Pinel mort, Jeanbrun né 2026 : comparatif complet

Vous avez signé un Pinel en 2024 — ou vous y pensiez sérieusement fin 2024 — et vous découvrez qu'il n'existe plus ? Au cabinet Hagnéré Patrimoine, nous accompagnons chaque semaine des dirigeants et cadres TMI 41 % qui se posent la même question : le Jeanbrun, est-ce un meilleur deal ? Réponse sans détour : ça dépend de votre TMI et de votre horizon de détention. Pour un TMI 41-45 % qui garde le bien 15-20 ans, le Jeanbrun prend nettement le dessus ; pour une cession à moins de 10 ans, c'est souvent l'inverse. Détaillons-le, chiffres à l'appui.

Le dispositif Pinel (anciennement Duflot) a été l'outil phare de la défiscalisation immobilière pendant une décennie (2014-2024). Les taux historiques (Pinel+ ou Pinel classique avant 2023) étaient de 12 %, 18 % ou 21 % du prix pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans. À partir de 2023, le Pinel classique a été dégressif (10,5 % / 15 % / 17,5 % en 2023, puis 9 % / 12 % / 14 % en 2024), tandis que le Pinel+ — qui imposait des critères RE2020 renforcés — conservait les 12 / 18 / 21 %. Le Pinel n'a pas été prolongé au-delà du 31 décembre 2024.

Le dispositif Jeanbrun, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, lui succède avec une logique très différente. Fini la réduction d'impôt forfaitaire : place à un amortissement déductible des revenus fonciers, dont l'efficacité dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Côté investisseur, la lecture est simple : avec le Pinel, vous étiez tous égaux devant la fiscalité ; avec le Jeanbrun, plus vous payez d'impôt aujourd'hui, plus vous économisez. C'est le levier qui structure tout le comparatif qui suit.

Pour bien comprendre la comparaison, il faut saisir la différence fondamentale entre les deux mécanismes. C'est le point le plus important de ce guide.

Pour synthétiser : le Pinel s'adressait à tous les contribuables imposables dans les mêmes proportions, tandis que le Jeanbrun récompense les TMI élevées — plus vous êtes imposé, plus le mécanisme d'amortissement vous protège.

Maintenant que vous comprenez la différence fondamentale (réduction vs déduction), passons au comparatif détaillé. Ce tableau est votre outil de décision :

4.1 Le Pinel en pratique

PINEL — Réduction d'impôt forfaitaire

Investissement : 250 000 € (neuf, zone A)
Engagement : 9 ans
Taux Pinel 2024 : 12 % (classique) ou 18 % (Pinel+, critères renforcés)

Réduction totale (classique) = 250 000 × 12 % = 30 000 €
Étalement uniforme : 12 % / 9 ans ≈ 1,33 %/an
→ Soit 3 333 €/an pendant 9 ans

Réduction totale (Pinel+) = 250 000 × 18 % = 45 000 €
Étalement : 2 %/an × 9 ans = 5 000 €/an

→ Identique que l'investisseur soit à TMI 11 % ou 45 %
→ Mais plafonnée dans les 10 000 € de niches fiscales

4.2 Le Jeanbrun en pratique

JEANBRUN — Amortissement déductible

Investissement : 250 000 € (neuf, zone A, intermédiaire)
Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 €
Taux : 3,5 %/an
Amortissement annuel = 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an
Plafond : 8 000 €/an → retenu : 7 000 €/an

Économie IR à TMI 11 % : 7 000 × (11 % + 17,2 %) = 1 974 €/an
Économie IR à TMI 30 % : 7 000 × (30 % + 17,2 %) = 3 304 €/an
Économie IR à TMI 41 % : 7 000 × (41 % + 17,2 %) = 4 074 €/an
Économie IR à TMI 45 % : 7 000 × (45 % + 17,2 %) = 4 354 €/an

→ L'économie VARIE avec le TMI
→ Hors plafond des niches fiscales

C'est la question centrale du bilan patrimonial : à mon niveau d'imposition, aurais-je gagné plus avec le Pinel ou avec le Jeanbrun ? Voici la comparaison chiffrée pour un investissement identique de 250 000 € neuf sur 9 ans, en loyer intermédiaire.

