Jeanbrun SCI familiale 2026 : IR vs IS, montage, transmission

Vous envisagez un investissement Jeanbrun en SCI familiale pour préparer la transmission à vos enfants ? Le montage tient sur 3 règles non négociables : SCI à l'Impôt sur le Revenu obligatoire (SCI IS exclue), location nue exclusive (toute location meublée entraîne une bascule IRRÉVERSIBLE à l'IS dès 10 % des recettes), et aucune location à un associé ou membre de son foyer fiscal (doctrine BOI-IR-RICI-360-20-20 transposée du Pinel).

Respecter ces 3 règles ouvre l'accès à 4 avantages cumulatifs : (1) l'amortissement Jeanbrun de 3,5 à 5,5 % par an (neuf) ou 3 à 4 % (ancien) réparti au prorata des parts entre associés ; (2) la transmission progressive via donation-partage de parts avec gel des valeurs (art. 1078 Code civil), après la fin de l'engagement de location (chaque associé conserve la totalité de ses titres jusque-là) ; (3) le démembrement usufruit/nue-propriété selon le barème art. 669 CGI pour transmettre sans droits, une fois l'engagement de location terminé (l'art. 31 CGI exclut l'amortissement sur des titres démembrés) ; (4) l'optimisation IFI (art. 965 CGI) via les décotes minorité (5-15 %) et illiquidité (10-20 %).

Ce guide Hagnéré Patrimoine détaille les 22 points techniques à maîtriser : rédaction des statuts SCI Jeanbrun, répartition des parts entre parents et enfants (majeurs et mineurs), procédure du juge des tutelles pour les apports mineurs, donation-partage, démembrement des parts, évaluation pour l'IFI, plus-value de cession, 5 pièges critiques (fictivité, requalification IS, CCA, location associé, déchéance), et 4 cas pratiques nominatifs chiffrés (SCI Martin Nantes, SCI Rodriguez Bruz avec mineurs, SCI Desmarais Paris A bis saut de génération, SCI OBO Lambert Bordeaux).

Sur le terrain, seule la SCI IR à activité exclusive de location nue est compatible avec le Jeanbrun. Toute autre configuration (IS, meublée, saisonnière, marchand de biens, SCCV) est exclue, et tout manquement entraîne la perte totale de l'avantage.

La raison est structurelle et juridique. L'article 47 de la LF 2026 crée l'amortissement Jeanbrun dans l'article 31-I-1° i et j du CGI. Cet article appartient au Titre premier du Livre premier du CGI consacré à l'Impôt sur le Revenu, spécifiquement dans la catégorie des revenus fonciers. Les sociétés à l'Impôt sur les Sociétés (art. 206 CGI) ne relèvent pas de cette catégorie : elles déclarent un bénéfice imposable à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %), pas des revenus fonciers. Mécaniquement, l'amortissement Jeanbrun ne peut pas s'appliquer en SCI IS.

L'objet social conditionne la compatibilité Jeanbrun de la SCI. Il doit limiter explicitement l'activité à la location nue et exclure toute autre forme. Voici la formulation recommandée par Hagnéré Patrimoine, validée par nos notaires partenaires.

La société a pour objet :

- L'acquisition, la propriété, la gestion et l'administration
  par location non meublée à des tiers extérieurs au foyer
  fiscal des associés, et la disposition de tous biens et
  droits immobiliers.

- L'obtention de tous financements, emprunts, garanties et
  suretés nécessaires à la réalisation de son objet.

Toute activité de location meublée, commerciale, industrielle,
artisanale ou professionnelle, ainsi que toute activité de
marchand de biens ou de promotion immobilière, est
EXPRESSÉMENT EXCLUE des activités de la société.

Généralement, toutes opérations civiles pouvant se rattacher
directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu'elles ne
modifient pas le caractère civil de la société.

Cet objet social verrouille juridiquement l'activité et protège contre la requalification IS. Il est utile de demander à votre notaire d'ajouter une clause statutaire complémentaire, par exemple : « Le gérant est expressément tenu de ne conclure aucun bail meublé, aucun contrat Airbnb, ni aucune location saisonnière, sans quoi il engage sa responsabilité personnelle envers les associés. »

Statuts à faire rédiger par un notaire (coût 800 à 1 500 €) ou par un avocat fiscaliste. Modèle gratuit en ligne possible mais déconseillé : les conséquences d'une clause mal rédigée peuvent coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

La répartition des parts conditionne à la fois la gouvernance et la stratégie de transmission. 3 configurations classiques.

