Plus-value immobilière 2026 : tout ce qu'il faut savoir avant de vendre

1. Pourquoi la plus-value immobilière fait peur (à juste titre)

Vous avez acheté un appartement il y a 12 ans. Vous le vendez aujourd'hui avec 180 000 € de plus-value. Question simple : combien reste-t-il après impôts ? Beaucoup de propriétaires partent du principe que « c'est 36,2 % » et s'attendent à perdre 65 000 €. En réalité, selon votre situation, vous pouvez payer entre 0 € et 90 000 € sur la même plus-value. L'écart vient de 5 variables.

• La durée de détention (abattements progressifs, exonération totale à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS)
• La nature du bien (résidence principale, résidence secondaire, locatif, terrain à bâtir, bien professionnel)
• Votre statut fiscal (résident France, non-résident EEE, non-résident hors EEE, retraité modeste, etc.)
• Le montant de la plus-value (surtaxe 2-6 % dès 50 000 € de PV nette imposable)
• Les 15 cas d'exonération spécifiques du CGI (RP, remploi primo-accédant, non-résident 150 k€, retraité modeste, EHPAD, bien de faible valeur, ORT, logement social, remembrement, etc.)

Ce guide décortique chaque variable, avec les chiffres exacts en vigueur au 15 avril 2026. Il démystifie aussi une confusion majeure : la réforme des « 17 ans » qui ramenait l'exonération IR de 22 à 17 ans n'a PAS été adoptée dans la loi de finances 2026 (amendement I-2793 rejeté en texte final). Les règles 2026 sont les anciennes : 22 ans IR / 30 ans PS. Beaucoup de blogs écrivent le contraire — ils se trompent.

On commence par le calcul de base. Ensuite, on plonge dans chaque cas particulier.

2. Le calcul de base : 4 étapes pour connaître le montant exact

Le calcul de la plus-value immobilière suit toujours la même logique, indépendamment de votre situation. Quatre étapes, dans l'ordre.

Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition majoré

Prix d'acquisition majoré = Prix d'achat + Frais d'acquisition (7,5 % forfait ou réel) + Travaux (15 % forfait ou réel)

PV imposable = PV brute × (1 − Abattement durée détention)

Impôt total = PV imposable × 36,2 % (+ Surtaxe 2-6 % si > 50 000 €)

Étape 1 — Le prix de vente (diminué)

Le prix de vente retenu est le prix net vendeur (prix de vente moins frais de cession supportés par le vendeur : commission d'agence si facturée au vendeur, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque). Attention : si l'acte ne mentionne pas que les frais sont « à la charge acquéreur », par défaut les commissions d'agence sont réputées à la charge du vendeur.

Étape 2 — Le prix d'acquisition majoré

C'est l'étape la plus importante car elle réduit la base taxable. Trois composantes :

Concrètement, pour un bien acheté 250 000 € et détenu 12 ans, le forfait donne 250 000 + 18 750 (7,5 %) + 37 500 (15 %) = 306 250 € de prix d'acquisition majoré. Si vous avez réalisé 80 000 € de travaux sur factures, le réel (80 000) bat largement le forfait (37 500). Pour un bien peu rénové, le forfait est meilleur.

Étape 3 — L'abattement durée de détention

Voir section 4 pour le barème complet. Retenir : rien avant 5 ans, puis abattement progressif qui atteint 100 % à 22 ans pour l'IR et 100 % à 30 ans pour les PS.

Étape 4 — Application des taux et de la surtaxe

19 % pour l'IR (art. 200 B CGI), 17,2 % pour les prélèvements sociaux (art. L136-7 CSS). Les deux se cumulent sur la même base mais avec des abattements distincts (calendriers IR 22 ans et PS 30 ans). Si la PV nette imposable dépasse 50 000 €, la surtaxe art. 1609 nonies G s'ajoute (voir section 5).

Avec cette ossature posée, voyons les taux 2026 en détail.

