Jeanbrun dans l’ancien : travaux 30 %, DPE A/B et amortissement 3-4 % en 2026

Vous avez repéré un appartement ancien à rénover, et vous vous demandez si le Jeanbrun peut vous aider à financer les travaux ? La réponse est oui — à condition de respecter un seuil de travaux, un DPE cible et quelques règles strictes. Voici le cadre légal.

Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien repose sur l'article 31-I-1° j du Code général des impôts, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Ce texte est le pendant du "i" qui vise le neuf : le "j" s'applique spécifiquement aux logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation lourde.

En clair, le législateur a voulu couvrir deux situations distinctes : l'acquisition d'un logement neuf (ou en VEFA) d'une part, et la rénovation d'un logement existant d'autre part. Pour l'ancien, le mécanisme reste le même — un amortissement déductible des revenus fonciers — mais les conditions sont plus strictes, avec notamment un seuil de travaux et une exigence de performance énergétique.

La période d'éligibilité couvre les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi) et le 31 décembre 2028. Pour l'ancien, la date d'acquisition s'entend de la date de l'acte authentique de vente.

Avant de vous lancer, posez-vous la question : votre projet coche-t-il toutes les cases ? Car le Jeanbrun dans l'ancien impose des conditions strictes. Voici la synthèse complète pour vérifier en un coup d'oeil.

Deux points méritent une attention particulière : la restriction aux logements collectifs (excluant les maisons, qui représentent pourtant la majorité des passoires énergétiques) et l'absence de zonage (contrairement au Pinel ou au Denormandie). Le Jeanbrun dans l'ancien s'applique partout en France, y compris en zones B2 et C — un atout pour les investisseurs ciblant des villes moyennes ou rurales.

C'est le point de blocage numéro un pour les investisseurs. Combien devez-vous dépenser en travaux pour déclencher l'amortissement Jeanbrun ? Le montant doit représenter au moins 30 % du prix d'acquisition du bien. Voici ce que cela signifie concrètement :

Ce seuil constitue le principal frein identifié par les professionnels. Selon un sondage PAP.fr, 83 % des investisseurs estiment que le dispositif ne les encourage pas à investir, en grande partie à cause de ce seuil jugé trop élevé. Le gouvernement envisage de le réduire à 20 % (voir section 30).

Seuil de travaux = Prix d'acquisition × 30 %

Exemple :
Prix d'acquisition = 180 000 €
Travaux minimum   = 180 000 × 30 % = 54 000 €

Le budget travaux réel peut (et devrait) dépasser
ce minimum pour atteindre le DPE cible.

Tous les travaux ne sont pas éligibles. Le texte vise les travaux de rénovation lourde (réhabilitation), c'est-à-dire les travaux qui améliorent significativement la performance énergétique du bâtiment. Voici les principales catégories.

4.1 Travaux d'amélioration énergétique (les plus courants)

Les travaux ne sont reconnus éligibles CEE et MaPrimeRénov' que s'ils respectent les seuils de performance fixés par l'arrêté du 30 mars 2009 modifié (fiches d'opérations standardisées CEE). Voici les critères techniques à exiger sur chaque devis RGE : isolation toiture R ≥ 7 m².K/W, isolation murs (ITE ou ITI) R ≥ 3,7 m².K/W, isolation plancher bas R ≥ 3 m².K/W, menuiseries extérieures Uw ≤ 1,3 W/m².K et Sw ≥ 0,30, pompe à chaleur air/eau COP ≥ 3 et ETAS ≥ 126 %, chaudière biomasse classe 5 rendement ≥ 90 %, VMC double flux rendement échangeur ≥ 85 %, chauffe-eau thermodynamique COP ≥ 2,5 sur profil L. Un devis qui ne mentionne pas ces seuils n'ouvre ni MaPrimeRénov', ni CEE, ni a fortiori la base amortissable Jeanbrun. Exigez la mention explicite du coefficient exact sur chaque ligne du devis.

4.2 Travaux de transformation et de gros oeuvre

En complément des travaux d'amélioration énergétique, certains travaux de transformation sont éligibles lorsqu'ils sont indissociables de la rénovation : reprise structurelle, reconfiguration des espaces, mise aux normes électriques et de plomberie. Ces travaux entrent dans la base amortissable dès lors qu'ils contribuent à la réhabilitation globale du logement.

4.3 Travaux exclus

Ne sont pas éligibles : les travaux d'embellissement (peinture, papier peint, revêtements de sol hors isolation), les travaux d'agrandissement ou de construction d'extension, et les équipements mobiliers (cuisine équipée, électroménager).

4.4 Coûts moyens des travaux 2026 (ordre de grandeur)

Un devis RGE chiffré reste la seule référence fiable, mais voici les ordres de grandeur observés sur le marché français en 2026 (moyennes nationales, hors complexité particulière) :

Vos travaux sont éligibles et le seuil de 30 % est respecté. Reste la question la plus délicate : quel niveau de performance énergétique devez-vous atteindre après rénovation ? Le logement doit afficher une classe A ou B au DPE — c'est une exigence élevée, et c'est précisément ce qui rend le dispositif difficile d'accès dans l'ancien.

5.1 Ce que signifient les classes DPE

5.2 Le problème des copropriétés

C'est le noeud du sujet. Faire passer un logement de classe E ou F à classe A ou B nécessite le plus souvent d'intervenir sur les parties communes du bâtiment : façade (isolation thermique par l'extérieur), toiture, chauffage collectif, ventilation des parties communes. Or, en copropriété, ces travaux requièrent un vote en assemblée générale à la majorité qualifiée — un processus long et incertain.

Les professionnels de l'immobilier qualifient cet objectif de "quasi-impossible individuellement en copropriété". Un propriétaire peut isoler son appartement par l'intérieur, changer ses fenêtres et son chauffage individuel, mais si le bâtiment n'est pas isolé par l'extérieur, le DPE global restera insuffisant.

5.3 La tolérance de la classe C (en discussion)

Face à cette difficulté, le gouvernement envisage d'accepter la classe C comme DPE cible, à condition de justifier un gain d'au moins 2 classes (par exemple, passer de E à C). Cette mesure n'est pas encore officialisée par décret mais fait l'objet de discussions parlementaires actives. Nous mettrons à jour ce guide dès qu'un texte sera publié.

Vous ne pouvez pas faire l'impasse sur deux étapes qui conditionnent à la fois la validité du Jeanbrun et l'accès aux aides les plus significatives : l'audit énergétique préalable et le recours à un Accompagnateur Rénov' (MAR) pour les rénovations d'ampleur. Ce sont les deux filtres posés par la réglementation française depuis la loi Climat et Résilience.

6.1 L'audit énergétique : obligation légale pour les passoires F/G

Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire qui met en vente une passoire énergétique (classe F ou G) doit faire réaliser un audit énergétique réglementaire. L'obligation s'est étendue à la classe E au 1er janvier 2025. Cette règle résulte de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (dite « loi Climat et Résilience ») et du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022.

6.2 Calendrier des interdictions de mise en location

La loi Climat et Résilience verrouille progressivement le parc locatif. Voici les dates clés que tout bailleur Jeanbrun doit avoir en tête :

Pour un investisseur Jeanbrun, ces échéances sont une opportunité plus qu'une contrainte : elles créent une décote naturelle sur les passoires énergétiques (de l'ordre de 10 à 18 % selon l'étude SeLoger-MeilleursAgents 2025), que vous rachetez à bon prix pour transformer en A ou B via Jeanbrun.

