Jeanbrun dans l'ancien : travaux, DPE et conditions 2026

1. Fondement légal : art. 31-I-1° j CGI

Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien repose sur l'article 31-I-1° j du Code général des impôts, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Ce texte est le pendant du "i" qui vise le neuf : le "j" s'applique spécifiquement aux logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation lourde.

En clair, le législateur a voulu couvrir deux situations distinctes : l'acquisition d'un logement neuf (ou en VEFA) d'une part, et la rénovation d'un logement existant d'autre part. Pour l'ancien, le mécanisme reste le même — un amortissement déductible des revenus fonciers — mais les conditions sont plus strictes, avec notamment un seuil de travaux et une exigence de performance énergétique.

La période d'éligibilité couvre les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi) et le 31 décembre 2028. Pour l'ancien, la date d'acquisition s'entend de la date de l'acte authentique de vente.

2. Conditions d'éligibilité dans l'ancien

Investir dans l'ancien avec le Jeanbrun suppose de remplir simultanément plusieurs conditions. Voici la synthèse complète.

Deux points méritent une attention particulière : la restriction aux logements collectifs (excluant les maisons, qui représentent pourtant la majorité des passoires énergétiques) et l'absence de zonage (contrairement au Pinel ou au Denormandie). Le Jeanbrun dans l'ancien s'applique partout en France, y compris en zones B2 et C — un atout pour les investisseurs ciblant des villes moyennes ou rurales.

3. Le seuil de 30 % de travaux

C'est la condition la plus discutée du dispositif dans l'ancien. Le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du prix d'acquisition du bien. En pratique, cela signifie :

Ce seuil constitue le principal frein identifié par les professionnels. Selon un sondage PAP.fr, 83 % des investisseurs estiment que le dispositif ne les encourage pas à investir, en grande partie à cause de ce seuil jugé trop élevé. Le gouvernement envisage de le réduire à 20 % (voir section 21).

Seuil de travaux = Prix d'acquisition × 30 %

Exemple :
Prix d'acquisition = 180 000 €
Travaux minimum   = 180 000 × 30 % = 54 000 €

Le budget travaux réel peut (et devrait) dépasser
ce minimum pour atteindre le DPE cible.

4. Types de travaux éligibles

Tous les travaux ne sont pas éligibles. Le texte vise les travaux de rénovation lourde (réhabilitation), c'est-à-dire les travaux qui améliorent significativement la performance énergétique du bâtiment. Voici les principales catégories.

4.1 Travaux d'amélioration énergétique (les plus courants)

4.2 Travaux de transformation et de gros oeuvre

En complément des travaux d'amélioration énergétique, certains travaux de transformation sont éligibles lorsqu'ils sont indissociables de la rénovation : reprise structurelle, reconfiguration des espaces, mise aux normes électriques et de plomberie. Ces travaux entrent dans la base amortissable dès lors qu'ils contribuent à la réhabilitation globale du logement.

4.3 Travaux exclus

Ne sont pas éligibles : les travaux d'embellissement (peinture, papier peint, revêtements de sol hors isolation), les travaux d'agrandissement ou de construction d'extension, et les équipements mobiliers (cuisine équipée, électroménager).

5. DPE cible après travaux : A, B ou C ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est au coeur du Jeanbrun dans l'ancien. Le logement rénové doit atteindre une classe A ou B après travaux pour ouvrir droit à l'amortissement. C'est une exigence élevée, et c'est précisément ce qui rend le dispositif difficile d'accès dans l'ancien.

5.1 Ce que signifient les classes DPE

5.2 Le problème des copropriétés

C'est le noeud du sujet. Faire passer un logement de classe E ou F à classe A ou B nécessite le plus souvent d'intervenir sur les parties communes du bâtiment : façade (isolation thermique par l'extérieur), toiture, chauffage collectif, ventilation des parties communes. Or, en copropriété, ces travaux requièrent un vote en assemblée générale à la majorité qualifiée — un processus long et incertain.

Les professionnels de l'immobilier qualifient cet objectif de "quasi-impossible individuellement en copropriété". Un propriétaire peut isoler son appartement par l'intérieur, changer ses fenêtres et son chauffage individuel, mais si le bâtiment n'est pas isolé par l'extérieur, le DPE global restera insuffisant.

5.3 La tolérance de la classe C (en discussion)

Face à cette difficulté, le gouvernement envisage d'accepter la classe C comme DPE cible, à condition de justifier un gain d'au moins 2 classes (par exemple, passer de E à C). Cette mesure n'est pas encore officialisée par décret mais fait l'objet de discussions parlementaires actives. Nous mettrons à jour ce guide dès qu'un texte sera publié.

