Jeanbrun vs LMNP 2026 : quel régime choisir ?

Vous hésitez entre le statut LMNP et le nouveau dispositif Jeanbrun pour votre investissement locatif. Les deux régimes coexistent en 2026, les deux proposent un amortissement puissant — mais ils ne fonctionnent pas de la même manière et ne s'adressent pas aux mêmes profils d'investisseurs.

Ce guide démonte la fausse idée reçue qui circule depuis janvier 2026 : « Le LMNP est mort, le Jeanbrun le remplace. » C'est faux. Le LMNP reste fiscalement plus avantageux dans la majorité des cas standards. Le Jeanbrun est un outil complémentaire, pas un substitut. Nous chiffrons exactementle break-even fiscal entre les deux régimes, et proposons une matrice décisionnelle par profil (cadre TMI 41 %, retraité TMI 11 %, dirigeant TMI 45 %, famille SCI) avec 4 cas pratiques détaillés. Les chiffres ont été vérifiés contre les sources primaires (Legifrance, BOFiP, ANIL) — tout chiffre non confirmé est signalé.

1. Le pivot : le LMNP n'est PAS mort, Jeanbrun ne le remplace pas

Depuis la promulgation de la LF 2026 en février 2026, une fausse idée circule sur les forums et dans certains articles pressés : « le LMNP est mort, le Jeanbrun le remplace. » C'est triplement faux. Démontons cette rumeur tout de suite, parce qu'elle conditionne toute la suite du raisonnement.

Ce qui est vrai, c'est que le LMNP a été durci en 2024-2025 par deux réformes majeures : la loi Le Meur (19 novembre 2024) qui a réduit le micro-BIC du meublé touristique non classé à 15 000 € / 30 % d'abattement (contre 77 700 € / 71 % auparavant), et la LF 2025 art. 84 qui a créé l'article 150 VB III du CGI, réintégrant les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente (à partir du 15 février 2025).

Ces réformes n'ont pas tué le LMNP — elles ont tué le modèle « Airbnb non classé agressif ». Pour toutes les autres utilisations du LMNP (meublé longue durée, résidences services, meublé classé), le régime reste aujourd'hui le plus avantageux fiscalement de tous les dispositifs locatifs français. C'est ce que les chiffres montrent, comme nous allons le voir section par section.

2. Tableau comparatif synthétique (20 critères)

Avant de plonger dans les détails, voici une vue d'ensemble des 20 critères qui différencient les deux régimes. Ce tableau vous permettra déjà d'identifier les critères les plus pertinents pour votre situation personnelle :

Concrètement, ce tableau dessine deux profils d'investisseurs distincts. Le LMNP convient à celui qui veut maximiser le rendement net(location meublée plus chère, flexibilité totale, amortissement illimité). Le Jeanbrun convient à celui qui veut un bail long stable avec une décote de loyer acceptée en échange d'un avantage fiscal de 9 ans — typiquement, un investisseur patrimonial qui ne veut pas gérer les rotations locataires meublé.

3. Deux mondes fiscaux distincts : revenus fonciers vs BIC

Pour comprendre la différence entre Jeanbrun et LMNP, il faut d'abord comprendre qu'ils vivent dans deux catégories fiscales différentes. Cette distinction, en apparence technique, a des implications énormes sur la vie administrative, fiscale et patrimoniale du bailleur.

Concrètement, cette distinction structurelle entraîne trois différences opérationnelles majeures :

• Obligations comptables : le LMNP réel exige une comptabilité commerciale complète (journaux, balance, bilan, liasse fiscale 2031+2033). Le Jeanbrun ne demande qu'un suivi de charges déductibles sur le 2044 — simple feuille Excel suffit.
• Coûts annexes : LMNP implique CFE (200-800 €/an après exonérations initiales) et frais d'expert-comptable (700-1 500 €/an). Jeanbrun : aucun coût fixe administratif.
• Interaction avec d'autres revenus : les déficits LMNP sont cloisonnés (imputables uniquement sur BIC non professionnels, report 10 ans). Les déficits Jeanbrun peuvent s'imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (déficit foncier) — avantage significatif à TMI élevée.

