Mis à jour le 27 avril 2026 — conforme LF 2026 promulguée
Cadre légal mobilisé dans ce guide :
- Art. 31-I-1° i et j CGI — amortissement Jeanbrun (neuf et ancien avec travaux)
- Art. 47 LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) — création du statut bailleur privé
- Art. 150 VB III CGI — créé par art. 84 LF 2025 pour LMNP (art. 39 C) ; transposition Jeanbrun non formalisée BOFiP, à provisionner par prudence
- Art. 199 novovicies CGI (abrogé) — Pinel historique, dernières acquisitions 31/12/2024
- Art. 200-0 A CGI — plafond global des niches fiscales 10 000 €/an
- Art. 156-I-3° CGI — déficit foncier 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique)
- Art. 223 sexies CGI (CEHR) et art. 224 CGI (CDHR) — contributions hauts revenus
- Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 — modalités rénovation énergétique déficit foncier
Par Quentin Hagnéré, CGP · CIF · COA · COBSP · Carte T — fondateur d'Hagnéré Patrimoine.
La fin du Pinel, l'avènement du Jeanbrun
Vous avez signé un Pinel en 2024 — ou vous y pensiez sérieusement fin 2024 — et vous découvrez qu'il n'existe plus ? Au cabinet Hagnéré Patrimoine, nous accompagnons chaque semaine des dirigeants et cadres TMI 41 % qui se posent la même question : le Jeanbrun, est-ce un meilleur deal ? Réponse sans détour : ça dépend de votre TMI et de votre horizon de détention. Pour un TMI 41-45 % qui garde le bien 15-20 ans, le Jeanbrun prend nettement le dessus ; pour une cession à moins de 10 ans, c'est souvent l'inverse. Détaillons-le, chiffres à l'appui.
En 60 secondes — l'essentiel du comparatif
- Pour qui ? Dirigeants SAS, cadres TMI 30-45 %, anciens investisseurs Pinel cherchant à reproduire l'effet fiscal après 2024.
- Ce que vous y gagnez : Jeanbrun = amortissement déductible hors plafond niches (10 000 €/an), efficacité progressive avec votre TMI.
- Écart fiscal Jeanbrun vs Pinel (250 000 € sur 9 ans, avec cumul déficit foncier ou niveau social/très social) :
- TMI 11 % : Pinel +12 000 € (gagnant)
- TMI 30 % : quasi équivalent (écart < 2 000 €)
- TMI 41 % : Jeanbrun +18 000 € (gagnant)
- TMI 45 % : Jeanbrun +24 000 € (gagnant)
- Risques principaux : réintégration de l'amortissement sur la plus-value (art. 150 VB III CGI), 9 ans ferme, neuf collectif uniquement (ou ancien avec travaux ≥ 30 %).
- Temps de lecture : 18 minutes — 18 sections, cas chiffrés, tableaux par TMI.
Le dispositif Pinel(anciennement Duflot) a été l'outil phare de la défiscalisation immobilière pendant une décennie (2014-2024). Les taux historiques (Pinel+ ou Pinel classique avant 2023) étaient de 12 %, 18 % ou 21 % du prix pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans. À partir de 2023, le Pinel classique a été dégressif (10,5 % / 15 % / 17,5 % en 2023, puis 9 % / 12 % / 14 % en 2024), tandis que le Pinel+— qui imposait des critères RE2020 renforcés — conservait les 12 / 18 / 21 %. Le Pinel n'a pas été prolongé au-delà du 31 décembre 2024.
Le dispositif Jeanbrun, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, lui succède avec une logique très différente. Fini la réduction d'impôt forfaitaire : place à un amortissement déductible des revenus fonciers, dont l'efficacité dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Côté investisseur, la lecture est simple : avec le Pinel, vous étiez tous égaux devant la fiscalité ; avec le Jeanbrun, plus vous payez d'impôt aujourd'hui, plus vous économisez. C'est le levier qui structure tout le comparatif qui suit.
Le gap de 2025
L'année 2025 a été une année blanchepour la défiscalisation immobilière locative : le Pinel s'est arrêté au 31/12/2024 et le Jeanbrun n'a été promulgué que le 19/02/2026. Pendant cette période, seuls le déficit foncier, le Denormandie et le Girardin industriel restaient disponibles.
Deux philosophies fiscales opposées
Pour bien comprendre la comparaison, il faut saisir la différence fondamentale entre les deux mécanismes. C'est le point le plus important de ce guide.
Pinel : réduction d'impôt
Le Pinel offrait un crédit directement sur l'impôt dû. 21 % du prix sur 12 ans = montant fixe, quel que soit votre TMI. Un investisseur à TMI 11 % et un à TMI 45 % obtenaient la même réduction. Avantage : efficace même pour les TMI faibles. Inconvénient : plafonné à 10 000 €/an (niches fiscales).
Jeanbrun : amortissement déductible
Le Jeanbrun déduit un amortissement du revenu foncier imposable. L'économie d'impôt = amortissement × (TMI + prélèvements sociaux). À TMI 41 %, 1 € déduit = 0,582 € économisé. À TMI 11 %, 1 € déduit = 0,282 € seulement. Avantage : hors plafond des niches, très puissant pour les TMI élevés. Inconvénient : moins efficace pour les TMI faibles.
Pour synthétiser : le Pinel s'adressait à tous les contribuables imposables dans les mêmes proportions, tandis que le Jeanbrun récompense les TMI élevées — plus vous êtes imposé, plus le mécanisme d'amortissement vous protège.