6.3 Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) : obligatoire pour MaPrimeRénov' Parcours Accompagné

Depuis le 1er janvier 2024, la mobilisation de MaPrimeRénov' Parcours Accompagné (celle qui finance les rénovations d'ampleur à deux sauts de classe) est conditionnée au recours à un Accompagnateur Rénov' agréé par l'Anah. C'est un professionnel indépendant (bureau d'études, architecte, opérateur) qui vous suit de l'audit jusqu'à la réception des travaux.

Coût moyen de l'accompagnement en 2026 : 800 à 2 000 € selon l'ampleur du projet. Une partie de cette prestation est financée par l'Anah (forfait MAR de 700 à 1 200 € selon les revenus et la localisation). Pour un bailleur Jeanbrun, le MAR est à la fois un filtre qualité et un accès obligé aux aides les plus généreuses.

Pour que l'amortissement Jeanbrun soit admis en déduction, les travaux doivent être réalisés par des entreprises titulaires du label RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Cette certification, délivrée par des organismes accrédités (Qualibat, Qualifelec, Qualit'EnR, Certibat), garantit la compétence de l'entreprise dans le domaine de la rénovation énergétique.

7.1 Pourquoi le RGE est-il obligatoire ?

L'obligation RGE poursuit un double objectif : garantir la qualité des travaux (et donc l'atteinte effective du DPE cible) et conditionner l'accès aux aides publiques (MaPrimeRénov', CEE) qui sont souvent cumulées avec le Jeanbrun.

7.2 Vérifications à effectuer

Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est bas (et donc la vocation sociale forte), plus le taux est élevé. En clair, l'État récompense davantage les bailleurs qui acceptent de louer à des loyers inférieurs au marché.

Notez que les taux dans l'ancien sont inférieurs de 0,5 à 1,5 point par rapport au neuf. Cette différence reflète le fait que le prix d'acquisition dans l'ancien est généralement inférieur, ce qui aboutit à des bases amortissables plus faibles et donc, in fine, à des économies d'impôt plus modestes en valeur absolue — sauf si le montant des travaux est significatif.

8.1 L'amortissement est un outil hors plafond des niches fiscales

Mécanisme à bien comprendre : l'amortissement Jeanbrun est une déduction de l'assiette des revenus fonciers, pas une réduction d'impôt. Il n'entre donc pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an. C'est ce qui le distingue principalement du Pinel (qui, lui, était plafonné).

8.2 Pro rata temporis en année 1

L'amortissement se calcule au prorata la première année, à compter du 1er jour du mois d'achèvement des travaux (ou de l'acquisition si elle est postérieure). Exemple : si les travaux s'achèvent le 15 septembre 2026, l'amortissement court du 1er septembre au 31 décembre, soit 4/12 de l'annuité complète.

La base amortissable dans l'ancien est plus favorable que dans le neuf, car les travaux y sont intégralement amortissables (pas d'abattement de 20 % pour le terrain sur la part travaux).

Base amortissable = (Prix d'acquisition × 80 %) + (Travaux éligibles × 100 %)

L'abattement de 20 % (terrain forfaitaire) ne s'applique
qu'au prix d'acquisition, PAS aux travaux.

Exemple :
  Prix d'acquisition     = 150 000 €
  Travaux éligibles      =  60 000 €

  Base amortissable = (150 000 × 0,80) + 60 000
                    = 120 000 + 60 000
                    = 180 000 €

9.1 Calcul de l'amortissement annuel

L'amortissement annuel est le minimum entre la base × le taux et le plafond annuel.

Dans cet exemple, la base de 180 000 € ne dépasse le plafond dans aucun des trois niveaux. Mais pour un bien à 300 000 € + 100 000 € de travaux (base = 340 000 €), l'amortissement brut en intermédiaire serait de 10 200 €/an, plafonné à 8 000 €.

Les plafonds de loyer sont fixés par zone géographique pour le niveau intermédiaire (LLI), et par commune pour les niveaux social et très social (arrêté du 6 janvier 2026, JO du 31 janvier 2026). Ces plafonds conditionnent le taux d'amortissement applicable.

10.1 Plafonds intermédiaires (LLI) par zone

10.2 Calcul du loyer maximal

Loyer max mensuel = Plafond/m² × Coefficient × Surface habitable

Coefficient = 0,7 + (19 / Surface)
Plafonné à 1,2 (pour les logements de moins de 38 m²)

Exemple : T3 de 65 m² en zone B1
  Coefficient = 0,7 + (19 / 65) = 0,7 + 0,292 = 0,992
  Loyer max   = 11,80 × 0,992 × 65 = 761 €/mois

10.3 Niveaux social et très social

Pour les niveaux social (Loc2) et très social (Loc3), les plafonds sont fixés par commune dans le cadre Loc'Avantages. En ordre de grandeur : le loyer social représente environ −30 % par rapport au marché, et le très social environ −45 %. Ces niveaux offrent un amortissement plus élevé (3,5 % ou 4 %) mais réduisent significativement le rendement locatif brut.

Le locataire doit justifier de ressources inférieures aux plafonds en vigueur, calculés sur la base du revenu fiscal de référence N-2. Voici les plafonds 2026 pour le niveau intermédiaire (les plus fréquents).

11.1 Plafonds intermédiaires (LLI) — 2026

En pratique, ces plafonds sont assez larges au niveau intermédiaire : un couple gagnant jusqu'à 66 276 € de revenus annuels en zone A bis est éligible. Le vivier de locataires potentiels est donc important.

11.2 Plafonds social (Loc2) — 2026

11.3 Plafonds très social (Loc3) — 2026

Plus le niveau de loyer est bas, plus les plafonds de ressources sont restrictifs — ce qui réduit le vivier de locataires mais augmente le taux d'amortissement. C'est un arbitrage à réaliser au cas par cas selon la demande locative locale.

C'est l'un des atouts majeurs du Jeanbrun dans l'ancien par rapport au neuf. En plus de l'amortissement, l'investisseur peut déduire les charges réelles de ses revenus fonciers (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, frais de gestion…). Lorsque ces charges créent un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de :

Pour approfondir le mécanisme du déficit foncier, consultez notre guide complet du déficit foncier.

Concrètement, un investisseur en Jeanbrun ancien peut cumuler l'amortissement avec les charges réelles. Les prélèvements sociaux (PS) sur les revenus fonciers s'élèvent à 17,2 % en 2026. Combinés au TMI, ils composent votre taux marginal effectif (par exemple TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 %).

L'amortissement Jeanbrun réduit le résultat foncier imposable.
Les charges classiques (intérêts, taxe foncière…) s'y ajoutent.

Exemple (TMI 41 %, PS 17,2 % = 58,2 %) :
  Loyer encaissé                     = +10 000 €/an
  − Charges classiques               = −8 000 €/an
  − Amortissement Jeanbrun (3 %)     = −5 400 €/an
  ────────────────────────────────────────────
  Résultat foncier                   = −3 400 € (déficit)

Sans l'amortissement, le résultat serait +2 000 €
→ Économie liée à l'amortissement, en DEUX parts :
   • 2 000 € effacent un bénéfice foncier
     → IR + PS : 2 000 × 58,2 % = 1 164 €
   • 3 400 € creusent un déficit imputable sur le revenu global
     → IR seul, aucun prélèvement social n'étant dû sur un
       résultat foncier négatif : 3 400 × 41 % = 1 394 €
   ─────────────────────────────────────────
   Économie réelle : 1 164 + 1 394 = 2 558 €/an

Ce double levier fait du Jeanbrun ancien un outil potentiellement plus puissant que le Jeanbrun neuf pour les TMI élevées, à condition que le montant des travaux et des charges réelles soit suffisant pour générer un déficit foncier significatif. Pour comprendre tous les mécanismes de défiscalisation immobilière et choisir la stratégie adaptée à votre situation, nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition.

