Jeanbrun ou PER en 2026 : 33 k€ d'écart à TMI 45 %, le comparatif CGP

Mis à jour le 30 avril 2026. Vous êtes dirigeant, cadre ou profession libérale à TMI 30, 41 ou 45 %, vous voulez choisir entre PER et Jeanbrun pour réduire votre IR 2026 ? Réponse courte d'Hagnéré Patrimoine : à TMI 41-45 % avec liquidités, le PER seul peut vous faire économiser jusqu'à 33 000 € d'IR de plus que Jeanbrun seul (plafond TNS 88 911 €) — mais Jeanbrun reste un bien revendable, le PER est bloqué jusqu'à la retraite. Le bon choix dépend de trois critères qu'on déroule ci-dessous.

Trois différences structurelles vont décider à votre place. L'assiette fiscale : le PER attaque votre revenu global (donc votre TMI haute), Jeanbrun attaque vos revenus fonciers (donc la TMI applicable au foncier, plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Le plafond de versement : le PER autorise jusqu'à 88 911 € pour un TNS, Jeanbrun plafonne l'amortissement à 8-12 k€/foyer toutes opérations cumulées. La liquidité : le PER est verrouillé jusqu'à la retraite (sauf 7 cas légaux), Jeanbrun est un bien que vous pouvez vendre à tout moment. Hagnéré Patrimoine accompagne les deux dispositifs avec la même rigueur — sélection PER assurantiel ou compte-titres, montage Jeanbrun neuf ou ancien rénové. Pas de biais commercial, vous arbitrez sur la mécanique fiscale qui colle à votre projet.

1. Quelle différence entre Jeanbrun et PER ?

Les deux servent à baisser l'IR, mais ils ne touchent pas la même assiette. Le PER déduit de votre revenu global, donc il rabote au taux de votre TMI. Jeanbrun, lui, vient amortir vos revenus fonciers, avec un plafond. Logiques différentes, et c'est ce qui change tout dans le choix.

PER : une déduction directe du revenu global imposable

Le PER a été créé par la loi PACTE du 22 mai 2019 (loi 2019-486) pour unifier les anciens contrats Madelin, PERP et Préfon. Le mécanisme tient en une phrase : vous versez sur un PER, le montant versé est déduit de votre revenu imposable de l'année, et l'économie d'impôt est exactement votre tranche marginale d'imposition (TMI) × le versement. Le cadre légal s'appuie sur deux articles du Code général des impôts : un pour les salariés, un autre pour les indépendants (TNS = Travailleur Non Salarié, c'est-à-dire dirigeant majoritaire, profession libérale, artisan). Pour la mécanique complète et les cas particuliers de versements, voir notre guide déduction PER selon TMI.

Concrètement : à TMI 41 %, un versement de 10 000 € sur PER vous fait économiser 4 100 € d'IR sur votre déclaration 2026 — soit un effort réel de 5 900 €. Le capital placé continue de fructifier en franchise d'impôt jusqu'à la sortie. À la retraite, les versements ressortent au barème progressif (sans abattement 10 %) et les gains au PFU 31,4 % depuis la LFSS 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS, contre 30 % avant). Pour une analyse fine de la sortie en capital ou rente, voir notre guide sortie PER capital vs rente.

Jeanbrun : un amortissement qui réduit les revenus fonciers

Jeanbrun est né de la loi de finances 2026 (article 47, votée le 19 février 2026). Il s'inscrit dans la catégorie des revenus fonciers du Code général des impôts, avec un volet « neuf » et un volet « ancien rénové ». Le principe : vous achetez un logement collectif et vous l'amortissez chaque année sur vos revenus fonciers à un taux compris entre 3 % et 5,5 % selon le segment (intermédiaire, social, très social), pendant 9 ans, en respectant un plafond de loyer et de ressources locataire. La base amortissable est constituée de 80 % du prix HT (les 20 % restants étant le terrain, non amortissable) plus 100 % des travaux en cas d'ancien rénové. Pour la mécanique complète sur l'ancien, voir notre guide Jeanbrun ancien avec travaux.

Sur un appartement neuf à 250 000 € HT en Loc2, la base amortissable est de (250 000 × 80 %) = 200 000 € (pas de travaux pour le neuf). L'amortissement annuel théorique : 200 000 × 4,5 % = 9 000 €/an, sous le plafond Loc2 de 10 000 €/foyer. Cet amortissement vient en déduction de vos revenus fonciers nets : si vous percevez 12 000 € de loyers, votre base imposable foncière tombe à 3 000 €. À TMI 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie réelle sur ces 9 000 € amortis est de 9 000 × 58,2 % = 5 238 €/an, soit 47 142 € sur les 9 ans d'engagement. En clair, Jeanbrun vous donne neuf années d'amortissement, mais la robinetterie est calibrée : pas plus de 8, 10 ou 12 k€ par foyer selon le segment.

Déduction d'assiette IR vs amortissement foncier : ce qui change vraiment

Les deux dispositifs jouent sur l'assiette, pas sur l'impôt lui-même — c'est pour ça qu'aucun ne tombe sous le plafond niches 10 000 €/an (on détaille en section 5). Là où ils divergent : le PER rabote votre revenu global avant le barème, donc il tape sur votre TMI haute. Jeanbrun, lui, intervient seulement dans la case revenus fonciers, avant qu'elle ne s'agrège au reste. Si vous n'avez pas de fonciers, l'amortissement n'est pas perdu pour autant — il bascule en déficit foncier reportable 10 ans (10 700 €/an imputables sur revenu global pour la part hors travaux, art. 156-I-3° CGI).

À garder en tête : un euro de revenu foncier, c'est votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, solidarité). Même à TMI 11 %, vous êtes donc à 28,2 % d'imposition réelle. Ça pèse lourd dans la comparaison qui suit.

