Mis à jour le 20 avril 2026 — conforme LF 2026 et zonage en vigueur
Cadre légal mobilisé dans ce guide :
- Art. 31-I-1° i (neuf) et j (ancien) CGI — amortissement Jeanbrun dans les revenus fonciers
- Art. 47 LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) — statut du bailleur privé, fenêtre d'application du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
- Art. 2 terdecies D annexe III CGI — barème Pinel/LLI repris pour le niveau intermédiaire
- Art. 2 terdecies H annexe III CGI — barème Loc'Avantages repris pour niveaux social et très social
- BOI-BAREME-000017 — plafonds loyers et ressources 2026 (mise à jour 10 mars 2026)
- Arrêté du 5 septembre 2025 (JO 29/09/2025, NOR ATDL2524318A) — zonage ABC en vigueur (468 communes reclassées)
- Arrêté du 6 janvier 2026 (JO 31/01/2026) — plafonds Loc'Avantages 2026 (social et très social)
- Art. R. 331-10 CCH — définition de la surface utile (habitable + 50 % annexes, plafond 8 m²)
⚠️ Le BOFiP Jeanbrun spécifique n'est pas encore publié (attendu S2 2026). Les règles applicables résultent à ce jour du texte légal et des renvois aux doctrines Pinel et Loc'Avantages.
Vous achetez un bien Jeanbrun, ou vous en avez déjà un. La question tombe vite : combien puis-je vraiment le louer sans perdre l'amortissement ? Pour un T3 de 65 m² en zone B1, le plafond 2026 tombe à 761 €/mois. À Paris A bis, le même T3 monte à 1 271 €. Chez Hagnéré Patrimoine, on voit la même erreur de calcul revenir tous les mois — et coûter 8 000 € de redressement en moyenne.
En 60 secondes — ce que ce guide vous apporte
- La formule officielle : Loyer max = Plafond zonal × Surface utile × min(0,7 + 19/S ; 1,2). Une seule, valable partout.
- La grille 2026 complète par zone (A bis 19,71 € → C 10,26 €) et par niveau (Loc1, Loc2, Loc3).
- 10 villes chiffrées de Paris 16e à Limoges, avec le rendement brut associé.
- Les 10 pièges qui font perdre l'avantage fiscal — surface Carrez vs utile, parking, indexation IRL, etc.
- 3 cas pratiques détaillés : Lyon zone A, Nantes zone B1 social, Paris A bis studio.
- Temps de lecture : 25 min pour maîtriser le sujet à 100 %.
Toutes les données ont été recoupées ligne à ligne avec les sources primaires (Légifrance, BOFiP, ANIL, arrêtés JO). Tout chiffre approximatif ou en attente du BOFiP Jeanbrun (publication attendue S2 2026) est signalé comme tel. Vous pouvez aussi utiliser notre simulateur Jeanbrunpour calculer votre loyer maximum à l'euro près.
Guide rédigé le 20 avril 2026 et audité (Pass 2) le 23 avril 2026par Quentin Hagnéré — CIF, COA, COBSP, Carte T (Hagnéré Patrimoine enregistré à l'ORIAS n° 23002291). À jour de la LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47 créant le dispositif Jeanbrun, art. 31-I-1° i et j CGI), des arrêtés du 6 janvier 2026 (plafonds loyers Loc1/Loc2/Loc3), du 5 septembre 2025 (zonage ABC révisé) et du 30 janvier 2025 (plafonds Loc'Avantages), du BOFiP BOI-BAREME-000017 (10/03/2026).
1. Le pivot : pourquoi le zonage n'est PAS une condition d'éligibilité
Première idée reçue à démonter, parce qu'elle fausse toute la suite : contrairement au Pinel, le zonage ABC ne détermine pas si votre bien est éligible au Jeanbrun — il détermine seulement combien vous pouvez le louer. C'est une nuance capitale, et presque tous les articles concurrents passent à côté.
La vraie condition d'éligibilité Jeanbrun
Le Jeanbrun impose que le bien soit un logement faisant partie d'un bâtiment d'habitation collectif(art. L. 111-1, 6° du CCH). Les maisons individuelles sont exclues — partout, même en zone A bis. En revanche, un appartement dans un immeuble collectif est éligible qu'il soit en zone A bis Paris 16e ou en zone C au cœur d'un village de l'Aveyron.
Le zonage ABC n'intervient qu'après : il fixe le plafond de loyer /m² et le plafond de ressources du locataire. Plus la zone est tendue (A bis), plus le plafond de loyer est élevé ; plus elle est détendue (C), plus il est bas.
Ça change tout pour la stratégie d'investissement. Sous le Pinel, les zones B2 et C étaient totalement fermées depuis 2018. Des villes moyennes (Limoges, Perpignan, Amiens) et tout le territoire rural étaient exclus. Sous le Jeanbrun, tout ce territoire redevient jouable— à condition d'accepter que le plafond de loyer y soit plus bas (10,26 €/m² en zone B2 et C contre 14,64 € en zone A).
Cette ouverture est l'un des arguments massifs du Jeanbrun. Dans une ville moyenne où le prix d'achat est à 1 800 €/m², un plafond à 10,26 €/m² génère un rendement brut de 6,84 % — bien supérieur aux 3,5 % typiques d'une zone A bis à 12 000 €/m². La contrepartie, c'est la liquidité et la plus-value à terme : elles sont structurellement plus faibles dans les zones détendues.
Maintenant qu'on a bien en tête que le plafond de loyer ne décide pas de l'éligibilité mais du loyer final, voyons précisément ce qu'est un « plafond Jeanbrun ».
2. Qu'est-ce qu'un plafond de loyer Jeanbrun ?
Combien votre locataire peut-il vous verser au maximum chaque mois, sans que vous perdiez votre avantage fiscal ? C'est toute la question du plafond Jeanbrun. Autrement dit, un plafond de loyer Jeanbrun, c'est un prix maximum au m² que vous pouvez demander à votre locataire, sous peine de perdre l'avantage fiscal. Il s'exprime en euros par mètre carré et par mois (€/m²/mois), hors charges. Il se décline par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) et par niveau de conventionnement (intermédiaire, social, très social).
Le plafond n'est pas un plafond libre : c'est un maximum absolu. Si votre calcul donne un loyer théorique de 715 €/mois mais que le plafond applicable tombe à 710 €/mois, vous devez louer à 710 € maximum. Pas 715, pas 712, pas « 710 et quelques » : 710, point.
Ce que le plafond détermine (et ne détermine pas)
Le plafond de loyer détermine :
- Le loyer maximum mensuel hors charges que vous pouvez facturer
- Le respect de l'engagement fiscal pour conserver l'amortissement
- Le calcul du loyer après indexation IRL annuelle (plafond = seuil)
Le plafond de loyer ne détermine pas :
- L'éligibilité du bien au Jeanbrun (zonage indifférent)
- Les charges récupérables (elles se facturent en sus)
- Le dépôt de garantie (règles de droit commun, art. 22 loi 89-462)
- Le droit d'opposer un complément de loyer (encadrement) — qui reste à démontrer
Le plafond fonctionne comme un « verrou fiscal » : tant que vous louez dessous, tout va bien ; dès que vous passez au-dessus, vous basculez hors régime Jeanbrun pour l'année en cours. La sanction n'est pas un ajustement comptable, c'est une perte pure et simple de l'amortissement sur la période concernée.
Cette rigueur s'explique par la philosophie du dispositif : l'État vous accorde un avantage fiscal significatif (3,5 à 5,5 % d'amortissement par an, soit sur 10 ans 35 à 55 % du prix immobilisé) en échanged'un loyer modéré. Rompre le second côté de l'équation rompt aussi le premier. Passons maintenant aux trois niveaux parmi lesquels choisir.
3. Les 3 niveaux Jeanbrun : intermédiaire, social, très social
Le Jeanbrun propose trois régimes distincts, désignés Loc1 (intermédiaire), Loc2 (social) et Loc3 (très social). Vous choisissez le niveau avantla mise en location et vous vous y tenez pour toute la durée d'engagement (9 à 15 ans). Changer de niveau en cours de route n'est pas permis.
Plus vous acceptez une contrainte de loyer forte, plus l'avantage fiscal grandit : le taux d'amortissement augmente, le plafond annuel augmente aussi. C'est l'arbitrage central du dispositif. Voici le tableau récapitulatif :
| Niveau | Décote loyer vs marché | Taux amortissement (neuf) | Taux amortissement (ancien + travaux) | Plafond annuel d'amortissement |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire (Loc1) | ~ -15 % vs marché libre | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social (Loc2) | ~ -30 % vs marché libre | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social (Loc3) | ~ -45 % vs marché libre | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Cas chiffré : un investisseur qui achète 250 000 € un T3 neuf en zone A peut choisir entre trois scénarios. En intermédiaire, il amortit 250 000 × 80 % × 3,5 % = 7 000 € par an(dans la limite de 8 000 €), soit une économie d'impôt annuelle de 2 870 € à TMI 41 %. En très social, il amortit 250 000 × 80 % × 5,5 % = 11 000 € par an (dans la limite de 12 000 €), soit 4 510 € par an à TMI 41 %. Différence : + 1 640 €/an pendant 10 à 15 ans. La contrepartie : un loyer inférieur d'environ 30 % au marché.
Comment choisir entre les 3 niveaux ?