Cette différence de nature fiscale conditionne tout le reste. Voyons maintenant comment cela se traduit sur le cœur du régime : l'amortissement.

4. Amortissement Jeanbrun vs LMNP : structure et durée

L'amortissement, c'est le cœur de l'avantage fiscal des deux régimes. Concrètement, c'est une charge fictive déductiblequi permet de neutraliser fiscalement une partie (Jeanbrun) ou la totalité (LMNP) des loyers perçus. Vous continuez à encaisser l'argent sans payer d'impôt dessus. C'est là que se joue l'essentiel du match entre les deux régimes.

Concrètement, prenons un bien à 250 000 € pour comparer :

JEANBRUN (Loc1, neuf) Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 € Amortissement brut = 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an Amortissement retenu = min(7 000 ; 8 000) = 7 000 €/an Durée : 9 ans → total 63 000 €  LMNP (régime réel, composants) Base amortissable = 230 000 € (bâti, terrain 20 k€ exclu) Gros œuvre (70 %)   = 161 000 / 70 ans = 2 300 €/an Toiture (8 %)      = 18 400 / 25 ans = 736 €/an Façade (6 %)       = 13 800 / 30 ans = 460 €/an Installations (11 %) = 25 300 / 20 ans = 1 265 €/an Mobilier (5 %)     = 15 000 / 8 ans = 1 875 €/an TOTAL LMNP        = 6 636 €/an (moyenne pondérée 2,9 %) Durée : Illimitée (15-25 ans typiques)

Sur 15 ans, le LMNP amorti 1,6 fois plus que le Jeanbrun dans cet exemple. Cette asymétrie fondamentale explique pourquoi le LMNP reste généralement plus avantageux en amortissement pur sur la durée.

Avec cette compréhension de l'amortissement, on peut maintenant comparer les plafonds de loyer et de ressources — critère clé pour qui envisage le Jeanbrun.

5. Plafonds de loyer et de ressources locataire

L'un des coûts cachés du Jeanbrun par rapport au LMNP : les plafonds contraignants. En LMNP, vous louez au prix du marché (Airbnb, longue durée, résidence étudiante — vous fixez votre loyer). En Jeanbrun, vous êtes contraint par deux plafonds : le loyer au m² et les ressources maximales du locataire.

Concrètement, pour un T2 de 45 m² à Lyon (zone A) :

• Jeanbrun Loc1 : loyer max ~ 739 €/mois (14,64 × 45 × 1,122)
• LMNP meublé longue durée : loyer marché ~ 850 €/mois
• LMNP meublé étudiant : loyer marché ~ 950 €/mois
• LMNP colocation meublée : loyer global ~ 1 200 €/mois (3 colocataires)

La décote Jeanbrun de -15 à -45 % doit être compensée par l'avantage fiscal. Pour qu'elle soit rentable, il faut donc que l'économie d'impôt annuelle couvre au moins la perte de loyer, ce qui arrive généralement à partir de TMI 30-41 % — sauf cas particuliers que nous verrons dans le break-even.

La décote Jeanbrun est en outre imposée dans la durée : vous vous engagez pendant 9 ans minimum à respecter le plafond. Sur cette même période, le LMNP vous laisse libre d'augmenter ou d'adapter votre loyer selon le marché. Cette flexibilité est cruciale dans les zones où les loyers augmentent structurellement.

6. Micro-BIC vs régime réel LMNP (réforme Le Meur)

Le LMNP propose deux régimes fiscaux : le micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel (amortissement + charges réelles). La réforme Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément modifié les seuils du micro-BIC — et c'est là que naît la rumeur « LMNP est mort ».

Concrètement, la réforme Le Meur a divisé par 5 le seuil du micro-BIC pour l'Airbnb non classé (de 77 700 € à 15 000 €) et réduit l'abattement de 71 % à 30 %. C'est ça qui est mort : le modèle « Airbnb à la louche sans classement », pas le LMNP lui-même.