Tableau comparatif : 18 critères
Maintenant que vous comprenez la différence fondamentale (réduction vs déduction), passons au comparatif détaillé. Ce tableau est votre outil de décision :
| Critère | Pinel (2014-2024) | Jeanbrun (2026-2028) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt | Amortissement déductible |
| Texte de référence | Art. 199 novovicies CGI | Art. 31-I-1° i et j CGI |
| Type de bien | Neuf / VEFA uniquement | Neuf + ancien avec travaux |
| Logements éligibles | Collectif (maisons exclues depuis 2021) | Collectif uniquement |
| Zones éligibles | A bis, A, B1 (zones tendues) | Toute la France |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans (unique) |
| Taux / avantage | 9-21 % du prix (classique 9-14 %, Pinel+ 12-21 %) | 3-5,5 %/an × TMI (neuf), 3-4 %/an (ancien) |
| Niveau de loyer | 1 seul (intermédiaire) | 3 niveaux |
| Plafond de prix | 5 500 €/m², 300 000 € max | Aucun plafond de prix |
| Plafond niches fiscales | Oui (10 000 €/an) | Non (hors plafond) |
| Plafond annuel | Inclus dans les 10 000 € | 8 000 – 12 000 €/an selon niveau |
| Cumul déficit foncier | Limité (charges réelles seulement) | Oui (amortissement + déficit) |
| RE2020 / DPE | RE2020 + Pinel+ (Pinel classique réduit) | RE2020 (neuf) / DPE A-B (ancien) |
| Plus-value à la revente | Aucun impact | Réintégration prévue (art. 150 VB III CGI) |
| Base amortissable | — | 80 % du prix (neuf) / 80 % + travaux (ancien) |
| Location meublée | Non | Non (nue exclusivement) |
| Prorogation possible | Oui (6→9→12 ans) | Non (9 ans ferme) |
| Profil cible | TMI ≤ 30 %, primo-investisseur | TMI ≥ 30 %, investisseur averti |
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun vs la réduction Pinel ?
4.1 Le Pinel en pratique
PINEL — Réduction d'impôt forfaitaire Investissement : 250 000 € (neuf, zone A) Engagement : 9 ans Taux Pinel 2024 : 12 % (classique) ou 18 % (Pinel+, critères renforcés) Réduction totale (classique) = 250 000 × 12 % = 30 000 € Étalement uniforme : 12 % / 9 ans ≈ 1,33 %/an → Soit 3 333 €/an pendant 9 ans Réduction totale (Pinel+) = 250 000 × 18 % = 45 000 € Étalement : 2 %/an × 9 ans = 5 000 €/an → Identique que l'investisseur soit à TMI 11 % ou 45 % → Mais plafonnée dans les 10 000 € de niches fiscales
4.2 Le Jeanbrun en pratique
JEANBRUN — Amortissement déductible Investissement : 250 000 € (neuf, zone A, intermédiaire) Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 € Taux : 3,5 %/an Amortissement annuel = 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an Plafond : 8 000 €/an → retenu : 7 000 €/an Économie IR à TMI 11 % : 7 000 × (11 % + 17,2 %) = 1 974 €/an Économie IR à TMI 30 % : 7 000 × (30 % + 17,2 %) = 3 304 €/an Économie IR à TMI 41 % : 7 000 × (41 % + 17,2 %) = 4 074 €/an Économie IR à TMI 45 % : 7 000 × (45 % + 17,2 %) = 4 354 €/an → L'économie VARIE avec le TMI → Hors plafond des niches fiscales
Le point de bascule
Pour un investissement de 250 000 € neuf sur 9 ans, le Jeanbrun dépasse le Pinel classique 2024 dès TMI 30 %(3 304 €/an Jeanbrun vs 3 333 €/an Pinel classique — quasi identique, mais le Jeanbrun cumule avec le déficit foncier et n'est pas plafonné). Face au Pinel+ (5 000 €/an), le Jeanbrun ne dépasse qu'à partir de TMI 45 %(4 354 €/an) sur les 9 premières années — mais l'amortissement continue au-delà, portant l'avantage total bien au-dessus.
Impact par TMI : qui gagne ?
C'est la question centrale du bilan patrimonial : à mon niveau d'imposition, aurais-je gagné plus avec le Pinel ou avec le Jeanbrun ? Voici la comparaison chiffrée pour un investissement identique de 250 000 € neuf sur 9 ans, en loyer intermédiaire.
| TMI | Pinel classique 2024 (12 %, moy. 9 ans) | Jeanbrun (9 ans, 3,5 %) | Écart/an | Gagnant |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | 3 333 €/an* | 1 974 €/an | −1 359 € | Pinel |
| 30 % | 3 333 €/an* | 3 304 €/an | −29 € | ≈ Égalité |
| 41 % | 3 333 €/an* | 4 074 €/an | +741 € | Jeanbrun |
| 45 % | 3 333 €/an* | 4 354 €/an | +1 021 € | Jeanbrun |
*Pinel classique 2024 (dernière année) : 12 % sur 9 ans = 3 333 €/an (étalement uniforme). Avec le Pinel+ (18 %, critères RE2020 renforcés), la réduction montait à 5 000 €/an sur 9 ans, rendant le Pinel+ compétitif face au Jeanbrun. Mais le Pinel est terminé depuis le 31/12/2024.
Trois nuances cachées derrière ce tableau
Ce comparatif porte uniquement sur l'amortissement Jeanbrun vs la réduction Pinel, sansle déficit foncier ni les charges réelles. En pratique, un investisseur Jeanbrun déduit aussi ses intérêts d'emprunt, sa taxe foncière et ses charges de copropriété, ce qui crée un déficit foncier supplémentaire. Avec ce cumul, le Jeanbrun surpasse le Pinel dès TMI 30 %. Voir le cas pratique complet (section 13).
Quelles zones sont éligibles en Jeanbrun vs Pinel ?
| Zone | Pinel | Jeanbrun |
|---|---|---|
| A bis | ✓ Éligible | ✓ Éligible |
| A | ✓ Éligible | ✓ Éligible |
| B1 | ✓ Éligible | ✓ Éligible |
| B2 | ✗ Exclu | ✓ Éligible |
| C | ✗ Exclu | ✓ Éligible |
L'ouverture du Jeanbrun à toute la Franceest un changement majeur. Elle permet d'investir dans des villes moyennes (zone B2) et des communes rurales (zone C) où les prix sont bas, les rendements bruts élevés, et la demande locative parfois très forte (zones touristiques, péri-urbaines, universitaires).
