Jeanbrun vs Loc'Avantages 2026 : le comparatif chiffré pour bailleurs

Loc'Avantages et Jeanbrun ne jouent pas dans la même cour fiscale. L'un baisse votre impôt directement. L'autre baisse votre assiette imposable. Ça paraît proche, mais le résultat dans votre poche n'a rien à voir.

Loc'Avantages : une réduction d'impôt directe

Loc'Avantages, c'est un deal simple avec l'État. Vous signez une convention avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) qui plafonne votre loyer entre 15 et 45 % sous le prix du marché, selon le niveau d'engagement choisi. En échange, vous obtenez une réduction d'impôt directement déduite de votre IR. Le dispositif a remplacé l'ancien Cosse-Louer abordable en 2022 (art. 199 tricies du CGI) et il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 88 de la LF 2025. Pour la mécanique complète Loc'Avantages (conventionnement ANAH, dépôt de dossier, déclaration 2042 RICI), voir notre guide pilier Loc'Avantages 2026.

Trois niveaux d'engagement, qui définissent à la fois le plafond de loyer et le pourcentage de réduction. Point capital souvent mal expliqué : le taux de réduction est majoré en cas d'intermédiation locative (IML, gestion par une AIVS agréée DDETS comme Soliha, Habitat et Humanisme, art. L. 365-4 CCH), et le niveau Loc3 n'est accessible qu'en IML obligatoire (pas de location directe possible) :

Sur un T3 à Bordeaux loué 750 €/mois en Loc2, soit 9 000 € de loyers bruts encaissés sur l'année, la réduction de 35 % s'applique à ces 9 000 € de loyers — pas à votre impôt. Vous obtenez 3 150 €/an de réduction d'impôt, soit 18 900 € cumulés sur 6 ans d'engagement. Cette somme s'ajoute à vos autres réductions d'impôt — Pinel résiduel, garde d'enfants, dons. Mais attention au plafond global de 10 000 €/an par foyer (art. 200-0 A CGI), qui s'applique à toutes les réductions et crédits cumulés. On y revient en section 4.

Jeanbrun : un amortissement qui réduit l'assiette taxable

Jeanbrun a été créé par la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026, art. 47). Ce n'est pas une réduction d'impôt : l'art. 31, I, 1° du CGI ouvre, « à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement du prix d'acquisition du logement net de frais », imputée sur vos revenus fonciers. Il a deux volets : le neuf ou la VEFA (i) et l'ancien réhabilité (j), dont parle ce comparatif. Dans l'ancien, vous achetez un logement dans un immeuble collectif, vous y faites des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition répondant aux critères de réhabilitation lourde de l'art. 150 U, II, 7°, b, puis vous déduisez chaque année un amortissement. Il diminue votre assiette taxable, donc votre IR — et l'effet dépend de votre TMI. Le taux ne dépend pas du DPE : il dépend du niveau de loyer auquel vous vous engagez.

Dans l'ancien, la base est le prix d'acquisition net de frais majoré du montant des travaux, dont on retire un foncier non amortissable estimé forfaitairement à 20 %. La somme des amortissements Jeanbrun ne peut dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus, montant majoré de 2 000 € (soit 10 000 €) ou de 4 000 € (soit 12 000 €) lorsque 50 % au moins des revenus bruts de ces logements viennent de location sociale ou très sociale. L'engagement de louer nu, en résidence principale, dure au moins 9 ans.

Prenons une opération de 250 000 € dans l'ancien (par exemple 190 000 € de prix net de frais et 60 000 € de travaux, soit 32 % du prix), louée au niveau social (3,5 %). Le calcul se fait en 3 temps :

• Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 € (les 20 % restants correspondent au foncier, que la loi estime forfaitairement et qui ne s'amortit pas).
• Amortissement annuel = 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an (sous le plafond de 10 000 €, applicable si la location sociale fournit au moins 50 % des revenus bruts des logements Jeanbrun du foyer).
• Économie fiscale réelle à TMI 41 % = 7 000 × (41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 7 000 × 58,2 % = 4 074 €/an, soit 36 666 € cumulés sur les 9 ans.

Ce calcul suppose que l'amortissement s'impute sur un revenu foncier suffisant (loyers de ce bien, après charges, et le cas échéant d'autres biens loués nus). Si ce n'est pas le cas, la part excédentaire crée un déficit dont le sort n'est pas précisé par l'extrait de l'art. 31 que nous avons lu : à faire vérifier sur votre dossier.

Attention au plafond annuel. Sur une opération de 380 000 € au niveau social, le calcul brut donnerait 380 000 × 80 % × 3,5 % = 10 640 €/an, ramené à 10 000 €/an. Pour un logement seul dans l'ancien, le plafond mord au-delà d'environ 333 000 € (intermédiaire), 357 000 € (social) et 375 000 € (très social) de prix et travaux. Comme il vaut pour l'ensemble du foyer, deux logements Jeanbrun se le partagent.

Réduction d'impôt vs déduction d'assiette : ce que ça change vraiment

Réduction d'impôt vs déduction d'assiette : la première est uniforme, la seconde dépend de votre TMI. Sur 1 000 € de réduction Loc'Avantages, vous économisez 1 000 € quelle que soit votre TMI. Sur 1 000 € de base amortie via Jeanbrun, l'économie réelle dépend de votre TMI plus les 17,2 % de prélèvements sociaux. Concrètement :

• À TMI 11 %, vous économisez 282 € (28,2 % de la base amortie).
• À TMI 30 %, ça monte à 472 € (47,2 %).
• À TMI 41 %, vous êtes à 582 € (58,2 %).
• Et tout en haut, à TMI 45 %, 622 € (62,2 %).

