Amortissement, loyer plafonné, cash-flow, impact plus-value. Tout le Jeanbrun en un seul outil.
Formule Jeanbrun
Base amortissable = Prix × 80 %
Amort. annuel = Base × Taux (plafonné à 8 000 €/an)
Économie = Amort. × (TMI + PS 17,2 %)
⚠ Hors plafond des niches fiscales
Amort./an
7 840 €
Économie/an
3 700 €
Total 9 ans
33 304 €
Loyer plafonné
708 €/mois
11.8 €/m²
Cash-flow estimé
-768 €/mois
après impôt + charges
Économie d'impôt annuelle sur 9 ans d'engagement
Ce simulateur fournit une estimation indicative. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les résultats dépendent de votre situation exacte (revenus, charges réelles, durée effective). Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse complète.
Passez à l'actionavec un expert
Nos conseillers en gestion de patrimoine vous accompagnent pour identifier les meilleures opportunités Jeanbrun dans votre zone et optimiser votre montage.
Simulateur Jeanbrun : comprendre et calculer votre avantage fiscal
Le dispositif Jeanbrun (officiellement « statut du bailleur privé », art. 47 LF 2026) est le successeur du Pinel. Son mécanisme est fondamentalement différent : au lieu d'une réduction d'impôt directe, il permet de déduire un amortissement de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre assiette imposable.
Ce simulateur calcule l'ensemble des paramètres financiers de votre projet : amortissement annuel (plafonné), économie d'impôt par TMI, loyer plafonné par zone, cash-flow estimé, et surtout l'impact de la réintégration en plus-value — le piège que la plupart des simulateurs concurrents ignorent.
Information importante
Ce simulateur est purement indicatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisée.
1) Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?
L'amortissement Jeanbrun est une déduction d'assiette : il réduit le montant de vos revenus fonciers imposables. Concrètement, vous déduisez chaque année un pourcentage de la valeur du bien (hors terrain, soit 80 % du prix) directement de vos loyers déclarés.
- Base amortissable = 80 % du prix d'acquisition
- Taux : de 3 % (ancien intermédiaire) à 5,5 % (neuf très social) par an
- Plafond : 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social), 12 000 € (très social)
- Durée : pendant les 9 ans d'engagement de location
2) Pourquoi le TMI change tout
Comme l'amortissement réduit votre assiette imposable, l'économie d'impôt est directement proportionnelle à votre taux marginal d'imposition (TMI). À TMI 30 %, chaque euro déduit vous économise 0,472 € d'impôt (30 % IR + 17,2 % PS). À TMI 45 %, c'est 0,622 € par euro déduit.
3) Le piège de la réintégration en plus-value
Les amortissements Jeanbrun sont réintégrés dans la plus-value à la revente (art. 150 VB III CGI). Le simulateur calcule l'impact exact selon votre durée de détention, avec les abattements pour durée (exonération IR à 22 ans, totale à 30 ans).
4) Hors plafond des niches : un avantage majeur
Le Jeanbrun étant une déduction d'assiette, il n'entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €. Vous pouvez cumuler avec du Girardin industriel, un PER, de l'emploi à domicile, etc.
5) Neuf vs ancien : quelles différences ?
Le dispositif s'applique au neuf (RE 2020) et à l'ancien avec travaux (30 % du prix, DPE A/B). Les taux sont plus élevés dans le neuf (3,5-5,5 %) que dans l'ancien (3-4 %), mais l'ancien offre souvent un meilleur rendement et un prix au m² plus bas.
Pour approfondir, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun.
Tout comprendre sur le simulateur Jeanbrun
Les réponses aux questions les plus courantes sur le fonctionnement du simulateur et du dispositif Jeanbrun.
À quoi sert ce simulateur Jeanbrun ?
Il calcule votre amortissement annuel, votre économie d'impôt (IR + PS), votre loyer plafonné, votre cash-flow estimé et l'impact de la réintégration en plus-value à la revente.
Pourquoi la base amortissable est-elle de 80 % du prix ?
Le terrain n'est pas amortissable. Le législateur a fixé forfaitairement la part terrain à 20 %, ce qui donne une base amortissable de 80 % du prix d'acquisition.
Quelle différence entre intermédiaire, social et très social ?
Plus le niveau de loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé (jusqu'à 5,5 %/an dans le neuf) et le plafond annuel est élevé (12 000 €). En contrepartie, les plafonds de loyer sont plus contraignants.
Le Jeanbrun est-il plafonné par les niches fiscales ?
Non. Le Jeanbrun est une déduction d'assiette, pas une réduction d'impôt. Il ne rentre pas dans le plafond des niches de 10 000 €.
Que signifie la réintégration en plus-value ?
À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI). Votre plus-value imposable augmente du montant total des amortissements déduits.
Comment éviter l'impôt sur la PV réintégrée ?
Deux stratégies : (1) conserver le bien 22 ans pour l'exonération IR, ou 30 ans pour l'exonération totale ; (2) donner le bien après les 9 ans — la donation purge la plus-value.
Le simulateur prend-il en compte le déficit foncier ?
Non, il calcule l'économie liée à l'amortissement uniquement. Si l'amortissement crée un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
Puis-je utiliser le Jeanbrun dans l'ancien ?
Oui, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix et que le logement atteigne un DPE A ou B après travaux. Les taux sont légèrement inférieurs.
Le cash-flow affiché est-il fiable ?
C'est une estimation simplifiée. Le cash-flow réel dépend de paramètres non modélisés (vacance locative, charges copropriété, assurance PNO). Consultez un conseiller pour une simulation complète.
Combien de temps dure l'engagement Jeanbrun ?
L'engagement de location est de 9 ans. Pendant cette période, vous devez louer le bien nu, à usage de résidence principale, en respectant les plafonds.