafonnés (intermédiaire, social ou très social). L'intérêt dépend moins du taux affiché que du prix d'achat, de votre TMI, du cash-flow et du scénario de revente.
Cas chiffré · profil type
Tours · zone B1Sophie, 41 ans, TMI 30 % · 250 000 € en Jeanbrun Loc2
Hypothèses : base amortissable = 80 % × 250 000 € = 200 000 €. Amortissement Loc2 = 4,5 %/an. Économie fiscale = revenu foncier absorbé × (TMI 30 % + PS 17,2 %). Profil cabinet à recalculer précisément en lettre de mission.
Le bon réflexe n'est pas de chercher le plus gros avantage fiscal
Un même taux d'amortissement peut être excellent dans une ville tendue avec un prix maîtrisé, et dangereux si le loyer plafonné impose un effort mensuel trop lourd ou si la revente est fragile. Le sujet central reste le gain net, pas le taux affiché.
Communication à caractère promotionnel. Une opération Jeanbrun doit être validée au regard de votre situation fiscale, du marché local et des textes applicables au moment de l'investissement. L'amortissement et le loyer plafonné dépendent de la zone et du sous-régime choisi. Plafonnement spécifique des niches fiscales selon les règles applicables. Étude personnalisée recommandée avant tout achat.
Simulation avancée ?
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Lecture patrimoniale
Avant de signer une réservation
Sortie à anticiper
Cash-flow · revente · plus-value · horizon
9 / 15 ans
Conditions, plafonds, déclaration, revente et cas pratiques — tout est détaillé dans le guide.
1 % minimum sous réserve de conventionnement promoteur, jusqu'à 3 % selon les programmes et promoteurs partenaires. Concret, en numéraire, et cumulable avec votre stratégie Jeanbrun. Couplé à plus de 50 000 lots immobiliers neufs en stock, vous trouvez forcément le bien adapté à votre TMI, votre zone et votre horizon.
Jusqu'à 3 % de cashback
1 % min. garanti*, reversé en numéraire à la signature notariée. Cumulable avec votre amortissement Jeanbrun.
+50 000 lots en stock
Programmes neufs et anciens rénovés éligibles Jeanbrun, partout en France métropolitaine et DOM, chez nos promoteurs partenaires.
*1 % minimum garanti contractuellement à la signature notariée. Conditions, plafonds et calendrier précisés au cas par cas en lettre de mission.
Avant d'entrer dans la mécanique, gardez ces quatre repères en tête. Ils donnent le cadre — pas la décision.
3-5,5%
Amortissement annuel
selon le niveau de loyer
Plus le loyer est contraint, plus le levier fiscal augmente.
80%
Base amortissable
forfaitaire, hors terrain
Le terrain est exclu du calcul fiscal.
9ans
Engagement locatif
minimal à anticiper
L'échéance dépend souvent d'un horizon plus long.
Horsniches
Déduction d'assiette
sur revenus fonciers
Le sujet central reste le gain net, pas le taux affiché.
Ces repères ne suffisent pas à décider. Un même taux d'amortissement peut être excellent dans une ville tendue avec un prix maîtrisé, et dangereux si le loyer plafonné impose un effort mensuel trop lourd ou si la revente est fragile.
Jeanbrun n'est pas une promesse de défiscalisation automatique. C'est une mécanique d'amortissement appliquée à un investissement locatif nu. Elle peut réduire la fiscalité foncière, mais elle impose une vraie discipline : acheter au bon prix, louer dans le plafond, conserver assez longtemps et préparer la sortie.
Une fraction du prix est déduite chaque année des revenus fonciers, dans les limites applicables au foyer.
Lire le guide Jeanbrun 2026Le choix intermédiaire, social ou très social influence à la fois le taux d'amortissement et le revenu locatif.
Lire le guide Jeanbrun 2026Le crédit, les charges et la fiscalité résiduelle doivent rester soutenables, même si le gain fiscal baisse.
Lire le guide Jeanbrun 2026La durée de détention conditionne la revente, les abattements de plus-value et la stratégie familiale.