Stratégie recommandée Hagnéré Patrimoine : commencer avec parents 60-70 % / enfants 30-40 % lors de la constitution, avant l'achat du logement, puis rafraîchir les abattements (art. 779 I CGI, 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) pour transférer progressivement 10-15 % de parts supplémentaires tous les 15 ans. Sur 30 ans, transfert quasi-total sans droits de donation.

Un enfant mineur peut être associé d'une SCI, mais sa participation est strictement encadrée par les articles 387-1 à 387-6 du Code civil (créés par l'ordonnance n° 2015-1288 du 15 octobre 2015, entrée en vigueur au 1er janvier 2016). La représentation légale est assurée par ses parents titulaires de l'autorité parentale (art. 382 CC). Attention : depuis cette réforme, c'est le juge des tutelles des mineurs (tribunal judiciaire, pôle famille) qui autorise les actes graves — et non plus le Juge aux Affaires Familiales (JAF), même si l'appellation « JAF » persiste par usage dans la pratique.

Le régime matrimonial des époux impacte directement la composition du capital social et la gestion des parts.

Pour un couple marié sous la communauté légale, le point d'attention est le suivant : si les parts SCI sont communes, la vente ou la donation nécessite l'accord des 2 époux. Pour une SCI familiale avec enfants, privilégier la clause d'apport en propre (si séparation) ou prévoir le consentement systématique du conjoint aux actes majeurs.

Intégrer les grands-parents dans une SCI Jeanbrun (plutôt que les seuls parents + enfants) permet un saut de génération pour la transmission, si les grands-parents ont l'autonomie financière suffisante.

Abattements cumulables : grand-parent vers petit-enfant 31 865 € (art. 790 B CGI) tous les 15 ans, applicable aux parts de SCI ; + don familial de 31 865 € (art. 790 G CGI, donateur de moins de 80 ans et donataire majeur ou émancipé), mais celui-ci ne vise que les sommes d'argent et ne peut donc pas porter sur des parts de SCI. Il n'existe en revanche aucun abattement de 100 000 € entre grand-parent et petit-enfant : l'abattement de 100 000 € de l'art. 779 I CGI est réservé à la ligne directe ascendant/enfant, un petit-enfant n'y accédant que par représentation de son parent prédécédé ou renonçant — et le démembrement n'y change rien. Couple de grands-parents = jusqu'à 127 460 € par petit-enfant sans droits (2 × 31 865 € en parts au titre du 790 B + 2 × 31 865 € en numéraire au titre du 790 G), renouvelables tous les 15 ans.

Cas typique : grands-parents 68 ans + 2 petits-enfants majeurs 22-24 ans. SCI Jeanbrun studio Paris A bis 180 000 €. Parts 60 % grands-parents / 40 % petits-enfants (20 % chacun), souscrites dès la constitution, avant l'achat du studio (les petits-enfants financent leurs parts avec des sommes données au préalable). Donation progressive des parts aux petits-enfants ensuite, mais seulement après la fin de l'engagement de location de neuf ans (art. 31, I, 1°, i CGI : chaque porteur de parts conserve la totalité de ses titres jusque-là). Patrimoine transmis aux petits-enfants sans passer par les parents intermédiaires (économie double droits de succession).

Apport en numéraire : chaque associé apporte de l'argent (cash), la SCI achète ensuite le bien. Simple, pas de fiscalité sur l'apport, droits d'enregistrement minimaux.

Apport en nature : un associé apporte un bien existant (appartement, maison) à la SCI en échange de parts. Attention : l'apport en nature est considéré fiscalement comme une vente et déclenche la plus-value immobilière (art. 150 U CGI) pour l'apporteur. De plus, l'apport en nature est soumis aux droits d'enregistrement de 5 % + publication foncière. Coût total : 5-10 % de la valeur du bien apporté.

En pratique : pour une SCI Jeanbrun sur un bien neuf à acquérir, l'apport en numéraire reste la voie privilégiée. L'apport en nature est réservé aux OBO et situations patrimoniales complexes.

L'amortissement Jeanbrun en SCI IR suit exactement les mêmes règles qu'en détention directe par une personne physique, avec une spécificité : il se calcule au niveau de la SCI puis se répartit au prorata des parts.

