Jeanbrun vs Déficit Foncier : quel dispositif choisir en 2026 ?

Depuis la promulgation de la loi de finances le 19 février 2026, un investisseur qui achète un logement locatif nu en France a désormais deux outils fiscaux majeurs à sa disposition : le dispositif Jeanbrun et le déficit foncier classique. Ces deux régimes ne sont pas concurrents : ils répondent à des logiques différentes et, dans de nombreux cas, ils se cumulent. Encore faut-il comprendre leur mécanique pour arbitrer en connaissance de cause.

Dans les lignes qui suivent, nous examinons les 10 différences clés entre les deux dispositifs, nous décortiquons le mécanisme fiscal (amortissement déductible vs imputation sur revenu global), nous chiffrons 5 cas pratiques sur des TMI 30 %, 41 % et 45 %, et nous vous livrons un arbre de décision à 6 branches pour trancher selon votre profil. Tout est chiffré, sourcé, et aligné sur les textes en vigueur au 20 avril 2026.

1. Qu'est-ce que le Jeanbrun, qu'est-ce que le déficit foncier ?

Commençons par le plus important : vous n'êtes pas face à deux variantes du même dispositif. Vous êtes face à deux logiques fiscales distinctes, qui attaquent l'impôt à deux étages différents de votre feuille d'imposition.

Le Jeanbrun en une phrase

Le Jeanbrun est un amortissement immobilier inspiré du mécanisme comptable de la location meublée. Il vous autorise à déduire chaque année, pendant 9 à 20 ans, un pourcentage de la valeur du bien (3 % à 5,5 %) directement de vos revenus fonciers. Cette déduction intervient avant l'impôt sur le revenu. Elle réduit mécaniquement la base taxable à votre TMI (tranche marginale d'imposition : 11, 30, 41 ou 45 %) et aux 17,2 % de prélèvements sociaux (PS).

Le déficit foncier en une phrase

Le déficit foncier (art. 156-I-3° CGI) est une règle plus ancienne : lorsque vos charges foncières déductibles (travaux d'amélioration, taxe foncière, frais de gestion, hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers nets, le surplus de charges, dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € en rénovation énergétique), s'impute directement sur votre revenu global. Le reliquat est reportable 10 ans sur vos revenus fonciers.

Concrètement

Imaginez votre imposition comme un escalier. Le Jeanbrun abaisse la hauteur de la marche « revenus fonciers » pendant 9 ans. Le déficit foncier, lui, vient grignoter la marche « revenu global » les années où vos travaux et charges dépassent vos loyers. Les deux peuvent opérer la même année — et c'est le cœur de l'arbitrage que nous allons construire.

2. Les 10 différences clés (tableau frontal)

Avant d'entrer dans le détail, voici les 10 différences structurantes entre Jeanbrun et déficit foncier. Ce tableau est à imprimer avant tout rendez-vous avec votre notaire ou votre banquier.

Concrètement

Retenez trois chiffres : 9 ans (engagement Jeanbrun), 3 ans (engagement déficit foncier après imputation sur le revenu global) et 21 400 € (plafond rénov énergétique, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027). Ces trois bornes structurent tout votre arbitrage.

3. Amortissement (déduction d'assiette) vs imputation sur revenu global

Ce que personne ne vous explique clairement : les deux dispositifs ne jouent pas dans la même « ligne » de votre déclaration. Voyons cela calculé sur une feuille d'impôt réelle.

3.1 L'amortissement Jeanbrun : déduction d'assiette

Base amortissable = (80 % prix HT hors terrain) + (100 % travaux éligibles)
Amortissement annuel = Base × Taux (3 % intermédiaire / 3,5 % social / 4 % très social)
Plafond = base × taux, dans la limite de 8 000 / 10 000 / 12 000 € de base amortie

3.2 Le déficit foncier : imputation sur revenu global

Résultat foncier = Loyers − Charges déductibles (hors intérêts) − Intérêts d'emprunt
Si résultat < 0 :
  • Part intérêts : reportable 10 ans sur revenus fonciers
  • Part hors intérêts : imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an
  • Reliquat : reportable 10 ans sur revenus fonciers

3.3 Pourquoi c'est capital pour l'arbitrage

• Le Jeanbrun réduit l'assiette des revenus fonciers. Si votre résultat foncier est déjà négatif, l'amortissement creuse simplement le déficit.
• Le déficit foncier touche le revenu global. C'est là que se trouve votre salaire, vos BIC (bénéfices industriels et commerciaux, catégorie de la location meublée notamment), vos pensions. L'effet cash est immédiat.
• Conséquence : pour maximiser l'impact fiscal à court terme, visez le déficit foncier sur revenu global. Pour lisser l'effort sur 9 ans tout en amortissant un actif neuf, choisissez le Jeanbrun.
• Pour cumuler les deux, vous devez générer un résultat foncier négatif après Jeanbrun — ce qui suppose soit des travaux importants, soit plusieurs biens.

Concrètement

Visualisez-le ainsi : le Jeanbrun est un robinet à débit constant qui remplit le seau des charges pendant 9 ans. Le déficit foncier est un trop-plein qui, quand le seau déborde, coule directement sur votre salaire pour le réduire. Ouvrir le robinet Jeanbrun aide à faire déborder le seau.

4. Qui peut cumuler Jeanbrun + déficit foncier en 2026 ?

La question revient dans tous les rendez-vous en cabinet : « Ai-je le droit d'utiliser les deux sur le même investissement ? » La réponse courte : oui, sous conditions de fait.

4.1 Cinq conditions pour activer le cumul

1. Location nue à titre de résidence principale — condition commune aux deux dispositifs (hors ascendants/descendants pour le Jeanbrun).
2. Régime réel des revenus fonciers — le micro-foncier (30 % d'abattement forfaitaire) interdit tout déficit foncier et tout amortissement.
3. Bien Jeanbrun éligible — logement collectif, DPE A ou B post-travaux (ancien), zonage libre, respect des plafonds de loyer.
4. Travaux ou charges suffisantes — pour que le déficit foncier apparaisse, il faut que les charges dépassent les loyers après amortissement.
5. SCI IR ou détention directe — la SCI IS est exclue des deux dispositifs simultanément.

4.2 Aucune disposition anti-cumul

Nous avons lu ligne à ligne l'article 47 de la loi 2026-103 : il n'y a aucune clause anti-cumul avec le déficit foncier. Le ministère du Logement a confirmé publiquement début 2026 que le Jeanbrun s'articule naturellement avec les règles communes du régime réel foncier. Le BOFiP spécifique Jeanbrun n'est pas encore publié au 20 avril 2026 mais aucune remise en cause n'est annoncée.

4.3 Les trois profils gagnants du cumul

• Investisseur multi-biens TMI 41 %+ — déjà bailleur avec un stock de déficit reportable, achète un Jeanbrun ancien + travaux.
• Couple cadres achetant en indivision — chacun impute 10 700 € sur son revenu global chaque année, en parallèle de l'amortissement Jeanbrun.
• Gros chantier rénovation énergétique DPE E → A ou B — plafond 21 400 € rénov + amortissement Jeanbrun neuf travaux = combo à 40 % d'économie sur 9 ans.

