A quoi sert ce simulateur Jeanbrun ?

Il calcule votre amortissement annuel, votre economie d impot, votre loyer plafonne, votre cash-flow estime, votre projection patrimoniale jusqu a la revente, votre PDF personnalise et l impact de la reintegration en plus-value.

Pourquoi la base amortissable est-elle de 80 % du prix ?

Le terrain n est pas amortissable. Le legislateur a fixe forfaitairement la part terrain a 20 %, ce qui donne une base amortissable de 80 % du prix d acquisition, majore des travaux dans l ancien : 80 % × (prix + travaux).

Quelle difference entre intermediaire, social et tres social ?

Plus le niveau de loyer est bas, plus le taux d amortissement est eleve (jusqu a 5,5 %/an dans le neuf) et le plafond annuel est eleve (12 000 €). En contrepartie, les plafonds de loyer sont plus contraignants.

Le cash-flow affiche est-il fiable ?

C est une estimation detaillee mais indicative. Le simulateur integre l emprunt, la taxe fonciere, la copropriete non recuperable, l assurance PNO, la gestion locative si elle est activee, les autres charges d exploitation, l indexation des loyers et l impot foncier residuel. La validation finale doit rester personnalisee, notamment sur la vacance, les travaux reels et le marche locatif local.

Le simulateur prend-il en compte le deficit foncier ?

Oui, avec une ventilation prudente : l amortissement qui neutralise un revenu foncier positif economise IR + prelevements sociaux ; la part qui cree un deficit imputable economise surtout l IR (hypothese du simulateur pour la part due a l amortissement, dont le sort n est pas tranche par les textes) ; la fraction provenant des interets d emprunt est reportable sur les revenus fonciers futurs et non imputable sur le revenu global. Les travaux compris dans la base amortissable ne sont jamais deduits une seconde fois.

Quelles charges puis-je ajouter dans la simulation Jeanbrun ?

Le simulateur permet d ajouter les frais de notaire, la duree et le taux d emprunt, la taxe fonciere, les charges de copropriete non recuperables, l assurance proprietaire non occupant, la gestion locative activable au choix et les autres charges d exploitation. Ces postes sont utilises pour calculer le cash-flow et la fiscalite fonciere.

Le Jeanbrun est-il plafonne par les niches fiscales ?

Non. Le Jeanbrun est une deduction d assiette sur revenus fonciers, pas une reduction ou un credit d impot. Il ne consomme donc pas le plafond global de 10 000 € ou le plafond majore de 18 000 € de l article 200-0 A du CGI, mais il garde ses propres plafonds annuels d amortissement par foyer fiscal.

Les plafonds 8 000, 10 000 et 12 000 € sont-ils par logement ?

Non. La loi vise un plafond annuel par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus. Si votre foyer detient deja un autre bien Jeanbrun, il faut deduire l amortissement deja consomme du plafond disponible.

Combien de temps dure l engagement Jeanbrun ?

L engagement minimal de location est de 9 ans. L amortissement ne s arrete pas automatiquement a 9 ans : il peut continuer si les conditions restent respectees et si la base amortissable hors foncier n est pas epuisee.

Comment sont fixes les plafonds de loyers 2026 ?

Les plafonds dependent a la fois du niveau de location et de la localisation. En intermediaire, le simulateur reprend le bareme zonal Pinel/LLI 2026. En social et tres social, la reference serieuse est le plafond Loc Avantages publie par commune ou arrondissement via l arrete du 6 janvier 2026 ; la zone A/B/C ne suffit qu a produire une estimation de secours. Le calcul utilise ensuite la surface utile : surface habitable + 50 % des annexes dans la limite prevue.

Que faire si mon locataire depasse les plafonds de ressources en cours de bail ?

Aucun impact si le depassement survient en cours de bail : les plafonds de ressources s apprecient a la date d entree dans les lieux. En revanche, au renouvellement ou pour un nouveau locataire, les plafonds doivent etre respectes.

Pourquoi choisir librement l horizon de detention ?

Le Jeanbrun impose un engagement minimal de location de 9 ans, mais l investisseur peut conserver le bien plus longtemps. Le simulateur projette donc 9, 15, 20, 25, 30 ans ou une duree libre pour mesurer l amortissement cumule, le capital restant du, les abattements de plus-value et le patrimoine net estime a la revente.

Quelle difference entre Jeanbrun et Pinel ?

Le Pinel est eteint depuis le 31/12/2024 et offrait une reduction d impot (pour les acquisitions de 2024 : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans avec les prorogations, hors Pinel+) plafonnee par les niches 10 000 €. Le Jeanbrun est une deduction d assiette (3-5,5 % d amortissement/an), hors plafond des niches, efficace sur tout le territoire dont B2/C/DOM, mais avec reintegration en plus-value.

Jeanbrun vs Denormandie : lequel choisir ?

Le Denormandie (reduction d impot 12 a 21 %, proroge jusqu au 31/12/2027) est reserve aux zones ORT et Action Cœur de Ville, avec 25 % de travaux. Le Jeanbrun couvre tout le territoire, sans zonage ORT, avec 30 % de travaux dans l ancien. Jeanbrun est plus avantageux a TMI elevee et dans les zones non-ORT.

Peut-on cumuler Jeanbrun et Girardin industriel ?

Oui, si l impot restant et le profil de risque le justifient, mais les deux dispositifs ne se calculent pas pareil. Le Jeanbrun diminue le revenu foncier imposable et reste hors plafonnement global. Le Girardin industriel est une reduction d impot outre-mer a fonds perdus, soumise au plafond majore de 18 000 € avec une fraction de reduction retenue a 34 % ou 44 % selon le montage.

Puis-je cumuler Jeanbrun et deficit foncier ?

Oui, mais il faut distinguer les sources du deficit. Les charges hors interets peuvent etre imputables sur le revenu global dans les limites prevues ; les interets d emprunt diminuent les revenus fonciers mais la fraction de deficit qui en provient est seulement reportable sur les revenus fonciers futurs pendant dix ans. Les travaux compris dans la base amortissable ne peuvent pas, en plus, etre deduits en deficit foncier (art. 31, I, 1°, j CGI), et le sort de la part du deficit due a l amortissement n est pas tranche par les textes.

Le Jeanbrun est-il cumulable avec MaPrimeRenov ?

Oui, dans l ancien avec travaux. Les subventions MaPrimeRenov viennent en deduction de l assiette des travaux (pour eviter le double avantage fiscal), mais le montage reste tres avantageux pour atteindre le DPE A ou B requis.

Puis-je utiliser le Jeanbrun dans l ancien ?

Oui, a condition que les travaux representent au moins 30 % du prix et que le logement atteigne un DPE A ou B apres travaux. Les taux sont legerement inferieurs a ceux du neuf (3-4 % vs 3,5-5,5 %).

Puis-je faire du Jeanbrun en SCI familiale a l IR ?