Vous êtes sans doute en TMI 41 % au-delà de ~84 k€ de revenu net imposable célibataire — voir notre grille TMI 2026. Pour le détail des arbitrages avec d'autres dispositifs Jeanbrun, voir notre guide pilier Dispositif Jeanbrun 2026.

C'est l'astuce qui crée la confusion : les deux dispositifs raisonnent en trois niveaux de loyer, mais pas tout à fait les mêmes. En Loc'Avantages, les niveaux Loc1/Loc2/Loc3 définissent le pourcentage de réduction d'impôt. En Jeanbrun, les niveaux intermédiaire, social et très social définissent le taux d'amortissement : le social et le très social reprennent les plafonds de loyer et de ressources du Loc'Avantages (art. 199 tricies), l'intermédiaire ceux du Pinel (art. 199 novovicies, III).

Plafonds de loyer Loc'Avantages 2026 : barème communal (et non zonal)

Les valeurs ci-dessous sont des ordres de grandeur indicatifs Loc1 par zone géographique, à titre pédagogique. Le plafond exact dépend de la commune précise dans laquelle se situe votre bien :

Coefficient de surface obligatoire : un coefficient pondérateur de 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2) s'applique selon la surface S du logement. Concrètement, plus le logement est petit, plus le coefficient majore le plafond au m² (un studio 25 m² obtient un coefficient ~1,46 plafonné à 1,20, un T3 60 m² ~1,02). Concrètement, sur un T3 60 m² en zone A indicative à 10,2 €, le loyer maximal Loc1 ressort à 10,2 × 1,02 × 60 ≈ 624 €/mois hors charges. En Loc2 : −30 % = ~437 €/mois. En Loc3 : −45 % = ~343 €/mois. Détail précis du calcul commune par commune dans notre grille des plafonds Jeanbrun 2026.

Plafonds de ressources locataire : Loc1 alignés Pinel, Loc2/Loc3 autonomes ANAH

Les deux dispositifs imposent que le locataire ne dépasse pas certains plafonds de Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année N-2 (concrètement, pour un bail signé en 2026, on regarde l'avis d'imposition 2025 portant sur les revenus 2024). Bon à savoir : Loc1 utilise les plafonds Pinel classiques. Loc2 et Loc3 ont des plafonds plus stricts (barème ANAH), comme indiqué ci-dessous :

Détail complet par zone et composition familiale (avec enfants à charge) dans notre guide plafonds de ressources locataire.

Le cas Loc3 : intermédiation locative obligatoire et pénurie d'AIVS

Le niveau très social est le plus avantageux fiscalement (réduction 65 % en Loc3 Loc'Avantages ; amortissement 4 % dans l'ancien et 5,5 % dans le neuf en Jeanbrun), mais en Loc'Avantages il impose une intermédiation locative obligatoire (IML, art. L. 365-4 CCH) : votre locataire est une AIVS agréée DDETS (Soliha, Habitat et Humanisme, FAPIL, AIVS-FNAIM) qui sous-loue à des ménages très modestes. Vous ne choisissez plus votre locataire ; en contrepartie, vous bénéficiez de garanties (loyer payé même en vacance, gestion gratuite ou frais ~5-7 %).

C'est LA question qui décide. À quel niveau de revenus Jeanbrun bat-il Loc'Avantages ? La réponse dépend de 3 paramètres : votre TMI (11/30/41/45 %), le niveau Loc choisi (Loc1/Loc2/Loc3), et le ratio prix d'achat / loyer annuel.

Le calcul de break-even simplifié

Pour un même bien (même prix, même loyer plafonné), comparons l'économie fiscale annuelle :

On note C le coût de l'opération : prix net de frais + travaux (base du Jeanbrun ancien).
Loc'Avantages Loc2 (réduction 35 %) :
Économie = Loyer brut annuel × 35 % (dans la limite des 10 000 € de l'art. 200-0 A CGI)
Jeanbrun ancien, location sociale (amortissement 3,5 %) :
Économie = C × 80 % × 3,5 % × (TMI + 17,2 % PS), amortissement plafonné à 10 000 €/an
Bascule entre les deux : les courbes se croisent quand
Loyer brut × 35 % = C × 2,8 % × (TMI + 17,2 %)
soit TMI + 17,2 % = 12,5 × (Loyer brut annuel ÷ C)
Hypothèse simplifiée : si le loyer annuel = 5 % de C, alors :
0,05 × 35 % = 0,028 × (TMI + 17,2 %)
0,0175 = 0,028 × (TMI + 17,2 %)
TMI + 17,2 % = 62,5 % → TMI = 45,3 %, au-dessus de la tranche la plus haute

Concrètement, avec un loyer égal à 5 % du coût de l'opération, Loc'Avantages Loc2 rapporte autant ou plus que le Jeanbrun social à toutes les TMI : à 45 %, les deux font presque jeu égal. Face à Loc3 (65 %), le Jeanbrun très social (4 %) ne rattrape jamais Loc'Avantages à ce niveau de loyer. Exemple pour 100 000 € de coût d'opération et 5 000 € de loyer annuel, avant plafond niches :

Tout se joue donc sur le rapport entre le loyer et le coût de l'opération. Quand le loyer plafonné pèse peu face au prix augmenté des travaux, la bascule descend vite : à 4 %, elle tombe vers une TMI de 33 % ; à 3 %, vers 20 %. Face à Loc3, il faut descendre à un loyer d'environ 3 % du coût pour que le Jeanbrun très social l'emporte à partir de 44 % de TMI. Un loyer Loc2 décoté sur un bien cher avec gros travaux tombe souvent sous ces niveaux : c'est le cas de nos exemples de la section 6.