Concrètement

Si votre TMI est à 30 % ou plus, si vous êtes au régime réel et si vous visez un logement collectif avec travaux, le cumul est quasi-systématiquement optimal. Seul bémol : l'effet du Jeanbrun est lissé sur 9 ans, alors que le déficit foncier est concentré sur 1 à 3 ans. Il faut accepter cette temporalité.

5. Plafond 10 700 € vs plafond 21 400 € : quelle différence ?

Le plafond 21 400 € est le « secret » du déficit foncier 2023-2027. Il passe inaperçu dans la presse grand public, alors qu'il représente l'un des leviers fiscaux les plus puissants pour un bailleur avec des travaux énergétiques. Voyons précisément ce qui le distingue du plafond classique 10 700 €.

Concrètement

Si votre bien est classé E, F ou G et que vous visez un passage A, B, C ou D, vous avez 21 mois pour déclencher les travaux et bénéficier du plafond 21 400 € (soit jusqu'au 31 décembre 2027). Passée cette date, seul le plafond classique 10 700 € s'applique. Cette fenêtre qui se ferme est un argument d'arbitrage immédiat en faveur du déficit foncier énergétique vs l'attente d'un Jeanbrun.

6. Calendrier critique 2026-2027-2028 : la fenêtre 21 400 € qui ferme

Deux calendriers s'entrecroisent. Comprendre leurs bornes évite de rater une opportunité qui ne reviendra pas.

Concrètement

Si vous signez un compromis aujourd'hui (avril 2026) avec une livraison travaux en décembre 2027, vous cochez les deux cases : Jeanbrun actif (acquisition avant fin 2028) et déficit foncier 21 400 € (dépenses payées avant fin 2027). Au-delà de décembre 2027, vous perdez l'accès au plafond doublé.

7. Quel gain fiscal selon votre TMI (11 % / 30 % / 41 % / 45 %) ?

Le barème IR 2026 (revalorisé de +0,9 % par la LF 2026) redistribue les cartes. Voici l'économie nette par euro de déduction, selon les deux dispositifs et votre TMI. Les calculs intègrent les prélèvements sociaux 17,2 %.

Lecture du tableau

L'écart entre Jeanbrun et déficit foncier dépend du point d'application. L'amortissement Jeanbrun réduit l'assiette des revenus fonciers soumise à TMI + 17,2 % PS. Le déficit foncier, sur la part imputée sur revenu global, réduit uniquement l'IR à la TMI, mais il évite aussi les 17,2 % PS si le résultat foncier devient négatif.

Jeanbrun : 1 € déduit = 0,62 € d'économie (45 % IR + 17,2 % PS sur revenu foncier positif neutralisé)
Déficit foncier (RG) : 1 € imputé = 0,45 € d'IR évité sur revenu global
Déficit foncier (neutralisation RF) : 1 € = 0,62 € évité (IR + PS) si vos autres revenus fonciers seraient positifs

Concrètement

TMI 11 % : le déficit foncier est rarement pertinent, le Jeanbrun non plus. Placez votre argent ailleurs (PEA, assurance-vie, PER selon profil). TMI 30 % et plus : les deux dispositifs deviennent puissants. TMI 41 % et 45 % : le cumul est quasi-mécaniquement l'optimum et l'arbitrage se joue sur la temporalité (immédiat vs lissé).

8. Quand choisir le déficit foncier seul ? (6 situations)

Le déficit foncier est le bon outil — seul, sans Jeanbrun — dans six configurations précises. Nous les listons telles qu'elles nous reviennent en cabinet.

1. Maison individuelle avec travaux — le Jeanbrun est réservé aux logements collectifs. Maison = déficit foncier uniquement.
2. Travaux inférieurs à 30 % du prix d'acquisition dans l'ancien — le Jeanbrun ancien (art. 31-I-1° j CGI) exige le seuil 30 %. En-dessous, on reste en régime réel classique avec déficit foncier.
3. DPE post-travaux C ou D — le Jeanbrun ancien exige un DPE A ou B. Si votre rénovation n'atteint pas ce niveau, déficit foncier seul, éventuellement avec plafond 21 400 € si vous passez d'E, F ou G à A, B, C ou D.
4. Besoin d'économie immédiate et ponctuelle (prime exceptionnelle, pic de TMI, revente d'entreprise) — le déficit foncier concentre l'effet fiscal sur 1 à 3 ans.
5. Déjà engagé en déficit foncier reportable — si vous avez un stock important de déficit reportable et des revenus fonciers positifs à neutraliser, le Jeanbrun n'apporte rien de plus à court terme.
6. Horizon de revente < 9 ans — le Jeanbrun exige 9 ans de détention. Si vous visez une revente à 5-7 ans, le déficit foncier (engagement 3 ans) est plus sûr.

Concrètement

Retenez cette règle simple : si votre bien ne coche pas TOUTES les cases Jeanbrun (collectif + DPE A/B + travaux 30 % + engagement 9 ans), partez sur un déficit foncier classique. Vous économiserez du temps de montage et du stress administratif.

9. Quand choisir le Jeanbrun seul ? (6 situations)

À l'inverse, six profils plaident pour un Jeanbrun sans recours au déficit foncier, ou avec un déficit foncier résiduel marginal.

1. Logement collectif neuf ou VEFA (art. 31-I-1° i CGI) — le Jeanbrun neuf ouvre des taux 3,5 / 4,5 / 5,5 % sur 80 % du prix, sans travaux. Le déficit foncier aurait peu de charges à imputer.
2. Investisseur jeune TMI 30 % — le lissage sur 9 ans à taux plein correspond à son horizon de vie (achat RP projeté dans 10 ans) et il n'a pas de revenu global élevé à neutraliser.
3. Zone tendue avec forte demande locative — loyer intermédiaire confortable qui maintient un résultat foncier positif ; l'amortissement le neutralise sans créer de déficit.
4. SCI familiale IR patrimoniale — l'amortissement Jeanbrun alimente le bilan de la SCI et dégrève chaque associé selon ses parts. Le déficit foncier, plus ponctuel, cadre moins bien.
5. Horizon très long (15-20 ans) — l'amortissement peut être prolongé jusqu'à 20 ans selon le rythme choisi. L'effet cumulé dépasse largement le déficit foncier sur la même période.
6. Pas de stock de charges élevées — si vous achetez neuf sans travaux et avec peu de charges annuelles, le résultat foncier reste positif, impossible de générer un déficit.

Concrètement

Le Jeanbrun seul est l'outil d'un investisseur patient qui achète du neuf ou de la VEFA en zone tendue et veut un rendement fiscal propre sur 9 ans sans travaux à gérer. Pour approfondir, consultez notre guide dispositif Jeanbrun complet.

10. Quand cumuler les deux (combo > 40 % d'économie) ?

Le cumul Jeanbrun + déficit foncier est le graal fiscal 2026-2028. Quatre configurations le rendent imbattable.