• À TMI 11 %, 1 000 € versés au PER vous économisent 110 €. Les mêmes 1 000 € amortis en Jeanbrun (s'ils sont déductibles d'un revenu foncier déjà imposé) vous économisent 282 € (28,2 % = 11 % + 17,2 %).
• À TMI 30 %, PER = 300 €, Jeanbrun (sur foncier imposé) = 472 € (47,2 %).
• À TMI 41 %, PER = 410 €, Jeanbrun = 582 € (58,2 %).
• À TMI 45 %, PER = 450 €, Jeanbrun = 622 € (62,2 %).

Mais attention au piège de la lecture brute. Les chiffres ci-dessus comparent 1 € amorti en Jeanbrun avec 1 € versé au PER. Or sur Jeanbrun, vous n'amortissez que 8 à 12 k€/foyer/an et il faut un capital immobilier de 200-300 k€ pour saturer ce plafond. Sur PER, vous pouvez verser jusqu'à 37 680 € (salarié) ou 88 911 € (TNS) cash, sans capital préalable. Pour un même effort de trésorerie, le PER frappe beaucoup plus fort en valeur absolue — c'est le revers de la médaille de ses plafonds plus généreux.

2. Quand ouvrez-vous le robinet fiscal ?

Beaucoup voient la défisc comme un bouton qu'on appuie une fois. Faux. PER et Jeanbrun jouent sur trois moments différents : quand vous économisez, quand vous récupérez le capital, et quand le fisc revient à la sortie. Les trois timings ne se superposent jamais. Mal lire ce calendrier, c'est immobiliser 100 k€ pendant 25 ans alors que l'économie d'impôt visée tenait dans 24 mois.

PER : économie immédiate, fiscalité différée jusqu'à la retraite

Avec le PER, le robinet fiscal s'ouvre la même année que le versement. Vous virez 10 000 € sur votre PER en novembre 2026, vous reportez 10 000 € sur votre déclaration 2042 (case 6NS pour vous, 6NV si c'est votre conjoint qui verse), vous récupérez l'économie d'impôt à la liquidation 2027. Délai effectif : 6 à 14 mois selon la date du versement. Pas de surprise : le calcul est posé dès la déclaration de mai. Pour le détail des cases déclaratives et des plafonds couples, voir notre guide plafond PER 2026.

La contrepartie : le robinet de sortie ne s'ouvre qu'à la liquidation des droits à retraite. La loi laisse 7 portes de sortie anticipée : achat de résidence principale, décès du conjoint, invalidité, surendettement, fin de droits chômage, liquidation judiciaire d'un TNS, et une ancienne exception covid désormais abrogée (art. L. 224-4 CMF). Hors ces cas, l'argent reste verrouillé. Et au moment de la liquidation, le fisc reprend sa part : la fraction des versements ressort au barème progressif sans abattement 10 %, la fraction des gains au PFU 31,4 %. Le pari du PER, c'est donc le delta de TMI entre la phase d'épargne et la phase de retraite. Versement à TMI 41 % et sortie à TMI 30 % : 11 points de gagnés. En revanche, si vous restez à 30 % de bout en bout, le seul vrai bénéfice tient à la capitalisation hors fiscalité pendant la phase d'épargne — autrement dit pas grand-chose.

Jeanbrun : économie étalée sur 9 ans, sortie sans bornage temporel

Avec Jeanbrun, le robinet fiscal s'ouvre dès la première année de mise en location (et non d'acquisition). Il faut donc d'abord acheter, faire les travaux le cas échéant, mettre en location dans les 12 mois, et c'est seulement à partir de cette mise en location que l'amortissement commence à courir. Année 1 d'amortissement = année fiscale N+1 si la location démarre en milieu d'année 1. Le robinet reste ouvert pendant 9 ans en mode constant, à 8-12 k€/an d'amortissement déductible des revenus fonciers.

La contrepartie tombe à la revente : ce que vous avez économisé pendant 9 ans est repris dans le calcul de la plus-value. La nouvelle rédaction de l'art. 150 VB CGI (LF 2025 art. 84) prévoit que les amortissements Jeanbrun déduits chaque année sont réintégrés dans la plus-value imposable au moment de la cession. Plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable gonfle. Tenez 22 ans, l'IR sur la plus-value tombe à zéro (art. 150 VC CGI) ; les prélèvements sociaux 17,2 %, eux, attendent 30 ans pour s'éteindre. Une revente entre 5 et 10 ans, en revanche, peut effacer une bonne partie de l'économie initiale. Pour la mécanique complète plus-value Jeanbrun, voir notre guide plus-value immobilière 2026.

3. Quel plafond, quel ticket d'entrée ?

Les chiffres bruts disent tout. Côté PER, le plafond max va jusqu'à 88 911 € de versements déductibles en 2026 pour un TNS au bénéfice élevé. Côté Jeanbrun, vous pouvez effacer jusqu'à 12 000 €/an de revenus fonciers imposables par foyer fiscal (et non 12 000 € d'impôt — il s'agit bien de base imposable supprimée). Ces deux plafonds ne sont pas comparables tels quels : il faut regarder ce qui passe réellement dans votre déclaration au bout du compte.

Plafond PER 2026 : 37 680 € salarié, 88 911 € TNS

Concrètement. Un salarié qui touche 95 k€ en 2025 ouvre 9 500 € de plafond PER en 2026 (10 % de 95 000). À 500 k€ de revenu, il bute sur le plafond maximal salarié, soit 37 680 €. Côté indépendant, un TNS qui dégage 200 k€ de bénéfice empile deux étages : 10 % du bénéfice total, plus 15 % de la fraction au-dessus du PASS (Plafond Annuel de la Sécurité Sociale, 48 060 € en 2026), ce qui donne 20 000 + 22 791 = 42 791 € déductibles. Au-delà de 8 PASS 2026 (384 480 € de bénéfice), le TNS plafonne définitivement à 88 911 €. Pour le détail TNS et les optimisations spécifiques (gérant majoritaire SARL, SEL, profession libérale), voir notre guide PER TNS 2026.