12.1 Le report du déficit foncier sur 10 ans

Un point souvent méconnu : si votre déficit foncier dépasse la limite imputable sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €), l'excédent n'est pas perdu. Il est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers des années suivantes (art. 156-I-3° al. 3 CGI). Vous conservez donc la valeur fiscale de vos travaux, elle est simplement étalée dans le temps.

12.2 Le plafond majoré 21 400 € rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027

Depuis la LFR 2022 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, art. 12), le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est porté à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de passoire, c'est-à-dire faisant passer le logement d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D (conditions fixées par le décret n° 2023-297 du 21/04/2023). Ce dispositif, initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2025, a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026), afin d'accompagner l'échéance de l'interdiction de location des passoires F au 1er janvier 2028. Un investisseur Jeanbrun qui achèvera ses travaux avant fin 2027 conservera le bénéfice de ce plafond doublé ; au-delà, il faudra se contenter du plafond de droit commun à 10 700 €.

12.3 Intérêts d'emprunt vs travaux : la règle d'imputation

Attention à la règle prévue à l'art. 156 I-3° al. 3 CGI : les intérêts d'emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global. Ils ne peuvent créer un déficit que sur les revenus fonciers (reportable 10 ans). Seul le déficit foncier provenant des charges hors intérêts (travaux, taxe foncière, frais de gestion, amortissement Jeanbrun) s'impute sur le revenu global dans la limite du plafond.

Règle d'imputation du déficit foncier (art. 156 I-3° al. 3 CGI) :

1. On calcule d'abord le résultat foncier net des INTÉRÊTS D'EMPRUNT.
2. Si ce résultat est déficitaire, la part liée aux intérêts n'est
   imputable QUE sur les revenus fonciers futurs (reportable 10 ans).
3. La part du déficit HORS intérêts est imputable sur le revenu
   global dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € rénovation énergétique).
4. L'excédent non imputé sur le revenu global est reporté sur les
   revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple Sophie (cas pratique section 15.1) :
  Loyers encaissés          = +9 132 €
  − Intérêts d'emprunt      = −5 800 €
  ──────────────────────────────
  Résultat net des intérêts = +3 332 € (POSITIF)
  − Charges hors intérêts   = −2 000 € (taxe foncière, gestion)
  − Amortissement Jeanbrun  = −5 550 €
  ──────────────────────────────
  Déficit foncier total     = −4 218 €

Imputation :
  − Part liée aux intérêts : 0 €. Les loyers absorbent
    intégralement les intérêts (9 132 supérieur à 5 800), donc
    aucune fraction du déficit ne leur est rattachable.
  − Part hors intérêts : 4 218 €, imputables EN TOTALITÉ sur le
    revenu global (limite 10 700 €, ou 21 400 € si les travaux
    font passer le DPE de E/F/G à A/B/C/D)

12.4 Combo Super Jeanbrun : cumul avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

C'est une optimisation souvent évoquée, mais dont le périmètre est fréquemment mal compris. Le LLI (art. 279-0 bis A CGI) ouvre droit, dans les zones tendues (A bis, A, B1), à une TVA à taux réduit de 10 % sur le prix d'acquisition au lieu de 20 %. Le LLI a également bénéficié d'une exonération de taxe foncière de 20 ans (art. 1384-0 A CGI), mais celle-ci est réservée aux logements achevés avant le 1^er janvier 2023 et ne peut donc plus être invoquée sur une opération engagée en 2026.

Point décisif : ce cumul ne concerne pas le Jeanbrun ancien objet de ce guide. Le taux de 10 % de l'art. 279-0 bis A CGI s'applique à la livraison d'un logement neuf (ou de bureaux transformés assimilés à du neuf) par un opérateur assujetti. Une acquisition dans l'ancien auprès d'un vendeur particulier ne supporte aucune TVA mais des droits de mutation : il n'y a donc aucune « économie de TVA » à espérer sur une opération Jeanbrun ancien.

Le LLI suppose en outre un acquéreur personne morale (une SCI familiale à l'IR convient, la détention en direct non), un agrément préalable de l'opération, une localisation en zone A bis, A ou B1 et un engagement de location de 20 ans. Le cumul Jeanbrun + LLI est donc une stratégie du neuf en VEFA portée par une SCI à l'IR, que nous détaillons dans notre guide Super Jeanbrun + LLI TVA 10 %. Dans l'ancien, l'empilement pertinent reste celui décrit plus haut : amortissement Jeanbrun, déficit foncier renforcé 21 400 € et aides MaPrimeRénov' / CEE.

Pour trancher entre Jeanbrun et déficit foncier seul selon votre TMI, consultez notre comparatif Jeanbrun vs déficit foncier.

Le Jeanbrun dans l'ancien est compatible avec les aides à la rénovation énergétique. C'est un point important car ces aides réduisent le coût net des travaux — tout en conservant l'amortissement fiscal.

13.1 MaPrimeRénov' pour les bailleurs

Les bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' sous conditions :

• Le logement doit avoir plus de 15 ans
• Le locataire l'occupe comme résidence principale pendant 6 ans minimum après travaux
• Le montant de MaPrimeRénov' doit être déduit du calcul de toute augmentation de loyer liée aux travaux (le bailleur ne peut pas répercuter intégralement le coût des travaux subventionnés)
• Maximum 3 logements par bailleur

13.2 CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)

Les CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov' et le Jeanbrun. Ils prennent la forme d'une prime versée par les fournisseurs d'énergie pour chaque poste de travaux éligible (isolation, chauffage, ventilation).

C'est la question piège qui peut coûter toute l'opération : votre projet est à 29,3 %, ou à 30,7 %, ou à 31 %. Sécurisé ou pas ? Dans cette zone grise, la réponse tient autant au texte qu'à la pratique constatée des services fiscaux et à la jurisprudence transposable des dispositifs similaires.

14.1 La formule officielle

Seuil de travaux = Travaux éligibles / Prix d'acquisition ≥ 30 %

Où :
  Prix d'acquisition = prix net figurant dans l'acte authentique
    + frais d'agence inclus dans le prix de vente
    − HORS frais de notaire et droits de mutation
    − HORS meubles et mobilier d'une éventuelle vente en meublé

  Travaux éligibles = montants TTC des devis/factures d'artisans RGE
    + matériaux éligibles
    + honoraires d'architecte et bureau d'études liés à la rénovation
    − AIDES perçues (MaPrimeRénov', CEE, Éco-PTZ)

14.2 Les cas limites constatés

Dans la pratique CGP, on rencontre régulièrement trois situations qui appellent des réponses différentes :

Pas de tolérance DGFiP formalisée à la date du 20 avril 2026. Contrairement au Denormandie qui bénéficie d'une marge de tolérance tacite sur l'appréciation des 25 %, le Jeanbrun est récent et aucune doctrine BOFiP n'a encore validé de seuil d'appréciation.