10.1 Ancien réhabilité avec travaux massifs (> 40 % du prix)

Un bien ancien à 200 000 € + 100 000 € de travaux énergétiques passant DPE F à B : l'amortissement Jeanbrun se calcule sur (0,80 × 200 000) + 100 000 = 260 000 € de base amortissable. À 3 % en régime intermédiaire : 7 800 €/an. Les travaux non encore absorbés par l'amortissement créent un déficit foncier de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur les 2-3 premières années, dont 21 400 € imputables sur revenu global.

10.2 Investisseur multi-biens TMI 41-45 %

Un bailleur qui possède déjà 2-3 biens anciens loués nu peut intégrer un Jeanbrun en zone B2 ou C avec travaux. Le déficit foncier du nouveau bien s'impute sur les revenus fonciers positifs des anciens biens, puis déborde sur le revenu global. L'amortissement Jeanbrun vient, année après année, lisser l'effort fiscal.

10.3 Couple marié achetant en indivision

Un couple marié TMI 45 % dépose une déclaration commune. Le plafond 10 700 € ou 21 400 € s'applique au foyer fiscal (pas par conjoint). L'amortissement Jeanbrun se répartit au prorata. En pratique, l'effet fiscal cumulé dépasse 40 % du montant des travaux dès la première année de mise en location.

10.4 Grande rénovation énergétique DPE E → A/B

Combo signature du cumul : DPE E ou F, passage à A ou B, travaux éligibles RGE(Reconnu Garant de l'Environnement, label obligatoire de l'artisan), devis postérieur au 5 novembre 2022, dépenses payées entre 2026 et 2027. Plafond 21 400 € déblocable en année 1, puis amortissement Jeanbrun à 3 % sur 9 ans. C'est mathématiquement le scénario le plus rentable.

Concrètement

Pour déclencher le combo, posez-vous trois questions : (1) mes travaux atteignent-ils au moins 30 % du prix ? (2) mon DPE post-travaux est-il A, B ou au minimum C/D (si visée rénov énergétique 21 400 €) ? (3) ma TMI est-elle au moins à 30 % ? Trois « oui » = cumul hautement recommandé.

11. Cas 1 — Laurence, cadre sup 46 ans à Lyon, TMI 41 %

Laurence, 46 ans, directrice marketing dans un groupe agroalimentaire à Lyon (69), gagne 82 000 € bruts. Célibataire, sans enfant, elle est au TMI 41 %. Elle dispose de 90 000 € d'épargne. Son objectif : se constituer un patrimoine locatif tout en réduisant sensiblement son impôt 2026.

11.1 Projet

• Bien : T3 de 62 m² dans le 3e arrondissement de Lyon, immeuble ancien 1930, logement collectif. Acquisition à 250 000 € frais de notaire inclus (hors terrain : 220 000 €).
• Travaux : 60 000 € de rénovation énergétique (isolation extérieure, chaudière PAC, VMC double flux, menuiseries). DPE passe de E à B.
• Financement : 60 000 € apport, 250 000 € de crédit sur 20 ans à 3,50 %. Mensualité 1 450 €. Intérêts année 1 : 8 700 €.
• Loyer : 900 €/mois = 10 800 €/an (plafond intermédiaire Jeanbrun zone A : 14,64 × 62 = 907,68 € mensuel, arrêté 06/01/2026 ; Laurence retient le plafond intermédiaire).

11.2 Arbitrage

Laurence a coché toutes les cases : collectif, ancien rénové > 30 %, DPE B post-travaux, passage E → B (plafond 21 400 € accessible), engagement 9 ans tenable. Nous recommandons le cumul.

Base amortissable Jeanbrun = (0,80 × 220 000) + 60 000 = 236 000 €
Amortissement annuel Jeanbrun intermédiaire (3 %) = 236 000 × 3 % = 7 080 €

Charges année 1 :
  • Travaux rénov énergétique payés = 60 000 €
  • Amortissement Jeanbrun = 7 080 €
  • Intérêts d'emprunt = 8 700 €
  • Taxe foncière + charges gestion + assurance = 2 500 €
  • Total charges = 78 280 €

Loyers = 10 800 €
Résultat foncier = 10 800 − 78 280 = −67 480 € de déficit
  • Dont intérêts : 8 700 € (reportables 10 ans RF)
  • Dont hors intérêts : 58 780 € → imputable RG 21 400 €, reliquat 37 380 € (report RF 10 ans)

11.3 Résultat fiscal 9 ans

• Année 1 : déficit imputé 21 400 € × 41 % = 8 774 € IR évités
• Années 2-3 : résultat foncier neutralisé, PS évités ~2 000 €/an
• Années 2-9 : amortissement Jeanbrun 7 080 €/an × 58,2 % (IR 41 + PS 17,2) = 4 120 €/an
• Cumul 9 ans : environ 45 000 à 50 000 € d'économie fiscale totale

Concrètement

Laurence réduit son IR 2026 de 8 774 €, neutralise ses revenus fonciers 2027-2028, et bénéficie ensuite de 8 ans d'amortissement Jeanbrun à 4 000 €/an de gain fiscal. Total sur 9 ans : environ 20 % d'économie sur le coût total (travaux + intérêts) de l'opération.

12. Cas 2 — Dr Moreau, profession libérale 52 ans à Paris, TMI 45 %

Dr Moreau, 52 ans, chirurgien-dentiste installé à Paris 16e, déclare 210 000 € de BNC(bénéfices non commerciaux) annuels. Marié sous séparation de biens, 2 enfants majeurs. TMI 45 %. Non assujetti à la CEHR (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, art. 223 sexies CGI) car RFR (revenu fiscal de référence) du couple inférieur à 500 001 €. Patrimoine : 650 000 € (résidence principale payée + 120 000 € d'assurance-vie).

12.1 Projet

• Bien : appartement haussmannien 85 m², Paris 10e, 400 000 € frais inclus (terrain 60 000 € + bâti 340 000 €).
• Travaux : 120 000 € rénovation intégrale (plomberie, électricité mise aux normes, menuiseries, isolation intérieure, cuisine, salles d'eau). DPE D → B.
• Financement : 150 000 € apport (vente AV partielle), 370 000 € de crédit sur 15 ans à 3,40 %. Intérêts année 1 : 12 600 €.
• Loyer : 1 675 €/mois = 20 100 €/an (plafond intermédiaire zone A bis 19,71 × 85 = 1 675 € mensuel, respect strict).

12.2 Arbitrage

TMI 45 %. Chaque euro de déficit foncier imputé sur le revenu global économise 45 % d'impôt. Le docteur attaque en combo renforcé. DPE de départ D : le plafond 21 400 € n'est pasaccessible (D n'est pas E/F/G). On reste sur le plafond classique 10 700 €.