*Pinel classique 2024 (dernière année) : 12 % sur 9 ans = 3 333 €/an (étalement uniforme). Avec le Pinel+ (18 %, critères RE2020 renforcés), la réduction montait à 5 000 €/an sur 9 ans, rendant le Pinel+ compétitif face au Jeanbrun. Mais le Pinel est terminé depuis le 31/12/2024.

L'ouverture du Jeanbrun à toute la France est un changement majeur. Elle permet d'investir dans des villes moyennes (zone B2) et des communes rurales (zone C) où les prix sont bas, les rendements bruts élevés, et la demande locative parfois très forte (zones touristiques, péri-urbaines, universitaires).

Le revers : les plafonds de loyer en zone B2/C sont bas (10,26 €/m²/mois en intermédiaire), ce qui limite le rendement brut. Mais la combinaison prix bas + taux d'amortissement peut aboutir à une rentabilité nette attractive, surtout à TMI élevé.

Le Pinel offrait une flexibilité appréciée : s'engager pour 6 ans puis prolonger par tranches de 3 ans. Le Jeanbrun impose un engagement ferme de 9 ans, sans possibilité de réduction ni de prorogation. C'est un engagement plus rigide, mais la durée unique simplifie le calcul et la planification patrimoniale.

8.1 Plafond de prix

Le Pinel imposait un double plafond : 5 500 €/m² et 300 000 € par an. Le Jeanbrun n'impose aucun plafond de prix. Un bien à 500 000 € ou plus est éligible, avec une base amortissable de 400 000 € (80 %). Mais l'amortissement déductible reste plafonné à 8 000 € par an et par foyer (10 000 ou 12 000 € en location majoritairement sociale ou très sociale) : au-delà d'environ 285 700 € de prix neuf en location intermédiaire, la base supplémentaire n'augmente plus la déduction annuelle.

8.2 Plafonds de loyer par zone et niveau

Le Jeanbrun introduit 3 niveaux de conventionnement (intermédiaire, social, très social), alignés sur les plafonds Loc'Avantages de l'ANAH, avec des taux d'amortissement croissants. Le Pinel n'avait qu'un seul niveau (intermédiaire).

Plafonds BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 (Loc1 confirmés) ; Loc2/Loc3 sous réserve d'arrêté d'application Jeanbrun spécifique. Coefficient de surface : 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2.

8.3 Plafonds annuels de déduction selon le niveau

Majoration de plafond possible : +2 000 € (social) ou +4 000 € (très social) si plus de 50 % des loyers du portefeuille du foyer sont en social ou très social.

8.4 Plafonds de ressources des locataires

Les plafonds de ressources Jeanbrun niveau intermédiaire (Loc1) reprennent le barème Pinel/LLI (art. 2 terdecies D annexe III CGI), révisé chaque 1^er janvier selon l'IPC hors tabac, RFR N-2. Ordres de grandeur 2026 — zone A bis : 44 344 € (personne seule), 66 276 € (couple sans enfant), 86 878 € (couple + 1 enfant). Les niveaux social (Loc2) et très social (Loc3) suivent le barème Loc'Avantages (art. 2 terdecies H annexe III CGI, arrêté du 6 janvier 2026) avec des plafonds respectivement ~30 % et ~45 % plus bas. Pour le détail complet par zone et composition familiale, voir notre guide Plafond loyer Jeanbrun 2026.

Le Pinel ne couvrait que le neuf et la VEFA. Le Jeanbrun élargit le champ au neuf (art. 31-I-1° i CGI) et à l'ancien avec travaux (art. 31-I-1° j CGI), sous condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix et que le DPE atteigne A ou B après rénovation.