6. Artisans RGE : obligation légale

Pour que l'amortissement Jeanbrun soit admis en déduction, les travaux doivent être réalisés par des entreprises titulaires du label RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Cette certification, délivrée par des organismes accrédités (Qualibat, Qualifelec, Qualit'EnR, Certibat), garantit la compétence de l'entreprise dans le domaine de la rénovation énergétique.

6.1 Pourquoi le RGE est-il obligatoire ?

L'obligation RGE poursuit un double objectif : garantir la qualité des travaux (et donc l'atteinte effective du DPE cible) et conditionner l'accès aux aides publiques (MaPrimeRénov', CEE) qui sont souvent cumulées avec le Jeanbrun.

6.2 Vérifications à effectuer

7. Taux d'amortissement ancien

Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est bas (et donc la vocation sociale forte), plus le taux est élevé. En clair, l'État récompense davantage les bailleurs qui acceptent de louer à des loyers inférieurs au marché.

Notez que les taux dans l'ancien sont inférieurs de 0,5 à 1,5 point par rapport au neuf. Cette différence reflète le fait que le prix d'acquisition dans l'ancien est généralement inférieur, ce qui aboutit à des bases amortissables plus faibles et donc, in fine, à des économies d'impôt plus modestes en valeur absolue — sauf si le montant des travaux est significatif.

7.1 L'amortissement est un outil hors plafond des niches fiscales

Point crucial : l'amortissement Jeanbrun est une déduction de l'assiette des revenus fonciers, pas une réduction d'impôt. Il n'entre donc pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an. C'est l'une des différences fondamentales avec le Pinel (qui, lui, était plafonné).

7.2 Pro rata temporis en année 1

L'amortissement se calcule au prorata la première année, à compter du 1er jour du mois d'achèvement des travaux (ou de l'acquisition si elle est postérieure). Exemple : si les travaux s'achèvent le 15 septembre 2026, l'amortissement court du 1er septembre au 31 décembre, soit 4/12 de l'annuité complète.

8. Calcul de la base amortissable

La base amortissable dans l'ancien est plus favorable que dans le neuf, car les travaux y sont intégralement amortissables (pas d'abattement de 20 % pour le terrain sur la part travaux).

Base amortissable = (Prix d'acquisition × 80 %) + (Travaux éligibles × 100 %)

L'abattement de 20 % (terrain forfaitaire) ne s'applique
qu'au prix d'acquisition, PAS aux travaux.

Exemple :
  Prix d'acquisition     = 150 000 €
  Travaux éligibles      =  60 000 €

  Base amortissable = (150 000 × 0,80) + 60 000
                    = 120 000 + 60 000
                    = 180 000 €

8.1 Calcul de l'amortissement annuel

L'amortissement annuel est le minimum entre la base × le taux et le plafond annuel.

Dans cet exemple, la base de 180 000 € ne dépasse le plafond dans aucun des trois niveaux. Mais pour un bien à 300 000 € + 100 000 € de travaux (base = 340 000 €), l'amortissement brut en intermédiaire serait de 10 200 €/an, plafonné à 8 000 €.

9. Plafonds de loyers 2026

Les plafonds de loyer sont fixés par zone géographique pour le niveau intermédiaire (LLI), et par commune pour les niveaux social et très social (arrêté du 6 janvier 2026, JO du 31 janvier 2026). Ces plafonds conditionnent le taux d'amortissement applicable.

9.1 Plafonds intermédiaires (LLI) par zone

9.2 Calcul du loyer maximal

Loyer max mensuel = Plafond/m² × Coefficient × Surface habitable

Coefficient = 0,7 + (19 / Surface)
Plafonné à 1,2 (pour les logements < 38 m²)

Exemple : T3 de 65 m² en zone B1
  Coefficient = 0,7 + (19 / 65) = 0,7 + 0,292 = 0,992
  Loyer max   = 11,80 × 0,992 × 65 = 761 €/mois

9.3 Niveaux social et très social

Pour les niveaux social (Loc2) et très social (Loc3), les plafonds sont fixés par commune dans le cadre Loc'Avantages. En ordre de grandeur : le loyer social représente environ −30 % par rapport au marché, et le très social environ −45 %. Ces niveaux offrent un amortissement plus élevé (3,5 % ou 4 %) mais réduisent significativement le rendement locatif brut.

10. Plafonds de ressources des locataires

Le locataire doit justifier de ressources inférieures aux plafonds en vigueur, calculés sur la base du revenu fiscal de référence N-2. Voici les plafonds 2026 pour le niveau intermédiaire (les plus fréquents).

10.1 Plafonds intermédiaires (LLI) — 2026

En pratique, ces plafonds sont assez larges au niveau intermédiaire : un couple gagnant jusqu'à 66 276 € de revenus annuels en zone A bis est éligible. Le vivier de locataires potentiels est donc important.