1. BASE AMORTISSABLE SCI = Prix acquisition × 80 % (neuf)
   ou = (Prix + travaux éligibles) × 80 % (ancien)

2. AMORTISSEMENT BRUT SCI = Base × taux niveau
   Loc1 neuf 3,5 % | Loc2 4,5 % | Loc3 5,5 %
   Loc1 ancien 3 % | Loc2 3,5 % | Loc3 4 %

3. AMORTISSEMENT RETENU = min(Brut ; Plafond)
   Plafonds : Loc1 8 000 € | Loc2 10 000 € | Loc3 12 000 €

4. RÉPARTITION ENTRE ASSOCIÉS = Amortissement × % parts

5. ÉCONOMIE FISCALE PERSONNELLE associé A =
   Quote-part A × (TMI_A + 17,2 % PS)

   ATTENTION : les 17,2 % de prélèvements sociaux ne sont
   économisés que sur la fraction d'amortissement qui vient
   réduire un résultat foncier NET POSITIF. La fraction qui
   fait basculer la quote-part de l'associé en déficit
   foncier n'allège que l'IR, jamais les prélèvements
   sociaux : l'économie réelle est alors limitée au TMI.

Exemple concret : SCI avec parents Martin 45 % chacun (90 % cumulé), 2 enfants Sophie 5 % et Lucas 5 %. T3 neuf 280 000 € Loc1. Base amortissable SCI = 280 000 × 80 % = 224 000 €. Amortissement brut = 224 000 × 3,5 % = 7 840 €. Plafond 8 000 € non atteint, amortissement retenu 7 840 €. Répartition : M. Martin 3 528 € (45 %), Mme Martin 3 528 € (45 %), Sophie 392 €, Lucas 392 €.

Économie fiscale (TMI = Tranche Marginale d'Imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers) : M. Martin TMI 30 % + PS 17,2 % = 47,2 % sur 3 528 € = 1 665 €/an. Idem pour Mme Martin. Sophie (TMI 11 %) + PS 17,2 % = 28,2 % sur 392 € = 111 €/an. Même calcul pour Lucas, le second enfant de la SCI : 111 €/an. Total SCI : 3 552 €/an, soit 31 968 € sur 9 ans.

Déclaration fiscale SCI IR Jeanbrun en 3 étapes :

1. La SCI remplit et dépose la déclaration 2072-S-SD (société civile non professionnelle à l'IR) au SIE du siège social. Date limite : 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Éléments déclarés : loyers encaissés, charges déductibles, intérêts d'emprunt, amortissement Jeanbrun calculé.
2. La SCI transmet à chaque associé une annexe 2072 individuelle détaillant sa quote-part de revenus et d'amortissement.
3. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle 2044 (revenus fonciers au réel obligatoire, le micro-foncier n'est pas applicable en SCI Jeanbrun), puis sur la 2042 ligne 4BA (revenu foncier positif), 4BB (déficit imputable sur revenu global, plafond 10 700 €) ou 4BC (déficit reportable 10 ans sur revenus fonciers futurs).

Pro rata temporis première année : si la SCI est constituée en cours d'année, l'amortissement est proratisé au jour près depuis la mise en location effective du bien (pas depuis l'acquisition). Conservation des pièces : l'art. L. 102 B du LPF impose une conservation de 6 ans à compter de la dernière opération mentionnée sur les livres ou registres, ou de la date d'établissement du document. En pratique, conservez l'intégralité du dossier Jeanbrun (acte, factures de travaux, baux, avis d'imposition des locataires, 2072-S et 2044) au moins 6 ans après la fin de l'engagement de location de 9 ans, la déchéance pouvant être constatée sur toute la durée de cet engagement.

Non. La doctrine fiscale BOI-IR-RICI-360-20-20 (transposable du Pinel au Jeanbrun) interdit la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire ou à un associé de la SCI. Dans une SCI familiale dont un enfant majeur est associé, louer le bien à cet enfant — même détaché fiscalement de ses parents — revient à louer à un associé, ce qui est prohibé.

Cas particulier : un enfant majeur détaché fiscalement et non associé de la SCI familiale pourrait en théorie louer le bien. Mais l'hypothèse expose au risque de requalification en abus de droit (art. L.64 LPF, majoration 80 %). Avant tout projet de cette nature, demander un rescrit fiscal art. L.80 B LPF.

