Conseiller en Investissements Financiers adhérent CNCEF Patrimoine n° 25/859654, association agréée par l'AMF (art. L. 541-4 CMF).
Accompagnement Jeanbrun neuf et ancien
Vous souhaitez trouver le projet immobilier Jeanbrun adapté à votre fiscalité ?
Hagnéré Patrimoine peut vous accompagner sur des programmes neufs via promoteurs, ou sur des biens anciens avec travaux via Hagnéré Investissement. L'objectif : filtrer les projets, vérifier les plafonds, tester le cash-flow et sécuriser la sortie avant de vous engager.
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023 profils d'investisseur Jeanbrun
Choisissez votre profil d'investisseur Jeanbrun
Trois cas types pour visualiser le potentiel du dispositif avant de lancer votre simulation personnalisée.
Profil classique salarié
Neuf en zone B1
Loyer intermédiaire, plafond zonal
Julien, ingénieur 32 ans — Angers
T2 neuf 200 000 € — 45 m² — zone B1
LoyerIntermédiaire
TMI30 %
Plafond~596 €/mois
Taux3,5 %
Base amortissable160 000 € (200 k × 80 %)
Amortissement5 600 €/an
Gain fiscal max.+ 2 643 €/an
Profil de départ simple : neuf, sans travaux et sans déficit foncier complémentaire. Le profil sert surtout à comprendre l’effet pur de l’amortissement Jeanbrun sur une TMI à 30 %.
Gain fiscal brut 9 ans
Hors emprunt, charges et impôt de plus-value
23 790 €
Chiffres indicatifs. Lancez le profil pour voir le calcul complet dans le simulateur.
Cumul déficit foncier possible
Ancien rénové zone A
Travaux > 30 % et DPE B visé
Laurence, cadre sup 46 ans — Lyon
T3 ancien 220 000 € + 70 000 € travaux — 62 m² — zone A
LoyerIntermédiaire
TMI41 %
Plafond~914 €/mois
Taux3 %
Base amortissable246 000 € (220 k × 80 % + 70 k)
Amortissement7 380 €/an
Gain fiscal max.+ 4 295 €/an
Seuil ancien respecté : 70 000 € de travaux = 31,8 % du prix. Le déficit foncier peut s’ajouter si les travaux sont éligibles ; la part liée aux intérêts reste seulement reportable sur les revenus fonciers futurs.
Gain fiscal brut 9 ans
Hors emprunt, charges et impôt de plus-value
38 660 €
Chiffres indicatifs. Lancez le profil pour voir le calcul complet dans le simulateur.
Taux max très social
Très social à La Réunion
Outre-mer, loyer très encadré
Marie, profession libérale 38 ans — Saint-Denis (974)
T2 neuf 180 000 € — 50 m² — DOM
LoyerTrès social
TMI41 %
Plafond~362 €/mois
Taux5,5 %
Base amortissable144 000 € (180 k × 80 %)
Amortissement7 920 €/an
Gain fiscal max.+ 4 610 €/an
Le taux de 5,5 % vient du niveau très social, pas du DOM. La localisation outre-mer sert surtout à fixer les plafonds de loyer et de ressources applicables.
Gain fiscal brut 9 ans
Hors emprunt, charges et impôt de plus-value
41 480 €
Chiffres indicatifs. Lancez le profil pour voir le calcul complet dans le simulateur.
03Accompagnement Jeanbrun clé en main
Vous simulez, nous pouvons gérer l'investissement de A à Z.
Hagnéré Patrimoine peut vous accompagner sur des investissements Jeanbrun dans le neuf via des promoteurs partenaires, ou dans l'ancien avec travaux via nos services Hagnéré Investissement. L'objectif : valider le bien, le plafond de loyer, la fiscalité, les travaux et la mise en location avant d'engager votre capital.
Accessible dès 100 000 €
Neuf ou ancien rénové
Montage fiscal vérifié
Jeanbrun dans le neuf
Sélection de programmes auprès de promoteurs, analyse du prix au m², du plafond de loyer, de la demande locative et de l'effet fiscal réel après financement.
