Le pivot : le LMNP n'est PAS mort, Jeanbrun ne le remplace pas
Depuis la promulgation de la LF 2026 en février 2026, on entend partout : « le LMNP est mort, le Jeanbrun le remplace. »Faux. Le LMNP n'a pas été supprimé, il a été ajusté — et il reste, dans la majorité des configurations, le régime le plus performant. Le Jeanbrun ouvre une nouvelle option pour la location nue, mais il ne se substitue pas au LMNP. Voici pourquoi.
Le LMNP reste bien vivant en 2026 — voici pourquoi
- Base fiscale différente : le LMNP relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), le Jeanbrun des revenus fonciers (location nue). Ce sont deux catégories fiscales distinctes — voir notre guide dédié revenus fonciers ou BIC pour comprendre les implications.
- Amortissement plus puissant en LMNP: le régime réel LMNP permet d'amortir par composants (structure, toiture, installations, mobilier) sans plafond de montant ni de durée. Autrement dit, la totalité des loyers (9 000, 12 000, 15 000 €/an) peut être neutralisée fiscalement chaque année, pendant toute la durée de détention. Le Jeanbrun plafonne à 8-12 k€/an pendant 9 ans maximum.
- Public cible différent: le LMNP s'adresse à qui veut maximiser le rendement net (louer cher en meublé à un étudiant, un jeune actif, un touriste). Le Jeanbrun s'adresse à qui veut un bail long stable en location nue et accepte une décote de loyer en échange d'un avantage fiscal pendant 9 ans.
Ce qui est vrai, c'est que le LMNP a été durcien 2024-2025 par deux réformes majeures : la loi Le Meur (19 novembre 2024) qui a réduit le micro-BIC du meublé touristique non classé à 15 000 € / 30 % d'abattement (contre 77 700 € / 71 % auparavant), et la LF 2025 art. 84 qui a créé l'article 150 VB III du CGI, réintégrant les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente (à partir du 15 février 2025).
Ces réformes n'ont pas tué le LMNP — elles ont tué le modèle « Airbnb non classé agressif ». Pour toutes les autres utilisations du LMNP (meublé longue durée, résidences services, meublé classé), le régime reste aujourd'hui parmi les régimes fiscaux les plus efficients des dispositifs locatifs français. C'est ce que les chiffres montrent, comme nous allons le voir section par section.
Tableau comparatif synthétique (20 critères)
Avant de plonger dans les détails, voici une vue d'ensemble des 20 critères qui différencient les deux régimes. Ce tableau vous permettra déjà d'identifier les critères les plus pertinents pour votre situation personnelle :
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Base fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Base légale | Art. 31-I-1° i et j CGI | Art. 155 IV + 50-0 CGI |
| Date d'entrée | 21 février 2026 | Depuis toujours (codifié 2012) |
| Type de location | Nue uniquement | Meublée uniquement |
| Type de bien éligible | Bâtiment collectif neuf/ancien | Tous types (collectif, maison, résidence) |
| Amortissement neuf | 3,5 / 4,5 / 5,5 % linéaire | Par composants 1,5-4 % effectif |
| Base amortissable | 80 % du prix | 100 % bâti (terrain exclu) |
| Plafond annuel amortissement | 8 000 / 10 000 / 12 000 € | Aucun plafond |
| Durée amortissement | 9 ans maximum | Illimitée tant que le bien produit des revenus |
| Loyer | Plafonné par zone et niveau | Libre (marché) |
| Ressources du locataire | Plafonnées (Pinel/Loc'Avantages) | Libres |
| Engagement durée | 9 ans minimum | Aucun engagement |
| Plafond niches fiscales 10 000 € | Hors plafond (déduction d'assiette) | Hors plafond (déduction d'assiette) |
| Déficit foncier 10 700 € | Cumulable | Non applicable (BIC) |
| Report déficit | 10 ans (revenus fonciers) | 10 ans (BIC spécifique) |
| CFE | Non (revenus fonciers) | Oui (exo 1re année, -50 % 2e) |
| Cotisations URSSAF SSI | Non | Oui si > 23 000 € meublé tourisme |
| Plus-value art. 150 VB III | Réintégration amortissements | Réintégration amortissements (sauf résidences services) |
| Statut IFI | Toujours patrimoine privé | Possible exonération si LMP (biens pro) |
| SCI IS compatible | Non | Non (activité commerciale) |
En pratique, ce tableau dessine deux profils d'investisseurs distincts. Le LMNP convient à celui qui veut maximiser le rendement net(location meublée plus chère, flexibilité totale, amortissement illimité). Le Jeanbrun convient à celui qui veut un bail long stableavec une décote de loyer acceptée en échange d'un avantage fiscal de 9 ans — typiquement, un investisseur patrimonial qui ne veut pas gérer les rotations locataires meublé.
Deux mondes fiscaux distincts : revenus fonciers vs BIC
Pour comprendre la différence entre Jeanbrun et LMNP, il faut d'abord comprendre qu'ils vivent dans deux catégories fiscales différentes. Cette distinction, en apparence technique, pèse lourd dans la vie administrative, fiscale et patrimoniale du bailleur.
Jeanbrun = revenus fonciers (art. 14 CGI)
Catégorie classique de la location nue. Déclaration sur le formulaire 2044 (si régime réel) ou 2042 (si micro-foncier). Pas de CFE, pas de cotisations URSSAF, pas d'obligations comptables commerciales. Les amortissements Jeanbrun viennent en déduction comme une charge spécifique.
LMNP = BIC (art. 34 CGI)
Catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, régime des activités commerciales. Déclaration 2031 + annexes 2033 (régime réel) ou 2042-C-PRO (micro-BIC). CFE obligatoire, immatriculation INPI/SIRET, comptabilité commerciale (journal, bilan), expert-comptable fortement recommandé.
Au cabinet, cette distinction structurelle entraîne trois différences opérationnelles majeures :
- Obligations comptables: le LMNP réel exige une comptabilité commerciale complète (journaux, balance, bilan, liasse fiscale 2031+2033). Le Jeanbrun ne demande qu'un suivi de charges déductibles sur le 2044 — simple feuille Excel suffit.
- Coûts annexes: LMNP implique CFE (200-800 €/an après exonérations initiales) et frais d'expert-comptable (700-1 500 €/an). Jeanbrun : aucun coût fixe administratif.
- Interaction avec d'autres revenus: les déficits LMNP sont cloisonnés (imputables uniquement sur BIC non professionnels, report 10 ans). Les déficits Jeanbrun peuvent s'imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (déficit foncier) — avantage significatif à TMI élevée.
Cette différence de nature fiscale conditionne tout le reste. Voyons maintenant comment cela se traduit sur le cœur du régime : l'amortissement.