L'ouverture à l'ancien réhabilité élargit considérablement le terrain de jeu : l'investisseur Jeanbrun n'est plus dépendant du marché du neuf (et de ses prix souvent gonflés). Il peut acheter en dessous du marché, rénover, et cumuler l'amortissement avec le déficit foncier — ce qui était impossible en Pinel. Pour le détail des conditions dans l'ancien, consultez notre guide dédié au Jeanbrun ancien.

L'un des avantages les plus significatifs du Jeanbrun par rapport au Pinel est la possibilité de cumuler l'amortissement avec le déficit foncier. Le Pinel permettait de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière), mais la réduction d'impôt était calculée indépendamment de ces charges. Le Jeanbrun, en tant qu'amortissement, s'intègre dans le calcul du résultat foncier global.

Résultat foncier Jeanbrun =
  Loyers encaissés
  − Charges réelles (intérêts, taxe foncière, gestion…)
  − Amortissement Jeanbrun
  ─────────────────────────
  = Déficit foncier (si négatif)

Ce déficit est imputable :
  • Sur le revenu global : jusqu'à 10 700 €/an (classique)
    ou 21 400 €/an (rénovation énergétique déduite en charges)
  • MAIS les travaux compris dans la base amortissable ne
    sont pas des charges déductibles (art. 31, I, 1°, j CGI) :
    pas de déficit foncier sur ces travaux
  • Et la part du déficit due à l'amortissement Jeanbrun :
    imputation sur le revenu global non tranchée par les
    textes (l'art. 156-I-3° ne vise pas les i et j de l'art. 31)
  • MAIS la fraction du déficit qui provient des intérêts
    d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global
    (art. 156-I-3° CGI) : lorsque les intérêts dépassent les
    loyers encaissés, l'excédent ne s'impute que sur les
    revenus fonciers des 10 années suivantes
  • Le surplus : reportable 10 ans sur revenus fonciers

Ce cumul crée un double levier fiscal absent du Pinel. En pratique, un investisseur Jeanbrun à TMI 41 % peut effacer la quasi-totalité de ses revenus fonciers pendant les premières années ; l'imputation sur ses autres revenus de la part du déficit due à l'amortissement n'est en revanche pas tranchée par les textes.

C'était l'une des limites majeures du Pinel : la réduction d'impôt était plafonnée dans le cadre global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI). Un investisseur cumulant emploi à domicile (crédits d'impôt) et Pinel pouvait rapidement atteindre ce plafond et perdre une partie de l'avantage.

Le Jeanbrun, étant un amortissement déductible (déduction d'assiette), échappe totalement au plafond des niches fiscales. Il est cumulable sans restriction avec tous les autres avantages fiscaux (emploi à domicile, garde d'enfants, dons, etc.). C'est un avantage structurel considérable pour les contribuables qui utilisent déjà d'autres niches.

C'est le revers de la médaille du Jeanbrun par rapport au Pinel.

En Pinel, le prix d'acquisition n'était pas affecté par la réduction d'impôt. En Jeanbrun, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value : l'art. 150 VB III CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21/02/2026, vise expressément les amortissements des i et j de l'art. 31, ce qui augmente la PV taxable. Toutes les simulations qui suivent intègrent cette réintégration. C'est la même mécanique que celle introduite en 2025 pour le LMNP au régime réel (art. 150 VB III CGI, issu de l'art. 84 de la LF 2025) : ce que l'on a économisé en amortissement pendant la détention se rattrape partiellement à la revente. Pour le détail du calcul de plus-value (abattements durée, taux IR/PS, exonérations), voir notre guide plus-value immobilière 2026.