Bonus 2026 souvent oublié : la LF 2026 art. 9 a porté le report du plafond non utilisé de 3 ans à 5 ans pour les droits nés à partir de 2026. Si vous avez 8 000 € de plafond non utilisé en 2026, vous pouvez les reporter jusqu'en 2031. Pour un dirigeant qui prépare une année exceptionnelle (cession, dividende important), cumuler 5 ans de plafonds non utilisés permet de verser au total plus de 200 000 € en une seule fois sur PER. Effet de cliquet redoutable à condition de l'avoir anticipé.

Plafond Jeanbrun : 8 000 € à 12 000 €/an par foyer fiscal

Côté Jeanbrun, le plafond joue différemment. Ce n'est pas un plafond de versement, c'est un plafond d'amortissement déductible par an et par foyer fiscal, toutes opérations Jeanbrun cumulées. Le cumul des amortissements déductibles est plafonné à 8 000 €/an par foyer fiscal en cas standard, majoré de +2 000 € si au moins 50 % des revenus bruts proviennent de logements Loc2 (social), ou +4 000 € si au moins 50 % proviennent de Loc3 (très social). Soit un plafond maximal de 12 000 €/an pour un foyer 100 % très social.

Le plafond Jeanbrun joue dans une autre cour, beaucoup plus étroite. Saturer 12 000 €/an d'amortissement réclame déjà 250 à 300 k€ de bien Jeanbrun en portefeuille — et encore, à condition d'avoir les revenus fonciers en face pour absorber. Saturer 88 911 € sur PER ? Un virement, si vous êtes TNS éligible. Les deux dispositifs ne pèsent pas la même chose : le PER est un canon à défiscalisation, capable d'avaler des volumes énormes en quelques clics, là où le Jeanbrun reste un outil patrimonial — moins de cash défiscalisé, mais un bien immobilier qui se construit derrière.

4. Quel dispositif pour quel TMI ?

C'est la vraie question d'arbitrage en cabinet. À partir de quel TMI le PER prend l'avantage ? Et inversement, dans quels cas Jeanbrun reste devant ? La réponse dépend de trois choses : le TMI au moment où vous versez, celui que vous anticipez à la retraite côté PER, et le volume de loyers à éponger côté Jeanbrun.

Économie immédiate : le PER bat Jeanbrun à effort égal sauf cas spécifiques

Économie PER = Versement × TMI
Économie Jeanbrun = Amortissement × (TMI + 17,2 % PS)
Égalité PER/Jeanbrun à effort égal : Versement × TMI = Amortissement × (TMI + 17,2 %)
Si Versement = Amortissement, Jeanbrun gagne toujours de 17,2 points (les prélèvements sociaux du foncier).
Si Versement ≠ Amortissement (cas réel) : on compare le total déductible disponible.

À 1 € amorti = 1 € versé, Jeanbrun gagne toujours en valeur relative (62,2 % vs 45 % à TMI 45 %). Mais en valeur absolue, le PER reprend largement la main parce qu'il autorise des montants 5 à 10 fois supérieurs. Sur 10 000 € de cash disponibles à TMI 41 %, vous économisez 4 100 € en versant tout sur PER. Pour amortir 10 000 € en Jeanbrun, il faut détenir un bien d'environ 285 000 € en Loc2 ancien — et l'amortissement n'est totalement utile que si vous avez 10 000 € de revenus fonciers à éponger.

Verdict par TMI et par profil

Ce que le tableau ne dit pas : sur PER, le plafond annuel est sans commune mesure avec celui du Jeanbrun. À TMI 45 %, un dirigeant TNS qui verse 88 911 € au PER économise 40 010 € d'IR (45 %) plus l'effet CEHR/CDHR potentiel. Pour économiser autant via Jeanbrun, il faudrait amortir 64 350 €/an — soit détenir 5 à 6 biens Jeanbrun, un projet immobilier d'envergure. Le PER bat donc Jeanbrun en volume absolu chez les hauts revenus avec capacité d'épargne. Jeanbrun garde l'avantage dans deux situations bien identifiées. D'abord chez les TMI faibles : les 17,2 % de PS du foncier compensent largement le manque de levier IR. Ensuite chez les foyers déjà gorgés de loyers, où l'amortissement vient éponger une assiette sinon taxée à 58-62 % tout compris.

Note importante sur le PER : l'économie immédiate est brute. À la sortie en capital, les versements ressortent imposés au barème — donc une partie de l'économie est rendue. Le calcul exact dépend de la TMI à la retraite. Si vous versez à 41 % et sortez à 30 %, le gain net du PER est de 11 points × le versement (soit 1 100 € sur 10 000 € versés). Si vous versez à 41 % et sortez à 41 %, le gain net se limite à la capitalisation en franchise sur la durée de blocage.

5. Plafond niches 10 000 € : aucun n'est concerné, mais pas pour la même raison

Sur ce point, PER et Jeanbrun arrivent au même résultat : aucun des deux n'entre dans le plafond global des niches fiscales (10 000 €/an et par foyer, art. 200-0 A CGI). Pour un contribuable déjà chargé en réductions et crédits classiques, c'est ce qui les sauve. Sauf que la mécanique fiscale derrière n'est pas la même — et ça change tout ce qu'on peut combiner autour.

