Super Jeanbrun (Jeanbrun + LLI TVA 10 %) : la stratégie qui empile 3 avantages fiscaux en 2026

1. Le Super Jeanbrun, qu'est-ce que c'est concrètement ?

Vous êtes dirigeant de SAS, TMI 41 ou 45 %, votre plafond niches à 10 000 € est déjà saturé, et vous cherchez un dispositif immobilier qui en sorte. Le « Super Jeanbrun », c'est exactement ça : un cumul Jeanbrun + LLI sur un seul bien neuf, en SCI familiale, qui vous fait économiser ~70 000 € sur 20 ans hors plafond niches. Hagnéré Patrimoine vous le décortique ici.

Le piège classique : vous voulez défiscaliser, mais le Pinel s'est éteint fin 2024, le déficit foncier classique reste plafonné à 10 700 €/an, et le LMNP seul ne touche pas à votre IR sur revenus pro. Résultat, beaucoup de dirigeants finissent par renoncer ou empilent des PER jusqu'à saturation. Le Super Jeanbrun ouvre une autre porte : 3 leviers fiscaux totalement indépendants (TVA 10 %, amortissement 3,5 %, exonération TFPB) qui se déclenchent sur le même bien neuf en zone tendue A bis, A ou B1, sans toucher à votre plafond global de niches. Encore faut-il que la structure soit la bonne — SCI à l'Impôt sur le Revenu, jamais à l'IS — et que le promoteur joue le jeu sur la TVA 10 %.

Comptez 12 minutes de lecture. Ce guide vous donne tout : la mécanique exacte des 3 avantages, les 7 conditions à cocher, 3 cas Hagnéré Patrimoine chiffrés ligne par ligne (un dirigeant SAS à Bordeaux, une famille à Lyon, un couple parisien CEHR), les pièges à la sortie anticipée, la réintégration plus-value à la revente, et notre méthodologie de montage en 6 étapes. À la fin, vous saurez si le Super Jeanbrun colle à votre TMI, à votre horizon et à votre stratégie de transmission. Et surtout, vous saurez ce qu'il faut négocier avec le promoteur avant de signer.

L'exemple chiffré rapide : Sébastien Loubet, 48 ans, dirigeant SAS marketing digital à Bordeaux, TMI 41 %, achète en VEFA un T3 de 65 m² à Brazza (zone A) à 250 000 € HT. En LLI TVA 10 %, le bien lui coûte 275 000 € TTC au lieu de 300 000 € TTC en TVA classique — soit 25 000 € économisés à l'entrée. Sur 9 ans, l'amortissement Jeanbrun de 7 000 €/an déduit lui économise 36 666 € d'impôt (taux marginal 58,2 % avec PS). Sur 20 ans, l'exonération de taxe foncière de 800 €/an cumule 16 000 €. Total : 77 666 € sur 20 ans, sans bouger une virgule sur le plafond niches. On va détailler ce cas en §5.

Avant de revenir sur Sébastien en détail, démontons d'abord la mécanique : ces trois leviers fiscaux, comment se déclenchent-ils exactement, et pourquoi ne se neutralisent-ils pas entre eux ?

2. Les 3 avantages cumulés : TVA 10 %, amortissement Jeanbrun, crédit taxe foncière

Avant de plonger dans les conditions et les cas, il faut comprendre ce qui rend le Super Jeanbrun unique. Trois leviers fiscaux totalement indépendants se déclenchent en même temps sur le même bien, à des moments différents : à l'achat (TVA), pendant la location (amortissement Jeanbrun), pendant la détention longue (crédit TF). Aucun de ces leviers n'était initialement pensé pour cumuler — c'est l'enchaînement naturel des textes 2024-2026 qui a rendu cette stratégie possible.

Levier 1 : TVA 10 % à l'achat (art. 279-0 bis A CGI)

Le LLI ouvre droit à un taux de TVA réduit à 10 % sur la livraison du logement neuf, au lieu du taux normal de 20 %. Cette réduction s'applique à la base hors taxes du prix d'achat. Concrètement, sur un bien à 250 000 € HT (= prix annoncé par le promoteur avant ajout de la TVA) : en TVA classique, l'acquéreur paie 250 000 × 20 % = 50 000 € de TVA. En LLI, il paie 250 000 × 10 % = 25 000 € de TVA. Économie immédiate : 25 000 € (= 10 points de TVA en moins, calculés sur la base HT).

Économie TVA = Prix HT × (20 % − 10 %) = Prix HT × 10 %
Pour 250 000 € HT : économie = 250 000 × 10 % = 25 000 € à la signature
Pour 280 000 € HT : économie = 280 000 × 10 % = 28 000 €
Pour 195 000 € HT (studio Paris A bis) : économie = 195 000 × 10 % = 19 500 €

Cette économie se reporte directement sur l'effort initial. L'investisseur peut soit baisser son apport, soit baisser son montant emprunté, soit financer un bien plus grand. Subtilité comptable importante : l'amortissement Jeanbrun se calcule sur la base HT (250 000 € dans notre exemple), donc la base amortissable n'est PAS impactée par le passage en TVA 10 %. L'économie TVA est 100 % gagnée à l'entrée, sans contrepartie sur l'amortissement futur.

Levier 2 : Amortissement Jeanbrun 3,5 % (art. 31-I-1° i CGI)

Le Jeanbrun (statut bailleur privé créé par l'art. 47 LF 2026) permet, en niveau Loc1 intermédiaire neuf, de déduire chaque année 3,5 % du prix de votre bien sur votre déclaration de revenus fonciers, et ce pendant 9 ans (point de départ : première mise en location effective après livraison). Cette déduction se calcule sur 80 % du prix hors taxes (les 20 % restants représentent la part forfaitaire de terrain, qui ne s'amortit jamais). Et un plafond strict s'applique : maximum 8 000 € de déduction par an, quel que soit le prix du bien.

Base amortissable = Prix HT × 80 %
Amortissement annuel théorique = Base × 3,5 %
Amortissement annuel retenu = min(Amortissement théorique ; 8 000 €)
Économie fiscale annuelle = Amortissement retenu × (TMI + 17,2 % PS)
Exemple Sébastien (250 k€ HT TMI 41 %) :
Base = 250 000 × 80 % = 200 000 €
Amortissement annuel = 200 000 × 3,5 % = 7 000 € (sous plafond 8 000)
Économie fiscale = 7 000 × (41 % + 17,2 %) = 7 000 × 58,2 % = 4 074 €/an
Sur 9 ans : 36 666 €

Le seuil de prix optimal pour Loc1 neuf se situe à 285 714 € HT (200 000 × 80 % × 3,5 % = 8 000 €, soit le plafond annuel atteint pile). Au-delà, l'amortissement reste plafonné à 8 000 € et la perte d'efficacité augmente. C'est pour cette raison que les cas Super Jeanbrun Hagnéré Patrimoine ciblent souvent la fourchette 240-285 k€ HT en zone A.

Levier 3 : Exonération de taxe foncière LLI (art. 1384-0 A CGI)

C'est le levier le plus discret, et pourtant le plus durable. Pendant la durée d'engagement LLI (jusqu'à 20 ans), la SCI à l'IR ne paie plus du tout de taxe foncière (la TFPB — Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) sur ce bien. Concrètement, vous ne recevez aucun avis de taxe foncière à l'automne pendant 20 ans. Bonne nouvelle : c'est le promoteur qui dépose l'agrément préfectoral et signe la convention LLI au moment du dépôt de permis. Côté investisseur, vous n'avez aucune démarche à faire — il faut simplement s'assurer, à la signature, que ces deux documents sont bien dans le dossier.

