Plafond loyer Jeanbrun 2026 : grille, calcul et pièges

Vous avez investi sous le dispositif Jeanbrun — ou vous envisagez de le faire. À un moment ou à un autre, la question tombe : combien puis-je louer ce bien ?La réponse n'est pas évidente. Les plafonds ne se trouvent pas dans la loi elle-même mais dans un jeu de renvois entre l'article 47 de la LF 2026, le barème Pinel repris pour l'intermédiaire, le barème Loc'Avantages repris pour le social, et une formule mathématique avec un coefficient multiplicateur plafonné.

Ce guide rassemble tout ce qu'il faut savoir pour calculer précisément le loyer maximum d'un bien Jeanbrun en 2026 : la grille officielle par zone et par niveau, la formule exacte, la démonstration du plafond à 1,2, les 10 villes-exemples chiffrées, les pièges qui font perdre l'avantage fiscal, et les cas limites (colocation, encadrement des loyers, bail en cours). Les chiffres ont été vérifiés ligne à ligne contre les sources primaires (Legifrance, BOFiP, ANIL) — tout chiffre non confirmé est signalé comme tel.

1. Le pivot : pourquoi le zonage n'est PAS une condition d'éligibilité

Première idée reçue à démonter, parce qu'elle fausse toute la suite : contrairement au Pinel, le zonage ABC ne détermine pas si votre bien est éligible au Jeanbrun — il détermine seulement combien vous pouvez le louer. C'est une nuance capitale, et presque tous les articles concurrents passent à côté.

Concrètement, ça change tout pour la stratégie d'investissement. Sous le Pinel, les zones B2 et C étaient totalement fermées depuis 2018. Des villes moyennes (Limoges, Perpignan, Amiens) et tout le territoire rural étaient exclus. Sous le Jeanbrun, tout ce territoire redevient jouable — à condition d'accepter que le plafond de loyer y soit plus bas (10,26 €/m² en zone B2 et C contre 14,64 € en zone A).

Cette ouverture est l'un des arguments massifs du Jeanbrun. Dans une ville moyenne où le prix d'achat est à 1 800 €/m², un plafond à 10,26 €/m² génère un rendement brut de 6,84 % — bien supérieur aux 3,5 % typiques d'une zone A bis à 12 000 €/m². La contrepartie, c'est la liquidité et la plus-value à terme : elles sont structurellement plus faibles dans les zones détendues.

Maintenant qu'on a bien en tête que le plafond de loyer ne décide pas de l'éligibilité mais du loyer final, voyons précisément ce qu'est un « plafond Jeanbrun ».

2. Qu'est-ce qu'un plafond de loyer Jeanbrun ?

Un plafond de loyer Jeanbrun, c'est un prix maximum au m² que vous pouvez demander à votre locataire, sous peine de perdre l'avantage fiscal. Il s'exprime en euros par mètre carré et par mois (€/m²/mois), hors charges. Il se décline par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) et par niveau de conventionnement (intermédiaire, social, très social).

Le plafond n'est pas un plafond libre : c'est un maximum absolu. Si votre calcul donne un loyer théorique de 715 €/mois mais que le plafond applicable tombe à 710 €/mois, vous devez louer à 710 € maximum. Pas 715, pas 712, pas « 710 et quelques » : 710, point.

Concrètement, le plafond fonctionne comme un « verrou fiscal » : tant que vous louez dessous, tout va bien ; dès que vous passez au-dessus, vous basculez hors régime Jeanbrun pour l'année en cours. La sanction n'est pas un ajustement comptable, c'est une perte pure et simple de l'amortissement sur la période concernée.

Cette rigueur s'explique par la philosophie du dispositif : l'État vous accorde un avantage fiscal significatif (3,5 à 5,5 % d'amortissement par an, soit sur 10 ans 35 à 55 % du prix immobilisé) en échange d'un loyer modéré. Rompre le second côté de l'équation rompt aussi le premier. Passons maintenant aux trois niveaux parmi lesquels choisir.