Oui. La SCI familiale a l IR (dite SCI translucide) est eligible : les revenus fonciers sont imposes chez les associes, qui beneficient de l amortissement au prorata de leurs parts. En revanche, la SCI a l IS est exclue du dispositif (regime BIC, pas de revenus fonciers).

Le Jeanbrun s applique-t-il en meuble ?

Non. Le Jeanbrun est reserve a la location nue, a usage de residence principale. Pour le meuble, la reponse fiscale reste le regime LMNP au reel (amortissement comptable) encadre par l art. 39 C II CGI et la reforme Le Meur (art. 84 LF 2025, art. 150 VB III CGI).

Le simulateur garde-t-il mes informations si j actualise la page ?

Oui. Les hypotheses de simulation sont sauvegardees automatiquement dans le stockage local de votre navigateur afin de ne pas perdre votre saisie apres une actualisation. Les donnees de contact demandees pour le PDF ou le diagnostic ne sont pas enregistrees dans ce brouillon local.

Que signifie la reintegration en plus-value ?

A la revente, les amortissements deduits sont reintegres dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI). Le prix d acquisition est minore de ces amortissements : la plus-value imposable augmente de leur montant, sauf revente sous le prix d acquisition majore, ou la moins-value en absorbe d abord une partie.

Comment eviter l impot sur la PV reintegree ?

Deux strategies : (1) conserver le bien 22 ans pour l exoneration IR, ou 30 ans pour l exoneration totale ; (2) donner le bien apres les 9 ans — la donation purge la plus-value latente, y compris la part reintegree.

Comment la donation purge-t-elle la PV reintegree ?

La donation d un bien immobilier efface la plus-value latente du patrimoine du donateur (y compris la part d amortissements reintegree). Le donataire repart avec une nouvelle base fiscale (valeur en donation). Strategie puissante apres les 9 ans d engagement, notamment en demembrement.

Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?

Rupture de l engagement : le revenu foncier de l annee de la rupture est majore du montant des amortissements deduits. Pour l imposition, cette majoration est divisee par le nombre d annees de deduction, ajoutee au revenu global de l annee, et la cotisation supplementaire obtenue est multipliee par ce meme nombre d annees (CGI art. 31, I, 1°, i et j). Pas de majoration en cas d invalidite de 2e ou 3e categorie, de licenciement ou de deces du contribuable ou de son conjoint soumis a imposition commune.

Quel formulaire fiscal remplir ?

Annee 1 : formulaire 2044-EB obligatoire pour declarer l engagement Jeanbrun + option amortissement. Annees suivantes : formulaire 2044 (revenus fonciers regime reel) avec l annexe amortissement. Conservez les factures de travaux et l acte d acquisition 10 ans minimum.

Combien coute un expert-comptable pour declarer le Jeanbrun ?

Le Jeanbrun releve des revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044-EB pour le regime reel), donc l expert-comptable n est pas obligatoire. Un CGP ou fiscaliste factura generalement entre 300 € et 800 € pour la premiere annee (2044-EB obligatoire, engagement) et 150 € a 300 € les annees suivantes.

Que contient l etude PDF Jeanbrun ?

L etude PDF reprend les hypotheses saisies, le loyer plafonne, la surface utile, l amortissement annuel, l economie fiscale, le cash-flow, la projection patrimoniale, la plus-value estimee, l impot de sortie et les points de vigilance a faire valider avant d investir.

Nouveau — Art. 47 LF 2026 (loi n° 2026-103)

Simulateur Jeanbrun 2026Calculez votre économie d'impôt

Amortissement 3–5,5 %/an · loyers plafonnés · réintégration en plus-value

Lancer le simulateur

3–5,5 %amortissement/an

Hors nichesfiscales 10 000 €

9 ansengagement

Tout territoireFrance métro + DOM + Mayotte

CIFCOBSPCOAORIAS 23002291

Conseiller en Investissements Financiers adhérent CNCEF Patrimoine n° 25/859654, association agréée par l'AMF (art. L. 541-4 CMF).

Conseil fiscal Jeanbrun neuf et ancien

Le Jeanbrun est-il adapté à votre fiscalité ?

Dans le cadre d'un bilan patrimonial, Hagnéré Patrimoine vous aide à vérifier si un investissement Jeanbrun, neuf ou ancien avec travaux, sert réellement votre stratégie. L'objectif : vérifier les plafonds, tester le cash-flow, mesurer l'impact sur votre fiscalité et sécuriser la sortie avant de vous engager.

Accessible dès 100 000 €

Neuf, ancien et travaux

Validation par un conseiller du cabinet

Tester mon opération

Programme immobilier neuf éligible au dispositif Jeanbrun 2026

Analyse de votre projet

Neuf ou rénovation : plafonds, cash-flow et fiscalité audités.

Chargement du simulateur…

023 profils d'investisseur Jeanbrun

Choisissez votre profil d'investisseur Jeanbrun

Trois cas types pour visualiser le potentiel du dispositif avant de lancer votre simulation personnalisée.

Profil classique salarié

Neuf en zone B1

Loyer intermédiaire, plafond zonal

Julien, ingénieur 32 ans — Angers

T2 neuf 200 000 € — 45 m² — zone B1

LoyerIntermédiaire

TMI30 %

Plafond~595 €/mois

Taux3,5 %

Base amortissable160 000 € (200 k × 80 %)

Amortissement5 600 €/an

Gain fiscal estimé, année 1+ 2 643 €/an

Profil de départ simple : neuf, sans travaux et sans déficit foncier complémentaire. Le profil sert surtout à comprendre l’effet pur de l’amortissement Jeanbrun sur une TMI à 30 %.

Gain fiscal brut 9 ans

Hors emprunt, charges et impôt de plus-value

23 790 €

Chiffres indicatifs. Lancez le profil pour voir le calcul complet dans le simulateur.

Travaux dans la base amortissable

Ancien rénové zone A

Travaux > 30 % et DPE B visé

Laurence, cadre sup 46 ans — Lyon

T3 ancien 220 000 € + 70 000 € travaux — 62 m² — zone A

LoyerIntermédiaire

TMI41 %

Plafond~917 €/mois

Taux3 %

Base amortissable232 000 € (80 % × (220 k + 70 k))

Amortissement6 960 €/an

Gain fiscal estimé, année 1+ 4 051 €/an

Seuil ancien respecté : 70 000 € de travaux = 31,8 % du prix. Les travaux compris dans la base amortissable ne créent pas, en plus, de déficit foncier ; la part du déficit liée aux intérêts reste seulement reportable sur les revenus fonciers futurs.

Gain fiscal brut 9 ans

Hors emprunt, charges et impôt de plus-value

36 460 €

Chiffres indicatifs. Lancez le profil pour voir le calcul complet dans le simulateur.