14.3 La sécurisation par rescrit fiscal L80 B LPF

Pour tout projet situé entre 30 et 33 %, engagez sans hésiter un rescrit fiscal préventif (art. L80 B 1° du Livre des procédures fiscales). Vous soumettez à la DGFiP votre situation précise (prix, devis détaillés, DPE avant, DPE cible) et obtenez une réponse écrite opposable qui vous protège en cas de contrôle ultérieur.

14.4 Jurisprudence transposable : Borloo ancien, Denormandie

En l'absence de contentieux Jeanbrun (dispositif trop récent), les juges se réfèrent à la jurisprudence des dispositifs similaires. Notamment :

La jurisprudence fiscale des dispositifs antérieurs (Robien, Borloo ancien, Denormandie) incline à un contrôle strict des factures et du respect des seuils. Pour sécuriser un cas limite, privilégier le rescrit fiscal L80 B du LPF auprès de la DGFiP : délai de réponse 3 mois, opposabilité juridique.

Parce que le chiffrage papier ne remplace jamais un cas réel, voici sept profils d'investisseurs Jeanbrun ancien rencontrés au cabinet Hagnéré Patrimoine en 2026. Chacun a sa situation, son TMI, sa stratégie. Lisez ceux qui vous ressemblent — et inspirez-vous des leçons à retenir.

15.1 Sophie, 42 ans, directrice marketing à Bordeaux (T3 zone B1)

La théorie, c'est bien. Mais combien allez-vous économiser concrètement ? Prenons un exemple réaliste, du repérage du bien jusqu'à l'économie d'impôt finale.

Budget de l'opération

Détail des travaux

Après travaux, l'audit énergétique projette un DPE B (passage de F à B, soit un gain de 4 classes). Le DPE cible est atteint.

Calcul de l'amortissement (loyer intermédiaire)

Base amortissable = (150 000 × 80 %) + 65 000 = 185 000 €
Taux intermédiaire ancien = 3 %
Amortissement brut = 185 000 × 3 % = 5 550 €/an
Plafond intermédiaire = 8 000 €/an

→ Amortissement retenu = 5 550 €/an (sous le plafond)

Économie d'impôt annuelle

Économie d'impôt liée au Jeanbrun (année 1) :

Sans le dispositif Jeanbrun, le résultat foncier serait :
  9 132 − 5 800 − 2 000 = +1 332 € (bénéfice foncier)
  → Impôt sur ce bénéfice : 1 332 × 58,2 % = 775 €

Avec le Jeanbrun, l'amortissement de 5 550 € transforme
ce bénéfice en déficit. Il faut donc le scinder en deux :
  • 1 332 € effacent le bénéfice foncier
    → IR + PS : 1 332 × 58,2 % = 775 €
  • 4 218 € creusent un déficit imputable sur le revenu global
    → IR seul, aucun prélèvement social n'étant dû sur un
      résultat foncier négatif : 4 218 × 41 % = 1 729 €
  ─────────────────────────────────────────
  Économie année 1 : 775 + 1 729 = 2 504 €

Sur les 9 premières années (engagement minimum) :
  Total amortissement déduit : 5 550 × 9 = 49 950 €
  Économie cumulée : environ 24 000 €. Elle progresse de
  2 504 € en année 1 à près de 2 850 € en année 9, à mesure
  que les intérêts d'emprunt décroissent et que le résultat
  foncier se rapproche de l'équilibre.

NB : l'amortissement se poursuit au-delà de 9 ans tant que
le bien reste loué nu. Base totale = 185 000 €, soit ~33 ans
d'amortissement à 5 550 €/an.

15.2 Guillaume & Camille, 38 et 36 ans, couple cadres à Lyon (T4 zone A)

Base amortissable = (140 000 × 80 %) + 50 000 = 162 000 €
Taux intermédiaire ancien = 3 %
Amortissement annuel = 162 000 × 3 % = 4 860 €/an (plafond 8 000 € OK)

Loyer max intermédiaire zone A :
  Coefficient = 0,7 + (19 / 92) = 0,907
  Loyer max = 14,64 × 0,907 × 92 = 1 221 €/mois
  Loyer annuel = 14 657 €

Résultat foncier année 1 :
  + Loyers                = +14 657 €
  − Intérêts (4 % sur 140 k€, an 1) = −5 550 €
  − Taxe foncière + gestion       = −1 800 €
  − Amortissement Jeanbrun        = −4 860 €
  ──────────────────────────────
  Résultat foncier        = +2 447 €
  → IR + PS à 58,2 % = 1 424 €

Sans Jeanbrun : résultat foncier = +7 307 €
  → IR + PS = 4 253 €

Économie annuelle Jeanbrun : 4 253 − 1 424 = 2 829 €
Économie cumulée sur 9 ans : ~25 500 €

Projection à 9 ans : amortissement total déduit 43 740 €, économie IR+PS cumulée 25 500 €, revenus locatifs nets de charges 95 000 €. Leçon à retenir : en zone A avec un T4 loué à une famille, le Jeanbrun intermédiaire atteint rapidement son équilibre grâce à des loyers élevés. Le gain fiscal est plus modeste que pour un investisseur à TMI 41-45 % sans enfants à charge.

15.3 Karim, 45 ans, directeur SI à Dijon (studio zone B2, loyer social)

Option A — Jeanbrun loyer social :
  Base amortissable = (75 000 × 80 %) + 25 000 = 85 000 €
  Taux = 3,5 %
  Amortissement = 85 000 × 3,5 % = 2 975 €/an
  Économie IR + PS à 47,2 % = 1 404 €/an
  Sur 9 ans : 12 640 €

Option B — Denormandie (zone Dijon Coeur de Ville) :
  Prix + travaux = 100 000 €
  Réduction 12 % sur 6 ans = 12 000 €
  Soit 2 000 €/an de réduction d'impôt
  → MAIS plafond niches fiscales 10 000 € à surveiller
  → Loyer libre (modéré)

Karim choisit JEANBRUN car :
  1. Amortissement hors plafond niches
  2. Déductibilité des intérêts = déficit foncier bonus
  3. Vacance locative faible studio Dijon centre (vivier social)

Arbitrage gagnant : Karim économise 12 640 € sur 9 ans avec le Jeanbrun social, contre 12 000 € avec le Denormandie (sur 6 ans seulement, puis rien). À partir de l'année 7, le Jeanbrun continue de déduire, ce qui creuse l'écart. Leçon : pour une TMI 30 %, le Jeanbrun social (3,5 %) devient compétitif dès lors que la durée de détention dépasse 6 ans.

15.4 Dr Lefebvre, 52 ans, 4 enfants — SCI familiale à l'IR à Bordeaux

Stratégie complémentaire : Dr Lefebvre démembre les parts SCI au bénéfice de ses enfants (NP aux enfants, US conservé parents), ce qui vaut donation au sens de l'art. 669 CGI. Abattement 100 000 € par parent par enfant (art. 779 I CGI) renouvelable tous les 15 ans. Les enfants deviennent propriétaires de l'immeuble à terme, l'amortissement Jeanbrun continue et s'impute sur leurs propres revenus (faibles en N). Un pacte d'associés verrouille la gestion jusqu'à ses 70 ans.

Leçon à retenir : le Jeanbrun en SCI familiale à l'IR est un outil de transmission patrimoniale très puissant, qui combine amortissement, démembrement et abattements successoraux. Il exige toutefois une ingénierie patrimoniale complète (pacte d'associés, démembrement, durée de blocage) réalisée avec notaire + CGP + fiscaliste.