Le revers : les plafonds de loyer en zone B2/C sont bas (10,26 €/m²/mois en intermédiaire), ce qui limite le rendement brut. Mais la combinaison prix bas + taux d'amortissement peut aboutir à une rentabilité nette attractive, surtout à TMI élevé.
Durée d'engagement
| Pinel | Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Durée initiale | 6 ans | 9 ans |
| 1re prorogation | +3 ans (→ 9 ans) | Non applicable |
| 2e prorogation | +3 ans (→ 12 ans) | Non applicable |
| Durée maximale | 12 ans | 9 ans |
| Flexibilité | Modulable | Fixe |
Le Pinel offrait une flexibilité appréciée : s'engager pour 6 ans puis prolonger par tranches de 3 ans. Le Jeanbrun impose un engagement ferme de 9 ans, sans possibilité de réduction ni de prorogation. C'est un engagement plus rigide, mais la durée unique simplifie le calcul et la planification patrimoniale.
Pinel ou Jeanbrun : quelle stratégie pour votre situation ?
Nos conseillers comparent les deux options en fonction de votre TMI, vos objectifs et votre horizon d'investissement.
Plafonds : prix, loyers, ressources
8.1 Plafond de prix
Le Pinel imposait un double plafond : 5 500 €/m² et 300 000 € par an. Le Jeanbrun n'impose aucun plafond de prix. Un bien à 500 000 € ou plus est éligible, avec une base amortissable de 400 000 € (80 %). Pour les investisseurs fortunés, cet avantage est considérable.
8.2 Plafonds de loyer par zone et niveau
Le Jeanbrun introduit 3 niveauxde conventionnement (intermédiaire, social, très social), alignés sur les plafonds Loc'Avantages de l'ANAH, avec des taux d'amortissement croissants. Le Pinel n'avait qu'un seul niveau (intermédiaire).
| Zone | Intermédiaire (Loc1) | Social (Loc2) | Très social (Loc3) |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris et 1re couronne) | 19,71 €/m² | 13,68 €/m² | 10,93 €/m² |
| A (métropoles tendues) | 14,64 €/m² | 10,17 €/m² | 8,12 €/m² |
| B1 (agglo 250 k+ hab.) | 11,80 €/m² | 8,20 €/m² | 6,55 €/m² |
| B2 (agglo 50-250 k hab.) | 10,26 €/m² | 7,12 €/m² | 5,69 €/m² |
| C (zones détendues) | 10,26 €/m² | 6,15 €/m² | 4,91 €/m² |
Plafonds BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 (Loc1 confirmés) ; Loc2/Loc3 sous réserve d'arrêté d'application Jeanbrun spécifique. Coefficient de surface : 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2.
Le Jeanbrun ouvre tout le territoire (vs Pinel A bis/A/B1)
Contrairement au Pinel qui était limité aux zones A bis, A et B1, le dispositif Jeanbrun est éligible sur TOUT le territoire français, zones B2 et C incluses. La LF 2026 a élargi le périmètre pour relancer l'investissement locatif dans les villes moyennes et les territoires détendus. Attention toutefois : rentabilité ≠ éligibilité. Vérifiez toujours la demande locative locale avant d'investir en B2 ou C. Notre guide dédié : Zones Jeanbrun A/B/C 2026.
8.3 Plafonds annuels de déduction selon le niveau
| Niveau | Taux amortissement (neuf) | Plafond annuel déduction | Durée implicite |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 %/an | 8 000 €/an | ~23 ans |
| Social (LLS) | 4,5 %/an | 10 000 €/an | ~18 ans |
| Très social (LLTS) | 5,5 %/an | 12 000 €/an | ~15 ans |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 à 4 %/an | Idem ci-dessus | ~23-25 ans |
Majoration de plafond possible : +2 000 € (social) ou +4 000 € (très social) si plus de 50 % des loyers du portefeuille du foyer sont en social ou très social.
8.4 Plafonds de ressources des locataires
Les plafonds de ressources Jeanbrun niveau intermédiaire (Loc1) reprennent le barème Pinel/LLI (art. 2 terdecies D annexe III CGI), révisé chaque 1er janvier selon l'IPC hors tabac, RFR N-2. Ordres de grandeur 2026 — zone A bis : 44 344 € (personne seule), 66 276 € (couple sans enfant), 86 878 € (couple + 1 enfant). Les niveaux social (Loc2) et très social (Loc3) suivent le barème Loc'Avantages (art. 2 terdecies H annexe III CGI, arrêté du 6 janvier 2026) avec des plafonds respectivement ~30 % et ~45 % plus bas. Pour le détail complet par zone et composition familiale, voir notre guide Plafond loyer Jeanbrun 2026.
Peut-on investir dans l'ancien avec le Jeanbrun ?
Le Pinel ne couvrait que le neuf et la VEFA. Le Jeanbrun élargit le champ au neuf (art. 31-I-1° i CGI) età l'ancien avec travaux (art. 31-I-1° j CGI), sous condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix et que le DPE atteigne A ou B après rénovation.
Pinel : neuf uniquement
Prix au m² élevé en neuf. Rendement brut souvent faible (2-3 %). Pas de travaux à gérer. DPE garanti par le promoteur (RE2020). Risque opérationnel limité.
Jeanbrun : neuf + ancien
Dans l'ancien, prix au m² plus bas. Rendement brut potentiellement plus élevé. Travaux à piloter (risque de dépassement). DPE à atteindre (risque). Cumul avec le déficit foncier (avantage fiscal supplémentaire).
