Jeanbrun vs Loc'Avantages 2026 : le comparatif chiffré pour bailleurs

Loc'Avantages et Jeanbrun ne jouent pas dans la même cour fiscale. L'un baisse votre impôt directement. L'autre baisse votre assiette imposable. Ça paraît proche, mais le résultat dans votre poche n'a rien à voir.

Loc'Avantages : une réduction d'impôt directe

Loc'Avantages, c'est un deal simple avec l'État. Vous signez une convention avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) qui plafonne votre loyer entre 15 et 45 % sous le prix du marché, selon le niveau d'engagement choisi. En échange, vous obtenez une réduction d'impôt directement déduite de votre IR. Le dispositif a remplacé l'ancien Cosse-Louer abordable en 2022 (art. 199 tricies du CGI) et il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 88 de la LF 2025. Pour la mécanique complète Loc'Avantages (conventionnement ANAH, dépôt de dossier, déclaration 2042 RICI), voir notre guide pilier Loc'Avantages 2026.

Trois niveaux d'engagement, qui définissent à la fois le plafond de loyer et le pourcentage de réduction. Point capital souvent mal expliqué : le taux de réduction est majoré en cas d'intermédiation locative (IML, gestion par une AIVS agréée DDETS comme Soliha, Habitat et Humanisme, art. L. 365-4 CCH), et le niveau Loc3 n'est accessible qu'en IML obligatoire (pas de location directe possible) :

Sur un T3 à Bordeaux loué 750 €/mois en Loc2, soit 9 000 € de loyers bruts encaissés sur l'année, la réduction de 35 % s'applique à ces 9 000 € de loyers — pas à votre impôt. Vous obtenez 3 150 €/an de réduction d'impôt, soit 18 900 € cumulés sur 6 ans d'engagement. Cette somme s'ajoute à vos autres réductions d'impôt — Pinel résiduel, garde d'enfants, dons. Mais attention au plafond global de 10 000 €/an par foyer (art. 200-0 A CGI), qui s'applique à toutes les réductions et crédits cumulés. On y revient en section 4.

Jeanbrun : un amortissement qui réduit l'assiette taxable

Jeanbrun a été créé par la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026, art. 47). Le principe : vous achetez un bien ancien, vous le rénovez pour améliorer son DPE, puis vous l'amortissez chaque année sur vos revenus fonciers. L'amortissement diminue votre assiette taxable, donc votre IR — mais l'effet dépend de votre TMI. Le taux d'amortissement varie selon la classe DPE atteinte après travaux.

Prenons un bien acheté 250 000 € HT, en Loc2 (4 % d'amortissement annuel). Le calcul se fait en 3 temps :

• Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 € (les 20 % restants sont réputés affectés au terrain, qui ne s'amortit pas — forfait fiscal calqué sur le LMNP).
• Amortissement annuel = 200 000 × 4 % = 8 000 €/an (sous le plafond annuel de 10 000 € en Loc2).
• Économie fiscale réelle à TMI 41 % = 8 000 × (41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 8 000 × 58,2 % = 4 656 €/an, soit 41 904 € cumulés sur les 9 ans.

Attention au plafond annuel. Sur un bien à 320 k€ HT en Loc2, le calcul brut donnerait 320 000 × 80 % × 4 % = 10 240 €/an, mais l'amortissement est plafonné à 10 000 €/an (art. 31-I-1° i CGI). Le plafond mord dès que le prix HT dépasse ~312 500 € en Loc2 (taux 4 %).

Réduction d'impôt vs déduction d'assiette : ce que ça change vraiment

Réduction d'impôt vs déduction d'assiette : la première est uniforme, la seconde dépend de votre TMI. Sur 1 000 € de réduction Loc'Avantages, vous économisez 1 000 € quelle que soit votre TMI. Sur 1 000 € de base amortie via Jeanbrun, l'économie réelle dépend de votre TMI plus les 17,2 % de prélèvements sociaux. Concrètement :

• À TMI 11 %, vous économisez 282 € (28,2 % de la base amortie).
• À TMI 30 %, ça monte à 472 € (47,2 %).
• À TMI 41 %, vous êtes à 582 € (58,2 %).
• Et tout en haut, à TMI 45 %, 622 € (62,2 %).

Vous êtes sans doute en TMI 41 % au-delà de ~84 k€ de revenu net imposable célibataire — voir notre grille TMI 2026. Pour le détail des arbitrages avec d'autres dispositifs Jeanbrun, voir notre guide pilier Dispositif Jeanbrun 2026.

C'est l'astuce qui crée la confusion : les deux dispositifs utilisent les mêmes niveaux Loc1/Loc2/Loc3. Mais la grille s'applique différemment. En Loc'Avantages, les niveaux définissent le pourcentage de réduction d'impôt. En Jeanbrun, ils définissent le taux d'amortissement. Et ils n'exigent pas la même chose côté locataire.