Le gain cumulé dépend directement de la TFPB locale (qu'on n'a donc pas à acquitter) et de la durée d'engagement (jusqu'à 20 ans). Ordres de grandeur 2026 pour un T2/T3 neuf zone A :

L'exonération profite à la SCI IR translucide, donc à chaque associé au prorata des parts (chacun voit son IR baisser indirectement par l'effet du non-paiement de la TFPB). Sur la durée pleine 20 ans, on évite typiquement 10 000 à 28 000 € selon la ville. C'est le levier qui transforme un Jeanbrun standard en Super Jeanbrun : il prolonge l'avantage fiscal sur 11 années supplémentaires après la fin de l'amortissement Jeanbrun (qui s'arrête à la 9^e année).

Synthèse des 3 leviers cumulés

Timeline visuelle des 3 leviers sur 20 ans

Pour visualiser quand chaque levier se déclenche dans le temps, voici la frise chronologique du Super Jeanbrun (cas Sébastien 250 k€ HT TMI 41 %) :

Concrètement, le Super Jeanbrun produit la majorité de son effet fiscal entre les années 1 et 9 (TVA + amortissement). Les années 10-20 servent à honorer l'engagement LLI et capter l'exonération TFPB résiduelle. La sortie idéale se cale à 22 ans pour neutraliser l'impôt sur la plus-value côté IR.

Vous avez vu les trois leviers. Reste la question qui tue 80 % des dossiers Super Jeanbrun mal montés : dans quelle structure juridique loger le bien ? La réponse n'est pas neutre — un mauvais choix au départ et l'un des trois leviers tombe à zéro.

3. Pourquoi seule la SCI à l'IR rend ce cumul possible

C'est le point le plus mal compris du marché. Au premier regard, les deux régimes semblent se contredire :

• Le LLI veut une personne morale (= une société). Donc un particulier qui achète seul en son nom propre est exclu (art. 279-0 bis A CGI).
• Le Jeanbrun veut des revenus fonciers (= la fiscalité d'un loyer nu classique). Donc soit le particulier en nom propre, soit une SCI dite « transparente » qui fait remonter ses revenus directement à ses associés (art. 31-I-1° i/j CGI).

Verdict : une seule structure coche les deux cases — la SCI familiale à l'Impôt sur le Revenu. Personne morale (donc LLI ok). Transparente (donc Jeanbrun ok).

La SCI à l'Impôt sur les Sociétés, elle, est doublement pénalisée :

• Elle déclare ses revenus en IS (et non en revenus fonciers) → amortissement Jeanbrun impossible (le Jeanbrun est codifié à l'art. 31 CGI, qui régit les revenus fonciers).
• Côté LLI, elle bascule sur le crédit d'impôt IS de l'art. 220 Z septies CGI (et non sur l'exonération TFPB de l'art. 1384-0 A CGI applicable aux personnes physiques et SCI IR). Le mécanisme est analogue mais l'effet net est moindre car elle perd l'amortissement Jeanbrun, soit ~36 666 € d'économie d'impôt sur 9 ans à TMI 41 %.

La SCI à l'Impôt sur le Revenu (translucide) coche toutes les cases :

• Personne morale : éligible LLI ✓ (depuis l'art. 71 LF 2024, loi 2023-1322 du 29/12/2023, qui a élargi le LLI aux SCI ; le BOFiP BOI-TVA-IMM-30 du 02/04/2025 mentionne expressément les « SCI familiales »).
• Transparente fiscalement : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers sur sa 2044 personnelle, donc l'amortissement Jeanbrun s'applique au prorata des parts → Jeanbrun ok.
• Exonération TFPB applicable à la SCI translucide (le bien LLI ne supporte plus la TFPB pendant 20 ans, l'effet remonte aux associés via la baisse des charges déductibles).
• Transmission familiale facilitée : donation-partage de parts (art. 1078 C. civ.), démembrement nue-propriété/usufruit, parts inégales possibles dès la création.

Configurations possibles : qui peut faire un Super Jeanbrun ?

La SCI familiale à l'IR est donc la seule configuration qui ouvre les deux régimes simultanément. C'est la raison pour laquelle 100 % des dossiers Super Jeanbrun signés chez Hagnéré Patrimoine passent par une SCI familiale IR (montage et donation-partage détaillés ici) — à parts égales entre conjoints, à parts inégales entre parents et enfants, ou avec démembrement croisé selon la stratégie de transmission.

Vous avez la mécanique (§2) et la structure (§3). Reste à vérifier que votre projet coche les 7 cases obligatoires. Aucune n'est négociable, et il vaut mieux les valider AVANT de signer le contrat de réservation que de découvrir après coup qu'il manque un permis.

4. Quelles 7 conditions cocher pour signer un Super Jeanbrun en 2026 ?

Avant de signer, il faut vérifier sept conditions cumulatives. Aucune n'est négociable, et le promoteur n'est pas celui qui doit valider la conformité globale (il valide la TVA 10 % de son côté, vous validez le Jeanbrun et la SCI du vôtre). Voici la checklist exhaustive Hagnéré Patrimoine.

Condition 1 — Bien neuf VEFA en zone A bis, A ou B1

Le LLI ferme la porte aux zones B2 et C. Aucun cumul Super Jeanbrun n'est possible hors zone tendue. À vérifier sur ecologie.gouv.fr — page « zonage A/B/C » mise à jour en 2024 (intégration de Pessac en zone A, par exemple). Pour les communes en réindustrialisation ou en GOU (Grande Opération d'Urbanisme), une éligibilité spécifique LLI s'applique : demander confirmation à l'EPF local ou à l'ANAH.

Condition 2 — SCI familiale à l'IR (jamais l'IS)

Comme détaillé en §3, la SCI à l'Impôt sur le Revenu est obligatoire. Statuts à rédiger AVANT la signature de l'acte authentique de VEFA, car la TVA 10 % se contracte au nom de la personne morale dès la réservation. Coût création SCI : 500-1 500 € (notaire + JAL + greffe).

Condition 3 — Niveau Loc1 intermédiaire

Le LLI s'aligne sur les plafonds Loc1 (intermédiaire) du Pinel/Jeanbrun. Les niveaux Loc2 (social) et Loc3 (très social) du Jeanbrun ne sont pas combinables avec le LLI : la TVA 10 % LLI est uniquement prévue pour le segment intermédiaire. Le promoteur doit fournir une attestation explicite « LLI Loc1 ». Si l'attestation parle de PLS, PLAI ou PLUS, vous êtes hors LLI.

Condition 4 — Plafond loyer Loc1 zonal × coefficient surface

Le loyer plafond Loc1 dépend de la zone. En 2026 (BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026) :

• Zone A bis (Paris et première couronne) : 19,71 €/m²/mois
• Zone A (Bordeaux, Lyon, Marseille, Nice, Toulouse...) : 14,64 €/m²/mois
• Zone B1 (Strasbourg, Grenoble, Reims...) : 11,80 €/m²/mois

Ce plafond est ensuite modulé par un coefficient de surface (les petits logements sont avantagés, les grands pénalisés). Pour vous éviter le calcul à la main, voici les valeurs pré-calculées des typologies courantes en zone A :

Formule officielle pour calcul personnalisé : coefficient = min(0,7 + 19/S ; 1,2) où S = surface en m². Loyer plafond = plafond zonal × coefficient × surface. Exemple T3 65 m² zone A : 14,64 × 0,9923 × 65 = 944 €/mois.