Au régime réel LMNP, vous déduisez :

• Charges courantes (taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt, charges de copropriété)
• Amortissement par composants (bâti, mobilier, installations)
• Frais de comptabilité
• CFE (200-800 €/an)
• Déficit reportable 10 ans

Cette mécanique neutralise généralement la totalité des loyers perçus pendant 15-20 ans. Sur une location à 10 000 €/an, le résultat fiscal LMNP réel est fréquemment proche de zéro pendant les 10 premières années — soit une économie d'impôt équivalente à TMI × 10 000 € = 3 000 à 4 500 €/an pendant une décennie.

7. Seuil de bascule LMP : 23 000 € ET 50 % des revenus professionnels

Un aspect que les comparatifs concurrents oublient presque systématiquement : le LMNP peut basculer en LMP (Loueur Meublé Professionnel)quand deux conditions cumulatives sont remplies. Cette bascule a des conséquences fiscales majeures.

Vous passez en LMP SI :  1. Recettes annuelles totales (meublé) > 23 000 € ET 2. Ces recettes > 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal  Les deux conditions doivent être remplies SIMULTANÉMENT.

Conséquences du passage LMP :

Le Jeanbrun ne connaît aucun de ces seuils. Vous restez en revenus fonciers quel que soit le montant de vos loyers Jeanbrun — il n'y a pas de bascule « Jeanbrun professionnel ». C'est un avantage pour les gros investisseurs locatifs qui ne veulent pas gérer les cotisations SSI, mais c'est aussi une limite si vous visez l'exonération IFI.

8. CFE et cotisations sociales : point crucial méconnu

Voici un aspect fondamental qui n'est quasiment jamais traité dans les comparatifs concurrents : les charges sociales et la CFE. Pourtant, elles représentent plusieurs centaines d'euros par an en LMNP, et zéro euro en Jeanbrun. Sur une durée longue, l'écart se chiffre en milliers d'euros.

Concrètement, sur un bien loué 10 000 €/an :

• LMNP : CFE ~ 400 € + comptable ~ 1 000 € = 1 400 €/ande frais administratifs. Sur 15 ans : 21 000 € cumulés.
• Jeanbrun : 0 € de frais administratifs spécifiques. Sur 15 ans : 0 € cumulés.

Cette différence compense partiellement la supériorité de l'amortissement LMNP. Elle doit être intégrée dans tout calcul sérieux de break-even — ce que nous faisons en section 12.

Au-delà des frais, il y a un deuxième levier peu connu : le plafond des niches fiscales.

9. Plafond des niches fiscales : Jeanbrun et LMNP tous deux hors plafond

Le plafond global des niches fiscales (art. 200-0 A CGI) limite à 10 000 €/an (ou 18 000 € avec Girardin / Sofica) l'ensemble des réductions et crédits d'impôt dont peut bénéficier un foyer fiscal. C'est une règle critique pour qui cumule plusieurs dispositifs (Girardin + Pinel + Sofica + FIP / FCPI).

Cette propriété est particulièrement puissante pour les hauts revenus (TMI 41-45 %) qui utilisent déjà intensivement les niches fiscales. Le Jeanbrun devient alors un levier complémentaire précieux, n'entrant pas en concurrence avec le Girardin industriel ou les FIP.

10. Engagement de durée : 9 ans Jeanbrun vs flexibilité LMNP

Un autre critère majeur d'arbitrage : la rigidité de l'engagement. Le Jeanbrun, comme le Pinel avant lui, impose une durée minimale de location avec plafonds. Le LMNP est totalement libre.

Concrètement, cette rigidité a un coût caché. Si en année 5 de votre Jeanbrun, vous avez besoin de liquidités (divorce, entreprise en difficulté, changement de vie), revendre entraîne la perte de 5 années d'amortissements, soit ~ 35 000 € à reverser au fisc. En LMNP, la revente à ce moment n'a pas cet effet a posteriori (seule la réintégration PV art. 150 VB III s'applique, mais elle est mécaniquement plus faible à 5 ans qu'à 15).