Taux max très social

Très social à La Réunion

Outre-mer, loyer très encadré

Marie, profession libérale 38 ans — Saint-Denis (974)

T2 neuf 180 000 € — 50 m² — DOM

LoyerTrès social

TMI41 %

Plafond~362 €/mois

Taux5,5 %

Base amortissable144 000 € (180 k × 80 %)

Amortissement7 920 €/an

Gain fiscal estimé, année 1+ ~3 940 €/an

Le taux de 5,5 % vient du niveau très social, pas du DOM. La localisation outre-mer sert surtout à fixer les plafonds de loyer et de ressources applicables. Le loyer plafonné (~4 040 € nets/an) n’absorbe qu’environ la moitié de l’amortissement de 7 920 € : le reste forme un déficit qui n’économise que l’impôt sur le revenu à 41 %, selon l’hypothèse du simulateur. Le gain de ~4 610 €/an supposerait d’autres revenus fonciers nets d’au moins ~3 880 €/an.

Gain fiscal brut 9 ans

Hors emprunt, charges et impôt de plus-value

~35 740 €

Chiffres indicatifs. Lancez le profil pour voir le calcul complet dans le simulateur.

03Conseil Jeanbrun

Vous simulez, nous vérifions la fiscalité réelle de votre projet.

Hagnéré Patrimoine vous conseille sur la fiscalité d'un investissement Jeanbrun, dans le neuf comme dans l'ancien avec travaux : plafond de loyer, amortissement, financement et place du projet dans votre patrimoine, avant d'engager votre capital. Le cabinet ne sélectionne pas de bien et ne réalise aucune transaction ni mise en relation immobilière.

Plafonds de loyer contrôlés

Neuf ou ancien rénové

Montage fiscal vérifié

Jeanbrun dans le neuf

Analyse du prix au m² face à l'ancien local, du plafond de loyer, de la demande locative et de l'effet fiscal réel après financement.

Jeanbrun dans l'ancien

Contrôle du seuil de 30 % de travaux, de l'objectif DPE A/B, de l'amortissement et de la fiscalité à la revente.

Ticket indicatif

100 000 €+

Ordre de grandeur d'un projet Jeanbrun, selon la localisation, le financement, le niveau de loyer et les travaux.

Information importante. L'investissement immobilier locatif Jeanbrun comporte des risques de vacance locative, d'impayés, de moins-value à la revente, d'évolution réglementaire et de non-respect des conditions d'éligibilité (DPE, plafonds de loyers et de ressources) entraînant la reprise des avantages fiscaux. La performance fiscale et locative simulée ne constitue pas un engagement de résultat. Toute prestation de conseil personnalisé fait l'objet d'une lettre de mission CIF/COA conforme aux articles L. 541-8-1 et D. 541-1 du Code monétaire et financier.

04Théorie fiscale

Les formules Jeanbrun en 3 équations

Comprenez le calcul mathématique qui se cache derrière l'amortissement Jeanbrun, l'économie d'impôt annuelle et la plus-value à la revente.

Formule 01

Amortissement annuel

Am = min( P × 0,80 × T , Plafond )

Ancien : Am = min( (P × 0,80 + W) × T , Plafond )

P : prix d'acquisition (hors frais de notaire)
0,80 : quote-part bâti (20 % terrain exclu de l'amortissement)
W : montant des travaux (ancien uniquement)
T : taux d'amortissement (3 à 5,5 % selon niveau de loyer et neuf/ancien)
Plafond : 8 000 € (intermédiaire) / 10 000 € (social) / 12 000 € (très social), par an et par foyer fiscal

Formule 02

Économie fiscale annuelle

Éco immédiate = Am_{revenu positif} × (TMI + 17,2 %) + Am_{déficit imputable} × TMI

Am_{revenu positif} : part d'amortissement qui neutralise un revenu foncier positif
Am_{déficit imputable} : part qui crée un déficit imputable sur le revenu global
TMI : tranche marginale d'imposition (0, 11, 30, 41 ou 45 %)
17,2 % : prélèvements sociaux (CSG + CRDS + prélèvement solidarité)

Exemple : TMI 41 %, 5 000 € d'amortissement neutralisent un revenu positif et 3 000 € créent un déficit imputable → économie immédiate = 5 000 × 58,2 % + 3 000 × 41 % = 4 140 €/an.

Formule 03

Plus-value réintégrée à la revente

PV_imposable = (P_cession − P_acquisition) + Σ Am − Abattements(durée)

P_cession : prix de vente
P_acquisition : prix d'achat (frais de notaire admis par le fisc)
Σ Am : amortissements cumulés réellement déduits, y compris au-delà de 9 ans si les conditions restent respectées et si la base n'est pas épuisée
Abattements IR : 6 %/an (années 6 à 21), 4 % (année 22) — exonération 22 ans
Abattements PS : 1,65 %/an (années 6-21), 1,60 % (année 22), 9 %/an (années 23-30) — exonération 30 ans

Point fiscal 2026 : la réintégration des amortissements Jeanbrun à la revente est prévue par l'article 150 VB III du CGI modifié par l'article 47 de la loi de finances 2026, qui vise les amortissements des i et j du 1° du I de l'article 31. Hypothèse retenue prudente : en l'absence de doctrine BOFiP publiée à ce jour sur le Jeanbrun, ce calcul reflète une lecture restrictive du texte ; une doctrine plus favorable est susceptible d'ajuster ce résultat à la baisse.

01Simulation complète

Un simulateur Jeanbrun conçu pour calculer toute l'opération

Le simulateur ne se limite pas à multiplier un prix par un taux d'amortissement. Il reconstitue le parcours complet d'un investissement Jeanbrun 2026 : loyer plafonné, surface utile, charges, crédit, économie fiscale, déficit foncier, revente, plus-value et patrimoine net à horizon.

Ville, zone et plafond de loyer

La ville du logement permet de travailler au bon niveau de précision. La zone A bis/A/B1/B2/C sert à estimer le plafond intermédiaire ; en social et très social, la référence doit être vérifiée par commune ou arrondissement.

Surface utile et annexes

Le calcul prend en compte la surface habitable et les annexes retenues à 50 % dans la limite de 8 m² (outre-mer : les varangues, pour leur surface entière, dans la limite de 14 m²), puis applique le coefficient de surface pour déterminer le loyer mensuel maximal.

Amortissement et plafond foyer

Le simulateur distingue le taux d'amortissement, la base amortissable, le plafond annuel 8 000 / 10 000 / 12 000 € par foyer fiscal et les amortissements déjà consommés sur d'autres biens Jeanbrun.

Fiscalité foncière réaliste

Le calcul sépare l'économie IR + prélèvements sociaux sur revenus fonciers positifs, l'économie IR seule sur déficit imputable et les reports créés par les intérêts ou les déficits non utilisés.

Projection jusqu'à la revente

L'horizon est libre : 9 ans minimum, puis 15, 20, 25, 30 ans ou une durée personnalisée. La projection suit le loyer indexé, le capital restant dû, le cash-flow cumulé et l'impôt de sortie.

Synthèse, PDF et diagnostic expert

Le résultat donne une synthèse patrimoniale lisible, une étude PDF personnalisée et la possibilité de faire valider le projet par un conseiller via une prise de rendez-vous intégrée.