Ce loyer doit figurer dans le bail dès le premier jour, et il s'indexe ensuite sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Pour le LLI meublé, ajouter le décret 2024-776 du 08/07/2024 (plafonds part loyer / part services).

Condition 5 — Plafond ressources locataire (RFR N-2)

Avant de signer le bail, demandez au candidat locataire son dernier avis d'imposition : c'est là que figure son RFR — Revenu Fiscal de Référence. La règle : on regarde le RFR de l'année N-2 (donc en 2026, c'est l'avis d'imposition portant sur les revenus 2024). Ce RFR doit rester sous les plafonds suivants (Loc1 2026, source BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026) :

À refaire à chaque changement de locataire — un dépassement non détecté = remise en cause LLI et Jeanbrun.

Aller plus loin : grille complète plafonds ressources locataire Jeanbrun 2026 (toutes zones, toutes compositions familiales, méthodologie de vérification RFR N-2).

Condition 6 — Engagement de location effective

Vous avez 12 mois maximum, à compter de la date de livraison (= remise des clés actée chez le notaire), pour signer un premier bail. Ce bail doit être : (1) nu — meublé interdit ; (2) sur la résidence principale du locataire — interdit en location courte durée type Airbnb (LCD = Location Courte Durée). Si vacance prolongée > 12 mois : risque de requalification. Notre recommandation : signer un mandat de gestion locative dès la livraison pour sécuriser la mise en location rapide.

Condition 7 — Permis de construire postérieur au 01/01/2024

Pour bénéficier de l'ouverture LLI étendue (loi 2023-1322 du 29/12/2023, art. 71), le permis de construire doit avoir été déposé après janvier 2024. Pour le Jeanbrun, l'art. 47 LF 2026 vise les acquisitions à compter du 01/01/2026 (Jeanbrun n'existait pas avant). Les deux conditions se cumulent en pratique : un VEFA livré en 2026-2028 avec PC déposé en 2024-2025 coche les deux cases.

Sept conditions, c'est beaucoup sur le papier. En pratique, ça donne quoi sur un vrai dossier ? Place au premier cas Hagnéré — Sébastien Loubet, dirigeant SAS à Bordeaux, qui a signé son Super Jeanbrun en mars 2026.

5. Sébastien Loubet, dirigeant SAS Bordeaux : 77 666 € sur 20 ans (cas chiffré)

Profil. Sébastien Loubet, 48 ans, dirigeant d'une SAS de marketing digital basée à Bordeaux Bègles. Marié à Caroline, 45 ans, DAF d'une PME industrielle. 3 enfants (Léa 14, Hugo 11, Marius 8). Patrimoine consolidé 1,2 M€ : holding 600 k€, résidence principale Caudéran 350 k€ (crédit soldé en 2027), AV multi-supports Hagnéré 250 k€. Revenu fiscal de référence couple 2025 : 168 k€. TMI 41 %. Plafond niches déjà saturé via PER (couple) et frais réels.

Objectif Sébastien. Trois exigences explicites lors du premier RDV : (1) un dispositif HORS plafond niches (PER déjà saturé), (2) une stratégie transmission directe vers les enfants à horizon 18-22 ans, (3) un bien gérable à distance (le couple voyage souvent, pas envie de gérer un studio meublé Airbnb). Premier diagnostic Hagnéré : Super Jeanbrun en zone A Bordeaux Brazza, SCI familiale IR avec démembrement nue-propriété/usufruit pour préparer la transmission.

Le bien retenu

VEFA T3 de 65 m² + balcon 8 m² + parking, livraison Q3 2027, à Bordeaux Brazza (zone A), 250 000 € HT (soit 275 000 € TTC en LLI TVA 10 %, contre 300 000 € TTC en TVA classique). Promoteur partenaire avec attestation LLI + attestation Jeanbrun Loc1 sur les documents commerciaux. Charges copro estimées 1 800 €/an. TFPB estimée 800 €/an. Loyer plafonné Loc1 zone A : 14,64 × 0,9923 × 65 = 944 €/mois.

Structuration du financement

• Apport SCI : 35 000 € (Sébastien et Caroline 50/50, démembrement nue-propriété 30 % aux 3 enfants via donation initiale parts).
• Crédit SCI : 250 000 € sur 20 ans à 3,90 % assurance incluse → mensualité 1 514 €/mois.
• Frais notaire VEFA : ~3 % du prix neuf = 8 250 €.
• Frais SCI : 1 200 € (acte notarié, JAL, greffe, comptable première année).
• Effort total à l'entrée : 35 000 + 8 250 + 1 200 = 44 450 €.

Calcul détaillé des 3 leviers fiscaux sur 20 ans

Bien 250 000 € HT × 10 pts d'économie TVA = 25 000 € économisés à la signature.
Effet pratique : capital crédit baissé de 25 000 €, mensualité réduite de ~150 €/mois, soit ~36 000 € sur 20 ans en mensualités cumulées non payées.

Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 €
Amortissement annuel = 200 000 × 3,5 % = 7 000 € (sous plafond 8 000 €)
Économie fiscale annuelle = 7 000 × (41 % + 17,2 %) = 7 000 × 58,2 % = 4 074 €/an
Cumul 9 ans : 9 × 4 074 = 36 666 €

TFPB Bordeaux Brazza estimée : 800 €/an (taux communal + métropolitain)
Exonération annuelle = 100 % de la TFPB qui aurait été due = 800 €/an non payés
Cumul 20 ans d'exonération (engagement LLI plein, art. 1384-0 A CGI) : 20 × 800 = 16 000 €

Synthèse économies cumulées Sébastien (TMI 41 %)

La fourchette communiquée — « jusqu'à 70 000 € » — correspond à un scénario prudent (TFPB médiane 600 €/an, soit 12 000 € sur 20 ans → 73 666 € total). Sur le scénario plein 20 ans + TFPB 800 €/an, on atteint 77 666 €. C'est cette fourchette 70-80 000 € qu'il faut retenir pour un dirigeant TMI 41 % sur un bien à 250 k€ HT zone A.

Aller plus loin : voir nos 7 cas pratiques Jeanbrun chiffrés ligne par ligne (TMI 11 %, 30 %, 41 %, 45 %, profil célibataire / couple / dirigeant SAS, T2 / T3 / T4) pour caler votre profil exact.

Cashflow mensuel projeté pour Sébastien

Sur 20 ans, l'effort d'épargne mensuel cumulé est de 9 × (−549) × 12 + 11 × (−889) × 12 = −59 292 + −117 348 = ~−177 000 €. À mettre en face : (a) capital constitué via remboursement crédit ~250 000 € (selon valeur résiduelle), (b) plus-value capital marché Bordeaux estimée +1,5-2 %/an × 20 = +30 à +45 % soit 75-110 k€, (c) économies fiscales 71-77 k€ déjà comptabilisées dans le cashflow. Bilan patrimonial 20 ans : effort ~177 k€ → patrimoine net ~325-360 k€ (capital + PV − impôt PV résiduel ~10-15 k€). TRI estimé sur l'apport 44 450 € : 7,5-8,5 %/an.