3. Taux d'imposition 2026 : le chiffre vrai

Le taux global pour un résident français en 2026 est 36,2 % sur la plus-value nette imposable (après abattements durée). Mais derrière ce chiffre se cachent plusieurs subtilités que beaucoup de concurrents oublient.

Concrètement, pour une PV nette imposable de 100 000 € :

• Résident français : 19 000 € IR + 17 200 € PS + surtaxe ~4 000 € = ~40 200 € (40,2 %)
• Non-résident UE/EEE affilié sécu UE : 19 000 € IR + 7 500 € PS + surtaxe ~4 000 € = ~30 500 € (30,5 %)
• Non-résident ETNC : 75 000 € IR + 17 200 € PS + surtaxe ~4 000 € = ~96 200 € (96,2 %)

Maintenant, les abattements durée — c'est là que se joue la vraie économie.

4. Abattements pour durée de détention (tableau complet 2026)

C'est la mécanique la plus puissante de la fiscalité des PV immobilières. Plus vous détenez longtemps, moins l'État prend. Les deux calendriers (IR et PS) ne sont pas synchronisés — c'est une source d'erreurs fréquentes.

Barème IR (exonération à 22 ans)

Barème PS (exonération à 30 ans)

Concrètement, un bien vendu après 22 ans de détention avec 100 000 € de PV brute paie 0 € d'IR (exonération totale) mais encore 12 384 € de PS (72 000 × 17,2 %). Il faut attendre 30 ans pour sortir totalement libre d'impôts. C'est la double temporalité souvent oubliée.

5. Surtaxe 2-6 % au-delà de 50 000 € (art. 1609 nonies G)

Introduite par la LF 2013 pour les PV élevées, la surtaxe s'ajoute à l'IR + PS dès que la plus-value nette imposable (après abattements durée) dépasse 50 000 €. Son barème est progressif avec des décotes de lissage pour éviter les effets de seuil.

Concrètement, pour une PV nette de 150 000 €, la surtaxe est de 4 500 € (3 % × 150 000). Pour une PV de 260 000 €, elle atteint 15 600 € (6 % × 260 000). Exclusions : la surtaxe ne s'applique PAS aux terrains à bâtir (régime spécifique) ni à la résidence principale (déjà totalement exonérée).

6. Résidence principale : exonération totale (et ses pièges)

C'est l'exonération la plus puissante du régime : 100 % de la plus-value exonérée d'IR et de PS (art. 150 U II 1° du CGI). Aucune durée minimale d'occupation n'est exigée par la loi. Mais l'administration vérifie de plus en plus strictement la qualification de « résidence principale » — et la notion fiscale est plus exigeante que ce qu'on croit.

La définition fiscale de la résidence principale

Au sens de l'art. 150 U II 1° + BOI-RFPI-PVI-10-40-10 §30, la résidence principale est le logement :

• Occupé à titre de résidence principale au jour de la cession (ou jusqu'à un délai normal avant — voir infra)
• Occupation effective et habituelle : pas de simple domiciliation administrative
• Centre des intérêts matériels et familiaux du contribuable

Concrètement, l'administration s'appuie sur un faisceau d'indices (BOFiP + jurisprudence CE) :

• Consommations d'eau, électricité, gaz cohérentes avec une occupation ≥ 8 mois/an
• Adresse fiscale déclarée à l'IR, compte bancaire principal, carte grise, contrats d'assurance
• Scolarisation des enfants, lieu de travail du conjoint, inscription médicale
• Déclarations à la CAF, à la sécurité sociale
• Absence de location parallèle (même saisonnière Airbnb)

Le « délai normal » de vente après déménagement

Vous déménagez, vous mettez votre ancienne RP en vente, elle se vend plusieurs mois après. Peut-on encore bénéficier de l'exonération ? Oui, si la vente intervient dans un délai normal. La tolérance administrative BOFiP + jurisprudence constante du Conseil d'État pose :

• 12 mois : délai normal standard (tolérance de principe, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 §190)
• 18-24 mois : délai possible avec preuve de diligence (mandats successifs, baisses de prix documentées, marché tendu) — CE 6 octobre 2021 n° 441511
• Plus de 24 mois sans justification : rejet quasi systématique (CAA Paris 19 janvier 2023 n° 21PA04043, refus à 28 mois sans diligence)