Lecture patrimoniale

Les chiffres clés affichés parlent le langage d'un investisseur

Le résultat ne dit pas seulement “vous économisez X € d'impôt”. Il montre ce que l'opération peut réellement produire après financement, fiscalité et revente estimée : patrimoine net, effort d'épargne, gain Jeanbrun cumulé et impôts à anticiper.

Patrimoine net à horizon

prix de revente - crédit - impôt PV

Effort d'épargne moyen

cash-flow mensuel après charges et impôt

Gain Jeanbrun cumulé

économie fiscale liée à l'amortissement

Impôts estimés

IR/PS fonciers + impôt de sortie

02Méthode de calcul

Comment le simulateur Jeanbrun transforme vos hypothèses en résultats

Pour une page de référence, le calcul doit être explicable. Voici la logique appliquée dans le simulateur : d'abord le loyer autorisé, ensuite l'assiette amortissable, puis la fiscalité foncière, et enfin la sortie patrimoniale.

À retenir

Le Jeanbrun peut créer un avantage fiscal important, mais il doit être lu net de contraintes : loyer plafonné, engagement minimal, charges réelles, plafond annuel par foyer fiscal et réintégration des amortissements en plus-value.

Calcul du loyer plafonné Jeanbrun

Le simulateur part de la ville ou de la zone d'estimation, sélectionne le niveau de loyer intermédiaire, social ou très social, puis applique la surface utile et le coefficient de surface.

Loyer mensuel = plafond €/m² × coefficient × surface utile ÷ 12

Calcul de l'amortissement annuel

La base amortissable exclut forfaitairement le terrain dans le neuf. Dans l'ancien, la base est de 80 % du prix majoré des travaux éligibles. Le résultat est ensuite limité par le plafond annuel du foyer fiscal.

Amortissement = min(base × taux, plafond disponible du foyer)

Calcul fiscal avec intérêts, charges et reports

Les intérêts d'emprunt réduisent les revenus fonciers mais la fraction de déficit qui en provient est reportable. Le simulateur isole la part d'économie immédiate et la part reportable.

Ordre appliqué = loyers - intérêts - charges - amortissement

Calcul de la revente et de la plus-value

À l'horizon choisi, le simulateur estime le prix de revente, le capital restant dû, la plus-value brute, les amortissements réintégrés, les abattements IR/PS et le patrimoine net.

PV taxable = PV brute + amortissements réintégrés - abattements

03Mode d'emploi

Comment utiliser le simulateur Jeanbrun en 6 étapes ?

Quelques minutes suffisent pour obtenir une simulation complète : amortissement, économie fiscale, cash-flow, impact plus-value et étude PDF.

Prix + travaux

Saisissez le prix d'achat du bien. Dans l'ancien, ajoutez le montant des travaux (min. 30 % du prix).

Type + niveau de loyer

Neuf ou ancien avec travaux, puis niveau intermédiaire, social ou très social.

Ville + surfaces

Renseignez la ville, la surface habitable et les annexes pour calculer la surface utile et le loyer plafond.

Fiscalité + charges

Ajoutez TMI, crédit, taxe foncière, copropriété, PNO, gestion locative et charges d'exploitation.

Horizon + revente

Choisissez une durée libre et une hypothèse de prix de revente ou de revalorisation annuelle.

Résultats + PDF

Analysez la synthèse, le graphique, l'impact PV et recevez l'étude PDF personnalisée.

Aller plus loin

Passez à l'actionavec un expert

Nos conseillers en gestion de patrimoine évaluent l'intérêt du Jeanbrun pour votre situation et vous aident à optimiser votre montage fiscal.

Cabinet non détenu par une banque ni par un assureur, conseil CIF

Analyse complète : prix, commune, loyer, TMI

Vérification de la rentabilité AVANT l'avantage fiscal

Simulation cash-flow et impact PV personnalisée

Conseil fiscal jusqu'à la déclaration 2044

Réponse sous 48 h ouvrées

HabilitationsCIFCOBSPCOAORIAS 23002291

Simulateur Jeanbrun : comprendre et calculer votre avantage fiscal

Le dispositif Jeanbrun (officiellement « statut du bailleur privé », art. 47 LF 2026, loi n° 2026-103 du 19/02/2026) est le successeur du Pinel. Son mécanisme est fondamentalement différent : au lieu d'une réduction d'impôt directe, il permet de déduire un amortissement de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre assiette imposable.

Ce simulateur calcule l'ensemble des paramètres financiers de votre projet : amortissement annuel plafonné, économie d'impôt par TMI, loyer plafonné par ville ou zone d'estimation, surface utile avec annexes, charges d'exploitation, financement, cash-flow, projection patrimoniale et surtout l'impact de la réintégration en plus-value — le piège que la plupart des simulateurs concurrents ignorent.

L'outil a été pensé comme une page de référence : il sauvegarde automatiquement les hypothèses dans le navigateur, permet de choisir un horizon libre au-delà des 9 ans minimum, génère une étude PDF et ouvre un diagnostic expert directement sur la page. L'objectif est de comparer le gain fiscal avec la rentabilité réelle, pas de présenter un avantage isolé.

Sommaire rapide

Information importante

Ce simulateur est purement indicatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisée.

Glossaire express — 8 termes clés à connaîtreCliquer pour ouvrir

TMI (Tranche Marginale d'Imposition) : taux auquel votre dernier euro de revenu est imposé (0, 11, 30, 41 ou 45 %).

PS (Prélèvements Sociaux) : 17,2 % sur les revenus fonciers (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).

Amortissement : déduction comptable annuelle qui simule la perte de valeur du bâti au fil du temps (3 à 5,5 % de la base par an en Jeanbrun).

Base amortissable : 80 % du prix d'achat (terrain exclu), majoré des travaux dans l'ancien : 80 % × (prix + travaux).

Surface utile : surface habitable + 50 % des annexes, dans la limite de 8 m² ; outre-mer, surface habitable + varangues pour leur surface entière, dans la limite de 14 m².

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : classification A à G de la consommation énergétique du logement.

PNO (Propriétaire Non Occupant) : assurance obligatoire pour bailleurs.

Réintégration en plus-value : à la revente, le fisc rajoute les amortissements déduits au calcul de la plus-value imposable (art. 150 VB III CGI).

1) Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?

L'amortissement Jeanbrun est une déduction d'assiette : il réduit le montant de vos revenus fonciers imposables. Concrètement, vous déduisez chaque année un pourcentage de la valeur du bien (hors terrain, soit 80 % du prix) directement de vos loyers déclarés.

Amortissement (Jeanbrun)

Déduction d'assiette sur revenus fonciers. Économie IR + PS uniquement sur la part qui neutralise un revenu foncier positif ; IR seule sur la part imputable au revenu global.

TMI et prélèvements

TMI (0 / 11 / 30 / 41 / 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + PS 7,5 %). L'économie suit donc le barème progressif.