6. Famille Bensaïd, Lyon SCI familiale : la stratégie transmission

Profil. Mehdi Bensaïd, 52 ans, médecin radiologue libéral à Lyon (BNC), TMI 41 %, et Salima, 49 ans, praticienne hospitalière au CHU Lyon Sud, TMI 41 %. Deux enfants majeurs : Yacine 24 ans (étudiant médecine) et Inès 21 ans (école d'ingénieur). Patrimoine consolidé 1,9 M€ : RP Caluire 720 k€ crédit en cours, cabinet médical Mehdi 280 k€, AV 450 k€, PER cumulés 180 k€. RFR couple 215 k€. Plafond niches saturé.

Objectif. Transmettre progressivement aux deux enfants un actif immobilier locatif sur Lyon, en utilisant les abattements de donation (100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans, art. 779 CGI) pour figer les valeurs aujourd'hui. Mehdi avait initialement envisagé l'achat d'un studio LMNP par enfant — Hagnéré a proposé une approche unifiée par SCI familiale Super Jeanbrun.

Le montage SCI familiale Super Jeanbrun

Création de la SCI Bensaïd Patrimoine à l'IR, avec répartition initiale des parts : Mehdi 40 %, Salima 40 %, Yacine 10 %, Inès 10 %. Donation initiale aux enfants 50 000 € chacun (cash) pour qu'ils libèrent leurs parts en numéraire. La SCI achète un T3 neuf de 70 m² en VEFA à Lyon Confluence (zone A) à 280 000 € HT (308 000 € TTC en LLI TVA 10 %), livraison Q4 2027.

Calcul des économies cumulées (4 associés × parts)

280 000 × 10 pts = 28 000 € économisés à la signature (réparti pro rata parts dans les comptes courants associés).

Base = 280 000 × 80 % = 224 000 €
Amortissement théorique = 224 000 × 3,5 % = 7 840 € (sous plafond 8 000 €)
Quote-part Mehdi 40 % : 3 136 €/an, économie fiscale 41+17,2 = 58,2 % = 1 825 €/an × 9 = 16 425 €
Quote-part Salima 40 % (TMI 41) : idem Mehdi = 16 425 €
Quote-part Yacine 10 % (TMI 11 % étudiant) : 784 × 28,2 % × 9 = 1 989 €
Quote-part Inès 10 % (TMI 11 % étudiante) : 1 989 €
Total famille amortissement Jeanbrun 9 ans : 36 828 €

TFPB Lyon Confluence estimée 950 €/an
Cumul 20 ans d'exonération (art. 1384-0 A CGI) : 20 × 950 = 19 000 € non acquittés (effet répercuté sur la SCI translucide et donc indirectement sur les associés via baisse des charges déductibles)

Synthèse économies famille Bensaïd

Démembrement de parts SCI Super Jeanbrun : usufruit parents / nue-propriété enfants

Cette stratégie, presque jamais évoquée par les promoteurs, est l'un des montages les plus puissants quand l'objectif est la transmission. Le principe en deux temps :

1. À la création de la SCI Bensaïd Patrimoine, on coupe les parts en deux droits distincts. Les parents (Mehdi et Salima) gardent l'usufruit = le droit de percevoir les loyers pendant qu'ils sont en vie. Les enfants (Yacine et Inès) reçoivent la nue-propriété = le droit d'être pleinement propriétaires plus tard, sans contrepartie immédiate.
2. Au décès des parents (ou à la fin d'un usufruit temporaire convenu), les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer un euro de droits de succession (art. 1133 CGI).

Le coup de génie fiscal se joue à la valorisation initiale. Selon le barème usufruit / nue-propriété art. 669 CGI, à 50 ans, l'usufruit vaut 50 % de la pleine propriété et la nue-propriété 50 %. Donc la donation faite aux enfants ne porte que sur 50 % de la valeur du bien — et bénéficie des abattements de donation (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, art. 779 CGI).

Pendant la durée de l'engagement Super Jeanbrun (20 ans), les parents usufruitiers perçoivent les revenus fonciers et déclarent l'amortissement Jeanbrun sur leur 2044 (art. 8 CGI + art. 238 bis K CGI). Les enfants nus-propriétaires n'ont aucun revenu à déclarer pendant cette période.

Avantage transmission : donation-partage de parts à 5, 10, 15 ans

C'est ici que la SCI familiale tire toute sa puissance. Mehdi et Salima peuvent organiser des donations-partages successives de leurs parts vers les enfants tous les 15 ans (article 1078 C. civ. + abattement art. 779 CGI 100 k€ par parent par enfant). À 65 ans, Mehdi pourra avoir transféré 60 % de ses parts à Yacine et Inès en deux temps (15 + 15 ans), sans frais de succession, avec effet figé sur la valeur initiale 2026 (et non sur la valeur de marché 2050 qui aura potentiellement doublé).

Le cas Bensaïd illustre la vraie valeur du Super Jeanbrun famille : ce n'est pas tellement l'économie fiscale annuelle (réelle mais étalée), c'est la combinaison entre dispositif fiscal long terme et véhicule de transmission familial. Sur cette équation, ni le LMNP ni le déficit foncier ne tiennent la comparaison.

7. Couple Brunelier, Paris A bis CEHR : le cas premium avec réintégration PV

Profil. Jean-Charles Brunelier, 56 ans, associé senior dans un cabinet d'audit Big 4 à Paris La Défense, et Marie-Hélène, 54 ans, médecin spécialiste libérale (BNC). Pas d'enfant. Patrimoine consolidé 3,4 M€ : RP Paris 7e 1,2 M€, AV cumulées 850 k€, contrats luxembourgeois 600 k€, Pinel arrivés à terme 2024 (4 lots Île-de-France valeur résiduelle 720 k€), holding patrimoniale 30 k€. RFR couple 270 k€ → CEHR 3 % applicable. TMI 41 % + CEHR 3 %. Plafond niches saturé.

Objectif. Réinvestir le produit de la cession progressive des Pinel arrivés à terme (sortie 2024-2026) dans un dispositif HORS plafond niches, avec horizon 15 ans (le couple envisage la retraite vers 2040). Pas d'objectif transmission (pas d'enfant) mais une volonté forte de neutraliser une partie du CEHR via amortissement Jeanbrun.

Le bien retenu (zone A bis Paris)

T2 de 42 m² en VEFA à Paris 11e, secteur République (zone A bis), 195 000 € HT (215 000 € TTC en LLI TVA 10 %), livraison Q1 2028. Promoteur partenaire avec attestation LLI Loc1 + Jeanbrun Loc1. Charges copro 1 200 €/an. TFPB estimée 1 200 €/an. Loyer plafonné Loc1 zone A bis : 19,71 × min(0,7 + 19/42 ; 1,2) × 42 = 19,71 × 1,1524 × 42 = 953,86 €/mois.

Calcul des 3 leviers Brunelier (TMI 41 % + CEHR 3 %)

195 000 × 10 pts = 19 500 € économisés à la signature.

Base = 195 000 × 80 % = 156 000 €
Amortissement annuel = 156 000 × 3,5 % = 5 460 € (sous plafond 8 000 €)
Économie fiscale annuelle = 5 460 × 61,2 % = 3 342 €/an
(Note : la CEHR est plafonnée et lissée, l'effet réel peut osciller entre 3 100 et 3 400 €/an selon la base d'assiette CEHR de l'année.)
Cumul 9 ans : ~30 078 €

TFPB Paris 11e estimée 1 200 €/an
Cumul exonération 15 ans (horizon retraite Brunelier) : 15 × 1 200 = 18 000 €
Cumul exonération 20 ans (engagement plein) : 20 × 1 200 = 24 000 €
Note : la TFPB est totalement exonérée sur la durée d'engagement LLI (art. 1384-0 A CGI), donc l'effet est un non-paiement de la TFPB, pas un crédit d'impôt distinct.