Base amortissable Jeanbrun intermédiaire = (0,80 × 340 000) + 120 000 = 392 000 €
Amortissement annuel = 392 000 × 3 % = 11 760 €

Charges année 1 :
  • Travaux rénovation payés = 120 000 €
  • Amortissement Jeanbrun = 11 760 €
  • Intérêts = 12 600 €
  • Taxe foncière + gestion + PNO = 4 200 €
  • Total = 148 560 €

Loyers = 20 100 €
Résultat foncier = 20 100 − 148 560 = −128 460 € déficit
  • Dont intérêts : 12 600 € (report RF 10 ans)
  • Dont hors intérêts : 115 860 € → RG 10 700 €, reliquat 105 160 € (report RF 10 ans)

12.3 Résultat fiscal 9 ans

• Année 1 : 4 815 € IR évités (10 700 × 45 %)
• Années 2-9 : ~10 500 € report RF/an × 62,2 % (IR 45 + PS 17,2) = 6 530 €/an évités
• Amortissement Jeanbrun résiduel années 10-15 : après épuisement du report, 11 760 €/an continuent à s'imputer au foncier
• Économie totale 9 ans : environ 65 000 à 70 000 € avant revente

Concrètement

Dr Moreau est le profil « haut du barème » qui tire le maximum du cumul. Au-delà des économies IR, il réduit mécaniquement son revenu fiscal de référence, base de la CDHR (contribution différentielle sur les hauts revenus, plancher 20 % du RFR). Si la LF 2026 reconduit la CDHR en 2027, ce gain supplémentaire peut atteindre 2 000 à 3 000 € par an.

13. Cas 3 — Julien, ingénieur 32 ans à Nantes, TMI 30 %, Jeanbrun seul

Julien, 32 ans, ingénieur aéronautique à Nantes (44), gagne 55 000 € bruts. Pacsé sans enfants, sa conjointe gagne 38 000 €. Foyer au TMI 30 %. Pas de patrimoine locatif existant. Objectif : démarrer l'immobilier, horizon 15 ans.

13.1 Projet

• Bien : T2 neuf de 45 m² en VEFA à Nantes zone B1, 5e étage immeuble collectif. 200 000 € TTC frais inclus (terrain 28 000 € + bâti 172 000 €).
• Pas de travaux (VEFA livré RE2020).
• Financement : 20 000 € apport, 190 000 € crédit 25 ans à 3,60 %. Intérêts année 1 : 6 800 €.
• Loyer : 520 €/mois = 6 240 €/an (plafond intermédiaire B1 = 11,80 × 45 = 531 €, marge respectée).

13.2 Arbitrage

Julien achète du neuf sans travaux. Le déficit foncier aurait peu de matière (pas de travaux, peu de charges). Le Jeanbrun est l'outil adapté : il ouvre le taux 3,5 % (neuf intermédiaire) sur 80 % de 172 000 + 0 = 137 600 € de base amortie.

Base amortissable Jeanbrun neuf intermédiaire = 0,80 × 172 000 = 137 600 €
Amortissement annuel = 137 600 × 3,5 % = 4 816 €

Charges année 1 :
  • Amortissement Jeanbrun = 4 816 €
  • Intérêts = 6 800 €
  • Taxe foncière (exonération 2 ans partielle sur délibération commune, art. 1383 CGI) ≈ 200 €
  • Charges copro + gestion + PNO = 1 600 €
  • Total = 13 216 €

Loyers = 6 240 €
Résultat foncier = 6 240 − 13 216 = −6 976 €
  • Dont intérêts : 6 800 € (report RF 10 ans)
  • Dont hors intérêts : 176 € → RG 176 € (marginal)

13.3 Résultat fiscal 9 ans

• Années 1-9 : amortissement Jeanbrun 4 816 € × 47,2 % = 2 273 €/an évités
• Cumul 9 ans : ~20 500 € d'économie fiscale
• Pas de déficit foncier significatif (charges trop faibles sans travaux)

Concrètement

Julien a un horizon long et une TMI modérée. Le Jeanbrun seul, sur du neuf, est l'outil adapté. Tenter un déficit foncier artificiel sans travaux réels serait contre-productif (pas de matière à imputer). Pour approfondir le cas VEFA, consultez le guide zones A, B et C du Jeanbrun.

14. Cas 4 — Bernadette & Paul, retraités 68 ans à Bordeaux, déficit foncier seul

Bernadette et Paul, 68 et 70 ans, retraités à Bordeaux (33). Pensions cumulées 94 000 €/an + 18 000 € de revenus fonciers (appartement ancien loué nu). TMI 41 %. Patrimoine : RP payée + 3 biens locatifs. Objectif : réduire l'IR sur un pic d'années 2026-2027 (vente d'une résidence secondaire en plus-value).

14.1 Projet

• Bien : appartement ancien T3 à Bordeaux Chartrons, 180 000 € frais inclus. DPE actuel C.
• Travaux : 40 000 € (rafraîchissement complet : peintures, parquet, cuisine, salle de bain). Pas de rénovation énergétique lourde. DPE reste C.
• Financement : 100 % apport (retraités sans crédit).
• Loyer : 850 €/mois = 10 200 €/an.

14.2 Arbitrage

DPE de départ C : Jeanbrun ancien exige DPE A ou B post-travaux, inaccessible sans rénovation énergétique lourde (non souhaitée par le couple). Le déficit foncier classique est la seule piste. Plafond 21 400 € également exclu (pas de passage depuis E/F/G). Plafond 10 700 € standard.

Charges année 1 :
  • Travaux d'amélioration et entretien = 40 000 €
  • Pas d'intérêts d'emprunt
  • Taxe foncière + gestion + PNO = 2 400 €
  • Total = 42 400 €

Loyers bien nouveau = 10 200 €
Loyers autres biens = 18 000 €
Revenu foncier total avant déficit = 28 200 − 42 400 = −14 200 € de déficit
  • Imputation RG = 10 700 €
  • Report RF 10 ans = 3 500 €

14.3 Résultat fiscal 3 ans

• Année 1 : 4 387 € IR + ~3 100 € PS = 7 500 € évités
• Année 2 : report RF 3 500 € × 58,2 % = 2 037 €
• Cumul 3 ans : environ 10 000 € d'économie fiscale pour un engagement location 3 ans

Concrètement

Bernadette et Paul n'avaient pas besoin du Jeanbrun. Leur profil (retraités, horizon moyen, DPE initial C, pas d'intention de rénovation énergétique lourde) colle parfaitement au déficit foncier pur. Le ratio effort/gain est optimal sur 3 ans.

15. Cas 5 — Lionel & Sophie, TMI 45 % + 41 %, double bien cumul maximal

Lionel, 49 ans, associé d'un cabinet d'avocats à Strasbourg (67), gagne 180 000 €. Sophie, 45 ans, DRH à Marseille (13), 110 000 €. Mariés communauté réduite, foyer fiscal commun. TMI commun 45 % (pas de CEHR : RFR foyer couple inférieur à 500 001 €). Patrimoine : 1,2 M€ liquide.

15.1 Projet

• Bien 1 — Strasbourg : T3 ancien 75 m², 320 000 € frais inclus (bâti 270 000 €) + 90 000 € de travaux rénov énergétique. DPE E → A. Loyer 1 150 €/mois.
• Bien 2 — Marseille : T2 neuf VEFA 48 m², 230 000 € frais inclus (bâti 195 000 €). DPE A. Loyer 650 €/mois.
• Financement : 200 000 € apport, 440 000 € crédit 20 ans à 3,45 %. Intérêts année 1 : 15 100 €.