Base amortissable = 80 % du prix d'acquisition (neuf) ou 80 % × (prix + travaux) (ancien)
Taux : de 3 % (ancien intermédiaire) à 5,5 % (neuf très social) par an
Plafond : 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € quand au moins 50 % des loyers bruts des logements Jeanbrun du foyer viennent de location sociale ou très sociale (CGI art. 31, I, 1°, i et j)
Durée : engagement minimum 9 ans ; amortissement possible au-delà si les conditions restent respectées et si la base n'est pas épuisée

2) Pourquoi le TMI change tout : économie fiscale par tranche

Comme l'amortissement réduit votre assiette imposable, l'économie dépend de votre taux marginal d'imposition (TMI). Mais le taux TMI + 17,2 % ne s'applique intégralement que sur la part qui efface un revenu foncier positif.

TMI

0 %

+ PS = 17,2 %

1 000 € → 172 €

8 000 € → 1 376 €

TMI

11 %

+ PS = 28,2 %

1 000 € → 282 €

8 000 € → 2 256 €

TMI

30 %

+ PS = 47,2 %

1 000 € → 472 €

8 000 € → 3 776 €

TMI

41 %

+ PS = 58,2 %

1 000 € → 582 €

8 000 € → 4 656 €

TMI

45 %

+ PS = 62,2 %

1 000 € → 622 €

8 000 € → 4 976 €

Lecture : à TMI 41 %, chaque euro amorti peut économiser 0,582 € s'il neutralise un revenu foncier positif. Si l'amortissement crée un déficit imputable, l'économie immédiate porte surtout sur l'IR ; les reports fonciers produisent leur effet plus tard.

3) Plafonds de loyers 2026 : zone pour estimer, commune pour vérifier

Le Jeanbrun est ouvert sur tout le territoire français sous réserve des autres conditions. Le zonage A bis/A/B1/B2/C sert surtout à estimer les plafonds de loyers et de ressources ; il ne crée pas une exclusion automatique des zones B2 ou C. Pour une simulation de référence, vérifiez le plafond à l'échelle de la commune, ou de l'arrondissement à Paris, Lyon et Marseille.

Plafonds de loyers Jeanbrun 2026 par zone (intermédiaire, social, très social)
Zone	Intermédiaire (€/m²)	Social	Très social
A bis Estimation zonale ; vérifier commune/arrondissement	19,71	13,78	10,74
A Grandes métropoles ; vérifier commune/arrondissement	14,64	10,60	8,27
B1 Villes tendues ; vérifier commune	11,80	9,13	7,11
B2 Pas d'agrément Jeanbrun spécifique	10,26	8,76	6,81
C Pas d'agrément Jeanbrun spécifique	10,26	8,13	6,32
DOM Indicatif ; règles locales et varangues à vérifier	12,21	8,55	6,71
Mayotte Département 976	12,21	9,03	7,04

Intermédiaire : barème zonal Pinel/LLI 2026. Social et très social : le plafond de référence doit être vérifié par commune ou arrondissement dans les barèmes Loc'Avantages 2026 publiés par l'arrêté du 6 janvier 2026 ; les valeurs zonales affichées ne servent qu'à une estimation rapide.

Coefficient de surface (art. 2 terdecies D (intermédiaire) et 2 terdecies H (social, très social) de l'annexe III au CGI)

À chaque plafond de loyer ci-dessus s'applique un coefficient de surface pour tenir compte de la taille du logement :

Surface utile = surface habitable + min(8 ; 50 % des annexes)
(outre-mer : surface habitable + varangues, dans la limite de 14 m²)
Coefficient = 0,7 + (19 / surface utile), arrondi au centième, plafonné à 1,2

Exemple : T2 de 45 m² habitables + 6 m² de balcon en zone B1 intermédiaire → surface utile 48 m², coefficient 1,10, loyer plafond ≈ 623 €/mois. Sans les annexes, le simulateur sous-estimerait le loyer autorisé.

En métropole, la limite des annexes retenues est de 8 m². Dans les DROM et à Mayotte, les surfaces de varangue et règles locales doivent être vérifiées au cas par cas.

4) Impact de la réintégration PV selon la durée de détention

À la revente, les amortissements Jeanbrun déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, conformément à l'article 150 VB III du CGI modifié par l'article 47 de la loi de finances 2026. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement. Exemple pour 50 000 € d'amortissements cumulés :

Pénalisant

9 ans

Abattement IR : 24 %

Abattement PS : 6,6 %

Impôt PV sur 50 000 €

15 252 €

(50 000 × 76 % × 19 %) + (50 000 × 93,4 % × 17,2 %)

Modéré

15 ans

Abattement IR : 60 %

Abattement PS : 16,5 %

Impôt PV sur 50 000 €

10 981 €

(50 000 × 40 % × 19 %) + (50 000 × 83,5 % × 17,2 %)

Exonération IR

22 ans

Abattement IR : 100 %

Abattement PS : 28 %

Impôt PV sur 50 000 €

6 192 €

0 IR + (50 000 × 72 % × 17,2 %)

Exonération totale

30 ans

Abattement IR : 100 %

Abattement PS : 100 %

Impôt PV sur 50 000 €

0 €

Exonération totale IR + PS

Angle clé : la donation après 9 ans

La donation (en pleine propriété ou avec réserve d'usufruit) purge intégralement la plus-value latente, y compris la part d'amortissements réintégrée. Stratégie majeure pour les investisseurs qui prévoient une transmission à moyen terme, sous réserve de chiffrer les droits de donation, les frais d'acte et l'impact civil du démembrement.

5) Comparatif : Pinel, Jeanbrun, Denormandie, LMNP réel

Le Jeanbrun s'inscrit dans un paysage de défiscalisation en mutation. Le Pinel est éteint, le Denormandie prorogé, le LMNP réel en pleine mutation post-Le Meur. Voici un tableau synthétique pour comprendre le positionnement.

Comparatif Pinel, Jeanbrun, Denormandie et LMNP réel sur 8 critères
Critère	Pinel	Jeanbrun	Denormandie	LMNP réel
Type avantage	Réduction IR	Déduction assiette	Réduction IR	Déduction assiette (BIC)
Taux / montant	9-14 % sur 6-12 ans (2024)	3-5,5 %/an + 80 % base	12-21 % sur 6-12 ans	Amortissement comptable
Plafond niches 10 k€	Oui	Non	Oui	Non
PV réintégrée	Non	Oui (art. 150 VB III)	Non	Oui pour les amortissements déduits au réel (art. 150 VB III, LF 2025)
Type de location	Nue RP	Nue RP	Nue RP	Meublée
Fenêtre temporelle	Éteint 31/12/2024	21/02/2026 → 31/12/2028	Prorogé 31/12/2027	Permanent
Zones éligibles	A bis / A / B1	Toutes (dont B2/C/DOM)	ORT + Action Cœur	Toutes
Travaux requis	Neuf / RÉ 2020	30 % (ancien) ou neuf	25 % minimum	Aucun

Synthèse : le Jeanbrun est l'un des dispositifs les plus flexibles (tout territoire, hors plafonnement global des niches, SCI IR éligible), mais il impose de piloter la réintégration des amortissements en plus-value à la revente.