Prenons un cas réel. Vous avez déjà 4 000 € de Pinel résiduel, 3 000 € d'emploi à domicile, 2 000 € de FIP : il vous reste 1 000 € avant de taper le plafond. Toute réduction supplémentaire d'un dispositif soumis au plafond serait perdue. Le PER et le Jeanbrun, eux, n'entament pas cette enveloppe — ils viennent par-dessus, sans rien grignoter. C'est ce qui fait pencher l'arbitrage chez nos clients en TMI 41-45 % qui ont déjà l'emploi à domicile, la garde d'enfants et les FIP : à ce stade, il ne reste sérieusement que le PER et le Jeanbrun pour gratter encore de l'impôt.

6. CEHR + CDHR : ce que beaucoup oublient à TMI 45 % sur le PER

À TMI 41-45 %, ignorer la CEHR et la CDHR fausse la comparaison PER vs Jeanbrun. En pratique, sur les dossiers au-dessus de 250 k€ de RFR, le calcul « PER 45 % vs Jeanbrun 62 % » ne tient plus tel quel. La CEHR (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) et la CDHR (contribution différentielle, instaurée en 2025) sont toutes deux assises sur le revenu fiscal de référence, ou RFR. Le RFR, c'est votre revenu imposable + certains revenus exonérés et abattus (dividendes après abattement, plus-values, etc.). C'est l'indicateur global qui sert à tous les seuils fiscaux français. Or le PER réduit le RFR (puisque le versement déduit baisse le revenu net imposable, qui constitue la base du RFR). Jeanbrun, lui, ne réduit pas le RFR de la même façon — l'amortissement diminue le revenu foncier imposable, mais le déficit foncier généré ne joue qu'à hauteur de 10 700 €/an sur le revenu global hors travaux.

CEHR : 3-4 % en plus à partir de 250 k€ de RFR célibataire

La CEHR est codifiée à l'art. 223 sexies du CGI. Son barème :

Cas type. Un cadre célibataire avec 280 000 € de RFR dépasse le seuil de 250 000 € de 30 000 €. Sa CEHR : 3 % × 30 000 = 900 € par an. S'il verse 30 000 € sur PER, son RFR retombe à 250 000 € — la CEHR disparaît. Économie CEHR : 900 € en plus de l'économie d'IR. Pour les profils plus exposés (RFR 600 k€ couple), un versement PER bien calibré peut faire chuter la CEHR de plusieurs milliers d'euros.

CDHR : 20 % minimum à partir de 250 k€ de RFR (LF 2025)

La CDHR a été instaurée par l'art. 10 de la LF 2025 (loi 2025-127 du 14/02/2025) et codifiée à l'art. 224 du CGI. Au-dessus de 250 000 € de RFR (célibataire) ou 500 000 € (couple), Bercy impose un IR plancher de 20 % du RFR. Si vos niches font tomber votre taux moyen sous ce seuil, la CDHR comble la différence. Cible : les contribuables qui font chuter leur taux moyen d'IR sous 20 % à coup de défiscalisation.

Côté PER, l'effet est à double tranchant : la déduction baisse le RFR (et donc la base CDHR), mais elle fait aussi tomber le taux moyen d'IR — ce qui peut justement réveiller la CDHR. En cabinet, on calibre le versement pour neutraliser la CEHR sans déclencher le plancher CDHR. Ça se fait au cas par cas : l'optimum se situe souvent autour d'un versement PER calibré pour éviter de déclencher la CDHR tout en maximisant la baisse de CEHR. Sujet technique, à arbitrer avec un fiscaliste.

Articulation avec Jeanbrun : l'amortissement Jeanbrun baisse le revenu foncier imposable (donc le RFR à hauteur de cette baisse), mais sans effet bénéfique en cascade sur la CEHR comparable au PER. À TMI 45 % + CEHR 4 %, un même euro de défiscalisation rapporte mécaniquement plus en PER (entre 49 % et 52 % selon le déclenchement CDHR) qu'en Jeanbrun (62,2 %, certes, mais sans l'effet CEHR additionnel).

Reste deux paramètres que la fiscalité ne tranche pas : la durée d'engagement et ce qu'il se passe si vous voulez sortir avant terme ou transmettre. C'est l'objet de la section suivante.

7. Engagement, sortie, transmission : 9 ans Jeanbrun vs blocage retraite PER

Deux questions concrètes décident souvent de l'arbitrage : pour combien de temps mettez-vous votre argent au frigo, et que se passe-t-il si vous changez d'avis ? Le PER et le Jeanbrun n'y répondent pas du tout pareil.

Engagement et liquidité

La grande différence est là. Le PER est verrouillé : sauf accident de la vie listé à l'article L. 224-4 CMF, vous ne touchez pas au capital avant la retraite. Côté Jeanbrun, rien ne vous empêche juridiquement de vendre — mais vous payez la note plus tard, avec la réintégration des amortissements en plus-value tant que vous vendez avant 22 ans de détention. Si vous anticipez un besoin de cash dans 10-15 ans — résidence secondaire, coup de pouce aux enfants, donation anticipée — le Jeanbrun vous laisse la main. Si au contraire vous savez que ce capital ne servira qu'à la retraite, le PER vous offre le meilleur ratio fiscal du marché, à condition d'accepter le blocage.

Transmission : deux régimes successoraux radicalement différents

À la transmission, PER et Jeanbrun se comportent comme deux outils complètement différents.

Sur un PER assurantiel, deux régimes selon l'âge au décès. Avant 70 ans, chaque bénéficiaire bénéficie de 152 500 € d'abattement (art. 990 I CGI, calé sur l'assurance-vie) — c'est là que le PER déploie sa meilleure carte successorale. Après 70 ans, l'abattement tombe à 30 500 € global pour l'ensemble des bénéficiaires, et capital comme gains rentrent dans l'assiette taxable (art. 757 B CGI). Le PER compte-titres bascule lui en succession classique (droits de mutation à titre gratuit). L'arbitrage se joue dans la fenêtre 50-70 ans : c'est là que le PER assurantiel donne tout. Après 70 ans, depuis la LF 2026 art. 9, le levier disparaît à l'entrée comme à la transmission. Pour le détail succession PER selon âge et nature contrat, voir notre guide PER et succession.