Lire le guide Jeanbrun 2026Repère essentiel
Le taux d'amortissement augmente avec la contrainte sur le loyer et les ressources du locataire. À arbitrer en fonction du marché local et du cash-flow visé.
| Sous-régime | Amortissement annuel | Loyer plafonné | Ressources locataire | Profil cible |
|---|---|---|---|---|
Loc1 Intermédiaire | 3,5 % sur 80 % du prix | Plafond loi de finances 2026 selon zone (A bis, A, B1, B2) | Plafond intermédiaire (revenu fiscal de référence N–2) | Cadre, profession libérale, ticket maîtrisé |
Loc2 Social | 4,5 % sur 80 % du prix | Plafond social (≈ 80 % du plafond intermédiaire) | Plafond social PLUS / PLS selon zone | TMI 30–41 %, marché tendu, équilibre rendement / impact |
Loc3 Très social | 5,5 % sur 80 % du prix | Plafond très social (≈ 65 % du plafond intermédiaire) | Plafond PLAI / très social | TMI 41–45 %, démarche patrimoniale + impact, gros ticket |
Sources : loi 2026-103 du 19 février 2026 art. 47, art. 31-I-1° i et j CGI ; plafonds de loyers et de ressources fixés par arrêté annuel. Choisir le sous-régime n'est pas une décision fiscale, c'est une décision patrimoniale.
Les meilleurs dossiers Jeanbrun sont rarement les dossiers les plus simples. Le levier dépend de votre TMI, de vos revenus fonciers et de la cohérence du projet locatif.
Plus la tranche marginale est élevée, plus l'amortissement a de valeur. Le dispositif devient surtout lisible quand l'impôt foncier économisé pèse vraiment.
Profil
Un investisseur qui perçoit déjà des loyers peut utiliser Jeanbrun pour réduire l'assiette taxable, à condition de gérer correctement déficit, intérêts et plafonds.
Profil
Le dispositif peut s'intégrer à une stratégie globale : rémunération, PER, immobilier locatif, prévoyance, trésorerie et horizon de transmission.
Profil
Le montage peut être pertinent en SCI translucide, avec une allocation de l'amortissement au prorata des parts. La SCI à l'IS répond à une autre logique.
Profil
4 critères pour le savoir en 30 secondes, avant même de regarder un seul programme neuf.
Score d'adéquation moyen
Estimation cabinet7,5/10
Profil très favorable
Estimation indicative. Si le dispositif n'est pas adapté à votre situation, nous vous orientons vers les solutions qui correspondent réellement à vos objectifs et à votre horizon patrimonial.
Éligible
4 critères validés sur 4 = profil idéal
Profil idéalPeu adapté
D'autres dispositifs vous correspondent mieux
Voir alternativesSans engagement · réponse en 48 h ouvrées
Le dispositif Jeanbrun tient seulement si le bien, le loyer et la sortie racontent la même histoire. Une page utile ne se contente pas de lister les avantages : elle montre où le montage peut casser — prix trop élevé, loyer plafonné trop bas, mauvaise demande locative, travaux sous-estimés ou revente difficile.
Neuf, ou ancien avec travaux significatifs et trajectoire énergétique cohérente. La qualité du bien reste prioritaire sur l'avantage fiscal.
À vérifier
Le plafond dépend de la ville, du niveau de loyer et de la surface utile. Un écart de quelques euros au m² peut changer le cash-flow.
À vérifier
Ressources du locataire, durée de location, justificatifs et déclaration doivent être cadrés dès l'achat, pas au moment de remplir la 2044.
À vérifier
La plus-value, la réintégration des amortissements et l'horizon 9/15/22 ans peuvent transformer un bon gain fiscal en opération moyenne.
À vérifier
Avant de parler d'économie d'impôt, il faut classer le projet. L'angle Hagnéré Patrimoine est volontairement simple : calculer le gain net, pas le gain marketing. Un dossier favorable peut rester fragile sur un seul point : le prix, le loyer ou la revente.
Diagnostic personnalisé
En 1 heure, on classe votre projet et on chiffre le gain net réel — sans angle commercial.
À simuler en priorité, puis à faire valider sur le loyer, la revente et le financement.
Comparer avec LMNP, déficit foncier, SCPI et PER avant de choisir le support.
Chercher d'abord un meilleur bien ou regarder une alternative patrimoniale moins contrainte.
Le Jeanbrun doit être comparé aux alternatives avant d'être vendu comme évidence. Selon votre TMI et votre projet, un autre support peut être plus pertinent.
À partir de quel TMI le Jeanbrun devient-il crédible ?
Quand l'économie sur revenus fonciers compense les contraintes de loyer et la sortie.
Comparatif
Quand cumuler, quand séparer ?