6) Cumuler Jeanbrun + déficit foncier : ce qui s'additionne et ce qui ne s'additionne pas

Le Jeanbrun est une déduction d'assiette sur revenus fonciers. Le bon ordre de calcul est : loyers, puis intérêts d'emprunt, puis charges, puis amortissement. Cette séquence évite de surestimer l'économie fiscale.

La part d'amortissement qui neutralise un revenu foncier positif économise IR + prélèvements sociaux. Si l'amortissement crée un déficit, l'imputation de cette part sur le revenu global n'est pas tranchée par les textes (l'art. 156, I, 3° CGI ne vise pas les amortissements des i et j de l'art. 31). Les travaux compris dans la base amortissable ne sont pas, en plus, déductibles en charges (art. 31, I, 1°, j CGI). Enfin, si un déficit résulte des intérêts d'emprunt, cette fraction est reportable sur les revenus fonciers futurs pendant dix ans et n'est pas imputable sur le revenu global.

Exemple combo Laurence (TMI 41 %)

• Amortissement Jeanbrun : 6 960 € (3 % × 232 000 € de base)
• Travaux rénovation énergétique an 1 : 70 000 €, soit 31,8 % du prix d'achat, compris dans la base amortissable et donc non déductibles en plus
• Intérêts d'emprunt an 1 : 8 700 € dans l'hypothèse de financement retenue
• Les intérêts diminuent les revenus fonciers imposables, mais la fraction de déficit qui en provient est reportable et non imputable sur le revenu global.
• Le gain immédiat dépend donc de la ventilation : IR + PS sur revenu positif neutralisé, IR seule sur la part de déficit imputable (charges hors intérêts et hors travaux amortis), report sur fonciers futurs pour la part due aux intérêts.

Pour approfondir ce montage, nous avons publié un guide dédié avec des cas chiffrés, un arbre de décision et une matrice de cumul : guide complet Jeanbrun vs Déficit Foncier →

7) Jeanbrun hors niches fiscales : différence avec Girardin industriel

L'article 200-0 A CGI prévoit un plafonnement global des avantages fiscaux : 10 000 € pour les réductions et crédits d'impôt classiques, puis un plafond majoré de 18 000 € quand certains dispositifs outre-mer ou SOFICA sont utilisés. Le Jeanbrun fonctionne autrement : il diminue le revenu foncier imposable, il ne crée pas une réduction d'impôt à imputer après calcul de l'IR.

Conséquence pratique : un investisseur peut utiliser le Jeanbrun sans consommer le plafond des niches fiscales. En revanche, le Jeanbrun reste limité par ses propres plafonds annuels par foyer fiscal : 8 000 €, portés à 10 000 € ou 12 000 € quand au moins 50 % des loyers bruts des logements Jeanbrun du foyer viennent de location sociale ou très sociale.

Le Girardin industriel n'est pas hors niches : c'est une réduction d'impôt outre-mer à fonds perdus. Pour les montages à rétrocession de 66 %, seuls 34 % de la réduction brute sont retenus dans le plafond de 18 000 €. Pour les montages où la fraction retenue est de 44 %, le plafond brut est plus bas.

Exemple corrigé : TMI 45 %, Jeanbrun + PER + niches classiques + Girardin

Dispositif	Effet fiscal	Plafond consommé
Jeanbrun intermédiaire : 8 000 € amortis	4 976 € max	Hors plafonnement global, mais plafond Jeanbrun foyer
PER : 10 000 € versés à TMI 45 %	4 500 € max	Hors niches, dans le plafond épargne retraite
Emploi à domicile : 5 000 € dépensés	2 500 € de crédit	Plafond classique 10 000 €
Frais de garde : 2 640 € à 50 %	1 320 € de crédit	Plafond classique 10 000 €
Girardin industriel T2, fraction retenue 34 %	41 706 € max	Plafond 18 000 € après 3 820 € de niches classiques

Calcul Girardin correct

• Plafond majoré : 18 000 €.
• Sans autre niche : 18 000 ÷ 34 % = 52 941 € de réduction brute maximum.
• Avec 3 820 € de niches classiques déjà utilisées : disponible 14 180 €, soit 14 180 ÷ 34 % = 41 706 €.
• À 77 % d'apport, 41 706 € de réduction demandent environ 32 114 € d'apport, pour 9 592 € de gain net fiscal.

Erreur à éviter

Il ne faut pas additionner mécaniquement “52 941 € de Girardin” avec 10 000 € de niches classiques. Les niches classiques entrent d'abord dans le plafond de 10 000 €, puis consomment aussi une partie du plafond majoré de 18 000 €. Le Jeanbrun et le PER ne se mélangent pas dans ce calcul : ils ont chacun leur propre logique de plafond. Les dons aux organismes d'intérêt général relèvent, eux, d'un traitement spécifique et sont en principe exclus du plafonnement global.

Simuler le plafond Girardin exact

À retenir pour le SEO comme pour le conseil : Jeanbrun hors niches fiscales ne signifie pas “illimité”. Il signifie “hors plafonnement global 10 000 €/18 000 €”, avec un plafond Jeanbrun propre par foyer fiscal et une analyse séparée des enveloppes PER, Girardin et crédits d'impôt.

8) 5 pièges à éviter dans un montage Jeanbrun

La réussite d'un Jeanbrun tient à la maîtrise simultanée du droit fiscal, du zonage, du DPE et de la rentabilité locative. Voici les 5 erreurs les plus fréquentes.

Piège 01

Dépasser le plafond de loyer

Risque de remise en cause de l'avantage, intérêts de retard et pénalités selon la situation. Vérifiez le plafond local, la surface utile et le coefficient de surface (0,7 + 19/S).

Piège 02

DPE raté post-travaux dans l'ancien

Si le bien n'atteint pas un DPE A ou B après travaux, exclusion du Jeanbrun. Bascule possible vers déficit foncier classique.

Piège 03

Confondre zonage et éligibilité

Le Jeanbrun est ouvert sur tout le territoire français, sous réserve des autres conditions. Le zonage sert principalement à déterminer les plafonds de loyers et de ressources, pas à exclure les zones B2 ou C.

Piège 04

Cash-flow négatif non anticipé

Effort mensuel 300 à 600 €, surtout en zones A bis et A où les plafonds de loyer sont bas relativement au prix. Vérifiez la capacité d'emprunt avant signature.

Piège 05

Oublier la donation post-9 ans

Conserver ou transmettre doit être arbitré : la revente réintègre les amortissements dans la PV, tandis qu'une donation peut purger la plus-value latente mais déclenche ses propres coûts et droits.