Concrètement — Julien, 48 ans, cadre à Lyon, divorce et vend la RP

Julien et son ex-conjointe ont acquis leur maison de Lyon en 2011 (450 000 €, dont 50 000 € de frais). Divorce prononcé en mars 2025. Julien quitte le domicile en avril 2025, son ex-conjointe et les enfants restent dans la maison. La maison est vendue 720 000 € en octobre 2026. PV brute = 720 000 − 500 000 = 220 000 €.

• Pour l'ex-conjointe qui y vit encore en octobre 2026 : RP au jour de la cession → exonération totale sur sa quote-part (110 000 €).
• Pour Julien qui a quitté 18 mois avant : ex-RP, délai « normal » respecté avec circonstance divorce. La doctrine BOFiP + tolérance administrative en cas de séparation/divorce permet le maintien de l'exonération sur sa quote-part également.
• Total exonéré : 100 % des 220 000 € de PV.

Avec un bien en exonération RP, aucun impôt à payer — malgré 220 000 € de plus-value. C'est pour ça qu'on dit que la RP est le levier le plus puissant de la fiscalité immobilière française.

Mais il existe 15 autres exonérations, beaucoup moins connues, qui couvrent des profils très spécifiques.

7. Les 15 autres exonérations du CGI (souvent méconnues)

Au-delà de la RP, le CGI prévoit 15 cas d'exonération spécifiques — certains très connus (détention longue), d'autres pratiquement jamais publicisés (remploi primo-accédant, EHPAD, ORT). Tableau consolidé.

Concrètement, ces exonérations sont gratuites et cumulables avec les abattements durée. Un retraité modeste qui vend un terrain isolé à 12 000 € remplit deux cas d'exonération (n° 3 et n° 10) — mais un seul suffit. L'erreur fréquente : les notaires ne les connaissent pas toutes. Toujours vérifier chaque cas avant de signer.

8. Non-résidents : taux, représentant fiscal, exonération 150 000 €

Vous êtes expatrié et vous vendez un bien en France ? Les règles sont différentes selon votre pays de résidence et votre affiliation sociale. Ce que beaucoup de blogs oublient : la différence entre « EEE avec dispense représentant fiscal » et « EEE sans dispense » (le Liechtenstein et la Suisse sont des cas à part).

*UK : contentieux en cours sur le 7,5 %. Position administrative 2026 = maintien du taux réduit par tolérance SSCA post-Brexit, à sécuriser par rescrit pour les montants élevés.

Concrètement, un non-résident belge qui vend un appartement avec 100 000 € de PV nette paie 26 500 €. Le même non-résident en Suisse paie aussi 26 500 € mais doit en plus désigner un représentant fiscal (3 000-5 000 €). Un expatrié à Dubaï paie 36 200 €.

L'exonération spécifique 150 000 € art. 150 U II 2°

Cette exonération permet à un ancien résident fiscal français, désormais expatrié, d'être exonéré de PV jusqu'à 150 000 € par cédant (300 000 € pour un couple). 5 conditions cumulatives :

1. Nationalité UE/EEE avec convention d'assistance (UE27 + Islande + Norvège). Suisse et UK post-Brexit ouverts par clause de non-discrimination.
2. Résidence fiscale française continue ≥ 2 ans à un moment quelconque avant la cession.
3. Plafond 150 000 € de PV nette imposable par cédant. Au-delà = taxé au régime standard.
4. Une seule fois à vie (purge définitive si déjà utilisée depuis 2014).
5. Cession dans les 10 ans suivant le transfert OU bien resté libre de location depuis le 1er janvier de l'année précédant la cession (libre disposition).

La notion de libre disposition a été précisée par l'arrêt CE 5 avril 2024 n° 473230 : les locations saisonnières occasionnelles (Airbnb ponctuel) sont admises dès lors que le cédant conserve la maîtrise effective du bien. Un bail de longue durée ferait perdre la branche « libre disposition » ; seule la branche « 10 ans » reste alors accessible.