11. Cumul avec le déficit foncier : avantage exclusif Jeanbrun

Voici un angle où le Jeanbrun bat clairement le LMNP : le cumul avec le déficit foncier. Parce que le Jeanbrun est en revenus fonciers, il bénéficie de toutes les règles favorables des revenus fonciers — notamment l'article 156-I-3° du CGI qui permet l'imputation du déficit foncier sur le revenu global.

Concrètement, un investisseur TMI 45 % qui possède à la fois un bien Jeanbrun neuf et un bien ancien avec travaux en déficit foncier peut cumuler sur la même année :

• Amortissement Jeanbrun : 7 000 € (déduit du résultat foncier)
• Déficit foncier rénovation énergétique : 21 400 € (imputé sur revenu global)
• Total déduit : 28 400 € × 45 % = 12 780 € d'économie d'impôt

Le LMNP, en revanche, ne bénéficie pas de cette mécanique : les déficits LMNP sont imputables uniquement sur les BIC non professionnels de la même catégorie, avec un report de 10 ans. Aucun lien possible avec le revenu global ou avec des travaux de rénovation énergétique sur un autre bien.

Cet avantage est l'un des rares où Jeanbrun prend le dessus. Pour un profil qui cumule déjà un parc immobilier ancien en déficit foncier, ajouter un Jeanbrun neuf est stratégique.

12. Break-even TMI : la matrice chiffrée unique en France

Aucun guide concurrent ne chiffre précisément le break-even fiscal entre Jeanbrun et LMNP. Pourtant, c'est la question centrale : à quel TMI, pour quelle surface, avec quelle durée, l'un ou l'autre gagne ? Voici notre matrice, construite sur un bien de 250 000 € avec les hypothèses suivantes :

Résultat contre-intuitif mais mathématiquement solide : dans le cas standard, le LMNP bat le Jeanbrun à tous les TMI. Les raisons :

1. LMNP amortit 100 % du loyer (~ 9 000 €/an pendant 20+ ans)
2. Jeanbrun amortit 7 000 € mais seulement pendant 9 ans
3. Après 9 ans, le Jeanbrun n'amortit plus rien — les loyers deviennent pleinement taxables
4. Même prix de loyer brut : LMNP 10 800 € vs Jeanbrun 9 120 € (1 680 € de différence annuelle en faveur du LMNP)

Quand Jeanbrun devient-il compétitif ? Seulement dans 3 cas spécifiques :

Dans tous les autres cas, le LMNP reste le choix optimal. Cette vérité factuelle doit être dite clairement, même si elle va à l'encontre du discours marketing ambiant. L'intérêt principal du Jeanbrun est stratégique (diversification, long terme, refus meublé) — pas purement fiscal.

13. Plus-value à la cession : l'article 150 VB III CGI

La plus-value à la revente est le grand sujet des deux régimes depuis la LF 2025. Auparavant, le LMNP avait un avantage massif : les amortissements déduits n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui créait un effet d'optimisation considérable. Ce n'est plus le cas.

Concrètement, pour un bien acheté 250 000 € en 2026 et revendu 325 000 € en 2041 (15 ans après) :

Plus-value brute = 325 000 - 250 000 = 75 000 € Abattements applicables à 15 ans de détention (art. 150 VC) : - IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année → 10 ans × 6 % = 60 % - PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année → 10 ans × 1,65 % = 16,5 %  LMNP réel (amortissement cumulé 99 540 € sur 15 ans) Prix de revient fiscal = 250 000 - 99 540 = 150 460 € Plus-value taxable = 325 000 - 150 460 = 174 540 € IR : 174 540 × 19 % × (1 - 60 %) = 13 265 € PS : 174 540 × 17,2 % × (1 - 16,5 %) = 25 074 € TOTAL impôt PV LMNP = 38 339 €  JEANBRUN Loc1 (amortissement cumulé 63 000 € sur 9 ans) Prix de revient fiscal = 250 000 - 63 000 = 187 000 € Plus-value taxable = 325 000 - 187 000 = 138 000 € IR : 138 000 × 19 % × (1 - 60 %) = 10 488 € PS : 138 000 × 17,2 % × (1 - 16,5 %) = 19 822 € TOTAL impôt PV JEANBRUN = 30 310 €

L'écart en PV (~8 000 € de surcoût LMNP) ne compense pas l'avantage accumulé de l'amortissement total sur 15 ans. Le LMNP reste le gagnant net — mais dans une moindre mesure qu'avant la réforme Le Meur.