- Intermédiaire (Loc1) : choix par défaut pour la plupart des investisseurs. Plafond loyer proche du marché dans les zones tendues, décote tolérable. Recommandé en zone A bis, A, B1.
- Social (Loc2) : compromis. Loyer sensiblement inférieur au marché, mais amortissement renforcé. Intéressant si le prix /m² est faible et le rendement brut élevé. Recommandé en B1, B2, C.
- Très social (Loc3) : maximum d'avantage fiscal. Loyer nettement sous le marché mais amortissement 5,5 % + plafond 12 000 €. À envisager pour les TMI très élevées (41 %, 45 %) et les investissements patrimoniaux long terme.
Chez Hagnéré Patrimoine, on voit ce choix Loc1/Loc2/Loc3 mal arbitré dans 70 % des dossiers qu'on récupère après coup. Le bon réflexe : raisonner d'abord rendement net après impôt sur 15 ans, pas seulement plafond loyer. Maintenant que le choix entre les trois niveaux est clair, attaquons la grille complète des plafonds 2026 — la matière première de tout calcul Jeanbrun.
4. Grille officielle des plafonds de loyer 2026
Voici la grille de référence 2026, revalorisée au 1er janvier sur la base de l'IRL. Les chiffres du niveau intermédiaire sont ceux du barème Pinel/LLI 2026 (BOI-BAREME-000017, mise à jour 10 mars 2026). Les chiffres social et très social proviennent du barème Loc'Avantages 2026 (arrêté du 6 janvier 2026).
| Zone | Intermédiaire (Loc1) | Social (Loc2) | Très social (Loc3) |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris intra-muros + 1re couronne tendue) | 19,71 €/m²/mois | ≈ 13,68 €/m²/mois | ≈ 10,93 €/m²/mois |
| A (Île-de-France reste, Côte d'Azur, Genevois) | 14,64 €/m²/mois | ≈ 10,17 €/m²/mois | ≈ 8,12 €/m²/mois |
| B1 (métropoles > 250 000 hab., littoral) | 11,80 €/m²/mois | ≈ 8,20 €/m²/mois | ≈ 6,55 €/m²/mois |
| B2 (villes 50 000 - 250 000 hab.) | 10,26 €/m²/mois | ≈ 7,12 €/m²/mois | ≈ 5,69 €/m²/mois |
| C (reste du territoire) | 10,26 €/m²/mois | ≈ 6,15 €/m²/mois | ≈ 4,91 €/m²/mois |
Mode d'emploi : ce tableau se lit ligne par ligne. Si vous achetez un appartement à Nantes (zone B1) et que vous choisissez le niveau intermédiaire, votre plafond brut est de 11,80 €/m²/mois. Un 65 m² vous rapportera au maximum11,80 × 65 × coefficient = ~ 790 €/mois hors charges. Si vous choisissez le social, le plafond tombe à 8,20 €/m² → ~ 550 €/mois. Si c'est le très social, 6,55 €/m² → ~ 440 €/mois.
Important — zone C et dérogations
Zone C incluse : contrairement au Pinel, la zone C est éligible au Jeanbrun. Le plafond de loyer intermédiaire y est identique à la zone B2 (10,26 €/m²/mois).
Zonage de référence: arrêté du 5 septembre 2025 (JO 29/09/2025, NOR ATDL2524318A). 468 communes ont été reclassées à cette date (majoritairement en hausse : 247 vers B1, 147 vers B2, 64 vers A, 10 vers A bis). 19 communes ont été déclassées. Pour vérifier la zone d'une commune précise, consultez notre guide zones Jeanbrun A/B/C.
Plafonds social/très social : les valeurs ci-dessus sont données par zone à titre indicatif. Les chiffres officiels varient par communedans l'arrêté Loc'Avantages du 6 janvier 2026. Pour une commune précise, consultez l'annexe de l'arrêté sur Legifrance.
Cette grille donne le plafond au mètre carré. Pour en déduire votre loyer maximum, il faut encore deux éléments : la surface utile (et non la surface habitable, c'est le premier piège), et le coefficient multiplicateur. On attaque la surface utile tout de suite.
5. Surface utile vs surface habitable : le piège n°1
La surface que vous retenez pour calculer le loyer maximum n'est pas la surface habitable indiquée sur votre bail (loi Boutin, art. L. 111-10-1 CCH) ni la surface Carrez indiquée sur votre acte de vente. C'est la surface utile, définie à l'article R. 331-10 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Formule de la surface utile Jeanbrun
Surface utile = Surface habitable + min( 8 ; 0,5 × surface des annexes )
La surface des annexes est divisée par 2, puis plafonnée à 8 m² (limite absolue de majoration). Les annexes incluent balcon, loggia, terrasse, cave, grenier aménageable. Le garage ou le stationnement sont exclus de la surface utile — ils se facturent à part.
Prenons un cas : un appartement de 50 m² habitable avec un balcon de 10 m² et une cave de 4 m² a une surface utile de 50 + min(8 ; 0,5 × 14) = 50 + 7 = 57 m². Le même appartement avec un balcon de 30 m² et une cave de 8 m² aurait une surface utile de 50 + min(8 ; 0,5 × 38) = 50 + 8 = 58 m² (plafonnement à 8 m² ajoutés).
Pièges fréquents sur la surface utile
- Loi Boutin vs Jeanbrun : sur votre bail, vous indiquez la surface habitable (Boutin). Mais pour le loyer, vous calculez sur la surface utile. Différence de 5 à 10 % fréquente.
- Carrez ≠ habitable : Carrez inclut certaines surfaces (hauteur minimum 1,80 m) qu'un balcon couvert n'aurait pas. Ne jamais utiliser Carrez pour le plafond Jeanbrun.
- Terrasse tropézienne, loggia fermée : selon qu'elles sont ouvertes ou fermées, elles entrent dans l'habitable ou dans les annexes. Faire vérifier par un géomètre si le doute est élevé.
- Parking / garage : exclus de la surface utile. Leur loyer ne s'ajoute pas au plafond Jeanbrun — il se facture via un bail annexe et ne compte pas dans le calcul.
- Plafond 8 m² absolu : même avec 50 m² de terrasse, la majoration reste limitée à 8 m². Une grande terrasse n'augmente pas proportionnellement la surface utile.
Erreur classique : un bailleur calcule son loyer sur 65 m² habitables (son bail) alors qu'il devrait calculer sur 72 m² utiles (habitable + annexes), et perd ainsi mécaniquement un loyer légitime de 85 €/mois × 12 × 10 ans = 10 200 € sur la durée d'engagement. L'inverse existe aussi : calculer sur 80 m² Carrez alors que la surface utile Jeanbrun n'est que de 72 m², et se retrouver en dépassement.
Une fois la surface utile établie, nous avons les trois ingrédients : le plafond zonal, la surface utile, et il ne manque que le coefficient multiplicateur — qu'on prend dans la section suivante.
6. La formule officielle de calcul du loyer maximum
Une seule formule gouverne tous vos calculs Jeanbrun — que vous soyez à Paris 16e ou dans un village de l'Aveyron. Retenez-la, affichez-la au-dessus de votre bureau : vous allez vous y référer à chaque signature de bail et à chaque révision annuelle du loyer.
Formule officielle du loyer maximum Jeanbrun 2026
Loyer mensuel maximum = Plafond zonal (€/m²) × Surface utile (m²) × Coefficient avec Coefficient = min ( 0,7 + 19/S ; 1,2 ) où S = Surface utile en m²
Source : art. 47 LF 2026 + BOI-BAREME-000017 (barème Pinel repris pour le niveau intermédiaire). La formule est identique pour les 3 niveaux (Loc1/Loc2/Loc3), seul le plafond zonal change.
Décomposons étape par étape. Le plafond zonal, c'est la valeur au m² lue dans le tableau de la section 4 (ex : 14,64 €/m² en zone A intermédiaire). La surface utile, c'est la valeur calculée en section 5 (habitable + 50 % annexes plafonnées à 8 m²). Le coefficient, c'est une fonction décroissante de la surface : plus le logement est grand, plus le coefficient baisse ; plus il est petit, plus le coefficient monte — jusqu'au plafond de 1,2.
| Surface utile S | 0,7 + 19/S | Coefficient appliqué |
|---|---|---|
| 20 m² (studio) | 1,65 | 1,2 (plafond) |
| 28 m² (T1) | 1,379 | 1,2 (plafond) |
| 38 m² (T1/T2) | 1,200 | 1,2 (seuil exact) |
| 45 m² (T2) | 1,122 | 1,122 |
| 55 m² (T3) | 1,045 | 1,045 |
| 65 m² (T3) | 0,992 | 0,992 |
| 80 m² (T4) | 0,938 | 0,938 |
| 100 m² (T5) | 0,890 | 0,890 |
| 120 m² (grand T5) | 0,858 | 0,858 |
Ce que fait la formule: elle corrige le principe « plus c'est petit, plus le loyer /m² est élevé » observé sur le marché libre. Un studio de 20 m² à Paris peut se louer 1 500 €/mois sur le marché libre (soit 75 €/m²). Sous Jeanbrun intermédiaire, il serait plafonné à 19,71 × 20 × 1,2 = 473 €/mois, soit 23,6 €/m² pour le calcul (le plafond /m² effectif est 19,71 × 1,2 = 23,65 €). Différence : -1 027 €/mois. C'est le prix à payer pour bénéficier du régime.