3. Les 3 niveaux Jeanbrun : intermédiaire, social, très social

Le Jeanbrun propose trois régimes distincts, désignés Loc1 (intermédiaire), Loc2 (social) et Loc3 (très social). Vous choisissez le niveau avant la mise en location et vous vous y tenez pour toute la durée d'engagement (9 à 15 ans). Changer de niveau en cours de route n'est pas permis.

Plus vous acceptez une contrainte de loyer forte, plus l'avantage fiscal grandit : le taux d'amortissement augmente, le plafond annuel augmente aussi. C'est l'arbitrage central du dispositif. Voici le tableau récapitulatif :

Concrètement, un investisseur qui achète 250 000 € un T3 neuf en zone A peut choisir entre trois scénarios. En intermédiaire, il amortit 250 000 × 80 % × 3,5 % = 7 000 € par an (dans la limite de 8 000 €), soit une économie d'impôt annuelle de 2 870 € à TMI 41 %. En très social, il amortit 250 000 × 80 % × 5,5 % = 11 000 € par an (dans la limite de 12 000 €), soit 4 510 € par an à TMI 41 %. Différence : + 1 640 €/an pendant 10 à 15 ans. La contrepartie : un loyer inférieur d'environ 30 % au marché.

Maintenant que le choix entre les trois niveaux est clair, attaquons la grille complète des plafonds 2026 — la matière première de tout calcul Jeanbrun.

4. Grille officielle des plafonds de loyer 2026

Voici la grille de référence 2026, revalorisée au 1er janvier sur la base de l'IRL. Les chiffres du niveau intermédiaire sont ceux du barème Pinel/LLI 2026 (BOI-BAREME-000017, mise à jour 10 mars 2026). Les chiffres social et très social proviennent du barème Loc'Avantages 2026 (arrêté du 6 janvier 2026).

Concrètement, ce tableau se lit ligne par ligne. Si vous achetez un appartement à Nantes (zone B1) et que vous choisissez le niveau intermédiaire, votre plafond brut est de 11,80 €/m²/mois. Un 65 m² vous rapportera au maximum 11,80 × 65 × coefficient = ~ 790 €/mois hors charges. Si vous choisissez le social, le plafond tombe à 8,20 €/m² → ~ 550 €/mois. Si c'est le très social, 6,55 €/m² → ~ 440 €/mois.

Cette grille donne le plafond au mètre carré. Pour en déduire votre loyer maximum, il faut encore deux éléments : la surface utile (et non la surface habitable, c'est le premier piège), et le coefficient multiplicateur. On attaque la surface utile tout de suite.

5. Surface utile vs surface habitable : le piège n°1

La surface que vous retenez pour calculer le loyer maximum n'est pas la surface habitable indiquée sur votre bail (loi Boutin, art. L. 111-10-1 CCH) ni la surface Carrez indiquée sur votre acte de vente. C'est la surface utile, définie à l'article R. 331-10 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Surface utile = Surface habitable + min( 8 ; 0,5 × surface des annexes )

Concrètement, un appartement de 50 m² habitable avec un balcon de 10 m² et une cave de 4 m² a une surface utile de 50 + min(8 ; 0,5 × 14) = 50 + 7 = 57 m². Le même appartement avec un balcon de 30 m² et une cave de 8 m² aurait une surface utile de 50 + min(8 ; 0,5 × 38) = 50 + 8 = 58 m² (plafonnement à 8 m² ajoutés).

Erreur classique : un bailleur calcule son loyer sur 65 m² habitables (son bail) alors qu'il devrait calculer sur 72 m² utiles (habitable + annexes), et perd ainsi mécaniquement un loyer légitime de 85 €/mois × 12 × 10 ans = 10 200 € sur la durée d'engagement. L'inverse existe aussi : calculer sur 80 m² Carrez alors que la surface utile Jeanbrun n'est que de 72 m², et se retrouver en dépassement.

Une fois la surface utile établie, nous avons les trois ingrédients : le plafond zonal, la surface utile, et il ne manque que le coefficient multiplicateur — qu'on prend dans la section suivante.