15.5 Aurélie, 29 ans, primo-investisseuse à Nantes (indivision 50/50 avec son frère)

Base amortissable totale = (110 000 × 80 %) + 35 000 = 123 000 €
Taux intermédiaire = 3 %
Amortissement annuel total = 3 690 €/an
Quote-part Aurélie (50 %) = 1 845 €/an
Quote-part Thomas (50 %) = 1 845 €/an

Loyer plafonné zone B1 (formule de la section 10.2) :
  Coefficient = 0,7 + (19 / 45) = 1,122
  Loyer max = 11,80 × 1,122 × 45 = 596 €/mois, soit 7 152 €/an
  Quote-part Aurélie (50 %) = 3 576 €

Résultat foncier année 1 (quote-part Aurélie) :
  Loyers                            = +3 576 €
  − Intérêts d'emprunt (sa part)    = −1 672 €
  ──────────────────────────────
  Résultat net des intérêts         = +1 904 € (positif)
  − Charges hors intérêts (sa part) = −600 €
  Résultat foncier avant Jeanbrun   = +1 304 €
  − Amortissement Jeanbrun          = −1 845 €
  ──────────────────────────────
  Résultat foncier après Jeanbrun   = −541 €

Économie d'impôt année 1 (TMI 30 %, PS 17,2 %) :
  1 304 € effacent le bénéfice foncier → 1 304 × 47,2 % = 615 €
  541 € s'imputent sur le revenu global → 541 × 30 % = 162 €
  ──────────────────────────────
  Économie année 1 = 777 €/an, convergeant vers 871 €/an
  (1 845 × 47,2 %) quand les intérêts d'emprunt s'effacent
  Sur 9 ans : environ 7 400 €

Le montage en indivision présente un double avantage : partager le risque et optimiser la fiscalité des deux investisseurs simultanément. Chaque indivisaire déclare sa quote-part de loyers et d'amortissement sur sa propre 2044. Leçon : pour une primo-investisseuse TMI 30 %, l'indivision fraternelle est une alternative saine à la SCI familiale, plus légère à monter (pas de statuts, pas d'AG), mais elle expose à la règle « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (art. 815 C. civ.).

15.6 Bernard & Martine, 68 ans, retraités à Rennes (stratégie IFI + succession)

Bernard choisit la détention directe (pas de SCI) et l'option loyer intermédiaire. Au bout de 5 ans, il envisage une donation en nue-propriété de 50 % du bien à ses trois enfants. Barème de l'art. 669 CGI pour un donateur de 73 ans : l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 % de la pleine propriété (tranche « moins de 81 ans révolus » ; les 60 % correspondent à la tranche des 61-70 ans). Sur 50 % d'un bien valorisé 240 000 € (180 000 € + 60 000 € de travaux), soit 120 000 € en pleine propriété, la base taxable ressort à 84 000 €, soit 28 000 € par enfant — intégralement couverts par l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 I CGI). L'amortissement Jeanbrun est poursuivi par les donataires sous réserve de maintien des conditions.

15.7 Emmanuelle, 40 ans, mutation professionnelle Dubaï (rupture force majeure)

Bonne nouvelle pour Emmanuelle. La mutation professionnelle fait partie des quatre exceptions légales qui permettent de rompre l'engagement sans reprise des amortissements. Le seuil retenu en pratique est un déménagement de plus de 50 km ou plus d'une heure de trajet (exception jurisprudentielle Pinel transposable, BOI-IR-RICI-360-20-10 § 170, applicable à l'art. 31-I-1° j CGI). Emmanuelle a donc deux options :

• Conserver le Jeanbrun et continuer à louer le bien pendant son absence (solution idéale), via un mandat de gestion locative.
• Revendre sans reprise des amortissements déduits années 1 à 4 (environ 20 000 €), en produisant une copie du courrier de mutation employeur. Les amortissements déjà déduits restent acquis.

Dans le cas hypothétique d'une démission volontaire (et non d'une mutation), Emmanuelle aurait subi la reprise intégrale : 20 000 € d'amortissements réintégrés en une fois dans ses revenus 2030, IR+PS +11 640 €, intérêts de retard (0,2 %/mois ≈ 2 000 € par an déjà de retard) + majoration 10 % = surcoût fiscal total ~15 000 €. Leçon à retenir : la traçabilité documentaire de la mutation (ordre de mission, contrat, bulletin de salaire à l'étranger) est le seul rempart contre la reprise.

Que se passe-t-il quand Sophie revend son bien après la période d'engagement ? C'est ici que le sujet se complique — et que les avis divergent entre professionnels.

16.1 Le texte : art. 150 VB III CGI

L'article 150 VB III CGI, créé par l'article 84 de la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025) et connu sous le nom de « réforme Le Meur », impose la réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette logique est distincte du dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026), qui ne prévoit PAS à ce jour de réintégration expresse — le débat doctrinal reste ouvert pour les biens amortis en Jeanbrun ancien.

16.2 Le débat doctrinal

16.3 Simulation de l'impact (cas de Sophie)

Hypothèse : revente après 12 ans au prix de 230 000 €

Abattements pour durée de détention (12 ans = 7 ans d'abattement, de la 6e à la 12e année) :
  IR : 7 × 6 % = 42 %
  PS : 7 × 1,65 % = 11,55 %

SANS réintégration :
  PV brute = 230 000 − 150 000 = 80 000 €
  Abattement IR 42 % → PV taxable IR = 80 000 × 58 % = 46 400 €
  Abattement PS 11,55 % → PV taxable PS = 80 000 × 88,45 % = 70 760 €
  Impôt PV = (46 400 × 19 %) + (70 760 × 17,2 %) = 8 816 + 12 171 = 20 987 €

AVEC réintégration (66 600 € amortis sur 12 ans*) :
  Prix acquisition minoré = 150 000 − 66 600 = 83 400 €
  PV brute = 230 000 − 83 400 = 146 600 €
  Abattement IR 42 % → PV taxable IR = 146 600 × 58 % = 85 028 €
  Abattement PS 11,55 % → PV taxable PS = 146 600 × 88,45 % = 129 667 €
  Impôt PV = (85 028 × 19 %) + (129 667 × 17,2 %) = 16 155 + 22 303 = 38 458 €
  ⚠ Surtaxe PV élevées (PV nette IR supérieure à 50 000 €) : ~1 701 €
  Impôt PV total ≈ 40 159 €

Surcoût si réintégration : 40 159 − 20 987 ≈ 19 172 €
Économie cumulée sur 12 ans : environ 32 900 €
  (économie annuelle croissante, de 2 504 € en année 1 à
   près de 3 000 € en année 12 : voir le détail en 15.1, où
   la part d'amortissement qui creuse le déficit n'économise
   que l'IR, sans prélèvements sociaux)
Économie nette réelle : 32 900 − 19 172 ≈ 13 700 €

* L'amortissement continue au-delà de 9 ans tant que
  le bien reste loué nu (base totale 185 000 €).

Même dans le scénario le plus conservateur (réintégration complète), l'économie nette reste positive grâce à l'effet de levier du TMI (41 %) pendant la phase d'amortissement, contre un taux de PV fixe (19 % IR). De plus, les abattements pour durée de détention (42 % en IR et 11,55 % en PS après 12 ans) réduisent significativement l'impact. Plus la revente est tardive, plus les abattements atténuent le surcoût de la réintégration.