Le représentant fiscal accrédité

Obligation pour les non-résidents hors UE/EEE (art. 244 bis A III CGI) : désigner un tiers accrédité, solidairement responsable du paiement de la PV pendant le délai de reprise triennal. Coût marché 2026 : 0,4 % à 1 % du prix de cession (GPB Accrédité, SARF, Tevea, Financière Accréditée).

Cas pratique — Sophie, expatriée à Lisbonne (portugaise), vend son appart parisien

Sophie a quitté Paris pour Lisbonne en 2022 (transfert RFRF 01/07/2022). Elle avait acheté son appart parisien en 2015 à 250 000 €, le vend en 2026 à 420 000 €. PV brute = 170 000 €. Détention 11 ans → abattement IR 36 %, abattement PS 8,25 %.

• PV IR après abattement : 170 000 × 64 % = 108 800 €
• PV PS après abattement : 170 000 × 91,75 % = 155 975 €
• Article 150 U II 2° applicable (nationalité UE portugaise acquise, > 2 ans résidence FR, libre disposition depuis > 2 ans, dans les 10 ans)
• Abattement 150 000 € sur IR + PS : PV IR retenue = 0 € (108 800 < 150 000), PV PS retenue = 5 975 €
• IR dû : 0 €. PS dus : 5 975 × 7,5 % (Portugal affilié sécu UE) = 448 €
• Représentant fiscal : dispense auto (UE + exonération IR totale)
• Total dû : 448 € au lieu de 31 200 € en régime standard non-résident EEE — économie 30 752 €

Pour approfondir les règles fiscales des non-résidents, consultez notre guide dédié Fiscalité des non-résidents.

9. SCI IR vs SCI IS : le grand écart à la cession

Si vous détenez un bien en SCI, votre régime de PV dépend du régime fiscal de la société. Les écarts sont massifs — un même bien cédé 550 000 € après 20 ans peut coûter 30 000 € en SCI IR et 260 000 € en SCI IS avec distribution. Détail.

Concrètement — Cas chiffré SCI IR vs SCI IS sur 20 ans

Acquisition 2006 : 250 000 €. Cession 2026 : 650 000 €. PV économique = 400 000 €. Détention 20 ans. TMI associé 41 %.

Concrètement, sur cette opération la SCI IR bat la SCI IS de 196 000 €. La raison : la SCI IR profite des abattements durée (20 ans = 84 % d'abattement IR, 33 % d'abattement PS), tandis que la SCI IS taxe 100 % de la PV à l'IS, puis rajoute une couche de 30 % sur la distribution.

Pour approfondir, consultez notre guide comparatif SCI IR vs SCI IS. Passons maintenant au régime LMNP, transformé par la LF 2025.

10. LMNP et Jeanbrun : réintégration des amortissements (LF 2025)

Depuis le 15 février 2025, la règle du jeu a changé pour les LMNP au régime réel. L'article 84 de la loi de finances 2025 a inséré un nouveau III à l'article 150 VB CGI : lors de la revente d'un bien LMNP, le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction pendant l'exploitation. C'est ce qu'on appelle la « réforme Jeanbrun ».

Le mécanisme exact

Avant 15/02/2025 : PV LMNP = Prix vente − Prix acquisition majoré

Depuis 15/02/2025 (art. 150 VB III CGI) :
PV LMNP = Prix vente − (Prix acquisition − Amortissements déduits) − Forfait travaux/frais

Concrètement, un bien acheté 250 000 € en 2010, amorti à hauteur de 150 000 € sur 15 ans (taux 4 %/an), revendu 400 000 € en 2026, voyait sa PV calculée à 150 000 € (400 − 250) en régime particuliers. Désormais, elle est calculée à 300 000 € (400 − (250 − 150)). L'amortissement qui avait allégé l'IR pendant 15 ans est repris à la sortie. Le « double avantage » du LMNP est supprimé.