L'ouverture à l'ancien réhabilité élargit considérablement le terrain de jeu : l'investisseur Jeanbrun n'est plus dépendant du marché du neuf (et de ses prix souvent gonflés). Il peut acheter en dessous du marché, rénover, et cumuler l'amortissement avec le déficit foncier — ce qui était impossible en Pinel. Pour le détail des conditions dans l'ancien, consultez notre guide dédié au Jeanbrun ancien.
Peut-on cumuler le Jeanbrun avec le déficit foncier ?
L'un des avantages les plus significatifs du Jeanbrun par rapport au Pinel est la possibilité de cumuler l'amortissement avec le déficit foncier. Le Pinel permettait de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière), mais la réduction d'impôt était calculée indépendammentde ces charges. Le Jeanbrun, en tant qu'amortissement, s'intègre dans le calcul du résultat foncier global.
Résultat foncier Jeanbrun =
Loyers encaissés
− Charges réelles (intérêts, taxe foncière, gestion…)
− Amortissement Jeanbrun
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= Déficit foncier (si négatif)
Ce déficit est imputable :
• Sur le revenu global : jusqu'à 10 700 €/an (classique)
ou 21 400 €/an (rénovation énergétique)
• Le surplus : reportable 10 ans sur revenus fonciersCe cumul crée un double levier fiscal absent du Pinel. En pratique, un investisseur Jeanbrun à TMI 41 % peut effacer la quasi-totalité de ses revenus fonciers pendant les premières années, voire créer un déficit imputable sur ses autres revenus.
Plafond des niches fiscales
C'était l'une des limites majeures du Pinel: la réduction d'impôt était plafonnée dans le cadre global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI). Un investisseur cumulant emploi à domicile (crédits d'impôt) et Pinel pouvait rapidement atteindre ce plafond et perdre une partie de l'avantage.
Le Jeanbrun, étant un amortissement déductible(déduction d'assiette), échappe totalement au plafond des niches fiscales. Il est cumulable sans restriction avec tous les autres avantages fiscaux (emploi à domicile, garde d'enfants, dons, etc.). C'est un avantage structurel considérable pour les contribuables qui utilisent déjà d'autres niches.
Un avantage souvent sous-estimé
Beaucoup d'investisseurs Pinel se retrouvaient avec un avantage amputé car ils avaient déjà consommé une partie des 10 000 € de niches avec d'autres dispositifs. Avec le Jeanbrun, ce problème disparaît totalement. L'amortissement se déduit avantle calcul de l'impôt, hors de tout plafonnement.
Angle différenciant : CEHR et CDHR aussi diminuent grâce au Jeanbrun
Point quasi jamais traité par les concurrents. Comme le Jeanbrun réduit le RFR (revenu fiscal de référence), il atténue mécaniquement deux contributions supplémentaires que le Pinel ne touchait pas :
- CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus, art. 223 sexies CGI) : 3 % au-delà de 250 000 € RFR célibataire / 500 000 € couple, puis 4 %
- CDHR (Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus, art. 224 CGI, LF 2025 pérennisée par LF 2026) : taux minimum 20 % d'IR effectif sur le RFR ajusté au-delà des mêmes seuils
Exemple— un dirigeant TMI 45 % + CEHR 4 % avec un RFR de 600 000 € qui déduit 12 000 € d'amortissement Jeanbrun (niveau très social) économise :
- IR : 12 000 × 45 % = 5 400 €
- PS évités (sur revenus fonciers qui auraient été taxés) : 12 000 × 17,2 % = 2 064 €
- CEHR (4 % sur la fraction RFR > 500 000 € couple) : 12 000 × 4 % = 480 €
- CDHR (écart de cotisation au taux minimum 20 % RFR ajusté — applicable si le contribuable est sous le seuil) : estimation jusqu'à 12 000 × 20 % = 2 400 € selon la situation. Pour un contribuable déjà au-dessus du seuil CDHR (TMI 45 % effectif ≥ 20 %), la CDHR n'ajoute rien ; sous le seuil, l'effet peut doubler.
Gain total annuel entre 7 944 € (hors CDHR) et 10 344 € (avec CDHR) sur 12 000 € déduits, soit un taux effectif 66 à 86 %selon la situation RFR. Le Pinel, en tant que réduction d'impôt, ne touchait pas du tout le RFR — son gain était fixe à 1 €/€ de réduction (100 % sur l'IR uniquement, sans effet sur PS/CEHR/CDHR).
Cumul triple : déficit foncier + amortissement Jeanbrun + PER
Angle totalement absent des guides concurrents : les trois dispositifs ont une nature juridique distincte et sont donc intégralement cumulables sur la même année fiscale.
- Déficit foncier : imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an (ou 21 400 € pour rénovation énergétique DPE F/G→A/B/C/D, art. 156-I-3° CGI)
- Amortissement Jeanbrun : jusqu'à 12 000 €/an (niveau très social)
- Versement PER : jusqu'à 37 094 €/an pour un salarié (10 % × 8 PASS 2026)
Pour un contribuable TMI 41 % qui calibre un versement PER à 20 000 €(exemple sous plafond — certains salariés peuvent déduire jusqu'à 37 094 € selon leur revenu pro) : 10 700 € + 12 000 € + 20 000 € = 42 700 € d'assiette neutralisée, soit ~17 500 € d'économie d'IR seul(42 700 × 41 %). En ajoutant l'évitement des PS 17,2 % sur les revenus fonciers qui auraient été taxés en l'absence d'amortissement, on atteint ~20 000 € par an. Voir notre guide déficit foncier 2026 et notre guide PER 2026.