Côté Jeanbrun : le bien immobilier est transmis selon le droit commun successoral (DMTG, art. 777 CGI). L'assiette taxable est la valeur vénale au jour du décès — pas de réintégration des amortissements à la succession. Le bien continue de générer du loyer pour les héritiers, qui peuvent poursuivre l'engagement Jeanbrun s'ils le souhaitent (sinon : reprise des avantages déjà imputés sauf cas légaux d'exonération). Pour les profils avec patrimoine immobilier conséquent et enfants en âge de gérer, Jeanbrun est plus naturel à transmettre — c'est un bien tangible, partageable, finançable par crédit successoral.

8. 3 cas chiffrés : Marc, Nathalie, Stéphane & Léa

Trois dossiers passés en cabinet en 2025-2026. Les arbitrages n'ont rien à voir entre eux — et c'est instructif.

Cas n°1 — Marc : directeur régional, TMI 41 %, projet retraite à 12 ans

Profil : Marc, 51 ans, directeur régional secteur industriel, marié, 2 enfants en études supérieures. Revenus combinés foyer 145 000 € net/an (Marc 95 k€, Léa enseignante 50 k€). TMI 41 %. Patrimoine 750 k€ (RP 400 k€ + AV 200 k€ + PEA 100 k€ + livrets 50 k€). Pas de revenus fonciers à ce jour. Objectif : préparer la retraite à 63 ans tout en réduisant l'IR 2026. Capacité d'épargne 2026 : 25 000 € disponibles à placer.

Plafond Marc 2026 : 10 % × 95 000 (revenus 2025) = 9 500 €
Plafond Léa 2026 : 10 % × 50 000 (revenus 2025) = 5 000 € (mutualisable case 6QR)
Reports antérieurs 2021-2025 partiellement non utilisés (Marc a déjà versé 4-5 k€/an sans saturer son plafond) : ~12 000 € de droits restants
Capacité totale 2026 (Marc + reports) : ~21 500 €
Versement Marc retenu : 21 500 €
Économie immédiate : 21 500 × 41 % = 8 815 € d'IR économisés
Effort réel : 21 500 − 8 815 = 12 685 €

Base amortissable : (250 000 × 80 %) + 60 000 = 260 000 €
Amortissement annuel Loc2 ancien : 260 000 × 3,5 % = 9 100 €/an (sous plafond 10 000 € Loc2)
Effet sur revenus fonciers année 1 (~12 000 € loyers Loc2) : 12 000 − 9 100 = 2 900 € imposables (au lieu de 12 000)
Économie fiscale annuelle : 9 100 × (41 % + 17,2 %) = 5 296 €/an
Sur 9 ans : 5 296 × 9 = 47 664 €
Effort initial (apport + frais) : ~50 000 €

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Marc : sur 2026, le PER gagne nettement (8 815 € économisés contre 5 296 € la première année Jeanbrun). Mais étalé sur 9 ans, Jeanbrun rattrape et dépasse (47 664 € vs ~9 000 € côté PER si Marc ne reverse pas les économies dégagées). Pour Marc, dont l'objectif déclaré est la retraite à 63 ans, on lui a recommandé PER plein pot pendant 5 ans (5 × 10-12 k€ versés à TMI 41 %, soit ~25 k€ d'IR économisés sur la période), avec un Jeanbrun à reprendre éventuellement en 2031 si la capacité d'épargne tient et si les revenus fonciers ont décollé. Le PER seul avant Jeanbrun est aussi cohérent avec le fait que Marc n'a pas de revenus fonciers actuels — l'amortissement Jeanbrun serait sous-utilisé la première année.

Le bon arbitrage dépend aussi de la TMI estimée à la retraite : Marc a 12 ans devant lui, et sa TMI retraite probable est de 30 % (chute des revenus à ~50-60 k€/an). Le delta TMI 41 % → 30 % rend le PER particulièrement performant. À TMI retraite estimée à 41 % (peu probable ici), le PER perdrait beaucoup de son attrait.

Cas n°2 — Nathalie : associée cabinet d'avocats, TMI 45 % + CEHR

Profil : Nathalie, 47 ans, associée cabinet d'avocats Paris, statut TNS / professionnelle libérale. Mariée à un cadre dirigeant (TMI 45 % aussi). Revenus 2026 : Nathalie 210 k€ BNC, mari 240 k€. Foyer total 450 k€. RFR ~430 k€ : sous le seuil couple 500 k€ qui déclencherait la CEHR (art. 223 sexies CGI), donc pas encore de CEHR due — mais la marge est mince (à peine 70 k€), et toute hausse de bonus, de dividende ou de plus-value pourrait basculer le couple dans la zone 3 %. Patrimoine 1,4 M€ (RP 600 k€ + AV 400 k€ + PER existant 100 k€ + résidence secondaire 300 k€). Objectif : maximiser la défiscalisation 2026 et préparer la retraite à 60 ans.