Les exceptions à la réforme Jeanbrun

Deux catégories de biens conservent l'ancien régime (pas de réintégration des amortissements) :

• Résidences étudiantes / formation / apprentissage (art. L.631-12 CCH) : étudiants et moins de 30 ans en formation.
• Résidences seniors (art. L.631-13 CCH) : personnes de plus de 65 ans avec services.

Les EHPAD ne sont pas nommément exclus par la loi — leur éligibilité à l'exception dépend de leur qualification juridique (L.631-13 ou régime médico-social distinct). À vérifier cas par cas.

11. Démembrement : 3 scénarios de cession

Vous détenez un bien en démembrement (usufruit + nue-propriété séparés) et vous voulez vendre ? Les règles diffèrent selon qui vend et comment. Trois scénarios possibles.

Scénario 1 — Vente simultanée usufruit + nue-propriété (art. 621 C. civ.)

L'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble le bien. Le prix se répartit selon la valeur de chaque droit (barème art. 669 CGI ou valorisation économique). Chacun calcule sa plus-value personnelle sur sa quote-part, selon sa propre durée de détention.

Concrètement : usufruitier 68 ans → valeur usufruit 40 %, nu-propriétaire 60 %. Sur une vente 600 000 €, usufruitier encaisse 240 000 €, nu-propriétaire 360 000 €. Chacun a sa propre durée de détention à appliquer.

Scénario 2 — Report sur un nouveau bien (remploi)

Les parties peuvent décider de reporter le démembrement sur un nouveau bien acquis avec le prix de vente. Dans ce cas, la PV n'est pas exigible à la vente initiale (report d'imposition). Elle sera calculée à la prochaine cession du bien remployé.

Scénario 3 — Quasi-usufruit sur le prix

L'usufruitier reçoit 100 % du prix de vente en quasi-usufruit (art. 587 C. civ.), à charge pour lui de restituer une somme équivalente à son décès aux nus-propriétaires. La PV est alors calculée intégralement sur la tête de l'usufruitier.

12. Donation avant vente : purge de la PV ou abus de droit ?

La donation est l'un des leviers les plus puissants pour réduire la plus-value latente. Mécanisme : le donateur transmet le bien à son enfant (ou conjoint), la donation purge la PV latente, le donataire reçoit le bien à la valeur déclarée qui devient son nouveau prix d'acquisition fiscal. S'il revend rapidement au même prix, la PV est nulle ou marginale. Mais l'administration surveille — et requalifie si l'opération est trop artificielle.

Quand est-ce pertinent ?

Le risque abus de droit L.64 LPF

L'administration peut requalifier l'opération en abus de droit (art. L.64 LPF) si elle démontre que la donation est fictive ou que le donateur se réapproprie les fonds. Conditions de sécurité issues de la jurisprudence :

• Donation réelle : acte notarié définitif, dépossession effective, paiement des droits.
• Chronologie propre : donation AVANT tout mandat de vente ou compromis.
• Pas de réappropriation : le donataire encaisse réellement le prix sur son compte, pas de rétrocession au donateur.
• Délai sécurisé : aucun délai minimum dans la loi (CE 9/02/2022 n° 454105), mais pratique CGP = 6 mois minimum, idéal 12 à 24 mois entre donation et vente.

Jurisprudence clé récente : CE 5/02/2024 n° 470324 (requalification d'une donation-cession avec délai court et réappropriation), CE 9/02/2022 n° 454105 (pas de délai minimum mais preuve de sincérité exigée). Pénalité en cas de redressement abus de droit : majoration 40 % (non-contestation) à 80 % (manœuvres), intérêts de retard, publication possible.

13. Bien hérité : calcul sur valeur de succession

Vous avez hérité d'un bien et vous l'avez revendu peu après. Comment calculer la plus-value ? Le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale du bien déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 VB II 3° CGI) — celle qui a servi à calculer les droits de succession.

Éléments majorants du prix d'acquisition

• Droits de succession payés au prorata du bien : déductibles en majoration du prix.
• Frais notariés de succession : déductibles au prorata.
• Travaux effectués depuis l'héritage : sur factures OU forfait 15 % si détention > 5 ans.
• ⚠️ Pas de forfait 7,5 % frais d'acquisition (réservé aux acquisitions à titre onéreux).