Le tableau cache un effet caché : à TMI 41 % et plus, vous saturez vite le plafond niches 10 000 €/an dès que vous cumulez Loc'Avantages avec d'autres avantages fiscaux — Pinel résiduel, emploi à domicile, garde d'enfants. C'est là que Jeanbrun prend l'avantage : il sort complètement du plafond.

La plupart des comparatifs grand public passent à côté, alors que ce point fait souvent basculer la décision. Le plafond global des niches fiscales (art. 200-0 A CGI) limite à 10 000 €/an et par foyer fiscal le cumul de la plupart des réductions et crédits d'impôt en métropole. Le plafond passe à 18 000 €/an pour les investissements Outre-mer et Sofica. À retenir : ce plafond ne concerne que les réductions et crédits d'impôt. PER, Madelin, déficit foncier et Jeanbrun (déductions d'assiette) en sortent.

Ce qui rentre dans le plafond, ce qui n'y rentre pas

Si vous êtes déjà à 8 000 € de réductions/crédits d'impôt avant Loc'Avantages (par exemple : Pinel résiduel 4 000 € + emploi à domicile 3 000 € + garde d'enfants 1 000 €), il ne vous reste que 2 000 € de marge sous le plafond. Imaginons que votre Loc'Avantages Loc3 dégage 5 850 € de réduction théorique annuelle (calculée sur ~9 000 € de loyer brut × 65 %) : 3 850 € seront purement perdus — non reportables, non remboursables. Sur les 6 ans d'engagement, c'est 23 100 € envolés.

L'atout caché du Jeanbrun : pas de plafond

Jeanbrun est une déduction d'assiette, pas une réduction d'impôt. Conséquence directe : il sort complètement du plafond 10 000 €. L'art. 200-0 A, 2, a ne vise que « les déductions au titre de l'amortissement prévues aux h et l du 1° du I de l'article 31 et à l'article 31 bis » : les i et j du Jeanbrun n'y figurent pas. Il garde en revanche son propre plafond de 8 000 €/an par foyer (10 000 ou 12 000 € en location sociale ou très sociale). Vous pouvez le cumuler avec PER, Madelin, déficit foncier, emploi à domicile, dons, sans toucher au plafond niches. C'est ce qui sauve les TMI 41 % et 45 % qui ont déjà saturé leurs niches ailleurs (Pinel, FCPI, emploi à domicile…).

L'économie annuelle ne suffit pas. Deux autres questions pèsent autant : combien de temps êtes-vous tenu, et que se passe-t-il si vous voulez sortir plus tôt ?

Durée d'engagement

Concrètement, Loc'Avantages est plus souple sur la durée (6 ans seulement). Jeanbrun est plus long et ne rapporte davantage que dans certaines configurations. Le bon réflexe : si vous êtes sûr de tenir 9 ans, Jeanbrun peut l'emporter à TMI élevée quand le loyer pèse peu face au coût de l'opération ou que votre plafond niches est entamé (voir sections 3 et 4). Si vous voulez une porte de sortie à 6 ans (par exemple revente avant retraite), Loc'Avantages devient plus pragmatique.

Sortie anticipée : effets très différents

À ce stade, l'écart entre les deux dispositifs change d'ordre de grandeur.

Pour Loc'Avantages, sortir avant la fin de l'engagement (vente, location libre non plafonnée, location à un membre de la famille…) entraîne la perte de la réduction d'impôt pour les années non réalisées, mais l'administration ne reprend généralement pas les années déjà imputées (sauf abus de droit caractérisé). C'est une sortie « propre » côté fiscal, à condition de respecter au moins les 6 années de la convention initiale.

Pour Jeanbrun, c'est plus dur. L'art. 31 du CGI prévoit que « le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'un des engagements […] n'est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits », imposé selon un système de quotient (division par le nombre d'années de déduction). Exemple chiffré : sur une opération de 250 000 € dans l'ancien au niveau social (3,5 % sur 80 % de la base), une revente après 5 ans fait revenir 35 000 € d'amortissements dans le revenu foncier de l'année. À TMI 41 % constante, cela représente environ 14 350 € d'impôt sur le revenu, plus 6 020 € de prélèvements sociaux à 17,2 % : en pratique, vous rendez l'économie obtenue. Aucune majoration n'est appliquée en cas d'invalidité (2^e ou 3^e catégorie), de licenciement ou de décès. La fiscalité de la plus-value lors d'une revente après les 9 ans relève des règles générales des plus-values immobilières, à faire chiffrer au cas par cas : voir notre guide plus-value immobilière 2026.