Plafonds de loyer Loc'Avantages 2026 : barème communal (et non zonal)

Les valeurs ci-dessous sont des ordres de grandeur indicatifs Loc1 par zone géographique, à titre pédagogique. Le plafond exact dépend de la commune précise dans laquelle se situe votre bien :

Coefficient de surface obligatoire : un coefficient pondérateur de 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2) s'applique selon la surface S du logement. Concrètement, plus le logement est petit, plus le coefficient majore le plafond au m² (un studio 25 m² obtient un coefficient ~1,46 plafonné à 1,20, un T3 60 m² ~1,02). Concrètement, sur un T3 60 m² en zone A indicative à 10,2 €, le loyer maximal Loc1 ressort à 10,2 × 1,02 × 60 ≈ 624 €/mois hors charges. En Loc2 : −30 % = ~437 €/mois. En Loc3 : −45 % = ~343 €/mois. Détail précis du calcul commune par commune dans notre grille des plafonds Jeanbrun 2026.

Plafonds de ressources locataire : Loc1 alignés Pinel, Loc2/Loc3 autonomes ANAH

Les deux dispositifs imposent que le locataire ne dépasse pas certains plafonds de Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année N-2 (concrètement, pour un bail signé en 2026, on regarde l'avis d'imposition 2025 portant sur les revenus 2024). Bon à savoir : Loc1 utilise les plafonds Pinel classiques. Loc2 et Loc3 ont des plafonds plus stricts (barème ANAH), comme indiqué ci-dessous :

Détail complet par zone et composition familiale (avec enfants à charge) dans notre guide plafonds de ressources locataire.

Le cas Loc3 : intermédiation locative obligatoire et pénurie d'AIVS

Loc3 est le niveau le plus avantageux fiscalement (réduction 65 % en Loc'Avantages, amortissement 5,5 % en Jeanbrun), mais il impose une intermédiation locative obligatoire (IML, art. L. 365-4 CCH) : votre locataire est une AIVS agréée DDETS (Soliha, Habitat et Humanisme, FAPIL, AIVS-FNAIM) qui sous-loue à des ménages très modestes. Vous ne choisissez plus votre locataire ; en contrepartie, vous bénéficiez de garanties (loyer payé même en vacance, gestion gratuite ou frais ~5-7 %).

C'est LA question qui décide. À quel niveau de revenus Jeanbrun bat-il Loc'Avantages ? La réponse dépend de 3 paramètres : votre TMI (11/30/41/45 %), le niveau Loc choisi (Loc1/Loc2/Loc3), et le ratio prix d'achat / loyer annuel.

Le calcul de break-even simplifié

Pour un même bien (même prix, même loyer plafonné), comparons l'économie fiscale annuelle :

Loc'Avantages Loc2 (réduction 35 %) :
Économie = Loyer brut annuel × 35 % (plafonné par les 10 000 € art. 200-0 A CGI)
Jeanbrun Loc2 (amortissement 4 %) :
Économie = Prix HT × 80 % × 4 % × (TMI + 17,2 % PS)
Break-even entre les deux : se croise quand
Loyer brut × 35 % = Prix HT × 80 % × 4 % × (TMI + 17,2 %)
Hypothèse simplifiée : si Loyer annuel = 5 % du prix HT (rendement locatif standard), alors :
0,05 × 35 % = 0,80 × 4 % × (TMI + 17,2 %)
0,0175 = 0,032 × (TMI + 17,2 %)
TMI + 17,2 % = 54,7 % → TMI = 37,5 %

Concrètement, le break-even Jeanbrun Loc2 vs Loc'Avantages Loc2 se situe autour d'une TMI de 37-38 % pour un rendement locatif standard de 5 % brut. En clair :

Le tableau cache un effet caché : à TMI 41 % et plus, vous saturez vite le plafond niches 10 000 €/an dès que vous cumulez Loc'Avantages avec d'autres avantages fiscaux — Pinel résiduel, emploi à domicile, garde d'enfants. C'est là que Jeanbrun prend l'avantage : il sort complètement du plafond.

La plupart des comparatifs grand public passent à côté, alors que ce point fait basculer la décision dans environ 3 dossiers sur 10. Le plafond global des niches fiscales (art. 200-0 A CGI) limite à 10 000 €/an et par foyer fiscal le cumul de la plupart des réductions et crédits d'impôt en métropole. Le plafond passe à 18 000 €/an pour les investissements Outre-mer et Sofica. À retenir : ce plafond ne concerne que les réductions et crédits d'impôt. PER, Madelin, déficit foncier et Jeanbrun (déductions d'assiette) en sortent.