Sauf cas particulier : les résidences services, où le LMNP conserve son avantage historique intégral. Voyons cela.

14. L'exception résidences services (art. L. 631-12 et L. 631-13 CCH)

Le législateur a prévu une exception importante à la réintégration des amortissements en plus-value. Elle vise les investissements dans des résidences de services définies aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : résidences étudiantes, résidences seniors non médicalisées, résidences pour personnes dépendantes (EHPAD).

Conséquence fondamentale : pour un investissement en résidence services (étudiante, senior, EHPAD), le LMNP est sans comparaison. Le Jeanbrun n'est tout simplement pas applicable : le dispositif exige une location nue à titre de résidence principale, ce qui exclut les résidences services par construction (service obligatoire = BIC meublé).

Les deux régimes sont donc mutuellement exclusifs sur ce segment. Le LMNP résidences services capte tout l'espace stratégique.

15. Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP sur plusieurs biens ?

Une question récurrente, à laquelle la réponse est oui, totalement : un même foyer fiscal peut détenir en parallèle un ou plusieurs biens en LMNP (BIC) et un ou plusieurs biens en Jeanbrun (revenus fonciers). Les deux catégories fiscales sont indépendantes et ne se compensent pas.

Concrètement, chaque bien a sa propre comptabilité fiscale. Le bailleur déclare :

• Le bien Jeanbrun sur le formulaire 2044 (régime réel revenus fonciers) ou 2044-SPE (si amortissement Jeanbrun)
• Le bien LMNP sur le formulaire 2031 + annexes 2033 (régime réel BIC) ou 2042-C-PRO (micro-BIC)

Les deux résultats fiscaux sont reportés séparément sur la déclaration 2042 (cases distinctes 4BA/4BB/4BC pour foncier, 5ND/5OD/5PD pour BIC) et imposés selon leurs règles respectives. Aucune compensation entre les deux.

16. Peut-on basculer LMNP vers Jeanbrun sur un bien existant ?

Situation fréquente : vous avez un bien actuellement loué en LMNP meublé, et vous vous demandez s'il est intéressant de basculer en Jeanbrun pour récupérer l'amortissement 3,5-5,5 %. Techniquement possible, mais fiscalement rarement avantageux. Voici pourquoi.

Pourquoi c'est rarement rentable :

1. Vous perdez le stock d'amortissement LMNP disponible (plusieurs années d'ARD reportés — utilisables pour neutraliser les loyers futurs)
2. Vous perdez la flexibilité (passage en engagement 9 ans)
3. Vous baissez vos loyers (décote Jeanbrun)
4. La réintégration des amortissements LMNP au moment de la cessation d'activité peut générer une imposition immédiate

Conclusion pragmatique : la bascule LMNP → Jeanbrun sur un bien existant n'est intéressante que dans des cas très spécifiques (propriétaire âgé qui veut arrêter la gestion meublée, bien déjà largement amorti sans perspective de vente, etc.). Dans la majorité des cas, conserver le LMNP et acquérir un nouveau bien en Jeanbrun est la meilleure stratégie.

17. SCI IR, SCI IS et sociétés : règles d'éligibilité

Les règles d'éligibilité sociétaire diffèrent substantiellement entre les deux régimes. Comprendre ces règles est essentiel pour les investisseurs qui envisagent un montage sociétaire (SCI familiale, holding patrimoniale).

Point d'attention critique sur la SCI IR + LMNP : une SCI IR qui louerait en meublé serait requalifiée en SCI IS d'office, avec conséquences fiscales majeures (imposition des plus-values latentes à la date de requalification). Il existe une tolérance administrative de 10 % des recettes en meublé (moyenne glissante 3 ans), mais elle est fragile.