DPE minimum : E aujourd'hui, D dès 2028

Loc'Avantages exige le respect du logement décent (décret 2002-120, art. L. 173-1-1 CCH). Le seuil DPE minimum en métropole est :

• Jusqu'au 31/12/2027 : classe DPE E minimale (les biens F et G doivent être rénovés avant signature du bail Loc'Avantages).
• À partir du 1er janvier 2028 : classe DPE D minimale (les biens E sortent à leur tour du dispositif).

Piège terrain à anticiper : si votre bien passe de E à F en cours de convention (par exemple suite au nouveau coefficient électricité 1,9 vs 2,3 introduit le 1/1/2026, ou à une dégradation effective), la convention ANAH peut devenir caduque et la réduction d'impôt être reprise rétroactivement. Auditez votre DPE AVANT signature et anticipez le saut 2028. Côté Jeanbrun ancien, le texte exige des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition (ou des travaux concourant à la production d'un immeuble neuf) répondant aux critères de réhabilitation lourde au sens de l'art. 150 U, II, 7°, b du CGI ; d'éventuelles exigences de performance énergétique relèvent des textes d'application, à vérifier avant signature. Voir notre guide DPE et rénovation énergétique 2026.

Points de vigilance jurisprudentiels

Le verdict : quelle souplesse pour quel risque ?

Loc'Avantages reste plus souple à la sortie, mais le plafond niches lui coupe les ailes dès que vous êtes à TMI élevée. Jeanbrun peut rapporter plus à TMI 41 % et au-delà, surtout sur une opération à gros travaux ou un foyer dont le plafond niches est déjà entamé, à condition de tenir 9 ans pleins sans flancher. Règle de pouce : projet à 6-10 ans sans gros chantier, Loc'Avantages, vous dormez tranquille. Projet long avec rénovation lourde voulue de toute façon, Jeanbrun mérite d'être chiffré.

Trois profils différents, trois verdicts différents. Voici comment Hagnéré Patrimoine arbitre concrètement entre les deux dispositifs.

Cas 1 — Julien & Anne, couple cadres TMI 41 % : T3 Lyon Croix-Rousse

Profil. Julien Lefebvre, 47 ans, directeur de production dans l'industrie pharmaceutique à Lyon, et Anne, 44 ans, cheffe de produit marketing. 2 enfants (Mathilde 12 ans, Hugo 9 ans). Patrimoine consolidé 750 k€ : RP Lyon 6e 400 k€, AV multi-supports 200 k€, PEA 100 k€, livrets 50 k€. Revenus consolidés 175 000 € (TMI 41 %, PFU 31,4 % sur capital). Pas de Pinel en cours, mais déjà 4 800 € de niches fiscales utilisées (emploi à domicile + garde d'enfants).

Question Julien & Anne. Ils achètent un T3 60 m² à Lyon Croix-Rousse, classé E, prix 280 000 € hors frais d'acquisition, travaux d'amélioration énergétique pour passer en B = 50 000 € HT. Marché libre : ils pourraient louer à 990 €/mois (16,50 €/m²). Le niveau social (Loc2 en Loc'Avantages, location sociale en Jeanbrun, mêmes plafonds de l'art. 199 tricies) limite à 693 €/mois (−30 %), soit 8 316 €/an de loyers. Lequel choisir ?

Loyer brut annuel : 8 316 €
Réduction d'impôt : 8 316 × 35 % = 2 911 €/an
Plafond niches restant : 10 000 − 4 800 = 5 200 € → la réduction passe en intégralité
Sur 6 ans : 2 911 × 6 = 17 466 € d'économie fiscale
Renouvellement 3 ans (6+3 = 9 ans total) : +8 733 €
Économie fiscale totale 9 ans Loc'Avantages : ~26 199 €

Seuil de travaux : 50 000 € = 17,9 % du prix de 280 000 €, sous le minimum légal de 30 %. En l'état, le bien n'ouvre pas droit au Jeanbrun.
Variante éligible : travaux portés à 84 000 € (30 % × 280 000), soit 34 000 € de plus que prévu
Base amortissable : (280 000 + 84 000) × 80 % = 291 200 €
Amortissement : 291 200 × 3,5 % = 10 192 €, ramené au plafond de 10 000 €/an (8 000 € majorés de 2 000 € : tous leurs loyers Jeanbrun sont en location sociale)
Économie fiscale annuelle : 10 000 × (41 % + 17,2 %) = 5 820 €/an
Sur 9 ans : 5 820 × 9 = 52 380 €
Pas de déficit foncier compté en plus sur ces travaux : ils sont déjà dans la base amortissable (lecture prudente)
Économie fiscale totale 9 ans Jeanbrun : ~52 380 €, pour 34 000 € de travaux supplémentaires

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Julien & Anne : le Jeanbrun économise ~26 181 € d'impôt de plus sur 9 ans (52 380 € contre 26 199 €), mais il les oblige à dépenser 34 000 € de travaux de plus que prévu. L'avantage fiscal ne couvre donc pas à lui seul ce surcoût : il ne se justifie que si ces travaux supplémentaires valorisent vraiment le bien. Deux réserves jouent en plus contre le Jeanbrun : en Loc'Avantages, leurs 50 000 € de travaux restent en principe déductibles des revenus fonciers (non chiffré ici), et l'amortissement de 10 000 €/an dépasse leur loyer de 8 316 €, alors qu'ils n'ont pas d'autre revenu foncier. À TMI 41 %, il n'y a donc pas de gagnant évident : le Jeanbrun se défend s'ils voulaient de toute façon une rénovation lourde et gardent le bien au-delà des 9 ans d'engagement (ils visent 12 à 15 ans). Atout réel du Jeanbrun : il laisse intact leur plafond niches pour d'autres réductions d'impôt. Voir aussi notre comparatif Jeanbrun vs Pinel.

Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.

Cas 2 — Dr Marchand, chirurgien-dentiste TNS, TMI 41 % : T2 Annecy

Profil. Dr Pierre Marchand, 49 ans, chirurgien-dentiste libéral à Annecy, pacsé avec Élodie (juriste 47 ans), 1 enfant (Léa 14 ans). Patrimoine consolidé 1,1 M€ : RP Annecy 500 k€, SCPI européennes 200 k€, AV 300 k€, Madelin 100 k€. BNC du cabinet 145 000 €, TMI 41 %. Plafond niches déjà utilisé à 9 200 € (emploi à domicile + souscriptions FIP/FCPI ; son gros versement Madelin, lui, est une déduction qui n'entre pas dans ce plafond). Marge restante : 800 €/an seulement.

Question Dr Marchand. Il achète un T2 40 m² à Annecy Pâquier, classé F, prix 220 000 € HT, travaux 35 000 € HT pour passer en B. Loyer marché 720 €/mois, le niveau social (Loc2 ou Jeanbrun social) limite à 504 €/mois (6 048 €/an). Le Madelin TNS tient déjà la place de la défiscalisation principale. Loc'Avantages ou Jeanbrun pour ce nouveau bien ?

Réduction d'impôt prévue : 6 048 × 35 % = 2 117 €/an
Plafond niches restant : 800 €/an seulement
Réduction effective : 800 € (les 1 317 € restants sont PERDUS)
Sur 6 ans : 800 × 6 = 4 800 € seulement (vs 12 702 € théoriques)
Perte sèche due au plafond niches : 7 902 € sur 6 ans
Avec un renouvellement de 3 ans (9 ans au total) : 800 × 9 = 7 200 €

Seuil de travaux : 35 000 € = 15,9 % du prix de 220 000 €, sous le minimum légal de 30 %. En l'état, pas de Jeanbrun.
Variante éligible : travaux portés à 66 000 € (30 % × 220 000), soit 31 000 € de plus
Base amortissable : (220 000 + 66 000) × 80 % = 228 800 €
Amortissement annuel : 228 800 × 3,5 % = 8 008 €/an (sous le plafond de 10 000 €)
Économie fiscale annuelle : 8 008 × 58,2 % = 4 661 €/an
Plafond niches : NON applicable (déduction d'assiette)
Sur 9 ans : 4 661 × 9 = 41 949 € en intégralité
Économie fiscale totale 9 ans Jeanbrun : ~41 949 €, pour 31 000 € de travaux supplémentaires

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Dr Marchand : le Jeanbrun économise ~34 749 € d'impôt de plus sur 9 ans (41 949 € contre 7 200 € en Loc'Avantages renouvelé). L'écart couvre les 31 000 € de travaux supplémentaires avec une marge d'environ 3 700 €, avant même la valeur que ces travaux ajoutent au bien. C'est le cas où le plafond niches décide : la réduction Loc'Avantages est rabotée à 800 €/an. Mêmes réserves que plus haut : la déduction des 35 000 € de travaux en Loc'Avantages n'est pas chiffrée et peut resserrer fortement l'écart, et l'amortissement de 8 008 € dépasse le loyer de 6 048 €. Pour les foyers dont le plafond niches est déjà rempli, Loc'Avantages tourne souvent au piège : la réduction est bien calculée sur le papier, puis rabotée par le plafond. Au moment de signer, peu de gens font l'addition à votre place.

Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.

Cas 3 — Martine, veuve retraitée TMI 30 % : T3 Bordeaux Bastide

Profil. Martine Verdier, 71 ans, veuve depuis 2 ans (son mari Pierre, ingénieur, est décédé en 2023). 2 enfants adultes (Christophe 44 ans avocat Paris, Julie 41 ans médecin Toulouse), 4 petits-enfants. Patrimoine consolidé 900 k€ : RP Bordeaux Caudéran 500 k€, AV 400 k€, et un T3 50 m² à Bordeaux Bastide qu'elle a hérité de son mari, classé E, valeur 220 000 €, actuellement loué 720 €/mois nu (libre marché). Revenus annuels : pension réversion 32 000 € + AV rachat 8 000 € + loyers fonciers 8 640 € = 48 640 €. TMI 30 %. Aucune autre niche fiscale utilisée.

Question Martine. Elle a un locataire qui part fin 2026. Son bien est en E, donc louable jusqu'en 2034, mais elle se demande si elle ne devrait pas en profiter pour conventionner avec l'ANAH (Loc'Avantages) plutôt que de faire des travaux Jeanbrun. Pas envie de gros travaux à 71 ans. Quelle stratégie ?