Plafond TNS Nathalie 2026 : 10 % × 210 000 + 15 % × (210 000 − 48 060) = 21 000 + 24 291 = 45 291 €
Reports antérieurs Nathalie 2021-2025 : ~25 000 €
Capacité totale 2026 : ~70 000 €
Versement retenu : 70 000 €
Économie IR : 70 000 × 45 % = 31 500 €
Économie CEHR : non déclenchée à RFR 430 k€ (sous seuil couple 500 k€), mais le versement PER sécurise la marge contre tout dépassement futur (bonus, plus-value, dividende exceptionnel)
Économie totale 2026 : 31 500 € d'IR + sécurisation contre franchissement du seuil CEHR

Base amortissable : (280 000 × 80 %) + 80 000 = 304 000 €
Amortissement annuel : 304 000 × 3,5 % = 10 640 €/an, plafonné à 10 000 €/an (plafond Loc2 foyer)
Économie fiscale annuelle : 10 000 × (45 % + 17,2 %) = 6 220 €/an
Sur 9 ans : 6 220 × 9 = 55 980 €
Effort initial : ~60 000 € apport + frais

Verdict pour Nathalie : la stratégie cumulée PER + Jeanbrun s'impose. Le PER capture 31 500 € d'économie IR sur 2026 grâce à l'enveloppe TNS et aux reports cumulés. Jeanbrun ajoute 6 220 €/an pendant 9 ans (55 980 € au total) sur du foncier qui constitue par ailleurs du patrimoine transmissible. Cumulé sur 9 ans, on dépasse 87 000 € de défiscalisation totale, sans toucher au plafond niches. Sur ce type de profil, le débat PER ou Jeanbrun n'a pas lieu d'être : Nathalie a la capacité d'épargne pour faire les deux. La seule contrainte : avoir 130 000 € de cash entre apport Jeanbrun + versement PER l'année 1, ce qui correspond à 13 mois de revenus nets pour Nathalie.

À TMI 45 % avec un patrimoine déjà conséquent, c'est la déclaration ligne par ligne qui fait gagner ou perdre l'année. Vérification CDHR (taux minimum 20 %) à faire chaque année — un PER trop chargé peut paradoxalement déclencher la CDHR. On vérifie tout en bilan patrimonial avant de signer.

Cas n°3 — Stéphane & Léa : couple asymétrique, TMI 41 % + 11 %

Profil : Stéphane 52 ans, président SAS conseil, marié à Léa 48 ans, professeure des écoles. Stéphane gagne 130 000 € net (TMI 41 %), Léa 35 000 € (TMI 11 % en propre, mais TMI marginale du foyer 41 %). 3 enfants. Patrimoine 2,5 M€ dont holding 1,2 M€. Capacité d'épargne 2026 : 40 000 €. Objectif Stéphane : optimiser fiscalité + préparer transmission. Objectif Léa : commencer à constituer un patrimoine personnel défiscalisant.

Plafond Stéphane 2026 (salarié dirigeant SAS) : 10 % × 130 000 = 13 000 €
Plafond Léa 2026 : 10 % × 35 000 = 3 500 € (planchers 4 710 € s'applique, Léa peut donc verser 4 710 €)
Mutualisation case 6QR : Stéphane verse sur son PER, déduit jusqu'à 13 000 + 4 710 = 17 710 €
Économie : 17 710 × 41 % (TMI marginale du foyer) = 7 261 € d'IR
Stratégie alternative : Stéphane verse 13 000 € sur son PER, Léa verse 4 710 € sur le sien (chacun garde ses droits propres)

Verdict pour Stéphane & Léa : la mutualisation PER via la case 6QR permet à Stéphane de verser 17 710 € (sa propre enveloppe 13 000 € + l'enveloppe inutilisée de Léa 4 710 €) déductibles au taux marginal du foyer 41 %, soit 7 261 € d'IR économisé. Sans la mutualisation, Stéphane verse 13 000 € (économie 5 330 €) et Léa 4 710 € sur son propre PER (économie également au taux marginal du foyer car co-imposition), pour un total proche mais avec moins de souplesse. Le vrai gain de la mutualisation se joue plutôt si Léa n'utilise pas son enveloppe : sans 6QR, ces 4 710 € seraient simplement perdus. À noter : la mutualisation case 6QR concerne uniquement le PER individuel salarié (art. 163 quatervicies CGI). Les TNS qui versent sur leur enveloppe Madelin/PER pro (art. 154 bis CGI) ne peuvent pas la mutualiser avec le conjoint. Pour la part restante de la capacité d'épargne 2026 (40 000 − 17 710 = 22 290 €), nous orientons vers un Jeanbrun en montage SCI familiale à parts inégales (Stéphane majoritaire) qui permet de capter l'amortissement à hauteur des parts. Pour la mécanique SCI Jeanbrun, voir notre guide Jeanbrun et SCI famille.

Sur ce dossier, l'arbitrage TMI 41 % vs 11 % est central : la mutualisation PER capture la TMI haute, ce qui constitue le levier principal de l'année. Le passage progressif vers Jeanbrun est planifié sur 2027-2028 quand les liquidités issues de la holding seront mobilisables.

9. Peut-on cumuler PER et Jeanbrun la même année ?

Oui, et c'est même une stratégie qu'on monte régulièrement en cabinet pour les profils TMI 41-45 % avec capacité d'épargne. Les deux ne se marchent pas dessus : ils ne piochent pas dans la même assiette. Le PER tape sur le revenu global, Jeanbrun sur les fonciers. Rien n'interdit de jouer les deux la même année, et ni l'un ni l'autre ne mange le plafond des niches.

L'addition mécanique

Pour un dirigeant TMI 41 % avec un revenu de 150 k€ et 12 k€ de revenus fonciers, voici comment l'addition fonctionne au moment de la déclaration 2042 :

1. Le revenu brut global : 150 000 € de salaires + 3 000 € de fonciers nets (12 000 − 9 000 d'amortissement Jeanbrun) = 153 000 €.
2. On déduit le PER : 25 000 € de versement ramènent l'imposable à 128 000 €.
3. IR au barème 2026 : ~30 000 € (vs ~42 000 € sans rien faire).
4. Bilan année 1 : ~12 000 € d'IR évités, et le plafond niches reste intact.

Quand le cumul a vraiment du sens

En clair : revenus d'activité élevés + fonciers significatifs, on cumule, presque toujours plus rentable que de choisir. Un seul des deux ? On prend celui qui correspond, point.