La donation-partage (art. 1078 Code civil) reste l'outil de référence pour transmettre une SCI Jeanbrun familiale. Elle permet de transmettre progressivement les parts aux enfants tout en gelant leur valeur au jour de la donation. Calendrier imposé : tant que la SCI porte un logement sous amortissement Jeanbrun, chaque associé doit conserver la totalité de ses titres jusqu'à la fin de la période de location (art. 31, I, 1°, i CGI). La première donation-partage de parts intervient donc après cette période ; avant l'achat du logement, seule la souscription des parts par les enfants (avec des sommes données au préalable) permet de les faire entrer au capital.

1. ACTE NOTARIÉ, après la fin de l'engagement de location
   Jeanbrun : les parents donateurs donnent aux enfants
   donataires une partie de leurs parts SCI devant notaire.

2. ÉVALUATION : valeur des parts avec décotes
   - Valeur mathématique (actif net SCI × % parts)
   - Décote minorité 5-15 %
   - Décote illiquidité 10-20 %
   - Décote emprunt en cours (net de dette)

3. ABATTEMENTS : art. 779 I CGI
   100 000 € par parent ET par enfant tous les 15 ans
   Exemple : couple + 3 enfants = 2 × 3 × 100 000 = 600 000 €

4. GEL DES VALEURS : la valeur est FIGÉE au jour de la
   donation-partage. Toute appréciation future du bien
   (plus-value) échappe aux droits de succession.

5. RAFRAÎCHISSEMENT : renouveler l'abattement 100 k€ tous
   les 15 ans (art. 784 CGI) pour optimiser progressivement.

Exemple concret : SCI bien 300 000 € acquis en 2026, bail pris la même année, engagement de location achevé en 2035. En 2035 (valeur des parts supposée inchangée), le couple 40+40 % (valeur 240 000 €) donne 10 % à chacun des 3 enfants = 30 % à 90 000 € avant décote, 72 000 € après décote 20 %. Abattement 100 000 € par parent/enfant = 600 000 € disponibles. Droits de donation : 0 €. Si 20 ans plus tard le bien vaut 600 000 €, les parts données ne figurent plus du tout dans la succession des parents : leur appréciation sur vingt ans échappe intégralement aux droits de succession, et la donation de 2035 n'est même plus rapportable fiscalement puisque le rappel des donations antérieures est limité à 15 ans (art. 784 CGI). Le « gel » de l'art. 1078 du Code civil, lui, est de nature civile : il fige la valeur des lots au jour de l'acte pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible, ce qui évite la réévaluation des biens donnés au décès.

Le démembrement des parts SCI sépare l'usufruit (droit aux revenus = quote-part des loyers) de la nue-propriété (droit à la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires). Combiné à la donation-partage, c'est un levier de transmission patrimoniale classique en SCI. En SCI Jeanbrun, il ne peut pas servir pendant l'engagement de location : l'article 31 du CGI exclut l'amortissement pour les titres démembrés (voir ci-dessous). Il se place donc après la fin de l'engagement.

Exemple couple 61 ans (tranche 61-70 ans, NP = 60 %) donnant, une fois l'engagement de location Jeanbrun arrivé à son terme, la nue-propriété des parts SCI évaluées globalement 300 000 € : NP = 300 000 × 60 % = 180 000 €. Abattement parents-enfants 100 000 € × 2 parents × 3 enfants = 600 000 € disponibles. Donation franche de droits si bien répartie. Attention : à 60 ans révolus, la tranche 51-60 s'applique encore (NP = 50 %, soit 150 000 € seulement) ; il faut attendre le 61ᵉ anniversaire pour basculer sur NP 60 %.

Qui amortit Jeanbrun en démembrement ? Personne. L'usufruitier perçoit les revenus fonciers des parts démembrées, mais l'article 31, I, 1°, i du CGI (et le j pour l'ancien) écarte l'amortissement : « La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des logements ou des titres dont le droit de propriété est démembré. » Seule exception : le démembrement qui « résulte du décès de l'un des époux soumis à une imposition commune », le conjoint survivant pouvant alors demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir. Le même texte subordonne l'amortissement en société à l'engagement de chaque porteur de parts de « conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location ». Une donation de la nue-propriété des parts pendant l'engagement fait donc perdre l'amortissement ; elle se programme après les neuf ans de location (voir le cas Rodriguez).