SCI à l'IS : Jeanbrun EXCLU — piège récurrent
Clarification essentielle : le Jeanbrun est réservé au régime des revenus fonciers (SCI à l'IR ou détention en direct, art. 31-I-1° i/j CGI). Les SCI soumises à l'IS ne peuvent pas l'utiliser — elles appliquent l'amortissement comptable classique (art. 39 CGI, décomposition par composants) qui fonctionne différemment. Certains promoteurs commercialisent à tort du « Jeanbrun en SCI IS » — toute SCI à l'IS qui déduirait l'amortissement Jeanbrun s'exposerait à un redressement fiscal intégral avec majoration 40 % pour manquement délibéré. Pour structurer correctement une SCI à l'IR Jeanbrun (montage familial, démembrement, transmission), voir notre guide Jeanbrun en SCI famille.
Impact sur la plus-value
C'est le revers de la médaille du Jeanbrun par rapport au Pinel.
| Pinel | Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Impact sur la PV à la revente | Aucun impact | Réintégration des amortissements (art. 150 VB III) |
| Régime de PV | PV immobilières privées (19 % + 17,2 %) | PV immobilières privées (19 % + 17,2 %) |
| Abattements durée de détention | ✓ Standard | ✓ Standard |
| Exonération IR | Après 22 ans | Après 22 ans |
| Exonération PS | Après 30 ans | Après 30 ans |
En Pinel, le prix d'acquisition n'était pas affecté par la réduction d'impôt. En Jeanbrun, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisitionpour le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI, modifié par la LF 2026), augmentant ainsi la PV taxable. C'est la même mécanique que celle introduite en 2025 pour le LMNP au régime réel (art. 150 VB II 2° CGI issu de la LF 2025) : ce que l'on a économisé en amortissement pendant la détention se rattrape partiellement à la revente. Pour le détail du calcul de plus-value (abattements durée, taux IR/PS, exonérations), voir notre guide plus-value immobilière 2026.
En pratique, l'avantage net du Jeanbrun dépend fortement de la durée de détention et de la TMI. Pour les TMI 41-45 %, le différentiel reste favorable au-delà de 15 ans (déduction au TMI vs taxation PV à 19 % + abattements art. 150 VC). En revanche, sur des horizons plus courts ou des TMI plus faibles, la réintégration peut basculer l'équation — c'est ce que montre le tableau 13.3 où le Pinel reprend la main à 12 ans dans certaines configurations.
Cas pratique comparé : 250 000 €
Profil identique pour les deux scénarios
Marc, 45 ans, directeur juridique d'un groupe industriel en Île-de-France. Marié, 2 enfants, il déclare 130 000 € de revenus (TMI 41 %). Son objectif : réduire son impôt tout en préparant la retraite. Il achète un T3 neuf de 55 m² en zone A pour 250 000 €. Financement à crédit (80 %, taux 3,5 %, 20 ans). Le bien est mis en location nue, résidence principale du locataire.
13.1 Scénario Pinel (si le dispositif existait encore)
Pinel classique 9 ans (taux 2024 : 12 %) Réduction d'impôt totale = 250 000 × 12 % = 30 000 € Étalement uniforme : 12 % / 9 ans ≈ 1,33 %/an → Soit 3 333 €/an pendant 9 ans Charges déductibles (intérêts + taxe foncière + gestion) : Année 1 : ~7 500 € → revenus fonciers : loyers − charges Loyer plafonné : ~750 €/mois = 9 000 €/an Résultat foncier : 9 000 − 7 500 = 1 500 € (positif) IR sur revenus fonciers : 1 500 × 58,2 % = 873 € Économie nette Pinel année 1 : 3 333 − 873 = 2 460 € Sur 9 ans (hypothèse charges constantes*) : 2 460 × 9 = 22 140 € (arrondi à ~22 000 €) *En pratique les intérêts d'emprunt baissent avec l'amortissement du prêt, le résultat foncier monte, l'IR+PS augmente. L'économie nette finit plutôt entre 18 000 et 22 000 € réels sur 9 ans. NB : Avec le Pinel+ (18 %), la réduction était de 5 000 €/an, soit une économie nette bien supérieure (~42 000 € sur 9 ans).
13.2 Scénario Jeanbrun (neuf, intermédiaire)
Jeanbrun 9 ans (neuf, intermédiaire, 3,5 %)
Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 €
Amortissement annuel = 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an
Résultat foncier année 1 :
Loyers : 9 000 €
− Charges réelles : −7 500 €
− Amortissement : −7 000 €
────────────────────────────
Résultat foncier = −5 500 € (déficit)
Déficit imputable sur revenu global : 5 500 €
Économie IR+PS : 5 500 × 58,2 % = 3 201 €
(Pas d'impôt sur revenus fonciers car déficit)
Économie année 1 — décomposée proprement :
(a) Imputation 5 500 € sur revenu global × TMI 41 %
= 2 255 € d'IR économisé
(b) + PS évités sur le résultat foncier positif qui aurait
existé en Pinel (1 500 €) × 17,2 %
= 258 € de PS économisés
Total année 1 = 2 513 € (et non 3 201 €)
Note méthodo : le taux combiné 58,2 % ne s'applique qu'aux
revenus fonciers positifs effectivement taxés, pas à l'imputation
pure d'un déficit sur revenu global (où seul le TMI joue).
Sur 9 ans (hypothèse charges constantes*) :
2 513 × 9 = 22 617 € (arrondi à ~23 000 €)
*Les charges baissent avec l'amortissement du prêt, le déficit
foncier se réduit progressivement. La réalité se situe entre
20 000 € et 23 000 € sur 9 ans.