En pratique, l'avantage net du Jeanbrun dépend fortement de la durée de détention et de la TMI. Pour les TMI 41-45 %, le différentiel ne redevient favorable qu'au-delà de ~20 ans (~18 ans à TMI 45 %) selon le § 13.3 (déduction au TMI vs taxation PV à 19 % + abattements art. 150 VC). En revanche, sur des horizons plus courts ou des TMI plus faibles, la réintégration peut basculer l'équation — c'est ce que montre le tableau 13.3 où le Pinel reprend la main à 12 ans dans certaines configurations.

13.1 Scénario Pinel (si le dispositif existait encore)

Pinel classique 9 ans (taux 2024 : 12 %)

Réduction d'impôt totale = 250 000 × 12 % = 30 000 €
Étalement uniforme : 12 % / 9 ans ≈ 1,33 %/an
→ Soit 3 333 €/an pendant 9 ans

Charges déductibles (intérêts + taxe foncière + gestion) :
  Année 1 : ~7 500 € → revenus fonciers : loyers − charges
  Loyer plafonné : ~750 €/mois = 9 000 €/an
  Résultat foncier : 9 000 − 7 500 = 1 500 € (positif)
  IR sur revenus fonciers : 1 500 × 58,2 % = 873 €

Économie nette Pinel année 1 : 3 333 − 873 = 2 460 €
Sur 9 ans (hypothèse charges constantes*) :
  2 460 × 9 = 22 140 € (arrondi à ~22 000 €)

*En pratique les intérêts d'emprunt baissent avec
l'amortissement du prêt, le résultat foncier monte, l'IR+PS
augmente. L'économie nette finit plutôt entre 18 000 et
22 000 € réels sur 9 ans.

NB : Avec le Pinel+ (18 %), la réduction était de 5 000 €/an,
soit une économie nette bien supérieure (~42 000 € sur 9 ans).

13.2 Scénario Jeanbrun (neuf, intermédiaire)

Jeanbrun 9 ans (neuf, intermédiaire, 3,5 %)

Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 €
Amortissement annuel = 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an

Résultat foncier année 1 :
  Loyers : 9 000 €
  − Charges réelles : −7 500 €
  − Amortissement : −7 000 €
  ────────────────────────────
  Résultat foncier = −5 500 € (déficit)

Déficit imputable sur revenu global : 5 500 €
(hypothèse : imputation admise pour la part due à
 l'amortissement, point non tranché par les textes, § 10)
Économie IR+PS : 5 500 × 58,2 % = 3 201 €

(Pas d'impôt sur revenus fonciers car déficit)

Économie année 1 — décomposée proprement :
  (a) Imputation 5 500 € sur revenu global × TMI 41 %
      = 2 255 € d'IR économisé
  (b) PS évités : 0 € — le résultat foncier de l'année est
      déficitaire, donc aucun prélèvement social n'est dû
  Économie nette année 1 = 2 255 € (et non 3 201 €)

À comparer aux 2 460 € nets du scénario Pinel (§ 13.1),
calculés sur la même définition « avantage fiscal − impôt
foncier payé » : le Pinel conserve un léger avantage de
205 €/an sur les 9 premières années.

Note méthodo : le taux combiné 58,2 % ne s'applique qu'aux
revenus fonciers positifs effectivement taxés, pas à l'imputation
pure d'un déficit sur revenu global (où seul le TMI joue). Les
prélèvements sociaux ne frappent qu'un résultat foncier net
positif : la fraction d'amortissement qui creuse un déficit
n'économise que l'IR, jamais les PS.

Sur 9 ans (hypothèse charges constantes*) :
  2 255 × 9 = 20 295 € (arrondi à ~20 300 €)

*Les charges baissent avec l'amortissement du prêt, le déficit
foncier se réduit progressivement : l'économie réelle sur 9 ans
est inférieure à ce montant théorique.

NB : l'amortissement continue au-delà de 9 ans tant que le
bien reste loué nu (~28,6 ans pour épuiser la base à 3,5 %/an),
mais l'économie annuelle baisse avec la diminution des charges.