Cette formule soulève une question légitime : pourquoi le coefficient est-il plafonné à 1,2 ? Pourquoi précisément 38 m² comme seuil ? On le démontre dans la section suivante.
7. Pourquoi le coefficient est plafonné à 1,2 : démonstration du seuil 38 m²
Le coefficient 0,7 + 19/S est une fonction strictement décroissante de la surface utile S. Plus S est grand, plus 19/S est petit, et plus le coefficient approche asymptotiquement de 0,7. À l'inverse, plus S est petit, plus 19/S explose. Sur les très petites surfaces, le coefficient pourrait atteindre des valeurs absurdes (ex : pour S = 5 m², on aurait 0,7 + 19/5 = 4,5 — c'est-à-dire 4,5 fois le plafond zonal au m², soit 88 €/m²/mois en zone A bis).
Pour éviter cette explosion, la loi plafonne le coefficient à 1,2. Mais à partir de quelle surface ce plafond s'active-t-il exactement ? Calculons :
Démonstration algébrique du seuil 38 m²
0,7 + 19/S = 1,2 ⇔ 19/S = 0,5 ⇔ S = 19 / 0,5 ⇔ S = 38 m²
Résultat : pour toute surface utile S ≤ 38 m², le coefficient mathématique dépasserait 1,2 et est donc ramené à 1,2. Pour S > 38 m², le coefficient calculé est appliqué tel quel (il est inférieur à 1,2).
Le raccourci à retenir : si votre surface utile est égale ou inférieure à 38 m², vous appliquez systématiquement le coefficient 1,2 sans avoir besoin de calculer. Valable pour tous les studios, T1 et petits T2. Au-delà de 38 m², il faut calculer précisément.
Raccourci pratique à retenir
- Surface utile ≤ 38 m² : coefficient = 1,2 (sans calcul)
- Surface utile = 40 m² : coefficient = 0,7 + 19/40 = 1,175
- Surface utile = 50 m² : coefficient = 0,7 + 19/50 = 1,080
- Surface utile = 70 m² : coefficient = 0,7 + 19/70 = 0,971
- Surface utile = 100 m² : coefficient = 0,7 + 19/100 = 0,890
- Limite asymptotique : pour S → ∞, le coefficient tend vers 0,7
Une conséquence économique importante : les petites surfaces Jeanbrun bénéficient d'un plafond /m² effectif plus élevéque les grandes. En zone A bis, un studio (coef 1,2) se loue à 19,71 × 1,2 = 23,65 €/m², tandis qu'un grand T5 de 120 m² (coef 0,858) se loue à 19,71 × 0,858 = 16,91 €/m². Écart de +40 % en faveur du studio. Cette asymétrie explique l'attrait particulier du dispositif pour les petites surfaces en zone tendue.
Nous avons maintenant tous les éléments. Passons à la méthode pas à pas pour calculer son plafond en pratique.
8. Calculez votre loyer maximum Jeanbrun en 5 étapes
La méthode officielle en 5 étapes, applicable à tous les biens Jeanbrun quels que soient la zone et le niveau :
| Étape | Action | Outil / référence |
|---|---|---|
| 1 | Identifier la zone géographique de la commune | Arrêté 5/09/2025 NOR ATDL2524318A + simulateur zonage ANIL |
| 2 | Choisir le niveau (Loc1 / Loc2 / Loc3) | Selon stratégie fiscale : TMI, durée de détention, rendement |
| 3 | Calculer la surface utile | Surface habitable (loi Boutin) + min(8 ; 0,5 × annexes) |
| 4 | Calculer le coefficient multiplicateur | min(0,7 + 19/S ; 1,2) — raccourci : 1,2 si S ≤ 38 |
| 5 | Appliquer la formule finale | Loyer = Plafond zonal × Surface utile × Coefficient |
Déroulons la méthode sur un cas simple : T2 de 50 m² habitables, avec un balcon de 6 m², en zone B1 (Angers), choix niveau intermédiaire.
Application de la méthode — T2 50 m² Angers
Étape 1 : Zone B1 (Angers est zone B1) Étape 2 : Niveau Loc1 intermédiaire → plafond 11,80 €/m²/mois Étape 3 : Surface utile = 50 + min(8 ; 0,5 × 6) = 50 + 3 = 53 m² Étape 4 : Coefficient = 0,7 + 19/53 = 0,7 + 0,358 = 1,058 Étape 5 : Loyer max = 11,80 × 53 × 1,058 = 661,72 €/mois
Résultat : le loyer maximum Jeanbrun Loc1 pour ce bien est de 661 €/mois hors charges (arrondi à l'euro inférieur par prudence). Tout loyer supérieur entraînerait la perte de l'avantage fiscal pour l'année en cours.
Et si on choisissait le social ou le très social sur le même bien ? Les étapes 1, 3, 4 restent identiques. Seule l'étape 2 change :
Intermédiaire (Loc1) — Plafond 11,80 €/m²
Loyer max = 11,80 × 53 × 1,058 = 661 €/mois. Amortissement annuel : 250 000 × 80 % × 3,5 % = 7 000 € (plafond 8 000 €).
Social (Loc2) — Plafond ≈ 8,20 €/m²
Loyer max = 8,20 × 53 × 1,058 = 459 €/mois. Amortissement annuel : 250 000 × 80 % × 4,5 % = 9 000 € (plafond 10 000 €). Gain fiscal supplémentaire 820 €/an à TMI 41 %, loyer -202 €/mois.
Très social (Loc3) — Plafond ≈ 6,55 €/m²
Loyer max = 6,55 × 53 × 1,058 = 367 €/mois. Amortissement annuel : 250 000 × 80 % × 5,5 % = 11 000 € (plafond 12 000 €). Gain fiscal supplémentaire 1 640 €/an à TMI 41 %, loyer -294 €/mois.
Maintenant que la méthode de calcul est maîtrisée, voyons le tableau massif T1 → T5 × 5 zones × 3 niveaux, le plus complet disponible en ligne sur le sujet.
9. Grille complète : T1 → T5 × 5 zones × niveau intermédiaire
Vous voulez un ordre de grandeur immédiat, sans ressortir la calculette ? Cette grille pré-calcule les 30 cas les plus fréquents : 6 surfaces types (studio 28 m², T1 32 m², T2 45 m², T3 65 m², T4 85 m², T5 110 m²) dans les 5 zones, au niveau intermédiaire. Trouvez votre surface, votre zone, lisez le loyer maximum. En 10 secondes, vous savez si votre projet tient la route. Les niveaux social et très social se déduisent ensuite en appliquant les coefficients respectifs (~ 0,7 pour social, ~ 0,55 pour très social).
| Surface utile | Coefficient | A bis (19,71 €) | A (14,64 €) | B1 (11,80 €) | B2 (10,26 €) | C (10,26 €) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio 28 m² | 1,200 | 662 €/mois | 492 €/mois | 396 €/mois | 345 €/mois | 345 €/mois |
| T1 32 m² | 1,200 | 757 €/mois | 562 €/mois | 453 €/mois | 394 €/mois | 394 €/mois |
| T2 45 m² | 1,122 | 994 €/mois | 738 €/mois | 595 €/mois | 517 €/mois | 517 €/mois |
| T3 65 m² | 0,992 | 1 271 €/mois | 944 €/mois | 761 €/mois | 661 €/mois | 661 €/mois |
| T4 85 m² | 0,924 | 1 548 €/mois | 1 149 €/mois | 927 €/mois | 806 €/mois | 806 €/mois |
| T5 110 m² | 0,873 | 1 893 €/mois | 1 406 €/mois | 1 133 €/mois | 985 €/mois | 985 €/mois |
Lecture rapide: cette grille vous donne un ordre de grandeur immédiat. Vous achetez un T3 de 65 m² à Nantes (zone B1) en Loc1 : votre loyer max est ~ 761 €/mois. À Paris 15e (zone A bis), le même T3 monte à 1 271 €/mois. La différence entre zones est considérable — mais se compense en partie par le prix d'achat plus bas en zone B1.