Jeanbrun dans l'ancien
Sourcing, chiffrage travaux, objectif DPE A/B, contrôle du seuil de 30 %, coordination des intervenants et projection de sortie via Hagnéré Investissement.
Ticket indicatif
100 000 €+
Selon disponibilité des biens, financement, localisation, niveau de loyer et contraintes de travaux.
Information importante. L'investissement immobilier locatif Jeanbrun comporte des risques de vacance locative, d'impayés, de moins-value à la revente, d'évolution réglementaire et de non-respect des conditions d'éligibilité (DPE, plafonds de loyers et de ressources) entraînant la reprise des avantages fiscaux. La performance fiscale et locative simulée ne constitue pas un engagement de résultat. Toute prestation de conseil personnalisé fait l'objet d'une lettre de mission CIF/COA conforme aux articles L. 541-8-1 et D. 541-1 du Code monétaire et financier.
04Théorie fiscale
Les formules Jeanbrun en 3 équations
Comprenez le calcul mathématique qui se cache derrière l'amortissement Jeanbrun, l'économie d'impôt annuelle et la plus-value à la revente.
Formule 01
Amortissement annuel
Am = min( P × 0,80 × T , Plafond )
Ancien : Am = min( (P × 0,80 + W) × T , Plafond )
P : prix d'acquisition (hors frais de notaire)
0,80 : quote-part bâti (20 % terrain exclu de l'amortissement)
W : montant des travaux (ancien uniquement)
T : taux d'amortissement (3 à 5,5 % selon niveau de loyer et neuf/ancien)
Plafond : 8 000 € (intermédiaire) / 10 000 € (social) / 12 000 € (très social), par an et par foyer fiscal
Point fiscal 2026 : la réintégration des amortissements Jeanbrun à la revente est prévue par l'article 150 VB III du CGI modifié par l'article 47 de la loi de finances 2026, qui vise les amortissements des i et j du 1° du I de l'article 31. Hypothèse retenue prudente : en l'absence de doctrine BOFiP publiée à ce jour sur le Jeanbrun, ce calcul reflète une lecture restrictive du texte ; une doctrine plus favorable est susceptible d'ajuster ce résultat à la baisse.
01Simulation complète
Un simulateur Jeanbrun conçu pour calculer toute l'opération
Le simulateur ne se limite pas à multiplier un prix par un taux d'amortissement. Il reconstitue le parcours complet d'un investissement Jeanbrun 2026 : loyer plafonné, surface utile, charges, crédit, économie fiscale, déficit foncier, revente, plus-value et patrimoine net à horizon.
Ville, zone et plafond de loyer
La ville du logement permet de travailler au bon niveau de précision. La zone A bis/A/B1/B2/C sert à estimer le plafond intermédiaire ; en social et très social, la référence doit être vérifiée par commune ou arrondissement.
Surface utile et annexes
Le calcul prend en compte la surface habitable et les annexes retenues à 50 %, dans la limite applicable, puis applique le coefficient de surface pour déterminer le loyer mensuel maximal.
Amortissement et plafond foyer
Le simulateur distingue le taux d'amortissement, la base amortissable, le plafond annuel 8 000 / 10 000 / 12 000 € par foyer fiscal et les amortissements déjà consommés sur d'autres biens Jeanbrun.
Fiscalité foncière réaliste
Le calcul sépare l'économie IR + prélèvements sociaux sur revenus fonciers positifs, l'économie IR seule sur déficit imputable et les reports créés par les intérêts ou les déficits non utilisés.
Projection jusqu'à la revente
L'horizon est libre : 9 ans minimum, puis 15, 20, 25, 30 ans ou une durée personnalisée. La projection suit le loyer indexé, le capital restant dû, le cash-flow cumulé et l'impôt de sortie.
Synthèse, PDF et diagnostic expert
Le résultat donne une synthèse patrimoniale lisible, une étude PDF personnalisée et la possibilité de faire valider le projet par un conseiller via une prise de rendez-vous intégrée.
Lecture patrimoniale
Les chiffres clés affichés parlent le langage d'un investisseur
Le résultat ne dit pas seulement “vous économisez X € d'impôt”. Il montre ce que l'opération peut réellement produire après financement, fiscalité et revente estimée : patrimoine net, effort d'épargne, gain Jeanbrun cumulé et impôts à anticiper.