13.3 Bilan comparatif (hypothèse charges constantes)

CALCUL DÉTAILLÉ PV ART. 150 VB III — exemple Marc revend à 12 ans

Hypothèses : achat 250 000 €, revente 300 000 € (hausse ~1,5 %/an),
détention 12 ans, TMI 41 %.

Cas A — Pinel (aucun amortissement) :
  Prix d'acquisition fiscal       = 250 000 €
  Plus-value brute                = 300 000 − 250 000 = 50 000 €
  Abattement IR (6 à 21 ans : 6 %/an) :
    Détention 12 ans = 7 années d'abattement (années 6 à 12)
    = 7 × 6 % = 42 %
  PV imposable IR                 = 50 000 × 58 % = 29 000 €
  IR (19 %)                       = 5 510 €
  Abattement PS (6 à 21 ans : 1,65 %/an) :
    Détention 12 ans = 7 × 1,65 % = 11,55 %
  PV imposable PS                 = 50 000 × 88,45 % = 44 225 €
  PS (17,2 %)                     = 7 607 €
  Impôt PV total Pinel            ≈ 13 117 €

Cas B — Jeanbrun (12 ans d'amortissement cumulés) :
  Amortissements déjà déduits     = 12 × 7 000 = 84 000 €
  Prix d'acquisition corrigé      = 250 000 − 84 000 = 166 000 €
  Plus-value brute                = 300 000 − 166 000 = 134 000 €
  PV imposable IR (× 58 %)        = 77 720 €
  IR (19 %)                       = 14 767 €
  PV imposable PS (× 88,45 %)     = 118 523 €
  PS (17,2 %)                     = 20 386 €
  Impôt PV total Jeanbrun         ≈ 35 153 €

Surcoût PV Jeanbrun vs Pinel     = 35 153 − 13 117 ≈ 22 036 €
(à comparer à l'économie d'impôt sur la durée de détention)

Point important à comprendre : l'amortissement Jeanbrun ne s'arrête pas à 9 ans. Plus l'investisseur conserve le bien loué, plus l'écart se creuse en faveur du Jeanbrun. En revanche, à cession courte (10-12 ans), le Pinel peut rester plus rentable une fois la PV intégrée — l'arbitrage dépend de la durée effective de détention prévue.

Règle simple issue des chiffres ci-dessus, au TMI 41 % : le Jeanbrun ne bat le Pinel en valeur nette qu'à partir de ~20 ans de détention dans le scénario intermédiaire (3,5 %). À TMI 45 %, le point de bascule descend autour de 18 ans. À TMI 30 %, le Pinel reste généralement meilleur sauf détention très longue (25 ans+). La puissance réelle du Jeanbrun se révèle sur les niveaux social (LLS, 4,5 %) et très social (LLTS, 5,5 %) qui doublent quasiment l'économie fiscale annuelle (voir §13.4 ci-dessous).

Plus la détention est longue, plus le Jeanbrun intermédiaire rattrape le Pinel. À condition d'avoir la capacité et la volonté de conserver le bien 20 ans ou plus. Pour les horizons patrimoniaux plus courts, il faut viser le social/très social ou cumuler avec le déficit foncier (§10).

13.4 Variante très social (LLTS 5,5 %) : le cas le plus puissant

L'exemple ci-dessus traite le cas intermédiaire (taux 3,5 %, plafond 8 000 €). Le Jeanbrun très social (LLTS, taux 5,5 %, plafond 12 000 €) démultiplie l'avantage fiscal. Reprenons Marc (TMI 41 %) avec le même bien 250 000 €, mais en conventionnement très social.