Amortissement Jeanbrun vs LMNP : structure et durée
L'amortissement, c'est le cœur de l'avantage fiscal des deux régimes. Côté investisseur, c'est une charge fictive déductiblequi permet de neutraliser fiscalement une partie (Jeanbrun) ou la totalité (LMNP) des loyers perçus. Vous continuez à encaisser l'argent sans payer d'impôt dessus. C'est là que se joue l'essentiel du match entre les deux régimes.
| Paramètre | Jeanbrun (neuf) | Jeanbrun (ancien + travaux) | LMNP (par composants) |
|---|---|---|---|
| Taux intermédiaire (Loc1) | 3,5 % | 3,0 % | Variable (2-3 % effectif) |
| Taux social (Loc2) | 4,5 % | 3,5 % | Variable (2-3 % effectif) |
| Taux très social (Loc3) | 5,5 % | 4,0 % | Variable (2-3 % effectif) |
| Base amortissable | 80 % du prix d'acquisition | 80 % du prix + travaux éligibles | 100 % du bâti (terrain exclu) |
| Plafond annuel | 8 000 € (Loc1) / 10 000 € (Loc2) / 12 000 € (Loc3) | Idem | Aucun plafond |
| Durée d'amortissement | 9 ans maximum (durée d'engagement) | Idem | Illimitée (tant que le bien produit) |
| Linéaire ou par composants | Linéaire | Linéaire | Par composants (structure 55-80 ans, toiture 25-30, mobilier 5-10) |
Prenons un bien à 250 000 € pour comparer. En LMNP, on ne calcule pas un amortissement unique sur le bien entier : on découpe le bâtiment en 5 grandes briques (le gros œuvre — qui dure 70 ans, la toiture, la façade, les installations électriques/plomberie, le mobilier) et chacune s'amortit à sa durée propre. C'est ce qu'on appelle l'amortissement par composants. Voici le calcul détaillé :
Amortissement annuel sur un bien 250 000 €
JEANBRUN (Loc1, neuf) Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 € Amortissement brut = 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an Amortissement retenu = min(7 000 ; 8 000) = 7 000 €/an Durée : 9 ans → total 63 000 € LMNP (régime réel, composants) Base amortissable = 230 000 € (bâti, terrain 20 k€ exclu) Gros œuvre (70 %) = 161 000 / 70 ans = 2 300 €/an Toiture (8 %) = 18 400 / 25 ans = 736 €/an Façade (6 %) = 13 800 / 30 ans = 460 €/an Installations (11 %) = 25 300 / 20 ans = 1 265 €/an Mobilier (5 %) = 15 000 / 8 ans = 1 875 €/an TOTAL LMNP = 6 636 €/an (moyenne pondérée 2,9 %) Durée : Illimitée (15-25 ans typiques)
Sur 9 ans, Jeanbrun amortit 63 000 €, LMNP amortit 59 724 €. Sur 15 ans, Jeanbrun reste bloqué à 63 000 € tandis que LMNP atteint environ 86 415 € (8 ans × 6 636 € + 7 ans × 4 761 € — le mobilier s'amortit sur 8 ans seulement, sauf renouvellement). En cas de renouvellement du mobilier (remeublement à la fin de la durée d'amortissement), le LMNP peut retrouver environ 99 540 € sur 15 ans et jusqu'à ~132 000 € sur 20 ans.
Sur 15 ans, le LMNP amortit 1,6 fois plus que le Jeanbrun dans cet exemple. Cet écart structurel sur la durée explique pourquoi le LMNP reste généralement plus avantageux en amortissement pur sur la durée.
Piège : ne pas confondre amortissement et réduction d'impôt
Jeanbrun et LMNP sont tous deux des déductions d'assiette(l'amortissement vient en moins du revenu imposable), pas des réductions d'impôt. Cela signifie que leur efficacité dépend directement de votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition 2026): à TMI 45 %, un amortissement de 7 000 € génère une économie d'impôt de 3 150 € (+ PS 1 204 €) = 4 354 €. À TMI 11 %, la même déduction ne génère que 770 € (+ PS 1 204 €) = 1 974 €. Cette mécanique distingue le Jeanbrun du Pinel (qui était une réduction fixe indépendante de la TMI).
Avec cette compréhension de l'amortissement, on peut maintenant comparer les plafonds de loyer et de ressources — critère clé pour qui envisage le Jeanbrun.
Plafonds de loyer et de ressources locataire
L'un des coûts cachés du Jeanbrun par rapport au LMNP : les plafonds contraignants. En LMNP, vous louez au prix du marché (Airbnb, longue durée, résidence étudiante — vous fixez votre loyer). En Jeanbrun, vous êtes contraint par deux plafonds : le loyer au m² et les ressources maximales du locataire.
| Paramètre | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Plafond loyer A bis (Loc1) | 19,71 €/m²/mois | Libre (marché) |
| Plafond loyer A (Loc1) | 14,64 €/m²/mois | Libre |
| Plafond loyer B1 (Loc1) | 11,80 €/m²/mois | Libre |
| Plafond loyer B2/C (Loc1) | 10,26 €/m²/mois | Libre |
| Plafond ressources A bis pers. seule | 44 344 € | Aucun plafond |
| Plafond ressources A bis couple | 66 276 € | Aucun plafond |
| Plafond ressources A bis couple + 1 enfant | 86 878 € | Aucun plafond |
| Décote loyer vs marché libre | -15 % (Loc1) / -30 % (Loc2) / -45 % (Loc3) | Aucune décote |
Pour résumer, pour un T2 de 45 m² à Lyon (zone A) :
- Jeanbrun Loc1 : loyer max ~ 739 €/mois (14,64 × 45 × 1,122)
- LMNP meublé longue durée : loyer marché ~ 850 €/mois
- LMNP meublé étudiant : loyer marché ~ 950 €/mois
- LMNP colocation meublée : loyer global ~ 1 200 €/mois (3 colocataires)
La décote Jeanbrun de -15 à -45 % doit être compensée par l'avantage fiscal. Pour qu'elle soit rentable, il faut donc que l'économie d'impôt annuelle couvre au moins la perte de loyer, ce qui arrive généralement à partir de TMI 30-41 % — sauf cas particuliers que nous verrons dans le break-even.
La décote Jeanbrun est en outre imposée dans la durée: vous vous engagez pendant 9 ans minimum à respecter le plafond. Sur cette même période, le LMNP vous laisse libre d'augmenter ou d'adapter votre loyer selon le marché. Cette flexibilité est cruciale dans les zones où les loyers augmentent structurellement.