Plus-value à la revente année 15 : le calcul réel post-LF 2026

Le couple Brunelier prévoit de sortir du dispositif à l'année 15 (Marie-Hélène aura 69 ans, Jean-Charles 71). Cette sortie reste autorisée par le LLI, moyennant un reversement partiel de la TVA récupérée à l'achat (formule détaillée plus bas en §8).

Hypothèse de revente : on retient une appréciation de Paris 11ᵉ de +1,8 %/an sur 15 ans, soit +30 % cumulés appliqués au prix d'achat HT initial (195 000 €). Prix de revente projeté = 195 000 × 1,30 = 253 500 €.

Amortissements cumulés 9 ans = 5 460 × 9 = 49 140 € (réintégrés dans la PV imposable conformément à l'art. 150 VB III CGI tel que modifié par l'art. 47 LF 2026)
PV brute = 253 500 (revente) − 195 000 (acquisition HT) − 7 800 (frais 4 %) + 49 140 (amortissements réintégrés) = +99 840 €
Abattement IR à 15 ans (art. 150 VC CGI) = 6 %/an × 10 ans = 60 % → PV taxable IR = 39 936 €
IR sur PV = 39 936 × 19 % = 7 588 €
Abattement PS 15 ans = 1,65 %/an × 10 ans = 16,5 % → PV taxable PS = 83 366 €
PS = 83 366 × 17,2 % = 14 339 €
Surtaxe art. 1609 nonies G : PV taxable IR 39 936 € sous seuil 50 000 → 0 €
Total impôt PV année 15 : 21 927 €

Synthèse économies nettes Brunelier (15 ans)

Concrètement, Brunelier sort à 74 000 € de gain patrimonial sur 15 ans, soit un TRI sur l'apport initial supérieur à 7 %/an. Si le couple acceptait de prolonger à 22 ans, l'abattement IR exonèrerait totalement la PV côté IR (art. 150 VC CGI : 100 % d'abattement à 22 ans révolus). Seuls les PS résiduels subsisteraient (~12 000 €), portant le gain net à plus de 90 000 €. Mais Marie-Hélène et Jean-Charles veulent finaliser leur retraite à 69 et 71 ans — c'est un arbitrage personnel parfaitement légitime.

Le cas Brunelier illustre l'arbitrage horizon court vs long. À 15 ans, l'impôt PV avale ~22 k€ — la moitié des avantages fiscaux récurrents. À 22 ans (exonération IR totale), l'impôt PV serait limité aux PS résiduels (~12 k€). Le gain net 22 ans serait de l'ordre de 90-95 k€. Recommandation Hagnéré pour ce profil : si vous le pouvez, prolongez à 22 ans pour neutraliser l'effet PV côté IR. Si l'horizon retraite contraint à 15 ans, le Super Jeanbrun reste rentable mais ~25 % moins efficace que sur la durée pleine.

Avec ces trois cas chiffrés, vous voyez à quoi ressemble un Super Jeanbrun « idéal » — quelqu'un qui tient les 20 ans et récolte les fruits. Reste la question que tout le monde finit par se poser : et si la vie en décide autrement ? Et si on doit sortir avant ? C'est le sujet du §8.

8. Que se passe-t-il si on sort avant 20 ans d'un Super Jeanbrun ?

C'est la zone juridique la plus complexe du Super Jeanbrun. Deux engagements coexistent, avec des durées et des sanctions différentes. Beaucoup de simulateurs grand public gomment ces nuances — chez Hagnéré Patrimoine on les détaille systématiquement avant signature, parce qu'une sortie mal anticipée peut détruire l'avantage fiscal cumulé.

Les deux horloges qui tournent en parallèle

Le barème art. 284 CGI ligne par ligne (formule officielle)

Si vous sortez du LLI avant 20 ans, l'administration vous reprend une partie de l'avantage TVA initial. La formule officielle (art. 284 II bis CGI + BOFiP BOI-TVA-IMM-30 du 02/04/2025) tourne autour d'un principe simple : 1/20^e de l'avantage TVA pour chaque année non tenue. Le compteur de 20 ans démarre à la livraison du bien (date de l'acte authentique en VEFA), pas à la signature de la réservation.

Reversement TVA = (Avantage TVA initial) × (Années non écoulées / 20)
Exemple chiffré — Sébastien sort à l'année 12 sur un 250 k€ HT :
Avantage TVA initial = 25 000 € (10 pts × base HT)
Années non écoulées = 20 − 12 = 8
Reversement = 25 000 × 8/20 = 10 000 € à reverser au Trésor
Avantage TVA conservé = 25 000 − 10 000 = 15 000 €

La grille pratique de sortie selon l'année

• Avant 9 ans (rupture engagement Jeanbrun) : reprise totale des amortissements déduits + intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI) + majoration 10 % (art. 1728 CGI). S'ajoute le reversement TVA art. 284 (1/20^e × années non écoulées). Pour Sébastien sortant à 7 ans : reprise 7 × 4 074 = 28 518 € + pénalités ~3 200 € + reversement TVA 25 000 × 13/20 = 16 250 €. Total ≈ 47 968 €. Catastrophe.
• Entre la 9^e et la 11^e année (zone grise désynchronisée) : Jeanbrun terminé (amortissements définitifs), mais LLI encore en cours. Sortie possible mais soumise au reversement TVA dégressif art. 284. Cession partielle ≤ 50 % du parc LLI tolérée pour les SCI multi-biens à partir de la 11^e année (BOI-TVA-IMM-30 § 100).
• Entre la 11^e et la 19^e année : reversement TVA proportionnel restant ((20−N)/20). Pour une SCI multi-biens, possibilité de cession partielle ≤ 50 % sans complément (sous conditions — voir BOFiP).
• Au-delà de 20 ans : libération totale, plus aucune obligation LLI. Le bien peut être vendu, transformé en LMNP, donné en héritage sans contrainte fiscale issue du LLI.

Les 5 exceptions Jeanbrun qui font sauter la reprise

Pour le Jeanbrun spécifiquement, le BOFiP prévoit 5 cas d'exonération de la reprise des amortissements (art. 31 BOI-RFPI-...) :

1. Décès de l'investisseur ou du conjoint imposé en commun.
2. Invalidité 2e ou 3e catégorie au sens de l'art. L.341-4 CSS.
3. Licenciement économique (rupture conventionnelle exclue).
4. Divorce par consentement mutuel (avec liquidation du régime matrimonial).
5. Expropriation pour utilité publique.

Important : ces 5 exceptions s'appliquent au Jeanbrun mais pas au LLI. Si Sébastien décède en année 7, ses héritiers peuvent conserver les amortissements Jeanbrun déjà déduits SANS reprise — mais le LLI continue de s'appliquer (les héritiers reprennent l'engagement LLI 20 ans, sauf cession dans les 6 mois). Le complément TVA art. 284 CGI ne connaît pas ces exceptions : il s'applique en cas de cession à titre onéreux, même en cas de cession motivée par un événement personnel.