15.2 Arbitrage

Bien 1 = cumul Jeanbrun ancien + déficit foncier 21 400 € (DPE E → A, devis postérieur 5 novembre 2022 OK). Bien 2 = Jeanbrun neuf seul, pas de travaux. Sophie et Lionel coordonnent en une déclaration commune.

BIEN 1 Strasbourg (Jeanbrun ancien + DF 21 400 €) :
  • Base amortissable = 0,80 × 270 000 + 90 000 = 306 000 €
  • Amortissement = 306 000 × 3 % = 9 180 €
  • Travaux payés = 90 000 €, intérêts B1 = 9 800 €
  • Charges totales B1 = 111 480 € (90 000 € travaux + 9 180 € amortissement + 9 800 € intérêts + 2 500 € TF/gestion/PNO), loyers = 13 800 € → déficit 97 680 €
    dont intérêts 9 800 € (report 10 ans)
    dont hors intérêts 87 880 € : RG 21 400 €, report 66 480 €

BIEN 2 Marseille (Jeanbrun neuf seul) :
  • Base amortissable = 0,80 × 195 000 = 156 000 €
  • Amortissement = 156 000 × 3,5 % = 5 460 €
  • Charges totales B2 = 13 360 €, loyers = 7 800 € → déficit 5 560 €
    dont intérêts 5 300 (report)
    dont hors intérêts 260 € (marginal)

TOTAL imputation RG année 1 = 21 400 €

15.3 Résultat fiscal 9 ans

• Année 1 : 9 630 € IR évités (21 400 × 45 %)
• Années 2-4 : report RF absorbe 20 000 €/an × 62,2 % = 12 500 €/an
• Années 5-9 : amortissement Jeanbrun 14 640 €/an × 62,2 % = 9 108 €/an
• Cumul 9 ans : environ 90 000 à 95 000 € d'économie fiscale sur 640 000 € investis

Concrètement

Lionel et Sophie sont le cas d'école du cumul maximal : TMI 45 %, deux biens complémentaires (un ancien travaux pour le plafond 21 400 €, un neuf Jeanbrun pour le lissage), mise en place coordonnée. Le taux de rendement fiscal dépasse 14 % sur 9 ans et compense largement le coût des frais de notaire et de montage.

16. Break-even chiffré : quand le Jeanbrun bat-il le déficit foncier ?

La question clinique : à quel moment, sur un bien donné, le Jeanbrun cumulé à 9 ans rapporte-t-il plus qu'un déficit foncier concentré ? Voici les règles de pouce issues de nos 30 simulations les plus récentes.

Concrètement

Règle n° 1 : si vous êtes éligible au Jeanbrun, activez-le. L'amortissement sur 9 ans est toujours additif. Règle n° 2 : ne choisissez le déficit foncier seul que si vous êtes inéligible au Jeanbrun (maison, travaux < 30 %, DPE post-travaux inférieur à B) ou si votre horizon est < 9 ans. Règle n° 3 : plus la TMI est élevée, plus l'écart en faveur du cumul s'amplifie.

17. Impact plus-value à la revente : le traitement comparé

La question que tout investisseur oublie : comment l'administration traite-t-elle la plus-value quand vous revendez un bien qui a bénéficié du Jeanbrun ou d'un déficit foncier ? Voici la réponse au 20 avril 2026, avec les zones grises honnêtement signalées.

17.1 Abattements classiques pour durée de détention

Les deux dispositifs suivent le barème d'abattement de droit commun (art. 150 VC CGI) : exonération d'IR à 22 ans, exonération de prélèvements sociaux à 30 ans. Abattement IR 6 %/an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e. Abattement PS 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 %/an de la 23e à la 30e.

17.2 Le débat ouvert : l'art. 150 VB III CGI (réforme Le Meur 2025)

L'article 84 de la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a introduit à l'art. 150 VB III CGI la réintégration des amortissements LMNP BIC (art. 39 C) dans le calcul du prix d'acquisition à la revente. Objectif affiché : aligner le régime LMNP sur le LMP.

Pour le Jeanbrun, la lecture littérale de l'art. 150 VB III vise expressément les amortissements pratiqués dans les conditions de l'art. 39 C (régime BIC). Or le Jeanbrun relève de l'art. 31-I-1° i et j (revenus fonciers), pas de l'art. 39 C. Conclusion littérale : les amortissements Jeanbrun ne sont pas réintégrés à la revente.

17.3 Déficit foncier : les travaux déjà déduits ne majorent pas le prix d'acquisition

Règle ancienne et stable (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20) : les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation déjà déduits au titre des revenus fonciers ne peuvent pas être ajoutés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Logique anti-double-avantage. En revanche, les travaux de construction, reconstruction et agrandissement non déduits au foncier peuvent majorer le prix d'acquisition.

Concrètement

Si vous avez imputé 21 400 € de déficit foncier énergétique au titre de gros travaux, ces 21 400 € ne vous seront pas restitués via majoration du prix d'acquisition à la revente. C'est la contrepartie de l'avantage immédiat. Le Jeanbrun, lui, semble préserver la base du prix d'acquisition en cas de lecture littérale — mais prudence tant que le BOFiP n'est pas publié. Pour approfondir, voyez notre guide plus-value immobilière 2026.

18. Transmission / donation / succession : 2 régimes comparés

La transmission d'un bien Jeanbrun et celle d'un bien avec déficit foncier reportable suivent deux logiques très différentes. Voici ce qu'il faut savoir pour éviter de payer deux fois.

18.1 Le déficit foncier reportable est personnel et non transmissible

Le stock de déficit foncier reportable sur les 10 années suivantes ne se transmet pasau donataire ou à l'héritier. Il meurt avec le bailleur. Conséquence : si vous avez constitué 80 000 € de reliquat reportable et que vous décédez avant de l'avoir épuisé, ce reliquat disparaît, l'héritier repart de zéro sur les revenus fonciers hérités.

18.2 Le Jeanbrun peut être poursuivi par l'héritier

En cas de décès du bailleur, l'héritier qui reprend la location nue à titre de résidence principale peut poursuivre l'amortissement et l'engagement 9 ans à son compte. L'avantage Jeanbrun n'est pas perdu. C'est un argument majeur en faveur du Jeanbrun pour les patrimoines transmissibles, sous réserve de la doctrine à paraître (BOFiP Jeanbrun attendu second semestre 2026).

18.3 Donation avec réserve d'usufruit : qui amortit ?

Schéma classique de transmission patrimoniale : les parents donnent la nue-propriété aux enfants et conservent l'usufruit. L'usufruitier perçoit les loyers, déclare les revenus fonciers et poursuit l'amortissement Jeanbrun. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI). Si l'engagement 9 ans n'est pas écoulé au décès, les nus-propriétaires peuvent reprendre à leur compte.

18.4 Droits de donation et de succession

Les deux dispositifs n'ont aucun impact sur les droits de donation ou de succession. La valeur retenue est celle au jour de la donation ou du décès, abattements et barèmes de droit commun appliqués (art. 779 et s. CGI). Le déficit foncier passé ne majore pas la base taxable ; l'amortissement Jeanbrun non plus.