Grille complète — niveau social (Loc2)
En niveau social, les plafonds zonaux baissent d'environ -30 % par rapport à l'intermédiaire. Voici la même grille T1 → T5 en Loc2 :
| Surface utile | Coefficient | A bis (13,68 €) | A (10,17 €) | B1 (8,20 €) | B2 (7,12 €) | C (6,15 €) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio 28 m² | 1,200 | 460 €/mois | 342 €/mois | 275 €/mois | 239 €/mois | 207 €/mois |
| T1 32 m² | 1,200 | 525 €/mois | 391 €/mois | 315 €/mois | 273 €/mois | 236 €/mois |
| T2 45 m² | 1,122 | 690 €/mois | 513 €/mois | 414 €/mois | 359 €/mois | 310 €/mois |
| T3 65 m² | 0,992 | 882 €/mois | 656 €/mois | 529 €/mois | 459 €/mois | 396 €/mois |
| T4 85 m² | 0,924 | 1 074 €/mois | 799 €/mois | 644 €/mois | 559 €/mois | 483 €/mois |
| T5 110 m² | 0,873 | 1 313 €/mois | 977 €/mois | 787 €/mois | 683 €/mois | 590 €/mois |
Grille complète — niveau très social (Loc3)
En niveau très social, les plafonds baissent encore, d'environ -45 % par rapport à l'intermédiaire. C'est le niveau de décote maximum, compensé par le taux d'amortissement le plus élevé (5,5 % en neuf) et le plafond annuel le plus généreux (12 000 €).
| Surface utile | Coefficient | A bis (10,93 €) | A (8,12 €) | B1 (6,55 €) | B2 (5,69 €) | C (4,91 €) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio 28 m² | 1,200 | 367 €/mois | 273 €/mois | 220 €/mois | 191 €/mois | 165 €/mois |
| T1 32 m² | 1,200 | 420 €/mois | 312 €/mois | 252 €/mois | 219 €/mois | 189 €/mois |
| T2 45 m² | 1,122 | 552 €/mois | 410 €/mois | 331 €/mois | 287 €/mois | 248 €/mois |
| T3 65 m² | 0,992 | 705 €/mois | 523 €/mois | 422 €/mois | 367 €/mois | 316 €/mois |
| T4 85 m² | 0,924 | 858 €/mois | 638 €/mois | 514 €/mois | 447 €/mois | 386 €/mois |
| T5 110 m² | 0,873 | 1 050 €/mois | 780 €/mois | 629 €/mois | 546 €/mois | 471 €/mois |
Disclaimer Loc2 / Loc3 — variation commune par commune
Les plafonds de loyer social et très social ci-dessus résultent d'une moyenne par zone issue du barème Loc'Avantages 2026. L'arrêté du 6 janvier 2026 (JO 31/01/2026) publie les valeurs commune par communedans son annexe, et certaines communes peuvent dévier sensiblement de ces moyennes zonales. Pour un projet précis, consultez systématiquement l'annexe communale de l'arrêté sur Legifrance avant signature de bail.
Avec cette grille vous pouvez déjà simuler 90 % des cas. Mais un dernier paramètre conditionne le respect du régime : les ressources du locataire — que l'on aborde maintenant.
10. Plafonds de ressources du locataire : qui peut habiter chez vous ?
Le plafond de loyer ne suffit pas : le locataire doit aussi être éligibleau regard de ses revenus. Le contrôle porte sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année, c'est-à-dire le RFR N-2 de l'ensemble du foyer fiscal du locataire (tel qu'il figure sur son avis d'imposition).
Les plafonds Jeanbrun intermédiaire (Loc1) sont identiques aux plafonds Pinel/LLI (art. 2 terdecies D annexe III CGI). Les plafonds social (Loc2) et très social (Loc3)suivent le barème Loc'Avantages (art. 2 terdecies H annexe III CGI), publié par l'arrêté du 6 janvier 2026. Voici la grille intermédiaire complète :
| Composition du foyer locataire | A bis | A | B1 | B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire (dès la 5e) | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Deux exemples parlants : un couple sans enfant gagnant 55 000 €/an est éligible en zone A bis (plafond 66 276 €) et zone A, mais pas en B1 (plafond 48 268 € dépassé) ni en B2/C. Un couple avec 2 enfants gagnant 100 000 €/an est éligible en A bis (plafond 103 727 €) et en A (plafond 95 427 € — à la limite). Les plafonds sont généreux en zones tendues, beaucoup plus restrictifs en zones détendues.
Vérification du plafond de ressources : règles strictes
- Base de calcul : RFR de l'avant-dernière année (N-2). Pour un bail signé en 2026, on retient le RFR 2024 (avis d'imposition 2025).
- Périmètre : ensemble du foyer fiscal du locataire — y compris concubin non marié s'il emménage avec lui.
- Justificatif : demander l'avis d'imposition au moment de la signature du bail. Sans justificatif, impossible de prouver la conformité en cas de contrôle.
- Contrôle limité dans le temps : le plafond de ressources s'apprécie à la date de signature du bail uniquement. Une hausse de revenus en cours de bail n'entraîne pas la déchéance (contrairement au plafond de loyer qui doit être respecté en continu).
Pour les niveaux social (Loc2) et très social (Loc3), les plafonds sont plus bas (environ -30 % et -45 %) et varient parfois commune par commune. Voici un ordre de grandeur pour une personne seule en zone A bis :
| Niveau | Personne seule A bis | Couple A bis | + 1 enfant A bis |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (Loc1) | 44 344 € | 66 276 € | 86 878 € |
| Social (Loc2) | ≈ 32 000 € | ≈ 48 000 € | ≈ 63 000 € |
| Très social (Loc3) | ≈ 17 500 € | ≈ 26 000 € | ≈ 34 000 € |
Pour le détail commune par commune des plafonds Loc2/Loc3 et la grille ressources complète niveau par niveau, consultez notre guide plafonds ressources locataire Jeanbrun. Maintenant que plafonds loyer et ressources sont clairs, passons à l'application concrète sur 10 grandes villes françaises.
11. 10 villes-exemples : loyer Jeanbrun intermédiaire pour un T3 de 65 m²
Pour donner un ordre de grandeur immédiat, voici ce que vaut un T3 de 65 m² utile (coefficient 0,992) sous Jeanbrun intermédiaire dans 10 villes françaises représentatives, avec le prix d'achat médian /m² et le rendement brut associé :
| Ville | Zone | Loyer Jeanbrun Loc1 (T3 65 m²) | Prix médian /m² (neuf) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Paris 16e (A bis) | A bis | 1 271 €/mois | 12 500 €/m² | 1,88 % |
| Lyon 6e (A) | A | 944 €/mois | 7 800 €/m² | 2,24 % |
| Marseille 8e (A) | A | 944 €/mois | 5 200 €/m² | 3,35 % |
| Bordeaux (B1) | B1 | 761 €/mois | 5 500 €/m² | 2,55 % |
| Toulouse (B1) | B1 | 761 €/mois | 4 200 €/m² | 3,34 % |
| Nantes (B1) | B1 | 761 €/mois | 4 900 €/m² | 2,87 % |
| Montpellier (B1) | B1 | 761 €/mois | 4 700 €/m² | 2,99 % |
| Rennes (B1) | B1 | 761 €/mois | 4 600 €/m² | 3,06 % |
| Angers (B2) | B2 | 661 €/mois | 3 900 €/m² | 3,13 % |
| Limoges (C) | C | 661 €/mois | 2 800 €/m² | 4,36 % |
Ce que révèle la grille: c'est l'un des arbitrages structurants du Jeanbrun. Le rendement brut le plus élevé se trouve en zone C(Limoges à 4,36 %), pas en zone A bis (Paris à 1,88 %). Paradoxe apparent : on peut louer plus cher à Paris, mais le prix d'achat est tellement élevé que le rendement final est le plus bas des 10 villes.
Arbitrage rendement vs liquidité
Le rendement brut ne dit pas tout. Un investissement à Paris 16e offre en contrepartie une liquidité immédiate (vente en 30-60 jours) et une plus-value longue historique. Un investissement à Limoges offre un rendement brut +1,3 fois supérieur mais une liquidité moindre et un potentiel de plus-value plus faible. Le bon choix dépend de votre horizon, de votre besoin de revenus vs capitalisation, et de votre tolérance au risque de vacance locative.
Mais une question se pose pour les investisseurs qui ont déjà un bien loué au prix libre : peut-on basculer un bail en cours sous Jeanbrun ? On le traite maintenant.
12. Bail en cours ou nouveaux baux uniquement ?
Vous possédez un appartement que vous louez à 950 €/mois depuis 2023. Vous découvrez le Jeanbrun en 2026 et vous calculez que le plafond intermédiaire pour votre logement est de 780 €/mois. Pouvez-vous basculer le bail existant sous Jeanbrun et bénéficier de l'amortissement ?
Non — pas directement. Le plafond de loyer Jeanbrun s'applique aux baux conclus ou renouvelésaprès la date de prise d'effet du régime. Un bail en cours signé au loyer libre n'est pas régularisable rétroactivement. Les années passées au loyer libre ne peuvent pas bénéficier de l'amortissement Jeanbrun.
Option 1 — Attendre la fin du bail
Laisser le bail en cours se dérouler jusqu'à son terme légal (3 ans bail vide). Au renouvellement, signer un nouveau bail au plafond Jeanbrun. L'amortissement commence à cette date.
Option 2 — Avenant de mise en conformité
Proposer au locataire actuel un avenant abaissant le loyer au plafond Jeanbrun. Accord nécessaire du locataire (il perd rarement à accepter — loyer baisse). L'amortissement démarre à la date de l'avenant.
Option 3 — Congé pour reprise ou vente
Donner congé au locataire (avec préavis 6 mois bail vide), relouer au plafond Jeanbrun à un nouveau locataire. Risque : impossible si le locataire est protégé (âge, ressources), et vacance locative pendant la transition.
En pratique, dans 90 % des cas, l'option 1 (attendre) ou l'option 2 (avenant) sont les plus simples. L'option 2 est particulièrement efficace si le loyer du bail en cours est supérieur au plafond Jeanbrun : vous proposez la baisse au locataire qui l'accepte volontiers, vous gagnez l'amortissement dès l'année en cours.
Piège — la date d'effet du régime Jeanbrun
Pour un bien neuf acheté en VEFA, la date d'effet Jeanbrun court à partir de la livraison et de la première mise en location (le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l'achèvement). Pour un bien ancien, la date d'effet court à partir de l'achèvement des travaux éligibles (seuil 30 % du prix d'acquisition) ou de l'option fiscale si pas de travaux majeurs. Dans tous les cas, la mise en location avec bail Jeanbrun conforme est obligatoire dans les 12 mois. Au-delà, le dispositif est perdu. Pour le détail du seuil 30 % travaux et des dépenses éligibles, voir notre guide Jeanbrun ancien avec travaux.