L'administration admet trois méthodes d'évaluation des parts SCI lors d'une donation.

Décotes applicables (cumulables) admises par la doctrine BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 :

• Décote de minorité : 5 à 15 % si l'associé détient moins de 50 % (pouvoir limité)
• Décote d'illiquidité : 10 à 20 % (absence de marché secondaire, procédure d'agrément)
• Décote pour emprunt en cours : valeur nette de dette résiduelle

Décote totale cumulable jusqu'à 20-30 %. L'évaluation doit être documentée par un expert immobilier agréé (honoraires 2 000-4 000 €) pour sécuriser juridiquement la donation et éviter les requalifications ultérieures (art. L. 17 LPF).

Les parts de SCI détenues par les associés sont imposables à l'IFI (art. 965 CGI) au même titre qu'un bien immobilier détenu en direct, si le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1,3 million d'euros.

La valeur IFI est la valeur mathématique des parts avec décotes minorité et illiquidité (cf. §16). Les dettes de la SCI (emprunt) sont déductibles au prorata des parts de chaque associé, ce qui réduit la base taxable IFI.

Stratégie IFI pour familles aisées : seules les donations de parts en pleine propriété allègent l'IFI des parents, et elles n'interviennent qu'après la fin de l'engagement de location Jeanbrun (conservation des titres exigée jusque-là, art. 31, I, 1°, i CGI). Le contresens le plus fréquent consiste à croire que le démembrement du §15 y suffit : l'article 968 du CGI impose l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien, sans aucune décote de démembrement. Des parents qui donnent la nue-propriété des parts et conservent l'usufruit restent donc taxés sur 100 % de la valeur — économie d'IFI nulle — tandis que les enfants nus-propriétaires n'ont rien à déclarer. Exemple en pleine propriété : patrimoine parental 1,8 M€ dont SCI 400 000 €, soit 6 000 € d'IFI par an (500 000 × 0,5 % + 500 000 × 0,7 %). Donation de 50 % des parts (200 000 €) : patrimoine ramené à 1,6 M€, IFI 4 600 €, soit 1 400 €/an d'économie ; donation de la totalité des parts (400 000 €) : patrimoine 1,4 M€, IFI 3 200 €, soit 2 800 €/an. Attention : les enfants eux-mêmes peuvent dépasser le seuil IFI si le cumul de leurs biens dépasse 1,3 M€.

En pratique : tout montage SCI Jeanbrun gagne à être audité avec un notaire avant signature. Le coût de l'audit (500-1 500 €) reste modeste face aux conséquences d'un piège non évité (plusieurs dizaines de milliers d'euros de redressement).

Verdict Hagnéré Patrimoine : SCI IR obligatoire pour un Jeanbrun familial avec plus de 2 associés ou avec enfants mineurs dans une optique de transmission. L'indivision n'est acceptable que pour un couple marié sans enfants, ou pour des concubins cohabitants, sur un seul bien, sans volonté de transmission progressive.

À la cession, deux portes de sortie : vendre les parts de la SCI ou vendre le bien directement. Les deux régimes ne sont pas identiques sur la forme, mais aboutissent à une imposition équivalente (la SCI IR étant fiscalement transparente).

En pratique : pour une sortie progressive (rachat par les enfants, vente à un associé), on cède les parts. Pour une sortie totale avec liquidation derrière, la vente directe du bien puis la dissolution de la SCI reste plus simple.

Cas 1 — SCI Martin (Nantes, zone B1, TMI 30 %)

Paul Martin, 49 ans, ingénieur, et Sophie Martin, 47 ans, responsable marketing. Couple marié sous la communauté légale, 2 enfants majeurs détachés (Hugo 23 ans étudiant, Clara 22 ans apprentie). TMI 30 % commun. Projet : T3 neuf 280 000 € à Nantes Île de Nantes, Loc1 intermédiaire.