Les travaux et l'amortissement ne produisent pas le même effet fiscal ni le même calendrier.
Comparatif
Immobilier direct ou exposition passive ?
Le direct peut créer plus de levier, mais impose plus de risque opérationnel et local.
Comparatif
Que change le passage à l'amortissement ?
La logique n'est plus une réduction simple : il faut regarder revenus fonciers, TMI et plus-value.
Comparatif
Une grille de lecture patrimoniale pour valider un bien Jeanbrun avant de poser une option ou signer une réservation.
Prix au m², emplacement, tension locative, DPE, travaux, charges et liquidité de revente.
Étape 01
Plafond applicable, surface utile, vacance probable et cohérence avec la demande locative locale.
Étape 02
TMI, revenus fonciers, intérêts, déficit, prélèvements sociaux et plafonds d'amortissement.
Étape 03
Crédit, apport, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, travaux futurs et effort mensuel.
Étape 04
Prix de revente prudent, capital restant dû, impôt de plus-value, donation éventuelle et horizon familial.
Étape 05
Aucun autre cabinet en France ne refuse jamais un Jeanbrun. Nous, oui. Si votre TMI ou votre plafond niches ne le justifie pas, nous vous orientons ailleurs — Denormandie, déficit foncier ou LMNP selon vos objectifs réels.
Conseiller en Investissements Financiers (CIF), COA et COBSP enregistrés à l'ORIAS, membre d'une association professionnelle agréée AMF, couvert par une assurance RCP conforme aux exigences réglementaires.
Vérifier sur orias.fr“Il nous arrive régulièrement de dire non à un client quand le dispositif ne correspond pas à ses objectifs ou à sa situation. Nous le réorientons alors vers le produit ou la solution réellement adaptés à ses besoins.”
Quentin Hagnéré, fondateur
ORIAS + CIF + COA + COBSP. Lettre de mission transparente, rétrocessions déclarées, conformité MIF II / DDA. Aucune commission sur prix de vente, jamais.
Étude personnalisée gratuite : TMI, plafond niches, capacité d'emprunt, comparatif Jeanbrun Loc1/Loc2/Loc3 et alternatives Denormandie / déficit foncier / LMNP.
Vérification du prix au m² (DVF / Notaires), label RT 2020 / RE 2020, plafond loyer aligné sur le marché — alerte sur les surcotes Jeanbrun 15-30 %.
Tous nos chiffres viennent du BOFiP, Légifrance et de la doctrine fiscale. Possibilité de demander un rescrit DGFiP (art. L.80 B LPF) avant signature.
Préparation des cases dédiées Jeanbrun, contrôle des plafonds de loyers indexés chaque 1ᵉʳ janvier, suivi engagement 9 ans jusqu'à la sortie et arbitrage post-engagement.
Rémunération transparente · Notre statut CIF et notre indépendance nous obligent à recommander uniquement ce qui est adapté à votre situation.
Quand le cadre est clair, le simulateur sert à trancher. Entrez le prix, la ville, le niveau de loyer, la TMI, la durée et le financement : vous obtenez un premier score avant de demander le PDF ou un diagnostic.
Les premiers chiffres s'affichent avant tout formulaire.
Fiscalité, prix, cash-flow, revente et horizon patrimonial.
Un regard en architecture ouverte sur le montage avant décision.
Le simulateur Jeanbrun ouvre sur sa page dédiée pour un rendu plus confortable.
Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291 — couvre nos habilitations CIF · COA · COBSP.
Carte T (CCI) n° CPI 7301 2024 000 000 014 — activité de transaction immobilière.
Le diagnostic vérifie le prix au m², le loyer plafonné Loc1/Loc2/Loc3, la cohérence avec votre TMI, le financement, le risque locatif et la sortie. C'est souvent là que la vraie rentabilité se joue.
Disponible du lundi au vendredi · 9 h – 19 h · 03 74 47 20 18
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.
Diagnostic Jeanbrun
Gratuit · 1 h · sans engagement
Cette page donne la vision d'ensemble. Les guides détaillés répondent aux recherches précises : ancien avec travaux, SCI familiale, loyers plafonnés, ressources locataires, déclaration 2044, outre-mer, comparatifs et cas pratique chiffré.
22 guides détaillés. Faites défiler ou filtrez selon votre besoin.
Les questions à trancher avant de sélectionner un bien ou de signer une réservation. Réponses claires, sans détour, calibrées pour un investisseur 2026.