6. La formule officielle de calcul du loyer maximum

Voici la formule à retenir et à afficher au-dessus de votre bureau pendant toute la durée de l'engagement Jeanbrun :

Loyer mensuel maximum = Plafond zonal (€/m²) × Surface utile (m²) × Coefficient  avec Coefficient = min ( 0,7 + 19/S ; 1,2 )  où S = Surface utile en m²

Décomposons étape par étape. Le plafond zonal, c'est la valeur au m² lue dans le tableau de la section 4 (ex : 14,64 €/m² en zone A intermédiaire). La surface utile, c'est la valeur calculée en section 5 (habitable + 50 % annexes plafonnées à 8 m²). Le coefficient, c'est une fonction décroissante de la surface : plus le logement est grand, plus le coefficient baisse ; plus il est petit, plus le coefficient monte — jusqu'au plafond de 1,2.

Concrètement, la formule corrige le principe « plus c'est petit, plus le loyer /m² est élevé » observé sur le marché libre. Un studio de 20 m² à Paris peut se louer 1 500 €/mois sur le marché libre (soit 75 €/m²). Sous Jeanbrun intermédiaire, il serait plafonné à 19,71 × 20 × 1,2 = 473 €/mois, soit 23,6 €/m² pour le calcul (le plafond /m² effectif est 19,71 × 1,2 = 23,65 €). Différence : -1 027 €/mois. C'est le prix à payer pour bénéficier du régime.

Cette formule soulève une question légitime : pourquoi le coefficient est-il plafonné à 1,2 ? Pourquoi précisément 38 m² comme seuil ? On le démontre dans la section suivante.

7. Pourquoi le coefficient est plafonné à 1,2 : démonstration du seuil 38 m²

Le coefficient 0,7 + 19/S est une fonction strictement décroissante de la surface utile S. Plus S est grand, plus 19/S est petit, et plus le coefficient approche asymptotiquement de 0,7. À l'inverse, plus S est petit, plus 19/S explose. Sur les très petites surfaces, le coefficient pourrait atteindre des valeurs absurdes (ex : pour S = 5 m², on aurait 0,7 + 19/5 = 4,5 — c'est-à-dire 4,5 fois le plafond zonal au m², soit 88 €/m²/mois en zone A bis).

Pour éviter cette explosion, la loi plafonne le coefficient à 1,2. Mais à partir de quelle surface ce plafond s'active-t-il exactement ? Calculons :

0,7 + 19/S = 1,2 ⇔ 19/S = 0,5 ⇔ S = 19 / 0,5 ⇔ S = 38 m²

Concrètement, si votre surface utile est égale ou inférieure à 38 m², vous appliquez systématiquement le coefficient 1,2 sans avoir besoin de calculer. C'est un raccourci pratique pour tous les studios, T1 et petits T2. Au-delà de 38 m², il faut calculer précisément.

Une conséquence économique importante : les petites surfaces Jeanbrun bénéficient d'un plafond /m² effectif plus élevé que les grandes. En zone A bis, un studio (coef 1,2) se loue à 19,71 × 1,2 = 23,65 €/m², tandis qu'un grand T5 de 120 m² (coef 0,858) se loue à 19,71 × 0,858 = 16,91 €/m². Écart de +40 % en faveur du studio. Cette asymétrie explique l'attrait particulier du dispositif pour les petites surfaces en zone tendue.

Nous avons maintenant tous les éléments. Passons à la méthode pas à pas pour calculer son plafond en pratique.

8. Calculez votre loyer maximum Jeanbrun en 5 étapes

La méthode officielle en 5 étapes, applicable à tous les biens Jeanbrun quels que soient la zone et le niveau :

Concrètement, appliquons la méthode à un cas simple : T2 de 50 m² habitables, avec un balcon de 6 m², en zone B1 (Angers), choix niveau intermédiaire.