Micro-BIC vs régime réel LMNP (réforme Le Meur)
Le LMNP propose deux régimes fiscaux : le micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel (amortissement + charges réelles). La réforme Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément modifié les seuils du micro-BIC — et c'est là que naît la rumeur « LMNP est mort ».
| Type de location | Seuil micro-BIC 2026 | Abattement | Après seuil |
|---|---|---|---|
| Meublé longue durée (bail 1 an ou plus) | 77 700 € | 50 % | Régime réel obligatoire |
| Meublé touristique classé ATOUT France | 77 700 € | 50 % | Régime réel obligatoire |
| Meublé touristique non classé (Airbnb générique) | 15 000 € | 30 % | Régime réel obligatoire |
| Chambres d'hôtes chez l'habitant | 77 700 € | 50 % | Régime réel obligatoire |
Cas typique, la réforme Le Meur a divisé par 5 le seuil du micro-BIC pour l'Airbnb non classé (de 77 700 € à 15 000 €) et réduit l'abattement de 71 % à 30 %. C'est ça qui est mort : le modèle « Airbnb à la louche sans classement », pas le LMNP lui-même.
Au régime réel LMNP, vous déduisez :
- Charges courantes (taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt, charges de copropriété)
- Amortissement par composants (bâti, mobilier, installations)
- Frais de comptabilité
- CFE (200-800 €/an)
- Déficit reportable 10 ans
Cette mécanique neutralise généralement la totalité des loyers perçus pendant 15-20 ans. Sur une location à 10 000 €/an, le résultat fiscal LMNP réel est fréquemment proche de zéro pendant les 10 premières années — soit une économie d'impôt équivalente à TMI × 10 000 € = 3 000 à 4 500 €/an pendant une décennie.
Seuil de bascule LMP : 23 000 € ET 50 % des revenus professionnels
Un volet souvent mal documenté dans les guides généralistes : le LMNP peut basculer en LMP (Loueur Meublé Professionnel)quand deux conditions cumulatives sont remplies. Cette bascule a des conséquences fiscales majeures (régime social SSI, exonération IFI possible, plus-value pro).
Conditions cumulatives LMP (art. 155 IV CGI)
Vous passez en LMP SI : 1. Recettes annuelles totales (meublé) > 23 000 € ET 2. Ces recettes > 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal Les deux conditions doivent être remplies SIMULTANÉMENT.
Erreur fréquente des concurrents : beaucoup parlent d'une bascule automatique au-delà de 23 000 € — c'est faux. Le seuil de 23 000 € sans dépasser 50 % des revenus professionnels maintient le LMNP.
Piège fréquent — la deuxième condition se calcule sur les revenus PROFESSIONNELS uniquement
Salaires, dividendes de gérance ou bénéfices d'entreprise comptent dans le ratio. Les pensions de retraite et les revenus de capitaux mobiliers n'y sont pas. Conséquence concrète : un retraité qui touche 25 000 € de loyers meublés bascule mécaniquement en LMP (ses pensions ne comptent pas dans le ratio). À l'inverse, un cadre salarié à 80 000 € brut restera en LMNP même avec 40 000 € de loyers, car ses loyers ne dépassent pas 50 % de son salaire.
Conséquences du passage LMP :
Avantages LMP (vs LMNP)
Déficits imputables sur le revenu global (sans plafond), Exonération IFI (biens professionnels art. 965 CGI), Plus-value professionnelle avec exonération possible art. 151 septies CGI (si recettes < 250 000 € sur 2 ans).
Inconvénients LMP (vs LMNP)
Cotisations SSI/URSSAF au titre d'activité indépendante (~30-40 % des bénéfices), inscription RCS obligatoire, plus-value taxée comme PV pro court terme < 2 ans, cessation d'activité peut déclencher taxation immédiate.
Le Jeanbrun ne connaît aucun de ces seuils. Vous restez en revenus fonciers quel que soit le montant de vos loyers Jeanbrun — il n'y a pas de bascule « Jeanbrun professionnel ». C'est un avantage pour les gros investisseurs locatifs qui ne veulent pas gérer les cotisations SSI, mais c'est aussi une limite si vous visez l'exonération IFI.
CFE et cotisations sociales : point crucial méconnu
Voici un aspect fondamental qui n'est quasiment jamais traité dans les la majorité des comparatifs en ligne : les charges sociales et la CFE. Pourtant, elles représentent plusieurs centaines d'euros par an en LMNP, et zéro euro en Jeanbrun. Sur une durée longue, l'écart se chiffre en milliers d'euros.
| Charge | Jeanbrun | LMNP < 23 000 € | LMNP > 23 000 € (meublé tourisme) |
|---|---|---|---|
| CFE (art. 1478 I CGI) | Non (revenus fonciers) | Oui (exo 1re année, -50 % 2e, puis 200-800 €/an) | Oui (idem) |
| Taxe foncière | Oui (bailleur) | Oui (bailleur) | Oui (bailleur) |
| CSG-CRDS (17,2 % PS) | Oui (sur résultat foncier) | Oui (sur BIC) | Oui (sur BIC) |
| Cotisations URSSAF SSI | Non | Non | Oui (~30-40 % si > 23 000 €) |
| Inscription INPI/SIRET | Non | Oui (gratuit) | Oui |
| Frais expert-comptable | Optionnel (100-300 €) | 700-1 500 €/an typique | 1 000-2 000 €/an typique |
| CGA / OGA (supprimé 2023) | Non | Non (supprimé) | Non (supprimé) |
En clair, sur un bien loué 10 000 €/an :
- LMNP : CFE ~ 400 € + comptable ~ 1 000 € = 1 400 €/ande frais administratifs. Sur 15 ans : 21 000 € cumulés.
- Jeanbrun : 0 € de frais administratifs spécifiques. Sur 15 ans : 0 € cumulés.
Cette différence compense partiellementla supériorité de l'amortissement LMNP. Elle doit être intégrée dans tout calcul sérieux de break-even — ce que nous faisons en section 12.
Au-delà des frais, il y a un deuxième levier peu connu : le plafond des niches fiscales.
Plafond des niches fiscales : Jeanbrun et LMNP tous deux hors plafond
Le plafond global des niches fiscales(art. 200-0 A CGI) limite à 10 000 €/an (ou 18 000 € avec Girardin / Sofica) l'ensemble des réductions et crédits d'impôtdont peut bénéficier un foyer fiscal. C'est une règle critique pour qui cumule plusieurs dispositifs (Girardin + Pinel + Sofica + FIP / FCPI).
Bonne nouvelle : Jeanbrun et LMNP échappent tous deux au plafond
Les deux régimes ne sont pas des réductions d'impôt mais des déductions d'assiette(l'amortissement vient en moins du revenu imposable). Par conséquent, ils n'entrent pas dans le calcul du plafond des niches fiscales.
Conséquence pratique : vous pouvez cumuler Jeanbrun, LMNP, PER, Girardin industriel (18 000 €), FIP / FCPI, Sofica, Madelin — chacun apportant son avantage fiscal propre, sans que Jeanbrun et LMNP ne consomment de la capacité du plafond 10 000 €.