Ce qui rentre dans le plafond, ce qui n'y rentre pas

Si vous êtes déjà à 8 000 € de réductions/crédits d'impôt avant Loc'Avantages (par exemple : Pinel résiduel 4 000 € + emploi à domicile 3 000 € + garde d'enfants 1 000 €), il ne vous reste que 2 000 € de marge sous le plafond. Imaginons que votre Loc'Avantages Loc3 dégage 5 850 € de réduction théorique annuelle (calculée sur ~9 000 € de loyer brut × 65 %) : 3 850 € seront purement perdus— non reportables, non remboursables. Sur les 6 ans d'engagement, c'est 23 100 € envolés.

L'atout caché du Jeanbrun : pas de plafond

Jeanbrun est une déduction d'assiette, pas une réduction d'impôt. Conséquence directe : il sort complètement du plafond 10 000 €. Vous pouvez le cumuler avec PER, Madelin, déficit foncier, emploi à domicile, dons, sans toucher au plafond niches. C'est ce qui sauve les TMI 41 % et 45 % qui ont déjà saturé leurs niches ailleurs (Pinel, FCPI, emploi à domicile…).

L'économie annuelle ne suffit pas. Deux autres questions pèsent autant : combien de temps êtes-vous tenu, et que se passe-t-il si vous voulez sortir plus tôt ?

Durée d'engagement

Concrètement, Loc'Avantages est plus souple sur la durée (6 ans seulement). Jeanbrun est plus long mais plus puissant fiscalement. Le bon réflexe : si vous êtes sûr de tenir 9 ans, Jeanbrun est mieux pour TMI ≥ 41 %. Si vous voulez une porte de sortie à 6 ans (par exemple revente avant retraite), Loc'Avantages devient plus pragmatique.

Sortie anticipée : effets très différents

À ce stade, l'écart entre les deux dispositifs change d'ordre de grandeur.

Pour Loc'Avantages, sortir avant la fin de l'engagement (vente, location libre non plafonnée, location à un membre de la famille…) entraîne la perte de la réduction d'impôt pour les années non réalisées, mais l'administration ne reprend généralement pas les années déjà imputées (sauf abus de droit caractérisé). C'est une sortie « propre » côté fiscal, à condition de respecter au moins les 6 années de la convention initiale.

Pour Jeanbrun, c'est plus dur. Tous les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans la plus-value au moment de la revente (art. 150 VB III CGI). Exemple chiffré : sur un bien acheté 250 000 € HT en Loc2 (4 % d'amortissement sur 80 % du prix), 5 ans d'amortissement = 32 000 € qui viennent se rajouter à votre plus-value imposable. Soit 36,2 % d'imposition (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) avant abattements liés à la durée de détention. Sur ces 32 000 € : ~11 600 € d'impôt supplémentaire si vous revendez à 5 ans. Bonne nouvelle : si vous tenez 22 ans, l'IR sur la plus-value disparaît ; à 30 ans, plus rien à payer (art. 150 VC CGI, abattements pour durée de détention qui démarrent à la 6^e année). Plus la détention est courte, plus la note grimpe. Voir notre guide plus-value immobilière 2026 et notre guide réforme Le Meur LMNP 2025 qui décrit le même mécanisme côté LMNP.

DPE minimum : E aujourd'hui, D dès 2028

Loc'Avantages exige le respect du logement décent (décret 2002-120, art. L. 173-1-1 CCH). Le seuil DPE minimum en métropole est :

• Jusqu'au 31/12/2027 : classe DPE E minimale (les biens F et G doivent être rénovés avant signature du bail Loc'Avantages).
• À partir du 1er janvier 2028 : classe DPE D minimale (les biens E sortent à leur tour du dispositif).

Piège terrain à anticiper : si votre bien passe de E à F en cours de convention (par exemple suite au nouveau coefficient électricité 1,9 vs 2,3 introduit le 1/1/2026, ou à une dégradation effective), la convention ANAH peut devenir caduque et la réduction d'impôt être reprise rétroactivement. Auditez votre DPE AVANT signature et anticipez le saut 2028. Côté Jeanbrun, le seuil est plus exigeant : DPE A à D selon le niveau Loc1/Loc2/Loc3 APRÈS travaux (2 DPE obligatoires, avant et après). Voir notre guide DPE et rénovation énergétique 2026.

Points de vigilance jurisprudentiels

Le verdict : quelle souplesse pour quel risque ?

Loc'Avantages reste plus souple à la sortie, mais le plafond niches lui coupe les ailes dès que vous êtes à TMI élevée. Jeanbrun rapporte plus à TMI 41 % et au-delà, à condition de tenir 9 ans pleins sans flancher. Règle de pouce : projet à 6-10 ans, Loc'Avantages, vous dormez tranquille. Projet à 15-25 ans avec abattements pour durée de détention résiduels, Jeanbrun, vous capitalisez net.