Patrimoine net à horizon
prix de revente - crédit - impôt PV
Effort d'épargne moyen
cash-flow mensuel après charges et impôt
Gain Jeanbrun cumulé
économie fiscale liée à l'amortissement
Impôts estimés
IR/PS fonciers + impôt de sortie
02Méthode de calcul
Comment le simulateur Jeanbrun transforme vos hypothèses en résultats
Pour une page de référence, le calcul doit être explicable. Voici la logique appliquée dans le simulateur : d'abord le loyer autorisé, ensuite l'assiette amortissable, puis la fiscalité foncière, et enfin la sortie patrimoniale.
À retenir
Le Jeanbrun peut créer un avantage fiscal important, mais il doit être lu net de contraintes : loyer plafonné, engagement minimal, charges réelles, plafond annuel par foyer fiscal et réintégration des amortissements en plus-value.
01
Calcul du loyer plafonné Jeanbrun
Le simulateur part de la ville ou de la zone d'estimation, sélectionne le niveau de loyer intermédiaire, social ou très social, puis applique la surface utile et le coefficient de surface.
La base amortissable exclut forfaitairement le terrain dans le neuf. Dans l'ancien, les travaux éligibles s'ajoutent à la base. Le résultat est ensuite limité par le plafond annuel du foyer fiscal.
Amortissement = min(base × taux, plafond disponible du foyer)
03
Calcul fiscal avec intérêts, charges et reports
Les intérêts d'emprunt réduisent les revenus fonciers mais la fraction de déficit qui en provient est reportable. Le simulateur isole la part d'économie immédiate et la part reportable.
À l'horizon choisi, le simulateur estime le prix de revente, le capital restant dû, la plus-value brute, les amortissements réintégrés, les abattements IR/PS et le patrimoine net.
Choisissez une durée libre et une hypothèse de prix de revente ou de revalorisation annuelle.
06
Résultats + PDF
Analysez la synthèse, le graphique, l'impact PV et recevez l'étude PDF personnalisée.
Aller plus loin
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Analyse complète : prix, commune, loyer, TMI
Vérification de la rentabilité AVANT l'avantage fiscal
Simulateur Jeanbrun : comprendre et calculer votre avantage fiscal
Le dispositif Jeanbrun (officiellement « statut du bailleur privé », art. 47 LF 2026, loi n° 2026-103 du 19/02/2026) est le successeur du Pinel. Son mécanisme est fondamentalement différent : au lieu d'une réduction d'impôt directe, il permet de déduire un amortissement de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre assiette imposable.
Ce simulateur calcule l'ensemble des paramètres financiers de votre projet : amortissement annuel plafonné, économie d'impôt par TMI, loyer plafonné par ville ou zone d'estimation, surface utile avec annexes, charges d'exploitation, financement, cash-flow, projection patrimoniale et surtout l'impact de la réintégration en plus-value — le piège que la plupart des simulateurs concurrents ignorent.
L'outil a été pensé comme une page de référence : il sauvegarde automatiquement les hypothèses dans le navigateur, permet de choisir un horizon libre au-delà des 9 ans minimum, génère une étude PDF et ouvre un diagnostic expert directement sur la page. L'objectif est de comparer le gain fiscal avec la rentabilité réelle, pas de présenter un avantage isolé.
Sommaire rapide
Information importante
Ce simulateur est purement indicatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisée.
Glossaire express — 8 termes clés à connaîtreCliquer pour ouvrir
TMI (Tranche Marginale d'Imposition) : taux auquel votre dernier euro de revenu est imposé (0, 11, 30, 41 ou 45 %).
PS (Prélèvements Sociaux) : 17,2 % sur les revenus fonciers (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).
Amortissement : déduction comptable annuelle qui simule la perte de valeur du bâti au fil du temps (3 à 5,5 % de la base par an en Jeanbrun).
Base amortissable : 80 % du prix d'achat (terrain exclu) + travaux dans l'ancien.