Étape 1 : Zone B1 (Angers est zone B1) Étape 2 : Niveau Loc1 intermédiaire → plafond 11,80 €/m²/mois Étape 3 : Surface utile = 50 + min(8 ; 0,5 × 6) = 50 + 3 = 53 m² Étape 4 : Coefficient = 0,7 + 19/53 = 0,7 + 0,358 = 1,058 Étape 5 : Loyer max = 11,80 × 53 × 1,058 = 661,72 €/mois

Et si on choisissait le social ou le très social sur le même bien ? Les étapes 1, 3, 4 restent identiques. Seule l'étape 2 change :

Maintenant que la méthode de calcul est maîtrisée, voyons le tableau massif T1 → T5 × 5 zones × 3 niveaux, le plus complet disponible en ligne sur le sujet.

9. Grille complète : T1 → T5 × 5 zones × niveau intermédiaire

Pour éviter les erreurs de calcul, voici la grille pré-calculée pour 5 surfaces types (studio 28 m², T2 45 m², T3 65 m², T4 85 m², T5 110 m²), dans les 5 zones, au niveau intermédiaire. Les niveaux social et très social se déduisent en appliquant les coefficients respectifs (~ 0,7 pour social, ~ 0,55 pour très social).

Concrètement, cette grille vous donne un ordre de grandeur immédiat. Vous achetez un T3 de 65 m² à Nantes (zone B1) en Loc1 : votre loyer max est ~ 761 €/mois. À Paris 15e (zone A bis), le même T3 monte à 1 271 €/mois. La différence entre zones est considérable — mais se compense en partie par le prix d'achat plus bas en zone B1.

Avec cette grille vous pouvez déjà simuler 90 % des cas. Mais un dernier paramètre conditionne le respect du régime : les ressources du locataire — que l'on aborde maintenant.

10. Plafonds de ressources du locataire : qui peut habiter chez vous ?

Le plafond de loyer ne suffit pas : le locataire doit aussi être éligibleau regard de ses revenus. Le contrôle porte sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année, c'est-à-dire le RFR N-2 de l'ensemble du foyer fiscal du locataire (tel qu'il figure sur son avis d'imposition).

Les plafonds Jeanbrun intermédiaire (Loc1) sont identiques aux plafonds Pinel/LLI (art. 2 terdecies D annexe III CGI). Les plafonds social (Loc2) et très social (Loc3) suivent le barème Loc'Avantages (art. 2 terdecies H annexe III CGI), publié par l'arrêté du 6 janvier 2026. Voici la grille intermédiaire complète :

Concrètement, un couple sans enfant gagnant 55 000 €/an est éligible en zone A bis (plafond 66 276 €) et zone A, mais pas en B1 (plafond 48 268 € dépassé) ni en B2/C. Un couple avec 2 enfants gagnant 100 000 €/an est éligible en A bis (plafond 103 727 €) et en A (plafond 95 427 € — à la limite). Les plafonds sont généreux en zones tendues, beaucoup plus restrictifs en zones détendues.

Pour les niveaux social (Loc2) et très social (Loc3), les plafonds sont plus bas (environ -30 % et -45 %) et varient parfois commune par commune. Voici un ordre de grandeur pour une personne seule en zone A bis :

Maintenant que plafonds loyer et plafonds ressources sont clairs, passons à l'application concrète sur 10 grandes villes françaises.

11. 10 villes-exemples : loyer Jeanbrun intermédiaire pour un T3 de 65 m²

Pour donner un ordre de grandeur immédiat, voici ce que vaut un T3 de 65 m² utile (coefficient 0,992) sous Jeanbrun intermédiaire dans 10 villes françaises représentatives, avec le prix d'achat médian /m² et le rendement brut associé :

Concrètement, cette grille révèle l'un des arbitrages structurants du Jeanbrun : le rendement brut le plus élevé se trouve en zone C(Limoges à 4,36 %), pas en zone A bis (Paris à 1,88 %). Paradoxe apparent : on peut louer plus cher à Paris, mais le prix d'achat est tellement élevé que le rendement final est le plus bas des 10 villes.