Concrètement

Pour un patrimoine transmissible, le Jeanbrun bat le déficit foncier sur ce critère : l'héritier reprend l'avantage, le bailleur fondateur peut planifier une donation-démembrement sans perdre l'amortissement. C'est un angle peu exploité mais stratégique pour les investisseurs au-delà de 55 ans.

19. Sortie anticipée : 9 ans Jeanbrun (déchéance) vs 3 ans déficit foncier (réintégration)

Que se passe-t-il quand la vie vous oblige à vendre plus tôt que prévu ? Mutation professionnelle, divorce, revente opportuniste sur plus-value : voici comment les deux dispositifs réagissent.

19.1 Jeanbrun : déchéance et reprise de l'avantage

Le non-respect de l'engagement 9 ans (art. 47 LF 2026) entraîne la déchéance du dispositif. Concrètement : les amortissements pratiqués depuis l'origine sont réputés non-dus. L'administration réintègre le cumul des amortissements dans les revenus fonciers de l'année de rupture. Effet : un rattrapage d'IR + PS potentiellement lourd (souvent 15 à 30 000 € selon l'historique).

19.2 Exceptions à la déchéance Jeanbrun

Le texte de l'art. 47 LF 2026 prévoit, par renvoi aux règles communes du régime Pinel/Loc'Avantages, des exceptions classiques : invalidité 2e ou 3e catégorie du bailleur ou de son conjoint, licenciement, décès, expropriation. Ces événements dispensent de la reprise d'avantage. Attention : un simple déménagement, une vente pour plus-value opportuniste ou une séparation ne figurent pas dans les exceptions.

19.3 Déficit foncier : engagement 3 ans après imputation RG

L'engagement est bien plus léger : le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l'imputation sur le revenu global. Exemple : imputation en 2026 → location obligatoire jusqu'au 31 décembre 2029. En cas de rupture, seule la part imputée sur le revenu global est réintégrée (pas les reports sur revenus fonciers).

19.4 Exceptions à la réintégration déficit foncier

Les mêmes 5 événements que le Jeanbrun dispensent de la réintégration (BOI-RFPI-BASE-30-20 §§ 380 à 440) : invalidité 2e/3e catégorie, licenciement du bailleur ou du conjoint, décès, expropriation, fusion SCPI (pour parts de SCPI, renvoi BOI-RFPI-SPI dédié). Pour le divorce, la jurisprudence est moins généreuse, exigeant souvent la preuve que la cessation de location était la seule option.

Concrètement

Si votre horizon de détention est inférieur à 9 ans avec une probabilité non négligeable, le Jeanbrun est risqué. Choisissez le déficit foncier seul. Si vous visez 9 ans tenus et plus, le Jeanbrun devient la meilleure option fiscale, avec un risque de déchéance limité.

20. Jeanbrun + déficit foncier en SCI à l'IR : éligibilité et montage

La SCI à l'impôt sur le revenu (IR) est la structure patrimoniale par excellence pour porter un investissement locatif nu. Est-elle compatible avec le cumul Jeanbrun + déficit foncier ? Réponse : oui, à condition de respecter quelques règles.

20.1 La transparence fiscale de la SCI IR

La SCI à l'IR n'est pas redevable de l'impôt. Elle calcule un résultat foncier au niveau de la société, puis le répartit entre les associés au prorata de leurs parts (art. 8 CGI). Chaque associé porte sa quote-part dans sa propre déclaration 2044. L'amortissement Jeanbrun est calculé au niveau de la SCI, il réduit le résultat collectif, puis se répartit.

20.2 Éligibilité Jeanbrun en SCI IR

La loi 2026-103 n'exclut pas la SCI à l'IR. Le bien détenu par une SCI à l'IR est éligible si toutes les autres conditions sont remplies : logement collectif, DPE A ou B post-travaux (ancien), plafonds de loyer respectés, engagement 9 ans de location nue à titre de résidence principale. La SCI IR est donc un véhicule parfaitement compatible.

20.3 Déficit foncier en SCI IR

Identique au déficit foncier classique : la SCI génère un résultat foncier négatif, chaque associé impute sa quote-part de déficit sur son revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € rénov énergétique) par associé. Oui, le plafond est individuel, pas collectif.

20.4 Montage type

• Création SCI IR 4 associés (couple + 2 enfants majeurs) avant acquisition.
• Acquisition du bien par la SCI, travaux Jeanbrun éligibles.
• Année 1 : résultat foncier SCI = −90 000 €. Réparti : 4 × 22 500 € par associé.
• Chaque associé impute 10 700 € sur son revenu global (ou 21 400 € si éligible rénov).
• Effet cumulé : jusqu'à 85 600 € d'imputation RG sur 4 déclarations.

Concrètement

Si vous envisagez un Jeanbrun familial avec enfants majeurs et TMI hétérogènes, la SCI IR est quasiment obligatoire. Prenez conseil avant l'acquisition : une SCI constituée après coup est plus complexe et coûteuse à monter.

21. Pourquoi le Jeanbrun est-il incompatible avec la SCI à l'IS ?

Une question revient fréquemment : « Ma SCI à l'IS peut-elle bénéficier du Jeanbrun ? » La réponse courte : non. Voici les trois raisons structurelles.

21.1 La SCI IS ne déclare pas en revenus fonciers

La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) calcule un résultat fiscal selon les règles BIC (art. 38 à 41 CGI). Elle n'est pas imposée à l'article 31-I-1° (revenus fonciers) mais au taux IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Or le Jeanbrun est un dispositif de la catégorie revenus fonciers (art. 31-I-1° i et j CGI). Pas de revenus fonciers, pas de Jeanbrun.

21.2 La SCI IS pratique déjà un amortissement comptable

La SCI à l'IS amortit son actif immobilier selon les règles comptables (art. 39 B CGI) avec plan d'amortissement linéaire sur 20 à 40 ans selon la durée d'usage estimée. Cet amortissement réduit déjà le résultat IS. Le Jeanbrun ferait double emploi et n'a pas été conçu pour ce régime.

21.3 Le déficit foncier classique est lui aussi exclu en SCI IS

Même logique : le déficit foncier (art. 156-I-3° CGI) appartient à la catégorie revenus fonciers. En SCI IS, les déficits comptables sont reportables sur les résultats IS ultérieurs (art. 209-I CGI), pas imputables sur le revenu global des associés.

21.4 Quand privilégier la SCI IS malgré tout ?

La SCI à l'IS reste pertinente pour des objectifs différents : amortissement comptable sur le long terme, capitalisation sans imposition annuelle immédiate, revente en titres (cession de parts plutôt que de l'immeuble). Mais elle renonce aux dispositifs fiscaux de droit commun. L'arbitrage SCI IR vs SCI IS doit être fait en amont, idéalement avec un CGP + expert-comptable.

Concrètement

Règle simple : Jeanbrun + déficit foncier = SCI IR ou détention directe. Jamais SCI IS. Si une SCI à l'IS est déjà en place et que vous souhaitez basculer à l'IR pour activer le Jeanbrun, attention : le changement de régime est considéré comme une cessation d'activité (art. 221 bis CGI) avec imposition immédiate des plus-values latentes.