Trois profils différents, trois verdicts différents. Voici comment Hagnéré Patrimoine arbitre concrètement entre les deux dispositifs.

Cas 1 — Julien & Anne, couple cadres TMI 41 % : T3 Lyon Croix-Rousse

Profil. Julien Lefebvre, 47 ans, directeur de production dans l'industrie pharmaceutique à Lyon, et Anne, 44 ans, cheffe de produit marketing. 2 enfants (Mathilde 12 ans, Hugo 9 ans). Patrimoine consolidé 750 k€ : RP Lyon 6e 400 k€, AV multi-supports 200 k€, PEA 100 k€, livrets 50 k€. Revenus consolidés 175 000 € (TMI 41 %, PFU 31,4 % sur capital). Pas de Pinel en cours, mais déjà 4 800 € de niches fiscales utilisées (emploi à domicile + garde d'enfants).

Question Julien & Anne. Ils achètent un T3 60 m² à Lyon Croix-Rousse, classé E, prix 280 000 € HT (frais 4 % neuf), travaux d'amélioration énergétique pour passer en B = 50 000 € HT. Marché libre : ils pourraient louer à 990 €/mois (16,50 €/m²). Loc2 (Loc'Avantages ou Jeanbrun) limite à 693 €/mois (−30 %), soit 8 316 €/an de loyers. Lequel choisir ?

Loyer brut annuel : 8 316 €
Réduction d'impôt : 8 316 × 35 % = 2 911 €/an
Plafond niches restant : 10 000 − 4 800 = 5 200 € → la réduction passe en intégralité
Sur 6 ans : 2 911 × 6 = 17 466 € d'économie fiscale
Renouvellement 3 ans (6+3 = 9 ans total) : +8 733 €
Économie fiscale totale 9 ans Loc'Avantages : ~26 199 €

Base amortissable : 280 000 × 80 % = 224 000 €
Amortissement annuel : 224 000 × 4 % = 8 960 €/an
Économie fiscale annuelle : 8 960 × (41 % + 17,2 %) = 5 215 €/an
Sur 9 ans : 5 215 × 9 = 46 935 €
+ Cumul déficit foncier années 1-2 sur les 50 000 € HT de travaux (déjà couverts ailleurs en partie) ≈ 8 000 €
Économie fiscale totale 9 ans Jeanbrun : ~54 935 €

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Julien & Anne : Jeanbrun gagne de ~28 736 € sur 9 ans (54 935 € vs 26 199 €). À TMI 41 %, l'amortissement travaille à plein régime. Et leur projet de garder le bien 12 à 15 ans absorbe la réintégration des amortissements en plus-value, puisque les abattements pour durée de détention démarrent dès la 6^e année et effacent l'IR à 22 ans (les prélèvements sociaux à 30 ans). Reste un point qu'ils n'avaient pas anticipé : un Pinel familial est sur la table dans 3 ans, ce qui saturerait leur plafond niches. Comme Jeanbrun n'y entre pas, il leur sécurise une fenêtre de défisc complémentaire pour plus tard. Détail de l'arbitrage Pinel + Jeanbrun dans notre comparatif Jeanbrun vs Pinel.

Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.

Cas 2 — Dr Marchand, chirurgien-dentiste TNS, TMI 41 % : T2 Annecy

Profil. Dr Pierre Marchand, 49 ans, chirurgien-dentiste libéral à Annecy, pacsé avec Élodie (juriste 47 ans), 1 enfant (Léa 14 ans). Patrimoine consolidé 1,1 M€ : RP Annecy 500 k€, SCPI européennes 200 k€, AV 300 k€, Madelin 100 k€. BNC du cabinet 145 000 €, TMI 41 %. Plafond niches déjà utilisé à 9 200 € (Madelin TNS gros versement + emploi à domicile + Sofica). Marge restante : 800 €/an seulement.

Question Dr Marchand. Il achète un T2 40 m² à Annecy Pâquier, classé F, prix 220 000 € HT, travaux 35 000 € HT pour passer en B. Loyer marché 720 €/mois, Loc2 limite à 504 €/mois (6 048 €/an). Le Madelin TNS tient déjà la place de la défiscalisation principale. Loc'Avantages ou Jeanbrun pour ce nouveau bien ?