Une fois le bail signé au plafond, question suivante : comment augmenter le loyer chaque année ? Peut-on indexer sur l'IRL ? Et si le plafond annuel Jeanbrun change ?
13. Indexation IRL vs nouveau plafond annuel : comment réviser chaque année ?
Les plafonds Jeanbrun sont revalorisés chaque 1er janvier selon l'évolution de l'IRL (indice de référence des loyers publié par l'INSEE). En parallèle, le bail locatif prévoit habituellement une clause d'indexation annuelle sur le même IRL (art. 17-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Les deux mécanismes ne s'additionnent pas : ce sont deux références, pas deux hausses cumulées. Le principe à retenir est simple :
Règle d'or de la révision annuelle Jeanbrun
Nouveau loyer = min ( Loyer × (IRL N / IRL N-1) ; Nouveau plafond Jeanbrun )
Le loyer révisé ne peut jamais dépasser le nouveau plafond Jeanbrun en vigueur au 1er janvier, même si l'indexation IRL le ferait mécaniquement. Dans 95 % des cas, comme IRL et plafond sont calculés sur la même base, les deux valeurs sont proches.
Illustrons: supposons un bail signé en mars 2025 à 750 €/mois (plafond Jeanbrun 2025 intermédiaire zone B1 = 750 €). IRL T1 2025 = 144,10. IRL T1 2026 = 146,60. Indexation théorique : 750 × (146,60 / 144,10) = 763 €/mois. Nouveau plafond Jeanbrun 2026 pour ce bien : 770 €/mois (revalorisation 2,7 %). Le bailleur peut donc appliquer l'indexation IRL de +13 € sans dépasser le plafond.
À l'inverse, si l'IRL monte de 3,5 % mais que le plafond Jeanbrun ne progresse que de 2 %, le bailleur devra se limiter à la hausse plafonnée par le nouveau plafond — pas à la hausse IRL. Le cas est rare mais peut se produire si la méthode de revalorisation Jeanbrun diffère ponctuellement de l'IRL.
Clause d'indexation conseillée dans votre bail Jeanbrun
Insérez dans votre bail une clause d'indexation explicite type :« Le loyer est révisé chaque année à la date anniversaire du bail, en fonction de l'évolution de l'IRL publié par l'INSEE, sans que le loyer révisé puisse excéder le plafond légal applicable au dispositif Jeanbrun en vigueur à la date de révision (art. 31-I-1° i et j du CGI). »Cette clause vous protège en cas de contrôle et évite les erreurs de calcul.
La révision annuelle est un moment à risque : c'est le moment où beaucoup de bailleurs dépassent sans s'en rendre compte. D'où la question suivante, la plus brûlante : que se passe-t-il en cas de dépassement ?
14. Dépassement du plafond : quelles sanctions fiscales ?
C'est la question qui fait peur — et à juste titre. Dépasser le plafond Jeanbrun, même temporairement, peut coûter des milliers d'euros. Le régime n'est pas proportionnel : c'est un seuil binaire. Soit vous respectez, soit vous êtes hors régime pour l'année.
Mécanisme de la sanction en cas de dépassement
Règle générale: le non-respect du plafond de loyer pendant l'engagement entraîne la perte de l'amortissement pour l'année concernée, avec reprise des amortissements déjà pratiqués si le dépassement est caractérisé depuis plusieurs années.
Pas de régularisation rétroactive: abaisser le loyer en cours d'année ne purge pas le dépassement passé. Cette règle est établie par la doctrine constante Pinel (BOFiP BOI-IR-RICI-360-10-20), transposable par analogie au Jeanbrun.
Tolérance administrative: un dépassement résultant d'une erreur manifeste de calcul, corrigé immédiatement par avenant, peut être toléré dans certaines circonstances. Mais c'est une tolérance, pas un droit.
Mise en situation chiffrée: simulons l'impact d'un dépassement. Marc, 48 ans, cadre à Rennes, a acheté 250 000 € un T3 neuf zone B1 en 2026, choix Loc1. Il amortit chaque année 7 000 € (250 000 × 80 % × 3,5 %), soit 2 870 € d'économie d'impôt à TMI 41 %. Son plafond Jeanbrun 2026 est de 761 €/mois. En 2028, par erreur de calcul, il facture 798 €/mois — 37 € de trop. Il ne s'en rend compte qu'en 2030 lors d'un contrôle fiscal. Le fisc rejette l'amortissement sur les trois années 2028-2029-2030, soit 8 610 € de redressement+ intérêts de retard 0,2 %/mois (art. 1727 CGI, soit 2,4 %/an) + majoration de 10 % (art. 1758 A CGI, retard simple) ou 40 % en cas de mauvaise foi caractérisée (art. 1729 CGI). Pour un gain brut de 444 € sur 12 mois. Équation perdante.
D'où la règle d'or : vérifier le calcul à chaque signature, à chaque renouvellement, et surtout à chaque révision annuelle. Le simulateur Hagnéré Patrimoine est construit précisément pour ça : il applique automatiquement la formule et vous donne le loyer maximum à l'euro près. Accès direct au simulateur Jeanbrun. Pour la mécanique de déclaration côté formulaire, voir notre guide déclaration 2044 Jeanbrun.
15. Encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille...) : quel plafond prime ?
Dans plusieurs grandes villes françaises, un dispositif local d'encadrement des loyers existe depuis la loi ELAN (art. 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Il fixe un loyer de référence majoré par quartier et par type de bien(1, 2, 3 pièces, etc.), réévalué chaque année par arrêté préfectoral. Au 20 avril 2026, les villes concernées sont : Paris, Lyon, Villeurbanne, Grenoble (expérimentation depuis 2024), Lille, Montpellier, Bordeaux, Est Ensemble, Plaine Commune.
Si votre bien Jeanbrun se trouve dans l'une de ces zones, vous devez respecter simultanémentdeux plafonds distincts : le plafond fiscal Jeanbrun (calculé comme on l'a vu en section 6) et le plafond local d'encadrement. La règle est simple : c'est le plus bas des deux qui prime.
| Situation | Plafond Jeanbrun Loc1 | Plafond encadrement ELAN | Loyer final applicable |
|---|---|---|---|
| T3 60 m² Paris 11e | 1 174 €/mois | 1 062 €/mois (type 3 pièces quartier) | 1 062 € (encadrement plus bas) |
| T2 45 m² Lyon 6e | 738 €/mois | 770 €/mois | 738 € (Jeanbrun plus bas) |
| T3 65 m² Lille centre | 761 €/mois | 798 €/mois | 761 € (Jeanbrun plus bas) |
| Studio 28 m² Bordeaux centre | 396 €/mois | 378 €/mois | 378 € (encadrement plus bas) |
Bilan: dans la majorité des cas (notamment en périphérie des grandes villes), c'est le plafond Jeanbrun qui prime — il est plus bas que le plafond d'encadrement. Mais au cœur de Paris (1er, 4e, 6e, 7e arrondissements), du centre de Lyon ou de Bordeaux, l'encadrement peut être plus contraignant. À vérifier systématiquement avant signature. Pour le détail par grande métropole, voir nos guides Jeanbrun Paris — arrondissements, loyers et cash-flow, Jeanbrun Lyon — 6 secteurs viables et encadrement OLL et Jeanbrun Marseille — 4 arrondissements vraiment rentables, zone A sans encadrement OLL et Jeanbrun Toulouse — 5 quartiers Aerospace, zone A sans encadrement ELAN, plafond ≥ marché libre et Jeanbrun Nice — 6 quartiers viables, zone A sans encadrement ELAN (Estrosi a renoncé), tension locative record 2e France et Jeanbrun Bordeaux — 5 quartiers viables, zone A (Pessac reclassée 2024), encadrement ELAN actif depuis 15/07/2022, OIN Euratlantique 738 ha.
Complément de loyer et Jeanbrun
L'encadrement ELAN prévoit la possibilité d'un « complément de loyer » si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Attention : même justifié au titre de l'encadrement, ce complément ne peut pas faire dépasser le plafond fiscal Jeanbrun. La règle fiscale l'emporte toujours sur la règle locative — ne jamais signer un complément de loyer qui porte le total au-dessus du plafond Jeanbrun.
Ces règles d'interaction font partie des 10 pièges les plus fréquents du dispositif. Voyons-les tous d'un coup dans la section suivante.