Jeanbrun LLTS 9 ans (même bien 250 000 €, TMI 41 %)

Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 €
Amortissement annuel = 200 000 × 5,5 % = 11 000 €/an
(sous plafond majoré 12 000 €, donc intégralement déductible)

Loyer LLTS zone A (8,12 €/m² × 55 m²) ≈ 447 €/mois
= 5 359 €/an (vs 9 000 € intermédiaire — cf. plafonds § 8.2)

Résultat foncier année 1 :
  Loyers                    : 5 359 €
  − Charges réelles         : −7 500 €
  − Amortissement           : −11 000 €
  ────────────────────────────
  Résultat foncier          ≈ −13 141 € (déficit)

Imputation revenu global (plafond 10 700 €)   : 10 700 €
(même hypothèse non tranchée qu'au § 13.2, voir § 10)
Report 10 ans sur revenus fonciers            : 2 441 €

Économie fiscale année 1 (méthode rigoureuse) :
  • 10 700 × 41 % (TMI seul sur imputation RG) : 4 387 €
  • PS évités : 0 € — même sans amortissement le résultat
    foncier serait déficitaire (5 359 − 7 500 = −2 141 €),
    donc aucun prélèvement social n'était dû
  • Report de 2 441 € sur les revenus fonciers des 10 années
    suivantes (économie décalée, non comptée ici)
  ───────────────────────────────────────────────
  Total économie année 1                      ≈ 4 387 €
(au lieu de 2 255 € en intermédiaire, soit +2 132 €/an)

Sur 9 ans (hypothèse charges constantes) :
  ≈ 39 500 € (plafonnement annuel absorbé par déficit)
  vs ~20 300 € en intermédiaire

Si vous avez signé un Pinel avant le 31/12/2024, votre engagement court normalement. Voici les questions les plus fréquentes.

14.1 Peut-on basculer un Pinel existant en Jeanbrun ?

Réponse claire : impossible juridiquement. Un bien sous régime Pinel ne peut pas être requalifié en Jeanbrun. Les deux dispositifs sont mutuellement exclusifs sur un même bien. Votre Pinel continue aux conditions initiales jusqu'à la fin de l'engagement.

14.2 Peut-on cumuler Pinel et Jeanbrun sur deux biens différents ?

Là, oui sans difficulté. Rien n'interdit de conserver un Pinel en cours sur un bien et d'acquérir un nouveau bien sous le régime Jeanbrun. Les deux cohabitent dans votre déclaration fiscale.

14.3 Faut-il proroger son Pinel ou investir en Jeanbrun ?

Si votre engagement Pinel initial de 6 ans arrive à échéance, vous avez le choix entre proroger (3 ans supplémentaires à un taux réduit) ou investir le cash-flow dans un nouveau bien Jeanbrun. La réponse dépend de votre TMI et de vos liquidités disponibles. À TMI 41 %+, un investissement Jeanbrun sera généralement plus rentable qu'une prorogation Pinel à taux réduit.

Ce que dit ce tableau, lu à voix haute : le Jeanbrun ne dépasse le Pinel qu'au-delà d'un seuil combinant TMI élevée et durée de détention longue (point de bascule : ~20 ans à TMI 41 % en intermédiaire, ~18 ans à TMI 45 %). Pour les détentions courtes (≤ 10 ans), le Pinel aurait été plus rentable net de PV. À cela s'ajoutent les avantages structurels du Jeanbrun (ancien avec travaux, zone B2 rouverte, hors plafond niches 10 000 €, impact CEHR) qui peuvent faire basculer l'arbitrage même à horizon moyen.

Chez Hagnéré Patrimoine, nous recommandons systématiquement une simulation personnalisée avant tout engagement Jeanbrun. Chaque profil (TMI, horizon de détention, composition du foyer fiscal, existence d'autres niches, capacité à conventionner en social/très social) modifie substantiellement le verdict — un changement de niveau (intermédiaire → très social) double quasiment l'économie fiscale annuelle. Pour 7 cas chiffrés ligne par ligne (Thomas, Élodie, Dr Benmoussa, Françoise, famille Dupont, SCI Leroy-Constans, Julien), voir notre guide cas pratique chiffré Jeanbrun. Et si vous hésitez avec le déficit foncier seul, lisez notre comparatif Jeanbrun vs déficit foncier.