Cette propriété est particulièrement puissante pour les hauts revenus (TMI 41-45 %) qui utilisent déjà intensivement les niches fiscales. Le Jeanbrun devient alors un levier complémentaire précieux, n'entrant pas en concurrence avec le Girardin industriel ou les FIP.
Engagement de durée : 9 ans Jeanbrun vs flexibilité LMNP
Un autre critère majeur d'arbitrage : la rigidité de l'engagement. Le Jeanbrun, comme le Pinel avant lui, impose une durée minimale de location avec plafonds. Le LMNP est totalement libre.
Jeanbrun : 9 ans d'engagement minimum
Vous vous engagez à respecter les plafonds loyer et ressources locataire pendant 9 ans. Sortie anticipée = perte rétroactive de tous les amortissements déduits + redressement fiscal. Seules sorties tolérées : décès, invalidité 2/3, chômage longue durée (doctrine Pinel transposable).
LMNP : aucun engagement
Vous pouvez vendre quand vous voulez, augmenter le loyer quand vous voulez, passer en location nue, meubler / démeubler à volonté. Chaque décision se prend année par année selon votre intérêt fiscal. Une vente en année 3 n'entraîne aucune pénalité rétroactive.
Notre lecture, cette rigidité a un coût caché. Si en année 5 de votre Jeanbrun, vous avez besoin de liquidités (divorce, entreprise en difficulté, changement de vie), revendre entraîne la perte de 5 années d'amortissements, soit ~ 35 000 € à reverser au fisc. En LMNP, la revente à ce moment n'a pas cet effet a posteriori(seule la réintégration PV art. 150 VB III s'applique, mais elle est mécaniquement plus faible à 5 ans qu'à 15).
La flexibilité LMNP = prime à la liquidité
Cette flexibilité LMNP peut être chiffrée comme une option financière : le droit de sortir sans pénalité vaut plusieurs milliers d'euros par rapport à un engagement rigide Jeanbrun. Pour un investisseur jeune ou en situation patrimoniale mouvante, cette prime à la liquidité est un argument décisif en faveur du LMNP.
Cumul avec le déficit foncier : avantage exclusif Jeanbrun
Voici un angle où le Jeanbrun bat clairement le LMNP : le cumul avec le déficit foncier. Parce que le Jeanbrun est en revenus fonciers, il bénéficie de toutes les règles favorables des revenus fonciers — notamment l'article 156-I-3° du CGI qui permet l'imputation du déficit foncier sur le revenu global. Pour un comparatif détaillé, voir Jeanbrun vs déficit foncier.
| Mécanisme | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Nature fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Déficit foncier imputable revenu global | Oui, 10 700 €/an (art. 156-I-3° CGI) | Non (déficit BIC cloisonné) |
| Déficit majoré rénovation énergétique | 21 400 €/an (DPE E-G → A-D, prolongé 31/12/2027 par LF 2026) | Non applicable |
| Report excédent | 10 ans (revenus fonciers) | 10 ans (BIC non professionnels) |
| Effet TMI | Déficit × TMI → économie IR directe | Réduction BIC seulement |
Le scénario terrain, un investisseur TMI 45 % qui possède à la fois un bien Jeanbrun neuf et un bien ancien avec travaux en déficit foncier peut cumuler sur la même année :
- Amortissement Jeanbrun : 7 000 € (déduit du résultat foncier)
- Déficit foncier rénovation énergétique : 21 400 € (imputé sur revenu global)
- Total déduit : 28 400 € × 45 % = 12 780 € d'économie d'impôt
Le LMNP, en revanche, ne bénéficie pas de cette mécanique : les déficits LMNP sont imputables uniquement sur les BIC non professionnels de la même catégorie, avec un report de 10 ans. Aucun lien possible avec le revenu global ou avec des travaux de rénovation énergétique sur un autre bien.
Cet avantage est l'un des rares où Jeanbrun prend le dessus. Pour un profil qui cumule déjà un parc immobilier ancien en déficit foncier, ajouter un Jeanbrun neuf est stratégique.
Break-even TMI : la matrice chiffrée unique en France
Aucun guide concurrent ne chiffre précisémentle break-even fiscal entre Jeanbrun et LMNP. Pourtant, c'est la question centrale : à quel TMI, pour quelle surface, avec quelle durée, l'un ou l'autre gagne ? Voici notre matrice, construite sur un bien de 250 000 € avec les hypothèses suivantes :
Hypothèses de la matrice break-even
- Bien : 250 000 € (bâti 230 k€ + terrain 20 k€), zone B1
- Loyer Jeanbrun Loc1 : 760 €/mois × 12 = 9 120 €/an (T3 65 m²)
- Loyer LMNP meublé longue durée : 900 €/mois × 12 = 10 800 €/an
- Charges récurrentes : 1 800 €/an (taxe foncière, assurance, copro)
- Horizon : 15 ans (sortie à 65 ans typiquement)
- Frais annexes LMNP : 1 400 €/an (CFE + comptable)
- PS : 17,2 % sur les revenus fonciers et BIC
| TMI | LMNP réel (15 ans, net impôt) | Jeanbrun Loc1 (15 ans, net impôt) | Gagnant | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | + 38 500 € | + 17 700 € | LMNP | + 20 800 € |
| 30 % | + 64 500 € | + 29 700 € | LMNP | + 34 800 € |
| 41 % | + 79 600 € | + 36 700 € | LMNP | + 42 900 € |
| 45 % | + 86 000 € | + 39 200 € | LMNP | + 46 800 € |
Résultat contre-intuitif mais mathématiquement solide : dans le cas standard, le LMNP bat le Jeanbrun à tous les TMI. Les raisons :
- LMNP amortit 100 % du loyer (~ 9 000 €/an pendant 20+ ans)
- Jeanbrun amortit 7 000 € mais seulement pendant 9 ans
- Après 9 ans, le Jeanbrun n'amortit plus rien — les loyers deviennent pleinement taxables
- Même prix de loyer brut : LMNP 10 800 € vs Jeanbrun 9 120 € (1 680 € de différence annuelle en faveur du LMNP)
Quand Jeanbrun devient-il compétitif ? Seulement dans 3 cas spécifiques :
Cas 1 — Gros bien en zone tendue
Bien > 400 k€ avec loyer Jeanbrun > 15 000 €/an. L'amortissement Jeanbrun plafonné à 8-12 k€ n'est plus pénalisant car on sature le plafond dès la 1re année.
Cas 2 — Refus de gestion meublée
Investisseur qui refuse absolument de fournir / entretenir le mobilier, gérer les rotations de locataires, faire de l'entretien saisonnier. Le Jeanbrun permet un bail 9 ans avec un locataire stable, sans gestion active.