16. Les 10 pièges les plus fréquents sur le plafond de loyer Jeanbrun
En analysant les dossiers Jeanbrun audités par Hagnéré Patrimoine et la jurisprudence Pinel/Duflot, voici les 10 pièges qui reviennent le plus souvent — et qui, une fois identifiés, sont tous parfaitement évitables :
| # | Piège | Conséquence | Comment l'éviter |
|---|---|---|---|
| 1 | Confondre surface habitable (Boutin) et surface utile (Jeanbrun) | Loyer sous-évalué (perte de revenu) ou sur-évalué (redressement) | Appliquer la formule R. 331-10 CCH : habitable + min(8 ; 0,5 × annexes) |
| 2 | Inclure le parking dans le loyer global | Dépassement du plafond /m² → perte de l'amortissement | Facturer le parking via un bail annexe distinct |
| 3 | Appliquer le coefficient 1,2 sur toutes les surfaces | Dépassement sur T3/T4 (coefficient réel inférieur à 1,2) | Calculer précisément 0,7 + 19/S pour toute surface supérieure à 38 m² |
| 4 | Oublier de réviser au plafond chaque 1er janvier | Loyer figé devient inférieur au marché (perte de revenu) | Mettre à l'agenda annuel le check du nouveau plafond au 1er janvier |
| 5 | Indexer sur IRL sans vérifier le nouveau plafond | Dépassement si l'IRL progresse plus vite que le plafond Jeanbrun | Appliquer min (loyer IRL ; nouveau plafond) |
| 6 | Ignorer l'encadrement local (Paris, Lyon, etc.) | Amende locative + contestation locataire | Vérifier le loyer de référence majoré du quartier avant signature |
| 7 | Louer à un membre du foyer fiscal | Perte totale de l'amortissement | Locataire strictement hors foyer fiscal du bailleur |
| 8 | Oublier de vérifier le RFR N-2 du locataire | Perte totale de l'amortissement si ressources dépassées | Exiger l'avis d'imposition à la signature — clause du bail |
| 9 | Utiliser la surface Carrez au lieu de la surface utile | Erreur de 5-10 % généralement à la hausse (donc dépassement) | Ne jamais utiliser Carrez — utiliser R. 331-10 CCH |
| 10 | Basculer un bail en cours au régime Jeanbrun sans avenant | Amortissement refusé pour l'année en cours | Formaliser un avenant de baisse de loyer avec date précise d'effet |
Au-delà de ces 10 pièges techniques, il existe des cas limites où la règle est ambiguë ou non documentée. On les traite maintenant.
17. Cas limites : colocation, meublé, parent éloigné, bail mobilité
Les règles Jeanbrun sont claires pour le cas standard (location nue, résidence principale, locataire hors foyer fiscal). Mais la vie réelle crée des situations ambiguës. Voici comment les traiter, avec les points d'attention spécifiques :
Colocation — autorisée
La colocation est autorisée sous Jeanbrun. Plafond de loyer : appliqué globalement sur le logement (pas par colocataire). Plafond de ressources : somme des RFR N-2 des colocataires, comparée au plafond 'X personnes à charge'. Bail unique ou multiple possible.
Location meublée — interdite
Jeanbrun impose la location nue (non meublée). La location meublée (LMNP, LMP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — un autre régime fiscal qui traite les activités commerciales, pas les revenus fonciers. Jeanbrun ne joue que côté revenus fonciers. Bail mobilité et location saisonnière également exclus. Un changement en cours de bail vers meublé entraîne la déchéance.
Parent ou enfant hors foyer fiscal — autorisé
Par analogie avec la doctrine Pinel (BOI-IR-RICI-360-10-10), la location à un ascendant ou descendant hors foyer fiscal du bailleur est autorisée sous Jeanbrun. Conditions : plafond loyer + plafond ressources respectés, bail formel, loyer effectivement payé.
Bail mobilité — interdit
Le bail mobilité (art. 25-12 loi 89-462, 1 à 10 mois non renouvelable) est incompatible avec le Jeanbrun. Le Jeanbrun exige une résidence principale stable du locataire (≥ 8 mois/an), ce que le bail mobilité ne garantit pas.
Logement vacant — tolérance limitée
En cas de vacance locative (départ du locataire), le bailleur dispose d'une tolérance pratique de 12 mois pour relouer sans déchéance, sous réserve de diligence probante (annonces, mandat agence, visites). Au-delà, risque de remise en cause du régime.
Commune à cheval sur 2 zones — règle de la parcelle principale
Si le logement est situé dans une commune qui chevauche deux zones (rare mais existe), la zone retenue est celle de la parcelle cadastrale principale du bâtiment. À défaut, c'est la zone la plus restrictive (plafond plus bas) qui prime.
Zone grise non tranchée: le BOFiP Jeanbrun n'étant pas encore publié (attendu S2 2026), certaines situations restent ambiguës. Par exemple, le cas d'un dépassement temporaire d'1 ou 2 mois corrigé par avenant — la jurisprudence Pinel est stricte (pas de régularisation), mais une tolérance spécifique Jeanbrun pourrait émerger dans la doctrine. En cas de doute, l'option prudente est la demande de rescrit fiscal (art. L. 80 B LPF).
Passons maintenant à trois cas pratiques complets, chiffrés de bout en bout, pour consolider tous les principes.
18. Cas pratique 1 : T2 de 45 m² à Lyon (zone A)
Sarah, 34 ans, consultante en communication à Lyon, cherche un investissement locatif qui optimise sa fiscalité (TMI 41 %, revenus 68 000 €). Elle achète en juin 2026 un T2 de 45 m² habitables + 4 m² de balcon, au 3e étage d'une résidence neuve à Lyon 6e (zone A), pour 260 000 € tous frais compris (5 800 €/m²). Elle opte pour le niveau intermédiaire (Loc1).
Calcul du loyer maximum Jeanbrun
Étape 1 : Zone A (Lyon 6e) Étape 2 : Niveau intermédiaire Loc1 → plafond 14,64 €/m²/mois Étape 3 : Surface utile = 45 + min(8 ; 0,5 × 4) = 45 + 2 = 47 m² Étape 4 : Coefficient = 0,7 + 19/47 = 0,7 + 0,404 = 1,104 Étape 5 : Loyer max = 14,64 × 47 × 1,104 = 759,62 € Résultat arrondi : 759 €/mois hors charges
À comparer au loyer de marché libre à Lyon 6e pour un T2 équivalent : ~ 900-950 €/mois. Décote Jeanbrun : environ -17 % vs marché.
Calcul de l'avantage fiscal annuel pour Sarah :
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 260 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 208 000 € |
| Taux amortissement neuf Loc1 | 3,5 % |
| Amortissement annuel brut | 7 280 € (sous plafond 8 000 €) |
| Amortissement annuel retenu | 7 280 € |
| Économie d'impôt annuelle à TMI 41 % | 2 985 € |
| Économie d'impôt sur 10 ans | 29 850 € |
| Loyers bruts annuels (759 × 12) | 9 108 € |
| Rendement brut | 3,50 % |
| Rendement net de fiscalité IR (brut +2 985 €) | 4,65 % |
Vérification du locataire : Sarah trouve Léo, 28 ans, ingénieur, RFR 2024 = 38 500 €. Plafond ressources Jeanbrun Loc1 zone A personne seule = 44 344 € → locataire éligible. Le bail est signé en juillet 2026 à 759 €/mois hors charges, engagement de 9 ans minimum.
Bilan sur 10 ans: Sarah a capté 29 850 € d'économie d'impôt (+ 91 080 € de loyers bruts = 120 930 €), avec un loyer mensuel inférieur de 17 % au marché. À la revente en 2036, elle réintègre les amortissements (art. 150 VB III CGI) pour le calcul de la plus-value.
Le cas de Sarah est simple : célibataire, Loc1 intermédiaire, zone A. Mais dès qu'on complique — avec des enfants, un niveau social, et la question « comment trouver le bon locataire » — le calcul change d'échelle. Voyons le cas de Thomas et Julie, ingénieurs à Nantes, qui ont choisi le niveau social (Loc2).
19. Cas pratique 2 : T3 de 65 m² à Nantes (zone B1)
Thomas et Julie, 42 et 40 ans, ingénieurs à Nantes, couple marié avec deux enfants (TMI 41 % à eux deux). Ils achètent en mars 2026 un T3 neuf de 65 m² habitables + 8 m² de terrasse, à Nantes Île de Nantes (zone B1), pour 330 000 € (5 080 €/m²). Ils optent pour le niveau social (Loc2)parce qu'ils visent un rendement fiscal optimal sur 15 ans.
Calcul du loyer maximum Loc2
Étape 1 : Zone B1 (Nantes Île de Nantes) Étape 2 : Niveau social Loc2 → plafond ≈ 8,20 €/m²/mois Étape 3 : Surface utile = 65 + min(8 ; 0,5 × 8) = 65 + 4 = 69 m² Étape 4 : Coefficient = 0,7 + 19/69 = 0,7 + 0,275 = 0,975 Étape 5 : Loyer max = 8,20 × 69 × 0,975 = 551,66 € Résultat arrondi : 551 €/mois hors charges
À comparer au marché Nantes T3 neuf ~ 900 €/mois (décote ~ -39 %). La décote forte est compensée par l'amortissement 4,5 % et le plafond annuel 10 000 €.
Avantage fiscal annuel :
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 330 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 264 000 € |
| Taux amortissement neuf Loc2 | 4,5 % |
| Amortissement annuel brut | 11 880 € (plafonné à 10 000 €) |
| Amortissement annuel retenu | 10 000 € |
| Économie d'impôt annuelle à TMI 41 % | 4 100 € |
| Économie d'impôt sur 15 ans | 61 500 € |
| Loyers bruts annuels | 6 612 € |
| Rendement brut | 2,00 % |
| Rendement net IR (brut + 4 100 €) | 3,24 % |
Sélection locataire: Thomas et Julie trouvent la famille Durand, couple + 1 enfant, RFR 2024 du foyer = 52 000 €. Plafond ressources Loc2 zone B1 famille avec 1 enfant : fourchette 35-38 k€ selon la commune de Nantes (barème Loc'Avantages, arrêté 6/01/2026) → locataire non éligible Loc2. Ils doivent soit chercher un autre locataire, soit revoir leur stratégie. Finalement, ils louent à Sophie, jeune professeure célibataire, RFR 23 800 € → éligible Loc2 personne seule zone B1 (plafond commune Nantes ≈ 22-25 k€, à vérifier précisément sur l'arrêté Loc'Avantages commune par commune).