Surface utile : surface habitable + 50 % des annexes, dans la limite de 8 m² (14 m² en DOM/Mayotte).
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : classification A à G de la consommation énergétique du logement.
PNO (Propriétaire Non Occupant) : assurance obligatoire pour bailleurs.
Réintégration en plus-value : à la revente, le fisc rajoute les amortissements déduits au calcul de la plus-value imposable (art. 150 VB III CGI).
1) Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?
L'amortissement Jeanbrun est une déduction d'assiette : il réduit le montant de vos revenus fonciers imposables. Concrètement, vous déduisez chaque année un pourcentage de la valeur du bien (hors terrain, soit 80 % du prix) directement de vos loyers déclarés.
Amortissement (Jeanbrun)
Déduction d'assiette sur revenus fonciers. Économie IR + PS uniquement sur la part qui neutralise un revenu foncier positif ; IR seule sur la part imputable au revenu global.
Base amortissable = 80 % du prix d'acquisition (neuf) ou 80 % du prix + travaux (ancien)
Taux : de 3 % (ancien intermédiaire) à 5,5 % (neuf très social) par an
Plafond : 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social), 12 000 € (très social), par an et par foyer fiscal
Durée : engagement minimum 9 ans ; amortissement possible au-delà si les conditions restent respectées et si la base n'est pas épuisée
2) Pourquoi le TMI change tout : économie fiscale par tranche
Comme l'amortissement réduit votre assiette imposable, l'économie dépend de votre taux marginal d'imposition(TMI). Mais le taux TMI + 17,2 % ne s'applique intégralement que sur la part qui efface un revenu foncier positif.
TMI
0 %
+ PS = 17,2 %
1 000 € →172 €
8 000 € →1 376 €
TMI
11 %
+ PS = 28,2 %
1 000 € →282 €
8 000 € →2 256 €
TMI
30 %
+ PS = 47,2 %
1 000 € →472 €
8 000 € →3 776 €
TMI
41 %
+ PS = 58,2 %
1 000 € →582 €
8 000 € →4 656 €
TMI
45 %
+ PS = 62,2 %
1 000 € →622 €
8 000 € →4 976 €
Lecture : à TMI 41 %, chaque euro amorti peut économiser 0,582 € s'il neutralise un revenu foncier positif. Si l'amortissement crée un déficit imputable, l'économie immédiate porte surtout sur l'IR ; les reports fonciers produisent leur effet plus tard.
3) Plafonds de loyers 2026 : zone pour estimer, commune pour vérifier
Le Jeanbrun est ouvert sur tout le territoire français sous réserve des autres conditions. Le zonage A bis/A/B1/B2/C sert surtout à estimer les plafonds de loyers et de ressources ; il ne crée pas une exclusion automatique des zones B2 ou C. Pour une simulation de référence, vérifiez le plafond à l'échelle de la commune, ou de l'arrondissement à Paris, Lyon et Marseille.
Plafonds de loyers Jeanbrun 2026 par zone (intermédiaire, social, très social)
Grandes métropoles ; vérifier commune/arrondissement
14,64
10,60
8,27
B1
Villes tendues ; vérifier commune
11,80
9,13
7,11
B2
Pas d'agrément Jeanbrun spécifique
10,26
8,76
6,81
C
Pas d'agrément Jeanbrun spécifique
10,26
8,13
6,32
DOM
Indicatif ; règles locales et varangues à vérifier
12,21
8,55
6,71
Mayotte
Département 976
11,89
9,03
7,04
Intermédiaire : barème zonal Pinel/LLI 2026. Social et très social : le plafond de référence doit être vérifié par commune ou arrondissement dans les barèmes Loc'Avantages 2026 publiés par l'arrêté du 6 janvier 2026 ; les valeurs zonales affichées ne servent qu'à une estimation rapide.
Coefficient de surface (art. 2 terdecies H annexe III CGI)
À chaque plafond de loyer ci-dessus s'applique un coefficient de surface pour tenir compte de la taille du logement :
Exemple : T2 de 45 m² habitables + 6 m² de balcon en zone B1 intermédiaire → surface utile 48 m², coefficient 1,10, loyer plafond ≈ 622 €/mois. Sans les annexes, le simulateur sous-estimerait le loyer autorisé.