Concrètement — Sarah, hérite puis vend 2 ans après

Sarah hérite en 2024 d'un appartement parisien évalué à 400 000 € dans la déclaration de succession. Droits de succession payés : 30 000 € (part Sarah). Frais notaire succession : 5 000 €. Elle vend en 2026 à 450 000 €.

• Prix d'acquisition retenu : 400 000 + 30 000 + 5 000 = 435 000 €
• PV : 450 000 − 435 000 = 15 000 €
• Détention 2 ans (inférieure à 6 ans) → pas d'abattement
• IR 19 % = 2 850 € + PS 17,2 % = 2 580 € = 5 430 €
• Pas de surtaxe (PV inférieure à 50 000 €)

Point clé pour les héritiers multiples : chaque héritier calcule sa PV sur sa quote-part, selon sa situation personnelle. Un héritier qui y habite comme RP est totalement exonéré, un autre qui ne fait que vendre paie la PV standard.

14. Réforme 17 ans : ce qui a été adopté (et ce qui ne l'a pas été)

Beaucoup de sites écrivent que la réforme qui raccourcissait le délai d'exonération IR de 22 à 17 ans a été adoptée en LF 2026. C'est faux. Voici les faits documentés.

Concrètement, les règles applicables au 15 avril 2026 sont les anciennes : abattement IR 6 %/an années 6-21 + 4 % année 22 (exonération totale à 22 ans), abattement PS 1,65 %/an années 6-21 + 1,6 % année 22 + 9 %/an années 23-30 (exonération totale à 30 ans). Aucun report formel à 2027 ou 2028 n'a été inscrit dans la LF 2026.

15. 6 cas pratiques chiffrés

Pour concrétiser toutes les règles précédentes, voici 6 profils d'investisseurs avec calculs détaillés.

Cas 1 — Émilie, 52 ans, vend sa résidence secondaire à La Baule

Émilie, cadre supérieure à Nantes, possède une maison de vacances à La Baule achetée 380 000 € en 2014 (frais notaire réels 32 000 €, aucun travaux). Elle la vend 620 000 € en 2026. Détention 12 ans.

• Prix acquisition majoré : 380 000 + 32 000 (frais réels) = 412 000 € (forfait 15 % travaux non applicable, pas de travaux)
• PV brute : 620 000 − 412 000 = 208 000 €
• Abattement IR 12 ans : 6 % × 7 = 42 % → PV IR = 120 640 €
• Abattement PS 12 ans : 1,65 % × 7 = 11,55 % → PV PS = 183 976 €
• IR : 120 640 × 19 % = 22 922 €
• PS : 183 976 × 17,2 % = 31 644 €
• Surtaxe (120 640 > 100 000) : 120 640 × 3 % = 3 619 €
• Total : 58 185 € (soit 27,9 % de la PV brute)

Cas 2 — Mathieu et Léa, vendent leur RP à Bordeaux

Mathieu, architecte, et Léa, enseignante, vendent leur maison familiale à Bordeaux (achetée 320 000 € en 2010, vendue 700 000 € en 2026). Ils y vivent depuis l'acquisition avec leurs deux enfants scolarisés localement.

• Statut : résidence principale au sens de l'art. 150 U II 1° CGI (occupation effective continue)
• PV brute calculée : 700 000 − 320 000 = 380 000 € (sans compter travaux/frais car inutile)
• Application exonération RP : 100 % de la PV exonérée d'IR et de PS
• Total : 0 € — exonération totale pour une PV de 380 000 €

Cas 3 — Jacques, 69 ans, RFR 10 500 €, vend un terrain hérité

Jacques, retraité modeste (RFR 2024 = 10 500 € pour 1 part, non-IFI), vend en 2026 un terrain hérité de ses parents (valeur succession 2019 = 40 000 €, prix de vente 90 000 €). Détention depuis 2019 = 7 ans.