10. Quelles erreurs et pièges éviter ?

Erreur n°1 — Confondre PER déduit et PER non déduit à TMI faible

À TMI 11 %, l'économie immédiate du PER déduit n'est que de 11 % du versement. Si la TMI à la retraite est de 11 % aussi (probable pour un employé en début de carrière), le PER déduit ne rapporte rien — voire fait perdre par les frais de gestion et la fiscalité de sortie sur les gains. Le bon réflexe à TMI 11 % : choisir l'option PER non déductible dès le premier versement (la déduction est facultative, l'option se fait au versement). En clair : le PER non déductible joue le rôle d'une AV avec un bonus successoral, et la sortie en capital ne déclenche pas l'IR sur les versements.

Erreur n°2 — Verser sur PER quand le plafond niches n'est pas saturé

On voit régulièrement des contribuables verser massivement sur PER alors qu'ils ne consomment pas leur plafond niches 10 000 €. Si vous avez 4 000 € de niche emploi à domicile, 2 000 € de garde d'enfants et rien d'autre, vous avez encore 4 000 € de marge sous le plafond — un FIP ou un Sofica passe d'abord, parce qu'eux donnent une réduction d'impôt sèche qui n'entame pas le plafond niches utile au PER. Le PER passe en tête uniquement dans deux cas : plafond niches déjà mangé, ou TMI à 41-45 %. En dehors, on attaque par les niches sèches.

Erreur n°3 — Confondre revenus salaire (PER salarié) et revenus TNS (PER TNS)

Le plafond PER salarié est de 10 % des revenus d'activité N-1 plafonnés à 8 PASS, soit 37 680 € en 2026. Le plafond TNS est de 10 % du bénéfice 2026 + 15 % de la fraction comprise entre 1 et 8 PASS, soit jusqu'à 88 911 €. Pour un dirigeant SAS qui se rémunère partie en salaire, partie en dividendes, l'enveloppe PER applicable est seulement celle des revenus salariés (les dividendes ne génèrent pas de droit). Erreur fréquente : un dirigeant qui se rémunère 50 k€ en salaire et 100 k€ en dividendes pense avoir un plafond PER calé sur 150 k€ — en réalité son plafond est calculé sur les 50 k€ salariés (= 5 000 €). À retenir : la rémunération de gérance / dirigeant éligible TNS doit être qualifiée de TNS pour ouvrir le plafond élargi.

Erreur n°4 — Sous-estimer la fiscalité de sortie PER en 2026

Depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux sur les gains du PER en sortie capital sont passés de 17,2 % à 18,6 % (PFU 31,4 % au total au lieu de 30 %). Pour un capital de 200 000 € (dont 80 000 € de gains), l'écart représente 80 000 × 1,4 % = 1 120 € d'impôt en plus à la sortie. Sur les revenus fonciers (Jeanbrun), les PS sont maintenus à 17,2 %. Petit avantage Jeanbrun à la sortie de tunnel, à intégrer dans la simulation de long terme.

Erreur n°5 — Vendre un Jeanbrun en année 5-10 sans simuler la plus-value

Cas vu plusieurs fois en cabinet. Vous achetez un Jeanbrun ancien à 250 000 €, vous amortissez 9 000 €/an pendant 5 ans (45 000 € amortis), un imprévu de vie vous pousse à vendre en année 6. Conséquence : les 45 000 € amortis sont réintégrés dans la plus-value imposable (art. 150 VB CGI). Si vous vendez à 280 000 €, votre plus-value brute officielle passe de 30 000 € à 75 000 €. À 36,2 % d'imposition (19 % IR + 17,2 % PS) avant abattements pour durée de détention (qui sont nuls à 6 ans), c'est environ 27 000 € d'impôt contre 11 000 € sans réintégration. Donc avant tout compromis Jeanbrun, on chiffre la plus-value avec amortissements réintégrés ; sinon la sortie peut effacer trois ans d'économie d'impôt.

Erreur n°6 — Penser qu'un PER ouvert après 70 ans permet encore de déduire

Depuis le 1er janvier 2026 (LF 2026 art. 9), les versements PER effectués à partir de 70 ans ne sont plus déductibles du revenu imposable. Pour la stratégie complète après 70 ans (succession, sortie capital, transferts), voir notre guide PER après 70 ans. Vous pouvez toujours ouvrir un PER à 72 ans, mais le levier fiscal disparaît à l'entrée. Reste l'avantage successoral du PER assurantiel (régime art. 990 I si décès avant 70 ans, art. 757 B après). Pour les seniors actifs cherchant à défiscaliser, Jeanbrun reprend ici l'avantage : aucune borne d'âge à l'entrée, du moment que les conditions de location sont respectées.

Erreur n°7 — Oublier le report 5 ans des plafonds PER non utilisés (LF 2026)

Avant 2026, les plafonds PER non utilisés étaient reportables sur 3 ans. La LF 2026 art. 9 a porté ce report à 5 ans pour les droits nés à partir de 2026. Pour un dirigeant qui prépare une cession d'entreprise dans 4-5 ans (donc une année exceptionnelle de revenus), accumuler ses plafonds non utilisés pendant 5 ans permet de verser plus de 200 000 € sur PER en une seule année à TMI 45 % — avec à la clé une économie d'impôt de 90 k€+ et une chute potentielle de la CEHR. Le levier est massif mais il se prépare cinq ans à l'avance — concrètement, si une cession est envisagée vers 2030-2031, l'arbitrage de versements PER se cale dès l'exercice 2026.

Erreur n°8 — Acheter Jeanbrun sans revenus fonciers existants

L'amortissement Jeanbrun déduit des revenus fonciers nets. Si vous n'en avez pas (pas d'autre bien locatif, ou bien locatif déjà déficitaire), l'amortissement génère un déficit foncier reportable 10 ans. Vous ne perdez pas l'avantage, mais il est différé jusqu'à ce que d'autres revenus fonciers soient générés — ce qui peut prendre des années. Pour un primo-investisseur Jeanbrun, l'effet fiscal de la première année est souvent neutre ou faiblement positif (uniquement la part déficit foncier hors travaux imputable 10 700 €/an sur revenu global). On préfère donc démarrer le Jeanbrun quand un revenu foncier est déjà en place, ou prévoir un autre bien locatif en parallèle pour absorber l'amortissement.