Leçon du cas Thomas et Julie
Le niveau Loc2 restreint significativement le profil des locataires éligibles. Avant d'opter pour Loc2 ou Loc3, vérifier la tension locative et la disponibilité de candidats répondant aux critères de ressources. Sur certains marchés, la demande qualifiée est faible et le risque de vacance plus élevé qu'en Loc1.
Changement d'échelle maintenant : passons de la zone B1 à la zone la plus tendue (A bis), avec un TMI à 45 %. Antoine, dirigeant de SAS à Paris, nous sert de cas pratique pour montrer comment le dispositif se comporte sur un petit studio en plein Paris — et pourquoi le plafond de 8 000 € devient soudain une limite frustrante.
20. Cas pratique 3 : studio de 28 m² à Paris 11e (zone A bis)
Antoine, 38 ans, dirigeant de SAS à Paris, TMI 45 %, cherche un investissement Jeanbrun à fort rendement fiscal. Il achète en septembre 2026 un studio neuf de 28 m² habitables (sans annexes significatives) au 4e étage d'une résidence à Paris 11e (zone A bis) pour 305 000 € (10 890 €/m²). Option Loc1 intermédiaire (les plafonds de ressources Loc2/Loc3 étant trop restrictifs à Paris).
Calcul du loyer maximum — studio A bis
Étape 1 : Zone A bis (Paris intra-muros) Étape 2 : Niveau intermédiaire Loc1 → plafond 19,71 €/m²/mois Étape 3 : Surface utile = 28 m² (pas d'annexes) Étape 4 : 0,7 + 19/28 = 1,379 → PLAFONNÉ à 1,2 Étape 5 : Loyer max = 19,71 × 28 × 1,2 = 662,26 € Résultat arrondi : 662 €/mois hors charges
Application du plafond 1,2 : pour toute surface ≤ 38 m², on retient directement le coefficient 1,2 sans calculer 0,7 + 19/S. Le plafond /m² effectif monte à 23,65 €.
Comparaison avec le marché libre à Paris 11e pour un studio 28 m² neuf : ~ 1 050-1 150 €/mois. La décote Jeanbrun est ici de -42 %— significativement plus forte qu'en zone A ou B1. C'est la contrepartie de l'accès au plafond A bis le plus élevé.
Économie fiscale annuelle d'Antoine (TMI 45 %) :
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 305 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 244 000 € |
| Taux amortissement neuf Loc1 | 3,5 % |
| Amortissement annuel brut | 8 540 € (plafonné à 8 000 €) |
| Amortissement annuel retenu | 8 000 € |
| Économie d'impôt annuelle à TMI 45 % | 3 600 € |
| Économie d'impôt sur 10 ans | 36 000 € |
| Loyers bruts annuels | 7 944 € |
| Rendement brut | 2,60 % |
| Rendement net IR (brut + 3 600 €) | 3,79 % |
Vérification locataire : Antoine loue à Clara, 26 ans, cheffe de projet, RFR 2024 = 42 000 €. Plafond ressources Loc1 A bis personne seule = 44 344 € → locataire éligible, à la limite supérieure. Bail 9 ans minimum conclu en septembre 2026.
Bilan patrimonial: un studio Paris A bis Jeanbrun est un actif à forte plus-value potentielle (marché parisien), à faible rendement brut mais à économie d'impôt très significative grâce au TMI 45 % d'Antoine. Le plafond annuel 8 000 € limite l'amortissement (perte de 540 €/an non récupérable) — point de vigilance pour Antoine.
Sarah, Thomas et Julie, Antoine : trois zones, trois niveaux, des rendements fiscaux radicalement différents. Reste une question : le Jeanbrun est-il vraiment le meilleur choix parmi les dispositifs locatifs aidés de 2026 ? Voyons comment il se compare au Pinel (fermé) et à Loc'Avantages (son cousin).
21. Jeanbrun vs Pinel vs Loc'Avantages : quels plafonds comparés ?
Vous hésitez entre trois dispositifs pour votre investissement locatif 2026 ? La différence se joue sur trois lignes : le mécanisme fiscal (amortissement vs réduction), le champ d'éligibilité (zones et type de bien), et l'ampleur de l'avantage total sur la durée. Voici le comparatif actualisé 2026 des trois régimes.
| Critère | Pinel (éteint 31/12/2024) | Loc'Avantages | Jeanbrun (en vigueur) |
|---|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt | Réduction d'impôt | Amortissement foncier |
| Plafond loyer A bis Loc1 | N/A (dispositif fermé) | 19,71 €/m² (2026) | 19,71 €/m² (intermédiaire) |
| Plafond loyer A Loc1 | — | 14,64 €/m² (2026) | 14,64 €/m² |
| Plafond loyer B1 Loc1 | — | 11,80 €/m² (2026) | 11,80 €/m² |
| Plafond loyer B2 Loc1 | — | 10,26 €/m² (2026) | 10,26 €/m² |
| Zone C éligible ? | Non | Oui | Oui |
| Neuf ou ancien | Neuf uniquement | Ancien majoritairement | Neuf ET ancien avec travaux |
| Maison individuelle éligible | Oui | Oui | Non — bâti collectif uniquement |
| Plafond niches fiscales 10 000 € | Soumis | Soumis | Hors plafond (amortissement = déduction assiette) |
| Durée engagement | 6, 9 ou 12 ans | 6 ou 9 ans | 9, 12 ou 15 ans |
| Avantage fiscal total (A, 9 ans) | 9-12 % prix (éteint) | 15-65 % loyer total (selon niveau) | 28-44 % prix immobilisé (amortissement cumulé) |
Verdict pour le bailleur: pour un investisseur à TMI 41-45 % qui envisage en 2026 un bien locatif aidé, le Jeanbrun est généralement plus avantageux que Loc'Avantages sur le strict plan fiscal, à condition d'investir dans du bâti collectif. Loc'Avantages reste l'option par défaut pour les maisons individuelles et pour les bailleurs qui préfèrent une réduction d'impôt plafonnée (prévisible) à un amortissement progressif (dépendant du TMI).
Pour aller plus loin — dispositif Jeanbrun complet
Ce guide se concentre sur les plafonds de loyer. Pour comprendre l'ensemble du dispositif (mécanisme d'amortissement, taux neuf/ancien, interactions avec le déficit foncier, impact sur la plus-value à la revente, calendrier d'option, déclaration 2044), consultez le guide complet Dispositif Jeanbrun 2026.
22. Les 5 principes posés par la jurisprudence Pinel (transposables)
Avez-vous déjà gagné un procès contre l'administration fiscale sur un plafond de loyer ? Peu de bailleurs peuvent dire oui. Le dispositif Jeanbrun étant né en février 2026, aucune jurisprudence spécifique n'existe encore — mais les principes dégagés par les juges sous le Pinel et le Duflot donnent déjà une cartographie précise de ce qu'il faut faire (et ne pas faire) pour sécuriser son investissement.
| Principe posé par la jurisprudence et la doctrine Pinel | Enseignement opérationnel pour le Jeanbrun |
|---|---|
| La régularisation a posteriori du loyer ne purge pas la reprise fiscale (doctrine constante Pinel, BOI-IR-RICI-360-10-20) | Vérifier AVANT signature, pas après. Une baisse tardive du loyer ne répare pas le dépassement de l'année passée. |
| La surface à retenir pour le plafond est la surface utile (art. R. 331-10 CCH), pas la surface habitable (loi Boutin) ni la surface Carrez | Toujours utiliser la surface utile Jeanbrun = habitable + min(8 ; 0,5 × annexes). Jamais Carrez ni Boutin pour le plafond. |
| L'intégration du loyer du parking dans le loyer global entraîne un dépassement caractérisé (doctrine Pinel constante) | Facturer le parking via un bail annexe distinct, jamais dans le loyer principal. |
| Un locataire devenu membre du foyer fiscal du bailleur entraîne la déchéance à la date du lien (doctrine Pinel, BOI-IR-RICI-360-10-10) | Vérifier l'absence de lien familial avec le locataire. Le contrôle est continu, pas ponctuel. |
| Le complément de loyer ELAN ne peut pas faire dépasser le plafond fiscal (principe de hiérarchie des normes fiscales) | Dans les villes encadrées, le complément de loyer local doit s'effacer devant le plafond Jeanbrun. |
Synthèse: ces 5 principes dessinent une ligne claire. L'administration fiscale contrôle avec rigueur, l'erreur n'est pas régularisable après coup, et les tolérances sont rares. L'anticipation est la seule protection — d'où l'importance d'un simulateur fiable et d'un conseil professionnel avant chaque signature.
Jurisprudence Jeanbrun spécifique — état au 20 avril 2026
Aucune décision de justice n'a encore statué directement sur le dispositif Jeanbrun (entré en vigueur le 21 février 2026). Les principes ci-dessus résultent de la doctrine administrative (BOFiP) et de la jurisprudence Pinel/Duflot accumulée depuis 2014. Ils sont transposables au Jeanbrun par analogie, les deux dispositifs partageant les mêmes plafonds, les mêmes mécaniques de contrôle et les mêmes références (surface utile, RFR du locataire, encadrement ELAN). Nous actualiserons ce guide dès la première décision Jeanbrun publiée, attendue au plus tôt en 2027.