Réduction d'impôt prévue : 6 048 × 35 % = 2 117 €/an
Plafond niches restant : 800 €/an seulement
Réduction effective : 800 € (les 1 317 € restants sont PERDUS)
Sur 6 ans : 800 × 6 = 4 800 € seulement (vs 12 702 € théoriques)
Perte sèche due au plafond niches : 7 902 € sur 6 ans

Base amortissable : 220 000 × 80 % = 176 000 €
Amortissement annuel : 176 000 × 4 % = 7 040 €/an
Économie fiscale annuelle : 7 040 × 58,2 % = 4 097 €/an
Plafond niches : NON applicable (déduction d'assiette)
Sur 9 ans : 4 097 × 9 = 36 870 € en intégralité
+ Déficit foncier années 1-2 sur 35 k€ travaux ≈ 11 000 €
Économie fiscale totale 9 ans Jeanbrun : ~47 870 €

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Dr Marchand : Jeanbrun écrase Loc'Avantages de ~43 070 € sur la durée comparable (9 ans Jeanbrun vs 6 ans Loc'Avantages limité par le plafond). C'est le cas où le plafond niches décide à lui tout seul. Pour les TNS qui chargent leur Madelin, Loc'Avantages tourne souvent au piège : la réduction est bien calculée par le promoteur, puis ratiborisée par le plafond. Au moment de signer, peu de gens font l'addition à votre place.

Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.

Cas 3 — Martine, veuve retraitée TMI 30 % : T3 Bordeaux Bastide

Profil. Martine Verdier, 71 ans, veuve depuis 2 ans (son mari Pierre, ingénieur, est décédé en 2023). 2 enfants adultes (Christophe 44 ans avocat Paris, Julie 41 ans médecin Toulouse), 4 petits-enfants. Patrimoine consolidé 900 k€ : RP Bordeaux Caudéran 500 k€, AV 400 k€, et un T3 50 m² à Bordeaux Bastide qu'elle a hérité de son mari, classé E, valeur 220 000 €, actuellement loué 720 €/mois nu (libre marché). Revenus annuels : pension réversion 32 000 € + AV rachat 8 000 € + loyers fonciers 8 640 € = 48 640 €. TMI 30 %. Aucune autre niche fiscale utilisée.

Question Martine. Elle a un locataire qui part fin 2026. Son bien est en E, donc louable jusqu'en 2034, mais elle se demande si elle ne devrait pas en profiter pour conventionner avec l'ANAH (Loc'Avantages) plutôt que de faire des travaux Jeanbrun. Pas envie de gros travaux à 71 ans. Quelle stratégie ?

Loyer marché : 720 €/mois (8 640 €/an)
Loc2 (−30 %) : 504 €/mois (6 048 €/an)
Réduction d'impôt : 6 048 × 35 % = 2 117 €/an
Plafond niches utilisé : 0 € → réduction passe en intégralité
Sur 6 ans : 2 117 × 6 = 12 702 €
+ Loyers conventionnés sur 6 ans : 6 048 × 6 = 36 288 €
Cash-flow brut Loc'Avantages 6 ans : 48 990 €

Coût travaux pour passer E → C : 35 000 € HT
Aides MaPrimeRénov' : Martine touche 45 % du coût HT (profil « intermédiaire » MaPrimeRénov', car ses revenus la classent sous le seuil de 30 844 €). Soit 35 000 € × 45 % = −15 750 € d'aides.
Reste à charge net : 19 250 €
Base amortissable : 220 000 × 80 % = 176 000 €
Amortissement annuel : 176 000 × 4 % = 7 040 €/an
Économie fiscale annuelle : 7 040 × (30 % + 17,2 %) = 3 323 €/an
Sur 9 ans : 3 323 × 9 = 29 907 €
+ Déficit foncier 21 400 € imputable année 1 sur le revenu global (Martine bénéficie du plafond doublé de 21 400 €/an parce que ses travaux font sauter le DPE de E à C, condition prévue par la LF 2026 art. 47). Économie fiscale : 21 400 × (30 % TMI + 17,2 % PS) = ~10 100 €
+ Loyers conventionnés Loc2 sur 9 ans : 6 048 × 9 = 54 432 €
Cash-flow brut Jeanbrun 9 ans : 94 439 € − 19 250 € reste à charge travaux = 75 189 €

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Martine : sur 9 ans, Jeanbrun est plus rentable de ~26 000 € (75 189 € vs 48 990 €). Sauf que Martine a 71 ans, et qu'elle ne veut pas piloter un chantier de 35 k€ avec aides empilées et déclarations multiples. Son TMI 30 % rentabilise mal l'amortissement. À son âge, un horizon de 9 ans est nettement plus risqué qu'un horizon de 6 ans. Et comme elle n'a aucune autre niche fiscale, sa réduction Loc'Avantages de 2 117 €/an passe en intégralité, sans rien laisser au plafond. Pour elle, Loc'Avantages reste le bon choix— quoi qu'en dise le calcul brut.