En métropole, la limite des annexes retenues est de 8 m². Dans les DROM et à Mayotte, les surfaces de varangue et règles locales doivent être vérifiées au cas par cas.
4) Impact de la réintégration PV selon la durée de détention
À la revente, les amortissements Jeanbrun déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, conformément à l'article 150 VB III du CGI modifié par l'article 47 de la loi de finances 2026. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement. Exemple pour 50 000 € d'amortissements cumulés :
La donation (en pleine propriété ou avec réserve d'usufruit) purge intégralementla plus-value latente, y compris la part d'amortissements réintégrée. Stratégie majeure pour les investisseurs qui prévoient une transmission à moyen terme, sous réserve de chiffrer les droits de donation, les frais d'acte et l'impact civil du démembrement.
Le Jeanbrun s'inscrit dans un paysage de défiscalisation en mutation. Le Pinel est éteint, le Denormandie prorogé, le LMNP réel en pleine mutation post-Le Meur. Voici un tableau synthétique pour comprendre le positionnement.
Comparatif Pinel, Jeanbrun, Denormandie et LMNP réel sur 8 critères
Critère
Pinel
Jeanbrun
Denormandie
LMNP réel
Type avantage
Réduction IR
Déduction assiette
Réduction IR
Déduction assiette (BIC)
Taux / montant
9-14 % sur 9-12 ans
3-5,5 %/an + 80 % base
12-21 % sur 6-12 ans
Amortissement comptable
Plafond niches 10 k€
Oui
Non
Oui
Non
PV réintégrée
Non
Oui (art. 150 VB III)
Non
Oui pour les amortissements déduits au réel (art. 150 VB III, LF 2025)
Type de location
Nue RP
Nue RP
Nue RP
Meublée
Fenêtre temporelle
Éteint 31/12/2024
21/02/2026 → 31/12/2028
Prorogé 31/12/2027
Permanent
Zones éligibles
A bis / A / B1
Toutes (dont B2/C/DOM)
ORT + Action Cœur
Toutes
Travaux requis
Neuf / RE 2020
30 % (ancien) ou neuf
25 % minimum
Aucun
Synthèse : le Jeanbrun est l'un des dispositifs les plus flexibles (tout territoire, hors plafonnement global des niches, SCI IR éligible), mais il impose de piloter la réintégration des amortissements en plus-value à la revente.
Le Jeanbrun est une déduction d'assiettesur revenus fonciers. Le bon ordre de calcul est : loyers, puis intérêts d'emprunt, puis charges, puis amortissement. Cette séquence évite de surestimer l'économie fiscale.
La part d'amortissement qui neutralise un revenu foncier positif économise IR + prélèvements sociaux. La part qui crée un déficit imputable sur le revenu global économise surtout l'IR. En revanche, si un déficit résulte des intérêts d'emprunt, cette fraction est reportable sur les revenus fonciers futurspendant dix ans et n'est pas imputable sur le revenu global.
• Travaux rénovation énergétique an 1 : 70 000 €, soit 31,8 % du prix d'achat
• Intérêts d'emprunt an 1 : 8 700 € dans l'hypothèse de financement retenue
• Les intérêts diminuent les revenus fonciers imposables, mais la fraction de déficit qui en provient est reportable et non imputable sur le revenu global.
• Le gain immédiat dépend donc de la ventilation : IR + PS sur revenu positif neutralisé, IR seule sur déficit imputable, report sur fonciers futurs pour le solde.
Pour approfondir ce montage, nous avons publié un guide dédié avec des cas chiffrés, un arbre de décision et une matrice de cumul : guide complet Jeanbrun vs Déficit Foncier →
7) Jeanbrun hors niches fiscales : différence avec Girardin industriel
L'article 200-0 A CGI prévoit un plafonnement global des avantages fiscaux : 10 000 € pour les réductions et crédits d'impôt classiques, puis un plafond majoré de 18 000 € quand certains dispositifs outre-mer ou SOFICA sont utilisés. Le Jeanbrun fonctionne autrement : il diminue le revenu foncier imposable, il ne crée pas une réduction d'impôt à imputer après calcul de l'IR.