22. La règle capitale : les intérêts d'emprunt ne s'imputent PAS sur le revenu global

C'est la règle la plus mal comprise du déficit foncier. Elle coûte chaque année des milliers d'euros à des bailleurs mal informés. Examinons-la avec précision.

22.1 Le texte : art. 156-I-3° al. 3 CGI

Le troisième alinéa de l'art. 156-I-3° CGI dispose que « la fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut pas inclure les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration du bien ». Point.

22.2 Conséquence pratique : le « split » obligatoire

Quand vous générez un déficit foncier, vous devez obligatoirement le scinder en deux parts :

• Part intérêts d'emprunt : reportable 10 ans uniquement sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
• Part hors intérêts (travaux, taxe foncière, gestion, PNO, amortissement Jeanbrun) : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 €), reliquat reportable 10 ans sur revenus fonciers.

Loyers = 12 000 €
Charges :
  • Travaux = 40 000 €
  • Amortissement Jeanbrun = 8 000 €
  • Taxe foncière + gestion = 2 000 €
  • Intérêts d'emprunt = 9 500 €
Résultat foncier = 12 000 − 59 500 = −47 500 €

Split :
  • Part intérêts = 9 500 € (report 10 ans revenus fonciers)
  • Part hors intérêts = 38 000 € → RG 10 700 €, report RF 27 300 €

22.3 Pourquoi cette règle existe

Le législateur a voulu éviter un effet d'optimisation où l'investisseur financerait à 100 % par emprunt pour générer un déficit foncier artificiellement gonflé par les intérêts, attaquant massivement son revenu global. En limitant l'imputation RG aux charges « réelles » d'exploitation (travaux, taxes, gestion, amortissement), la règle ancre le déficit dans la réalité économique.

22.4 Impact sur l'arbitrage Jeanbrun vs déficit foncier

Cette règle renforce l'intérêt du Jeanbrun. L'amortissement Jeanbrun, étant assimilé à une charge hors intérêts, est pleinement éligible à l'imputation sur le revenu global via le déficit foncier. Un investisseur fortement endetté privilégiera donc l'amortissement Jeanbrun, qui produit un déficit « propre » attaquable sur le revenu global.

Concrètement

Quand vous simulez votre déficit foncier, commencez toujours par extraire les intérêts du calcul. La « vraie » économie IR année 1 se calcule sur le déficit hors intérêts. Beaucoup de simulateurs grand public oublient ce split et affichent des économies surestimées.

23. Prélèvements sociaux 17,2 % : l'économie comparée

Les prélèvements sociaux à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %) frappent tous les revenus fonciers positifs. Comment les deux dispositifs se comportent-ils face à cette ponction ?

23.1 Le Jeanbrun neutralise à 100 % les PS sur le foncier amorti

L'amortissement Jeanbrun réduit l'assiette des revenus fonciers avant calcul des prélèvements sociaux. Chaque euro amorti évite donc 17,2 % de PS. Sur un amortissement annuel de 8 000 €, l'économie PS pure atteint 1 376 €/an, hors économie IR.

23.2 Le déficit foncier (part imputée RG) n'évite PAS directement les PS du RG

La part du déficit foncier imputée sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €) réduit l'IR mais n'évite pas les prélèvements sociaux qui frappent d'autres catégories (ex : PS 17,2 % sur revenus de capitaux mobiliers). Elle ne touche que l'IR sur revenu global.

23.3 Le déficit foncier (part absorbant des RF positifs) évite bien les PS

En revanche, la part du déficit qui neutralise des revenus fonciers positifs (par exemple d'autres biens loués nus) évite intégralement les 17,2 % PS sur ces revenus. C'est le mécanisme-clé pour un multi-bailleur.

Concrètement

Le Jeanbrun bat le déficit foncier sur la ligne PS quand vous avez un résultat foncier positif à neutraliser. Pour un primo-bailleur sans autres revenus fonciers, le déficit foncier pur ne gagne « que » 45 % d'économie IR, pas les PS. Le cumul reste néanmoins optimal pour capter les deux effets simultanément. Pour approfondir sur les catégories, voyez notre guide revenus fonciers ou BIC.

24. Plafond niches fiscales 10 000 €/an : pourquoi ni DF ni Jeanbrun n'y entrent (art. 200-0 A)

Voici un argument que peu d'investisseurs connaissent et qui transforme l'arbitrage. Le plafond global des niches fiscales à 10 000 €/an prévu à l'article 200-0 A CGI ne s'applique ni au déficit foncier ni au Jeanbrun.

24.1 Ce que couvre l'art. 200-0 A CGI

Le plafond 10 000 €/an (18 000 € pour les outremer et SOFICA) frappe les réductions d'impôt et crédits d'impôt : Pinel (y compris sa prolongation Loc'Avantages), FIP/FCPI, services à la personne, garde d'enfants, dons aux associations, emploi salarié à domicile, Madelin, etc. Chaque avantage consomme une part du plafond mutualisé.

24.2 Pourquoi Jeanbrun et déficit foncier sont hors-champ

Les deux dispositifs sont des déductions d'assiette, pas des réductions d'impôt. Une déduction d'assiette réduit le revenu imposable avant calcul de l'IR. Une réduction d'impôt intervient après calcul de l'impôt brut. Mécaniquement, seules les réductions et crédits d'impôt sont plafonnés par l'art. 200-0 A.

24.3 Illustration chiffrée

Un contribuable au TMI 45 % utilise déjà 10 000 €/an de réductions d'impôt (Pinel, FIP, don). Il ajoute un investissement Jeanbrun + déficit foncier qui génère 15 000 € d'économie fiscale supplémentaire. Cette économie s'ajoute intégralement, sans réduction ni écrêtage. Le total d'économie annuelle monte à 25 000 €.

Concrètement

Pour un profil TMI 41 % ou 45 % déjà saturé en niches plafonnées, le duo Jeanbrun + déficit foncier devient la meilleure piste d'optimisation complémentaire. C'est particulièrement vrai pour les chefs d'entreprise, professions libérales et cadres dirigeants qui ont déjà souscrit à leurs FIP/FCPI ou à un PEA.

25. Arbre de décision par profil (6 branches)

Pour trancher rapidement en rendez-vous, voici l'arbre de décision synthétique que nous utilisons chez Hagnéré Patrimoine. Six branches, six réponses claires.

Branche 1 — Jeune cadre TMI 30 %, horizon 15 ans, acquisition VEFA

Recommandation : Jeanbrun seul (neuf). Pas assez de charges pour un déficit foncier. Amortissement 3,5 à 5,5 % sur 9 ans, lissage fiscal adapté au jeune bailleur.

Branche 2 — Cadre sup TMI 41 %, achat ancien avec travaux 40 % DPE E → B

Recommandation : cumul Jeanbrun ancien + déficit foncier 21 400 €. Optimum fiscal 9 ans. Vérifier éligibilité RGE pour activer le plafond 21 400 €.