Sur le papier, Jeanbrun gagne. Dans la vraie vie de Martine, non. Moins de chantier, moins de paperasse, horizon plus court : la tranquillité passe avant le rendement maximal. Aucun comparateur en ligne ne tranche ce genre d'arbitrage à votre place. Pour les sujets succession + revente associés, voir notre guide donation de son vivant.

Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.

Les deux dispositifs acceptent le déficit foncier — mais pas selon les mêmes règles. Et ce détail peut peser 5 000 à 10 000 € d'économie fiscale supplémentaire.

Loc'Avantages + déficit foncier : oui, mais nuancé

En location nue conventionnée Loc'Avantages, vous restez au régime des revenus fonciers et pouvez déclarer un déficit foncier classique sur les charges réelles déductibles. Plafond imputable sur revenu global : 10 700 €/an (régime de base) ou 21 400 €/an si rénovation énergétique faisant passer le bien E/F/G → A/B/C/D (LF 2026 art. 47, prorogé jusqu'au 31/12/2027). Le cumul est mécaniquement utile la première année de gros travaux : vous avez à la fois la réduction d'impôt Loc'Avantages et l'imputation du déficit foncier.

Jeanbrun + déficit foncier : la même mécanique, plus puissante

Jeanbrun est compatible avec le déficit foncier dans une séquence en 2 phases :

• Années 1-2 (phase de rénovation) : déficit foncier 21 400 €/an sur revenu global, le tout déductible.
• Années 3-11 (phase de location intermédiaire avec amortissement) : amortissement Jeanbrun 3-5,5 %/an pendant 9 ans.

Sur un bien acheté 250 000 € HT en Loc2 avec 50 000 € de travaux : déficit foncier 21 400 €/an pendant 2 ans = 42 800 € imputables, soit 42 800 × 58,2 % (TMI 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) = ~24 910 € d'économie fiscale ; puis amortissement Jeanbrun 8 000 €/an pendant 9 ans = 72 000 €, soit 72 000 × 58,2 % = ~41 904 € d'économie. Total cumulé : ~66 814 € sur 11 ans, hors subventions ANAH/MaPrimeRénov'. Voir le détail dans notre guide Jeanbrun vs déficit foncier.

Le verdict côté cumul

Loc'Avantages + déficit foncier reste plus simple à gérer (une seule convention, une seule déclaration ajustée). Jeanbrun + déficit foncier est plus puissant mais demande un suivi rigoureux (phases bien distinguées, justification du saut DPE par 2 DPE avant/après, déclaration 2044 spéciale les années 1-2 puis 2042 + 2044 avec amortissement les années 3-11). Pour la stratégie patrimoniale globale, voir notre guide DPE et rénovation énergétique 2026.

Erreur n°1 — Choisir Loc'Avantages sans vérifier le plafond niches

L'erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse. Vous projetez votre réduction d'impôt Loc'Avantages sur le papier, vous signez la convention, et c'est seulement en remplissant votre déclaration de revenus en mai 2027 (sur les revenus 2026) que vous réalisez : la moitié de votre réduction théorique tombe au-delà du plafond global de 10 000 €/an de l'art. 200-0 A CGI. La somme est définitivement perdue. Avant de signer, additionnez TOUTES vos réductions/crédits d'impôt 2026 : Pinel résiduel, emploi à domicile, garde d'enfants, dons FIP/FCPI/Sofica, Loc'Avantages prévu. Si la somme dépasse 10 000 €, perte sèche.

Erreur n°2 — Choisir Jeanbrun à TMI 11 %

À TMI 11 %, l'amortissement Jeanbrun n'économise que 28,2 % du montant amorti (11 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Sur 10 000 € d'amortissement annuel (le plafond Loc2), votre économie fiscale ressort à 2 820 €/an seulement. Sur la même base de loyers, Loc'Avantages Loc2 fera presque toujours mieux — pour beaucoup moins de complexité de gestion. À TMI faible, choisissez Loc'Avantages sauf situation particulière.

Erreur n°3 — Ne pas vérifier le zonage avant la convention

Les deux dispositifs exigent que le bien soit dans une zone éligible (A bis / A / B1 / B2 sur agrément, voir notre guide zones Jeanbrun A/B/C). Un bien en zone C standard est exclu de Jeanbrun (sauf agrément spécifique) mais accessible à Loc'Avantages. Vérifiez le zonage exact via france-renov.gouv.fr avant tout engagement.

Erreur n°4 — Sous-estimer la rigueur de l'intermédiation locative Loc3

Loc3 (réduction 65 % en Loc'Avantages, amortissement 5,5 % en Jeanbrun) est le plus avantageux fiscalement. Mais il impose l'intermédiation locative: votre locataire est une association agréée qui sous-loue à un ménage très modeste. Vous perdez la maîtrise du choix du locataire. Beaucoup de propriétaires reculent au dernier moment — d'où l'intérêt de bien tester la compatibilité psychologique avant de signer.