10.2 Plafonds social (Loc2) — 2026

10.3 Plafonds très social (Loc3) — 2026

Plus le niveau de loyer est bas, plus les plafonds de ressources sont restrictifs — ce qui réduit le vivier de locataires mais augmente le taux d'amortissement. C'est un arbitrage à réaliser au cas par cas selon la demande locative locale.

11. Cumul avec le déficit foncier : le double levier fiscal

C'est l'un des atouts majeurs du Jeanbrun dans l'ancien par rapport au neuf. En plus de l'amortissement, l'investisseur peut déduire les charges réelles de ses revenus fonciers (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, frais de gestion…). Lorsque ces charges créent un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de :

Concrètement, un investisseur en Jeanbrun ancien peut cumuler :

Économie fiscale totale = Amortissement Jeanbrun + Déficit foncier

Exemple (TMI 41 %, PS 17,2 %) :
  Amortissement Jeanbrun : 5 400 €/an (intermédiaire)
  Déficit foncier (intérêts + charges) : 8 000 €/an

  Économie IR amortissement : 5 400 × 41 % = 2 214 €
  Économie IR+PS déficit   : 8 000 × 58,2 % = 4 656 €

  Économie totale annuelle : 6 870 €

Ce double levier fait du Jeanbrun ancien un outil potentiellement plus puissant que le Jeanbrun neuf pour les TMI élevées, à condition que le montant des travaux et des charges réelles soit suffisant pour générer un déficit foncier significatif.

12. Cumul avec MaPrimeRénov' et CEE

Le Jeanbrun dans l'ancien est compatible avec les aides à la rénovation énergétique. C'est un point important car ces aides réduisent le coût net des travaux — tout en conservant l'amortissement fiscal.

12.1 MaPrimeRénov' pour les bailleurs

Les bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' sous conditions :

• Le logement doit avoir plus de 15 ans
• Le locataire l'occupe comme résidence principale pendant 6 ans minimum après travaux
• Le bailleur s'engage à ne pas augmenter le loyer pendant la durée du contrat
• Maximum 3 logements par bailleur

12.2 CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)

Les CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov' et le Jeanbrun. Ils prennent la forme d'une prime versée par les fournisseurs d'énergie pour chaque poste de travaux éligible (isolation, chauffage, ventilation).

13. Cas pratique chiffré : rénovation d'un T3 en zone B1

Voici un exemple concret pour illustrer le fonctionnement du Jeanbrun dans l'ancien avec travaux.

13.1 Budget de l'opération

13.2 Détail des travaux

Après travaux, l'audit énergétique projette un DPE B (passage de F à B, soit un gain de 4 classes). Le DPE cible est atteint.

13.3 Calcul de l'amortissement (loyer intermédiaire)

Base amortissable = (150 000 × 80 %) + 65 000 = 185 000 €
Taux intermédiaire ancien = 3 %
Amortissement brut = 185 000 × 3 % = 5 550 €/an
Plafond intermédiaire = 8 000 €/an

→ Amortissement retenu = 5 550 €/an (sous le plafond)

13.4 Économie d'impôt annuelle

Économie totale année 1 :
  Amortissement :  3 230 €
  Déficit foncier : 2 455 €
  ─────────────────────────
  Total :          5 685 €/an

Sur 9 ans (estimation constante) :
  Total amortissement : 5 550 × 9 = 49 950 € déduits
  Économie IR+PS cumulée : ~51 000 €

14. Impact sur la plus-value à la revente

Que se passe-t-il quand Sophie revend son bien après la période d'engagement ? C'est ici que le sujet se complique — et que les avis divergent entre professionnels.

14.1 Le texte : art. 150 VB III CGI

L'article 150 VB III CGI (modifié par la LF 2026) prévoit que le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31. En clair : les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente la plus-value taxable.

14.2 Le débat doctrinal

14.3 Simulation de l'impact (cas de Sophie)

Hypothèse : revente après 12 ans au prix de 230 000 €

SANS réintégration :
  PV brute = 230 000 − 150 000 = 80 000 €
  Abattement 12 ans IR = 24 % → PV taxable IR = 60 800 €
  Abattement 12 ans PS = 10,4 % → PV taxable PS = 71 680 €
  Impôt PV = (60 800 × 19 %) + (71 680 × 17,2 %) = 11 552 + 12 329 = 23 881 €

AVEC réintégration (49 950 € amortis sur 9 ans) :
  Prix acquisition minoré = 150 000 − 49 950 = 100 050 €
  PV brute = 230 000 − 100 050 = 129 950 €
  Abattement 12 ans IR = 24 % → PV taxable IR = 98 762 €
  Abattement 12 ans PS = 10,4 % → PV taxable PS = 116 355 €
  Impôt PV = (98 762 × 19 %) + (116 355 × 17,2 %) = 18 765 + 20 013 = 38 778 €

Surcoût si réintégration : 38 778 − 23 881 = 14 897 €
Économie nette réelle sur 9 ans : 51 000 − 14 897 = ~36 100 €

Même dans le scénario le plus conservateur (réintégration complète), l'économie nette reste significative grâce à l'effet de levier du TMI (41 %) pendant la phase d'amortissement, contre un taux de PV fixe (19 % IR). De plus, les abattements pour durée de détention réduisent progressivement l'impact.