Loyer marché : 720 €/mois (8 640 €/an)
Loc2 (−30 %) : 504 €/mois (6 048 €/an)
Réduction d'impôt : 6 048 × 35 % = 2 117 €/an
Plafond niches utilisé : 0 € → réduction passe en intégralité
Sur 6 ans : 2 117 × 6 = 12 702 €
+ Loyers conventionnés sur 6 ans : 6 048 × 6 = 36 288 €
Cash-flow brut Loc'Avantages 6 ans : 48 990 €

Le Jeanbrun ancien vise les logements acquis entre le lendemain de la publication de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et le 31 décembre 2028 : Martine a hérité du bien en 2023.
Il exige aussi des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition : les 35 000 € de travaux envisagés représenteraient 16 % de la valeur du bien (220 000 €).
Conclusion : pas d'amortissement Jeanbrun possible sur ce bien.

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Martine : Loc'Avantages est la seule des deux voies ouverte. Sa réduction de 2 117 €/an (12 702 € sur 6 ans) passe en intégralité, puisqu'elle n'a aucune autre niche fiscale. Même si elle était éligible, son TMI de 30 % rentabiliserait mal un amortissement (472 € d'économie pour 1 000 € amortis, contre 1 000 € pour 1 000 € de réduction Loc'Avantages), et à 71 ans un engagement de 9 ans pèse plus lourd qu'une convention de 6 ans.

Ici, la date d'acquisition ferme la porte du Jeanbrun avant tout calcul. Et Loc'Avantages colle aussi à ce qu'elle veut : moins de chantier, moins de paperasse, horizon plus court. Aucun comparateur en ligne ne tranche ce genre d'arbitrage à votre place. Pour les sujets succession + revente associés, voir notre guide donation de son vivant.

Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.

Les deux dispositifs acceptent le déficit foncier — mais pas selon les mêmes règles. Et ce détail peut peser 5 000 à 10 000 € d'économie fiscale supplémentaire.

Loc'Avantages + déficit foncier : oui, mais nuancé

En location nue conventionnée Loc'Avantages, vous restez au régime des revenus fonciers et pouvez déclarer un déficit foncier classique sur les charges réelles déductibles. Plafond imputable sur revenu global : 10 700 €/an (régime de base) ou 21 400 €/an si rénovation énergétique faisant passer le bien E/F/G → A/B/C/D (LF 2026 art. 47, prorogé jusqu'au 31/12/2027). Le cumul est mécaniquement utile la première année de gros travaux : vous avez à la fois la réduction d'impôt Loc'Avantages et l'imputation du déficit foncier.

Jeanbrun + déficit foncier : attention au double compte

Dans le Jeanbrun ancien, le montant des travaux entre dans la base amortissable (art. 31, I, 1°, j CGI : prix net de frais « majoré du montant des travaux »). Ces mêmes travaux ne devraient donc pas, en plus, être déduits en charges pour créer un déficit foncier : une même dépense ne se déduit en principe qu'une fois (c'est notre lecture, à confirmer par la doctrine administrative). Le déficit foncier reste possible sur les autres charges :

• Charges courantes : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, dans les règles de l'art. 156, I, 3° CGI.
• Amortissement : à partir de l'année d'achèvement (ou d'acquisition si elle est postérieure), 3 à 4 %/an dans l'ancien pendant au moins 9 ans, sur une base qui inclut déjà les travaux.

Sur une opération de 250 000 € (190 000 € de prix et 60 000 € de travaux) au niveau social : amortissement de 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an pendant 9 ans, soit 63 000 € déduits et, à TMI 41 %, 63 000 × 58,2 % = ~36 666 € d'économie fiscale, hors subventions ANAH/MaPrimeRénov' et hors déficit sur les charges courantes. Voir le détail dans notre guide Jeanbrun vs déficit foncier.

Le verdict côté cumul

Loc'Avantages + déficit foncier reste plus simple à gérer (une seule convention, une seule déclaration ajustée). Jeanbrun + déficit foncier demande un suivi plus rigoureux : distinguer les travaux intégrés à la base amortissable des charges déduites, exercer l'option (irrévocable) sur la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition, et conserver les justificatifs du seuil de 30 % de travaux. Pour la stratégie patrimoniale globale, voir notre guide DPE et rénovation énergétique 2026.

Erreur n°1 — Choisir Loc'Avantages sans vérifier le plafond niches

L'erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse. Vous projetez votre réduction d'impôt Loc'Avantages sur le papier, vous signez la convention, et c'est seulement en remplissant votre déclaration de revenus en mai 2027 (sur les revenus 2026) que vous réalisez : la moitié de votre réduction théorique tombe au-delà du plafond global de 10 000 €/an de l'art. 200-0 A CGI. La somme est définitivement perdue. Avant de signer, additionnez TOUTES vos réductions/crédits d'impôt 2026 : Pinel résiduel, emploi à domicile, garde d'enfants, dons FIP/FCPI/Sofica, Loc'Avantages prévu. Si la somme dépasse 10 000 €, perte sèche.

Erreur n°2 — Choisir Jeanbrun à TMI 11 %

À TMI 11 %, l'amortissement Jeanbrun n'économise que 28,2 % du montant amorti (11 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Sur 7 000 € d'amortissement annuel (opération de 250 000 € au niveau social), votre économie fiscale ressort à 1 974 €/an seulement. Loc'Avantages Loc2 fait mieux dès que le loyer annuel dépasse 5 640 € (1 974 ÷ 35 %), soit à peine 2,3 % du coût de l'opération : il fera donc presque toujours mieux — pour beaucoup moins de complexité de gestion. À TMI faible, choisissez Loc'Avantages sauf situation particulière.