23. Plafonds Jeanbrun dans les DOM : Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte, Guyane
Vous envisagez un investissement Jeanbrun en outre-mer ? C'est possible, et souvent attractif en termes de rendement brut, mais les règles changent : zonage spécifique, plafonds adaptés au coût de la vie local, et parfois cumul avec d'autres dispositifs de défiscalisation outre-mer.
Le dispositif Jeanbrun s'applique aux cinq départements d'outre-mer (DOM) : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte. Comme en métropole, le critère d'éligibilité est le bâtiment d'habitation collectif (maisons individuelles exclues). Les DOM disposent d'un zonage dédié (art. 2 terdecies D-II annexe III CGI) avec des plafonds spécifiques, généralement alignés sur la zone B1 métropolitaine.
| Territoire | Zone de référence | Plafond Loc1 (€/m²/mois) | Spécificité |
|---|---|---|---|
| Guadeloupe | Pinel OM / B1 (sauf Le Gosier + Saint-François en zone A : 14,64 €) | 12,21 € | Taux Jeanbrun identique métropole : 3,5 % neuf / 3 % ancien (Loc1) |
| Martinique | Pinel OM / B1 (sauf Le Marin + Les Trois-Îlets en zone A : 14,64 €) | 12,21 € | Taux Jeanbrun identique métropole |
| Guyane | Pinel OM / B1 (Cayenne, Kourou, Matoury, Rémire-Montjoly) | 12,21 € | Aucune commune en zone A |
| La Réunion | Pinel OM / B1 (sauf Les Avirons, L'Étang-Salé, Saint-Leu, Saint-Paul en zone A : 14,64 €) | 12,21 € | 4 communes zone A, marché le plus tendu des DROM |
| Mayotte | Grille Loc'Avantages Mayotte spécifique | 11,89 € (Loc1) / 9,03 € (Loc2) / 7,04 € (Loc3) | Post-Chido 14/12/2024, reconstruction SIM 2026-2028 |
Cumul Jeanbrun et défiscalisation DOM spécifique
Le Jeanbrun DOM est compatible avec le Girardin industriel (art. 199 undecies B CGI, matériel industriel loué à un exploitant DOM-COM) dans le plafond global des niches fiscales OM de 18 000 € (art. 200-0 A CGI). En revanche, le Girardin logement social (art. 199 undecies C CGI) a été supprimé dans les 5 DROM depuis le 01/01/2019(loi 2018-1317 art. 30) — il n'est plus disponible qu'en COM (Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Polynésie, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna, SPM) jusqu'en 2029. Dans les DROM, le choix se pose donc entre Jeanbrun (patrimoine locatif durable) et Girardin industriel (défisc one-shot).
Le rendement locatif brut en DOM est structurellement plus élevé qu'en métropole (prix immobilier plus bas, plafond zone B1 applicable). Par exemple, un T3 de 65 m² en Martinique (prix médian ~ 3 200 €/m²) génère un rendement brut ~ 4,57 % contre 2,87 % à Nantes pour la même surface. L'arbitrage se fait ensuite sur la liquidité et le potentiel de plus-value. Pour une analyse complète par DROM, consultez notre guide Jeanbrun Outre-mer dédié.
L'arbitrage à faire: investir en Jeanbrun DOM, c'est choisir un rendement plus élevé (+1 à 2 points vs métropole) contre une liquidité plus faible et un marché plus étroit. Pour un projet DOM, nous recommandons un audit patrimonial préalable pour cartographier les dispositifs cumulables et leur impact fiscal net.
24. Le "Super Jeanbrun" : cumul avec le LLI et TVA à 10 %
Connaissez-vous le "Super Jeanbrun" ? C'est un terme de praticiens qui désigne le cumul du dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), dispositif encadré par l'article 279-0 bis A du CGI. Ce cumul est possible sous conditions et multiplie les avantages fiscaux : amortissement Jeanbrun + TVA réduite à 10 % à l'acquisition.
Le LLI vise à encourager la construction de logements à loyers modérés dans les zones tendues. Il concerne principalement les investisseurs institutionnels et personnes morales (SCI à l'IS, foncières), mais les personnes physiques peuvent aussi en bénéficier via une SCI soumise à l'IS.
| Critère | Jeanbrun seul | Super Jeanbrun (Jeanbrun + LLI) |
|---|---|---|
| TVA à l'acquisition | 20 % (TVA normale) | 10 % (TVA LLI) |
| Amortissement revenus fonciers | 3,5 / 4,5 / 5,5 % | 3,5 / 4,5 / 5,5 % (identique) |
| Forme juridique du bailleur | Personne physique ou SCI IR | SCI à l'IS le plus souvent |
| Zones éligibles LLI | Toutes zones ABC | Zones tendues A bis, A, B1 |
| Plafonds de loyer LLI | Plafonds Jeanbrun Loc1-3 | Plafond LLI (intermédiaire) |
| Plafonds ressources LLI | Pinel pour Loc1, Loc'Avantages pour Loc2/3 | Plafond LLI (proche Pinel) |
| Durée engagement | 9, 12 ou 15 ans | 20 ans (LLI) — contrainte majeure |
Chiffrage : pour un achat VEFA à 300 000 € TTC en zone A, le passage en Super Jeanbrun économise 25 000 € de TVAà l'acquisition (TVA à 10 % au lieu de 20 % sur une base HT de 250 000 €, soit un prix TTC qui descend à 275 000 €). Combiné à l'amortissement Jeanbrun sur 15 ans, l'avantage cumulé dépasse 60 000 € pour un investisseur à TMI 41 %.
Super Jeanbrun — conditions strictes à vérifier
- Engagement 20 ans : le LLI impose une durée de location intermédiaire de 20 ans minimum. Sortir avant = remboursement de la TVA économisée + pénalités.
- SCI à l'IS recommandée : la SCI à l'IS permet d'amortir le bâti comptablement et de bénéficier du régime LLI. La SCI à l'IR ne le permet pas.
- Zones tendues uniquement : LLI limité aux zones A bis, A, B1. En B2 et C, pas de TVA à 10 %.
- Montage complexe : le Super Jeanbrun mobilise fiscalité revenus fonciers + fiscalité IS + TVA + ingénierie patrimoniale. Un accompagnement professionnel est quasi indispensable.
Le Super Jeanbrun n'est pas pour tout le monde. Mais pour les investisseurs à TMI élevée qui envisagent un montage SCI IS sur 20 ans avec un bien neuf en zone tendue, c'est un levier fiscal puissant rarement exploité. Contactez-nous pour une analyse personnalisée de votre projet Super Jeanbrun.
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Réserver un bilan patrimonial gratuitSources officielles & références juridiques
Ce guide repose exclusivement sur des sources primaires et institutionnelles. Voici la liste complète :
- LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (JO n° 42 du 20/02/2026) — art. 47 créant le statut du bailleur privé (JORFTEXT000053508155)
- Article 31-I-1° i et j du CGI — régime d'amortissement Jeanbrun, neuf (i) et ancien avec travaux (j)
- Article 150 VB III du CGI — créé par art. 84 LF 2025 (loi 2025-127, réforme Le Meur) pour la réintégration des amortissements LMNP art. 39 C à la revente ; transposition Jeanbrun (régime foncier art. 31) non expressément prévue, doctrine BOFiP en attente
- Article 2 terdecies D annexe III du CGI — barème Pinel/LLI repris pour le niveau intermédiaire Jeanbrun (plafonds loyer et ressources)
- Article 2 terdecies H annexe III du CGI — barème Loc'Avantages repris pour les niveaux social et très social
- Article R. 331-10 du Code de la construction et de l'habitation — définition de la surface utile (habitable + 50 % annexes plafonnées 8 m²)
- Article L. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation — définition du bâtiment d'habitation collectif (éligibilité Jeanbrun)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — rapports locatifs (bail 3/6 ans, indexation IRL, art. 17-1)
- Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — art. 140, encadrement des loyers dans les villes tendues
- Arrêté du 5 septembre 2025 (JO 29/09/2025, NOR ATDL2524318A) — zonage ABC en vigueur, 468 communes reclassées
- Arrêté du 6 janvier 2026 (JO 31/01/2026) — plafonds Loc'Avantages 2026 (repris pour niveaux social et très social Jeanbrun)
- BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) — plafonds loyer et ressources Pinel/LLI 2026
- ANIL — Analyse juridique LF 2026 — synthèse institutionnelle (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
- Éditions Francis Lefebvre (EFL) — analyse du statut bailleur privé (Navis Fiscal, MPP Fiscal)
- Service-Public.fr — fiche « Relance logement 2026 »
- Impots.gouv.fr — formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers), ligne 229 (charges déductibles)
Disclaimer
Ce guide a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. Les règles fiscales évoluent (la LF 2026 pourrait être complétée par des décrets d'application et par le BOFiP Jeanbrun attendu au S2 2026). Avant tout engagement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour une analyse adaptée à votre situation personnelle. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Guide rédigé par Quentin Hagnéré, CGP enregistré ORIAS (CIF, COA, COBSP, Carte T) — publication initiale 20 avril 2026. Prochaine mise à jour : publication du BOFiP Jeanbrun (attendue S2 2026).