16.4 Trois scénarios comparés : revente à 5, 10 et 22 ans

Prenons Sophie (cas 15.1) et comparons trois horizons de sortie. Hypothèse : revalorisation 1,5 %/an, prix de revente à 10 ans = 175 000 €, à 22 ans = 208 000 €. Amortissement annuel déduit 5 550 €.

Verdict : la stratégie long terme optimise le dispositif. L'impôt sur le revenu est exonéré dès 22 ans de détention, les prélèvements sociaux ne le sont qu'à 30 ans. À 10 ans, l'économie nette reste positive. Avant 9 ans, la rupture est dissuasive sauf cas de force majeure.

16.5 Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR)

Attention pour les PV importantes : au-delà de 50 000 € de PV nette imposable par foyer fiscal, une surtaxe de 2 à 6 % s'applique (art. 1609 nonies G CGI). Autre point : la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, art. 223 sexies CGI) peut frapper les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse les seuils suivants :

• 3 % sur la tranche 250 001 € — 500 000 € (célibataire) ou 500 001 € — 1 000 000 € (couple soumis à imposition commune).
• 4 % au-delà de 500 000 € (célibataire) ou 1 000 000 € (couple).

Penser à lisser la revente sur deux années fiscales (compromis en décembre N, acte en janvier N+1) si vous approchez du seuil.

Le Denormandie est l'autre dispositif de défiscalisation immobilière dans l'ancien. Il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Voici le comparatif complet.

Sans le dispositif Jeanbrun, un investisseur qui rénove un bien ancien ne bénéficie que du déficit foncier classique. Voici ce que le Jeanbrun ajoute.

Le Jeanbrun ajoute un étage supplémentaire de déduction (l'amortissement) au-dessus du déficit foncier. La contrepartie : des contraintes plus lourdes (plafonds de loyer, plafonds de ressources, engagement de 9 ans, DPE A/B). Pour un investisseur qui préfère la liberté de fixer son loyer et une durée d'engagement courte (3 ans), le déficit foncier seul reste préférable.

Pour une analyse exhaustive (arbre de décision par TMI, 5 cas chiffrés), consultez notre guide dédié Jeanbrun vs déficit foncier.

C'est sans doute l'arbitrage le plus fréquent en consultation : « Faut-il faire du Jeanbrun ou du LMNP réel ? ». Les deux dispositifs amortissent le bien. Mais ils relèvent de deux régimes fiscaux radicalement différents, et le bon choix dépend d'abord de votre TMI.

19.1 Comparatif sur 15 critères

19.2 Le break-even TMI : où se situe le point de bascule ?

La règle empirique observée en cabinet CGP en 2026 :

19.3 Cas Lionel, 48 ans TMI 30 % : qui hésite entre Jeanbrun et LMNP

SCÉNARIO A — Jeanbrun ancien (loyer intermédiaire)
  Base amortissable = (90 000 × 80 %) + 30 000 = 102 000 €
  Amortissement = 102 000 × 3 % = 3 060 €/an
  Loyer = 7 200 €/an
  Charges hors intérêts = 1 400 €/an
  Intérêts d'emprunt = 3 200 €/an
  Résultat foncier = 7 200 − 1 400 − 3 060 − 3 200 = −460 €
  → Déficit imputable revenu global
  Économie IR + PS = 460 × 47,2 % = 217 €
  + Déduction indirecte grâce à l'amortissement
  Total gain fiscal année 1 = ~1 660 €

SCÉNARIO B — LMNP réel meublé
  Amortissement comptable bien = 120 000 × 2,5 % = 3 000 €/an
  Amortissement mobilier = 8 000 × 12 % = 960 €/an
  Charges réelles = 2 800 €/an (dont intérêts + CFE + expert-comptable)
  Résultat BIC = 9 000 − 2 800 − 3 000 − 960 = +2 240 €
  Impôt IR + PS = 2 240 × 48,6 % = 1 089 €
    (LMNP : prélèvements sociaux portés à 18,6 % par la
     LFSS 2026, contre 17,2 % maintenus sur les revenus
     fonciers du Jeanbrun)
  MAIS année 2-3 : BIC zéro grâce aux amortissements reportés
  Gain fiscal moyen sur 10 ans : ~2 100 €/an

VERDICT TMI 30 % :
  LMNP réel gagne en flexibilité et en gain fiscal moyen.
  Jeanbrun gagne si TMI devient 41 % (promotion prévue par Lionel en N+5).

Lionel choisit finalement le Jeanbrun en anticipant une promotion qui le fera passer à TMI 41 % dans 5 ans. Leçon : l'arbitrage dépend autant de votre TMI actuelle que de sa trajectoire future. Un TMI qui va monter favorise le Jeanbrun ; un TMI qui va descendre (proche retraite) favorise le LMNP.

Puisque le Jeanbrun ancien est réservé aux logements collectifs, l'investisseur se retrouve nécessairement dans une copropriété. Or, atteindre un DPE A ou B dans l'ancien dépend largement de travaux sur les parties communes— qui ne sont pas sous le contrôle exclusif du propriétaire individuel. C'est le point que Hagnéré Patrimoine analyse en priorité avant tout dossier Jeanbrun ancien : sans plan pluriannuel de travaux (PPT) cohérent ou syndic moteur, l'objectif DPE devient hasardeux.

20.1 Les travaux qui dépendent de la copropriété

20.2 Stratégies pour contourner l'obstacle

• Cibler les copropriétés déjà engagées dans un plan de rénovation énergétique (DPE collectif en cours, vote AG travaux prévu)
• Acheter dans un petit immeuble (2-4 lots) où vous êtes copropriétaire majoritaire et pouvez imposer les travaux
• Racheter l'immeuble entier en mono-propriété — vous maîtrisez alors toutes les décisions (mais ce n'est plus une copropriété au sens strict)
• Se coordonner avec le syndic : proposer un audit énergétique collectif et un plan pluriannuel de travaux (PPT, obligatoire depuis 2024)

20.3 Le cadre obligatoire depuis le 1er janvier 2024

La loi Climat et Résilience (art. 171) a musclé les obligations des copropriétés de plus de 50 lots principaux. Voici le tableau des obligations applicables à tout investisseur Jeanbrun :

20.4 MaPrimeRénov' Copropriétés 2026

Depuis la réforme du 1er janvier 2024, MaPrimeRénov' Copropriétés finance les travaux d'amélioration énergétique votés collectivement. Le taux de subvention évolue selon le gain de classes atteint :

20.5 Majorités d'AG : les seuils de vote à connaître

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété relèvent de majorités spécifiques (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) :

20.6 Cas concret : Immeuble 12 lots Lyon 7e — ravalement + ITE 48 000 €

Vous envisagez d'acheter en famille, ou de préparer la transmission du bien à vos enfants ? La SCI familiale à l'IR est probablement le véhicule le plus adapté pour combiner Jeanbrun et optimisation successorale. Encore faut-il respecter quelques règles strictes.

21.1 Pourquoi la SCI à l'IR (et pas à l'IS)

Le Jeanbrun est un dispositif des revenus fonciers (art. 31 CGI). Seules les structures fiscalement translucides (qui ne changent pas la nature des revenus) y sont éligibles :

21.2 Répartition de l'amortissement entre associés

L'amortissement Jeanbrun est réparti entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé personne physique déclare sa quote-part de revenus fonciers et d'amortissement sur sa propre déclaration 2044. L'économie d'impôt se calcule individuellement selon le TMI de chaque associé.