Cas 3 — Combinaison avec déficit foncier
Investisseur ayant déjà un bien ancien en rénovation lourde (déficit foncier 21 400 €/an). Ajouter un Jeanbrun permet de cumuler les deux avantages en revenus fonciers — impossible avec LMNP.
Dans tous les autres cas, le LMNP reste le choix optimal. Cette vérité factuelle doit être dite clairement, même si elle va à l'encontre du discours marketing ambiant. L'intérêt principal du Jeanbrun est stratégique (diversification, long terme, refus meublé) — pas purement fiscal.
Plus-value à la cession : l'article 150 VB III CGI
La plus-value à la reventeest le grand sujet des deux régimes depuis la LF 2025. Auparavant, le LMNP avait un avantage massif : les amortissements déduits n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui créait un effet d'optimisation considérable. Ce n'est plus le cas.
La réforme Le Meur — art. 150 VB III CGI
L'article 84 de la LF 2025 (loi 2025-127 du 14/02/2025) a introduit l'article 150 VB III du CGIqui s'applique aux cessions de biens LMNP depuis le 15 février 2025. Désormais, les amortissements effectivement déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Côté Jeanbrun, aucune disposition expresse de la LF 2026 ne vise à ce jour la réintégration des amortissements en plus-value (le régime foncier art. 31-I-1° i/j n'est pas visé par l'art. 39 C). La doctrine BOFiP Jeanbrun n'est pas encore publiée — par prudence, nous recommandons de provisionner la réintégration dans vos projections de revente. Une seule certitude : les résidences services LMNP(L. 631-12/13 CCH) échappent expressément à la réintégration — c'est l'exception décisive.
Comprendre le mécanisme de réintégration : pendant 15 ans, vous avez déduit des dizaines de milliers d'euros d'amortissements de vos loyers (donc moins d'impôt chaque année). Au moment de la revente, le fisc considère que ces amortissements ont artificiellementbaissé la valeur fiscale du bien — il ramène donc le prix d'acquisition à un montant inférieur. Mécaniquement, la plus-value imposable gonfle. Ce n'est pas un nouvel impôt : c'est le rattrapage de l'avantage déjà perçu pendant la détention.
Cas concret — un bien acheté 250 000 € en 2026 et revendu 325 000 € en 2041 (15 ans après) :
Calcul plus-value imposable avec réintégration — abattements art. 150 VC CGI
Plus-value brute = 325 000 - 250 000 = 75 000 € Abattements applicables à 15 ans de détention (art. 150 VC) : - IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année → 10 ans × 6 % = 60 % - PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année → 10 ans × 1,65 % = 16,5 % LMNP réel (amortissement cumulé 99 540 € sur 15 ans) Prix de revient fiscal = 250 000 - 99 540 = 150 460 € Plus-value taxable = 325 000 - 150 460 = 174 540 € IR : 174 540 × 19 % × (1 - 60 %) = 13 265 € PS : 174 540 × 18,6 % × (1 - 16,5 %) = 25 074 € TOTAL impôt PV LMNP = 38 339 € JEANBRUN Loc1 (amortissement cumulé 63 000 € sur 9 ans) Prix de revient fiscal = 250 000 - 63 000 = 187 000 € Plus-value taxable = 325 000 - 187 000 = 138 000 € IR : 138 000 × 19 % × (1 - 60 %) = 10 488 € PS : 138 000 × 18,6 % × (1 - 16,5 %) = 19 822 € TOTAL impôt PV JEANBRUN = 30 310 €
Écart PV : LMNP 38 339 € vs Jeanbrun 30 310 € = +8 029 € de surcoût LMNP à la revente. Mais sur l'ensemble de la détention (amortissement + PV), LMNP reste gagnant : voir matrice break-even section 12.
L'écart en PV (~8 000 € de surcoût LMNP) ne compense pas l'avantage accumulé de l'amortissement total sur 15 ans. Le LMNP reste le gagnant net — mais dans une moindre mesure qu'avant la réforme Le Meur.
Sauf cas particulier : les résidences services, où le LMNP conserve son avantage historique intégral. Voyons cela.
L'exception résidences services (art. L. 631-12 et L. 631-13 CCH)
Le législateur a prévu une exception importanteà la réintégration des amortissements en plus-value. Elle vise les investissements dans des résidences de services définies aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : résidences étudiantes, résidences seniors non médicalisées, résidences pour personnes dépendantes (EHPAD).
Le LMNP résidences services échappe à la réintégration PV
L'article 150 VB III du CGI (nouveau, créé par l'art. 84 LF 2025) précise que la réintégration ne s'applique pas aux cessions de biens situés dans :
- Résidences étudiantes (art. 150 VB III 1° CGI renvoyant à L. 631-12 CCH)
- Résidences pour personnes > 65 ans autonomes (art. 150 VB III 1° CGI renvoyant à L. 631-13 CCH)
- EHPAD et établissements pour personnes handicapées (art. 150 VB III 2° CGI renvoyant à L. 312-1 6° et 7° CASF)
Pour ces catégories, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans la plus-value. C'est un avantage décisif qui maintient le LMNP résidences services comme l'un des placements immobiliers les plus efficaces fiscalement de 2026.
⚠️ Condition opérationnelle : l'exception s'applique uniquement aux investissements en bail commercial avec un exploitant professionnel agréé(ADAGIO, Nemea, Studéa, Domitys, Korian, etc.). Une résidence senior autogérée sans exploitant, ou un logement étudiant loué en direct par le propriétaire ne bénéficient pas de l'exception 150 VB III CGI.
Conséquence fondamentale: pour un investissement en résidence services (étudiante, senior, EHPAD), le LMNP est sans comparaison. Le Jeanbrun n'est tout simplement pas applicable : le dispositif exige une location nue à titre de résidence principale, ce qui exclut les résidences services par construction (service obligatoire = BIC meublé).
Les deux régimes sont donc mutuellement exclusifs sur ce segment. Le LMNP résidences services capte tout l'espace stratégique.
Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP sur plusieurs biens ?
Une question récurrente, à laquelle la réponse est oui, totalement : un même foyer fiscal peut détenir en parallèle un ou plusieurs biens en LMNP (BIC) et un ou plusieurs biens en Jeanbrun (revenus fonciers). Les deux catégories fiscales sont indépendantes et ne se compensent pas.
Stratégie hybride — profil 1
Jeanbrun sur un T3 neuf en zone A bis (bail long 9 ans, décote acceptée) + LMNP meublé longue durée sur un studio Paris (rendement maximal). Diversification géographique et fiscale.
Stratégie hybride — profil 2
LMNP résidence étudiante (amortissement + exonération PV) + Jeanbrun en ancien avec travaux (amortissement Jeanbrun + déficit foncier rénovation). Maximisation de tous les leviers.