Mais une question se pose pour les investisseurs qui ont déjà un bien loué au prix libre : peut-on basculer un bail en cours sous Jeanbrun ? On le traite maintenant.

12. Bail en cours ou nouveaux baux uniquement ?

Vous possédez un appartement que vous louez à 950 €/mois depuis 2023. Vous découvrez le Jeanbrun en 2026 et vous calculez que le plafond intermédiaire pour votre logement est de 780 €/mois. Pouvez-vous basculer le bail existant sous Jeanbrun et bénéficier de l'amortissement ?

Non — pas directement. Le plafond de loyer Jeanbrun s'applique aux baux conclus ou renouvelés après la date de prise d'effet du régime. Un bail en cours signé au loyer libre n'est pas régularisable rétroactivement. Les années passées au loyer libre ne peuvent pas bénéficier de l'amortissement Jeanbrun.

Concrètement, dans 90 % des cas, l'option 1 (attendre) ou l'option 2 (avenant) sont les plus simples. L'option 2 est particulièrement efficace si le loyer du bail en cours est supérieur au plafond Jeanbrun : vous proposez la baisse au locataire qui l'accepte volontiers, vous gagnez l'amortissement dès l'année en cours.

Une fois le bail signé au plafond, question suivante : comment augmenter le loyer chaque année ? Peut-on indexer sur l'IRL ? Et si le plafond annuel Jeanbrun change ?

13. Indexation IRL vs nouveau plafond annuel : comment réviser chaque année ?

Les plafonds Jeanbrun sont revalorisés chaque 1er janvier selon l'évolution de l'IRL (indice de référence des loyers publié par l'INSEE). En parallèle, le bail locatif prévoit habituellement une clause d'indexation annuelle sur le même IRL (art. 17-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Les deux mécanismes ne s'additionnent pas : ce sont deux références, pas deux hausses cumulées. Le principe à retenir est simple :

Nouveau loyer = min ( Loyer × (IRL N / IRL N-1) ; Nouveau plafond Jeanbrun )

Concrètement, supposons un bail signé en mars 2025 à 750 €/mois (plafond Jeanbrun 2025 intermédiaire zone B1 = 750 €). IRL T1 2025 = 144,10. IRL T1 2026 = 146,60. Indexation théorique : 750 × (146,60 / 144,10) = 763 €/mois. Nouveau plafond Jeanbrun 2026 pour ce bien : 770 €/mois (revalorisation 2,7 %). Le bailleur peut donc appliquer l'indexation IRL de +13 € sans dépasser le plafond.

À l'inverse, si l'IRL monte de 3,5 % mais que le plafond Jeanbrun ne progresse que de 2 %, le bailleur devra se limiter à la hausse plafonnée par le nouveau plafond — pas à la hausse IRL. Le cas est rare mais peut se produire si la méthode de revalorisation Jeanbrun diffère ponctuellement de l'IRL.

La révision annuelle est un moment à risque : c'est le moment où beaucoup de bailleurs dépassent sans s'en rendre compte. D'où la question suivante, la plus brûlante : que se passe-t-il en cas de dépassement ?

14. Dépassement du plafond : quelles sanctions fiscales ?

C'est la question qui fait peur — et à juste titre. Dépasser le plafond Jeanbrun, même temporairement, peut coûter des milliers d'euros. Le régime n'est pas proportionnel : c'est un seuil binaire. Soit vous respectez, soit vous êtes hors régime pour l'année.

Concrètement, simulons l'impact chiffré d'un dépassement. Marc, 48 ans, cadre à Rennes, a acheté 250 000 € un T3 neuf zone B1 en 2026, choix Loc1. Il amortit chaque année 7 000 € (250 000 × 80 % × 3,5 %), soit 2 870 € d'économie d'impôt à TMI 41 %. Son plafond Jeanbrun 2026 est de 761 €/mois. En 2028, par erreur de calcul, il facture 798 €/mois — 37 € de trop. Il ne s'en rend compte qu'en 2030 lors d'un contrôle fiscal. Le fisc rejette l'amortissement sur les trois années 2028-2029-2030, soit 8 610 € de redressement+ intérêts de retard + majoration. Pour un gain brut de 444 € sur 12 mois. Équation perdante.