NB : l'amortissement continue au-delà de 9 ans tant que le
bien reste loué nu (~23 ans pour épuiser la base à 3,5 %/an),
mais l'économie annuelle baisse avec la diminution des charges.13.3 Bilan comparatif (hypothèse charges constantes)
| Pinel classique 2024 | Jeanbrun | Écart | |
|---|---|---|---|
| Économie d'impôt sur 9 ans | ~22 000 € (2 460 €/an × 9) | ~23 000 € (2 513 €/an × 9) | +1 000 € (quasi-équivalence) |
| Économie d'impôt cumulée sur 12 ans | ~22 000 € (avantage éteint à 9 ans) | ~30 200 € (2 513 €/an × 12) | +8 200 € (Jeanbrun) |
| Impact PV si revente à 12 ans | ~13 800 € (PV classique) | ~37 000 € (réintégration art. 150 VB III) | −23 200 € (charge Jeanbrun) |
| Économie nette après PV — cession à 12 ans | ~8 200 € (22 000 − 13 800) | ~−6 800 € (30 200 − 37 000) | −15 000 € (Pinel gagne) |
| Économie d'impôt cumulée sur 22 ans (amortissement continu) | ~22 000 € | ~55 300 € (2 513 €/an × 22) | +33 300 € (Jeanbrun) |
| Économie nette après PV — cession à 22 ans (exo IR) | ~22 000 € | ~31 300 € (55 300 − 24 000 PS) | +9 300 € (Jeanbrun) |
CALCUL DÉTAILLÉ PV ART. 150 VB III — exemple Marc revend à 12 ans
Hypothèses : achat 250 000 €, revente 300 000 € (hausse 2 %/an),
détention 12 ans, TMI 41 %.
Cas A — Pinel (aucun amortissement) :
Prix d'acquisition fiscal = 250 000 €
Plus-value brute = 300 000 − 250 000 = 50 000 €
Abattement IR (6 à 21 ans : 6 %/an) :
Détention 12 ans = 7 années d'abattement (années 6 à 12)
= 7 × 6 % = 42 %
PV imposable IR = 50 000 × 58 % = 29 000 €
IR (19 %) = 5 510 €
Abattement PS (6 à 21 ans : 1,65 %/an) :
Détention 12 ans = 7 × 1,65 % = 11,55 %
PV imposable PS = 50 000 × 88,45 % = 44 225 €
PS (17,2 %) = 7 607 €
Impôt PV total Pinel ≈ 13 117 €
Cas B — Jeanbrun (12 ans d'amortissement cumulés) :
Amortissements déjà déduits = 12 × 7 000 = 84 000 €
Prix d'acquisition corrigé = 250 000 − 84 000 = 166 000 €
Plus-value brute = 300 000 − 166 000 = 134 000 €
PV imposable IR (× 58 %) = 77 720 €
IR (19 %) = 14 767 €
PV imposable PS (× 88,45 %) = 118 523 €
PS (17,2 %) = 20 386 €
Impôt PV total Jeanbrun ≈ 35 153 €
Surcoût PV Jeanbrun vs Pinel = 35 153 − 13 117 ≈ 22 036 €
(à comparer à l'économie d'impôt sur la durée de détention)Point important à comprendre: l'amortissement Jeanbrun ne s'arrête pas à 9 ans. Plus l'investisseur conserve le bien loué, plus l'écart se creuse en faveur du Jeanbrun. En revanche, à cession courte (10-12 ans), le Pinel peut rester plus rentable une fois la PV intégrée— l'arbitrage dépend de la durée effective de détention prévue.
Règle simple issue des chiffres ci-dessus, au TMI 41 % : le Jeanbrun ne bat le Pinel en valeur nette qu'à partir de ~20 ans de détention dans le scénario intermédiaire (3,5 %). À TMI 45 %, le point de bascule descend autour de 18 ans. À TMI 30 %, le Pinel reste généralement meilleur sauf détention très longue (25 ans+). La puissance réelle du Jeanbrun se révèle sur les niveaux social (LLS, 4,5 %) et très social (LLTS, 5,5 %)qui doublent quasiment l'économie fiscale annuelle (voir §13.4 ci-dessous).
Plus la détention est longue, plus le Jeanbrun intermédiaire rattrape le Pinel. À condition d'avoir la capacité et la volonté de conserver le bien 20 ans ou plus. Pour les horizons patrimoniaux plus courts, il faut viser le social/très social ou cumuler avec le déficit foncier (§10).
13.4 Variante très social (LLTS 5,5 %) : le cas le plus puissant
L'exemple ci-dessus traite le cas intermédiaire(taux 3,5 %, plafond 8 000 €). Le Jeanbrun très social (LLTS, taux 5,5 %, plafond 12 000 €) démultiplie l'avantage fiscal. Reprenons Marc (TMI 41 %) avec le même bien 250 000 €, mais en conventionnement très social.
Jeanbrun LLTS 9 ans (même bien 250 000 €, TMI 41 %) Base amortissable = 250 000 × 80 % = 200 000 € Amortissement annuel = 200 000 × 5,5 % = 11 000 €/an (sous plafond majoré 12 000 €, donc intégralement déductible) Loyer LLTS zone A (8,12 €/m² × 55 m²) ≈ 447 €/mois = 5 359 €/an (vs 9 000 € intermédiaire — cf. plafonds § 8.2) Résultat foncier année 1 : Loyers : 5 359 € − Charges réelles : −7 500 € − Amortissement : −11 000 € ──────────────────────────── Résultat foncier ≈ −13 141 € (déficit) Imputation revenu global (plafond 10 700 €) : 10 700 € Report 10 ans sur revenus fonciers : 2 441 € Économie fiscale année 1 (méthode rigoureuse) : • 10 700 × 41 % (TMI seul sur imputation RG) : 4 387 € • 5 359 × 17,2 % (PS évités sur loyers neutralisés) : 922 € ─────────────────────────────────────────────── Total économie année 1 ≈ 5 309 € (au lieu de 3 201 € en intermédiaire, soit +2 100 €/an) Sur 9 ans (hypothèse charges constantes) : ≈ 48 000 € (plafonnement annuel absorbé par déficit) vs ~29 000 € en intermédiaire
Contrepartie du LLTS : rendement locatif brut bien plus faible
Attention, la puissance fiscale du LLTS (5,5 %) se paie par un loyer plafonné ~40 % plus basqu'en intermédiaire. Sur un bien 250 k€ zone A, le loyer passe de 9 000 €/an (intermédiaire, 14,64 €/m²) à 5 359 €/an (très social, 8,12 €/m²) — soit un manque à gagner brut de 3 641 €/an × 9 ans = 32 769 €. L'arbitrage est donc entre économie fiscale supplémentaire (~19 000 € sur 9 ans vs intermédiaire) et loyer réduit (~33 000 € sur 9 ans). Le LLTS reprend l'avantage à TMI 45 % + CEHR/CDHRgrâce au gain RFR additionnel et à l'absence de plafond niches 10 000 €.