Stratégie hybride — profil 3
SCI familiale IR en Jeanbrun (neuf, transmission long terme) + LMNP personnel (bien actuel conservé). Séparation patrimoine personnel / transmission.
En pratique, chaque bien a sa propre comptabilité fiscale. Le bailleur déclare :
- Le bien Jeanbrun sur le formulaire 2044 (régime réel revenus fonciers) ou 2044-SPE (si amortissement Jeanbrun)
- Le bien LMNP sur le formulaire 2031 + annexes 2033 (régime réel BIC) ou 2042-C-PRO (micro-BIC)
Les deux résultats fiscaux sont reportés séparément sur la déclaration 2042 (cases distinctes 4BA/4BB/4BC pour foncier, 5ND/5OD/5PD pour BIC) et imposés selon leurs règles respectives. Aucune compensation entre les deux.
Peut-on basculer LMNP vers Jeanbrun sur un bien existant ?
Situation fréquente : vous avez un bien actuellement loué en LMNP meublé, et vous vous demandez s'il est intéressant de basculer en Jeanbrun pour récupérer l'amortissement 3,5-5,5 %. Techniquement possible, mais fiscalement rarement avantageux. Voici pourquoi.
Opération de bascule LMNP → Jeanbrun : les étapes
- Cessation de l'activité LMNP : retrait du mobilier, fin du bail meublé en cours, radiation INPI/SIRET — attention, cessation peut déclencher la taxation immédiate des plus-values latentes.
- Passage en location nue: signature d'un bail vide de 3 ans (ou 6 ans si SCI) — au loyer libre dans un premier temps.
- Option Jeanbrun : respecter les conditions (plafond loyer, ressources locataire, engagement 9 ans, bâtiment collectif).
- Réduction de loyer : le loyer libre devient probablement supérieur au plafond Jeanbrun — il faut le baisser pour se conformer, via avenant ou attente du renouvellement.
- Déclaration fiscale: l'ancien LMNP devient nouveau régime foncier, avec une nouvelle base d'amortissement Jeanbrun (80 % du prix initial, même si amorti en LMNP).
Pourquoi c'est rarement rentable :
- Vous perdez le stock d'amortissement LMNP disponible (plusieurs années d'ARD reportés — utilisables pour neutraliser les loyers futurs)
- Vous perdez la flexibilité (passage en engagement 9 ans)
- Vous baissez vos loyers (décote Jeanbrun)
- La réintégration des amortissements LMNP au moment de la cessation d'activité peut générer une imposition immédiate
Conclusion pragmatique: la bascule LMNP → Jeanbrun sur un bien existant n'est intéressante que dans des cas très spécifiques (propriétaire âgé qui veut arrêter la gestion meublée, bien déjà largement amorti sans perspective de vente, etc.). Dans la majorité des cas, conserver le LMNP et acquérir un nouveau bien en Jeanbrun est la meilleure stratégie.
SCI IR, SCI IS et sociétés : règles d'éligibilité
Les règles d'éligibilité sociétaire diffèrent substantiellement entre les deux régimes. Comprendre la distinction SCI IR vs SCI IS est essentiel pour les investisseurs qui envisagent un montage sociétaire (SCI familiale, holding patrimoniale).
| Forme juridique | Jeanbrun éligible ? | LMNP éligible ? |
|---|---|---|
| Personne physique en direct | Oui | Oui |
| Indivision | Oui (chaque indivisaire son régime) | Oui |
| SCI soumise à l'IR (translucide) | Oui | Non — l'activité meublée est commerciale, exclue des SCI IR |
| SCI soumise à l'IS | Non — exclusion expresse LF 2026 | Oui (devient activité commerciale, pas LMNP mais IS classique) |
| SARL de famille option IR | Limité (cas complexe, à étudier avec fiscaliste) | Oui — structure optimale pour gros LMNP familial |
| SAS / SASU | Non | Non (activité commerciale IS) |
| Holding patrimoniale (IS) | Non | Non |
Point d'attention critique sur la SCI IR + LMNP: une SCI IR qui louerait en meublé serait requalifiée en SCI IS d'office, avec conséquences fiscales majeures (imposition des plus-values latentes à la date de requalification). Il existe une tolérance administrative de 10 % des recettes en meublé (moyenne glissante 3 ans), mais elle est fragile.
Pour un projet LMNP en société, la SARL de famille option IRest la structure la plus adaptée : elle permet l'activité meublée (BIC) tout en restant transparente fiscalement. C'est le montage privilégié des gros patrimoines LMNP (5+ biens).
Transmission, succession et démembrement
Vous pensez à transmettre votre investissement à vos enfants ? La question de la transmission est souvent sous-estimée dans les comparatifs, alors qu'elle peut radicalement changer l'analyse sur 20-30 ans.
LMNP en succession
L'héritier reprend l'activité LMNP avec la valeur du bien au décès comme nouvelle base d'amortissement (purge complète de l'historique). Les amortissements déduits par le défunt ne sont pas réintégrés dans la succession. Stratégie puissante : conserver le LMNP jusqu'au décès pour purger fiscalement.
Jeanbrun en succession
Le bien est transmis avec l'engagement Jeanbrun restant (si le défunt n'a pas encore atteint les 9 ans). L'héritier peut continuer l'engagement ou rompre (avec reprise des amortissements). La transmission ne purge pas l'historique d'amortissement comme en LMNP.
Le démembrementest une autre dimension clé. Le Jeanbrun accepte le démembrement : acquisition en nue-propriété avec un usufruit de 15-20 ans. Cela peut réduire l'assiette IFI, transmettre en amont à moindre coût fiscal, etc. Le LMNP en démembrement est plus complexe techniquement (qui amortit ? L'usufruitier).
Pour une stratégie de transmission optimisée, le LMNP jusqu'au décès est généralement le choix le plus puissant (purge fiscale complète à la succession). Le Jeanbrun est préférable si vous visez une transmission anticipée par donation / démembrement.
IFI : impact des deux régimes
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)frappe les patrimoines immobiliers nets > 1,3 M€ avec un barème progressif de 0,5 % à 1,5 % (tranche supérieure au-delà de 10 M€). Pour les gros patrimoines, l'arbitrage fiscal IFI peut être déterminant.
| Situation | Jeanbrun | LMNP < 23 000 € | LMP (> 23 000 € ET > 50 %) |
|---|---|---|---|
| Statut IFI | Patrimoine privé (assiette) | Patrimoine privé (assiette) | Biens professionnels — EXONÉRÉS |
| Base imposable | Valeur vénale entière | Valeur vénale entière | Exonération art. 965 CGI |
| Décote possible | Non | Non | 100 % |
| Stratégie gros patrimoines | Limitée | Limitée | Optimale |
Au cabinet, pour un investisseur détenant 2 M€ de biens meublés générant 80 000 €/an de loyers, avec peu d'autres revenus professionnels (retraité, rentier) : le statut LMP est atteignable (23 000 € ET > 50 % du revenu), ce qui exonère l'intégralité des biens de l'IFI. Économie annuelle : 2 M€ × 1 % = 20 000 €/an.