D'où l'impératif absolu de vérifier le calcul à chaque signature, à chaque renouvellement, et surtout à chaque révision annuelle. Le simulateur Hagnéré Patrimoine est construit précisément pour ça : il applique automatiquement la formule et vous donne le loyer maximum à l'euro près. Accès direct au simulateur Jeanbrun.

15. Encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille...) : quel plafond prime ?

Dans plusieurs grandes villes françaises, un dispositif local d'encadrement des loyers existe depuis la loi ELAN (art. 140). Il fixe un loyer de référence majoré par quartier et par type de bien (2 pièces, 3 pièces, etc.). Au 20 avril 2026, les villes concernées sont : Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Montpellier, Bordeaux, Est Ensemble, Plaine Commune.

Si votre bien Jeanbrun se trouve dans l'une de ces zones, vous devez respecter simultanément deux plafonds distincts : le plafond fiscal Jeanbrun (calculé comme on l'a vu en section 6) et le plafond local d'encadrement. La règle est simple : c'est le plus bas des deux qui prime.

Concrètement, dans la majorité des cas (notamment en périphérie des grandes villes), c'est le plafond Jeanbrun qui prime — il est plus bas que le plafond d'encadrement. Mais au cœur de Paris (1er, 4e, 6e, 7e arrondissements), du centre de Lyon ou de Bordeaux, l'encadrement peut être plus contraignant. À vérifier systématiquement avant signature.

Ces règles d'interaction font partie des 10 pièges les plus fréquents du dispositif. Voyons-les tous d'un coup dans la section suivante.

16. Les 10 pièges les plus fréquents sur le plafond de loyer Jeanbrun

En analysant les erreurs de nos clients et celles documentées dans la jurisprudence Pinel/Duflot, voici les 10 pièges à éviter absolument :

Au-delà de ces 10 pièges techniques, il existe des cas limites où la règle est ambiguë ou non documentée. On les traite maintenant.

17. Cas limites : colocation, meublé, parent éloigné, bail mobilité

Les règles Jeanbrun sont claires pour le cas standard (location nue, résidence principale, locataire hors foyer fiscal). Mais la vie réelle crée des situations ambiguës. Voici comment les traiter, avec les points d'attention spécifiques :

Zone grise non tranchée : le BOFiP Jeanbrun n'étant pas encore publié (attendu S2 2026), certaines situations restent ambiguës. Par exemple, le cas d'un dépassement temporaire d'1 ou 2 mois corrigé par avenant — la jurisprudence Pinel est stricte (pas de régularisation), mais une tolérance spécifique Jeanbrun pourrait émerger dans la doctrine. En cas de doute, l'option prudente est la demande de rescrit fiscal (art. L. 80 B LPF).

Passons maintenant à trois cas pratiques complets, chiffrés de bout en bout, pour consolider tous les principes.

18. Cas pratique 1 : T2 de 45 m² à Lyon (zone A)

Sarah, 34 ans, consultante en communication à Lyon, cherche un investissement locatif qui optimise sa fiscalité (TMI 41 %, revenus 68 000 €). Elle achète en juin 2026 un T2 de 45 m² habitables + 4 m² de balcon, au 3e étage d'une résidence neuve à Lyon 6e (zone A), pour 260 000 € tous frais compris (5 800 €/m²). Elle opte pour le niveau intermédiaire (Loc1).