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Que faire avec un Pinel en cours ?
Si vous avez signé un Pinel avant le 31/12/2024, votre engagement court normalement. Voici les questions les plus fréquentes.
14.1 Peut-on basculer un Pinel existant en Jeanbrun ?
Réponse claire : impossible juridiquement. Un bien sous régime Pinel ne peut pas être requalifié en Jeanbrun. Les deux dispositifs sont mutuellement exclusifs sur un même bien. Votre Pinel continue aux conditions initiales jusqu'à la fin de l'engagement.
14.2 Peut-on cumuler Pinel et Jeanbrun sur deux biens différents ?
Là, oui sans difficulté. Rien n'interdit de conserver un Pinel en cours sur un bien et d'acquérir un nouveau bien sous le régime Jeanbrun. Les deux cohabitent dans votre déclaration fiscale.
14.3 Faut-il proroger son Pinel ou investir en Jeanbrun ?
Si votre engagement Pinel initial de 6 ans arrive à échéance, vous avez le choix entre proroger (3 ans supplémentaires à un taux réduit) ou investir le cash-flow dans un nouveau bien Jeanbrun. La réponse dépend de votre TMI et de vos liquidités disponibles. À TMI 41 %+, un investissement Jeanbrun sera généralement plus rentable qu'une prorogation Pinel à taux réduit.
Pour qui le Jeanbrun est-il meilleur ?
| Profil investisseur | Pinel aurait été meilleur | Jeanbrun est meilleur |
|---|---|---|
| TMI 11 % | ✓ | |
| TMI 30 % + détention < 15 ans | ≈ | ≈ (selon charges et cumul déficit foncier) |
| TMI 30 % + détention ≥ 18 ans | ✓ | |
| TMI 41 % + détention < 15 ans | ≈ | |
| TMI 41 % + détention ≥ 15 ans | ✓✓ | |
| TMI 45 % + détention ≥ 13 ans | ✓✓✓ | |
| Déjà d'autres niches fiscales (plafond 10 000 €) | ✓ (Jeanbrun hors plafond) | |
| RFR > 250 k€ (CEHR/CDHR) | ✓ (Jeanbrun baisse le RFR) | |
| Souhaite investir dans l'ancien avec travaux | ✓ (Pinel = neuf seulement) | |
| Cible zone B2 | ✓ (Pinel = A bis, A, B1) | |
| Cible zone C | — | ✓ (Jeanbrun éligible partout, plafond identique B2) |
| Veut un engagement court (6 ans) | ✓ | |
| Veut éviter le risque PV (cession < 10 ans) | ✓ (pas de réintégration) | |
| Budget > 300 000 € | ✓ (pas de plafond de prix) |
Ce que dit ce tableau, lu à voix haute : le Jeanbrun ne dépasse le Pinel qu'au-delà d'un seuil combinant TMI élevée et durée de détention longue(point de bascule : ~20 ans à TMI 41 % en intermédiaire, ~18 ans à TMI 45 %). Pour les détentions courtes (≤ 10 ans), le Pinel aurait été plus rentable net de PV. À cela s'ajoutent les avantages structurels du Jeanbrun (ancien avec travaux, zone B2 rouverte, hors plafond niches 10 000 €, impact CEHR/CDHR) qui peuvent faire basculer l'arbitrage même à horizon moyen.
Chez Hagnéré Patrimoine, nous recommandons systématiquement une simulation personnalisée avant tout engagement Jeanbrun. Chaque profil (TMI, horizon de détention, composition du foyer fiscal, existence d'autres niches, capacité à conventionner en social/très social) modifie substantiellement le verdict — un changement de niveau (intermédiaire → très social) double quasiment l'économie fiscale annuelle. Pour 7 cas chiffrés ligne par ligne (Thomas, Élodie, Dr Benmoussa, Françoise, famille Dupont, SCI Leroy-Constans, Julien), voir notre guide cas pratique chiffré Jeanbrun. Et si vous hésitez avec le déficit foncier seul, lisez notre comparatif Jeanbrun vs déficit foncier.
5 erreurs de raisonnement à éviter
Beaucoup d'investisseurs tirent des conclusions hâtives en comparant Jeanbrun et Pinel. Voici les cinq erreurs les plus fréquentes — et pourquoi elles sont trompeuses.
Erreur n° 1 : "Le Pinel donnait 21 %, le Jeanbrun seulement 3,5 %"
Le rapprochement ne tient pas. Les 21 % du Pinel s'appliquaient sur le prix total et étaient étalés sur 12 ans. Les 3,5 % du Jeanbrun s'appliquent chaque année sur 80 % du prix, et leur impact dépend du TMI. Sur 9 ans à TMI 41 %, le Jeanbrun génère un avantage total comparable voire supérieur.
Erreur n° 2 : "Le Jeanbrun est toujours meilleur que le Pinel, peu importe la durée"
Inversement, et c'est tout aussi faux. La réintégration des amortissements à la revente (art. 150 VB III CGI) est un surcoût réelqui peut annuler voire inverser l'avantage à cession courte. Nos calculs §13.3 montrent qu'à TMI 41 % et détention 12 ans, le Pinel aurait laissé 8 200 € nets contre ~1 400 € pour le Jeanbrun — le Pinel gagne. Le Jeanbrun devient supérieur en net à partir de ~15 ans de détention à TMI 41 %(voire ~13 ans à TMI 45 %). Plus la détention est longue, plus le Jeanbrun prend l'avantage. Inversement, une cession à 10 ans ou moins est rarement gagnante au Jeanbrun en net de PV, sauf à cumuler déficit foncier énergétique et niveau social/très social.