Le Jeanbrun n'offre aucun équivalent IFI : les biens restent toujours patrimoine privé imposable. Pour les gros patrimoines, c'est un argument décisif en faveur du LMNP / LMP.
Cas pratique 1 : cadre TMI 41 % (T2 45 m² Lyon)
Sarah, 34 ans, consultante en communication à Lyon, TMI 41 % (revenus 68 000 €). Elle envisage d'acheter un T2 de 45 m² neuf à Lyon 6e pour 260 000 €. Elle hésite entre LMNP meublé longue durée et Jeanbrun Loc1. Analyse sur 15 ans :
| Poste | LMNP réel | Jeanbrun Loc1 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 260 000 € | 260 000 € |
| Loyer mensuel | 850 € (marché meublé) | 759 € (plafond Loc1 zone A) |
| Loyer annuel | 10 200 € | 9 108 € |
| Amortissement annuel | ~6 900 € (par composants — bâti hors terrain) | 7 280 € (260 000 × 80 % × 3,5 %, sous plafond 8 000 €) |
| Charges déductibles | 1 800 € | 1 800 € |
| CFE + comptable | 1 400 € | 0 € |
| Résultat fiscal annuel | -280 € (déficit BIC reportable) | +28 € |
| Impôt annuel effectivement payé sur les loyers | 0 € | ~ 16 € (28 × 58,2 %) |
| Impôt qui aurait été dû sans amortissement (référence) | 10 200 × 58,2 % = 5 936 € | 9 108 × 58,2 % = 5 301 € |
| Économie fiscale annuelle (impôt évité) | 5 936 € | 5 285 € (9 ans) puis 0 € |
| Économie fiscale cumulée 15 ans | 89 040 € | 47 565 € (9 ans) + 0 € (années 10-15) |
| Loyers bruts 15 ans | 153 000 € | 136 620 € |
| TOTAL cashflow + avantage fiscal 15 ans | ~ 215 000 € | ~ 165 000 € |
Conclusion pour Sarah: le LMNP réel s'impose nettement dans son cas. Différence majeure de 50 000 € sur 15 ans en faveur du LMNP. Elle accepte la gestion meublée (meubler 5 000 €, gérer les rotations) en échange d'un cashflow supérieur. L'hypothèse Jeanbrun ne tiendrait que si Sarah écartait totalement la location meublée (rotation des locataires, mobilier à renouveler) au profit d'un bail nu de 9 ans, plus stable.
Cas pratique 2 : retraité TMI 11 % (T3 65 m² Nantes)
Bernard, 67 ans, retraité à Nantes, TMI 11 % (pension 25 000 €/an). Il dispose de 330 000 € de capital et veut investir dans un T3 neuf 65 m² à Nantes Île de Nantes. Pour lui, la question n'est pas la fiscalité pure (TMI faible) mais la simplicité de gestion.
| Poste | LMNP micro-BIC | Jeanbrun Loc1 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 330 000 € | 330 000 € |
| Loyer mensuel | 900 € (meublé longue durée) | 761 € (plafond Loc1 zone B1) |
| Loyer annuel | 10 800 € | 9 132 € |
| Régime fiscal | Micro-BIC abattement 50 % | Régime réel foncier |
| Base amortissable Jeanbrun | — | 330 000 × 80 % = 264 000 € |
| Amortissement calculé | — | 264 000 × 3,5 % = 9 240 €/an |
| Amortissement retenu (plafond Loc1) | — | min(9 240 ; 8 000) = 8 000 €/an |
| Revenu imposable | 10 800 × 50 % = 5 400 € | 9 132 − 8 000 amort − 1 800 charges = −668 € (déficit foncier) |
| IR + PS annuel | 5 400 × 28,2 % = 1 523 € | Déficit 668 € imputé sur RG → économie TMI 73 € + PS s'applique aux revenus restants ≈ 0 € |
| CFE + comptable | 1 400 € | 0 € |
| Cashflow net annuel | 10 800 − 2 923 = 7 877 € | 9 132 + 188 = 9 320 € |
| Cashflow net 15 ans | 118 155 € | 139 800 € |
Conclusion pour Bernard : le Jeanbrun gagne !C'est un cas contre-intuitif mais instructif. À TMI 11 %, l'économie d'impôt LMNP est faible, et les frais administratifs (CFE + comptable) pèsent lourd proportionnellement. Le Jeanbrun, sans frais annexes, avec un amortissement plafonné à 8 000 €/an qui génère un déficit foncier imputable sur le revenu global, offre un meilleur cashflow net malgré la décote de loyer (+21 645 € sur 15 ans).
Leçon du cas Bernard
Pour les TMI faibles (11 %, 30 % faible), les frais administratifs du LMNP (CFE + comptable = 1 400 €/an)peuvent peser davantage que l'avantage fiscal. Le Jeanbrun, sans ces frais, devient alors plus rentable. Exception : le LMNP micro-BIC (sans comptable, sans CFE la 1re année) peut rester compétitif pour les petits volumes.
Cas pratique 3 : dirigeant TMI 45 % (studio Paris)
Antoine, 38 ans, dirigeant de SAS à Paris, TMI 45 %. Il achète un studio neuf de 28 m² à Paris 11e pour 305 000 €. Il vise le maximum de défiscalisation, avec une stratégie patrimoniale long terme.
| Poste | LMNP réel meublé | Jeanbrun Loc1 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 305 000 € | 305 000 € |
| Loyer mensuel | 1 100 € (meublé longue durée) | 662 € (plafond Loc1 A bis, coef 1,2) |
| Loyer annuel | 13 200 € | 7 944 € |
| Amortissement annuel (9 premières années) | 8 540 € (par composants) | 8 000 € (plafond atteint) |
| Charges + CFE + compta | 3 200 € | 1 800 € |
| Résultat fiscal annuel (années 1-9) | 13 200 - 8 540 - 3 200 = 1 460 € | 7 944 - 8 000 - 1 800 = -1 856 € (déficit) |
| IR + PS annuel (années 1-9) | 1 460 × 62,2 % = 908 € | -1 856 × 62,2 % = -1 155 € (éco fiscale) |
| Cashflow net annuel (années 1-9) | 13 200 - 908 = 12 292 € | 7 944 + 1 155 = 9 099 € |
| Cashflow net annuel (années 10-15, après épuisement amort. Jeanbrun) | 12 292 € (LMNP continue) | 6 144 - 3 822 = 2 322 € (loyers pleinement taxés) |
| Cashflow net cumulé 15 ans | 12 292 × 15 = 184 380 € | 9 × 9 099 + 6 × 2 322 = 95 823 € |
Conclusion pour Antoine : le LMNP réel reste largement préférableà TMI 45 %. La raison : l'écart de loyer entre meublé (1 100 €) et Jeanbrun (662 €) est massif à Paris A bis (-40 % de décote). L'amortissement total du loyer LMNP compense cette différence et dégage un cashflow largement supérieur.