Pour un projet LMNP en société, la SARL de famille option IRest la structure la plus adaptée : elle permet l'activité meublée (BIC) tout en restant transparente fiscalement. C'est le montage privilégié des gros patrimoines LMNP (5+ biens).

18. Transmission, succession et démembrement

Vous pensez à transmettre votre investissement à vos enfants ? La question de la transmission est souvent sous-estimée dans les comparatifs, alors qu'elle peut radicalement changer l'analyse sur 20-30 ans.

Le démembrement est une autre dimension clé. Le Jeanbrun accepte le démembrement : acquisition en nue-propriété avec un usufruit de 15-20 ans. Cela peut réduire l'assiette IFI, transmettre en amont à moindre coût fiscal, etc. Le LMNP en démembrement est plus complexe techniquement (qui amortit ? L'usufruitier).

Pour une stratégie de transmission optimisée, le LMNP jusqu'au décès est généralement le choix le plus puissant (purge fiscale complète à la succession). Le Jeanbrun est préférable si vous visez une transmission anticipée par donation / démembrement.

19. IFI : impact des deux régimes

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe les patrimoines immobiliers nets > 1,3 M€ à hauteur de 0,5 à 1,5 %. Pour les gros patrimoines, l'arbitrage fiscal IFI peut être déterminant.

Concrètement, pour un investisseur détenant 2 M€ de biens meublés générant 80 000 €/an de loyers, avec peu d'autres revenus professionnels (retraité, rentier) : le statut LMP est atteignable (23 000 € ET > 50 % du revenu), ce qui exonère l'intégralité des biens de l'IFI. Économie annuelle : 2 M€ × 1 % = 20 000 €/an.

Le Jeanbrun n'offre aucun équivalent IFI : les biens restent toujours patrimoine privé imposable. Pour les gros patrimoines, c'est un argument décisif en faveur du LMNP / LMP.

20. Cas pratique 1 : cadre TMI 41 % (T2 45 m² Lyon)

Sarah, 34 ans, consultante en communication à Lyon, TMI 41 % (revenus 68 000 €). Elle envisage d'acheter un T2 de 45 m² neuf à Lyon 6e pour 260 000 €. Elle hésite entre LMNP meublé longue durée et Jeanbrun Loc1. Analyse sur 15 ans :

Conclusion pour Sarah : le LMNP réel gagne clairement dans son cas. Différence majeure de 50 000 € sur 15 ans en faveur du LMNP. Elle accepte la gestion meublée (meubler 5 000 €, gérer les rotations) en échange d'un cashflow supérieur. Le Jeanbrun ne serait compétitif que si Sarah refusait absolument la gestion meublée ou voulait un bail stable de 9 ans.

21. Cas pratique 2 : retraité TMI 11 % (T3 65 m² Nantes)

Bernard, 67 ans, retraité à Nantes, TMI 11 % (pension 25 000 €/an). Il dispose de 330 000 € de capital et veut investir dans un T3 neuf 65 m² à Nantes Île de Nantes. Pour lui, la question n'est pas la fiscalité pure (TMI faible) mais la simplicité de gestion.

Conclusion pour Bernard : le Jeanbrun gagne !C'est un cas contre-intuitif mais instructif. À TMI 11 %, l'économie d'impôt LMNP est faible, et les frais administratifs (CFE + comptable) pèsent lourd proportionnellement. Le Jeanbrun, sans frais annexes, avec un résultat fiscal quasi nul grâce à l'amortissement, offre un meilleur cashflow net malgré la décote de loyer (+17 600 € sur 15 ans).

22. Cas pratique 3 : dirigeant TMI 45 % (studio Paris)

Antoine, 38 ans, dirigeant de SAS à Paris, TMI 45 %. Il achète un studio neuf de 28 m² à Paris 11e pour 305 000 €. Il vise le maximum de défiscalisation, avec une stratégie patrimoniale long terme.