Exemple SCI familiale 4 associés (père, mère, 2 enfants) :

Acquisition par la SCI : 200 000 € + 70 000 € travaux
Base amortissable SCI = (200 000 × 80 %) + 70 000 = 230 000 €
Amortissement annuel SCI = 230 000 × 3 % = 6 900 €/an
Plafond intermédiaire = 8 000 €/an → Amortissement retenu 6 900 €

Répartition (40 %/40 %/10 %/10 %) :
  Père (TMI 45 %)    : 2 760 € × 45 % + PS 17,2 % = 1 717 €/an économisé
  Mère (TMI 45 %)    : 2 760 € × 62,2 % = 1 717 €/an
  Enfant 1 (TMI 0 %) : 690 € × 17,2 %  = 119 €/an (PS seuls)
  Enfant 2 (TMI 0 %) : 690 € × 17,2 %  = 119 €/an
  ────────────────────────────
  Économie SCI année 1 = 3 672 €

NB : Sur 9 ans, économie cumulée ~33 000 €
     + Transmission facilitée (donation parts / démembrement)

21.3 Interdiction location ascendant/descendant

Attention piège classique : même via une SCI familiale, il est interdit de louer à un ascendant ou à un descendant du bailleur (art. 31 I et j CGI). L'administration fiscale regarde la situation du bailleur personne physique, pas celle de la SCI. Exemple : un père crée une SCI avec sa femme, achète un appartement via la SCI, et loue à sa fille étudiante. Le Jeanbrun est refusé car la fille est descendante du bailleur (le père, associé de la SCI).

21.4 Démembrement et pacte d'associés

Pour une transmission progressive, deux outils complémentaires se combinent au Jeanbrun :

• Démembrement des parts sociales : les parents conservent l'usufruit (revenus locatifs + amortissement), les enfants reçoivent la nue-propriété (plus-value latente + succession). Barème art. 669 CGI pour valoriser la donation.
• Pacte d'associés : document qui verrouille la gestion (le gérant reste le parent), les règles de cession (agrément à l'unanimité), les droits de préemption familiaux. Indispensable pour éviter une vente précipitée par un enfant hors engagement 9 ans.

Voici le calendrier réaliste d'une opération type, du repérage du bien à la première déduction fiscale.

Du compromis à la mise en location, comptez 8 à 14 mois. Le délai légal de mise en location est de 12 mois après achèvement des travaux. Pendant cette période, aucun revenu locatif n'est perçu — un coût de portage à intégrer dans vos projections financières.

En cas de contrôle fiscal, vous devrez justifier de l'ensemble des conditions du dispositif. Voici la checklist complète des documents à conserver pendant toute la durée de l'engagement + 3 ans (prescription fiscale).

23.1 Formulaires de déclaration : 2044, 2044-EB, 2072 (SCI)

La déclaration de l'amortissement Jeanbrun suit trois circuits selon la structure juridique :

• Détention directe personne physique → formulaire 2044 (revenus fonciers régime réel) avec mention explicite « amortissement art. 31-I-1° j CGI » ligne 230 cadre C + tableau d'amortissement annexe.
• SCI à l'IR → formulaire 2072-S ou 2072-C déposé par la SCI, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2044 personnelle.
• Option engagement → formulaire 2044-EB à joindre au titre de la première année d'application seulement, indiquant le choix du niveau de loyer (intermédiaire/social/très social), la base amortissable retenue et la durée d'engagement de 9 ans.

L'oubli du 2044-EB en année 1 est la cause n°1 de rejet du Jeanbrun au premier contrôle. Télédéclaration obligatoire sur impots.gouv.fr. Pour le détail pas à pas de ces formulaires, voir notre guide dédié Déclarer le Jeanbrun (2044).

Que se passe-t-il si la vie vous impose de vendre avant la fin des 9 ans d'engagement ? Tout dépend du motif. Quatre événements exonèrent de la reprise des amortissements ; tous les autres déclenchent une reprise mécanique, assortie de pénalités.

24.1 Principe : la reprise des amortissements déduits

Le texte des art. 31-I-1° i (neuf) et j (ancien) du CGI prévoit qu'en cas de non-respect de l'engagement de location de 9 ans, la totalité des amortissements déduits depuis l'année 1 est réintégrée dans les revenus fonciers de l'année de rupture. Cette reprise s'accompagne d'intérêts de retard (art. 1727 CGI) et d'une majoration de 10 % (art. 1758 A CGI).

24.2 Les 4 événements qui exonèrent la reprise

Un cinquième cas fait débat en doctrine : le divorce avec attribution du bien. À date du 20 avril 2026, aucune doctrine BOFiP ne tranche. L'usage constaté en cabinet fiscaliste : l'engagement est poursuivi par l'ex-époux attributaire sans reprise, sous réserve qu'il respecte les conditions initiales. Un rescrit est fortement recommandé.

24.3 Calcul chiffré de la reprise (cas Emmanuelle bis, sans mutation)

Hypothèse : revente au bout de 4 ans sans motif légitime
  Amortissement annuel déduit = 5 000 €
  Amortissements déduits années 1 à 4 = 20 000 €

Reprise fiscale année 4 (année de revente) :
  + Réintégration amortissements     = +20 000 €
  → Ajout aux revenus fonciers imposables
  → IR (TMI 41 %) + PS 17,2 % = 58,2 % × 20 000 = 11 640 €

Intérêts de retard (art. 1727 CGI) :
  0,2 % × 12 mois × 3 ans moyens retard = 7,2 %
  20 000 × 58,2 % × 7,2 % = 838 €

Majoration (art. 1758 A CGI) :
  10 % × 11 640 = 1 164 €

TOTAL SURCOÛT REPRISE :
  11 640 + 838 + 1 164 = 13 642 €

À comparer à l'économie IR+PS déjà perçue années 1-4 :
  5 000 × 58,2 % × 4 = 11 640 €
  → PERTE NETTE 2 002 € (+ plus-value à payer en sus)

Avant de signer, posez-vous une question simple : « Est-ce que j'achèterais ce bien au même prix sans l'avantage fiscal ? » Si la réponse est non, méfiance. C'est le filtre n° 1 que Hagnéré Patrimoine applique sur tous les dossiers Jeanbrun ancien avant recommandation. Le dispositif comporte des risques spécifiques, principalement liés aux travaux et à la copropriété. Voici les principaux pièges identifiés par les professionnels.

Le risque le plus critique est le non-atteinte du DPE cible. C'est pourquoi nous insistons sur la réalisation d'un audit énergétique complet avant l'acquisition, idéalement en condition suspensive du compromis de vente.

La vie fiscale va souvent plus vite que la vie patrimoniale. Qu'advient-il du Jeanbrun si vous décédez avant la fin des 9 ans, ou si vous décidez de donner le bien à vos enfants en cours d'engagement ? La règle est simple : les héritiers ou donataires doivent poursuivre l'engagement pour conserver le bénéfice des amortissements déjà déduits. Sinon, reprise intégrale.