• Applicabilité de l'art. 150 U III CGI (retraité modeste) : RFR 10 500 € < 12 793 € ✓ + non-IFI ✓
• Exonération totale IR + PS
• Total : 0 € — au lieu de 13 330 € en régime standard

Cas 4 — Antoine, expatrié à Singapour, vend son appart parisien

Antoine, consultant expatrié à Singapour depuis 2019, vend en 2026 son appart parisien acheté 450 000 € en 2016. Prix de vente 720 000 €.

• PV brute : 720 000 − (450 000 + 33 750 forfait 7,5 % + 67 500 forfait 15 %) = 168 750 €
• Détention 10 ans : abattement IR 30 %, abattement PS 8,25 %
• Art. 150 U II 2° inapplicable (pas UE/EEE, cession hors 10 ans départ + bien loué)
• PV IR : 118 125 × 19 % = 22 444 €
• PS (Singapour hors EEE) : 154 828 × 17,2 % = 26 630 €
• Surtaxe (PV IR 118 k entre 110 k et 150 k) : 118 125 × 3 % = 3 544 €
• Représentant fiscal obligatoire : ~ 720 000 × 0,8 % = 5 760 €
• Total : ~ 58 378 €

Cas 5 — Donation-vente : Bernard donne à ses enfants puis vend

Bernard, 72 ans, détient un appartement acheté 200 000 € en 2012. Valeur 2026 : 450 000 €. Il donne la pleine propriété à ses 2 enfants (100 k€ abattement chacun) en mars 2025. Vente par les enfants en juin 2026 (délai 15 mois, sécurisé).

• Donation 2025 : 450 000 € valeur déclarée → chaque enfant reçoit 225 000 €. Après abattement 100 k€/enfant : 125 000 € taxables × barème parent-enfant → ~22 200 € de DMTG par enfant = 44 400 € total
• Vente 2026 : 450 000 € (valeur stable, pas de PV). Base acquisition = 450 000 €. PV = 0 €
• Total : 44 400 € (DMTG) au lieu de ~75 000 € en vente directe (PV 250 k€ × 36,2 % après abattements durée 14 ans = ~31 500 € IR+PS, mais la famille économise surtout l'effet transmission)
• Bonus : les 450 000 € sont transmis aux enfants, le patrimoine générationnel est préservé.

Cas 6 — Philippe, LMNP revente avec Jeanbrun

Philippe, architecte, a acheté en 2015 un appartement meublé 280 000 € pour le louer LMNP. Il l'a amorti 120 000 € sur 11 ans. Il le vend 420 000 € en 2026. PV économique = 140 000 €.

• Avant Jeanbrun : PV = 420 000 − (280 000 + 21 000 frais + 42 000 travaux) = 77 000 €. Détention 11 ans, abattements IR 36 %, PS 9,9 %. IR : 49 280 × 19 % = 9 363 €. PS : 69 377 × 17,2 % = 11 933 €. Total : ~ 21 300 €.
• Après Jeanbrun (depuis 15/02/2025) : prix acquisition minoré des amortissements (120 k€). Base = 280 000 − 120 000 + 21 000 + 42 000 = 223 000 €. PV = 420 000 − 223 000 = 197 000 €. Après abattements 11 ans : IR 126 080 × 19 % = 23 955 €. PS 177 519 × 17,2 % = 30 533 €. Surtaxe 3 % × 126 080 = 3 782 €. Total : ~ 58 270 €.
• Surcoût Jeanbrun : +37 000 €. Si Philippe avait basculé en LMP avant la vente (art. 151 septies), il aurait payé 0 € d'impôt sur la PV (CA < 90 k€).

16. Jurisprudence 2022-2026 à connaître

17. Checklist : les 10 actions à mener avant de vendre

La plus-value immobilière est l'un des impôts les plus optimisables du système fiscal français. Avec les 15 cas d'exonération, les abattements durée, les régimes spécifiques SCI/LMNP/LMP et les stratégies de donation ou démembrement, il y a toujours une marge de manœuvre. Le tout est de calculer avant de signer.