Erreur n°5 — Oublier la fiscalité de revente avec Jeanbrun

C'est le piège le plus discret. À la revente d'un bien Jeanbrun, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable (art. 150 VB III CGI modifié par LF 2026). Sur un bien acheté 250 k€ HT amorti à 4 % pendant 9 ans, c'est 72 000 € qui viennent gonfler la plus-value brute. Avec les abattements art. 150 VC, l'effet est neutralisé à 22 ans (IR) et 30 ans (PS). En revanche, une revente à 12-15 ans peut coûter cher. Loc'Avantages, lui, n'a pas cet effet de réintégration.

Piège terrain n°6 — Sous-estimer le délai de conventionnement ANAH

Témoignage 2022 d'un propriétaire du Val d'Oise (plateforme officielle Services Publics+) : « Dossier déposé en juillet, 5 mois plus tard, impossible d'avoir des informations sur le statut. » Le bien est resté immobilisé sans bail, soit 5 mois × 700 € = ~3 500 € de manque à gagner. Reconstituez le calendrier : prévoir 4 à 6 mois entre dépôt du dossier ANAH et signature de la convention. Verrouillez le bail UNIQUEMENT après réception de la convention signée, sinon vous vous engagez en plafonds réduits sans certitude fiscale. Lettre RAR au DDT/DDETS au mois M+3, puis sollicitation de l'ADIL départementale en cas de blocage.

Piège terrain n°7 — La double peine de la sortie de convention

Témoignage utilisateur (forum MoneyVox) : « À la fin de la convention avec la perte des avantages : devoir payer plein pot en impôts AVEC un loyer toujours bas. Autrefois des avenants étaient possibles pour prolonger les conventions, plus aujourd'hui. » Confirmé par Service Public : si le bail est en cours à la fin de la convention, le loyer plafonné reste imposé au taux marginal SANS la réduction d'impôt, jusqu'au départ du locataire. Solution patrimoniale : caler le terme de la convention sur la fin de bail (3 ans glissants), et NE PAS renouveler le bail dans les 6 derniers mois de la convention. Anticipez une fenêtre de relocation pour repasser au prix du marché.

Glossaire des termes employés

Loc'Avantages

Dispositif ANAH créé par la LF 2022 (art. 67), codifié à l'art. 199 tricies du CGI. Réduction d'impôt 15 % (Loc1), 35 % (Loc2) ou 65 % (Loc3) sur les loyers bruts en échange d'un loyer plafonné et d'un conventionnement ANAH 6 ans. Successeur de Cosse-Louer abordable.

Dispositif Jeanbrun

Régime créé par la LF 2026 (art. 47), codifié aux i et j du 1° du I de l'art. 31 du CGI. Permet d'amortir un logement ancien rénové sur les revenus fonciers : 3 % par an (Loc1, DPE A-D), 4 % (Loc2, DPE A-C), 5,5 % (Loc3, DPE A-B). Engagement de location intermédiaire 9 ans.

Réduction d'impôt vs déduction d'assiette

Réduction d'impôt = montant fixe qui se déduit directement de votre IR (uniforme quelle que soit votre TMI). Déduction d'assiette = montant qui réduit votre revenu imposable, donc l'économie dépend de votre TMI (variable de 11 à 45 %).

Plafond global des niches fiscales (10 000 €)

Plafond annuel applicable au cumul des réductions et crédits d'impôt d'un foyer fiscal (art. 200-0 A CGI). Concerne Loc'Avantages, Pinel, emploi à domicile, garde d'enfants, FIP/FCPI/Sofica. Ne concerne PAS le Jeanbrun (déduction d'assiette), le Madelin/PER, le déficit foncier ni les dons aux œuvres.

Conventionnement ANAH

Contrat signé entre un propriétaire bailleur et l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) qui plafonne le loyer (15-45 % sous le marché) et impose un plafond de ressources locataire. Durée 6 ans renouvelable par tranches de 3 ans. Conditions du dispositif Loc'Avantages.

Intermédiation locative (IML)

Système où le bien est loué à une association agréée par l'État (Habitat et Humanisme, Solibail, etc.) qui sous-loue à des ménages très modestes. Obligatoire pour Loc3 (réduction 65 % Loc'Avantages) et conseillé en Jeanbrun Loc3. Garanties : loyer payé même en vacance, gestion gratuite.

Zonage A bis / A / B1 / B2 / C

Découpage du territoire français selon la tension locative (arrêté du 1^er août 2014 modifié). A bis = Paris cœur. A = grandes métropoles. B1 = villes moyennes tendues. B2 = communes tendues secondaires (sur agrément). C = reste du territoire (peu accessible aux dispositifs).