Erreur n°3 — Ne pas vérifier le zonage avant la convention

Les deux dispositifs exigent que le bien soit dans une zone éligible (A bis / A / B1 / B2 sur agrément, voir notre guide zones Jeanbrun A/B/C). Un bien en zone C standard est exclu de Jeanbrun (sauf agrément spécifique) mais accessible à Loc'Avantages. Vérifiez le zonage exact via france-renov.gouv.fr avant tout engagement.

Erreur n°4 — Sous-estimer la rigueur de l'intermédiation locative Loc3

Loc3 (réduction 65 % en Loc'Avantages ; en Jeanbrun, le niveau très social amortit à 4 % dans l'ancien et 5,5 % dans le neuf) est le plus avantageux fiscalement. Mais en Loc'Avantages il impose l'intermédiation locative : votre locataire est une association agréée qui sous-loue à un ménage très modeste. Vous perdez la maîtrise du choix du locataire. Beaucoup de propriétaires reculent au dernier moment — d'où l'intérêt de bien tester la compatibilité psychologique avant de signer.

Erreur n°5 — Oublier ce que coûte une sortie anticipée du Jeanbrun

C'est le piège le plus discret. Si vous rompez l'engagement de 9 ans (vente, location libre, location à un proche), le revenu foncier de l'année est majoré de tous les amortissements déduits, imposés selon un système de quotient (art. 31, I, 1° CGI). Sur une opération de 250 000 € au niveau social revendue après 5 ans, ce sont 35 000 € qui reviennent dans le revenu imposable de l'année : l'économie obtenue est, en pratique, rendue. Seules l'invalidité (2^e ou 3^e catégorie), le licenciement et le décès évitent cette majoration. Loc'Avantages a ses propres règles de reprise (voir section 5).

Piège terrain n°6 — Sous-estimer le délai de conventionnement ANAH

Témoignage 2022 d'un propriétaire du Val d'Oise (plateforme officielle Services Publics+) : « Dossier déposé en juillet, 5 mois plus tard, impossible d'avoir des informations sur le statut. » Le bien est resté immobilisé sans bail, soit 5 mois × 700 € = ~3 500 € de manque à gagner. Reconstituez le calendrier : prévoir 4 à 6 mois entre dépôt du dossier ANAH et signature de la convention. Verrouillez le bail UNIQUEMENT après réception de la convention signée, sinon vous vous engagez en plafonds réduits sans certitude fiscale. Lettre RAR au DDT/DDETS au mois M+3, puis sollicitation de l'ADIL départementale en cas de blocage.

Piège terrain n°7 — La double peine de la sortie de convention

Témoignage utilisateur (forum MoneyVox) : « À la fin de la convention avec la perte des avantages : devoir payer plein pot en impôts AVEC un loyer toujours bas. Autrefois des avenants étaient possibles pour prolonger les conventions, plus aujourd'hui. » Confirmé par Service Public : si le bail est en cours à la fin de la convention, le loyer plafonné reste imposé au taux marginal SANS la réduction d'impôt, jusqu'au départ du locataire. Solution patrimoniale : caler le terme de la convention sur la fin de bail (3 ans glissants), et NE PAS renouveler le bail dans les 6 derniers mois de la convention. Anticipez une fenêtre de relocation pour repasser au prix du marché.

Glossaire des termes employés

Loc'Avantages

Dispositif ANAH créé par la LF 2022 (art. 67), codifié à l'art. 199 tricies du CGI. Réduction d'impôt 15 % (Loc1), 35 % (Loc2) ou 65 % (Loc3) sur les loyers bruts en échange d'un loyer plafonné et d'un conventionnement ANAH 6 ans. Successeur de Cosse-Louer abordable.

Dispositif Jeanbrun

Régime créé par la LF 2026 (art. 47), codifié aux i et j du 1° du I de l'art. 31 du CGI. Déduction au titre de l'amortissement, imputée sur les revenus fonciers (pas une réduction d'impôt). Neuf ou VEFA : 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en sociale, 5,5 % en très sociale. Ancien réhabilité (travaux d'au moins 30 % du prix) : 3 %, 3,5 % ou 4 %. Base : 80 % du prix net de frais (majoré des travaux dans l'ancien). Engagement de location nue d'au moins 9 ans.

Réduction d'impôt vs déduction d'assiette

Réduction d'impôt = montant fixe qui se déduit directement de votre IR (uniforme quelle que soit votre TMI). Déduction d'assiette = montant qui réduit votre revenu imposable, donc l'économie dépend de votre TMI (variable de 11 à 45 %).

Plafond global des niches fiscales (10 000 €)

Plafond annuel applicable au cumul des réductions et crédits d'impôt d'un foyer fiscal (art. 200-0 A CGI). Concerne Loc'Avantages, Pinel, emploi à domicile, garde d'enfants, FIP/FCPI (la Sofica relève du plafond majoré de 18 000 €). Ne concerne PAS le Jeanbrun (déduction d'assiette), le Madelin/PER, le déficit foncier ni les dons aux œuvres.

Conventionnement ANAH

Contrat signé entre un propriétaire bailleur et l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) qui plafonne le loyer (15-45 % sous le marché) et impose un plafond de ressources locataire. Durée 6 ans renouvelable par tranches de 3 ans. Conditions du dispositif Loc'Avantages.