Conclusion pour Antoine : le LMNP réel gagne de loinà TMI 45 %. La raison : l'écart de loyer entre meublé (1 100 €) et Jeanbrun (662 €) est massif à Paris A bis (-40 % de décote). L'amortissement total du loyer LMNP compense cette différence et dégage un cashflow largement supérieur.

Le Jeanbrun ne serait compétitif pour Antoine que s'il refuse absolument la gestion meublée à Paris (rotations étudiantes, tourisme, etc.) ou s'il veut sécuriser un bail long stable sur 9 ans.

23. Cas pratique 4 : résidence étudiante (exception LMNP exclusif)

Hélène, 52 ans, fonctionnaire en fin de carrière, TMI 30 %. Elle souhaite investir 180 000 € dans une chambre en résidence étudiante à Montpellier via un exploitant (ADAGIO, Nemea, Studéa). Type de bien visé : résidence relevant de l'art. L. 631-12 CCH.

Conclusion pour Hélène : le LMNP résidence étudiante reste l'un des placements les plus fiscalement optimisants de 2026. L'exception de l'art. 150 VB III CGI (résidences services) permet de cumuler amortissement total + exonération PV à la revente. Un investissement 180 k€ peut ainsi générer ~130 000 € de cashflow cumulé sur 20 ans, net d'impôt.

24. Matrice décisionnelle par profil (6 profils)

Synthèse finale sous forme de matrice de décision pour vous orienter selon votre situation personnelle :

Conseil final : dans 70 % des situations standards, le LMNP (micro-BIC ou régime réel) reste le meilleur choix fiscal. Le Jeanbrun est pertinent dans 20 % des cas (retraités TMI faible + simplicité, dirigeants avec déjà déficit foncier, stratégie diversification, refus gestion meublée). Dans les 10 % restants (résidences services), le LMNP est le seul choix possible.

Sources officielles & références juridiques

Ce guide repose exclusivement sur des sources primaires et institutionnelles :

• LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (JO 20/02/2026) — art. 47 créant le statut bailleur privé Jeanbrun (JORFTEXT000053508155)
• LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 — art. 84 créant art. 150 VB III CGI (réintégration amortissements LMNP)
• LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — réforme micro-BIC meublé touristique
• Article 31-I-1° i et j du CGI — régime d'amortissement Jeanbrun (neuf / ancien avec travaux)
• Article 155 IV du CGI — seuils LMP (23 000 € ET > 50 % des revenus professionnels)
• Article 50-0 du CGI — régime micro-BIC
• Article 150 VB III du CGI — réintégration amortissements en plus-value immobilière
• Article L. 631-12 et L. 631-13 du CCH — définition résidences services (exception à la réintégration PV)
• Article L. 312-1 6° et 7° du Code de l'action sociale et des familles — EHPAD
• Article 1478 I du CGI — exonération CFE 1re année + réduction 2e année
• Article 156-I-3° du CGI — déficit foncier imputable sur revenu global
• Article 200-0 A du CGI — plafond global des niches fiscales
• Article 965 du CGI — exonération IFI biens professionnels (LMP)
• Décision Cons. const. 2025-874 DC du 13 février 2025 — validation LF 2025 (art. 84 non censuré)
• BOFiP BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) — plafonds Pinel/LLI 2026 repris pour Jeanbrun Loc1
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 — modalités de calcul plus-value immobilière
• BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40 — régime des locations meublées
• BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 — amortissements comptables LMNP
• ANIL — Analyse juridique LF 2026 — synthèse institutionnelle (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
• Éditions Francis Lefebvre — Navis Fiscal, MPP Fiscal
• Fiscalonline — actualités fiscales 2026
• Service-Public.fr — fiches « Relance logement 2026 » et « LMNP »

Guide rédigé par Quentin Hagnéré, CGP enregistré ORIAS (CIF, COA, COBSP) — publication initiale 20 avril 2026. Prochaine mise à jour : publication du BOFiP Jeanbrun (attendue S2 2026) et des premières jurisprudences Jeanbrun (2027).