Étape 1 : Zone A (Lyon 6e) Étape 2 : Niveau intermédiaire Loc1 → plafond 14,64 €/m²/mois Étape 3 : Surface utile = 45 + min(8 ; 0,5 × 4) = 45 + 2 = 47 m² Étape 4 : Coefficient = 0,7 + 19/47 = 0,7 + 0,404 = 1,104 Étape 5 : Loyer max = 14,64 × 47 × 1,104 = 759,62 €  Résultat arrondi : 759 €/mois hors charges

Calcul de l'avantage fiscal annuel pour Sarah :

Vérification du locataire : Sarah trouve Léo, 28 ans, ingénieur, RFR 2024 = 38 500 €. Plafond ressources Jeanbrun Loc1 zone A personne seule = 44 344 € → locataire éligible. Le bail est signé en juillet 2026 à 759 €/mois hors charges, engagement de 9 ans minimum.

Bilan sur 10 ans : Sarah a capté 29 850 € d'économie d'impôt (+ 91 080 € de loyers bruts = 120 930 €), avec un loyer mensuel inférieur de 17 % au marché. À la revente en 2036, elle réintègre les amortissements (art. 150 VB III CGI) pour le calcul de la plus-value.

19. Cas pratique 2 : T3 de 65 m² à Nantes (zone B1)

Thomas et Julie, 42 et 40 ans, ingénieurs à Nantes, couple marié avec deux enfants (TMI 41 % à eux deux). Ils achètent en mars 2026 un T3 neuf de 65 m² habitables + 8 m² de terrasse, à Nantes Île de Nantes (zone B1), pour 330 000 € (5 080 €/m²). Ils optent pour le niveau social (Loc2)parce qu'ils visent un rendement fiscal optimal sur 15 ans.

Étape 1 : Zone B1 (Nantes Île de Nantes) Étape 2 : Niveau social Loc2 → plafond ≈ 8,20 €/m²/mois Étape 3 : Surface utile = 65 + min(8 ; 0,5 × 8) = 65 + 4 = 69 m² Étape 4 : Coefficient = 0,7 + 19/69 = 0,7 + 0,275 = 0,975 Étape 5 : Loyer max = 8,20 × 69 × 0,975 = 551,66 €  Résultat arrondi : 551 €/mois hors charges

Avantage fiscal annuel :

Sélection locataire : Thomas et Julie trouvent la famille Durand, couple + 1 enfant, RFR 2024 du foyer = 52 000 €. Plafond ressources Loc2 zone B1 famille avec 1 enfant : ≈ 41 000 € → locataire non éligible Loc2 ! Ils doivent soit chercher un autre locataire, soit revoir leur stratégie. Finalement, ils louent à Sophie, jeune professeure célibataire, RFR 23 800 € → éligible Loc2 personne seule zone B1 (plafond ≈ 25 000 €).

20. Cas pratique 3 : studio de 28 m² à Paris 11e (zone A bis)

Antoine, 38 ans, dirigeant de SAS à Paris, TMI 45 %, cherche un investissement Jeanbrun à fort rendement fiscal. Il achète en septembre 2026 un studio neuf de 28 m² habitables (sans annexes significatives) au 4e étage d'une résidence à Paris 11e (zone A bis) pour 305 000 € (10 890 €/m²). Option Loc1 intermédiaire (les plafonds de ressources Loc2/Loc3 étant trop restrictifs à Paris).

Étape 1 : Zone A bis (Paris intra-muros) Étape 2 : Niveau intermédiaire Loc1 → plafond 19,71 €/m²/mois Étape 3 : Surface utile = 28 m² (pas d'annexes) Étape 4 : 0,7 + 19/28 = 1,379 → PLAFONNÉ à 1,2 Étape 5 : Loyer max = 19,71 × 28 × 1,2 = 662,26 €  Résultat arrondi : 662 €/mois hors charges

Comparaison avec le marché libre à Paris 11e pour un studio 28 m² neuf : ~ 1 050-1 150 €/mois. La décote Jeanbrun est ici de -42 % — significativement plus forte qu'en zone A ou B1. C'est la contrepartie de l'accès au plafond A bis le plus élevé.

Économie fiscale annuelle d'Antoine (TMI 45 %) :

Vérification locataire : Antoine loue à Clara, 26 ans, cheffe de projet, RFR 2024 = 42 000 €. Plafond ressources Loc1 A bis personne seule = 44 344 € → locataire éligible, à la limite supérieure. Bail 9 ans minimum conclu en septembre 2026.