Conséquence pratique : un investisseur peut utiliser le Jeanbrun sans consommer le plafond des niches fiscales. En revanche, le Jeanbrun reste limité par ses propres plafonds annuels par foyer fiscal : 8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social.
Le Girardin industriel n'est pas hors niches : c'est une réduction d'impôt outre-mer à fonds perdus. Pour les montages à rétrocession de 66 %, seuls 34 % de la réduction brute sont retenus dans le plafond de 18 000 €. Pour les montages où la fraction retenue est de 44 %, le plafond brut est plus bas.
Exemple corrigé : TMI 45 %, Jeanbrun + PER + niches classiques + Girardin
Dispositif
Effet fiscal
Plafond consommé
Jeanbrun intermédiaire : 8 000 € amortis
4 976 € max
Hors plafonnement global, mais plafond Jeanbrun foyer
PER : 10 000 € versés à TMI 45 %
4 500 € max
Hors niches, dans le plafond épargne retraite
Emploi à domicile : 5 000 € dépensés
2 500 € de crédit
Plafond classique 10 000 €
Frais de garde : 2 640 € à 50 %
1 320 € de crédit
Plafond classique 10 000 €
Girardin industriel T2, fraction retenue 34 %
41 706 € max
Plafond 18 000 € après 3 820 € de niches classiques
Calcul Girardin correct
• Plafond majoré : 18 000 €.
• Sans autre niche : 18 000 ÷ 34 % = 52 941 € de réduction brute maximum.
• Avec 3 820 € de niches classiques déjà utilisées : disponible 14 180 €, soit 14 180 ÷ 34 % = 41 706 €.
• À 77 % d'apport, 41 706 € de réduction demandent environ 32 114 € d'apport, pour 9 592 € de gain net fiscal.
Erreur à éviter
Il ne faut pas additionner mécaniquement “52 941 € de Girardin” avec 10 000 € de niches classiques. Les niches classiques entrent d'abord dans le plafond de 10 000 €, puis consomment aussi une partie du plafond majoré de 18 000 €. Le Jeanbrun et le PER ne se mélangent pas dans ce calcul : ils ont chacun leur propre logique de plafond. Les dons aux organismes d'intérêt général relèvent, eux, d'un traitement spécifique et sont en principe exclus du plafonnement global.
À retenir pour le SEO comme pour le conseil : Jeanbrun hors niches fiscales ne signifie pas “illimité”. Il signifie “hors plafonnement global 10 000 €/18 000 €”, avec un plafond Jeanbrun propre par foyer fiscal et une analyse séparée des enveloppes PER, Girardin et crédits d'impôt.
8) 5 pièges à éviter dans un montage Jeanbrun
La réussite d'un Jeanbrun tient à la maîtrise simultanée du droit fiscal, du zonage, du DPE et de la rentabilité locative. Voici les 5 erreurs les plus fréquentes.
Piège 01
Dépasser le plafond de loyer
Risque de remise en cause de l'avantage, intérêts de retard et pénalités selon la situation. Vérifiez le plafond local, la surface utile et le coefficient de surface (0,7 + 19/S).
Piège 02
DPE raté post-travaux dans l'ancien
Si le bien n'atteint pas un DPE A ou B après travaux, exclusion du Jeanbrun. Bascule possible vers déficit foncier classique.
Piège 03
Confondre zonage et éligibilité
Le Jeanbrun est ouvert sur tout le territoire français, sous réserve des autres conditions. Le zonage sert principalement à déterminer les plafonds de loyers et de ressources, pas à exclure les zones B2 ou C.
Piège 04
Cash-flow négatif non anticipé
Effort mensuel 300 à 600 €, surtout en zones A bis et A où les plafonds de loyer sont bas relativement au prix. Vérifiez la capacité d'emprunt avant signature.
Piège 05
Oublier la donation post-9 ans
Conserver ou transmettre doit être arbitré : la revente réintègre les amortissements dans la PV, tandis qu'une donation peut purger la plus-value latente mais déclenche ses propres coûts et droits.