Erreur n° 3 : "Le Jeanbrun ne marche que pour les TMI élevés"
À TMI 30 %, le Jeanbrun + déficit foncier peut déjà être plus avantageux que le Pinel — surtout dans l'ancien où le cumul amortissement + charges crée un déficit foncier important. Le Jeanbrun est moins intéressant qu'à TMI 41 %, mais il n'est pas sans intérêt.
Erreur n° 4 : "Autant attendre le retour du Pinel"
Le Pinel ne reviendra pas. Le législateur a explicitement choisi un nouveau paradigme (amortissement vs réduction). Attendre hypothétiquement un retour du Pinel, c'est renoncer à 2 ou 3 ans d'amortissement Jeanbrun (le dispositif expire fin 2028).
Erreur n° 5 : "Le Jeanbrun est trop compliqué comparé au Pinel"
Le Pinel était simple (prix × taux = réduction) mais souvent mal compris (plafond niches, impact charges). Le Jeanbrun demande de comprendre l'amortissement et le résultat foncier, mais les simulateurs en ligne rendent le calcul accessible. Et un conseiller en gestion de patrimoine peut orchestrer l'ensemble de la stratégie.
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Glossaire des sigles utilisés
Le vocabulaire fiscal de l'immobilier locatif accumule les acronymes. Voici le décodage des 22 sigles rencontrés dans ce guide.
| Sigle | Signification |
|---|---|
| CGI | Code Général des Impôts |
| BOFiP | Bulletin Officiel des Finances Publiques (doctrine administrative) |
| LF / LFSS | Loi de Finances / Loi de Financement de la Sécurité Sociale |
| TMI | Tranche Marginale d'Imposition (0, 11, 30, 41, 45 %) |
| IR / IS | Impôt sur le Revenu / Impôt sur les Sociétés |
| PFU | Prélèvement Forfaitaire Unique (« flat tax » 30 %/31,4 % en 2026) |
| PS | Prélèvements Sociaux (17,2 % sur revenus fonciers, 18,6 % sur revenus mobiliers LFSS 2026) |
| RFR | Revenu Fiscal de Référence (ligne d'agrégation avis d'imposition) |
| CEHR / CDHR | Contribution Exceptionnelle / Différentielle sur les Hauts Revenus |
| LLS / LLTS | Logement Locatif Social / Très Social (segments du logement conventionné) |
| PLUS / PLS / PLAI | Prêt Locatif à Usage Social / Prêt Locatif Social / Prêt Locatif Aidé d'Intégration (définissent les plafonds de loyer et ressources) |
| DPE | Diagnostic de Performance Énergétique (classes A à G) |
| VEFA | Vente en l'État Futur d'Achèvement (achat sur plan) |
| PAS | Prélèvement À la Source |
| SCI | Société Civile Immobilière |
| LMNP / LMP | Loueur Meublé Non Professionnel / Professionnel (régime BIC, incompatible avec le Jeanbrun) |
| ANAH | Agence Nationale de l'Habitat (conventionne les logements intermédiaires/sociaux) |
| ORT | Opération de Revitalisation du Territoire (zone Denormandie) |
| LLI | Logement Locatif Intermédiaire (art. 279-0 bis A CGI, dispositif institutionnel) |
| PNO | Propriétaire Non Occupant (assurance) |
| TEOM | Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (non déductible des revenus fonciers) |
| OAT | Obligation Assimilable du Trésor (taux de référence crédit immobilier) |
Fenêtre d'investissement Jeanbrun : 34 mois pour décider
Rappel stratégique : le Pinel était ouvert pendant 10 ans (2014-2024). Le Jeanbrun n'est ouvert que pendant 34 mois (21 février 2026 → 31 décembre 2028). Les promoteurs (Cogedim, Nexity, Bouygues Immobilier, Icade, Vinci Immobilier, Nacarat) mobilisent actuellement leurs équipes — le décollage commercial est anticipé à juin 2026. Compte tenu des délais de permis de construire (12-18 mois) et de construction (24-30 mois pour un immeuble collectif), l'offre disponible sera tendue dès 2027. Les investisseurs positionnés sur VEFA 2026 auront l'avantage de prix bas et de choix maximum.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré est fondateur d'Hagnéré Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine et de fortune indépendant. Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié triple agrément :
- CIF — Conseil en Investissements Financiers (ORIAS)
- COA — Courtier en Assurance (ORIAS)
- COBSP — Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (ORIAS)
Spécialisé dans l'accompagnement des dirigeants et cadres supérieurs sur les sujets de défiscalisation immobilière, optimisation fiscale, transmission de patrimoine et investissements locatifs. Hagnéré Patrimoine accompagne plusieurs centaines d'investisseurs dans leurs arbitrages Jeanbrun / LMNP / SCPI / assurance-vie chaque année. En savoir plus sur Quentin Hagnéré.
Sources et références
- Article 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026)
- Article 31-I-1° i et j du Code général des impôts (CGI) — Legifrance
- Article 199 novovicies CGI (ex-Pinel, abrogé) — Legifrance
- Article 200-0 A CGI — plafond global des niches fiscales
- Article 150 VB III CGI — plus-values immobilières
- BOFiP-Impôts — réductions et crédits d'impôt, revenus fonciers
- Rapport Daubresse-Cosson sur le statut du bailleur privé (2025)
- INSEE — barèmes et plafonds 2026
Mise à jour: 27 avril 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, Legifrance, impots.gouv.fr, INSEE. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 23 avril 2026.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.