Stratégie transmission : Hugo et Clara souscrivent leurs 5 % dès la constitution, avant l'achat. Aucune donation de parts n'intervient ensuite pendant l'engagement de location : l'art. 31, I, 1°, i CGI exige que chaque porteur de parts conserve la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location, faute de quoi les amortissements déduits par le donateur sont réintégrés dans son revenu foncier. Hypothèse : bail pris en 2027, engagement achevé en 2036. En 2036 (Paul a 59 ans), donation-partage de 10 % supplémentaires à chaque enfant (les parts passent de 5 à 15 % chacun). Sur la base d'un actif net de SCI supposé de 280 000 €, la fraction donnée à chaque enfant représente 280 000 € × 10 % × 0,8 (décote 20 %) = 22 400 €. Abattement 100 k€ × 2 parents disponible = 0 € de droits de donation. Une seconde donation de 15 % peut suivre sans attendre quinze ans : 280 000 € × 15 % × 0,8 = 33 600 € par enfant, soit 56 000 € cumulés avec la première (rappel fiscal de l'art. 784 CGI), toujours sous les 200 000 € d'abattement des deux parents, donc 0 € de droits (total 30 % par enfant, les parents conservent 20 % chacun).

Cas 2 — SCI Rodriguez (Bruz, zone B1, démembrement après l'engagement)

Carlos Rodriguez, 52 ans, architecte, et Isabel Rodriguez, 51 ans, médecin. Couple marié sous séparation de biens, 3 enfants (Diego 18 ans, Léo 12 ans, Maya 9 ans). TMI 41 % commun. Projet : T4 neuf 320 000 € à Bruz (campus de Ker Lann, zone B1), Loc2 social.

Structure : SCI IR détenue à 100 % en pleine propriété par les parents (50 % chacun) pendant toute la durée de l'engagement de location de neuf ans. Ce n'est pas un choix de confort : l'article 31, I, 1°, i du CGI exige que chaque porteur de parts s'engage « à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location » et précise que « la déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des logements ou des titres dont le droit de propriété est démembré ». Donner la nue-propriété des parts dès l'achat ferait perdre l'amortissement. La donation de la nue-propriété aux trois enfants est donc programmée au terme de l'engagement, hypothèse retenue : en 2036 (bail pris en 2027). Carlos aura alors 62 ans et Isabel 61 ans révolus : tous deux relèvent de la tranche 61-70 ans du barème de l'art. 669 CGI (usufruit 40 % / nue-propriété 60 %). Les enfants n'entrant pas au capital pendant l'engagement, la question de l'autorisation du juge des tutelles pour Léo et Maya ne se pose pas ; en 2036, les trois enfants seront majeurs (Diego 28 ans, Léo 22 ans, Maya 19 ans).

Bilan : les parents gardent l'amortissement et les loyers pendant les neuf ans d'engagement (52 380 € d'économie), puis les 3 enfants reçoivent la nue-propriété sans droits ; au décès des parents, ils récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires (art. 1133 CGI), les parents conservant les loyers en usufruit d'ici là. Contrepartie de l'attente : à 61 et 62 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété au lieu de 50 %, ce qui alourdit la valeur taxable ; l'abattement couvre néanmoins encore largement la donation.

Cas 3 — SCI Desmarais (Paris A bis, saut de génération)

Henri Desmarais, 68 ans, retraité bancaire, et Yvonne Desmarais, 66 ans, retraitée enseignante. Couple marié, patrimoine 950 000 €. 2 petits-enfants majeurs (Thomas 20 ans étudiant, Emma 22 ans apprentie). TMI 30 % couple. Projet : studio neuf 180 000 € Paris 17e, Loc3 très social.

Structure : SCI IR. Parts 60 % grands-parents (30 % chacun), 40 % petits-enfants (20 % chacun), souscrites à la constitution, avant l'achat du studio : Thomas et Emma financent leurs parts avec une somme d'argent donnée au préalable par Henri et Yvonne. Une fois le studio acquis et l'amortissement choisi, plus aucune donation de parts jusqu'à la fin de l'engagement de location (art. 31, I, 1°, i CGI : chaque porteur de parts conserve « la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location »). Pas de passage par les parents intermédiaires (saut de génération). Abattements spéciaux grands-parents vers petits-enfants : art. 790 B CGI 31 865 € + art. 790 G CGI don manuel 31 865 € (Henri et Yvonne ont tous deux moins de 80 ans, condition d'âge requise par l'article 790 G CGI pour bénéficier de ce second abattement cumulatif).