Côté Antoine, le calcul ne repencherait vers le Jeanbrun que dans deux cas de figure très précis : un refus catégorique de la location meublée (par lassitude de la rotation étudiante ou des nuitées courtes parisiennes), ou un besoin de sécuriser un bail nu long de 9 ans pour des raisons personnelles.
Cas pratique 4 : résidence étudiante (exception LMNP exclusif)
Hélène, 52 ans, fonctionnaire en fin de carrière, TMI 30 %. Elle souhaite investir 180 000 € dans une chambre en résidence étudiante à Montpellier via un exploitant (ADAGIO, Nemea, Studéa). Type de bien visé : résidence relevant de l'art. L. 631-12 CCH.
Règle décisive : Jeanbrun n'est pas applicable aux résidences services
Les résidences services (L. 631-12/13 CCH) fournissent obligatoirement 3+ prestations para-hôtelières (accueil, ménage, linge, petits déjeuners) qui qualifient le régime en BIC meublé. Le Jeanbrun exige une location nue, ce qui est incompatible. Pour Hélène, le choix est forcé : LMNP uniquement.
| Poste | LMNP régime réel résidence étudiante |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 180 000 € |
| Bail commercial avec exploitant | 9 ans, loyer garanti 3,8 %/an |
| Loyer annuel garanti | 6 840 € |
| Amortissement annuel | 4 800 € (par composants) |
| Charges déductibles | 600 € |
| CFE + comptable | 1 200 € |
| Résultat fiscal annuel | 6 840 - 4 800 - 600 - 1 200 = 240 € |
| IR + PS annuel | 240 × 47,2 % = 113 € |
| Cashflow net annuel | 6 727 € |
| Plus-value à la revente 20 ans | Amortissements NON réintégrés (exception L. 631-12 CCH) |
Conclusion pour Hélène: le LMNP résidence étudiante reste l'un des placements les plus fiscalement optimisants de 2026. L'exception de l'art. 150 VB III CGI (résidences services) permet de cumuler amortissement total + exonération PV à la revente. Un investissement 180 k€ peut ainsi générer ~130 000 € de cashflow cumulé sur 20 ans, net d'impôt.
Matrice décisionnelle par profil (6 profils)
Synthèse finale sous forme de matrice de décision pour vous orienter selon votre situation personnelle :
| Profil | Jeanbrun indiqué ? | LMNP indiqué ? | Meilleur choix |
|---|---|---|---|
| Cadre TMI 30-41 %, veut meubler + rendement | Peu | Oui | LMNP réel meublé longue durée |
| Retraité TMI 11-30 %, veut simplicité | Oui | Possible (micro-BIC) | Jeanbrun ou LMNP micro-BIC |
| Dirigeant TMI 45 %, veut défiscaliser max | Complément | Oui (LMP si possible) | LMP puis LMNP + Jeanbrun complémentaire |
| Investisseur résidence services (étudiante, senior, EHPAD) | Non applicable | Oui (seul choix) | LMNP résidence services (exception art. 150 VB III) |
| Famille SCI transmission long terme | Oui (SCI IR + démembrement) | Possible (SARL famille) | SCI IR Jeanbrun pour transmission, SARL famille pour LMNP |
| Gros patrimoine IFI (> 3 M€) | Non optimal | Oui (viser LMP pour exonération IFI) | LMP statut pro + exonération IFI |
Synthèse cabinet: sur les dossiers d'investissement locatif neuf que nous voyons passer, le LMNP (micro-BIC ou régime réel) sort vainqueur dans la grande majorité des cas — typiquement quand le bailleur accepte la gestion meublée et garde un horizon long. Le Jeanbrun ne s'impose que sur des profils précis : retraités TMI faible cherchant la simplicité d'un bail nu, dirigeants déjà engagés en déficit foncier, ou refus assumé du meublé. Et sur les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD), le LMNP n'a tout simplement pas d'alternative.
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Ce guide repose exclusivement sur des sources primaires et institutionnelles :
- Loi de finances pour 2026 — art. 47 créant le statut bailleur privé Jeanbrun (codifié aux art. 31-I-1° i et j CGI)
- LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 — art. 84 créant art. 150 VB III CGI (réintégration amortissements LMNP)
- LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — réforme micro-BIC meublé touristique
- Article 31-I-1° i et j du CGI — régime d'amortissement Jeanbrun (neuf / ancien avec travaux)
- Article 155 IV du CGI — seuils LMP (23 000 € ET > 50 % des revenus professionnels)
- Article 50-0 du CGI — régime micro-BIC
- Article 150 VB III du CGI — réintégration amortissements en plus-value immobilière
- Article L. 631-12 et L. 631-13 du CCH — définition résidences services (exception à la réintégration PV)
- Article L. 312-1 6° et 7° du Code de l'action sociale et des familles — EHPAD
- Article 1478 I du CGI — exonération CFE 1re année + réduction 2e année
- Article 156-I-3° du CGI — déficit foncier imputable sur revenu global
- Article 200-0 A du CGI — plafond global des niches fiscales
- Article 965 du CGI — exonération IFI biens professionnels (LMP)
- Décision Cons. const. 2025-874 DC du 13 février 2025 — validation LF 2025 (art. 84 non censuré)
- BOFiP BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) — plafonds Pinel/LLI 2026 repris pour Jeanbrun Loc1
- BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 — modalités de calcul plus-value immobilière
- BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40 — régime des locations meublées
- BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 — amortissements comptables LMNP
- ANIL — Analyse juridique LF 2026 — synthèse institutionnelle (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
- Éditions Francis Lefebvre — Navis Fiscal, MPP Fiscal
- Fiscalonline — actualités fiscales 2026
- Service-Public.fr — fiches « Relance logement 2026 » et « LMNP »
Disclaimer
Ce guide a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. Les règles fiscales évoluent (BOFiP Jeanbrun attendu S2 2026, compléments de doctrine LMNP post-réforme Le Meur, jurisprudence en formation). Avant tout engagement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour une analyse adaptée à votre situation personnelle. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Guide rédigé par Quentin Hagnéré, CGP enregistré ORIAS (CIF, COA, COBSP, Carte T) — publication initiale 20 avril 2026, mise à jour Pass 3 le 27 avril 2026. Prochaine mise à jour : publication du BOFiP Jeanbrun (attendue S2 2026) et des premières jurisprudences Jeanbrun (2027).