15. Jeanbrun ancien vs Denormandie : comparatif détaillé

Le Denormandie est l'autre dispositif de défiscalisation immobilière dans l'ancien. Il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Voici le comparatif complet.

16. Jeanbrun ancien vs déficit foncier seul

Sans le dispositif Jeanbrun, un investisseur qui rénove un bien ancien ne bénéficie que du déficit foncier classique. Voici ce que le Jeanbrun ajoute.

Le Jeanbrun ajoute un étage supplémentaire de déduction (l'amortissement) au-dessus du déficit foncier. La contrepartie : des contraintes plus lourdes (plafonds de loyer, plafonds de ressources, engagement de 9 ans, DPE A/B). Pour un investisseur qui préfère la liberté de fixer son loyer et une durée d'engagement courte (3 ans), le déficit foncier seul reste préférable.

17. Le défi de la copropriété

Puisque le Jeanbrun ancien est réservé aux logements collectifs, l'investisseur se retrouve nécessairement dans une copropriété. Or, atteindre un DPE A ou B dans l'ancien dépend largement de travaux sur les parties communes — qui ne sont pas sous le contrôle exclusif du propriétaire individuel.

17.1 Les travaux qui dépendent de la copropriété

17.2 Stratégies pour contourner l'obstacle

• Cibler les copropriétés déjà engagées dans un plan de rénovation énergétique (DPE collectif en cours, vote AG travaux prévu)
• Acheter dans un petit immeuble (2-4 lots) où vous êtes copropriétaire majoritaire et pouvez imposer les travaux
• Racheter l'immeuble entier en mono-propriété — vous maîtrisez alors toutes les décisions (mais ce n'est plus une copropriété au sens strict)
• Se coordonner avec le syndic : proposer un audit énergétique collectif et un plan pluriannuel de travaux (PPT, obligatoire depuis 2024)

18. Calendrier type d'une opération Jeanbrun ancien

Voici le calendrier réaliste d'une opération type, du repérage du bien à la première déduction fiscale.

Du compromis à la mise en location, comptez 8 à 14 mois. Le délai légal de mise en location est de 12 mois après achèvement des travaux. Pendant cette période, aucun revenu locatif n'est perçu — un coût de portage à intégrer dans vos projections financières.

19. Documents et justificatifs à conserver

En cas de contrôle fiscal, vous devrez justifier de l'ensemble des conditions du dispositif. Voici la checklist complète des documents à conserver pendant toute la durée de l'engagement + 3 ans (prescription fiscale).

20. Risques et pièges à éviter

Le Jeanbrun dans l'ancien comporte des risques spécifiques, principalement liés aux travaux et à la copropriété. Voici les principaux pièges identifiés par les professionnels.

Le risque le plus critique est le non-atteinte du DPE cible. C'est pourquoi nous insistons sur la réalisation d'un audit énergétique complet avant l'acquisition, idéalement en condition suspensive du compromis de vente.

21. Ajustements envisagés par le gouvernement

Face aux critiques des professionnels et au taux d'adhésion très faible des investisseurs (83 % de sceptiques selon PAP.fr), le gouvernement a ouvert des pistes d'assouplissement. Rien n'est encore officialisé, mais voici les mesures en discussion.

Nous mettrons ce guide à jour dès qu'un décret ou une loi de finances rectificative viendra modifier les conditions actuelles. En attendant, les investisseurs doivent se baser sur le texte en vigueur.

Sources et références

• Article 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026)
• Article 31-I-1° j du Code général des impôts (CGI) — Legifrance
• Article 150 VB III CGI — régime des plus-values immobilières
• Article 156-I-3° CGI — déficit foncier
• Arrêté du 6 janvier 2026 (JO du 31 janvier 2026) — plafonds de loyer et de ressources
• BOFiP-Impôts — revenus fonciers, amortissements déductibles
• MaPrimeRénov' — conditions bailleurs (france-renov.gouv.fr)
• Rapport Daubresse-Cosson sur le statut du bailleur privé (2025)
• INSEE — barèmes et plafonds de ressources 2026

Mise à jour : mars 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, Legifrance, impots.gouv.fr, INSEE, france-renov.gouv.fr. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 1er mars 2026.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.