Déficit foncier (10 700 € / 21 400 €)

Mécanisme art. 156-I-3° CGI permettant d'imputer les charges déductibles excédant les loyers sur le revenu global. Plafond classique 10 700 €/an, doublé à 21 400 €/an si travaux énergétiques faisant passer le bien E/F/G → A/B/C/D (jusqu'au 31/12/2027).

AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale)

Association agréée DDETS au titre de l'art. L. 365-4 CCH (Soliha, Habitat et Humanisme, FAPIL, AIVS-FNAIM) qui gère le bien en intermédiation locative et le sous-loue à un ménage très modeste. Obligatoire pour Loc3 65 % en Loc'Avantages. Frais de gestion 0 à 7 % du loyer selon l'association.

Coefficient de surface (0,7 + 19/S)

Coefficient pondérateur appliqué aux plafonds de loyer Loc'Avantages et Jeanbrun selon la surface S du logement, plafonné à 1,2. Plus le logement est petit, plus il majore le plafond au m². Exemple : studio 25 m² → coefficient 1,46 plafonné à 1,20 ; T3 60 m² → 1,02.

Plafonds annuels d'amortissement Jeanbrun (8 / 10 / 12 k€)

Plafond annuel d'amortissement déductible des revenus fonciers selon le niveau Jeanbrun choisi (art. 31-I-1° i CGI) : 8 000 € en Loc1, 10 000 € en Loc2, 12 000 € en Loc3. Le plafond mord lorsque le prix HT dépasse ~333 k€ en Loc1, ~312 k€ en Loc2, ~273 k€ en Loc3.

Réintégration amortissements en plus-value (art. 150 VB III CGI)

Mécanisme introduit par la LF 2025 art. 84 (LMNP) puis étendu au Jeanbrun par la LF 2026 art. 47 : à la cession du bien, les amortissements antérieurement déduits sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable. Effet neutralisé à 22 ans (IR) et 30 ans (PS) par les abattements pour durée de détention.

Sources officielles consultées

Toutes les références ci-dessous sont consultables sur les portails officiels Légifrance, BOFiP-Impôts et France Rénov'. Liens trust-signal vérifiés au 29/04/2026.

• Loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026), article 47 — création Jeanbrun, codification aux i et j du 1° du I de l'art. 31 CGI. Texte sur Légifrance →
• Loi 2021-1900 du 30/12/2021 (LF 2022), article 67 — création Loc'Avantages, codification art. 199 tricies CGI. Texte sur Légifrance →
• Code général des impôts, art. 199 tricies (Loc'Avantages), art. 31-I-1° i et j (Jeanbrun), art. 200-0 A (plafond niches 10 000 €), art. 156-I-3° (déficit foncier).
• Loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025), article 88 — prorogation Loc'Avantages jusqu'au 31/12/2027.
• Arrêté du 6 janvier 2026 (JORFTEXT000053423293) — barème communal des plafonds de loyer Loc'Avantages 2026.
• BOFiP BOI-IR-RICI-400 (mise à jour 06/03/2025) — réduction d'impôt Loc'Avantages doctrine administrative.
• BOFiP BOI-IR-RICI-400-20-10 — engagement de location et sortie anticipée Loc'Avantages.
• BOFiP BOI-BARÈME-000017 (10/03/2026) — barème 2026 plafonds loyer/ressources Loc'Avantages communaux.
• BOFiP BOI-IR-LIQ-20-20-10 — plafonnement des avantages fiscaux art. 200-0 A CGI.
• Art. 199 tricies VIII CGI — cas de rupture d'engagement Loc'Avantages et exonération de reprise (décès, invalidité 2^e/3^e cat., licenciement). Doctrine : BOFiP BOI-IR-RICI-400-20-10.
• Conseil d'État 8 juillet 2024 — limites du BOFiP face au texte légal.
• Décret 2022-465 du 31/03/2022 — modalités d'application Loc'Avantages. Décret sur Légifrance →
• ANAH France Rénov' — barème conventionnement Loc'Avantages 2026 (plafonds loyers et ressources Loc1/Loc2/Loc3). Plateforme officielle →
• Service-public.fr — Loc'Avantages : conditions et démarches. Fiche service-public →

Dernière mise à jour : 10 mai 2026 — guide rédigé conformément aux textes en vigueur (loi 2021-1900 du 30/12/2021 art. 67, loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47, art. 199 tricies CGI, art. 31-I-1° i et j CGI, art. 200-0 A CGI, BOFiP en vigueur). Pour signaler une évolution réglementaire ou demander une mise à jour, contactez l'équipe Hagnéré Patrimoine via notre formulaire de contact.