26.1 La règle de poursuite obligatoire

L'art. 31-I-1° j CGI prévoit explicitement que la transmission du bien à titre gratuit (donation, succession) n'interrompt pas l'engagement de location. Les bénéficiaires deviennent responsables du respect des conditions jusqu'au terme des 9 ans initialement prévus. Cela concerne :

• La poursuite de la location nue à un locataire respectant les plafonds
• Le respect du plafond de loyer initial (pas de réévaluation)
• L'absence de vacance prolongée (< 12 mois consécutifs)
• L'interdiction de location à un ascendant/descendant du nouvel héritier

26.2 Transmission par donation en cours d'engagement

Exemple : Bernard et Martine (cas 15.6) ont acquis un T3 en Jeanbrun en 2026. En 2030 (année 4), ils donnent la nue-propriété à leurs 3 enfants. Conditions :

L'amortissement Jeanbrun est alors réparti entre usufruitier et nus-propriétaires selon les règles de droit commun des revenus fonciers (l'usufruitier déclare les loyers et amortit, les nus-propriétaires n'ont pas de revenus fonciers tant que l'usufruit dure).

26.3 Donation-partage ou donation simple ?

La donation-partage (art. 1078 CC) présente deux avantages majeurs par rapport à une donation simple :

• Gel de la valeur au jour de la donation (pas de réévaluation au décès en vertu de l'art. 860 CC).
• Pas de rapport civil à la succession (art. 843 CC) pour les parts déjà partagées.

26.4 Transmission par succession

En cas de décès du bailleur pendant l'engagement, les héritiers peuvent :

• Poursuivre l'engagement et conserver l'amortissement (cas recommandé si revenus locatifs supérieurs aux besoins).
• Renoncer à la poursuite : les amortissements déjà déduits par le de cujus ne sont pas repris (le décès étant une cause exonératrice), mais l'amortissement futur est perdu.

Vous investissez depuis la métropole dans un appartement à Pointe-à-Pitre, à Fort-de-France ou à Saint-Denis de la Réunion ? Le Jeanbrun s'applique en Outre-mer, mais avec des plafonds spécifiques et des incompatibilités à connaître.

27.1 Éligibilité confirmée en DOM

Le Jeanbrun est applicable dans les 5 DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), aux mêmes conditions que la métropole (seuil 30 %, DPE A ou B, artisans RGE, engagement 9 ans, logement collectif). Les COM (Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, Wallis-et-Futuna, Nouvelle-Calédonie) restent exclues car elles disposent de leur autonomie fiscale.

27.2 Plafonds de loyers et de ressources Outre-mer 2026

Les plafonds sont publiés par arrêté spécifique pour l'Outre-mer. Ordre de grandeur 2026 (loyer intermédiaire) :

27.3 Incompatibilité avec le Girardin logement social

C'est le point de vigilance Outre-mer majeur : l'art. 199 undecies C CGI (Girardin logement social) n'est pas cumulable avec un amortissement Jeanbrun sur la même opération. Si vous avez déduit un amortissement Jeanbrun sur un logement, vous ne pouvez pas bénéficier en complément du Girardin social sur le même bien. L'arbitrage entre les deux dispositifs dépend de votre TMI et du montage (Girardin = réduction d'impôt one-shot l'année d'achèvement, Jeanbrun = déduction étalée sur 9+ ans).

Quels dispositifs fiscaux pouvez-vous cumuler avec le Jeanbrun ancien ? Et surtout, lesquels sont formellement exclus ? Voici la matrice complète mise à jour au 20 avril 2026.

La logique générale : le Jeanbrun est incompatible avec tous les dispositifs fiscaux alternatifs de défiscalisation immobilière (Malraux, Denormandie, MH, Loc'Avantages, Girardin, LMNP, LMP) sur le même bien, mais compatible avec les aides à la rénovation énergétique et les outils de financement (PTZ, Action Logement).

Le contrôle fiscal est rare, mais ses conséquences peuvent être lourdes. Voici les 9 points contrôlés par la DGFiP en cas d'examen d'un dossier Jeanbrun, et la check-list documentaire qui vous protège. C'est cette check-list que Hagnéré Patrimoine fait passer aux clients Jeanbrun ancien avant chaque dépôt de déclaration annuelle.

29.1 Les 9 points de vérification DGFiP

29.2 Check-list 15 documents à conserver 10 ans

À constituer dès l'année 1 et à conserver pendant toute la durée d'engagement + 3 ans (délai de reprise de droit commun). En pratique, visez 10 ans de conservation minimum, voire 12 ans pour couvrir les délais d'archivage DGFiP :

1. Acte authentique de vente (copie intégrale notariée)
2. DPE avant travaux (complet, signé)
3. DPE post-travaux (mention classe A ou B)
4. Audit énergétique (bureau d'études thermiques)
5. Mandat MAR + attestation mission
6. Devis détaillés RGE (un par artisan)
7. Factures TTC RGE (horodatées, avec n° TVA)
8. Attestations RGE (copies + extractions annuaire)
9. PV de réception des travaux
10. PV d'AG et factures syndic (si parties communes)
11. Attestations MaPrimeRénov' + CEE (montants + dates)
12. Bail loi 89-462 signé + état des lieux
13. Avis imposition N-2 du locataire
14. Déclarations 2044 annuelles avec tableau d'amortissement
15. Justificatifs de recherche locataire (annonces, mandats)

29.3 Le rescrit préventif L80 B LPF : votre bouclier

Pour tout projet présentant une zone grise (seuil 30 % limite, DPE cible incertain, changement de destination, SCI familiale complexe), la meilleure protection reste le rescrit fiscal L80 B du Livre des procédures fiscales. Vous interrogez l'administration sur votre situation précise, obtenez une réponse écrite opposable, et sécurisez le dispositif avant toute déduction. L'administration s'engage à se prononcer dans un délai de 3 mois, mais attention : dans le cadre du rescrit général de l'art. L. 80 B 1° du LPF, seule une réponse expresse engage l'administration — le silence ne vaut pas accord tacite (BOI-SJ-RES-10-20-10 § 350). L'accord implicite au terme de trois mois est réservé aux rescrits spécifiques énumérés aux 2° et suivants de l'art. L. 80 B (entreprise nouvelle, JEI, CIR, établissement stable…), dont le rescrit Jeanbrun ne relève pas. Engagez donc vos travaux sur une réponse écrite, jamais sur un silence.

29.4 Délais de reprise et sanctions

Face aux critiques des professionnels et au taux d'adhésion très faible des investisseurs (83 % de sceptiques selon PAP.fr), le gouvernement a ouvert des pistes d'assouplissement. Rien n'est encore officialisé, mais voici les mesures en discussion.

Nous mettrons ce guide à jour dès qu'un décret ou une loi de finances rectificative viendra modifier les conditions actuelles. En attendant, les investisseurs doivent se baser sur le texte en vigueur.

• Article 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026)
• Article 31-I-1° j du Code général des impôts (CGI) — Legifrance
• Article 150 VB III CGI — régime des plus-values immobilières
• Article 156-I-3° CGI — déficit foncier
• Arrêté du 6 janvier 2026 (JO du 31 janvier 2026) — plafonds de loyer et de ressources
• BOFiP-Impôts — revenus fonciers, amortissements déductibles
• MaPrimeRénov' — conditions bailleurs (france-renov.gouv.fr)
• Rapport Cosson-Daubresse sur le statut du bailleur privé (2025)
• INSEE — barèmes et plafonds de ressources 2026

Mise à jour : 25 juin 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, Legifrance, impots.gouv.fr, INSEE, france-renov.gouv.fr. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 25 juin 2026.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.