Conseil Hagnéré Patrimoine
Validez votre montage Jeanbrun avec un CGP AVANT la signature de la promesse de vente. Un contrôle amont (commune, DPE cible, plafonds, financement, cohérence cash-flow, plafond foyer déjà consommé) réduit fortement le risque fiscal et les mauvaises surprises de rentabilité. Notre cabinet réalise des simulations personnalisées gratuites.
9) 3 cas pratiques chiffrés : Laurence, Dr Moreau, Julien
Trois profils emblématiques pour illustrer l'étendue du dispositif : un ancien avec travaux zone A, un ancien premium zone A bis, et un neuf zone B1. Les gains fiscaux indiqués correspondent au potentiel maximal lorsque l'amortissement neutralise un revenu foncier positif. Le simulateur détaille ensuite la part IR + prélèvements sociaux, la part déficit imputable et les reports fonciers.
Cas n° 1 — Ancien + travaux
Laurence, 46 ans — Lyon
TMI 41 % · T3 ancien 220 000 € + 70 000 € travaux · zone A · 62 m² · DPE E → B
Cadre supérieure dans la pharma, deux enfants. Elle paie 22 000 € d'impôts par an et cherche à transformer cette charge en patrimoine pour ses filles. Elle repère un T3 à rénover dans le 7e arrondissement.
Base amortissable
246 000 €
Taux amort. (ancien inter.)
3 %
Amortissement annuel
7 380 €
Gain max si revenu positif
4 295 €/an
• Gain fiscal maximum sur 9 ans : 38 656 €
• Seuil travaux ancien respecté : 70 000 € de travaux, soit 31,8 % du prix d'achat
• Plafond loyer zone A intermédiaire : 14,64 €/m² × coefficient de surface
• Intérêts d'emprunt an 1 : 8 700 €, déductibles des revenus fonciers
• Si un déficit provient des intérêts, cette fraction est reportable sur revenus fonciers futurs et non imputable sur le revenu global.
TMI 45 % · T3 400 000 € + 120 000 € travaux · zone A bis · 85 m² · plafond loyer 1 547 €
Médecin spécialiste, marié, deux enfants en études supérieures. Imposition lourde TMI 45 %. Il cible un appartement haussmannien rénové près de Saint-Lazare comme actif de transmission.
Base amortissable
440 000 €
Amort. brut (3 %)
13 200 €
Amort. plafonné
8 000 €
Gain max si revenu positif
4 976 €/an
• Gain fiscal maximum sur 9 ans : 44 784 €
• Note : au-dessus du plafond intermédiaire 8 000 €, l'amortissement excédentaire (5 200 €/an) est perdu. Basculement possible en niveau social plafond 10 000 € pour optimiser.
• Loyer mensuel plafond strict : 1 547 € après coefficient de surface (pression sur le cash-flow)
TMI 30 % · T2 neuf 200 000 € · zone B1 · 45 m² · plafond loyer 596 €/mois
Ingénieur en CDI à Angers, célibataire, premier investissement locatif. Il vise un T2 neuf bien placé à Angers (zone B1) pour démarrer son patrimoine sans crédit hyper-tendu.
Base amortissable
160 000 €
Taux (neuf inter.)
3,5 %
Amortissement annuel
5 600 €
Gain max si revenu positif
2 643 €/an
• Gain fiscal maximum sur 9 ans : 23 789 € si l'amortissement efface du revenu foncier positif
• Avec crédit et charges, l'économie immédiate peut être plus basse : le simulateur ventile le déficit et les reports
• Profil primo-investisseur à vérifier : TMI modéré, zone tendue, mais effort cash-flow sensible au taux d'emprunt
Tout ce qu'il faut savoir sur le simulateur Jeanbrun
28 réponses aux questions les plus courantes sur le fonctionnement du simulateur et du dispositif Jeanbrun 2026.
Il calcule votre amortissement annuel, votre économie d'impôt, votre loyer plafonné, votre cash-flow estimé, votre projection patrimoniale jusqu'à la revente, votre PDF personnalisé et l'impact de la réintégration en plus-value.