On vient de voir comment se déroule une sortie « avant 20 ans » côté LLI. Mais à la revente, il y a un second sujet, beaucoup plus discret et souvent mal compris : l'administration peut-elle aussi récupérer les amortissements Jeanbrun que vous avez déduits pendant 9 ans ? Réponse nuancée juste après.

9. Plus-value à la revente : l'art. 150 VB III CGI démystifié

On l'a effleuré en §7 avec le cas Brunelier. Reprenons-le calmement, parce que c'est LE point qui distingue le Jeanbrun de l'ancien Pinel (qui s'est éteint fin 2024) : à la revente, le fisc « récupère » tout ou partie des amortissements que vous avez déduits pendant 9 ans, en les rajoutant au calcul de votre plus-value imposable. C'est ce qu'on appelle la réintégration des amortissements en plus-value (art. 150 VB III CGI).

Le texte exact du III de l'art. 150 VB CGI (post-LF 2026)

La rédaction littérale en vigueur depuis le 19 février 2026 (telle qu'issue de la combinaison de l'art. 84 LF 2025 et de l'art. 47 LF 2026) est sans ambiguïté :

Traduction en français clair : les amortissements Jeanbrun (art. 31-I-1° i et j) sont expressément intégrés dans la liste, à côté des amortissements LMNP (art. 39 C). Pour la plus-value, vos 9 années d'amortissement déduites viennent s'ajouter au prix d'acquisition pour minorer ce prix → la plus-value imposable augmente d'autant.

D'où vient cette règle ?

La séquence législative est précise et il faut la connaître pour ne pas se tromper :

• Étape 1 — LF 2025 (art. 84, loi 2024-1322 du 30/12/2024, dans le cadre de la réforme Le Meur du LMNP, loi 2024-1039 du 19/11/2024) : a créé un III à l'art. 150 VB CGI visant uniquement les amortissements art. 39 C (LMNP/BIC). L'objectif initial était de fermer l'avantage LMNP qui permettait d'amortir sans réintégration à la revente.
• Étape 2 — LF 2026 (art. 47, loi 2026-103 du 19/02/2026 sur Légifrance) : a modifié ce III pour y ajouter expressément « les i et j du 1° du I de l'article 31 ». En d'autres termes : le législateur a créé le Jeanbrun ET, dans la même loi, a fermé la zone grise en intégrant les amortissements Jeanbrun au mécanisme de réintégration.

À la date de publication de ce guide (avril 2026), aucun BOFiP spécifique n'a encore publié les commentaires de l'art. 150 VB III modifié post-LF 2026. Mais l'absence de BOFiP n'empêche pas l'application directe du texte — la loi est applicable depuis le 21 février 2026. La sécurité juridique repose sur la rédaction de l'article codifié, accessible sur Légifrance.

Le mécanisme de réintégration

PV brute = Prix revente − (Prix acquisition + frais + travaux − amortissements cumulés)
Reformulation : PV brute = Prix revente − Prix acquisition − frais − travaux + amortissements cumulés
Effet : les amortissements déduits en années 1-9 viennent gonfler la PV imposable au moment de la revente.

Le sauveur : l'abattement art. 150 VC CGI

Bonne nouvelle : la PV après réintégration profite ensuite des abattements pour durée de détention de l'art. 150 VC CGI. Plus on garde le bien longtemps, plus la PV est neutralisée.

Attention à un point clé qui piège tout le monde : les abattements IR et les abattements PS suivent deux barèmes différents et plus lents pour les PS. Concrètement, à 22 ans vous êtes 100 % exonéré d'IR mais vous payez encore les prélèvements sociaux sur 67 % de la plus-value. Il faut atteindre 30 ans de détention pour être totalement exonéré (IR + PS). Voici la grille complète :

Recommandation horizon Hagnéré Patrimoine

• 9-12 ans : éviter sauf nécessité. La réintégration gomme 30-50 % des avantages fiscaux récurrents.
• 15 ans : acceptable. La réintégration gomme ~25-30 %, mais le Super Jeanbrun reste rentable.
• 20-22 ans : sweet spot. Exonération IR quasi totale, seuls les PS résiduels subsistent. C'est l'horizon naturel du Super Jeanbrun (engagement LLI plein).
• 22 ans+ : exonération IR complète. Au-delà de 30 ans, exonération totale IR + PS.

10. Faut-il choisir Super Jeanbrun, LMNP ou SCPI ? Le tableau franc

Une question revient en quasi-systématique en RDV CGP : « Pourquoi pas du LMNP, pourquoi pas des SCPI, pourquoi cette structure SCI compliquée ? ». Voici notre tableau comparatif honnête, sur le même cas type (TMI 41 %, horizon 20 ans, ticket 250-280 k€) :

Quand préférer le Super Jeanbrun

• TMI 41-45 % avec plafond niches saturé (PER, frais réels, dispositifs antérieurs).
• Horizon 20 ans+ assumé (retraite, transmission familiale).
• Capacité à monter et faire vivre une SCI familiale (statuts, comptabilité, gérance).
• Bien neuf VEFA disponible en zone A bis/A/B1.
• Volonté de figer une transmission progressive vers enfants/petits-enfants.

Quand préférer une autre stratégie

• TMI 11-30 % : LMNP réel ou déficit foncier classique sont plus puissants.
• Horizon < 12 ans : la réintégration PV mord trop. Préférer SCPI européennes (PV régime mobilier plus doux) ou LMNP (comparatif Jeanbrun vs LMNP, 20 critères).
• Bien hors zone tendue (B2/C) : LLI inaccessible, donc Jeanbrun seul (sans TVA 10 % ni crédit TF).
• Refus de SCI : Jeanbrun en nom propre simple, perte du LLI mais simplicité administrative.
• Recherche cashflow positif court terme : SCPI européennes (rendement 6-8 % net) ou LMNP réel.

La comparaison avec les autres dispositifs vous a donné le « combien on gagne ». Reste l'autre face de la pièce : combien ça coûte à faire vivre ? Frais SCI, gestion locative, assurance, comptable — voici la facture honnête, hors marketing promoteur.

11. Combien coûte vraiment un Super Jeanbrun ?

On voit beaucoup de simulateurs concurrents qui négligent les coûts récurrents — c'est pourtant la différence entre une simulation marketing et une simulation patrimoniale honnête. Voici la grille de coûts réels observée sur les dossiers Hagnéré Patrimoine 2026.

Coûts à l'entrée (one shot)

Coûts récurrents annuels

Le ratio bénéfice / coût Super Jeanbrun

Sur le cas type Sébastien (250 k€ HT TMI 41 %), le ratio se présente ainsi :

Voilà le bilan patrimonial 20 ans en 4 lignes, pour clarifier d'où vient le « ~108 000 € de patrimoine constitué » :

Le tout pour un effort d'épargne mensuel de ~550-900 €. Quand on rapporte ces 108 k€ à l'apport initial de 44 k€ (Sébastien §5), on est sur un TRI estimé 7,5-8,5 %/an — bien au-dessus du fonds euros et compétitif vs SCPI européennes.