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9) 3 cas pratiques chiffrés : Laurence, Dr Moreau, Julien

Trois profils emblématiques pour illustrer l'étendue du dispositif : un ancien avec travaux zone A, un ancien premium zone A bis, et un neuf zone B1. Les gains fiscaux indiqués correspondent au potentiel maximal lorsque l'amortissement neutralise un revenu foncier positif. Le simulateur détaille ensuite la part IR + prélèvements sociaux, la part déficit imputable et les reports fonciers.

Cas n° 1 — Ancien + travaux

Laurence, 46 ans — Lyon

TMI 41 % · T3 ancien 220 000 € + 70 000 € travaux · zone A · 62 m² · DPE E → B

Cadre supérieure dans la pharma, deux enfants. Elle paie 22 000 € d'impôts par an et cherche à transformer cette charge en patrimoine pour ses filles. Elle repère un T3 à rénover dans le 7e arrondissement.

Base amortissable

232 000 €

Taux amort. (ancien inter.)

3 %

Amortissement annuel

6 960 €

Gain max si revenu positif

4 051 €/an

• Gain fiscal maximum sur 9 ans : 36 456 €

• Seuil travaux ancien respecté : 70 000 € de travaux, soit 31,8 % du prix d'achat

• Plafond loyer zone A intermédiaire : 14,64 €/m² × coefficient de surface

• Intérêts d'emprunt an 1 : 8 700 €, déductibles des revenus fonciers

• Si un déficit provient des intérêts, cette fraction est reportable sur revenus fonciers futurs et non imputable sur le revenu global.

Référence détaillée : guide Jeanbrun vs Déficit Foncier §11.

Cas n° 2 — Ancien premium zone A bis

Dr Moreau, 52 ans — Paris

TMI 45 % · T3 400 000 € + 120 000 € travaux · zone A bis · 85 m² · plafond loyer 1 541 €

Médecin spécialiste, marié, deux enfants en études supérieures. Imposition lourde TMI 45 %. Il cible un appartement haussmannien rénové près de Saint-Lazare comme actif de transmission.

Base amortissable

416 000 €

Amort. brut (3 %)

12 480 €

Amort. plafonné

8 000 €

Gain max si revenu positif

4 976 €/an

• Gain fiscal maximum sur 9 ans : 44 784 €

• Note : au-dessus du plafond intermédiaire 8 000 €, l'amortissement excédentaire (4 480 €/an) est perdu. Basculement possible en niveau social plafond 10 000 € pour optimiser.

• Loyer mensuel plafond strict : 1 541 € après coefficient de surface (pression sur le cash-flow)

Référence détaillée : guide Jeanbrun vs Déficit Foncier §12.

Cas n° 3 — Neuf zone B1

Julien, 32 ans — Angers

TMI 30 % · T2 neuf 200 000 € · zone B1 · 45 m² · plafond loyer 595 €/mois

Ingénieur en CDI à Angers, célibataire, premier investissement locatif. Il vise un T2 neuf bien placé à Angers (zone B1) pour démarrer son patrimoine sans crédit hyper-tendu.

Base amortissable

160 000 €

Taux (neuf inter.)

3,5 %

Amortissement annuel

5 600 €

Gain max si revenu positif

2 643 €/an

• Gain fiscal maximum sur 9 ans : 23 789 € si l'amortissement efface du revenu foncier positif

• Avec crédit et charges, l'économie immédiate peut être plus basse : le simulateur ventile le déficit et les reports

• Profil primo-investisseur à vérifier : TMI modéré, zone tendue, mais effort cash-flow sensible au taux d'emprunt

Référence détaillée : guide Jeanbrun vs Déficit Foncier §13.

Ressources complémentaires

Poursuivez votre analyse avec nos autres simulateurs

Comparez, croisez, projetez : nos simulateurs et guides dédiés vous aident à construire un montage global optimisé.

Page Dispositif Jeanbrun

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Guide complet Jeanbrun 2026

Mécanique d'amortissement, plafonds, déclaration 2044, cas pratiques chiffrés et stratégie patrimoniale.

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Simulateur d'impôt sur le revenu

Calculez votre TMI 2026 et anticipez l'impact du Jeanbrun sur votre note fiscale globale.

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Calculatrice intérêts composés

Projetez sur 20 ans l'économie fiscale Jeanbrun réinvestie au taux de votre choix.

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Simulateur Girardin industriel

Réduction one-shot outre-mer à fonds perdus : plafond majoré 18 000 €, fraction retenue 34 % ou 44 %. Le Jeanbrun reste hors de ce plafond.

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Guide Jeanbrun vs Déficit Foncier

Cas chiffrés, ordre d'imputation, intérêts d'emprunt, déficit reportable et points de vigilance avant travaux.

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Avis Jeanbrun 2026

Analyse objective : 3 atouts, 5 inconvénients cachés, 5 profils investisseurs.

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Jeanbrun à Paris

Arrondissements viables, encadrement DRIHL, cash-flow T2/T3/T4 chiffré sur Paris zone A bis.

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Jeanbrun à Lyon

Zone A, encadrement OLL, 6 secteurs viables (3e, 7e Gerland, 8e, 9e Vaise, Villeurbanne, Carré de Soie).

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Jeanbrun à Marseille

Zone A sans encadrement OLL, 4 arrondissements viables (5e Timone, 6e Castellane, 9e Mazargues, 12e Saint-Barnabé), Euroméditerranée.

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Jeanbrun à Toulouse

Zone A depuis 10/2023 + 5/07/2024, sans encadrement ÉLAN, 5 quartiers viables (Cartoucherie, Andromède Blagnac, Montaudran, Compans-Caffarelli, Borderouge), métro ligne C 2028.

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Jeanbrun à Nice

Zone A confirmée, sans encadrement ÉLAN (Estrosi a renoncé), tension locative record 26-28 candidats/annonce, loi Le Meur durcie 671 LCD/an, 6 quartiers viables (Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Cimiez, Libération, Magnan).

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Jeanbrun à Bordeaux

Zone A confirmée (Pessac reclassée 2024), encadrement ÉLAN actif (arrêté 20/06/2025, en vigueur jusqu'au 14/07/2026), loi Le Meur Bordeaux 90 jours/an LCD (délibération 08/07/2025), OIN Euratlantique 738 ha + Brazza 4 600 logements. 5 quartiers viables (Saint-Michel/Capucins, Belcier-Euratlantique, Bacalan/Bassins à Flot, Bastide-Brazza, Pessac-Talence campus).

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Tout ce qu'il faut savoir sur le simulateur Jeanbrun

28 réponses aux questions les plus courantes sur le fonctionnement du simulateur et du dispositif Jeanbrun 2026.