Stratégie transmission : saut de génération direct vers les petits-enfants. Cycle de 15 ans pour réutiliser les abattements. En 2041 (Henri a 83 ans), donc après la fin de l'engagement de location (hypothèse : bail pris en 2027, engagement achevé en 2036), donation complémentaire de 10 % des parts à chaque PE : 180 000 € × 10 % = 18 000 € par PE (valeur supposée inchangée, sans décote), soit 9 000 € de chaque grand-parent, sous l'abattement de 31 865 € de l'art. 790 B à nouveau entier quinze ans après le don de 2026, donc 0 € de droits. Passage à 60 % petits-enfants / 40 % grands-parents. Résultat : on évite totalement le passage par la génération des parents intermédiaires (donc une couche de droits en moins).

Cas 4 — SCI OBO Lambert (Bordeaux, B1, apport en nature)

Éric Lambert, 55 ans, dirigeant d'une SAS à Bordeaux (TMI 45 % + CEHR 3 %). Propriétaire d'un bien à Bordeaux (valeur actuelle 350 000 €, acquis il y a 12 ans à 220 000 €, libre d'emprunt). 2 enfants majeurs (Lucas 28 ans et Emma 25 ans, TMI 30 %). Projet OBO : apporter le bien à une SCI familiale nouvellement créée, puis la SCI emprunte 180 000 € pour racheter partiellement les parts d'Éric. Éligibilité préalable : un logement acquis douze ans plus tôt et repris en l'état n'ouvre aucun droit au Jeanbrun. L'opération ne bascule dans le champ du dispositif que sur le volet « ancien rénové » de l'art. 31-I-1° j CGI, c'est-à-dire après une réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et aboutissant à un DPE A ou B. Le scénario ci-dessous suppose cette rénovation réalisée et applique donc les taux de l'ancien (Loc1 3 %), et non ceux du neuf. Éligibilité préalable : un logement acquis douze ans plus tôt et repris en l'état n'ouvre aucun droit au Jeanbrun. L'opération ne bascule dans le champ du dispositif que sur le volet « ancien rénové » de l'art. 31-I-1° j CGI, c'est-à-dire après une réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et aboutissant à un DPE A ou B. Le scénario ci-dessous suppose cette rénovation réalisée et applique donc les taux de l'ancien (Loc1 3 %), et non ceux du neuf.

Mécanisme : apport en nature génère PV immobilière pour Éric (350 000 - 220 000 = 130 000 € PV brute, abattements 12 ans = 7 années × 6 % IR = 42 % et 7 × 1,65 % PS = 11,55 %). PV taxable IR = 130 000 × 58 % = 75 400 € × 19 % = 14 326 €. PS = 130 000 × 88,45 % × 17,2 % = 19 777 €. Surtaxe art. 1609 nonies G CGI : 75 400 € relève de la tranche 60 001–100 000 € (taux 2 %) soit 75 400 × 2 % = 1 508 €. Total impôt apport : ~35 611 €.

Intérêt de l'OBO : Éric récupère 175 000 € de cash (après impôt sur l'apport), les enfants entrent au capital, et la SCI Jeanbrun génère 40 464 € d'économie fiscale sur 9 ans (amortissement plafonné à 8 000 €/an, plafond Loc1). La transmission est lancée. Calendrier : le rachat des parts et l'entrée de Lucas et Emma au capital se font avant l'achèvement des travaux et l'option pour l'amortissement ; ensuite, chaque associé doit conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location (art. 31, I, 1°, j CGI), et toute nouvelle cession ou donation de parts attend la fin de l'engagement. Vigilance sur le CCA : le compte courant créé par l'apport doit être remboursable sur 10 à 15 ans ; un abandon ultérieur serait requalifié en donation déguisée sur le fondement de l'article 894 du Code civil combiné avec l'article L. 64 du LPF (abus de droit), comme l'a confirmé Cass. com. 03/03/2009 n° 08-13.278.

SCI IR

Société Civile Immobilière à l'Impôt sur le Revenu. Transparente fiscalement : les associés déclarent les revenus fonciers au prorata. Compatible Jeanbrun.

SCI IS

Société Civile Immobilière à l'Impôt sur les Sociétés. Bénéfice taxé IS 15/25 %. Exclue du Jeanbrun.

Donation-partage

Acte notarié (art. 1078 Code civil) transmettant progressivement les parts aux enfants avec gel des valeurs au jour de la donation.