12. 5 erreurs à éviter avant de signer un Super Jeanbrun

Erreur n°1 — Choisir une SCI à l'IS pour des raisons « comptables »

Certains comptables conseillent encore la SCI à l'IS (comparatif IR vs IS) pour la déductibilité des amortissements et des intérêts d'emprunt. Sur un Super Jeanbrun, c'est incompatible : la SCI IS exclut le Jeanbrun (revenus BIC/IS, pas RF). Vous gardez la TVA 10 % et le crédit TF, mais vous perdez l'amortissement Jeanbrun (36 666 € sur 9 ans à TMI 41 %). Bilan : si on bascule à l'IS, on transforme un Super Jeanbrun en LLI simple. Mauvaise affaire dans 95 % des cas.

Erreur n°2 — Sortir avant 10 ans pour un changement de vie non prévu

Sortir trop tôt, c'est détruire en quelques semaines tout l'avantage fiscal patiemment construit. Décomposition de la sanction sur le cas Sébastien (250 000 € HT, sortie année 7) :

1. Reprise totale des amortissements Jeanbrun déduits (art. 31 CGI) : 7 ans × 4 074 € = 28 518 € réintégrés à l'IR
2. Pénalités fiscales : intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI) + majoration 10 % (art. 1728 CGI) = environ 3 200 €
3. Reversement TVA (art. 284 CGI, 1/20^e par année non écoulée sur 13 années restantes) : 25 000 × 13/20 = 16 250 €

Total sanction : ~47 968 €, soit l'équivalent de plus de 5 années de gains fiscaux.

Règle d'or Hagnéré : on ne signe un Super Jeanbrun que si la SCI peut tenir 9 ans minimum (= fin Jeanbrun) et idéalement 20 ans (= fin LLI). En cas de doute (mobilité pro, projet famille incertain), préférer un LMNP ou une SCPI européenne — beaucoup plus liquides.

Erreur n°3 — Acheter en zone B2 ou C pensant être en LLI

Le LLI est strictement réservé aux zones tendues A bis/A/B1 et certaines communes en réindustrialisation. Si le bien est en zone B2 ou C (ou zone non éligible LLI), la TVA 10 % et le crédit TF ne s'appliquent pas — même si le promoteur le suggère ou si la commune voisine est en zone A. À vérifier IMPÉRATIVEMENT sur ecologie.gouv.fr et sur l'attestation LLI promoteur, AVANT de réserver. Une zone mal choisie = retour au Jeanbrun simple, perte de ~25 k€ TVA + 9-28 k€ crédit TF.

Erreur n°4 — Oublier le coefficient surface 0,7 + 19/S

Le plafond loyer Loc1 (14,64 €/m² zone A) est multiplié par le coefficient min(0,7 + 19/S ; 1,2). Pour un T4 de 85 m² : coefficient = 0,7 + 19/85 = 0,924, soit −7,6 % vs plafond brut. Pour un studio de 22 m² : coefficient = 0,7 + 19/22 = 1,564 → plafonné à 1,2 (ce qui rabote le studio). Beaucoup de simulateurs grand public oublient ce coefficient et surestiment le loyer plafonné de 5-15 %. Conséquence : risque de bail non conforme + cashflow projeté trop optimiste.

Erreur n°5 — Ne pas anticiper la réintégration PV à la revente

Comme détaillé en §9, l'art. 150 VB III CGI réintègre les amortissements en PV imposable. Beaucoup d'investisseurs découvrent cet effet à la revente, surestimant leur PV nette de 25-30 %. Recommandation Hagnéré : toujours simuler la revente à 9, 15 et 22 ans dès la signature, pour caler la fenêtre de sortie optimale. Pour un Super Jeanbrun, la sortie 22 ans est presque toujours la plus rentable (exonération IR totale, PS résiduels uniquement).

Vous connaissez maintenant les pièges. Reste à savoir comment ne pas tomber dedans, étape par étape. Voici notre process Hagnéré Patrimoine, séquencé sur 6 à 10 semaines, du premier audit jusqu'à la première déclaration fiscale.

13. Notre méthodologie Hagnéré Patrimoine en 6 étapes

Le Super Jeanbrun n'est pas un produit qu'on signe en 2 RDV. C'est un montage qui mobilise droit fiscal, droit immobilier, droit des sociétés, ingénierie patrimoniale et financement bancaire. Voici notre process séquentiel sur 6-10 semaines.

Étape 1 — Audit patrimonial préalable (semaine 1)

Vérification TMI réel (avec CEHR si applicable), saturation plafond niches 10 000 € (PER, frais réels, dispositifs antérieurs), capacité d'endettement banque, horizon de retraite, projet de transmission. Output : note d'opportunité Super Jeanbrun validant ou non l'intérêt fiscal.

Étape 2 — Sélection de la zone et du bien (semaines 2-3)

Cartographie des zones A bis/A/B1 cibles selon résidence du client. Validation marché locatif local (tension, vacance, rendement net visé). Présélection 3-5 promoteurs partenaires avec attestation LLI Loc1 et engagement Jeanbrun. Visite virtuelle ou physique. Output : shortlist 2-3 biens conformes.

Étape 3 — Montage SCI familiale IR (semaines 3-5)

Rédaction des statuts (objet, gérance, parts, démembrement éventuel), dépôt journal annonces légales, immatriculation greffe RCS, ouverture compte bancaire SCI, libération apports. Si donation initiale aux enfants pour libérer leurs parts : passage notaire pour la donation simple ou en pleine propriété. Output : kbis SCI + statuts validés.

Étape 4 — Réservation VEFA et financement (semaines 5-7)

Signature contrat de réservation au nom de la SCI (TVA 10 % LLI). Dépôt de garantie 5 % en séquestre. Montage dossier prêt bancaire SCI (apport 15-20 %, durée 20 ans, taux fixe). Validation accord de principe banque. Output : contrat réservation signé + accord prêt.

Étape 5 — Acte authentique et levée option Jeanbrun (semaine 8)

Signature acte authentique chez le notaire. Vérification des mentions légales TVA 10 % LLI et engagement Jeanbrun Loc1 dans l'acte. Conservation de tous les documents (acte, attestation promoteur, statuts SCI) pour la première liasse fiscale. Output : SCI propriétaire en LLI Loc1, prêt débloqué.

Étape 6 — Première déclaration fiscale et suivi long terme (année 1-22)

L'année N+1 après livraison, la SCI dépose sa première liasse fiscale :

• Imprimé 2072 au nom de la SCI (résultat global de la société)
• Imprimé 2044 pour chaque associé (quote-part de revenus fonciers)

Sur la 2044, c'est ici que vous « levez l'option Jeanbrun » : ligne dédiée, mention de l'engagement de 9 ans. C'est cette case cochée qui déclenche l'amortissement de 3,5 %/an.

Ensuite, chaque année, le suivi tourne autour de quatre vérifications : (1) ajuster le bail à l'IRL, (2) vérifier les ressources du locataire à chaque renouvellement, (3) projeter la fenêtre de revente optimale (15, 20, 22 ans), (4) auditer le plan de transmission familial. Output : flux fiscal stabilisé, dispositif sécurisé sur 20 ans.

14. Glossaire et sources

Glossaire des termes employés

Super Jeanbrun

Surnom CGP du cumul Jeanbrun (art. 47 LF 2026) + LLI (art. 279-0 bis A CGI). Pas un dispositif officiel, une stratégie de cumul de deux régimes distincts.

LLI (Logement Locatif Intermédiaire)

Régime fiscal créé pour favoriser la production de logements à loyer modéré (entre logement social et marché libre). Trois avantages : TVA 10 % à l'achat (art. 279-0 bis A CGI), crédit d'impôt taxe foncière (art. 1384-0 A CGI) sur jusqu'à 20 ans, et exonération de la taxe sur les bureaux en Île-de-France pour certaines opérations.