Glossaire et sources

Glossaire des termes employés

Plan d'Épargne Retraite (PER)

Enveloppe d'épargne retraite unifiée créée par la loi PACTE du 22 mai 2019 (loi 2019-486), codifiée aux art. L. 224-1 et suivants du CMF. Trois compartiments : C1 individuel, C2 collectif obligatoire, C3 collectif facultatif. Versements déductibles selon art. 163 quatervicies CGI (salariés) ou art. 154 bis CGI (TNS). Capital bloqué jusqu'à la retraite, sauf 7 cas légaux art. L. 224-4 CMF.

Dispositif Jeanbrun

Statut fiscal du bailleur privé créé par la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026, art. 47). Codifié aux alinéas i (neuf) et j (ancien) du 1° du I de l'art. 31 CGI. Permet d'amortir le bien immobilier locatif sur 9 ans en contrepartie d'un loyer plafonné. Acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028.

PASS (Plafond Annuel Sécurité Sociale)

Référence utilisée pour calculer de nombreux plafonds (PER, Madelin, retraite). PASS 2026 = 48 060 € (arrêté du 22/12/2025), +2 % vs 2025 (47 100 €). Pour les versements PER 2026, le PASS de référence est 2025 pour les salariés (calcul sur revenus N-1) et 2026 pour les TNS (calcul sur bénéfice N).

CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus)

Contribution additionnelle à l'IR codifiée à l'art. 223 sexies CGI. Taux : 3 % de la fraction du RFR comprise entre 250 k€ et 500 k€ (célibataire) / 500 k€ et 1 M€ (couple), 4 % au-delà. Le PER permet de réduire le RFR (donc la CEHR) ; Jeanbrun a un effet plus indirect via la baisse du revenu foncier.

CDHR (Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus)

Mécanisme de taux minimum d'imposition à 20 % du RFR, instauré par la LF 2025 et codifié à l'art. 224 CGI. S'applique quand le total IR + CEHR ramené au RFR descend sous 20 %. Cible les contribuables exposés à des dispositifs de défiscalisation cumulés.

RFR (Revenu Fiscal de Référence)

Indicateur fiscal qui agrège l'ensemble des revenus du foyer (imposables + certains exonérés + abattements réintégrés). Sert de base à la CEHR, à la CDHR, et à de nombreux seuils (impôts locaux, aides). Le PER baisse mécaniquement le RFR via la déduction d'assiette ; Jeanbrun a un effet partiel via la baisse du revenu foncier net imposable.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Impôt assis sur le patrimoine immobilier net du foyer ≥ 1,3 M€ (art. 964 et suivants CGI). Le PER assurantiel non rachetable est exonéré (réponse ministérielle Malhuret 9/02/2023). Le bien Jeanbrun, à l'inverse, entre dans l'assiette IFI à pleine valeur (− emprunts en cours).

Plafond niches fiscales

Codifié à l'art. 200-0 A CGI : limite de 10 000 €/an et par foyer fiscal le cumul des réductions et crédits d'impôt en métropole (18 000 € pour les investissements Outre-mer et Sofica). PER et Jeanbrun, étant des déductions d'assiette, ne sont PAS soumis à ce plafond.

Sources et références

• Loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47 — Création Jeanbrun, codification i et j du 1° du I de l'art. 31 CGI
• Loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 9 — PER report 5 ans + fin déductibilité versements ≥ 70 ans
• Loi 2019-486 du 22/05/2019 (PACTE) — Création du PER unifié
• Loi 2025-1403 du 30/12/2025 (LFSS 2026) — Prélèvements sociaux 18,6 % PFU PER, 17,2 % maintenu foncier
• Arrêté du 22 décembre 2025 — PASS 2026 = 48 060 €
• Art. 163 quatervicies CGI — Plafond PER salarié (Légifrance LEGIARTI000038836248)
• Art. 154 bis CGI — Plafond PER TNS / indépendants
• Art. 31-I-1° i et j CGI — Amortissement Jeanbrun neuf et ancien
• Art. 200-0 A CGI — Plafonnement global des niches fiscales 10 000 €
• Art. 156-I-3° CGI — Déficit foncier 10 700 € / 21 400 €
• Art. 158, 5 bis CGI (combiné à art. 79 CGI) — Imposition au barème, sans abattement 10 %, de la fraction versements PER en sortie capital
• Art. 158-6 CGI — Fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux
• Art. 197 CGI — Barème progressif de l'IR 2026
• Art. 223 sexies CGI — Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR)
• Art. 224 CGI — Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), créée par l'art. 10 LF 2025
• Art. 990 I CGI — Régime successoral assurance-vie / PER avant 70 ans, abattement 152 500 €
• Art. 757 B CGI — Régime successoral après 70 ans
• Art. 150 VB CGI rédaction LF 2025 art. 84 — Réintégration des amortissements Jeanbrun en plus-value de cession
• Art. L. 224-4 CMF — 7 cas légaux de déblocage anticipé du PER
• BOFiP BOI-IR-BASE-20-50-20 — Limites de déduction des cotisations d'épargne retraite
• BOFiP BOI-RSA-PENS-30-10-20 — Prestations de retraite en capital, fiscalité de sortie PER
• BOFiP BOI-RSA-PENS-30-20 — Rentes viagères à titre onéreux, fraction figée
• Réponse ministérielle Malhuret du 9 février 2023 — IFI et PER rachetable / non rachetable
• Service-public.fr fiche F14709 — Cotisations d'épargne retraite (déduction)