Bilan patrimonial : un studio Paris A bis Jeanbrun est un actif à forte plus-value potentielle (marché parisien), à faible rendement brut mais à économie d'impôt très significative grâce au TMI 45 % d'Antoine. Le plafond annuel 8 000 € limite l'amortissement (perte de 540 €/an non récupérable) — point de vigilance pour Antoine.

21. Jeanbrun vs Pinel vs Loc'Avantages : quels plafonds comparés ?

Pour bien situer les plafonds Jeanbrun dans l'écosystème des dispositifs locatifs aidés, voici le comparatif entre les trois régimes actifs en 2026 :

Concrètement, pour un investisseur à TMI 41-45 % qui envisage en 2026 un bien locatif aidé, le Jeanbrun est généralement plus avantageux que Loc'Avantages sur le strict plan fiscal, à condition d'investir dans du bâti collectif. Loc'Avantages reste l'option par défaut pour les maisons individuelles et pour les bailleurs qui préfèrent une réduction d'impôt plafonnée (prévisible) à un amortissement progressif (dépendant du TMI).

22. Jurisprudence applicable aux plafonds de loyer (par analogie Pinel)

Le dispositif Jeanbrun étant né en février 2026, aucune jurisprudence spécifique n'existe encore à ce jour. Mais plusieurs décisions Pinel/Duflot sont transposables par analogie, notamment celles qui traitent des mêmes plafonds de loyer et des mêmes mécaniques de contrôle.

Concrètement, ces 5 jurisprudences dessinent une ligne claire : le fisc contrôle avec rigueur, l'erreur n'est pas régularisable après coup, et les tolérances sont rares. L'anticipation est la seule protection — d'où l'importance d'un simulateur fiable et d'un conseil professionnel avant chaque signature.

Sources officielles & références juridiques

Ce guide repose exclusivement sur des sources primaires et institutionnelles. Voici la liste complète :

• LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (JO n° 42 du 20/02/2026) — art. 47 créant le statut du bailleur privé (JORFTEXT000053508155)
• Article 31-I-1° i et j du CGI — régime d'amortissement Jeanbrun, neuf (i) et ancien avec travaux (j)
• Article 150 VB III du CGI — réintégration des amortissements à la revente (modifié par LF 2026)
• Article 2 terdecies D annexe III du CGI — barème Pinel/LLI repris pour le niveau intermédiaire Jeanbrun (plafonds loyer et ressources)
• Article 2 terdecies H annexe III du CGI — barème Loc'Avantages repris pour les niveaux social et très social
• Article R. 331-10 du Code de la construction et de l'habitation — définition de la surface utile (habitable + 50 % annexes plafonnées 8 m²)
• Article L. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation — définition du bâtiment d'habitation collectif (éligibilité Jeanbrun)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — rapports locatifs (bail 3/6 ans, indexation IRL, art. 17-1)
• Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — art. 140, encadrement des loyers dans les villes tendues
• Arrêté du 5 septembre 2025 (JO 29/09/2025, NOR ATDL2524318A) — zonage ABC en vigueur, 468 communes reclassées
• Arrêté du 6 janvier 2026 (JO 31/01/2026) — plafonds Loc'Avantages 2026 (repris pour niveaux social et très social Jeanbrun)
• BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) — plafonds loyer et ressources Pinel/LLI 2026
• ANIL — Analyse juridique LF 2026 — synthèse institutionnelle (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
• Éditions Francis Lefebvre (EFL) — analyse du statut bailleur privé (Navis Fiscal, MPP Fiscal)
• Service-Public.fr — fiche « Relance logement 2026 »
• Impots.gouv.fr — formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers), ligne 229 (charges déductibles)

Guide rédigé par Quentin Hagnéré, CGP enregistré ORIAS (CIF, COA, COBSP) — publication initiale 20 avril 2026. Prochaine mise à jour : publication du BOFiP Jeanbrun (attendue S2 2026).