Jeanbrun Loc1

Niveau intermédiaire du Jeanbrun (art. 31-I-1° i CGI). Taux d'amortissement neuf 3,5 %, plafond annuel 8 000 €. Plafonds loyers Pinel 2026 zone A 14,64 €/m² (avant coefficient surface).

SCI à l'IR (translucide)

Société Civile Immobilière transparente fiscalement : la SCI ne paye pas l'impôt, ses associés déclarent leur quote-part de revenus fonciers sur leur 2044 personnelle. Compatible Jeanbrun.

SCI à l'IS (opaque)

Société Civile Immobilière qui a opté pour l'Impôt sur les Sociétés. Déclare ses revenus en BIC/IS, exclue du Jeanbrun. Conserve LLI mais perd l'avantage principal.

Donation-partage

Acte notarié (art. 1078 C. civ.) permettant aux parents de transmettre tout ou partie d'un patrimoine à leurs enfants en figeant les valeurs. Avec abattement 100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI). Outil clé du Super Jeanbrun famille.

Réintégration art. 150 VB III

Règle créée par l'art. 84 LF 2025 (réforme Le Meur LMNP) imposant de réintégrer les amortissements déduits en plus-value imposable à la revente. À ce jour, BOFiP n'a pas tranché formellement sur le périmètre Jeanbrun, prudence Hagnéré : provisionner.

CEHR

Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (art. 223 sexies CGI). 3 % sur RFR 250-500 k€ (célibataire) ou 500 k€-1 M€ (couple), 4 % au-delà. Elle s'ajoute au TMI marginal.

Plafond niches 10 000 €

Plafond global des niches fiscales art. 200-0 A CGI. Jeanbrun et LLI sont tous deux HORS plafond, c'est l'un des intérêts majeurs du Super Jeanbrun pour les TMI 41-45 % déjà saturés.

Exonération de taxe foncière (TFPB) LLI

Avantage de l'art. 1384-0 A CGI : la TFPB est totalement exonérée pendant la durée d'engagement LLI (jusqu'à 20 ans), sous réserve d'agrément préfectoral. Pour la SCI à l'IR (notre cas Super Jeanbrun), il s'agit d'une exonération directe (pas de TFPB à payer) — à ne pas confondre avec le « crédit d'impôt » applicable uniquement aux SCI à l'IS via l'art. 220 Z septies CGI.

Loc1 / Loc2 / Loc3

Trois niveaux de conventionnement Jeanbrun : Loc1 intermédiaire (taux amortissement neuf 3,5 %, plafond 8 000 €/an, plafond loyer 2026 zone A 14,64 €/m²) — seul niveau combinable avec le LLI. Loc2 social (4,5 %, plafond 10 000 €). Loc3 très social (5,5 %, plafond 12 000 €). Pour ancien rénové (art. 31-I-1° j) : 3 / 3,5 / 4 %.

PASS (Plafond Annuel Sécurité Sociale)

Référence indexée au 1^er janvier de chaque année. PASS 2026 = 48 060 €/an (4 005 €/mois, source arrêté 22/12/2025). Sert de base au calcul de plafonds PER, Madelin et autres dispositifs liés. Indirectement utile dans le bilan patrimonial Super Jeanbrun pour cadrer la stratégie globale (PER, niches).

Décret 2024-1144 du 04/12/2024

Fixe les plafonds applicables à la part loyer et à la part services non individualisables pour les LLI. Référence opposable à intégrer dans le bail Loc1 en cas de services compris (gardiennage, espaces verts).

Sources officielles consultées

Toutes les références ci-dessous sont consultables directement sur les portails officiels Légifrance, BOFiP-Impôts et Conseil constitutionnel. Liens trust-signal vérifiés à la date du 30/04/2026.

• LF 2026 art. 47 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, JORF 20/02/2026) — création du statut bailleur privé (dit dispositif Jeanbrun), codifié aux art. 31-I-1° i et j CGI. Loi consolidée sur Légifrance →
• Art. 150 VB CGI (III modifié post-LF 2026) — réintégration des amortissements i/j du 1° du I de l'art. 31 (Jeanbrun) ET de l'art. 39 C (LMNP) en plus-value. Texte consolidé sur Légifrance →
• LF 2024 art. 71 (loi 2023-1322 du 29/12/2023) — extension du champ d'application LLI aux SCI (dont familiales) et aux logements meublés.
• Code général des impôts, articles 31-I-1° i/j, 279-0 bis A, 1384-0 A, 220 Z septies (crédit IS LLI), 284 II bis, annexe III art. 2 terdecies D/H, 150 VB III, 150 VC, 1609 nonies G, 156-I-3°, 200-0 A, 223 sexies, 224 (CDHR), 39 C, 779. CGI sur Légifrance →
• Code civil, art. 1078 (donation-partage), art. 669 (barème usufruit/nue-propriété).
• Code de la Sécurité Sociale, art. L.341-4 (invalidité 2^e/3^e cat.).
• BOFiP BOI-TVA-IMM-30 du 02/04/2025 — opérations immobilières LLI (mention SCI familiales). BOFiP officiel →
• BOFiP BOI-IS-RICI-40-10-10 du 12/06/2024 — crédit d'impôt IS LLI (art. 220 Z septies).
• BOFiP BOI-IF-TFB-10-75 — exonération TFPB pour les LLI (art. 1384-0 A).
• BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 — barèmes plafonds Loc1 2026 (loyers et ressources locataire). Barèmes officiels BOFiP →
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 — plus-values immobilières, abattements et surtaxe (point doctrinal en attente sur périmètre Jeanbrun).
• Conseil constitutionnel, décision 2025-874 DC du 13/02/2025 — validité art. 84 LF 2025 (réintégration amortissements LMNP). Décision officielle →
• CAA Paris, 28 mai 2025, n° 24PA01225 — démembrement temporaire parts SCI compatible avec l'absence d'abus de droit si substance économique réelle.
• Cour de cassation, 1^re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329 — donation-partage doit allotir chaque donataire en lots distincts en pleine propriété. Arrêt sur Légifrance →
• Comité de l'abus de droit fiscal, avis 2024-14 du 14/11/2024 — abus de droit caractérisé sur démembrement temporaire d'usufruit de parts SCI suivi d'augmentations de capital.
• Décret 2024-1144 du 04/12/2024 — plafonds part loyer / services LLI.
• Décret 2024-776 du 08/07/2024 — plafonds loyer LLI meublé.
• ANIL — Agence Nationale pour l'Information sur le Logement, fiche LLI 2026 (anil.org).
• Sénat — Rapport sur le projet de loi de finances pour 2026 (article 47), commission des finances, décembre 2025.
• Ministère du Logement — portail logement-social.gouv.fr, fiche LLI 2026.

Dernière mise à jour : 29 avril 2026 — guide rédigé conformément aux textes en vigueur (LF 2026 du 19/02/2026, art. 71 LF 2024 / loi 2023-1322 du 29/12/2023, BOFiP BOI-TVA-IMM-30 du 02/04/2025, BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026, jurisprudence Cons. const. 2025-874 DC, Cass. 1^re civ. 02/07/2025 n° 23-16.329 et CAA Paris 28/05/2025). Pour signaler une évolution réglementaire ou demander une mise à jour, contactez l'équipe Hagnéré Patrimoine via /contact.