Beaucoup d'investisseurs tirent des conclusions hâtives en comparant Jeanbrun et Pinel. Voici les cinq erreurs les plus fréquentes — et pourquoi elles sont trompeuses.

Erreur n° 1 : "Le Pinel donnait 21 %, le Jeanbrun seulement 3,5 %"

Le rapprochement ne tient pas. Les 21 % du Pinel s'appliquaient sur le prix total et étaient étalés sur 12 ans. Les 3,5 % du Jeanbrun s'appliquent chaque année sur 80 % du prix, et leur impact dépend du TMI. Sur 9 ans à TMI 41 %, le Jeanbrun génère un avantage total comparable voire supérieur.

Erreur n° 2 : "Le Jeanbrun est toujours meilleur que le Pinel, peu importe la durée"

Inversement, et c'est tout aussi faux. La réintégration des amortissements à la revente (art. 150 VB III CGI) est un surcoût réel qui peut annuler voire inverser l'avantage à cession courte. Nos calculs §13.3 montrent qu'à TMI 41 % et détention 12 ans, le Pinel aurait laissé ~8 900 € nets contre ~−8 100 € pour le Jeanbrun — le Pinel gagne. Le Jeanbrun devient supérieur en net à partir de ~20 ans de détention à TMI 41 % (voire ~18 ans à TMI 45 %). Plus la détention est longue, plus le Jeanbrun prend l'avantage. Inversement, une cession à 10 ans ou moins est rarement gagnante au Jeanbrun en net de PV, sauf en niveau social ou très social.

Erreur n° 3 : "Le Jeanbrun ne marche que pour les TMI élevés"

À TMI 30 %, le Jeanbrun peut déjà être plus avantageux que le Pinel, surtout quand les charges réelles (intérêts, taxe foncière, copropriété) s'ajoutent à l'amortissement ; dans l'ancien, les travaux sont amortis, pas déduits une seconde fois en déficit foncier. Le Jeanbrun est moins intéressant qu'à TMI 41 %, mais il n'est pas sans intérêt.

Erreur n° 4 : "Autant attendre le retour du Pinel"

Le Pinel ne reviendra pas. Le législateur a explicitement choisi un nouveau paradigme (amortissement vs réduction). Attendre hypothétiquement un retour du Pinel, c'est renoncer à 2 ou 3 ans d'amortissement Jeanbrun (le dispositif expire fin 2028).

Erreur n° 5 : "Le Jeanbrun est trop compliqué comparé au Pinel"

Le Pinel était simple (prix × taux = réduction) mais souvent mal compris (plafond niches, impact charges). Le Jeanbrun demande de comprendre l'amortissement et le résultat foncier, mais les simulateurs en ligne rendent le calcul accessible. Et un conseiller en gestion de patrimoine peut orchestrer l'ensemble de la stratégie.

Le vocabulaire fiscal de l'immobilier locatif accumule les acronymes. Voici le décodage des 22 sigles rencontrés dans ce guide.

• Article 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026)
• Article 31-I-1° i et j du Code général des impôts (CGI) — Legifrance
• Article 199 novovicies CGI (ex-Pinel, abrogé) — Legifrance
• Article 200-0 A CGI — plafond global des niches fiscales
• Article 150 VB III CGI — plus-values immobilières
• BOFiP-Impôts — réductions et crédits d'impôt, revenus fonciers
• Rapport Daubresse-Cosson sur le statut du bailleur privé (2025)
• INSEE — barèmes et plafonds 2026

Mise à jour : 7 mai 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, Legifrance, impots.gouv.fr, INSEE. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 23 avril 2026.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine immatriculé à l'ORIAS pour une recommandation adaptée à votre situation.