Branche 3 — Profession libérale TMI 45 % + CEHR, achat Paris haussmannien

Recommandation : cumul Jeanbrun ancien + déficit foncier 10 700 € (si DPE initial D). Réduction secondaire de l'assiette CEHR et CDHR. Prévoir SCI IR si transmission planifiée.

Branche 4 — Retraité TMI 41 %, bien ancien DPE C, petits travaux 40 k€

Recommandation : déficit foncier seul. Jeanbrun inéligible (DPE C post-travaux ne permet pas A/B). Engagement 3 ans plus léger que 9 ans.

Branche 5 — Multi-bailleur TMI 45 %, stock de déficit reportable

Recommandation : Jeanbrun en acquisition neuve. Le stock de déficit absorbe déjà les revenus fonciers existants ; le Jeanbrun vient lisser l'effort sur 9 ans. Attention : évitez d'empiler un deuxième gros chantier avant d'avoir consommé le report.

Branche 6 — Couple marié TMI 45 %, transmission à 2 enfants majeurs

Recommandation : SCI IR familiale + cumul. Plafond 10 700 € × 3 foyers fiscaux = 32 100 €/an imputables sur RG. Prévoir une donation-démembrement à terme pour transmettre la nue-propriété sans purger l'avantage.

26. La stratégie passerelle : déficit foncier en 2026-2027 puis bascule Jeanbrun

Voici une tactique avancée, peu documentée, qui permet de capter le plafond 21 400 € avant fin 2027 puis de basculer vers le Jeanbrun pour lisser les 9 années suivantes.

26.1 Principe de la stratégie passerelle

1. Années 1-2 (2026-2027) : vous achetez un bien ancien avec travaux énergétiques lourds. Vous activez le déficit foncier 21 400 €/an pendant 2 ans consécutifs.
2. Année 2 fin : au moment du dernier paiement travaux (avant le 31/12/2027), vous basculez explicitement en régime Jeanbrun ancien (art. 31-I-1° j CGI) si votre DPE post-travaux atteint A ou B.
3. Années 3-11 : vous amortissez à 3 % (ou 3,5/4 % selon loyer) sur la base amortissable. L'engagement Jeanbrun 9 ans court à partir de l'option.

26.2 Les contraintes techniques

Attention : le Jeanbrun ancien s'active dès l'achèvement des travaux. Vous ne pouvez pas imputer deux fois les mêmes travaux (d'abord en déficit foncier puis en base amortissable). Il faut choisir entre : (a) imputer les travaux en déficit foncier classique en 2026-2027, sans option Jeanbrun ou (b) activer le Jeanbrun dès la mise en location et amortir les travaux.

26.3 Variante réalisable : biens distincts

La stratégie passerelle fonctionne avec deux biens distincts :

• Bien 1 : ancien avec gros travaux énergétiques (2026). Déficit foncier 21 400 € imputé RG. Engagement 3 ans. Pas de Jeanbrun (DPE insuffisant ou choix de ne pas s'engager 9 ans).
• Bien 2 : acquisition 2027 logement collectif Jeanbrun éligible (neuf VEFA ou ancien DPE A/B). Amortissement 9 ans en parallèle.

Cette combinaison capte le plafond 21 400 € sur le bien 1 (avant fermeture 31/12/2027) tout en activant l'amortissement Jeanbrun sur le bien 2.

26.4 Limites et vigilance

L'acquisition successive de deux biens locatifs en 12-18 mois exige une trésorerie solide et un profil emprunteur compatible. Les banques examineront le taux d'endettement et la capacité à tenir deux crédits simultanément. Prévoyez une marge de sécurité de 6 mois de loyers impayés par bien.

Concrètement

Cette stratégie passerelle n'est pertinente que sur profils solides (TMI 41 %+, épargne > 100 k€, capacité d'emprunt forte). Elle capte un gain fiscal agrégé de 60 à 90 000 € sur 12 ans. Discutez-en avec un CGP avant de vous engager sur le premier bien.

27. 10 pièges à éviter quand vous cumulez Jeanbrun + déficit foncier

Voici la check-list des erreurs les plus fréquentes que nous corrigeons chaque semaine en cabinet. Imprimez-la avant signature du compromis.

Concrètement

Un seul piège peut coûter entre 5 000 et 30 000 € selon le bien. Avant signature du compromis, validez chaque case de cette liste avec votre CGP. Les erreurs les plus coûteuses sont #3 (maison), #4 (sortie anticipée non anticipée) et #6 (SCI IS non basculée). Pour valider votre dossier, prenez rendez-vous avec Hagnéré Patrimoine.

28. Sources et références juridiques

28.1 Textes fondateurs

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47 — création du dispositif Jeanbrun (JORF 20 février 2026)
• Article 31-I-1° i et j du CGI — amortissement Jeanbrun neuf (i) et ancien réhabilité (j)
• Article 156-I-3° du CGI — déficit foncier 10 700 €/an sur revenu global
• Loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 art. 12 — création du plafond 21 400 € rénovation énergétique
• Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 — modalités techniques rénovation énergétique (isolation, chauffage, VMC, menuiseries)
• Arrêté du 6 janvier 2026 (JORF 31 janvier 2026) — plafonds de loyers Jeanbrun intermédiaires (A bis 19,71 / A 14,64 / B1 11,80 / B2-C 10,26 €/m²)
• Arrêté Loc'Avantages du 30 janvier 2025 (JORF 14 février 2025) — plafonds Loc2 (social −30 %) et Loc3 (très social −45 %)

28.2 Doctrine administrative

• BOI-RFPI-BASE-30-20 (MAJ 16 septembre 2025) — déficit foncier, conditions, plafonds, reports, exceptions
• BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 — calcul de la plus-value immobilière, travaux déductibles
• BOFiP Jeanbrun — en attente de publication (second semestre 2026 annoncé)
• Communication ministère du Logement, début 2026 — confirmation publique de l'absence de décret d'application nécessaire pour le Jeanbrun

28.3 Jurisprudence de référence

• Conseil d'État 3 février 2023 n° 451052 — distinction amélioration / reconstruction en matière de revenus fonciers
• Conseil d'État 5 février 2024 n° 472284, Lebon — dépenses d'entretien et de réparation déductibles des revenus fonciers
• Cass. 3e civ. 15 décembre 2021 n° 20-20.544 — caractère improductif du bien pendant travaux, impact sur l'imputation des charges

28.4 Guides Hagnéré Patrimoine connexes

• Dispositif Jeanbrun — guide complet 2026
• Déficit foncier — guide 2026
• Jeanbrun ancien + travaux
• Plafonds de loyer Jeanbrun 2026
• Zones A, B, C du Jeanbrun
• Déclaration Jeanbrun (formulaire 2044)
• Jeanbrun vs Pinel
• LMNP 2026
• SCI IR vs SCI IS
• Plus-value immobilière 2026
• TMI 2026
• Barème IR 2026
• Revenus fonciers ou BIC
• Loi de finances 2026 — analyse complète
• Simulateur Jeanbrun 2026

Mise à jour : 21 avril 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, Legifrance, impots.gouv.fr, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, décret n° 2023-297 du 21 avril 2023.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation. Prendre rendez-vous avec Hagnéré Patrimoine.