Intermédiation locative (IML)

Système où le bien est loué à une association agréée par l'État (Habitat et Humanisme, Solibail, etc.) qui sous-loue à des ménages très modestes. Obligatoire pour Loc3 (réduction 65 % Loc'Avantages) et conseillé en Jeanbrun Loc3. Garanties : loyer payé même en vacance, gestion gratuite.

Zonage A bis / A / B1 / B2 / C

Découpage du territoire français selon la tension locative (arrêté du 1^er août 2014 modifié). A bis = Paris cœur. A = grandes métropoles. B1 = villes moyennes tendues. B2 = communes tendues secondaires (sur agrément). C = reste du territoire (peu accessible aux dispositifs).

Déficit foncier (10 700 € / 21 400 €)

Mécanisme art. 156-I-3° CGI permettant d'imputer les charges déductibles excédant les loyers sur le revenu global. Plafond classique 10 700 €/an, doublé à 21 400 €/an si travaux énergétiques faisant passer le bien E/F/G → A/B/C/D (jusqu'au 31/12/2027).

AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale)

Association agréée DDETS au titre de l'art. L. 365-4 CCH (Soliha, Habitat et Humanisme, FAPIL, AIVS-FNAIM) qui gère le bien en intermédiation locative et le sous-loue à un ménage très modeste. Obligatoire pour Loc3 65 % en Loc'Avantages. Frais de gestion 0 à 7 % du loyer selon l'association.

Coefficient de surface (0,7 + 19/S)

Coefficient pondérateur appliqué aux plafonds de loyer Loc'Avantages et Jeanbrun selon la surface S du logement, plafonné à 1,2. Plus le logement est petit, plus il majore le plafond au m². Exemple : studio 25 m² → coefficient 1,46 plafonné à 1,20 ; T3 60 m² → 1,02.

Plafond annuel des amortissements Jeanbrun (8 000 € par foyer)

« La somme des déductions au titre des amortissements prévus au i et au j ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal » (art. 31, I, 1° CGI), montant majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts de ces logements viennent de location sociale ou très sociale. Pour un logement seul dans l'ancien, il mord au-delà d'environ 333 k€ (intermédiaire), 357 k€ (social) et 375 k€ (très social) de prix et travaux.

Rupture d'engagement Jeanbrun

Si l'un des engagements n'est pas respecté, le revenu net foncier de l'année est majoré du montant des amortissements déduits, imposé selon un système de quotient (division par le nombre d'années de déduction). Pas de majoration en cas d'invalidité (2^e ou 3^e catégorie), de licenciement ou de décès.

Sources officielles consultées

Toutes les références ci-dessous sont consultables sur les portails officiels Légifrance, BOFiP-Impôts et France Rénov'. Liens trust-signal vérifiés au 29/04/2026.

• Loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026), article 47 — création Jeanbrun, codification aux i et j du 1° du I de l'art. 31 CGI. Texte sur Légifrance →
• Loi 2021-1900 du 30/12/2021 (LF 2022), article 67 — création Loc'Avantages, codification art. 199 tricies CGI. Texte sur Légifrance →
• Code général des impôts, art. 199 tricies (Loc'Avantages), art. 31-I-1° i et j (Jeanbrun), art. 200-0 A (plafond niches 10 000 €), art. 156-I-3° (déficit foncier).
• Loi 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025), article 88 — prorogation Loc'Avantages jusqu'au 31/12/2027.
• Arrêté du 6 janvier 2026 (JORFTEXT000053423293) — barème communal des plafonds de loyer Loc'Avantages 2026.
• BOFiP BOI-IR-RICI-400 (mise à jour 06/03/2025) — réduction d'impôt Loc'Avantages doctrine administrative.
• BOFiP BOI-IR-RICI-400-20-10 — engagement de location et sortie anticipée Loc'Avantages.
• BOFiP BOI-BARÈME-000017 (10/03/2026) — barème 2026 plafonds loyer/ressources Loc'Avantages communaux.
• BOFiP BOI-IR-LIQ-20-20-10 — plafonnement des avantages fiscaux art. 200-0 A CGI.
• Art. 199 tricies VIII CGI — cas de rupture d'engagement Loc'Avantages et exonération de reprise (décès, invalidité 2^e/3^e cat., licenciement). Doctrine : BOFiP BOI-IR-RICI-400-20-10.
• Conseil d'État 8 juillet 2024 — limites du BOFiP face au texte légal.
• Décret 2022-465 du 31/03/2022 — modalités d'application Loc'Avantages. Décret sur Légifrance →
• ANAH France Rénov' — barème conventionnement Loc'Avantages 2026 (plafonds loyers et ressources Loc1/Loc2/Loc3). Plateforme officielle →
• Service-public.fr — Loc'Avantages : conditions et démarches. Fiche service-public →

Dernière mise à jour : 2 octobre 2026 (volet Jeanbrun aligné sur l'art. 31, I, 1°, i et j du CGI en vigueur depuis le 21 février 2026) — guide rédigé conformément aux textes en vigueur (loi 2021-1900 du 30/12/2021 art. 67, loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47, art. 199 tricies CGI, art. 31-I-1° i et j CGI, art. 200-0 A CGI, BOFiP en vigueur). Pour signaler une évolution réglementaire ou demander une mise à jour, contactez l'équipe Hagnéré Patrimoine via notre formulaire de contact.