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Il calcule votre amortissement annuel, votre économie d'impôt, votre loyer plafonné, votre cash-flow estimé, votre projection patrimoniale jusqu'à la revente, votre PDF personnalisé et l'impact de la réintégration en plus-value.
Le terrain n'est pas amortissable. Le législateur a fixé forfaitairement la part terrain à 20 %, ce qui donne une base amortissable de 80 % du prix d'acquisition, majoré des travaux dans l'ancien : 80 % × (prix + travaux).
Plus le niveau de loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé (jusqu'à 5,5 %/an dans le neuf) et le plafond annuel est élevé (12 000 €). En contrepartie, les plafonds de loyer sont plus contraignants.
C'est une estimation détaillée mais indicative. Le simulateur intègre l'emprunt, la taxe foncière, la copropriété non récupérable, l'assurance PNO, la gestion locative si elle est activée, les autres charges d'exploitation, l'indexation des loyers et l'impôt foncier résiduel. La validation finale doit rester personnalisée, notamment sur la vacance, les travaux réels et le marché locatif local.
Oui, avec une ventilation prudente : l'amortissement qui neutralise un revenu foncier positif économise IR + prélèvements sociaux ; la part qui crée un déficit imputable économise surtout l'IR (hypothèse du simulateur pour la part due à l'amortissement, dont le sort n'est pas tranché par les textes) ; la fraction provenant des intérêts d'emprunt est reportable sur les revenus fonciers futurs et non imputable sur le revenu global. Les travaux compris dans la base amortissable ne sont jamais déduits une seconde fois.
Le simulateur permet d'ajouter les frais de notaire, la durée et le taux d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant, la gestion locative activable au choix et les autres charges d'exploitation. Ces postes sont utilisés pour calculer le cash-flow et la fiscalité foncière.

Non. Le Jeanbrun est une déduction d'assiette sur revenus fonciers, pas une réduction ou un crédit d'impôt. Il ne consomme donc pas le plafond global de 10 000 € ou le plafond majoré de 18 000 € de l'article 200-0 A du CGI, mais il garde ses propres plafonds annuels d'amortissement par foyer fiscal.
Non. La loi vise un plafond annuel par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus. Si votre foyer détient déjà un autre bien Jeanbrun, il faut déduire l'amortissement déjà consommé du plafond disponible.
L'engagement minimal de location est de 9 ans. L'amortissement ne s'arrête pas automatiquement à 9 ans : il peut continuer si les conditions restent respectées et si la base amortissable hors foncier n'est pas épuisée.
Les plafonds dépendent à la fois du niveau de location et de la localisation. En intermédiaire, le simulateur reprend le barème zonal Pinel/LLI 2026. En social et très social, la référence sérieuse est le plafond Loc'Avantages publié par commune ou arrondissement via l'arrêté du 6 janvier 2026 ; la zone A/B/C ne suffit qu'à produire une estimation de secours. Le calcul utilise ensuite la surface utile : surface habitable + 50 % des annexes dans la limite prévue.
Aucun impact si le dépassement survient en cours de bail : les plafonds de ressources s'apprécient à la date d'entrée dans les lieux. En revanche, au renouvellement ou pour un nouveau locataire, les plafonds doivent être respectés.
Le Jeanbrun impose un engagement minimal de location de 9 ans, mais l'investisseur peut conserver le bien plus longtemps. Le simulateur projette donc 9, 15, 20, 25, 30 ans ou une durée libre pour mesurer l'amortissement cumulé, le capital restant dû, les abattements de plus-value et le patrimoine net estimé à la revente.

Le Pinel est éteint depuis le 31/12/2024 et offrait une réduction d'impôt (pour les acquisitions de 2024 : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans avec les prorogations, hors Pinel+) plafonnée par les niches 10 000 €. Le Jeanbrun est une déduction d'assiette (3-5,5 % d'amortissement/an), hors plafond des niches, efficace sur tout le territoire dont B2/C/DOM, mais avec réintégration en plus-value.
Le Denormandie (réduction d'impôt 12 à 21 %, prorogé jusqu'au 31/12/2027) est réservé aux zones ORT et Action Cœur de Ville, avec 25 % de travaux. Le Jeanbrun couvre tout le territoire, sans zonage ORT, avec 30 % de travaux dans l'ancien. Jeanbrun est plus avantageux à TMI élevée et dans les zones non-ORT.
Oui, si l'impôt restant et le profil de risque le justifient, mais les deux dispositifs ne se calculent pas pareil. Le Jeanbrun diminue le revenu foncier imposable et reste hors plafonnement global. Le Girardin industriel est une réduction d'impôt outre-mer à fonds perdus, soumise au plafond majoré de 18 000 € avec une fraction de réduction retenue à 34 % ou 44 % selon le montage.
Oui, mais il faut distinguer les sources du déficit. Les charges hors intérêts peuvent être imputables sur le revenu global dans les limites prévues ; les intérêts d'emprunt diminuent les revenus fonciers mais la fraction de déficit qui en provient est seulement reportable sur les revenus fonciers futurs pendant dix ans. Les travaux compris dans la base amortissable ne peuvent pas, en plus, être déduits en déficit foncier (art. 31, I, 1°, j CGI), et le sort de la part du déficit due à l'amortissement n'est pas tranché par les textes.
Oui, dans l'ancien avec travaux. Les subventions MaPrimeRénov viennent en déduction de l'assiette des travaux (pour éviter le double avantage fiscal), mais le montage reste très avantageux pour atteindre le DPE A ou B requis.

À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI). Le prix d'acquisition est minoré de ces amortissements : la plus-value imposable augmente de leur montant, sauf revente sous le prix d'acquisition majoré, où la moins-value en absorbe d'abord une partie.
Deux stratégies : (1) conserver le bien 22 ans pour l'exonération IR, ou 30 ans pour l'exonération totale ; (2) donner le bien après les 9 ans — la donation purge la plus-value latente, y compris la part réintégrée.
La donation d'un bien immobilier efface la plus-value latente du patrimoine du donateur (y compris la part d'amortissements réintégrée). Le donataire repart avec une nouvelle base fiscale (valeur en donation). Stratégie puissante après les 9 ans d'engagement, notamment en démembrement.
Rupture de l'engagement : le revenu foncier de l'année de la rupture est majoré du montant des amortissements déduits. Pour l'imposition, cette majoration est divisée par le nombre d'années de déduction, ajoutée au revenu global de l'année, et la cotisation supplémentaire obtenue est multipliée par ce même nombre d'années (CGI art. 31, I, 1°, i et j). Pas de majoration en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.
Année 1 : formulaire 2044-EB obligatoire pour déclarer l'engagement Jeanbrun + option amortissement. Années suivantes : formulaire 2044 (revenus fonciers régime réel) avec l'annexe amortissement. Conservez les factures de travaux et l'acte d'acquisition 10 ans minimum.
Le Jeanbrun relève des revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044-EB pour le régime réel), donc l'expert-comptable n'est pas obligatoire. Un CGP ou fiscaliste factura généralement entre 300 € et 800 € pour la première année (2044-EB obligatoire, engagement) et 150 € à 300 € les années suivantes.
L'étude PDF reprend les hypothèses saisies, le loyer plafonné, la surface utile, l'amortissement annuel, l'économie fiscale, le cash-flow, la projection patrimoniale, la plus-value estimée, l'impôt de sortie et les points de vigilance à faire valider avant d'investir.