Démembrement

Séparation de la propriété entre usufruit (revenus) et nue-propriété (pleine propriété future). Barème art. 669 CGI selon âge usufruitier.

CCA

Compte Courant d'Associé. Prêt consenti par un associé à la SCI. Abandon non documenté = donation déguisée (art. 894 CC + art. L. 64 LPF + BOI-ENR-DMTG-20-10-10 ; Cass. com. 03/03/2009 n° 08-13.278).

Juge des tutelles des mineurs

Tribunal judiciaire, pôle famille. Autorisation préalable requise pour les actes graves engageant un mineur (apport en nature de son bien, vente de ses parts, emprunt personnel) — art. 387-1 du Code civil (créé par l'ordonnance 2015-1288 du 15 octobre 2015). Souvent improprement appelé « JAF » dans la pratique.

Fictivité

Requalification jurisprudentielle frappant une SCI sans substance économique, sans vie sociale ou avec confusion des patrimoines (CE 17/07/2013 n° 352989). L'action en nullité se prescrit par 3 ans (art. 1844-14 CC).

Agrément

Procédure statutaire d'autorisation préalable à la cession de parts à un tiers non associé.

Responsabilité indéfinie non solidaire

Art. 1857 CC : chaque associé répond des dettes sociales à proportion de ses parts, sur patrimoine personnel, après poursuite préalable de la SCI.

IFI

Impôt sur la Fortune Immobilière (art. 965 CGI). Parts SCI incluses avec décotes minorité/illiquidité si seuil 1,3 M€ dépassé.

Abus de droit

Procédure L.64 LPF permettant à l'administration de requalifier un montage à but exclusivement fiscal. Majoration 80 %.

Rescrit fiscal

Procédure art. L.80 B LPF permettant à l'administration de se prononcer préalablement sur une opération projetée.

Sources et références

• Loi 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 — dispositif Jeanbrun.
• Code Général des Impôts, articles 31-I-1° i et j, 206 (2), 669, 751, 779 I, 790 B, 790 G, 965, 150 UB, 150 VB III.
• Livre des procédures fiscales, articles L. 17, L. 64, L. 64 A, L. 76 B, L. 80 B, L. 102 B.
• Code civil, articles 382, 387-1 à 387-6, 935, 1078, 1832 à 1870-1, 1857, 1858.
• BOFiP BOI-IR-RICI-360-20-20 — location à un associé (Pinel, transposable Jeanbrun).
• BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 — démembrement et évaluation.
• Jurisprudence principale :
  • Cass. 1ré civ. 14/06/2000 n° 98-13.660 (SCI = personnalité juridique distincte de celle du mineur associé)
  • Cass. com. 03/03/2009 n° 08-13.278 (CCA et donation indirecte entre associés)
  • CE 17/07/2013 n° 352989 (SCI fictive + abus de droit art. L. 64 LPF)
  • Cass. 3e civ. 25/01/2024 n° 22-21.455 (location courte durée : qualification civile au regard de la copropriété, distincte de la qualification fiscale commerciale)
  • Cass. 1ré civ. 15/01/2025 n° 22-24.672 (le nu-propriétaire indivis peut demander le partage malgré l'usufruit)
  • CAA Lyon 27/02/2025 n° 23LY02552 (bascule IR → IS par location meublée, pas de lissage la 1ʳᵉ année commerciale)
  • CAA Toulouse 29/01/2026 n° 24TL00929, 24TL00930 et 24TL00931 (seuil 10 % recettes meublées, bascule IS durcie même pour meublé saisonnier ponctuel)

Mise à jour : 23 avril 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), Code civil, Livre des procédures fiscales, Légifrance, BOFiP, jurisprudence 2012-2026. Les modalités concernant la SCI Jeanbrun sont encadrées par la loi 2026-103 du 19 février 2026. À date, certains décrets d'application et le BOFiP spécifique Jeanbrun ne sont pas encore publiés (voir l'encadré « Transparence : 4 zones grises » en section 1) ; notre analyse mobilise par analogie la doctrine BOI-IR-RICI-360 (régime Pinel) et la jurisprudence antérieure sur les dispositifs d'amortissement foncier en SCI IR. Ce guide sera actualisé dès publication des textes officiels.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Le montage d'une SCI Jeanbrun familiale nécessite un audit patrimonial préalable et la rédaction d'actes par un notaire spécialisé. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une recommandation adaptée à votre situation.